第一篇：征用農村集體土地宣傳講話稿

征用農村集體土地宣傳講話稿

廣大村民同志們：

為了進一步加強土地管理，規范我街道土地市場秩序，嚴厲打擊非法交易土地，擅自提高土地補償標準的違法行為，促進我街道重點項目建設和城市化進程，依據《中華人民共和國土地管理法》、《山東省土地征收管理辦法》和某縣縣委《關于進一步規范土地市場管理秩序的意見》等有關規定，結合我街道實際，現就進一步規范全街道農村集體土地征收工作提出如下意見：

一、農村集體土地征收的程序

農村集體土地征收，是指根據經濟社會發展等公共利益需要，依據法律、法規規定的權限和程序，經國務院或省人民政府批準，將農民集體所有的土地征為國家所有，并依法、合理予以補償和安置的行為。

首先由市、縣人民政府對擬征收的土地發布征收土地公告，擬定土地征收補償安置方案并進行公示。村集體或農民對補償標準沒有異議的，由市、縣人民政府國土部門與村集體經濟組織簽訂土地征收補償安置協議；對補償標準有異議的由市、縣人民政府進行協調，協調不成的，報省人民政府裁決。土地征收補償安置費、地上附著物和青苗補償費足額支付后，村集體或農民應當在規定的期限內清理附著物，并移交土地。

二、土地征收補償安置

1、市、縣人民政府依法進行土地征收補償，確保被征地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。土地征收補償安置費的標準，按照省人民政府公布的征地區片綜合地價標準執行。按照省政府區片綜合地價，某縣老四環路以內的為3.7萬元/畝，我街道開發區內的土地為3.3萬元/畝。

2、農民集體所有的土地全部被征收或者征收土地后沒有條件調整承包土地的，土地征收補償安置費的80%支付給土地承包戶，其余的20%支付給被征收土地的村集體經濟組織，用于興辦公益事業或者進行公共設施、基礎設施建設。

3、政府對被征地農民實行社會保障制度。社保資金分別由政府、村集體、個人共同出資。我街道開發區范圍內的社保資金政府出資為每畝1萬元。

4、某縣縣委、縣政府規定我縣征地補償標準為：按照省政府制定公布的區片地價標準加每畝1萬元的社保資金進行一次性補償；對不愿執行一次性補償的，可以變一次性補償為長期補償，每年補償一次。每次的補償標準是：工業用地、市場和社會項目用地按每畝每年“雙800”（當年夏季小麥800斤和秋季玉米800斤的市場價格）的產值進行補償。任何單位和個人不得違反法律法規和省政府規定，隨意降低或提高補償標準。

三、法律責任

1、違法法律規定，市、縣人民政府及其國土資源行政主管部門未按照土地征收程序組織實施土地 或者補償安置的，由上一級人民政府或者國土資源行政主管部門責令其改正，逾期未改正的，依法給予處分。

2、征收土地經依法批準，且土地征收補償安置有關費用足額到位后，被征收土地的農村集體經濟組織、農民和其他權利人未在規定期限內移交土地的，由市、縣人民政府責令限期移交土地，逾期仍不移交的，依法申請人民法院強制執行。

3、對于阻礙土地征收工作，構成違反治安管理行為的，由公安機關依法予以處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

4、農村土地歸集體所有，農民只有使用權，沒有買賣權，對于漫天要價、亂提附加條件的屬于侵占集體財產，應當受到法律制裁，并依法追回。對違反國家土地征收政策，漫天要價，亂提附加條件阻礙土地征收的，由司法機關依法追究刑事責任。

5、縣級以上人民政府國土資源行政主管部門和其他有關部門及其工作人員在土地征收工作中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊，依法給予處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

某亭街道黨工委 某亭街道辦事處

第二篇：農村集體土地征用現狀分析

農村集體土地征用現狀分析

來源： 作者： 日期：2009-10-22

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一、在農村土地征用過程中存在的問題

我國土地的所有形式就是兩種，一是土地的國家所有制，二是土地的農村集體所有制。我國農村土地征用是發生在國家與農村集體之間所有權的轉移，它是國家為了公共利益的需要，依照法律的規定，在給予了農村集體經濟組織和農民個人相應的補償后，將農村集體經濟組織所有的土地轉變為國家所有。就是這看似簡單的所有權的轉移，實踐中卻存在著大量的問題。

(一)“公共利益”概念的界定模糊

《中華人民共和國土地管理法》第二條第四款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。但對于“公共利益”的解釋模糊不清，大多數學者認為，公共利益是指一定范圍內不特定多數人的共同利益。但同時要排除的二種錯誤傾向：一是公共利益必須是與全體人員都直接相關的，不與全體人員直接有關，就不應允許征地;二是以“不特定多數人”為幌子，將商業目的用地納入征用范圍。實際上，近兩年來“大學城”、“高爾夫”等一些大型征地項目風起云涌，帶有營利色彩的基礎設施、教育和醫療等公共事業項目也越來越多。

(二)對非法占地行為的處罰力度過輕

目前已查處的大量違法批地占地案件，往往是未批先征，未批先用，事后再補辦手續。即使被查處了，也常以“生米煮成熟飯”為由，再補辦手續，做善后工作，最終實現征地占地的“合法化”。今年以來，全國已發現違法占用土地案件4.69萬件，結案2.78萬件。然而，只有193人受到行政處分，62名違法責任人被移送司法機關，16人被追究刑事責任，受處罰率僅為千分之幾。既破壞了司法的權威性，也沒有使違法者受到震懾。

(三)征地補償過低導致失地農民生活毫無保障

浙江省一項調查表明：如果征地成本為100，被征土地收益分配格局大致是-地方政府占二至三成，企業占四至五成，村級組織近三成，農民僅占5% 至10%

.據經濟觀察報報道，距湖南省會長沙市僅8公里的長沙縣星沙鎮，是長沙市經濟開發區(國家級)所在地，“《財富》世界500強”企業中有5家落戶在此。“ 湖南經濟看長沙，長沙經濟看星沙”，這是湖南省當地現在流行的一種說法。長沙縣政府在1992年至2002年期間采取“化整為零”的方式違規征用1個鄉7 個村約84個組的17278.675畝土地(其中5152.693畝為一類稻田)，并故意混淆土地補償費和安置補助費的區別，至今拖欠1633戶6244 名農民土地征用補償費約1.4億元，導致當地農民陷入失地又失業的境地，生活極度困難。

在對農村土地進行征用后，政府通常給予四種補償費：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。前兩種費用是歸農村集體經濟組織所有的，后兩種費用則是給地上附著物及青苗所有人的。國家在對農村土地征用后，受償的主體主要是集體經濟組織，而個人承包經營農戶不能作為受償的主體，只能在集體經濟組織中受償，失地農民不僅喪失了土地承包經營權，而且喪失了集體經濟組織成員的身份，成了多余的勞動力。加之沒有配套措施安排其生產和生活，由此引發糾紛和爭端就不可避免了。

二、農村土地征用過程中導致上述問題的成因

在土地征用過程中出現上述問題的原因是多樣的，主要有以下幾方面的原因：

(一)為局部利益故意模糊“公共利益”的概念

我們并不否認為了公共設施和公益事業建設需要犧牲部分人或集體的利益，但不得不對征用中“公共利益”的界定、征地適用的范圍、征地的程序和損失補償產生了質疑。國家征用權的濫用和土地所有權的強制轉移，產生了明顯的不公平：政府以低補償從農民手中征用土地，又以拍賣、出讓等形式高價轉移給土地開發商。把這一行為認定為了“公共利益”，顯然是沒有說服力的。該行為使農民的私權利受到侵害，另一方面，被征土地的利用率也遠遠不及農民對自己土地的利用率。

(二)農村土地征用權的濫用

農村土地的征用主要針對農村集體所有土地，其中也涵蓋了一部分農民個人承包經營的集體土地。對農村土地的征用也主要涉及農村集體經濟組織的利益和農民個人的利益。有的地方政府打著“公共利益”幌子，以較低的補償強行征用農村集體經濟組織所有的土地，甚至要求村集體單方解除土地承包經營合同，強行征用農民承包的土地。當農村土地被肆意的征用，社會上便出現了一種新的群體-“失地農民”，他們喪失了賴以生存的土地，又得不到相應的補償，尋求不到新的生存出口，于是，他們不斷地上訪、告狀，成為了社會不穩定因素。

(三)征地程序中欠缺有效的監督機制，致使農村土地流失嚴重

《土地管理法》第四十五條第三款規定：“征用農用地的，應當依照本法第四十條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批;經省、自治區、直轄市人民政府在征地批準權限內批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權限的，應當依照本條第一款的規定另行辦理征地審批。”這是征用農業用地的基本程序，但在我國農村土地征用過程中最大的問題是不按審批程序進行。

我國的廣大農村中，縣、鄉、鎮政府對農村土地享有著絕對的權力，農村土地的所有權屬于村集體所有，但縣、鄉、鎮政府部門卻是所有者主體的代表，同時又是征用土地的使用者和管理者。在涉及農村土地征用的決策上需要聽從于政府，由于在征用程序上缺乏有效的監督機制，很多時候便會出現政府擅自占用土地、買賣土地等非法轉讓土地和越權審批，或先征后批，或以合法形式掩蓋非法占地的現象。由于農村土地征用費低，很多土地在被征用后由于種種原因被閑置，造成了大量土地資源的浪費，致使農村土地流失嚴重.(四)土地征用補償制度不健全是成為引發糾紛的爭端的主要原因

首先，行政補償法律體系不健全。我國憲法規定了國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用，但未規定應給予響應的補償。與憲法此規定相配套的法律規范對于補償制度的規定也不完備。如《環境法》、《水法》、《草原法》中只有各種禁止性、限制性的規定，但卻未規定應當給予何種補償的規定。其次，補償辦法規定不合理、不科學，在實踐中的可操作性較差。

《土地管理法》第47條規定：征用耕地的土地補償費為征用前三年該地前三年的平均產值的六倍至十倍，對安置費的補償規定為最高不超過十五倍，兩者相加不超過三十倍。這樣的規定能否合理體現被征用土地的實際價值令人懷疑。據權威部門統計，近三年全國土地出讓金收入累計達9100多億元。這其中又有多少真正補償到了農民的手中呢?從《審計調查報告》所列數據中可以發現，長沙縣政府此次征地總投入的費用為14596.34萬元，拆遷征地面積13632.25畝，征地每畝平均只花費1.07萬元，而在賣給投資商時即使以每畝8萬元的最低價賣出，長沙縣政府也可從中至少獲利9.44億元。

事實上，1995年以后，政府儲備的土地賣出的價格要遠遠高于每畝8萬元。一些了解事情經過的法律專家評價說：“長沙經濟技術開發區實際成了長沙縣政府謀求低成本發展和?以地生財?的一條捷徑。”

(五)欠缺合理的司法救濟途徑，土地糾紛不能得到很好的解決和處理

筆者曾看到過一起“自貢土地征用”案件：1997年自貢市政府成立了“自貢高新技術產業開發區管理委員會”(簡稱“管委會”)，并于1994年下發文件規定自貢市內劃出19平方公里的土地，由市管委會實行“統一征地管理”。1998年7月，自貢市政府授權管委會對城市規劃區內的居民房屋進行拆遷，但補償標準卻相當低，拆遷戶不滿遂于2000年4月5日以不滿拆遷補償安置為由向自貢市中院提起訴訟，法院認為該案屬抽象具體行政行為，故判決不予受理。原告不服，上訴至四川省高級人民法院，但仍未獲受理。2002年，被征地人聯名向建設部申請行政復議，但卻一直未獲答復，2002年6月6日，被征地人向北京市第一中級人民法院以建設部行政不作為為由提起訴訟，建設部6月13日通知復議申請已受理，但此時卻已經超過法定期限60天，6月19日，北京市一中院以建設部已經受理為由作出不予受理的決定，同年9月14日，北京市高院駁回上訴，維持一中院的不予受理決定。

通過該案我們不僅看到了農民對維護自己合法權益的執著，也看到了司法保障在農村土地征用問題上的無力。近幾年，人民法院受理涉及農村土地征用的案件的數量呈遞增的趨勢，但在案件審理的過程中，法院常常受到來自于地方保護主義的壓力，加之該類案件缺乏有力的法律依據，特別是農村土地糾紛的侵權責任尚未形成共識，能否適用司法救濟的態度不甚明了，使得案件的審理困難重重，農民為了尋求救濟的途徑，不得不采取上訪甚至圍攻政府、鬧事的非正常途徑。

可見，如果想要很好地解決和處理糾紛，將司法審查引入農村土地征用糾紛之中，為農民尋求一種合理的司法救濟途徑，是迫切需要解決的問題。

三、對農村土地征用過程中出現諸多問題提出的相應對策

直至今日，土地仍然是農民安身立命之所在。因此，必須完善農村土地征用過程中的每一個環節，糾正征地過程中存在的種種問題，才能使農村土地征用程序趨于合法化、正規化。

(一)嚴格界定“公共利益”范圍，排除商業性征用，嚴格限定農村土地征用的范圍

對公共利益的范圍，我國現行法規采取的均是概括式規定，沒有一個明確的界定。筆者認為，雖然在法律上對公共利益的界定并不是很明確，但是有兩點應當明確：其一，應當排除為了商業性用地而征用農村土地;其二，應當盡量縮小征用農村土地的范圍。我們將土地視為不動產，是不可再生的寶貴資源，因此，當土地與商業性相聯系時，我們對土地的利用就不應當通過征用的手段得以實現。調整和實現商業用地應當由市場來實現，而不應該是國家運用的公權力，國家應當盡可能避免介入，而應依據市場公平交易的原則，由用地者與土地所有者直接進行交易。

當一方提出的條件足以維護另一方的利益，土地所有者愿意將自己的土地提供給國家用于商業性建設時，征地的目的就達到了。當然，國家應當盡量少征農村集體土地，尤其是農用地、耕地。只有進行合理規劃，嚴格審批，才能有效地保障農村集體土地所有權和農民的土地使用權。

(二)完善農村土地征用程序，加強征地的民主性

筆者認為，農村土地征用事關農民的生存，完善農村土地征用程序，在原有的程序上還需要注意完善和增加幾個步驟：其一應該加強對農村土地征用的審批程序。其二，應該增加農村土地征用的聽證程序。在農村土地被征用時，農民往往是最后一個知道自己的土地被征用了。為了提高征用土地的透明度，防止在征用農村土地過程中的暗箱操作，應當增加聽證程序以聽取被征土地的所有者和使用者的意見，滿足他們的知情權，提高征地的透明度。其三，加強農村土地征用的民主性。

雖然土地的所有者或使用者無權決定土地被征用的用途，但對征地補償的確定及補償費用的分配及使用，卻有權進行參與，發表自己的意見，如果是少數農民的土地被征用，那么更有必要讓失去土地的農民參與決策，如此才能更好的監督征地使用單位對土地使用情況，如果被征土地被閑置，農民當然地有權申請恢復土地的耕種，如此不僅達到了提高被征土地的利用率，還更有利于保護國家有限的土地資源。

(三)完善農村土地征用的補償制度，合理安置失地農民

農村土地征用補償如何完善是學者們一直關注的問題，《土地管理法》規定的補償標準中的“土地年產值”是個極不易確定的數值，各地差異也相當大，計算時主觀性很強，不僅增大了政府自由補償的隨意性，而且在實踐中征地的雙方多數時是達不成共識的。

因此，筆者認為解決這些問題應該從幾個方面著手：第一，補償標準。現在是市場經濟的時代，只有以土地的市場價格來確定補償的標準才較為合理，讓土地所有人或使用人切實了解土地征用，參與討價還價，如此才能滿足、保障土地所有人和土地使用人的合法權益，支持土地的征用。第二，合理的給予安置。應該在給予金錢補償的同時，對他們今后的生活給予安置。如給予換地補償的安置，就是在征用了這塊土地后用另一塊適宜耕種的土地進行補償。有學者還提出“債券或股權補償”，筆者同意這樣的補償方法，因為這種補償的方式收益穩定，綜合效益周期長，能為失地農民日后的生活提供保證，另外，筆者認為還可以將一部分補償拿出為失地農民辦理保險，這也是維護他們合法利益可行的途徑之一。第三，擴大補償的范圍。筆者認為在對農民的實際損失給予了補償的同時，還應該加入預期的利益。預期的利益當然是很難確定，但是可以從失地農民近五年甚至近十年的平均利潤中予以確定，尤其是對于個人承包集體土地的農戶，承包期限還未到期，承包的土地就被政府征用了，他們的預期利益更應該給予維護。

(四)健全農村土地征用制度，加強司法審查，排除外界干擾，為被征土地的所有人或使用人提供相應地救濟途徑

農村土地的征用是個憲法性的問題，同時也是對農村土地征用進行司法審查的內容。現今，人民法院在審理農村土地征用的案件時，民事訴訟和行政訴訟有著不同的結果，在民事訴訟中，訴訟人通常能得到更多的補償，利益得到更好地維護，但在行政訴訟中，被征用的農民通常不能獲得更充分的救濟。

我國在征地上一直奉行“特別犧牲理論”，這種理論以及外界的壓力使得法院在審查征地的合法性和合理性上存在很大的困難，其實，這種理論在國家的利益受到緊迫威脅時是當然成立的，但是在平時狀態下不應當理所當然的成立，因為即使國家由于公共利益而征用農村土地，但也不能要求被征地人承擔無過錯責任，自己承擔財產的損失。新憲法修訂后將財產的征用提高到了較高的位階。

在農村土地征用中涉及到好幾種行政合同，從法律面前人人平等出發，合同的受損方不能因提出不同性質的訴訟而得到不同的判決結果，在憲法的明文支持下，它是法院受理審查這種類型案件的依據和源泉，正是由于農村土地征用涉及各種行政合同的特殊性，人民法院才更應進行合理性、合法性的審查，而且可以兼顧行政法的合理性原則同合同法上的誠實信用原則，因此，筆者認為在受理這種類型的案件時，行政與民事應該相結合，為被征土地的使用人和所有人提供更有力的司法保障。

第三篇：試論集體土地征用

我國土地實行社會主義公有制，包括全民所有制和農民集體所有制兩種形式。作為土地所有制的法律表現形式，土地所有權也相應存在國家土地所有權和集體土地所有權兩種類型。土地征用是發生在國家和農民集體之間的所有權轉移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序批準，并給農民集體和個人補償后，將農民集體所有土地轉變為國家所有。土地征用是保證國家公共設施和公益事業建設所需土地的一項重要措施。

我國《憲法》第10條規定，國家為了公共利益地需要，可以依照法律規定對土地實行征用，這是我國實行土地征用的憲法依據。

一、集體土地征用的意義、原則及補償標準

（一）集體土地征用的現實意義

1、滿足集體土地進入房產市場是內在沖動和外在需求的需要。

在我國現代化進程中，城鄉差距長期存在，城鄉之間始終存在著一個農村向城市索取資金和城市向農村索取土地的問題，資源配置的經濟學規律不可避免要使集體土地涉足城市房產市場；另外隨著我國社會主義經濟建設的快速發展和社會城市化進程加速，城市對土地的需求將不斷擴大。為滿足城市對土地的需求，填補需求缺口，城市除了向高空發展外，就剩下向郊區農村索取集體土地這唯一途徑，這是是解決城市土地需求問題的根本途徑。幾十年來，土地征用制度為完善土地法律制度，保障社會主義建設順利進行方面發揮了巨大作用。

2、應我國國情，保護農業用地的需要。

我國是一農業大國，同時又是一人多地少、耕地資源貧乏的國家，集體所有土地肩負著十幾億人口的溫飽重任，隨著人口的急劇增長與經濟建設的發展，人地相爭的矛盾十分突出，因此，國家將“珍惜、合理的利用土地和切實保護耕地”作為一項基本國策。農業用地改為房地產開發用地，其短期經濟效益確實十分明顯，這是導致我國目前耕地銳減的直接原因之一，如果對農業用地改為房地產用地不加以限制，任其自由發展，勢必影響到作為我國經濟基礎的農業，增加不穩定因素，導致經濟結構的混亂。設立土地征用制度就是為限制集體土地任意進入房產市場。確實需要的，必須履行國家機關的嚴格審批程序收歸國有后，方可有償出讓。

（二）集體土地征用應遵循原則

1、珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則。

隨著人口的逐年增長，耕地將繼續減少，這是一個不爭的事實，因此土地管理法規定：十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護開發土地資源，制止非法占用土地的行為。

2、保證國家建設用地的原則。

國家建設征用土地，被征地單位必須無條件服從，這不但因為征用土地是國家政治權力的行使，而且因為國家權力的行使是為了維護社會的公共利益。社會公共利益是國家的最高利益，是全體人民的共同利益體現，私人行使權利不得違背社會公共利益，而且在與社會公共利益相抵觸時就得對私人利益加以限制以維護社會公共利益。國家建設即是社會公共利益的體現，因此應在貫徹節約土地，保護土地的前提下保證國家建設用地。

3、妥善安置被征地單位和農民的原則。

集體土地征用意味著農民集體土地所有權的喪失，意味著農民對土地的使用收益利益的喪失，所以用地單位應根據國家法律規定，妥善安排被征地單位、農民的生產和生活：一是對被征用土地的生產單位要妥善安排生產；二是對征地范圍內的拆遷戶要妥善安置；三是征用的耕地要適當補償；四是征地給農民造成的損失要適當補助。

4、誰征用集體土地誰給予補償的原則。

征用集體土地的用地單位作為土地建設項目的直接受益者，理應按法定標準支付相關補償費用，向被征用土地的集體組織給予補償。在具體操作中，因涉及各方利益，所以既要考慮到建設項目的投資和國家建設的發展，又要考慮被征地單位以及農民生產生活水平，力求做到國家利益優先，兼顧用地單位和被征地單位和農民的各方利益。

（1）保持被征地農民原有生活水平的原則。土地是農民最基本的生產資料，征用農民的土地等于剝奪了他們的生活來源。因此，征地補償應使被征地農民的生活水平不降低為原則，以保障農民兄弟的利益不因征地而受損。

（2）按照被征用土地的原用途給予補償的原則。征用土地的補償標準和補償范圍不能因征用土地之后的用途改變而改變，而是按照被征用土地的原用途確定補償標準和補償范圍。原來是耕地的，按耕地的標準給予補償，原來是林地的，按林地的標準給予補償，對地上物的補償和對人員的安置也是如此。

（三）征用集體土地的補償標準

國家建設征用土地的土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。

征用土地的補償費用具體包括以下三項：

（1）土地補償費。主要是因國家征用土地而對土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補償，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均產值的6至10倍。征用其他土地的補償費標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。

（2）安置補償費。主要是為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口的生活所給予的補助費使用。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準為：該耕地被征用前三年平均年產值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的15倍。征用其他土地的安置補助費標準由省，自治區，直轄市參照征用耕地的安置補助標準規定。

（3）地上附著物和青苗補助費。如房屋、水井、林木及正處于生長而未能收獲的農作物等，補償標準由省自治區直轄市規定。

二、我國集體土地征用中存在的若干問題及其對策

我國現行的集體土地征用制度是在高度集中的計劃經濟體制時期形成的，對于保證國家建設起到了積極作用。但是，隨著社會主義市場經濟的發展，這個制度的缺陷日益凸現，目前主要存在如下問題亟待解決：

1、相關法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。

我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，《土地管理法》規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。這些規定都強調了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經濟組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”。根據《土地管理法實施條例》對征地審批程序的規定，可以間接推斷出：在土地利用總體規劃規定的城市用地范圍內，為實施城市規劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，應當屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實上，為實施城市規劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設項目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。

2、土地征用的補償問題。

土地征用是政府強制性取得集體土地所有權的一種方式。這種所有權的轉移是在有償的方式下發生的。在此過程中，土地權利的轉移不是一種市場行為，而是一種行政行為。為了國家建設的需要，農民集體不得以任何理由阻礙政府。此時農民集體所有權表現為一種不完全的所有權，其收益權受到削弱。我國《土地管理法》中明確規定了土地征用的補償標準，這種補償標準雖在原來的基礎上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現地塊的區位差異及各地不同的經濟發展水平等等，進而難以維持農民現有的生活水平，導致農民對征地的不滿；政府低價獲得土地所有權、高價出讓土地使用權的行為，也難以為農民所接受。

3、土地征用權的行使問題。

從世界各國對土地征用權力的行使來看，大多是為了公共利益。一些經濟比較發達的國家，政府更多的是采用通過與所有者合作或商議的形式獲得土地，實行土地先買為主，征用為輔。當收買發生困難時，才實行土地征用。在我國，憲法明確規定為了公共利益的需要征用土地，但《土地管理法》則規定任何單位或個人使用土地，必須使用國有土地。但凡是不屬于該集體經濟組織的用地單位或個人需要使用土地，都必須請求政府動用征地權，從而滿足其用地的需要。我國自實行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財政收入，對征地權的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發區、科技園等向投資單位提供優惠政策，而土地使用費往往作為其優惠的條件之一。盡管現行的《土地管理法》規定征用審批權由國務院及省級人民政府行使，但各級地方政府仍擁有一定的權力，加之監督機制不完善，便在征地申報過程中出現了一些弄虛作假的行為。

4、土地收益分配和管理問題。

土地征用過程中，土地收益為土地的所有權及使用權收益，因此這部分收益應該在失去土地所有權及使用權的產權主體之間進行分配，即在集體經濟組織及農民個人之間進行合理的分配。然而在實際中，一些縣、鄉鎮政府也參與補償收益的分配，從而導致集體經濟組織及農民個人獲取的補償收益減少。據有關部門統計數據表明，地方政府占了補償收益的大部分，而農民作為集體土地的直接使用者和經營者，在補償中往往處于劣勢，掌握在集體經濟組織手中的征地補償費也往往被少數村干部所侵吞。我國《土地管理法》實施條例第二十六條規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有，從而使農民的土地使用權成為虛置。加之我國社會保障體系很不健全，農民未被納入社會保障之列，因此盡管在征地中對完全失去土地的農民進行相應的安置，但這種安置方式是在計劃經濟的背景下產生的，隨著我國從計劃經濟向市場經濟轉變并趨向成熟的過程中，企業地位及用工制度發生了巨大變化，競爭上崗，能者上，弱者下，農民即使通過安置獲得一份非農職業，但受其自身素質的限制難以適應企業的需要，往往成為下崗的首選對象。本人所在工作單位（*****）近幾年隨著合肥市**水庫、**產業園及一些招商引資項目工程的征地建設，街道**、**、**、**等村（社區）的集體土地被完全或部分征用，部分農民失去了賴以生存的土地，失去了“最后的保障”，處于岌岌可危的境界。據統計，截至目前全街道共有失地農民11504人，其中男性5339人、女性6165人，有就業能力卻尚未就業的有6672人，約占失地農民總人數的58％。

以上問題的存在，主要是法律制度的設計存在問題，建議國家有關部門應盡快通過立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市場經濟的要求。具體措施有：

1、嚴格限定公益性用地范圍，土地征用權只能為公共利益的需要而行使。

我國《憲法》和《土地管理法》均明確規定，“國家為了公共利益的需要”，可以征用農村集體所有的土地。依據國外經驗和我國實際，我們認為，“公共利益”應嚴格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機關及公益性事業研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機場等；（4）公共設施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業用地，如學校、醫院、敬老院等；（7）水利、環境保護用地，如水庫、防護林等；（8）其它公認或法院裁定的公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農地，而應當主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農村集體非農建設用地市場來解決。

2、以農用地市場價格作為確定土地征用費的基本依據。

現行《土地管理法》盡管提高了根據土地產值補償的倍數，但還遠未消除低成本征地的不合理狀況。耕地的常年產量因為不能反映土地的位置、地區經濟發展水平、人均耕地面積等影響土地價格的經濟因素，也不能反映同一宗土地在不同投資水平下出現產量差別的真實價值，目前世界大多經濟發達國家或地區將土地市場價格作為征地補償依據。在計劃經濟年代，土地沒有價格，征地補償依其常年產量未嘗不可。但在市場經濟條件下，繼續這樣作就不利于保護農村集體經濟組織和村民利益。為了切實保護農民利益，也為了建立我國完善的土地市場，征地補償必須以土地的市場價格為依據，實行公平補償。在公平補償原則下，征用補償金包括兩部分：土地的市場價格和相關補助金。土地的市場價格是指某一宗特定土地處于現狀土地利用條件下，在公開市場中所有權形態所具有的無限年期的正常市場價格。在我國目前農村，集體土地具有多重功能，即為農業生產服務的生產資料功能和對農民進行生存保障的社會保障功能及發展功能，農地所有權的市場價格要體現這三重功能。相關補助金是指因征地而導致搬遷費用、新的工作的前期費用以及農地中一些尚未折舊完畢的投資，對農村建設用地（如宅基地）則還包括建筑物的補償費。

3、合理分配土地征用補償收益，明確界定產權是實現征地補償費合理分配的關鍵。

我國法律明確規定農村土地屬集體所有，農民享有本集體土地的承包經營權。這些權利可以通過土地登記，并發放相應的土地權利證書，從而在法律上得到有效的確認和保護。在權利證書中應明確規定集體土地權利主體的權利和義務，通過土地利用現狀調查或地籍調查查清各權利主體的土地邊界、面積、位置等基本情況，使權利的行使能夠對應特定的物，從而防止權利的虛化，使其不被他人侵害，從而真正享有土地的所有權或使用權。由于我國特殊的國情，集體土地對農民而言不單是生產資料，還是保障資料。土地征用是對集體土地所有權和使用權的永久性轉移，農民將永遠失去土地的經營權，失去生活的可靠來源和保障。因此在土地補償中應考慮這一特殊性，使補償收益更多地偏向失地農民，并指導他們合理使用這部分收益，用于再就業及改善和提高生活水平。農村集體經濟組織所得份額應用于本集體經濟組織內的生產建設，如興修農田水利建設，購置農機具，幫助農民引進先進的農業科學技術，更新品種，提高農業單產，同時還可進行鄉鎮企業的建設，為失地農民提供更多的就業機會。總之，土地補償收益必須進行合理的分配和使用，真正體現農民的利益。只有這樣，才能真正體現產權工作的經濟利益。

此外，我國土地征用制度，其他相關措施也要跟上，才能使其順利地通行。一是建立城市土地儲備制度之后，可以真正實現政府壟斷城市土地一級市場，城市公益性用地可以通過征用農地解決，其它非公益性用地則主要通過土地儲備機構在城市存量土地市場上采取“回收、收購、置換、整理”方式取得的土地來解決。這就為收縮征地范圍后非公益性用地找到了途徑，這既盤活了城市土地存量市場，又十分有利于保護耕地。二是縮小征地范圍，實行依價補償，就為土地市場的正常運轉提供了基本前提條件。非公益性項目用地則由市場來解決，這就需要建立集體土地產權市場，尤其是要建立和開放農村集體建設用地使用權市場。但必須符合土地利用總體規劃和土地用途管制，充分發揮市場機制的作用進行運作。三是加快我國農用地定級估價的步伐，以促進農用地市場迅速發育并使之逐步成熟，為改革我國土地征用制度作出貢獻。四是應盡快出臺土地征用方面的法律，盡快建立以法律機制和經濟機制為紐帶的土地征用制度。

第四篇：集體土地征用協議書

集體土地使用權轉讓協議書

甲方：XX市XX區XX鎮商東村委會 乙方：XXX 為貫徹落實市、區政府有關新型農村社區建設的要求，進一步加快新農村建設步伐，既達到改善廣大農民群眾的居住條件和生活環境，又集約節約耕地的目的。甲、乙雙方根據《中華人民共和國土地管理法》和XX省XX市政府的有關規定，就使用XX市郾城區XX鎮商東村土地建設新型農村社區事宜達成如下協議：

一、征用土地面積及安置人數

乙方使用甲方集體所有、使用的土地，南北長59米，東西長130米，面積為7670平方米計11.5畝。

二、手續的辦理

甲方自簽訂本協議之日起五日內將該宗地內的建筑物和附屬物拆遷清理完畢，將凈土地交于乙方，并協助甲乙方辦理相關手續。

三、轉讓費用及付款辦法

六、協議生效

本協議自甲、乙雙方簽字之日起生效。本協議一式

份，甲乙雙方各執 份。

甲方（蓋章）：

代表（簽章）：

乙方（蓋章）：

代表（簽章）：

日

年月

第五篇：征用集體土地申請

集體土地流程相關大概流程（初稿）

1.征用集體土地申請：城中村改造用地單位需要征用土地進行項目建設的，應當向土地所在地的區、縣級國土局政府部門提交相關文件、資料，提出用地申請；

2.建設用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現狀等（大概包括：

1.用地單位有關資質證明；2．項目可行性研究報告批復或者其他有關批準文件；

3．土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告；4．初步設計或者其他有關批準文件；5．建設項目總平面布置圖；6．占用耕地的，必須提出補充耕地方案

3.土房及相關政府只需擬訂征用土地方案和供地方案。

4.同級人民政府審核：國土房管局將農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案、供地方案及建設項目用地呈報說明書一并報送同級人民政府審核。

5．上一級土地行政主管部門審查：同級人民政府對上報的文件、資料審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。

6.地籍資料或者其他土地權屬證明材料；

4.集鎮規劃占用土地的，還應當提供城市規劃圖、項目規劃圖。

5.征地方案公告：征用農民集體所有土地的，征用土地方案應當在被征用土地所在地的村、組內以書面形式公告，其中征用鄉（鎮）農民集體所有土地的，在鄉（鎮）人民政府所在地進行公告。

6．公告的實施：被征用土地所在地的人民政府在收到征用土地方案批準文件之日起10個工作日內進行征用土公告，該人民政府的國土房管部門負責具體實施征用土地方案的公告。

7．征地補償登記：被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人，應當在征用土地公告規定規定的期限內持土地權屬證書到指定地點辦理征地補償登記手續。

8．補償內容調查：被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人未如期辦理征地補償登記手續的，其補償內容以有關國土房管部門的調查結果為準。申報文件

1．征用土地方案批準文件；

2．征用土地方案公告。

9.征地補償、安置方案的公告：征用農民集體所有土地的，征地補償、安置方案應當在被征用土地所在地的村、組內以書面形式公告，其中征用鄉（鎮）農民集體所有土地的，在鄉（鎮）人民政府所在地進行公告。

2．征地補償、安置方案公告的實施：有關人民政府的國土房管部門會同有關部門根據批準的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日內以被征用土地的所有權人為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告。

3．征地補償、安置方案的意見：被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內向有關人民政府國土房管行政主管部門提出。

4．征地補償、安置方案的確定：有關人民政府國土房管部門應當研究被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應當舉行聽證會。確需修改征地補償、安置方案的，應當依照有關法律、法規和批準的征用土地方案進行修改。

5．征地補償、安置方案的審批要求：有關人民政府國土房管行政主管部門將征地補償、安置方案報人民政府審批時，應當附具被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人的意見及采納情況，舉行聽證會的，還應當附具聽證筆錄。

6．征地補償、安置費用的管理：有關人民政府國土房管部門將征地補償、安置費用撥付給被征地農村集體經濟組織后，有權要求該農村集體經濟組織在一定時限內提供支付清單。人民政府國土房管部門有權督促有關農村集體經濟組織將征地補償、安置費用收支狀況向本集體經濟組織成員予以公布，以便被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人查詢和監督。

申報文件

1．征地補償、安置方案；

2．征地補償、安置方案的公告。

補償安置的實施

基本工作流程

1．征地補償、安置方案確定后，用地單位與被征用土地的農村集體經濟組織和農民簽訂征地補償、安置協議。

2．區、縣國土房管局應當依照征地補償、安置方案向被征用土地的農村集體經濟組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。

3．辦理農轉工手續，落實需要安置農業人口的安置途徑，實施征地補償、安置工作。

申報文件

1．征地補償、安置協議；

2．征地補償、安置方案。

頒發建設用地批準書

基本工作流程

用地單位征用集體土地，取得國有土地使用權的，根據以下不同情況由行政主管部門向用地單位頒發建設用地批準書：

1．以有償使用方式提供國有土地使用權的，由國土房管局與用地單位簽訂土地有償使用合同，并向用地單位頒發《建設用地批準書》，用地單位交納土地有償使用費后辦理土地登記。

2．以劃撥方式提供國有土地使用權的，由國土房管局向用地單位頒發《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》并辦理土地登記。《國有土地劃撥決定書》應當包括劃撥土地面積、土地用途、土地使用條件等內容。

申報文件

用地單位辦理建設用地批準書時，應向行政主管部門提交以下各項文件、資料：

1．辦理《建設用地批準書》的申請；

2．市政府批準征（占）地的批文；

3．《建設用地規劃許可征》附件和附圖；

4．與《建設用地規劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4份；

5．釘樁坐標成果通知單；

6．工程進度計劃；

7．計劃任務結轉單，但當年批準征（占）地的免交。