第一篇：如何理解《房地產管理法》第38,39條

如何理解《房地產管理法》第38,39條

如何理解《房地產管理法》第38、39條 房地產管理法：38條 下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

……

第39條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

……

問：

38、39條兩個法律條文屬強制性規定無疑。但是，屬于效力性強制性規定，還是管理性強制性規定？

a 該38條所說轉讓到底指的什么？該法第37條規定房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將房地產轉移給他人的行為。這個定義不是一般的定義，是法律本身所作的定義。從這個定義內容出發，再結合該法當時的立法背景（→立法背景：90年代初，海南房地產泡沫嚴重，通過合同方式轉讓炒賣土地現象嚴重，在產生糾紛時，爭議雙方當事人距離第一家實際上已經有10幾個合同的距離。為了遏制這種炒賣土地違法行為，92、93年國家開始宏觀調控。），可以得出一個結論：

房地產法38、39條及37條關于轉讓的定義來看，這些規定應當針對的是包括當事人訂立合同在內的，當然也包括最終物權變動，這一系列的行為都是要嚴格的控制和限制。

但是，經過最近幾年的審判實踐來看，這樣的理解有問題。如果將38、39條作為針對當事人訂立土地使用權轉讓合同效力的一個強制性規定，會產生如下問題：

→這樣是否真的能夠達到房地產法立法目的，即遏制土地炒賣行為？依據該法38、39條判令土地使用權轉讓合同無效，同樣很難實現立法目的：今天的土地使用權轉讓合同糾紛中，當事人實際上對于轉讓的土地使用權應當達到法律規定的轉讓條件的內容，一般都有約定。比如：約定轉讓方轉讓100畝土地使用權給受讓方，轉讓方要負責按照法律規定的條件完成投資開發建設，然后雙方再去辦土地使用權變更登記；還有合同約定，這個義務由受讓方來完成。在這種情況下，如果認定雙方簽訂合同時不符合39條規定的轉讓條件，進而宣布合同無效，實際上也封閉了當事人按照合同約定去履行自己義務，然后通過自己的義務的履行又完成39條規定的轉讓條件的可能！→判令合同無效導致：土地價格大幅上揚時，轉讓方往往會以38、39條要求確認合同無效，合同無效，轉讓方只承擔締約過失責任，這個損失遠低于土地上揚的價格差額。合同無效可以使其獲利。所以，此情況下，判令合同無效使違背誠信一方獲得巨額利益，這對合同另一方當事人是不公平的，不利于維護或建立一個誠信的房地產交易秩序，甚至助長了違背誠信的風氣。

所以，現在，最高法已經表態：

38、39條不再是影響合同效力的一個強制性規定。

為此，我們還需要尋找現行法上的依據，或者從第二個視角來分析：

→物權法 15條規定：當事人之間訂立的有關變更、轉讓和消滅不動產的合同，除法律另有規定或當事人另有約定外，自合同成立時生效，未辦理物權登記的不影響合同效力。這里的轉讓，不是針對合同本身，而是物權變動，是合同履行的目的。（其他依據：物權法 20條，關于預告登記，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為了保障將來實現物權，這個表述從文義解釋角度來看，物權法立法者已經將合同和合同履行的結果（物權變動）區分開來，區分原則是為了區分債的行為和物權變動，他的邏輯必然是債的行為的效力和物權變動的效力，分別交給不同的法律規范去進行判斷。這是第一個邏輯前提。第二個邏輯前提：根據物權法15條，未辦理物權登記的，不影響合同效力。合同的效力交給《合同法》等法律去予以規制和解決。

第三個邏輯前提：在區分原則的框架內，物權變動的效力本身也不是絕對的不可動搖的，如果當事人之間訂立的有關設立、變更、轉讓、消滅不動產物權的合同本身的效力受到否定評價的話，即使物權變動已經完成，也仍然受到否定性的效力性評價（善意取得制度除外）。

→從區分原則推導出的三個邏輯來看，我們把38、39條的規定，界定為僅僅針對物權變動效力是有依據的。通過將38條所稱 轉讓界定為針對物權變動這個效力，事實上，立法目的是可以實現的。同理，該法37條的轉讓，我們可以將他界定為針對物權變動效力本身，即重點放在轉移給他人的轉移上，也就能夠和我們剛才得出的結論保持一個連貫或一致。

總結：

38、39條并不是一個對合同效力所作的強制性規范，他屬于對物權變動效力能否發生所做的一個強制性規范。

鏈接：

合同法解釋二：第十四條：合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見(法發〔2009〕40號)

16、人民法院應當綜合法律法規的意旨，權衡相互沖突的權益，諸如權益的種類、交易安全以及其所規制的對象等，綜合認定強制性規定的類型。如果強制性規范規制的是合同行為本身即只要該合同行為發生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應當認定合同無效。如果強制性規定規制的是當事人的“市場準入”資格而非某種類型的合同行為，或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對于此類合同效力的認定，應當慎重把握，必要時應當征求相關立法部門的意見或者請示上級人民法院。

第二篇：關于貫徹實施《房地產管理法》情況匯報材料

關于貫徹實施《房地產管理法》情況匯報材料

潁上縣人民政府

近年來，我縣房地產管理工作在市委、市政府的正確領導下，在市人大及其常委會的關心支持下，堅持以科學發展觀為指導，認真貫徹實施《中華人民共和國城市房地產管理法》，加強對房地產法律法規的宣傳學習，注重法律的實際運用，切實在房地產行政管理中做到有法可依、依法行政，推動了房地產市場持續、健康、有序發展。現將工作開展情況匯報如下。

一、房地產建設用地情況

我縣2013年國有建設用地供應總量為1755.2015畝，招拍掛出讓853.46畝。其中，商服用地7.11畝，住宅用地436.63畝，工業用地409.72畝；劃撥用地901.7415畝。其中，保障性住房用地66.993畝。

二、房地產市場開發建設、監管情況

（一）加強房地產市場調控、監管力度，加快保障性安居工程建設，認真貫徹落實國家、省、市精神，抑制不合理住房需求，將新建住房價格控制在合理范圍內，確保2013年新建住房價格上漲幅度與當年城鎮居民人均可支配收入相適應。

今年共銷售商品房16.52萬平方米，均價4750元∕平方米；房地產開發投資6.27億元；竣工面積6.16萬平方米、施工面積97.69萬平方米、批準預售面積26.37萬平方米。

（二）加強行業管理，規范房地產市場秩序。目前，我縣房地產行業企業已由2007年的9家發展至現在的51家。其中，開發企業32家，物業企業 16家，中介企業（評估、測繪、經紀）3家。新建商品房預售資金監管面已達100%。

（三）認真落實房地產開發項目手冊備案制度和房地產開發項目巡查制度，嚴格執行商品房預售許可制度。按照相關法律法規，結合我市實際，規范了商品房預售許可制度及工作流程，對商品房預售許可進行嚴格審批。

（四）加強商品房預售資金監管。按照《商品房預售款監督管理規定》，設立商品房預售款專用賬戶，簽訂三方協議，遵循“專款專戶、專款專存、專款專用”的原則，嚴格按照“三審”程序對預售資金進行監管。

（五）加強房地產開發企業信用管理。建立房地產企業誠信檔案并充分發揮其作用，將誠信檔案作為考核企業資質的依據。完善房地產市場監測分析工作。()按規定開展月報工作，及時對市場研判，準確把握市場走勢，一旦發現市場運行中的新情況新問題，及時進行研究和決策。

三、中介機構管理情況

為進一步規范房地產經紀市場，縣政府出臺了《潁上縣清理整頓房地產經紀市場加強房地產中介服務管理工作實施方案》，組織縣公安、工商、房產、物價等相關部門，成立組織，聯合行動，嚴厲打擊非法房地產中介行為，切實規范房地產經紀市場，建立健全房地產中介信息共享、情況通報及違法違規行為的聯合查處機制，確保當事人合法權益。

四、執法機構建設情況

我縣于1997年組建房地產執法監察隊，根據縣編辦“三定”方案，充實行政執法隊伍管理人員，并在執法設備、物力和經費方面得到保障。依據要求并結合實際情況，建立健全了行政執法評議考核制度、行政執法責任追究制度、行政執法公示制度等各項制度，完善了行政執法聽證、案卷評查、備案、監督等與推行行政執法責任制相配套的各項操作規程，同時進一步做好行政執法人員資格年審、行政執法人員學法培訓等基礎工作。

五、小區物業管理情況

嚴格按照《物業管理條例》規定，對物業服務企業資質和綜合服務實行動態化管理。

一是嚴格執行新建住宅小區配套設施驗收辦證制度。住宅小區在工程竣工進行綜合驗收時，對物業設施中的物業用房、大門、警衛室、自行車棚、道路硬化、綠化等進行把關，提高住宅小區的綜合效益。

二是注重物業服務企業從業人員的信用管理。逐步建立健全物業企業從業人員信用管理制度，將物業企業所有從業人員納入信用管理體系，統一服務標志，規范從業行為。目前已對全縣160名物業服務企業從業人員建立了信用檔案，為物業服務企業的規范管理和平穩運作打下了良好的基礎。

三是進一步規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。

四是對不按標準提供服務的物業公司責令限期整改，對屢次不見成效的，在其信用檔案中增加“不良記錄”，并降低其服務等級。

六、住房維修資金收取及使用情況

我縣從2006年開始歸集維修基金，截止目前，共歸集資金6400萬元，涉及小區28個，做到了新建小區歸集覆蓋率達100%。維修資金由縣房產局統一監督設立，由住房資金管理中心代為管理和使用。業主交存的物業專項維修資金，在物業專項維修資金專戶中以物業管理區域為單位設立賬戶，并按幢、按戶設置明細賬目。物業專項維修資金自存入專戶之日起記賬到戶，結息到戶。維修資金的使用及補充需經業主大會作出決議，并遵循程序規范、公開透明、權利與義務相一致的原則。我縣未發生單位或個人挪用物業專項維修資金及增值部分的違法現象。

七、房地產交易及權屬登記管理情況

依據《房地產管理法》中有關房地產交易的規定，建立和規范了房地產轉讓登記制度、房屋租賃登記備案制度、房地產抵押登記制度、房地產價格評估制度、房地產成交價格申報制度等，并嚴格執行各項規章制度，按法律規定的程序和條件辦理房地產權屬登記相關業務。認真實施《房屋登記辦法》和《房地產登記技術規程》。為確保《規程》的有效實施，我縣派員參加住建部舉辦的專題培訓班，提升從業人員的服務水平。同時，結合我縣實際，制定了集體土地房屋辦證的實施方案，并大力宣傳，在抓好規劃區內房屋權屬管理的基礎上，積極拓展業務范圍，對鄉鎮集體土地上的房屋進行權屬登記管理，房產管理不斷向縱深發展。

八、存在的問題及下一步工作打算

（一）存在問題

一是國有土地上房屋征收的居民對拆遷期望值過高，因拆遷工作政策性強，辦法不多，工作難度大；二是保障性住房建設任務重，又因土地報批、房屋征收拆除困難影響施工進度，尤其是棚戶區改造難度更大；三是安置房辦證等遺留問題，因各種原因，造成新的不穩定因素；四是因法律、法規政策出臺滯后造成行業管理尚有薄弱環節，如物業維修專項資金的使用，根據《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》和省政府令第197號的規定，必須經具有共有關系的業主專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上通過后實施。上述兩個2/3的規定，現實操作很難實現，造成維修資金無法使用的尷尬局面，利害關系人意見很大。

（二）下一步工作打算

一是加強宣傳，加快房地產市場預警預報系統建設。邀請新聞媒體參與房屋征收各項公開工作，引導群眾理解和支持房屋征收工作。逐步建立可量化的房地產業政策調控體系，加快房地產市場預警預報系統建設，客觀分析房地產運行軌跡，正確評價房地產形勢，預測發展趨勢，更好地把握發展機遇，保持房地產業的持續健康發展。

二是加強房地產市場的監管，規范經營行為。嚴格審核房地產企業開發資質，健全準入和退出機制，嚴把項目選定關。進一步整頓和規范房地產市場秩序。繼續落實房地產市場宏觀調控與專項整理的相關規定和要求，嚴肅整治在商品房銷售、物業服務等方面損害群眾利益的現象和行為。

三是加強對房地產中介機構和人員的監管。繼續加大中介機構“誠信、便民”的服務建設，保證房地產價值評估和房地產經紀的科學性和公正性，強化房地產中介市場的監管力度。

四是進一步加快個人住房信息系統建設工作。加快簽備案（含預售房買賣合同備案）系統、資金監管（托管）系統應用軟件的開發速度，全面推進政務公開，提高政務服務水平，進一步規范出具首套房認定規定和程序。

五是進一步健全完善住房保障體系。切實解決中低收入家庭住房困難，實現住有所居、應保盡保和提標擴面的目標，大力發展公共租賃住房，創新民生工程實施的方法和舉措。

六是進一步加強物業管理。積極探索新形勢下物業管理的思路和舉措，學習外地先進經驗，加強物業公司監管，認真處理物業投訴和糾紛，會同有關部門聯合執法，積極開展物業小區文明創建活動，提升全縣物業管理水平。

第三篇：關于貫徹實施《房地產管理法》情況匯報材料

關于貫徹實施《房地產管理法》情況匯報材料

潁上縣人民政府

近年來，我縣房地產管理工作在市委、市政府的正確領導下，在市人大及其常委會的關心支持下，堅持以科學發展觀為指導，認真貫徹實施《中華人民共和國城市房地產管理法》，加強對房地產法律法規的宣傳學習，注重法律的實際運用，切實在房地產行政管理中做到有法可依、依法行政，推動了房地產市場持續、健康、有序發展。現將工作開展情況匯報如下。

一、房地產建設用地情況

我縣2013年國有建設用地供應總量為1755.2015畝，招拍掛出讓853.46畝。其中，商服用地7.11畝，住宅用地436.63畝，工業用地409.72畝；劃撥用地901.7415畝。其中，保障性住房用地66.993畝。

二、房地產市場開發建設、監管情況

（一）加強房地產市場調控、監管力度，加快保障性安居工程建設，認真貫徹落實國家、省、市精神，抑制不合理住房需求，將新建住房價格控制在合理范圍內，確保2013年新建住房價格上漲幅度與當年城鎮居民人均可支配收入相適應。

今年共銷售商品房16.52萬平方米，均價4750元∕平方米；房地產開發投資6.27億元；竣工面積6.16萬平方米、施工面積97.69萬平方米、批準預售面積26.37萬平方米。

（二）加強行業管理，規范房地產市場秩序。目前，我縣房地產行業企業已由2007年的9家發展至現在的51家。其中，開發企業32家，物業企業 16家，中介企業（評估、測繪、經紀）3家。新建商品房預售資金監管面已達100%。

（三）認真落實房地產開發項目手冊備案制度和房地產開發項目巡查制度，嚴格執行商品房預售許可制度。按照相關法律法規，結合我市實際，規范了商品房預售許可制度及工作流程，對商品房預售許可進行嚴格審批。

（四）加強商品房預售資金監管。按照《商品房預售款監督管理規定》，設立商品房預售款專用賬戶，簽訂三方協議，遵循“專款專戶、專款專存、專款專用”的原則，嚴格按照“三審”程序對預售資金進行監管。

（五）加強房地產開發企業信用管理。建立房地產企業誠信檔案并充分發揮其作用，將誠信檔案作為考核企業資質的依據。完善房地產市場監測分析工作。按規定開展月報工作，及時對市場研判，準確把握市場走勢，一旦發現市場運行中的新情況新問題，及時進行研究和決策。

三、中介機構管理情況

為進一步規范房地產經紀市場，縣政府出臺了《潁上縣清理整頓房地產經紀市場加強房地產中介服務管理工作實施方案》，組織縣公安、工商、房產、物價等相關部門，成立組織，聯合行動，嚴厲打擊非法房地產中介行為，切實規范房地產經紀市場，建立健全房地產中介信息共享、情況通報及違法違規行為的聯合查處機制，確保當事人合法權益。

四、執法機構建設情況

我縣于1997年組建房地產執法監察隊，根據縣編辦“三定”方案，充實行政執法隊伍管理人員，并在執法設備、物力和經費方面得到保障。依據要求并結合實際情況，建立健全了行政執法評議考核制度、行政執法責任追究制度、行政執法公示制度等各項制度，完善了行政執法聽證、案卷評查、備案、監督等與推行行政執法責任制相配套的各項操作規程，同時進一步做好行政執法人員資格年審、行政執法人員學法培訓等基礎工作。

五、小區物業管理情況

嚴格按照《物業管理條例》規定，對物業服務企業資質和綜合服務實行動態化管理。

一是嚴格執行新建住宅小區配套設施驗收辦證制度。住宅小區在工程竣工進行綜合驗收時，對物業設施中的物業用房、大門、警衛室、自行車棚、道路硬化、綠化等進行把關，提高住宅小區的綜合效益。

二是注重物業服務企業從業人員的信用管理。逐步建立健全物業企業從業人員信用管理制度，將物業企業所有從業人員納入信用管理體系，統一服務標志，規范從業行為。目前已對全縣160名物業服務企業從業人員建立了信用檔案，為物業服務企業的規范管理和平穩運作打下了良好的基礎。

三是進一步規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。

四是對不按標準提供服務的物業公司責令限期整改，對屢次不見成效的，在其信用檔案中增加“不良記錄”，并降低其服務等級。

六、住房維修資金收取及使用情況

我縣從2006年開始歸集維修基金，截止目前，共歸集資金6400萬元，涉及小區28個，做到了新建小區歸集覆蓋率達100%。維修資金由縣房產局統一監督設立，由住房資金管理中心代為管理和使用。業主交存的物業專項維修資金，在物業專項維修資金專戶中以物業管理區域為單位設立賬戶，并按幢、按戶設置明細賬目。物業專項維修資金自存入專戶之日起記賬到戶，結息到戶。維修資金的使用及補充需經業主大會作出決議，并遵循程序規范、公開透明、權利與義務相一致的原則。我縣未發生單位或個人挪用物業專項維修資金及增值部分的違法現象。

七、房地產交易及權屬登記管理情況

依據《房地產管理法》中有關房地產交易的規定，建立和規范了房地產轉讓登記制度、房屋租賃登記備案制度、房地產抵押登記制度、房地產價格評估制度、房地產成交價格申報制度等，并嚴格執行各項規章制度，按法律規定的程序和條件辦理房地產權屬登記相關業務。認真實施《房屋登記辦法》和《房地產登記技術規程》。為確保《規程》的有效實施，我縣派員參加住建部舉辦的專題培訓班，提升從業人員的服務水平。同時，結合我縣實際，制定了集體土地房屋辦證的實施方案，并大力宣傳，在抓好規劃區內房屋權屬管理的基礎上，積極拓展業務范圍，對鄉鎮集體土地上的房屋進行權屬登記管理，房產管理不斷向縱深發展。

八、存在的問題及下一步工作打算

（一）存在問題

一是國有土地上房屋征收的居民對拆遷期望值過高，因拆遷工作政策性強，辦法不多，工作難度大；二是保障性住房建設任務重，又因土地報批、房屋征收拆除困難影響施工進度，尤其是棚戶區改造難度更大；三是安置房辦證等遺留問題，因各種原因，造成新的不穩定因素；四是因法律、法規政策出臺滯后造成行業管理尚有薄弱環節，如物業維修專項資金的使用，根據《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》和省政府令第197號的規定，必須經具有共有關系的業主專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上通過后實施。上述兩個2/3的規定，現實操作很難實現，造成維修資金無法使用的尷尬局面，利害關系人意見很大。

（二）下一步工作打算

一是加強宣傳，加快房地產市場預警預報系統建設。邀請新聞媒體參與房屋征收各項公開工作，引導群眾理解和支持房屋征收工作。逐步建立可量化的房地產業政策調控體系，加快房地產市場預警預報系統建設，客觀分析房地產運行軌跡，正確評價房地產形勢，預測發展趨勢，更好地把握發展機遇，保持房地產業的持續健康發展。

二是加強房地產市場的監管，規范經營行為。嚴格審核房地產企業開發資質，健全準入和退出機制，嚴把項目選定關。進一步整頓和規范房地產市場秩序。繼續落實房地產市場宏觀調控與專項整理的相關規定和要求，嚴肅整治在商品房銷售、物業服務等方面損害群眾利益的現象和行為。

三是加強對房地產中介機構和人員的監管。繼續加大中介機構“誠信、便民”的服務建設，保證房地產價值評估和房地產經紀的科學性和公正性，強化房地產中介市場的監管力度。

四是進一步加快個人住房信息系統建設工作。加快網簽備案（含預售房買賣合同備案）系統、資金監管（托管）系統應用軟件的開發速度，全面推進政務公開，提高政務服務水平，進一步規范出具首套房認定規定和程序。

五是進一步健全完善住房保障體系。切實解決中低收入家庭住房困難，實現住有所居、應保盡保和提標擴面的目標，大力發展公共租賃住房，創新民生工程實施的方法和舉措。

六是進一步加強物業管理。積極探索新形勢下物業管理的思路和舉措，學習外地先進經驗，加強物業公司監管，認真處理物業投訴和糾紛，會同有關部門聯合執法，積極開展物業小區文明創建活動，提升全縣物業管理水平。

各位領導，我縣房地產管理工作雖然取得了一定的成績，但是與兄弟縣市區相比，與人民的期望相比仍有不小的差距，我們將以此次執法檢查為契機，繼續加強《房地產管理法》的學習宣傳，認真履行職能職責，切實加大房地產業的監管力度，提高行業管理和服務水平，增強我縣房地產市場的發展實力，推動全縣經濟社會又好又快發展。

第四篇：房地產管理法思考題答案

房地產管理法思考題答案

１．依照《土地管理法》及有關行政法規的規定，下列有關土地權屬的表述中哪些是錯誤的？（Ｃ）

A 城市市區的土地屬于國家所有

B． 農村、城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的意外，屬于農民集體所有

C．農村、城市的宅基地和農村的自留地、自留山，屬于農民集體所有

D．國家依法征用的土地，屬于國家所有

2．下列各種土地使用權的取得方式中，哪些屬于有償取得的方式？（AD）

A．通過簽訂國有土地使用權出讓合同取得

B．通過簽訂土地承包經營合同取得

C．通過劃撥土地取得

D．通過租賃年土地取得

3．某縣人民政府土地管理部門以拍賣方式將位于城區一幅200公頃的土地出讓給家豐房地產開發公司，家豐房地產開發公司依法取得該幅土地的使用權，使用年限為50年。家豐公司可采用下列何種方式處分某土地使用權（ABCD）

Ａ．無償贈與給甲企業Ｂ．因籌措資金而將土地抵押給銀行

Ｃ．將土地使用權出租給乙公司Ｄ．與丙企業的土地使用權進行置換

４．依據有關法律規定，下列哪一建設用地項目不能取得劃撥土地使用權（Ｃ）

A甲鄉政府辦公樓建設用地B．乙鎮人民醫院建設用地

C．某別墅區通往鎮上的道路建設用地D．民辦丙大學校區擴建用地

5．甲企業欲將其房屋一棟轉讓與乙企業。下列有關土地使用權轉讓的方式中，哪些不符合法律的規定（ＡＢＣ）

Ａ．當事人之間直接進行土地使用證交付

Ｂ．當事人之間直接進行土地使用證交付，并到公證機關公證

Ｃ．到土地部門備案，并在土地使用證上作變更記載

Ｄ．到土地部門申請土地使用權變更登記，并更換土地使用證

第五篇：中華人民共和國城市房地產管理法試題

土地估價師 ：《中華人民共和國城市房地產管理法》試題及答案

第十章、《中華人民共和國城市房地產管理法》

（一）判斷題（請判斷下列說法正確或錯誤，你認為正確的打“√”，認為錯誤的打“ × ”。注意：答題錯誤倒扣分，總得分最多扣至0分）

1.土地使用權出讓和轉讓是解決房地產開發用地問題的主要方式。（）

2.商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式，沒有條件不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。（）

3.土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意，并經土地管理部門和城市規劃部門批準，但可以不重新簽訂土地使用權出讓合同和調整土地使用權出讓金。（）

4.國家對出讓合同規定的土地使用權，在其期限屆滿之前，可根據社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回。（）

5.對劃撥土地的使用權，市、縣人民政府可以根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，無償收回。（）

6.當事人從事房地產轉讓、抵押等交易時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權可同時轉讓、抵押，也可由當事人協商確定是否同時轉讓、抵押。（）

7.國有土地使用權可以作為商品出讓和轉讓，也可以用于抵押。（）

8.土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押，但地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權不得隨之抵押。（）

9.需要拍賣抵押的土地使用權時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，對拍賣新增房屋所得，抵押權人有權優先受償。（）

10.承租人只能將承租的土地用于土地使用權出讓合同規定的目的，不得改變出讓合同規定的土地使用用途。（）

11.以劃撥方式取得土地使用權而建筑的房屋，房屋所有人將其出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。（）

12.土地使用權出讓是深化土地使用權制度改革，將國有土地無償劃撥使用改為有償使用的主要方式。（）

13.出讓土地使用權的審批權限，可以根據實際情況適當下放。（）

14.目前我國現階段仍大規模采用土地劃撥方式已不適應經濟建設需要了，應盡快取消這一方式。（）

15.土地使用權轉讓，原土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利義務隨之轉移。（）

16.以屬于國有資產的房屋設定抵押權的，須報國有資產管理部門備案。（）

17.抵押人到期未履行債務或者在抵押期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依據法律和抵押合同的規定，處分抵押財產。（）

18.土地使用權由于發生轉讓、抵押等經濟行為，致使地產使用權發生變更時，應向縣以上人民政府原負責登記的土地管理部門申請土地使用權變更登記，經該土地管理部門核實，由同級人民政府更換或更改土地使用權證書。（）

（二）單項選擇題（每小題有4個備選答案，其中只有一個最符合題意，請將你認為正確的填在括號內）

1.我國于（）年7月初全國人大常委會通過了《中華人民共和國城市房地產管理法》。

A.1992

B.1994

C.1996

D.1998

2.按照房地產管理法的規定，土地使用權出讓法定最高年限，根據出讓土地的（）不同而不同。

A.用途

B.方式

C.面積

D.類型

3.出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前（）申請續期。除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準.A.6個月

B.1年

C.15個月

D.2年

4.外商成片開發土地的企業形式是（）。

A.中外合資經營、中外合作經營、外資企業

B.中外合資經營、中外合作經營企業，不能是外資企業

C.中外合資經營企業，不能是中外合作和外資企業

D.中外合作經營企業，不能是中外合資和外資企業

5.在房地產轉讓過程中，如果受讓土地使用權的一方當事人，改變原出讓合同規定的土地用途，必須取得原出讓方和（）部門的同意。

A.市、縣政府城市規劃

B.市、縣政府土地管理

C.市、縣政府土地管理和城市規劃

D.市、縣政府

6.租用房屋從事生產經營活動的，（）。

A.可由租賃雙方協商議定租金

B.執行國家規定的租金標準

C.由出租方確定

D.由承租方確定

7.以出讓方式取得土地使用權，超過出讓合同約定的動工開發期滿1年未動工開發的，可以征收土地使用權出讓金（）以下的土地閑置費。

A.20％

B.30％

C.40％

D.25%

8.土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期，（）。

A.可由代表國家簽訂出讓合同的縣級土地管理部門通知使用者續期

B.可由國家無償收回土地使用權

C.由土地管理部門與使用者協商確定使用權

D.可由國家給予適當補償后收回土地使用權

9.土地使用權出讓，可以采取（）或者雙方協議三種方式。

A.出售、招標

B.拍賣、招標

C.出售、拍賣

D.出售、出租

10.土地使用者應在簽訂土地使用權出讓合同后（）內，支付全部土地使用權出讓金。

A.30日

B.60日

C.90日

D.120日

（三）多項選擇題（每小題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請將答案對應的字母填入相應的括號內。錯選或多選均不得分，少選但正確的每個選項可得0.5分）

1.縣級以上地方政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省以上政府下達的控制指標，擬定出讓土地使用權總面積方案，按規定報（）批準。

A.國土資源部

B.國務院

C.省級人民政府

D.縣級人民政府

2.按照《土地登記規則》的規定，地產產權登記分為（）。

A.設定土地權利登記

B.轉讓土地權利登記

C.變更土地權利登記

D.注銷土地權利登記

3.土地使用權出讓的法定最高年限為（）年。

A.居住用地70

B.工業用地60

C.教育、科技、文化用地50

D.商業、旅游、娛樂用地40

4.土地使用權出讓合同，由（）與土地使用者簽訂。

A.市人民政府

B.市土地管理部門

C.縣人民政府

D.縣土地管理部門

5.轉讓土地使用權，（）。

A.亦即轉讓土地所有權

B.不得改變出讓合同規定的土地使用用途

C.出讓合同載明的有關權利義務隨之轉移

D.地上建筑物、其他附著物的所有權隨土地使用權轉讓

6.可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥的土地使用權有（）。

A.國家機關用地和軍事用地

B.科教文化事業用地

C.城市基礎設施和公益事業用地

D.國家重點扶持的能源、交通等項目用地

7.轉讓以出讓方式取得的土地使用權的，應當符合（）條件。

A.按照出讓合同約定，已支付全部土地使用權出讓金.并取得土地使用權證書

B.已按照出讓合同的約定進行投資開發。屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的35％以上

C.屬于成片開發土地的，已形成工業用地或者其他建設用地條件

D.轉讓房地產時，房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

8.可以設定抵押權的房地產有（）.A.依法取得的房屋所有權

B.以出讓方式取得的土地使用權

C.以轉讓方式取得的土地使用權

D.未設定租賃期限的出租住宅房屋

9.以出讓方式取得的土地使用權，（）。

A.必須按出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地

B.超過出讓合同約定的動工開發日期6個月未動工開發的、可以征收土地出讓金20％以下的土地閑置費

C.超過出讓合同約定的動工開發日期1年未動工開發的、可以征收土地出讓金20％以下的土地閑置費

D.滿二年未動工開發的，可無償收回土地使用權

10.嚴格控制審批的高檔房地產開發項目有（）。

A.單位面積建筑設計造價高于當地一般民用住宅、辦公樓2倍以上的公寓、寫字樓

B.建筑標準四星級或相當于四星級以上的賓館、飯店

C.別墅性質的高檔住宅

D.度假村

11.劃撥土地使用權需轉讓，（）。

A.應由轉讓方補交土地使用權出讓金

B.應由受讓方補交土地使用權出讓金

C.或是以轉讓所獲收益抵交土地使用權出讓金

D.經省以上土地管理部門批準

12.《房地產管理法》規定的房地產交易包括（）

A.房地產出讓

B.房地產轉讓

C.房地產抵押

D.房地產租賃

13.房地產轉讓是房地產權利人（）。

A.因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的

B.以房地產作價入股，與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的

C.一方提供土地使用權，另一方提供資金，合資、合作開發經營房地產而使房地產權屬發生變更的

D.以房地產抵債的

14.劃撥土地使用權再行轉讓，（）可以經有批準權的政府部門批準，不辦理土地使用權出讓手續，但應將轉讓收益中的土地收益上交國家或作其他處理。

A.根據城市規劃土地使用權不宜出讓的

B.轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的

C.同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的 D.私有住宅轉讓后仍用于居住的 參 考 答 案

（一）判斷題

1.× 2.√ 3.× 4.√ 5.√ 6.× 7.√ 8.× 9.× 10.√11.√ 12.√ 13.× 14.× 15.√ 16.√ 17.√ 18.√

（二）單項選擇題

1.B 2.A 3.B 4.A 5.C 6.A 7.A 8.B 9.B 10.B

（三）多項選擇題

1.BC 2.ACD 3.ACD 4.BD 5.BCD 6.ABCD 7.ACD8.ABC 9.ACD 10.ABCD 11.BC 12.BCD 13.ABCD 14.ABCD