第一篇：關于淮南市物業管理發展現狀的調研

關于淮南市物業管理發展現狀的調研

隨著城市化進程的不斷加快，淮南市房地產業蓬勃發展，同時也伴隨著物業管理企業的興起，物業管理已走進千家萬戶的生活，對方便住戶的生活起到了不可替代的作用。但是由于個別老小區歷史遺留問題未妥善解決和個別新建小區出現了規劃不標準、設施不完善、服務不到位、收費不規范等問題，引起了個別小區住戶的不滿，特別是近一段時間以來，物業糾紛不僅在數量上有上升的趨勢，而且矛盾沖突也有不斷升級的跡象，據市物價局“12358”價格投訴舉報中心統計，2010年該中心共受理價格投訴電話521件，其中有關物業收費的就多達155件，占總投訴數29.7%。對此，市物價局黨組高度重視，專門組織有關工作人員對我市物業管理情況進行了實地調研。

一、我市物業管理收費的基本情況及投訴的主要類型

我市物業管理起步于1997年，截止2011年5月，現有物業服務企業102個，2萬平方米以上規范的居民住宅小區195個。淮南市物業管理收費大體上有三種類型：

第一種類型：新建小區，這類的小區規劃標準較高，物業公司設施較好，業主滿意率較高，業主與物業管理企業糾紛較少。

第二種類型：舊城改造小區，主要集中在東華實業公司。

第三種類型：原機關、企業的家屬區，我市這類小區較多，由于歷史遺留問題多，小區沒有合圍，管理難度大，大多數沒有真正意義上的物業管理，只是收取衛生費。

從2010年155件物業投訴電話中看，主要集中在下幾個方面，一是未進行“一戶一表”改造的小區，物業公司收取電表、水表的損耗費用；二是收取水網改造費用；三是收取裝修押金；四是擅自提高自行車停放費；五是強制服務并收費；六是違規收取電梯運行費；七是服務不到位等等。

二、物業管理存在的問題

(一)房屋建管不分，先天不足。物業行業是伴隨著房地產業發展而發展起來的，是房地產業發展的一個衍生行業，淮南市各家房地產企業都抱有“誰發展，誰管理”的思想，都成立了自已的管理公司來管理自己開發的樓盤。由于開發商與物業公司這種“父子兵”體制，決定了物業管理依附、受制于房地產開發企業，導致物業管理企業在物業移交時，沒有對相關設施進行嚴格驗收，這種先天不足的物業管理體制，為以后的物業管理糾紛埋下一系列隱患。既損害了業主的利益，又使物業公司后期難以管理。

(二)從業人員素質較低，服務不到位。由于物業公司基層員工收入較低，不能吸引那些有管理經驗的物業管理人才。有相當一部分物業公司的人員隊伍與物業管理要求有較大差距，管理人員許多是農民工，文化程度普遍較低，服務不到位。個別物業管理企業沒有按照物業服務合同的規定履行義務，服務質量不符合合同約定的服務標準，服務收費不明碼標價，物業服務支出、帳目不公布，業主很不滿意。

(三)企業規模較小，缺乏競爭力。盡管物業管理企業發展快、數量較多，但是市場份額普遍較小，經營管理水平參差不齊，相互模仿嚴重，企業缺乏競爭力，不利于自身發展。個別物業公司由于隸屬房屋開發公司，又因規模小盈利少，只有依附于房屋開發企業才能生存。

(四)物業管理角色錯位，有待理順。很多物業公司都是從開發商手中直接接管小區，與業主之間并未簽訂協議，相互的職責和權利不明，這樣以來，物業公司要么收了錢不辦事，要么辦了事收不到錢，長期以往積累了許多矛盾。而真正意義上的物業公司應該是由業主大會聘請的，是為業主服務的，是業主的管家和公仆，二者的關系從本質上講是一種契約關系。可現實情況并非如此，物業公司和業主的角色發生錯位。物業公司把“物業管理”變成“我要管理”，將自己凌駕于業主之上，忽視了業主的權益。個別物管企業甚至巧立名目，多收費、少服務，質價不符，以押金、罰款等不正當手段強制業主服從管理，從而使矛盾激化。這種角色錯位，導致了物業管理矛盾重重，舉步艱難。

三、物業收費引發爭議的原因分析

(一)物業法規宣傳力度不夠。從2003年頒布的《物業

管理條例》到2007年的《物權法》，闡述了業主、業主大會、物業公司的權利、義務，并對物業的使用、法律責任等作了明確規定，維護了業主和物業公司的合法權益。但這些法規沒有得到有效地宣傳，還有部分群眾不了解，思想仍停留在公有住房的意識中，對物業服務需收費認識不足；有些在認識上還有誤區，有的認為物業公司與業主是管理和被管理的關系；有的認為業主與物業公司是“主人”與“仆人”的關系等等，這些誤解導致物業公司難以開展工作。其實，在物業管理中，物業公司受委托對物業實施管理，為業主提供服務，他們之間是平等的合同約定關系，有著各自的權利和義務，并且權利和義務均是對等的。

(二)對物業管理監管缺位。由于我國房地產業發展迅速，目前還存在著一定程度上的不規范。首先是審批缺位，有些根本不具備開發資格的開發商上了項目；其次是監管缺位，施工材料以次充好；第三是驗收缺位，房屋質量根本不符合建筑要求卻予以達標。房地產企業在設計階段就應該考慮到物業管理的要求，但有些房地產企業片面追求短期經濟效益，設計只顧眼前利益，缺乏長遠眼光，如：工程質量差、配套設施沒有跟上、對業主的承諾不兌現等，為后期物業管理帶來不少“后遺癥”。這些問題造成了房屋開發質量與住房人居住要求之間的矛盾，這么多矛盾最終都聚集到物業管理的頭上，物業公司根本無法直接同開發商交涉，因此在驗收和接管過程中，無法為業主把關，所以后續物業管理上出現的一系列問題就無法避免。

(三)物業招標、業主委員會運作不規范。招標單位只注重經濟利益，不注重服務質量，有的招標只是流于形式，只要誰報價低就選聘誰，使得中標單位在今后承諾的服務兌不了現，不能承擔物業成本，服務質量也上不去，造成業主和招標單位都不滿意。有些業主委員會選舉組建過程不規范，不能代表大多數業主的意愿和利益，存在未經廣大業主表決私自選聘、外聘物業公司。造成新舊物業公司矛盾沖突，引起業主對業主委員會的不滿。

(四)矛盾糾紛得不到及時有效地化解。我市小區沒有建立物業矛盾糾紛調解機構，使有些矛盾得不到及時調解，矛盾由小變大，影響到和諧社會建設。業主與物業公司主要有兩個方面的矛盾，一方面，業主對物業公司提供的服務不滿，比如小區衛生、垃圾不及時清理、小區內停放車輛被盜、車輛管理不到位、房屋裂縫漏水等等，認為物業管理不善，投訴后得不到及時妥善處理，于是業主就拒交納各種費用，造成物業公司收費困難，工作正常運行困難，反而更加影響服務質量。另一方面，物業公司對個別業主不講道理和拒交費用不滿，物業公司認為服務是針對吸取費用多少來定的，什么樣的價格就享受什么樣的服務標準，物業公司不可能滿足業主所有的服務要求，對有些業主投訴的服務要求認為是超出了合同的約定范圍，無法給予滿足。再加上有的工作人員解釋不夠，引發了許多矛盾糾紛。

(五)物業管理整體合力沒有形成。有關職能部門與物業企業協同配合不夠，整體合力沒有形成。如對小區內違規搭建、澡音擾民等。違規行為的處置，《物業管理條例》明確規定，由物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告，有關職能部門應當依法對違法行為予以依法處理。但是在實際工作中往往是物業企業推向職能部門，職能部門又推向物業企業，雙方相互推諉，延誤了處理的時機，影響了小區生活秩序和居民環境，業主對此意見很大。

(六)歷史遺留問題解決不徹底引發的矛盾。由于歷史的原因，有許多老小區未進行“一戶一表”改造，原先由國企承擔相應損耗，但目前企業改制，國企主輔業分離，有許多遺留問題至今沒有妥善解決，如東華物業所管50個小區中就有個別小區存在類似的問題。

四、解決我市物業管理行業主要問題的建議

物業管理行業存在的問題，涉及到多個部門，需要相關部門共同關注、協調解決；同時物業服務涉及到千家萬戶的切身利益，如何把物業管理行業存在的問題解決好，對推動我市和諧社會的構建起著重要作用。為有效地解決和避免物業行為類似問題的出現，談談粗淺的看法：

(一)建立快速有效的物業矛盾糾紛調處機制是源頭之策

1、建立住宅小區物業管理聯席會議制度。協調建設單位、業主、物業企業三者之間的關系，聯席會議應由所在街道辦事處牽頭，市房產局、物價局、城管執法、派出所、居委會、業主委員會、物業服務企業等部門組成，協調處理物業管理中出現的矛盾，及時化解小區內物業糾紛，做到早發現、早處理、早解決，可以避免事態的擴大。

2、加強業主委員會建設。業主委員會是業主自治管理的機構，代表著業主的根本利益，是維護廣大業主合法權益的有交往組織形式，是鏈接業主與物業公司的橋梁。物業管理中出現的矛盾糾紛，業主委員會能夠在業主和物業公司之間進行協調，可以避免矛盾的擴大和升級，起到調解作用。行政主管部門應加強業主委員會的建設，對沒有按程序成立業主委員會的小區物業公司，要采取強制措施，取消其資質，這樣才能維護業主的利益。

3、關注老舊小區的環境質量，政府應有計劃地分批解決小區歷史遺留問題。從完善基礎設施建設入手，加大對老舊小區的改造力度，使老舊小區出新，使小區基礎設施條件符合物業服務的要求。同時市政府相關部門應召開專題會議研究，解決現有住宅小區歷史遺留問題，如“一戶一表”改造，轉供電等問題，明確供水、供電單位與業主、物業公司之間的權利、義務，以便更好地維護供水、供電單位、業主、物業企業等方面的利益。

4、要前置審查物業服務合同文本。從源頭上規范物業服務收費預期,對新建商品住宅銷售價格備案時,要求開發商將物業服務合同作為商品住宅銷售價格備案的一項必要條件,同時報送備案審查,以便監督規范。

(二)強化行政主管部門的管理力度是有效之策

1、政府主管部門應逐步引導企業走市場化道路。一句話，政府就是“定規則，當裁判，搞服務”。要嚴格按照法律、法規規范搞好監督管理，目前我市物業管理企業102家，從業人員2萬多人，企業規模普遍較小，檔次不高，還不能滿足社會的需要。政府各職能部門要采取各種優惠政策，鼓勵物業管理企業，對招聘下崗職工的物業公司要有特別的優惠政策，形成公開競爭的局面，徹底改變開發商和物業管理公司的“父子”關系。

2、加強對物業管理行業的監管。首先，要加大法規宣傳力度，營造良好的物業管理發展環境，在宏觀上對物業行為的行為加以規范；引導物業管理行為按市場規律辦事，充分發揮市場杠桿作用，通過良性競爭來改變物業人員的服務態度，改善服務質量，提高管理水平，這樣才能贏得得業主的滿意。其次，房產部門要嚴格審定物業企業的資質，物價部門要嚴格審定等級標準，物業公司根據費用標準實行相應的服務等級。

3、強化社區、街道辦事處的作用。《物業管理條例》明確規定，街道辦事處應協助房產行政主管部門，對物業管理活動進行監督并指導小區業主委員會的成立。住宅小區物業管理中出現矛盾，社區、街道辦事處有責任進行調解。但是淮南市目前這些基層組織基本上沒有融入小區物業管理，作用發揮不明顯。

4、嚴格物業收費的監督檢查。充分發揮“12358”價格投訴舉報電話的平臺作用，依法嚴厲打擊亂加價、亂收費等價格違法行為，做到有報必受理，有違法必查處，切實維護廣大業主的合法權益。

5、努力提高業主對物業管理的消費意識。政府有關部門要加大宣傳力度，進一步樹立老百姓的物業管理意識，要讓老百姓明白，“享受服務也是一種消費”的理念，物業公司為你提供了服務，你就要付一定的費用。物業管理其實就是有償的管理和有償的服務。

(三)解決好物業企業自身存在的問題是治本之策

1、走專業化集團化發展之路。物業管理的專業化是必

然結果，我市80%以上的物業公司是由房地產開發衍生的，其經營理念落后，管理成本高、人員素質低、服務質量差。要從根本上解決物業管理收費難的問題，就要走一條服務專業化、競爭市場化的道路。物業管理是一種微利性行業，許多物業管理企業經營是虧損，要衣靠房地產開發商補貼才能生存；如東華實業有限公司所管轄的50個的小區，物業辦幾乎都是虧損的。這樣，物業管理的規模效益就顯得尤為重要，物業管理企業只有走規模化、集團化之路，才能降低經營成本，繼續發展壯大。擺脫現行的小而全模式，優勝劣汰，最終實現強強聯合，才是物業企業發展的必經之路。

2、走智能化“以人為本”的發展之路。物業管理采用微機管理的技術，可以降低物業管理人力成本，提高服務質量，是物業管理必由之路。物業管理要倡導“以人為本”的科學發展觀，與業主的接觸和服務中，要把人情味體現到每個細節之中，提高業主滿意度，提高物業費的收交率。要推行“零缺陷”服務理念，為廣大業主營造一種高品質的生活氛圍。

3、走多種經營之路。物業管理費是物業管理的物質基礎，從目前淮南市物業公司經營狀況來看，僅靠物業收費收入，大多數物業公司只能維持簡單經營生存，談不上壯大再發展。因此，物業公司不能只依靠收繳物業管理費求生存，必須走向市場，開展多種經營，利用自身資源，開辟新的創收渠道，靠開展多種經營彌補物業管理費的不足，增加外部競爭的實力。

第二篇：淮南市食品安全現狀調研報告

頁子 淮南市食品安全現狀調研報告

淮南市食品藥品監督管理局 宋良 高繼康 趙青松

2005-03-08 11:53 PM 淮南市地處安徽中北部、轄五區一縣和一個國家級實驗區，面積2121平方公里，人口230萬，是1984年經國務院批準的“較大的市”，有地方立法權，是我國重要的能源基地，也是華夏美食——豆腐的發源地。

淮南市委、市政府高度關注食品安全問題，始終把保障食品安全作為一項大事常抓不懈，相繼開展了系列食品安全現狀調研，積極推行食品放心工程的實施和綜合評價，加大對各類食品安全專項整治力度等，力保人民群眾飲食安全。現將我市食品安全整體情況報告如下：

一、食品企業基本情況

目前我市食品生產加工企業有400余家，涉及大米、小麥粉、食用植物油、醬油、醋、肉制品、乳制品、豆制品等行業，其中大米、小麥粉加工企業300余家，占總數的85%，豆制品生產企業60余家，占總數的10%。已獲食品生產許可證企業147家，占總數的30%。生產廠房布局合理，環境衛生較好，加工設備較先進，產值千萬元以上的近20家，10人以下家庭式作坊居多。各類食品經營企業有3500家，年銷售額千萬元以上的有6家大型超市和商廈。餐飲業（包括食堂）有3100家，其中星級飯店15個。

以上反映出我市的食品加工業整體處于低水平狀態，生產加工能力差，種類偏少，是外地生產加工食品的銷區；食品流通業處于一般水平，有待進一步發展壯大；餐飲業具備一定的基礎，呈逐步擴展的趨勢。

二、近年來我市保障食品安全的主要措施和做法

近年特別是2004年以來，我市借助“食品放心工程”這一有效載體，根據不同時期出現的食品安全問題集中各方力量開展了12次不同種類食品安全專項整治。如我市率先啟動了兒童食品放心工程，對食用油脂、食品商標印制、炒貨、茶葉、酒類、奶制品等展開了重點整頓，對提高全市食品質量的總體好轉起到了明顯效果。

區域的不同導致地區食品產業化特點的多樣性。在抓食品安全質量方面，我市一直注重與本地食品產業特點相結合，與群眾反映較多、關系比較密切的食品種類相結合，采取不同的切實可行的形式和措施，加大對禽畜產品、乳制品、蔬菜等食品種類保障力度，有力保證了人民群眾吃上“放心肉”、“放心菜”，喝上“放心奶”。

1.采取加大行政執法監督管理的方式，實施“放心肉”工程，保證肉制品質量。我市從1998年4月正式啟動“放心肉”工程，由商務部門具體承擔。經過7年的不斷強化管理，我市生豬屠宰市場比較規范。2004年共定點屠宰生豬360876頭，檢出病害豬589頭，全部進行無害化處理，基本杜絕了注水、病害肉上市，市民對豬肉制品滿意度較高，我市市級定點屠宰場機械化程度、硬件設施、環境衛生、內部管理在省內處于領先水平，受到省及國家有關部門的表彰。主要做法：一是對定點屠宰點進行合理分布，加大機械化改造投入。目前我市有7個定點屠宰點分散在各縣區鄉鎮，日屠宰能力400頭以上的機械化屠宰線有4家，其中老馬山屠宰廠建立了環保排污設施。屠宰點的合理分布與機械化程度基本保證了全市各區域的生豬屠宰供應。二是加強檢驗檢疫。屠宰點開通毛豬進廠消毒專用通道，畜牧獸醫站專人駐廠現場對屠宰后的肉品檢驗，合格后加蓋檢疫印章方可出廠。三是商務部門成立稽查大隊，實施市場不間斷巡查，針對重點區域聘請協管員協助管理，發現不符規定的肉制品嚴厲查處。四是積極推進“放心肉”連鎖經營。在部分集貿市場、超市開設了13家品牌冷鮮肉專賣店，目前我市品牌冷鮮肉已占肉品總銷量的8%，提升了消費健康意識和檔次。

但是，我市肉制品仍存在一些不容忽視的現象，突出表現在：品牌冷鮮肉的全過程質量安全管理有待加強；牛、羊肉定點屠宰尚未實行，導致注水等質量問題；少數城鄉結合部定點屠宰操作尚不規范等，這些都需要進一步地整頓規范。

2.采取積極幫扶企業做大做強的方式，使本市乳制品公司市場占有率提高，從而保證乳制品的質量安全。我市的益益乳業有限公司是安徽省規模最大的乳制品加工、奶牛生產和國家綠色食品生產基地。生產奶粉、消毒奶、酸奶、含乳飲料、保鮮奶等幾十個品種。2004年實現產值1.8億。該公司原為一農場小型企業，近年來，在市政府奶牛擴群等優惠政策支持下，企業堅持不懈地推行全面質量管理，通過ISO9001認證，以質量贏得了市場占有率。目前該公司年產鮮奶19000噸，占全省產量的50%。由于質量有保證，在我市的市場占有率達80%。因此，2004年阜陽奶粉事件中，盡管我市距阜陽很近，但由于我市奶制品市場已被信譽好的本地乳品公司占領，故基本未受影響。

目前我市乳制品存在的主要問題是，一些經營戶為迎合部分消費者的需求，在市場上銷售低價位的牛奶飲品，渠道不正，包裝標識不符規定，亟待從生產源頭予以整治。

3.采取納入政府工作目標責任管理制的方式，實施“放心菜”工程。市委、市政府歷來十分重視“菜籃子”工作，特別是對“菜籃子”產品的質量衛生安全常抓不懈。我市近年來實行“菜籃子”市長、區長（縣長）、鄉長（鎮長）負責制，對各縣區實行“菜籃子”工作目標責任管理制，積極實施“放心菜”工程。先后出臺了《淮南市放心菜工作實施意見》、《關于嚴禁在蔬菜上使用高毒高殘留農藥的通知》等一系列文件；制定了番茄、田藕、辣椒、黃心烏、黃瓜等10余個品種的蔬菜生產技術規程；在對大氣土壤水源等進行環境臨測的基礎上建設全市11個菜籃子25萬畝科技園，并作為全市無公害蔬菜生產的示范基地；推出“放心菜”銷售專柜，組建了“放心菜”配送服務點中心；在部分農貿市場根據主栽品種，按季節推出無公害蔬菜銷售攤位；在重點地區、重點時期對重點品種實行蔬菜產品質量抽檢。同時在保持蔬菜生產總量穩定的基礎上，按照區域化、專業化、規模化的要求，建設萬畝特色蔬菜基地，較好地滿足了市民對蔬菜吃的放心舒心的要求。根據市農產品質量安全檢測中心2004年底對我市主要蔬菜基地、批發市場、大型超市的隨機抽檢情況看，在抽取的216個樣本中，不合格農藥殘留樣本19個，其中16個為從外地調進蔬菜，反映出我市蔬菜安全問題主要存在于外調蔬菜的農藥殘留方面。

三、我市部分食品行業存在的問題和安全隱患

與全國許多城市一樣，我市的食品質量安全存在著一些共性的問題。

1.純凈水行業。我市目前有獲證純凈水生產企業21家，灌裝自動化水平、出廠檢驗能力、生產規模等方面參差不一，導致各企業的純凈水質量有高有低。此外尚有部分未獲證的地下生產純凈水窩點，衛生狀況差，直接灌裝自來水或井水，但由于價位較低，并采取在居民區內零售貨店代銷的方式，有一定的市場和隱蔽性，沖擊了正規生產純凈水廠家的市場占有率和積極性。

2.豆制品行業。我市是豆腐的發源地，豆制品生產企業有60余家，在兩個區里是支柱產業，可以生產十余個品種，有3家企業年產值超千萬元，它們的設備較先進，比較注重質量控制和管理。有一半以上規模偏小，為家庭作坊式，加工設備簡陋，工藝簡單，環境衛生不符規定。我市已制定了《豆制品生產標準》，但在小企業很難執行。因此，發生質量問題的是小企業，但受影響的是淮南的豆制品行業。

3.果類。我市水果基地不多，果品基本依靠外調。僅曹庵鎮盛產草莓，已經省無公害認證中心認可。據市民反映，我市市場出售的部分水果如蘋果、犁、葡萄、草莓等，有的個頭偏大，有的形狀各異，有的吃起來味道不正，一方面可能與引進的品種有關，另一方面可能與普遍使用催熟劑、膨大劑等激素有關，但國家至今尚未出臺有關激素使用的管理規定和限量標準，不僅管理有一定難度，對人體的危害也是相當大的。

4.街頭飲食攤點和夜市大排檔的衛生狀況堪憂。隨著我市社會經濟的發展，許多有特色的街頭小吃攤點和夜市大排檔日益增多，在我市市區約有上千戶。絕大多數的碗筷等用具消毒不夠，食用油的購進渠道不正，加之管理涉及各個部門，容易形成監督的盲點，是一個病從口入的隱患。

5.城鄉結合部成為假劣食品的主要傾銷地。我市是一個以煤礦為基礎的能源城，市區較大，東西貫長近百里，中間夾錯農村鄉鎮，使低價位的假劣食品有一定的生存土壤。

6.無證無照生產經營食品現象依然存在。我市經濟欠發達，為了生存，一些人無視法律法規無證無照生產經營食品。由于牽涉到社會穩定，使查處取締的力度大打折扣。

四、目前我市食品安全監管的現狀

1.食品安全綜合監管情況。我市于2004年6月成立了由市政府主要負責同志任主任的市食品安全協調委員會，負責對全市食品安全總體分析、部署安排工作。2004年專門撥付5萬元食品安全綜合監管專項經費。市食品安全協調委員會辦公室設在市食品藥品監管局。截止目前，在縱向上我市形成了市、縣區上下一致的食品協調委員會機構，個別區甚至已延伸至鄉鎮；橫向上建立了市直、區直各職能部門之間的密切協作關系，使市縣區政府在保證食品安全方面有了一個“抓

手”。這個機構體系成立以來，通過定期研究分析食品安全形勢、針對發現的問題整體部署各類食品安全整治工作等活動的開展，集中了各食品安全監管職能部門的執法資源和力量。

在該體系運轉過程中，我們感到雖然協調委員會在改善食品安全狀況方面起到了重要作用，但總感到這是一個議事的、協調的機構，統一性、權威性特別是高效性難以得到真正樹立，如果要使食品安全問題得到比較明顯的改觀，需要有一個更有力的機構具體進行實施。

2.檢測監測情況。由于我市是食品的銷區，是被動的進行消費，要保證食品的安全，必須一方面在規范食品進貨渠道的同時加強食品的檢測和監測，我市通過省級計量認證的檢驗機構有3個，分別隸屬衛生、食品藥品監管和技術監督部門，其中食品藥品檢驗機構的檢測儀器設備，檢測能力相對較高。2004年各食品監管部門對各類食品檢驗1200個批次，合格率為85%。由于檢測經費的投入不足，具有食品檢測職責的檢驗機構儀器設備相對落后，且有重復檢測現象，檢測、監測未達到充分保證食品安全的應有效果。

3.食品標準情況。我市有不少具有特色的食品，目前標準尚未制定或制定不完善，給檢測和市場準入帶來難度。

4.食品信用體系建設情況。我市2004年8月被省政府確定為糧食食用體系建設試點工作。市委、市政府高度重視，成立了領導小組，辦公室設在市食品藥品監管局，從農委、質監、糧食、工商、衛生抽調了8名同志常駐我局從事此項工作，市政府專門撥付了5萬元經費。領導小組成員赴遼源、常德等試點市進行了學習，制定了符合淮南實際的《糧食信用體系建設試點工作實施方案》，確定了30家試點企業，召開了全市糧食生產經營和部分消費單位動員大會，對232家企業的負責人進行了食品生產經營示范文本培訓，同時借開展糧食成品安全專項整治之機督促企業全面整頓規范，為積極推進糧食信用體系建設從多方面創造有利的環境和氛圍。

五、有關思考建議

食品安全涉及面廣，牽涉部門多，在目前監管體制下，做好這項工作具有長期性、復雜性和艱巨性。針對我市食品安全現狀，提出下一步工作建議：

1.進一步發揮市縣區食品安全協調委員會的作用，加大綜合協調各食品安全監管

職能部門的力度，通過分析評估食品安全的隱患，在預警和控制上下工夫，形成一個快速預警系統，提前控制、消除影響食品安全的危害因素，防止事件的發生。

2.加強監督執法的力度，在食品安全監管模式上進行適當的探索。我們認為，充分保障食品安全，一是各食品監管部門要在現有的法律法規框架內對食品企業監管到位，加強食品生產和市場準入；二是利用我市有地方立法權的優勢，可以在食品安全監管模式上進行積極探索，利用規范藥品市場的一些做法和經驗，賦予食品藥品監管部門一定的食品安全監督職責。

3.加大食品檢測監測的投入，整合檢測資源，使檢測的范圍能夠滿足對食品安全全過程監測的需要。檢測能力方面，能夠滿足國家標準、行業標準和相關國際標準對食品安全參數的檢測要求。檢測針對性和有效性方面，采取兩種方式，一種是在各區域各部門的檢測計劃上統一規劃實施，在誰出檢測報告誰負責的原則基礎上，逐步形成各食品監管部門相互之間的互認；一種是以一家檢驗儀器設備先進、檢驗能力較強的檢驗機構為主體，采取市場化或股份化的方式形成一個統一的食品檢測機構，減少不必要的重復建設投入。

4.加快有關食品標準的制定。針對一些尚無標準的食品制定相應的生產操作規范和產品標準，既為管理提供方便，也為國家制定標準提供依據。

5.加快食品信用體系建設的步伐。在積極推進糧食行業信用體系建設試點的基礎上，將好的經驗與做法逐步推廣到其它食品行業，形成以誠實保證質量安全，以信用促進產業健康快速發展的良好局面。

6.加大宣傳力度，積極引導消費者以健康的方式消費食品。利用開展“食品安全宣傳月”等有效手段方式，把健康的消費觀念植根于群眾心中，提高群眾對假劣食品的鑒別能力，倡導消費者的綠色有機消費行為，把住食品安全的最后一道防線。

第三篇：淮南市物業管理規定

淮南市物業管理規定

（2006年6月22日淮南市第十三屆人民代表大會常務委員會第三十次會議通過 2006年8月25日安徽省第十屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議批準）

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本規定。

第二條 本規定適用于本市行政區域內物業管理活動及其監督管理工作。

第三條 市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，區、縣房地產管理部門對本轄區內物業管理活動進行監督管理，指導業主委員會的工作，協調業主委員會與物業管理企業的關系。

建設、規劃、工商、物價、公安、市容、水利等行政管理部門應當在各自職責范圍內對物業管理活動進行監督管理。

社區居民委員會應當協助區、縣房地產管理部門做好本社區內的業主大會的成立工作，并對業主大會、業主委員會的活動進行指導和監督。

第四條 符合業主大會成立條件尚未成立的物業管理區域，建設單位應當書面報告區、縣房地產管理部門，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業主可以向區、縣房地產管理部門提出成立業主大會的要求。

第五條 區、縣房地產管理部門應當在接到建設單位的書面報告或者業主的要求后，及時會同社區居民委員會，指導成立首次業主大會會議籌備組。

籌備組一般由5名成員組成，其中社區居民委員會代表、建設單位代表各1人，業主代表3人，籌備組組長由業主代表擔任。籌備組成員名單應當自成立之日起7日內以書面形式在物業管理區域內公告。籌備組應當自成立之日起30日內，在區、縣房地產管理部門的指導下，召開首次業主大會會議。

第六條 本規定實施前，已建成投入使用的物業管理區域，原建設單位不存在的，由物業所在地的區、縣房地產管理部門指導成立業主大會籌備組；屬于房改出售公有住房的，由房改出售公有住房的單位參加業主大會籌備組。有多家房改出售公有住房單位的，由出售公有住房套數最多的單位參加業主大會籌備組。

第七條 業主大會籌備組應當履行下列主要職責：

（一）擬定業主公約草案、業主大會議事規則草案；

（二）擬定業主委員會的選舉辦法草案；

（三）確認業主的身份及其在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）提出業主委員會委員候選人名單，并在首次業主大會會議召開之前，將名單在物業管理區域內公示7日以上；

（五）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務工作。

第八條 業主委員會應當由5至15人單數組成，其成員不得在本物業管理區域內的物業管理企業及其關聯企業任職。業主委員會每屆任期由業主大會確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。

業主委員會委員缺員超過40%的，應當召開業主大會會議增補。業主委員會不組織增補工作的，區、縣房地產管理部門應當責令業主委員會限期增補。

第九條 分期建設的物業達到成立業主大會條件時，選舉業主委員會成員一般為5人，每期入住后再增選業主委員會成員，直至本屆業主委員會任期屆滿重新選舉。

第十條 除首次業主大會會議外，業主大會會議由業主委員會負責召集。

業主大會會議每年至少舉行一次。符合法定條件提議召開業主大會臨時會議的，業主委員會應當在30日內召開；逾期未召開的，房地產管理部門應當督促業主委員會召開。

業主委員會集體辭職的，或者違反法律法規，侵害多數業主合法權益，經區、縣房地產管理部門指出拒不

改正的，按本規定第五條重新選舉業主委員會。

第十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面形式征求意見的，應當將所討論的議題文稿入戶送交業主并由業主簽字確認。

第十二條 依法選舉產生的業主委員會應當在規定的期限內，將有關資料報區、縣房地產管理部門備案，并將備案的有關情況告知物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會和轄區派出所。業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當重新備案。

第十三條 區、縣房地產管理部門對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會會議作出決定，加蓋印章方可對外公布。

第十四條 業主委員會每半年至少召開一次會議，業主委員會會議由主任或受主任委托的副主任召集并主持。三分之二以上業主委員會委員要求召集的，業主委員會主任應當及時召集。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定應當經全體委員過半數同意。

第十五條 業主委員會應當建立業主名冊，并指定專人保管。業主名冊應當包括業主的姓名、房號、建筑面積、聯系方式等內容。

產權發生變更或者聯系方式改變的，業主應當及時告知業主委員會和物業管理企業。

建設單位、物業管理企業應當協助業主委員會建立業主名冊。

業主名冊僅供核對業主身份、投票權數及通知業主參加會議使用，不得用于其他目的。

第十六條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。未按時移交的，可由轄區派出所協助移交。

第十七條 業主大會、業主委員會對重大事項作出決定，使少數業主合法利益受到損失的，受益業主應當給予相應補償。

第十八條 物業管理企業應當在資質等級許可的范圍內從事物業管理活動，不得轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓資質證書。

第十九條 外地物業管理企業進入本市承攬物業管理業務的，應當持資質證書、營業執照、稅務登記等資料，到市房地產行政主管部門備案。

第二十條 一個物業管理區域應由一個物業管理企業管理。分期開發建設的，前期建成部分已確定物業管理企業的，后期建設部分不再另行選聘物業管理企業。

第二十一條 建設單位應當按照下列規定時限完成前期物業管理的招標投標工作:

（一）預售商品房在取得商品房預售許可證前；

（二）現售商品房在正式銷售30日前；

（三）非出售的新建物業在交付使用90日前。

第二十二條 前期物業管理招標投標活動中的評標由建設單位代表和物業管理方面的專家組成的評標委員會負責。評標委員會成員由5人以上的單數組成，其中專家人數不得少于成員總數的五分之三。

評標委員會專家由招標人從專家庫中隨機抽取產生。與投標人有利害關系的人不得進入項目的評標委員會。

建設單位應當將與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同報送市房地產行政主管部門備案。

第二十三條 新建住宅物業的建設單位在辦理房屋預售手續時，應提供物業管理方案，并按物業總建筑面積的3‰提供物業管理用房，但最低不得少于50平方米。

物業管理方案包括：物業管理用房面積及其座落位置、建設單位與物業管理單位簽訂的前期物業服務合同；物業管理企業的營業執照和資質證書；業主臨時公約；住宅區公共配套設施設備明細表；建筑面積5萬平

方米以上的住宅物業應當提供前期物業管理項目招標投標備案表。

本規定實施以前已出售的物業，其管理用房面積標準由市人民政府另行規定。

物業管理用房應當包括物業管理辦公用房、業主委員會辦公用房和保安人員值班用房、門衛房等。

第二十四條 建設單位提供的物業管理用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電基本使用功能。違法建筑、臨時建筑、公共場所或者公共部位不得作為物業管理用房。

第二十五條 物業管理服務合同解除后，物業管理企業應當退還多收的物業管理服務費和其他費用。有過錯的，應當依法賠償損失。

第二十六條 物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。住宅物業服務費、小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價；非住宅物業服務費等其他收費實行市場調節價。

政府指導價由市、縣價格行政主管部門會同同級房地產行政主管部門根據物業服務等級標準確定，并定期調整和公布。具體收費標準由業主大會或業主委員會與物業管理企業在物業服務合同中約定；雙方約定不成的，可以申請價格行政主管部門協調。物業管理企業應當將約定的收費標準報市、縣價格行政主管部門和物業管理行政主管部門備案。

第二十七條 業主或物業使用人因裝飾、裝修等產生的建筑垃圾，應當按照物業管理企業指定的地點統一堆放，并按規定交納清運費用，由物業管理企業統一清運。

第二十八條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。物業服務費可以每月收取一次，也可以半年收取一次，雙方另有約定的，從其約定。

新建商品房物業服務費的收取時間自領取鑰匙時開始計算；未領取的，自建設單位通知交房的最后期限開始計算。

第二十九條 建設單位或者房屋出售單位空置的物業和業主尚未使用的物業，應全額交納物業服務費。業主出售物業時，應當結清物業服務費等相關費用。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

第三十條 業主對物業管理企業提供的屬于物業管理服務合同約定的服務不滿意的，可以向業主委員會、物業管理企業或房地產管理部門投訴，但不得拒絕交納物業服務費。

業主聯名或者業主委員會要求解除物業管理服務合同的，在解除合同的程序未履行完畢前，不得拒絕交納物業服務費。

第三十一條 物業管理企業對其管理區域內的違反相關法律法規規定的行為應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告業主委員會和有關行政管理部門。

有關行政管理部門應當在接到物業管理企業報告后的2個工作日內調查處理。損壞綠化及設施，裝飾、裝修房屋時拆改房屋承重結構等違法行為，由建設行政主管部門查處；違法搭建建筑（構）物，違反規定擺攤設點、占道經營，隨意傾倒生活、建筑垃圾等破壞市容環境和超標排放噪聲的行為，由城市管理行政執法機構查處；擅自改變房屋用途或外貌，侵占、損壞物業共用部位、共用設施設備等行為，由房地產行政管理部門查處；堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質等行為，由公安部門查處；在宅院內私自打井等違法行為，由水利行政管理部門查處。

第三十二條 車輛在物業管理區域內的公共場地、道路上停放、收費及其使用等管理事項，由業主大會或業主委員會決定。收費標準參照物價部門的規定確定。車主對車輛保管有要求的，由車主和物業管理企業另行簽訂保管合同。

載重量超過0.5噸的貨車和超過9座的客車不得在住宅物業管理區域內停放,因施工等特殊需要的除外。物業管理區域內停放車輛不得影響其他車輛和行人的正常通行,不得占用公共綠地和公共活動場地,不得產生噪聲等環境污染。

第三十三條 物業管理區域內的機動車停車場（庫），應當提供給本物業管理區域內的業主、物業使用人使用。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人。

第三十四條 物業管理區域內下列配套設施設備歸全體業主所有：

（一）物業管理用房；

（二）按規劃配建的非機動車車庫；

（三）公共綠地、道路、場地，共用走廊通道；

（四）建設費用已分攤進入房屋銷售價格的其他物業；

（五）建設單位以物業買賣合同或其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業；

（六）其他依法歸全體業主所有的設施設備。

建設單位申請歸全體業主所有的房屋所有權初始登記時，由房地產登記機構予以記載，但不頒發房地產權證書。業主委員會成立后，房地產登記機構應當向業主委員會提供記載的內容。

第三十五條 新建商品住宅、公用住宅以及住宅區內的非住宅物業出售時，物業買受人應當按照國家、省和本市的規定，交納專項維修資金。未交納專項維修資金的業主應當補交。補交的具體辦法由市房地產行政主管部門制定。

專項維修資金應當用于物業的共用部位、共用設施設備的大修、更新和改造，不得挪作他用。

第三十六條 專項維修資金由市、縣人民政府確定的機構負責統一管理，實行專戶存儲，按幢建帳，按戶核算制度。

專項維修資金低于規定數額的30%時，由業主大會按各業主占有的物業建筑面積續籌。續籌比例和方式由業主大會決定。

第三十七條 物業共用部位、共用設施設備的中修、小修由業主委員會或物業管理企業提出方案和資金預算，并組織相關業主討論決定。

第三十八條 高層住宅的電梯、高壓水泵日常運行費用和維護費用納入物業服務費。

首次電梯更新費由建設單位支付，交市專項維修資金管理機構，實行專戶存儲，專款專用。

第三十九條 違反本規定的行為，國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等法律法規有處罰規定的，依照其規定處理。

第四十條 違反本規定第四條規定，未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告區、縣房地產管理部門，或者未按照規定提供有關資料的，由區、縣房地產管理部門責令限期改正。

第四十一條 違反本規定第十九條規定，外地物業管理企業進入本市從事物業管理活動未到市房地產行政主管部門備案的，由市房地產行政主管部門責令其限期改正。

第四十二條 物業管理企業違反本規定第三十一條第一款規定，對違法行為未予勸阻、制止或者未及時報告有關行政管理部門的，由市房地產行政主管部門責令改正；造成嚴重后果的，依法承擔相應的法律責任。第四十三條 房地產管理部門以及其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者對報告的違法行為不予查處的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；造成損失的，依法予以賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十四條 本規定自2006年10月1日起施行。

第四篇：我市現階段物業管理發展現狀的調研報告

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物業管理作為新興的朝陽產業，在我市已有十余年的發展歷史，這十幾年來，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我市的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業。為了更深入地了解我市物業管理現階段發展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區的物業管理情況進行了調研，調研中發現問題歸納如下：

一、收費難依然是制約我市物業管理行業發展的最大壁壘

在調研中反映最多的問題就是收費難，雖然《物業管理條例》已頒布實施一年多，但業主的交費意識、物業管理觀念尚未完全形成，收費難依然是困擾絕大部分物業管理企業的首要問題。業主不交費的理由很多，主要是物業管理企業服務不到位和房屋質量等開發商遺留問題。物業管理企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業主對物業管理企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。所以要搞好沈陽的物業管理，必須從培養人們的交費意識入手，努力提高收費率。

二、業主大會、業主委員會成立、運行不規范，作用發揮不當

在《物業管理條例》中，業主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業主大會是全體業主的自治組織，業主委員會是業主大會的執行機構，作為產權人和物業使用人的業主是小區真正的主人，管理好小區應該是全體業主的共同愿望，所以物業管理不是物業管理企業一方的事，而是全體業主的事，業主應通過業主大會這一渠道充分行使自己的權利，發表自己的觀點，參與到小區管理中去。但在調研中發現，很多小區的業主沒有意識到這一點，對小區物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難，有些小區在全部入住幾年后仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，物業管理處于前期物業管理狀態，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區正常的物業管理埋下隱患。有的小區業主委員會成立程序不規范，未通過業主大會選舉產生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業主。還有的小區即使按規定成立了業主委員會，但其成員對物業管理相關知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業主委員會形同虛設，不能起到應有作用。另外，個別社區對業主大會、業主委員會的成立比較漠然，未按照《物業管理條例》要求發揮應有的組織、指導作用，使部分物業的日常管理工作處于無序狀態。

三、物業管理企業人員整體素質有待提高

這一問題主要表現在以下兩方面：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。其實業主和物業管理企業之間的矛盾很多是源于物業管理企業人員服務態度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業管理企業人員一定要樹立“業戶至上”觀念，才能把物業管理這項工作做好；二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。

四、服務標準不統一，有待規范

物業管理服務作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業主在購買本小區物業管理服務的時候會與其他小區相比較，看看自己所享受到的服務在價值、價格上是不是最優的，但由于現在我市未對不同價格的物業費應具體提供那些服務做出細致明確的規定，所以在業主進行比較的過程中難免會出現同質不同價，或者同價不同質的現象，這種現象會對業主在評價物業服務上產生影響。因此服務標準需要進一步規范。

五、開發商遺留問題嚴重影響物業管理企業正常經營

開發商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質量存在問題；二是承諾未兌現，業主未得到承諾利益，園區內配套設施未健全。調查中，有些物業管理企業管理人員反映他們小區內沒交物業費的業主有90是因為房屋質量有問題，還有的是因為開發商承諾的配套設施沒有建，業主又找不到開發商，于是物業管理企業便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也為日后的管理工作埋下隱患。

六、地方性法規建設滯后，影響物業管理行業規范化

國家《物業管理條例》已頒布實施一年多，對我市物業管理行業起到了積極的規范作用，但由于其全國性和指導性的特點，在解決物業

管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規、規章，如物業管理區域的劃分，業主在首次業主大會上的投票權數的確定等。

針對以上問題，提出如下建議：

一、盡快出臺物業管理服務質量等級標準

按照“分等定級、質價相符”的原則制定物業管理服務質量等級標準，同質同價，質高價高，不同

等級，價格不同，服務內容和質量也不同。由小區業主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額交納物業費，物業管理企業定期公布費用收支賬目，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。

二、加快業主大會制度規范化進程

按照《物業管理條例》等相關法律法規規范成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經選舉產生的業主委員會要熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業主意愿反映給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理在和諧的氛圍中正常運行。

三、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和道德素質

在提高員工專業技能方面應重點做好以下幾方面工作：

1、做好人力資源管理，提高員工的專業技能，提高管理服務水平；

2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗；

3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；

4、多渠道吸納有經驗的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質。在提高員工道德素質方面，要著力從培養其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。

四、嚴格把好驗收關

事實證明，開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經營管理埋下隱患。

五、盡快出臺地方性法規、規章

由于各地物業管理實際情況存在差異，《物業管理條例》將一部分具體法規、規章的制定權交給地方，我們應根據我市物業管理實際，結合《物業管理條例》實施一年多以來的實踐經驗，盡快制定出臺實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據。

六、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境

深入細致宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但了解物業管理對小區環境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業管理企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我市住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。

第五篇：我國物業管理行業發展現狀及其對策

我國物業管理行業發展現狀及其對策

物業管理在我國是一個新興的服務行業,經過不斷的探索和實踐,其巨大的社會效益、環境效益、經濟效益、強大的生命力和廣闊的發展前景日益顯著,但在物業管理實踐中產生了諸多問題和矛盾,本人這次調查是對目前我國物業管理的現狀及存在的主要問題進行了分析研究,并提出了相應的發展對策。

調查內容包括我國物業管理行業發展現狀和所存在的問題及發展趨勢，調查目的是根據現狀及問題進行分析研究，提出相應的發展對策，以便加深對本專業的了解，以及在以后的實習中能過更好的解決問題。

一、物業管理現狀

近年來,隨著經濟的迅速發展,物業管理作為城市管理的一種新形式和市場經濟的新興服務產業,在我國沿海和經濟發達的地區獲得較快的發展,而在一些中小城市和經濟不發達的地區發展相對緩慢,但是即使是發達地區的物業管理同發達家的物業管理相比較,仍存在一些問題。

1、沒有準確把握物業自身定位,服務意識亟待提高

物業管理的核心是在尊重業主需求的前提下,簽訂雙方都能接受的按質論價、質價相符的服務合同。但相當一部分物業服務企業至今仍然以管理者自居,沒有準確把握服務業主的自身定位,使得物業管理的服務特征被淡化。首先,表現為服務質量不高。除了前述主觀上的原因,在客觀上,過低的收費標準造成了服務質量降低、收費率下降的惡性循環,加之從業人員素質不齊、待遇低,影響了服務質量。其次,一些企業經營不規范,經營管理意識不強,不少物業服務企業只注重單一的管理,而服務意識、經營意識十分淡薄。企業沒有擺正物業服務企業、開發商與業主之間的關系,互相推諉責任,管理與服務的概念不清,角色定位出現混淆。

2、規范有效的物業管理運行機制尚未完全建立，相關配套政策滯后

我國現有物業服務企業兩萬多家,其中大多數是開發商自己成立的物業公司或從原房管所(處)轉變而來,管理水平參差不齊。真正按照現代企業制度,按照物業管理專業化、市場化要求建立的企業不到總數的10%。物業管理是一項復雜的系統工程,貫穿于房地產項目立項、規劃、建設、驗收、管理等各個環節,時間跨度大,涉及部門多,目前存在各部門單位之間配合銜接不到位的情況。首先,物業管理在早期介入、前期管理、招投標、承接驗收等方面都沒有建立規范有效的運行機制,導致了開發企業與物業企業責任不清,增加了物業管理糾紛。其次,物業管理配套法律法規不健全,地方性、針對性的物業管理政策出臺不及時,導致業主與物業服務企業之間責、權、利不清,處理糾紛缺乏明確的法律依據。我國的房地產市場近年來發展較快,《物業管理條例》已經頒布實施5年,但是與物業管理相配套的其他方面的法律法規,特別是在中小城市與本地實際相結合的地方性、針對性的法律法規尚未建立健全,地方性法規建設滯后,影響物業管理行業規范化。

3、物業管理隊伍素質偏低,人才短缺

物業管理是新興的行業,人才儲備基礎薄弱。目前,行業隊伍總體素質偏低,人才短缺,從業人員隊伍建設遠遠滯后于行業的發展,尤其是稱職的職業經理人匱缺,目前,在中小城市相當數量的物業服務企業的人員在專業結構、知識結構等方面與物業管理的發展要求有較大差距。非專業人員做物業管理成為一些地區物業管理行業普遍存在的奇怪現象之一。物業管理作為專業化的管理,需要各類高素質的管理人才。但由于我國物業管理專業教育起步晚,培養的人才有限,加之尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范,在職專業物業

管理人員的培訓不足和各種上崗專業培訓流于形式、監管不足,更加之觀念上認為物業管理毋需高素質人員的誤區等,使得我國物業管理行業從業人員整體素質偏低,制約了行業的良性發展,影響行業地位的提高。

4、物業管理規模效益差,難以更好的生存發展

物業管理是風險小、利潤低的行業。目前物業服務企業普遍存在著管理規模偏小,規模效益差,難以發揮群體功能和綜合實力,再有在物業收費定價方面,政府主要考慮的是社會穩定和現階段人民群眾的經濟承受能力,核定的收費價格往往低于物業企業市場運作的成本,造成大部分物業企業長期入不敷出,甚至虧損嚴重等問題。例如很多物業服務企業僅管理

一、兩個物業項目,而專家認為,管理規模達100萬平方米以上才能產生最佳效益。由于管理規模小,經濟效益差,這個行業在整體上還是步履艱難。如何對物業經濟進行有效的管理,既提高服務質量,又解決自身生存問題,是物業服務企業不得不花氣力研究的課題。這一問題已成為制約物業服務企業發展的難點問題。

二、物業管理發展中存在的問題

隨著我國經濟發展和城市開發，物業管理已形成規模，其效益也越來越明顯。在經濟效益對地方政府而言，主要體現為：減少了大量的財政補貼，對住宅區開發企業而言，能提高物業市場競爭力，使開發企業的房產暢銷，加速資金周轉。同時，完善的物業管理能為開發商樹立良好的企業形象，吸引更多的房地產交易商和消費者。在環境效益上，住宅區內的環境和布局、治安等與整個建設風貌融為一體，提高了房地產業的綜合效益。但是，目前在物業管理的實踐過程中還存在著如下問題：?

1、物業管理架構不完善。目前，我國物業管理存在的首要問題是架構不完善，體制需進一步理順和重新構建。其中，政府、管委會、物業管理公司責、權、利關系需要進一步明確。例如，成都市近年來已竣工的住宅小區中，房屋及物業管理有三種基本形式：一是政府房地產管理部門管理的，二是房地產開發商以企業管理的，三是產權單位自管的，這三種物業管理模式大約各占1／3。而且其中不少物業管理往往是局部的或單一的，一些物業管理單位企業忽視自身建設，把物業管理看成只是收費服務和簡單生產活動，對企業發展和專業管理水平提高，一無規劃，二無措施，沒有明確管理目標責任制，企業既無壓力也無動力，管理不計成本，年終無核算，對該建立哪些規章制度和管理標準，心中無數，照搬照抄了別人的規章制度，使這些規章制度流于形式。?

2、配套設施運作不理想。目前，小區的投資建設與物業管理脫節，沒有從物業的生產、流通與消費的全過程來通盤設計和全方位運作，配套設施運作不理想，物業管理滯后于住房消費使用。其公用設施本來已很少，商店、學校、銀行、娛樂設施等本來不足，而這些商業性網點還因種種原因“名存實亡”。?

3、維修保養不得力。小區或寫字樓一旦發生故障性事件而向物業管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時解決。原因是物業管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業知識，二無配備必要的維修隊及設施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關單位報告或申請維修，這顯然不符合專業物業管理規范。?

4、物業管理經費難以為繼。物業管理和建設一樣，也需要資金的投入，在物業管理中，應該貫徹“誰受益，誰投入”的原則，形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀還有相當的慣性，不少住戶往往把物業管理理解為無償服務或低償服務。這有悖于社會主義市場經濟條件下住宅消費原則，也是影響物業管理工作順利開展的一大癥結所在。目前，由于職工工資中沒有足夠的住房消費含量，很多城市對物業管理的收費定價主要考慮居民的承受能力，收費標準低于成本，物業管理企業虧本經營，難以發展。也有的物業管理企業存在多收費、少服務問題，引發住戶的不滿。?

5、物業管理法制不健全。全國性小區物業管理方面的法規很不健全，諸如物業管理體制、物業管理經費、住宅小區物業管理公司的資質審查、住宅小區的物業驗收交接等關于住宅小區的物業管理中的重大問題都有待于進一步的明確規定。為此造成了物業管理很難納入依法管理的法制軌道，實行住宅小區物業管理的規范化和標準化等缺乏法制的根本保障。物業管理涉及銷售商品房的開發公司與業主、業主委員會、物業管理企業之間諸多的權利義務關系，盡管這些年來國家和地方出臺了一些規范物業管理的法規、政策，但由于缺乏大法和行政法規，致使物業管理中產生的大量矛盾糾紛得不到及時解決，司法機關也因缺乏法律依據難以及時處理。因此，加快物業管理的立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業管理法律法規體系，已成為保障行業健康發展的當務之急。?

6、物業管理公司與社會相關方面關系不順。物業管理公司在其經營管理服務過程中與街道、居委會、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門都有密切關系。由于工作范圍不明確，關系不協調，已成為小區物業管理中一大突出矛盾。?

7、物業管理不到位。目前有物業管理公司不以“物業管理”為主業，而著重于多種經營，或只限于收租金和一般養護維修，而對于如何保養好建筑物的外貌、公用部位、周圍環境，主動維修設備，提高物業的使用功能和經濟價值則未能很好顧及，更談不上特約服務了。?

8、產權關系不明晰。受產權人的委托實行管理服務，應以產權明晰為管理的基礎。但是很多住宅小區房屋的共用部位、共用的設施設備、及小區配套的房屋、設施設備、道路、場地等產權界定尚未明確，責、權、利難以界定，給物業管理和收費帶來困難。

9、建管之間缺乏有效銜接。一些開發項目在規劃設計、施工階段遺留下較多的問題，建管脫節造成物業管理先天不足。有的工程質量低劣，有的配套設施不完善，有的開發建設單位在商品房促銷時，對物業管理作出不切實際的承諾，給后續的管理帶來困難。

10、業主與物業管理企業雙向選擇的機制尚未建立。在大多數地區，物業管理的市場環境沒有形成，業主與物業管理企業雙向選擇的機制尚未建立。

11、行業隊伍素質偏低，人才短缺。物業管理作為專業化的管理，需要各類高素質的管理人才，但目前物業管理的職業化隊伍尚未形成。努力造就一支懂經營、善管理、通技術、精業務的行業經營管理者隊伍，促使管理、技術人員專業知識不斷更新，促進職工服務技能全面提高的任務非常急迫。

12、地區間發展不平衡。從我國物業管理的發展實踐看，南方地區、經濟發達地區、沿海城市和大城市物業管理開展比較早、發展快；北方地區、經濟不發達地區、內陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業管理發展較好的城市，在建設部公布全國第一批 40 家物業管理資質一級企業中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區獲得“全國城市物業管理優秀小區”稱號，占全國的 1/7.據不完全統計，2002 年底全國實施物業管理的覆蓋面已占物業總量的 38%，經濟發達城市已達 50%以上，這說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。又因為普遍物業管理企業規模較小，缺乏市場競爭力，據資料顯示，1997 年底我國約有物業管理企業 7 000 家，至 2003 年底達 2 萬余家，增長速度極快。建設部 2003 年頒布的一級資質物業管理企業只有 78 家。盡管物業管理企業數量較多，但市場份額普遍較小，經營管理水平更是參差不齊，企業缺乏創新能力，相互模仿嚴重，既不利于自身發展，也不利于抵御港澳臺地區及外國同行的“入侵”。

三、解決物業管理所存在問題的對策

1、走專業化發展之路。物業管理的專業化是物業管理市場化到一定程度的必然結果。物業管理要有專門的針對對象和具體的細分市場，在管理上要有專業化水準。全國 70％以上的物業管理公司是由房地產開發企業派生的，物業管理企業要克服這種一體化管理中機構龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學的人力資源管理機制，加大專業人才培訓力度，吸引和留住人才，發揮和調動他們的積極主動性和創造精神，做好服務集成，通過高標準服務來激發消費者的自覺繳費意識，從根本上解決物業管理收費難的問題，向知識型管理過渡，走一條人才專業化、服務專業化、競爭市場化的道路。

2、走法制化發展之路。實際上，物業管理是業主對物業進行自治的權力，是一項產權人對財產進行處置權力，不應該規定業主必須通過物業公司進行物業管理。為此，要完善不動產登記制度，對物業特別是業主共有共享的部分詳細登記；明確物業管理是業主對物業進行自主治理的活動，物業管理權是業主的權利，在建立“物權法”的同時，要盡快出臺“物業管理法”，真正做到依法管理，依法服務。

3、走集團化發展之路。在我國物業管理是一種微利性行業，全國約有 80%的物業管理企業經營虧損，物業管理的規模效益就顯得尤為重要，客觀上要求物業管理企業必須走規模化、集團化之路。同時，物業管理市場將面臨重新洗牌，中國物業管理企業要想得到進一步發展，必須擺脫現行的小而全模式。為此，有關部門應制定相應政策，一方面，提高企業的注冊門檻。另一方面，嚴格降低清除制度。啟動物業管理市場預警系統，促使一部分物業管理企業進一步發展壯大，清除一些制約行業整體水平提高的“小、散、濫”物業管理企業，最終實現強強聯合，形成物業管理集團。

4、走品牌化發展之路。品牌是產品或企業區別于其他產品或企業的標志，對企業而言，品牌代表了一種潛在的競爭力與獲利能力，因此，物業管理企業必須走以品牌為中心的發展之路。物業管理企業應當根據不同的目標客戶、不同的物業類型，選擇適當媒體來進行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質，結合所管理的樓盤品牌，走出一條適合自身的良性循環的品牌化發展之路。

5、走智能化發展之路。隨著人們生活水平的提高，現代科技的發展，房地產供應商在提供產品時已經越來越多的考慮物業的智能化，客觀上也要求物業管理企業實行智能化管理。物業管理企業也應適應時代的發展要求，采用以計算機管理為主導的新技術，推出智能化管理，以降低物業管理的人力成本，提高物業管理的服務質量，同時，可以推廣一些先進的管理方法。

6、走“以人為本”的發展之路。物業管理的服務對象是人，物業管理的目標之一是要為業主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環境。物業管理企業要倡導“以人為本”的科學發展觀，在與業主的接觸和服務中要把人情味體現在每個細節中，注重對業主的感情投資，提高業主滿意度。物業管理企業所從事的一切活動要以使業主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優質服務。任何物業管理企業必須捕捉市場信息，突出物業服務的人性化理念，將物業管理服務超越單純的維修與維護，為小區用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務的理念。

四、我國物業管理發展趨勢

1、企業競爭已經進入了品牌時代。一方面，物業管理品牌企業的優勢在市場競爭中得到了充分體現，很多的物業管理項目被品牌企業接管，從而促使越來越多的企業紛紛把實施品牌戰略作為走向市場的重頭戲。另一方面，大量品牌物業管理企業，以品牌的優勢逐步向全國范圍主要城市進行戰略布局和布點擴展。其中以上海、深圳最具有代表性。隨著全國知名地產開發企業進軍西安房地產市場，與之配套的物業管理企業也隨之而來，參與到西安物業管理市場當中。

2、企業文化建設備受青睞。大多數物業管理企業，特別是品牌物業管理企業，都非常重視企業文化的建設，把企業文化建設列在重中之重來抓。

3、物業管理人才的爭奪和競爭將更加激烈。人才優勢是企業競爭力的核心，是企業發展的重要動力和保障。近年來，物業管理企業的人才爭奪和外流現象十分嚴重，一些物業企業不惜以各種優惠待遇搶奪人才。同時，把留用和培養人才也作為企業發展的重要戰略來抓。上海陸家嘴物業的經理培訓機制就是很好的典型。

4、創新成為物業企業的核心競爭力。隨著社會進步、生活水平的提高，人們對物業管理和服務需求的日益增長，物業管理必須在觀念、內容、形式、方法、手段、質量等方面不斷進行創新。例如，深圳市倡導的健康住宅示范區的健康式服務理念就是一個成功范例。

5、按質論價、菜單式服務成為趨勢。根據住宅物業管理服務要求的不同情況，設定了一級、二級、三級三個等級服務，每個服務等級又從基本要求、房屋管理、共有設備設施維護養護、保潔服務、綠化養護管理，以及協助維護公共秩序等六個方面的服務標準提出具體要求，即提出了服務菜單，由業主自主選擇，這種按質論價、菜單式服務將成為時尚。這樣的做法已經在上海廣泛實行。

6、物業企業民營化趨勢明顯。目前，民營物業管理企業盡管在行業中所占比例不是很大，還沒有形成大的氣候，但同2001年建設部的調查相比，已經有了很大的發展和提高。專家預測，今后幾年將是我國民營物業企業進入快速發展時期，民營物業企業在物業行業中的地位將得到明顯的提高和改善，并將成為我國物業管理行業的主力。上海、深圳等地一些知名大型物業企業已經陸續進行民營改革。

五、總結

當前，物業管理行業正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關鍵時刻，物業管理行業內、外部環境都在發生著重大變化。如何更好的研究物業管理存在的問題和發展對策，需要我們作出更進一步的努力。物業管理要以改善群眾居住條件、促進社會經濟發展為中心，以建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制為目標，以培育市場、規范市場為重點，加快立法步伐，加快機制轉換，加強監督指導，盡快提高服務質量，樹立良好行業形象，推進物業管理的健康發展。