第一篇：農村集體土地使用權宣傳內容精選

1、申請使用宅基地的條件有哪些？

根據《河南省實施〈土地管理法〉辦法》的規定，具備下列條件之一的，可以申請宅基地：

（1）農村民居戶無宅基地的；

（2）農村居民戶，除身邊留一子女外，其他成年子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標準的；

（3）集體經濟組織招聘的技術人員要求在當地落戶的；

（4）回鄉落戶的離休、退休、退職的干部職工、復退軍人和回鄉定居的華僑、僑眷、港澳臺同胞，需要建房而又無宅基地的；

（5）原宅基地影響規劃、需要收回而又無宅基地的。

2、你了解農村宅基地使用權確權登記發證的工作流程嗎？

農村宅基地使用權調查是在已有調查成果的基礎上，對村莊范圍內的宅基地使用權進行權屬調查（核查），對調查成果進行實測，獲取村莊內部每宗宅基地和其他土地權屬、界址、用途、面積、分布及土地利用情況等信息，將宅基地使用權地籍調查成果在行政村范圍內公告，公告無異議的，經鄉（鎮）人民政府審核，報縣級人民政府確認使用情況和權利歸屬，在查清確認宅基地使用權的基礎上，按照《土地登記辦法》的規定進行宅基地使用權登記發證，并向使用權人發放土地證書。

3、你了解農村宅基地的審批程序嗎？

農村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經濟組織提出申請，并在本經濟組織或村民小組張榜公布，公布期滿無異議的，報經鄉（鎮）人民政府審核后，報縣（市）人民政府審批，經依法批準的宅基地，農村集體經濟組織或村民小組應及時將審批結果張榜公布，其中，占用農用地的，應按照《中華人民共和國土地管理法》第44條的規定辦理農用地轉用

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手續。

4、農村宅基地如何確權？

（1）1982年《村鎮建房用地管理條例》公布之前建房使用的，雖然超過規定的面積，但可維持現狀。今后拆遷、改建、翻建房屋時，要嚴格按當地政府規定的面積標準審批。

（2）1982年《村鎮建房用地管理條例》公布以后到1987年1月《中華人民共和國土地管理法》實施時止，宅基地超面積的，要以地方人民政府依照國家政策處理后，再行確權。

（3）1987年《土地管理法》實施后，農村村民建房占用的宅基地，超過當地規定的面積標準的，按照實際批準面積進行確權登記，其面積超過各地規定標準的，可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時，按有關規定作出處理，并按照各地規定的面積標準重新進行確權登記。

（4）符合規定分戶建房標準而未分戶，現宅基地不超過分戶合計面積的，不作為超面積處理。

（5）非農業戶口居民(含華僑)原在農村合法取得的宅基地及房屋，房屋產權沒有變化的，經該農民集體出具證明并公告無異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應注記“該權利人為非本農民集體成員”。

(6)已擁有一處宅基地的本農民集體成員、非本農民集體成員的農村或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地的，可按規定登記發證，在《集體土地使用證》記事欄應注記“該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人”。

(7)非本農民集體的農民，因地質災害防治、新農村建設、移民安置等

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集中遷建，在符合當地規劃的前提下，經本農民集體大多數成員同意并經有權機關批準異地建房的，可按規定確權登記發證。

(8)已經確權的宅基地，在以后房屋拆遷、改建、翻建時，按政府規定的面積標準重新確定使用權。

（9）對于沒有權屬來源證明的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，由村委會出具證明并公告30天無異議，經鄉(鎮)人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權。

5、你知道目前我省宅基地使用規定的面積標準嗎？

根據《河南省實施〈土地管理法〉辦法》規定，農村居民建設住宅，每戶宅基地用地標準：

（1）城鎮郊區和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地區，每戶用地不得超過一百三十四平方米。

（2）人均耕地六百六十七平方米以上的平原地區，每戶用地不得超過一百六十七平方米。

（3）山區、丘陵區每戶用地不得超過二百平方米，占用耕地的適用本款（1）、（2）的規定。

6、你知道宅基地怎么指界？戶主外出怎么辦？

宅基地由戶主指界、簽字，加按手印，并出具戶主身份證明和戶口本。戶主外出的，可委托成年家庭成員指界、簽字，村組負責人或村民代表作為指界委托和指界結界見證人在備注欄簽字；戶主或其成年家庭成員均無書寫能力的，可按指印，由村組負責人或村民代表作為見證人在備注欄簽字，并注明按指印者姓名；整家外出或只有未成年人在家時，先由村組負責人或村民代表按照實地現狀指界測量，待戶主或其委托的成年家庭成員認可后，再完善簽字手續。委托指界的一定要記得填寫《土地登記委托書》。

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7、如果違約缺席指界，知道會怎么處理嗎？

（1）如一方缺席，其宗地界線根據土地權屬來源資料及另一方所指界線確定。

（2）如雙方缺席，其宗地界線由調查人員依據土地權屬來源資料、實際使用現狀及地方習慣確定。

（3）將現場調查結果及違約缺席定界通知書送達違約缺席者。違約缺席者對調查結果如有異議，須在收到調查結果之日起15日內，重新提出劃界申請，如逾期不申請，經公告15日后，則上述（1）、（2）兩條確定的界線自動生效。

8、指界的結果是怎么處理的？

（1）現場指界無爭議的，填寫地籍調查表，指界人在地籍調查表上簽字蓋章。

（2）權利有爭議的宗地，由調查人員和鄉鎮國土資源所負責人作為本宗地指界人簽字蓋章。

（3）界址有爭議的土地，由調查人員和鄉鎮國土資源所負責人根據調查情況和結合實地狀況，劃定爭議界線，并在地籍調查表上簽字蓋章。

（4）指界人在指界后，不在地籍調查表上簽字蓋章的，參照違約缺席指界規定執行。

9、兩個或者兩個以上使用者共同使用一處院落作為宅基地的怎么處理？

兩個或者兩個以上使用者共同使用一處院落作為宅基地的，由各使用人協商確定使用范圍和界線，按協商結果，為各使用人劃分宅基地宗地；各使用人協商同意為共用的，確定為宅基地共同宗地，各使用人為共同使

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用人。各使用人協商未果，又不同意共同使用，且與四鄰無爭議的，確定為爭議宗地。

10、對城市規劃區內與規劃區外的農民住宅有什么不同要求？

對城市規劃區內的農村村民住宅建設應當集中興建村民住宅小區，防止在城市建設中形成新的“城中村”，避免“二次拆遷”。對城市規劃區范圍外的農村村民住宅建設按照城鎮化和集約用地的要求，鼓勵集中建設農民新村。在規劃撤并的村莊范圍內，除危房改造外，停止審批新建、重新、改建住宅。

11、對農村存在的違法宅基地和集體建設用地問題如何處理？

違法宅基地和集體建設用地必須依法依規處理后方可登記。對于違法宅基地和集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，對符合土地利用總體規劃與村鎮規劃以及有關用地政策的，經有批準權的單位批準并依法補辦用地批準手續后，準予進行登記發證。

12、城鎮居民能否到農村購置宅基地？

嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

13、農村集體建設用地如何確權登記發證？

村委會辦公室、醫療教育衛生文化等公益事業和公共設施用地、鄉鎮企業用地及其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，應當依法進行確權登記發證，確認集體建設用地使用權。將集體土地使用權依法確認到每個權利主體、凡依法使用集體建設用地的單位或個人均應申請確權登記。

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對于沒有權屬來源證明的集體建設用地，應查明土地歷史使用情況和現狀，認定合法使用的，由村委會出具證明并公告30天無異議的，經鄉（鎮）人民政府審核，報縣級人民政府審批，確權登記發證。

14、農村集體土地確權登記發證是否包括“小產權房”的建設用地也可以發證？

在這次農村集體土地確權登記發證工作中，黨中央國務院、省委省政府、國土資源部、財政部、城鄉建設部、農業部等部門出臺的文件政策不僅都沒有涉及對“小產權房”的建設用地可以發證的問題，同時，要求嚴格禁止對違法用地未經依法處理就登記發證。對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定征收程序將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，一律不得在農村集體土地確權登記發證中進行登記發證，嚴禁將“小產權房”等違法建設用地通過登記合法化，凡是不依法依規進行集體土地確權登記發證或登記發證不規范造成嚴重后果的，將視情節嚴肅追究有關單位和人員的責任。

15、此次農村集體土地確權登記發證，發放的宅基地使用權證是免費的嗎？

此次農村集體土地確權登記發證工作其中一個指導思想就是惠農、便農、利農，為了貫徹落實不增加農民負擔，宅基地使用權證是由政府統一購置，免費發放的。

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第二篇：農村集體土地使用權管理

農村集體土地使用權管理

【摘要】 1987年我國實行土地使用制度改革，國有土地使用權進入市場流轉。國有土地有償使用制度的建立，促進了經濟和社會的發展，然而農村集體土地使用制度改革卻相對滯后。在當前的新農村建設中，如果能進一步規范管理農村集體土地使用權的流轉，提高土地利用效率，在土地使用機制上進行合理的改革，那么對構建和諧社會，全面實現小康生活具有極大的促進作用。本文首先介紹了我國現行農村集體土地在使用過程中出現的問題，然后對問題進行分析，最后針對問題提出幾點建議。

【關鍵詞】

土地管理

農村集體土地

使用權

流轉

一、我國農村集體土地管理中問題普遍存在

農村土地使用權流轉，是我國農村生產力發展過程中的新事物、新課題，對問題與探討，是理論和實踐的要求。

1.農村集體土地使用權流轉中的問題

1.1.認識不，政策不

實踐證明，認識問題是制約農村集體土地使用權流轉的首要問題。一，農民很強的戀地情結。長期的對土地的依附性，農民想將承包土地的使用權流轉而又心有疑慮，害怕徹底失去土地，當其外出打工或無力耕種時，往往選擇私下協商代耕，臨時性轉包，甚至干脆撂荒，也不愿意放棄土地使用權，讓其流轉，農民把土地在行業混不下去時的退路。另一，干部對土地使用權流轉的必要性認識，不支持，不無所，聽其自然；規范工作性、超前性，必要的行政。政策法規不健全，不配套，無章可循，地方政策違規。地方所謂的招商引資，置黨和的承包土地30年不變的政策不顧，擅自延長承包期，耕地租包期長達 50年、70年，甚至地非耕地包租期長達120年，作了若干代人以后的事，“超前”得令人啼笑皆非。

1.2．機制不健全，土地使用權流轉中自發性和強制性

農村集體土地使用權流轉已農村經濟發展中的，但土地流轉有形無形市場都尚未，轉出、轉入之間足夠的信息，阻礙著土地流轉在更大的范圍和更高的層次上。轉包費、租賃費科學依據，也市場機理，在許多地方都還與土地使用權流轉聯的評估、咨詢、公證、仲裁等中介機構，監督管理機構不健全，體制不順。政策和法規賦予了農業主管對農村集體土地的管理職能，但職責并不，無法地行使監督管理職責。，土地本身涉及到國土、農業、林業、水利等眾多職能，而又各有各的法律和政策，使得土地流轉之間法律、政策制約、互相掣肘再所難免。土地、荒山、水面、林地等的流轉包租，需要哪些審批，辦理何種手續才合法性、權威性，承包者和包租者都不清楚。機制不健全，管理不順，了土地使用權流轉實踐中的自發性和強制性并存。工作位，乏力，鄉和村社集體經濟組織對土地流轉聽之任之，放任自流，完全自發狀態，流轉主要在農戶之間自發地。與此相反，地方鄉和村社集體經濟組織，出于產業結構，生產規模而急于求成，不尊重農民的意愿，隨意收回農民的承包地，重新發包，出租或集體經營，鄉和村社集體經濟組織扮演了土地流轉的主導者角色，強制性土地流轉。地方使土地連片，在農戶不情愿的情況下服從多數的辦法強行，或者以人子的土地向外出租。

1.3．合同不科學，流轉不規范，業主經營的盲目性

農村集體土地使用權流轉合同不科學，不規范。據調查，地方農村集體土地流轉無約定或口頭約定合同的占到了60％，簽訂合同但并未經合同管理機構審查監證的占1/4，也說，法律的無效合同幾乎占到土地流轉合同的近90％。還有地方的土地流轉合同業主與農戶之間的責、權、利關系都的規定，也無違約責任和保障條款，流轉期限與土地輪承包期不，也考慮今后市場的因素。合同業主的生產費的負擔主體和業主所的臨時建筑物將來復耕費用的負擔主體，合同甚至與現行的法律、法規、政策相違背。并且，大多數的合同在租金、生產性、公益性投入、基礎設施投入、稅費等重大問題上都長遠考慮，留下了許多隱患。與之聯，農村土地流轉也不規范。一是流轉的程序不規范。不村社集體經濟組織確認便私自轉包租賃土地者有之，不村民大會或村民代表大會便將集體的“四荒地”與機動地轉出去的村集體經濟組織亦有之。另一是流轉的主體不規范。在地方，業主與農村集體經濟組織、農戶等農村土地經營者、使用權擁有者簽訂協議，而是與鄉鎮或縣級某簽訂協議，與農村土地集體所有制及的法律、政策相違背。業主并不熟悉農業生產過程，在項目選擇上并未的市場調查，在品種選擇上科學性，既不經引種試驗，又不經當地農技推廣認可，盲目的從外地，從差異甚大的不同氣候類型區引進并大面積種植，必要的技術。此外，還業主管理低，項目選擇不準，科技含量不高，產業趨同，品種單一，了種植失敗、經營虧損，投資無法收回，租賃費無法兌現。經營盲目性、項目無利可圖，使得業主撕毀合同撒手而去，給農民丟下了爛攤子。

1.4．農民的合法權益保障，著土地農業用途的

農民了土地使用權，擁有對承包土地自主經營的權利及其利益。而現實是，外來企業不愿與村社及眾多農產打交道，鄉鎮急于招商引資，不經農戶同意擅自與業主簽訂土地包租合同，并代企業先行墊付土地租金；還有村社以集體的名義隨意終止承包合同，無償收回或強迫農民轉讓、出租承包地，從而使承包農戶的土地經營權、使用權無形中被基層剝奪了。，農民的經濟利益也保障。如外來業主開發、租賃農民和集體的土地，出于自身經濟利益的預期，對農戶和集體土地收益的補償絕大多數都一年一給付的辦法，農業的自然風險是市場風險，業主一旦經營失利，多數情況下是逃之夭夭，合同義務，無法兌現農民的承包和補償費用。并且，許多地方在轉讓、租賃土地時價格偏低，而且一訂20年、30年、50年，農民眼前了實惠，但從長遠看，在業主經營收益大幅度增長時，農民的土地租金卻只能維持原來的，農民的長遠利益。的是，業主成片租賃土地后，擅自在耕地上建造永久性固定建筑物，甚至干脆租用耕地辦廠，從上了土地的農業用途。

2.農村集體土地使用權流轉的對策措施

2.1．把農村土地流轉納入各級黨和的工作日程

土地使用權流轉，已在事實上我國農村經濟發展新的增長點認識，是農村土地使用權健康流轉的前提。各級黨和應“”的要求，把農村土地使用權流轉到農村家庭聯產承包制的發展和，改造傳統農業、現代農業，農業結構，產業化經營，土地，農民收入的，擺上農村工作的日程。抓住有利時機，以開拓創新的精神，放活農村土地使用權的途徑。的主要要過問，分管直接抓，農業主管抓，抓，典型的帶動和示范效應，為土地流轉必要的外部環境和條件，農業增效、農民增收和農村生產力發展。

2.2．制定政策和法律，規范、農村土地使用權流轉

農村集體土地使用權流轉已農村經濟發展的，而且勢必農村生產力的發展，政策扶持、法律規范和已是當務之急。在調查的基礎上，有性地制定出與土地使用權流轉相的政策措施，土地使用權、健康、迅速流轉。在平等協商、自愿有償，保護農民的承包權和流轉利益，不土地集體所有性質和農地用途，流轉期限不超過承包期限，受讓人具備經營農業的能力等原則的基礎上，任何企業和個人，不受地域和所有制限制，都可以到農村合法的途徑土地使用權，開發農業項目。“誰投資，誰所有，誰受益”的原則，到農村土地使用權的、組織、個人農業開發的投資與收益受法律保護；在合同期內，土地使用權可以繼承、參股，經發包方同意的前提下可以再轉讓；合同到期后同等條件下有優先延租權。土地使用權流轉后，遇到征占或退耕還林，其土地補償費或退耕還林補償歸原承包戶，土地上附著物補償歸經營業主。獲農村土地使用權開發經營耕地或“四荒”地，前3年免征農林特產稅。業主在使用權的土地修建直接用于生產和管理服務，且與使用年限相同的非永久性建筑物及設施，占地不視為建設用地，免去手續和費用。對到農村經營土地的業主，各的收費能減的要減，能免的要免。金融要政策對經營土地的業主盡的信貸支持。對撂荒土地，集體應收回使用權重新發包與流轉。《農業法》、《土地管理法》、《農業承包合同管理條例》等法律修改時，農村土地使用權流轉及其內容納入。條件成熟時應考慮制定《農村土地使用權流轉條例》等法律，把土地使用權流轉的原則、方針、程序、合同規范、監督管理、雙方的責權利及法律責任等用法律的固定下來，有法必依，農村土地使用權流轉有序、、健康、地。

2.3．把土地使用權流轉與轉移安置農村勞動力有機起來

農村集體土地使用權流轉為農業勞動力轉移了條件，農業勞動力了穩定、大規模的轉移，才能農村土地使用權流轉進程，土地適度、規模經營。農村勞動力新的非農就業崗位，即使有可以維持生活的土地流轉收益，無所事事的農村勞動人口過多農村社會不穩定的隱患，而且很整個社會不穩定的因素。，城市(鎮)發展進程，努力發展二、三產業，農業非農化、農村城市(鎮)化，著力解決農村勞動力的非農就業問題。大規模地農民，是農村土地使用權大規模流轉的基礎。各級都應機構，和組織農村勞務輸出，勞動力需求的市場調查，市場需求對勞動力就業培訓。勞動力轉移的組織工作，把有組織、成建制的勞務輸出與農民自發性轉移輸出起來，依法保護外出務工人員的合法權益。發展二、三產業，著力抓好中、小城市，是建制鎮和農村集鎮建設，為農村勞動力就地、就近轉移條件。城鄉通開，允許、鼓勵在城市有謀生手段和能力的農民進城落戶，城鄉一體化發展。

2.4．營造外部環境，業主開發，土地流轉

實踐表明，業主已農村土地使用權流轉的途徑，營造業主開發的外部環境和條件，業主農村土地使用權流轉意義。，安排好農業項目資金，業主投資硬環境。調查表明，農業基礎設施好，硬環境好的地區，業主的性就高，土地流轉的步伐就快。相反，自然條件和基礎設施較差的地方，土地流轉就且緩慢。調動業主經營土地、開發農業項目的性，應各地的搞好農村經濟發展區域規劃，選好支柱產業，把農業綜合開發資金、扶貧和以工代賑資金區域規劃內的基礎設施建設上，注重項目資金的投資效益，農業的綜合生產能力。要加大對農村交通、水利、電力、通訊等的投入，路通、水通、電通、電話通，為業主開發的硬環境。，服務工作，為業主開發的軟環境。在業主證照辦理，協議(合同)公證，鑒證、資產評估等要簡化辦事程序，一站式服務，只收工本費。用稅收優惠鼓勵和支持符合產業化經營的土地流轉。把業主私營企業主對待，掛牌保護，依法打擊破壞業主合法經營的犯罪。把業主經營土地的水利灌溉、中低產田地改造等設施納入扶持的范疇。金融要對符合貸款條件的業主的信貸支持。農民的思想教育和管理工作，尊重雙方的權利和義務，業主的正當權益。，土地權屬，業主投資權益。凡所有權屬于村社集體經濟的非耕地流轉應征得農民同意。

2.5．尊重農民意愿，保護農民的合法權益

土地是農民的命根子，不農民最的生產資料，農民最的生活保障和社會保障，是農民最大的利益所在，農村最大的穩定因素。，尊重農村生產力自身發展規律，尊重土地流轉的內在規律，尊重農民的意愿，從各地的條件，因地制宜，穩妥，任何和個人，都強迫命令，一刀切、刮風式地強制性土地流轉。土地流轉的價格機制，農民持續增收。的土地流轉價格體系，才能統籌兼顧、科學地土地流轉，進而從整體上土地的使用效益。流轉土地的價格，應合同雙方協商議定，兼顧雙方利益的公平原則，為防止因農產品漲價而損害農民利益，可考慮以谷物量為計價。土地流轉的價格機制，土地流轉價格測評工作，農業可持續發展思想，以經濟效益、生態效益、社會效益相和眼前利益與長遠利益相兼顧的原則，不同的土地類型、區位條件，使土地的價值較為客觀的體現。市場供求、經濟運行狀況和受讓方的投資收益情況，的收益分配辦法，不但要的反映投資成本，而且要農民收益穩定增長，使農民和長遠都能增收。業主投資金。農業是周期長，投資風險大的產業，一旦經營失敗，業主的投資無法收回，而且農民的土地租金也會落空，基礎設施將給農民收回土地后復耕帶來不便。為防止業主經營失敗對農民利益的傷害，建議向業主收取每年每畝的風險金，從而使農民的利益損失補償和農民承包地復耕保障。

2.6．健全農村集體土地使用權流轉的機制，強化管理與服務、健全機制，強化管理，是合同管理，服務與質量，是農村土地使用權流轉步伐的關鍵環節。，應當農村土地使用權流轉管理機構。農業主管為土地流轉的管理主體，并設置機構，的關系，土地流轉管理、業主開發和招商引資的中介服務工作，合同(協議)的監督和管理工作。、健全土地流轉市場及其聯的信息、咨詢、評估系統，土地流轉和業主開發的規范化、有序化。，合同管理。土地流轉按法律程序合同手續，在流轉主體雙方協商的基礎上，經集體經濟組織同意后簽訂流轉合同，報鄉鎮農業合同管理鑒證備案后生效。應以縣(區)為，制定的流轉合同文本和土地流轉證書，土地流轉合同的簽訂、鑒證的程序，搞好造冊登記工作，搞好調查，調解合同糾紛，合同嚴肅性。，服務與質量。農業、林業、水利、國土及其，通力合作，協助農業主管為土地流轉服好務，與監督，幫助土地經營開發者解決問題與，嚴禁任何和在土地流轉中借機亂收費和亂攤派。

二、我國農村土地管理過程中出現問題的原因 1.農村集體土地管理制度的不完善

上述這些現象與現行農村集體建設用地管理制度存在一定的聯系，反映了市場經濟條件下對集體建設用地使用權流轉的內在需求，有其深刻的合理性，但管理制度的不完善又為農村集體土地流轉過程中的違規行為披上“合法”的外衣。然而農村土地使用權的自發流轉會引發諸多土地糾紛，因為缺少合法性，某些流轉合同屬《合同法》規定的無效合同。一些經營業績不佳的企業鉆法律或者管理制度的空子，在合同期滿之前，故意不交租金，訴訟時，農民集體利益得不到保障，從而引發糾紛。這種由于土地管理制度的不完善使農民集體利益蒙受損失的事件時有發生。

2.地方政府在土地管理過程中的違規行為

在我國土地管理方面，政府處于絕對優勢，而農民則處于絕對劣勢。同時，政府也是雙層經濟利益的載體，一方面為公共利益服務于廣大人民，另一方面其自身也可以通過政治、行政等手段實現經濟利益的增長。例如，個別政府官員為征地托關系、私自降低土地征用標準、拿回扣、強征、強收，使農民敢怒不敢言。通常情況下，由于政府為了實現自身經濟利益而將人民公共利益置之腦后，是農村集體土地管理過程中出現問題的根本原因。其危害不僅僅是損害了廣大農民群眾的切身利益，使農民失去土地，減少生活來源與經濟收入，而且使蒙受損失的農民對地方政府產生不信任，表現在對今后政府在土地管理上的行為不理解和不支持，可謂“民心不可違”。

三、對我國農村集體土地管理中出現問題的幾點對策建議 1.制定相應的土地管理制度

嚴格立法監督，做到有法可依。在農村基層組織中建立委員會，對土地管理制度進行相應的完善，加強對征用土地程序的審批，規范土地征用制度，堅決維護村民群眾的知情權，使之土地資源公開化、透明化、公平化。在土地管理制度的制訂上尋找政府、土地使用者、農民群眾間的利益結合點，盡量做到合理化，完善化。以土地用途為依據，以市場為導向，確立合理的土地流轉價格和利益分配。要完善集體經濟組織的運作機制，加強資產管理，將集體收益與村民經濟利益聯系起來，保證村民對集體經濟財產的擁有權，保證集體經濟穩定增值，農民不斷受益。

2.地方政府官員應嚴格按照國家土地政策和法規辦事 地方政府必須自覺重塑服務型政府形象，黨員干部和領導干部應當認真學習土地管理相關的規章制度，提升農村干部的法律以及政治覺悟，端正作風，努力做到不折不扣，依法辦事，依法行政，合理運用人民群眾賦予的權力。加強農村基層干部的廉政建設，反腐倡廉，防止個別村官為土地使用者開綠燈，私自降低征用土地標準而吃回扣的現象發生，嚴厲制止妨礙或者強迫農戶依法對承包地進行流轉的行為，加強土地執法措施，對違反國家土地政策和法規的人，無論是黨員、干部還是一般群眾違規行為應嚴肅處理，嚴厲打擊違法占地行為，堅決維護農戶的合法權益，保障社會的穩定。3.健全農村宅基地審批制度

要用戰略眼光科學規劃農村宅基地。應當完善現有農村宅基地規劃和用地管理，結合本地農村建設用地發展實際情況制定詳細的村莊土地利用總體規劃方案。宅基地面積要適當縮小，布局要合理，做到既保證當代人居住，又能保證節約土地資源。對閑置的宅基地的流轉要按照自愿、合法、有償的原則進行，充分保證農民的自主決策權，同時嚴格規定宅基地使用者的條件，嚴厲查處霸占宅基地者。對于有條件的地方，特別是城市近郊農村可以建農村公寓樓，實行農村公寓化管理。農民按一定的置換標準以其宅基地換取一套住房，同時集體組織必須賦予農民房產權，這樣也就使閑置宅基地發揮了作用。對原村莊建設用地進行復耕，節約出來的土地資源歸集體經濟組織所有，集體經濟組織把節約出來的土地整合后按一定的制度出讓給土地使用者，所得收益用于農村公共事業建設。

四、總結 馬克思指出：“土地是一切生產和一切存在的源泉。”

我國是一個發展中的農業大國，農民的最根本利益與土地密切相關。強化農村土地管理，積極維護農民合法權益，任重而道遠。只有以科學發展觀武裝自己的頭腦，依法行政，轉變思想，在保障農民合法權益的基礎上，促進經濟快速、健康的發展，才能夠促進社會主義新農村建設，全面實現小康社會。

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2006年9月20日

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第三篇：集體土地所有權和農村宅基地使用權

關于加快我縣集體土地所有權和農村宅基

地使用權登記發證工作的通知

各鄉（鎮）、國土資源管理所：

為深入貫徹實施《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》和國土資源部《土地登記辦法》和《關于進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》（國土資發〔2008〕146號）、《關于依法加快集體土地所有權登記發證工作的通知》（國土資發

[2001]359號）文件精神。經縣政府研究決定，在充分利用第二次土地調查成果的基礎上，加大工作力度，進一步加快集體土地所有權和農村宅基地使用權登記發證工作。現將有關事項通知如下：

一、充分認識集體土地所有權和農村宅基地使用權登記發證工作的重要性

依法加快集體土地所有權和農村宅基地使用權登記發證工作，是保護農民土地合法權益，維護農村社會穩定的根本途徑。依法確認農民集體經濟組織長期而穩定的土地所有權和保護宅基地使用權人的合法權益，是保護農民的根本利益，貫徹落實黨的農村政策的需要，也是激發農民和農村集體經濟組織保護耕地積極性的需要，宅基地使用權登記涉及農村千家萬戶，關系廣大農民群眾的切身利益。經登記后的集體土地所有權和宅基地使用權受法律保護，是今后我縣土地征收（用）補償、房屋拆遷安置、宅基地依法流轉、宅基地復墾整理等工作的重要依據，加快集體土地所有權和農村宅基地使用權登記發證

工作，有助于依法保農民的合法權益。為此，各鄉（鎮）、基層國土資源管理所要充分認識加本項工作的重要性和緊迫性，站在貫徹落實科學發展觀，推進社會主義新農村建設，維護社會和諧穩定的高度，加強對集體土地所有權和農村宅基地使用權登記發證工作的領導，集中力量、集中時間、克服困難，確保本項工作如期完成。

二、集體土地所有權和農村宅基地使用權登記發證工作范圍

1、本縣轄區內所有村委會；

2、本縣轄區內已審批并且建成住房的宅基地，年全民發證遺漏的宅基地。

三、登記程序

1、申請。農村集體土地所有者或農村宅基地合法使用者應提交土地登記書面申請。

2、提交資料。（1）農村集體土地所有者應提交：土地登記申請書；土地登記法人身份證明書；土地登記委托書；土地權屬界線核定書、協議書、確認書；土地權屬證明材料和其他證明文件；

（2）農村宅基地合法使用者應提交土地登記申請書、申請人身份證、戶口簿、農村宅基地批準資料或其它土地權屬來源證明、房屋所有權證或其它地上物權屬證明等材料。

申請人應當如實提交上述材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責。

3、受理。由土地所用者或農村宅基地合法使用者向基層國土資源管理所提交申請登記資料，經基層國土資源管理所審查合格后出具意見并提交鄉（鎮）政府審批，完成后由國土資源管理所按批交縣審批大廳國土資源窗口受理。

4、審核。由國土資源局地籍規劃室對窗口受理的申請材料進行初步審查，審查后，認為符合土地登記條件的，提出初審意見并報局務會會審。

5、登記。經國土資源局會審無異議的，由縣國土資源局報經縣人民政府核準后辦理土地注冊登記，填寫土地登記卡、制證。

6、發證。由土地所有權單位法人或農村宅基地使用者持本人身份證原件到縣審批大廳國土資源窗口領取土地證。

三、宅基地使用權登記有關政策

嚴格落實1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法（修訂）》“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”的法律規定，遵循“尊重歷史、面對現實、實事求是、妥善處理”的原則，切實解決宅基地使用權登記發證中存在的政策問題，嚴把宅基地使用權登記關口，堅持宅基地使用權登記必須達到 “權屬合法、界址清楚、面積準確”的要求，嚴禁通過宅基地使用權登記使違法用地合法化。

(一)根據《國土資源部善于進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》，宅基地登記面積不得超過規定的標準，（我縣的宅基地

面積標準：山上鄉鎮0.4畝，平川鄉鎮0.3畝），對宅基地超占面積的，在辦理登記時按下列情況處理：

1、《村鎮建房用地管理條例》實施（1982年2月13日）以前農村村民建房占用的宅基地，至今未擴大用地面積的，可以按現有實際使用面積進行登記；

2、《村鎮建房用地管理條例》實施時起至1987年《中華人民共和國土地管理法》實施時止，農村村民建房占用的宅基地，超過當地規定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規定處理后，可以按實際使用面積進行登記；

3、1987年《中華人民共和國土地管理法》實施后，農村村民建房占用的宅基地，超過當地規定的面積標準的，按照實際批準面積進行登記。其面積超過規定標準的，可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府實施規劃重新建設時，按有關規定作出處理，并按照各地規定的面積標準重新進行登記。

（二）已領取集體土地使用權證的宅基地，其住宅房屋至今尚未遷建、擴建、翻建的，或者已領取的集體土地使用權證遺失，但能有效證明其住宅房屋至今尚未遷建、擴建、翻建的，可以按原登記宗地、面積，換證或補發土地證書。

（三）有下列情形之一的，宅基地不予登記發證：

1、不符合土地利用總體規劃或城（村）鎮建設規劃的；

2、土地違法違規行為正在處理的；

3、土地權屬有爭議的；

4、地上住宅房屋權屬不清的；

5、因依法查封地上建（構）筑物和其它附著物等原因限制土地權利的；

6、農村居民新建住宅，應當退出舊房所占宅基地而沒有退出的；

7、除繼承外，農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記的；

8、城鎮居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的；

9、土地管理政策法規規定的其他情形。

（四）如上級另有新規定的，由縣國土資源管理局結合實際情況施行。

四、收費標準

1、集體土地所有權登記按每平方公里1000？元（包括地籍調查，測繪制圖和登記費）；

2、農村宅基地使用權登記發證每戶取5元工本費。

五、各鄉（鎮）、基層國土資源管理所要制定工作計劃，落實工作責任，設立專門的收件窗口，方便農民群眾申請辦理集體土地所有權和農村宅基地使用權登記；要積極主動工作，查清宗地的權屬、界址和面積；要充分利用二調資料和已有權屬來源材料，加快辦理登記發證；要著眼長效管理，探索建立規范的土地登記管理機制，確保土地登記資料的現勢性和實用性。對權屬存在爭議的，要依法、及時進行調處，維護社會的和諧與穩定。嚴格執行土地登記收費標準，不得通過集體土地所有權和農村宅基地使用權登記收費增加農民的經濟負擔。力爭在2010年底前基本完成集體土地所有權和農村宅基地使

用權登記發證工作，做到權屬糾紛基本解決，集體所有權證和農民合法使用的宅基地證全部放。

二〇一一年四月十七日

第四篇：建立農村集體土地使用權流轉新機制

建立農村集體土地使用權流轉新機制

文章來源： 《理論前沿》2004年第4期 [作者：甘肅省國土資源廳黨組書記、廳長 張翀] 發布時間：

08-06-16 10:33:06 276

農業、農村、農民問題，是我國經濟發展和現代化建設的根本問題，歷來受到黨和政府的高度關注。《農村土地承包法》特別強調了農民的土地流轉權，不僅在政治上保護了農民的土地權益，還給占中國人口73%的廣大農民提供了一個法律武器。以法律的形式保障農民的土地權益，代表了最廣大人民的根本利益，體現了執政為民的精神。《中共中央關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》，要求做好農戶承包地使用權流轉工作，在我黨歷史上第一次提出了農戶承包地使用權流轉的要求。黨的十六大報告進一步指出：“堅持黨在農村的基本政策，長期穩定并不斷完善以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。有條件的地方，可按照依法、自愿、有償的原則進行土地承包經營權的流轉，逐步發展規模經營。”這對我們如何進一步加強農村土地管理，確保農業基礎地位具有十分重要的指導意義。因此，研究農村集體土地流轉制度，健全、完善和創新農村集體土地流轉機制，是當前我國土地政策法律研究的重點。

一、農村集體土地使用權流轉的主要內涵

土地權利的流轉，一般是指土地所有權的流轉，如政府征用土地，致使農民 集體所有的土地轉為國有土地。在現階段，我國土地流轉更多的表現為土地使用權的流轉。

農村集體土地使用權的流轉，在農村主要表現為農用地的內部流轉(指由已承包土地的農戶在自愿的基礎上，將該土地的使用權在一定的限期內轉讓給其他的單位和個人)以及農村集體非農建設用地的流轉。按照我國《憲法》和現行的土地管理法，集體非農建設用地進入市場流轉是不合法的。因此，在研究農用地使用權的流轉時，最狹義、最典型的土地流轉的概念，是指得到土地承包經營權的農戶再把承包經營權全部或部分轉移給其他主體的行為，這也是本文討論的主題。

二、建立農村集體土地使用權流轉機制是市場配置資源的客觀要求

改革開放以后，我國農村實行了家庭聯產承包責任制。集體土地所有權與使用權、經營權和收益權得到了分離，土地流轉開始活躍起來。但是，目前的家庭

聯產承包責任制是在中國社會發生重大轉折時期的特殊歷史條件下形成的，主要依靠農民群眾的自發力量推動建立的，這就注定了制度本身的不完善性以及后續補充、修改、完善工作的長期性。家庭經營承包盡管有效地解決了勞動和報酬的脫節問題，實現了責、權、利的統一，但終究還不是完整的農地制度，特別是隨著生產力的發展和經濟體制改革的進一步深化，這種制度的缺陷就越發明顯地表現出來，諸如因農村土地所有權主體“模糊”，造成了實施現行農地制度的困難；土地變動頻繁、人地關系不穩；農戶土地規模小，地塊細碎，效益低；土地轉讓收益分配不公與失序；土地糾紛多等問題。特別是我國已經加入世界貿易組織（WTO），現行制度與市場經濟和社會化大生產趨勢不相適應。反映到土地流轉領域，由于農戶的土地權利過小過少，土地產權不明晰，土地使用者不能夠依照法定程序自主地有償轉讓、出租、抵押土地，因而大大阻礙了土地流轉市場的發育和完善，同時也造成了土地隱性市場和投機活動的猖獗，影響了土地資源在市場經濟條件下的合理配置和優化。因此，建立、完善和創新農村集體土地的流轉機制，不僅是土地資源配置適應市場經濟的需要，也是貫徹“十六大”精神、促進農業發展的必然要求。

三、農用地使用權流轉是健全和完善我國農村土地家庭承包經營制度乃至整個土地制度的重要內容

根據土地流轉的本質特征，不論是農村集體土地所有權的流轉(國家征用)，還是土地使用權的流轉都屬于土地流轉的范疇，從理論上不能否定其中任何一種形式的土地流轉。現階段，弱化所有權、強化使用權是經濟發展的客觀要求，在土地問題上也是如此。落實農民土地權利的根本之策，就是在法律上認可農民得到的承包權是物權，因此，在農戶依法取得了農用地的承包權后，承認農戶具有將使用權再次轉移的權利，這是尊重農民權利，推動土地規模經營，促進農業進一步發展的重大措施，合于邏輯，合于法理，有助于從理論上理順產權關系，促進土地流轉制度乃至整個土地制度的科學研究，是健全和完善我國農村土地家庭承包經營制度乃至整個土地制度的重要內容。具體表現在：

(一)農用地使用權的流轉有助于稀缺和有限的土地資源得到更優配置。市場經濟發展和社會發展的需求，促使土地這一基本資源升值，變得愈加珍貴。只有建立實施科學、合理的農用地使用權流轉制度，才能實現土地資源的合理配置與潛在價值。

(二)農用地使用權的流轉將促進農業規模經營，提高農業生產力水平，降低

生產成本。在市場經濟條件下，實行土地使用權流轉制度后，農民在自己保留承包權的前提下，從自身利益出發，自愿地將無力耕種或不愿耕種的土地及時轉讓出去，將土地調整的決策權分散到各個農戶，有利于促進土地的適度集中和規模經營的實現。同時，明確農戶自己有決定土地流轉的權利，也可消除農民害怕集體頻繁調整土地的顧慮，從而增加農業投資，加強土地集約化經營。

(三)土地使用權流轉可以促進農村勞動力進一步優化組合。土地流轉可以使經營中發生的勞地比例失調得以及時自然調整，從而使農業生產力要素在總體上保持動態的優化組合。

(四)完善的土地使用權流轉制度有利于穩定農村土地承包關系。農村土地流轉是實際土地使用權的再分配和優化過程，它有利于使那些勞動力緊張的農戶或從事二、三產業的農戶，在保留其承包權的前提下，將土地使用權流轉出去，讓種田大戶去專門集中經營土地，促進農業的整體發展。

(五)新的土地流轉制度具有強大的農村政治穩定和社會安定的保障功能。隨著城鎮建設規模的逐步擴大和新的工程項目的實施，農用地的非農化使用規模越來越大，違法轉讓和剝奪土地承包者受償權的現象相當普遍，由此而引發的干群矛盾甚至沖突相當嚴重。如果以法律形式明晰土地的支配權和轉讓收益權，那么必定有利于農村社會的長治久安。

四、建立農村集體土地使用權流轉新機制的主要途徑

(一)要建立有利于保護農民群眾利益和促進經濟發展的農用地流轉法律法規體系，為依法建立新的農用地流轉市場提供法律保護和政策依據。

目前，我國土地產權流轉方面的法律、法規還不健全，尤其在集體土地使用權的流轉方面存在較多的“空白”，而這些權利的流轉隨著市場經濟的不斷發展，將變得越來越頻繁，因此，急需研究和制定這方面的政策，以完善產權流轉制度的法律體系。

(二)加快建立、健全農用地使用權流轉市場體系建設。

土地使用權流通市場，一方面發揮著中介作用，為轉讓方和受讓方牽線搭橋，促成交易；另一方面又發揮著市場監督作用，防止發生土地投機等非法交易的行

為。從理論上進一步分析，農用地使用權流轉市場具有以下功能：第一，優化農用地資源的配置，即運用價格的機制來引導農用地的供給與需求；第二，溝通農村土地經濟關系，評價土地價值；第三，傳導經濟信息，溝通供需，促成交易，活躍經濟；第四，協調土地收益分配與平衡供求的矛盾。

現階段要建立農用地流轉市場，促進農用地使用權的流轉，可以從以下幾方面著手：

研究建立農用地使用權流轉市場的運行機制，重點是農用地使用權的價格機制。要實行公平地價制度，運用科學的方法確定與國有土地使用權價格相協調的農用地使用權流轉市場的基準地價，由國土資源管理部門定期公布。可以委托具有地價評估資格的地價評估單位和評估師評估地價，并報請土地行政主管部門審定。就農用地使用權流轉的約束機制而言，要建立健全法律法規約束、金融約束、稅收約束、產權約束、內部責任義務約束機制。就農用地使用權流轉的中介機制而言，農用地使用權流轉市場的發展需要配套的市場中介服務體系，要建立包括咨詢、評估、代理、仲裁等機構及其相關的制度，并做好農地保險等工作。就農用地使用權流轉的收益分配制度而言，應當使土地使用權流轉的收益在交易當事人之間合理分配，以保護各方的合法權利和利益。另外，還要采取措施，促使農用地使用權交易活動的公開化、契約化、貨幣化，提高農用地使用權市場的透明度。

(三)做好農用地產權管理工作。

1.準確界定土地所有權主體。集體土地的所有權主體在法律上似乎早已確定，然而由于種種原因，實際上所有權的主體并不明確，這就給土地產權管理帶來了困難，因此，必須在法律上進一步明確界定產權主體。對于集體土地，有條件的地方應當建設鄉、村、組各級以土地為主的股份合作公司等集體經濟組織，并真正明確其法人地位，依法行使集體土地所有權，使其成為可以根據生產需要和市場規律，依法獨立地進行土地經營活動的經濟組織。把鄉級政府和村干部個人在土地流轉過程中的支配權、收益分配權剔除掉。

2.理順土地產權關系。要理順土地產權與管理權之間的關系，一切土地產權的流通均應在法律允許的范圍內運行。同時要理順土地產權內部的關系，即所有權與使用權、經營權、收益權、部分處置權以及租賃權、抵押權等權利的關系。

3.加強土地登記。一切土地產權的流轉都必須進行土地登記，否則，土地產權人的權利就無法得到保證。但是，當前土地登記工作存在著明顯的滯后性，在沒有辦理土地登記、領取土地權利證書前，土地權利人就已經實際上取得了用地的權利，這就造成了土地登記工作在人們心目中可有可無的印象，其原因除了有管理機制不順外，還有土地登記的基礎工作跟不上等。因此，加強土地登記工作，不僅要強化法律宣傳、提高土地使用者的法律意識，而且要改革管理體制，并努力做好基礎工作，使土地登記成為惟一的合法使用土地的前提條件。

4.抓緊土地管理的基礎工作，如根據農用地的位置和土地肥沃程度進行分等、定級。抓緊地籍管理和土地利用的規訓工作，對土地利用以及權屬的變動加以監督，同時跟蹤土地數量和質量的動態變化，為土地流轉提供準確信息。

(四)抓緊研究制定農用地使用權的抵押制度。

發展農業，需要強有力的資金支持。在農業生產的各個關鍵階段，為了不誤農時，農民在自有資金不足的情況下，為了生產的發展，必然向金融機構提出借貸的要求。但金融機構卻由于種種原因不能滿足農民不斷增長的對信貸資金的需求，民間借貸市場就趁機發展起來，農村的不穩定因素也隨之增加。政府應當在賦予農民對耕地等集體土地使用權以物權地位的基礎上，允許耕地等集體土地的使用權作為可以抵押的財產，以此作擔保向銀行等金融機構取得貸款，從而使發展農業生產有可靠的信貸資金作保證。

(五)合理調整農業產業結構，加大農地流轉拉動力。

圍繞提高質量和效益這個中心環節，國家和集體經濟組織在保證農民有充分的決策經營權的基礎上，可以通過產業政策和社會化服務引導農民進行產業結構調整和農作物布局，根據市場需求進行生產。與此同時，組織農戶進入市場參與流通，搞活農產品的流通，提高土地的產出率，加大農村土地流轉的拉動力。

(六)穩步推進農地股份合作制，實現農地適度規模經營。

農業股份合作制在克服土地使用的分散性，促進土地集約化經營，穩定農地關系，加速我國農業和農村現代化建設方面的作用是顯而易見的。我國浙江、廣東、江西、河北等地近年來已探索了幾種農業土地股份制的模式或做法，取得了明顯的社會效益和經濟效益。但是，農地股份合作制前提是把土地作為一種商品，允許土地使用權入股，允許土地使用權合理流轉，這是農村土地使用權改革的深化，因而必須在穩定和完善家庭土地承包制的基礎上進行。現階段，在我國推進農地股份合作制，要在經濟較發達、農地規模經營程度低下的地區積極試點、穩步推進，以促進土地使用權的合理流轉。

(七)各級國土資源管理部門要加強對農用地流轉的監管。

允許農村集體土地使用權流轉，要認真執行現行土地制度，確保政策上的合法性。要堅持自愿、有償的原則，不得以任何理由強制農戶流轉。要做到確保所有權，穩定承包權，搞活使用權，國家對農戶承包土地的流轉，要在政策上給予鼓勵和支持的同時，對流轉的辦法、程序、合同關系的變更及相關的制約都要做出明確的規定，制定鼓勵農村勞動力外出打工或務工經商政策，加快農村勞動力轉移步伐，促進農村分工、分業的發展。農村土地使用權流轉一定要保持農村土地的農業用途，要杜絕借流轉之機，改變耕地性質的現象，確保農村土地的合理流轉。要高度重視農地流轉的調查研究工作，對流轉產生的原因、內在規律、客觀環境進行深入分析，積極探索和建立科學的流轉管理的方式、方法，規范流轉市場服務行為。參照國有土地流轉市場管理的法規和辦法，開展執法監管工作，引導集體土地市場健康發育。

建立農村土地流轉機制，實現農村集體土地的資本化運作，是我國土地使用制度的又一次革命，只有讓農村集體土地流轉起來，才能應對加入WTO所帶來的沖擊和挑戰，也才能為徹底解決“三農”問題創造條件。

第五篇：《自編》農村集體土地使用權流轉注意事項

注意事項

1.該宗土地的性質是屬于農村個人承包地還是農村集體所有未承包地（非建設用地），現土地使用者是否可以獲得全體村民（或村民小組委員會同意）認可該宗土地為其個人擁有永久承包權的許可。如需要，是否可以提供自然屯所有村民的簽字或者村民小組委員會（屯長等人）共同簽訂同意受讓人合理擁有該宗土地永久承包經營權。2.土地管理部門和農業管理部門是否對這宗土地出具有土地承包書等有效證書，如開荒者未有承包書，如何獲得土地承包書，或者協助受讓人獲得該宗土地承包書或者使用權證。

3.該宗土地首次流轉的相關備案（土地管理所 農業局經管站 村委），村民如何獲得“四荒”土地使用權。

4．該宗土地必須是未受屯與屯、村民之間爭議的集體所有土地，需要時經村委出具證明和公正，承認該宗土地為屯里集體所有土地或開荒人承包地。

5．擁有農村集體土地承包權的農戶才可以自行決定土地的流轉，如出租，出讓等。但只能在有限的土地承包經營權范圍和期限內進行土地流轉。首先要明確誰擁有土地承包權（或所有權），才能跟其簽訂土地使用權（租賃合同）。

6．集體土地流轉須經過三分之二以上村民或村民代表簽字同意才能流轉給非本土地經濟合作組織。