第一篇：集體土地征用程序及法律的適用

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集體土地征用程序及法律的適用

一、目前農村集體土地的征用狀況

我國是人多地少、耕地資源貪乏的農業大國。隨著人口的急劇增長和城市建設的快速發展，對土地的需求也不斷擴大，特別是城市的快速發展，向農村索取集體土地已是必然。

隨著城鄉結合部農村的土地越來越多的被征用，因征用土地引發的糾紛逐年增加，甚至有愈演愈烈的趨勢。有的甚至引起越級上訪、群體上訪，給社會穩定造成隱患。在依法治國的今天，政府要更加注意依法行政，在征用農村集體土地的問題上應堅持“依據法律、尊重歷史，面對現實”的原則。

土地征用是發生在國家和農民集體之間的所有權轉移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序進行，并給集體和農民個人補償后，將集體農民或所有的土地轉變為國家所有。集體土地被征用意味著農民對集體土地所有權的喪失，意味著農民對土地的使用收益的喪失，故征用土地時，應當本著“誰使用誰補償”的原則，妥善安置和安排被征地單位和農民的生產和生活。土地征用的補償并不是由國家支付，而是由用地單位支付。這是因為，國家并不直接使用所

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贏了網s.yingle.com 征的土地，也不是使用該被征土地建設項目的直接受益者，而用地單位則兼具這兩個因素，按照市場經濟規律的要求由其支付征用土地補償是合理的。用地單位的補償是一項法定義務，承擔此項義務是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按照法定的標準，向被征用土地的集體經濟組織和農民給予合理的補償。⑴

二、土地征用具有下列特征：

根據憲法和土地管理法的規定，土地征用具有下列特征：

1、國家建設征用土地的主體必須是國家，只有國家在行使公權力時，才能享有因國家建設之需要依法征用集體所有土地的權力。

2、國家建設征用土地是國家公共利益的需要，即國家建設需要或是公共利益需要。⑵

3、國家建設征用土地是國家行政行為，具有強制性，征用土地的法律關系的主體——國家與土地被征用的集體組織(農村集體經濟組織或者村民委員會)地位不平等，國家做出的征用土地的行政命令，任何單位和個人必須服從。⑶

4、國家建設征用土地必須以土地補償為必備條件。為公共利益或

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贏了網s.yingle.com 實施城市規劃需要收回該土地使用權時，應當為原土地使用人提供新的用地或者按照征用土地的補償標準給予適當補償。⑷

三、國家征用土地工作程序

1、告知征地情況。在征地依法報批前，當地國土資源部門應將擬征土地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式公開告知被征地農村集體經濟組織和農戶，在告知后，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。

2、確認征地調查結果。當地國土資源部門應對擬征地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類，數量等現狀進行調查，調查結果應與被征農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人共同確認。

3、組織征地聽證。在征地依法報批前，當地國土資源部門應告知被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，應按照《國地資源聽證規定》規定的程序和有關要求組織聽證。⑸

四、行政強制拆遷

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征地拆遷是指國家因公共利益的需要，經依法批準將集體所有土地征為國有后，對原集體土地上的建筑物、構筑物進行強制拆遷并給予補償的行為。⑹由于對集體土地征用中的房屋拆遷情況比較復雜，目前還沒有制定和頒布專門的法律和法規，為城市快速發展，按時完成市委、區委的任務，在對征地拆遷問題缺少相關的法律、法規依據的情況下，參照國務院制定《城市房屋拆遷管理條例》的規定，也不乏是解決拆遷問題的辦法。

(一)集體土地拆遷主體

國有土地地上建筑物的拆遷，屬于城市房屋拆遷的范疇，適用《城市房屋拆遷管理條例》的規定。而農民集體所有土地地上建筑物的拆遷，屬于集體土地征用中房屋拆遷范疇適用土地管理法有關征地補償安置的規定。⑺在國家征用土地的工作中，表現最為突出的是亂建房的問題。當征用土地方案批準后，市、縣人民政府就被征用土地所在地的范疇內予以公告，有部分村民因利益的驅使下，非法占用土地建住宅，有的搶蓋住房，將平房搶蓋二層、二層搶蓋三層，嚴重影響村鎮的總體規劃;對于非法占用土地，搶蓋住房的情況應分兩種情況處理。①對未經批準或者采取欺騙手段騙取批準的農村村民，非法占用土地建住宅的，或者超過縣(市)人民政府依法批準的面積多占土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門處理⑻。②在村鎮規劃內，未按規劃實施審批程序批準或者違反規劃進行建設，嚴重影響村鎮規劃的，由縣級人民政

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贏了網s.yingle.com 府建設行政主管部門或者鄉級人民政府處理。⑼

(二)行政強制拆遷方案

根據法律和行政法規的規定，被征用集體土地的農民如不自動履行征地決定或者在被征用的土地上非法占用土地，亂蓋住宅，可由土地管理部門或者建設行政主管部門申請人民政府強制執行。⑽在實施行政強制拆遷過程中，應制定行政強制拆遷方案。如今年年初，根據市委、市政府城市快速路(東環線)建設開工之初，在區委、區政府的領導下，各職能部門共同研究制定了《口里東窯子村行政強制拆遷方案》該方案參照有關法律和政策制定行政強制拆遷方案，對行政強制拆遷做出了一些具有針對性、可操作性的方案。為保證張家口市2007年重點工程規劃的貫徹落實，保障橋東區城市建設重點公益工程順利進行起到了較好的作用。在該方案中規定：⑾

一、在遷走人數達到應遷人數80%以上的情況下，由辦事處及村委會對未在拆遷期限內搬遷的未達成補償安置協議的被拆遷人進行排查(家庭人員狀況，有無老人，民族)。

二、按照排查的情況，由辦事處及村委會按戶向職能部門(土地行政部門或建設行政部門)申報被拆遷人材料，由職能部門迅速做出裁決，方可向區政府提出行政強制拆遷申請。區政府做出責令限期搬遷的決定。

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贏了網s.yingle.com 限期十五日內搬遷，并以書面形式通知被拆遷人，逾期仍不搬遷的，由區政府責成有關部門(區土地局、區建設局、區重點辦)強制拆遷(12)。

三、實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全(13)，并對被拆遷的房屋進行評估(14)，做好醫療救助等準備工作。

四、實施強制拆遷前，拆遷人向被拆遷人提供安置用房(不小于原住房面積)(15)。

五、申請行政強制拆遷前，由區重點辦邀請有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據、程序、補償安置標準的測算依據等內容，進行聽證(16)。

六、實施行政強制拆遷時，由區重點辦簽發書面通知被拆遷人所在的村委會及街道辦事處，被拆遷人所在的村委會及街道辦事處應當根據批準機關的通知派人協助執行。街道辦事處(居委會)、被拆遷人單位代表到現場作為強制拆遷證明人，并由公證部門對被拆遷房屋及其房屋內物品進行證據保全(17)。

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七、被拆遷人的財物由相關部門監運到指定地點，交給被執行人。強制執行過程和搬拆的財物均需記入筆錄，由執行人員、被執行人員及其他在場有關人員簽名或蓋章，被執行人拒絕到指定地點接受財物和簽字的，執行人員應當在筆錄中注明情況。因被執行人拒絕接受造成財物損失的，由被執行人自行承擔責任(18)。

八、對被拆遷房屋實行強制拆遷的，不付給搬遷補助費(19)。

九、由區重點辦、區信訪局和主要拆遷實施單位做好信訪接待的準備工作。

這一方案在我市快速路(東環線)建設的強制拆遷中，對減少矛盾糾紛，保證工程建設和拆遷起到了有力的保證作用。雖然尚存在些問題，但通過不斷總結經驗和完善，會為今后的類似工作提供可資借鑒的指導性經驗。

注釋：

⑴《土地征用法律制度若干問題》——王達《人民司法》2005年3期。

(2)《憲法》第五條。

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(3)《河北省村鎮規劃建設管理條例》第十九條。

(4)《河北省土地管理條例》第十一條。

(5)《關于完善征地補償安置制度的指導意見》國地資源部(國地資地)238號。

(6)同(1)。

(7)《中華人民共和國地地管理法》第四十四條。

(8)《河北省農村宅基地管理辦法》第十九條。

(9)《中華人民共和國土地管理法》第八十條。

(10)《河北省村鎮規劃建設管理條例》第四十七條。

(11)依據市委、市政府關于在2007年建設張家口市城市外環快速路及高速公路引線的指示精神。

(12)參照《張家口市城市房屋拆遷管理實施辦法》第1號張家口市

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贏了網s.yingle.com 人民政府令(以下簡稱“辦法”)第二十二條第一款“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由被拆遷房屋所在地的縣、區人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由做出裁決的房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。”

《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》(以下簡稱“工作規程”)第十八條第二款房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，必須經領導班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強制拆遷申請。未經行政裁決，不得實施行政強制拆遷。”

(13)《辦法》第二十二條第二款。“實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。”

(14)《辦法》第十四條“拆遷人應當在批準的拆遷期限內委托具有《房地產價格評估資格證書》的評估部門，對需要拆遷的房屋進行市場價格評估。被拆遷人、房屋承租人應當協助評估部門對被拆遷房屋進行評估。拆遷人收到房地產價格評估部門的評估報告后，應當及時將評估結果通知被拆遷人。”

(15)《工作規程》建住房252號第十九條“拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質量安全標準的安置用房、周轉用房的，不得實施強制拆遷。”

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(16)《工作規程》第十八條“房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應當邀請有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據、程序、補償安置標準的測算依據等內容，進行聽證。房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，必須經領導班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強制拆遷申請。未經行政裁決，不得實施行政強制拆遷。”

(17)《辦法》第二十三條“實施行政強制拆遷時，被執行人所在單位和被拆除房屋所在地的基層組織應當派人協助執行。被拆遷人應當到拆遷現場，拒絕到拆遷現場的，強制拆遷照常進行。

《規程》第二十二條“行政強制拆遷應當嚴格依法進行。強制拆遷時，應當組織街道辦事處(居委會)、被拆遷人單位代表到現場作為強制拆遷證明人，并由公證部門對被拆遷房屋及其房屋內物品進行證據保全。”

(18)《辦法》第二十三條第二款“被執行人的財物應當運到指定地點交給被執行人接收。執行機關應當將強制執行過程和搬遷的財物記入執行筆錄，由執行人員、被執行人員及其他在場人員簽字或者蓋章，被拆遷人拒絕到指定地點接受財務和拒絕在執行筆錄上簽字的，執行人應當在筆錄中注明情況。因被執行人拒絕接收造成財物損失的，由被執行

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贏了網s.yingle.com 人自行承擔責任。”

(19)《辦法》第四十九條“第二款對被拆遷房屋實行強制拆遷的，不付給搬遷補助。

征地拆遷法律知識希望對您有所幫助，贏了網建議大家遇到問題根據實際情況進行判斷，必要時可尋求免費律師在線咨詢的幫助。

來源：（集體土地征用程序及法律的適用http://s.yingle.com/cq/454953.html）

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第二篇：征用集體土地程序及農用地轉用報批程序

征收集體土地審批程序、農轉用審批程序

第一部分

征地審批權限。

按照土地管理法的規定，我國征地批準機關為國務院和省級人民政府。

一、下列情形中由國務院批準征收。

(一)、征收基本農田的或者征收的土地中含有基本農田的 所有占用基本農田都由國務院批準。對于一些國家重點建設項目，確實無法避開而必須占用基本農田的，必須經過嚴格的審批，并按規定重新補劃基本農田。

土地管理法中土地征收審批權限的問題規定為“基本農田”但是實際上在征收土地中若經國務院批準應當一并由國務院批準而不是只有基本農田部分由國務院批準，所以在土地征收時只要被征收的土地含有基本農田就應當由國務院來批準。

(二)、基本農田以外的耕地超過三十五公頃的。

基本農田以外的耕地即一般耕地。

(三)、其他類型的土地超過七十公頃的。

征收土地若超過七十公頃無論是什么類型都必須由國務院來批準征收，包括了耕地之外的所有土地，同時也包括征用耕地35公頃以下、其他土地70公頃以下，兩項之和超過70公頃的。

(四)、省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地的。

按照土地管理法的規定，省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地、涉及農用地轉用的，農用地轉用應當有國務院批準，而土地管理法第四十五條規定經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批，故在征收農用地的若用地項目屬于省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目則征地審批實際上也應當由國務院批準。

二、省級人民政府的征地審批權限。

基本農田以外的耕地35公頃以下的，其他土地70公頃以下的，包括基本農田以外的耕地和其他土地之和不足70公頃的。由省級人民政府批準。省政府批準征地的同時需要報國務院備案。

第二部分

征收土地報批程序(以批次征地為例)

一、征地告知。在征地報批前，市、縣(市)國土資源部門就當將擬征土地的用途、位置、補償標準、安置途徑等以《征地告知書》的形式告知被征地的農村集體經濟組織和農戶。同時告知被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征土地的補償標準和安置途徑有申請聽證的權利。《征地告知書》應當在擬征土地所在地的村、組內張貼。征地按規定告知后，應當填寫《征地告知書送達證明》。征地告知后，農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶 2 栽、搶種的青苗，搶建或突擊裝修的地上附著物，征地時不予補償。

二、征地調查確認。在征地告知后，市、縣(市)國土資源部門應當及時調查核實擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類和數量等，據實填寫《征地調查結果確認表》，被征地的農村集體經濟組織、農戶以及地上附著物產權人應對調查結果予以確認。《征地調查結果確認表》作為制定征地補償安置方案的依據，不作為被征地的集體經濟組織、農戶或地上附著物產權人是否同意征地的憑證。知情確認屬于征地審查報批的必備材料。

三、組織征地聽證。被征地集體經濟組織和農戶就征地補償標準和安置途徑提出聽證書面申請的，市、縣(市)國土資源部門應當按照《國土資源聽證規定》組織聽證。被征地的農村集體經濟組織和農戶在聽證告知后5個工作日內未提出聽證書面申請的，視為放棄聽證。放棄聽證的，市、縣(市)國土資源部門可在《征地告知書送達證明》備注欄內書面記載，由經辦人簽字并加蓋公章。

四、組織報批材料。

報批材料主要有：

1、建設用地項目呈報材料“一書四方案”即建設用地呈報說明書、征收土地方案、農用地轉用方案、耕地補充方案、供地方案;

2、補充耕地證明;

3、征地補償費用標準、安置措施的說明材料;

4、征地用途、位置、補償標準、安置途徑告知書;

5、被征用農村集體經濟組織和農民要求聽證的，聽證筆錄;

6、占用林地的，提供林業主管部門出具的《使用林地審核同意書》;

7、土地利用總體規劃審核意見;

8、農用地轉用計劃通知書;

9、土地權屬地類面積審核表及集體土地所有權證;

10、建設項目用地勘測定界成果報告書及勘測定界圖;

11、擬占用土地的1/1萬分幅土地利用現狀圖、總體規劃圖;

12、補充耕地位置圖(在1/1萬分幅土地利用現狀圖上標注);

13、失地農民簽署的知情確認材料。

五、報批審查：根據批準權限，根據用地在土地利用總體規劃圖上的位置，分城市批次用地和村鎮批次用地或單獨選址項目用地等形式上報。

審查并批準用地：由國務院和省級人民政審查批準，對于程序合法、要件齊全的依照土地利用總體規劃、國家產業政策和用地政策，對上報的建設項目用地進行審查并批準用地。

六、繳納有關稅費：用地經批準后，按規定繳納新增建設用地土地有償使用費和耕地開墾費，稅費繳清后方可領取用地批文。

七、兩公告一登記。

征用土地方案經依法批準后，市、縣人民政府應當自收到批準文件之日起10日內，在被征用土地所在地的村、組內以書面形式公告。其中，征用鄉(鎮)農民集體所有土地的，在鄉(鎮)人民政府所在地進行公告。

被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人應當在征用土地公告規定的期限內持土地權屬證書到指定地點辦理征地補償登記手續。

公告期滿，市、縣人民政府土地行政主管部門根據征用土地方案和征地補償登記情況，擬訂征地補償、安置方案并在被征用土地所在地的鄉、鎮范圍內公告。

八、補償安置聽證。

被征地農民在該征地補償安置方案制訂之前有權申請聽證，市、縣人民政府土地行政主管部門收到聽證申請的，應當組織聽證。

九、補償安置。

征地補償、安置方案確定后，市、縣人民政府土地行政主管部門應當依照征地補償、安置方案向被征用土地的農村集體經濟組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費，并落實需要安置農業人口的安置途徑。征地補償安置不落實的，不得強行占地。

在具體建設項目需要使用土地時應當除履行上述程序之外，在報批前還需要辦理用地預審即由土地行政主管部門對建設項 目用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審報告和項目備案、核準即有發展改革部門對該項目的立項。

第三部分 農用地轉用審批及程序

一、征收農用地的、應當先行辦理農用地轉用審批。

土地實行用途管制制度，對任何建設使用農用地的都必須辦理農用地轉用審批。符合土地利用總體規劃、土地利用計劃的可以批準農用地轉用，對不符合土地利用規劃、計劃的，不得批準農用地轉用。征用農用地也不例外，也應當符合土地用途管制制度的要求。如果是征用農民集體所有的建設用地或未利用土地，則可以直接辦理征收土地手續。

經國務院批準農用土地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批。這包括按《土地管理法》第四十四條規定農用地轉用批準權在國務院的省級人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目，國務院批準的建設項目用地，直轄市、省和自治區人民政府所在地城市、人口在100萬以上城市，國務院指定的其他城市統一開發的建設用地，這些用地不管征地批準權是國務院，還是省級人民政府，國務院批準農用地轉用時，同時批準征收土地，不需另行報批。這樣可以簡化手續，提高辦事效率，減輕基層政府和建設單位的負擔。因此，在辦理農用地轉用批準時應當同時報送征用土地所需報送的有關材料，符合征用土地的要求，使手續簡化。

農用地轉用批準權和征用土地的批準權都屬于省級人民政府的，省級人民政府應當按照農用地轉用審批和征用土地審批的要求，同時辦理農用地轉用和征用土地審批手續，一般不要分兩次辦理以減少手續。

農用地轉用批準權在省級人民政府，征地審批權在國務院的，應當由省級人民政府先行辦理農用地轉用審批，并將農用地轉用批準的有關文件，隨同征地申報材料同時報國務院，由國務院根據省級人民政府的批準文件，決定是否批準征用土地。農用地轉用和征用土地將在國務院批準征用土地后組織實施。

二、審查報批的條件

農用地轉用方案和補充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：

(一)符合土地利用總體規劃;

(二)確屬必需占用農用地且符合土地利用計劃確定的控制指標;

(三)占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發專項規劃且面積、質量符合規定要求;

(四)單獨辦理農用地轉用的，必須符合單獨選址條件。

征用土地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：

(一)被征用土地界址、地類、面積清楚,權屬無爭議的;

(二)被征用土地的補償標準符合法律、法規規定的;

(三)被征用土地上需要安置人員的安置途徑切實可行。

建設項目施工和地質勘查需要臨時使用農民集體所有的土地的，依法簽訂臨時使用土地合同并支付臨時使用土地補償費，不得辦理土地征用。

供地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：

(一)符合國家的土地供應政策;

(二)申請用地面積符合建設用地標準和集約用地的要求;

(三)劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件;

(四)以有償使用方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費的標準、數額符合規定;

(五)只占用國有未利用地的，必須符合規劃、界址清楚、面積準確。

三、農用地轉用審批

（一）、什么是農用地轉用？

農用地轉用是指按照法定的權限和程序將土地利用總體規劃確定的用于農業生產的土地轉化為建設用地的行為，又稱為農用地轉為建設用地。

在征收土地的時候，如果涉及到農用地的，應當辦理農用地轉用。此外給類非農業建設需要使用農用地也應當辦理農用地轉用。

（二）、農用地轉用的審批權限。

1、由國務院批準的農用地轉用。

省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。

2、由市縣人民政府批準的農用地轉用。

在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。

3、省級人民政府批準的農用地轉用。

以上兩項以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。

三、農用地轉用的審批程序。

A、征收土地時涉及到農用地轉用的，應當按照本章第一節關于土地征收的程序辦理。

B、建設村民住宅、鄉鎮村企業、鄉鎮村公共設施和公益事業涉及農用地的或建設項目占用國有農用地的可參照如下程序辦理。

(一)轉用告知。區縣國土資源管理部門根據市政府下達的用地計劃，由鄉鎮人民政府申請，確定轉用地塊;區縣國土資源管理部門組織具有測繪資質的單位對擬轉用地塊進行勘測定界;

(二)知情確認。區縣國土資源管理部門應當書面告知被轉用土地集體經濟組織和農戶擬轉用土地的類型、位置、面積、質量等內容;

(三)組卷報批。由區縣國土資源局報區縣政府，并由區縣政府逐級報有批準權的國家機關批準。

(四)區縣國土資源管理部門實施供地。

需要作出說明的是，一般情況下政府很少因為農村集體經濟組織內部的非農業建設占用集體農用地而上報農用地轉用，在建設項目占用國有農用地的時候，才會發生單獨的農用地轉用。

四、農用地轉用應當符合法定條件。

占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發專項規劃且面積、質量符合規定要求;建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當符合土地利用總體規劃和土地利用計劃中確定的農用地轉用指標;城市和村莊、集鎮建設占用土地，涉及農用地轉用的，還應當符合城市規劃和村莊、集鎮規劃。不符合規定的，不得批準農用地轉為建設用地。

五、農用地轉用報批程序及材料

1、農用地報批程序

①用地單位提供用地申請，項目可行性研究報告，建設平面布置圖。

②勘察現場，繪制勘測定界圖。

③填制《建設項目呈報說明書》、《農用地轉用方案》、《補充耕地方案》等。

④占用耕地已落實占補平衡方案的，附具開發整理項目竣工驗收報告，擬占補的，要附具占補資料。

⑤土地利用總體規劃圖（局部復印件）和土地利用幅現狀圖上標明位置、范圍（1：10000）。并出具土地證復印件或土地權屬證明材料和無違法占地證明。

⑥組合材料，縣人民政府關于農用地轉用的請示文。

⑦上報市國土資源局。

2、在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內新增建設用地，必須全部實行分批次辦理。應附具以下材料：

①市政府（行署）《關于×××市（縣）××××第×批城市建設用地的請示》；

②縣（市）政府《關于××××第×批城市建設用地的請示》；

③市（縣）政府關于分批次用地的實施方案；

④《建設項目用地方案及呈報說明書》；

⑤土地證書復印件；未頒發土地證書的，附縣級以上人民政府土地登記機關出具的土地權屬證明（內容同土地證書）；

⑥補棄耕地協議或者市地土地行政主管部門確認的補充耕地驗收意見；

⑦土地勘測定界圖；

⑧城鄉結合部土地利用規劃圖或鄉鎮土地利用總體規劃圖（標明地理位置）；

⑨土地開發整理規劃圖或補充耕地位置圖。

3、在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍外單獨選址建設項目農轉用報批，應附具以下材料：

①市政府（行署）請示文；

②縣（市、區）政府請示文；

③《建設項目用地方案及呈報說明書》；

④建設項目立項批復和投資計劃；

⑤建設項目用地預審報告；

⑥土地有償使用的，附《國有土地使用權出讓合同》（草案）或《國有土地使用權租賃合同》（草案）。

⑦土地證書復印件；未頒發土地證書的附縣級以上人民政府土地登記機關出具的土地權屬證明；

⑧需要補充耕地的，附補充耕地協議書、土地開發整理規劃圖；

⑨土地勘測定界圖；

⑩建設項目總平面布置圖；

⑾鄉鎮土地利用總體規劃圖（標明地理位置）。

需要局部調整土地利用總體規劃的，土地利用總體規劃屬國務院和省審批的，其規劃調整方案隨用地報件一同上報審批；土地利用總體規劃屬市地審批的，須附市地同意調整規劃的意見；對未列入土地利用總體規劃的確需建設項目，需先修改規劃，按規定 程序報原批準機關批準后，才能審批用地。

第三篇：試論集體土地征用

我國土地實行社會主義公有制，包括全民所有制和農民集體所有制兩種形式。作為土地所有制的法律表現形式，土地所有權也相應存在國家土地所有權和集體土地所有權兩種類型。土地征用是發生在國家和農民集體之間的所有權轉移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序批準，并給農民集體和個人補償后，將農民集體所有土地轉變為國家所有。土地征用是保證國家公共設施和公益事業建設所需土地的一項重要措施。

我國《憲法》第10條規定，國家為了公共利益地需要，可以依照法律規定對土地實行征用，這是我國實行土地征用的憲法依據。

一、集體土地征用的意義、原則及補償標準

（一）集體土地征用的現實意義

1、滿足集體土地進入房產市場是內在沖動和外在需求的需要。

在我國現代化進程中，城鄉差距長期存在，城鄉之間始終存在著一個農村向城市索取資金和城市向農村索取土地的問題，資源配置的經濟學規律不可避免要使集體土地涉足城市房產市場；另外隨著我國社會主義經濟建設的快速發展和社會城市化進程加速，城市對土地的需求將不斷擴大。為滿足城市對土地的需求，填補需求缺口，城市除了向高空發展外，就剩下向郊區農村索取集體土地這唯一途徑，這是是解決城市土地需求問題的根本途徑。幾十年來，土地征用制度為完善土地法律制度，保障社會主義建設順利進行方面發揮了巨大作用。

2、應我國國情，保護農業用地的需要。

我國是一農業大國，同時又是一人多地少、耕地資源貧乏的國家，集體所有土地肩負著十幾億人口的溫飽重任，隨著人口的急劇增長與經濟建設的發展，人地相爭的矛盾十分突出，因此，國家將“珍惜、合理的利用土地和切實保護耕地”作為一項基本國策。農業用地改為房地產開發用地，其短期經濟效益確實十分明顯，這是導致我國目前耕地銳減的直接原因之一，如果對農業用地改為房地產用地不加以限制，任其自由發展，勢必影響到作為我國經濟基礎的農業，增加不穩定因素，導致經濟結構的混亂。設立土地征用制度就是為限制集體土地任意進入房產市場。確實需要的，必須履行國家機關的嚴格審批程序收歸國有后，方可有償出讓。

（二）集體土地征用應遵循原則

1、珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則。

隨著人口的逐年增長，耕地將繼續減少，這是一個不爭的事實，因此土地管理法規定：十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護開發土地資源，制止非法占用土地的行為。

2、保證國家建設用地的原則。

國家建設征用土地，被征地單位必須無條件服從，這不但因為征用土地是國家政治權力的行使，而且因為國家權力的行使是為了維護社會的公共利益。社會公共利益是國家的最高利益，是全體人民的共同利益體現，私人行使權利不得違背社會公共利益，而且在與社會公共利益相抵觸時就得對私人利益加以限制以維護社會公共利益。國家建設即是社會公共利益的體現，因此應在貫徹節約土地，保護土地的前提下保證國家建設用地。

3、妥善安置被征地單位和農民的原則。

集體土地征用意味著農民集體土地所有權的喪失，意味著農民對土地的使用收益利益的喪失，所以用地單位應根據國家法律規定，妥善安排被征地單位、農民的生產和生活：一是對被征用土地的生產單位要妥善安排生產；二是對征地范圍內的拆遷戶要妥善安置；三是征用的耕地要適當補償；四是征地給農民造成的損失要適當補助。

4、誰征用集體土地誰給予補償的原則。

征用集體土地的用地單位作為土地建設項目的直接受益者，理應按法定標準支付相關補償費用，向被征用土地的集體組織給予補償。在具體操作中，因涉及各方利益，所以既要考慮到建設項目的投資和國家建設的發展，又要考慮被征地單位以及農民生產生活水平，力求做到國家利益優先，兼顧用地單位和被征地單位和農民的各方利益。

（1）保持被征地農民原有生活水平的原則。土地是農民最基本的生產資料，征用農民的土地等于剝奪了他們的生活來源。因此，征地補償應使被征地農民的生活水平不降低為原則，以保障農民兄弟的利益不因征地而受損。

（2）按照被征用土地的原用途給予補償的原則。征用土地的補償標準和補償范圍不能因征用土地之后的用途改變而改變，而是按照被征用土地的原用途確定補償標準和補償范圍。原來是耕地的，按耕地的標準給予補償，原來是林地的，按林地的標準給予補償，對地上物的補償和對人員的安置也是如此。

（三）征用集體土地的補償標準

國家建設征用土地的土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。

征用土地的補償費用具體包括以下三項：

（1）土地補償費。主要是因國家征用土地而對土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補償，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均產值的6至10倍。征用其他土地的補償費標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。

（2）安置補償費。主要是為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口的生活所給予的補助費使用。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準為：該耕地被征用前三年平均年產值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的15倍。征用其他土地的安置補助費標準由省，自治區，直轄市參照征用耕地的安置補助標準規定。

（3）地上附著物和青苗補助費。如房屋、水井、林木及正處于生長而未能收獲的農作物等，補償標準由省自治區直轄市規定。

二、我國集體土地征用中存在的若干問題及其對策

我國現行的集體土地征用制度是在高度集中的計劃經濟體制時期形成的，對于保證國家建設起到了積極作用。但是，隨著社會主義市場經濟的發展，這個制度的缺陷日益凸現，目前主要存在如下問題亟待解決：

1、相關法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。

我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，《土地管理法》規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。這些規定都強調了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經濟組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”。根據《土地管理法實施條例》對征地審批程序的規定，可以間接推斷出：在土地利用總體規劃規定的城市用地范圍內，為實施城市規劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，應當屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實上，為實施城市規劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設項目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。

2、土地征用的補償問題。

土地征用是政府強制性取得集體土地所有權的一種方式。這種所有權的轉移是在有償的方式下發生的。在此過程中，土地權利的轉移不是一種市場行為，而是一種行政行為。為了國家建設的需要，農民集體不得以任何理由阻礙政府。此時農民集體所有權表現為一種不完全的所有權，其收益權受到削弱。我國《土地管理法》中明確規定了土地征用的補償標準，這種補償標準雖在原來的基礎上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現地塊的區位差異及各地不同的經濟發展水平等等，進而難以維持農民現有的生活水平，導致農民對征地的不滿；政府低價獲得土地所有權、高價出讓土地使用權的行為，也難以為農民所接受。

3、土地征用權的行使問題。

從世界各國對土地征用權力的行使來看，大多是為了公共利益。一些經濟比較發達的國家，政府更多的是采用通過與所有者合作或商議的形式獲得土地，實行土地先買為主，征用為輔。當收買發生困難時，才實行土地征用。在我國，憲法明確規定為了公共利益的需要征用土地，但《土地管理法》則規定任何單位或個人使用土地，必須使用國有土地。但凡是不屬于該集體經濟組織的用地單位或個人需要使用土地，都必須請求政府動用征地權，從而滿足其用地的需要。我國自實行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財政收入，對征地權的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發區、科技園等向投資單位提供優惠政策，而土地使用費往往作為其優惠的條件之一。盡管現行的《土地管理法》規定征用審批權由國務院及省級人民政府行使，但各級地方政府仍擁有一定的權力，加之監督機制不完善，便在征地申報過程中出現了一些弄虛作假的行為。

4、土地收益分配和管理問題。

土地征用過程中，土地收益為土地的所有權及使用權收益，因此這部分收益應該在失去土地所有權及使用權的產權主體之間進行分配，即在集體經濟組織及農民個人之間進行合理的分配。然而在實際中，一些縣、鄉鎮政府也參與補償收益的分配，從而導致集體經濟組織及農民個人獲取的補償收益減少。據有關部門統計數據表明，地方政府占了補償收益的大部分，而農民作為集體土地的直接使用者和經營者，在補償中往往處于劣勢，掌握在集體經濟組織手中的征地補償費也往往被少數村干部所侵吞。我國《土地管理法》實施條例第二十六條規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有，從而使農民的土地使用權成為虛置。加之我國社會保障體系很不健全，農民未被納入社會保障之列，因此盡管在征地中對完全失去土地的農民進行相應的安置，但這種安置方式是在計劃經濟的背景下產生的，隨著我國從計劃經濟向市場經濟轉變并趨向成熟的過程中，企業地位及用工制度發生了巨大變化，競爭上崗，能者上，弱者下，農民即使通過安置獲得一份非農職業，但受其自身素質的限制難以適應企業的需要，往往成為下崗的首選對象。本人所在工作單位（*****）近幾年隨著合肥市**水庫、**產業園及一些招商引資項目工程的征地建設，街道**、**、**、**等村（社區）的集體土地被完全或部分征用，部分農民失去了賴以生存的土地，失去了“最后的保障”，處于岌岌可危的境界。據統計，截至目前全街道共有失地農民11504人，其中男性5339人、女性6165人，有就業能力卻尚未就業的有6672人，約占失地農民總人數的58％。

以上問題的存在，主要是法律制度的設計存在問題，建議國家有關部門應盡快通過立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市場經濟的要求。具體措施有：

1、嚴格限定公益性用地范圍，土地征用權只能為公共利益的需要而行使。

我國《憲法》和《土地管理法》均明確規定，“國家為了公共利益的需要”，可以征用農村集體所有的土地。依據國外經驗和我國實際，我們認為，“公共利益”應嚴格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機關及公益性事業研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機場等；（4）公共設施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業用地，如學校、醫院、敬老院等；（7）水利、環境保護用地，如水庫、防護林等；（8）其它公認或法院裁定的公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農地，而應當主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農村集體非農建設用地市場來解決。

2、以農用地市場價格作為確定土地征用費的基本依據。

現行《土地管理法》盡管提高了根據土地產值補償的倍數，但還遠未消除低成本征地的不合理狀況。耕地的常年產量因為不能反映土地的位置、地區經濟發展水平、人均耕地面積等影響土地價格的經濟因素，也不能反映同一宗土地在不同投資水平下出現產量差別的真實價值，目前世界大多經濟發達國家或地區將土地市場價格作為征地補償依據。在計劃經濟年代，土地沒有價格，征地補償依其常年產量未嘗不可。但在市場經濟條件下，繼續這樣作就不利于保護農村集體經濟組織和村民利益。為了切實保護農民利益，也為了建立我國完善的土地市場，征地補償必須以土地的市場價格為依據，實行公平補償。在公平補償原則下，征用補償金包括兩部分：土地的市場價格和相關補助金。土地的市場價格是指某一宗特定土地處于現狀土地利用條件下，在公開市場中所有權形態所具有的無限年期的正常市場價格。在我國目前農村，集體土地具有多重功能，即為農業生產服務的生產資料功能和對農民進行生存保障的社會保障功能及發展功能，農地所有權的市場價格要體現這三重功能。相關補助金是指因征地而導致搬遷費用、新的工作的前期費用以及農地中一些尚未折舊完畢的投資，對農村建設用地（如宅基地）則還包括建筑物的補償費。

3、合理分配土地征用補償收益，明確界定產權是實現征地補償費合理分配的關鍵。

我國法律明確規定農村土地屬集體所有，農民享有本集體土地的承包經營權。這些權利可以通過土地登記，并發放相應的土地權利證書，從而在法律上得到有效的確認和保護。在權利證書中應明確規定集體土地權利主體的權利和義務，通過土地利用現狀調查或地籍調查查清各權利主體的土地邊界、面積、位置等基本情況，使權利的行使能夠對應特定的物，從而防止權利的虛化，使其不被他人侵害，從而真正享有土地的所有權或使用權。由于我國特殊的國情，集體土地對農民而言不單是生產資料，還是保障資料。土地征用是對集體土地所有權和使用權的永久性轉移，農民將永遠失去土地的經營權，失去生活的可靠來源和保障。因此在土地補償中應考慮這一特殊性，使補償收益更多地偏向失地農民，并指導他們合理使用這部分收益，用于再就業及改善和提高生活水平。農村集體經濟組織所得份額應用于本集體經濟組織內的生產建設，如興修農田水利建設，購置農機具，幫助農民引進先進的農業科學技術，更新品種，提高農業單產，同時還可進行鄉鎮企業的建設，為失地農民提供更多的就業機會。總之，土地補償收益必須進行合理的分配和使用，真正體現農民的利益。只有這樣，才能真正體現產權工作的經濟利益。

此外，我國土地征用制度，其他相關措施也要跟上，才能使其順利地通行。一是建立城市土地儲備制度之后，可以真正實現政府壟斷城市土地一級市場，城市公益性用地可以通過征用農地解決，其它非公益性用地則主要通過土地儲備機構在城市存量土地市場上采取“回收、收購、置換、整理”方式取得的土地來解決。這就為收縮征地范圍后非公益性用地找到了途徑，這既盤活了城市土地存量市場，又十分有利于保護耕地。二是縮小征地范圍，實行依價補償，就為土地市場的正常運轉提供了基本前提條件。非公益性項目用地則由市場來解決，這就需要建立集體土地產權市場，尤其是要建立和開放農村集體建設用地使用權市場。但必須符合土地利用總體規劃和土地用途管制，充分發揮市場機制的作用進行運作。三是加快我國農用地定級估價的步伐，以促進農用地市場迅速發育并使之逐步成熟，為改革我國土地征用制度作出貢獻。四是應盡快出臺土地征用方面的法律，盡快建立以法律機制和經濟機制為紐帶的土地征用制度。

第四篇：集體土地征用協議書

集體土地使用權轉讓協議書

甲方：XX市XX區XX鎮商東村委會 乙方：XXX 為貫徹落實市、區政府有關新型農村社區建設的要求，進一步加快新農村建設步伐，既達到改善廣大農民群眾的居住條件和生活環境，又集約節約耕地的目的。甲、乙雙方根據《中華人民共和國土地管理法》和XX省XX市政府的有關規定，就使用XX市郾城區XX鎮商東村土地建設新型農村社區事宜達成如下協議：

一、征用土地面積及安置人數

乙方使用甲方集體所有、使用的土地，南北長59米，東西長130米，面積為7670平方米計11.5畝。

二、手續的辦理

甲方自簽訂本協議之日起五日內將該宗地內的建筑物和附屬物拆遷清理完畢，將凈土地交于乙方，并協助甲乙方辦理相關手續。

三、轉讓費用及付款辦法

六、協議生效

本協議自甲、乙雙方簽字之日起生效。本協議一式

份，甲乙雙方各執 份。

甲方（蓋章）：

代表（簽章）：

乙方（蓋章）：

代表（簽章）：

日

年月

第五篇：征用集體土地申請

集體土地流程相關大概流程（初稿）

1.征用集體土地申請：城中村改造用地單位需要征用土地進行項目建設的，應當向土地所在地的區、縣級國土局政府部門提交相關文件、資料，提出用地申請；

2.建設用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現狀等（大概包括：

1.用地單位有關資質證明；2．項目可行性研究報告批復或者其他有關批準文件；

3．土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告；4．初步設計或者其他有關批準文件；5．建設項目總平面布置圖；6．占用耕地的，必須提出補充耕地方案

3.土房及相關政府只需擬訂征用土地方案和供地方案。

4.同級人民政府審核：國土房管局將農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案、供地方案及建設項目用地呈報說明書一并報送同級人民政府審核。

5．上一級土地行政主管部門審查：同級人民政府對上報的文件、資料審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。

6.地籍資料或者其他土地權屬證明材料；

4.集鎮規劃占用土地的，還應當提供城市規劃圖、項目規劃圖。

5.征地方案公告：征用農民集體所有土地的，征用土地方案應當在被征用土地所在地的村、組內以書面形式公告，其中征用鄉（鎮）農民集體所有土地的，在鄉（鎮）人民政府所在地進行公告。

6．公告的實施：被征用土地所在地的人民政府在收到征用土地方案批準文件之日起10個工作日內進行征用土公告，該人民政府的國土房管部門負責具體實施征用土地方案的公告。

7．征地補償登記：被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人，應當在征用土地公告規定規定的期限內持土地權屬證書到指定地點辦理征地補償登記手續。

8．補償內容調查：被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人未如期辦理征地補償登記手續的，其補償內容以有關國土房管部門的調查結果為準。申報文件

1．征用土地方案批準文件；

2．征用土地方案公告。

9.征地補償、安置方案的公告：征用農民集體所有土地的，征地補償、安置方案應當在被征用土地所在地的村、組內以書面形式公告，其中征用鄉（鎮）農民集體所有土地的，在鄉（鎮）人民政府所在地進行公告。

2．征地補償、安置方案公告的實施：有關人民政府的國土房管部門會同有關部門根據批準的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日內以被征用土地的所有權人為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告。

3．征地補償、安置方案的意見：被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內向有關人民政府國土房管行政主管部門提出。

4．征地補償、安置方案的確定：有關人民政府國土房管部門應當研究被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應當舉行聽證會。確需修改征地補償、安置方案的，應當依照有關法律、法規和批準的征用土地方案進行修改。

5．征地補償、安置方案的審批要求：有關人民政府國土房管行政主管部門將征地補償、安置方案報人民政府審批時，應當附具被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人的意見及采納情況，舉行聽證會的，還應當附具聽證筆錄。

6．征地補償、安置費用的管理：有關人民政府國土房管部門將征地補償、安置費用撥付給被征地農村集體經濟組織后，有權要求該農村集體經濟組織在一定時限內提供支付清單。人民政府國土房管部門有權督促有關農村集體經濟組織將征地補償、安置費用收支狀況向本集體經濟組織成員予以公布，以便被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人查詢和監督。

申報文件

1．征地補償、安置方案；

2．征地補償、安置方案的公告。

補償安置的實施

基本工作流程

1．征地補償、安置方案確定后，用地單位與被征用土地的農村集體經濟組織和農民簽訂征地補償、安置協議。

2．區、縣國土房管局應當依照征地補償、安置方案向被征用土地的農村集體經濟組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。

3．辦理農轉工手續，落實需要安置農業人口的安置途徑，實施征地補償、安置工作。

申報文件

1．征地補償、安置協議；

2．征地補償、安置方案。

頒發建設用地批準書

基本工作流程

用地單位征用集體土地，取得國有土地使用權的，根據以下不同情況由行政主管部門向用地單位頒發建設用地批準書：

1．以有償使用方式提供國有土地使用權的，由國土房管局與用地單位簽訂土地有償使用合同，并向用地單位頒發《建設用地批準書》，用地單位交納土地有償使用費后辦理土地登記。

2．以劃撥方式提供國有土地使用權的，由國土房管局向用地單位頒發《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》并辦理土地登記。《國有土地劃撥決定書》應當包括劃撥土地面積、土地用途、土地使用條件等內容。

申報文件

用地單位辦理建設用地批準書時，應向行政主管部門提交以下各項文件、資料：

1．辦理《建設用地批準書》的申請；

2．市政府批準征（占）地的批文；

3．《建設用地規劃許可征》附件和附圖；

4．與《建設用地規劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4份；

5．釘樁坐標成果通知單；

6．工程進度計劃；

7．計劃任務結轉單，但當年批準征（占）地的免交。