第一篇：威海市物業管理條例2007

威海市人民政府關于印發《威海市實施＜物業管理條例＞辦法》的通知 威政發〔2007〕9號 目錄

第一章

總 則

第二章

業主、業主大會及業主委員會

第三章

前期物業管理

第四章

物業管理服務

第五章

物業的使用與維護

第六章

法律責任

第七章

附 則

各市、區人民政府，高技術產業開發區、經濟技術開發區管委會，市政府各部門、單位：

《威海市實施〈物業管理條例〉辦法》已經市政府同意，現印發給你們，望遵照執行。

二○○七年二月十五日

威海市實施《物業管理條例》辦法

第一章

總 則

第一條 為認真貫徹實施《物業管理條例》，規范我市的物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，保障物業的合理使用，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于威海市區（包括環翠區和高技術產業開發區、經濟技術開發區，以下簡稱市區）范圍內的物業管理活動。

第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本辦法所稱共用部位，是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）和戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等部位。

本辦法所稱共用設施設備，是指物業管理區域或者單幢房屋內共用的上下水管道、電梯、供配電設施設備、消防及安全監控設施設備、公益性文體康樂設施、綠地、道路、路燈、非經營性停車場所和有關共用設施設備使用的房屋等。

第四條 威海市房地產管理局是市區物業管理的主管部門（以下簡稱市物業主管部門），依法對物業管理活動進行指導、監督和管理。其主要職責是：

（一）貫徹執行物業管理法律、法規、規章和相關政策，監督指導市區物業管理活動；

（二）根據有關法律、法規、規章和政策，制定物業管理具體規定、標準及實施辦法；

（三）依法審核、批準物業管理企業資質；

（四）管理、監督物業管理啟動基金和中心城區舊住宅小區維修養護資金的投向和使用；

（五）會同有關部門劃定物業管理區域；

（六）參與有關物業管理區域內房屋的竣工綜合驗收；

（七）組織、指導物業管理從業人員培訓；

（八）市人民政府授予的其他職責。

環翠區、高技術產業開發區、經濟技術開發區的房地產行政管理部門是各自轄區內物業管理的主管部門（以下簡稱區物業主管部門），依法對轄區內的物業管理活動進行指導、監督和管理。其主要職責是：

（一）參與轄區物業管理區域內房屋的竣工綜合驗收；

（二）負責管理轄區內籌措的有關政策性資金；

（三）指導轄區內物業管理的招標投標活動；

（四）指導物業管理區域內的業主召開第一次業主大會會議并選舉產生業主委員會；

（五）負責物業管理區域業主委員會的登記備案；

（六）監督物業服務收費行為；

（七）負責處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴；

（八）依法糾正違反物業管理規定的行為。

第五條 公安、民政、財政、建設、環保、環衛、燃氣、熱力、廣播電視、工商、供電、郵政、通訊等有關部門、單位，應按照各自的職責分工，協同搞好物業管理。

第六條 物業管理區域范圍，由市物業主管部門會同建設、規劃部門劃定。第二章

業主、業主大會及業主委員會

第七條 房屋的所有權人為業主。

第八條 業主大會由全體業主組成，為物業管理區域內物業管理的最高權力機構。一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

第九條 物業管理區域入住（使用）率達到50%以上，業主、建設單位或物業管理企業應當及時告知區物業主管部門，區物業主管部門應在接到通知之日起1個月內，會同有關街道辦事處指導業主代表和建設單位成立業主大會籌備組，并指導籌備組召開第一次業主大會。

前款所指入住（使用），是指業主收到建設單位的書面入住（使用）通知并辦理完相應交接手續。業主收到書面入住（使用）通知，但在限期內無正當理由不辦理相應交接手續的，視為入住（使用）。建設單位沒有事先書面通知業主入住（使用）的，以業主實際入住（使用）為準。

業主大會籌備組按建設部《業主大會規程》的規定由業主代表和建設單位等成員組成。

第十條 業主的投票權按照下列原則確定：

（一）擁有住宅房屋的業主，每擁有1套住宅享有1票投票權；

（二）擁有非住宅房屋的業主，按照其持有的房屋所有權證載明的建筑面積計算投票權。建筑面積不足100平方米的，享有1票投票權。建筑面積在100平方米以上的，每100平方米為1個計票單位，每個計票單位享有1票投票權。不足1個計票單位的部分，如建筑面積在50平方米以上的，則增加1票投票權；建筑面積不足50平方米的，不計算投票權。

第十一條 業主大會作出的決定應當予以公布，對物業管理區域內全體業主和物業使用人均具有約束力。

第十二條 業主委員會經業主大會選舉產生，并應于選舉產生之日起30日內，向區物業主管部門備案。業主委員會成員的工作報酬和業主委員會的辦公費用由業主大會決定。

第十三條 業主委員會成員應從業主中選舉產生，成員總數應為奇數，設主任1人、副主任1至2人。

業主不足7人的物業管理區域，業主委員會的組成由全體業主協商確定。

業主委員會任期屆滿前2個月，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

第十四條 新成立的業主委員會到區物業主管部門辦理備案手續時，應提交下列資料：

（一）備案申請；

（二）業主大會議事規則、業主公約；

（三）與會業主名單；

（四）由計票人、監票人簽字的表決記錄；

（五）業主委員會成員名單、簡歷及職務；

（六）籌備組的會議紀要和工作報告。

區物業主管部門應當自受理之日起5日內完成備案工作。

業主委員會登記的有關事項發生變更的，應當自變更之日起15日內到區物業主管部門辦理變更登記。第三章

前期物業管理

第十五條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業，投標人少于3個或者住宅規模較小的，經區物業主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

第十六條 建設單位應當按國家和省、市的有關規定以及物業服務合同，向物業管理企業辦理物業及有關資料的驗收和移交。

前期物業管理終止時，前期物業管理企業應當向業主委員會辦理驗收和移交手續。

第十七條 業主入住前的物業服務費用由建設單位承擔；業主入住后的物業服務費用，應根據本辦法的規定和物業服務合同的約定，由業主或物業使用人承擔。

第十八條 建設單位在前期物業管理活動中享有下列權利：

（一）依法參與業主大會的籌備工作；

（二）以未出售物業的業主身份享有業主的相關權利；

（三）依法享有的其他權利。

第十九條 建設單位在前期物業管理活動中應承擔下列義務：

（一）負責物業保修期間的維修；

（二）提供商品房質量保證書和使用說明書及配套設施設備說明；

（三）協助成立業主大會；

（四）依照本辦法規定配置物業管理用房；

（五）以未出售物業的業主身份承擔業主的相關義務；

（六）明示業主臨時公約；

（七）依法承擔的其他義務。

第二十條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權和使用權，建設單位不得保留和處分。

第二十一條 市、區物業主管部門應參加相關物業管理區域內的房屋竣工綜合驗收，未經物業主管部門參與驗收的房屋不得交付使用。第四章

物業管理服務

第二十二條 新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內向市物業主管部門申請物業管理企業資質。

物業管理企業只能從事與其資質等級相適應的物業管理服務活動。

本市行政管理區域外的物業管理企業進入市區從事物業管理活動的，應按照有關規定到市物業主管部門備案。

第二十三條 物業管理企業的成立應當具備下列條件：

（一）有符合規定的名稱章程和固定的辦公場所；

（二）有符合規定的企業法人組織管理機構和專業技術及管理人員；

（三）有獨立的法人資格；

（四）有與企業資質相適應的注冊資本；

（五）法律、法規、規章規定的其他條件。

第二十四條 物業管理企業應當在物業管理區域內設立獨立核算的服務機構。

第二十五條 物業管理企業應當與建設單位或業主、業主委員會本著平等、自愿、公平、誠實信用的原則簽訂物業服務合同。

物業服務合同應當包括下列主要內容：

（一）合同雙方約定的服務事項；

（二）業主的權利與義務；

（三）物業管理企業的權利與義務；

（四）物業服務的質量要求；

（五）物業服務費用、專項維修資金以及業主大會決定的有關分攤費用的收取標準、收取辦法及使用；

（六）物業管理用房的使用；

（七）合同的期限、終止、解除的約定，以及合同終止或解除時物業共用設施設備及檔案資料的移交方式；

（八）違約責任及解決糾紛的途徑；

（九）雙方當事人約定的其他事項。

物業服務合同簽訂后，物業管理企業應自簽訂之日起30日內將物業服務合同報區物業主管部門備案。

第二十六條 物業管理區域內的機動車輛的停放和保管，由物業服務合同依法約定。

第二十七條 物業管理企業聘請有關專營企業或專業人員承擔物業服務合同規定的維修養護項目時，合同中約定的物業管理企業的責任不隨之轉移。

第二十八條 物業服務合同期滿一方不再續簽或物業管理企業因故終止物業服務的，應當提前2個月通知對方，由業主委員會組織召開業主大會，選聘新的物業管理企業。

物業管理企業應當在合同終止或解除后將物業管理用房、共用設施設備及有關資料及時移交業主委員會，并辦理各種費用結算手續。

第二十九條 建設單位應當按照《城市居住區規劃設計規范》的標準，在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

沒有物業管理用房的舊住宅區，可按新劃定的物業管理區域，依照前款標準擇址集中配建物業管理用房。

第三十條 建設單位按規定提供的物業管理用房，所有權歸全體業主。

未經業主大會同意，任何單位和個人不得侵占物業管理用房或將其改作他用，不得對其進行抵押、交易或交換。

第三十一條 物業服務的主要內容：

（一）物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護；

（二）物業管理區域的衛生保潔，但不包括居民生活垃圾的外運；

（三）物業管理區域的綠化養護；

（四）物業管理區域內公共秩序的維護；

（五）合同約定的其他事項。

第三十二條 業主及物業使用人應當遵守業主公約，按照物業服務合同的約定或業主大會的決定支付物業服務費、專項維修資金以及應分攤的其他費用。

第三十三條 住宅物業服務收費根據物業的性質和特點實行政府指導價和市場調節價。具體標準由業主或業主大會與物業管理企業依據市物價主管部門和市物業主管部門制定的物業服務收費指導價協商確定，并在物業服務合同中明確后報市物價主管部門備案。

前期物業服務的收費標準參照本條第一款的規定確定。

非住宅物業服務收費由業主或業主大會與物業管理企業協商定價，并報市物價主管部門備案。

第三十四條 業主、業主大會與物業管理企業可以按《山東省物業服務收費實施辦法》的有關規定采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

第三十五條 物業管理區域內未出售或未出租使用的空置物業的交費，應由其業主按照該物業管理區域內同類物業的收費標準交納。

第三十六條 房屋共用部位、共用設施設備專項維修資金，由業主按規定分攤和交納，屬于業主共同所有。

物業管理區域內沒有建立房屋共用部位、共用設施設備專項維修資金的，其維修費用由業主按房屋建筑面積分攤。

房屋共用部位、共用設施設備專項維修資金的具體管理辦法，由市物業主管部門會同財政部門另行制定。

第三十七條 房改房的專項維修資金來源于從房改售房款按比例提取的共用部位、共用設施設備維修基金的利息。

前款所列資金應專戶儲存、單元核算、專款專用，并定期向業主公布使用情況。

房改房共用部位、共用設施設備物業專項維修資金不足部分，由業主按房屋建筑面積分攤。

未參加房改的公有住房的維修費用，由房屋所有權人從房租收入中將共用部位、共用設施設備維修費用按季度撥付物業管理企業。

第三十八條 市政府每年從城市建設維護費中提取一定比例的資金，作為中心城區舊住宅小區物業管理公共資金，主要用于中心城區部分舊住宅小區物業管理的啟動、購置或租賃物業管理用房、配置相關設施設備及小區的維護，由市物業主管部門制訂年度使用計劃報市財政部門審核撥付。

中心城區舊住宅小區的范圍由市物業主管部門會同市財政部門共同確定。

第三十九條 中心城區舊住宅小區內的非市政道路及公共場地的維修養護和綠化管理所需資金，由市物業主管部門會同財政部門商定后，從城市建設維護費中列支。衛生清掃等所需資金，由環翠區財政部門撥付給同級物業主管部門。第五章

物業的使用與維護

第四十條 物業管理企業與業主和其他部門、單位的維修責任按下列原則確定：

（一）住宅房屋共用部位的維修，由物業管理企業負責；住宅房屋的室內維修和非住宅房屋的維修由業主負責。

（二）從產權分界點（含產權分界點）向電源側的供配電設施的維修養護，由電業部門負責；從產權分界點至用戶電表間的供配電設施設備的維修養護，由物業管理企業負責；從用戶電表（含用戶電表）至室內線路的維修養護，由業主負責。

（三）從用戶的供水總表（含總表）到公共管網的供水設施的維修養護，由供水企業負責；從供水總表至室內業主共用供水設施的維修養護，由物業管理企業負責；從自來水分表到用戶用水終端供水設施的維修養護，由業主負責。

已實行一戶一表的用戶，用戶水表（含水表）到公共管網的供水設施由供水企業負責維修養護；用戶水表到用戶用水終端的供水設施的維修養護，由業主負責。

（四）從化糞池至業主室內共用排污管道的維修養護及化糞池的清運與維修，由物業管理企業負責；從化糞池至城市污水管道的維修養護，由污水處理企業負責。

（五）實行生活垃圾袋裝化的物業管理區域，業主應將袋裝生活垃圾送到垃圾箱內。物業服務合同另有約定的，從其約定。

（六）非市政道路及公共場地的維修養護、清掃保潔和綠化管理，由物業管理企業負責。

（七）供熱、供氣、有線電視、通訊、消防、路燈、市政工程設施的維修養護需由有關專業部門負責的，由有關專業部門按各自職能分工負責。各專業部門可根據需要，將物業項目的維修養護委托物業管理企業負責。

物業管理區域內應由專業部門負責維修養護的物業服務項目發生問題的，物業管理企業應積極協調有關部門解決。

第四十一條 供熱、供氣、有線電視、通訊、消防、路燈、市政工程等單位根據需要在物業管理區域內占用、挖掘道路以及從事相關作業時，施工企業應當通知物業管理企業。雙方可簽訂工程施工管理協議；沒有簽訂工程施工管理協議的，施工企業應承擔恢復原狀的責任。

第四十二條 業主或物業使用人裝飾裝修房屋應當遵守房屋使用的有關規定和業主公約，并事先告知物業管理企業；物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

第四十三條 物業管理企業對物業共用部位、共用設施設備實施維修養護時，有關業主和物業使用人應當給予配合。因業主或物業使用人阻撓維修造成物業損壞及財產損失的，責任人應當修復或者承擔賠償責任。第六章

法律責任

第四十四條 違反《物業管理條例》的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第四十五條 違反《物業管理條例》的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門處以5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十六條 違反《物業管理條例》的規定，不移交有關資料的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第四十七條 違反《物業管理條例》的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

第四十八條 違反《物業管理條例》的規定，物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十九條 違反《物業管理條例》的規定，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十條 違反《物業管理條例》的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第五十一條 違反《物業管理條例》的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第五十二條 違反《物業管理條例》的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第五十三條 違反《物業管理條例》的規定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第五十四條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

第五十五條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第五十六條 違反《物業管理條例》的規定，縣級以上人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。第七章

附 則

第五十七條 本辦法下列用語的含義是：

（一）中心城區是指市區東山小區以西，四方路以北，古寨東路以東，菊花頂小區—古陌西路以南，不包括未解體自然村的區域。

（二）物業管理區域入住（使用）率，是指物業管理區域內物業入住（使用）套數/物業管理區域內物業總套數。

第五十八條 本辦法由威海市房地產管理局負責解釋并組織實施。

第五十九條 本辦法自發布之日起施行，《威海市城市住宅小區物業管理暫行辦法》（威政發〔1997〕52號）同時廢止。

第二篇：威海市圖書館

威海市圖書館：

威海市圖書館始建于1958年，1987年地級威海市成立后，威海市圖書館由縣級館升格為地級館。1992年威海市政府決定在市文化中路重建新館，1995年5800平方米新館落成，即現在的圖書館，座落于文化中路（威海日報社西側）。

威海市圖書館有職工25人，館內設有辦公室、編目部、成人閱覽部、外借部、少兒部、地方文獻部、參考咨詢部、技術部和輔導部九大部門。威海市圖書館作為綜合性公共圖書館，是社會公共文化服務體系的重要組成部分，是向社會公眾提供圖書借閱和信息咨詢服務的教育學術性機構。我們堅持 “一切為了讀者”的指導思想，利用豐富的館藏，通過閱覽、外借、課題檢索、解答咨詢、信息服務、舉辦展覽、報告講座等多種形式為讀者服務。現有對外服務窗口9個，全年開放，節假日不休（每周五下午閉館整理）。

經過半個世紀圖書館人的艱苦奮斗，威海市圖書館藏書規模日趨擴大，內容日趨豐富，特色日趨鮮明。截至2008年底，現館藏文獻已達到29萬（冊）件，其中基本書庫12萬冊，社會科學和自然科學外借部文獻34086種，78280冊；兒童閱覽室近30000冊；地方文獻3091 冊；資料室10000冊；古籍1571冊。每年新訂報紙、期刊600種，過期期刊和報紙全部裝訂成冊入藏。

世紀之交，煥發勃勃生機的威海市圖書館在上級部門的關懷和正確領導下，圖書館事業的發展進入了快車道。2001年6月圖書館自動化管理系統開始運行；2003年全國文化信息共享工程威海支中心成立，中國數字圖書館威海分館正式成立并舉行了揭牌儀式；2004年6月威海市圖書館網站開通；2007年文化共享工程培訓中心建成，電子閱覽室重新改造以全新面貌向讀者開放。讀者可在館內的電子閱覽室在線查詢、閱讀、下載50000多種的數字圖書及“全國文化信息資源共享工程”服務平臺提供的新農村網上圖書館、萬方、維普數據庫、龍源電子期刊、地方戲劇、影視作品等內容。

近年來，威海市圖書館堅持“以人為本，讀者第一”的服務理念，打破傳統的思維定勢，更新觀念，推行了一系列的措施，促進圖書館的發展。目前，全面實現辦公自動化，圖書編目、借閱、書目信息查詢、信息咨詢服務實行計算機管理，中文圖書書目數據庫已建成，網上的查詢、咨詢、續借、預約等功能已初具規模，圖書館管理和服務完全由封閉型向開放型轉變，圖書報刊文獻借閱全面實行開架管理。對外建立2個分館，經區皇冠社區分館、環翠區文昌社區分館，并在威海水警區、海警支隊等設立10多處圖書服務點。自去年以來館內又增設了特殊教育閱覽室、自修室、幼兒活動室、古籍保護中心，豐富了圖書館的服務內容，方便了讀者。

按照市政府的規劃，威海市圖書館要重建2萬多平米的新館，那時圖書館將以其優雅的環境，優良的設施，優質的服務，現代化的管理手段，弘揚著人類璀燦的文明。它是我們每個公民終身的學校，它將讓我們美好的生活更加豐富多彩，它是信息時代的知識殿堂，為“人居威海、幸福威海”將做出更大的貢獻。

文登市圖書館：

始建于1956年4月15日，原址在清同治二年建成的叢氏家祠，1992年市委、市政府籌資300余萬元，在市中心建起了3565平方米的圖書館大樓。新館按設計要求可藏書30—40萬冊。1993年10月新館正式開館，市委市政府為此撥10萬元專款，為圖書館購置設備，同時每年撥6萬元專款購置新書。1997年又撥專款10萬元購置圖書館自動化管理系統，使圖書管理全面實現現代化管理。現在文登市圖書館館藏25.3萬冊（件），館內設成人外借部、閱覽部、兒童借閱部、采編部、參考咨詢部、輔導部、讀者服務部、老年閱覽室、微機室、電子閱覽室、辦公室等部門。在編25人，其中大專以上學歷19人，高級職稱6人，中級職稱9人，初級職稱7人。

古籍藏書是文登市圖書館的一大特色。不管是從數量還是質量都居山東省縣級圖書館之首。現有善本150余種，2200多冊，其中經部10種，史部22種，子部29種，集部90種。有珍貴的稿本抄本。最早的刻本是明代永樂七年內府刻本《圣學心法》四卷。有69種善本列入《中國古籍善本書目》，其中八種為孤本。近年來，在市委、市政府的大力支持下，1988年購買了影印本《四庫全書》，1996年購買《四庫全書存目叢書》，2002年又增購《續修四庫全書存目叢書》。古籍藏書已達4萬冊。

文登市圖書館自1986年以來，連續17年被文登市委市政府授予“文明單位”稱號，1988年被威海市授予“圖書館工作先進單位”，1989年被山東省授予“先進圖書館”稱號，1994年、1998年連續兩次被文化部授予“全國一級圖書館”和全國文明圖書館稱號。該館編輯出版的《徐公讞詞》一書，2002年獲得華東優秀古籍圖書二等獎，2003年又榮獲威海市第六屆社會科學優秀成果一等獎。

榮成市圖書館：

最早建于1922年，解放后正式建館于1956年，1993年9月重建新館，館舍1500平方米，館藏14萬余冊。現有工作人員31人，其中大專以上學歷27人，副研究館員3人，中級職稱8人，初級職稱14人，1994年被文化部命名為二級圖書館。

該館設有外借部、閱覽部、采編部、輔導部、兒童閱覽部、科技資料庫，每周開館時間60小時，擁有閱覽座席260個，擁有持證讀者1500人，年讀者流通量在15萬人左右，年圖書流通量16萬多冊次。1989年購得卷帙浩繁的《四庫全書》一套，1993年建立了科技資料庫，2000年3月配齊圖書館業務專用計算機，為榮成市的兩個精神文明建設打下了牢固的基礎。

該館堅持定期為老讀者開展跟蹤服務。為開發榮成文化旅游區、千里海疆文化長廊、國際海洋博覽會等重大舉措，提供了可靠的歷史資料和科學依據。每年為讀者解答咨詢800余條。每年開展“圖書館服務宣傳周”活動都有新內容、新形式。近年來，參與編撰的專著2部，在省級以上的專業刊物發表論文有26篇。每年舉辦一次基層圖書管理員學習班，并義務幫助基層圖書室購書、整書。

榮成市圖書館連續11年被市委、市政府授予“文明單位”稱號，支部連續7年被機關黨委評為“先進黨支部”。多次受到省文化廳、威海市文化局的表彰。

乳山市圖書館： 成立于 1975年10月，現座落于市政府大樓東，面積6700平方米，被文化部評為二級圖書館。全館共有在編工作人員14名，其中大專以上學歷8人，中專5人，高中1人；高級職稱1人，中級職稱3人、初級職稱7人。館內現有辦公室、采編部、輔導部、參考咨詢部、外借部、閱覽部、成人閱覽室、兒童閱覽室、資料室等部門，現有微機10臺，其業務工作已實行自動化管理。

目前，該圖書館總藏量為 10萬冊，年訂購報刊210余種，現有持證讀者2600余人，閱覽座席200余個，年流通讀者10萬余人次，圖書6萬余冊次，每周開放時間在56小時以上。

乳山圖書館館連年被評為市級文明單位，文化系統先進單位。多次被威海市文化局、勞動人事局評為先進集體，并被山東省文化廳授予“先進圖書館”稱號。

山東大學威海分校圖書館：

山東大學威海分校圖書館創建于 1987 年，2003 年新館建成使用。新館大樓主體 12 層，總建筑面積 2 萬平方米，樓內裝有中央空調、自動消防、樓宇監測和電子屏幕等現代化設備。設有閱覽座位近3000 個，信息檢索點近1000 個。截至目前，已擁有中外文藏書 110余萬冊，報刊合訂本 3萬冊，中外文期刊 2400 余種，報紙 130 余種。除印刷型書刊文獻外，圖書館還擁有豐富的電子文獻，各類中外文數據庫多達 60 余個 , 其中正式數據庫 34 個。

從方便讀者充分利用館藏文獻出發，圖書館采取了全開架服務方式，實行借閱一體化管理，每周開放時間達 98 小時，節假日照常開館。

近年來，山東大學威海分校圖書館自動化、數字化建設有了較快的發展，圖書采訪、編目、流通、期刊管理、書目查詢等業務工作全部實現了計算機化管理，極大地提高了工作效率和服務質量，為讀者創造了一個良好的信息服務環境。

第三篇：威海市教育局

威海市教育局

直屬高中學校2012年選拔免費師范生公告

根據教育教學工作需要，威海市教育局直屬高中學校（二中、三中、四中）公開選拔免費師范生。現將有關事項公告如下：

一、職位和數量

威海市第二中學：地理1人、生物1人。

威海市第三中學：地理1人。

威海市第四中學：語文2人、數學3人、英語3人、歷史2人、地理3人、生物2人、政治3人、物理2人、化學1人、信息技術1人。

二、報名條件

1、具有中華人民共和國國籍。政治素質好，熱愛教育事業，有強烈的事業心和責任感，品行端正，遵紀守法，為人師表。在校期間表現良好，未受過任何紀律處分。

2、身體健康。

3、2012年畢業山東省生源免費師范生，省外生源免費師范生須取得生源地省級教育行政部門同意。

三、選拔過程

（一）報名時間

自公告發布之日起至3月29日上午12時前。有意者可將有關資料發至郵箱：wt8836@163.com進行網上報名，也可電話報名，報名電話：0631-5819520、***、***。

（二）資格審查

3月31日上午8：00至10：00進行資格審查，審查地點：威海市教育局政工科，須提交以下資料：

1、畢業院校出具的2012年畢業的免費師范生證明。

2、畢業生就業推薦表、戶口本、身份證、計算機等級證書、普通話等級證書(二級乙等以上)、英語等級證書、教師資格證書、各科學業成績等原件及復印件各一份。

3、證件復印件按以下順序排列并釘好：畢業生就業推薦表、戶口、身份證、免費師范生證明、計算機等級證書、普通話等級證書、英語等級證書、教師資格證書、各科學業成績等。

（三）試講

時間：3月31日下午1：00。

地點：具體地點在資格審查時告知。

各專業按抽簽順序進行，每位30分鐘獨立備課時間，模擬講課10分鐘，試講時應板書課程內容，使用普通話，英語專業須用英語，內容為高中現行教材，具體試講課題由專業組在考生封閉后當場抽簽確定。

四、體檢和考察

根據試講成績，由高分到低分依次等額對報考人員進行體檢和考察。體檢標準參照教師資格認定體檢標準進行。

五、聘用及待遇

對公示無異議的人員，經市人力資源和社會保障局審核備案后，辦理聘用等相關手續，簽定聘用合同。

六、名額如有空余，將面向社會公開招聘師范類畢業生。

第四篇：物業管理相關關系規范(例)

物業管理相關關系規范

一、對業主及其委員會的管理

【《深圳市物業管理委員會規則》及《業主公約》】深圳在發展物業管理的過程中,重視對業主及業主委員會的管理。1994年在制定《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》時,即在其中明確了業主及業主管理委員會的地位。根據《條例》的規定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業主管理委員會規則》、《業主公約》等加強業主管理委員會管理的法規。業主地位的加強,在物業管理實踐中較好地維護了業主利益。

【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業主管理委員會牽頭,向大廈管理處的上級公司投訴,強烈要求解除與瑞昌大廈物業管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業管理公司海濱管理處管理,業主們表示滿意。

【蓮花北村業主管理委員會的違規行為受查處】賦予業主管理委員會社團法人資格后,在實際工作中出現了諸多問題。如蓮花北村(多層)業主管理委員會在運作中,濫用職權,引起了廣大業主的強烈不滿。深圳市住宅局以《關于處理蓮花北業主管理委員會問題的函》(深住函[1997]27號文)提出處理意見后,深圳市福田區民政局于1997年4月下發了《關于暫停“深圳市福田區蓮花北村業主管理委員?quot;活動的通知》(福民字[1997]2號),要求該委員會”盡快制定社團內部的行文制度、用章制度和財務制度,并接受業務主管部門的整改。在整改期間,暫停活動“。

附:業主公約(示范文本)

為加強______(以下簡稱”本物業“)的物業管理,維護全體業主的合法權益,保障物業的安全與合理使用,維護公共秩序,創造優良環境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

一、業主的權利、義務

業主是指房地產所有權人。

(一)權利

①依法享有所擁有物業的各項權利;

②依法合理使用房屋建筑共用設施、共同部位和本物業內公用設施和公共場所(地)的權利;

③有權按有關規定進行室內裝飾裝修;

④有權自己或聘請他人對物業自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕,但法規政策規定必須由專業部門或機構施工的除外;

⑤有權根據房屋建筑共同部位、共用設施設備和屬物業管理范圍的市政公用設施的狀況,建議物業管理公司及時組織修繕;

⑥有權參加業主大會,并擁有對本物業重大管理決策的表決權;

⑦有權就物業管理的有關事項向業主管理委員會、物業管理公司提出質詢,并得到答復;

⑧有權要求業主管理委員會和物業管理公司按照規定的期限定期公布物業管理收支帳目;

⑨有權對物業管理工作提出建議、意見或批評;

⑩有權向物業管理主管部門進行投訴或提出意見與建議:

⑩有權要求房屋建設毗連部位的其他維修責任人承擔維修養護責任,對方不維修養護或不予配合的,可要求業主管理委員會或物業管理公司強制維修養護,按規定分攤費用。

(二)義務

①在使用、經營、轉讓所擁有物業時,應遵守物業管理法規政策規定;

②執行和服從業主管理委員會或業主大會的決議、決定;

③自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好;

④按規定繳交物業管理服務費、房屋本體維修基金等費用;

⑤業主如需進行室內裝飾裝修,必須遵守本物業裝飾裝修管理規定,并填寫申請表,報物業管理公司審查批準后,向物業管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規定施工,完工后由物業管理公司進行查驗,如無違規、違章情況或妨礙他人正常使用物業的現象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統一清運垃圾和粉刷樓梯的,還應同時交納垃圾清運費和粉刷費;如有額外使用公用設施(如電梯、供電增容等)的,還應承擔相應的補償費用。

⑥業主如請物業管理公司對其自用部位及設施設備、毗連部位及設施設備進行維修、養護,應支付有關費用;

⑦明白并承諾與其他業主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業的法律關系時,應告知并要求對方遵守本物業管理的有關規定和本業主公約,并承擔連帶責任;

⑧明確并承諾業主及非業主使用人與物業管理公司在本物業內不存在人身、財產保管或保險關系(另

有專門合同規定除外)。

⑨在本物業范圍內,不得有下列行為:

(1)擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和布局等;

(2)對房屋的承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用部位、設施及公共場所(地);

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施:

(5)不按規定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質及飼養家禽、寵物等;

(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)影響市容觀瞻或本物業外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過規定標準的噪音;

(10)利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規及政府規定禁止的其他行為。

二、業主大會和業主管理委員會

①業主大會是由全體業主組成,決定本物業管理重大事項的業主自治管理組織。

業主管理委員會是業主大會的常設(執行)機構,經政府部門批準成立后,維護全體業主的物業權益,依法行使各項權利。業主大會和業主管理委員會均應接受市、區物業管理主管部門的指導與監督。

②第一次業主大會,在本物業交付使用且住用率達到百分之五十以上時,由區物業管理主管部門會同開發建設單位或其委托的物業管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產生首屆業主管理委員會。

③本物業所享有投票權的已住用業主,均應按時出席業主大會,參加投票,行使法定權利,承擔法定責任。

④業主應親自出席業主大會并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權,并應服從業主大會作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權委托書,否則該項委托無效。授權委托書必須有業主簽字,如業主為法人,須加蓋法人公章。

⑤業主大會可以采用會議或書面征求意見等形式;會議表決采取投票、舉手等形式。

⑥業主管理委員會成立后,負責召集此后的業主大會,并每年至少召開一次。

經持有百分之十以上投票權的業主提議,業主管理委員會應于接到該項提議后十四天內就其提議召開主業大會。

業主委員會應于召開業主大會七天前將會議地點、時間、內容、方式及其他事項予以公告并報告區物業管理主管部門。

⑦業主大會必須有已住用業主中持有百分之五十以上投票權的業主出席才能舉行;如經已住用業主中持有百分之五十以上的投票權的業主決定,可以推遲召開業主大會。

⑧業主大會的出席人數達到規定人數時,在會上提出的需經決定的事項,由出席會議的業主表決,以過半數通過有效。

⑨業主投票時,以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產證書一票。

⑩業主大會的決定和業主管理委員會章程的內容不得與憲法、法律、法規和政策相抵觸。違反規定的,區物業管理主管部門有權予以糾正或撤銷。

三、違約責任

①違反本公約業主義務條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項規定的,物業管理公司有權處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權強制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對本物業公共利益造成損失的,物業管理單位有權要求責任人予以賠償并承擔違約金;強制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業公共收入。賠償金和違約金的項目及標準,由物業管理公司與業主管理委員會決定,業主管理委員會未成立的,經區物業管理主管部門核準后執行。

②、業主不按規定繳交管理服務費、房屋本體維修基金等費用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的,物業管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。

四、其他事項

①本公約由開發建設單位或受其委托的物業管理單位報區物業管理主管部門審核批準,在辦理住用手續時由業主簽字,并經百分之十五的已住用業主簽字后生效。

②本公約對本物業所有業主和非業主使用人具有同等效力。業主更換,本公約繼續有效。

③業主大會可以根據本物業的實際情況對本公約進行修改補充,并提前報區物業管理主管部門核準備案。修改補充條款自業主大會通過之日起生效,無須經業主重新簽訂。

④業主之間、業主與業主管理委員會之間、業主與物業管理公司之間因本公約發生的糾紛,協商不成的,提請市物業管理主管部門調解,或提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

⑤本公約一式三份,業主、業主管理委員會、物業管理公司各執一份。

本業主所擁有物業:

住宅:_____棟_____號

商業用房:_____棟_____號(店、鋪)其他:

所在單位:

電話:_______(宅)_______(辦公室)

業主(簽章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅區居委會設置的改革

【改革背景與建議】按照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》規定,居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內設立。深圳市人民政府1989年11月《關于加強我市城市街道居民委員會建設的通知》(深府[1989]371號文)要求按照一個屋村或500至700戶左右設置一個居民委員會。但深圳市一些大型住宅區,如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設立了4個居委會。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬戶,則要設10個居委會。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號文,向市政府提出請示,建議對于大型成片建設的住宅區,應結合具體情況,一個住宅區只設立一個居委會。理由是:

①民政部門原規定每100~700戶設立一個居委會,是在沒有物業管理、大型住宅區極少、居委會要對住宅區內諸如清潔衛生等各種問題進行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區物業管理的覆蓋面已達到90%,新建住宅體化、專業化、企業化管理,許多原居委會承擔的職能轉給了物業管理公司。

②目前深圳市居委會除了部分財政撥款外,經費還要自籌,無奈之下只得搞各種創收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場所給三元人員無證經營,多個居委會在住宅區里還互相攀比,爭搶地盤,給住宅區內的環境、公共秩序帶來不良影響。

③各居委會規模小,人員又要根據工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個住宅區內應設的多個居委會合并,既可精簡人員,提高工作效率,減輕政府財政負擔,也可使居委會自籌經費 的負擔減輕,減少小區內設攤擺賣現象,工作人員能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有較成功的經驗如蓮花二村,1600戶只設一個居委會,運作很好。證明住宅區只設一個居委會是完全可行的。

【大型住宅區居委會的改革試點工作】市住宅局提出改革居委會和物業管理單位關系的建議后,市政府辦公廳社會處對此進行了調查研究。經過協調,此項改革得到了民政部門、各區政府以及市政府的認同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進行了試點。事實表明,這一創舉既不違背國家居委會組織法,又促進了居委會與物業管理單位間的工作配合。

附:關于蓮花北村和桃源村居委會改革試點的方案

根據《居委會組織法》的基本原則,結合我市新建住宅區規模大、人口多、居住集中等特點,決定把蓮花北村和桃源村作為我市進行居委會改革的試點,在蓮花北村只設一個居委會,桃源村實行居委會與物業管理處合署辦公。試點方案如下:

一、蓮花北村只設一個居委會蓮花北村現有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數5824戶,已建立4個居委會。改革方案如下:

(一)組織機構。將4個居委會合并成1個居委會,下設民政事務、計劃生育、人民調解及社區服務等工作部門。

(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計生人員),設主任1人,副主任2人。

(三)辦公用房。原4個居委會的辦公用房由新的居委會自行安排。

(四)經費。新的居委會工作人員的工資、福利和辦公經費,由原經費渠道按標準劃撥給居委會。經費不足部分,由屋村管理處給予適當補助。

(五)運作方式。按居委會原來的職能不變。

二、桃源村居委會與物業管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發的大型住宅區,多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會,改革方案如下:

(一)組織機構。桃源村設1個居委會,居委會與物業管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設民政事務、計劃生育、人民調解、社區服務等部門。物業管理處主任兼任居委會副主任,居委會主任兼任物業管理處副主任。

(二)人員。配備12名居委會工作人員(包括計生人員),設主任1人,副主任1人。工作人員實行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。

(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價加5%管理費賣給居委會,作為居委會產權。

(四)經費。居委會工作人員的工資、福利和辦公經費,由原經費渠道按居委會工作人員的標準劃撥給物業管理處,再由物業管理處按物業管理人員的同等待遇發給居委會工作人員。辦公經費不足部分,由物業管理處補足。

(五)工作銜接問題:居委會和物業管理處共同協調開展工作,工作人員的崗位相對固定,但分工不分家。

(六)建立內容全面翔實的社區檔案資料,供物業管理單位和居委會共享。

三、操作方法

(一)成立試點工作領導小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點所在區政府抽調人員組成。領導小組成員如下:組長:廖運桃副組長:洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發

(二)由福田區政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個居委會,組建蓮花北居委會;由南山區政府行文成立桃源村居委會。

(三)選舉居委會主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴格考核的基礎上,挑選高素質的居委會工作人員。

(四)研究新居委會辦公地址。

(五)蓮花北村居委會和合署辦公的桃源村居委會、物業管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的

領導。

(六)建立有關檔案,報試點所在區政府歸檔,并報市民政局、市住宅局備案。

三、重視物業管理投訴,規范物業管理合同

【深圳市住宅局接受物業管理投訴的情況】物業管理的糾紛與技訴處理,是規范物業管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業管理市場主體(開發商、業主、物業管理單位)之間相互的責、權、利不夠明確和規范造成的,也有不嚴格執行相互間已經明確的責、權、利造成的。投訴和糾紛的產生,既是廣大消費者(業主)消費需求與意識的提高與表現,也是促進物業管理單位改善自身管理和服務素質的推動力;更是國家機關相關職能部門重視與審視物業管理行業,采取積極措施進行規范的催化劑。

單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數量來看,1991年以來,總體呈上升趨勢:1991年,共接待來訪來電1000多人次,來信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協提案的回復就25件。

從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過渡到諸多物業管理邊緣問題、法律問題的技訴與糾紛,從中可以看出物業管理的內涵與外延的同步增長帶來的一系列的問題。正因為如此,對行業的規范管理顯得尤為重要。

【《物業管理合同》示范文本】為保護和促進物業管理行業的健康發展,維護物業管理各方的合法權益,深圳市住宅局根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則、物業管理的有關法規政策規定,于1996年11月27日頒發了《物業管理合同》示范文本。文本對合同雙方的權利和義務、物業管理的目標、費用、違約責任等都做了詳細的規定。既體現了物業管理的一般原則,也照顧了各種物業管理具體情況。在印發文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關單位要認真和嚴格地使用文本,以利于對物業管理各方行為的規范。

附:物業管理合同(示范文本)本合同雙方當事人

委托方(以下簡稱甲方):業主管理委員會/房地產開發公司

受委托方(以下簡稱乙方):_________物業管理公司

根據《中華人民共和國經濟合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策,在平等、自愿、協商一致的基礎上,就甲方委托乙方對_______(物業名稱)實施專業化、一體化的物業管理訂立本合同。

第一條物業基本情況

座落位置:________市________區________路(街道)________號；

占地面積:________平方米;

建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;

物業類型:________(住宅區或組團、寫字樓、商住樓、工業區、其他/低、高層、超高層或混合)。

第二條委托管理事項

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房、…)的維修、養護和管理。

2.房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等)的維修、養護、管理和運行服務。

3.本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、……)的維修、養護和管理。

4.本物業規劃紅線內的屬配套服務設施(網球場、游泳池、商業網點、……)的維修、養護和管理。

5.公共環境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛生、垃圾的收集、清運。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作,(但不含人身、財產保險保管責任)。

8.社區文化娛樂活動。

9.物業及物業管理檔案、資料。

10.法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三條合同期限

本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四條甲方的權利和義務

1.與物業管理公司議定管理計劃、費用概預算、決算報告;

2.對乙方的管理實施監督檢查,每年全面進行一次考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經濟損失或管理失誤,經市政府物業管理主管部門認定,有權終止合同;

3.委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理:包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日內按規定向乙方提供經營性商業用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標準出租經營,其收入按法規政策規定用于補貼本物業維護管理費用。

5.甲方在合同生效之日起_____日內按政府規定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項使用:

(1)無償使用。

(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標準租用。

6.甲方在合同生效之日起______日內按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料(工程建設竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動;

8.負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛;

9.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;

10.法規政策規定由甲方承擔的其他責任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五條 乙方的權利和義務

1.根據有關法律、法規政策及本合同的規定,制定該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則,自主開展各項管理經營活動,但不得損害大多數業主(住用戶)的合法權益,獲取不當利益。

2.遵照國家、地方物業管理服務收費規定,按物業管理的服務項目、服務內容、服務深度,測算物業管理服務收費標準,并向甲方提供測算依據,嚴格按合同規定的收費標準收取,不得擅自加價,不得只收費不服務或多收費少服務。

3.負責編制房屋及附屬設施、設備維修養護計劃和大中修方案,經雙方議定后由乙方組織實施。

4.有權依照法規政策、本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理;

5.有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用,但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位,不得將重要專項業務承包給個人;

6.接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導,并接受甲方和業主的監督。

7.至少每3個月向全體業主張榜公布一次管理費用收支賬目;

8.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業內改擴建完善配套項目,須報甲方和有關部門批準后方可實施;

9.建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;

10.開展有效的社區文化活動和便民服務工作;

11.本合同終止時,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料;移交本物業的公共財產,包括用管理費、公共收入積累形成的資產;對本物業的管理財務狀況進行財務審計,甲方有權指定專業審計機構。

12.不承擔對業主及非業主使用人的人身、財產的保管保險義務(另有專門合同規定除外)。

第六條 管理目標

乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業”管理分項標準“(各項維修、養護和管理工作的標準和考核標準),與甲方協商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達到_____的管理標準;_____年內達到_____管理標準,并獲得政府主管部門頒發的證書。

第七條 管理服務費用

1.本物業的管理服務費按下列第_______項執行;

(1)按政府規定的標準向業主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;

(2)按雙方協商的標準向業主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;

(3)由甲方按統一標準直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服務費標準的調整按下列第項執行:

(1)按政府規定的標準調整;

(2)按每年_____%的幅度上調;

(3)按每年_____%的幅度下調;

(4)按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整;

(5)按雙方議定的標準調整;

(6)________________________。

3.乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護,及其它特約服務,采取成本核算方式,按實際發生費用計理收;但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準望進行審核和監督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設施設備的維修、養護與更新改造,由乙方提出方案,經雙方議定后實施,所需經費按規定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護。

5.本物業的公用設施專用基金共計_____元,由甲方負責在_____時間內按法規政策的規定到位,以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。

6.乙方在接管本物業中發生的前期管理費用_____元,按下列第_____項執行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內向乙方支付;

(2)由乙方承擔;

(3)在_____費用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用,按下列第_____項執行:

(1)由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用,即每平方米建筑面積每月_____元;

(2)由甲方承擔上述管理成本費用的%;

(3)_________________________。

第八條 獎懲措施

1.乙方全面完成合同規定的各項管理目標,甲方分別下列情況,對乙方進行獎勵。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同規定的各項管理目標,甲方分別下列情況,對乙方進行處罰:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權,但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀,多數業主反映良好,可以不參加招投標而直接續訂合同。

第九條 違約責任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的,甲方應給予乙方相應補償;乙方有權要求甲方限期整改,并有權終止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改,并有權終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因,造成重大事故的,由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的,由乙方承擔責任并負責善后處理。(產生事故的直接原因,以政府有關部門的鑒定結論為準)

4.甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權,或造成對方經濟損失的,應當承擔全部責任。

5.________________________。

6.________________________。

第十條 其他事項

1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充,以書面簽訂補充協議,補充協議與本合同具有同等效力。

2.合同規定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續訂合同,應在該合同期滿六個月前向對方提出書面意見。

3.本合同執行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。

4.本合同在履行中如發生爭議,雙方應協商解決,協商不成時,提請物業管理主管部門調解,調解不成的,提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內,空格部分填寫的文字與印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和補充協議中未規定的事項,均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

7.本合同正本連同附件共______頁,一式三份,甲、乙雙方及物業管理主管部門(備案)各執一份,具有同等法律效力。

8.本合同自簽訂之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方簽章:______

乙方簽章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、車輛丟失案的處理及影晌

(一)幾例典型的丟豐案

【景貝停車場丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時30分左右,深圳市金鵬會計師事務所司機李某將該所新購置的粵B-83110號豐田面包車,停放在景貝屋村停車場,管理人員發給司機一張車輛出入證。次日凌晨3時左右,停車場管理人員發現該面包車掛著公安牌從停車場開走。早上7時30分司機李某取車時才發現該車已被盜,即向停車場報告并與停車場管理人員前去派出所報案。停車場管理人員在派出所陳述了該面包車進入停車場及被盜的經過。車主購置該車用去人民幣28萬元,由于該車已在保險公司投保綜合險,保險公司便按保險約定向車主賠付人民幣18.2萬元。同時,保險公司已依法取得代位追償權,請求法院判令停車場的管理單位——大眾物業管理公司賠償經濟損失人民幣18.2萬元。一審法院審理后認為車主將車輛停放進停車場,停車場管理人員發給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關系成立。車輛被盜,物業管理公司應負有賠償責任,由保險公司向車主賠付保險金后即取得了代位追償權,物業管理公司應向保險公司賠償人民幣18.2萬元。

【文華花園停車場丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業管理公司管理的深圳市羅湖區文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號為桂0-E0131的豐田司力架跑車開進文華花園停車場停放,進場時向管理人員領取?quot;車場出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場。1996年8月19日凌晨4點多,有人駕駛賈某的跑車準備駛出停車場,文華花園停車場的值班員向司機要“車場出入證”,司機說沒有,同時在值班員放下擋車器之前加速沖出停車場,值班員在追不到的情況下向沿河派出所報案。當天上午,賈某去停車場取車,發現車輛不見了,遂向值班員詢問,才得知車輛被盜,也向沿河派出所報案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場管理規定》,規定“文華花園住戶的車輛應一律辦理文華花園車輛長期準停證,按年或季度一次性交納車輛停放費”;“臨時性保管的車輛,在本區場內停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時間的停放證,并預交停車場停車費:不申報、不預交車輛停放費的車輛,不予保管;如發生意外,管理處不予受理,不承擔任何責任。”1996年5月28日,安耀物業公司還與深圳市公安局沿河派出所聯合發出《關于加強三車管理的通知》,要求"臨時性保管的車輛,需過夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費,否則發生意外,管理處不承擔其保管責任。

賈某的車未辦理長期準停證,也未向管理處申報、預交車輛停放費。經審理,一審法院認為文華花園停車場的經營范圍是機動車輛的保管,賈某的車輛進入被告的停車場停放,物業管理公司發給原告《車場出入證》,應視為雙方之間的汽車保管合同已經成立并且有效。賈某在合同中的義務是在其車輛出場時按停車時間交納保管費,物業管理公司在合同中的義務是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業公司在有駕駛車輛出場而又沒有《車場出入證》的情況下,未能及時利用擋車器進行攔阻,致使原告車輛被盜,物業管理公司有過錯,應賠償賈某失車損失,賈某應按物價部門有關規定向被告補交保管費,賈某的失車損失應按車輛購置價格與車輛購置附加費之和,再扣減折舊計算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯合發布的管理規定和通知為由,認為保管合同不成立,丟車責任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規定與有關法律規定不相符,沒有法律效力,被告以此為免責理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業管理公司文華花園停車場補交車輛保管費人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。

【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業主林某,向保安員出示了林某所購買的B11號車位卡,保安員發給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時張某發現該車已被人開走。報案之后一直未告偵破便向保險公司索賠了保險金237600元。保險公司即向中海物業公司提出了代位追償的要求。法院一審認為新偉公司雖擁有B11號車位使用權,并按月交納了車位管理費,但憑此不能認為車輛保管關系成立。車輛進入海富花園管理區,保安員發放出人證的行為只是一種控制車輛進出的管理辦法。并且被告沒有從事住宅區類機動車保管業務,對車的丟失不應承擔賠償責任,而駁回了保險公司的賠償請求。保險公司不服提起上訴。中海物業公司答辯稱:車輛保管與物業管理屬不同的法律問題,物業公司并未在海富花園中設立停車保管場,又沒有收取任何車輛的停放保管費。車位業主交納的管理費與深圳市所有物業業主交納的管理服務費性質是一樣的,是依照有關物業管理法規收取的維修公共配套設施之費用。業主不能因為交納了管理費,而要求管理公司對其家庭財產或人身安全承擔保管賠償責任;正如同不能因為到酒樓去消費就要求酒樓賠償其消費過程中丟失的錢財,不能因為向政府納了稅,而要

求政府對自己所受到的種種侵害(政府部門違法行政造成的侵害除外)一律由國家給予賠償一樣。業主所交納的管理服務費并不是財產保管費,也不含任何財產保管關系的內容。二審法院認為:海富花園雖未設有公共停車場,且車位為私人物業,供業主使用,但業主依照有關規定交納有關管理費用,并在車輛出入該住宅區時依照規定接受查驗,應視為財產保管關系已經成立。因業主已履行了保管關系中一方當事人應履行義務,而中海物業未切實履行保管業務,致車丟失,應承擔賠償責任。改判中海物業公司賠付237,600元及利息給保險公司并承擔訴訟費用。

(二)車輛丟失案處理的影響

【深圳市住宅局請求市人大明確車位收費性質】對于物業管理公司管理的停車場車輛被盜,深圳市兩級法院判決由物業管理公司承擔盜失車輛的賠償責任(包括未收停車費或公開搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業管理公司帶來許多損失,也令物業管理公司不知所措。作為行業行政主管部門的深圳市住宅局,及時將詳細材料送往市人大及有關部門,并提出自己的觀點:車輛被盜屬社會治安問題,物業管理公司僅起協助治安的作用,而不是代替;收取的停車費屬于場地維護費和車位租

金,而非保管費和保險費,深圳市的有關法規、規章對此已有原則規定。目前各物業管理公司申領的車場營業執照及停車費發票需要改為車位場地租金性質。法院的判決不僅給各物業管理公司造成了巨大的經濟壓力,加重了企業和居民負擔,而且直接影響到全市物業管理法規的貫徹實施,影響了物業管理行業的發展。

深圳市住宅局請示市人大盡快立法明確物業管理中車位屬場地有償使用性質,停車費屬于場地維護費和車位租金,(管理單位可與物業委托方明確管理責任,并與車主另行簽訂保管協議),并敦請法院在辦理此類案件時遵照執行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會議通過了對《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的修改,條例中已明確。)

【赴新加坡、香港考察停車場管理】為了正確把握和處理停車場車輛丟失的賠償問題,深圳市政府組織了專門小組進行調研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價局等單位的7名同志組成的汽車停車場管理調研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門進行了溝通。

調研小組與接待方就停車場管理、收費、維護等問題進行了詳細的座談,并考察訪問了新加坡16個

住宅區、20個停車場。香港2個住宅區、4個停車場,并訪問了有關管理人員,取得了大量的調查資料。

根據考察情況和全市各小區停車場實際,由市住宅局代擬了《關于理順我市機動車停車場管理關系,加強車輛停放管理的通知》,此稿經過調研組詳盡討論,并征求了有關部門和企業的意見,于1998年6月4日呈報市政府辦公廳審批。

第五篇：例物業管理有那些構成

例物業管理有那些構成、各項在總成本中所占比

管理人員費用

費用名稱：《辦法》對于物業服務成本和物業支出構成共列舉了九個部分，其中第一項就是：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。在之前的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準》里，這部分費用叫“綜合管理費”。

費用構成：這其實就是物業管理企業的人力資源成本。物業管理企業的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術人員。其中管理人員負責企業日常事物管理和與業主的溝通交流，而技術人員則負責公共設備維護保養和業主個人設施維護等事物。

其工資也從1500元到4000元不等，一般而言，技術人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個30萬平方米的社區需要配備的技術人員10~20人，管理人員10人。

除工資外，社會保險大概占工資額的40%，比較正規的物業管理企業還需要支出員工用餐費、服裝費等其他福利費用，這部分浮動范圍較大，沒有硬性規定。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.32元/平方米/月。

服務標準：其服務標準可以參照市建委第950號文件：1.負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；2.每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施；3.白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；4.協助組建業主委員會并配合其運作；5.管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全；6.與業主簽訂物業管理服務協議、物業管理公約等手續，公開服務標準、收費依據及標準;7.應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；8.全體員工統一著裝，持證上崗。公共部分運行費

費用名稱：《辦法》所列費用第二項：物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。費用構成：物業共用部位指的是：小區道路、外墻、活動場地和公共房屋等。共用設施設備則包括：護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統等公共設備。在有的小區還包括中水系統、地熱水循環系統、可視對講系統等。劉玉慧秘書長指出這些系統的維護費用就是筆不小的數目，而能耗費用更是占據絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區還包括燃汽耗費等。其中電梯費用，請參看鏈接。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為：0.31元/平方米/月。

服務標準：1.樓房及小區內共用部位設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標準》；2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常

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使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損；4.負責小區智能化設施的日常運行維護；5.定期清洗外墻。

服務好壞決定收費標準 物業費一條一條算清楚 清潔衛生費用

費用名稱：《辦法》所列費用第三項：物業管理區域清潔衛生費用。在之前相關文件中，該費用為“保潔費”。

費用構成：該部分費用主要包括：保潔人員工資，一般在每人1400—2000元左右；清潔用品費用；垃圾清運費用等。由于分工的高度專業化，很多小區的清潔衛生工作都采用外包的形式，由專門的保潔公司負責。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.08元/平方米/月。

服務標準：劉玉慧認為，從費用名稱的變化，可以看出服務標準的變化，以前強調“保證”的責任，而現在更強調“清潔”這一行為。

基本的服務標準為：1.有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；

2.設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；3.每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；5.按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。秩序維護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第五項：物業管理區域秩序維護費用，之前稱為“保安費”。費用構成：物業管理區域秩序維護費用主要包括：安保人員工資一般在1600~2500元不等，服裝費用及安保器具費用，此外還包括消防用具的檢驗維護費用等。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.05元/平方米/月。

服務標準：基本服務標準為：1．做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；2.維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；3.看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4.夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；5.發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。綠化養護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第四項：物業管理區域綠化養護費用。

費用構成：綠化養護費用主要包括：購買苗木的成本，日常護理用藥費用，日常護理用具費用，冬季防寒費用等。普通住宅小區所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區，綠化護理費用是物業管理的主要支出項目。在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.07元/平方米/月。

服務標準：一般小區都采用成都市園林局規定的《二級養護標準》，而高檔公寓和別墅住區，可以特別約定。其他費用

《辦法》所列費用第六項為辦公費用。劉玉慧指出這里所說的辦公費用是指物業企業的辦公費用，這項費用在以前的相關文件中較少出現，因為它所占比例不大。主要包括辦公用品成本，其中一些價值較高的設備還可以作為固定資產進行折舊，一般按5年期進行折舊。《辦法》所列費用第八項為物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，主要是對公共用房等公共設施的責任險。這是以前文件中從未提到過的費用項目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責任險標準定為0.04元/平方米/月。最后一項為經業主同意的其他費用，如組織各類活動所需的費用等。鏈接包干制和酬金制

在《辦法》中，指出了物業管理企業可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。

所謂包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。所謂酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比

例或者約定數額提取酬金，支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

通常，實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

專家分析認為，這兩種收費方式各有利弊。目前本市的住宅小區主要采取的是包干制。因為售后公房小區物業管理費為政府定價，只能是包干制；一些中低檔商品房小區物業管理收費較低，如果采取酬金制，勢必要提高物業管理服務費用。目前，在售后公房小區和中低檔商品房小區，雖然物業管理服務費較低，物業公司主營業務虧損，但他們會通過采取其他延伸服務來彌補虧損，對業主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區可以選擇酬金制，