第一篇：酒店管理合同談判要點及注意事項(良治先生-2018)

酒店管理合同談判要點

酒店業管理權與所有權的分離已成為世界酒店行業的主流趨勢，許多國內酒店投資者通過訂立委托管理合同的方式加入國際酒店聯號，以求得到國際知名酒店集團在管理技術上的幫助，借助國際品牌的影響力迅速推升其持有的商業價值。此類委托管理關系中，管理方通常是具有品牌和市場優勢的國際酒店集團，國內酒店業主作為委托方在談判中往往處于劣勢，談判時國際酒店集團將擬定的酒店委托管理格式合同作為談判的基礎，在合同的談判和履行中占據上風，而國內的酒店業主則由于忽略格式合同中隱藏的風險問題，在發生爭議的時候付出了不必要的代價。

因此，酒店委托管理中涉及的最首要問題就在于委托管理合同的磋商，若能保證合同條款內容訂立嚴密，考慮周全，那么將避免許多日后的紛爭。由于在談判過程中，國際酒店管理公司相對處于天然的優勢地位，酒店業主在面臨大量的格式條款合同時，往往不知從何找到規避風險的核心。

本文旨在提示酒店管理合同談判中應主要關注的合同條款并略作簡要分析。

一、財務管理

酒店業主對酒店財務的監督方式通常包括：審核年度預算；款項支取的雙簽制；指派業主代表，以及委派人員擔任酒店具體職務；審計；賬戶設置等方面。問題集中在年度預算與年度審計的處理中：（1）預算內容的監督應保證具備：初始審批，預算的偏離和調整，業主對預算偏離和調整的控制。

（2）年度審計的處理上，不同管理公司有不同的操作方式，無論管理公司實行哪種具體操作方式，業主均應有權自行承擔費用對于酒店的財務狀況單獨進行審計，一旦業主進行第三方獨立審計與原審計結果存在不一致，業主有權要求管理公司作出解釋、進行調查、重新核算管理費等各項費用等。業主應注意避免上述業主權利在管理合同中被直接排除。

二、賬戶管理條款

這類條款是對業主方風險最大的條款，也是整個酒店管理合同談判中的核心問題。由于目前市場上的酒店管理模式一般均為全權委托管理模式，因此管理方均要求酒店經營賬戶由業主所設立，但支配、使用權均為管理公司，管理方擁有絕對權從銀行賬戶存款或提款，業主不得干涉，但業主方需對賬戶資金所蒙受的損失自行承擔責任。這顯然存在不對等性，但也一定程度上符合上述全權委托管理模式的原理，往往讓業主方很頭疼，談判時難度較大。

對這類條款，建議業主方仍需保留銀行賬戶使用會簽的權利（雙簽），有的大型酒店項目甚至需要“三簽”甚至“四簽”。同時，對于賬戶資金風險，對于管理方由于故意或過失造成的損失，也應增加賠償責任約定。

三、稅金及逾期利息條款

對于國際品牌酒店來說，管理費、品牌費和稅負承擔是生命線，其往往約定業主方應支付的一切款項均為稅后款（即稅費由業主承擔）和約定高額的逾期付款違約金。就此類稅金條款業主方要特別注意，在談判時應盡量爭取更少的承擔相應稅種而交由管理方承擔，如果能夠爭取到僅支付稅前款項，則至為有利。由于涉及大量付往境外的款項，因此對于預提稅、代扣代繳稅可能在談判時難度很大，但總之應由管理方自行承擔的費用應盡量避免讓管理方轉嫁到自己身上。對于逾期付款利息，管理方不僅會約定法定利息，還會在法定利息基礎上增加一定比例的罰息，這一點上的爭取也尤為重要。

四、支付地點、方式及付款幣種等支付條款

因酒店管理合同中必然涉及境外公司支付問題（往往為酒店管理方的關聯公司），此類條款往往規定管理方有權不時指定之其他貨幣、不時指定地點并不時指定付款方式要求業主予以支付，并要求業主承擔由此產生的相應費用，對業主方潛在風險極大。按此約定，業主將有可能承擔由于服務提供者不時指定之行為帶來的額外成本（比如匯率風險、購匯成本和外匯監管問題），并可能導致經常性出現逾期付款情形。事實上，這種條款就是管理方經常留下的“小技巧”，由于大品牌酒店往往為世界連鎖酒店，其在不同國家、不同地區都有酒店項目和銀行賬戶，如果約定不時指定賬戶、不時指定幣種，管理方可以憑借此條款在境外“炒匯”，對于業主方來說也會承擔相應匯率成本。建議對于此類約定，應當將收款賬戶、幣種固定在一定范圍內，以防止后期實際操作的不穩定所帶來的逾期付款風險。

五、酒店建設及籌備

在酒店建設進度及技術標準方面，管理合同及技術服務合同的約定多以保護管理公司及其關聯方為主，在酒店開發階段，管理公司及其關聯方基本處于第三方顧問的角色，落實酒店開發工作都將由業主進行。對此，業主應注意：

（1）重視管理方提供技術服務的合同內容，在談判《技術服務合同》時，應當對未來爭議發生時可能發生的情況和問題有所考慮，盡量爭取到一旦出現爭議時方便業主維護合法權利的合同條款。

（2）若管理合同與技術服務合同由業主與管理方不同的主體簽訂，應要求管理方在管理合同及技術服務合同中作出保證：該等不同簽約主體為關聯公司，且在酒店建設、開業籌備過程中兩者作出的任何意見應保持一致性和統一性。

（3）在合同談判中，需結合項目整體定位及建設周期安排、我國現行規定規范及主管部門實際要求來考慮執行品牌標準、酒店建設周期等約定可能會出現的技術、政策、進度、成本上的障礙。

（4）業主在履行合同中，應盡量保全與管理公司溝通往來的書面證據（包括送達方面），以及視情況要求簽署相關補充協議以對原合同下不利約定進行適當調整。

（5）在與設計、建筑等專業單位簽署相關合同時，有必要在合同中明確其有義務將管理方的技術意見結合酒店的實際條件及國家相關規定規范進行具體落實。

六、酒店管理區域的確定

通常管理合同中都會對酒店管理區域的進行具體描述，但在項目具有以下情形下，管理合同中一般還需要明確在非管理公司管理區域上，雙方的管理職責以及費用承擔。在這些領域中存在兩類模式，第一類模式：酒店范圍內的部分區域由業主自行經營或發包第三方經營，比如部分餐廳；第二類模式酒店所在物業為綜合體項目，除酒店區域外所在物業還包含其他不同業態、功能區域。

（1）對于酒店內業主自行經營或發包第三方經營區域（以下簡稱為業主保留區域）的情形，業主需要考慮以下條件：業主保留區域是否會導致酒店無法滿足管理公司的品牌標準或中國酒店星級評定標準;業主保留區域是否需要與酒店經營區域共用某些設備設施、通道、出入口等，若有責任和費用如何劃分；管理公司除了要求該等區域上管理職責與其無關外，可能還會以其品牌標準為由要求業主保留區域內的招商品牌、經營標準需滿足一定要求（即便在物理上可以清晰分割情形）。

（2）對于酒店處于綜合體項目內的情形，雙方在管理合同談判過程中，通常需要解決以下問題：車位數量、酒店是否有專屬停車區域；人流交通動線；噪音及其他干擾；酒店專用及共用設備設施，以及相應的費用承擔方式。

以上事項除了費用承擔上雙方可在合同簽訂后進一步協商解決外，需要在綜合體項目設計階段就予以考慮，即在物業整體設計規劃上考慮酒店營運的實際需要，以及與其他功能區域之間的協調布局。

七、人事條款

就一個酒店的后期經營來說，總經理人選至為關鍵，此類人員都是酒店管理方指定或推薦，業主僅擁有一項決定任命權，故而對于總經理的面試考核需要在合同中做細化規定，特別是總經理的聘用、任命程序和薪酬福利方面。在此建議：

（1）業主方在談判中應加大參與選人的比重。總經理面試候選人的人數要求和否決批次都必須有業主的發言權。同時，在總經理決策流程上，業主方也要給自己留下足夠的簡歷初選時間和面試時間，以便有充足的時間進行內部商討和決策。

（2）業主應增加總經理業績考核條款，這種業績考核可結合對管理方的業績考核一并適用。除此之外，對于酒店財務總監、行政總監級外籍行政人員等高管的選擇和任命流程，也應在合同中加以強化，以使管理方認識到業主方在酒店管理方面并非“外行”。1有的酒店管理合同會約定管理方將依次推選總經理候選人，業主方在面試一名后如果認為不合適，可以再面試一名管理方推薦的候選人，但最多不能超過3次（即3名），并約定業主方如遲遲不批準該等人選，管理方有權自行指定一名人選作為酒店總經理。建議業主方在前期談判中應加大總經理面試候選人的人數要求和否決批次，比如每批次面試人選要同時推選兩人，并約定如果之前已否決的人選不得作為可重復推薦的人選并不得作為最終管理方可指定的總經理人選。

2在總經理決策流程上，業主方也要給自己留下足夠的簡歷初選時間和面試時間，以便有充足的時間進行內部商討和決策（管理方往往在合同中要求業主需在很短的時間內作出批準或不批準的決定，從而可以增加最后期限有權自行指定總經理人選的可能性）。

八、業績考核條款

實踐中，酒店管理合同訂立中，酒店業主很少主動加上對自己業績考核的約定（也稱“表現測試”）。但這往往也是對業主方最重要的一項內容。在管理合同中需要考慮的問題是，若酒店盈利能力低下時，作為酒店管理公司無可厚非的存在著管理經營方面的缺失責任，這里一般有兩種解決方式，一種是當酒店管理公司無法在一個時限內，實現雙方約定的利益的一個比值時，存在一個酒店管理公司的“贖買”機制，即酒店管理公司可以通過支付一個業績測評的差額款項，來獲得委托管理的繼續。另一種是業主可以在某個條件出現時，設定一個合同的解除權。以上均給予了業主一個退出機制，應予管理合同中進行約定。但需要注意：

（1）管理方往往選擇回避該項事宜。管理方往往會在合同中明確管理方僅承擔經營管理的責任，不會對酒店的經營效果和收益負責，更不會對經營收益預期作出保證，如果按照此 3實踐中，酒店管理合同一般都是管理方統一制作的范本，內容也多為格式條款，給予業主方可以修改的權利也

3非常有限，更不要提會主動加上對自己業績考核的約定。但這往往也是對業主方最重要的一項內容，試想，業主將一座酒店交給一家酒店管理公司全權委托進行管理，目的無非是通過好的品牌和管理取得市場口碑從而獲得收益，但管理方也往往會在合同中明確管理方僅承擔經營管理的責任，不會對酒店的經營效果和收益負責，更不會對經營收益預期作出保證，有的酒店管理公司還會在條款中特別明確管理方對于經營過程中的營業收益、預算、計劃或相關信息均基于假設和估計，最終所取得的實際結果可能不同于任何該等酒店預算、計劃或其他信息中的預測并且該等不同可能會是重大的，管理方不因此承擔違約責任。如果按照此類約定，業主方事實上進入了一種無保障的境地。因此，建議就業主方來說應盡可能地要求在合同中增加“業績考核”的條款。

業績考核條款一般分為三種：第一種是營業毛利業績考核，比如約定自第X個完整的會計年度開始后，連續X年酒店獲得的營業毛利少于該完整會計年度經核年度預算的營業毛利的XX%，業主方即有權終止合同或有權要求管理方更換酒店總經理；第二種是Revpar考核模式，Revpar（Revenue Per Available Room）是國際酒店業普遍采用的衡量手段，它是指每間可營業客房產生的平均實際營業收入，用實際平均房價乘以出租率，可以看出其反映的目標就是要求管理方通過客房出租率和平均房價的提高來實現RevPar的最大化。在采用Revpar考核模式時一般會選取幾個臨近同等級酒店作為比較，以要求本酒店的Revpar排名不得低于幾個比較酒店中的某一順位；第三種是結合以上兩種考核模式要求管理方務必完成，否則即構成違約。類約定，業主方事實上進入了一種無保障的境地。

（2）管理公司在業績條款中會盡量多地列舉免責事由，例如：不可抗力事件、經濟大環境的整體下滑、酒店可用房間數減少等等，業主應盡量縮小上述事項的內涵和外延，防止管理公司為其業績不達標尋找可以逃脫懲罰的客觀理由。

九、違約金的設置

委托管理合同中常涉及違約問題，在設置和履行管理合同違約金條款時應慎重考慮不同情況下的后果和責任，以為己方爭取最大可能的彌補損失：

（1）合同設置的違約金少于造成的損失時，索賠方可請求予以增加，增加后的違約金數額以不超過實際損失為限。

（2）合同設置的違約金過分高于造成的損失時，被索賠方可請求予以適當減少。但根據舉證規則，被索賠方需收集證據證明所受損失遠低于約定的違約金。

（3）合同中未設置違約金，僅原則性規定雙方各自按照適用法律索賠損失，索賠方需自行舉證證明其受到的損失。酒店委托管理合同中，違約的情況時有發生，制定完備的違約金條款是對約束合同履行以及自身利益實現的最大保障。

十、轉讓與抵押條款

轉讓條款也是幾乎所有酒店管理合同中都必備的條款，其一般約定管理方無須征得業主同意有權向其關聯方（一般即指同一酒店集團下屬的關聯公司）轉讓本管理合同。

（1）酒店管理方轉讓的任意性。這對業主方的風險是巨大的，根據我國《合同法》規定：義務的轉讓或權利義務的一并轉讓（概括承受）都需要相對方的同意。如果接受此條款，將意味著管理方在某種情形下可以“全身而退”，無須征得業主方的同意就可以將酒店交由一個關聯的管理公司來管理。而無論誰都對于這個新的管理公司的管理能力和履約能力根本無法保證，將導致業主出現重大風險。對于此類條款應當堅持修改為管理方的轉讓須經業主事先書面同意。

（2）業主選擇轉讓的限制。雖然日后業主與第三方轉讓交易行為并不因未能滿足管理同中可轉讓的條件而導致無效（除非存在惡意、串通等情形），但業主就此需要向管理公司承擔違約賠償責任。為了方便日后退出酒店項目或資產變現，業主需盡量減少或弱化合同條款中對轉讓的限制性條件，為自身爭取盡可能的權益。特別是，在向關聯公司轉讓時以及業主為上市公司，第三方通過公開市場購買業主股票或所有者權益時。

十一、發展限制條款

這不是一個必設的條款，發展限制條款是否在委托管理協議里面出現，取決于業主的偏好和投資計劃的安排，有的業主愿意在同一市場區域聘請或容忍別的業主聘請同一家酒店管理公司管理兩家或以上同一品牌系列的酒店，而有的業主不愿意看到同一個市場區域內出現“同室操戈”。

對于后者的業主，建議設定一個發展限制條款，要求酒店管理公司會在一定的區域內，一定的時期內，不在約定市場范圍內，再管理一家同一品牌系列的酒店。當然，無論所處的城市大小，這個區域都應當是合理的。

十二、知識產權

在酒店委托管理合同中所涉及的知識產權范圍非常廣，除了商標本身以外，還包括手冊、許可方技術、品牌標準以及管理方開發和經營品牌酒店的方法、構思、步驟和方案等。如果從更為廣義的角度理解，管理方所提供的標準化的中央集團服務、會員獎勵計劃等都可以算作管理方知識產權的一部分。這部分最常涉及的事項集中在：

（1）酒店品牌注冊。業主應主要從兩個角度來謹慎判斷品牌的合法性：首先，作為許可合同工的簽約主體，許可人是否是商標的所有權人，或合法的授權許可人，擁有充分的授權在酒店日常經營中使用該品牌商標；其次，該管理公司的商標是否已在中國合法注冊，或者通過國際申請程序，使該品牌在其他國家經政策的商標權延伸至我國。

若管理方未取得相應的商標權，在合同的實際履行中可能出現以下幾種局面：商標權利人禁止酒店使用該商標，并提出索賠；商標權權利人并未向酒店主張權利，暫未實際使用該商標或在酒店之外的經營范圍上使用該商標，酒店可以繼續使用；商標權利人并未禁止酒店使用，但在其自己的酒店上使用該商標，給酒店經營造成一定影響。一旦發生上述情形，即便根據合同約定，業主有權解除合同并要求管理方賠償損失，但對業主而言，結果將是：實際損失遠超出所能獲得的賠償范圍，或因第三方未提出索賠，或無法量化具體損失而很難向管理方提出索賠。

（2）合同終止后的摘牌涉及三類物品的處理。包括標牌、標示或標志；低值易耗品；家具、裝置及設備（FF&E）：這類物品的價值通常比較大，在合同終止時尚未滿折舊年限，如果在合同終止后不能使用將給業主造成很大的成本浪費。因此，應該盡量尋找變通方案解決。

十三、保險維持條款

保險條款是所有知名品牌酒店管理合同中都會涉及的條款，由于國際品牌酒店對于風險轉嫁極為重視，因此這種酒店集團都要求在全世界各地的管理合同中要求若干業主應購買的保險和管理方應維持的保險（但保費需計入酒店預算成本），并要求保險合同中需要具備交叉責任或放棄代為求償權等條款。

同時，管理方一般都會要求業主在購買保險時需要將管理方增加為“附加被保險人”（或稱“額外保險人”），以防止在由于自己的原因造成酒店損害時，保險公司向業主賠付后再向自己追償。對于此類約定，業主方雖然可以接受，但要注意由此可能會導致保費的增加。

此外，對于管理方要求購買的險種，也要與保險公司或保險經紀人核實清楚，確定存在管理方要求的險種，因為對于有些國際品牌酒店來說，在歐美或其他國家存在的險種，可能我國或我國的保險公司并不一定有。

十四、爭議解決條款

爭議解決條款往往是業主方保障自己權益的最后一步砝碼，因此在合同審核或談判時也應盡力向有利于自己一方的方向引導。由于酒店管理公司多為跨國企業，因此在法律適用方面多以英美法系的習慣為主，故合同約定常出現與我國法律規定不一致之處，應特別加以重視。

（1）管轄地點的確定。在約定管轄時，建議將管轄地和管轄機關約定為業主所在地或酒店所在地的法院或仲裁機構，這樣也有利于保護業主方的權益、節省業主方的爭議解決成本。

（2）選擇爭議解決方式需謹慎。在酒店管理合同中，經常會出現諸如“酒店專家決議”、“棒球規則”等一些特別的爭議解決機制。

此類解決機制相較訴訟或仲裁程序較為簡便，有較好的保密，具有更高的專業性。但是選擇這樣的解決方式時雙方需要考慮兩個方面，一是專家解決機制的適用范圍。二是專家所作裁定的具體效力。

審查這類條款時應注意是否能夠接受該等特殊的解決機制，如無法接受，應統一采用仲裁或訴訟的方式處理；如確需保留的，也要審查關于專家的挑選機制，對于專家候選人的選擇也應充分保留業主方的權益。

酒店管理項目中常見的司法解決途徑依舊是仲裁，因其相對于訴訟來說具有更大的靈活性和更好的保密性。相對于專家解決機制來說，仲裁又更具有權威性，但是，一般的仲裁員沒有像酒店專家對酒店行業規則、專業知識等有深入了解，仲裁程序的時間也比較長，成本較高。所以，對于選擇何種仲裁方式是最有利于己方的問題上，酒店業主應當謹慎予以考量。

4“專家決議”往往是對涉及一些酒店經營特別事項（如總經營收入、服務費、許可費、預算、經營計劃等）產生

45爭議時的解決方式，即不通過諸如訴訟、仲裁等司法途徑，而是由酒店行業的專家來判定責任的分擔。

5“棒球規則”是指當出現爭議時，每一方應向上述專家提交其對爭議解決的建議，專家只能支持各方提交的論點中的其中一方論點，而不能作出非各方提交的論點之一的任何決定。這一點與司法途徑解決爭議有很大不同。

第二篇：酒店管理合同談判技巧

管理合同談判技巧：

1、利益的角逐，雙方籌碼；

2、耐心的較量

3、純技術：早上吃飽，九點開始談，談到下午三點不吃午飯，談到晚上11點不吃晚餐！

4、有成本費用的概念，市場行情、過去的實踐

5、角色互換，讓對方站在業主角度考量問題

6、中國人愛國情懷：現在管理公司都是中國人在運作，不排除新式利益出賣者，但也有有

良心的中國人。

7、別在已構成在對我有利的事情上糾纏

8、模糊淡化處理（該明確的明確，不該明確的模糊），別都太認真

9、雙方對等原則：對方提單方對他有利的，我們要加入“雙方”字樣，以爭取同等權利10、11、別冷場，需要一定的人際關系處理能力，忽悠能力 別被對方追問得啞口無言

12、不懂的，當場不能定奪的，答語：回去請示領導，千萬不可當場給予肯定答案，對

于我方做出的任何一點讓步，均應讓對方感覺到爭取的難度與不易（即使我們內心明白是容易的事情）

13、所有談判細節，需我方私下預演過，溝通好。“預演”很重要。

14、別透漏其他公司的企業機密！不可以其他公司事例來佐證你的觀點！！切記！15、16、代表好公司，不是代表個人來談合同！任何一個前期種下的錯誤的條款，會對后續談判造成被動，所以不要輕易埋下隱患！

17、借助好外部資源：如外聘律師等，充分利用好他們的第三方角色，對于任何一次談

判都要進行預演。準備得越充分，就越占有主動性。

18、合同談判主談人，在涉及運營議題時，一定要懂酒店的運營，資深財務人士擔任最

好。19、20、凡事都留有備手，所謂求人不如求已，不能一棵樹上吊死。時刻做好失敗的準備。

21、所謂合同，要明白談合同的核心就是談合同執行失敗時的風險防范，對已方越能在雙方執行分手時有利的，就越是核心條款。

22、要準備打一場馬拉松的持久戰。23、24、25、26、經常談合同的人一定要談之前跑幾個馬拉松進行意志鍛煉。買賣不成仁義在，凡事不可把話說絕。即使不可能合做，也要雙方互留美好預期。談之前對不懂的條款一定搞懂。對方一讓步的事情，馬上進行確認，事后立即進行郵件確認。即使對方口頭上的確

認，對已方有利的也一定要抓住。

27、雙方合作一定要有戰略眼光，對于公司名稱等事項，一定要堅持。跨國之間的合同，要考慮與這個國家的歷史及未來走向、政治風險、民族情緒等因素。

28、……言之不盡，先總結這些。

第三篇：合同審查要點及其注意事項

合同審查要點及其注意事項

對企業而言，合同行為是公司存續期間重要的商事活動。合同審查應盡量做到“絕事于未萌，防患于未然”，應樹立以下立約觀念：“事先防范、過程跟蹤、事后補救”。技術創新是企業發展的動力，通過法律來規范企業經營行為同樣也能贏得可觀的效益。

本人總結審查合同工作中的常見問題和注意事項如下，和大家一同交流學習。第一節、第二節簡單引出合同審查目的和合同文本通用條款，第三節重點闡述合同的形式審查與實質審查。我司為房地產開發企業，因此在第四節單獨列出建筑工程施工合同審查要點，并在第五節中結合實踐，對建筑工程施工合同簽訂過程中的幾個問題做一些歸納總結，并提出初步探討意見。

第一節

合同審查的目的一、二、第二節

合同文本通用條款

一、鑒于條款

二、合同目的和范圍

三、合同各方權利義務及保證履約條款

四、結算、支付條款

五、知識產權條款

六、保密條款

七、違約責任條款

八、不可抗力條款、免責條款

九、爭議解決條款

十、法律適用條款

十一、合同期限條款 達到交易目的

有效保障當事人的權益

十二、合同的變更、解除條款

十三、通知送達條款

十四、合同附件條款

十五、生效條款

十六、合同文本條款

第三節

合同的形式審查與實質審查要點

一、形式審查要點

1、形式及審批流程是否符合公司規定

常見問題：

（1）會簽表基本信息填寫不完整、不規范、不清楚、與合同內容不一致。（2）未按公司要求使用公司制定的范本。

（3）缺乏立項審批、超標審批；合同內容超出所依據文件的內容范圍。（4）合同相對方的選擇方式不符合規定（如：應當招投標的項目，沒有進行招投標）。

（5）流程選擇不符合權限分工的要求。（6）缺乏合法有效的授權委托書。

（提示：審查授權委托書，可盡量避免與無權代理、越權代理、無權處分的主體簽訂合同，避免可能導致的合同被變更、被撤銷或無效的后果。）

2、報審資料完整性、一致性 常見問題：

（1）審查報審資料不完整，缺少合同附件、立項審批文件、招投標評審結果文件、對方資質證明等。

（2）合同的標的種類、數量與審批文件有偏差；中標單位與合同相對方主體不一致等。

（3）未按要求提供資料原件；合同相對方營業執照復印件未加蓋公章等。

3、合同文本形式要文字準確；表述嚴謹；格式規范；前后邏輯一致。常見問題：

2（1）合同結構不完整（如缺少開頭、正文、結尾）；

（2）合同各方當事人信息不正確（如當事人名稱與營業執照上的名稱不一致；當事人銀行賬號、聯系地址、聯系電話等信息缺漏等。（3）合同名稱與內容不符（如：把租賃寫成承包；把借款寫成投資）。（4）法律用語不準確（如“定金”錯寫成“訂金”，“權利”寫成“權力”，使用“大約”、“相當”等模糊詞。）（5）前后邏輯不一致

①稱謂前后不一致（如：甲方乙方、買方賣方均出現，且沒有指代關系）； ②金額大小寫不一致、分期付款總額與合同總金額不一致等；

③期限表述不一（如：“期限一年”與“2009年3月至2010年4月”）； ④序號、附件指代矛盾； ⑤簽訂日期前后不一致；

⑥印章上的公司名稱與合同中書寫的單位名稱不一致； ⑦所蓋章非公章或合同專用章（如：合同上蓋財務專用章）。

二、實質審查要點

1、審查合同主體資格、履約能力

常見問題: 合同主體不具備簽約、履行合同的權力能力和行為能力。

如：（1）不具備營業執照的法人分支機構且未經法人授權；

（2）未成年人、精神病人；（3）營業執照過期或未通過年檢；

（4）連續兩年未年檢被工商吊銷營業執照；

（5）對于特殊行業的主體，不具有從事合同項下行為的資格，（建筑承包資質共四級，只能承包與其級別相符的工程，通信類、供電類還要經過特定審批）

展開說明企業分支機構對外簽約問題： 由于法人分支機構并不具備完備的合同簽署權限，因此與其簽約可能存在一定法律風險。如果法人的分支機構依法設立并已領取營業執照，則屬于《民事訴訟法意見》 3 中規定的“其他組織”范疇，具有締約能力，可作為合同主體。但應結合該分支機構規模衡量其履約能力，對于金額特別巨大或存在較大法律風險的合同，從安全考慮，最好要求該分支機構提供相應法人對其簽署合同的授權文件。如果是法人非依法設立的分支機構，或者雖依法設立但沒有領取營業執照的分支機構，且未經法人授權，則其不具有民事主體資格，其對外簽訂的合同一般會被確認無效。如其事后經法人追認，可視為法人行為。因此，盡量避免同此類分支機構簽訂合同。

2、審查合同效力、合同條款效力

常見問題：

（1）存在《合同法》第52條規定的5種導致合同無效的情形；

①一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同，損害國家利益的；

②惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；

③以合法形式掩蓋非法目的的；

④損害社會公共利益的；

⑤違反法律、行政法規的強制性規定的。（2）存在《合同法》第53條規定的無效免責條款。

①造成對方人身損害的

②因故意或重大過失造成對方財產損失的

（3）需要依法辦理批準、登記手續的或約定辦理批準、登記手續后合同才生效的，未跟蹤了解合同是否向有關機關辦理批準或登記備案

（4）涉外合同約定公證生效的，沒有實際辦理公證。（5）約定的生效條件、期限不合法。

提示：需審查合同所附條件或期限的必要性、合理性、合法性，并審查條件是否成就、期限是否屆至等。

3、審查合同條款是否完備

常見問題：

（1）缺少《合同法》要求的基本條款；

①當事人的名稱或姓名和住所，②標的，4 ③數量，④質量，⑤價款或者報酬，⑥履行期限、地點和方式，⑦違約責任，⑧解決爭議的方法。

（2）缺少依合同特點須具備的條款

如：①知識產權條款，②保密條款，③對方使用我方商標的合同，沒有明確限制商標的使用方式及范圍。

4、合同付款條款

（1）原則：把價款的支付和合同履行過程中對方合同義務的履行和防控對方違約風險結合起來，把價款的支付條件和對方在各階段應履行的合同義務密切聯系，通過設定價款支付的時間點和付款比例來促使合同對方如約履行合同義務，最大限度發揮付款條款的風險控制作用。

付款條款通常與合同權利義務的平衡具有密切關系，對于保證合同的履行質量、實現合同的目的具有重要意義。

（2）常見問題：

①不應一次性付款的合同選擇了一次性付款；

②分期付款的合同，付款比例不恰當，首付款比例過高； ③付款條件未與制約對方履行相應合同義務相結合等。（3）不同的合同應采用不同的付款方式：

一次性付款：通常用于合同期限較短且對方沒有后續合同義務履行問題的合同（如：禮品、宣傳品或其他低值易耗品采購合同等），可約定到貨驗收合格后一次性付款。但一般設備或中小型的采購合同，應留有一定比例的質量保證金，待保修期滿后支付。

分期付款：對于設備采購（涉及安裝、調試、試運行、初檢終檢等）、技術開發類、租賃類、廣告發布類合同、維護服務類或合作類的合同，由于合同期限有較長的持續性，合同對方有需要后續履行的合同義務，常采用分期付款的方式。

5（4）付款節點：①合同生效時間；

②合同經相關管理部門批準、登記、備案的時間（如有）；

③交付時間；

④驗收合格時間；

⑤質量保證期屆滿時間。

（5）注意：補簽合同情況下，分期付款期限早已構成遲延，應根據實際情況調整付款條件和期限，以免因約定不當導致遲延支付的違約風險。

5、審查違約責任

盡量窮盡各種可能的違約假設并設立違約處理方式。

約定違約情形、違約責任，違約所產生的損失范圍及補償（如對于可預期利益的范圍的界定）。

（1）違約責任的承擔方式：繼續履行、賠償損失、采取補救措施、違約金責任、定金責任。

（2）如果合同對公司具有特殊的商業價值或利益，而存在對方單方違約解除合同的可能時，可視情況采用加重對方的違約成本，制約對方的違約行為。如在約定違約金、賠償損失之外，約定守約方還有權要求違約方繼續履行合同，保護守約方締約目的的實現。

（3）對違約責任約定要明確，避免出現如下情況： 如：①約定“按照《合同法》解決爭議”，②約定“按照《合同法》有關條款承擔違約責任”。

（4）最好明確約定違約金數額、數額計算方式，如以合同總金額的一定比例計算違約金，或按中國人民銀行同期貸款利息、逾期貸款罰息等標準能計算日違約金。如未實現約定具體計算方法，守約方須舉證實際損失的多少，而損失計算通常復雜且爭議較多，不利于損失的及時彌補、糾紛的順利化解。

（5）如何判斷違約金過高的問題。《合同法》第114條第2款規定了“當事人約定違約金數額低于或過分高于實際損失的，經當事人請求，人民法院或仲裁機構予以增加或適當減少。”《合同法解釋二》第29條第2款規定了“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的過分高于造成的損失”。6

6、審查管轄約定

常見問題：對管轄權的選擇不符合專屬管轄、級別管轄的規定，仲裁條款無效。

如：①不動產合同糾紛，約定了不動產所在地以外的法院管轄；

②知識產權糾紛合同，約定了沒有管轄權的基層人民法院管轄； ③約定的仲裁機構名稱錯誤； ④同時約定仲裁和法院管轄； ⑤同時約定了兩個以上仲裁機構。

7、審查合同條款是否明確具有可操作性

常見問題：

（1）引用已失效的法律法規（如：“本合同依據《中華人民共和國經濟合同法》的有關規定簽訂”）

（2）約定一方嚴重違約時對方可以解除合同，但沒有明確什么樣的情況屬于嚴重違約。

（3）約定了構成違約的條件，但沒有相應明確違約責任追究的具體方式。（4）約定的檢驗、考核周期過短，實際不可能做到。（5）標的條款缺少名稱、規格、型號、性能等信息。

（6）未對可能發生的情況進行約定，造成權利義務不明確（如：廣告發布合同中，未對廣告牌墜落致人損害的賠償責任等可能發生的問題明確約定）。

8、知識產權條款

（1）應當設置知識產權條款的合同：廣告類合同、技術類合同、委托設計制作類合同。

視具體情況設置知識產權條款的合同：采購類合同、咨詢服務類合同、委托籌辦類合同、施工類合同。

無須設置知識產權條款的合同：租賃合同。

（2）對于設計制作合同，委托方企業可能采取的條款模式：

①完全歸屬本公司，非經事先書面同意，受托方不得以任何方式使用或向第三方披露；

②完全歸屬本公司，但在本合同履行完畢后，受托方為介紹其自身業績需要可以引用相關的內容；

③歸雙方共有，除本合同已有約定之外，任何一方擬使用或處置該作品必須事先取得對方同意；

④歸受托方所有，但受托方對該作品的任何使用或處置均不得侵害本公司的合法權益。

9、不可抗力條款

（1）對于不可抗力條款的具體設置，應根據公司在具體合同種的不同地位來具體分析。

如合同中的主要義務由相對方履行，則此條可原則性規定，列舉的不可抗力事件則盡可能少。例如：施工類合同中，公司主要義務為支付工程價款，而相對方的主要義務為工程施工，受到不可抗力影響的可能性顯然更高，故此時合同不可抗力條款設置宜較為原則，列舉情況較少，則相對方援引不可抗力條款免除責任的可能性就較低，更有利于公司權益的保護。

但如公司需承擔具體合同的主要義務的，則建議對不可抗力條款的約定應盡可能細化，采取列舉的方式，盡最大可能將可能對公司履行合同造成影響的情形都約定為不可抗力事件，以便發生此類情況時，可援引不可抗力條款避免相關法律風險的發生。

(2)援引不可抗力條款的程序。

如公司義務相對較輕的，可規定較為嚴格的援引程序和要求，例如發生不可抗力后應提交當地政府或者公證機構出具的關于發生不可抗力的證明文件，以及主張不可抗力的期限等，以便從程序上盡可能地避免相對方主張不可抗力。反之，可規定較為寬松的程序和要求。

（3）另外，建議在合同中明確將因政府政策、命令、指示或其他行使行政權力的行為，致合同完全或部分不能履行的，視為不可抗力。

第四節 建設工程施工合同審查

建設工程施工合同是公司日常合同管理工作中常見的合同類型，數量多、金 8 額巨大、涉及專業問題較多。

一、合同主體的審查

需具備相應的資質。審核資質時應注意審核其資質證書的資質等級、有效期限等是否符合工程建設項目的要求，持證單位名稱是否與承包單位名稱一致等。

相關法條：《建筑法》第13條“從事建筑活動的建筑施工企業、勘察單位、涉及單位和工程監理單位，按照其擁有的注冊資本、專業技術人員、技術裝備和已完成的建筑工程業績等資質條件，劃分為不同的資質等級，經資質審查合格，取得相應等級的資質證書后，方可在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動。”第26條“承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質證書，并在其資質等級許可的業務范圍內承攬工程。禁止建筑施工企業超越本企業資質等級許可的業務范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業的名義承攬工程。禁止建筑施工企業以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、營業執照，以本企業的名義承攬工程。

二、合同效力審查

2004第14號《關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：

1、承包人未取得建設施工企業資質或超越資質等級的；

2、沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；

3、建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的；

4、承包人非法轉包建設工程的；

5、承包人違法分包建設工程的。

三、施工合同第一部分協議書的內容審查

施工合同第一部分為協議書，概括約定施工合同的主要內容如工程概況（工程名稱、地點、內容）、承包范圍、工期、質量標準、合同價款，該部分屬于合同實質內容的主要內容，審查時應注意核對是否與項目審批文件一致（如屬招投標項目應核對承包人名稱、承包條件是否與中標結果一致），約定內容是否具體、9 準確，如有不一致應進行修改。

1、審查工程承包范圍，包括土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統預埋管、盒、箱殼部分）等等。注意與招投標文件、發包圖紙、工程量清單內容一致。

2、開工日期的審查，項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。一般標明：開工日期以發包方和監理方、或監理出具的開工通知日期為準。實際開工日期與約定日期不一致，以實際開工日期為準（開工通知書等證實）。施工許可證日期和實際施工日期不一致，以施工許可證日期為準。

四、合同內容合法性的審查

根據《合同法》、《建筑法》等相關法律規定，工程合同不得有違反法律、行政法規強制性規定的內容，審查時如有違反內容應進行刪改。

常見問題：

1、將應當由一個承包人完成的建設工程直接成若干部分發包給幾個承包人；

2、同意承包人將其承包的全部建設工程轉包給第三人或者將其承包的全部建設工程肢解后以分包的名義分別轉包給第三人；

3、同意承包人將工程分包給不具備相應資質條件的單位；

4、同意分包單位將其承包的工程再分包；

5、同意建設工程主體結構的施工非由承包人自行完成；

6、合同約定建筑材料、建筑構配件和設備由工程承包單位采購的，發包單位制定承包單位購入用于工程的建筑材料、建筑構配件和設備或者制定生產廠、供應商；

7、將必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標的；

8、與非中標人簽訂合同（也包括中標人向他人轉讓中標項目的情況）；

9、不按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，或再行訂立背離合同實質性內容的其他協議；

10、其他違反法律、行政法規強制性規定的內容。

五、合同價款、計價方式 計價方式一般有三種：

1、采用固定價格合同。（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結算時，只計算變更部分和材料價差調整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。）

2、采用可調價格合同。（如：合同價款調整方法，招標范圍以內的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設計變更及現場簽證由總監、發包人現場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調整單項

元以內不予計取，元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調整，簽證、變更的工程量按專項條款所規定的相應下浮率下浮。）

3、采用成本加酬金合同。（此種方式采用不多。）

應當約定：

1、預付工程款的數額、支付時限及抵扣方式；

2、工程進度款的支付方式、數額及時限；

3、工程施工中發生變更時，工程價款的調整方法、索賠方式、時限要求及金額支付方式；

4、發生工程價款糾紛的解決方法；

5、約定承擔風險的范圍及幅度以及超出約定范圍和幅度的調整辦法；

6、工程竣工價款的結算與支付方式、數額及時限；

7、工程質量保證（保修）金的數額、預扣方式及時限；

8、安全措施和意外傷害保險費用；

9、工期及工期提前或延后的獎懲辦法；

10、與履行合同、支付價款相關的擔保事項。

提示：審核計價方式的約定內容應注意審核是否清楚明確地約定了計價方式及價格調整的風險范圍和調整方法、上下文約定的計價方式是否一致等（常見問題如:前面約定“包干造價，固定不變價”，后面又約定“按實結算”）。

六、關于合同價款支付條件、期限的約定

1、方式：節點形象進度，按比例；或工程量，按比例。除了需注意根據工程進度約定相應價款支付比例外，還需視公司審批流程所需期限等相關因素約定合理的付款期限。

如：“合同生效后”、“工程竣工并經驗收合格后”補充具體期限“XX個工作日內”，以便安排付款事宜，避免遲延支付。

2、通用條款中關于合同價款變更、工程量確認、竣工驗收報告、索賠報告等均約定了確認期限，如超過約定期限未予答復將被視為認可。因此如果通用條款約定的各個確認期限根據各公司實際履行需要不夠長，應在專用條款中進行變更，延長相應期限，以免因公司審核流程較長在未答復前已被視為認可的情況發生。提示注意：

常有承包方要求發包方將其應收的合同款支付給其自行制定的分包單位或包工頭，發票的開具也由分包單位或包工頭自己解決。承包人試圖通過轉讓債權這一形式將合同履行過程中存在的轉包或違法分包行為合法化，甚至連發票開具的合同義務也同時進行轉讓。對于承包人的這種要求應予拒絕，并應注意在施工合同中明確約定工程款的收款賬戶、發票開具的方式等。

七、審查對監理工程師、發包人派駐工程師權限的設置

1、明確工程師授權范圍；

2、對于超越工程師授權范圍的，由發包方確認。

提示注意：對于可能引起工期順延、工程質量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經過發包人或承包人認可后生效。

八、審查對于工期順延的約定

1、工期順延的原因，除規定不可抗力外，對于因工程內容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，最好約定標準作為認定是否構成工期順延的依據；

2、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內，書面報發包方認可、監理認可。可以增加“視為”條款。（視為條款：發包方在約定期限內不予答復的，12 視為認可。）

九、對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序的審查

1、程序：“按照國家、省、市、縣有關規定執行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前

小時，以書面形式通知監理工程師和發包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經發包人和現場監理驗收后方可進行施工。”等。

2、通用條款內有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節點的驗收要求。

十、審查關于工程變更的約定

未經過規劃的批準、設計的批準的規劃設計變更；承包方原則不作變更；但實務上需做變更。

（此類約定 舉例如：由于工程變更使得工程量或工作內容增減的，變更發生后

日內，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發包人核準，書面報告經發包人確認并加蓋公章后,方可作為調整合同價款的有效簽證,在工程結算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發包人發出的或發包人委托設計單位經發包人審批后發出的工程變更通知書，否則不視為設計變更。施工期間變更調整單項

元以內不予計取，元以上單項的變更于竣工決算時調整。）

十一、審查關于竣工驗收和結算的約定

重點注意：驗收過程、工程交付、資料交付、竣工結算等方面的約定；關于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資料的提交時間和補充要求。

提示注意“視為條款“的約定：作為發包方，可約定“承包方不按時與發包方共同結算的，已發包方審定的結算金額為準；作為承包方可約定“結算文件提交后，在約定時間內發包方不予以審計的，視為認可結算資料”。

十二、農民工工資問題的約定

實踐中曾發生此類糾紛：公司將工程施工任務承包給某施工單位進行，由于施工單位拖欠農民工工資，導致農民工向建設單位討薪或向建設行政部門上訪，很多地方政府要求建設單位承擔墊付責任。

為解決此問題，可在施工合同中增加關于對方不按時發放農民工工資導致農民工到公司或有關部門上訪給公司造成影響及算是的違約責任承擔問題的約定，以約束對方合法用工并及時支付農民工工資。也可要求施工方提供銀行出具的支付農民工工資的保函。

十三、違約責任

通用條款中的違約責任約定比較泛泛。詳細的約定可參照如下條款：

1、對于履約保證金（或保函）的具體內涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；

2、對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。

3、對于逾期支付工程款的罰則：發包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。

4、對于工程及資料交付的約定：發包人與承包人工程結算發生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發包人過錯的，發包人承擔相應責任。（留置權）

5、對于質量爭議的約定：質量問題認定的中間機構設置和認定。證明責任的承擔和程序。可約定第三方：區所在地的質量部門。

6、對于質保金的約定：質保期的長短，質保金返還的方式和利息支付問題。

7、于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。

8、關于工程違法轉分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉包或者違法分包，發包人發現承包人違反本條規定轉包或者違法分包的，有權立即解除合同。承包人除比照本協議質量、工期相應處罰條款承擔全部責任外，應當承擔工程總標價10%的違約金。造成發包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使發包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經濟、名譽賠償責 14 任。但本協議約定發包人分包的除外。

9、對于工程保修責任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔。（如：“承包方應在規定時限內通過修理、重作等補救措施使工程質量合格，并應支付工程總價款 %的違約金，如超過規定改正期限工程質量仍未驗收合格的，發包方有權單方解除本合同，并要求承包方賠償相應的損失。承包方違約除應按照上述約定支付違約金外，當約定的違約金不足以彌補發包方所受到的損失時，還應賠償發包方損失”。）

十四、安全責任

1、通用條款中有約定“承包方承擔施工生產過程中發生的安全責任”。實踐中，常有受害人將建設單位一并作為共同被告起訴，導致建設單位花費大量人力物力處理糾紛。

為有效約束承包方嚴格履行安全施工責任，避免發包方因安全事故等原因而使受害人通過投訴、起訴、信訪等方式向發包人主張權利，承包方應承擔發包方因此支出的調查費、律師費等合理費用，并可約定每發生一起安全事故，發包方有權要求承包方支付合同總價款 %的違約金，可在工程款中直接扣除。”

2、實踐中，建筑工地發生人身傷亡事故后，有些地方行政管理部門或受害人要求公司作為業主單位承擔連帶責任。對于該問題，分析如下：

一般情況下，建設單位對承包方在施工過程中造成他人損害是不應承擔責任的，更無法律依據承擔連帶賠償責任。（《建筑法》第45條規定：“施工現場安全由建筑施工企業負責。實行施工總承包的，由總承包單位負責。分包單位向總承包單位負責，服從總承包單位對施工現場的安全生產管理。”）

關于連帶賠償責任，根據《民法通則》第130條、《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第3條，承擔連帶賠償責任的依據是建設單位與加害行為人構成共同侵權，如沒有共同侵權，無須因是業主單位即承擔連帶賠償責任。

特殊情況下，依據《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第10條，承攬人在完成工作過程中對第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔賠償責任。但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應當承擔相應 15 的賠償責任。此種情況下，如果建設單位發出錯誤甚至違法違規的只是，或選擇沒有資質的施工企業承包建設工程的，則可能因此過錯責任而承擔相應的賠償責任。

為減少此類爭議，可采用的做法是：除要求承包方投保意外傷害保險外，同時要求承包方為職工、農民工投保工傷保險，一定程度上減少了建設單位的風險。

十五、保修責任條款

建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應明確建設工程的質量保修項目內容及范圍、質量保修期限、質量保修責任、質量保修金的支付方法等。此外，還需明確工程質量出現問題時對方的反應機制問題，反映時限問題，工程維修的費用承擔問題等。

第五節 建設工程施工合同相關問題分析

選擇以下幾個問題探討：

一、根據我國《建筑法》、《招標投標標法》及國有計委頒發的《工程建設項目招標范圍和規模標準規定，國家大型基礎設施建設、公用事業、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。商品住宅項目屬于關系社會公共利益、公眾安全的公共事業項目的范圍，應該依法采取公開招標的方式確定施工企業。按照上述法律規定，在招投標前發包方不得與施工方進行任何有關實質內容的談判，在通過招投標后不得改變合同的實質內容。

例:在進行招投標前,施工方已經按照其與發包方的口頭約定進行了實際施工。為滿足行政機關的要求和法律的形式要求，發包方隨后進行了公開招標、投標、開標、評標和中標一系列的程序，實際施工方成為本項目的中標人，并與發包方簽訂了建設工程施工合同。簽訂合同以后，雙方又對工程量等進行了補充約定，相應的對工程價款進行了調整。

此例中的建設工程合同和補充協議的效力如何？ 施工合同的簽訂與招投標的關系及效力

雖然本案發包方、施工方在招投標前進行了實質性的溝通，違反了法律的強制性規定，但由于后來雙方通過招投標方式進行招標后中標者即為實際施工人，根據我國理論界中合同效力補正的理論，該施工合同應為有效合同。在補充協議中雙方對工程量和相應的工程款進行調整，應認定為有效。

二、施工合同簽訂主體及其效力

目前，建設工程承包活動中，作為發包方有可能存在多種形式，如委托開發、合作開發等情形，作為承包方有的資質不夠而采用授權等方式來借用資質。那么如何來確定在這些情況下簽訂的建設工程施工合同的法律效力呢？

簽訂建設工程施工合同時，與承包方簽訂合同的發包方可能并不是真正的項目所有人，如在委托開發房地產時，發包人可能就是受托房地產開發企業，而真正的項目所有人卻時委托人；在合作開發房地產時，發包人可能只是負責項目開發的房地產開發企業，而另一方可能時出地方。根據合同相對性原理，合同只對簽訂合同的發包人有效，對另外的委托方或合作方是沒有法律效力的。

對于承包方沒有資質時借用有資質的企業名稱來承包企業，我們國家已明令禁止，且在建設工程施工合同糾紛的司法解釋中明確這種情況屬于無效合同。但有些個體施工隊沒有資質，但他們可能會成為某一個有資質單位的項目部，成為該單位的一個分支機構，并接受該有資質企業的統一指揮、統一管理，利用公司的設備等，在該單位的授權下簽訂建設工程施工合同并履行義務，至于其內部如何進行利益分配是其企業內部的管理問題，與合同效力沒有關系。此種情形應認定為合同有效。

三、違法工程與建設工程施工合同的效力

某些工程在進行建設施工發包時，其工程沒有取得建設用地規劃許可、工程規劃許可、建設工程施工許可甚至土地使用權也不在發包方名下，該工程可能并不合法，那么在此情形下承、發包雙方簽訂的建設工程施工合同的法律效力如何？

一種意見認為，違反工程所簽訂的施工合同應屬無效。理由：任何一個建設項目都要經歷從立項、規劃、用地、施工、銷售指導竣工驗收的審批登記手續。17 這些審批程序既相互獨立又相互聯系，而且有著嚴格的先后順序，未辦理前一審批手續，則后續的審批手續一般無法完成，而任何一個程序的審批手續沒有完成之前，當事人就進行了實際的開發建設，致使工程項目處于違法狀態，并使施工合同的標的物違法，其建設行為有可能被認定違法，所建建筑物則是違法建筑。對于以這樣的建設內容為標的的建設工程施工合同，應當是合同內容違法，當然也是違法的，無效的。就像買賣雙方簽訂合同買賣國家文物一樣，因為合同標的物是國家禁止的，所以合同無效。雖然施工合同是雙方當事人的真實意思表示，但這種真實意思表示所指向的內容或標的應當合法，否則便無效。

另一種意見認為，施工合同是發包人與承包人就工程的建筑施工簽訂的明確雙方權利、義務的合同，其標的物是經過有關政法部門批準的準備建設的工程項目。一方面，施工合同的內容是合同雙方對項目施工中權利義務的約定，并不是對項目本身進行約定，項目是否違法與合同本身是否有效沒有必然聯系，即使工程違法并不影響合同本身的法律效力，當事人約定的標的違法并不等于建設工程施工合同的內容違法，因而不能作為認定合同無效的依據。另一方面，施工合同的履行結果如何和合同本身的效力沒有任何聯系，合同的效力只能以合同簽訂時是否違反法律規定為依據來判斷其法律效力，不能因為合同履行過程而導致合同的效力發生變化。現實生活中，有很多房地產開發項目是采取合作開發，委托開發的名義進行，項目的相關手續包括土地使用權甚至可能根本就不在發包方名下，有些建設項目在沒有取得政府相關許可的情況下就簽訂了建設工程施工合同，或者甚至在取得土地使用權時就簽訂了建設工程施工合同然后再邊施工邊審批，更何況建設工程施工許可證須在建設工程施工合同簽訂后才可能辦理，而沒有施工許可的情況下進行的施工同樣是違法的。本人認為，上述情形都有可能導致工程違法，但不能僅因此而認定雙方簽訂的建設工程施工合同是無效合同。存在上述情形時導致工程違法的，一方有過錯的，應當根據其過錯程度承擔其相應的違約責任，并受到相應的行政處罰。

四、建設工程優先受償權放棄的法律效力問題

為解決工程欠款問題，保障社會穩定，維護農民工的合法權益，合同法第286條確定了工程價款的優先受償權的法律地位，2002年6月27日，又出臺了 18 最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復，對建筑工程的承包人的優先受償權的性質、效力等級及范圍、行使條件及期限等作出了進一步的規定。為了保障資金安全，各大銀行隨即針對法律規定采取措施，即在對開發商貸款時要求承包人承諾放棄建設工程的優先受償權。為取得貸款，在建設工程施工合同的補充協議中，開發商作為發包人就會設立要求承包人承諾放棄優先權的約定。對于采取該約定的做法，該約定有效嗎？

從我國合同法的起草過程分析，合同法第286條規定的優先受償權從設計、起草、討論、修改、審議直至正式通過，始終是指法定抵押權。而法定抵押權具有不同于一般抵押權的特點：首先，它是依法律規定而產生的，不需要當事人事先約定，因此通常不需要進行登記，符合法律規定的條件即成立；其次，它的受償順序及受償范圍也依法律規定，當事人不能自行變更。有人認為，我國的合同法主要是任意性規定，當事人可以通過約定來變更或放棄該法律賦予給當事人的權利，這恰恰是合同自由的最好體現。本人認為，法律作出的這條規定更多的是從保護承包人的利益，最終保障民工等承包人的雇員的生存利益考慮，而生存利益優先的原則應當是人權原則的最基本要求，對其的保護應當是最大限度的，應當大于其他權利，因此該權利不容許放棄，放棄也是無效的。從另一個角度分析，根據最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復，建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。從物權的角度看，約定的抵押權在經過登記后不會因一方承諾放棄抵押權就會使抵押不存在，至少需要到登記部門解除抵押登記才能使該工程上的抵押權真正歸于消滅，相比之下，承包人的優先受償權屬于法定抵押權，不需要進行登記即存在，那么其更不可能由于一方承諾放棄而歸于消滅。綜上所述，筆者認為在建設工程施工合同中承包人放棄對工程的優先受償權是無效條款，得不到法律支持。

在司法實踐中，為避免承包人放棄對工程的優先受償權成為無效條款，有的約定附條件的放棄優先受償權條款，即在發包人在已經支付給承包人建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用后，承包人放棄對工程的優先受償權。由此一來，這種條件下的放棄即可能已經符合立法原意，達到了立法目的，應當認定為有效。一方面，這個條款即使有這種設計依然是變更法律規定的法定抵押權，依然是無效條款。另一方面，即使有效，這個條款操作性不強，所 19 附條件實際已涵蓋了法律規定優先受償建筑工程價款的全部內容，其所謂的放棄的條件中本身就已經確認了承包人的優先權，沒有實際意義。

五、關于合同價款結算的約定

按照最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十條的規定，當事人約定，發包人收到竣工結算文件后，在約定期限內不予答復，視為認可竣工結算文件的，按照約定處理。實踐中下列情形，其竣工結算文件的效力有待探討：

在發包方和承包方的建設工程施工合同中，雙方約定，承包方應按照合同約定標準計算工程價款，發包方應當在收到竣工結算文件后28天內答復，否則視為認可該結算文件。在該合同履行過程中，承包方未按雙方約定標準計算工程價款，而是按照其他方法計算工程款，發包方收到該結算文件后，認為該文件不是按雙方約定的標準計算，未予答復。為此，承包方以發包方在收到結算報告后在約定期限內未提出異議為由要求發包方按該結算報告付款。

對于此案，一種意見認為，結算報告中的結算依據不符合雙方約定，即應當認定該結算報告不是雙方約定的竣工結算文件，因此發包方沒有義務對該文件進行回復，因此承包方以此要求付款沒有法律依據；另一種意見認為，基于建設工程施工合同履行的特殊性，雙方約定該條款的目的是要求發包人在合理期限內結束審價，履行合同約定的支付工程款的義務，平衡雙方利益。在承包人提供的結算報告結算依據不符合雙方約定的情況下，作為發包方更應該及時提出異議，否則應當視為發包方同意結算報告的標準和結果，放棄提出異議的權利。本人同意后一種意見。

結語：

以上問題與大家共同討論交流，希望能夠拋磚引玉，引發大家更多的思考、更深的分析，促進我公司法律團隊的共同成長。謝謝。

第四篇：合同審查要點及其注意事項

合同審查要點及其注意事項

對企業而言，合同行為是公司存續期間重要的商事活動。合同審查應盡量做到“絕事于未萌，防患于未然”，應樹立以下立約觀念：“事先防范、過程跟蹤、事后補救”。技術創新是企業發展的動力，通過法律來規范企業經營行為同樣也能贏得可觀的效益。

本人總結審查合同工作中的常見問題和注意事項如下，和大家一同交流學習。第一節、第二節簡單引出合同審查目的和合同文本通用條款，第三節重點闡述合同的形式審查與實質審查。我司為房地產開發企業，因此在第四節單獨列出建筑工程施工合同審查要點，并在第五節中結合實踐，對建筑工程施工合同簽訂過程中的幾個問題做一些歸納總結，并提出初步探討意見。

第一節

合同審查的目的一、達到交易目的二、有效保障當事人的權益

第二節

合同文本通用條款

一、鑒于條款

二、合同目的和范圍

三、合同各方權利義務及保證履約條款

四、結算、支付條款

五、知識產權條款

六、保密條款

七、違約責任條款

八、不可抗力條款、免責條款

九、爭議解決條款

十、法律適用條款

十一、合同期限條款

十二、合同的變更、解除條款

十三、通知送達條款

十四、合同附件條款

十五、生效條款

十六、合同文本條款

第三節

合同的形式審查與實質審查要點

一、形式審查要點

1、形式及審批流程是否符合公司規定

常見問題：

（1）

會簽表基本信息填寫不完整、不規范、不清楚、與合同內容不一致。

（2）

未按公司要求使用公司制定的范本。

（3）

缺乏立項審批、超標審批；合同內容超出所依據文件的內容范圍。

（4）

合同相對方的選擇方式不符合規定（如：應當招投標的項目，沒有進行招投標）。

（5）

流程選擇不符合權限分工的要求。

（6）

缺乏合法有效的授權委托書。

（提示：審查授權委托書，可盡量避免與無權代理、越權代理、無權處分的主體簽訂合同，避免可能導致的合同被變更、被撤銷或無效的后果。）

2、報審資料完整性、一致性

常見問題：

（1）

審查報審資料不完整，缺少合同附件、立項審批文件、招投標評審結果文件、對方資質證明等。

（2）

合同的標的種類、數量與審批文件有偏差；中標單位與合同相對方主體不一致等。

（3）未按要求提供資料原件；合同相對方營業執照復印件未加蓋公章等。

3、合同文本形式要文字準確；表述嚴謹；格式規范；前后邏輯一致。

常見問題：

（1）合同結構不完整（如缺少開頭、正文、結尾）；

（2）合同各方當事人信息不正確（如當事人名稱與營業執照上的名稱不一致；當事人銀行賬號、聯系地址、聯系電話等信息缺漏等。

（3）合同名稱與內容不符（如：把租賃寫成承包；把借款寫成投資）。

（4）法律用語不準確（如“定金”錯寫成“訂金”，“權利”寫成“權力”，使用“大約”、“相當”等模糊詞。）

（5）前后邏輯不一致

①稱謂前后不一致（如：甲方乙方、買方賣方均出現，且沒有指代關系）；

②金額大小寫不一致、分期付款總額與合同總金額不一致等；

③期限表述不一（如：“期限一年”與“2009年3月至2010年4月”）；

④序號、附件指代矛盾；

⑤簽訂日期前后不一致；

⑥印章上的公司名稱與合同中書寫的單位名稱不一致；

⑦所蓋章非公章或合同專用章（如：合同上蓋財務專用章）。

二、實質審查要點

1、審查合同主體資格、履約能力

常見問題:

合同主體不具備簽約、履行合同的權力能力和行為能力。

如：

（1）不具備營業執照的法人分支機構且未經法人授權；

（2）未成年人、精神病人；

（3）營業執照過期或未通過年檢；

（4）連續兩年未年檢被工商吊銷營業執照；

（5）對于特殊行業的主體，不具有從事合同項下行為的資格，（建筑承包資質共四級，只能承包與其級別相符的工程，通信類、供電類還要經過特定審批）

展開說明企業分支機構對外簽約問題：

由于法人分支機構并不具備完備的合同簽署權限，因此與其簽約可能存在一定法律風險。

如果法人的分支機構依法設立并已領取營業執照，則屬于《民事訴訟法意見》中規定的“其他組織”范疇，具有締約能力，可作為合同主體。但應結合該分支機構規模衡量其履約能力，對于金額特別巨大或存在較大法律風險的合同，從安全考慮，最好要求該分支機構提供相應法人對其簽署合同的授權文件。

如果是法人非依法設立的分支機構，或者雖依法設立但沒有領取營業執照的分支機構，且未經法人授權，則其不具有民事主體資格，其對外簽訂的合同一般會被確認無效。如其事后經法人追認，可視為法人行為。因此，盡量避免同此類分支機構簽訂合同。

2、審查合同效力、合同條款效力

常見問題：

（1）存在《合同法》第52條規定的5種導致合同無效的情形；

①一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同，損害國家利益的；

②惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；

③以合法形式掩蓋非法目的的；

④損害社會公共利益的；

⑤違反法律、行政法規的強制性規定的。

（2）存在《合同法》第53條規定的無效免責條款。

①造成對方人身損害的②因故意或重大過失造成對方財產損失的（3）需要依法辦理批準、登記手續的或約定辦理批準、登記手續后合同才生效的，未跟蹤了解合同是否向有關機關辦理批準或登記備案

（4）涉外合同約定公證生效的，沒有實際辦理公證。

（5）約定的生效條件、期限不合法。

提示：需審查合同所附條件或期限的必要性、合理性、合法性，并審查條件是否成就、期限是否屆至等。

3、審查合同條款是否完備

常見問題：

（1）

缺少《合同法》要求的基本條款；

①當事人的名稱或姓名和住所，②標的，③數量，④質量，⑤價款或者報酬，⑥履行期限、地點和方式，⑦違約責任，⑧解決爭議的方法。

（2）缺少依合同特點須具備的條款

如：①知識產權條款，②保密條款，③對方使用我方商標的合同，沒有明確限制商標的使用方式及范圍。

4、合同付款條款

（1）原則：把價款的支付和合同履行過程中對方合同義務的履行和防控對方違約風險結合起來，把價款的支付條件和對方在各階段應履行的合同義務密切聯系，通過設定價款支付的時間點和付款比例來促使合同對方如約履行合同義務，最大限度發揮付款條款的風險控制作用。

付款條款通常與合同權利義務的平衡具有密切關系，對于保證合同的履行質量、實現合同的目的具有重要意義。

（2）

常見問題：

①不應一次性付款的合同選擇了一次性付款；

②分期付款的合同，付款比例不恰當，首付款比例過高；

③付款條件未與制約對方履行相應合同義務相結合等。

（3）不同的合同應采用不同的付款方式：

一次性付款：通常用于合同期限較短且對方沒有后續合同義務履行問題的合同（如：禮品、宣傳品或其他低值易耗品采購合同等），可約定到貨驗收合格后一次性付款。但一般設備或中小型的采購合同，應留有一定比例的質量保證金，待保修期滿后支付。

分期付款：對于設備采購（涉及安裝、調試、試運行、初檢終檢等）、技術開發類、租賃類、廣告發布類合同、維護服務類或合作類的合同，由于合同期限有較長的持續性，合同對方有需要后續履行的合同義務，常采用分期付款的方式。

（4）付款節點：①合同生效時間；

②合同經相關管理部門批準、登記、備案的時間（如有）；

③交付時間；

④驗收合格時間；

⑤質量保證期屆滿時間。

（5）注意：補簽合同情況下，分期付款期限早已構成遲延，應根據實際情況調整付款條件和期限，以免因約定不當導致遲延支付的違約風險。

5、審查違約責任

盡量窮盡各種可能的違約假設并設立違約處理方式。

約定違約情形、違約責任，違約所產生的損失范圍及補償（如對于可預期利益的范圍的界定）。

（1）違約責任的承擔方式：繼續履行、賠償損失、采取補救措施、違約金責任、定金責任。

（2）如果合同對公司具有特殊的商業價值或利益，而存在對方單方違約解除合同的可能時，可視情況采用加重對方的違約成本，制約對方的違約行為。如在約定違約金、賠償損失之外，約定守約方還有權要求違約方繼續履行合同，保護守約方締約目的的實現。

（3）對違約責任約定要明確，避免出現如下情況：

如：①約定“按照《合同法》解決爭議”，②約定“按照《合同法》有關條款承擔違約責任”。

（4）最好明確約定違約金數額、數額計算方式，如以合同總金額的一定比例計算違約金，或按中國人民銀行同期貸款利息、逾期貸款罰息等標準能計算日違約金。如未實現約定具體計算方法，守約方須舉證實際損失的多少，而損失計算通常復雜且爭議較多，不利于損失的及時彌補、糾紛的順利化解。

（5）如何判斷違約金過高的問題。《合同法》第114條第2款規定了“當事人約定違約金數額低于或過分高于實際損失的，經當事人請求，人民法院或仲裁機構予以增加或適當減少。”《合同法解釋二》第29條第2款規定了“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的過分高于造成的損失”。

6、審查管轄約定

常見問題：對管轄權的選擇不符合專屬管轄、級別管轄的規定，仲裁條款無效。

如：①不動產合同糾紛，約定了不動產所在地以外的法院管轄；

②知識產權糾紛合同，約定了沒有管轄權的基層人民法院管轄；

③約定的仲裁機構名稱錯誤；

④同時約定仲裁和法院管轄；

⑤同時約定了兩個以上仲裁機構。

7、審查合同條款是否明確具有可操作性

常見問題：

（1）引用已失效的法律法規（如：“本合同依據《中華人民共和國經濟合同法》的有關規定簽訂”）

（2）約定一方嚴重違約時對方可以解除合同，但沒有明確什么樣的情況屬于嚴重違約。

（3）約定了構成違約的條件，但沒有相應明確違約責任追究的具體方式。

（4）約定的檢驗、考核周期過短，實際不可能做到。

（5）標的條款缺少名稱、規格、型號、性能等信息。

（6）未對可能發生的情況進行約定，造成權利義務不明確（如：廣告發布合同中，未對廣告牌墜落致人損害的賠償責任等可能發生的問題明確約定）。

8、知識產權條款

（1）應當設置知識產權條款的合同：廣告類合同、技術類合同、委托設計制作類合同。

視具體情況設置知識產權條款的合同：采購類合同、咨詢服務類合同、委托籌辦類合同、施工類合同。

無須設置知識產權條款的合同：租賃合同。

（2）對于設計制作合同，委托方企業可能采取的條款模式：

①完全歸屬本公司，非經事先書面同意，受托方不得以任何方式使用或向第三方披露；

②完全歸屬本公司，但在本合同履行完畢后，受托方為介紹其自身業績需要可以引用相關的內容；

③歸雙方共有，除本合同已有約定之外，任何一方擬使用或處置該作品必須事先取得對方同意；

④歸受托方所有，但受托方對該作品的任何使用或處置均不得侵害本公司的合法權益。

9、不可抗力條款

（1）對于不可抗力條款的具體設置，應根據公司在具體合同種的不同地位來具體分析。

如合同中的主要義務由相對方履行，則此條可原則性規定，列舉的不可抗力事件則盡可能少。例如：施工類合同中，公司主要義務為支付工程價款，而相對方的主要義務為工程施工，受到不可抗力影響的可能性顯然更高，故此時合同不可抗力條款設置宜較為原則，列舉情況較少，則相對方援引不可抗力條款免除責任的可能性就較低，更有利于公司權益的保護。

但如公司需承擔具體合同的主要義務的，則建議對不可抗力條款的約定應盡可能細化，采取列舉的方式，盡最大可能將可能對公司履行合同造成影響的情形都約定為不可抗力事件，以便發生此類情況時，可援引不可抗力條款避免相關法律風險的發生。

(2)援引不可抗力條款的程序。

如公司義務相對較輕的，可規定較為嚴格的援引程序和要求，例如發生不可抗力后應提交當地政府或者公證機構出具的關于發生不可抗力的證明文件，以及主張不可抗力的期限等，以便從程序上盡可能地避免相對方主張不可抗力。反之，可規定較為寬松的程序和要求。

（3）另外，建議在合同中明確將因政府政策、命令、指示或其他行使行政權力的行為，致合同完全或部分不能履行的，視為不可抗力。

第四節

建設工程施工合同審查

建設工程施工合同是公司日常合同管理工作中常見的合同類型，數量多、金額巨大、涉及專業問題較多。

一、合同主體的審查

需具備相應的資質。審核資質時應注意審核其資質證書的資質等級、有效期限等是否符合工程建設項目的要求，持證單位名稱是否與承包單位名稱一致等。

相關法條：《建筑法》第13條“從事建筑活動的建筑施工企業、勘察單位、涉及單位和工程監理單位，按照其擁有的注冊資本、專業技術人員、技術裝備和已完成的建筑工程業績等資質條件，劃分為不同的資質等級，經資質審查合格，取得相應等級的資質證書后，方可在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動。”第26條“承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質證書，并在其資質等級許可的業務范圍內承攬工程。禁止建筑施工企業超越本企業資質等級許可的業務范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業的名義承攬工程。禁止建筑施工企業以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、營業執照，以本企業的名義承攬工程。

二、合同效力審查

2004第14號《關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：

1、承包人未取得建設施工企業資質或超越資質等級的；

2、沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；

3、建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的；

4、承包人非法轉包建設工程的；

5、承包人違法分包建設工程的。

三、施工合同第一部分協議書的內容審查

施工合同第一部分為協議書，概括約定施工合同的主要內容如工程概況（工程名稱、地點、內容）、承包范圍、工期、質量標準、合同價款，該部分屬于合同實質內容的主要內容，審查時應注意核對是否與項目審批文件一致（如屬招投標項目應核對承包人名稱、承包條件是否與中標結果一致），約定內容是否具體、準確，如有不一致應進行修改。

1、審查工程承包范圍，包括土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統預埋管、盒、箱殼部分）等等。注意與招投標文件、發包圖紙、工程量清單內容一致。

2、開工日期的審查，項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。一般標明：開工日期以發包方和監理方、或監理出具的開工通知日期為準。實際開工日期與約定日期不一致，以實際開工日期為準（開工通知書等證實）。施工許可證日期和實際施工日期不一致，以施工許可證日期為準。

四、合同內容合法性的審查

根據《合同法》、《建筑法》等相關法律規定，工程合同不得有違反法律、行政法規強制性規定的內容，審查時如有違反內容應進行刪改。

常見問題：

1、將應當由一個承包人完成的建設工程直接成若干部分發包給幾個承包人；

2、同意承包人將其承包的全部建設工程轉包給第三人或者將其承包的全部建設工程肢解后以分包的名義分別轉包給第三人；

3、同意承包人將工程分包給不具備相應資質條件的單位；

4、同意分包單位將其承包的工程再分包；

5、同意建設工程主體結構的施工非由承包人自行完成；

6、合同約定建筑材料、建筑構配件和設備由工程承包單位采購的，發包單位制定承包單位購入用于工程的建筑材料、建筑構配件和設備或者制定生產廠、供應商；

7、將必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標的；

8、與非中標人簽訂合同（也包括中標人向他人轉讓中標項目的情況）；

9、不按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，或再行訂立背離合同實質性內容的其他協議；

10、其他違反法律、行政法規強制性規定的內容。

五、合同價款、計價方式

計價方式一般有三種：

1、采用固定價格合同。（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結算時，只計算變更部分和材料價差調整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。）

2、采用可調價格合同。（如：合同價款調整方法，招標范圍以內的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設計變更及現場簽證由總監、發包人現場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調整單項

元以內不予計取，元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調整，簽證、變更的工程量按專項條款所規定的相應下浮率下浮。）

3、采用成本加酬金合同。（此種方式采用不多。）

應當約定：

1、預付工程款的數額、支付時限及抵扣方式；

2、工程進度款的支付方式、數額及時限；

3、工程施工中發生變更時，工程價款的調整方法、索賠方式、時限要求及金額支付方式；

4、發生工程價款糾紛的解決方法；

5、約定承擔風險的范圍及幅度以及超出約定范圍和幅度的調整辦法；

6、工程竣工價款的結算與支付方式、數額及時限；

7、工程質量保證（保修）金的數額、預扣方式及時限；

8、安全措施和意外傷害保險費用；

9、工期及工期提前或延后的獎懲辦法；

10、與履行合同、支付價款相關的擔保事項。

提示：審核計價方式的約定內容應注意審核是否清楚明確地約定了計價方式及價格調整的風險范圍和調整方法、上下文約定的計價方式是否一致等（常見問題如:前面約定“包干造價，固定不變價”，后面又約定“按實結算”）。

六、關于合同價款支付條件、期限的約定

1、方式：節點形象進度，按比例；或工程量，按比例。除了需注意根據工程進度約定相應價款支付比例外，還需視公司審批流程所需期限等相關因素約定合理的付款期限。

如：“合同生效后”、“工程竣工并經驗收合格后”補充具體期限“XX個工作日內”，以便安排付款事宜，避免遲延支付。

2、通用條款中關于合同價款變更、工程量確認、竣工驗收報告、索賠報告等均約定了確認期限，如超過約定期限未予答復將被視為認可。因此如果通用條款約定的各個確認期限根據各公司實際履行需要不夠長，應在專用條款中進行變更，延長相應期限，以免因公司審核流程較長在未答復前已被視為認可的情況發生。提示注意：

常有承包方要求發包方將其應收的合同款支付給其自行制定的分包單位或包工頭，發票的開具也由分包單位或包工頭自己解決。承包人試圖通過轉讓債權這一形式將合同履行過程中存在的轉包或違法分包行為合法化，甚至連發票開具的合同義務也同時進行轉讓。對于承包人的這種要求應予拒絕，并應注意在施工合同中明確約定工程款的收款賬戶、發票開具的方式等。

七、審查對監理工程師、發包人派駐工程師權限的設置

1、明確工程師授權范圍；

2、對于超越工程師授權范圍的，由發包方確認。

提示注意：對于可能引起工期順延、工程質量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經過發包人或承包人認可后生效。

八、審查對于工期順延的約定

1、工期順延的原因，除規定不可抗力外，對于因工程內容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，最好約定標準作為認定是否構成工期順延的依據；

2、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內，書面報發包方認可、監理認可。可以增加“視為”條款。（視為條款：發包方在約定期限內不予答復的，視為認可。）

九、對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序的審查

1、程序：“按照國家、省、市、縣有關規定執行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前

小時，以書面形式通知監理工程師和發包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經發包人和現場監理驗收后方可進行施工。”等。

2、通用條款內有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節點的驗收要求。

十、審查關于工程變更的約定

未經過規劃的批準、設計的批準的規劃設計變更；承包方原則不作變更；但實務上需做變更。

（此類約定

舉例如：由于工程變更使得工程量或工作內容增減的，變更發生后

日內，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發包人核準，書面報告經發包人確認并加蓋公章后,方可作為調整合同價款的有效簽證,在工程結算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發包人發出的或發包人委托設計單位經發包人審批后發出的工程變更通知書，否則不視為設計變更。施工期間變更調整單項

元以內不予計取，元以上單項的變更于竣工決算時調整。）

十一、審查關于竣工驗收和結算的約定

重點注意：驗收過程、工程交付、資料交付、竣工結算等方面的約定；關于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資料的提交時間和補充要求。

提示注意“視為條款“的約定：作為發包方，可約定“承包方不按時與發包方共同結算的，已發包方審定的結算金額為準；作為承包方可約定“結算文件提交后，在約定時間內發包方不予以審計的，視為認可結算資料”。

十二、農民工工資問題的約定

實踐中曾發生此類糾紛：公司將工程施工任務承包給某施工單位進行，由于施工單位拖欠農民工工資，導致農民工向建設單位討薪或向建設行政部門上訪，很多地方政府要求建設單位承擔墊付責任。

為解決此問題，可在施工合同中增加關于對方不按時發放農民工工資導致農民工到公司或有關部門上訪給公司造成影響及算是的違約責任承擔問題的約定，以約束對方合法用工并及時支付農民工工資。也可要求施工方提供銀行出具的支付農民工工資的保函。

十三、違約責任

通用條款中的違約責任約定比較泛泛。

詳細的約定可參照如下條款：

1、對于履約保證金（或保函）的具體內涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；

2、對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。

3、對于逾期支付工程款的罰則：發包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。

4、對于工程及資料交付的約定：發包人與承包人工程結算發生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發包人過錯的，發包人承擔相應責任。（留置權）

5、對于質量爭議的約定：質量問題認定的中間機構設置和認定。證明責任的承擔和程序。可約定第三方：區所在地的質量部門。

6、對于質保金的約定：質保期的長短，質保金返還的方式和利息支付問題。7、于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。

8、關于工程違法轉分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉包或者違法分包，發包人發現承包人違反本條規定轉包或者違法分包的，有權立即解除合同。承包人除比照本協議質量、工期相應處罰條款承擔全部責任外，應當承擔工程總標價10%的違約金。造成發包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使發包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經濟、名譽賠償責任。但本協議約定發包人分包的除外。

9、對于工程保修責任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔。（如：“承包方應在規定時限內通過修理、重作等補救措施使工程質量合格，并應支付工程總價款

%的違約金，如超過規定改正期限工程質量仍未驗收合格的，發包方有權單方解除本合同，并要求承包方賠償相應的損失。承包方違約除應按照上述約定支付違約金外，當約定的違約金不足以彌補發包方所受到的損失時，還應賠償發包方損失”。）

十四、安全責任

1、通用條款中有約定“承包方承擔施工生產過程中發生的安全責任”。

實踐中，常有受害人將建設單位一并作為共同被告起訴，導致建設單位花費大量人力物力處理糾紛。

為有效約束承包方嚴格履行安全施工責任，避免發包方因安全事故等原因而使受害人通過投訴、起訴、信訪等方式向發包人主張權利，承包方應承擔發包方因此支出的調查費、律師費等合理費用，并可約定每發生一起安全事故，發包方有權要求承包方支付合同總價款

%的違約金，可在工程款中直接扣除。”

2、實踐中，建筑工地發生人身傷亡事故后，有些地方行政管理部門或受害人要求公司作為業主單位承擔連帶責任。對于該問題，分析如下：

一般情況下，建設單位對承包方在施工過程中造成他人損害是不應承擔責任的，更無法律依據承擔連帶賠償責任。（《建筑法》第45條規定：“施工現場安全由建筑施工企業負責。實行施工總承包的，由總承包單位負責。分包單位向總承包單位負責，服從總承包單位對施工現場的安全生產管理。”）

關于連帶賠償責任，根據《民法通則》第130條、《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第3條，承擔連帶賠償責任的依據是建設單位與加害行為人構成共同侵權，如沒有共同侵權，無須因是業主單位即承擔連帶賠償責任。

特殊情況下，依據《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第10條，承攬人在完成工作過程中對第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔賠償責任。但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應當承擔相應的賠償責任。此種情況下，如果建設單位發出錯誤甚至違法違規的只是，或選擇沒有資質的施工企業承包建設工程的，則可能因此過錯責任而承擔相應的賠償責任。

為減少此類爭議，可采用的做法是：除要求承包方投保意外傷害保險外，同時要求承包方為職工、農民工投保工傷保險，一定程度上減少了建設單位的風險。

十五、保修責任條款

建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應明確建設工程的質量保修項目內容及范圍、質量保修期限、質量保修責任、質量保修金的支付方法等。此外，還需明確工程質量出現問題時對方的反應機制問題，反映時限問題，工程維修的費用承擔問題等。

第五節

建設工程施工合同相關問題分析

選擇以下幾個問題探討：

一、施工合同的簽訂與招投標的關系及效力

根據我國《建筑法》、《招標投標標法》及國有計委頒發的《工程建設項目招標范圍和規模標準規定，國家大型基礎設施建設、公用事業、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。商品住宅項目屬于關系社會公共利益、公眾安全的公共事業項目的范圍，應該依法采取公開招標的方式確定施工企業。按照上述法律規定，在招投標前發包方不得與施工方進行任何有關實質內容的談判，在通過招投標后不得改變合同的實質內容。

例:在進行招投標前,施工方已經按照其與發包方的口頭約定進行了實際施工。為滿足行政機關的要求和法律的形式要求，發包方隨后進行了公開招標、投標、開標、評標和中標一系列的程序，實際施工方成為本項目的中標人，并與發包方簽訂了建設工程施工合同。簽訂合同以后，雙方又對工程量等進行了補充約定，相應的對工程價款進行了調整。

此例中的建設工程合同和補充協議的效力如何？

雖然本案發包方、施工方在招投標前進行了實質性的溝通，違反了法律的強制性規定，但由于后來雙方通過招投標方式進行招標后中標者即為實際施工人，根據我國理論界中合同效力補正的理論，該施工合同應為有效合同。在補充協議中雙方對工程量和相應的工程款進行調整，應認定為有效。

二、施工合同簽訂主體及其效力

目前，建設工程承包活動中，作為發包方有可能存在多種形式，如委托開發、合作開發等情形，作為承包方有的資質不夠而采用授權等方式來借用資質。那么如何來確定在這些情況下簽訂的建設工程施工合同的法律效力呢？

簽訂建設工程施工合同時，與承包方簽訂合同的發包方可能并不是真正的項目所有人，如在委托開發房地產時，發包人可能就是受托房地產開發企業，而真正的項目所有人卻時委托人；在合作開發房地產時，發包人可能只是負責項目開發的房地產開發企業，而另一方可能時出地方。根據合同相對性原理，合同只對簽訂合同的發包人有效，對另外的委托方或合作方是沒有法律效力的。

對于承包方沒有資質時借用有資質的企業名稱來承包企業，我們國家已明令禁止，且在建設工程施工合同糾紛的司法解釋中明確這種情況屬于無效合同。但有些個體施工隊沒有資質，但他們可能會成為某一個有資質單位的項目部，成為該單位的一個分支機構，并接受該有資質企業的統一指揮、統一管理，利用公司的設備等，在該單位的授權下簽訂建設工程施工合同并履行義務，至于其內部如何進行利益分配是其企業內部的管理問題，與合同效力沒有關系。此種情形應認定為合同有效。

三、違法工程與建設工程施工合同的效力

某些工程在進行建設施工發包時，其工程沒有取得建設用地規劃許可、工程規劃許可、建設工程施工許可甚至土地使用權也不在發包方名下，該工程可能并不合法，那么在此情形下承、發包雙方簽訂的建設工程施工合同的法律效力如何？

一種意見認為，違反工程所簽訂的施工合同應屬無效。理由：任何一個建設項目都要經歷從立項、規劃、用地、施工、銷售指導竣工驗收的審批登記手續。這些審批程序既相互獨立又相互聯系，而且有著嚴格的先后順序，未辦理前一審批手續，則后續的審批手續一般無法完成，而任何一個程序的審批手續沒有完成之前，當事人就進行了實際的開發建設，致使工程項目處于違法狀態，并使施工合同的標的物違法，其建設行為有可能被認定違法，所建建筑物則是違法建筑。對于以這樣的建設內容為標的的建設工程施工合同，應當是合同內容違法，當然也是違法的，無效的。就像買賣雙方簽訂合同買賣國家文物一樣，因為合同標的物是國家禁止的，所以合同無效。雖然施工合同是雙方當事人的真實意思表示，但這種真實意思表示所指向的內容或標的應當合法，否則便無效。

另一種意見認為，施工合同是發包人與承包人就工程的建筑施工簽訂的明確雙方權利、義務的合同，其標的物是經過有關政法部門批準的準備建設的工程項目。一方面，施工合同的內容是合同雙方對項目施工中權利義務的約定，并不是對項目本身進行約定，項目是否違法與合同本身是否有效沒有必然聯系，即使工程違法并不影響合同本身的法律效力，當事人約定的標的違法并不等于建設工程施工合同的內容違法，因而不能作為認定合同無效的依據。另一方面，施工合同的履行結果如何和合同本身的效力沒有任何聯系，合同的效力只能以合同簽訂時是否違反法律規定為依據來判斷其法律效力，不能因為合同履行過程而導致合同的效力發生變化。現實生活中，有很多房地產開發項目是采取合作開發，委托開發的名義進行，項目的相關手續包括土地使用權甚至可能根本就不在發包方名下，有些建設項目在沒有取得政府相關許可的情況下就簽訂了建設工程施工合同，或者甚至在取得土地使用權時就簽訂了建設工程施工合同然后再邊施工邊審批，更何況建設工程施工許可證須在建設工程施工合同簽訂后才可能辦理，而沒有施工許可的情況下進行的施工同樣是違法的。本人認為，上述情形都有可能導致工程違法，但不能僅因此而認定雙方簽訂的建設工程施工合同是無效合同。存在上述情形時導致工程違法的，一方有過錯的，應當根據其過錯程度承擔其相應的違約責任，并受到相應的行政處罰。

四、建設工程優先受償權放棄的法律效力問題

為解決工程欠款問題，保障社會穩定，維護農民工的合法權益，合同法第286條確定了工程價款的優先受償權的法律地位，2002年6月27日，又出臺了最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復，對建筑工程的承包人的優先受償權的性質、效力等級及范圍、行使條件及期限等作出了進一步的規定。為了保障資金安全，各大銀行隨即針對法律規定采取措施，即在對開發商貸款時要求承包人承諾放棄建設工程的優先受償權。為取得貸款，在建設工程施工合同的補充協議中，開發商作為發包人就會設立要求承包人承諾放棄優先權的約定。對于采取該約定的做法，該約定有效嗎？

從我國合同法的起草過程分析，合同法第286條規定的優先受償權從設計、起草、討論、修改、審議直至正式通過，始終是指法定抵押權。而法定抵押權具有不同于一般抵押權的特點：首先，它是依法律規定而產生的，不需要當事人事先約定，因此通常不需要進行登記，符合法律規定的條件即成立；其次，它的受償順序及受償范圍也依法律規定，當事人不能自行變更。有人認為，我國的合同法主要是任意性規定，當事人可以通過約定來變更或放棄該法律賦予給當事人的權利，這恰恰是合同自由的最好體現。本人認為，法律作出的這條規定更多的是從保護承包人的利益，最終保障民工等承包人的雇員的生存利益考慮，而生存利益優先的原則應當是人權原則的最基本要求，對其的保護應當是最大限度的，應當大于其他權利，因此該權利不容許放棄，放棄也是無效的。從另一個角度分析，根據最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復，建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。從物權的角度看，約定的抵押權在經過登記后不會因一方承諾放棄抵押權就會使抵押不存在，至少需要到登記部門解除抵押登記才能使該工程上的抵押權真正歸于消滅，相比之下，承包人的優先受償權屬于法定抵押權，不需要進行登記即存在，那么其更不可能由于一方承諾放棄而歸于消滅。綜上所述，筆者認為在建設工程施工合同中承包人放棄對工程的優先受償權是無效條款，得不到法律支持。

在司法實踐中，為避免承包人放棄對工程的優先受償權成為無效條款，有的約定附條件的放棄優先受償權條款，即在發包人在已經支付給承包人建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用后，承包人放棄對工程的優先受償權。由此一來，這種條件下的放棄即可能已經符合立法原意，達到了立法目的，應當認定為有效。一方面，這個條款即使有這種設計依然是變更法律規定的法定抵押權，依然是無效條款。另一方面，即使有效，這個條款操作性不強，所附條件實際已涵蓋了法律規定優先受償建筑工程價款的全部內容，其所謂的放棄的條件中本身就已經確認了承包人的優先權，沒有實際意義。

五、關于合同價款結算的約定

按照最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十條的規定，當事人約定，發包人收到竣工結算文件后，在約定期限內不予答復，視為認可竣工結算文件的，按照約定處理。實踐中下列情形，其竣工結算文件的效力有待探討：

在發包方和承包方的建設工程施工合同中，雙方約定，承包方應按照合同約定標準計算工程價款，發包方應當在收到竣工結算文件后28天內答復，否則視為認可該結算文件。在該合同履行過程中，承包方未按雙方約定標準計算工程價款，而是按照其他方法計算工程款，發包方收到該結算文件后，認為該文件不是按雙方約定的標準計算，未予答復。為此，承包方以發包方在收到結算報告后在約定期限內未提出異議為由要求發包方按該結算報告付款。

對于此案，一種意見認為，結算報告中的結算依據不符合雙方約定，即應當認定該結算報告不是雙方約定的竣工結算文件，因此發包方沒有義務對該文件進行回復，因此承包方以此要求付款沒有法律依據；另一種意見認為，基于建設工程施工合同履行的特殊性，雙方約定該條款的目的是要求發包人在合理期限內結束審價，履行合同約定的支付工程款的義務，平衡雙方利益。在承包人提供的結算報告結算依據不符合雙方約定的情況下，作為發包方更應該及時提出異議，否則應當視為發包方同意結算報告的標準和結果，放棄提出異議的權利。本人同意后一種意見。

結語：

以上問題與大家共同討論交流，希望能夠拋磚引玉，引發大家更多的思考、更深的分析，促進我公司法律團隊的共同成長。謝謝。

僅供參考

第五篇：酒店管理要點

1、酒店的概念：酒店是指提供住宿、飲食、娛樂、購物以及其他綜合服務來獲得經濟效益、社會效益和環境效益的一個綜合性的企業。

2、金鑰匙服務：金鑰匙代表著酒店頂級的專業化服務，這種服務雖不是萬能的額，但以追求卓越、盡善盡美為宗旨，涵蓋了賓客所需要的接、送、買、印、寄、取、租、代等廣泛的服務內容，凡是不違背法律和社會道德的服務都是金鑰匙服務的業務范疇。

3、現代酒店的創始人：埃爾斯沃斯·彌爾頓·斯塔特勒

4、酒店管理意識：營銷、酒店質量、酒店經營開發

①市場意識（市場是酒店業務決策的依據，應適應賓客；掌握市場信息，適應市場變化；確定市場定位，做好促銷工作；以顧客為中心；全員促銷；創立品牌占領市場）；②競爭意識（價格、非價格競爭）；③創新意識（產品質量、管理、市場營銷、產品內容的創新）；④效益觀念（提高酒店利用率、控制成本、靈活經營）；⑤人本管理意識（認識人、使用人、培育人、愛護人、激勵人）；⑥酒店質量管理意識（質量只有好壞之分，沒有較好、較差）；⑦經營開發觀念（拓展經營意識、市場營銷意識）

5、前廳部的功能：銷售客房產品、提供各項前臺服務、協調飯店各部門的經營活動、建立并管理和利用各類信息檔案

6、酒店常用經營指標：客房出租率、收支平衡點、客房雙開率（指一間標間由兩客人租用）

7、衡量服務質量：賓客滿意率、賓客投訴率

8、客戶預訂服務程序：①崗前準備、②受理預訂（電話預訂的受理、函件預訂的受理、柜臺預訂的受理）③承諾預訂、④核對預訂、⑤更改預訂、⑥取消預訂、⑦超額預訂

9、客房銷售技巧：①掌握賓客特點、②介紹產品優點、③巧報價格：從高到低報價、介紹性報價（沖擊式報價，適合低價房推；銷魚尾式報價，適合高價房；三明治式報價，中價房）、報明所有房價、④展示產品、⑤實時促成交易

10、前廳接待程序：①接待準備工作、②入住接待程序：A、散客：熱情迎接，詢問是否預訂；請客人填寫入住登記表；請客人出示身份證或護照，確認客房種類價格付款方式，離店日期；根據客人的需要安排客房；B、團隊：抵店前準備；到達后接待；協商客人用餐時間地點標準人數，以及叫醒服務收取行李時間等；遇未預定團隊，應盡快按散客安排入住；登記客人信息，打印團隊資料；C、重要客人：獲取貴賓姓名職務到達時間等信息，準備好相關物品；到達由客務關系人員到門口迎接；填寫歡迎卡，登記入住信息；③退房業務程序：正常時間退房、延時退房（12時、18時）、退房后的信息管理；④總臺報表管理程序：報表分類、數據錄入、分析統計、打印分送、存檔；

11、客人投訴處理程序：1）投訴產生原因：①硬件的設施、設備出現故障；②客人對于作為軟件的無形服務不滿；③酒店管理不善；④客人對酒店的有關政策規定不了解或誤解引起的；2）投訴處理：①做好接待投訴的心理準備；②設法使客人消氣；③認真傾聽客人投訴，并注意做好記錄；④對客人的不幸表示同情理解抱歉；3）注意事項：①切不可在客人面前推卸責任；②給客人多種選擇方案；③盡量給客人肯定的回答；④對投訴的處理結果予以關注；⑤與客人進行再次溝通，詢問客人對處理結果是否滿意；

12、客房部的特點：1）客房部在飯店的地位具有特殊性：是飯店存在的基礎；經營面積最大，時間最長，收入最高；決定飯店等級最重要的因素之一；帶動飯店一切經濟活動的樞紐；2）具有自身的特點：服務特性突出、服務內容負責繁瑣、成本控制難度大、與其他部門協作性強；3）賓客的客房消費心理特點：求安全心理需要、求衛生心理需要、求親切心理需要、求舒適心理需要、求方便心理需要；

13、客房部日常清掃通用程序：①將用品放在手推車上，一般于上午9時到11時，下午3到4時開始整理房間；②客人退房后要馬上整理，以便再次出租；③先敲門，得回應后才進去，注意使用禮貌用語；④更換床單、清潔垃圾；⑤擦洗室內家具、清潔浴室、衛生臺等；⑥清潔地毯；⑦將調溫器調到適當位置，關好門窗；⑧填寫客房工作人員工作日志。

13、客房清掃程序：進入客房（觀察、敲門、開門、敞開房門）；開電源；拉窗簾；倒煙灰缸、紙簍；整理物品；撤床；做床；擦拭房間設備；物品歸位；檢查房間；添置更換服務用品；地面吸塵；觀察效果；關電源；鎖房門；填服務操作表；衛生間清掃程序：進、開、倒、撤（用過的物品）、洗（杯）、擦、查、添、看（是否有漏項）、關

14、客房服務的質量和安全：1）硬件質量（客房設備設施用品質量和客房環境質量）；2）軟件質量（服務意識和禮節、服務方式和技巧、服務效率、清潔衛生）；3）服務安全：職業安全、消防安全、財務安全

15、菜單設計：1）依據：①對自身技術力量的分析；②對餐飲消費市場的分析；③成本與價格分析；④食品原料供應市場分析；⑤食品營養和花色品種的搭配；2）主要因素：①菜單形式的選擇、②菜肴種類、③菜肴的編排、④精練的文字、⑤設計菜單時要注意的事項（制作材料選擇不當；菜單面積和字號小、裝幀簡陋；菜單有涂改過的痕跡；缺乏描述性文字說明；菜單上有，但賣完了；菜單沒有，但廚房有）；3）選擇原則：①菜肴應迎合目標顧客的口味；②菜肴應與餐廳環境協調；③菜肴品種的總數不宜過多；④菜肴中毛利較大的品種應作為主要選擇對象；⑤菜肴應該經常更換；⑥菜肴品種要平衡：價格、原料的搭配、烹調方法、口味、營養；⑦菜肴品種要有獨特性；⑧菜肴的烹調加工技術；

16、酒店集團：1）概念：又稱連鎖酒店，酒店聯號，指酒店公司在本國或世界各地擁有或控制兩家以上的酒店，這些酒店通常采用統一的店名、店標，統一的經營管理方式和風格，統一的服務標準和管理規范，采取聯合經營的形式，形成一個系統。2）特征：①擁有本身產權的酒店，有其經營管理權；②采取統一的經營管理，形成品牌和進入市場退出；③聯合經營體。3）經營形式：①直接經營；②合同經營；③租賃經營；④特許經營；⑤聯合經營；4）優勢：品牌優勢；規模優勢；質量管理優勢；人力資源優勢；市場信息優勢；

17、酒店服務意識：1)Service：S（微笑待客）；E（精通業務工作）；R（準備，對顧客的態度親切友善）；V（看待，將每位顧客都視為特殊的和重要的大人物）；I（邀請，歡迎下次再度光臨）；C（創造，創造出熱情服務的氛圍）；2）服務意識觀念：①預測并提前或及時到位解決客人遇到的問題。②發生情況按規范化的服務程序解決。③遇到特殊情況，提供專門服務。④杜絕不應該發生的事情；3）“客人總是對的”服務意識；4）“賓至如歸”的服務意識；5）“用心為客人服務”的服務意識：①服務中要突出感情的投入，處處為客人著想，讓客人子啊酒店能感受到溫馨。②在不違背原則的前提下，應滿足客人提出的“超常服務”的要求。③強化微笑服務。④特別講究溫馨的語言、說話的藝術和形體語言。

18、ISO9000系列：

1）概念：由國際標準化組織質量管理和質量保證技術委員會制定，被全球60多個國家采用的一套質量標準體系；

2）酒店質量管理的特點：①綜合性；②管理的內容復雜；③管理的時效性強；④管理評價的主觀性；⑤管理依賴員工的素質；⑥管理的雙向溝通

3）酒店質量管理的方法：①“PDCA”循環管理法：計劃階段（明確管理任務，建立管理機構，設立管理標準，設計質量問題檢查、分析和處理的程序）、實施階段（完成計劃制定的各種任務，主要是實施管理標準）、檢查階段（對效果進行檢查，并與實施前進行對比，確保是否有效果）、處理階段（對現存問題進行糾正，對未來的質量改進方案不斷提出建議）；②全面質量管理法（TQM）：全面滿足顧客需求、全員參與、全過程控制、全方位管理；③ZD管理法（零缺點管理法）：建立服務質量檢查制度、一次就把事情做對、開展零缺點競爭；

19、酒店產品：1）有形：飯店主體建筑、附屬建筑及各類客房，飯店設備、環境、服務項目、各種商品、消耗用品、餐飲食品；2）無形：服務員的衣著、儀表、氣質、交際能力、知識視野、應變能力；服務態度、技能、效率、效果、技巧、程序標準。3）特點：無形性、不可貯存性、差異性、生產與銷售同步性

20、餐廳服務流程：1）餐前服務工作：餐廳的裝飾和擺臺；2）餐前服務流程和服務藝術：引座、上菜（冷盤、羹菜類、熱炒菜、湯菜類、點心、炒飯、甜品、水果）、盯桌、跑菜

21、酒店管理目標：①最大限度地獲取利潤或投資回報；②給員工提供優厚的工資福利待遇和舒適的工作環境；③生產優質的產品；④提供優質的服務；⑤在公眾中樹立良好的形象；

22、中國旅游酒店的發展趨勢：①管理理念深化；②文化內涵升值；③新技術廣泛應用；④集團化和品牌經營；⑤酒店產品的多樣化、特色化、個性化；⑥市場高度細化與多元化營銷；⑦創建綠色酒店，倡導綠色消費和綠色管理；⑧酒店人員開發和用工制度社會化。

23、酒店安全管理：1）概念：主要是指在酒店服務運作，經營管理中對服務對象、服務主體（企業和員工）等進行積極的保護與防范，并使之不發生危險與事故的制度與措施；2）特點：政策性、復雜性、廣泛性、參與性；

24、酒店安全管理體系：酒店安全管理組織、酒店安全管理制度、酒店安全管理的設備設施（酒店基本防護設施、酒店鑰匙系統、酒店道路交通指示及其設施、通訊系統、報警系統、筆錄監控系統、客房安全設備設施、財務管理設備設施）

25、酒店內部不安全因素：酒店建筑及設備；酒店內財務、商品等；飯堂部門衛生；酒店服務人員身患傳染病

26、危機管理：1）危機管理階段：①危機防范階段（監理危機預警機制、強化危機意識、設立警戒指標、擬訂危機應變計劃、進行危機應變計劃、進行危機模擬訓練）；②危機管理階段（做好危機隔離、快速啟動危機應變計劃）；③危機總結階段（調查事態全貌、評價處理過程、提出整改措施）；2）對策：①設置危機管理機構；②確立“發言人”制度；③啟動各類應急程序；④充分利用現代通訊網絡

27、酒店利益相關者：指能夠影響酒店或受酒店決策和行為影響的個人與團體，包括股東、雇員、顧客、供應商、零售商、社區及政府等。

28、酒店公共關系的基本職能：①搜集信息，咨詢建議；②傳播溝通，協調關系：協調內部關系，增強組織凝聚力；協調外部關系，建立和諧的公共環境（與賓客的、與政府部門的、與競爭者的）；③建立信譽，樹立形象（擴大知名度、提高美譽度）酒店公共關系創新思路：①以人為本，強化公關人員素質；②善于把握媒體效應和名人效應；③準確影響主要公眾；④把握關鍵性問題，正確處理公關危機；⑤提高全員公關知識，努力打造全員公關效應

29、星級酒店：1）3星：①提供食宿、會議室、游藝廳、酒吧間等；②客房面積20平，>30間客房，有冰箱、彩電、空調；③24h接待，18h在崗服務和客人提供行李服務，設大堂經理；2）4星：①有中央空調，24h行李服務，18h大堂經理在崗服務，安排出租車服務；②70%客房面積（不含衛生間）>20平，40以上的客房；③提供自助早餐，正式西餐；3）5星：四個或以上豪華套房，有室內泳池，能提供同聲翻譯的多功能會議室；4）白金5星：具備兩年以上五星級酒店資格，處在城市中心商務區，行政樓層提供24h管家式服務，普通客房面積36以上。