第一篇：房地產(chǎn)風(fēng)水營銷的四大要點房地產(chǎn)

房地產(chǎn)風(fēng)水營銷的四大要點房地產(chǎn) 房地產(chǎn)營銷作為一個商業(yè)行為，從其發(fā)端至結(jié)束，究竟在哪些節(jié)點需要運用易學(xué)風(fēng)水的理念呢？現(xiàn)今一些樓盤所標(biāo)榜的“風(fēng)生水起”，究竟是真實的人居福地，抑或是開發(fā)商自我炒作的一種營銷手段呢？

帶著這些疑問，筆者采訪了易居房地產(chǎn)研究院高級研究員劉曉川先生。劉曉川先生出生于易學(xué)世家，房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷十余年，長于從易學(xué)的角度理解和剖析房地產(chǎn)市場，并對房地產(chǎn)行業(yè)的易學(xué)應(yīng)用有著深度研究。

Q：企業(yè)拿地過程中前期對地塊勘察的同時是否就應(yīng)該查看地塊風(fēng)水？

A：營銷前置，拿地階段易學(xué)理念不可忽視。如今的房地產(chǎn)營銷已經(jīng)大多前置，以萬科的“七對眼睛”為例，在土地獲取階段，市場營銷部就早早介入，并成為重要的一對眼睛頻頻出現(xiàn)在各流程中。

通常而言，大陸的開發(fā)企業(yè)在拿地的階段對于風(fēng)水方面的考慮并不是很多，尤其是房價處于上升周期時，往往是忽視風(fēng)險，競價激烈，爭當(dāng)?shù)赝酢Ｔ诿媾R多個地塊的選擇時，大多是從市場營銷、政府規(guī)劃、傳統(tǒng)估價等角度出發(fā)進行決策。

開發(fā)企業(yè)最大的風(fēng)險其實就存在于拿地之中，很多企業(yè)都是因為拿錯了一些地塊導(dǎo)致資金鏈斷裂而猝死。在拿地的階段，大家普遍忽視的易學(xué)理念其實更為重要。首先應(yīng)通過易學(xué)對于房地產(chǎn)發(fā)展趨勢作出預(yù)判，從而確定恰當(dāng)?shù)娜胧袝r機；然后在選擇相應(yīng)地塊時除了傳統(tǒng)的估價體系，也應(yīng)糅合易學(xué)風(fēng)水的觀點，對于地塊的未來人居環(huán)境做出綜合評價，進而做出拿地決策。

Q：樓盤規(guī)劃設(shè)計過程中又有哪些注意點呢？

A：規(guī)劃設(shè)計需充分挖掘每一塊土地的靈性。拿地之后，在總體規(guī)劃、戶型設(shè)計、精裝修設(shè)計等方面，就是風(fēng)水理論應(yīng)用的時點。總體規(guī)劃中，首先是要更合理的利用土地的自然資源，彌補土地所存在的一些缺陷。我們常說“一方水土養(yǎng)育一方人”，每一塊土地上所賦予人們的秉性各不相同；也可以說，每一個土地，都是有其“個性”的：經(jīng)緯度的不同，海拔高度的不同，磁場角度的不同，地形地貌的不同，周邊環(huán)境的不同，都使得地塊呈現(xiàn)變化萬千的“個性”。地理風(fēng)水師的責(zé)任，就是充分挖掘每一塊土地的靈性，使其建成后的陰陽達到某種相對的平衡，成為丁財兩旺的人居之所。

對于地塊的風(fēng)水規(guī)劃、戶型設(shè)計等，常用的手法主要有覓龍、察砂、觀水、點穴、取向、納水、開門等，其中要重視元運和水口，正神和零神的關(guān)系，強調(diào)先天為體后天為用。

Q：在項目命名以及售樓處的搭建上如何應(yīng)用風(fēng)水理念呢？

A：項目命名要最大限度的激發(fā)樓盤本氣。樓盤的名稱往往是企業(yè)品牌的具化與表現(xiàn)，而一些大型的開發(fā)企業(yè)，已經(jīng)形成了各條產(chǎn)品線的固定名稱，每個城市都是一樣的命名，例如“萬科·金色家園”、“龍湖·滟瀾山”、“綠城·玫瑰園”等等。一些中小型的開發(fā)企業(yè)，對于樓盤的命名則經(jīng)常出現(xiàn)抄襲其他城市樓盤名稱的現(xiàn)象，還有圖省事的就干脆以周邊道路再加上“花園”、“花苑”等成了樓盤名稱。

樓盤究竟需要怎樣的命名？這一點上見仁見智，命名的原理也有多種。例如，五行平衡法、五格剖象法、音能法、字形字義法等，好的樓盤名稱是音、形、意的完美結(jié)合。樓盤命名始終要秉承的原則是，樓盤的名稱要最大限度的激發(fā)樓盤本身的先天靈氣與后天優(yōu)勢，真

正成為業(yè)主的精神歸屬，并成為一種生活狀態(tài)的標(biāo)簽。

而售樓處搭建要符合易理身心愉悅促下定。售樓處是營銷活動開展的前沿陣地，是直接與客戶接觸、交流的橋頭堡，其重要性不言而喻。在售樓處的建造、裝修等方面除了考慮開門、立向、內(nèi)部動線與布局，專案經(jīng)理辦公室和財務(wù)室要設(shè)在山星當(dāng)旺的位置等等，還要注意的就是要充分考慮目標(biāo)客群的屬性，打造生生不息的五行環(huán)境，為購房者提供身心愉悅的整體氛圍。

Q：樓盤首推的開盤日有必要擇日嗎？

A：開盤擇日掌握陰陽平衡趨吉避兇。斗轉(zhuǎn)星移，時空流轉(zhuǎn)，每個時辰相對于我們的地球而言，所具有的宇宙能量大不相同，因為各個時辰地球相對于整體的宇宙相對位置發(fā)生了變化，而這種能量卻又直接或間接的影響了世間萬物的發(fā)展和變化。并且，在同樣的一個時辰之中，不同屬性的事物會因為能量源的不同而產(chǎn)生不同方向的變化趨勢，這個可以理解為擇日、擇時的原理與基礎(chǔ)。

對于房地產(chǎn)而言，除了開工的日期，項目開盤的日期選擇最為重要。擇日，并不是簡單的看黃歷、通書就可以的，需要根據(jù)項目自身的實際情況，結(jié)合地塊的屬性與開發(fā)企業(yè)主的四柱狀況進行綜合考量。至于擇日的理論，除了傳統(tǒng)的玉匣記法、洪潮和法等，還可以參考奇門遁甲的擇吉啟示，其中最為核心的目的是達到陰陽的平衡，在符合天地之道的前提下趨吉避兇，近利遠害。

Q：為什么有的樓盤在營銷的過程中也引入了風(fēng)水理念，營銷效果仍不盡人意？

A：高端客戶重視風(fēng)水但并不接受噱頭。如今的房地產(chǎn)市場，一些豪宅項目的高端客戶對于風(fēng)水的重視程度相對中端樓盤更高。這種現(xiàn)象，我們也可以理解為越是有錢人越是希望自己財富能夠保值增值，自己的身體能夠健康長壽。成功人士往往視野更廣，閱歷更豐富，在一些易學(xué)預(yù)測得到生平經(jīng)歷的驗證后，對于風(fēng)水的重視大幅提升也是在情理之中。

我們有些開發(fā)企業(yè)僅僅把風(fēng)水當(dāng)成了一種短期的營銷手段，為了樓盤的銷售而請風(fēng)水師前來助陣，由于該風(fēng)水師并未介入拿地的決策，也未介入規(guī)劃設(shè)計的建議，此時的風(fēng)水師，僅僅是一種營銷的道具。高端人士并非愚人，對于真相與噱頭的辨別能力更是高人一等的，市場上出現(xiàn)采用風(fēng)水為推廣主題的營銷活動不如人意也就可以理解了。

當(dāng)然，如果樓盤自身確實在風(fēng)水方面可圈可點，請風(fēng)水師前來進一步的勘察與發(fā)掘，同時項目的目標(biāo)客群對于風(fēng)水的接受程度較高的話，對于樓盤的營銷確實能夠起到事半功倍的效果。就像人有出生、成長、成熟、衰老、死亡這些過程一樣，世間的萬事萬物皆不能逃避這種自然的規(guī)律。對于某一個時空、方位而言，也同樣具有自衰轉(zhuǎn)盛、由盛而衰的過程，我們要做的就是在房地產(chǎn)營銷的各個節(jié)點，把握最佳的旺氣方位與時點，為實現(xiàn)項目的成功營銷而做出決策。

第二篇：房地產(chǎn)風(fēng)水講座

課程對象

房地產(chǎn)公司總裁、老板、易學(xué)愛好者。

課程目的

激活業(yè)主購買欲望、通過互動環(huán)節(jié)消除業(yè)主對本案風(fēng)水異議與誤區(qū)

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課程內(nèi)容

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課程概念：

打造風(fēng)水福地——丁財兩旺

課程目的：

1、運用風(fēng)水學(xué)原理以案例落地

2、粘性話題激活業(yè)主購買欲望

3、通過互動環(huán)節(jié)消除業(yè)主對本案風(fēng)水異議與誤區(qū)

課程對象：

樓盤意向客戶、樓盤業(yè)主、樓盤銷售顧問等。課程特色：

→學(xué)員一分鐘學(xué)懂用風(fēng)水改變命運！→兩句話學(xué)會自選旺宅風(fēng)水屋！→三分鐘學(xué)會看風(fēng)水羅盤！→以風(fēng)水原理與本土風(fēng)俗為融通，→案例圖文并茂解說為工具，→深入淺出，理事圓融，易學(xué)易懂，即學(xué)即用，可操作性強并實戰(zhàn)。課程大綱：

第一部分主題：安居才能樂業(yè) 第二部分主題：環(huán)境造就人 第三部分主題：現(xiàn)在學(xué)員互動 開場：揭秘風(fēng)水如何改變命運

一、安居才能樂業(yè) 案例揭秘：

1、揭秘利市三倍

2、如何自選旺宅風(fēng)水屋

二、環(huán)境造就人 案例：

1、現(xiàn)場學(xué)會看羅盤與風(fēng)水

三、互動案例：揭秘福人居福地

------------講師簡介

李易玲師傅，法號（慧慈）知名易學(xué)大師、堪輿學(xué)家 時尚風(fēng)水設(shè)計師

現(xiàn)任中國易經(jīng)文化協(xié)會副會長 易玲國學(xué)館館長 國學(xué)頻道姓名學(xué)顧問 北京大學(xué)總裁班國學(xué)風(fēng)水講師 清華大學(xué)MBA國學(xué)風(fēng)水講師

從事哲學(xué)、周易學(xué)及中國傳統(tǒng)文化研究近二十多年，擅長運用周易五行原理根據(jù)個人的八字命局從衣、食、住、行各方面進行改運、開運。精于家居、樓盤、商用等風(fēng)水調(diào)整設(shè)計和布局，精于運用姓名學(xué)五行數(shù)理為個人、企業(yè)、立名改名。尤其對周易應(yīng)用方面的研究和實踐獲得了很高的造藝，并多次應(yīng)邀到國內(nèi)外著名學(xué)府講學(xué)和學(xué)術(shù)交流，受到當(dāng)?shù)卣賳T、周易團體、社會名流、大型企業(yè)的熱情接待及媒體的追蹤報導(dǎo)。現(xiàn)為多家上市企業(yè)集團風(fēng)水顧問。受新浪網(wǎng)、搜狐網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)、中國網(wǎng)、今日頭條廣泛關(guān)注報道。

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第三篇：房地產(chǎn)營銷的四大策略

房地產(chǎn)營銷的四大策略

房地產(chǎn)營銷的四大策略：就房地產(chǎn)的價格、檔次、類型把握好，進行有針對性地銷售。首先對房地產(chǎn)產(chǎn)品有正確的認識。

房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來，主要表現(xiàn)在下列幾個方面：

（1）房地產(chǎn)商品的組合性

組合性表現(xiàn)在三個方面：一是土地與房屋的組合；二是不變性與多樣性的結(jié)合；三是消費品與投資品的組合。

（2）位置固定性

A、市場區(qū)域性強，開發(fā)房地產(chǎn)要更加注重本地市場的研究。

B、房地產(chǎn)產(chǎn)品在不同的市場上不可調(diào)劑余缺。

（3）房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個別性

A、不可批量生產(chǎn)。為分期開發(fā)、滾動開發(fā)創(chuàng)造了條件。

B、沒有完全相同的房地產(chǎn)：位置（鬧、靜、方便、環(huán)境）、建材、結(jié)構(gòu)等判斷困難。

C、認識檢測的專業(yè)性和復(fù)雜性。

（4）房地產(chǎn)商品價值的巨額性

土地是稀有商品，房屋的建造費用很高、使用年限很長，這兩方面造成了房地產(chǎn)這種商品價值量巨大。

A、房地產(chǎn)銷售是件困難的工作；

B、專業(yè)代理的重要性；

C、發(fā)展二手市場和租賃市場的必要性。

（5）房地產(chǎn)開發(fā)政策限制性，開發(fā)周期長，相關(guān)行業(yè)多

房地產(chǎn)商品與其他商品不同的地方還在于房地產(chǎn)商品更多地受到政府政策的限制。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不權(quán)受現(xiàn)行政策的影響，還會受未來政策的影響。

A、對投資區(qū)域前景正確分析和預(yù)測；

B、對投資時機的準(zhǔn)確判斷；

C、對投資方式和投資種類的合理選擇；

（6）房地產(chǎn)使用的長期性、耐用性

房地產(chǎn)是相當(dāng)耐久的生活資料和生產(chǎn)要素，房地產(chǎn)具有兩種壽命周期，其自然壽命期限一般可達幾十年至上百年。但經(jīng)濟壽命卻很難確定。

A、了解當(dāng)代人的需要。過去以臥室為主，現(xiàn)在是“三大一小”、雙衛(wèi)、雙廳、躍層。

B、預(yù)測未來發(fā)展，注重房屋的可改造性。

由于房地產(chǎn)商品有以上一些獨特的屬性，我們在確定其營銷戰(zhàn)略，制定營銷策略時，必須考慮到上述特征，在實施過程中必須對現(xiàn)有的營銷方法和手段進行舍取、突破和創(chuàng)新，使其適應(yīng)房地產(chǎn)這一特定行業(yè)的需要。

2、房地產(chǎn)產(chǎn)品盈利點

房地產(chǎn)這種產(chǎn)品，在營銷策略上，可以將其剖析成四個不同的層次，每個層次對開發(fā)商來講都是些可撲捉的盈利點。

（1）核心產(chǎn)品是：房屋為人們提供的是使用空間和安全，這是實體，也是一切消費和服務(wù)的載體。

（2）形式產(chǎn)品層：通常指產(chǎn)品的品質(zhì)、外觀、包裝、品牌、設(shè)計，如住宅的套型、結(jié)構(gòu)、裝修等方面。

（3）延伸產(chǎn)品層：是指核心產(chǎn)品及形式產(chǎn)品以外，產(chǎn)品所提供的服務(wù)項目。如裝修、物業(yè)管理、安裝電視天線等。

（4）潛在產(chǎn)品層：由產(chǎn)品帶來的可發(fā)展的潛在性產(chǎn)品，如停車場、餐飲服務(wù)、特殊服務(wù)、娛樂服務(wù)等。

3、產(chǎn)品策略的核心

為誰服務(wù)（消費者是誰）：產(chǎn)品定位。進行正確的產(chǎn)品定位：解決為誰服務(wù)的問題。很多方面決定的，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競爭能力。如勞力表總裁的回答。

公司在進行產(chǎn)品定位時，必須通過一切言行表明自己選擇的市場定位，堅決避免以下三種可能出現(xiàn)的定位錯誤：

（1）定位過低：定位如果過低，會使消費對公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什么差別。

（2）定位過高：如果市場定位過高，使消費者對公司的某一種特定的產(chǎn)品產(chǎn)生強烈的印象，而忽略了對其他產(chǎn)品的關(guān)注，這時，就有可能失去許多潛在的客戶。

（3）定位混亂：如果定位發(fā)生混亂，就會使消費者以公司的形象和產(chǎn)品產(chǎn)生模梭兩可的認識，這時，就會使消費者產(chǎn)生一種無所適從的感覺，從而喪失其購買欲望。

準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位離不開正確的市場分析。通過各種手段進行市場調(diào)研作出的市場分析必須能夠回答以下5個問題：

（1）誰是消費者

（2）消費者買什么（樣）

（3）消費者何時購買

（4）消費者購買的目的是什么

（5）消費者如何購買

4、產(chǎn)品組合與優(yōu)化

產(chǎn)品組合策略是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)濟能力和市場環(huán)境作出的關(guān)于企業(yè)產(chǎn)品品種、規(guī)格及其生產(chǎn)比例方面的決策。一般是從產(chǎn)品組合的廣度、長度、深度和粘度等方面作出決定。產(chǎn)品廣度是指產(chǎn)品的種類多少；產(chǎn)品長度是指產(chǎn)品的某一類產(chǎn)品不同形式的總和（如住宅多層、高層、塔式、板式等）；產(chǎn)品深度是指每種產(chǎn)品所提供的款式、建筑風(fēng)格的多少；產(chǎn)品粘度是指各產(chǎn)品之間在最終用途、開發(fā)建設(shè)條件、銷售渠道或其他方面的相互關(guān)聯(lián)程度。產(chǎn)品組合優(yōu)化就是一方面選擇最能適應(yīng)市場需要的、企業(yè)盈利又最好的企業(yè)產(chǎn)品品種結(jié)構(gòu)，另一方面根據(jù)市場的變化，不斷調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、開發(fā)新產(chǎn)品、整頓改進老產(chǎn)品，使本企

業(yè)的產(chǎn)品適銷對路。

除此之外，產(chǎn)品命名也是產(chǎn)品策略的一部分內(nèi)容（略）。

（二）價格策略

1、定價策略

在市場營銷組合中，價格是唯一能創(chuàng)造收益的因素，其他因素只影響成本。許多房地產(chǎn)公司未能妥善處理定價問題，最常見的弊病是：定價過于強調(diào)成本導(dǎo)向；不能經(jīng)常根據(jù)市場變化調(diào)整價格；制定價格脫離了市場營銷組合的其他因素，沒有將它作為市場定位策略的內(nèi)在要素；沒有根據(jù)不同的產(chǎn)品品種和細分市場調(diào)整價格。

幾種常見的定價方法：

（1）以理論價為基礎(chǔ)，結(jié)合市場的供求狀況確定合理的房價。成本導(dǎo)向定價法。

（2）競爭導(dǎo)向定價法。

A、隨行就市定價法。這種方法風(fēng)險較小，尤其對中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于競爭能力有限，采取這種方法較為穩(wěn)妥。

B、競爭價格定價法。是一種主動競爭的定價方法，一般為實力雄厚或獨具特色的房地產(chǎn)企業(yè)所采用。定價時將競爭者的價格與估算價格進行比較，分子高于、低于、一致三個層次，再將企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、成本費用、產(chǎn)品服務(wù)與競爭企業(yè)進行比較，分析造成價格差異的原因，從而找出產(chǎn)品的特色和優(yōu)勢，根據(jù)定價目標(biāo)，確定產(chǎn)品價格。

幾種常見的定價策略：

（1）“試探性”定價策略。即以售看價的定價技巧。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在出售商品房時，先以較低價售出少量商品房，如果買房的人多，就可以把價格提高一些；如果提價后仍供不應(yīng)求，以后還可以把價格再提高。

（2）折扣策略。房地產(chǎn)開發(fā)商為了加速資金回籠，往往會給予客戶一定的價格優(yōu)惠，它是通過不同的付款方式來實現(xiàn)的。如購買數(shù)套房優(yōu)惠、首購優(yōu)惠、購房抽獎、一次性付款優(yōu)惠等等。

（3）差別定價策略。對不同的顧客群規(guī)定不同的價格；對不同用途規(guī)定不同的價格；對不同時間規(guī)定不同的價格。

（4）心理定價策略。尾數(shù)策略；整數(shù)策略；品牌定價策略等。

幾種常見的調(diào)價方法

（1）采用延續(xù)報價定價。公司決定到產(chǎn)品制成或交貨時才制定最終價格，這對生產(chǎn)周期長的建筑業(yè)來說相當(dāng)普遍。

（2）使用價格自動調(diào)整條款，公司要求顧客按當(dāng)前價格付款，并且支付交貨前由于通貨膨脹引起增長的全部或部分費用。在施工較長期的工程中，許多合同里都有價格自動調(diào)整條款。

（3）減少折扣，統(tǒng)一調(diào)價。公司減少房屋銷售是常用的現(xiàn)金和數(shù)量折扣，指示其銷售人員不可為了兜攬生意不按目錄價格報價定價。

2、價格控制

房地產(chǎn)營銷最實質(zhì)的內(nèi)容是價格控制。

價格的有序設(shè)置應(yīng)預(yù)先慎重安排。一般的方案是設(shè)置這四個價格：開盤價、封頂價、竣

工價和入住價，并設(shè)置與此價格相適應(yīng)的銷售比例。

價格的基本原則為：逐步漸進提高和留有升值空間。

價格控制上有三種情況應(yīng)嚴格避免：第一種情況是價格下調(diào)；第二種情況是價格做空；第三種情況是升值太快缺少價格空間。

（三）促銷策略

房地產(chǎn)促銷的目的是通過詳細的介紹、生動的描述來塑造產(chǎn)品的形象，刺激顧客的購買欲。目前我國常用的促銷方法有三種：

一是廣告。廣告是房產(chǎn)促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產(chǎn)廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實施廣告策略時可考慮路牌廣告、電視廣告、報刊雜志廣告等同時傳播或輪番出現(xiàn)，以加強效果。

房地產(chǎn)廣告從內(nèi)容上分有三種：

其一是商譽廣告。它強調(diào)樹立開發(fā)商或代理商的形象。

其二是產(chǎn)品廣告。它樹立開發(fā)地區(qū)、開發(fā)項目的信譽。

其三是產(chǎn)品廣告。它是為某個房地產(chǎn)項目的推銷而做的廣告。

此外，還有樣品房，這是一種實體的，看得見摸得著的廣告。

二是房地產(chǎn)展銷會。這也是一種促銷手段。它通過房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。

三是人員推銷。這能使推銷員面對面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對性地是行推銷。由于房地產(chǎn)商品集土地、開發(fā)、建筑、金融等知識為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、代理商或現(xiàn)場銷售接待員等內(nèi)行擔(dān)任。

另外，優(yōu)秀的管理和周到的服務(wù)是一種無形的廣告，對銷售一定會起到促進作用。

（四）渠道策略

從商品房銷售的方式來看，主要分為開發(fā)商自行銷售和委托銷代理兩種。

1、開發(fā)商自行銷售

由于委托銷售代理要支付一定的代理手續(xù)費，有時開發(fā)商為了節(jié)省這筆代理費愿意自行銷售。一般在以下三種情況下開發(fā)商可以考慮自行銷售：

（1）大型房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過多年的開發(fā)遠作，他們有自己專門的市場推銷隊伍，有地區(qū)性的、全國性的甚至世界性的銷售網(wǎng)絡(luò)，他們對自己所開發(fā)的項目有十分豐富的推廣經(jīng)驗。

（2）房地產(chǎn)市場上揚，開發(fā)商所開發(fā)的項目很受投資者和置業(yè)者的歡迎，而且開發(fā)商預(yù)計在項目竣工后，很快便能租售出售。如目前在全國價格中的微利商品房；在大城市中供不應(yīng)求的寫字樓和鋪面房，工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)中的廠房和倉庫用房等。這些商品房應(yīng)不同的需求范圍，市場看好，在這種情況下，銷售相對容易，開發(fā)公司要自行銷售。

（3）當(dāng)開發(fā)商所發(fā)展的項目已有較明確的銷售對象時，也無需再委托租售代理。

2、委托銷售代理

銷售是專業(yè)性工作，有效的促銷活動主要為開發(fā)商帶來的收益要遠遠大于為此所支付的費用如售價提高、出售期短，經(jīng)濟效益是可觀的。

房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu)通常熟悉市場情況，具有信息優(yōu)勢、經(jīng)驗優(yōu)勢、銷售渠道多的優(yōu)勢、專職銷售人員多的優(yōu)勢，是買賣雙方都愿意光顧的地方。尤其是成熟、優(yōu)秀的代理商，他們對市場脈波的把握對消費者心理的知識，可以通過策劃，有限度地制造熱點、引導(dǎo)消費，也可給開發(fā)商提供一些有益的建議，往往促銷效果很好。

第四篇：房地產(chǎn)風(fēng)水講座營銷活動策劃案

“君匯華府風(fēng)水講座”活動方案

一、活動主題

君匯華府家居風(fēng)水講座

二、活動目的

以風(fēng)水講座活動吸引聚集潛在客戶，帶動項目樓盤銷售

三、活動時間：

2014年9月30日上午9:00——12：00 下午

四、活動地點：

君匯華府會所

五、活動對象；

五十名購房潛在客戶（資源客戶）

六、活動主要內(nèi)容

活動采用風(fēng)水講座的形式為潛在意向客戶講解風(fēng)水知識，聘請知名風(fēng)水大師從項目風(fēng)水、家裝風(fēng)水等方面講解，并現(xiàn)場解答業(yè)主提問，現(xiàn)場以君匯華府某一戶型為示例進行家裝風(fēng)水講解，穿插項目講解、項目宣傳片播放，家裝風(fēng)水知識問答，幸運抽獎等互動環(huán)節(jié)。

風(fēng)水師現(xiàn)場可針對客戶戶型的風(fēng)水，從家庭幸福和睦，主人運程和事業(yè)、健康，以及子女未來等問題切入，講解君匯華府風(fēng)水方面的優(yōu)勢，幫助現(xiàn)場逼定客戶。

七、活動流程

活動前期籌備

一、活動準(zhǔn)備

1、由龍城藝林文化傳媒公司負責(zé)邀約到的五十名潛在購房客戶

2、提前與知名風(fēng)水大師聯(lián)系，委托風(fēng)水大師從項目自身的風(fēng)水和項目戶型風(fēng)水等方面制作有針對性的影音資料。

3、所有邀約的客戶要提前到售樓部領(lǐng)取手牌號，只有憑手牌號才能參加

4、準(zhǔn)備現(xiàn)場有關(guān)風(fēng)水講座的課件（戶型選出一個，從家裝風(fēng)水方面重點講解，從項目總體規(guī)劃、地理位置等方面講解項目大風(fēng)水）

5、君匯華府樓盤的宣傳資料

6、本次活動用15個房托進行烘托氣氛

7、抽獎禮品，價值五千、一萬元的購房券

8、準(zhǔn)備項目物料和小禮品，到場客戶每人發(fā)一份

二、9月28日前活動所有物料準(zhǔn)備到位；

1、價值五千元、一萬元的購房券，抽獎獎品小禮品

2、售樓部布置，條幅、投影儀、桌椅擺放等

3、純凈水、水果、點心 瓜子、花生若干

4、裝水果、點心盤子、牙簽等用具

5、禮品：綠茶（一箱）、洗衣粉、牙膏、牙刷等比較貼近生活的小禮品

6、活動布置用品，主要是彩虹門，條幅等

7、君匯華府規(guī)劃設(shè)計理念和部分戶型的賣點及當(dāng)天購房的優(yōu)惠政策

8、簽到本2本（新客戶和老客戶的簽到本要分開）

9、手牌號：100個

10、風(fēng)水大師介紹（X展架）

11、投影機，項目總體規(guī)劃圖、景觀圖、君匯華府戶型圖

12、選定節(jié)目，搭設(shè)小型舞臺

現(xiàn)場活動流程

一、活動的準(zhǔn)備階段 1、8:31分--9:00 分 現(xiàn)場布置到位，檢查音箱，電腦、電視等視聽設(shè)備，工作人員準(zhǔn)備活動宣傳物料（單頁及PPT資料）；舞臺搭設(shè)完成，演藝人員到場。工作人員再次強化邀約客戶到場，安排專人對到場客戶（新老客戶分開登記）進行登記。負責(zé)人與主持人再次溝通當(dāng)天的活動流程和注意事項；

2、8:30分--8:45分 工作人員再次邀約尚未到達的客戶；

3、活動開始前反復(fù)播放君匯華府宣傳片。

二、活動進行階段

（一）上午場 1、8:45分---9:00分 銷售人員引導(dǎo)客戶入座，為活動開始做準(zhǔn)備；并提示客戶：不要大聲喧嘩及亂扔垃圾，主持人進行暖場活動，宣讀本次活動的意義，歡迎大家的光臨。2、9:00分---9:05分

主持人上臺致歡迎辭、歡迎大家光君匯華府家居風(fēng)水講座活動現(xiàn)場，宣布“風(fēng)水講座”活動正式開始（全體人員起立鼓掌）； 3、9:05分-9：15分 主持人邀請大家共同欣賞君匯華府的影音文件；（看2遍）4、9:15分---9:30分 邀請 君匯華府銷售經(jīng)理講解君匯華府規(guī)劃理念及八大優(yōu)勢（重點從風(fēng)水學(xué)方面，突出樓盤位置的顯著性）； 5、9:30分——9:40分 主持人邀請風(fēng)水大師出場，對風(fēng)水大師進行介紹 6、9:41分——10：:30分 風(fēng)水大師針對君匯華府項目位置、規(guī)劃等方面進行針對性講解（突出項目風(fēng)水寶地、總體規(guī)劃、在風(fēng)水方面的優(yōu)勢）7、10:30分——10：40分 主持人邀請 銷售經(jīng)理宣布十一購房的的重大優(yōu)惠政策（本次活動的重點，可借助ppt，視頻等）8、10:40分——10:50分 互動活動，主持人提出幾個有關(guān)君匯華府的問題（最好涉及風(fēng)水），回答正確者贈送精美禮品 9、10:50分——11:30分風(fēng)水大師以某戶型為示例（可用PPT戶型圖，也可用現(xiàn)場沙盤）進行家裝風(fēng)水講座，指導(dǎo)客戶在家裝時應(yīng)注意的風(fēng)水事宜和風(fēng)水禁忌，以及如何避免風(fēng)水的不利因素。（風(fēng)水師現(xiàn)場可針對客戶戶型的風(fēng)水，從家庭幸福和睦，主人運程和事業(yè)、健康，以及子女未來等問題切入，講解君匯華府風(fēng)水方面的優(yōu)勢，幫助現(xiàn)場逼定客戶。）

備注：要提前做好相關(guān)PPT，項目總規(guī)圖、景觀規(guī)劃、地理位置等 10、11:30——11:45分 現(xiàn)場提問，業(yè)主可根據(jù)自家房子的戶型、位置、朝向等進行針對性提問，由風(fēng)水大師逐一解答。

重點：（1）專業(yè)設(shè)置一個工作人員向成功購房的客戶贈送禮品；

（2）一定要對客戶進行分組，看同一戶型的客戶分為一組；

（3）動用房托進行定房；要發(fā)揮房托的作用；

（4）置業(yè)顧問不斷對客戶進行逼定；

備注：這一時間段是真正意義上活動的核心部分，直接關(guān)系著活動的效果，所以在執(zhí)行案中要做好特別的工作分工，包括有專人解決客戶提出的問題，主持人在這一階段中要不斷恭賀定房的客戶，并讓他們發(fā)表定房感言，要不斷創(chuàng)造氣氛，所有的工作人員要全體起立為定房的客戶鼓掌，并向定房的客戶贈送鮮花，要充分發(fā)揮房托的作用； 6、11:45分—12:00分 抽獎活動

所有到場客戶均可參與抽獎

一等獎一名：價值10000元購房券+精美禮品一份 二等獎二名：價值5000元購房券+精美禮品一份 三等獎三名：綠茶一箱 四等獎五名：精美小禮品

（二）下午場 1、15:20分---15:30分 銷售人員引導(dǎo)客戶入座，為活動開始做準(zhǔn)備；并提示客戶：不要大聲喧嘩及亂扔垃圾，主持人進行暖場活動，宣讀本次活動的意義，歡迎大家的光臨。2、15:31分---15:40分

主持人上臺致歡迎辭、歡迎大家光臨君匯華府活動現(xiàn)場，宣布活動正式開始（全體人員起立鼓掌）； 3、15:41分-15：45分 主持人邀請大家共同欣賞君匯華府的影音文件；（看2遍）4、15:46分---15:55分 邀請銷售經(jīng)理講解君匯華府規(guī)劃理念及優(yōu)勢（重點從風(fēng)水學(xué)方面）、今天購房的優(yōu)惠政策； 5、15:56分——18:00分 主持人宣布進入了自由咨詢房子的階段，這個階段也是本次活動的核心和高潮部分；

風(fēng)水大師親自為今天購房的客戶進行一對一風(fēng)水指導(dǎo)。6、18:00分—18:10分 抽獎活動

所有到場客戶均可參與抽獎

一等獎一名：價值10000元購房券+精美禮品一份 二等獎二名：價值5000元購房券+精美禮品一份 三等獎三名：綠茶一箱 四等獎五名：精美小禮品

備注：購房券一月內(nèi)有效，不可抵換現(xiàn)金。7、18:10——18:15分

主持人宣布活動結(jié)束，代表本次活動的君匯華府房產(chǎn)再次感謝新老客戶的光臨，主持人宣布所有參與活動的新老客戶都可到接待臺處領(lǐng)取禮品一份。

第五篇：房地產(chǎn)營銷

沈陽萬科金色家園-----大東區(qū) 沈陽萬科花園新城----東陵區(qū)沈陽萬科紫金苑----和平區(qū) 沈陽萬科城市花園----鐵西區(qū) 萬科四季花城、---于洪區(qū) 萬科城、萬科新榆公館、萬科魅力之城、萬科蘭喬圣菲

萬科新里程,萬科金域藍灣萬科春河里

萬科藍山----大東

萬科鹿特丹花園----和平區(qū) 萬科惠斯勒小鎮(zhèn)—東陵區(qū) 萬科明天廣場---東陵區(qū) 保利花園—東陵

保利百合花園---鐵西 保利心語花園—鐵西 保利上林灣---于洪

保利海上五月花—沈河區(qū) 保利西湖林語—

保利康橋—沈河區(qū) 金地長青灣—渾南 金地檀郡—渾南

金地濱河國際—渾南 金地鉑銳---大東區(qū)