第一篇：杭州市房地產市場運行情況調研報告 [國土資源部土地利用司調研組](7頁)

杭州市房地產市場運行情況調研報告 [國土資源部土地利用司調研組]

杭州市房地產市場運行情況調研報告

近一個時期以來，在房地產熱的討論中，“浙江現(xiàn)象”、“杭州現(xiàn)象”引起社會各界的高度重視。有人認為，杭州房價的持續(xù)上升是土地收購儲備、招標拍賣造成的，杭州樓市存在著結構性泡沫問題，銀行信貸的風險在增加。也有人認為，杭州的房價是正常的，是市場供求關系的結果，不存在過熱的問題。一時間，杭州成為房地產是否過熱爭議的焦點之一。如何正確看待杭州的房地產市場問題，對于正確分析全國的房地產市場形勢，加強土地和貸款管理，及時引導和調控房地產市場，防止樓市動蕩造成金融風險，具有重要意義。

這篇調研報告，是國土資源部土地利用司調研組根據(jù)有關領導批示，對杭州市房地產市場運行情況深入調研、細致分析的結果。報告用大量數(shù)據(jù)，回答了有關問題，客觀評價了杭州市的房地產市場：杭州市房地產市場總體看是健康的，在態(tài)勢上存在著趨熱的苗頭，老市區(qū)基本正常，周邊地區(qū)不同程度地存在著過熱的現(xiàn)象。針對這一情況，報告提出了防止樓市動蕩的可行措施。

我國已進入全國建設小康社會、加快推進社會主義現(xiàn)代化的新階段，房地產市場仍有巨大發(fā)展?jié)摿Γ壳暗膯栴}只是發(fā)展中、階段性和局部性的，問題要解決，方法要穩(wěn)妥，一切措施都要從實際出發(fā)，從穩(wěn)定大局的需要出發(fā)，從珍惜房地產市場來之不易的繁榮局面出發(fā)。只有如此，才能穩(wěn)定樓市，化解風險。

為落實國務院領導批示精神，根據(jù)部領導指示，我們對浙江杭州市房地產市場運行情況進行了調研，并與當?shù)赜嘘P部門探討了落實國務院領導批示，及時引導和調控房地產市場，加強土地管理，防止樓市動蕩，防范金融風險的措施。調研組2003年1月16日抵杭后，連續(xù)開了六個座談會，分別與市國土資源局，信譽、業(yè)績較好的12家房地產開發(fā)企業(yè)，浙江大學6位房地產研究專家、教授，杭州市10個房地產市場管理有關部門，余杭區(qū)國土資源等5個部門，下城區(qū)潮鳴街道小天竺社區(qū)的10戶中低收入家庭進行了座談；走訪了有關專家，并實地踏勘了余杭天都城大型房地產項目。通過廣泛細致的調研，對杭州市房地產市場有了基本的了解。省國土資源廳、市國土資源局、余杭區(qū)國土資源局對這次調研極為重視，市、區(qū)兩級相關部門積極配合，實事求是地反映了情況。此報告在形成過程中兩輪征求了省廳、市局的意見，現(xiàn)將有關情況報告如下：

一、房地產市場運行的基本態(tài)勢 杭州市目前下轄八區(qū)、五縣(市)，下文中的老市區(qū)是指除蕭山、余杭兩區(qū)以外的六個老城區(qū)。總的認識是，杭州市房地產市場已走向快速成長階段，購銷兩旺、人氣很足。總體看是健康的，在態(tài)勢上存在著趨熱的苗頭，老市區(qū)基本正常，周邊局部地區(qū)不同程度地存在著過熱的現(xiàn)象。

(一)房地產開發(fā)勢頭迅猛，房地產業(yè)已成為主導產業(yè)。1998年以來，杭州市房地產開發(fā)實際完成投資額的年增長幅度在17％以上。2002年完成房地產投資額196.4億元，同比增長39.4％。其中完成商品房住宅建設投資148.3億元，占房地產開發(fā)總建設投資的75.5％。2002年房地產業(yè)對GDP的貢獻率達11.6％，同比增長17.1％，為城市經濟發(fā)展作出了重大貢獻，成為杭州市的主導產業(yè)之一。

(二)房價總體上升，但上漲速度和絕對量不一。根據(jù)杭州市房地產交易所提供的數(shù)據(jù)，從2000年到2002年10月份，老市區(qū)房產交易平均價格分別為每平方米3426元、3703元和4043元。據(jù)浙江省城調隊統(tǒng)計資料顯示，商品房價格從1998年的每平方米3278元，增長到2002年上半年的每平方米4749元，漲幅達44.8％，而同期GDP增長速度達到53％，杭州已成為國內房價漲幅最高的城市之一。市中心商品房價格上漲的絕對量雖然較大，但漲幅不大，1995年為每平方米4500元，2002年為每平方米7500元，平均年增幅為6.6％；城西商品房價漲幅較大，房價1995年為每平方米1650元，2002年為每平方米4500元，平均年增幅為13.4％；城東房價1995年為每平方米1900元，近三年每年上漲500元。余杭區(qū)普通商品房價格上升幅度較大，各區(qū)塊2002年漲幅均在20％以上。在房價上漲的同時，房地產租賃價格也在上升，2000年-2001年全市房地產租賃價格指數(shù)同比增長了3.3％和3.1％，其中，住宅分別上漲了18.8％和7.5％。

(三)房地產貸款增長較快，銀行資金在房地產生產、消費資金中的份額較大。從1999年年末至2001年年末，杭州各類房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸款余額從106.75億元增加到387.2億元，房地產開發(fā)企業(yè)貸款占同期各項貸款的比重從1999年的7.2％上升到2001年的18.6％。今年10月末，房地產開發(fā)企業(yè)貸款比去年同期增長55.8％，占各項貸款的比重上升到20.9％；個人住房貸款余額從1999年的37.4億元迅速上升到2001年的164.3億元，年均增長率達190.5％,在全部房地產貸款余額中比重也逐年上升，從1999年年末的35.0％上升到2002年10月末的42.3％。

(四)房地產市場供銷兩旺，老市區(qū)房產需求尤其旺盛。1998年以來，房地產預售總量年均保持在260萬平方米以上，其中住宅預售總量每年基本保持在210萬平方米以上。2002年住宅施工面積1455萬平方米，住宅開工面積714.7萬平方米，竣工面積412.5萬平方米。銷、預售面積673.2萬平方米，是住宅竣工總量的163.2％。與此同時，2002年經濟適用房新開工面積118萬平方米，同比增長3.4％，竣工97萬平方米，同比增長86.5％。(五)賣舊買新十分普遍，存量房產交易活躍。自1999年房改房上市政策出臺后，存量房產交易量飛速增長。2001年，存量房產成交量達97.8萬平方米，累計成交金額26.5億元，分別比上年上升了175.1％和229.2％，二手房成交金額占房地產交易總額的比例達到了17.3％，比上年提高了9個百分點，存量房產交易的上升幅度超過了增量房產的增長速度。(六)老市區(qū)土地市場管理規(guī)范，收購儲備效果顯著，房地產供應結構逐步優(yōu)化，沒有土地炒買炒賣行為，老市區(qū)較早地建立了土地收購儲備制度，加強了土地集中統(tǒng)一管理，落實招標拍賣掛牌方式配置經營性土地的態(tài)度堅決，對土地市場的調控力度很強，土地市場發(fā)展比較健康。表現(xiàn)在：一是供地總量和結構合理。從老市區(qū)房地產供給結構和房屋空置可以得到充分反映，2002年1-10月份，高、中、低價位住宅供應量分別為3974戶、16319戶、5313戶，分別占住宅供應總量的15.6％、64.2％、20.2％，空置面積只有1.5萬平方米。二是沒有土地炒買炒賣問題，營造了房地產市場規(guī)范運行的環(huán)境。

二、必須引起高度重視的問題

盡管杭州市房地產市場從總體上看是健康的，但也存在一些必須引起高度重視的問題。(一)房地產價格增長速度過快，投資與投機性需求相應增長，銀行風險有所增加。房地產出售價格和租賃價格的快速增長，使得人們對房地產價格的預期不斷提升，投資和投機性需求相應增加。據(jù)中原物業(yè)2002年10月對杭州市第三屆“人居展”的調查顯示，有12％的購房者的目的是準備出租和轉賣。銀行對房地產開發(fā)企業(yè)的貸款增幅很大，根據(jù)中國人民銀行杭州支行調查數(shù)據(jù)，2000年和2001年，杭州市銀行系統(tǒng)對房地產開發(fā)企業(yè)的貸款余額分別是249億元、387億元，而房地產投資分別為102億元、104億元，2001年個人住宅貸款余額261億元，而當年各類房地產交易金額為319億元，其中存量房交易26.5億元。雖然房地產投資與消費的穩(wěn)步增長都與銀行信貸支持密不可分，而且目前貸款的質量也比較好，但由于銀行貸款在房地產建設和消費過程中占的比例較大，一旦房地產出現(xiàn)問題，銀行將有很大的風險。

(二)現(xiàn)行的經濟適用住房供應方式負面作用大于正面作用。現(xiàn)行經濟適用住房方式主要內容是劃撥供地、稅費減免、委托開發(fā)、政府核價、向中低收入家庭出售，有人形象地稱之為“補磚頭”。幾年的實踐證明，這一供應方式在操作中存在很多問題，負面作用大于正面作用：一是不能雪中送炭。老市區(qū)申購登記經濟適用房住戶有38000戶，而通過搖號實際解決的只有4850戶，只占申購登記總數(shù)的12.8％，準購搖號比例高達1：8，不僅相當部分急需住房的家庭被排斥在外，而且給尋租留下了巨大的空間。二是負擔沉重。買到經濟適用房的人負擔沉重。只有購新房才能享受政府補貼的政策、大戶型為主的供給結構、每平方米3000元左右的價格，使購房者不堪重負。三是引發(fā)投機。經濟適用住房上市交易門檻低，只要買到了經濟適用住房，馬上可以上市交易，補繳的出讓金也只有標定地價的10％。調查中，各方面的人都說“傻瓜都會買經濟適用住房”，“買經濟適用住房=申購新股”。四是起不到平抑房價的作用；表面上看，只要增加經濟適用房的供給，就能緩解供需矛盾，降低房價，但對一個城市來說，由于土地資源有限，不可能無限制地供給住宅用地，增加了經濟適用住房的供地量，勢必減少商品房的供地量，只會使商品房的供需矛盾更加突出，造成房價上漲。五是群眾不滿。該享受的享受不到，對政府不滿；該享受的遲遲享受不到，不得已購買了市場價的商品房，也對政府不滿；享受到的家庭由于舉債購買，嚴重影響其他基本的生活消費，同樣對政府不滿。這些不滿情緒，潛藏著社會新的不穩(wěn)定因素。

(三)房地產市場分割，政府難以對房地產市場進行有效的宏觀調控。杭州市區(qū)(含蕭山、余杭兩區(qū))行政區(qū)劃面積3068平方公里，其中余杭區(qū)、蕭山區(qū)、杭州經濟技術開發(fā)區(qū)、之江旅游度假區(qū)面積分別為1222平方公里、1163平方公里、114平方公里和9.88平方公里，上述各區(qū)合計2508.88平方公里，享受獨立的管理權限，實際上在3068平方公里的范圍內，真正賦予市財政、規(guī)劃、建設、國土等有關職能部門的權限最多只有559.12平方公里，僅占市區(qū)的18.22％，且這些范圍的土地利用率已經相對較高，建設用地的稀缺程度可想而知，雖然近年來市政府通過建立土地收購儲備制度，加強了對老市區(qū)房地產市場的宏觀調控，但僅18.22％的土地使得這種調控能力對整個市區(qū)來講顯得極為有限。市場分割使房地產供給失衡，老市區(qū)供給嚴重不足，余杭區(qū)供給過太。1999年到2001年，老市區(qū)共推出房地產用地11538畝，其中商品房用地7859畝，占68％；經濟適用房(包括市政拆遷用房)用地3679畝，占32％。而僅余杭區(qū)，從1999年到2002年底，簽訂出讓合同轉用、征用的房地產用地31405畝，四年分別為694畝、9774畝、16888畝和4049畝。

三、原因分析

(一)商品房價格增長過快的成因。表面上看杭州市房價增幅較大，但仔細研究，有相當?shù)暮侠沓煞荩⒎翘摑q，而且老市區(qū)與新市區(qū)的情況有很大的不同。所以，不能籠統(tǒng)地講杭州市房價高。首先是老市區(qū)房地產供給嚴重不足。其次是需求旺盛。對杭州老市區(qū)房產的需求不僅來自本地，而且來自外地，兩方面需求都較旺盛。在購房群體中，本市居民占64％，外來人員占36％。三是配套、建筑、廣告等成本增加。隨著“智能化”、“生態(tài)化”物業(yè)的興起，住宅小區(qū)配套設施的完善、建筑材料的更新?lián)Q代，提高了房屋的建造成本；由于競爭激烈，廣告投入也大大增加，據(jù)報道，2001年新建商品房每平方米建筑成本平均廣告費用超過100元。

1、本地需求主要來自三個方面：一是改善居住條件需求。杭州市房改時的戶均面積只有56平方米；二是拆遷戶用房需求。這幾年拆遷面積較大，僅2001年老城區(qū)拆遷還建面積就有233.0萬平方米。三是房改拉動需求。杭州市貨幣化分房力度較大，走在全國前列，居民在享受每平方米2400元補貼后，改善居住條件需求更大(已核定住房補貼20億元，發(fā)放10億元，今年將全部發(fā)放)。

2、外地需求來自五個方面：一是移民需求。包括人才引進、宗族性購房、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)、投資地轉移產生的需求，僅2001年就引進人才2.1萬人。二是投資性需求。主要是省內外投資者看好杭州房產的增值潛力，把杭州房產作為一種投資渠道，如溫州、臺州、紹興、義烏的民間資金對杭州房產的需求。三是炫耀性需求。一些外地的高收入者把擁有杭州的豪宅做為身份的象征。四是求學需求。一些富裕家庭為使子女在杭州求學，日后就職創(chuàng)造條件購房。五是度假需求。一些人為在杭州度假，購置房產。

3、其他十個因素：一是浙江和杭州經濟快速發(fā)展，居民收入快速提高，支付能力很強，這是杭州商品房價格實現(xiàn)的基礎。2001年杭州人均GDP在省會城市和計劃單列市(含直轄市)中排名第五，僅次子深圳、上海、廣州、北京。中原物業(yè)2002年10月對600位計劃在近兩年購房者的調查顯示，擬購房單價在每平方米4500元以上的，占全部調查人數(shù)的49％。二是宏觀、微觀房地產政策體系成為住宅業(yè)發(fā)展的支撐。1997年以來，中央將發(fā)展住宅業(yè)作為新的經濟增長點，把啟動住房消費作為擴大內需的重要措施。浙江省、杭州市政府也出臺了很多配套政策，促進了住宅業(yè)的發(fā)展。三是住房制度改革是形成商品住宅競價機制的保障。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，住房分配貨幣化的逐步實行，加速了住宅建設、消費的市場化進程，有力地轉變了居民購房消費觀念，增加了有效需求，推動了商品房價格的上升。四是杭州城市化進程加快是房地產業(yè)發(fā)展的內在動力。2000年城市化水平為36％，2001年提高到37.8％。城市化進程的加快促進了人口、資金等要素和產業(yè)迅速向城市集聚，直接帶動了房地產業(yè)的快速發(fā)展。五是杭州特殊的城市地位和環(huán)境是房地產業(yè)發(fā)展的外在引力。杭州市集浙江省政治、文化、經濟中心于一身，有著得天獨厚的自然、人文環(huán)境，是絕大部分城市不具備的。六是由于缺乏其他的投資渠道，投資房地產成為銀行和民間資金的主要出路。浙江民間資金高達8300億元。由于當前銀行利息很低，股市持續(xù)低迷，購買房產成了大量民間資本的首選，這種需求不僅促使杭州的房價居高不下，而且也引發(fā)了對土地的需求。七是經濟適用房管理不規(guī)范，并沒有起到抑制房價上漲作用。八是房產市場上出現(xiàn)搖號、炒圖等炒作行為，對哄抬房價起了不容忽視的推波助瀾作用。九是目前杭州老市區(qū)可供樓盤土地集中在三級地段、不到50平方公里的范圍內，空間狹小，規(guī)劃和基礎設施建設嚴重滯后，再加上人們“圍著西湖”轉的住房觀念交織在一起，更使可開發(fā)土地資源基本枯竭的市中心地段內房價上揚。十是新的城市拆遷補償政策加大了開發(fā)成本，推動房價上升。按照杭州市規(guī)定，拆遷補償?shù)幕鶞蕛r，新的拆遷條例補償標準大多高于老條例。在土地一級地段高6％，二級地段高54％，三級地段高29％，四級地段高3％，五級地段高8％，據(jù)有關人士測算，一套市中心二手房，每平方米市場價4800元，而按拆遷補償條例評估，價格則需5900元，高23％；如是磚木結構，要高225％。

一個時期以來，一些專家和媒體認為，土地收購儲備、招標拍賣抬高了房價，應該說這只是看到了表面現(xiàn)象，而對實質情況缺乏了解和研究。經過調查測算，房地產價格的快速上漲，土地成本固然是一個因素，但根本原因是需求拉動。一些開發(fā)商說，由于土地招標拍賣出讓，土地成本占商品房成本的40%-50％。但據(jù)我們對杭州56個樓盤的調查結果顯示：通過土地招標拍賣方式取得的18個樓盤，樓面地價平均占商品房銷售價僅34.5％。，其中，4級地段以內的占31.6％，5級地段以外的占42％；通過協(xié)議方式取得的38個樓盤(在經營性房地產用地必須招標拍賣出讓規(guī)定出臺前出讓的土地)，樓面地價平均占商品房銷售價的25％，其中，4級地段以內的占25.5％，5級地段以外的占22％。也就是說，與協(xié)議方式出讓的土地相比，招標拍賣方式出讓的土地，成本只增加了10％左右。一般來說，開發(fā)商所說的土地成本包括拆遷成本、市政配套和政府純收益，無論行政劃撥還是協(xié)議出讓都必須支付拆遷成本和市政府配套等費用，通過招標拍賣方式出讓的土地，顯化的只是政府純收益。開發(fā)商和其利益代表者，追求的是以最低成本獲取最高的利潤(這是現(xiàn)實生活中“眾人”想搞房地產開發(fā)“發(fā)大財”的重要原因)，如果讓少數(shù)利益集團占據(jù)了本應該由公眾享受的實惠，這顯然不合理。

(二)住宅供給體系不合理，經濟適用房不能有效解決中低收入家庭住房問題的成因。我國的住房供給體系設計是，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉祖住房，中低收入家庭購買經濟適用住房，其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。這種供給體系看似合理，主觀愿望也是好的，但在實踐中存在著嚴重的不合理性。集中表現(xiàn)在經濟適用住房的政策上。一是適用對象太寬，并且模糊，難以嚴格地界定，使有限的經濟適用住房分配給了一些高收入家庭，有人形象地說“開著小轎車住經濟適用住房”。二是經濟適用住房的政府核價機制不合理，杭州市區(qū)(不包括蕭山、余杭區(qū))絕對價格高達每平方米3000元以上，真正的中低收入家庭根本消費不起(造成經濟適用住房價格不能降到最低限度，其根源之一是由政府來核價)。三是戶型設計不合理，面積過大，即使真正爭取到經濟適用房的中低收入家庭負擔也十分沉重。根據(jù)對杭州2002年7月份推出的經濟適用房統(tǒng)計，共出售937套，總建筑面積118709.42平方米，平均每套建筑面積126.69平方米，其中建筑面積120平方米以上的占75％，90平方米以下的僅有8套，占0.85％。造成這一局面的根本原因是在操作上仍沿用計劃經濟的方式。開發(fā)商十分清楚，真正中低收入家庭是買不起這樣“經濟”適用的住房(按月前普遍存在的趨大戶型，每套-總房價都要三四十萬元、五六十萬元)，建大戶型的經濟適用住房符合市場需求(不是面向中低收入家庭)，超過購買經濟適用住房標準下限部分又要按商品房價格購買[杭州市規(guī)定，經濟適用住房建筑面積控制標準為：一般職工70平方米，具有中級職稱的職工(相當于科級干部)80平方米，具有副教授高級職稱的(相當于縣處級干部)90平方米，具有教授高級職稱的職工(相當于廳局級干部)120平方米；或根據(jù)家庭成員結構狀況，按人均20平方米控制]，這種機制更進一步促使開發(fā)商建造大戶型，即“傻瓜都要建造大戶型”。

(三)房地產市場分割，供求失衡的成因。一是區(qū)劃調整不徹底造成房地產市場的分割。2001年，杭州市區(qū)進行了第二輪行政區(qū)劃調整。根據(jù)浙江省政府有關文件規(guī)定，撤市設區(qū)后，蕭、余兩區(qū)仍然享有地市一級部分經濟管理權限，財政體制、土地管理、城市規(guī)劃編制、戶籍管理、房屋拆遷以及房改政策等均由蕭、余兩區(qū)獨立行使，由于市政府不能對轄區(qū)內房地產市場進行統(tǒng)一的宏觀調控，造成了市場分割。二是市場化進程不一，促使開發(fā)商到周邊地區(qū)大量購地。由于老市區(qū)土地管理規(guī)范，市場化配置土地的進程快于周邊地區(qū)，一方面營造了房地產市場規(guī)范運行的環(huán)境，樹立了房地產開發(fā)企業(yè)的信心，另一方面也使得一些開發(fā)商為獲得地價上漲的利益，贏得更大更快發(fā)展空間，相繼到余杭等周邊地區(qū)購地儲備。加之新設區(qū)享有獨立的規(guī)劃、土地管理和財政權，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)也力求通過擴大招商引資來發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經濟，由于以上多種因素的相互作用，個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)了不規(guī)范的現(xiàn)象。針對這種情況，余杭區(qū)政府也采取了相應的措施加以引導，起到了一定的作用，但還是出現(xiàn)了城市規(guī)劃并不到位、基礎設施尚未配套的大型房地產項目，存在著土地供應量較大的現(xiàn)象。

四、防止樓市動蕩的幾項措施

從長遠看，我國房地產仍有巨大的發(fā)展空間，目前產生這樣那樣的問題，只是階段性和局部性的問題，基礎和條件與上個世紀90年代初的“房地產熱”絕然不同，而且，相關部門已在2002年制定了一些調控政策。鑒于當前房地產業(yè)對拉動經濟增長具有重要的作用，與宏觀經濟運行、人民居住條件改善和財產權利的保障關系密切，各方面的調控政策比較健全，所以，進一步對房地產市場的引導和調控，應立足保持房地產市場的健康發(fā)展為基本，珍惜房地產市場來之不易的繁榮局面，同時要防止樓市動蕩，要穩(wěn)定房價而不是降低房價，避免因房地產價格過度縮水，使已購住房家庭的財產總值縮水，影響金融資產的安全，影響今后的經濟增長速度。所以強化對房地產市場的宏觀調控，應采取微調措施，實行軟著陸，避免采用簡單的行政手段，引起市場的大起大落。杭州市各界普遍反映房地產的政策要保持相對穩(wěn)定性，保證房地產市場的穩(wěn)定、公平、安全、健康發(fā)展，應具體問題具體分析，慎重處置，分區(qū)域采取不同的對策，該收的收，該放的放，收放有度，才能有效防止樓市動蕩，造成金融風險。為此建議：

(一)提高預防金融風險意識，強化信貸管理。在市場經濟條件下，房價上升的原因中，最具可調控性的是銀行信貸，對此應引起高度重視。一要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房地產開發(fā)與住房消費資金中比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費。二要嚴格信貸管理，依法、依規(guī)貸款，切實強化貸后管理。三要在貸款政策上積極支持土地收購儲備制度建設，貸款資金封閉運行，政府出讓土地回籠資金優(yōu)先用于償還銀行貸款；這既是提高政府對土地供應的宏觀調控能力，又是防范金融風險的有效措施，是銀行和地方政府雙贏的措施。四要加強對個人住房貸款管理。一方面要繼續(xù)支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。國土資源管理部門要加強土地登記管理，積極配合金融部門，提供多套購房貸款登記等依據(jù)。

(二)統(tǒng)籌協(xié)調區(qū)域之間的房地產供地計劃，嚴格控制新設區(qū)的新增用地。適度拓展杭州老市區(qū)發(fā)展空間，提高老市區(qū)的土地供給能力。要加快杭州撤銷余杭、蕭山市設區(qū)后城市總體規(guī)劃的修編工作，加大對緊連老市區(qū)基礎設施建設步伐，適度拓展杭州發(fā)展空間，為適度加大老市區(qū)土地供應量創(chuàng)造條件。對老市區(qū)要給予農地轉用、土地征用的傾斜，同時要優(yōu)化供地布局和結構，更多地采取招標、掛牌方式供地；對周邊地區(qū)要嚴格控制供地量，采取強有力的措施消化存量房地產用地，特別是對尚未供應的大型房地產項目用地不能再以原協(xié)議方式供地。各級政府要采取強有力的措施抓緊解決歷史遺留問題，加大閑置土地的處理力度，該無償收回的必須依法收回。嚴禁房地產開發(fā)商“圈占”土地，加力抑制土地投機。

(三)堅決落實土地集中統(tǒng)一管理制度，防止房地產市場分割。解決區(qū)域內無序競爭的問題，關鍵一條是落實土地集中統(tǒng)一管理制度。目前撤縣并市的情況較多，所以必須堅決落實土地統(tǒng)一管理。余杭、蕭山享受獨立審批權限三年，到期后，不能繼續(xù)延期，對今后其他城市撤縣并市的，要一次到位，由城市政府負責新設區(qū)的土地管理；各類開發(fā)區(qū)和園區(qū)也必須按照土地集中統(tǒng)一管理的原則，納入城市的統(tǒng)一管理。

(四)健全住房供應體系，加快廉租住房建設，取消或用市場機制規(guī)范經濟適用房。為了解決低收入和困難家庭的住房問題，應進一步加大廉租住房制度的建設力度，廉租房為公有產權，只租不賣。進一步加強經濟適用房的管理，根本出路是在生產、銷售、流通過程中全面實行市場化。一是取消行政劃撥供地方式，采取招標方式供地，綜合評標，房價低者得。二是改變政府的補貼方式，改“補磚頭”為“補人頭”，即向可享受對象直接發(fā)放住房補貼。三是縮小范圍和規(guī)模。將經濟適用房的供應范圍從中低收入家庭壓縮到中等偏下和低收入家庭的范圍內，重點解決拆遷戶和無房戶的住房問題。四是要進一步明確經濟適用住房的建設標準，縮小戶型，完善供應和上市辦法，確保政策的針對性。五是進一步搞活房產二級市場，使二手房成為滿足中低收入家庭的一個重要渠道。針對杭州市的具體情況，應適度加大新區(qū)的經濟適用房供給，減少商品房的供應。(五)加強土地和房地產市場信息披露工作，正確把握市場走勢。土地和房地產市場信息披露工作的不完善，使政府和企業(yè)對市場的判斷和決策既有盲目性，也有滯后性，嚴重影響了市場的正常發(fā)展，因此，應加快信息披露工作進程，各級國土資源管理部門要密切注視房地產市場變化動態(tài)，準確把握市場走勢，嚴格控制土地供應總量，適時加以調控。

(六)加強法律宣傳和對房地產市場的監(jiān)控力度。一是要繼續(xù)深入宣傳國家《城市房地產法》和國務院55號令等法律法規(guī)的宣傳，促使房地產開發(fā)企業(yè)依法、誠信開發(fā)房產，同時強化購房者依法維權能力。二是要進一步加強對房產市場的監(jiān)管，一方面嚴禁房地產開發(fā)企業(yè)未達到預售條件入市搖號或炒樓花；另一方面要加強對預購房產的監(jiān)控，把住預購房產再轉換關口，以防炒樓盤、樓花贏利甚至牟取暴利。

(七)運用稅收政策平抑房價，公平分配社會資源。由于我國目前房地產保有成本比較低，使一部分人可以擁有多套住宅和其他房地產，既不利于土地資源和其他資源的合理分配，又增加了對房產的非消費需求，推動了房價的上升。必須借鑒國外的成功經驗，盡快開征不動產稅。同時，應針對房地產市場發(fā)展的不同時期調整土地增值稅和其他稅種的稅率，以起到限制房地產炒作，鼓勵土地資源合理配置的作用。（調研組成員：冷宏志 宮玉泉 盧靜 王印傳）

第二篇：東營市2014年房地產市場運行情況的調研報告

東營市2014年房地產市場運行情況的調研報告

房地產業(yè)作為一個具有高度綜合性和關聯(lián)性的行業(yè)，它在促進城鎮(zhèn)化水平、改善居民居住條件、提供就業(yè)機會，帶動其他相關產業(yè)發(fā)展等方面發(fā)揮著舉足輕重的作用。在目前國內市場大背景下，我市房地產出現(xiàn)投資增幅逐月遞減、施工規(guī)模增幅放緩、銷售市場低迷、到位資金緊張現(xiàn)象。

一、發(fā)展現(xiàn)狀及主要特點

（一）投資增幅逐月遞減，前景堪憂。新一輪房地產宏觀調控的實施，加上一房一價、試點房產稅和產權登記等政策連環(huán)出臺，市場供需雙方觀望態(tài)度十分明顯，波及東營效應雖然滯后，但近期房地產開發(fā)投資呈現(xiàn)增幅收窄走勢。今年2-6月份累計完成投資分別為4.52億元、21.60億元、37.93億元、62.95億元和82.93億元，分別增長21.4%、20.9%、19.2%、17.5%和16.8%，增速呈現(xiàn)逐月遞減態(tài)勢。東營房地產市場經過多年發(fā)展，漸趨成熟，形成了以住宅為主、商務為輔的投資格局。房地產業(yè)投資成為除制造業(yè)投資外的第二大行業(yè)，對拉動服務業(yè)投資乃至全社會固定資產投資具有積極而重大的影響。今年上半年，東營住宅完成投資65.12億元，增長15.9%，占商品房開發(fā)投資總額的78.5%，高于2013全年1.1個百分點。

（二）施工規(guī)模增幅放緩，新開工面積下降。隨著房地產投資增速逐月遞減，商品房施工規(guī)模出現(xiàn)放緩。上半年，全市房屋施工面積1122.41萬平方米，同比增長7.8%，低于2013全年增幅10.7個百分點。其中，住宅施工面積861.68萬平方米，同比增長4.2%，低于去年同期4.0個百分點。上半年全市房屋施工新開工面積215.47萬平方米，同比下降13.7%。其中，住宅新開工面積188.68萬平方米，同比增長3.4%。截至到6月底，新建住宅空置面積達到26.72萬平方米，同比增長7.6%，市場供應基本保持穩(wěn)定。

（三）銷售面積下滑，價格穩(wěn)中有降。上半年，全市商品房銷售面積為132.21萬平方米，同比下降8.6%；銷售額65.36億元，同比下降1.7%。商品房中住宅銷售115.94萬平方米，同比下降16.8 %；銷售額56.39億元，同比下降11.8%。在住宅銷售中現(xiàn)房銷售18.34萬平方米，同比下降52.1%；期房銷售97.61萬平方米，同比下降3.5%。新建商品住宅均價4863元/平方米，較去年同期增長6.1%，較去年年底增長0.6%。商品住宅價格表面沒有降低，但扣除隱性讓利，實際已出現(xiàn)松動。

二、目前房地產市場面臨的問題與困難

（一）房產市場觀望氣氛濃厚，企業(yè)開發(fā)熱情降低。投機需求基本退出，一些剛性需求消費者的觀望情緒濃厚。資金回籠慢，建設資金趨緊，開發(fā)商也在觀望。有些在建樓盤已經開始延緩建設，有的企業(yè)后續(xù)開發(fā)計劃已經暫停。上半年，全市商品房竣工面積53.55萬平方米，同比下降42.2%。大多企業(yè)的開發(fā)投資比政策出臺前減少，對今年下半年和明年銷售預期減少三分之一以上，部分企業(yè)預計減少一半以上。市場前景不明朗，觀望氣氛濃厚是企業(yè)開發(fā)投資減少的主要原因。

（二）住房供應結構有待改善。全市的住房供應結構正在順應宏觀調控的要求做出積極的調整，但市場供需結構之間仍存在一定的矛盾。今年上半年，90平米以下、90-144平米、144平米以上住宅施工面積占全部住宅施工面積的5.0%、53.5%和41.5%，其中90平米以下、90-144平米以上比重分別低于網(wǎng)簽比重2.5和6.0個百分點，144平米以上則高8.5個百分點。說明90-144平米和90以下平米仍是現(xiàn)階段居民購買主打戶型，高檔住宅和別墅購買意愿則有所降低。特別是90平方米及以下住宅施工面積占全部住宅施工面積的5.0%，離《國六條》及其細則的要求還有一定距離。

（三）房地產市場管理有待于進一步完善。近年來，購房戶投訴和上訪現(xiàn)象逐漸增多，主要反映房屋質量差、不能按時交房和辦理房產證等問題。其原因，一是由于開發(fā)企業(yè)資金緊張，開發(fā)進度放緩，導致不能按合同約定的時間交房和辦理房產證。二是以民營資本為主體的房地產開發(fā)企業(yè)，起步晚發(fā)展快，企業(yè)自律意識不強，依法經營觀念淡薄，規(guī)范管理水平不高，在打造企業(yè)形象、品牌樹立、做大做強和承擔社會責任上意識不夠，導致群眾信任度不高。三是尚未建立程序規(guī)范、運轉高效、配合有力的房地產市場監(jiān)管體系，特別是供地管理與開發(fā)管理、項目管理與企業(yè)管理脫節(jié)。

（四）房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)模小、實力弱、競爭力差。近幾年，東營市房地產開發(fā)企業(yè)得到快速發(fā)展，企業(yè)數(shù)量逐年增多，并逐步向高資質等級方向發(fā)展，但小規(guī)模、低資質企業(yè)仍占據(jù)了較大比例。截止6月底，有建設項目的四級及以下資質房地產企業(yè)占全市房地產開發(fā)企業(yè)總數(shù)的73.3%。低資質企業(yè)普遍規(guī)模較小、基礎薄弱、實力不強、抗風險能力較低、經營理念較差。全市房地產開發(fā)企業(yè)中，在全國知名度高、品牌影響力大、具有引領作用的大企業(yè)偏少，房地產行業(yè)整體水平有待提高。

三、多措并舉，推動房地產業(yè)健康發(fā)展

（一）改變粗放型發(fā)展模式，加快推進房地產業(yè)規(guī)模化發(fā)展。當前，要更加注重“環(huán)境、文化、科技、環(huán)保”的先進理念，本著以人為本、節(jié)能省地的原則發(fā)展房地產業(yè)。政府應通過鼓勵兼并和重組、政策傾斜和扶持，幫助企業(yè)做大做強。房地產業(yè)通過發(fā)展規(guī)模經濟，可以從根本上改變商品房開發(fā)造成的過度競爭狀況，在一定程度上達到分工的專業(yè)化、成本的最大節(jié)約，以提高經濟效益及相關資源的使用效率。

（二）探索建立組合式融資模式，拓寬企業(yè)融資渠道。國家調控政策頻頻出招，房地產企業(yè)不能僅僅依靠銀行來獲取資金，應該多渠道拓寬房地產企業(yè)的融資渠道，分散和規(guī)避開發(fā)風險。可以采取組合式融資的方式，將各種融資方式在房地產企業(yè)發(fā)展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業(yè)發(fā)展，又能最大程度上降低企業(yè)的資金成本。

（三）提升規(guī)劃層次，完善功能配套，滿足不同層次居民的住房需求。一是提高規(guī)劃設計理念與創(chuàng)意的再認識，體現(xiàn)東營地域文化特色城市品質。二是完善城市功能設施，優(yōu)化內部功能片區(qū)。城市基礎設施項目的設計標準要高，余量要大，建設要優(yōu)先。超前考慮職工通勤、居民購物健身、學生入學入托的可達性和便利性。三是根據(jù)市場需求合理確定房地產開發(fā)面積，促進房地產市場供求平衡；積極引導企業(yè)建設面向中低收入家庭，發(fā)展中低價位、中小套型普通住宅。四是加快綠色建筑技術開發(fā)和研究，推動低碳生態(tài)城市建設。突破低碳能源、低碳建筑、綠色建筑、綠色交通等一批低碳生態(tài)建筑核心技術，加快新型材料和太陽能推廣。

（四）優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，不斷規(guī)范市場秩序。企業(yè)的發(fā)展離不開良好的外部環(huán)境。政府應簡化審批流程，減少住房開發(fā)審批中間環(huán)節(jié)；要進一步加大房地產市場監(jiān)管力度，嚴肅查處房地產交易環(huán)節(jié)以及經營管理中的各項違法違規(guī)行；建立健全房地產市場信息發(fā)布制度，提高市場透明度。

（五）加大正面輿論宣傳引導，引導合理住房消費。一是通過正面的宣傳報道和對當前政策的解讀，扭轉居民持幣觀望心態(tài)，重樹居民消費信心，引導居民適度住房消費，緩和消費者信心危機。二是房地產開發(fā)商也要進一步增強信心，正確研判、把握房地產市場形勢。三是根據(jù)社會經濟的發(fā)展狀況和群眾的收入水平，測算房價收入比，以此來衡量房價的高低，適時進行價格指導和監(jiān)控，建立預警體系，引導理性消費。四是嚴格執(zhí)行差別化信貸政策，嚴格區(qū)分剛性需求和投資需求，有保有壓。五是加快保障性住房建設進度，使其成為樓市健康發(fā)展的“穩(wěn)定器”，緩解住房市場供需矛盾，確保樓市健康發(fā)展。

第三篇：鎮(zhèn)遠縣房地產市場運行分析報告06年

鎮(zhèn)遠縣房地產市場運行分析報告

(2006年上半年)

一、2006年1－6月基本情況

2006年1—6月，在縣委、政府的宏觀調控下，我縣的房地產市場正穩(wěn)步發(fā)展，商品房新開工面積、商品房銷售量、銷售總額均保持了一個相對穩(wěn)定的數(shù)量。房地產市場總體來看是供、需基本平衡、價格穩(wěn)中有升、走勢平穩(wěn)。房地產的發(fā)展對于改善居民居住條件，推動我縣經濟發(fā)展起到了積極作用。

1、商品房新開工面積為3.83萬m2，比去年同期減少12.95%，其中：商品住宅新開工面積為 3.54萬 m2,比去年同期增加10.63%，經營用房為 0.29萬m2,比去年同期減少75.83 %。

2、商品房預銷售面積2.011萬m2，比去年同期減少36.76 %，其中商品住宅銷售面積1.452萬 m2，比去年同期減少 49.05%，經營用房預銷售面積0.559m2，比去年同期增加69.39 %。

3、二級市場：存量住房交易面積為1.068萬m2，比去年同期減少36.04%，二級市場的發(fā)展，對穩(wěn)定房地產市場起到了較好地促進作用。由于存量住房的交易價格還是低于商品房價格，因而也為部分收入水平有限的工薪階層購買住房提供了可選擇的市場。

4、按揭貸款在購房資金中所占比重逐年增長，今年上半年按揭貸款在購房資金中所占比重為46 %，按揭貸款比例增長。一方面說明老百姓消費觀點的轉變，對鎮(zhèn)遠的經濟發(fā)展前景、對預期收入的增加充滿信心，但是一方面也說明老百姓的積累已經在減少，如果沒有銀行支持，換句話說，如果銀行在房貸款政策方面有調整，對我縣房地產經濟的影響比重也會增大很多。

總的來看，今年上半年房地產市場銷售狀況與去年同期基本持平。但也有一些不同之處。

1、從新開工的商品房面積來看，政府以規(guī)劃為龍頭的宏觀調控起到了有效的作用，新開發(fā)的房屋不是從數(shù)量上猛增，而是從環(huán)境、功能和小區(qū)的整體規(guī)劃來要求，不論是銘城花園、古鎮(zhèn)花園、舞陽文化園，還是正在實施小菜園開發(fā)項目和羊坪彩虹廣場等，都充分考慮了住宅小區(qū)居住環(huán)境質量。

2、商品房銷售保持良好的態(tài)勢，但空置總量有所上升，應引起足夠重視，從空置房情況分析來看，空置房以商品住宅為主，地點集中在區(qū)位較偏、環(huán)境欠佳、服務功能不完善地段，如南門溝市場和舞陽公寓等商品住宅。

3、從今年上半年商品住宅價格走勢看，住宅價格一直保持平穩(wěn)走勢，價格基本保持在680－980元/m2的微小區(qū)域內浮動。最高價格在1021元/㎡。截止6月20日止，全縣

商品房平均銷售價格為700、50元/m2，與去年同期比減少2.06元/m2，二、我縣房地產市場運作存在的主要問題

1、存量房交易市場潛力未能充分發(fā)揮。

我縣住房二級市場發(fā)展不平衡，存量住房交易市場發(fā)展較差，房改房上市交易政策落實不到位，全縣房改房共1400多套，近兩年來所收取的土地收益金和已經辦理市場準入手續(xù)的還不到400戶.城鎮(zhèn)居民賣舊房、買新房、推動商品住宅增長的梯度消費的巨大市場潛力未能充分發(fā)揮。

2、房地產企業(yè)綜合素質有待進一步提高，開發(fā)行為亟待進一步規(guī)范，房地產企業(yè)對產業(yè)的政策運用把握不夠，缺少成熟理性的發(fā)展計劃。

3、發(fā)展不平衡，供求結構失衡，片面強調以地生財、減少甚至取消經濟適用住房建設，房價上漲過快，中低收入家庭難以入市買房。

4、對批地建私房控制不嚴，土地供應過量，沖擊開發(fā)市場，制約投資開發(fā)。

三、擬采取的主要措施

1、加大住房分配貨幣化方案的實施力度，盡快制定完善措施，推進住房分配貨幣化方案的實施，加大對已購公房未補交購房款及土地收益金的歸繳工作.2、繼續(xù)實行嚴格地宏觀調控政策，對房地產開發(fā)來講，規(guī)劃是龍頭、土地是根本，根據(jù)本縣房屋需求，合理批準開發(fā)規(guī)劃，使供需基本平衡。

3、制定市場發(fā)展規(guī)劃，發(fā)揮中心城市商品流通輻射作用，通過政府引導，盡快建立鎮(zhèn)遠具有一定規(guī)模效應的專業(yè)市場，與城市建設規(guī)劃配套，消化空置商品房，拓展房地產經濟所帶來的長期效應。

4、繼續(xù)穩(wěn)定房改房上市優(yōu)惠政策，鼓勵職工賣舊房、賣小房、買大房，利用市場作用，形成梯級房屋供應渠道，滿足不同層次購買者的選擇，并嚴格控制各種形式的集資建房，住房供應完全走向市場化渠道。

鎮(zhèn)遠縣房屋管理站

二00六年六月二十五日。

第四篇：房地產市場問卷調研分析報告

房地產市場問卷調研分析報告

一、調研情況說明

1、調研對象：永川區(qū)人民

2、調研時間：3月23日

3、調研方式：問卷、調查

4、調研地點：人民廣場、渝西廣場

5、調研問卷回收情況：總份數(shù)：140

有效數(shù)：105 有效率：75%

（一）被調查基本概況

1.性別比例

數(shù)據(jù)分析得出，男女比例各占50%，所以來說在未來的日子購房決策是平等的。2.年齡構成

數(shù)據(jù)分析得出，20-30歲的占60%，30-40歲的占28%，40歲的占12%。調查結果表明，在當前房地產市場銷售火爆，價格逐年上漲的情況下，年輕人購房愿望日益迫切，購房需求者有日趨年輕化的趨勢 3.家庭結構

數(shù)據(jù)分析得出，大多數(shù)被調查人都沒有獨立的住房，都是在外租房，迫于房價上漲壓力，未婚單身者的購房需求更加強烈，對未來結婚用房等問題的考慮逐漸提前。

（二）被調查者購房意向

1計劃購房時間

數(shù)據(jù)分析得出，準備一年內買房的占5%，兩年到三年內購房的占33%,三年到五年購房的占19%，五年以上的占19%，還有一部分不打算購房的占24%，很大程度說明居民對購房需求的考慮提前，所以，短期內我市房地產市場交易仍會保持非常活躍的態(tài)勢。2計劃購房建筑面積

數(shù)據(jù)分析得出，計劃購房建筑面積在70平方米以下的占10%，71---90平方米的占18%，91—110平方米的占49%，111—130平方米的占16%,131-150平方米占2%，150平方米以上的占5%，總的來說，在近期購房人員需求中，欲購大戶型的需求較大，這也是當前我國國情所決定的 3購房類型

數(shù)據(jù)分析得出，多層的占9%，小高層的占46%，高層的占28%，別墅的占9%，其他的占8%，對小高層和高層的需求普遍較高，這對地產開發(fā)商來說，能合理規(guī)劃和利用土地資源，節(jié)約土地，也顯示當前地區(qū)購房人員經濟實力還不是很充足，不利于高檔小區(qū)和房型的發(fā)展。

購房類型系列150%40%30%20%10%0%多層

4戶型選擇

數(shù)據(jù)分析得出，一室一廳一衛(wèi)占0%，兩室一廳一衛(wèi)占29%，二室二廳一衛(wèi)的占11%，三室一廳一衛(wèi)37%，三室二廳一衛(wèi)占21%，其他的有2%。這個數(shù)據(jù)充分顯示永川購房需求人員多數(shù)選擇大戶型，對大三居的偏好較大，也顯示出當前永川家庭結構的復雜性或者說家庭成員較多的特點。5購房目的

數(shù)據(jù)分析得出，作為日常居住的占66%，第二居所的占25%，出租的占2%，投資的占5%，其他的占1%。從此看出當前永川人購房大多為日常居住所用，投資性小，表明當前永川房地產市場需求大，有較大的發(fā)展空間 6購房承受單價

數(shù)據(jù)分析得出，3500-4000元每平米的占41%，4000-4500元每平米的占34%，4500-5000元每平米的占19%，5000-5500元每平米的占2%，5500元每平米以上的總共占4%。對購房所能承受的房價的能力的分析表明普通購房人員對價格的承受能力較低，這也為當前永川房價較于市區(qū)低找出了證據(jù)，未來房地產開發(fā)不僅要考慮提供高品質的住房，還得充分考慮當?shù)刭彿磕芰ΓＵ仙唐贩拷灰茁?7 與購房相鄰

數(shù)據(jù)分析得出，調查者希望與住房相鄰的是公園綠地的占39%，學校占28%，超市占16%，醫(yī)院占9%，娛樂場所占3%，其他的占5%。隨著經濟的發(fā)展，居民對生活品質有了較高的要求，注重生活水準的提升，當然，我們也不得不看清，很多購房者在購房中還是比較注重子女的教育問題，對于優(yōu)質教育資源的追求從未減少過，所以在開發(fā)中還得注重周邊配套設施的建設，保障住房人員的生活品質的提升 8 購房時關注的因素

數(shù)據(jù)分析得出，大多數(shù)調查者關注著位置占16%、價格占17%、交通占15%，配套設施占10%、房屋質量的占17%，其他的總共占25%。

小高層高層別墅其他 購房者所選區(qū)位考慮的因素

其中有，距離原居住地近，距父母居住地近，距工作單位近，交通便利，方便子女讀書，周邊環(huán)境好。10 對物業(yè)的關心

數(shù)據(jù)分析得出，對物業(yè)管理價格關心的占6%，對物業(yè)管理品質的占91%，對物業(yè)管理品牌的占3%。11對等

面

積

房的分

配

等面積分配0.80.60.40.20系列1系列2 購房者對未來房價走勢的預測

數(shù)據(jù)分析得出，認為可能繼續(xù)上漲的占33%，可能下跌的占21%，維持當前現(xiàn)狀的占25%，不明確的占21%。雖然當前國家不斷采取措施保障房價的穩(wěn)定，但在眾多的購房者甚至是在大多數(shù)公民心中對房價持有不信任的態(tài)度，大多認為房價將持續(xù)不斷的上漲，這也加速了購房的速度，反之也就加速了房價的上漲，國家還得不斷采取措施，防止房地產危機，影響市場的正常發(fā)展

（三）被調查者購房信息來源

系列2系列1數(shù)量少，可自由間隔73%數(shù)量多，已間隔好27%1電視廣告 2報紙廣告 3廣播 4戶外廣告 5車身廣告 6朋友介紹 7路邊戶外媒體 8其他

二．調研結果分析

通過此次調查對消費者的基本情況、購房意向、購房信息來源的市場調查，總體把握目前永川區(qū)居民的住房消費需求，對房地產市場管理、政府決策以及開發(fā)商產品定位都具有非常現(xiàn)實的指導意義。從以上的市場調查分析結果表明，目前我市住房需求市場的基本態(tài)勢主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

1．年輕人購房欲望日益迫切，購房人群有年輕化的趨勢。從被訪者的年齡構成來看，小于25歲的被訪者比例大增，對住房需求者的年齡提前，迫于房價上漲的壓力，那些未婚單身的年輕人購房需求非常迫切。

2．總體來看，市場需求繼續(xù)保持旺盛。調查結果表明，目前無房者比例較大，超過一半的被訪者首次置業(yè)，要求改善現(xiàn)有住房條件以提高住房舒適度的人群也占據(jù)相當一部分比例，在未來一定時期內，我市住房消費需求將持續(xù)旺盛。

3．購房承受能力明顯增強，對政策性住房的依賴度降低。目前我市商品房消費觀念已經深入人心，選擇購買商品房者比例大增，并開始追求較高品質住房。相應地選擇購買經濟適用房者比例下降，依靠政府保障性住房的人群減少，側面反映了居民的收入水平在提升，購買能力增強。

4．我市居民的二手房消費理念還未形成，二手房市場發(fā)展緩慢。被訪者中選擇購買二手房者占據(jù)極少一部分，大部分居民不愿意購買二手房，住房一、二級市場發(fā)展很不平衡，這不僅會拖延再次置業(yè)的時間，影響再次置業(yè)的資金流轉，對住宅市場尤其是高端住宅市場穩(wěn)步、持續(xù)的發(fā)展也不利。目前我市二手房交易還處于初級階段，需要采取措施進一步加速二手房市場的發(fā)展。

6．4500元的單價對于永川區(qū)的人來說是一道門檻，如今這種現(xiàn)象正逐步改變，目前的購房者正在逐步從價格主導的金字塔模式轉變成性價比主導的紡錘型模式，消費者心理日趨成熟，購房變得更加理性。

7．位置、價格、環(huán)境、戶型、交通狀況是置業(yè)者選房依次考慮的重要因素，也是開發(fā)商產品定位的重要參考依據(jù)。今年居民對地段的關注程度超過了對價格、環(huán)境的關注，成為消費者購房首要考慮的因素，交通狀況也開始成為消費者購房關注的重要因素之一。隨著居民對生活舒適度的要求進一步提高，環(huán)境因素將逐漸成為后續(xù)住宅產品營銷的重要因素。

從當前的分析中來看，作為重慶市附屬最大的區(qū)縣，隨著開往重慶主城的高鐵的修建成功，將不斷帶動永川地區(qū)經濟的發(fā)展，在未來將有大量的人員涌入永川地區(qū)，同時，永川區(qū)政府不斷引進項目，將會有更多的工業(yè)項目入駐永川，在更大程度上推動經濟的不斷發(fā)展，經濟的發(fā)展必然會帶來人口的增長，人口的增長必然產生購房需求的不斷提高，作為房地產開發(fā)項目，不僅要綜合考慮購房人員的需求，為廣大需求人員提供優(yōu)質的房源，還得考慮地

區(qū)人員的購房能力，創(chuàng)造符合當?shù)厍闆r的條件，并能保證自身的收益水平，為后期地區(qū)房地產行業(yè)的發(fā)展貢獻力量，保證市場能活躍而穩(wěn)健的發(fā)展，推動地區(qū)經濟的不斷向前發(fā)展。

第五篇：2014年第二季度南京市房地產市場運行情況分析報告

2014年第二季度南京市房地產市場運行情

況分析報告

2014年上半年，南京市房地產市場在區(qū)域經濟平穩(wěn)發(fā)展的支撐下，保持了與城市建設持續(xù)穩(wěn)定投入1相匹配的發(fā)展規(guī)模，相對于全國大多數(shù)特別是長三角區(qū)域同類城市出現(xiàn)的供需失衡、庫存增加、價格波動等情況，南京房地產市場總體呈現(xiàn)穩(wěn)定有序的態(tài)勢，各項指標均保持在合理區(qū)間內運行。全市上半年商品住宅上市量顯著增加，達到近五年峰值，比近五年均值高出8000套；商品住宅銷售量同比雖有所下降，但仍高于近五年平均值2000套，成交量維持在正常年份水平；全市商品住宅累計成交均價雖然同比增長9.8%，但成交均價漲幅趨緩；受供應量增加、銷售量下降的影響，全市住宅累計可售套數(shù)達3.8萬套，去化周期由2013年年底的5個月，增加到目前的8個月，仍在可控范圍之內。

城建累計完成投資396.25億元，占全年計劃60.7%

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一、房地產市場基本情況

（一）商品住宅銷售同比小幅下降，中小戶型房源保持熱銷

上半年，全市商品住宅累計登記銷售面積387.23萬平方米，同比下降24.8%；其中，市區(qū)商品住宅累計登記銷售面積332.14萬平方米，同比下降 26.3%。從區(qū)域情況看，兩江板塊依舊占據(jù)主力地位，銷售套數(shù)占比達65%，較去年增長約4個百分點。從季度變化情況看，全市一、二季度商品住宅累計登記銷售面積分別為194.2萬平方米和193.03萬平方米，同比分別下降15.3 %、35 %，二季度與一季度相比，環(huán)比下降0.6%；其中市區(qū)一、二季度商品住宅累計登記銷售面積分別為168.98萬平方米、163.16萬平方米，同比分別下降21.88 %、33.4 %，二季度與一季度相比，環(huán)比下降3.4%。總的來看，春節(jié)后在房貸成本和難度提高，部分城市供求風險加大，媒體唱衰的背景下，新推房源去化速度放緩，銷售量較去年高位出現(xiàn)下降，但總體仍維持正常年份水平。

同期，從全市商品住宅成交結構分析，中小戶型房源繼

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續(xù)保持熱銷。分面積段看，60-90平方米以下戶型成交套數(shù)為12034套，同比與去年基本持平，占比為43%，較去年同期提高約10個百分點；中等偏大戶型占比下降，90-120平方米和120-144平方米面積段占比分別為31%、16%，較去年同期合計下降約9個百分點。

（二）成交均價漲幅趨緩，樓盤優(yōu)惠促銷力度加大 上半年，全市商品住宅累計成交均價12571元/平方米，同比增長9.8 %（1～2月、1～3月、1～4月、1~5月分別為

5.7 %、9.4 %、10.4 %、10.6 %）；其中，市區(qū)商品住宅成交均價14137元/平方米，同比增長12.2 %（1～2月、1～3月、1～4月、1~5月的同比增幅分別為12 %、13.2%、11.8 %、12%）。從區(qū)域情況來看，江南六區(qū)漲幅較快，同比增長20.3%，新三區(qū)中，江寧漲幅較快，達到14.6%。從季度變化情況看，全市一、二季度商品住宅累計成交均價分別為12655元/平方米、13335元/平方米，同比分別增長11.6 %、11.9%，二季度與一季度相比，環(huán)比增長5.4%；其中市區(qū)一、二季度商品住宅累計成交均價分別為14153元/平方米、14120元/平方米，同比分別增長15.07 %、9.58%，二季度與一季度相比，環(huán)比下降0.2 %。

房地產市場呈現(xiàn)轉冷跡象，購房者觀望情緒、資金面不

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充裕、對后市預期不確定導致了部分開發(fā)商選擇加大優(yōu)惠促銷力度，以實現(xiàn)加速跑量回籠資金的目的。如江寧九龍湖區(qū)域的新城玖瓏湖，推出包括“車庫補貼8萬元再打96折”等多項促銷手段；麒麟片區(qū)的銀億東城促銷力度同樣不小，房源實際成交價格比上市均價低了超過1000元/平方米。

（三）商品住宅供應創(chuàng)新高，庫存壓力有所增大 商品住宅供應規(guī)模保持峰值。上半年，全市商品住宅累計批準預售面積492.58萬平方米，同比增長23.6 %；其中，市區(qū)商品住宅累計批準預售面積421.87平方米，同比增長 6.6 %。全市商品住宅供銷比為1.12。從區(qū)域情況來看，江南六區(qū)和六合上市套數(shù)同比分別增長33%、100%，浦口和江寧分別下降39%、3%。從季度變化情況看，全市一、二季度商品住宅累計批準預售面積分別為199.3萬平方米、293.3萬平方米，同比分別下降11.4 %、26.1%；其中市區(qū)一季度商品住宅累計批準預售面積分別為147.06萬平方米，同比下降1.9%，二季度商品住宅累計批準預售面積為274.81萬平方米，同比增長24.2 %。

商品住宅庫存去化周期有所增長。截至6月末，市區(qū)商品住宅累計可售面積513.38萬平方米，同比增長9.8%（3月末為422.18萬平方米，同比下降7.3 %）。市區(qū)商品住宅存量的平均去化期為7.5個月。從區(qū)域情況來看，六合板塊，2014年上半年庫存量達到72萬平米，較2013年同比增長62%，4 / 14

供需關系的逆轉，導致市場供應過剩的風險已開始顯現(xiàn)。

（四）二手住宅成交量下滑明顯，成交均價保持增長 上半年，市區(qū)二手住宅累計成交面積249.42萬平方米，同比下降43.3%。從區(qū)域情況看，江南六區(qū)成交套數(shù)占比為61.4%，與去年同期占比基本相似，新三區(qū)中，江寧占比保持在20%，浦口占比為11.8%，較去年同期下降1.4個百分點，六合占比為8.6%，較去年同期提高約1個百分點。從季度變化情況看，市區(qū)一、二季度二手住宅成交面積分別為121.51萬平方米、127.91萬平方米，同比分別下降38.1 %、51.3%，二季度與一季度比，環(huán)比增長5.3%。

上半年，市區(qū)二手住宅累計成交均價13174元/平方米，同比增長15.2 %（1～2月、1～3月、1～4月、1~5月分別為15.8%、21.9%、24.2%、17%）。從區(qū)域情況來看，浦口漲幅最大，同、環(huán)比分別增長24%、10%，其次江寧同、環(huán)比增長15%、7%，江南六區(qū)和六合同比分別增長13%、14%，環(huán)比漲幅較小。從季度變化情況看，市區(qū)一、二季度二手住宅累計成交均價分別為12926元/平方米、13412元/平方米。

（五）房地產開發(fā)投資平穩(wěn)增長，新開工面積有所下降 上半年，全市房地產開發(fā)投資完成額為600.89億元，同

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比增長11.2%，其中，商品住宅開發(fā)投資完成額423.6億元，同比增長14.8 %。從季度變化情況看，全市一、二季度房地產開發(fā)投資完成額分別為 263.9億元、336.99億元，同比分別增長10.8%、11.5%，二季度較一季度環(huán)比增長27.7%。

上半年，全市商品房新開工面積610.38萬平方米，同比下降29%，其中，商品住宅新開工面積 453.53萬平方米，同比下降30.4 %。從季度變化情況看，全市一、二季度商品房新開工面積分別191.27、419.11萬平方米，分別下降50.9%、10.8%，二季度與一季度相比，環(huán)比增長119.1%。其中，全市一、二季度商品住宅新開工面積分別為 159.05萬平方米、294.48萬平方米，二季度與一季度相比，環(huán)比增長 85.1%。

（六）土地供應面積充足，兩江板塊成供地主力 上半年，全市經營性用地供應總面積為262 公頃，同比增長26.6%，供應面積為近五年峰值，推地步伐進一步加快。從區(qū)域情況看，兩江板塊依舊是絕對主力，分別上市82.4萬平方米、66.6萬平方米，共占全市57%的份額，較去年提升約3個百分點；江南六區(qū)中，仙林和城東供應面積增幅分別達到162%、151%，另外城北和城南供地量也均在30萬平方米左右，城東和河西板塊土地供應面積較少。

（七）房地產貸款余額同比增長顯著，保障性住房開發(fā)貸款余額平穩(wěn)增長

6月末，全市房地產貸款余額為3524.96億元，同比增

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長22.5%，占人民幣各項貸款余額比重為23.6%，較去年同期提高1.9個百分點。房地產貸款余額比年初增加375.63億元，其中：地產開發(fā)貸款余額為410.16億元，比年初增長69.82億元，余額同比增長54.2 %；房產開發(fā)貸款余額為1182.23億元，較年初增加了118.09億元，余額同比增長18.3 %；保障房開發(fā)貸款余額450.26億元，同比增長14.3%，比年初增加49.19億元，同比多增4.48億元。近年來，南京地區(qū)各金融機構對保障房建設支持力度加大，保障房開發(fā)貸款增長較為明顯；個人住房貸款余額為1818.09億元，比年初增加183.82億元，余額同比增長21.3 %。

（八）房地產業(yè)稅收平穩(wěn)增長，營業(yè)稅增長乏力 上半年，全市房地產業(yè)稅收收入完成141.87億元，同比增長18%，全市房地產業(yè)稅收占地稅收入總量的比重為

38.3%，值得注意的是今年上半年房地產稅收增收主要來自企業(yè)所得稅匯算清繳（每年5月份之前進行，實際上是上年企業(yè)所得稅的多退少補），上半年房地產業(yè)入庫企業(yè)所得稅21.3億元，同比增長82.9%，實際上仍然是2013年房地產企業(yè)盈利能力強的反映，而營業(yè)稅增長動力尚顯不足，上半年入庫53.9億元，同比增長8.6%，其中二季度已為下降態(tài)勢，共入庫26億元，同比下降2%。

二、存在的主要問題及原因分析

（一）房地產市場形勢總體判斷

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今年“兩會”后，雙向調控成為房地產政策調整的主要方向，各地根據(jù)市場實際情況探索差別化房地產政策，目前多個城市對房地產政策進行微調，并且隨著部分城市房地產市場趨冷，微調政策呈逐步升級趨勢。結合目前南京市商品房市場供銷情況，預計供應量較上半年或將有所下降，房企降價促銷行為顯著，二手房市場或將繼續(xù)回調。

1、政策微調或成趨勢。今年以來，救市的傳聞此起彼伏，但與兩三年前不同，以前只要地方放松調控的政策出臺，馬上會被叫停，而此次地方政策出臺后，并沒被叫停。從目前來看，隨著呼和浩特確認取消限購、以及沈陽、寧波為代表的城市在執(zhí)行層面對限購政策的大舉放松，逐步得到中央默許，預計后期將有更多城市跟進效仿，政策微調2也將成為趨勢。這也符合年初國務院總理李克強在政府工作報告中指出，針對不同城市情況進行分類調控。

2、供應量或將有所下降。上半年住宅供應達到近5年最高，但成交量同比下降，隨著開發(fā)企業(yè)庫存量的增加，樓盤去化速度的放緩，預計下半年上市量將與上半年持平或略有下降。主要原因：一是受青奧會影響，在建施工單位停工一月勢必導致下半年局部樓盤新開工及在建施工進度有所放緩，影響樓盤上市節(jié)奏；二是市場環(huán)境逐步趨冷，雖然市場中潛在供應仍然較為充足，但在開發(fā)企業(yè)對市場不看好的 2 目前政策微調較多采用的類型包括公積金政策放松、放寬購房落戶、價格下調干預等。

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情況下，將會自行控制樓盤上市節(jié)奏，為達市場供需平衡，或將減緩上市量，或者推遲上市。

3、住宅以價換量或將加速。雖然上半年以各種方式打折促銷的樓盤在明顯增加，但據(jù)調研，除小部分樓盤價格確實有所回落以外，大部分樓盤的優(yōu)惠幅度依然較小。但預計這種現(xiàn)狀或將改變，下半年開發(fā)企業(yè)以價換量或將加速，降價項目數(shù)量，以及項目降價的幅度都或將擴大。主要原因：一是若下半年市場沒有明顯好轉，對于資金緊張的開發(fā)商來說，降價銷售是回籠資金最快的方式；二是隨著部分項目以價換量達成效果，或帶動其他高存量區(qū)域及樓盤跟進；三是在銷售指標的壓力下，上市房企下半年的降價促銷力度或將加大。

4、二手住宅量價或將繼續(xù)下跌。2014年上半年，市場預期發(fā)生轉變，購房者觀望氛圍逐漸濃厚，二手住宅成交也開始回落，價格出現(xiàn)松動。預計下半年，二手房市場量價下跌仍將持續(xù)，主要原因：一是由于二手房價格調整幅度遠小于新房市場的降價促銷，隨著新房市場以價換量項目的增加，導致二手房需求被分流。二是部分需求在2013年已經被透支，導致今年市場整體需求不足。而價格方面，根據(jù)前幾輪調控經驗，二手房價格調整主要是受新房降價帶動，預計隨著下半年新房市場出現(xiàn)的實質性降價，將會帶動二手住宅價格的進一步下調。

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（二）需要關注的主要問題

1、一季度房地產市場存在問題的變化情況

金融信貸支持定向寬松，剛需份額得到保證。一季度，銀行優(yōu)先滿足二套房貸款需求，剛需購房貸款配額受到擠壓。二季度此種情況有所緩解，政策方面，5月12日，中國人民銀行副行長劉士余在住房金融服務專題座談會上表示，要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，科學合理確定首套房貸款利率水平，加強信貸風險防范。隨后的兩個月之內，央行兩次“定向降準”，貨幣政策定向寬松。根據(jù)人行提供數(shù)據(jù)，個人住房貸款保持近年來較高增長水平，同時放款速度變快，據(jù)工行反映，目前放款周期在1個月左右。

2、二季度房地產市場中出現(xiàn)的新情況新問題

一是全國市場整體下行趨勢壓力已傳導至南京。近期，全國房地產市場調整跡象明顯，部分城市出現(xiàn)樓盤大幅降價的現(xiàn)象。南京房地產市場形勢也有轉化信號，二季度特別是5、6月份，南京樓盤去化速度明顯放緩，樓盤去化率同比回落，例如江北板塊的旭日上城項目，去年4月開盤樓棟30天去化率為41.2%，本同時期推出的房源去化率僅為24.5%。6月份，反饋客戶來訪量下降的企業(yè)占到80%，認為下月當?shù)厣唐贩夸N量將略有下降的企業(yè)占到60%。

二是涉房矛盾糾紛事件導致政府維穩(wěn)壓力加大。購房者

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信心持續(xù)疲弱、累計可售面積持續(xù)增加以及房地產成交量的持續(xù)下滑，或將導致開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張。為緩解資金壓力，開發(fā)企業(yè)將采取降價等多種策略拉動銷售，而降價將會導致已購房者的不滿，從而引發(fā)一系列涉房群體性事件，如上半年發(fā)生的新城以及中海的房地產項目因降價引起購房者維權的事件，這些群體性事件將會增加市場的不穩(wěn)定因素，進而增大政府維穩(wěn)壓力。

三是土地市場逐步降溫。上半年土地成交面積同比雖然增長明顯，但成交樓面價同比下降24%，環(huán)比下降68%，且溢價率較高地塊基本集中在第一季度，第二季度僅三塊地塊溢價成交，最高溢價不超過10%，政府的土地收益受到明顯影響。另外，今年成交的部分地塊樓面地價大大低于前期成交的同質地塊，這將對該區(qū)域房地產市場產生不確定性影響。如位于浦口珠江鎮(zhèn)的G38地塊出讓樓面地價4403元/平方米，而去年正榮競得的周邊地塊樓面地價達到7900元/平方米，地價降低79%。

四是部分企業(yè)經營狀況需要關注。通過對重點企業(yè)的走訪調研發(fā)現(xiàn)，目前市場觀望趨勢濃厚，上市公司受半年報和指標任務壓力，采取多種降價促銷手段，引發(fā)市場預期變化，而降價勢必會導致已購房者的不滿，從而引發(fā)一系列涉房群體性事件產生。受信貸周期變長影響，企業(yè)大量預售資金被占壓，據(jù)不完全統(tǒng)計，部分大型企業(yè)因按揭被占壓的資金規(guī)

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模達到1~4億元，平均周期4~6個月，導致產業(yè)系統(tǒng)性缺血。延期交付數(shù)量增多，城區(qū)延期交付的項目已達26個，以華光房地產、盈嘉房地產為代表的項目已引發(fā)集訪群訪，造成社會不穩(wěn)定。

五是新聞導向產生反向助推效應。今年以來，“唱衰”樓市論不絕于耳，全國范圍內新聞導向出現(xiàn)了明顯的針對性、表態(tài)性態(tài)度，助推市場反向運行。

（三）房地產市場變化原因分析

一是受整體宏觀經濟減速影響，房地產業(yè)增速放緩，行業(yè)進入調整期，多個城市銷售縮水明顯，庫存量上升，市場下行壓力也傳導到南京，銷售數(shù)量較去年同期有所下滑；二是受青奧會停工一個月以及房企資金量不充裕的影響，多數(shù)房企上半年加大上市量以快速回籠資金，消費者可選擇性的產品增多，市場逐步向買方市場轉化；三是受媒體“唱衰”影響，一些表態(tài)性、針對性觀點助推市場反向運行；四是房企半年報沖擊銷售業(yè)績，部分大型房企以價換量行為顯著，促銷、優(yōu)惠幅度加大，觀望情緒變濃，樓盤去化速度明顯放緩。

（四）南京市新建商品住宅銷售價格月度同（環(huán)）比指數(shù)變化情況

南京市是國家統(tǒng)計局價格監(jiān)控的70個大中城市之一。2014年6月，南京新建商品住宅價格同、環(huán)比指數(shù)分別為106.6、99.4，當前房地產市場正逐步進入下行調整的周期（如

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圖所示）

圖1 2006年以來南京市新建商品住宅銷售價格月度同（環(huán)）比指數(shù)變化情況

三、下一步工作建議

當前，南京市房地產市場處于高度敏感期，出現(xiàn)了一定的調整信號，隨著下一步樓盤去化速度的放緩，購房者觀望情緒的加重，市場下行壓力猶存，如部分區(qū)域已出現(xiàn)供需關系逆轉、市場供應過剩等風險，因此，下一步要重點把握好以下幾個方面：

（一）密切關注房地產市場的走勢變化，加強對國家政策措施以及周邊城市出臺政策的研究，建立房地產市場預警機制，針對出現(xiàn)的情況，強化部門聯(lián)動，加大住建、土地、地稅、金融、統(tǒng)計等部門的信息共享和深度合作，進一步提高監(jiān)測效率和精準度。

（二）合理安排土地供應的節(jié)奏和規(guī)模，圍繞今后五年全市商品住宅供地年均500公頃以上的目標，進一步做好土地供應工作，細化土地市場供應計劃的任務分解，保持土地

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市場供應穩(wěn)定有序。按照規(guī)劃引導、分區(qū)統(tǒng)籌的原則，充分考慮區(qū)域實際情況的多樣性，合理安排90平米以下套型住宅用地的供地區(qū)域、規(guī)模以及比重。

（三）繼續(xù)增加中小戶型住房的有效供應，保持市場供需總量基本平衡、供需結構較為合理、供需區(qū)域有效銜接。

（四）繼續(xù)貫徹落實好差別化住房信貸政策，積極滿足居民家庭首套自住購房的合理信貸需求，不斷加大對中小套型普通商品住房和保障性安居工程建設的支持力度。

（五）進一步加強市場監(jiān)管，防范房地產市場系統(tǒng)性風險，特別是針對市場出現(xiàn)延期交付的情況，進一步強化對商品房預銷售許可和預售資金監(jiān)管，確保預售資金用于后續(xù)工程建設，不得挪作他用或強行劃撥，對造成延期交付或爛尾的開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)，建立督促以及聯(lián)合懲處的機制。

（六）做好相應的政策儲備，根據(jù)市場變化情況，選擇合適的機會審慎進行房地產政策的微調。

（七）進一步加強輿論宣傳，有序引導規(guī)范各方市場主體行為。

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