第一篇：物業管理向現代服務業轉型升級——謝家瑾講話

物業管理向現代服務業轉型升級——謝家瑾講話

2014-08-20 10:49:02 來源：物業管理協會中國日報

各位代表：大家下午好!

很高興參加了一天的會。七個主題發言，內容很生動，聽了很受啟發。兩場論壇互動，十位主持人和嘉賓發言，有對相關定義的研究，企業經驗的分享，不同觀點的碰撞，發展前景的探討，非常精彩，反映了行業學習研究交流的風氣，這是行業的希望。

我想結合中國物業管理協會近一年來組織開展的《物業管理向現代服務業轉型升級的研究》課題成果(課題報告以及相關學習和參考資料，已由中物協編印成《物業管理向現代服務業轉型升級》一書，近日出版發行，請大家關注)，以及今天的會議收獲，談幾個問題，僅供大家參考。

一、物業管理向現代服務業轉型升級的必要性和緊迫性

近十年，物業管理在我國呈現加速發展的勢頭，進一步發揮了對社會和諧、經濟發展、吸納就業和加強城市管理的作用。

但客觀看，行業總體還處于低水平運行狀態，制約行業發展的主要問題體現在以下幾個方面： 一是成本不斷攀高。剛性成本急劇上升，稅負居高不下，價格調整機制缺失，使物業服務收費與成本出現嚴重倒掛，相當數量的物業服務企業陷入生存困境;

二是經營理念總體滯后。在信息化、知識化、網絡化、全球化為主要特征的經濟環境下，一些企業對成本上漲給行業生存發展帶來的困難束手無策，看不見潛在市場環境變化帶來的新的市場需求和商機，沒有從客戶價值、企業資源和能力、盈利方式等方面研究應對困難的路徑，長期處于生存困境中，經營風險加劇，并引發降低服務標準和棄管小區等一系列社會問題;

三是管理方式粗放。部分企業對以推行節能減排為發展方向和重點的綠色物業管理的意義認知不足，對通過網絡技術和科技手段可以給行業帶來的管理升級還看不太懂，對新能源、新產品和新工藝能帶來的降耗和節支效果缺乏把握。企業人員冗繁，服務品質和工作效率難以得到有效改善和提升，低勞動力成長和高能源消耗的發展模式難以為繼。

四是從業隊伍人才跟不上。隨著科學技術和網絡技術在行業的運用，以及業主需求的拓展和要求的不斷提高，使得行業對懂經濟、會經營、善管理、知曉法律，具有創新開拓精神的復合型人才需求激增，人才匱乏已經成為制約行業發展的突出問題。由于行業的平均工資待遇低于城鎮職工平均收入，造成薪酬待遇留不住有經驗的管理人員、熟練操作員工和秩序維護員，一線員工流動性日趨加大，直接影響企業管理服務水平的保持和提升;

以上分析表明，傳統的物業管理運作模式，勞動密集型和簡單服務提供者的現狀，限制了行業發展，決定了物業服務企業的經濟運營和盈利空間十分狹窄，服務內容和質量與人民群眾的要求還有較大差距。

近些年，行業在反映困難、呼吁有關政策支持的同時，更多地通過創新求變、自救自強、砥礪前行。引入新技術，新業態和新方式，開創全新商業模式，致力于提高物業服務的技術含量、增值服務和產品附加值，實現從粗放型傳統服務業向集約型現代服務業的轉變，是物業管理科學發展的必然選擇。因此，推動行業轉型升級是外部環境、形勢發展的倒逼，也是行業擺脫當前困境、尋求可持續發展的內在要求。

二、物業管理向現代服務業轉型升級的內涵和特征

傳統物業管理向現代服務業轉型升級，是指以現代科學技術特別是信息網絡技術為主要支撐，建立在新的商業模式、服務方式和管理方法基礎上的物業管理服務產業。旨在通過對傳統物業管理的改造，實現向現代物業管理的轉型和升級。其內涵和特征主要體現在以下幾個方面：

一是管理升級。依托網絡技術建立的涵蓋顧客服務、物業管理、財務管理、人力資源管理、辦公自動化、在線學習、集中管控、遠程監控等方面的IT系統平臺，正在帶來企業管理的全面升級。

二是模式創新。網絡技術等新技術在物業管理和服務中的廣泛應用，智慧社區和智能物業管理的推進，使得傳統物業管理運作模式正在發生變革和升級。包括服務集成、集中管控、遠程監控、小區出入口智能門禁、車庫無人化管理、綠化自動噴灌、清潔機械化操作、業主在線報修與投訴等，都被越來越多的企業采納，帶來企業組織結構扁平化，管理流程再造，標準化工作推進，達到人員配置減少、管理和執行效率提高、企業運營成本降低的綜合效果。除了運作模式變革外，更重要的是商業模式的創新，企業要對商業模式創新做深入研究。長期從事商業模式研究和咨詢的埃森哲公司認為，成功的商業模式具有三個特征：第一，要能提供獨特價值。有時候這個獨特的價值可能是新的思想;而更多的時候，它往往是產品和服務獨特性的組合。這種組合要么可以向客戶提供額外的價值，要么使得客戶能用更低的價格獲得同樣的利益，或者用同樣的價格獲得更多的利益。第二，商業模式是難以模仿的。企業通過確立自己的與眾不同，如對客戶的悉心照顧、無與倫比的實施能力等，來提高行業的進入門檻，從而保證利潤來源不受侵犯。第三，成功的商業模式是腳踏實地的。此外，創新商業模式的著力點要放在能為顧客提供哪些價值以及企業如何從這些價值提供中獲得預期的盈利，設計思路應集中在三個方面：一是塑造商業模式時要突出把握全新的市場機會;二是商業模式再造時要突出產業價值鏈的整合;三是商業模式調整時要突出企業價值鏈整合。成功的商業背后一定有一個與之相匹配的管理平臺，用以強化商業模式推進的執行力，并實現商業模式各要件之間的互補性，來作為其運作制勝的保障。我簡單舉幾個例子來支撐以上觀點：上海東湖物業依托其設施設備管理的核心競爭力，積聚人才，歷練內功，將企業發展定位在“做以銀行辦公樓為主的精品辦公樓管理專家”。經過10多年打拼，“以辦公樓管理為主，上海第一、全國著名”的愿景基本實現，企業發展取得了良好的經營績效。上海漕河涇開發區物業堅持只做園區物業，山東明德物業在院校后勤保障的物業管理上下功夫上水平，都體現了他們商業模式的獨特性，使得品牌知名度、社會效益和經濟效益均得到快速提升。即使不少人仰慕和推崇的“五大行”也不是萬能的，他們在境內從開始也參與一些普通住宅小區的管理，到現在逐步調整為主要從事高檔住宅的項目顧問和高檔寫字樓管理，也是不斷適應市場環境，以及對自身優劣勢的揚長避短。

三是人才支撐。一方面，新型企業管理、創新商業模式策劃、產品與技術研發、網絡化的集中管控，信息平臺的客戶管理、產業鏈上延伸服務的拓展等、對懂經濟、會經營、善管理、知曉法律，可策劃與整合多領域、多業務的、具有創新開拓精神的復合型人才需求激增。另一方面，對現在正在從業的大量基層服務人員通過培訓和績效管理等，提升至有更高勞動生產率、具有更廣泛的知識和專業技能的職業勞動者團隊，承擔多元、便捷、安全、專業的最后一公里服務，將成為行業轉型升級的重要支撐。

四是高附加值。近些年，隨著行業轉型升級作用的初現，帶來了各方面對物業管理依賴的變化。從房地產開發的角度看，產生了聘請物業企業為其項目開發前期及產品營銷全程提供咨詢顧問的需求;從消費者角度看，更多的業主不滿足保潔、綠化、秩序維護和設施設備維護這四項基礎性物業服務，衍生出包括信息咨詢、房屋中介、居家養老、家政服務、電子商務等各類特約服務需求，演化為新興服務業業態。物業服務企業對各類服務的全面介入，受到業主的廣泛歡迎，拓寬了行業發展渠道，提升了企業盈利能力，展現了行業在轉型升級中可以收獲的潛在高附加值。

五是高成長性。未來若干年，房地產開發及相關聯的投資及產品供應，將呈現更為理性發展與增長速度逐步減緩的趨勢。而圍繞房地產開發建設階段的相關服務，以及商品房交付后業主對資產保值增值及與生產、生活相關的服務性需求，將呈現持續增長。這帶來了物業管理在轉型升級中“縱向延伸至房地產業的整個鏈條，橫向涵蓋消費者個性化需求”,將呈現業務范圍與收益拓展的高成長性。

三、物業管理向現代服務業轉型升級的環境

一是國家大政方針和政策的確定，為行業轉型升級指明方向。二是經濟結構調整，為行業轉型升級創造機遇。

三是居民生活水平的提升，為行業轉型升級開拓了空間。近些年，居民生活水平的提高和居民生活方式的轉變，讓家務勞動社會化、家庭消費多樣化、家庭生活品質化已成為一種趨勢。需要物業管理從理念和操作上突破傳統的運作模式，通過轉型升級拓寬服務內涵，延伸產業鏈，融入現代元素，以便捷、周到、豐富的服務不斷滿足業主日漸增長的服務需求。四是網絡技術的發展，為行業轉型升級提供支持。互聯網、物聯網、云計算、電子商務的迅猛發展，為服務創新提供了有力的工具和支撐，為物業企業服務手段的革新提供了新的平臺，正改變著傳統的物業管理運作模式。對物業管理由勞動密集型、簡單勞動提供者向規模化、集約化、專業化經營的技術密集型、服務創新型現代物業服務業轉型提供了技術支持。物業管理向現代服務業的轉型升級，通過現代科學技術特別是信息網絡技術的廣泛運用，以及新的商業模式、服務方式和管理方法的逐步建立，對提升行業社會地位、提高業主滿意度正在產生深遠影響。理清發展思路，探索轉型途徑，鼓勵一部分企業先行動起來，逐步帶動全行業的轉型升級，是物業管理科學發展的必然選擇。

四、物業管理向現代服務業轉型升級的實踐與初步成效

近些年來，一些省市和企業在物業管理轉型升級上做了大量有成效的工作。一是政府重視與政策扶持，引領了行業轉型升級

浙江省2012年初下發了《浙江省人民政府辦公廳關于加快發展現代物業服務業的若干意見》提出全面構建“業務完備、服務優質、競爭有序、管理規范”的現代物業服務業體系，提出加快現代物業服務業發展從“服務對象、產業體系、服務業態、經營方式、產業規模”的“五個轉變”，勾畫了現代物業管理的發展藍圖，引領著浙江物業管理的加快發展。二是延伸服務的開展，帶動了行業轉型升級

近些年，藍光嘉寶集團、蘭州民召物業、河北卓達物業、龍湖物業、河南鑫苑物業、正弘物業等一批企業在做好基礎服務同時，縱向延伸至房地產開發前期的規劃、設計、設施設備選用顧問，中期的招商策劃、營銷代理，后期的尾盤銷售、商業物業經營、房地產經紀業務等整個鏈條，橫向涵蓋消費者居家養老、家政服務、房屋租售、電子商務等各類個性化需求。既為業主提供生活便利并創造物業增值，也使企業獲得了可觀的經濟效益，為應對用工難和成本持續上漲，全面提高服務質量發揮了重要作用。三是商業模式的創新，加速了行業轉型升級

一些品牌企業在商業模式的創新，產業附加值的獲取等方面做了很多有益探索。這些企業嘗試通過改變勞動密集型和簡單服務提供者的現狀，向依托現代科學技術、現代信息技術、現代企業經營管理方式的轉變，逐步成為走規模化、集約化、專業化經營的技術密集型、服務創新型現代物業服務商。萬科物業在堅守專業與品質的同時，通過“云生活、社區一卡通、安防與停車管理、設施設備遠程管理、移動APP智慧之家”五大科技的運用，以及社區資源整合與經營性業務拓展，正在由物業管理專家向“房務管家，資產管家，生活管家”升級;綠城物業正逐步實現服務內容向提供全方面生活服務，服務模式向“咨詢、全委、代管”并重，服務周期向為建筑產品和業主提供全生命周期服務轉型;長城物業借助高速發展的網絡技術實現了成本降低和品質提升，通過涵蓋社區商務、公寓短租、商業運營、長者服務等領域的“1+N”多角化戰略，實現著物業管理生態圈向社區商業生態圈的延伸;福建融僑物業陸續展開融園農業生態產業基地、社區蔬菜配送、怡居洗衣店、怡居社區連鎖便利店、怡居置業、“一日三餐”社區業主食堂等業務，創造新穎的社區聯動服務模式，著力打造融僑微商圈。以上述企業為代表的一批優秀企業的成功，正在對推動行業轉型升級產生著巨大影響。四是網絡技術的運用，支撐了行業轉型升級

上海市住房保障和房屋管理局建立了基于CTI技術支撐，覆蓋全市的綜合信息服務系統962121呼叫平臺，集中受理、派單、處置、回訪、督辦、統計分析六大功能，對整合行業資源、實現限時保質解決居民房屋報修，完善行業監管起到了快捷聚散功能。深圳主管部門開發推廣的電子投票系統，基本解決了業主大會表決難問題。長城物業的IT系統平臺，彩生活物業依賴云管理平臺的遠程監控和集中管控，河北恒輝集團對所有管轄物業實施動態傳感器實施服務現場的全面遠程管控，都對推動管理升級產生重大影響。)五是向管理型企業的轉變，推動了行業轉型升級

中航物業正從傳統的經營模式向集成化的經營模式轉化，實現多資源、多業務、多供應渠道的集成;上海科瑞物業大力推進管理層與作業層的分離，將清潔、綠化等業務全面外包，將自身從基礎性事務中解脫出來，騰出更多的精力放在更有價值的設備管理、資產管理等業務開拓上，綜合實力明顯增強。上海景瑞物業提出“1+5+X”的管理模式，完成了分公司管理結構的全面升級。)

六是企業的整合并購，促進了行業轉型升級 七是智慧社區的建設，助推了行業轉型升級

八是人才隊伍的培育，支持了行業轉型升級(保利物業建立了 “保利物業學院”，先后與廣東工程職業技術學院、廣州大學合作成立了“保利物業大專學歷班”和“保利物業本科學歷班”，使保利物業職工獲得了重新接受大學教育的機會)。

以上實踐，對物業管理由勞動密集型、簡單勞動提供者向規模化、集約化、專業化經營的技術密集型、服務創新型現代物業服務業轉型和升級，改變傳統的物業管理運作及盈利模式都產生了巨大影響。在達到減員增效，應對當前服務成本快速上漲和招工難兩大制約行業發展問題的同時，物業服務企業利用管理的物業資源和客戶資源開展多種經營，獲得物業服務費用以外的多元化經營收入，已經成為企業收入構成中非常重要的組成部分。

但是正如翁國強在這期雜志卷首語中寫的：“單靠幾家企業的成功實踐，還談不上全行業的轉型升級，行業要實現真正意義上的轉型升級，必須是絕大部分企業生產方式得到轉變，簡單粗放的經營模式得到改善，高消耗、低質量，低效益的現狀逐步得到杜絕”。他指出：嚴峻的事實是物業管理行業轉型升級存在兩大軟肋。第一是缺乏投入，因為長期低收入運行，所以行業的積累匱乏，導入信息技術對許多企業來說沒有這個能力。第二是行業綜合素質較差，缺乏能力、缺乏知識，簡單地講就是缺“腦子”。要解決這個問題就需要依靠行業或者一些有眼光的、有擔當的企業家挖掘和整合業主、企業和社會資源。利用行業擁有的這三項龐大數據和服務需求資源，與線上的服務提供商對接，建立起一個物業管理服務的“云平臺”，讓整個行業分享，從而提升物業管理的核心價值，這對全行業的轉型升級將會產生巨大的推動作用。

五、轉型升級注意的問題

中國物業管理協會提出：力爭用五年時間，基本形成行業轉型升級的運作和盈利模式;用十年時間，初步實現轉型升級的基本目標。形成以現代科學技術特別是信息網絡技術為主要支撐，建立在新的商業模式、服務方式和管理方法基礎上的行業發展新形態。實現物業服務覆蓋面繼續擴大，服務水平整體提升，運作模式不斷創新，質價相符形成常態，盈利能力持續增強，行業生存狀況根本改善，對經濟社會發展的貢獻明顯提高。下個階段，我們要抓好以下工作的推動： 一是要堅持以市場為導向，處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用。爭取從價格機制、稅收減負、財政扶持等政策上取得突破(詳細請看協會即將出版的轉型升級專業書)。

二是要不斷挖掘業主潛在的市場需求，充分整合和有效利用物業管理相關產業、領域的要素資源，激活和拓展物業管理市場，實現高效、集約的服務過程和倍增的服務效果。在翁國強的卷首語中，寫了這么一段話：“物業管理的長處在線下，在最后100米的服務資源和最后1公里的信息資源，這是我們物業管理人的強項。只有把這個資源整合好，才會產生巨大的效益，如蘭州民召物業集團通過為政府解決經濟適用房的快遞服務以及相關終端派送，置換小區便利店特許經營和周邊區域停車管理權，就是利用物業服務企業終端優勢的典型事例。再如萬科物業的幸福驛站、第五食堂;綠城物業的生活服務、健康服務、文化教育服務三大系統，這些都是物業服務企業線下的資源，要充分利用好企業的線下資源，放大資源”。值得大家認真思考。

三是要進一步激發物業服務企業在服務內容、發展方式、商業模式等方面的創造力，加大對資源搜集、統籌、組織和管理的服務集成探索，實現由勞動密集型向知識密集型轉變，簡單服務提供商向服務組織者轉變;

四是要尊重和運用市場機制，推動企業的整合、改制、兼并和重組，鼓勵企業做大做強。要培育一批具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的現代大企業、大集團，提高中型企業的專業服務能力和內部管理水平，引導小型物業服務企業規范發展。逐步形成以示范龍頭企業為引領，中小企業協同發展的現代物業服務企業集群，全面提升行業整體發展水平，構建企業協調發展格局。

五是要建立行業合作共贏的發展體制和機制。

行業經歷了前30多年從無到有發展的初級階段，進入到轉型升級的新階段。我在今年3月協會理事會上說過：這是一個變革的年代，商業模式的創新，互聯網技術的廣泛應用，顛覆著很多傳統的東西。我們對創新和變革給行業帶來的轉型升級發展趨勢要“看得見、看得懂、看得起，跟得上”，否則，別的企業在大踏步前進，我們仍然在原地踏步，就會落伍。但是我也在不斷地提醒大家：面對移動互聯網浪潮和商業模式的創新，我們既不必妄自菲薄，也不能妄自尊大。要克服互聯網恐懼癥、指標綜合癥，不要一哄而上投入大量資金開通電子商務(尤其是中小企業)，不要盲目追求過高的發展指標。要深入研究可持續發展的業務拓展和商業模式。

另外，我也反復強調，企業的創新和變革一定要結合自身情況，不要將其他企業的經驗照抄照搬。在各種發展模式和創新的選擇中，沒有最好的，只有最適合自己的。如果不結合自身情況盲目照搬，不僅很難成功，還有可能承受更大的風險。

本屆協會只剩兩個月了，今年10月我們將完成協會換屆工作。感謝大家多年來對協會工作的支持，感謝各位近四年來創造性的工作!正是有了你們的積極參與和辛勤付出，行業才有可能在困境中崛起，才有了今天在社會政治經濟中日益重要的地位。因此，我還要借這次會議的機會，再次重復我在今年理事會上發出的呼吁，希望更多的企業順應時代潮流，以實際行動加入到轉型升級的行列中來，看清形勢，把握機會，找到適合企業發展壯大的契機和路徑，實現困境中的突圍，共同開啟行業可持續發展的新局面。謝謝大家!

第二篇：對物業管理向現代服務業轉型升級的粗淺認識[范文]

對物業管理向現代服務業轉型升級的粗淺認識

我對現代服務業的認識和觀點進行收集歸納與整理，結合物業管理行業特質，作了一點粗淺研究，現將學習筆記供大家參考。

一、什么是現代服務業

根據2012年1月19日國家科技部發布的《現代服務業科技發展“十二五”專項規劃》附錄中專業名詞和術語的解釋，“現代服務業”是指以現代科學技術特別是信息網絡技術為主要支撐，建立在新的商業模式、服務方式和管理方法基礎上的服務產業。它既包括隨著技術發展而產生的新興服務業態，也包括運用現代技術對傳統服務業的改造和提升。

二、現代服務業的產業特征

有文章將現代服務業不同于傳統服務業的基本特征歸納為“三高”以及衍生出的“三新”。即高人力資本含量、高技術含量和高附加價值與“新技術、新業態和新方式”。其中，新技術是指具有時代特征的信息技術、網絡技術，以及在此基礎上形成的現代服務業運作的信息化平臺；新業態是指由于高新技術作用和市場需求影響，不斷演化出來的新興服務業業態，對促進新的經濟增長點形成，提高產業素質和百姓生活質量，有著重要作用；新方式從宏觀上講是產業結構升級的產物，是現代服務業高人力資本投入、高附加價值，低資源消耗、低環境代價的結果；從微觀解釋是服務提供者在技術創新、制度創新和管理創新基礎上產生的服務自身的創新。

也有文章把現代服務業概括為“兩新五高”，即新服務領域和新服務模式，以及高文化品位、高技術含量、高增值服務、高智力密集、高服務質量。其中，新服務領域指現代服務業適應現代城市和現代產業的發展需求，突破消費性服務業領域，形成新的生產性服務業、智力（知識）型服務業和公共服務業；新服務模式指現代服務業通過服務功能換代和服務模式創新而產生的新服務業態。

三、發展現代服務業是社會趨勢

科技部專項規劃從共性關鍵技術攻關取得重大進展，創新發展態勢初步顯現，科技創新環境明顯優化等三方面分析了現代服務業發展環境已經形成。并指出，21世紀以來，全球產業結構進入由“工業經濟”主導向“服務經濟”主導轉變的新階段，大力發展高附加值的現代服務業，積極搶占后危機時代經濟發展的戰略制高點，使得基于信息網絡的現代服務業已經成為國際經濟新的增長點，并呈現出細分化、國際化、數字化的發展趨勢。

四、向現代服務業轉型升級是物業管理科學發展的必然選擇

近些年，作為服務業的物業管理在我國呈現加速發展勢頭，但總體還處于低水平狀態。勞動密集型和簡單服務提供者的現狀，限制了行業發展，決定了物業服務企業的經濟運營和盈利空間十分狹窄，服務內容和質量與人民群眾的要求還有較大差距。引入新技術，新業態和新方式，開創全新商業模式，致力于提高物業服務的技術含量、增值服務和產品附加值，實現從粗放型傳統服務業向集約型現代服務業的轉變，是物業管理科學發展的必然選擇。

五、物業管理向現代服務業轉型升級的實踐與初步成效

近些年來，一些城市和企業在物業管理轉型升級上做了大量有成效的工作。上海市住房保障和房屋管理局構建的基于CTI技術支撐，覆蓋全市的綜合信息服務系統962121呼叫平臺，集中了受理、派單、處置、回訪、督辦、統計分析六大功能，為整合行業資源、完善行業監管起到了快捷聚散功能；深圳市住房和建設局發布的“綠色物業管理導則”，促進行業通過科學管理、技術改造和行為引導，有效降低各類運行能耗，最大限度地節約資源和保護環境，致力于構建節能低碳生活社區的物業管理活動。長城物業通過四年努力，建立了覆蓋全國范圍的業主報修遠程客戶關系系統和企業內部管理遠程控制系統，直接管控23個城市300多個項目，加快了物業管理向“新技術、新業態和新方式”的升級。綠城物業從服務內容向提供全方面生活服務轉型，服務模式向“咨詢、全委、代管”并重轉型，服務周期向為建筑產品和業主提供全生命周期服務轉型，拓展了物業服務的價值內涵與產業鏈條，全面提升了業主的幸福感，進一步營造了和諧社區氛圍。上置物業依托網絡電子商務技術，聯合眾多致力于現代服務業發展的知名企業，以全新電子信息方式，為客戶及業主提供精細、便捷的衣、食、住、行、醫、教、娛等方面星級服務，打造一站式、立體化、全方位、全天候、全覆蓋的生活享受。

正如上海同淶物業管理有限公司翁國強在“注入現代元素，推進行業向現代服務業轉變”一文中指出的：實踐證明，導入現代科學技術元素，將服務創新與技術創新結合，是增強行業競爭力的重要途徑，正在對傳統物業服務產生著深刻的革命性影響。

六、推進物業管理向現代服務業轉型升級的思考

陳耀忠認為，在物業管理創新服務方式方面，當前初露端倪的，通過物業服務關鍵價值創造過程的云物業服務或是未來現代物業管理發展方向之一。

翁國強提出，要改造和提升傳統物業服務業，必須充分利用并整合行業社會服務、企業和業主三類資源，集中一批有發展愿景、有系統需求思路、有一定經濟支撐的企業，開發出包括客戶服務、物業服務、設備設施管理、財務管理、人事管理、檔案管理、輔助決策等模塊，同時衍生社區電子商務、物流配送、中介服務、信息咨詢等具有開放性的物業管理系統。任何企業均可采取租賃方式“加盟”，以達到提升管理水平，擴展服務內容的目的。

寧波銀億物業管理有限公司董事長屠賽利提出企業需做好“四個轉變”：經營理念向現代服務轉變，發展模式向多元化轉變，服務內容向個性化轉變，企業特點向知識密集型轉變。

獅城怡安（上海）物業管理有限公司總經理徐新指出，在向現代服務業的升級中，行業主體結構將通過聯合重組，向品牌化、集約化發展，以實現綜合規模效益。高端專業技術人才的爭奪將日益激烈，高端技術的運用將進一步加快。

浙江省現代物業服務業發展現場會從服務對象、產業體系、服務業態、經營方式、產業規模上強調了加快現代物業服務業發展的“五個轉變”。提出要全面構建“業務完備、服務優質、競爭有序、管理規范”的現代物業服務業體系。

國家科技部提出了加快現代服務業發展的基本原則：一是系統規劃，統籌推進；二是市場牽引，政府推動；三是模式創新，技術支撐；四是因地制宜，突出

特色。

上海社科院經濟研究所副所長沈開艷有關服務業升級途徑的五點歸納，適用于物業管理。一是通過市場深化，奠定現代服務業發展的雄厚市場基礎；二是通過現代技術運用及服務創新，形成現代服務業發展的良好技術基礎；三是拓展服務輻射空間，使服務價值鏈向外延伸；四是通過網絡化架構，培育現代服務業發展的組織基礎，向連鎖化、聯盟化、集成化方向發展，形成網絡型組織結構；五是通過主動接受國際服務業的轉移，促進現代服務業跨越式發展。

通過學習和思考，我深深感到，當前行業應在抱團取暖，克服困難，砥礪前行的同時，把眼光放遠一點。要從戰略上認識向現代服務業升級的緊迫性，理清發展思路，探索轉型途徑，挖掘和發揮品牌企業先行的示范效應，推動行業從新技術、新業態和新方式上取得突破，以適應新時代對物業管理向現代服務業轉型升級的新要求。

第三篇：發展現代服務業 促進產業升級轉型

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發展現代服務業 促進產業升級轉型

作者：陳國寶

來源：《北方經貿》2012年第08期

摘要：杭州市由“西湖時代”邁入“錢塘江時代”，為四季青街道現代服務業尤其是中介服務業、金融服務業、現代商貿業等的發展帶來新的機遇，街道產業轉型升級步伐不斷加快。但是，如何利用現有資源，搶抓國家、省、市、區對現代服務業的戰略規劃和杭州市城市發展重心轉移兩大重要發展機遇，實現經濟社會跨越式發展，是當前四季青街道需要加以研究的重大課題。

關鍵詞：杭州四季青；服務業；轉型

中圖分類號：F126.1 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2012）08-0054-02一、四季青街道產業發展現狀

一是服務業主導的產業結構形成，但現代服務業比重不高，新興產業亮點不多。2007、2009年、2010年1-9月，街道三上企業增加值中工業、服務業、建筑業比重發生顯著變化，工業由2007年5.57%下降到2011年三季度的2.34%；服務業由2007年的56.87%上升到2011年三季度的73.19%；建筑業由2007年37.56%下降到2011年三季度的24.47%，以服務業為主導的產業格局已經形成。但是，近幾年房地產業仍然占據服務業的半壁江山，包括現代商貿業、中介服務業等在內的現代服務業比重不到一半。根據區發改局公布的新興產業名錄庫，目前轄區共有新興產業企業22家，發展亮點不多，其中生物產業6家，文化創意產業3家，新興服務業13家，三大產業2009年實現營業收入僅2.15億，同比增加5.7%；增加值6659萬元，與上年基本持平。

二是二元中心的產業空間布局逐步形成，但短期內發展不平衡現象難以改變。1-9月，慶春綜合商業區實現營業收入100.44億，錢江新城中央商務區實現營業收入41.06億（其中房地產占70%以上），除房地產外的商貿服務、中介服務、文化創意等現代服務業、經常性稅源企業仍然集聚在慶春綜合商業區。2010年是新城真正產生經常性財政收入的啟動年，隨著萬象城開業的集聚帶動以及新城樓宇的大批量交付使用，新城的經濟體量將逐步增大，金融服務、高端商貿等現代服務業將逐步集聚，二元中心的產業空間布局正在形成。但是，受新城開發商總部入駐意向不明確、樓宇出售現象嚴重以及公建配套不完善等因素影響，短期內以慶春綜合商業區為主的產業布局現狀難以改變。

三是樓宇資源快速集聚，但招商壓力逐步增大。隨著街道逐步由建設期向發展期的轉型，轄區內包括新城的出讓項目和慶春綜合商業區的留用地項目逐步開始交付使用，樓宇資源短期

快速集聚。自2009年底迪凱國際交付使用，截止至2011年年底，僅新城范圍就有近90萬方的樓宇交付。

二、現代服務業發展面臨的機遇

（一）宏觀政策的積極影響

黨的十七屆五中全會明確提出發展現代產業體系，提高產業核心競爭力，要把推動服務業大發展作為產業結構優化升級的戰略重點，建立公平、規范、透明的市場準入標準，探索適合新型服務業態發展的市場管理辦法，調整稅費和土地、水、電等要素價格政策，營造有利于服務業發展的政策和體制環境。

（二）地方各級政府的有力推動

浙江省早在2008年制定了《關于進一步加快發展服務業的實施意見》，并在2011年8月份出臺《關于創建浙江省現代服務業集聚示范區的意見》，公布了首批浙江省現代服務業集聚示范區名單，街道萬象城名列其中。

（三）長三角區域規劃的正式批準

2010年5月24日，國務院正式批準實施長三角地區區域規劃，提出要優先發展現代服務業，長三角區域規劃給作為杭州“城市新門戶，都市新中心”的區及四季青街道帶來了巨大的發展機遇，必將促進文創、金融等現代服務業的大發展、大提升。

（四）杭州市戰略重心的逐步轉移

2011年10月份杭州市行政審批中心的正式入駐更是向外界傳遞了一個積極的信號，杭州市的戰略重心尤其是現代服務業的發展中心正在向錢江新城逐步轉移，這對街道現代服務業的發展和企業的招商引資帶來積極的推動作用。

（五）發展現代服務業的豐富資源

作為杭州市樓宇資源最豐富的地區，街道擁有總面積超過490萬方的樓宇，其中在建樓宇23幢，建筑面積293萬方；即將交付使用樓宇5幢，建筑面積54.7萬方；已投入使用的樓宇19幢，建筑面積143萬方。這些豐富的樓宇資源將成為金融業、現代商貿業、中介服務業等現代服務業發展的主平臺。

三、現代服務業發展面臨的挑戰

（一）其他城區現代服務業發展的先發優勢

上城區、下城區、西湖區等作為成熟的中心城區，現代商貿等產業集聚優勢明顯，搶占了現代服務業發展的先發優勢，現代服務業發展所需的創新、人才、資金等要素集中。

（二）高層次現代服務業人才缺乏

由于街道由城郊區向中心城區轉型是個短期的、外力作用的過程，相應的高層次企業管理人才、技術人才集聚和儲備不夠。

（三）管理方式方法有待創新

隨著現代服務業的發展，尤其是金融業、文化創意產業等的發展，要求街道對企業管理服務的水平進一步提升。

四、積極發展現代服務業，促進產業轉型升級

根據街道現有的產業基礎和資源優勢，結合省、市、區現代服務業的發展重點，“十二五”期間街道現代服務業的發展思路是“圍繞兩大集聚區，依托四大載體，發展七大產業”，即：以兩大金融城為依托，發展金融服務業；以城市綜合體為依托，發展現代商貿業和生活服務業；以商務樓宇為依托，發展中介服務業、信息服務業和文化創意產業；以公建配套項目為依托，發展會展服務業、中介服務業和生活服務業；形成金融服務業、現代商貿業、中介服務業、文化創意產業、信息服務業、會展服務業、生活服務業梯度推進的現代服務業發展格局。參考文獻：

[1] 何燕子.我國產業投資基金定位與模式選擇研究[J].特區經濟，2006（1）.[2] 張進濤.產融結合是解決企業資金問題的重要途徑[J].攀登，2005（1）.

第四篇：加快企業向現代服務業轉型心得體會

加快企業向現代服務業轉型心得體會

參加市交委組織的“加快廣州交通從傳統產業向現代服務業轉型”的專題培訓后，深受教育，受益非淺。在學習培訓中，各相關領域的知名專家學者從國際到國內客觀分析了交通行業發展的前景和愿景，給了我很好的啟示，特別是冼偉雄主任的講課，深刻闡述了我市交通轉型的必要性和實現途徑，為我們搞好今后交通工作提供了智力支持和精神動力，使我更加堅定了加快推進企業向現代服務業轉型的信心。通過學習和思考，我有三個方面的體會。

一、實事求是尋規律，問計于民定決策，全面推進科學發展

交委在省委提出建設“首善之區”的目標和要求后，交委提出了“立足兩個服務，建設三大體系，實現廣州交通產業向現代服務業轉型”的總體貫徹思路，冼主任圍繞這個總體思路進行的深刻論述，為我們搞好企業經營，向現代服務業轉型提供了目標、路向和要求。我認為，真正實現好轉型工作，必須切實地帶領班子其他成員做好兩件事。

1、實事求是尋規律。當前，交通工作已經提升到一個比較高的層次，主要表現在：航空、海運、客貨運、高速公路為骨架的運輸體系已經初步形成，并達到國際或國內領先的水平。公交行業通過資源整合，已經形成以三大巴士公司為骨干的公交經營新格局，而且，信息化建設、環保智能建設也處于國內領先地位。但如果要繼續保持領先地位，向世界先進城市的行列邁進，我們還存在較大的差距。因此，這次培訓班上，冼主任及幾位專家的介紹世界先進公交的運營管理做法與經驗，從比照中我們發現既有優勢，也有不足。只要我們企業的領導以高視角分析審視，實事求是尋找問題與差距，就一定能發現突破的方式，找到推動發展的規律。

2、問計于民定決策。交通工作是民生工作，服務的對象是廣大的人民群眾。也就是說，我們的工作不能離開民生、民意、民情。要使我公司向現代服務業轉型，就必須對企業的經營情況進行深入的調查分析，充分地了解廣大群眾出行的需求情況。目前，我們在進行公交資源整合后，我想必須充分利用開展學習實踐科學發展觀的活動，從兩個角度入手，傾聽意見，問策于民。

一是圍繞廣州交通的總體規劃，針對公交、客運的需求變化，問策于民。沒有掌握最真實的情況和存在的問題，就難以對形勢做出正確的判斷和決策。目前，公交線路調整、站點的設置、票價的優惠，雖然我們主觀上做到了方便群眾，惠及市民，而客觀上由于群眾的需求多種多樣，與我們的設想可能存在一定的差距。因此，企業的領導就必須放下架子，問策于民，這樣才能把惠民的事情辦得更讓群眾更滿意。

二是圍繞企業的改革發展實際和實情，問策于員工。目前，增收節支是實現向現代服務業轉型的基礎，而如何才能增收節支，基層的管理人員和生產一線員工最有發言權。增收靠管理，節支靠更精細的管理，而方法來源于群眾的智慧，推廣來源于領導干部的發現。因此，企業的領導就必須放下架子，問策于員工，才能廣泛地調動員工的積極性和創造力，把企業改革發展的大事成為全體員工的責任。

兩個方向的問計，領導干部應有備而“下”，才能夠抓住主要矛盾和突出問題，問計于民，問計于實踐，使交通向現代服務業轉型真正成為實現科學發展的一劑良方。

二、互惠合作善借力，科學發展增實力

交工委提出向現代服務業轉型的任務和要求，可使全行業在現有條件下實現質的飛躍。但橫向分析目前資源整合后各公交企業的情況，仍然存在粗放經營的問題，與交委的目標和要求仍有很大的差距。從縱向分析，在企業內部仍存在諸多制約因素，集中表現在干部職工對為什么要加快向現代服務業轉型認識不足，還存在疑慮，尤其是對影響發展的突出問題和突出矛盾還沒有破解的方法。因此，很有必要繼續加強教育引導，讓各級黨員干部掌握發展的方法，使轉型工作達到事半功倍。

1、互惠合作善借力。具有前瞻性的正確發展思路就是市場的出路，財富的出路，也是企業做大做強、基業長青之路。這幾年來，我公司根據交委的部署，把做大做強企業作為實踐科學發展觀的重要內容，致力于走品牌、資本擴張之路。我們抱著合作雙贏，拓展市場，規范經營的思路，積極推進企業的發

展，也從中嘗到了甜頭。例如，公司實施“西出廣州，布局南海”的戰略，在去年成功收購佛山市南海區交通客運有限公司70%的股權，使公司擁有了南海地區95％以上的客運資源。公司抓住機遇，配合我市的運管部門和當地政府做好廣佛交通同城化工作，使當地政府和群眾體會到我們服務民生的誠意和行動，因此，各鎮政府都主動提出與我們合作開行南海區的鎮巴，支持我們投標南海區環保出租車項目，從而使我公司在南海地區業務成為主要的經濟增長點之一。

2、科學發展增實力。公交企業發展的根本出路在于深化改革，通過不斷的改革來增強企業自身的“造血功能”。在向現代服務業轉型的過程，就是企業邁向新生的過程。因此，我們必須以此為契機，建立層次清晰，管理到位，機制靈活，符合現代企業制度要求的規模化經營的公交企業。這樣，才能集約企業內部資源，形成一個高效的決策指揮中心、項目投資中心、資源配置中心、宏觀調控中心、信息服務中心，沖破過往國有公交企業管理層次多，環節重復，功能不清，機構臃腫，冗員較多等問題，使企業在邁向現代服務業中輕裝前進。這幾年來，我公司以此為思路，推進企業的科學發展。目前已經初步完成智能信息、運調管理、搶修維修、人員招聘、招標采購、基建工程等內外協同的平臺。內部資源的科學管理，降低了經營成本，提高了整體競爭力。珠三角“騰籠換鳥”，省內大力發展軌道交通即將帶來的沖擊，我們已經及早地做好應對的準備，通過投資建設廣州、大瀝、從化、新塘等客運站，公司已形成以廣佛都市圈為核心的，覆蓋省內的客運線網。通過精心經營第二巴士公司業務，做好番禺、增城、從化公路班線公交化改造工作，使企業在向現代服務業轉型中有更廣闊的騰越空間。

三、常存憂患之念，常懷為民之心，推動科學發展

構建和諧交通是要人與人，人與社會，行人與車，員工與企業實現均衡、穩定、有序，相互依存，和諧共處、共同發展。但是，我們不可理否認，當前我們企業內部干部職工的思想觀念、思維方式、工作作風仍存在的制約阻礙發展的一些“病灶”，職工隊伍中一些利益問題不平衡也存在不穩定的隱患。因

此，各級領導干部必須常懷憂患之念，常懷為民之心，這樣才能把矛盾和問題化解在萌芽狀態，為實現向現代服務業轉型創造良好的環境。

措施一：加強制度創新，用完善的制度來管人管事。隨著公司的經營規模的日益擴大，建立一套與企業發展相匹配的企業管理制度十分必要。我們要在原有制度的基礎上，重視人性化管理，著力抓好企務公開，深化民主管理，完善了企業與工會協商機制，使企業內部管人管事的制度均有互動的空間和平臺。

措施二：以信息化手段改造傳統交通，加快產業升級。信息化交通建設是實現向現代服務業轉型的重要標志，為此，我們必須迎難而上，積極穩步地推進智能公交深化應用加大對信息建設。要通過人才隊伍的培養教育，為他們提供崗位成長的必要空間和條件，同時，要繼續堅持以信息技術手段管理生產，促進一線操作人員自覺、自愿地運用信息手段處理日常工作并更多地互動交流，把信息化轉化為新的生產力。

措施三：完善安全服務考核，構建確保安全的企業文化。要向現代服務業轉型，安全生產是重要的基礎工作，需要經過長期的奮斗和不懈的努力，需要社會各方面的支持與參與。為此，我們必須長期抓，不留死角和盲點。這幾年來，公司領導班子反復講安全，將之放在每年工作的突出位置，就是要將之確立為公交企業的文化，以逐步改變職工心智模式，我們的實踐證明，只要管理制度不缺失，文化營造到位，就一定可以有一個新的交通安全氛圍。

措施四：樹立典型，建立催人奮進的激勵機制。穩定才有繁榮，安定才能團結。一個企業要想發展壯大，企業內部的團結穩定是必需的前提，公正、公平、公開，比學趕超的爭先環境必不可少。這些年來，我們樹立了職工信服的一大批先進典型，增進職工榮譽感和自豪感，在公司上下營造一種“人人爭當先進，個個趕超先進”的工作氣氛，為公司向現代服務業轉型奠定了扎實隊伍基礎。

磨刀不誤砍柴工。面對向現代服務業轉型的新形勢、新任務、新目標、新要求，我們要走的路還很長，但只要我們堅持科學發展，樹立大局意識、趕超意識，全力破解制約發展難題，就一定能到達勝利的彼岸。

第五篇：加快企業向現代服務業轉型心得體會

加快企業向現代服務業轉型心得體會

參加市交委組織的“加快廣州交通從傳統產業向現代服務業轉型”的專題培訓后，深受教育，受益非淺。在學習培訓中，各相關領域的知名專家學者從國際到國內客觀分析了交通行業發展的前景和愿景，給了我很好的啟示，特別是冼偉雄主任的講課，深刻闡述了我市交通轉型的必要性和實現途徑，為我們搞好今后交通工作提供了智力支持和精神動力，使我更加堅定了加

快推進企業向現代服務業轉型的信心。通過學習和思考，我有三個方面的體會。

一、實事求是尋規律，問計于民定決策，全面推進科學發展

交委在省委提出建設“首善之區”的目標和要求后，交委提出了“立足兩個服務，建設三大體系，實現廣州交通產業向現代服務業轉型”的總體貫徹思路，冼主任圍繞這個總體思路進行的深刻論述，為我們搞好企業經營，向現代服務業轉型提供了目標、路向和要求。我認為，真正實現好轉型工作，必須切實地帶領班子其他成員做好兩件事。

1、實事求是尋規律。當前，交通工作已經提升到一個比較高的層次，主要表現在：航空、海運、客貨運、高速公路為骨架的運輸體系已經初步形成，并達到國際或國內領先的水平。公交行業通過資源整合，已經形成以三大巴士公司為骨干的公交經營新格局，而且，信息化建設、環保智能建設也處于國內領先地位。但如果要繼續保持領先地位，向世界先進城市的行列邁進，我們還存在較大的差距。因此，這次培訓班上，冼主任及幾位專家的介紹世界先進公交的運營管理做法與經驗，從比照中我們發現既有優勢，也有不足。只要我們企業的領導以高視角分析審視，實事求是尋找問題與差距，就一定能發現突破的方式，找到推動發展的規律。

2、問計于民定決策。交通工作是民生工作，服務的對象是廣大的人民群眾。也就是說，我們的工作不能離開民生、民意、民情。要使我公司向現代服務業轉型，就必須對企業的經營情況進行深入的調查分析，充分地了解廣大群眾出行的需求情況。目前，我們在進行公交資源整合后，我想必須充分利用開展學習實踐科學發展觀的活動，從兩個角度入手，傾聽意見，問策于民。

一是圍繞廣州交通的總體規劃，針對公交、客運的需求變化，問策于民。沒有掌握最真實的情況和存在的問題，就難以對形勢做出正確的判斷和決策。目前，公交線路調整、站點的設置、票價的優惠，雖然我們主觀上做到了方便群眾，惠及市民，而客觀上由于群眾的需求多種多樣，與我們的設想可能存在一定的差距。因此，企業的領導就必須放下架子，問策于民，這樣才能把惠民的事情辦得更讓群眾更滿意。

二是圍繞企業的改革發展實際和實情，問策于員工。目前，增收節支是實現向現代服務業轉型的基礎，而如何才能增收節支，基層的管理人員和生產一線員工最有發言權。增收靠管理，節支靠更精細的管理，而方法來源于群眾的智慧，推廣來源于領導干部的發現。因此，企業的領導就必須放下架子，問策于員工，才能廣泛地調動員工的積極性和創造力，把企業改革發展的大事成為全體員工的責任。

兩個方向的問計，領導干部應有備而“下”，才能夠抓住主要矛盾和突出問題，問計于民，問計于實踐，使交通向現代服務業轉型真正成為實現科學發展的一劑良方。

二、互惠合作善借力，科學發展增實力

交工委提出向現代服務業轉型的任務和要求，可使全行業在現有條件下實現質的飛躍。但橫向分析目前資源整合后各公交企業的情況，仍然存在粗放經營的問題，與交委的目標和要求仍有很大的差距。從縱向分析，在企業內部仍存在諸多制約因素，集中表現在干部職工對為什么要加快向現代服務業轉型認識不足，還存在疑慮，尤其是對影響發展的突出問題和突出矛盾還沒有破解的方法。因此，很有必要繼續加強教育引導，讓各級黨員干部掌握發展的方法，使轉型工作達到事半功倍。

1、互惠合作善借力。具有前瞻性的正確發展思路就是市場的出路，財富的出路，也是企業做大做強、基業長青之路。這幾年來，我公司根據交委的部署，把做大做強企業作為實踐科學發展觀的重要內容，致力于走品牌、資本擴張之路。我們抱著合作雙贏，拓展市場，規范經營的思路，積極推進企業的發展，也從中嘗到了甜頭。例如，公司實施“西出廣州，布局南海”的戰略，在去年成功收購佛山市南海區交通客運有限公司70%的股權，使公司擁有了南海地區95％以上的客運資源。公司抓住機遇，配合我市的運管部門和當地政府做好廣佛交通同城化工作，使當地政府和群眾體會到我們服務民生的誠意和行動，因此，各鎮政府都主動提出與我們合作開行南海區的鎮巴，支持我們投標南海區環保出租車項目，從而使我公司在南海地區業務成為主要的經濟增長點之一。

2、科學發展增實力。公交企業發展的根本出路在于深化改革，通過不斷的改革來增強企業自身的“造血功能”。在向現代服務業轉型的過程，就是企業邁向新生的過程。因此，我們必須以此為契機，建立層次清晰12全文查看