第一篇：1999大連城市住宅區物業管理辦法范文

大連市城市住宅區物業管理辦法

大政發[1999]123號

第一章 總

則

第一條 為加強城市住宅區物業管理，維護物業產權人、使用人和物業管理企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的居住生活環境，根據國家和省的有關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱城市住宅區，是指在城市規劃區內以住宅為主，配套設施比較齊全，具有一定規模的居住區域。

本辦法所稱城市住宅區物業（以下簡稱物業）是指城市住宅區內房屋及相關的共用設施、設備和場地。

本辦法所稱物業管理是指物業管理企業依據物業管理合同的約定，對物業進行管理和為物業產權人、使用人提供服務的活動。

第三條 本辦法適用于大連市行政區域內城市住宅區的物業管理。

城市新建住宅區和共用設施、設備齊全的原有住宅區，應當實行物業管理；配套設施尚不齊全的城市原有住宅區，應當通過整治，逐步創造條件，實行物業管理。

第四條 大連市房地產管理局以及縣旅順口區、金州區、大連經濟技術開發區、大連高新技術產業園區、大連金石灘國家旅游度假區的房地產管理部門，是轄區內物業管理行政主管部門。

市及縣、區、大連經濟技術開發區、大連高新技術園區、大連金石灘旅游度假區物業管理辦公室，具體負責本轄區內物業管理的日常管理工作。

政府有關部門及街道辦事處，應協助物業管理行政主管部門做好物業管理工作，并在各自職權范圍內，對物業管理工作進行指導、協調和監督。

第二章 物業產權人大會和委員會

第五條 物業產權人委員會是城市住宅區物業產權人對物業實行自我管理的群眾性組織。物業產權人委員會由物業產權人大會或物業產權人代表大會（以上統稱物業產權人大會）選舉產生。

第六條 物業產權人大會由物業管理區域內全體物業產權人組成；物業產權人較多的可按比例推選物業產權人代表，組成物業產權人代表大會。

公有住宅的使用人可以按比例推選物業使用人代表，出席物業產權人大會，并行使與物業使用人相關的表決權。

第七條 共用設施、設備齊全的原有住宅區，公有住宅出售率達到40%以上以及新建住宅區出售和入住率達到總套數50%以上的，原產權或開發建設單位應在達到規定條件后3個月內，在物業管理行政主管部門協調、指導下，組織物業產權人召開物業產權人大會。

第八條 物業產權人大會應當由超過2/3的物業產權人或物業產權人代表以及具有表決權的物業使用人代表出席方可舉行。

物業產權人大會作出的決定，應由半數以上的物業產權人或物業產權人代表和具有表決權的物業使用人代表通過，并在物業管轄區域內公布后方可生效。

第九條 物業產權人大會每年召開一次。經20%以上的物業產權人或物業產權人代表提議，或物業產權人委員會認為確有必要時，可臨時召開物業產權人大會。

召開物業產權人大會，應邀請物業管理行政主管部門及所在地街道辦事處、公安派出所等在關單位列席。第十條

（一）（二）員； 物業產權人大會的職權 審議《物業產權人公約》、《物業產權人委員會章程》;選舉、改選物業產權人委員會，增補或撤換物業產權人委員會委

（三）聽取和審議物業產權人委員會委員會關于物業管理的工作報告和財務報告，修改或撤銷物業產權人委員會不適當的決定；

（四）審議物業管理企業的委托辦法；

（五）決定物業管理的其他有關事項。

第十一條 物業產權人大會選舉產生的物業產權人委員會成員由7至13人組成，設主任1人、副主任1至2人，主任、副主任從物業產權人委員會委員中選舉產生。

物業產權人委員會每屆任期3年，主任、副主任、委員可以 連 選連任。

物業產權人委員會任期屆滿1個月前，應當組織換屆選舉，產生新一屆物業產權人委員會。

第十二條 物業產權人委員會的權利：

（一）選聘物業管理企業，簽訂、變更或解除物業管理委員會合同；

（二）審議物業管理企業年度工作計劃和費用預算；

（三）檢查、監督物業管理企業的物業管理工作情況；

（四）審議物業管理服務收費標準及使用情況；

（五）負責維修資金的籌集和使用管理；

（六）監督公共建筑、共用設施、設備和物業管理辦公、經營用戶的使用情況；

（七）物業產權人大會賦予的其他權利。

第十三條 物業產權人委員會義務：

（一）向物業產權人大會報告工作；

（二）執行物業產權人大會通過的各項決議，接受物業產權人的監督；

（三）監督物業產權人遵守《物業產權人公約》，協助物業管理企業落實各項管理工作；

（四）履行物業管理委托合同，保障物業管理區域內各項管理目標的實施；

（五）接受物業管理行政主管部門的監督、指導。

第十四條 物業產權人委員會每個季度例會1次。有2/3以上委員提議或主任、副主任認為有必要時，可以增加例會。

物業產權人委員會召開會議必須在過半數委員出席。會議作出的決定，應經過半數委員通過，并在物業管理區域內公布后生效。

第十五條 物業產權人委員會應自選舉產生之日起15日內，持下列文件向物業管理行政主管部門申請登記備案；

（一）登記備案申請；

（二）《物業產權人委員會章程》和《物業產權人公約》；

（三）《物業產權人委員會組成人員登記表》；

（四）物業產權人、使用人代表和物業產權人委員會委員選舉辦法。

物業管理行政主管部門自受理登記備案之日起15日內發給登記備案證書。發給證書的日期，為物業產權人委員會成立的日期。

第十六條 物業產權人大會、物業產權人委員會作出生效的決定，物業管理區域內的全體物業產權人、使用人必須遵守。

物業產權人大會、物業產權人委員會作出的決定，不得與法律、法規和規章相抵觸。在關決定與物業管理委托合同不相一致的，應事先與物業管理企業協商。

第三章 物業管理企業

第十七條 物業管理企業是指依照法定程序設立，以物業管理和社區服務為經營業務，獨立核算，并具有法人資格的經濟組織。

物業管理企業享受國家有關第三產業的政策。

第十八條 物業管理企業應自領取營業執照后1個月內，持下列資料到物業管理行政主管部門申請辦理《物業管理企業資質證書》。

（一）營業執照副本；

（二）企業章程

（三）企業法定代表人及總經理的任職文件及個人資料；

（四）專業技術人員的資格證書、任職文件或聘用合同；

（五）物業管理行政主管部門規定的其他資料。

第十九條 對物業管理企業的資質實行年檢制度和等級評定制度，具體辦法按國家有關規定執行。

第二十條 物業管理企業變更登記可被撤銷時，應于工商行政管理部門批準之日起１５日內，到物業管理行政主管部門備案。

第二十一條 物業管理企業的權利：

（一）依照物業管理委托合同和有關規定，對物業實施管理；

（二）制止違反物業管理制度的行為；

（三）請求物業產權人委員會協助管理；

（四）選聘專業公司承擔專項工程，但不得將物業管理權轉讓給第三人。

第二十二條 物業管理企業的義務：

（一）履行物業管理委托合同，依法經營；

（二）接受物業產權人、使用人和物業產權人委員會的監督；

（三）接受物業管理行政主管部門的監督、指導；

（四）定期向物業產權人、使用人公布物業管理服務費和維修基金的收支帳目；

（五）法律、法規和規章規定的其他義務。

第四章 物業管理與收費

第二十三條 物業管理實行物業產權人自我管理與委托物業管理企業專業管理服務相結合的原則。

新建住宅區物業產權人委員會成立前，由開發建設單位委托物業管理企業實施前期物業管理。物業產權人委員會成立后，由其選定的物業管理企業實施物業管理。

委托物業管理企業實行專業管理服務，應當簽訂物業管理委托合同，明確雙方的權利和義務。

第二十四條 前期物業管理服務項目包括下列內容：

（一）對物業的規劃設計提出意見和建議；

（二）對防水、地下管網等隱蔽工程的質量進行監督；

（三）配合物業管理行政主管部門參與物業竣工綜合驗收；

（四）管理工程技術和物業產權人、使用人與物業管理相關的檔案資料；

（五）為物業產權人、使用人辦理入住手續，對物業產權人、使用人的裝飾裝修進行管理；

（六）本辦法第二十八條第（一）至

（四）項規定的內容；

（七）前期物業管理委托合同約定的其他事項。

第二十五條 購買（承租）物業的單位個人，應在簽訂購房（租賃）合同的同時，與原產權或開發建設單位簽訂前期物業管理服務協議。

第二十六條 物業產權人委員會選定物業管理企業后，負責前期物業管理的物業管理企業就在物業產權人大會決定的期限內，將開發建設單位提供的下列資料移交給物業產權人委員會或其委托的物業管理企業；

（一）政府主管部門的項目批準文件；

（二）規劃圖和竣工總平面圖；

（三）單體建筑、結構、設施、設備竣工圖及工程質量驗收資料；

（四）地下管網竣工圖、電路示意圖、隱蔽工程驗收記錄；

（五）竣工綜合驗收合格證書；

（六）各種設備及材料的檢驗合格證書、質量保證書、使用說明書；

（七）環保、綠化等相關工程驗收資料；

（八）其他必要的資料。

第二十七條 物業產權人委員會選聘物業管理 企業可以采取招標或協商的方式進行。1個物業管理區域，只能選聘1個物業管理企業。

第二十八條 物業管理服務內容一般應包括：

（一）房屋共用部位、設施、設備的維修、養護及運行服務；

（二）環境衛生及生活垃圾的收集；

（三）協助當地公安機關搞好物業管理區域內公共秩序及安全巡查工作；

（四）車輛停放秩序的管理及停車場的經營管理；

（五）非市政管理部門管理的道路、綠地、建筑小品、庭院燈、草坪燈等 的養護管理；

（六）維修基金利息使用財務管理和物業管理檔案資料管理；

（七）開展社區服務，參與社區文化建設；

（八）物業管理委托合同約定的其他事項。

第二十九條 物業管理委托合同期滿，五方不再續簽的，應在合同期滿前兩個月內通知對方。合同有效期內，物業管理企業破產或被解聘的，在物業產權人委員會重新選定物業管理企業之前，由物業產權人委員會對物業實行自我管理或委托物業管理行政主管部門委派的物業管理企業代管。

代管物業的物業管理企業，在競聘對該物業的管理時，享有優先受聘權。

第三十條 物業管理企業在物業管理委托合同終止或解除后7日內，應向物業產權人委員會移交物業管理檔案資料、有關財務賬冊以及物業管理辦公、經營用房、場地和其他財物。

第三十一條 物業管理服務費用的構成按國家計劃委員會、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》執行。

收取物業管理服務費用（含前期物業管理服務費用），必須到物價行政管理部門辦理經營性收費許可證。

第三十二條 前期物業管理服務費用由開發建設單位和購買房屋的物業產權人、入住的使用人承擔。

前期物業管理委托合同和服務協議對前期物業管理服務收費標準有約定的，經物價行政主管部門會同物業管理行政主管部門核準后，可按合同約定執行；沒有約定的，由市物價行政主管部門會同物業管理行政主管部門確定。

第三十三條 物業管理服務收費標準，由物業產權人委員會與其選定的物業管理企業協商，經物業管理行政主管部門審核，報物價行政主管部門批準后執行。但國家和省、市已有規定的須按規定執行。

物業管理企業為物業產權人、使用人提供的特約服務，沒有收費標準的，由物業管理企業與物業產權人、使用人協商定價；國家和省、市有收費標準的，按標準執行。

第三十四條 物業管理企業應每半年向物業產權人、使用人公布物業管理服務費收支情況，接受物業產權人委員會或物業產權人、使用人的監督。

第三十五條 城市新建住宅區，開發建設單位應按房屋造價（成本價）1%的比例繳納物業管理專項資金，用于購買物業管理經營用戶。物業管理經營用房。物業管理經營用房按物業部建筑面積1%的比例，以成本價在臨街房屋首層提供。

物業管理專項資金，市內四區交市物業管理辦公室專項存儲；其他縣（市）、區交當地物業管理辦公室專項存儲。

物業管理經營用房經營收入扣除經營成本后結余部分，全部用于補充維修基金的不足。

第三十六條 建筑面積在5萬平方米以下的住宅區，開發建設單位應無償提供150平方米的物業管理辦公用房，每增加5萬平方米，增加50平方米物業管理辦公用房。提供的物業管理辦公用房，應充分考慮辦公及群眾辦事方便。

第三十七條 規劃土地行政主管部門和開發建設單位在進行新建住宅區規劃設計時，應將物業管理辦公、經營用房、停車場等建設作為規劃設計條件。

第三十八條 物業管理辦公、經營用房的產權歸住宅區全體物業產權人所有，不得分割、抵押、交換、買賣。

第三十九條 物業管理行政主管部門應建立投訴受理制度，接受物業產權人委員會和物業產權人、使用人及物業管理企業對違反本辦法行為的投訴。

第五章

物業的使用與維護

第四十條 住宅區內的物業產權人和使用人，應按照法律、法規、規章和《物業產權人公約》的規定使用物業。

第四十一條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋基礎、承重結構和外貌；

（二）擅自建設建筑物、構筑物；

（三）占用、損壞共用部位和共用設施、設備；

（四）安裝影響周圍環境或者房屋結構的動力設備；

（五）亂設攤亭、集貿市場；

（六）隨意停放車輛，亂拋垃圾，亂堆雜物；

（七）踐踏、占用綠地，攀折花木；

（八）排放或者存放有毒有害物品，發出超過規定標準的噪音；

（九）亂掛、亂貼、亂畫和擅自安裝護欄、吊欄、曬衣架；

（十）法律、法規、規章規定的其他違法行為。

第四十二條 物業產權人、作用人裝修房屋需要改變房屋結構、外貌或明顯加大荷載的，必須按規定經有關部門批準并千知物業管理企業。對未經批準擅自裝修的，物業管理企業、其他物業產權人和使用人，有權制止并報告有關部門。

第四十三條 物業產權人、使用人改變物業使用性質的，應按國家規定報有關行政主管部門辦理相關手續。影響他人利益的，應征得相鄰物業產權人、使用人的同意。

第四十四條 在物業管理區域內對供電、供水、排水、供氣、拱熱、通訊、有線電視等共用設施，新增或進行維修、改造的，應向物業管理企業通報，并就恢復和賠償等事項簽訂協議后方可施工。

第四十五條 實行封閉物業管理的住宅區內的停車場和由物業產權人出資建設的停車場地，由物業產權人委員會委托物業管理企業管理，并按規定收取車輛停放管理費。其中，占用由城建行政主管部門建設和維護道路的，應事先到城建行政主管部門辦理有關手續。

第四十六條 利用物業管理區域內房屋和共用設施、設備及公共場地設置經營性廣告的，應當在征得相關物業產權人、使用人和物業產權人委員會的書面同意并簽訂有償使用協議后，方可到戶外廣告管理部門辦理手續。

第四十七條 物業管理區域內車輛停放管理費和戶外廣告有償使用費收，扣除成本后結合部門的60%用于物業維修和綠地養護；40%用于彌補經物業產權人委員會同意減免的物業管理服務費和便民服務費用。

第四十八條 物業管理區域內的供水、供電、供氣、通訊和有線電視等，應由各專業管理部門管理到戶，并負責維修和管理。如需委托物業管理企業管理，雙方應當簽訂管理協議，并繳納委托管理費用。

第四十九條 物業產權人轉讓或出租物業時，應當將《物業產權人公約》、《物業使用守則》告知受讓人或承租人。

物業轉讓合同或租賃合同簽訂之日起1周內，受讓方或承租方應將受讓或承租情況書面告知物業管理企業。

第五十條 實行物業管理的住宅區內應建立維修基金。維修基金的籌集、核算、計提及使用管理，按《大連市城市住宅售后修繕資金計提及使用管理暫行規定》執行。

第五十一條 物業管理企業應當依照國家和省、市關于城市房屋維修、養護、危險房屋管理及公房售后維修養護等規定，加強房屋共用部位、共用設施、設備的維修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度與使用功能。

物業管理企業未按規定維修房屋共用部位、共用設施、設備或維修中造成物業產權人、使用人損失的，應承擔賠償責任。

每五十二條 物業維修時，相鄰物業產權人、使用人應予以配合。因阻撓、妨礙維修造成他人財產損失和人身傷害的，由阻撓、妨礙的責任人承擔賠償責任和相關的法律責任。

物業產權人因維修房屋自用部位、自用設施、設備或應維修而不維修，造成相關物業產權人、使用人損失的，應承擔賠償責任。

第五十三條 保修期內房屋共用部位、共用設施、設備的維修、養護及運行服務的費用由開發建設單位承擔。

第六章 法律責任

第五十四條 物業管理企業未按本辦法的規定和物業管理合同約定實施物業管理的，物業產權人、使用人有權向物業產權人委員會或者物業管理行政主管部門投訴，物業行政主管部門可責令其限期改正；情節嚴重的，物業產權人委員會有權解除物業管理委托合同，造成損失的，應當承擔賠償責任。

第五十五條 物業管理企業違反本辦法規定，未取得《物業管理企業資質證書》從事物業管理，其所簽訂的物業管理合同無效，物價行政主管部門不予以辦理收費許可證；擅自設立收費項目，提高收費標準的，由物價行政主管部門按照在關法律、法規和規章的規定處罰。

第五十六條 開發建設單位不按本辦法規定繳納物業管理專項資金、維修基金、以及不提供物業管理辦公、經營用房和物業檔案資料的，由物業管理行政主管部門責令其限期繳納或提供。逾期拒不繳納和提供的，物業管理行政主管部門可提請人民法院強制執行。第五十七條 物業產權人大會作出的決定違反本辦法規定的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體物業產權人、使用人。

物業產權人委員會作出的決定違反本辦法規定的，由物業產權人大會予以撤銷，并由責任人承擔相應的責任。

第五十八條 對不按規定交納物業管理服務費的物業產權人、使用人，物業管理企業可以按照應交金額0.3%按日加收滯納金；拖欠物業管理服務費的，物業管理企業可按雙方協議，依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第五十九條 物業產權人、使用人或其他單位、個人違反本辦法，損壞房屋及共用設備、設施和損害公共利益的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，賠償損失并可處以500元以上5000元以下的罰款。

違反本辦法第四十一條規定的，由政府有關部門按照法律、法規和規章的規定予以處罰。

第六十條 當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人在規定期限內不申請復議的，不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出處罰決定的機關可以申請人民法院強制執行。

第七章 附則

第六十一條 本辦法中《物業使用守則》、《物業產權人公約》、《物業產權人委員會章程》的示范文本，由市房地產管理局制定。前期物業管理委托合同和服務協議、物業管理委托合同的示范文本，由市房地產管理局會同市工商行政管理局制定。

第六十二條 配套設施比較齊全但公有住宅出售率未達到40%的城市原有住宅區，物業管理行政主管部門可以組織產權及經營管理單位，參照本辦法前期物業管理的有關規定實行物業管理。

第六十三條 城市規劃區外經批準建設的住宅區和城市規劃區內的辦公、商住、別墅等其他類型的物業管理，參照本辦法規定執行。

第六十四條 本辦法由大連市房地產管理局負責解釋。

第六十五條 本辦法自2000年1月1月起施行。大連市人民政府1995年7月21日發布的《大連市城市住宅小區物業管理辦法》即行廢止。

第二篇：大連市城市住宅區物業管理辦法

大連市人民政府關于印發《大連市城市住宅區物業管理辦法》的通知

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發文字號：大政發[1999]123號

頒布時間：1999.12.23 實施時間：2000.01.01

效力級別：地方法規和規章

效力狀態：現行有效

自動滾屏（右鍵暫停）

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大連市人民政府關于印發《大連市城市

住宅區物業管理辦法》的通知

（大政發〔１９９９〕１２３號）各區、市、縣人民政府，市政府各委、辦、局（總公司）：

現將《大連市城市住宅區物業管理辦法》印發給你們，請遵照執行。

大連市人民政府

一九九九年十二月二十三日

大連市城市住宅區物業管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強城市住宅區物業管理，維護物業產權人、使用人和物業管理企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的居住生活環境，根據國家和省的有關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱城市住宅區，是指在城市規劃區內以住宅為主，配套設施比較齊全，具有一定規模的居住區域。

本辦法所稱城市住宅區物業（以下簡稱物業），是指城市住宅區內房屋及相關的共用設施、設備和場地。

本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業依據物業管理合同約定，對物業進行管理和為物業產權人、使用人提供服務的活動。

第三條 本辦法適用于大連市行政區域內城市住宅區的物業管理。

城市新建住宅區和共用設施、設備齊全的原有住宅區，應當實行物為物業管理；配套設施尚不齊全的城市原有住宅區，應當通過整治，逐步創造條件，實行物業管理。

第四條 大連市房地產管理局以及縣（市）、旅順口區、金州區、大連經濟技術開發區、大連高新技術產業園區、大連金石灘國家旅游度假區的房地產管理部門，是轄區內物業管理行政主管部門。

市及縣（市）、區、大連經濟技術開發區、大連高新技術產業園區、大連金石灘國家旅游度假區物業管理辦公室，具體負責本轄區內物業管理的日常管理工作。

政府有關部門及街道辦事處，應協助物業管理行政主管部門做好物業管理工作，并在各自職權范圍內，對物業管理工作進行指導、協調和監督。

第二章 物業產權人大會和委員會

第五條 物業產權人委員會是城市住宅區物業產權人對物業實行自我管理的群眾性組織。物業產權人委員會由物業產權人大會或物業產權人代表大會（以下統稱物業產權人大會）選舉產生。

第六條 物業產權人大會由物業管理區域內全體物業產權人組成；物業產權人較多的，可按比例推選物業產權人代表，組成物業產權人代表大會。

公有住宅的使用人可以按比例推選物業使用人代表，出席物業產權人大會，并行使與物業使用人相關的表決權。

第七條 共用設施、設備齊全的原有住宅區，公有住宅出售率達到４０％以上以及新建住宅區出售和入住率達到總套數５０％以上的，原產權或開發建設單位應在達到規定條件后３個月內，在物業管理行政主管部門協調、指導下，組織物業產權人召開物業產權人大會。

第八條 物業產權人大會應當由超過２／３的物業產權人或物業產權人代表以及具有表決權的物業使用人代表出席方可舉行。

物業產權人大會作出的決定，應由半數以上的物業產權人或物業產權人代表和具有表決權的物業使用人代表通過，并在物業管理區域內公布后方可生效。

第九條 物業產權人大會每年召開１次。經２０％以上的物業產權人或物業產權人代表提議，或物業產權人委員會認為確有必要時，可臨時召開物業產權人大會。

召開物業產權人大會，應邀請物業管理行政主管部門及所在地街道辦事處、公安派出所等有關單位列席。

第十條 物業產權人大會的職權：

（一）審議《物業產權人公約》、《物業產權人委員會章程》；

（二）選舉、改選物業產權人委員會，增補或撤換物業產權人委員會委員；

（三）聽取和審議物業產權人委員會關于物業管理的工作報告和財務報告，修改或撤銷物業產權人委員會不適當的決定；

（四）審議物業管理企業的委托辦法；

（五）決定物業管理的其他有關事項。

第十一條 物業產權人大會選舉產生的物業產權人委員會成員由７至１３人組成，設主任１人、副主任１至２人。主任、副主任從物業產權人委員會委員中選舉產生。

物業產權人委員會每屆任期３年，主任、副主任、委員可以連選連任。

物業產權人委員會任期屆滿１個月前，應當組織換屆選舉，產生新一屆物業產權人委員會。

第十二條 物業產權人委員會的權利：

（一）選聘物業管理企業，簽訂、變更或解除物業管理委托合同；

（二）審議物業管理企業工作計劃和費用預算；

（三）檢查、監督物業管理企業的物業管理工作情況；

（四）審議物業管理服務收費標準及使用情況；

（五）負責維修資金的籌集和使用管理；

（六）監督公共建筑、共用設施、設備和物業管理辦公、經營用房的使用情況；

（七）物業產權人大會賦予的其他權利。

第十三條 物業產權人委員會的義務：

（一）向物業產權人大會報告工作；

（二）執行物業產權人大會通過的各項決議，接受物業產權人監督；

（三）監督物業產權人遵守《物業產權人公約》，協助物業管理企業落實各項管理工作；

（四）履行物業管理委托合同，保障物業管理區域內各項管理目標的實施；

（五）接受物業管理行政主管部門的監督、指導。

第十四條 物業產權人委員會每個季度例會１次。有２／３以上委員提議或主任、副主任認為有必要時，可以增加例會。

物業產權人委員會召開會議必須有過半數委員出席。會議作出的決定，應經過半數委員通過，并在物業管理區域內公布后生效。

第十五條 物業產權人委員會應自選舉產生之日起１５日內，持下列文件向物業管理行政主管部門申請登記備案：

（一）登記備案申請；

（二）《物業產權人委員會章程》和《物業產權人公約》；

（三）《物業產權人委員會組成人員登記表》；

（四）物業產權人、使用人代表和物業產權人委員會委員選舉辦法。

物業管理行政主管部門自受理登記備案之日起１５日內發給登記備案證書。發給證書的日期，為物業產權人委員會成立的日期。

第十六條 物業產權人大會、物業產權人委員會作出生效的決定，物業管理區域內的全體物業產權人、使用人必須遵守。

物業產權人大會、物業產權人委員會作出的決定，不得與法律、法規和規章相抵觸。有關決定與物業管理委托合同不相一致的，應事先與物業管理企業協商。

第三章 物業管理企業

第十七條 物業管理企業是指依照法定程序設立，以物業管理和社區服務為經營業務，獨立核算，并具有企業法人資格的經濟組織。

物業管理企業享受國家有關第三產業的政策。

第十八條 物業管理企業應自領取營業執照后１個月內，持下列資料到物業管理行政主管部門申請辦理《物業管理企業資質證書》：

（一）營業執照副本；

（二）企業章程；

（三）企業法定代表人及總經理的任職文件及個人資料；

（四）專業技術人員的資格證書、任職文件或聘用合同；

（五）物業管理行政主管部門規定的其他資料。

第十九條 對物業管理企業的資質實行年檢制度和等級評定制度，具體辦法按國家有關規定執行。

第二十條 物業管理企業變更登記或被撤銷時，應于工商行政管理部門批準之日起１５日內，到物業管理行政主管部門備案。

第二十一條 物業管理企業的權利：

（一）依照物業管理委托合同和有關規定，對物業實施管理；

（二）制止違反物業管理制度的行為；

（三）請求物業產權人委員會協助管理；

（四）選聘專業公司承擔專項工程，但不得將物業管理權轉讓給第三人。

第二十二條 物業管理企業的義務：

（一）履行物業管理委托合同，依法經營；

（二）接受物業產權人、使用人和物業產權人委員會的監督；

（三）接受物業管理行政主管部門的監督、指導；

（四）定期向物業產權人、使用人公布物業管理服務費和維修基金的收支帳目；

（五）法律、法規和規章規定的其他義務。

第四章 物業管理與收費

第二十三條 物業管理實行物業產權人自我管理與委托物業管理企業專業管理服務相結合的原則。

新建住宅區物業產權人委員會成立前，由開發建設單位委托物業管理企業實施前期物業管理。物業產權人委員會成立后，由其選定的物業管理企業實施物業管理。

委托物業管理企業實行專業管理服務，應當簽訂物業管理委托合同，明確雙方的權利和義務。

第二十四條 前期物業管理服務項目包括下列內容：

（一）對物業的規劃設計提出意見和建議；

（二）對防水、地下管網等隱蔽工程的質量進行監督；

（三）配合物業管理行政主管部門參與物業竣工綜合驗收；

（四）管理工程技術和物業產權人、使用人與物業管理相關的檔案資料；

（五）為物業產權人、使用人辦理入住手續，對物業產權人、使用人的裝飾裝修進行管理；

（六）本辦法第二十八條第（一）至

（四）項規定的內容；

（七）前期物業管理委托合同約定的其他事項。

第二十五條 購買（承租）物業的單位和個人，應在簽訂購房（租賃）合同的同時，與原產權或開發建設單位簽訂前期物業管理服務協議。

第二十六條 物業產權人委員會選定物業管理企業后，負責前期物業管理的物業管理企業應在物業產權人大會決定的期限內，將開發建設單位提供的下列資料移交給物業產權人委員會或其委托的物業管理企業：

（一）政府主管部門的項目批準文件；

（二）規劃圖和竣工總平面圖；

（三）單體建筑、結構、設施設備竣工圖以及工程質量驗收資料；

（四）地下管網竣工圖、電路示意圖、隱蔽工程驗收記錄；

（五）竣工綜合驗收合格證書；

（六）各種設備及材料的檢驗合格證書、質量保證書、使用說明書；

（七）環保、綠化等相關工程驗收資料；

（八）其他必要的資料。

第二十七條 物業產權人委員會選聘物業管理企業可以采取招標或協商的方式進行。１個物業管理區域，只能選聘１個物業管理企業。

第二十八條 物業管理服務內容一般應包括：

（一）房屋共用部位、設施、設備的維修、養護及運行服務；

（二）環境衛生及生活垃圾的收集；

（三）協助當地公安機關搞好物業管理區域內公共秩序及安全巡查工作；

（四）車輛停放秩序的管理及停車場的經營管理；

（五）非市政管理部門的道路、綠地、建筑小品、庭院燈、草坪燈等的養護管理；

（六）維修基金利息使用財務管理和物業管理檔案資料管理；

（七）開展社區服務，參與社區文化建設；

（八）物業管理委托合同約定的其他事項。

第二十九條 物業管理委托合同期滿，一方不再續簽的，應在合同期滿前兩個月內通知對方。合同有效期內，物業管理企業破產或被解聘的，在物業產權人委員會重新選定物業管理企業之前，由物業產權人委員會對物業實行自我管理，或委托物業管理行政主管部門委派的物業管理企業代管。

代管物業的物業管理企業，在競聘對該物業的管理時，享有優先受聘權。

第三十條 物業管理企業在物業管理委托合同終止或解除后７日內，應向物業產權人委員會移交物業管理檔案資料、有關財務帳冊以及物業管理辦公、經營用房、場地和其他財物。

第三十一條 物業管理服務費用的構成按國家計劃委員會、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（計價費〔１９９９〕２６６號）執行。

收取物業管理服務費用（含前期物業管理服務費用），必須到物價行政管理部門辦理經營性收費許可證。

第三十二條 前期物業管理服務費用由開發建設單位和購買房屋的物業產權人、入住的使用人承擔。

前期物業管理委托合同和服務協議對前期物業管理服務收費標準有約定的，經物價行政主管部門會同物業管理行政主管部門核準后，可按合同約定執行；沒有約定的，由市物價行政主管部門會同物業管理行政主管部門確定。

第三十三條 物業管理服務收費標準，由物業產權人委員會與其選定的物業管理企業協商，經物業管理行政主管部門審核，報物價行政主管部門批準后執行。但國家和省、市已有規定的，須按規定執行。

物業管理企業為物業產權人、使用人提供的特約服務，沒有收費標準的，由物業管理企業與物業產權人、使用人協商定價；國家和省、市有收費標準的，按標準執行。

第三十四條 物業管理企業應每半年向物業產權人、使用人公布物業管理服務費收支情況，接受物業產權人委員會或物業產權人、使用人的監督。

第三十五條 城市新建住宅區，開發建設單位應按房屋造價（成本價）１％的比例繳納物業管理專項資金，用于購買物業管理經營用房。物業管理經營用房按物業總建筑面積１％的比例，以成本價在臨街房屋首層提供。

物業管理專項資金，市內四區交市物業管理辦公室專項存儲；其他縣（市）、區交當地物業管理辦公室專項存儲。

物業管理經營用房經營收入扣除經營成本后結余部分，全部用于補充維修基金的不足。

第三十六條 建筑面積在５萬平方米以下的住宅區，開發建設單位應無償提供１５０平方米的物業管理辦公用房。每增加５萬平方米，增加５０平方米物業管理辦公用房。提供的物業管理辦公用房，應充分考慮辦公及群眾辦事方便。

第三十七條 規劃土地行政主管部門和開發建設單位在進行新建住宅區規劃設計時，應將物業管理辦公、經營用房、停車場等建設作為規劃設計條件。

第三十八條 物業管理辦公、經營用房的產權歸住宅區全體物業產權人所有，不得分割、抵押、交換、買賣。

第三十九條 物業管理行政主管部門應建立投訴受理制度，接受物業產權人委員會和物業產權人、使用人及物業管理企業對違反本辦法行為的投訴。

第五章 物業的使用與維護

第四十條 住宅區內的物業產權人和使用人，應按照法律、法規、規章和《物業產權人公約》的規定使用物業。

第四十一條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋基礎、承重結構和外貌；

（二）擅自建設建筑物、構筑物；

（三）占用、損壞共用部位和共用設施、設備；

（四）安裝影響周圍環境或者房屋結構的動力設備；

（五）亂設攤亭、集貿市場；

（六）隨意停放車輛，亂拋垃圾，亂堆雜物；

（七）踐踏、占用綠地，攀折花木；

（八）排放或者存放有毒有害物品，發出超過規定標準的噪音；

（九）亂掛、亂貼、亂畫和擅自安裝護欄、吊欄、曬衣架；

（十）法律、法規、規章規定的其他違法行為。

第四十二條 物業產權人、使用人裝修房屋需要改變房屋結構、外貌或明顯加大荷載的，必須按規定經有關部門批準并告知物業管理企業。對未經批準擅自裝修的，物業管理企業、其他物業產權人和使用人，有權制止并報告有關部門。

第四十三條 物業產權人、使用人改變物業使用性質的，應按國家規定報有關行政主管部門辦理相關手續。影響他人利益的，應征得相鄰物業產權人、使用人的同意。

第四十四條 在物業管理區域內對供電、供水、排水、供氣、供熱、道路、通訊、有線電視等共用設施，新增或進行維修、改造的，應向物業管理企業通報，并就恢復和賠償等事項簽訂協議后方可施工。

第四十五條 實行封閉物業管理的住宅區內的停車場和由物業產權人出資建設的停車場地，由物業產權人委員會委托物業管理企業管理，并按規定收取車輛停放管理費。其中，占用由城建行行政主管部門建設和維護道路的，應事先到城建行政主管部門辦理有關手續。

第四十六條 利用物業管理區域內房屋和共用設施、設備及公共場地設置經營性廣告的，應當在征得相關物業產權人、使用人和物業產權人委員會的書面同意并簽訂有償使用協議后，方可到戶外廣告管理部門辦理手續。

第四十七條 物業管理區域內車輛停放管理費和戶外廣告有償使用費收入，扣除成本后結余部分的６０％用于物業維修和綠地養護；４０％用于彌補經物業產權人委員會同意減免的物業管理服務費和便民服務費用。

第四十八條 物業管理區域內的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等，應由各專業管理部門管理到用戶，并負責維修和管理。如需委托物業管理企業管理，雙方應當簽訂管理協議，并繳納委托管理費用。

第四十九條 物業產權人轉讓或出租物業時，應當將《物業產權人公約》、《物業使用守則》告知受讓人或承租人。

物業轉讓合同或租賃合同簽訂之日起１周內，受讓方或承租方應將受讓或承租情況書面告知物業管理企業。

第五十條 實行物業管理的住宅區內應建立維修基金。維修基金的籌集、核算、計提及使用管理，按《大連市城市住宅售后修繕資金計提及使用管理暫行規定》執行。

第五十一條 物業管理企業應當依照國家和省、市關于城市房屋維修、養護、危險房屋管理及公房售后維修養護等規定，加強房屋共用部位、共用設施、設備的維修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度與使用功能。

物業管理企業未按規定維修房屋共用部位、共用設施、設備或維修中造成物業產權人、使用人損失的，應承擔賠償責任。

第五十二條 物業維修時，相鄰物業產權人、使用人應予以配合。因阻撓、妨礙維修造成他人財產損失和人身傷害的，由阻撓、妨礙的責任人承擔賠償責任和相關的法律責任。

物業產權人因維修房屋自用部位、自用設施、設備或應維修而不維修，造成相關物業產權人、使用人損失的，應承擔賠償責任。

第五十三條 保修期內房屋共用部位、共用設施、設備的維修、養護及運行服務的費用由開發建設單位承擔。

第六章 法律責任

第五十四條 物業管理企業未按本辦法的規定和物業管理合同約定實施物業管理的，物業產權人、使用人有權向物業產權人委員會或者物業管理行政主管部門投訴，物業行政主管部門可責令其限期改正；情節嚴重的，物業產權人委員會有權解除物業管理委托合同，造成損失的，應當承擔賠償責任。

第五十五條 物業管理企業違反本辦法規定，未取得《物業管理企業資質證書》從事物業管理，其所簽訂的物業管理合同無效，物價行政主管部門不予辦理收費許可證；擅自設立收費項目、提高收費標準的，由物價行政主管部門按照有關法律、法規和規章的規定處罰。

第五十六條 開發建設單位不按本辦法規定繳納物業管理專項資金、維修基金、以及不提供物業管理辦公、經營用房和物業檔案資料的，由物業管理行政主管部門責令其限期繳納或提供。逾期拒不繳納和提供的，物業管理行政主管部門可提請人民法院強制執行。

第五十七條 物業產權人大會作出的決定違反本辦法規定的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體物業產權人、使用人。

物業產權人委員會作出的決定違反本辦法規定的，由物業產權人大會予以撤銷，并由責任人承擔相應的責任。

第五十八條 對不按規定交納物業管理服務費的物業產權人、使用人，物業管理企業可以按照應交金額的０．３％按日加收滯納金；拖欠物業管理服務費的，物業管理企業可按雙方協議，依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第五十九條 物業產權人、使用人或其他單位、個人違反本辦法，損壞房屋及共用設備、設施和損害公共利益的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，賠償損失并可處以５００元以上５０００元以下的罰款。

違反本辦法第四十一條規定的，由政府有關部門按照法律、法規和規章的規定予以處罰。

第六十條 當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人在規定期限內不申請復議，不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出處罰決定的機關可以申請人民法院強制執行。

第七章 附則

第六十一條 本辦法中《物業使用守則》、《物業產權人公約》、《物業產權人委員會章程》的示范文本，由市房地產管理局制定。前期物業管理委托合同和服務協議、物業管理委托合同的示范文本，由市房地產管理局會同市工商行政管理局制定。

第六十二條 配套設施比較齊全但公有住宅出售率未達到４０％的城市原有住宅區，物業管理行政主管部門可以組織產權及經營管理單位，參照本辦法前期物業管理的有關規定實行物業管理。

第六十三條 城市規劃區外經批準建設的住宅區和城市規劃區內的辦公、商住、別墅等其他類型的物業管理，參照本辦法規定執行。

第六十四條 本辦法由大連市房地產管理局負責解釋。

第六十五條 本辦法自２０００年１月１日起施行。大連市人民政府１９９５年７月２１日發布的《大連市城市住宅小區物業管理辦法》即行廢止。

第三篇：泰州市城市住宅區物業管理辦法

泰州市城市住宅區物業管理辦法

第一章

總

則

第一條

為適應社會主義市場經濟和住房制度改革的要求，建立業主自治與物業管理企業專業化管理相結合的社會化、專業化、市場化物業管理新體制，規范物業管理行為，提高城市住宅區物業管理水平，為城市居民創造和保持整潔、文明、安全、方便的居住環境，依據《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條

在本市行政區域內從事城市住宅區物業管理活動，應當遵守本辦法。

第三條

本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的各類房屋及相關的公共設備、公用設施、附屬場地等。所稱物業管理是指物業管理企業按照委托合同的約定對物業所進行的養護、維修、管理和為業主、房屋使用人提供的服務。

本辦法所稱業主，是指住宅區內各類房屋的所有權人。所稱使用人，是指物業的承租人或實際使用物業的其他人。

第四條

物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理服務相結合的原則。

第五條

市建設行政主管部門是本行政區域內物業管理的行政主管部門，其主要職責是：

(一)貫徹實施國家有關物業管理的方針、政策、法律、法規；

(二)管理全市物業管理行業，逐步建立管理專業化、服務社會化、經營市場化的物業管理體制；

(三)負責全市物業管理企業的資質審批、年檢工作；

(四)依法查處物業管理中的違法行為。

泰州市物業管理業管理處受市建設行政主管部門的委托具體負責市區物業管理行業的業務管理工作。

各市(縣)建設行政主管部門是本行政區域內物業管理的行政主管部門、其具體職責由各市(縣)人民政府確定。

第六條

各級規劃、市政、綠化、環衛、公安、工商、稅務、物價、電信、郵政、供電、廣電、供水等部門和單位，應當按照各自的職責分工，會同物業管理行政主管部門做好有關管理工作。

街道辦事處協助有關部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調。

第七條

物業管理行業按照國家有關規定享受第三產業(居民服務業)優惠政策，政府各部門和社會有關方面應支持其發展。

第二章

業主自治管理

第八條

業主委員會是住宅區內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。

一個住宅區成立一個業主委員會。

第九條

業主委員會由業主大會或業主代表大會選舉產生，業主委員應當由業主擔任。

一個住宅區域內，新建商品住宅入住率達到60％時，所在地的建設行政主管部門負責組織房屋開發建設單位、業主和使用人代表召開首次業主會議，選舉產生業主委員會；以后的業主會議由住宅區內業主委員會負責召集。

第十條

業主會議，由住宅區內每幢房屋推舉若干名業主和使用人代表組成。

業主會議決定事項，以組成人員的過半數通過。

第十一條

業主會議是住宅區內物業管理的最高決策機構，行使下列職權：

(一)選舉、罷免業主委員會的組成人員；

(二)審議、修改、通過住宅區內業主公約、業主委員會章程；

(三)聽取和審查業主委員會的工作報告并監督業主委員會的工作；

(四)審定住宅區內有關業主和使用人權益的重大事項；

(五)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

(六)業主會議有權依法決定與物業企業訂立、續訂、解除物業管理委托合同。

第十二條

首次業主會議選舉產生的業主委員會，應當自選舉產生之日起15日內，持《業主委員會登記表》、《業主委員會委員名單》、《業主委員會章程》等文件，向所在地物業管理行政主管部門辦理登記確認手續。登記確認日期為業主委員會成立日期。

物業管理行政主管部門應當自受理登記之日起15日內，完成登記工作；對不符合本辦法規定成立的業主委員會不予登記，并重新組織召開業主會議，選舉業主委員會。

第十三條

業主委員會由住宅區內的業主和使用人代表組成，組成人數為單數，可以依據住宅區的規模，在9至15名的范圍內確定。必要時，經業主會議決定可以適當增減，但最低不得少于5名。使用人不得超過組成人員的l／5。

業主委員會可以設主任、副主任、委員，一般為兼職；主任、副主任在業主委員會中產生。

業主委員會主任、副主任、委員應由熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力和必要工作時間的人員擔任。

業主委員會召開會議時，可以邀請住宅區所在地的居民委員會派員參加。

第十四條

業主委員會是業主會議的執行機構，向業主會議負責并報告工作，每屆任期三年，可連選連任。

第十五條

業主委員會應當維護全體業主的合法權益，按照章程行使下列職權：

(一)召集和主持業主會議；

(二)按照規定選聘或者續聘物業管理企業，代表全體業主簽訂本住宅區物業管理委托合同；

(三)主持制定本住宅區內的業主公約，并提交業主會議審議通過；

(四)審議物業管理企業管理計劃、重大工程項目維修計劃及其它物業管理重大措施；

(五)監督物業管理企業的管理工作。

業主委員會履行下列義務：

(一)根據本住宅區內業主、使用人的意見、要求，對物業管理企業的經營管理活動進行監督；

(二)接受本住宅區域內全體業主和使用人、業主會議、物業管理行政主管部門的監督；

(三)督促業主和使用人遵守本住宅區內的業主公約、全面履行物業管理委托合同；

(四)幫助物業管理企業落實各項管理服務措施。

第十六條

業主委員會會議，每年至少召開兩次，決議事項以過組成人員的三分之二多數通過。

第十七條

業主委員會可以采取公開招標或者其他方式，選聘物業管理企業在本住宅區域內實施物業管理。

第十八條

業主小組由本幢住宅業主推選若干代表組成，其職責是：

(一)聽取業主、使用人對物業管理服務的意見和建議，向業主委員會或者物業管理企業反映；

(二)執行業主委員會作出的決定；

(三)提出公共部位和公用設備的維修、更新建議。

第十九條

業主公約是有關物業使用、維修和其他管理服務活動的行為規范，對全體業主和使用人具有約束力。

業主公約經業主大會審議，由全體成員過半數通過即生效。

業主委員會應當自業主公約生效之日起十五日內，將業主公約報所在地的物業管理部門備案。

第二十條

業主大會、業主委員會通過的決定，對住宅區域內全體業主、使用人具有約束力。

業主公約和業主會議、業主委員會通過的決定，不得與法律、法規相抵觸。否則無效。

第三章

物業管理企業

第二十一條

物業管理企業，是依據《中華人民共和國公司法》設立，獨立核算、自主經營、自負盈虧并具有獨立法人地位，以物業管理、為居民服務為主的經濟實體。

第二十二條

物業管理企業應當按照規定向建設行政主管部門申領物業管理企業資質證書；未領取物業管理企業資質證書的，不得從事物業管理經營服務活動。

第二十三條

物業管理企業的權利：

(一)根據國家有關規定，并依據物業管理委托合同，結合住宅區內的實際．制定住宅區物業管理具體實施辦法；

(二)依據物業管理委托合同和物業管理收費規定收取物業管理費用；

(三)制止違反物業管理規定的行為，并采取有效措施予以糾正；

(四)選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)，承擔專項管理業務工作；

(五)按企業經營范圍開展多種經營；

(六)敦請業主委員會幫助管理。

第二十四條

物業管理企業的義務：

(一)全面履行物業管理委托合同，依法從事物業管理經營活動；

(二)接受業主委員會、住宅區域內的全體業主和使用人及有關部門的監督；

(三)向業主委員會報告工作；

(四)積極開展多種形式、健康向上的社區文化活動，豐富住宅區居民的精神生

(五)制定住宅區內物業管理計劃和重大工程項目維修計劃。

第四章

物業管理委托

第二十五條

房屋開發建設單位應在房屋竣工前委托物業管理企業提前介入建設的住宅區物業管理，并負責房屋售后至業主委員會成立前的物業管理工作。

第二十六條

開發建設單位在辦理售房手續時，應在房屋銷(預)售合同中訂立有關售后物業管理條款，并向購房者提供住宅區前期物業管理規定和住戶手冊。經雙方簽字、蓋章后的住宅區前期物業管理規定和住戶手冊是房屋銷(預)售合同的組成部分。

第二十七條

住宅區房屋入住率達到60％時，開發建設單位應當在30日內向當地建設行政主管部門報告，由建設行政主管部門組織開發建設單位召集首次業主會議，選舉產生業主委員會。業主委員會成立后應在30日內確定物業管理企業。

第二十八條

接受委托的物業管理企業應當與開發建設單位簽訂前期物業管理委托合同，或與業主委員會簽訂物業管理委托合同。

物業管理委托合同應當包括下列內容：

(一)雙方當事人名稱及地址；

(二)管理服務項目和內容；

(三)管理服務標準；

(四)管理服務權限；

(五)管理服務費用及其支付辦法；

(六)合同期限；

(七)違約責任；

(八)合同糾紛的解決方法；

(九)雙方當事人認為需要約定的其他事項。

物業管理企業應當在物業管理委托合同簽訂后15日內，將物業管理委托合同 送住宅區所在地建設行政主管部門備案。

第二十九條

物業管理委托合同期滿或者接受委托的物業管理企業未達到物業管理委托合同規定的管理服務標準或有其他違約行為的，業主委員會可以決定終止委托合同，但應當提前30日通知物業管理企業。物業管理企業在接到通知30日內向業主委員會移交所托管物業的全部資料及帳務。

第五章

住宅區的物業的前期管理

第三十條

本辦法所稱前期物業管理，是指房屋建成后，業主委員會成立前的物業管理。

第三十一條

開發建設單位或公有住房產權單位應在售房前制定住宅使用規定，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理委托合同，并報所在地建設行政主管部門備案。

開發建設單位與購房人簽訂房屋銷售合同時，應當將住宅使用規定、前期物業管理委托合同和住宅使用說明書作為房屋銷售合同的附件。

第三十二條

開發建設項目在方案設計和設備安裝過程中，應具備物業管理所必需的物業管理用房、安全防范設施，便于物業管理單位開展各項服務。

第三十三條

開發建設單位不得將房屋的共用部位、共用設備或公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。

第三十四條

開發建設單位應當按照國家規定保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。

第三十五條

開發建設單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。

第三十六條

自前期物業管理委托合同簽訂之日至新建房屋交付使用之日發生的前期物業管理服務費用，由房屋銷售單位承擔；自新建房屋交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由售房單位和購房人按照房屋銷售合同的約定承擔。

第三十七條

新建房屋交付使用時，物業管理企業不得向購房人收取除物業管理服務費以外的任何費用。

第三十八條

前期住宅使用規定至業主會議審議通過的業主公約生效時自行終止。

前期物業管理委托合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理委托合同生效時終止。

第六章

住宅區的驗收移交

第三十九條

住宅區建成后，必須按照國家有關規定進行工程竣工驗收和住宅區綜合驗收，住宅區所在地建設行政主管部門應當參加竣工驗收，并就物業管理相關內容簽署驗收意見。

第四十條

住宅區竣工綜合驗收后，開發建設單位應在物業所在地建設行政主管部門監督下，及時向業主委員會移交住宅區物業和物業管理所必須的工程建設技術資料。業主委員會應當將該資料復印件交物業管理企業使用。

第四十一條

移交內容：

(一)建筑物(構筑物)及有關設備(設施)；

(二)規定的物業管理用房及用于物業管理的設備(設施)；

(三)物業管理基金；

(四)總體工程配套設施，包括：市政、園林綠化、環衛、安全防范設施，信報箱、各類管線，其它相關的配套設施；

(五)工程建設技術資料：

1．、住宅區竣工總平面圖；

2、單體建筑、結構，水、電、消防等設備安裝竣工圖；

3、住宅區公建配套設施、地下管網工程竣工圖；

4、有關設施、設備安裝、使用和維修技術資料；

5、住宅區物業管理所必需的其他資料。

(六)業主(住戶)基本情況。

第四十二條

物業移交應具備的條件：

(一)建設工程全部施工完畢，各單項工程質量同時竣工驗收合格；符合建設部城市住宅小區竣工綜合驗收條件的，同時竣工綜合驗收合格；

(二)物業管理基金已按規定繳交；

(三)按規定留有物業管理用房和經營用房；

(四)設備已正常運行；

(五)分期建設的，移交區與在建區應有圍墻分隔，并做好安全防護措施；

(六)物業管理單位已經確定。

第四十三條

物業移交程序：

(一)開發建設單位書面向住宅區所在地建設行政主管部門提出申請，并填寫 《物業管理移交申報表>；

(二)對于已具備移交條件的物業，由所在地建設行政主管部門組織開發建設單位、業主委員會、住宅區所在地街道、居委會及其他有關部門對物業及物業管理所必須的工程建設技術資料進行清點、核查、接收；

(三)開發建設單位和業主委員會在接受書及接受清單上簽字蓋章，并由參加移交人員代表其單位或部門在移交書上簽名見證。

第四十四條

自移交之日起，開發建設單位不再承擔物業管理責任。但保修期內以及其它應由開發建設單位承擔的建筑質量責任，由開發建設單位承擔。

第七章

物業的管理、使用、維護

第四十五條

業主、使用人應當遵守法律、法規的有關規定，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的關系。

第四十六條

業主和使用人使用房屋和住宅區域內公用配套設施應當遵守下列規定：

(一)房屋裝飾、裝修不得危及房屋安全和他人安全，不得改變房屋結構，不得私搭亂建；

(二)改變房屋用途和外貌，應當符合有關規定；

(三)不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；

(四)房屋內公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、屋面等公共部位，不得占用、亂堆雜物；

(五)愛護住宅區內的公共設施，不得損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術景觀和休閑設施等；

(六)車輛按照規定有序停放，不得違規行車、停車、嗚喇叭；

(七)垃圾實行裝裝化，按照規定的地點、方式投放；

(八)住宅區內不得亂貼、亂畫、亂掛；

(九)在規定范圍內按照合同約定繳交物業管理服務費用，不得拒繳或無故延期繳納；

(十)遵守國家有關規定和《業主公約》。

第四十七條

利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得業主會議的書

面同意后、方可向有關行政管理部門辦理審批手續，并與業主委員會簽訂協議，支付設置費用。

按照前款規定收取的經營性設施設置費用應當納入物業維修基金。

利用物業設置公益性設施，按照市人民政府的有關規定執行。

第四十八條

業主轉讓或者出租住宅時，應當將業主公約作為住宅轉讓合同或者租賃合同的附件。

住宅轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，當事人應當將住宅轉讓或者 出租的有關情況書面告知業主委員會和物業管理企業。

第四十九條

房屋的維修責任，按照下列規定劃分：

(一)房屋室內部分，由業主和使用人自行維修；

(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道(水表后)、公用水箱、加壓 水泵、機電設備、公用天線、消防設施等房屋本體公共部位、設施、設備，由受聘的物 業管理企業組織定期養護維修。

第五十條

房屋的維修資金，按照下列規定承擔：

(一)房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔；

(二)房屋的公共部位、公用設備的管理維修費用按異產毗鄰房屋維修責任劃 分與費用分攤規定，從房屋公共維修金中支出；直管公房和單位自管房按房改政策 出售的，由出售方從公房售后提取的房屋公共部位維修基金中分攤相關費用；

(三)開發建設單位建造、納入成本的公共設施，管理、維修、更新改造由物業管 理企業負責，維修、更新改造費用從公共部位維修基金中支出；

(四)政府投資的公共設施的管理、維修、更新改造等工作由有關行政管理部門 或專業部門負責，也可委托物業管理企業承擔，并支付相應費用；

(五)住宅區內公共設施的管理、維護、更新改造等責任不明確的，由市建設行 政主管部門會同相關部門共同確定。

第五十一條

物業管理企業應當按照合同的約定，加強對住宅區內道路、路燈、噴泉池、園林綠化、娛樂場所、消火栓、停車場、自行車(摩托車)庫、公廁、衛生保潔設備、設施等公用配套設施的養護維修。

屬于人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，由責任人賠償損失。

第五十二條

住宅區內受聘的物業管理企業可以接受有關專業部門委托，對本區域內的水、電、煤氣等管線、設施進行維修養護。

第八章

物業管理的收費和使用

第五十三條

依照國家有關規定設置有公用設施專用基金、房屋本體維修基金的，物業管理企業應按規定的用途使用，不得挪作他用。

第五十四條

房屋公用部位、設施、設備專項維修費，應當存入指定銀行，由業主委員會按照國家有關規定進行管理和使用，具體辦法另行制定。

第五十五條

市及市(縣)人民政府財政、審計部門依法對住宅區物業管理專項維修費的收取、管理和使用情況進行監督和審計。

第五十六條

房屋公共部位維修基金，公共服務費實行政府定價，并報經物價主管部門批準；代收代辦費和特約服務費分別實行政府指導價和市場調節價，并報物價主管部門備案。

物業管理公共服務費具體收費項目、標準、管理辦法，由物價主管部門會同建設行政主管部門根據有關規定另行制定。

第五十七條

物業管理公共服務費的主要用途為：

(一)物業管理企業管理服務人員的工資，以及按照規定提取的福利費；

(二)綠化管理費；

(三)清潔衛．生費；

(四)保安費；

(五)辦公費；

(六)物業管理企業固定資產折舊費；

(七)法定稅費.第五十八條

物業管理公共服務費，應當實行明碼標價，收費項目、收費標準、收費辦法、開支方向應當定期定點公布，接受業主和使用人的監督。業主和使用人應當按照規定按期足額繳納物業管理公共服務費。

物業管理企業如不按規定使用公共服務費，接受業主監督，業主和使用人有權拒絕繳納，直至提請業主會議終止物業管理委托合同。

第五十九條

物業管理企業可以接受委托，代理供水、供電、供氣等有關專業部門收取水、電、氣費，并可代其定期維修養護水、煤氣等管線、設施，按照有關規定收取代收代辦服務費，開具物業管理專用發票。

業主需求的特約服務費用，由業主與物業管理企業協商確定。

第六十條

開發建設單位應向業主委員會移交已分攤計費到戶的用于公共服務的物業管理用房，物業管理用房面積為物業管理區域內總建筑面積的2‰，最低使用面積為30平方米，最多使用面積為200平方米；以成本價提供總建筑面積4‰的經營用房，但最高不得超過200平方米。

物業管理用房、經營用房產權屬住宅區所有業主共有，依法發給房屋所有權證，不得轉讓、抵押。物業管理企業依照本辦法的規定和《物業管理委托合同》的約定使用物業管理用房，同等條件下可優先租賃經營用房。

第九章

物業管理的招標投標

第六十一條

委托物業管理企業對物業進行管理服務的，可以采用招標的方式確定物業管理企業，但符合下列條件之一的除外：

(一)物業由開發建設單位自用的；

(二)在一個住宅區內，多層物業總建筑面積低于五萬平方米，或高層物業總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業總建筑面積低于三萬平方米的。

第六十二條

物業未交付使用的，或物業已交付使用，但業主委員會尚未成立的，由開發建設單位負責物業管理服務的招標前期準備工作；業主委員會已經成立的，由業主委員會負責物業管理服務的招標組織工作。

業主委員會組織招標活動的，應經業主大會討論決定。

招標組織者行使下列權利：

(一)編制招標文件，組織招標活動；

(二)選擇和確定符合資質條件的投標人；

(三)根據評標原則決定評標、定標辦法；

(四)選定中標人；

(五)法律、法規規定享有的其他權利。

第六十三條

招標組織者組織物業管理服務招標，應當成立招標機構。招標機構中應有所在地物業管理行政主管部門的代表參加。

招標機構負責招標活動的具體實施，審定標底，提出評標、定標辦法和定標意見。

第六十四條

招標組織者制作招標文件應客觀、公正，并廣泛聽取業主和使用人的意見。

前款所稱招標文件包括招標書、投標須知、訂立委托管理合同的條件及協議條款。招標書應當包括以下內容：

(一)物業規劃建設的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產權狀況、商業用房及管理用房、公用設施專用基金和房屋本體維修基金、公用設施、設備及公共場地的情況、園林綠化狀況、社區文化娛樂設施；

(二)物業管理的內容和要求；

(三)投標書編制的方式及依據；

(四)投標人的資質和條件；

(五)組織解釋招標文件及實地查驗物業的時間、地點；

(六)送達投標書的地點及截止時間；

(七)開標、評標的時間、地點；

(八)其他需要說明的事項。

第六十五條

物業管理服務招標，可以采取公開招標、邀請招標的形式。符合下列條件之一的，由物業所在地建設行政主管部門主持，可以采用議標方式：

(一)物業的使用在保密或安全方面有特別要求的；

(二)外國政府、個人、國際金融機構及港澳臺同胞贈款建設，并且明確要求采取議標方式的。

前款所稱議標，是指招標組織者與兩家以上(合兩家)的物業管理企業就特定物業管理服務的發包條件進行協商，擇優選定中標人的招標方式。

招標方式一經確定，不得中途變更。

第六十六條

采用公開招標方式的，招標組織者應當提前30天通過報刊、廣播、電視或其他方式公開發布招標公告，同時報物業管理行政主管部門備案；采用邀請招標方式的，招標組織者應向符合資質要求的三家以上(含三家)的物業管理企業發出投標邀請書，同時報建設行政主管部門備案。

前款招標公告或招標邀請書應包括下列內容：

(一)招標組織者的名稱、地址；

(二)擬招標的物業的名稱、類別、用途、地點、建筑面積等；

(三)投標的地點和期限；

(四)獲取招標文件的辦法、時間、地點及相關的費用等。

第六十七條

參加投標的物業管理企業應當按照招標文件規定的內容和要求編制投標書。投標書應當包括以下主要內容：

(一)物業管理區域內物業管理機構設立方案、運作流程及各項管理規章制度；

(二)管理服務人員配備方案；

(三)管理服務用房及其他物資裝備配置方案;

(四)管理服務費用收支預算方案；

(五)管理服務分項標準與服務承諾；

(六)治安保衛等措施；

(七)社區文化服務方案；

(八)管理服務模式、設想等。

第六十八條

對招標住宅區承擔過前期物業管理服務的物業管理企業，在同等條件下享有優先中標權。

前款物業管理企業有兩家以上的，最后承擔管理服務的一家享有優先中標權。

第六十九條

物業管理服務招標應當堅持公開、公平、公正和誠實信用的原則。招標、投標雙方不得弄虛作假、惡意串通，損害對方或其他投標人的合法權益。

第十章

法律責任

第七十條

物業管理企業未按本辦法規定到物業管理行政主管部門申領物業管理資質證書的，由物業管理行政主管部門責令限期補辦資質審查手續；逾期不補辦的，由物業管理行政主管部門給予警告，并處三萬元以下的罰款。

第七十一條

物業管理企業違反本辦法，對住宅區內房屋及公用設施、設備管理、維修、養護不善或者不履行物業管理委托合同規定義務的，物業管理行政主管部門可以責令其賠償損失，并視情節給予警告或者處以五千元以下的罰款。

第七十二條

物業管理企業違反本辦法，擅自設立收費項目、提高收費標準或者所提供服務質價不符的，由價格行政主管部門按照國家有關法律、法規規定給予處罰。

第七十三條

業主和使用人不遵守住宅區內業主公約和國家有關物業管理規定，業主委員會及物業管理企業有權制止，并要求限期改正；造成損失的，有權要求其賠償；違反有關法規的，由有關部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

業主和使用人未按規定或物業管理委托合同約定繳納物業管理公共服務費的，物業管理企業可以按照合同約定加收滯納金。

第七十四條

物業管理企業不服物業管理、價格行政主管部門的行政處罰，可以依照法律、法規的規定，向作出行政處罰決定機關的上一級行政機關申請復議，或向人民法院起訴。

第七十五條

物業管理企業與業主、業主委員會、房屋使用人因物業管理產生的合同糾紛，當事人應當協商解決或向物業管理行政主管部門申請調解。協商或調解不成的，應當按照雙方簽訂的仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。元仲裁或仲裁協議無效的，可以依法向人民法院起訴。

第七十六條

物業管理行政主管部門在查處有關行政違法案件時，必須有兩名以上執法人員，并出示省人民政府統一制發的行政執法證件；實施行政處罰時，必須使用財政部門統一制發的罰沒單據，罰沒收入必須全部上繳國庫。

第十一章

附

則

第七十七條

高檔公寓、別墅區、商住區、寫字樓、綜合樓、工業區(廠房)的物業管理，參照本辦法執行。

第七十八條

本辦法自二O O O年十月一日起施行。原《泰州市市區物業管理辦法》同時廢止。

第四篇：上饒市住宅區物業管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強和規范上饒市住宅區物業管理，明確業主、使用人和物業管理企業及其他有關管理部門的權利和義務，保障住宅區物業的合理使用，維護住宅區的公共秩序，創造整潔、安全、優美、舒適、文明的居住環境，根據《江西省城市居住小區物業管理條例》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內住宅區的物業管理。

第三條 本辦法所稱的住宅區，是指以住宅為主，公用設施配套比較齊全并具有一定規模的居民生活區。住宅區的劃分，由縣、市（區）房地產管理部門結合社區管理，按照住宅與公共實施的相關情況劃定。

本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的各類房屋及相關設施、設備、場地等。

本辦法所稱業主，是指房產的所有權人。非業主使用人可以根據業主委托，享有權利，并承擔義務。

本辦法所稱物業管理，是指業主、非業主使用人委托物業管理企業對物業進行日常維護、修繕和整潔，同時對住宅區的安全、環境衛生、綠化等進行日常管理，并為業主、非業主使用人提供相關服務。

本辦法所稱物業管理企業，是指依法設立的從事物業管理服務的法人。

第四條 市人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱物業主管部門）是本市行政區域內物業管理的行政主管部門。

縣、市（區）房地產管理部門是本轄區物業管理的行政管理部門，依照本辦法對轄區內的物業管理進行監督管理。

建設、規劃、市政、電力、郵電、環衛、園林、公安（消防）、價格、工商行政管理等有關部門按照各自職責協同實施本辦法。

街道辦事處協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社會服務的相互關系進行協調。

第二章 業主大會與業主委員會

第五條 實行物業管理的住宅區入住率達到５０％以上的，必須召開業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會。業主人數超過１００名的，可按比例推選業主代表。

業主大會由全體業主組成，業主代表大會由業主推選的代表組成。業主大會或業主代表大會須擁有投票權者過半數以上的業主或業主代表出席才能舉行。

業主的投票權，普通住宅按每２０平方米為一個計票單位，別墅按每１５平方米為一個計票單位；非住宅按每１０平方米為一個計票單位，不足的按四舍五入處理，但每個獨立產權單位不得分割投票。

第一次業主大會或業主代表大會，由物業主管部門會同街道辦事處、居委會等相關單位組織召開，費用開支由物業建設單位承擔。

第六條 業主大會或業主代表大會行使下列職權：

（一）選舉、罷免業主委員會委員；

（二）審議通過或修改業主委員會章程和業主公約；

（三）審議業主委員會工作報告；

（四）決定聘用或解聘物業管理企業；

（五）審議通過住宅區物業管理方案；

（六）決定其他有關維護業主權益和督促業主執行業主公約的重大事項。

第七條 業主大會或業主代表大會一般每年召開１—２次；經業主委員會或１０％以上業主提議，也可臨時召開業主大會或業主代表大會。

業主大會或業主代表大會可以邀請街道辦事處、社區居民委員會和使用人代表列席。業主可書面委托代理人出席。業主委員會要求物業管理企業列席會議的，物業管理企業的負責人或其書面委托代理人應當列席會議。

業主大會或業主代表大會的決議，以全體業主或業主代表過半數通過。

第八條 業主委員會是在住宅區內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。

一個住宅區只能成立一個業主委員會。

第九條 業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

（一）召集和主持業主大會或業主代表大會；

（二）聘請派出所、居民委員會等有關單位人員兼任業主委員會副主任或委員；

（三）根據業主大會或業主代表大會的決定，可以通過招投標或其他方式，選聘、續聘或改聘物業管理企業，并代表業主簽訂、變更、終止物業管理委托合同；

（四）監督檢查物業管理經費的使用情況；

（五）檢查業主公約和物業管理委托合同的執行情況；

（六）受理業主對物業管理企業的投訴；

（七）監督和協助物業管理企業的工作，根據物業管理企業請求公布欠繳費戶名單，協助物業管理企業催交物業管理服務費；

（八）業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。

第十條 業主委員會根據住宅區的規模由５至１１人組成，設主任１人，副主任１至３人，每屆任期３年，可以連選連任。

業主委員會可將日常管理事務委托居民委員會承擔，業主委員會會議由主任召集，作出的決議，以組成人員的過半數通過。

第十一條 業主委員會應在選舉產生之日起１５日內，將業主委員會章程和名單報物業主管部門登記備案，并同時抄送當地居委會。

第十二條 業主委員會的活動經費由全體業主共同分攤，但不得超過同期物業管理費總額的５％．具體數額和計劃由業主大會或業主代表大會審議決定。

第十三條 業主大會、業主代表大會、業主委員會的決議和業主公約，應當符合國家的有關規定，不得與法律、法規、規章相抵觸。

第三章 物業管理企業

第十四條 物業管理企業必須持有物業主管部門頒發的《物業管理資質證書》。物業管理資質實行年審制和等級管理制。物業管理企業應配備相應的專業技術人員和管理人員，物業管理人員應經專業培訓考核合格后，持證上崗。

第十五條 物業管理企業的權利：

（一）根據委托合同和法律、法規、規章以及國家的其他有關規定，管理住宅區的物業；

（二）按照國家和省、市有關規定收取物業管理服務費；

（三）制止各種損害住宅區物業和妨礙物業管理的行為；

（四）享受國家對第三產業的優惠政策。

第十六條 物業管理企業應當提供的服務內容：

（一）物業公用部位、共用設施設備的使用管理、養護、維修和更新；

（二）物業公用部位、共用設施和物業管理區域內道路景觀、綠地的保潔服務；

（三）公共綠地、花草樹木的養護、管理；

（四）車輛進出及停放的管理；

（五）協助公安部門維護物業管理區域內的公共秩序、進行安全防范；

（六）物業維修、更新費用的帳目管理和物業檔案、業主檔案的保管；

（七）舉辦社區文化活動；

（八）物業管理企業應接受所在街道辦事處和居委員的監督，協助做好社區管理、社區服務工作。

第十七條 新建住宅區交付使用而入住率不到５０％的，由開發建設單位選擇物業管理企業或自行組建物業管理企業進行前期管理，并報物業主管部門備案，前期物業管理費用由開發建設單位承擔。業主大會或業主代表大會產生后，由業主大會或業主代表大會決定物業管理企業的續聘和改聘。

物業銷售（預售）時，前期物業管理企業應當告示服務內容和收費標準并與物業買受人簽訂前期物業管理服務協議。

第十八條 實施物業管理的住宅區，業主委員會應當與受聘的物業管理企業簽訂物業管理委托合同（以下簡稱委托合同）。

物業管理委托合同必須按省建設廳、省工商行政管理局聯合制定的《物業管理委托合同示范文本》簽訂。

物業管理企業應當自委托合同簽訂之日起１５日內，將委托合同報物業主管部門備案，同時抄告轄區居委會。

第十九條 住宅區內車輛停放的管理應接受公安等部門的統一指導和監督。

進入住宅區的車輛應按規定停放在停車場或設置有停車標志的場所。

物業管理企業應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系，并按有關規定收取相應的保管費或車位使用費。

第四章 物業維修經費

第二十條 實行物業管理的住宅區應當建立物業維修專項資金，用于房屋的公用部位、設備和住宅區內公共設施保修期滿后小修以上的維修、養護。

物業維修專項資金遵循全額儲存、業主共同所有、合理使用的原則。實行統一繳交、專款專用、民主理財、接受財政、審計監督的管理制度。

第二十一條 物業維修專項資金不得出錯，不得用于房地產投資，不得用于經營股票、期貨或其他具有風險的經營活動，不得為單位或個人提供任何形式的擔保。

物業維修專項資金的管理費用由財政部門核定，在物業維修專項資金的增值收益中提取，并納入預算外資金收支兩條線管理。

第二十二條 物業維修專項資金由物業管理行政主管部門成立“維修資金管理中心”設立專戶進行管理。

物業維修專項資金由開發建設單位和購房者共同繳納，開發建設單位按１５元／㎡標準繳交，購房者（含商品房、經濟適用住房、拆遷安置房）按購房款２％的比例繳納到開發建設單位，由開發建設單位在辦理住宅區移交時一并劃撥到“維修資金管理中心”專戶。

第五章 物業管理用房

第二十三條 開發建設單位在新建住宅區開發建設中，應當按住宅區總建設面積９‰的比例配置物業管理用房。其中５‰為物業管理和社區管理辦公用房，４‰為經營用房，其費用列入開發建設成本，具體位置應在辦理物業銷售（預售）證之前予以確定。

物業管理用房產權屬國家所有，交由業主委員會代管，由物業管理企業使用。零星開發的商品房，難以提供物業管理用房的，需向物業主管部門交納相應的物業管理用房價款，由物業主管部門在同一住宅區內統一調劑物業管理用房。開發建設單位必須在住宅區房屋單體工程質量竣工驗收合格之日起１５日內無償移交給物業主管部門，具體使用可根據各個社區實際情況擬定方案，報物業主管部門核準。

第二十四條 開發建設單位應當在住宅區竣工驗收合格之日起１５日內，向物業主管部門移交下列工程建設技術資料：

（一）住宅區總平面圖；

（二）住宅區單體建筑、結構、設備圖；

（三）住宅區地下管網圖；

（四）有關設施、設備的使用和維修技術資料；

（五）住宅區綜合驗收資料。

住宅區業主委員會成立后，物業主管部門應當將上述資料提供給業主委員會，供物業管理企業使用。

住宅區綜合驗收時，應有物業所在地街道辦事處派人參加，開發建設單位已選擇了物業管理企業進行前期管理的，物業管理企業必須派人參加。

第二十五條 住宅區交付使用后，由開發建設單位承擔保修期內的保修責任或者由其委托的物業管理企業承擔。

第二十六條 住宅區內的管道煤氣、通信、水、電、有線廣播電視的管線及設施、設備的維修與養護，由有關專業單位負責或者由其委托的物業管理企業負責。

第六章 物業的使用與維護

第二十七條 任何單位和個人不得在住宅區內從事下列行為：

（一）擅自改變房屋結構、房屋用途；

（二）對房屋承重墻、梁、柱、板、陽臺及公共部位違章鑿、拆、搭、占；

（三）變更房屋外立面裝飾；

（四）堆放危及公共安全的易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；排放有毒、有害和污染的物質或超出國家規定標準的噪音；

（五）聚眾喧鬧；

（六）擅自占用公共場所，損壞公共設施，毀壞綠化；

（七）隨意停放機動車輛；

（八）亂設攤、亂設集貿市場；

（九）亂倒垃圾、雜物；

（十）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻劃；

（十一）在住宅區內飼養家禽、家禽和放養寵物；

（十二）法律、法規、規章規定不得從事的其他行為。

第二十八條 業主或非業主使用人裝修房屋，應當事先告知物業管理企業，并按照《住宅使用說明書》和《業主公約》的規定繳納一定的保證金再進行裝修。物業管理企業應當將裝修房屋的注意事項告知業主或非業主使用人。

物業管理企業發現在裝修過程中有違反有關規定的行為或造成其他業主、使用人財產損失或影響物業使用的，由物業管理企業督促責任人負責修復或賠償，應當通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的，應當及時告知業主委員會并報有關行政管理部門依法處理。

第二十九條 物業維修、更新時，相鄰業主、使用人應當予以配合，因相鄰業主、使用人拒絕配合而造成其他業主、使用人物業損壞及財產損失的，應承擔修復或賠償責任。因物業維修、更新影響相鄰業主或使用人物業使用或造成財產損失的，由責任人修復或賠償。

物業出現嚴重損壞，影響業主和使用人安全時，物業管理部門應當督促物業管理企業限期維修。

第七章 物業管理服務收費

第三十條 物業管理服務收費的確定，應當遵循合理、公平、公開以及與物業管理企業資質等級、服務內容相適應的原則。

第三十一條 物業管理企業提供物業維修保養、公共衛生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務而收取的物業管理服務費，實行政府定價；物業管理企業提供公共代辦性的服務而收取的物業管理服務費，實行政府指導價，特約服務費除價格主管部門另有規定外，實行市場調節價。具體收費標準按規定的權限由物價部門會同物業主管部門制定。

業主委員會已委托物業管理企業進行管理與服務項目的收費，除法律、法規、規章另有規定外，其他部門不得重復收取。

物業管理服務費的收支情況，物業管理企業應當每年公布一次，接受業主委員會的監督。

第三十二條 物業管理企業在不影響住（用）戶利益的前提下，利用物業管理區域內屬于全體業主共有的場地、設備或物業管理經營用房開展經營活動，收益應用于物業管理服務費用開支。

第三十三條 物業管理服務費由物業管理企業按《物業管理委托合同》所約定的期限向業主或非業主使用人收取。預收期限不得超過１２個月。業主與使用人約定由使用人交納物業管理服務費的，從其約定，業主負連帶繳納責任。

物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目、收費標準、收費范圍及服務內容應當在經營場所或收費地點醒目位置公布。

第三十四條 建設單位未出租、出售的物業以及交付使用但業主或使用人尚未居住的物業，物業管理服務費按應收標準的７０％收取。物業管理企業在物業管理服務合同約定之外自行提供服務，未經業主委員會或業主認可的，業主或使用人可以不支付費用。

第八章 附則

第三十五條 本辦法施行前已經實施物業管理的住宅區，應當按照本辦法規定進行規范。

本辦法施行前已交付使用但尚未實施物業管理的住宅區，按照本辦法規定逐步實施物業管理。

第三十六條 大廈寫字樓、商住樓、別墅區、工業區及其他非居住房屋的物業管理參照本辦法執行。

第三十七條 違反本辦法規定的，由政府主管部門按照《江西省城市居住小區物業管理條例》之規定予以處罰。

第三十八條 本辦法由市物業主管部門負責解釋。

第三十九條 本辦法自發布之日起施行。

第五篇：南寧市住宅區物業管理辦法

南寧市住宅區物業管理辦法

【章名】 第一章 總 則 第一條 為加強城市住宅區的管理，維護住宅區的公共秩序，創造整潔、文明、安全、方便的居住環境，根據國家有關規定，結合本市實際情 況，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市規劃區內住宅區的物業管理。第三條 本辦法所稱住宅區，是指以住宅房屋為主，并有相應配套的公共設施及非住宅房屋的居住區。本辦法所稱物業，是指住宅區內的各類房屋和相配套的公用設施、設備及公共場地。本辦法所稱住戶，是指住宅區內的房屋的產權人或使用人。第四條 南寧市房產管理局是南寧市物業管理的行政主管部門，負責全市的物業管理工作。規劃、建設、公安、環境衛生、園林、市政、供水、供電等各有關部門應在各自職責范圍內，負責對住宅區物業管理工作的指導、監督檢查。第五條 本市城市住宅區管理實行社會化、專業化及服務經營型的物業管理模式和主管部門行業管理、住戶自主管理與物業企業專業服務相結合的管理體制。【章名】 第二章 住宅區物業管理機構 第六條 住宅區交付使用且入住率達到５０％以上時，開發建設單位應在物業管理主管部門指導下，及時組建住宅區物業管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會由住宅區首次住戶大會或住戶代表大會選舉或協商推舉產生。管委會應當自成立之日起１５日內向物業管理行政主管部門辦理登記。第七條 管委會代表住戶的利益，維護住戶的合法權益。管委會在物業管理主管部門的指導下，負責制定管委會章程，選聘物業管理企業，對物業管理企業進行檢查和監督，協助物業管理企業進行物業管理工作。第八條 物業管理企業實行等級管理。物業管理企業經物業管理主管部門資質審查合格，并到工商行政管理部門辦理注冊登記后，方可接受管委會的委托，承擔住宅區的物業管理。第九條 物業管理企業根據與管委會簽訂的委托管理合同，對住宅區的物業實施統一管理。委托管理合同應當明確委托管理的事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費用、違約責任和爭議解決的方式。委托管理合同簽訂后，物業管理企業應在３０日內將委托管理合同報物業管理主管部門和工商行政管理部門備案。第十條 物業管理企業的權利：

（一）根據委托管理合同和國家及自治區有關規定對住宅區實施物業管理；

（二）根據委托管理合同和自治區有關規定收取物業管理費用；

（三）勸阻、制止損害他人物業或妨礙物業管理的行為，并對造成的損害要求賠償；

（四）要求管委會協助管理；

（五）選聘專營公司或聘用專人承擔清潔、保安和綠化等專項業務；

（六）開展多種經營和有償服務。第十一條 物業管理企業的義務：

（一）履行委托管理合同，對受委托管理的房屋、設施及其公共部分進行維修管理，承擔住宅區內的保安、防火、綠化、維護、清潔及住戶日常必需的便民服務工作；

（二）接受管委會和住戶的監督，重大的管理措施提交管委會審議決定；

（三）接受物業管理主管部門、其他有關主管部門及所在街道辦事處的指導和監督；

（四）協助住宅區所在地居委會做好社區管理、社區服務和社區精神文明建設的有關工作；

（五）發現違反法律、法規和規章的行為，及時向有關主管部門報告。第十二條 住宅區物業管理從業人員實行崗位培訓持證上崗制度。第十三條 物業管理企業應當在委托管理合同終止或解除后的１０日內，向管委會辦理下列事項，并報物業管理主管部門備案：

（一）對預收的物業管理服務費用實行結算，多收的部分予以返還；

（二）移交全部房屋和住戶檔案資料及有關財務帳冊；

（三）移交住戶共有的房屋、場地和其他財物。【章名】 第三章 住宅區物業的使用與維護 第十四條 住宅區經綜合驗收合格后，開發建設單位應當向管委會辦理移交手續，并向管委會移交下列工程建設資料：

（一）住宅區的規劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體的建筑、結構和設備竣工圖；

（三）地下管網竣工圖；

（四）其他必要的資料。第十五條 住戶使用房屋應當遵守下列規定：

（一）未經有關部門批準，不得改變房屋的結構、外貌和用途；

（二）不得隨意鑿、拆房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺、屋面或隨意占用房屋的公用通道；

（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒和放射性物品等；

（四）不得利用房屋從事危害公共利益的行為；

（五）不得侵害他人的正當權益。第十六條 住戶裝修住宅，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知住戶，并對裝修住宅活動進行指導和監督。第十七條 住戶不得擅自改變房屋使用性質。因特殊需要改變房屋使用性質的，應當符合城市規劃要求，其產權人應當征得相鄰住戶和管委會的書面同意，并報有關部門審批。住宅區內按照規劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質。第十八條 任何單位和個人不得占用住宅區內的道路、停車場等公共場地從事經營活動。因房屋維修或公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與管委會簽訂協議，并在約定期限內恢復原狀。第十九條 住戶轉讓或出租房屋時，應當將轉讓或出租情況及時告知管委會和物業管理企業。第二十條 房屋的維修責任，按下列規定劃分：

（一）室內部分，由房屋產權人負責維修，產權人與使用人另有協議的按其協議執行；

（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備和消防設施等房屋共用部位和設施，由物業管理企業負責定期養護和維修，其費用在房屋產權人繳納的房屋共用部位和設施維修費中支出。第二十一條 住宅區的通道、溝渠、池、井、綠地、公共活動場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、公用天線、公廁以及垃圾處理等住宅區公用設施，由業管理企業統一管理維修養護，其費用從管理服務費和住宅區公共設施維護費中支出。造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。第二十二條 住宅區內的干道、路燈和給排水、供電、供熱、供氣、通訊等管線，按規定應當由有關主管部門負責維修養護的，其費用由有關主管部門支付。前款所列維修養護事項，有關主管部門可委托物業管理企業實施，并按規定向物業管理企業支付委托費用。第二十三條 凡房屋及附屬設施影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規定應由住戶修繕的，住戶應當及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會委托物業管理企業進行修繕，其費用由住戶承擔。第二十四條 住宅區內禁止下列行為：

（一）踐踏、占用綠地，攀折花木；

（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；

（三）亂堆垃圾、雜物；

（四）亂搭、亂貼和亂掛等；

（五）損毀、涂劃園林藝術雕塑；

（六）聚眾喧鬧影響他人休息；

（七）隨意停放車輛和鳴高音喇叭；

（八）排放有毒和有害物質；

（九）飼養禽畜；

（十）未采取防止墜落傷人的保護措施而在陽臺擺放物品；

（十一）從事法律、法規和規章禁止的經營活動。【章名】 第四章 住宅區物業管理經費和管理用房 第二十五條 住宅區物業管理費用構成：

（一）開發建設單位繳納的住宅區公共設施維護費；

（二）房屋產權人繳納的房屋共用部位和設施維修費；

（三）住戶繳納的管理服務費。第二十六條 住宅區公共設施維護費由開發建設單位在住宅區竣工驗收時，按住宅區建設總投資的一定比例，一次性向物業管理行政主管部門繳交。住宅區公共設施維護費用于住宅區公共設施的維修養護，不得挪作他用。住宅區公共設施維護費由物業管理主管部門設立專帳管理，由住宅區管委會向物業管理主管部門申請使用。第二十七條 房屋共用部位和設施維修費由物業管理企業按房屋建筑面積定額向產權人收取，統一繳入住宅區管委會的“房屋維修”專戶，由住宅區管委會審批后定向使用。住宅區公共設施維護費、房屋共用部位和設施維修費的提取和管理辦法由物業管理行政主管部門商市財政、物價部門另行制定。第二十八條 物業管理企業應按物價部門核準的收費項目和標準收取住宅區物業管理服務收費。已按規定向住戶收取物業管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。未受管委會或住戶委托，物業管理企業自行提供額外服務并收費的，住戶可以不支付。第二十九條 開發建設單位在移交住宅區時，應當按不少于住宅區總 建筑面積１‰的比例無償向管委會提供住宅區物業管理專用房屋，產權屬 住宅區全體產權人共有，限于管委會或委托管理的物業管理企業使用，不 得轉讓或改變用途。第三十條 開發建設單位在移交住宅區時，應當以成本價向管委會提供一定面積的商業經營用房，購置費用可從住宅區公共設施維護費中墊支，并從該商經營用房的經營收入中分期回收。產權屬住宅區全體產權人共有。前款規定的商業經營用房和住宅區內其他有經濟收入的公共設施、設備及場地等，均由物業管理企業按照物業管理委托合同經營，其收入用于補充住宅區管理經費的不足。【章名】 第五章 住宅區前期物業管理 第三十一條 新建住宅區自開發建設起至管委會成立前為止的物業管理（以下簡稱前期物業管理），應由開發建設單位負責，或由開發建設單位聘請物業管理企業負責。第三十二條 開發建設單位與房屋買受人簽訂商品房購銷合同時，應同時簽訂前期物業管理委托合同，并報物業管理主管部門備案。前期物業管理委托合同至管委會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理委托合同生效時終止。第三十三條 新建住宅區房屋交付使用之日以前發生的前期物業管理服務收費，應由開發建設單位承擔；自房屋交付使用之日起至前期物業管理委托合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，可由開發建設單位和買受人按照前期物業管理委托合同的約定承擔。第三十四條 開發建設單位及其聘請的物業管理企業在前期物業管理期間，不得使用住宅區公共設施維護費。第三十五條 開發建設單位不得單獨轉讓房屋共用部位、共用設備或公共設施的所有權、使用權。第三十六條 開發建設單位應當按照規定的保修期限和保修范圍，承擔保修責任；開發建設單位也可委托物業管理企業代為承擔保修責任，并向物業管理企業支付有關的費用。第三十七條 管委會選聘物業管理企業時，在同等條件下，負責前期物業管理服務的物業管理企業有優先受聘的權利。【章名】 第六章 罰 則 第三十八條 違反本辦法第八條、第九條第三款、第三十二條第一款規定，未經物業管理行政主管部門資質審查而擅自承擔住宅區物業管理業務或不及時辦理物業管理委托合同備案手續的，由物業管理行政主管部門責令限期補辦有關手續；逾期仍不辦理的，責令其停止對住宅區物業的管理，并處以二千元以上一萬元以下的罰款。第三十九條 住宅區住戶違反本辦法第十五條、第二十四條規定的，物業管理公司有權制止或責令恢復原狀；造成損失的，應當賠償損失。第四十條 物業管理企業違反本辦法規定，有下列行為之一的，管委會有權予以制止并要求其限期改正；造成損失的，應當賠償損失；情節嚴重的，管委會有權解除物業管理合同，物業管理行政主管部門可對其作出降低資質等級的處理；工商行政管理部門依法注銷其物業管理的經營項目；有第（三）項行為的，由物價部門根據國家有關規定予以處罰：

（一）對房屋及其共用部位、設施、設備修繕不及時的；

（二）管理制度不健全、管理混亂的；

（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

（四）亂搭亂建，改變房地產和公共設施用途的；

（五）不履行物業管理合同及住宅區管理細則規定義務的。第四十一條 開發建設單位違反本辦法第二十六條第一款、第二十九條、第三十條第一款規定的，由物業管理行政主管部門責令其限期履行。在規定時間內仍不履行的，物業管理行政主管部門可申請人民法院強制執行，并有權要求違第二十六條第一款的開發建設單位按每日３‰交納滯納金。第四十二條 物業管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第四十三條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法提起訴訟或申請復議。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政機關申請人民法院強制執行。【章名】 第七章 附 則 第四十四條 本辦法頒布實施前已交付使用的住宅區，應創造條件，逐步實行物業管理。辦公樓、高層樓宇、綜合樓宇、別墅以及其他房產的物業管理，參照本辦法執行。第四十五條 本辦法具體運用問題由市房產管理局負責解釋。第四十六條 本辦法自公布之日起施行。市轄縣可參照執行