第一篇：房地產類發展實例剖析策劃書

房地產市場最近在國家不斷的調控中，慢慢的從金融危機的不利局面下開始走上了正確的軌道，在不斷的努力中，我們的發展就是這樣慢慢的成長。當然不可能是一帆風順的，其中多少都會有一些波折，這些都是市場經濟情況下正常的波動，只要總體上控制的好，那么房地產市場就可以做的不錯。

一、概論

1.1 序言

1.2 研究目的1.3 研究方法

l 詳盡的資料搜集及分析工作

l 入戶問卷調查

l 現場訪問

1.4 主要結論和建議

二、廣州市住宅市場概況

摘要：廣州市區域概況

1、總面積、市區面積、占全市面積 %

2、家庭總戶數、戶均人口

3、近年經濟發展趨勢、生活水平、購買力水平概括

4、近年廣州住宅市場的發展特點、成交市場的具體特點

2.1 廣州經濟發展概況

2.11 經濟發展速度（gdp分析、第三產業分析）

2.12 金融業與房地產消費市場

2.13 居民生活水平與住宅消費

2.2 廣州住宅市場特點

住宅成交量、付款方式、買家特點分析

2.3 廣州住宅市場的發展趨勢

2.31 政府政策

2.32 金融上消費貸款額

2.33 廣州住宅發展趨勢

2.34 阻力因素

三、項目區域市場概況

3.1 整體供應與成交分析

3.11市場發展概述--海珠區住宅供應與成交情況

3.12 市場交投活躍原因

3.13 規模效應及價格檔次

3.2 市場活躍區域

3.21 市場活躍區域的分布及特點

3.22 活躍區域的價格走勢及檔次變化

3.3 多層、高層市場特點

3.31 多層住宅近年供應、成交特點

3.32 高層住宅近年成交增長與供應情況

3.33 多層住宅與高層住宅的供應與成交比較

3.4 成交主要特點

3.4.1 成交價格密集區域

3.4.2 買家分析

l 私人購買vs集團購買

l 本地人買家vs外地人買家

l 本市買家：海珠區vs其他舊城區

l 成交單元面積

l 買家年齡

l 成交總額，買家承受能力

四、項目區位特性分析

摘要--

1、項目地塊在城市發展中的地位

a、項目地塊位置分析

b、未來城市的主要發展方向及本項目地塊地位分析

2、樹木地塊所屬區域特點

a、區域人口分析

b、區域基礎設施及交通條件分析

c、區域新發展區分析

d、區域住宅開發的特點分析

3、項目地塊的地點特征

a、項目地點及周邊社區、生活配套分析

b、項目地塊周邊交通條件分析

c、項目周邊區域開發分析

d、項目地塊的開發條件及開發特點

4、項目地塊的用地特征

a、項目地塊用地規模

b、項目地塊用地形狀

c、項目地塊綠化基礎分析

d、項目地塊內高差分析

e、項目地塊道路、用水、用電基礎分析

4.1 項目地塊在城市發展中的地位

4.1.1 項目地塊于城市中的區位分析

4.1.2 未來城市的主要發展方向

4.1.3 城市的具體發展過程對項目發展的影響

4.2 項目地塊所屬區域的特征

4.2.1 項目區域的人口狀況

（常住人口、占市區常住總人口%，常住家庭戶數、戶均人口、新增家庭戶數、項目

地塊附近居住的常住人口、家庭戶數）

4.2.2 項目區域城市發展概況

（城市功能發展情況、基礎設施和生活配套設施情況分析、交通條件等城市建設發展

情況）

4.2.3 區域內競爭性地區的發展條件比較

（位置、用地規模、規劃人口、規劃發展目標、交通條件、建設情況等條件比較）

4.3 項目地塊的地點特征

（位置、周邊基本居民生活服務設施配套、公交、道路規劃情況）

4.4 項目地塊的用地特征

4.4.1 項目地塊規模

4.4.2 項目地塊用地形狀分析

4.4.3 項目地塊綠化基礎

4.4.4 需地塊高差分析

4.4.5 項目用地現有污染情況

4.4.6 項目地塊道路、用水、用電基礎

項目附近競爭性住宅看法物業發展狀況

概要：

a.項目附近同類樓盤開發小區數量、樓盤檔次、總建面積、住宅單元總量、現有供應量

分析；

b.同類樓盤特點；

c.預計未來無年區域住宅供應總量、單元套數、已開發物業的后續供應量；

d.周邊主要競爭對手占地面積、總建面積、住宅面積、套數；

e.區域同類樓盤現實住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積；

f.區域同類樓盤現時價格幅度

g.未來的住宅供應量增幅、市場承接力、競爭情況；

5.1 項目附近同類樓盤開發物業供應情況

調查范圍：

樓盤規模：

調查時間：

5.1.1 已開發樓盤供應狀況

5.1.2 項目周邊地塊的開發動態及未來供應量分析

5.2 項目附近同類樓盤開發狀況

5.2.1 售價與銷售率分析

（附近樓盤推出銷售狀況及原因分析

5.2.2 銷售與賣點

5.3 項目附近同類樓盤戶型面積分析

5.4 項目附近同類樓盤規劃設計及建筑設計特點

5.5 小結

五、市場調研結論及發展建議

6.1 市場調研結論

（住宅市場環境、區域供求及吸納特點、項目競爭優劣分析）

6.2項目發展建議

（策略、目標客戶、目標客戶特征、具體建議--）

6.2.1已購房者的需求特點詳細調查

6.2.2潛在購房者的需求特點詳細調查

附：

1、廣州市大型建設項目表2、1998年廣州市重點城建上馬項目

3、區域人口變動情況

4、附近區域住宅市場概況

6.2.3 附近樓盤集中區域分析

上面的就是如何才能將我們的策劃書做到最好的情況，這些都是最基本的銷售類的策劃書，這些都是我們一直以來成長的軌跡，這些都是我們一直以來做的更好的地方，相信我們的房地產行業一定會重新走上光明之路！

第二篇：策劃書實例

實例

2010年第二屆中國重慶美容產業博覽會(11月11-13)第二屆中國（重慶）美容產業博覽會 邀 請 函 第二屆中國（重慶）美容產業博覽會 時間 ：2010年11月11--13日 地點 ：中國重慶國際會議展覽中心（05亞太峰會場）主辦單位：重慶市人民

第二屆中國（重慶）美容產業博覽會

邀 請 函

第二屆中國（重慶）美容產業博覽會

時間 ：2010年11月11--13日 地點 ：中國重慶國際會議展覽中心（05亞太峰會場）

主辦單位：重慶市人民政府

承辦單位：中華全國工商業聯合會美容化妝品業商會

重慶市商業委員會

重慶市衛生局

中國國際貿易促進委員會重慶市委員會

重慶市工商業聯合會（總商會）

重慶市渝中區人民政府

協辦單位：重慶市公安局 重慶市交通委員會

重慶市婦聯 重慶市市政管理委員會

重慶市統計局 重慶市質量技術監督局

重慶市工商行政管理局 重慶市接待辦公室

重慶市人民政府新聞辦公室 重慶市中小企業局

重慶市消費者權益保護委員會 重慶市人力資源和社會保障局

策劃執行單位：

重慶兩江會展有限公司 重慶市工商聯（總商會）美容美發商會

行業支持：中華全國美容美發化妝品協（商）會聯盟

前言

重慶，中國最年輕的中央直轄市，中國重要的中心城市，中國國家歷史文化名城，中國長江上游地區的經濟中心，中國國家重要的現代制造業基地，中國西南地區綜合交通樞紐，擁有3000多萬人口的特大型消費潛力城市，是美麗經濟發展腹地。

首屆中國（重慶）美博會已于2009年11月在重慶國際會展中心成功的落下帷幕，展出面積

1.2萬平方米，共有標準展位560個，包含全國11 個省市以及泰國、韓國、越南、臺灣、香港5個國家及地區的參展商123家。據統計，首屆美博會三天總人流量16.8萬人次，現場銷售1466萬元，簽訂合作協議489個，協議金額15.6億元，發展代理商496個。為重慶與全國乃至國際美容美發化妝品市場的產品技術交流，相互學習與借鑒提供了很好的平臺。為進一步將重慶打造成為“中國美容之都、健康養身之城”。由重慶市人民政府主辦，中華全國工商業聯合會美容化妝品業商會、重慶市商業委員會、重慶市衛生局、中國國際貿易促進委員會重慶市委員會、重慶市工商業聯合會（總商會）、渝中區人民政府共同承辦的第二屆中國（重慶）國際美容產業博覽會定于2010年 11月11--13日在重慶國際會展中心舉辦。預計展出面積為20000㎡，折合標準展位1000余個。

※主要活動

1、開幕式

2、新產品發布會

3、“兩江弄潮”論壇

4、經貿洽談會

5、“天使孵化”活動

6、“美容皇后”大賽

7、杰出人物評選

8、招待酒會暨中華全國工商業聯合會美容化妝品 商會年會

※參展范圍

1、化妝品類：護膚類、美容類（彩妝系列、香水系列）、美發護發用品類（洗發用品、染發劑、燙發劑、油膏等）。

2、美體保健類：美容保健品、飲品（各種美容、減肥、保養茶品等）、保健內衣、減肥藥物、電腦減肥儀、美體修形用品、美體內衣、中醫保健產品、美甲產品、紋身彩繪等。

3、器材、儀器類：美容院儀器及設備浴足類等（水療美容產品工具及儀器設備、紋刺彩繪配套用品）、發廊工具及設備、健美健身器械等。

4、日用化工類：日化洗滌、包裝材料及生產設備、專營專賣特許加盟店業務、原料、私人品牌及OEM貼牌生產、配件、器械機構、生產設備等。

5、美容美發機構：美容美發培訓學校、美容院、美發院、化妝造型機構、美容美發教育多媒體服務機構。美容化妝品科研機構新技術、新成果展示、洽談、轉讓。

6、足浴養生保健相關連鎖經營及其配套設施器械等。

7、婚紗攝影、婚慶公司、喜宴酒店、珠寶首飾、婚禮婚慶用品、新婚理財等

8、美容醫療整形機構和器械等相關的行業。

※展位規格及收費標準

展位費用：特展區6800元/個.普通展區4800元/個；3M*3M標準展位,展位包括3面2.5米高展板（雙開口除外）,1塊楣板,1張咨詢桌,2把椅子,兩盞射燈。光地500元/平米（36個平米起租）。

※贊助與廣告

企業冠名贊助 獨家冠名：一百萬元 協辦單位：十萬元 開幕式：五萬元

廣告類別：

1、專業門票：3萬張/1.8萬元 普通門票：6萬張/2.5萬元

2、展商、記者、嘉賓等證件背后廣告 1萬個

3、美博會手提袋 每組：2千個/2萬元

4、美博會會刊廣告 廣告位置 規格（mm）價格（人民幣）封底 210285 20000元 封二 210285 15000元 前扉 210285 18000元 封三

歡迎來到麗人坊美容化妝網：

3、美博會手提袋 每組：2千個/2萬元

4、美博會會刊廣告

廣告位置 規格（mm）價格（人民幣）

封底 210×285 20000元

封二 210×285 15000元

前扉 210×285 18000元

封三 210×285 15000元

后扉 210×285 18000元

彩色全版內頁 210×285 6500元

5、美博會現場廣告(噴繪、LED屏幕、拱門等)詳細位置、尺寸及報價，請向組委會索取。

※展位推廣

1、全國行業媒體廣告投放

《醫學美學美容》、《發現資源·化妝與美容》、《發現資源·美發》、《發現資源·美容配套》、《中國化妝品》、《美容新風尚》、香港《姊妹專業美容》、《粵之風化妝品》、《世界美容》等從2009年3月開始投放一直到展會開幕。中國美博會網、27化妝品網、中國化妝品網、發現資源網、中國美容美發用品網、中國化妝品代理商網、西南美容網、慧聰美容美發網等全國專業時尚網站作重點推廣和宣傳。

2、本地媒體宣傳

《美麗女人》、《漂亮女人》《時尚佳麗》從2010年3月開始投放一直到展會開幕。重慶電視臺、新女報、重慶晨報、重慶晚報、重慶商報、重慶時報多角度全方位報道本屆盛會。

3、通過貿促會向東南亞各美容行業發出邀請，組織海外客商組團參展。

4、通過中華全國美容美發化妝品協（商）會聯盟組織34個省、市、自治區行業知名企業組團參加本屆博覽會。得到中華工商聯34個美容聯盟商會及各地經銷商的大力支持

5、由重慶市商業委員會邀請全國及重慶著名美容美發相關企業，商家、機構組團前往參展。

※觀眾組織

主辦方通過買家、賣家、行業專業媒體、重慶市各區縣商委、區縣工商聯、各區、縣經銷商、市內各媒體的宣傳以及組委會專業觀眾組織人員，對重慶市以及重慶市周邊省市、地區的有針對性的推廣，組成了重慶美博會完善的、有效的專業觀眾組織系統。在區縣設立20輛免費展會交通車。以中華全國美容美發化妝品協（商）會聯盟的專業數據庫為基礎，利用短信平臺、信件、傳真以及人員推廣，使得組委會能夠有效的組織觀眾參觀及觀眾入場。同時，中華全國工商業聯合會美容化妝品業商會年會將在美博會開展期間舉辦，屆時全國各省市美容美發精英將云集重慶參加盛會。中華全國工商業聯合會美容化妝品業商會會長馬婭扛旗助陣，勢必為本屆盛會增光添彩。

※日程安排

布展時間：2010年11月9---10日（2天）

展出時間：2010年11月11日---13日（3天）上午9：30-下午17：00

撤展時間：2010年11月13日16：00

※參展程序

1、參展單位需詳細填寫《參展合同回執》，由負責人簽字并加蓋單位公章回至組委會。

2、具有企業合法營業執照；廠家具有生產許可證、衛生許可證；

3、經營進口化妝品須有商檢合格證、進口商品經營許可證及衛生許可證；

4、服從組委會統一安排，不經營假冒偽劣產品，否則后果自負；

5、參展商舞臺搭建、燈光及射燈安裝等須經報組委會同意批準。

6、展商所定之展位，未經組委會同意，不得將展位全部或部份轉讓。

7、開展期間，展商在展場內以及進出展場，派發宣傳資料，須配戴參展商代表證，在派發資料時，須在規定區域內派發，不得在入口出及電梯上下口派發資料。

8、在展場內，嚴禁使用大功率音響，使用音響的展商，音響音量不得超過70分貝。

9、展商需特殊用電需與展場方取得同意后方可使用。

※聯系方式

聯系人：蔡琴*** QQ:17166086

電話：023-62986316 傳真：023-62986516

地址：重慶市南岸區南坪西路商業大廈32-3

第三篇：房地產估價報告實例

房地產估價報告

下面給出一份房地產估價報告的實例，根據需要，隱去估價機構和估價對象的具體情況，同時由于篇幅所限，對部分內容進行了刪減和省略。

封面

房地產估價報告

估價項目名稱：×市土地儲備整理中心

委

托

方：×市土地儲備整理中心

估

價

方：×房地產評估有限公司

估

價

人

員：×××

×××

估價作業日期：2009年9月4日—9月11日

估價報告編號：（2009）×房估字第×號

目錄

致委托方函…………………………（×）

評估師聲明…………………………（×）

估價的假設和限制條件 ……………（×）

估價結果報告 ………………………（×）

估價技術報告 ………………………（×）

附件 …………………………………（×）

致委托方函

×市土地儲備整理中心：

受貴中心的委托，我公司對×市×路47號、49號、57號及×村北地塊規劃批準擬建6、18、25、28多、高層住宅（規劃地上總建筑面積為65 973平方米、平均容積率為2.82）進行了評估。估價時點：2009年9月11日。估價目的：評估房地產的市場價格，作為決策房地產價格的參考依據。

估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，最終確定估價對象于估價時點的客觀合理價格如下：

住宅單價：9 500元/平方米，大寫：玖仟伍佰元/平方米；

貨幣種類：人民幣。

×房地產評估有限公司

二○○九年九月十一日

評估師聲明

我們鄭重說明：

1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2．本評估報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本評估報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

4．我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5．我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6．沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。

聲明人：×××

×××

估價的假設和限制條件

1．本報告中委估項目的評估結果是市場價格，即在擬規劃條件下評估基準日預期能夠正常交易的可能價格。

（1）市場上存在自愿銷售的賣者和自愿購買的買者；

（2）該物業可以在公開市場上自由轉讓；

（3）在評估基準日前，相對于物業的特性和房地產市場狀況而言，有一段合理的談判周期；

（4）在此周期內，市場狀態和價值水平是靜止不變的；

（5）不考慮特殊買家的附加出價；

（6）不考慮遇有不可抗力或未來市場變化風險和短期強制處分等因素。

2．委托方提供的有關文件資料，我們未向有關部門核實，故對其真實性不負任何責任。

3．本估價結果自估價報告完成之日起一年內有效。

4．本報告評估出的市場價格，僅供決策房地產價格的參考依據，不可用作其他用途。

5．本報告的評估值是在委估項目無任何他項權利限制條件下計算得出的，提請報告使用方注意。

6．本報告的全部或部分內容未經本公司同意，不得發表于任何公開媒體上。

房地產估價結果報告

（2009）×房估字第×號

一、委托方

委托單位：×市土地儲備整理中心

單位地址：×市×路×號

聯

系

人：×××

聯系電話：×××

二、估價方

估價機構：×房地產評估有限公司

機構地址：×市×路×號

法定代表人：×××

估價資格等級：一級

證書編號：建房估證字×號

聯系人：×××

聯系電話：×××

三、估價對象

1．估價對象界定

位置：×市×路47號、49號、57號及×村北地塊。

規劃地上總建筑面積為65 973平方米，平均容積率為2.82，擬建6、18、25、28多、高層住宅。

土地形狀：不規則。

周圍環境：區域內交通條件較優。土地開發程度已達宗地外“七通”，離醫院、學校、農貿市場等距離較近，環境狀況一般。

2．權利狀況

該土地在估價基準日不存在抵押權、擔保權等他項權利。

3．建筑物狀況

通過現場勘察，在估價基準日，待估宗地上為待拆遷廠房和待建設空地。

4．規劃條件

根據委托人提供的資料，估價對象為規劃批準擬建房地產，規劃地上總建筑面積為65 973平方米，平均容積率為2.82，擬建6、18、25、28多、高層住宅。

四、估價目的

評估房地產的市場價格，作為決策房地產價格的參考依據。

五、估價時點

2009年9月11日。

六、價值定義

根據估價目的，本報告所采用的價值標準為公開市場價值。

公開市場價值是指在公開市場上最有可能形成或成立的價格。而所謂公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益，他們并且都掌握了市場信息，有比較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識，此外，市場交易條件公開并不具有排他性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易。

七、估價依據

1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。

2．《中華人民共和國土地管理法》。

3．《房地產估價規范》。

4．委托方與本估價機構簽訂的評估委托書。

5．×市近期房地產市場行情信息。

6．估價人員現場勘察和市場調查所獲得的有關資料。

7．《建設工程規劃方案審查意見書》及附圖。

8．《關于×路49號圍合街坊項目分期實施的復函》。

八、估價原則

本估價報告在遵循公正、公平、公開原則的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價，具體依據如下估價原則。

1．合法原則：是指應以估價對象合法使用、合法處分為前提估價。

2．最高最佳使用原則：是指應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

3．替代原則：是指估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

4．估價時點原則：是指估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

九、估價方法

房地產估價的常用方法有市場比較法、成本法、收益法、假設開發法。根據委托方提出的評估目的，結合估價人員現場勘察情況，因在所估價房屋周圍與其類似的房屋交易較多，故采用市場比較法進行計算。

十、估價結果

估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，最終確定估價對象在估價時點的客觀合理價格為：

住宅單價：9 500元/平方米； 大寫：玖仟伍佰元/平方米；

貨幣種類：人民幣。

十、估價人員

撰寫人：

×××（注冊房地產評估師）

×××（注冊房地產評估師）

批準人：

×××（注冊房地產評估師）

十、估價作業日期

2009年9月4日—9月11日

十、估價報告應用有效期

2009年9月11日—2010年9月10日

×房地產評估有限公司

二○○九年九月十一日

房地產估價技術報告

（2009）×房估字第×號

一、個別因素分析

同估價結果報告中的第三部分即估價對象部分，內容較詳細些。

二、區域因素分析

（一）房地產所在城市簡介。略

（二）待估房地產區域因素分析

待估房地產位于×市×區，地理位置較好，北鄰×路、西臨×路。商業繁華程度一般，環境質量狀況一般，屬于×市住宅三級地。

三、市場背景分析

略

四、最高最佳使用分析

房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。根據估價對象所處的位置，住宅為最高最佳使用。

五、估價思路及估價方法選用

房地產估價的常用方法有市場比較法、成本法、收益法、假設開發法。根據委托方提出的評估目的，結合估價人員現場勘察情況，因在所勘估房屋周圍與其類似的房屋交易較多，故采用市場比較法進行計算。

市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

六、估價測算過程

（一）選擇比較實例

選擇三個與估價對象的用途相近、交易類型相同、區域及個別因素條件相近、交易情況正常的交易案例，以它們的價格作比較，結合影響房地產價格的因素，進行因素修正，求取估價對象房地產價格。

（1）可比實例A“金色慧谷”項目，位于×路與×路交匯處，開發商為×房地產股份有限公司，住宅三級，占地面積約118 000平方米，總建筑面積為157 000平方米，容積率為1.8，建筑密度為20%。由17棟多層、小高層、高層住宅組成，建成年代為2005年，扣除裝修因素的毛坯房均價為9 400元/平方米左右。交易日期：目前。

（2）可比實例B“國際城名苑”項目，位于×路與×路交匯處，開發商為×房地產開發有限公司，住宅三級，占地面積約62 000平方米，總建筑面積為76 967平方米，容積率為2.1，由4棟小高層，7棟多層組成，建成年代為2009年，扣除裝修因素的毛坯房均價為9 500元/平方米左右。交易日期：目前。

（3）可比實例C“依山雅居”項目，位于×區×路80號，×路與×路交匯處，開發商為×房屋開發公司，住宅三級，占地面積為12 521平方米，總建筑面積為38 832平方米，容積率為2.5，由3棟小高層住宅組成，建成年代為2009年，毛坯房均價為9 000元/平方米左右。交易日期：目前。

估價對象與比較實例的比較因素表，如表1所示。

表1 估價對象與比較實例的比較因素表

表2 比較條件指數表

（三）編制比較因素修正指數表

根據以上比較因素條件指數表，編制因素比較修正系數表，如表3所示。

表3 比較因素修正指數表

（四）上述三個實例修正后的房地產單價的平均值作為此次市場比較法測算的價格

房地產單價=（9591.8+9596.0+9 371.1）÷3＝9519.6（元/m2）

取整為9500元/m2。

七、估價結果確定

估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，最終確定估價對象于估價時點的客觀合理價格為

住宅單價：9 500元/平方米，大寫：玖仟伍佰元/平方米；

貨幣種類：人民幣。

×房地產評估有限公司

二○○九年九月十一日

附件

1．估價對象照片；

2．比較實例照片；

3．《建設工程規劃方案審查意見書》復印件；

4．《關于×路49號圍合街坊項目分期實施的復函》復印件；

5．《評估委托書》復印件；

6．房地產估價機構營業執照復印件；

7．房地產估價機構資格證書復印件；

8．房地產評估師資格證書復印件。

第四篇：廣告策劃書實例

廣告策劃(計劃)書實例

“德恩耐”行銷與廣告計劃書

名稱：德恩耐（Day and night漱口水）行銷與廣告計劃書 策劃單位：金球廣告公司 策劃人：陳家和 撰稿人：陳家和

完成日期：１９８６年６月１日

一、前言

臺灣的生活水準，隨著經濟的成長與社會形態的轉型而大幅度提高，享受品的消費需求也正日漸加大。

漱口水的市場在“李施德霖”經年來的開發，這二年內已點燃了市場成長的火種

“速可凈”以清淡的口味，在短短半年內成功地侵入辛辣的“李施德霖”的市場占有，并接受了被喚起消費欲又排斥“李施德霖”的全部市場。

可見漱口水需求是很強烈的，而且成長率將以高速的形態在擴長。當然治療性的漱口水是未來市場的主流，但在飽和期的來臨前，享受性的漱口水仍然是目前最容易被接受的。

因此在藥用漱口水強大的“李施德霖”與保健用漱口水之新貴“速可凈”之間，德恩耐漱口水要如何才能侵入漱口水市場占有一席之地呢？ 1.本計劃主旨

(1)樹立正確漱口水的觀念：①漱口水要有效果但不傷口；②太濃太淡都不是漱口專用的漱口水；③漱口是一種生活上的享受：辣口是吃苦，沒味道的沒有漱口的享受。(2)在漱口水成熟期未到之前先打擊老牌“李施德霖”的根據，再抑制新貴“速可凈”的發展，以建立第一品牌的地位。

（3）達成今之預定營業目標１２５００0瓶。２．本計劃書建議實施期 2011.７--2012.7

３．本計劃書廣告預算

以ＮＴ￥６０００００為范圍。

二、市場分析 １．市場性

（1）據統計大約有56-70％的人有口臭，如果包括睡覺后醒來產生的口臭，幾乎沒有人例外。

（2）根據中醫關于節氣變化容易上火，會形成口苦、口臭、舌苔、口腔糜爛、牙齦發炎等口腔疾病。

（3）兒童嗜吃水果，引起大量的蟲牙。（4）“李施德霖”之高幅度成長，市場普及率達目標（30-50歲高階層男性)之５％。因此漱口水的市場引進已發展到可開發的階段，同時預計市場的起飛期（普及率20％）將迅速來臨了。

２．商業機會

（1）2010百業蕭條，消費規模受挫甚巨。

（2）2011２月表面上有也許復蘇的假象，唯４月加值營業程實施必定會使景氣的恢復受到暫時性抑制。較樂觀的期望１９８６年下半年能轉好就不錯了。

（3）2011年藥業成長下跌。藥房營業負成長達三成以上；藥商十有九家赤字連連。（4）2011年廣告量成長量僅2．59％，遠低于國民生產毛額4．73％，其中藥業在電視廣告費負增長６．1％，在報紙廣告費負增長65．71％，在雜志廣告費負增長34．29％，而在電臺廣告更是有大幅度的負增長。

因此，雖然意義1、2月藥業有好轉的現象，但在不甚穩定的時期從事新上市，應采取較保守的市場經營政策，俾能成功登陸。３.市場成長

(1)“李施德霖”的良好業績，可說明德恩耐導入市場的安全性。

(2)“速可凈”于2011年９月問世受到普遍性的接受，說明了“李施德霖”的缺陷及漱口水市場規模一日千里。

(3)漱口水屬家庭所有成員適用品。日后普及的市場量龐大，市場規模可觀。(4)生活水準的提升，中上階層迅速增多亦顯示了成長的將來性。4.消費者接受性

（1）消費者目前接觸的是味道強烈的漱口水。（2）強烈的味道連大男人都受不了何況婦孺。（3）導入期如以婦孺為目標群一定事倍功半。

（4）因此德恩耐之口味應加重一點至少有Scope之水準，使舌頭有麻感，才不會有藥力不足的錯覺。

因此德恩耐仍以藥品的定位才能摒除接受的障礙。

三、商品分析 １.用途

（1）30歲以上之男性：消除口臭（口腔清潔舒適感、事業交往之印象）。（2）18-30歲之男女性：消除口臭（談戀愛）。（3）4-10歲兒童：防蛀牙。

（4）綜合用途：清潔口腔、牙齒保健，如舌苔、口苦、喉痛、牙齦發炎、口腔糜爛等。２.命名

（1）定洋化之名字，以提高商品格調。

（2）英文名：Day and Night。中文名：德恩耐漱口水。3.包裝

采用歐洲風味之設計。4.顏色

接近大自然色——“綠”樹葉色。5.口味

以現有樣品言:①甜度不足感;②藥力不足感;③舌頭沒有麻感;④涼爽度不足,持久不夠。6.容量

與李施德林相仿——350c.c。7.價格

（1）零售定價150元。

（2）零售進價120元（8折）（3）中盤進價108元（9折）（4）廠價27元（400%）（5）預計利潤： a.開發期 資本:25.0% 廣告費:45.0% 利息:8.0% 費用:12.0% 純利:10.0% b.成長期 資本:25.0% 廣告費:30.0% 利息:8.0% 費用:13.5% 純利:23.5%

四、市場研究 1.消費者對象(1)“0-3歲”：雖然容易蛀牙，但不會漱口，本層予以排除。(2)“4-10歲”：此年層處于乳牙轉換永久齒之際，又是吃糖最多的年齡，蛀牙特別多，乃重要對象之一。(3)“11-17歲”：此層忙于升學考試，又牙齒已長成乃不易接受之層次。

(4)“18-30歲”未婚男女：戀愛年歲對口齒之清新較注重，吐氣如蘭尤以女性較講究，唯其開銷在衣著玩樂，購買力降低，乃次要對象。

(5)已婚女性：許多愛清潔之婦女，但本層之消費欲不強，乃次要對象。

(6)“30-50歲”已婚男性：吸煙量大；生活秩序不正常；口臭嚴重；生意往來注重外貌印象；購買力強。因此本層為導入期之最大消費者群。

(7)“50歲”以上：除了特殊身份（高級主管）外，其需要性大為降低了，因此本層亦不予計入。２.市場預估（1）導入期市場量：以30-50歲男性為目標群，其中２０％中上階層為主要TARGETGROUP。248萬人＊２０％＝４９．６萬人

（2）成長期市場量：再加上4-10歲兒童為目標群。280萬人＊20％=56萬人 56萬人+50萬人=106萬人

（3）飽和期：再加上18-30歲已婚女性。（505萬+250萬）*20%=151萬 151萬+106萬=257萬元 ３.銷售量預估

導入期以５％作基數，第二期實銷50％作回收即： 50萬*5％=25000瓶（七月）25000*50％*８個月=100000瓶

（八、九、十、十一、十二、一、二、三月）

以25000+100000=125000瓶為目標量。4.競爭環境

（1）廠牌

①李施德霖在西藥房已有深厚的基礎，味道強烈，毀譽參半，乃最大競爭對象。②速可敬１９８５年９月上市，口味淡，占據不愛辛辣味道的市場。（2）廣告力量

①李施德霖

②速可凈以印刷媒體從事廣告。9月雜志56000—— 11月報紙77350—— 雜志52000——

12月報紙232050—— 雜志45000——

但1986年已開展大量的TV廣告投資。（3）競爭分析

①李施德霖系先導品牌，自有其穩固的地位。②本品猶處開發階段（普及率僅目標群體之５％）。

③德恩耐如此高水準的出現在開發期很容易取得領導之地位（如沙威隆與巴斯克林）。（4）竟品廣告之CF之表現 ①李施德霖（20“）

與人親近的時候，別讓口臭成為你們的距離。

李施德霖漱口藥水能除口臭，殺死細菌，確保口氣清新。李施德霖漱口藥水消除口臭，確保口氣清新LISTERLINE。（30”）

有口臭的人自己多半都不知道，別人也不好意思說。李施德霖能保持口氣清新。刷牙只能清潔口腔的一部分，用李施德霖漱口水，能更深入口腔，消除細菌，藥效持久。使你與人相處，口氣清新，充滿信心。保持口腔衛生，早晚兩次。李施德霖漱口藥水。（20“）

年輕情侶約會跳舞擁抱篇。②速可凈（30”）這是新產品 速

這是新產品 速可

先漱一口再說嘛！

對！談吐要講究，口氣要清新。這是速可凈漱口水。

含一分鐘可保持長時間的口氣 清新

這是新產品速可凈漱口水。噫！口氣清新多了 這才象話！

速可凈漱口水SCODYL。5.銷售季節

（1）以中醫論：冬天火氣較大，患口臭多，夏天多喝水火氣較小，口臭少。（2）以活動量論：夏季男人商場交際活動量大，漱口需求較多。

因此淡旺季不明顯，可以說一年四季都是旺季，但冬天應該比夏天稍大一點。6.銷售地域

（1）高水準的地區為主力，應深耕經營。

（2）商場人士眾多之都會，臺北、桃園、臺中、臺南、高雄之比例應加重。因此大型藥房（指定店）外，高級區之輔貨店數應較密。

五、營銷通路 1.導入期之通路

（1）以350c.c.小包裝在藥房建立藥品定位。

（2）全省設臺北

2、桃竹苗

1、云嘉

1、臺南

1、高屏

1、花東

1、基宜1等九區域中盤經營。（3）鋪貨代理策略：①發動期（7月）。普銷店每家一口（4瓶）3000家，甲級普銷店每家一口（6瓶）1000家，甲級店第一個月內進貨2口，合計24000瓶。②發動期1個月后展開第一期特賣（8月15日）。目標量普銷店每家一口12瓶，甲級店2口24瓶，發動期下貨量可并算，合計60000瓶。③第一期特賣開獎后，即展開二手中盤鋪貨，一口48瓶400口（10月25-11月10日），合計約20000瓶。以上為第一季特賣總計80000瓶，休息一個月空檔，即展開第二期特賣。④第二期特賣（12月5日-2月5日）。約第一季賣之一半45000瓶。

2.成長期之通路

（1）新設600c.c.及800c.c.：①600c.c.代替 350c.c.在藥房流通。②350c.c.準備入軍公福利社。③800c.c.于百貨線流通。

（2）特賣分為三期進行：4-6月，8-10月，12-2月。

六、消費者研究 1.動機

（1）消除口臭，清潔口腔。（2）表現男士高雅風度與談吐。（3）吸引異性有魅力。2.性格

（1）炫耀心：地位、財富、名譽、愛情方面，都希望優越高人一等。（2）廣告免疫性高：不關心、短期內難以打動。

（3）生活秩序較亂：時間不太夠用，交際多，生活起居不定，甚至吃藥漱口也不會定時定次。

（4）疼愛自己的小孩。3.習慣

（1）戒煙、戒酒、戒檳榔是很不樂意的。（2）飲食后立即漱口之習慣很少。（3）忙碌、睡眠不足。

4.使用頻度

（1）有約會、或發覺自己有口臭時才使用。

（2）但是口臭大部分是自己感覺不出來的，因此使用頻度必須教育、提醒。5.購買決定

（1）第一次購買必定是使用者本人。

（2）影響購買者：①牙醫，②藥房老板，③廣告。6.購買因素

（1）必要因素： ①除臭味功能；②香味；③清涼度；④清潔力；⑤舒服性；⑥品牌高級感；⑦有刺激性。

（2）不必要性：①價格；②殺菌力；③無刺激性。

七、行銷上之不利點與有利點 １.不利點

（1）主力競爭品歷史久、市場強、財力足、廣告夠排場。（解決方法）

在產品設計、廣告表現方面采取超高格調，并使用高密集的預算戰略來克制競爭品。（2）消費者習慣于強烈口味。（解決方法）

教育消費者正確的漱口觀念，強烈的刺激性會傷害味覺之訴求，以瓦解競爭品現有實力。（３）第二品牌速可凈以淡口味、低單價侵入成功。（解決方法）

以淡而無效之攻擊法予以抑制，并以平價政策對抗其低價優勢。（4）男性產品不易開發，廣告影響小。（解決方法）

利用男性性格上的弱點予以突破。（5）初期目標較大，不易達成。（解決方法）

應用攻擊性的宣傳主題，以Switch競爭品之忠實顧客，并爭取新User。（6）產品單價小，開發費用過弱。（解決方法）針對Target Group與藥房使用單一廣告媒體，以求量與質的密集效果。甚至在第一期登陸成功后，追加預算乘勝追擊。２．有利點

（1）藥業市場漸次恢復，市場潛力大。（2）消費者已接受產品，無開發風險。（3）李施德林及速可凈產品有缺點。

（4）競爭品廣告表現不強，德恩耐不受衛檢約束。

八、廣告建議 １.廣告概念

（1）漱口水在李施德霖的開發下日漸成長。

（2）辛辣的口味使消費者不得不忍受痛苦，勉強地使用。（3）淡味的速可凈填補了李施德霖的缺點，證明有效又不太刺激的漱口水是受歡迎的。（4）李施德霖以藥劑之姿態在努力教育消費者。

（5）速可凈以衛生用品之定位在擴張市場占有。

（6）因此漱口水的市場位置，只有“有藥品的效果，沒有藥品的痛苦”之定位，才能夠在競爭中掌握勝算。

（7）消除口臭乃漱口水主要使用動機。

（8）促成消費者使用漱口水因素為自我滿足，愛情獲得及親情溫暖。（9）因此從消費者之基本欲望切入產品功效與特點最易引起共鳴。（10）德恩耐之處方已被肯定具有療效。

（11）德恩耐之口味遠比競爭品優良，更會被使用者喜愛。（12）德恩耐之產品外觀亦優于競爭者。

（13）李施德霖仍占據絕大部分市場，有雄厚的廣告力量。

（14）速可凈低價優勢在干擾新品牌的介入。因此德恩耐如何才能突破困境一戰成功呢？

２．設定戰略

（1）為造成高的廣告注目率（Attention）使用具殺傷力的否定攻擊法。（2）為誘發消費者需求之感性訴求法。（3）為提高差異性及療效肯定法。（4）為增進廣告記憶（Memory），使用Day and Light之音效與字體之突出表現。（5）為加速采取購買行動（Action）使用利益以藥房催促法。３．廣告主題 從白天到晚上

爸爸的口臭不見了

親切愉快的三十秒 滿口新鮮的一整天

富有吸引力的口氣

令人銷魂“陶醉”三十秒 口氣新鮮一整天

清除口臭，預防口腔疾病 不會太辣，不會傷害口腔 不會太淡，效果沒問題

清除你的口臭

請駕藥房試一試德恩耐 ４.TV-CF大意（1）親情篇

父:來,小寶,讓爸爸親親

子:爸爸嘴巴臭臭,先漱漱口嘛!父:哎喲!那么辣 母:那么試試這種 父:太淡了有效嗎? OS:新上市

不傷口腔又有效

德恩耐漱口水 不太濃不太淡

味道恰恰好，效果沒問題 清除口臭預防蛀牙口腔疾病 從白天到晚上

子:爸爸的口臭不見了

OS:德恩耐漱口水Day and Light（2）情愛篇

富有吸引力的男人 應該富有吸引力的口氣 吸煙、應酬火氣大容易口臭 消除口臭預防口腔疾病 德恩耐漱口水

不會太辣不傷口腔 不會太淡效果沒問題 令人銷魂的三十秒 滿口新鮮一整天 從白天到晚上

富有吸引力的男人 富有吸引力的口氣 德恩耐漱口水 ５.媒體預算

（1）進度表（略）（2）媒體預算比例

T.V.3800000 63.3％ N.P.（報紙）1780000 29.7％ 印刷170000 2.8％ CF（廣告影片）250000 4.2％ 總計6000000 100％(3)各銷售季節比例

新上市2070000 37.1% 第一期特賣1910000 34.2% 空檔消化期200000 3.6% 第二期特賣1400000 25.1% 總計 5580000 100%

(引自郭泰著《如何寫企劃案》生活、讀者、新知三聯書店，1993年8月第一版)

第五篇：調研實例策劃書

金鮮村調研計劃書

一、前言

針對沈陽農業大學sife農民班問卷調查結果，結合sife自身理論知識比較充足專業術人脈豐富優勢和受眾實地經驗豐富但欠缺理論知識的特點，團隊決定對沈陽市渾南新區金鮮村進行實地調研，進一步了解這位農民的產業經營狀況，調查,分析，并結合sife自身能力進行有效幫助。

二 調查目的豐富深入到農村調研的經驗，拓展我們自己的知識面和實地考察能力和獨立處理各種突發事件的能力，強化發現問題，解決問題能力。了解張樹森先生具體的產業狀況以及經營過程中具體遇到的哪些問題。主要包括注冊商標問題，銷售環節問題，以及豬仔品種選擇問題和相關農業信息的及時的問題，針對這些問題逐步細化深入并取得有用的調研數據。

三 調查內容

對張樹森先生的養豬產業進行全面的了解，對張先生在經營過程中所遇到的問題，包括擴大規模即將面對的問題以及現行產業所面臨的問題進行調研與分析。

四 調查方法

戶訪，即到張先生家進行訪問，采用參觀式的實地調查法預備調查者進行面對面的接觸，更能了解實地情況，以及和被訪者進行更加有效的交流。

調查人員要求：一是語氣和藹，態度誠懇，拿出大學生精神面貌。二是以虛心的態度凝聽被訪者的回答，問問題要重點地問，不可太煩太雜，事先準備好具體要問的主要問題。有針對地問。

五調查程序及時間

程序：一是準備階段，主要式了解一下當事人的具體資料，包括基本信息現在所經營的產業及經營狀況。和調查目的地的位置和具體乘坐的交通工具等。了解一下相關的可能用到的知識。到達后進行參觀，然后和他進行聊天式的訪談。出發時間是早上十一點，訪問時間2010年10月10日下午一點到三點左右。

六 調查預算經費

調查人員四個，林雙偉，馮云釗，矯晶，付碗鑫。調查目的地沈陽市渾南新區混合站金鮮村。出發地點沈陽農業大學，經過路線做168到遼寧奧通轉169長白港灣轉149錢榆樹臺下步行一分鐘到達。共需要3*4*2=24元。

七 調查問卷設計

問題1~現在產業的規模怎么樣，主要遇到什么問題，哪些問題已經能夠獨立解決，有哪些是我們能幫到的。2·若擴大規模，現在有什么條件，還需要什么條件？這部分交給你了，哈哈，招招!