第一篇：房地產策劃書

房地產策劃書范文

第一部分、項目概述及市場分析

1、項目地塊基本情況

2、項目所屬地域市政規劃布局及未來發展分析

3、項目地貌狀況

4、項目現狀

第二部分、項目SWOT分析

1、地塊優劣式分析

2、項目的優勢分析(S)

3、項目的劣勢分析(W)

4、項目機遇的分析(O)

5、項目的威脅分析(T)

第三部分、項目策劃營銷

1、項目主要經濟技術指標

2、一期產品介紹

3、項目周邊樓市狀況

4、項目定位

5、營銷策劃構思與設想

6、營銷策劃推廣主題

7、策劃營銷指導性理念

8、項目營銷策劃推廣總體策略

9、營銷策劃總體戰略

10、項目功能分區說明

11、項目業態規劃

12、區域商業現狀

13、項目產品建議

14、價格體系

15、目標客戶分析

16、物管建議

第四部分、項目包裝推廣

1、推廣主題

2、推廣訴求

3、廣告推廣方式

4、活動推廣方式

5、會員推廣方式

6、平面表現

第五部分、結束語

第一部分、項目概述

一、項目地塊基本情況本項目位于湖南省新化縣舊城天華南路，北起天華廣場與新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，全長1190米，項目總建設用地約240畝，其中道路及綠化用地150畝，房屋建設用地90畝，建筑密度30%，容積率2.0，綠地率25%;規劃總建設面積30萬㎡，一期開發建設面積22萬㎡，其中住宅約5.9萬㎡、商鋪8.48萬㎡。改建的天華南路將成為新化未來主要的景觀大道，改造后全長1.2公里。

項目一期總投資 2.3億元，規劃設計成五個功能區，即從天華南路廣場向南依次為前區、商住區、中心綠島廣場休閑區、商貿區和橋頭公共廣場設施區，是2007年度新化縣政府市政重點建設工程之一。

二、項目所屬地域市政規劃布局及未來發展分析

1、市政規劃布局

目前，新化縣處于房地產市場大規模開發起步階段，當地消費者尤其是1.5萬余人的公務員隊伍，對改善居住條件、提升居住質量的需求及其旺盛，更加注重生態和品質;同時，由于城市化進程的加快和城市規模的不斷擴大，城區人口逐年增加，縣域經濟呈現大商業、大市場的輪廓，傳統商業區吸附力較強，但設施老化、檔次偏低，出現商業檔次斷層，消費群對縣城中高檔百貨、購物中心等新商業業態的需求旺盛，將有效推動城市對商業地產的需求。2007年新化縣在建和待建項目體量較大，建筑面積預計超過80萬方，總投資將超過8億元，由于市場需求旺盛，房地產市場銷售價格將會迅速上漲。

新化當地人口眾多，經濟粗放，人均收入不高，公務員基本收入在1400-1500元/月，外出務工人員占全縣總人口的1/4。

2007年新化房地產市場將展開空前激烈的客戶爭奪戰，銷售手段和促銷組合將層出不窮，從而進一步帶動建材、就業、裝飾、廣告、餐飲、娛樂等行業大規模的發展，城市建設和城市發展將邁上一個新臺階。

2、項目未來發展分析

自2006 年以來，央行連續3次調高銀行金融存貸款利率，導致按揭貸款所承擔的利息負擔加重，雖有效遏制了國內房地產價格過快上漲，但也打擊了一部分購買者購置房地產的積極性，特別影響了以投資為主要目的的購買群體;同時，國家相關部委不斷出臺二手房買賣的相關限制措施，更使投資客戶望而卻步，最典型的是溫州炒房團大部分撤出國內房地產投資市場后，轉而向金融、證券、制造行業等進行投資，也延緩了房地產市場價格過快上漲。

就本項目來說，以上情況對項目有所影響，但影響不大，由于新化屬于三級房地產市場，區域內房地產發展程度不高，潛在購買群體巨大，且新化處于房地產市場發展起步階段，大量握有資金的目標客戶群正在積極尋找投資方向，是本項目的利好所在;但從另一個方面說，由于新化溫州商業廣場整體經營情況一般，明源陽光購物公園和新康園經貿中心的客戶分流，本項目必須作好項目定位和招商工作，否則將會影響項目營銷進度。

3、項目周遍樓市現狀

就項目周邊來說，類似物業主要是新化溫州商業廣場、明源陽光購物公園、新康園經貿中心，三個項目商業體量總和大體與本項目相當;新化溫州商業廣場已于2006年正式營業，整體經營狀況一般;明源陽光購物公園是集生態商業、智能商務、白金星級酒店、高品位休閑娛樂業、著名品牌專賣店為一體的步

地塊優劣式分析優勢：1)配套設施可以自我完善：項目地塊較長，使項目更具吸引力;2)自然環境好：項目地塊的水資源良好，景色優美;

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行商業街項目，目前已招商的企業包括佳惠超市、桂林人餐飲、通程電器、眾一百貨(鞋類)、康一馨藥業連鎖??

4、項目地貌狀況

項目占地240畝，規劃總建設面積30萬㎡。一期開發建設面積22萬㎡。地塊很平整，沒有拆遷，呈一字型展開，北面和新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，地塊相對平整

一、地塊優劣式分析

優勢：

1)配套設施可以自我完善：項目地塊較長，使項目更具吸引力;

2)自然環境好：項目地塊的水資源良好，景色優美;

3)區位發展前景看好：位于城市戰略發展重點區域的核心，高起點規劃與政府加大基本建設投資力度對項目利好;

劣勢：

1)治安環境暫不樂觀，靠近火車站;

2)項目周邊住房影響項目形象，尤其是后街旁邊的住房;

3)道路沒整治好，南面基本沒什么人群;

A、政府組織建設，項目信譽度高，資金到位確保工程進度的順利進行;

B、項目區位優勢明顯，規劃設計超前，政府統一招商、統一返租，將會打消顧客的心理顧忌;

C、新化地區商業地產競爭壓力不大，且各自的規劃具有一定互補性，相互沖擊較小;

D、已有強烈的投資意識，但由于可投資的商業地產過少，且商業發展程度不高，大部分人持觀望態度，投資較為謹慎，希望投資更好的項目。

A、由于該項目位于新化縣老城區，目前人氣不旺，流動人口少，周邊配套不齊，商業氛圍尚未形成。

B、由于本項目是新化第一個大型商住項目，且商業占據了8.48萬平米,為了打造專業市場，需要政府加大力度，進行行業規范整治，將各個零售店鋪集中到湘中·金源商業項目來。加大廣告宣傳。

A、新化房地產市場起步較晚，為本項目的開發提供了充足的市場空間;

B、新化自然景觀旅游業發展迅猛，流動人口消費總額有望大幅攀升;

C、專業批發市場規模不大，檔次不高，環境一般，管理有待提高，為專業市場升級提供了機會;

D、由于本項目是舊城改造項目，同質競爭樓盤較少，商業物業具有較大的升值空間;

E、私營礦主、企業老板、機關干部及在外創業回鄉置業者有投資預期，為新化商業地產的發展提供了后備資源;

F、未經過大商業和國際國內一流主力店的洗禮，外來商業品牌正加緊布點，為商業地產開發提供了機會。

A、新化處在商業地產的萌芽期，行業整合洗牌，外來資本進入，但房地產企業素質良莠不齊，整體市場開發規模較小;

B、沒有花園小區生活概念，物業管理滯后，生活配套設施不全;

C、本土化銷售運作，無市場先進營銷理念，開發和后續管理 “兩張皮”，重銷售、輕經營，投資置業無保障;

第三部分、項目策劃營銷

一、項目主要經濟技術指標

建筑密度：

項目戶型：

三室兩廳一衛一廚：128㎡;三室兩廳兩衛一廚：123-142㎡;

復合式：

四室兩廳三衛一廚：181㎡;五室兩廳一衛一廚：171-180㎡;

三、項目周邊樓市狀況

新化房地產市場目前建設規模不大，2006年全縣完成城建基礎設施總投資2.6億元，城鎮化水平達到18.5%;完成固定資產投資6.33億元，較2005年增長13.5%。

目前已啟動的項目有：金龍·風景家園(住宅，30000平方米)、明源陽光購物公園(商業，52000平方米)、新康園經貿中心(高層商住，32000平方米)、陽光小區(商住，住宅67000平方米，商業13000平方米)、湘中·金源商埠(商住，300000平方米)等。

即將啟動的項目有：香檳山名苑(高層住宅，200000平方米)、新化瓷廠住宅樓項目(未定名，建設用地110畝)等。

四、項目定位

1、住宅部分

住宅定位：開放式居住小區，大視野、大配套、大景觀的城市時尚商業帶。

2、商業部分

商業定位：融餐飲、娛樂、運動、休閑、旅游、文化、購物為一體的景觀時尚商業街。

商務定位：集酒店、SOHO、LOFT、企業會所等多種形式的非傳統型人性化景觀商務辦公空間。

3、項目總體定位

湘中·金源商埠”融住宅、酒店、商業、商務為一體，具現代、時尚、國際化特征，臨近紫江的景觀建筑綜合體。

五、營銷策劃構思與設想

總體構思

創造一種對公共領域的共同理解;

不同功能與審美層面的適合實現統一;

建筑的多樣性;

個性與自我的表達;一處多樣化、開放形居住形態的商業場所;

一個銜接個性化生活方式與商業化社區公共生活的網絡體系;

體現區域化商業核心;

六、營銷策劃推廣主題

信賴——信賴源自政府的公信力、態度的體現以及人文關懷。

推廣手段： 【金源會】、主題活動、軟性宣傳。

沖擊——意識形態立體推廣。

推廣手段：戶外、車身、視頻、報媒全方位視覺及理念輸出。

感動——融入其間，漸進地體驗式情景營銷。

推廣手段：體驗館、示范區。

誘惑——最不在乎價格的客戶也希望獲得更高的性價比。

推廣手段：促銷優惠策略：會員優惠;以及不同銷售階段給予不同程度的優惠。

七、策劃營銷指導性理念

一站式————兩極消費————多重功能

一站式：方便、快捷、高效，一站式購物消費。

兩極消費：滿足不同消費群體的需求。

多重功能：提供多

第二篇：房地產策劃書

前言

本策劃宗旨：營造營銷氣氛，加快銷售進度，提高銷售效果，實現銷售利潤最大化。

本策劃是以市場調查為前提，從而提升項目價值和利于市場推廣的角度出發設計本方案，內容涉及主題地位、形象地位，客戶地位，營銷推廣策略等，希望行之一通，僅僅試刀，有什么不足之處請諒解。

由于時間倉促，房地產知識缺乏，加之許多資料都不是很完善，在這種情況下，經以嘔心瀝血排除困難，以盡善盡美的心態在網上搜索了一些資料，希望能完成這一次的復古花園項目整合的房地產策劃書。

第一篇 復古花園項目的背景

基本情況：

復古花園項目位于黃埔村，黃埔村作為現代黃埔港名稱的由來，南宋時期已是“海舶所集之地”，建于明代萬歷二十八年（1600年）的海鰲塔，就是為外來船舶導航而設，如今仍屹立于珠江河畔。黃埔港之所以聞名世界，是與其逐步發展成為清朝時期廣州對外貿易的外港有密切關系。

原名“鳳浦”，位于海珠島東部，瀕臨珠江，北與天河區、東與黃埔區、南與番禺區隔江相望，面積2.5平方公里，是廣州市海珠區新窖鎮轄內的16個行政村之一。

黃埔村曾經是清朝唯一對外開放的口岸，海關就設立在那里。百年滄桑，今天的黃埔村已經看不到昔日黃埔港口碼頭那種繁榮的景象，但依然保持著古樸的底蘊。一塊青磚，承載著一段輝煌；一片瓦礫，掩蓋著一個故事；一塊碑石，銘刻著一處繁華。

在這么有歷史悠久的地方，取名為復古花園，是對啦；是休閑是風光集中一體的旅游勝地，在此居住想必可以調節高尚情操。復古花園項目兩期面積10萬平方米，總投資1.3億元，其中一期總面積7萬平方米，總投資8億元，共有300余戶住宅，建筑密度為23%，綠化高達40%，是一個搞綠化型小區。

第二篇 房地產市場概況

近5年來，市委，市政府高瞻遠矚，立足市場，積極探索，走出了一條以房地產業為突破口，借助威力來房展城市，塑造城市形象的道路，2001年以來，隨著地區區域經濟的發展，國內許多知名品牌的地廠商紛紛逐鹿平原，是的本事的房地產市場故居商業化，思想化，也更加活躍，市場逐漸成熟，原來的買方市場已經轉變為以需求為導向的賣方市場。

房地產市場的發展趨勢

改革開放以來，市政府解放思想，開拓進取，制定了良好寬松的投資政策，營造了良好的投資環境，是的國內很多知名品牌的地產商紛紛逐鹿平原。致使改是房地產市場發展很快，但今年來國家宏觀調控，控制房地產業發展過熱，出現了種種手段，如限購令。現價令，國八條等。但房地長熱是持續火爆還是可以冷希，還是預測，那未來幾年的房地產市場將呈現如下趨勢：

市場競爭激烈

住宅項目（多層，小高層，高層）紛紛上馬，目前該市住宅市場已經處于“成長期的中后期”，即將進入整個住宅市場的“收割期”，房地產市場已經本處于飽和狀態。房地產集中投放10萬平方米，競爭的激烈程度可想而知。

樓盤各種概念跌現，營銷方式多樣

由于市場競爭激烈，開發商已將重視項目主題概念，樓盤的各種概念跌現，如水景住宅，園林住宅，生態住宅，到后來的新造城運動等。因此，開發商都非常重視營銷策劃吃長出現了各種營銷方式。

樓盤整體品質提升，特色樓盤漸受關注，但價格一路飄升

由于市場競爭激烈，開放商已經受重視樓盤產品的競爭力，因而劉噴整體品質提升，特設樓盤漸受關注，但價格一路飄升。2003年，市場均價為1120元/平凡米，盡管如此，由于開發商的品牌優勢，良好的生態環境和規模效應，也吸引了部分市場購買力。而現在目前的狀況是平均每個方達6000元。價格相差相當大。

廣告投放量增加

展開了全面的廣告宣傳，住宅項目競爭的序幕由此拉開。隨后各項目也紛紛增加了廣告投放量，從去年開始，住宅項目廣告戰進一步升級，8-10月出現一個集中投放的高峰期

高層住宅份額增加，價格很高，但市民的承受能力有限，經濟適用房走俏。

項目SWOT分析與目標地位

一、S——優勢

1、教育文化氛圍濃厚

本項目地處新港東路，周邊環境有小學，黃埔中學，廣州航海高等專科學校等，鄰近黃埔軍校，大學城，有利于本項目區域內人文環境的提升。

2、交通方便

公交車137（新洲到動物物園南門），262路（新洲到赤崗北路總站），564路（黃埔村總站到天河客運站），據說還會新增一條線路知道海珠客運站，不遠處還有地鐵站萬盛圍！還有高速公路，交通發達，想到哪就哪。

3、配套設施齊全，生活方便

項目附近有銀行，超市，醫院，香格里拉大酒店，琶洲會展中心等等

4、最重要的風光景色

黃埔村將改造古色古鄉，四周都可以看到文化古屋，歷史遺留物，深受文化熏陶！鄰近還有黃埔古港，黃埔古港碼頭所在的黃埔村位于海珠區，北臨新港東路，南隔黃埔涌與侖頭相望，西臨東環高速公路，東隔珠江與長洲、深井相望。黃埔古港見證了廣州“海上絲綢之路”的繁榮。自宋代以后，黃埔村長期在海外貿易中扮演重要角色。南宋時此地已是“海舶所集之地”。黃埔古港地區分為四個功能區，即紀念展示區、古港公園區、棧道餐飲區及村頭廣場區，集展示、傳播、娛樂、休閑于一體的“文化公園型景區”。其中紀念展示區由黃埔稅館、永靖營（兵營）、買辦館、夷務所和展示街組成。黃埔稅館是整個建筑群中的重點。兵營處設有營房、瞭望臺、兵器架等！

而且現在黃埔村在建造中，“我并不羨慕珠江新城獵德村那些密密麻麻的安置房，黃埔村通過開發嶺南文化旅游元素，甚至都可以成為東方迪士尼，吸引更多的人來村里，這樣就會為村民帶來更多收入。” ——— 黃埔村村民林伯

與大部分城中村“握手樓”密集、人居環境差不同的是，黃埔古村整體建筑格局并不擁擠，加上該村特有的歷史文化價值，海珠區2009年決定對黃埔古村進行綜合整治式改造，啟動了黃埔歷史文化古村保護建設工程，目前整治工程已接近尾聲。

云集歐美商船的世界名港、誕生眾多歷史名人的千年古村——黃埔古港遺跡和黃埔村，其早期建筑是廣州市文物保護單位，現存文物建筑包括祠堂14處、家塾4處、宮廟1處、園林建筑1處、商業遺址2處、古民居若干處。擁有特殊的歷史文化價值，注定了港村合一的黃埔村改造要走一條與眾不同的路子。“近二三十年來，多位歷史學者對黃埔古村的保護一直奔走呼吁”，海珠區一位負責人告訴記者。2009年，廣州市決定對黃埔古村進行綜合改造，海珠區啟動了黃埔歷史文化古村保護整治工程，“抽疏保護”就是黃埔村改造的方向。（上述為新聞既要）

5、空氣優質

在海珠區新港東路，沒有收到像市中心的城市污染，沒有那種喧鬧，沒有那緊張的氣氛，是最適合居住的環境，空氣保健，晚上還可以見到廣州稍有的星星，在現代的驅動下，這可以說是世外桃源，養生的安居的首選。

6、規劃設計一流，體現了人性化

本項目采用歐式現代主義人文風格，體現了現代，簡介，莊重，典雅的小區外地部形象。總體分二心，三組團，三綠地。

7、采用全智能話系統控制

貼心式人性化管理，13層安放層層把關。采用全智能化系統控制。

項目測宗旨就是：締造養生保健的好居屋！！

二、W——劣勢

1、雖然本項目有良好的人文環境，但海珠區這帶發展相對滯后導致本項目切法居住的氛圍，市民對本地塊缺乏“認同感”。尤其是市行政中心向天河中心發展，消費者對區位的抗性較大，對本案的認同度相對較低。

2、距市區較遠，出行要較長時間。

3、周邊無小區，花園，缺乏氣氛。

4、本項目沒有很好的借助力量，化解一些劣勢，導致本項目在笨區域內和市區的宣傳力度不夠。

三、O——機會

1、高校的人文熏陶，提升了本案未來的人文環境。

2、北區域內不存在同等品質的樓盤與之競爭，為本案贏得了大的市場空間。

四、T——風險

1、市場因素

從目前房地產市場看，項目競爭同質化嚴重，已引起開發商高度重視，按本項目的開發周期預測，開發商已經清晰的認識到產品“差異性”的重要性，存在較大的風險。

2、自身因素

自身策劃人員的問題，實在缺乏經驗，缺乏專業知識，缺乏可操作行吧。

綜合分型

從市場調研情況來分析，對項目的猶，劣勢進行比較，機會和風險并存，但風險大于機會。針對這些因素，我們要尊重市場，順應消費者的需求，做好本案的硬件配套設施的同事，同時，建議運用整合營銷手段，整合廣告媒體，強化樓盤的廣告宣傳力度，形成較強的廣告合力，加快銷售進度，提高銷售效果，同時也可以提高本案的知名度與美譽度。

三、目標客戶定位——城市中的退休商

人

年齡范圍：主力年齡段：46——55歲

次要年齡段：55以上

購買的決策因素：往往人的一生打拼，到了四五十歲的時候就是懂得要養生，注意生活質量，想過一些退休后享樂的生活，就適合度假或養生的年齡。

目標客戶的特征：

1、擁有住房，但缺乏生活質量了，希望有更好的。

2、他們大部分具有較高的文化素養，具備一定的藝術修養，3、崇尚自然，崇尚自我，崇尚安靜閑適的生活空間，4、到了一定的年齡有了一定的新領悟，尋找人生的終結，5、懂得怎么對自己好，養生保健的一族。

目標客戶的職業

大部分屬于半退休，退休人士

目標客戶共同的心理特征

1、要求完善的配套設施

2、注重居住品質，價格承受力強

3、關注環境質量和鄰里和睦

4、重視顯大氣居家感受，理想的生活方式

5、在消費的理性上，更大隱形的感性要求

6、要求更高層次的居住感受

7、在決定購買是，對產品的“舒服感受”要求很高

四、整合營銷策劃方案

1、復古花園整合營銷策劃思路

（1）亦可與為中心，宣傳并彰顯項目的優勢，以品牌和口碑營銷為指導，實力項目是“最適合居住的品牌社區”或“最適合居住示范性社區”主題概念品牌，建立項目是“最適合居住”的“居住理念根據地”。

“最適合居住品牌社區”主題，是以項目的“心”文化為載體的。

（2）以項目的核心產品和附加產品為載體，即以工程質量，環境綠化，智能化，園林式，建筑風格，社區布局等工程實效為支撐點，宣傳項目的“心”文化，樹立樓盤“舒適房”的口碑效應，確立產品優勢。

（3）以廣告，公關，銷售促進等促銷方式為手段，對項目京杭全方位的立體整合包裝，提高項目“最適合居住品牌社區“主題及其各分段主題文化的口碑效應，吸引并集聚人氣，贏得競爭優勢。

2、整合營銷策劃戰術思路：

對各種廣告媒體如報紙，電視，直接投廣告，派單，戶外，流體廣告等，以及各種SP促銷方式如房展會，價格折扣，贈品，公益活動，事件營銷等手段，進行整合，造勢，借“市”，加快銷售進度，完成銷售任務。

復古花園項目主題地位

復古花園項目主題闡釋

“最適合居住品牌社區”或“最適合居住示范性社區”

————————一座融合故鄉情懷與現代人文的生態社區

“復古花園，給你一個五“心”級的家”

提出項目主題的理由

（1）基于市場競爭的需要

（2）積淀著本土文化底蘊和風俗觀念

項目主題的闡釋和演繹

“最適合居住品牌社區”————空氣優質，保健養生，營銷氛圍形成1、售樓部形象包裝

對于售樓部環境的整體設計和細化，從有利于銷售的角度出發，主要有如下

創新一個興華

環境的細化

服務質量的高素質隨時隨處可見

豐富收留不內部空間，延長客戶停留時間

總體包裝要使人想象未來的美好生活空間的畫面，能一幕幕地展現在看訪者的眼前，從而激發其購買的欲望。

如售樓資料準備，必須備齊相應的資料，如售樓書，認購協議書，付款方式，價目表等，全面介紹樓盤的情況和購樓者必須知道的相關注意事項。

如客戶接待處擺放玻璃桌面，茶幾，臺上擺放鮮艷的花或植物，同事各種接待服務設置要圖突出它的高雅，大氣，優雅。

如售樓部門口放置宣傳彩旗。

2、樣板房形象包裝

從售樓中心有通道直接到樣板房，通道距售樓中心要盡量的接近，通道要設置突出花園環境的概念，凸現出曲徑通幽的感覺。樣板房絕不是在個體意念的體現，它應該具有共性，也就是說，它在很大程度上要能概括相當群體的審美意識，所以說，無論是什么形式的樣板房，它必須代表一種觀念，一種生活態度。通過專業室內裝修設計對樣板房的制作，課彌補戶型的不足，改善煩惱歌舞的視覺效果。

用建筑的手法調整室內空間的比例，讓它變得更加飽滿一些，有力一些，合理一些。比如，以墻色，藝術畫，雕像，浮雕，吊燈，壁燈，雕欄等，制造藝術品位，突出流域的復古建筑風格。

樣板房不是簡單的展示單位，樣板房要營造一個真實的居家環境。各個房間布置，擺設，格局部得細節處理，都會給人一種馬上就能舒舒服服住下來的感覺。比如，主人房是套房中最私密，最安靜的所在，因而，其位置所在，房門朝向，床位擺放都值得鎮中考慮。

3、施工場地形象包裝

施工場地圍場周圍要整齊地放置好產品的宣傳樣板及宣傳條幅，這樣從外部包裝好像象。施工場地內部要擺放施工說明，施工進度，施工紀律管理等方面的宣傳版面。

總之，銷售氛圍的形成，要是高檔樓盤的形象得以展現，是消費者一進場，就能產生一種幻想，即使人想象未來的美好生活的空間畫面，從而激發其購買欲望。

五、銷售推廣策略——階段性安排

一、總原則：運用整合手段，銷售推廣與宣傳推廣相結合，有效宣傳項目主題，建筑風格，建筑質量，園林景觀等產品特設，尤其是準現房的宣傳，廣告訴求手段實在，具體，生動，具有較強的沖擊力，最大限度有效吸引和大東消費群，聚集人氣，淡化和引導期待心理，強化購買心理，已達到良好的銷售效果。

由于時間匆促，知識有點缺乏，想了很多，但有一些情況還相當模糊，就此停筆，請見諒。

第三篇：房地產策劃書

封面

房地產策劃書

成員：

（策劃5081）

李超 丁文亮張漢

冠宇房地產策劃書

2010年7月15日——2011年12月30日 活動背景：

濟南房產市場分析：

濟南房產市場在經歷市場運作及其消費者理性認知的轉變后，市場逐步成熟、消費漸趨理性已經成為不爭的事實。房產項目對市場的刺激也已經由原來的廣告“量”的投入轉向“質”的投入，在適合的時機投入適合數量的有針對性的廣告成為房產開發企業越來越推崇的方式。作為冠宇環翠山莊項目本身來說，其地理位置、銷售價格決定了項目本身的實體定位——即山景富貴人家的“高貴”檔次和品質，所以運用適合的廣告投入量和切合實際的廣告投放方式是運作此類項目的首選舉措。

從周邊競爭樓盤的分析來看：冠宇環翠山莊所處的地理位置是濟南的風景名勝地區。該地區集中了濟南市的各高檔房屋，無論是高層還是多層造型及規劃均依山傍勢，借山造景，各有千秋。多層住宅中以邦泰綠苑和中潤富華園為代表，小區內封閉式物業管理和大面積的綠化率使其顯得非常時尚。皇冠山莊和綠苑亞泰也是本區內高檔次住宅的代表，尤其皇冠山莊的黃金位置及其內部品質在濟南市開創了總體價位的先河。綠苑亞泰項目規模雖小但底層車庫和復式結構的戶型設計也具備了高檔住宅的特征。本區內最大規模的中檔次項目當屬中聯花園，其內部規劃風格、戶型設計、3000多元的銷售價格在此地區成為銷售較好的的樓盤。本地區內的舜華園、中創開元山莊也都以其獨有的特色占據了區域市場的主力份額。本地區的消費群體主要來自濟南市的各個地區，因為本區域的樓盤均屬于高檔次，決定了購買群體的有限，所以，在樓盤特色、文化上做文章應該是首選策略。

回到冠宇環翠山莊項目來看，前期項目定位是華僑公寓，這就在原本狹窄的消費群體覆蓋面上又縮小了范圍。所以，充分挖掘項目依山傍勢的自然特色冠名為：冠宇環翠山莊是恰當的也是相當不錯的。但根據目前此類樓盤的消費群體已經萎縮的現狀，深層挖掘主力賣點 通過新穎獨特的廣告創意來再次引起主力消費群體的關注還是大有希望的。考慮到廣告宣傳的效果及其市場的反饋需要有一個周期，投入一定數量的廣告是必需的，尤其在主力宣傳時期，此時間段內應著力關注市場反映，銷售任務不可制定的過高，應控制在市場客觀條件所能接受的彈性限度之內。通過調查顯示，此區域內的正常廣告投放前提下銷售實際能力約為3——4套。畢竟，此種消費群體大都屬于享受生活的高檔群體，購房多為二次置業，這就決定了此類客源在市場消化時需要相對更長一點的時間。故此，在主力推介時期的廣告投放必需保證足夠的市場暴光量，即廣告頻率和力度。只有如此，保證每月的銷售任務甚至有所突破才是客觀的，符合市場規律的。

前期的廣告投放計劃是完全符合冠宇環翠山莊的項目特點和檔次的，廣告計劃安全符合項目本身和市場的傳播規律，建議恢復前期廣告的投放比例并追加廣告費用，只有保證足夠的廣告力度，保證市場信息量的有效傳播才能進一步改善目前的銷售現狀。

活動目的、意義和目標：

一、冠宇?環翠山莊項目分析：

（一）項目優勢：

冠宇?環翠山莊在前期的開發建設中并未作出大的廣告動作，憑借自然優勢和自然客戶達到了目前50%的銷售率。可以說項目本身所特有的優勢和特點是吸引眾多主力客源的重要因素。通過綜合分析項目具備以下幾點優勢：

1、地理位置優越

小區位于濟南市的東南部，緊靠經十東路，交通方便，周邊設施齊全。名盤眾多，地段整體檔次較高。隨著東部的發展和經十東路拓寬工程的進展，該地段的升值潛力也將無可比擬。

2、自然環境優美

本案西鄰緊靠燕子山西路，與美麗的燕子山僅一墻之隔。空氣清新，鬧中取靜。站在四樓平臺便能觸手可及燕子山上的松柏，聆聽燕山腳下的動聽鳥鳴。

3、周邊人文氛圍濃厚

與山東經濟學院、旅游學校、法律學校等名校為鄰，締造充滿靈性的文化空間。各種生活設施配套齊全，超市、醫院、銀行。

4、戶型設計科學合理

戶型設計貫徹“實用、科學、宜居”的人性化原則，空間布局更加合理、更加符合現代人的居住習慣和時尚要求。

5、銷售進入現房發售

即買即住，零風險購房，解除了購房者的顧慮。加上建筑全部為四層結構，即便是最高樓層也不過是四層而已，而且同樣享受贈送閣樓的優惠。

6、小區內在品位

綠化景致細致而精巧、鐵藝護欄在滿足空間保護的同時還格外營造了一種別樣的小區情調。從小區后院即能進入天然生態園林——燕子山綠化帶，順勢直達燕子山的頂峰，感受生活與人生的高度

從以上的項目優勢分析來看，可供市場炒作的訴求點還是比較多的，只要運用新穎獨特的廣告表現方式和創意手法進行有針對性的客源吸引，積攢大量有效客源，更快更好的打出冠宇的房產品牌，促進銷售進度是大有希望的。

資源影響因素

（一）地區

基本上越接近市中心的物業，其樓價將越高。各項配套交通網絡、飲食娛樂及購物消閑等設施較完善。

（二）交通

一般城市的樓房比鄉村的樓房較昂貴，因城市道路網絡完善、來往各處地方均方便。

（三）樓層

在同一個高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣貴一點。簡單的原因：位于高層的比低層更遠離地面，所以較少受到街上人車喧嘩的騷擾，加上接觸的塵埃量相對較少，空氣當然比較的清新。況且如果大廈的位置適中，高層享有更佳視野，天然光線吸納較多，亦會使單位陽光十足。反之，一個低層可能是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個理想的居住環境。此外，位于大廈低層的單位，一般外墻較厚，影響了樓宇的實際可使用面積。又基于污水排放設計及設置垃圾的位置，位于大廈低層單位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水聲的影響或垃圾臭氧滋擾等。但如沒有電梯的多層樓房，其中層價格將較貴，高層因高層沒有電梯上落不便。

（四）方向

這是一個影響樓價較重要因素，因單位內部設備可花金錢添置或改善，但方向則完全不能改變。加上中國人傳統認為向南較佳，東向或西向均會受陽光照射影響，故朝南向物業價格一般較高。

（五）景觀

景觀亦是不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、湖景、山景或綠化公園景觀的單位價格均較高。

(六)配套

若樓房有周邊環境及設施的配合，其價值亦將相應提高。如一些大型屋村設備齊全，應有盡有，包括商場、百貨公司、超級市場、戲院、私人會所、游泳池及私家花園等。

此外，物業采光、間隔、用料、樓宇維修保養、地區因素區別及物業用戶素質等，均可影響物業價格高低。

房地產經紀人的基本要求和作用

所需經費預算：

廣告投放總金額：12萬元

具體廣告發布計劃和時間：

根據12萬元的廣告總投入，平均到7個半月的發布操作周期，平均每月1.6萬元的廣告投入。本方案的制定是根據項目的實際客觀情況結合市場的淡旺季變化做出的。但根據市場實際運作情況和銷售業績的變動，此廣告投放計劃可作及時的調整。

7月15日——8月1日：市場調整期；需要大量的廣告投入來打開市場知名度。這就要求在這半月的廣告投放上加大宣傳力度，提高項目廣告在各媒體的曝光率。爭取做到：“一鳴驚人“。廣告投放金額比例為33.3%，約計金額：3.6萬元。

8月1日——10月1日：市場啟動期：此時期需要在廣告創意上凸現獨特的風格和深入挖掘內在賣點。廣告表現要新穎、沖擊力強，展現項目優勢在市場上的唯一性。廣告投放金額比例為35%，約計金額：4.2萬元。

11月1日——11月15日：市場認可強銷期：通過前期的部分廣告宣傳和炒作，項目在市場上具有了一定的認知度，得到了一定的認可，銷售上開始出現積極的市場現象。此時的廣告一定要保持，并努力在此階段達到強銷勢頭的強勁態勢。此時廣告投放金額比例為18.3%, 約計金額:2.2萬元.。

11月15日——12月30日：市場延續期（收尾）：根據北方、尤其濟南人的購房和消費習慣，房產的淡季逐步到來，除了在元旦期間和春節前夕的市場沖刺外，消費主力逐漸轉移。因此此階段的廣告投放金額比例為16.7%，約計金額：2萬元。

具體廣告安排及表現:

1、7月18日星期四生活日報房產版軟性文章：

主題：到環翠山莊乘涼??

副標：與真正的山景住宅親密接觸

文字1000字。2000元

7月18日星期四生活日報房產版通欄廣告：

主題：爺爺我等你一會兒

規格尺寸：（23×8CM）實際價格：7920元3、8月1日—9月1日在生活日報開辟專欄：

燕子山下的清涼故事??

故事征集活動。每期刊登讀者來稿，凡被錄用發表的來稿都將獲得冠宇環翠山莊售樓處提供的精美禮品一份。文字字數約500字，每期共計：1000元。共計：4000元。

8月1日生活日報房產版彩色通欄： 主標：燕子山是咱家的后花園??副標：與真正的山景住宅親密接觸。

文字表述：想當年，為爭得每一寸土地，他們浴血奮戰??今天在最美的地方我們建造最舒適的生活空間，我們不會忘記??

七一期間，老革命、老紅軍憑借有效證件購房享受98折優惠。

規格尺寸：（23×8CM）實際價格：7920元

8月8日（星期四）生活日報彩色半通欄： 主標：養性

副標：親近生命的本原??

文字表述：環翠山莊與美麗的燕子山融為一體，純正的山景住宅。在樓頂的健康露臺上，您仿佛伸手便可觸及到蒼松翠柏的枝葉??閉上眼睛感覺一下。

規格尺寸：（11.5×8CM）實際價格：3960元

9月1日（星期四）生活日報彩色半通欄： 主標：輕輕攬住她的腰、靜靜的望著她的臉?? 副標：把大山攬入懷中的感覺??

文字表述：在環翠山莊感受山景住宅的味道，清新、自然、舒適、怡情。會生活的人自然會鐘情最富品位的居住環境，環翠山莊給50位成功者量身打造，最合體的最舒適的生活空間。規格尺寸：（11.5×8CM）實際價格：3960元

9月4日濟南時報房產版軟文章： 主題：綠色的山、藍色的天??

副標：清新愜意生活從此開始。

475字軟文（2200元）

9月4日星期三濟南時報彩色通欄： 主標：隔壁的琴聲??

副標：聆聽生活中最動聽的聲音

文字表述：清晨，隔壁鄰居又拉起了她的小提琴。秀發遮著她秀美的面容，但動聽的音樂卻飄蕩在我的耳邊。房子可以選擇，鄰居卻可遇不可求，好在環翠山莊的住戶都是有品位的人，我欣慰我榮幸。

規格尺寸：（23×8CM）實際價格：8700元

9月12日（星期四）生活日報房產版軟性文章：

主題：領略與大山對話的豪情。

副標：環翠山莊把生活與自然連成一道線。

（1000字）共計：2000元（贈送）

9月19日（星期四）生活日報房產版彩色通欄：

主標：環翠山莊——成就天地間。

副標：給成功的文雅之士一片新天地??

文字表述：青綠色的線條逶迤在智慧的眼眸里，沸騰的事業成就在山一樣的氣魄中，環翠山莊用天地造化之靈韻感召著優秀的人們走近這里??融入自然本身就是一種人生的成就。規格尺寸：（23×8CM）實際價格：7920元（4.5折）

10月1日（星期二）濟南時報軟文章：

主題：舉國歡慶 山河披彩

副標：環翠山莊推出優惠銷售新舉措

750字，共計3300元。

10月1日（星期二）濟南時報報房產版通欄：

主標：不送禮的日子送什么？

副標：我們送你最真切的山景藝術

規格尺寸：（23×8CM）實際價格：7920元（4.5折）

10月3日（星期四）生活日報房產版彩色金頁：

主題：迎國慶 送真情

副標：環翠山莊優惠銷售僅限5天

規格：5×6CM 600元/個

10月3日（星期四）生活日報房產版彩色通欄：

主題：綠色的家園 綠色的生活

副標：讓山景住宅走近我們的生活

規格尺寸：（23×8CM）實際價格：7920元（4.5折）

10月31日（星期四）生活日報房產版軟文章：

主題：把山景固定在自家的窗戶上

軟性專題文字：700字 共計：1400元。

11月1日星期五濟南時報房產版彩色通欄：

主標：“四”就是頂??

副標：降低高度，提升層次。

文字表述：在這個關注健康、提倡運動的時代，樓層高度成了鍛煉身體的唯一理由。可面對環翠山莊綠色自然的多氧空間，我們真的沒有理由，在狹窄的樓道中“鍛煉”。此時的高度便只是層次與品位的需要??

規格尺寸：（23×8CM）實際價格：8700元

11月28日生活日報房產版彩色通欄：

主標：動與靜

副標：品味生活中的靜謐溫馨

文字表述：生活需要舒適、人生追求精彩。在繁華的都市生活里，怎樣在動與靜的生活區間里自由切換？環翠山莊用精巧的空間語言輕輕告訴我們??

規格尺寸：（23×8CM）實際價格：7920元（4.5折）

11月28日生活日報房產版軟性文章：

主題：溫暖——也是一種生活境界

副標：環翠山莊點滴服務見真情

專題文章字數1000字 共計2000元（贈送）

12月20日星期五濟南時報房產版軟性文章：

主題：環翠山莊精彩探密

副標：生活的質量由自己把握

825字專題文章 共計3600元

八、活動負責人及主要參與者：

房地產公司懂事長：劉德生房地產總經理：李飛

房地產總經理助理 ：王燕榮光公司經理：趙麗

榮光公司經理助理：小莉升達集團懂事長：許衍熙

升達集團總經理：王杰

等等相關人員

第四篇：房地產策劃書

房地產策劃書

房地產策劃書1

一、銷售方案的目的和意義

銷售是為我公司實現完成全年售房任務的重要手段，以推動銷售方案發揮和調動員工積極性，取得更好的經濟效益，倡導員工愛崗敬業，營造一個團結協作，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍。

二、組織機構設置

公司成立銷售方案管理小組，具體負責組織實施、檢查指導此項工作的有效落實。

組 長：廖清萍

副組長：陳永紅

組 員：史璞、肖湘暉、姜炳露、郭嫻英、馬艷、金文艷、陶濤

具體分工：

1、廖清萍：對銷售方案工作全盤負責，聯系方式：15909978888；

2、陳永紅：主要負責對阿克蘇片區地產項目進行業務管理，每天負責與各案場經理及業務人員做好房源的更新、價格的確定及最后定價工作,聯系方式：15809975555。

3、史璞：配合陳永紅做好銷售方案工作，并負責對每天的銷售方案情況進行日報，及相關文字記錄和資料整理工作，聯系方式XXXXXXXXXXX。

4、肖湘暉：主要對銷售方案的售房、回款情況進行核實，按公司要求及時與成交員工做好兌現銷售提成工作，保證銷售方案順利進行，聯系方式：XXXXXXXXXXX

5、各售房點負責人：郭嫻英（南疆農民市場售房負責人）XXXXXXXXXXX、馬艷XXXXXXXXXXX（金橋茗苑銷售人員）、金文艷XXXXXXXXXXX（金橋現代城銷售人員）：主要對日常工作進行操作并及時反饋銷售方案的市場反應，提出合理化建議，并保障銷售方案的順利實施。

6、姜炳露：主要對此項工作進行全面的跟進、落實、檢查、考評，至少每兩周需在總公司晨會上匯報此項工作的檢查情況，聯系方式：XXXXXXXXXXX

三、實施辦法

1、員工在不影響正常本職工作的前提下進行銷售方案；

2、方案采取“全員銷售、多銷多得”的辦法；

3、適用范圍：公司所有員工；

4、現可售地產項目：金橋現代城、金橋茗苑、學府壹號、金橋蘋果苑、鳳凰城、天璽大廈、碧水龍庭；

四、銷售流程

1、首先由陳永紅對各售房項目當天的房源在各售房點進行公布及檢查管理，并及時對各點的價格進行確定；

2、公司員工負責將客戶帶到現場售房部或電話推薦，介紹給業務人員即可，業務人員做好銷售方案客戶登記工作，并進行相關談判工作，如果確認交易，方可按公司有關規定按期計提提成。

3、業務人員負責提供客戶所購房屋的.位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業管理、違約責任等相關資料和咨詢服務。負責督促客戶按照規定按時支付房款（定金、首付款、一次性付款、按揭貸款及后期各項費用等）；負責帶領客戶到財務部繳納現金或辦理刷卡手續，個人不得經手現金。

4、認購協議填寫由售樓部業務人員完成并負責完成合同簽訂工作，并進行提交內業審核。

5、如需按揭貸款的客戶，由業務人員協助其完成貸款手續的辦理。

6、業務人員需與客戶作好溝通，向其闡述國家有關政策規定及我公司的臨時性規定。

五、銷售提成

1、按照公司規定：

（1）住宅：提成比率為3‰，客戶成交后，公司員工與業務人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成。

（2）商鋪提成比率為3‰,客戶成交后，公司員工與業務人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成。

2、尾盤銷售：住宅、商鋪的提成計提規定，公司員工除業務員外，其他員工介紹客戶成交后，并且業務員完善商品房買賣合同簽訂工作后，員工可按成交價總房款的1.5‰計提提成。

3、銷售工作完畢，當月房款到帳，當月上報提成審批，經辦員工即可到公司財務部領取業績提成。

以上情況：客戶必須是在銷售部檔案中沒有信息記錄的計提提成，有信息記錄的不計提成，（也就是前期到售房部咨詢過的客戶并且做過登記的不計提成）。

二0XX年五月二日

房地產策劃書2

位于莞城、東城及南城的三界交匯處，毗鄰東莞市府與國際會展中心，是東莞市最核心的黃金地段，具有標桿樓盤的權威性。它不僅是東莞CBD內唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政與商業的完美中心結合點。

背靠優美秀麗的黃旗山，左右與馬鞍山、狀元山緊銜相依，地理位置得天獨厚，自然生活資源豐富。蓊郁的嘉木、清新的空氣，眺望詩情畫意的山峰，近享零距離天然氧吧。大自然的寧謐素靜，令人感到塵世所有鉛華的喧囂一概遠去，仿佛置身于清爽高雅、怡然自樂的唯美生態公園中。

三山環繞、藏風納氣，是東莞市典型的聚寶盆式絕版風水寶地，是自然資源與黃金地段渾然天成的完美結合。豪宅與別墅、公寓與商業，其攀越升值的空間無限放大，不愧是各界名流豪紳及城市新貴宜居宜商首選之地。

一、目標群體分析

1、目標群體對象：

教師、科技人員、高級技工、企業管理高級白領、公務員、私營業主，其它相對高收入行業的人士，年齡階段以20---35歲為主，主要生活及工作區域位于東莞市內，一般被稱為城市新中產階級或城市新貴。

2、目標群體特征：

經濟收入相對較高且穩定，具有一定的經濟實力；

2）較高的文化品味及良好的精神氣質；

3）追求簡約時尚的風格，注重健康的生活品味；

4）通過經濟性過渡及事業追求，最終實現高層次地位及貴族爵士生活；

5）信奉傳統的優秀品質，具有一定的傳統文化底蘊，也不斷接受及豐富現代社會文化；

6）具有人文關愛情懷，有責任心和社會道德，除滿足于其行業內的.成功及專業領域的成就外，更著重于最大限度對一種精神生活的追求及享受。

3、目標群體綜述：

主要來自東莞本地及投資者，以及一些想扎根東莞的外地商人及高級職工，對健康、家庭的生活品位極為關注，是社會的中流砥柱群體。

不難發現，目標群是一群高文化素質、高生活夢想且具有一定經濟實力的社會中堅精英人士，他們追求社會的認同感，也追求健康時尚的生活品位；他們既崇尚東方的統傳風格，也青睞現代與傳統完美結合的精典版本；他們既注重典雅簡約、悠閑高貴的生活情調，也向往自由奔放、返璞歸真的自然心境。

二、藍爵項目SWOT分析

1、優勢（S）

1）項目位于東莞市體育路與旗峰咱的交匯處，臨近交通線路主干道，交通發達、出行方便，是東莞城市中的核心商業地段，周圍商業氛圍極其濃厚。商鋪投資潛力巨大、物業升值空間無限，定會吸引眾多消費群體的青睞及投資。

2）項目市場分析透徹，消費群體定位準確，追求簡約時尚的生活品味，已是城市新貴一種時髦的追求潮流；且最近數年東莞市的人口結構分化重組較大，中產階級人口比重迅速增加，更為該項目的市場完美需求，提供了零風險保駕護航糸數。

2、劣勢（W）

1）項目前一、二期定位于為大戶型豪宅及別墅，樓盤開闊壯觀、曠大豪奢，其內涵以傳統的儒家文化和古典元素為主，而三期項目則主要以小戶型公寓和寫字樓為主，側重于追求一種簡約時尚、內斂雅趣的風格。戶型的轉變、風格的遷異、文化的定位，使得其必須存一個有機的文化傳承及默契結合點，否則會產生文化斷層和風格變異之感，不利于項目的整體命脈的成熟完美。

2）小戶型的消費群體，除追求簡約雅致的高貴生活品味外，亦有用來長期投資或經濟性過渡，故在選購及租賃時，如果市場定位偏頗及推廣效果不佳，則會產生遲疑及動搖的猶豫心態，不利于項目的迅速成長及至臻完善。

3、機會（O）

1）東莞市近期經濟發展迅猛，樓市蓬勃發展，宜居宜商的地產投資潛力巨大，升值既快又高，蘊含著巨大的商機和財富。

2）項目周邊正在開發的樓盤增均以大戶型為主，正規開發的小戶型公寓項目不多，而此項目正好填補了這一區域的市場空白，使得市場需要和項目供求守恒持平、相得益彰。

4、威脅（T）

1）項目附近的幾處正在開發的住宅項目，也有較少的小戶型住宅，沖擊了竟爭市場，勢必會分流部分潛在客戶。

2）項目周邊商業氛圍濃郁，高業樓盤此起彼伏、枇次節鱗，形成了強烈的竟爭犄角之勢，如果商業寫字樓盤市場定位及價格定位不夠準確合理，則很能達到預期的理想狀態。

三、藍爵市場定位

項目定位于東莞市城市豪宅標桿，城市新貴宜居宜商首選佳地，樓盤表現形式為寫字樓、商業及小戶型公寓，追求的是一種簡約時尚、溫馨浪漫（現代）、精致內斂、典雅高貴（傳統）的東韻西技格調。

四、藍爵賣點歸納

1、簡約風格，簡單而富有品位；美觀實用，凝聚獨具匠心的理念。設計新穎、構造質樸、健身、咖啡娛樂、休閑會所一應俱全，不用遵循別人的現實，自已做主設計自已的生活，城市新貴以低碳的生活方式盡情享受舒適低調的奢華。

2、自然傳統的底蘊、休閑時尚的氣息，在清新的氛圍里、于靜靜的遐想中，還我們城市新貴一個灑脫自由、高雅幽靜的心靈家園。

3、沒有過多斑斕絢麗的色彩，沒有過多繁文縟節的線條，城市新貴卻發現陶醉的意境里每一個細節都是如此地跳躍、每一個畫面都是如此地精美、每一顆心靈都是如此地高雅。

4、夜幕降臨、華燈初升，遠眺的旗峰山脈若隱若現，蹁踱于溫馨的房間，透過朦朧的夜色，靜靜觀賞花園里花草樹木沉浸在皎潔月華下輕輕地舒展，拾掇時光流淌的瞬間，讓心靈擯棄紛繁的忙碌、御下沉重的壓力，讓高貴輕松的腳步再次回歸自我、回歸真實、回歸自然。

5、舒爽精致的單身公寓，適合一個人的精彩自由，也可容納兩人世界的浪漫，是富有陽剛氣息男士結束奔波、停泊酣夢的港灣；

女人三十如花，恰似幽幽綻放的玖瑰，隨性浪漫的小女人徜徉在愛與被愛的甜美愜意中，收藏著真正屬于自已的美好與憧憬；

“一家三口、其樂融融”，含蓄而高雅，傳遞著溫馨高貴的氣息；簡約而奢華，洋溢著美滿家庭的幸福。

6、生活若有味道，在藍爵的韶光里，那該是一種馨香；

生活若有姿態，在藍爵的心野間，那該是一種優雅；

生活若有風景，在藍爵的風情中，那該是一種高貴。

五、藍爵軟文秀稿

1、藍爵軟文（設計插圖及排版另行構思）

藍爵

總有一種品質，永遠不被時光沖淡，

有一種方式，它低調、簡約，時時洋溢著濃濃的人文趣味，

時光的輪回中，始終銘刻著一份含蓄內斂的沉淀。

藍爵

總有一種時尚，讓無數人竟相追慕

有一種氣質，它自由、奔放，處處顯露出淡淡的溫馨與雅致

時光的流逝中，時尚人士頂禮膜拜的摩登傳奇

藍爵

總有一種高貴，景行景止方可抵達

有一種品位，它靜謐、平和，無聲無息詮釋著高雅和雍容

時光的飛越中，由內及表流淌著一份無形的奢華

2、藍爵秀稿（設計插圖及排版另行構思）

藍爵

放眼高望、漫眼青翠、云舒云卷

舒適精致、簡約優雅、溫馨浪漫

生活的品味藏于內心的高貴

奮斗、享受、超越

藍爵

觀覽人生萬象，最美的角度是攬目俯視

品味高貴生活，最真的方式是簡約高雅

讓含蓄與包容再次印證胸襟的遼闊與博大

讓奮斗與享受在陽光下演繹著生命的完美

藍爵

典雅是一種優美，讓心靈陶醉在那一片蔥翠之上

家庭是一種溫馨，讓幸福蕩漾在那一方歡歌笑語中

高貴是一種境界，讓享受傾注在那一份別樣的情趣里

七、項目推廣策略（后續）

八、商業推廣方案（后續）

房地產策劃書3

一、開盤主題

對外傳達**房產開盤典禮的信息、顯示企業實力。擴大**房產的社會知名度和美譽度，體現**房產的五大優勢：公司的雄厚實力、“**第一拍”的資歷、優越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設計，展示美好發展前景，促進樓盤銷售。同時進行企業社會公關，樹立**房產積極良好的社會形象，并融洽與當地政府職能部門、客戶的關系。

二、開盤時間：

20xx年11月28日（暫預定）

三、活動地點：

**房產有限公司

四、剪彩嘉賓：

貴公司確定

五、擬邀媒體：

**電視臺、**廣告公司

六、活動方案

（一）前期準備

1、到場嘉賓

市政府有關主管領導、業界知名人士、公司的關系客戶、各媒體

2、購買或制作一批有意義的禮品。

做好活動現場的禮品、禮品袋（可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統一制作）。

一是可以表達對領導的尊敬和謝意；二是可以起到宣傳作用和品牌效應。

3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花

4、請柬的準備

提前印好請柬，非市內來賓請柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發出，并確認來否回執。（請貴公司確認、確定。）

5、其他準備工作

提前3天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料。

落實管轄范圍內的保安指揮和負責秩序工作。

提前6天落實指揮和負責秩序工作。

（二）開盤前廣告發布

在《**廣告》發布整版開盤慶典活動平面廣告，于活動前2星期投放。在社區網站配合文字圖片報導。

（三）開盤之日媒體報道

開盤當天邀請市電視臺、平面及網絡媒體，以新聞報導、文字和圖片形式突出宣傳**房產的.開盤慶典。

七、開盤現場活動

1、現場布置

售樓大廳：廳內分接待區和服務區。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果；前面設立弧形售樓咨詢服務臺，正墻右側做六個主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設沙發、茶幾和樓盤簡介資料。整體需體現出公司正規、有實力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。（效果圖附后）

會場布置：會場布置以實際效果為準，按照不同區域不同劃分。現場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環境和現場氛圍。

主席臺區：也就是剪彩區，設在公司或樓盤門口。左側為貴賓致辭臺，右側為主持人用立式麥可風，臺面鋪有紅色地毯，臺前及左右側有綠化盆景。

嘉賓區：可設在剪彩區域前方和兩側。

簽到處：來賓簽到處設置在會場入口處。簽到處配禮儀小姐。

禮品發放處：簽到處的桌子也可作為禮品發放桌。

貴賓休息區：可設在**房產董事長辦公室，配飲料、水果，擺放精美插花。

來賓休息區：可放在**房產售樓中心現場。

2、慶典剪彩儀式

3、精彩舞獅表演

4、樂隊歡奏、禮炮齊鳴

八、現場布置

1、彩虹門

在**房產公司門口或樓盤入口處放置一座雙龍彩虹門，突出氣勢；

2、高空氣球

活動現場上空布置4個紅色高空氣球，下面懸掛祝賀開盤的豎幅。

3、小氣球

施放20xx只高空小氫氣球，顯示對財富、人氣的上升與飛躍。

4、地毯

活動現場及舞臺鋪設紅地毯，意味紅紅火火，突出整體氛圍。

5、中國禮炮和彩花彈

中國禮炮和彩花彈288枚，意味好運連發。

6、盆景

在慶典現場放置100盆盆景，增強效果。

7、舞獅

在儀式過程中穿插舞獅表演，預示著**房產美好的發展前景。

8、禮儀小姐

禮儀小姐8名，形象、氣質出眾，在剪彩儀式時為嘉賓佩戴胸花，協助嘉賓剪彩，指引位置。

九、活動程序（11月28日安排）

7：00—9：10總策劃檢查落實各項工作，布置到位情況；彩虹門、禮炮、主席臺、升空氣球、廣告條幅，全部安置到位；檢查音響、電源、麥克風、小氫氣球到位；

禮儀小姐、主持人，陸續進場，準備好各自工作。

9：30—9：50嘉賓陸續到場，兩位工作人員及兩位禮儀小姐給領導佩戴胸花、嘉賓簽名、發放禮品，引至活動現場。

10：00—10：08主持人介紹領導和嘉賓，宣布**房產開盤慶典正式開始；

10：10—10：25市領導致賀辭、**房產董事長致辭；

10：25主持人宣布剪彩儀式開始；剪彩嘉賓、禮儀小姐上場

10：28—10：40剪彩嘉賓站好位置，剪彩開始；

剪刀起，禮炮響，施放彩花彈，雄獅舞動、樂隊歡奏；

放飛氫氣球，活動進入高潮；

10：45—10：50首位客戶簽約。

10：50—11：00主持人宣布典禮結束，來賓趕往午宴現場。

十、人員安排及整體預算

十一、其它設備

落實好電源、麥克風、音響、樂器、簽到臺、胸花、飲用水、條幅、地毯、舞臺、氫氣球的采購；

停車場的安排，活動現場的安全及相關后勤保障。

房地產策劃書4

這次由廣東商學院資源與環境學院主辦的第二屆“星海岸”杯房地產營銷大賽在繼承上年首屆房地產營銷大賽開拓、創新、可行等優點的基礎上，秉承公平公正公開的原則，圍繞“打造新時代房地產營銷策劃精英”理念，銳意改革，完善賽制，將給予廣大學生更加開闊的創新空間與展示平臺。

本大賽涉及多個專業，參賽的同學不僅能參與到實際的房地產營銷策劃以及樓盤推廣的活動中，進入十強者更能獲得專業培訓與樓盤實地考察的機會，豐富專業知識，提升自身能力。同時，為鼓勵大家積極參與，大賽還設有豐厚的獎金哦!

(一)報名：

1、時間：xx月xx號-xx月xx號

2、參賽方式：以團隊方式自由組隊參賽，每支隊伍為4-5人。(即日報名即日參賽)

3、報名方式：

(1)網絡報名：

①登陸資環學院官方的網站“bbs.xxxxx.com”，下載報名表，按要求填寫完畢，在截止時間前發至指定郵箱：

②截止時間：10月27號20:00

(2)現場報名：

①至報名點填寫報名表，并上交工作人員

②時間：xx月xx號-xx號

③地點：各大飯堂門口

(二)初賽

1、主題：地產創意，翱翔天際

2、比賽形式：

作品若為手工制作(如手工模型，圖畫等)，便拍3-5張照片，并對照片進行說明。

3、要求：

(1)作品形式不限，充分發揮想象力，自主創新，嚴禁抄襲

(2)參賽隊伍建一個新浪隊伍比賽微博(可用原私人微博)，并以“12資環房地產營銷大賽”+“隊伍名稱”命名，如：“12資環房地產營銷大賽銷房隊”。比賽期間及時上傳作品，作品上傳后要通過@的方式告知主辦方(大賽官方sina微博：“資環房地產營銷大賽”)，主辦方會現場截圖進行存檔憑證，更新動態。

4、作品提交時間：報名即日起至xx月xx日20:00

5、評分規則：

(1)由本校專業導師、大賽贊助方團東地產集團旗下星海岸項目相關專業人士根據要求分別對參賽作品進行打分及點評，滿分100分，此部分成績分別占總成績35%，35%

(2)選手作品將由主辦方統一發至本大賽sina官方微博：“資環房地產營銷大賽”，并發起網絡投票。根據網絡投票的`名次進行打分，規則如下：得票率第一名得100分，第二名得98分，如此類推，到20名(不含20名)之后，即全部為60分基本分，不再遞減。此部分占總成績30%

(3)投票時間為：xx月x日-xx月x日00:00

(4)最終成績將通過本大賽官方微博公平公開公證地展示，總分在前十名的隊伍將進入復賽。如果初賽的總成績相同，以房地產開發商的評分結果作為依據，分數高者進入復賽;若得分還是相同，則以專業老師評分作為依據;若還是相同，則以網絡投票為準。一旦完全相同則以仲裁委員會為準。

(三)復賽

1、主題：策劃最好的地產

2、比賽形式：

(1)進入大賽前十強的隊伍將進行專業培訓，并組織進行樓盤實地考察。

(2)參賽隊伍對實地考察中A、B、C這三個區位不同，規模分別為大、中、小的地塊進行地產產品設計，完成一份策劃書，并于指定時間提交，發至大賽郵箱：，

并于同一時間用長微博工具上傳至隊伍微博。

(3)參賽隊伍自制本隊伍宣傳視頻，于指定時間內上傳至隊伍微博。

3、要求：

(1)策劃內容包括產品戶型大小，樓宇布局，樓宇類別，客戶類型等，字數在3000字以上。

(2)隊伍宣傳視頻要求：主題自定，內容健康，積極向上。時長3-5分鐘。

4、(1)作品提交時間：11月13號20：00前

(2)隊伍宣傳視頻上傳時間：11月11號12:00前。

注意：作品一經上傳即可轉發，但一旦上傳并經大賽官方微博轉發，即不可修改。

5、評分規則：

(1)選手作品將由主辦方統一轉發至本大賽sina官方微博：“資環房地產營銷大賽”;

參賽隊伍自制本隊伍宣傳視頻，并由主辦方統一轉發至本大賽sina官方微博，發起新一輪投票。新一輪投票以視頻原微博轉發量為準，票數最高者獲“最佳人氣獎”。可無限轉發。票數統計截止時間：11月16號00:00，超過此時間轉發無效

(2)由本學院專業導師、大賽贊助方團東地產集團旗下星海岸項目相關專業人士對十強作品進行專業點評，并從中選出最優秀的5份作品，決出五強進入決賽。老師對選手的點評會在微博評論處上顯示出來。

(3)五強產生過程及其名單將通過本大賽微博進行公示。

(4)作品形式：word文檔。可用PPT、建筑模型(泡沫)、3D圖、平面設計等(不限)形式加以說明。

(三)決賽

1、主題：營銷達人就是你

2、比賽形式：

(1)決賽隊伍在復賽相關地產項目的策劃基礎上做出相應的營銷方案，包括：分析A、B、C地塊的聯系，設計理念，營銷手段等。于指定時間內提交，發至大賽郵箱：

(2)決賽當晚：

① Presentation環節：隊伍營銷方案展示，時長15分鐘;

②答辯環節：由大賽評委針對隊伍的營銷方案提出問題，選手做答，時長5分鐘。

3、評分規則：

(1)各評委根據隊伍方案內容及當晚表現，對決賽隊伍進行打分

(2)取平均分作為隊伍最終分數，分數排名前三的隊伍分別獲冠、亞、季軍。其余選手獲得優勝獎。

(四)大賽獎項設置

1、獎項：冠、亞、季軍各一名，

優勝獎兩名

最高人氣獎一名。

3、獎金(待定)：

冠軍500元

亞軍300元

季軍200元

優勝獎各100元

最佳人氣獎100元

(五)大賽主辦方：

廣東商學院資源與環境學院

(六)大賽合作單位：

佛山市團東房地產開發有限公司

云東海麗日天鵝湖

(七)其他

1、大賽交流Q群：xxxxxxxx

2、大賽sina官方微博：資環房地產營銷大賽

3、若有參賽人員對評分有異議，可以找仲裁委員會進行仲裁，仲裁委員會由：專業老師，學院黨書記，學院輔導員，房地產開發商，學生代表共五人組成。

4、大賽組委會將通過大賽Q群與官方微博及時更新比賽動向，參賽者可以隨時了解大賽最新消息。

房地產策劃書5

一、公司介紹

1、公司簡介

主要內容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。

2、公司現狀在此將您公司的資本結構、凈資產、總資產、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。如果經過審計請注明審計會計師事務所，如果未經審計也請注明。

3、股東實力股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。

4、歷史業績對于開發企業而言，以前做過什么項目，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那么對于其執行能力就會得到承認。

5、資信程度把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會決議對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項目分析

1、項目的基本情況位置、占地面積、建筑面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。

2、項目來歷項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復印件。

4、資金投入自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。

5、市場定位指項目的市場定位，包括項目的'物業類型、檔次、項目的目標客戶群等

6、建造的過程和保證項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。

三、市場分析

1、地方宏觀經濟分析

房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表征一個地區的經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。

2、房地產市場的分析

房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。復雜些說明則需要在時間數軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。

3、競爭對手和可比較案例

分析現有的幾個類似項目的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。

4、未來市場預測及影響因素未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測。

四、管理團隊

1、人員構成公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。

房地產策劃書6

轉眼之間又要進入新的一年—20xx年了,新年要有新氣象,在總結過去的同時我們要對新的一年一個好的計劃.我是一個從事工作時間不長,經驗不足的工作人員,很多方面都要有一定的要求,這樣才能在新的一年里有更大的進步和成績. 也對自己制定了房地產銷售部個人工作計劃，相信我會做得更好。

20xx年是我們××地產公司發展非常重要的一年，對于一個剛剛踏入房地產中介市場的新人來說，也是一個充滿挑戰，機遇與壓力的開始的一年。為了我要調整工作心態、增強責任意識、服務意識，充分認識并做好廠房中介的工作。為此，在廠房部的朱、郭兩位同事的熱心幫助下，我逐步認識本部門的基本業務工作，也充分認識到自己目前各方面的不足，為了盡快的成長為一名職業經紀人，我訂立了以下工作計劃：

一、熟悉公司的規章制度和基本業務工作。作為一位新員工，本人通過對此業務的接觸，使我對公司的業務有了更好地了解，但距離還差得很遠。這對于業務員來講是一大缺陷，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學習和培訓，以便于工作起來更加得心順手。

1、在第一季度，以業務學習為主，由于我們公司正值開張期.間，部門的計劃制定還未完成，節后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關業務知識，認真學習公司得規章制度，與公司人員充分認識合作;通過到周邊鎮區工業園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮區工業廠房情況;通過上網，電話，陌生人拜訪多種方式聯系客戶，加緊聯絡客戶感情，到以期組成一個強大的客戶群體。

2、在第二季度的時候，公司已正式走上軌道，工業廠房市場會迎來一個小小的高峰期，在對業務有了一定了解熟悉得情況下，我會努力爭取盡快開單，從而正式轉正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經理一起培訓新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。

3、第三季度的“十一”“中秋”雙節，并且，隨著我公司鋪設數量的增加，一些規模較大的客戶就可以逐步滲入進來了，為年底的廠房市場大戰做好充分的準備。此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發展做出努力。

4、年底的工作是一年當中的頂峰時期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的.根據實際情況、時間特點去做好客戶開發工作，并根據市場變化及時調節我部的工作思路。爭取把廠房工作業績做到最大化!

二、制訂學習計劃。做房地產市場中介是需要根據市場不停的變化局面，不斷調整經營思路的工作，學習對于業務人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。我會適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。工業知識、營銷知識、部門管理等相關廠房的知識都是我要掌握的內容，知己知彼，方能百戰不殆(在這方面還希望公司給與我們業務人員支持)。

三、加強自己思想建設，增強全局意識、增強責任感、增強服務意識、增強團隊意識。積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我最大的能力減輕領導的壓力。

以上，是我對20xx年的工作計劃，可能還很不成熟，希望領導指正。火車跑的快還靠車頭帶，我希望得到公司領導、部門領導的正確引導和幫助。展望20xx年，我會更加努力、認真負責的去對待每一個業務，也力爭贏的機會去尋求更多的客戶，爭取更多的單，完善廠房部門的工作。相信自己會完成新的任務，能迎接20xx年新的挑戰。

房地產策劃書7

一、活動目的：

制造轟動效應，引起關注，將買房者聚集到售樓現場，營造熱烈的購房氛圍。

二、活動手法：

線上線下，雙管齊下;線上為主，線下為輔。

三、活動時間：

線上推廣時間：20xx年11月20日至20xx年12月20日

線下推廣時間：20xx年12月25日至20xx年12月26日(圣誕節，周末)

四、活動地點：

線上推廣：搜房網、焦點房地產網、新浪房產、網易房產

線下推廣：XX售樓部五、活動方式：

1、線上推廣：

1)創意思路：想要以較低的投入制造轟動效應，引起關注，可以制造事件，或利用

近期熱點事件進行炒作，如果做得好最好能形成一個新聞事件，引起其他媒體的關注和免費報道。但利用熱點事件應注意不要給自己造成負面影響。近期大眾較關注的事件有：通貨膨脹加劇、農產品大幅漲價、房地產調控手段接力出臺、暴力拆遷、QQ與360之爭、中日釣魚島之爭、俄日南千島群島之爭、APEC會議、人口普查等。與搜房網聯合，制造事件，同時在相關房產網站、門戶網站、網絡論壇上進行軟文傳播，將網友引入搜房網參與調查、投票或發表觀點，并以此為依據獲得參與下線超級現金大獎活動的資格。

2)方案一：糧油漲價揪人心，XX樓盤派現金。先介紹農產品漲價給居民生活帶來

的影響，介紹網友對農產品的支招，比如菜奴攻略、買菜36計等。然后要求參與者填寫資料(資料填寫表里植入對樓盤的介紹，如XX樓盤的價格是XX元/平米您是否知道?讓參與者選擇)，參與調查、投票。完成任務者可以獲得幸運號碼一個，憑此號碼和登記的身份證資料，可以到場參與抽獎，中獎率xx0%，直接是現金獎勵，最高獎金相關于一個家庭5年的買菜費用50000元。

3)方案二：我出錢，你出主意，解決3Q之爭。針對目前網絡上吵得不可開交的

QQ和360之爭，已嚴重影響到市場秩序及用戶利益，為尋求解決辦法，參與者先登記個人資料，然后可以發表3Q之爭的危害，可以站在騰訊、360、用戶、政府、行業協會等的'角度提出可行性解決辦法，以及未來怎樣防止此類惡性競爭事件。其發表的觀點支持率達到一定百分比或者排名在前300名，將獲得參加線下超級現金大派送活動資格。獎品為現金，xx0%中獎，獎金最高額度50000元。4)費用預算：線上推廣費用預算2萬元。

2、線下推廣：

1)現金大派送(中獎率xx0%)

A.創意思路：吸引客流最好的方式就是免費午餐。配合線上宣傳，以xx0%中獎率和超級大獎，吸引顧客到場。

B.獎品設置：xx元現金獎若干，50元現金獎200名，xx0元現金獎xx0名，xx00元現金獎，xx名，5萬元超級現金大獎1名。

C.活動規則：50元、xx0元、xx00元現金大獎，現場派送現金;5萬元現金大獎，簽訂購房合同后直接從房款內扣除。D.費用預算：8萬元。

E.人均費用(含線上推廣)：353元。(預計到場300人以上，由于xx元現金獎的沖淡，實際支出會更小)

2)一元拍賣(可選，主要用于沒有參加線上活動的顧客);

A.創意思路：根據公司少花錢、多辦事的原則，拍賣是個比較好的方式。首先，人都是有好占便宜的思想，對房屋有剛性需求的個人或家庭用戶這一特征更是明顯。一元起拍，從參與者角度來看，投入小，收獲大，吸引力強。而且活動充滿趣味性，對現場氣氛的營造肯定能起到非常好的效果。而從主辦方的角度來看，表面上花了很多錢購買拍品，但事實上由于參拍者相互抬價，最終成交價基本與購買價相當，而批量購買享受團購價后，最終成交價甚至可能高于購買成本。此項基本等于不花錢，辦大事。

B.拍賣品設置：拍賣品價格不宜過高，最好控制在200元以內，這樣客人參與度會更高。拍賣品應是家庭日常使用較多的，或者有創意的產品。建議：乒乓球拍、網球拍、羽毛球拍、電水壺、加濕器、煮蛋器、剔須刀、健康秤、豆漿機、廚房套刀、瑜珈墊、收納箱、抱枕、CD盒、湯鍋、車載吸塵器等。

C.費用預算：拍品購買成本預計2萬元，成交金額預計15000-25000元。最終可能趨于零投入。

3)投飛鏢，享優惠(可選，主要用于沒有參加線上活動的顧客)

A.創意思路：增加活動的娛樂性和營造活動氣氛，同時還可以給客戶帶來一定的收益。在房屋不打折的情況下，采取對顧客優惠的折衷方式。

B.活動規則：簽訂認購書后，有3次投鏢機會，投中的環數乘以xx0為現金優惠金額，優惠可直接沖抵購房款。

C.費用預算：3萬元。

房地產策劃書8

隨著企業之間競爭態勢的發展，企業的市場觀念發生了巨大的變化，已經有越來越多的企業放棄了以往站在自身的立場上，為生產而生產的導向，開始以市場和消費者的需求為產品生產的出發點，并且在銷售活動中，也正在放棄具有“強銷”色彩的推銷觀念，轉而根據市場需求和市場需求的變化進行市場營銷活動。

企業的廣告活動原來只擔負站在企業立場上向消費者推銷產品的任務，成為企業推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入，則使市場和消費者受到了高度重視，市場分析、消費行為分析、產品分析、競爭對手分析成為廣告決策的前提，從而順應了企業從推銷導向向營銷導向的變化。

在房地產行業，廣告策劃不僅要考慮地產開發項目的區域經濟情況、而且要考慮地產開發項目周圍的市場情況和區位情況。房地產策劃是一個龐大的系統工程，各個策劃子系統組成一個大系統，缺一不可，密切聯系，有機統一。同時它的理念、創意、手段應著重表現為超前、預見性。在市場調研階段，要預見到幾年后房地產項目開發的市場情況;在投資分析階段，要預知未來開發的成本、售價、資金流量的走向;在規劃設計階段，要在小區規劃、戶型設計、建筑立面等方面預測未來的發展趨勢;在營銷推廣階段，要弄清當時的市場狀況，并在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告發布等方面要有超前的眼光。

另外，房地產策劃要適應市場的需求，吻合市場的需要。一是房地產策劃自始至終要以市場為主導;二是房地產策劃要隨市場的變化而變化;三是房地產策劃要造就市場、創造市場。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產策劃方案不是一成不變的，應在保持一定穩定性的同時，根據其市場環境的變化，不斷對策劃方案進行調整和變動，以保證策劃方案對現實的最佳適應狀態。

房地產策劃在房地產開發項目建設中自始至終貫穿一起，為項目開發成功保駕護航。房地產開發項目建設要完成一個項目周期，需要經過市場調研、項目選址、投資研究、規劃設計、建筑施工、營銷推廣、物業服務等一系列過程，房地產策劃參與項目的每個環節，通過概念設計及各種策劃手段，使開發的商品房適銷對路，占領市場。

目前，一些房地產開發項目策劃已初步表現出以上觀念的轉變，房地產策劃的思想活躍、理論豐富，這些都給房地產企業以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產企業出謀劃策，創造更多的經濟效益。基于此，我們小組對選出的三篇房地產策劃書進行了如下分析：

案例：《天河花園》

1、市場分析

1.1、區域市場分析

天河區位于廣州市東部，東與黃埔區相連，南瀕珠江，西南接東山區、北連白云區。總面積147.77平方公里，人口41.8萬人。天河區交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區的要通。全區有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區內。天河區是廣州著名的科研高教區，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學、1所職中、61所小學、95所幼兒園。區內社會保障事業發展較快。

由于城市中心東移，天河區作為新興區域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區域。

1.2、定向市場分析

員村位于天河區南部，毗鄰天河公園和天河區政府，地理位置優越。附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。隨著多年發展，該外來人口越來越多，逐漸發展成了外來人口聚居地，由于天河區政府的搬遷和落成，使該區的環境和市政設施得到了逐步的完善和健全，加速了區域房地產業的發展，吸引不少在城東工作的人士在此置業安居。

1.3、項目分析

1、項目名稱：海景中心

2、項目規模：由2幢28層組成

3、推售情況：現推都景軒，海都軒的7～28層

4、宣傳主題：只交一成，即做業主

5、價格：4076～5598元/m2，均價4708元/m2

6、裝修標準：一級一類裝修(高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門)

7、優劣勢分析

⑴優勢分析

1、本項目由海景公司開發，發展商實力雄厚，能給買家充足的信心。

2、位于廣州新城市中軸線，發展潛力巨大。

3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點，交通十分便利;

4、項目以準現樓發售，增強買家信心。

5、社區配套設施較完善，有學校、醫院、市場、天河公園、賽馬場等;

(2)劣勢分析

1、珠江新城配套設施仍然未成熟，發展尚須時日。

2、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強，形象已經廣為人知。

3、項目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。

4、外來人員多，治安問題多，影響買家心理;

1.4、競爭對手資料分析

對手一

1、項目名稱：僑穎苑

2、項目規模：由3幢12層及一幢9層組成

3、推售情況：現推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層

4、宣傳主題：新天河、新市民、新文化

5、價格：4481～5145元/m2，均價4655元/m2

6、優劣勢分析

⑴優勢分析

①該樓盤已為現樓，可即買即入住，易于吸引買家入住;

②價格較同區域其他樓盤為低，有競爭優勢;

③位于內街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力;

⑵劣勢分析

①周邊外來人口較多，人流復雜，治安環境較差，影響買家購買心理;

②樓盤周圍環境欠佳，影響樓盤檔次;

③戶型設計一般，凸柱位較多，影響使用率;

對手二

1、項目名稱：紫林居

2、項目規模：由3幢連體9層組成

3、推售情況：現推C—H座的3～9層

4、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑

5、價格：4511～6208元/m2，均價5320元/m2

6、優劣勢分析

⑴優勢分析

①該樓盤是員村一帶為數不多的小區樓盤，且內部環境優美，易于吸引買家購買;②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利;

③該樓盤緊靠天河新區府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助;⑵劣勢分析

①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售;

②周邊外來人員多，且時常有治安事件發生，影響買家入住信心;

③戶型設計上有一定的不足，有凸柱現象;

1.5、項目周邊配套狀況

1、社區配套

①大學：暨南大學、華師大、民族學院、廣州市環境保護學校

②中學：四十四中學、華師大附中、天華中學

③小學：昌樂小學

④銀行：中國建設銀行

⑤康體：天河體育中心、羽毛球館

1.6、項目企劃思路

由于項目為廣電成熟生活區物業，有優良的先天條件。區域的外部條件劣勢較為明顯，做好項目的銷售企劃工作，是項目能否取得成功重點。我們得企劃思路：

1、充分利用先天優越的交通環境

項目的交通環境較為優越，故可利用具備的先天優越的條件來諦造一個“天河中心區宜商宜住精品公寓典范”，塑造獨特的品牌形象。

2、把握市場需求，迎合買家心理

隨著房地產市場由賣方市場轉為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題就是，產品的消費是否迎合客戶的需求。

3、營造現場舒適環境，引起客戶購買沖動

在吸引大量客流后，現場環境的好壞便是銷售能否成功的關健。項目應在規劃設計、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內部環境。

4、體現“以人為本”的經營理念

面對多元化的目標客戶，我們必須抓住人的特點，規劃設計更加“人性化”。

2、項目市場定位

2.1市場定位

員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說“一路之隔，樓價翻一番”。所以，本項目的區域劃歸應與珠江新城——未來新城市社區緊密掛鉤，淡化員村區域概念才是本項目獲勝的前提。結合區域市場情況和自身特點，敝司建議塑造獨特的品牌形象

——-“天河中心區宜商宜住精品公寓典范”

以此定位入市，充分迎合市場，進而突破市場，形成本區域的最大熱點，當然，要達到這樣的目標，必須需要合適的規劃及硬件配合。在下述項目建議中會逐一闡述。

2.2、項目形象定位

在項目形象定位上應揚長避短，抓住市民向住環境好的綠化小區的心態，帶給客戶一種“既享有成熟小區環境，又座擁未來新城中心”的雙重“抵買”價值。初步提供以下項目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過上述的形象定位，給本案賦予現代高質素生活的實質內涵，使項目從低沉的環境氣氛中擺脫出來，從而體現項目內外環境的優越。

2.3、目標客戶定位

作為廣州新城區之一的天河區員村，其購房客戶群有較為特殊的一面。以此概念，整個新地區(從東山——黃埔)的客戶都是本項目客戶。根據實際情況，我們又可將這部分客戶群定向細分如下：

1、區內的買家

分析：員村附近區內人口密集，路窄人稠，整體環境缺乏大型園林綠化，綠化率低。對于欲改善環境的買家及家中有安度晚年的老人家的客戶，本案住宅是他們置業首選。

2、區域居民的子輩

分析：這批人在當地生活較長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區感情深厚，而現有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環境，同時出于孝敬老人的前提下，在同區就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。

3、區域居民的親屬、朋友

分析：此類客戶受該區域的親屬、朋友的口碑宣傳，對小區向往，同時在此地置業，方便于同自己親屬、朋友進行充分的溝通，接觸和聯絡，還享受其優越住宅環境。

4、外來人口在該地置業

分析：此類在該區域中占主流，他們注重本案的綜合素質，周圍的自然環境以及周圍的配套設施，對新環境適應性較強，反而對區域感情不太考慮。

2.4、目標市場細分

針對目標客戶的情況，敝司將目標市場細分如下：

1、購買階層

1)自用：大眾市民(含拆遷戶)，有能力而又確實希望置業的。

2)安居保值：高薪收入階層。

3)換屋計劃：不滿現時居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。

4)投資客：投資者是每個有潛力樓盤的目標買家群，針對本項目，被吸引的多是中小型投資者。

2、年齡層次：

中青年人為主(30~50歲)

3、家庭結構：

三~五口之家為主

2.5、目標客戶

市場仿如金字塔，不但要瞄準金字塔的頂部，而更重要的是應瞄準金字塔的中部以下(即對準大多數的消費群體)就敝司合作的市場調查公司對廣州樓市的調查分析，天河區大部份的消費者，最可接受的房價是20萬到45萬元之間，而另一部份人可接受的房價為45萬到60萬，能夠接受60萬元以上的消費者就是金字塔的頂部了，本案的目標客戶為15~60萬元這一階段，如圖示：

3、銷售策略建議

3.1、市場氣氛培養

敝司建議在現階段利用項目一切的條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引買家的.關注，為項目推出時的銷售打下良好的市場基礎，具體操作內容包括：

1、硬件塑造

⑴告知性工地展示

應利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項目形象，營造市場氣氛。并可通過橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達給市場，吸引買家。

⑵戶外廣告設置

戶外廣告設置能增強項目的認知能力，可以有效提升項目的知名度。在廣告牌設置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。

⑶設置精美的示范單位和樣板房

通過對示范單位和樣板房的包裝設計，可有效掩飾平面中的弱點，引起客戶購買沖動，促進成交。

2、軟性宣傳

⑴為區域造勢

通過報紙軟性文章，詳述天河區府搬遷后為區域帶來的種種優越之處，以完善的社區配套、熟悉的生活環境打動買家的心，挽回不斷外流的區域客源。

⑵為本案住宅造勢

目的：把市場的注意力拉至本案住宅，突出項目形象，以本案住宅環境好，交通便利的優點吸引買家。

⑶為樓盤造勢

形式一：軟性廣告宣傳;把區府搬遷，城市東移，城市新中軸線的成型、九運會舉行等所帶來的利好因素向市場傳達。

形式二：置業調查問卷，以抽獎的形式向中獎買家提供額外折扣或現金獎勵。同時，留住部分準備置業的買家。

3.2、促銷手段建議

1、增加銷售點

敝司建議本項目銷售點除現場售樓部外，可考慮節假日在宏城廣場、設促銷點，并設專車接送睇樓，以加強樓盤銷售網點的聯合促銷力。

2、大型展銷會

選擇適當的時間和地點，通過適量的廣告投放，營造銷售高潮。

3、潛在客戶開發

利用敝司原有廣闊的一手及二手客戶資料，通過主動聯絡推銷方式，增加項目的客戶來源。同時，應發感謝信給首期業主，并采取措施對舊業主成功介紹買家(以簽契約為準)給予獎勵，從而開發舊客資源。

4、提供額外優惠

展銷會期間提供額外折扣及優惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風險。根據項目的實際情況，建議如下：

⑴贈送一年管理費

針對工薪族的置業心態，既加強他們對物業管理的信心，又能給予客戶一種實惠的感覺，有效促進成交

⑵贈送一年天河公園門票

提醒潛在買家項目鄰近天河公園，生活環境舒適。此舉將置業的大事與生活中的小節有機地聯系在一起，令客戶聯想起項目周邊康體配套優勢。

3.3、付款方式建議

針對區域內樓盤的付款方式過于單一，應向買家提供較輕松的付款方式以擴展買家層面，增加其超前入市的可能性。同時，根據最新的《廣東省商品房預售管理條例》建議項目的付款方式建議如下：

付款方式

手續一次付款特惠按揭優惠按揭付款超輕松按揭付款

折扣88折9折91折93折

簽認購書時付

定金10000

簽認購書七天內

(扣除定金)30%10%

即辦理最高七成三十年銀行按揭10%

即辦理最高七成三十年銀行按揭30%

(扣除定金)

發展商提供24個月免息分期即辦理最高七成三十年銀行按揭

一個月35%10%

二個月30%

三個月10%

辦好房地產證七天內5%

4、宣傳策略

建議在本項目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場營造一種“我們推出的不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征”的概念，待項目推出市場后更以這一概念，通過強有力的立體廣告效應，創造濃烈的市場氣氛，以達到理想的銷售業績。

4.1、媒體選擇建議

⑴廣州日報

廣州及珠江三角洲地區最大型的報紙之一，是廣州首選的地產廣告媒體。

⑵羊城晚報

全國十大報業之一，以家庭讀者為主，和廣州日報配合可以形成極佳的廣告效果。⑶廣州電臺一、二臺、城市之聲電臺、音樂電臺。

價格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對項目的認識度。

⑷戶外廣告和指示路牌

①在樓盤附近做指示路牌

②巴士車身廣告

③樓盤工地周邊圍墻廣告

4.2、宣傳主題

本次廣告提案將表現敝司對海景中心的理解

和廣告建議，旨在準確體現本項目的整體優勢及項目特色，使之能在短時間內建立起本項目的品牌形象，擴大其知名度。并通過一系列新穎而有創意的廣告策劃，激起消費者對本項目的強烈關注，促使消費者產生購買行動。

競爭對手分析

高質素的物業在現今的廣州房地產市場當中，競爭日趨激烈：從風格獨特的設計、配套設施、豪華會所、室內裝修，到價格戰、公關戰、廣告戰等各種營銷手段的運用，均挖空心思，務求令到消費者解囊認購。

海景中心所在的黃埔大道中，其市場競爭早已于早年開始。主要競爭對手有天一莊、福金蓮花園后期、紫林居及恒安大廈等項，由于上述樓盤的宣傳力度略優本案，在市場上已略占優勢。而對本項目構成壓力。短期內建立具有獨特個性的項目品牌形象，鎖定目標客戶群，引起消費者的注視，促使消費者作出購買行動。

“新城市中心區宜商宜住精品公寓典范”

4.3廣告創意及訴求

1、廣告創意

“海景中心”的廣告創意是以“”新城市中心區宜商宜住精品公寓典范“，此廣告句統領項目整體廣告的宣傳，強調大都會內豐富多彩的高品味生活。

2、廣告訴求

在前期以理性與感性相結合，中期則以理性訴求為主，后期的廣告宣傳則側重于感性的宣傳。

3、表現手法

結合不同時期的推廣策略，在項目整體品牌形象塑造等方面，以現代都市感的平面表現手法，圍繞項目廣告主題，在標題等方面統一完整地表現”海景中心“的”新城市中心區

宜商宜住精品公寓典范“，從而塑造項目的品牌形象和親和力。

4.4廣告宣傳推廣策略

1、項目在第一階段，將以樹立品牌形象為主。

敝司現將樓盤的目標客戶定位為都市中精英一族，所以廣告將以鮮明的都市風格和精彩的都市生活，樹立起”海景中心——新城市中心升起的一顆璀璨新星，精致都會生活的一顆新星"的鮮明形象。以此獲得目標消費群的認可，帶動銷售。

2、第二階段延續第一階段的廣告策略，仍以高品味的都市生活為主要訴求點，以渲染精彩的都市生活為主要出發點。但配合了具體賣點的演繹，例如：新城市中心地理位置的演繹、規劃、網絡時代的個性、會所的休閑情趣、高品味的都市生活點猶如揭開面紗般將樓盤的大都市形象塑買家的面前，以引起買家的共鳴。

3、第三個階段將著力配合銷售的高潮期進行促銷活動。

4.5、媒介的組合策略

報紙、電視、電臺為主，廣告為輔。配合的公關活動，在新聞媒介上適當的報道。

1、報紙

《廣州日報》、《羊城晚報》

2、電視

以省有線、市有線翡翠臺與本港臺為主，廣州電視臺為輔

3、電臺

廣州二臺、羊城交通臺

方案說明

此次策劃提案提供了本項目廣告宣傳推廣的總體思路及意圖都只是一個大的框架，許多細節部分還有待與發展商溝通，加以進一步充實完善，其中主要有：

1、報紙、樓書等的重新創作設計

2、公關活動的專項活動提案

結束語

就項目本身現存的規劃設計而言，結合適當的價格定位，理應能夠保持一定的銷售業績。而對于上述的項目建議，敝司認為勢必能夠較大程度地提高項目的綜合素質，提升項目知名度，既成功推出市場，又能為項目以后各期的銷售推廣打下堅實的基礎，并使項目成為區域的指標性物業。

基于敝司對項目介入度不足，本策劃案的建議尚屬探討階段，待貴司認可本策劃的整體思路后，敝司將與貴司詳細商討后再另案補充實操性更強的方案，望貴司見諒。隨著對本案規劃建議的不斷深化，敝司有信心將貴司項目做成天河區的精品樓盤。評論：

在所找的幾篇房地產策劃書中，這是唯一一篇有目錄的策劃書，目錄一方面可以使策劃文本顯得正式、規范，另一方面也可以使閱讀者能夠根據目錄方便地找到想要的閱讀內容，更有針對性。

這篇策劃書的第二個特點是它幾乎所有廣告的內容要點都含蓋了。這么大的覆蓋面是需要廣告策劃者收集大量的資料，花費巨大的人力、物力和資金，才能完成的，可見房地產商對該項目是十分重視的。

第三優點是在廣告策略、實施方面，這部分的內容是十分詳細的，表現策劃者對項目的宣傳下了極大的工夫，這一切都是為了擴大天河花園的知名度。

這份策劃書同時也存在著一些不容忽視的缺點：

一、在策劃文本中沒有廣告策劃小組的名單。提供小組名單是向廣告主顯示廣告策劃運行的正規化程度和對策劃結果負責的態度。因此，小組名單對一份策劃書是十分重要的。

二、它沒有前言，沒有概述廣告策劃的目的、進行過程、用的主要方法、策劃書的主要內容，以使廣告客戶對廣告策劃書有大致的了解。這使得客戶在看策劃書之前對策書的了解沒有一個輪廓。

三、這份策劃書有些要點在分析時，分析得不夠充分。例如，競爭對手資料分析，一個房地產商的競爭對手不僅僅只有兩個，更何況是在中國經濟最發達的城市—上海，這樣的分析是缺乏說服力的。同時在分析自身的優劣勢時，不夠詳細。一個這么大的項目，優劣不可能只有三四個，真是這樣這個項目的未來一定不理想。

四、一份完整的策劃書應有一張封面，才能體現出策劃者的嚴謹性。

房地產策劃書9

一、活動目的

增進領導與員工的零距離溝通，激發員工蓬勃的斗志，迎接新的挑戰增強公司的向心力和凝聚力，體現公司與職員的，同心、同德、同贏共生、共存、共榮。

深度了解企業文化，有效的整合團隊精神，調動企業員工的積極性，感受公司大家庭帶來新年氣氛和溫馨。讓職員體會到他就是公司，公司就是每一位職員。

為先進個人與集體頒獎，給員工一個充分展示表演天分的舞臺，展示xx(中國)的激情與蓬勃發展之態。

二、活動亮點

整體協調亮點

會場入口有絢麗的五彩氣球，卡通兔偶及美麗大方的禮儀模特和紅地毯，過道兩旁有xx(中國)發展歷程的圖文資料及視頻資料，主會場以紅和金色為主色調的紅地毯、紅條幅等，舞臺采用設計制作，及各種各樣的熒光盔，手掌拍。

整體會給人一種莊嚴、喜慶、輝煌的效果。

開幕亮點：

兔子曲及兔子舞處處彰顯著活力、拼搏、激情辛勞的兔子精神，大膽創新、專業策劃、和諧發展的中國文化。

頒獎亮點：

每一個受獎人兩支玫瑰花，一支在口袋上，一支拿在手里，在授獎臺上有一個精心制作的家字，受獎人在聚光燈柱下，徐徐從會場入口通過左側走上授獎臺把手里的花插在家字上，300支花組成一個家字，這是音樂想起(家和萬事興)合影完了一起唱!

文藝演出及猜猜有獎亮點：

在文藝表演的中間，參插互動游戲，(像有獎問答、動手動腦、砸金蛋)等。

三、活動環節銜接

在到場每一位都不知情的`情況下。所有燈光唰的暗淡下來了(5秒)，這時激情的奔跑舞曲響起，聚光燈光柱照在帷幕接口處，帷幕慢慢的拉開，一對兔子舞演員聽著他們熟悉的旋律，姍姍起舞。隨后上海傳xx傳播有限公司提供活動策劃，九對兔子舞演員陸續入場，共十對，寓意著，十全十美。也寓意著xx是房地產業的真誠和十分專注專業的企業。

舞曲和舞蹈到了結尾，主持人上臺向在坐的各位拜年兩句以后，突然手機(免提手機)響起，(xx(中國)領導打的)說該是我們給大家伙拜年了吧，然后領導快步的走上舞臺(一個上、聚光燈柱迎接)主領導向員工拜年完，說一句祝福的成語。未見其人就聽其聲，下一個領導說著成語上臺(兔年騰達、達官顯貴…… )最后所有領導向員工同說一句拜年的話。

拜年結束，一個領導說是不是給大伙頒獎了啊，所有領導沉思后說“好”激情的音樂輕輕響起，進入頒獎環節，聚光燈燈柱迎著每一位領獎人及兩個禮儀小姐伴隨著走上領獎臺。(或者用“道具兔子車”拉到領獎臺，同樣禮儀，燈光都要到位)

在“家和萬事興”歌曲結尾時燈光慢慢暗下來，突然亮起，帶著面具的表演人員在臺上站著，(面具可摘)這個之后，就可以不用暗燈了，文藝演出結束后，也面臨著此次年會的結束，所有領導上臺再次給大家拜年，音樂響起，(明天是個好日子)結束。

房地產策劃書10

由于房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創新成為制勝之道。對于房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創新，激發潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創新可以體現在創造一種新產品(如規劃設計方面的獨特性);提供一種服務模式(如管家式的物業服務);倡導一種生活方式(如運動、健康、休閑、品位等);營造一種文化等等。

一、未來發展趨勢

一方面是房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略;同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經濟持續放緩，居民收入(包括預期收入)持續下降，實惠性的心理占據主導地位;消費者經過長期的廣告浸淫，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的.樓盤。隨著房地產市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點;針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群;“設計時代”開始回歸，發展商更加重視產品的開發，對樓盤的前期規劃和設計將更加重視。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據一席之地。在未來的發展過程中，將進一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務區、高效、車站等接近);追求潔凈(對光線、綠化、天然氣配備等);追求寧靜(密度低、生態景觀臺等)等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產開發商的品牌高要求;不僅對設計有相應要求，可能還會對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求;不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環節比較關注。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩定價格、吸引客

源?如何根據目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優點，使目標消費群產生“物有所值”的感覺?如何繼續建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續掀起一股新的旋風?如何適應“個人置業時代”的新趨勢?這些都迫使開發商需要進行系統的全程營銷策劃。

二、房地產全程營銷策劃

一是策劃為先。在整個項目開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、稅務局等部門的統計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。

二是創新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建筑形態、布局規劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

三是塑造差異。差異化能夠創造競爭優勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業的目的是營利為本。

四是整合營銷。一方面房地產企業在項目開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房;社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創意點。在品牌定位方面，根據消費形態和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當然，對于房地產銷售力的實現，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產品和價格才是實現銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產品注入一些新的元素，賦予產品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

總之，未來的社區將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閑活動空間;間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區配套，物業管理好，最好是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據目標消費群的特性，配合產品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關注其消費形態，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。

房地產策劃書11

第一部分活動方式及流程

一、活動主題：

xx公寓“激情啤酒節，快樂嘉年華”

二、活動時間：

20xx年5月10日(周六下午17：00—19：30)待定

三、活動地點：

(待定)

四、參與活動對象：

xx公寓的初步意向客戶

五、活動目的：

1、在項目正式開盤前確定意向購房客戶，防止已登記客戶的流失。

2、在正式發售前取得良好的預定業績，為正式開盤打好底氣。

3、通過前期形象及產品宣傳、網絡營銷、房展會等推廣，市場和客戶對xx公寓有了一定的認知，趁勢進行預約登記，預約登記優惠和先到先得的觀念勢必產生一定的市場轟動。

4、進一步檢測客戶需求，為制定價格、營銷策略提供及時的市場反饋。

5、借助“母親節”慶祝活動的現場營造氣氛和相關活動，將主要目標消費群聚集起來，通過渲染現場氛圍、制造聲勢、凝聚人氣的同時初步利用VIP卡(感恩卡)策略鎖定潛在目標客戶群。

六、活動內容：

1、產品介紹(注重于細節和戶型)

2、演出團隊現場表演(歌頌偉大母親詩詞朗讀、歌舞表演、樂隊表演等)

3、抽獎(項目答題試卷+試卷編號=抽獎)

4、活動互動

5、VIP卡(感恩卡)發放

第二部分活動方式及流程

一、現場布置

(一)場外環境渲染：

1)彩虹門：一座(上有文字);

2)祝賀花籃若干，擺放于入口處兩側;

3)空飄二個(上有文字);

4)紅色地毯鋪地迎賓

(二)場內環境渲染：

1、舞臺搭設

1)主禮臺：10米×5米

2)背景板：10米×4米

3)舞臺上鋪紅色地毯;

4)舞臺兩側擺放項目介紹易拉寶宣傳板(一塊);

5)設置主持臺、發言臺(鮮花、音響、無線話筒)

2、VIP卡(感恩卡)申請領取處

1)桌、椅一套

2)VIP卡(感恩卡)客戶申請領取登記本、筆

(三)售銷中心環境布置

1)活動主題條幅的掛制

2)

(四)其它物料制作

1)音響、無線麥、電池準備;

2)舞臺搭建物料準備、紅地毯準備;

3)現場項目展板的制作;

4)VIP卡優惠活動說明(X展架2架);

5)照相機及攝影機準備;

6)客戶領取活動禮品準備;

7)項目宣傳資料的準備;

8)言講稿件的準備

a、主持人言講稿

b、產品介紹文稿

c、總經理致賀詞

(五)活動節目演出安排(待定)

二、活動程序

(一)當日活動程序

16：30-16：55現場背景音樂響起

16：40-16：55參會人員入場，同時發放手提袋和宣傳資料

17：00-17：30主持人開場白

☆主持人宣布：“東景公xx迎各位嘉賓的到來!”

☆主持人介紹xx公寓概況及活動主要目的

☆總經理致賀詞

17：30-17：40歌頌母親的詩詞朗讀

☆詩詞朗讀(配圖片、注意配音樂效果)

☆主持人講述感人的偉大母親的故事并配圖片(注意配音樂效果)

☆邀請現場當媽媽的客戶上臺代表世界所有偉大的母親為其獻上鮮花和掌聲(音樂響起)

17：40-17：50xx公寓的感恩社會回報大家

☆VIP卡(感恩卡)活動優惠內容及方式：

☆VIP卡(感恩卡)三大權限：

1.優先選房權2.特別現金優惠

3.獲知信息優先權

17：50—18：10勁爆搖滾，感恩吶喊

☆勁爆搖滾20分鐘

18：10-18：40感恩就要勇敢的秀出來，用行動展出愛

☆八仙過海各顯神通――才藝展示

☆現場邀請客戶在母親節里與自己的母親說聲“媽您辛苦了!”(送獎品)

☆參與選手的`獎品頒發

☆獎品設置：

18：40-19：00重量級的感恩，是需要用愛賦予的

☆項目介紹

☆東景公寓抽獎活動

答題試卷+簽名+入場請帖=中獎兌換

☆獲獎者講述自己的母親并講講對東景公寓的看法

☆獎項設置

一等獎(1名)：

二等獎(3名)：

三等獎(6名)：

19：00-19：10搞笑節目

19：10-19：20歌曲舞蹈

19：20-19: 30主持人宣布VIP卡領取規則、使用說明、優惠政策和領取處19：30—19：35祝賀致詞“xx公寓”母親節文藝晚會圓滿結束

19：35-20：10領取VIP卡(感恩卡)

20：10-20：30活動結束

(二)活動說明

1、客戶參與流程：

活動信息傳播-銷售中心電話通知-銷售中心領取請帖-信息登記-推薦客戶參與節目-個人才藝表演申報-攜帶請帖參與活動

2.有獎問答游戲(當日到場客戶回答正確問題可給予獎品)

問題設置：

1.xx公寓是項目地址是哪條路與路交匯處?

2.完整的說下今天活動的主題?

3.說說xx公寓五種以上戶型?

4.xx公寓VIP卡(感恩卡)三大權限是什么?

5.xx公寓是什么樣的建筑風格?

6.說說xx公寓的面積區間是多少到多少?

7.從xx公寓到市區有哪幾路公交車可通往?

8.東X公寓的銷售中心電話是多少?

9.說說xx公寓周邊有哪幾所學校?

10.xx公寓的宣傳主題標語是什么?

獎品設置：

紀念獎(10名)(價值1000元以內獎品)

2、現場VIP卡發放

活動方式：當日到場觀眾可憑請貼至VIP卡(感恩卡)申請領取處登記領取

房地產策劃書12

一、項目簡介：

本房地產項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈 型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

本房地產現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成本房地產下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。

現在，一期多層尚有37套房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127 m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計20xx年5月底辦下。

由此可見，目前本房地產的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是 面對的重大挑戰之一。

二、市場概況及基本競爭格局：

a、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。本房地產位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但本房地產在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。（詳見附1：鄭汴路市場調研報告）

b、小戶型市場概況。

自20xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是20xx年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60－80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與 的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較， 沒有優勢。

（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調查報告）

c、商鋪市場

商鋪是一個比較特殊的物業形態，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產二期商鋪位于商品大世界、名優建材市場南端，即將建成的大賣場的商業價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業認同也將影響二期商鋪的價格。

和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業新天地的臨街商鋪、英協尚未售出的部分商鋪。

三、項目swot分析

一）優勢

1） 鄭汴路商圈天然的地段優勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是 方樓盤最有力的支撐。

市場細分如下：

a、高端市場被英協、建業等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業，是終極消費，內不會再置業。

b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。

c、復合市場。本房地產一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產二期小戶型項目的目標群，預計業主身份復雜，置業心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。

本區域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果本房地產二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求， 方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見鄭汴路市場調研報告）

鄭汴路市場調研報告

調查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（本房地產購房消費支撐力度）

調查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣

調查范圍：鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優建材市場、商品大世界

調查時間：20xx.4.14

鄭州，銀基批發市場和鄭汴路建材市場是商業比較密集的兩大板塊，這里聚集了數以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產的投資有一定的指導意義。

20xx.4.14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關心，或拒不作答，說明消費者對房地產市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。

對建材市場調查發現：

1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高

2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足

3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感

4、市場上有很大不穩定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代

5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位

6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍

7、附近都市村莊較多，租務市場一般80—150元/月

8、作為首次購買者，最重要的還是價格

9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環境，他們尋求方便、安逸、清凈

10、相當一部分是河南總代理，無須過多的現場銷售

11、同類產品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能

12、普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比較大

13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力

14、本房地產知名度不高，口碑不好

15、外地商人對鄭州的發展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心

鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區的開發和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！

2） 鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產二期應借此概念，實現品牌形象的轉變。

3） 正在形成的“大賣場”商務區能直接帶動本房地產二期的投資價值，甚至有可能使本房地產二期成為“大賣場”的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現爆搶局面。

4） 本房地產項目二期有巨大的升值空間與既得便利

a、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區的財富中轉站。有“東之中”或“東區發動機”的本質地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的`制造廠。但是這樣的天然地產需求優勢，卻讓建業、英協、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡，而 方樓盤以“中原地產大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉。

b、鄭東新區的輻射效應。

鄭東新區的開發將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產板塊位于老城區與新城區的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產項目恰恰位于這一板塊的中心。

二）劣勢

1）、本房地產可售資源由三種不同的物業形態組成，這三種物業形態的目標群是完全不同的置業目的。尤其是一期多層現已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。

目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業、英協等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現有房源（總房源有限，導致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰。

2）本房地產二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區要經過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。

3）本房地產二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業安全系數較低，居住環境嘈雜，僅靠硬件設施，很難形成高檔樓盤形象。

4）與二期相比，一期樓盤素質高、售價低，形成本房地產二期銷售心理價位抗性。

5） 非現房，不符合商戶即買即住的消費心理。

6） 非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。

三）、機會

1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產二期主力客源。

2）挖掘市場。鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產置業，開拓新市場。

3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩定企業中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產二期恰恰符合商戶們的這一需求。

4） 大賣場”的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產二期有可能成為“大鱷”的商務配套。

a) 小戶型的特性導致目標客戶對居住環境要求不高。本房地產二期配套不全，居住環境 嘈雜的抗性可以弱化。

b) 本房地產二期產品總價低，置業風險小。由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣場”作依托，購房、租房需求恒久存在，物業幾乎不可能貶值，也比較容易轉手或出租，這非常符合外地商人置業心理。

c) 本房地產二期應該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節約大量的推廣成本。

d) 小戶型現房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優勢。

e) 以大賣場做依托，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產二期銷售的中堅力量。

f) 鄭東新區建成需歷時之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會。

四）威脅

1）行業內的競爭

i. 周邊樓盤云集。建業、英協、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。

ii. 鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優勝劣汰。

建業四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市場。本房地產二期應當密切關注市場動態，爭取占領市場先機。

2）行業外威脅

鄭汴路“大賣場”的形成，商務更加方便快捷，商務的中間環節減少，將淘汰一批中小商戶，故本房地產的消費群將萎縮。

政府關于商品房20xx.5.1以后須全裝修出售。在一年左右的時間內，建材、裝修市場將出現，由散戶購買為主向集團購買為主的轉變。而開發商必須考慮大眾市場，故家裝市場要重新整合。大品牌何去何從，很難預測；中檔品牌可能會脫穎而出，門庭若市。但商戶總數只會減少，在這個變動的過程中，他們的置業激情將大大折扣，本房地產二期須在這一局面認知或形成之前完成銷售，否則 將陷入非常被動的局面。

四、目標市場權衡及鎖定，品牌形象突破口甄別及品牌定義。

二期小戶型的目標市場主要由哪幾種人組成，這些人購買的抗性及抗性解除。

1、在鄭汴路市場打工的中層技工或白領，以及少部分藍領。這些人的消費有點象青年居易的目標群。他們的主力消費面積是兩室一廳和一室一廳，消費實力有限。他們對按揭首付1.5-2.0萬元月供400元非常感興趣，購房一般想一步到位，對住幾年再換房不太感興趣，認同鄭汴路有很大的租房需求市場，非常認同鄭東新區的發展前景。

由于 的戶型主力是19平米、40平米的一室一衛房源，而這些人購房多希望要相對一步到位，對自己一生能多次置業不太自信，這形成本房地產二期明確的戶型抗性。而燕歸園二期以60—80平米的二室一廳和二室二廳為主力戶型，恰恰買足了這些人的心理層面需求。但這些人的消費實力有限，首付2.5—3.5萬元，月供700元，對這些人來說比較吃力。

抗性解除。對此類人要注意闡述：對自己前途有信心的人從不這樣想，這只是 的第一套房，現階段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子現在沒有幾個人再住了。這里有個大商圈，里面有幾千個老板，幾萬人店員，這里的房子想住就住，想賣就賣，想出租就出租，這里的公房租金很高。，鄭州很少有這樣一個巨大租售需求市場的地方

2、26—29歲的店長、業務經理級人物，這些人大多想另立門面，又有結婚壓力（大多來自朋友和家庭），但是自己資金不多，如果買房一步到位，便沒有資金自己做生意， 的房子正好適合這些人。

3、已在鄭州干了2 ~ 3年生意的外地人，這些人對鄭州東南區域尤其是鄭汴路市場有較深的了解，對鄭東新區有一點印象，但不太關心。在鄭州租房住，曾經有想買房的念頭，但又不想永久在鄭居住，過幾年有可能回去，認為為這幾年時間買房花幾十萬元不值得，怕被套住，：這里買套房以后很可能不住，又要占用資金，回頭將房子賣掉又嫌太麻煩。

抗性解除。對這類客戶講鄭汴路商圈巨大的租房、購房需求，小戶型由于總價較低，可以隨時出售和出租。

4、外地老板為同在一起的兄弟姐妹購置房屋。實力大的老板為公司的骨干員工購置房屋（主要是首付款）。這樣做一方面可以有收買人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時一樣，隨時照應生意。

5、從前住在商鋪上層，因商鋪拆遷升級而從商鋪搬出來的老板。對這些人要多講只有這里的房可以隨時出租、轉手，或不太在意的讓給兄弟姐妹。因為只有這里的房總價低，月供少，求租或求購市場龐大。

6、純投資歷者。以幾套或十幾套小戶型做為投資，出租。以收取房租為目的。對這些人訴求：開個私家銀行、人不要一直太累，投入產出如同聚寶盆，比保險更保險（用詳細的計算），比股票更賺錢。如同擁有了另一份退休金。這里如同一個金礦，這里有數萬人的年輕人，有數千個中小老板，有很大的租房需求市場，有鄭東新區的發展前景。

7、外地品牌駐鄭代表，訴求隨時可住，隨時可賣，訴求個性物業服務，如同酒店服務一樣，有送飯服務、自動電話晨叫服務、房間保潔服務、干洗服務、電話訂票服務（均是有償服務）。

8、私人特殊生活，多講公交出入方便，房子總價不高等。

通過以上描述 發現，二期小戶型的目標群直接購買理由很難成為一期業主的購買理由，以此內容來作為品牌主力內涵不能帶動一期余房銷售，更不能帶動二期商鋪銷售。以上內容只能做分類個別說服之用，不能統領全局。

品牌戰略形成及品牌定位：

的可售資源是三種不同的物業形態，是三種不同的置業用途，這些物業形態的競爭市場相當激烈。因此，必須跳出物業形態自身的直接用途，尋找能統領整個一、二期多層樓盤、商鋪以及后續開發的小高層物業的品牌內涵。

完全可以跳出傳統房地產營銷模式，利用本房地產周邊資源，擴充品牌核心內涵，將本房地產定位成一個整個東區獨有的、擁有比建業、英協更有投資價值的、有無盡開發潛力的高檔樓盤。

品牌內涵組成：

1、鄭東新區為本房地產注入了至少長達20年的穩固商務住宅發展時期，帶來了多達20xx億元的幾乎是恒久的財富升值空間。

鄭東新區興建規劃總計20年（北京cbd區用了，上海浦東已用了10年），總投資20xx億元，其中單一個起步區就有5年時間投資156億元。興建鄭東新區必然要用大量的建筑材料、工具及建用品等。這些所有的材料采購地，必然從緊按在一起的鄭汴路大市場獲取。這些保證了鄭汴路商圈將在從此20年的迅猛發展。現在，這里已經如同1982年的深圳羅湖、蛇口，如同1992年的上海浦東，如同的三峽宜昌。

房地產策劃書13

元宵嘉年華，猜謎贏大禮!為迎接“元宵節”的到來，傾情感恩回饋新老業主，XXXX項目將于XXXX年X月XX日下午XX時在XXXX項目售樓中心舉辦“福馬鬧元宵·禮遇情人節——XXXX項目元宵歡樂嘉年華”社區娛樂活動，字謎內容豐富多彩，游戲環節極具挑戰性，現場還有豐厚的獎品等著您和您的家人!

中式元宵節與西方情人節不期而遇，讓我們攜手共度溫馨浪漫的團圓佳節!

【流程卡文案】福馬鬧元宵·禮遇情人節

——XXXX項目元宵歡樂嘉年華

【正面】

元宵嘉年華，猜謎贏大禮!

【背面】

歡樂元宵節燈謎猜猜猜

【傳統猜燈謎】

在傳統燈謎區，每位游戲參與者可以隨意挑選謎題猜答，每位參與者最終挑選確定答案的謎題進行兌獎，每人僅能選擇一道謎題，答對即可兌換獎品。闖關小秘籍：有問題，找度娘!

【創意猜燈謎】

在創意燈謎區中，謎題都來自各個部門員工的智慧結晶，難度更升一個等級。每位游戲參與者可以隨意挑選謎題猜答，每位參與者最終挑選確定答案的謎題進行兌獎，每人僅能選擇一道謎題，答對即可兌換獎品。

闖關小秘籍：也許某個站在你身邊的工作人員就是出題人!

【限時闖關猜燈謎】

在限時闖關燈謎區，游戲參與者在規定的三分鐘時間內盡可能多的猜答燈謎，最后根據答對燈謎數量兌換相應獎品。

闖關小秘籍：開動大腦，努力思考!靠自己最靠譜!

情人佳節日為愛向前沖

【拋繡球】

游戲參與者用拋繡球的方式盡可能多的砸倒金字塔罐，每位參與者有三次拋繡球的`機會，最終根據砸倒的易拉罐數量兌換獎品。

【套圈兒】

游戲參與者用圈套取地上的杯子，每位參與者有三次套圈機會，游戲結束后根據套中杯子里相應的號碼兌換獎品。

特別聲明：每位游戲參與者每個游戲環節僅能參與一次、兌換一次獎品，本活動最終解釋權歸開發商所有。

【參與項目】

房地產策劃書14

活動主題：xxxx高端客戶聯誼會暨別墅產品推介會

活動時間：xxx年3月28日，14：30

活動地點：xx國際大酒店

參與人員：xxx工商局領導、xxx公積金管理處領導、xxx物價局領導、xxx房產局領導、xxx合作銀行領導、開發商領導、施工單位領導、房產風水專家、別墅物業管理公司領導、潛在目標客戶、新聞記者

參加人數：50-80人

活動內容：高端客戶聯誼，別墅產品推介(酒會、文藝節目表演、產品推介)

酒會：目的是聯誼溝通

文藝節目表演：目的是助興，主要有時裝秀、室內魔術、與嘉賓互動的國標舞等；

產品推介：產品總體介紹、規劃介紹、景觀設計介紹、整體風水設計介紹、物業服務介紹等；

活動程序：

1、會前嘉賓邀請、記者邀請、會場安排、會場布置、會議程序制定、物資準備、人員協調、合作單位協調；

2、高端客戶聯誼會、別墅產品推介會正式開始前的會場檢測(電源、音響、會場布置、邀請人員落實、人員協調、會議物資等)；

3、高端客戶聯誼會、別墅產品推介會正式開始；

4、高端客戶聯誼會、別墅產品推介會后的效果總結；

活動細則：

(1)會場布置：

場外：

— 主入口門外設置拱門一處，花籃8-12只、簽到臺一處

— 入口處迎賓禮儀2位，簽到處迎賓禮儀4位

— 會場專用泊車位若干，車輛調度人員2位

場內：

— 餐桌8套(每套10人)，椅子帶椅套，桌上擺放號碼牌“xxxx·別墅 2號桌”(號碼牌尺寸酒店提供)

— 嘉賓講話用主講臺

— 背景板一處(根據所選酒店具體情況決定尺寸)，或用投影儀設備

— 場內綠色植物(根據所選酒店具體情況決定數量，望酒店提供)

— 嘉賓座位及出席人員座位安排，主桌1桌，主要安排領導就座

— xxxx暨別墅產品宣傳用品(x展架或易拉寶)

— 視頻設備，播放企業宣傳用品

— 音響設備(主講話筒兩只)

(2)物品準備

— 渲染用品：拱門、花籃、背景板、嘉賓胸花(80朵)、花團2束(簽到處1束，主講臺1束)，香檳塔1座(酒店提供，配專門開香檳的.服務員，國產香檳)

— 宣傳用品：x展架或易拉寶(6—8個)、dm單頁(xxxx別墅產品， 150 份)，號碼牌

— 配套用品：請柬100份，簽到本1本，簽到筆2支，名片放置箱1只，數碼相機2臺、dv攝像機1臺

— 宣講用品：領導講話稿，主持人開場辭

— 其他物品：會議需要的其他物品，如迎賓禮儀綬帶、國標舞曲等

(3)人員準備

— 全程協調人員2名(負責嘉賓邀請、記者邀請核實等)

— 執行人員3名(負責會議地點落實、布置)

— 會議主持人員1名(由我方銷售人員選出)

— 迎賓接待禮儀6位，接待人員2位

— 車輛調度人員2名(可由會議地點的保安擔任)

— 會場服務人員2-3名(負責會場拍攝、沏茶、遞物等服務)

(4)合作單位落實

— 會議合作地點

— 宴會合作地點

— 廣宣用品制作

(5)會議流程

—22日—23日(會議籌備期)

活動方案的確定：薦總、李總

人員分工與任務落實監督：薦總、李總

與會嘉賓邀請：置業顧問落實嘉賓具體地址，發放請柬邀請參加

邀請步驟：甄選客戶—按地址投遞請柬—電話追訪確認—再次電話確認—登記

會議地點落實：酒店宴會廳，會場具體狀況資料搜集，宴會標準

嘉賓講話稿落實：發言嘉賓的講話順序及內容，主持人開場辭

相關物資準備：胸花、簽到用品、拱門、花籃、x展架或易拉寶、數碼相機、dv攝像機、迎賓禮儀綬帶、國標舞曲等

— 23—27日(會議檢測期)

會場物資落實：會場音響、話筒、電源、桌椅、講臺、綠化、視頻設備等相關內容

渲染物品落實：拱門、花籃、背景板、胸花、花團、香檳塔，號碼牌

宣傳物品落實：dm單、x展架或易拉寶

配套用品落實：請柬、簽到用品、數碼相機、dv攝像機、迎賓禮儀綬帶、國標舞曲等

宣講用品落實：嘉賓講話稿，主持人開場辭

相關人員落實：講話嘉賓、主持人、迎賓禮儀、工作人員

邀請人員落實：置業顧問上報邀請人員確切數量

— 28日(會議執行期)

會議簡要流程：

置業顧問對邀請到的嘉賓再次確認

迎賓人員在會場外迎接嘉賓

嘉賓簽到

迎賓禮儀為嘉賓佩帶胸花，將嘉賓領入會場

會議開始，嘉賓按順序講話，中間穿插節目表演

記者提問

會后晚宴

嘉賓合影

會議細節流程：

9：00—12：00：會場物資、渲染物品、宣傳物品、配套用品、宣講用品等進一步落實

9：00—12：00：會場布置，會場檢測(音響測試、電源測試等)

12：00—13：30：會場布置結束，檢查個崗位人員到位情況，布置物品的細節調整，工作人員工作餐落實

13：30—14：30：所有人員到位，嘉賓簽到，迎賓禮儀和迎賓人員將嘉賓帶入會場，會場播放班德瑞電聲音樂或克萊斯曼鋼琴曲

14：30—15：50：主持人致開場辭(2分鐘左右)，與會領導代表講話并致賀詞(2-3位，10分鐘左右)，開啟香檳酒，倒入香檳塔(5-8分鐘)時裝走秀表演(5-10分鐘左右)，開發商領導講話(3-5分鐘左右)，戶型設計介紹(10-15分鐘)，室內魔術表演(3-5分鐘)，景觀設計介紹(10-15分鐘)，別墅風水介紹(10-15分鐘)歌舞表演(5-8分鐘)，宴會開始；

16：00—17：10：聯誼會宴會，16：30，宣布表演國

標舞節目，將邀請在座嘉賓共同參加。

17：30—17：50：與會嘉賓合影

18：00：宴會結束

費用預算：略

附：

表一：準備內容清單

名稱 數量 備注

一、物品

拱門 1處 會議地點門外

花籃 8-12只 放在酒店主入口兩側

請柬 100份 邀請嘉賓，自購

胸花 80支 給與會嘉賓佩帶

禮儀綬帶 6條 迎賓禮儀佩帶

花團 2組 簽到處1組，主講臺1組

簽到用品 1套 簽到本1本，簽到筆2支

數碼相機 2臺 公司自備

dv攝像機 1臺 公司自備

背景板 1塊 根據會議地點大小制作

易拉寶 6-8個 可以是x展架

dm單頁 150份 別墅產品

號碼牌 8個 尺寸酒店提供，設計制作

開場辭 1份 主持人使用

講話稿 6-10份 每位領導、公司人員宣講使用

純凈水 4箱 20瓶/箱，嘉賓和工作人員飲用水

盒飯 若干 根據當天現場工作人員數量確定

二、人員

協調人員 2位 負責嘉賓邀請、記者邀請等

執行人員 3位 負責會議地點落實

主持人員 1位 由我方銷售人員選出

迎賓禮儀 4位 另接待人員2位

車輛調度 2位 可由會議地點的保安擔任

會場服務 2-3位 負責會場拍攝、沏茶、遞物等服務

表二：會場準備

名稱 數量 備注

主講臺 1座 嘉賓講話使用

主席臺 1座 立式，木質

嘉賓席 8桌 桌面擺放飲料

電源 5處 門前拱門一處，場內使用2處，備用2處

音響 1套 話筒2只，功放1組，vcd1組，音響2組，視頻設備1組

簽到臺 1座 長桌1張，帶藍色帷幔；椅子2張，帶椅套

托盤 1只 最好為金色，盛放嘉賓胸花

綠色植物 1套 不少于3組，數量不少于10盆

現場車位 10處 專用車位

車輛調度 2位 負責本次會議的車輛調度

現場服務 4位 酒會遞送濕毛巾，最好為天使打扮，用籃子拎著濕毛巾遞送

表三：演出準備

名稱 數量 備注

時裝走秀 8人 專業走秀人員，身高168cm以上

室內魔術 1-2人 專業魔術表演

歌舞表演 1組 專業表演，民族舞或現代舞

國標舞 8人 專業國標舞演員，身高168cm以上。

房地產策劃書15

一、網站建設的意義

在互聯網絡高速發展的今天，網站正成為政府、學校、公司、企業、及團體進行形象展示、信息發布、業務拓展、客戶服務、內部溝通的重要陣地，他不但具有快捷、無距離及隨時隨地均可更新的特性，更能提供一些互動性的功能，如留言板、會員制、討論區等等，使得網站充滿生氣，讓人倍感親切。傳統媒體就這一點是無法與之相比擬的，可以說網站的快捷、無距離及互動性是其在媒體中脫穎而出的主要因素，在這個背景下，如何將政府現有的管理系統通過統一平臺實現資源的再利用，已經成為政府的當務之急。

政府網*是政府在internet網上的門戶，是政府機構宣傳和展示自身先進性、代表性、的窗口，是政府對外交流的紐帶和橋梁，同時也是政府領導班子展示個人能力和風采的舞臺。

二、網站欄目

公眾版欄目導航

以下的所有欄目都可以直接點擊直接進入相關頁面。

1、行業動態——聚焦最新最熱門的行業新聞動態和焦點話題。包含一周要聞、政府前沿、企業快訊、一周要聞四個欄目。

2、政策法規——發布行業內所有法律法規和文件通知，普及行業政策和法律知識。包含法律、文件通知、行政法規、部門規章、地方法規、行業標準和指標解釋七個欄目。

3、信用檔案——全面公示省內所有房地產企業及執（從）業人員的基本資料、信用情況、資質信息等及項目預（銷）售信息，并發布行業相關的信用動態和常識。包含行為記錄公示、信用檔案管理、信用動態、信用常識等欄目。

4、房產政務——政務公開。囊括房地產行業全部辦事流程以及各類需填寫的表格。包含房地產開發、物業、評估、拆遷、房屋安全、白蟻防治六大行業信息。

5、置業指南——各類購房知識一網打盡，一條龍式服務為公眾提供最好置業課堂，為企業提供最佳展示舞臺。包含專家論房、熱點聚焦、非常飾界、家裝diy、金融保險、律師在線六個欄目。

6、人才招聘——為求職者和用人單位預留的最好交流平臺和前沿培訓信息。包含求職寶典、崗位搜索、人才查詢、培訓超市四個方面的.內容。

7、建筑長廊——鑒賞、評析國內外最先進的經典建筑和省內優秀建筑企業的佳作。包含建筑科技、建筑動態、名“筑”鑒賞三個欄。

8、地市聯播——囊括了全省14個地、市、州的房地產行業發展動態，為行業發展提供互相交流和學習的平臺，加快促進全省地產發展。包含地方法規、房產點評、風貌示窗、市州新聞。

9、房地產論壇——為您提供交流互動、發表評論和觀點的自由空間。包含房產沙龍、裝修自助、策劃高手、維權論壇、信用動態五個主題論壇。

10、業界觀點——為房地產行業內的專業人士提供互動空間。包含精華區和論文列表。

11、投訴建議——為公眾、企業、政府三方搭建真實的溝通平臺，讓企業更好的接受公眾監督，讓公眾更順暢的傳遞社情民意。

政務版欄目導航

1、政策法規——法律文件通知行政法規部門規章地方法規行業標準指標解釋。

2、辦事指南——職能劃分辦事流程。

3、信用檔案——面公示省內所有房地產企業及執（從）業人員的基本資料、信用情況、資質信息等及項目預（銷）售信息，并發布行業相關的信用動態和常識。包含年檢公示、信用檔案管理、信用動態、信用常識、信用公示五個欄目。

4、考試培訓——培訓內容師資力量專業人員查詢合格人員名單查詢。

5、數據上報——基本數據上報信用檔案數據上報資質數據上報。

6、投訴與建議——為公眾、企業、政府三方搭建真實的溝通平臺，讓企業更好的接受公眾監督，讓公眾更順暢的傳遞社情民

三、網站報價

項目名稱內容價格備注

首頁及整體頁面設計功能：網站的主索引頁，明確網站功能，營造高易用性與視覺舒適性的人機交互界面,含欄目首頁和一級內容頁面各一版。

內容：網站名稱、標志、形象圖片、主要欄目鏈接、網址、電子郵件地址、友情鏈接位、廣告位、版權項等。（根據需要確定具體形式）。2550元起/版（視復雜程度）一頁包含制作費用

動態效果可根據不同頁面的需要,flash動畫,設置javascript、dhtml特效。例如：走馬燈、分時問好等。各種特效不分難易,采用統一價格計算。20xx元(200元/個,按10個算)包含制作費用

第五篇：房地產策劃書格式

房地產策劃書格式

篇一：房地產策劃書簡要格式

房地產策劃書簡要格式

1、產品的調研

只有對樓盤進行充分的調研，才能找出了自身的弱點和優點，審視產品，擺正了迎戰市場的恰當位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎上，充分發揮產品的優勢點，策劃才能行之有效。

（1）物業的定位；

（2）建筑、配套、價格的優劣勢分析；

（3）目標市場的分析；

（4）目標顧客的特征、購買行為的分析；

2、市場的調研 的市場信息，提升到理性的層次，科學地對所有在規劃、推廣過程中將出現的問題進行有效的預測。在市場經濟的競爭下，閉門造車或迷信經驗終究是不行的。

（1）區域房地產市場大勢分析；

（2）主要競爭對手的界定與SWOT的分析；

（3）與目前正處于強銷期的樓盤比較分析；

（4）與未來競爭情況的分析和評估。

3、企劃的定位

定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調研，制定樓盤定位，提煉USP（獨特的銷售主張），提出推廣口號，使樓盤突現其與眾不同的銷售賣點。

尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創作原素，以此作為廣告的基調，并以藝術的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。

4、推廣的策略及創意的構思

房地產廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念。當樓盤無明顯優勢時，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。

房地產廣告必須以有效、經濟為原則，講究策略性、計劃性

5、傳播與媒介策略的分析

有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實，只有發揮好媒體的效率，才能使有限廣告經費收到最大的經濟效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現利潤最大化。

整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內為樓盤樹立清晰的形象，并以持續一致的形象建立品牌。

（1）不同媒體的效應和覆蓋目標；

（2）不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析；

（3）不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分析；

（4）不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析；

（5）不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析；

（6）不同地區、不同方式的夾報DM分析；

（7）戶外或其他媒體的分析；

（8）不同的媒體組合形式的分析。

6、階段性推廣總體策略 房地產廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態，只能嘆怨廣告無效。

規范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統工程，根據市場反映結合施工進度，針對競爭對手，形成一套有效、經濟的階段性策略尤為重要。

7、階段性廣告和媒介宣傳

房地產階段性廣告創作要挖掘記憶點、找準利益點、把握支持點，以階段性目標為指導，全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優點的“三套車”縱橫交錯，整合傳播。

（1）廣告的重點；

（2）廣告的主題和表現手法；

（3）各類媒體廣告的創意與制作；

（4）媒體的發布形式和頻率；

（5）整合傳播的策略；

（6）媒體發布的代理。

8、階段性促銷活動的策略

促銷的最大目的是，在一定時期內，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達到銷售促進的目的。

(1)促銷活動的主題；

(2)促銷活動的計劃和實施監督；

(3)促銷活動與銷售執行的引導、建議；

(4)促銷活動的效果評估和市場反映的總結。

9、階段性公共關系的策略

善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象。

10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋

廣告效果監測是對廣告行為產生的經濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應日益變化的市場，“一條道，走到黑”往往是要走死胡同的。

11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放

所謂“知已知彼，百戰不貽”。在市場推廣中，要及時地監測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數能及時地反應和應對。

12、推廣成本預算和費用監控

廣告預算的每一筆精打細算，不應該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上，而是應該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。因為一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得。

篇二：房地產策劃書模版

前言

鑫苑〃都市領地，是鑫苑臵業隴海星級花園、鑫苑名家之后又一個大型項目。由于其特殊的地理位臵、特殊的消費群體，必須制定正確的營銷推廣方案，才能準確、迅速、短時間內擊中目標消費群，贏得市場制勝。

目 錄

一、市場分析

1、區域市場分析

2、定向市場分析

3、周邊樓盤資料

4、項目周邊配套

5、項目企劃思路

二、項目市場定位

1、目標客戶定位

2、目標市場細分

3、市場定位

4、形象定位

5、項目買點定位

三、銷售策略

1、定價策略

2、銷售策略

四、營銷推廣思路

1、推廣主題

2、階段推廣

五、營銷推廣執行

1、媒體推廣

2、媒體組合3、公關促銷活動

4、現場包裝

5、物料

結 束 語

一、市場分析

1、區域市場分析

鑫苑〃都市領地，總占地98畝。位于鄭州西區，棉紡東路以北王立寨內，臨近火車道。西區，棉紡東路，傳統老城區。夕日繁華，分布有大量資歷深厚的國企大廠和家屬居住區。沿襲曾經綠城的風情，道路兩邊大樹成蔭（法國梧桐、松樹等），形成綠色林帶。但傳統建筑破敗，尤其是王立寨周圍，舊有的廠房和村民自建的房屋，看上去外表破舊，對鑫苑〃都市領地的形象有一定影響。

由于傳統的棉紡國企經濟效益連年下滑，使得本區域的下崗職工增多，區域消費能力相對薄弱。更由于周圍幾個地產項目的早期開發，已經對區域內的消費人群進行過一輪的截流，使得市場形勢相對不利。這是鑫苑〃都市領地的不利因素。

但這是成熟生活的區域，市政及生活配套設施十分完善。商場、小商鋪林立，公園、文化宮等休閑場所眾多，醫療體系完備，幼兒園、小學、中學等教育體系完善。交通絡密集，10余條公交線和金水路、棉紡路、建設路，讓人的出行更便利。

2、定向市場分析

這又是一塊極具挖掘潛力的地域，理由有四：

1、人口密集，對住房的整體需求量大。眾多國有企業、行政機關、事業單位使得此區域人口密集，并因此形成碧沙崗商圈。許多人因需求還會想辦法臵業。

2、傳統居住人口的地域情結。長期在此居住的人對居住地有很深的感情，意識里認為這就是城市的中心，這是完善生活的成熟配套區域。這是鑫苑都市領地重點利用的因素之一。

篇三：房地產策劃書范文 鳳 林 山 莊 策 劃 方 案

（五交化一條街13#－15#樓）

目 錄

前言………………………………………………………………………………………………………………………………4（一）、龍

馬

潭

區

宏

觀

經濟………………………………………………………………………………………………………4

（二）、房地產總體市場狀況……………………………………………………………………………………………………6

（三）、綜述………………………………………………………………………………………………………………………7

一、項

目

概況…………………………………………………………………………………………………………………9（一）、項

目

地

理

位

置

評估………………………………………………………………………………………………………9

（二）、項目經濟技術指標及相關銷售參數……………………………………………………………………………………10（三）、項

目

銷

售

周期

預估………………………………………………………………………………………………………11（四）、園

林

景

觀

營

造

建議………………………………………………………………………………………………………12

二、項

目

定位…………………………………………………………………………………………………………………14（一）、項

目

劣

勢

分析……………………………………………………………………………………………………………14（二）、項

目

優

勢

分析……………………………………………………………………………………………………………15（三）、項

目

定位…………………………………………………………………………………………………………………15（四）、項

目

工

程

建議……………………………………………………………………………………………………………16（五）、項

目

賣

點

提煉……………………………………………………………………………………………………………17（六）、項

目

中

心

廣

告語…………………………………………………………………………………………………………18

三、項目各階段銷售策略及促銷策略………………………………………………………………………………18

（一）、項目總銷售方針與目標…………………………………………………………………………………………………19

（二）、預熱準備期工作內容……………………………………………………………………………………………………20

（三）、認購期銷售策略及促銷策略……………………………………………………………………………………………21

（四）、正式認購銷售策略及促銷策略…………………………………………………………………………………………23

（五）、強銷期銷售策略及促銷策略……………………………………………………………………………………………27

（六）、持續期銷售策略及促銷策略……………………………………………………………………………………………30

（七）、清盤期銷售策略及促銷策略……………………………………………………………………………………………31 四、項

目

宣

傳

推

廣

計劃……………………………………………………………………………………………………32

（一）、項目宣傳推廣總體計劃…………………………………………………………………………………………………32

（二）、各階段宣傳推廣主題……………………………………………………………………………………………………34

（三）、各階段宣傳推廣組合運用………………………………………………………………………………………………35

（四）、廣告合作公司甄選及組合運用方針……………………………………………………………………………………36

五、價

格

策略…………………………………………………………………………………………………………………37

（一）、各階段執行價格走勢即定方針…………………………………………………………………………………………37

（二）、各階段價格讓利優惠控制原則…………………………………………………………………………………………37

六、全程銷售中開發商所需配合事項………………………………………………………………………………38

前 言

一、龍馬潭區宏觀經濟

【基本情況】 全區幅員面積332．64平方千米，年末總人口萬人，其中非農業人口萬人。全年完成國內生產總值億元，增長%，其中：第一產業增加值億元，增長%；第二產業增加值億元，增長%；第三產業增加值億元，增長%。完成財政收入10,584萬元，增長%。農民人均純收入增加150元，達到2871元。出生人口2296人。

【工業經濟】 全年完成區屬工業總產值億元，增長%，其中規模以上工業企業增長％。完成工業增加值億元，增長%，工業對GDP增長的貢獻率為%，拉動GDP增長個百分點。規模以上工業銷售產值億元，增長%，產銷率99%。工業效益明顯提高，規模以上工業企業實現利潤2796萬元，增長%；利稅5134萬元，增長 %；無虧損企業。

【農村經濟】 全年完成農林牧漁總產值億元，增長%。糧食總產萬噸，比上年下降%。蔬菜產量萬噸，增長%。水果產量2816噸，增長%。畜牧業產值億元，占農業總產值的 %。鄉鎮企業完成總產值億元，增長%，入庫本區稅金3763萬元，增長%。

【商貿業】 瀘州沱江商業城川南貿易中心地位得到鞏固。全區各類商品交易市場42個，營業面積萬平方米，集貿市場成交額億元，增長%。全年完成社會消費品零售額億元，增長%。

【非公有制經濟】 非公有制經濟健康發展，實現稅收7430萬元，占稅收總額的％，占財政收入的％。全年實現非公有制經濟零售額萬元，比上年增長%，市場占有份額%，直接拉動社會消費品零售總額上升個百分點，對社會消費品零售總額增長的貢獻率達%。其中：個體私營經濟實現零售額41,235萬元，比上年增長 %，對社會消費品零售總額增長的貢獻率達%，拉動社會消費品零售總額增長個百分點。

【城鄉建設】 龍馬新城已具雛形，新城建設共完成投資億元，“一橫三縱”主次干道混凝土路面澆筑完畢，商會大廈、興達、馨天地等房地產項目建設快速推進。舊城面貌發生較大變化，小市沿江路以交通、防洪、休閑、環保、商貿五位為一體的綜合改造全部完畢，改造舊城18萬平方米。全區集鎮基礎設施和房屋建設共投入資金億元，新改擴建房屋258萬平方米，全區城鎮化水平%。全區啟動中心村建設25個，特興鎮魏園村、安寧鎮良豐村被列為市級重點中心村。

【招商引資】 建立健全招商引資的政策機制，進一步改善經濟發展軟環境，編印《龍馬潭區投資指南》，圍繞“工城商農”四大板塊成功引進三九燈飾城、尖東食品、先鋒乳業、北方僑豐、江龍農產品開發公司等骨干企業。全區共引進項目110個，總投資億元，到位資金億元，其中：工業項目60個，總投資7900萬元；農業項目6個，引進資金1363萬元。

【固定資產投資】 全年完成區屬固定資產投資億元，增長％，其中：基本建設投資億元，增長％；房地產開發投資億元，增長%。

紅星街道座落于瀘州城北新區，幅員面積平方千米，轄3個行政村，5 個社區，年末總人口24,724人，其中非農業人口19,645人。街道工農業總產值17,883萬元，企業總產值27,079萬元，工業產值17,065萬元，財政收入萬元。轄區內個體私營企業480余家，個體工商戶1100余戶。引進企業12家，引資1600萬元。

小市街道座落于小市舊城區，幅員面積平方千米，轄5個社區，36個居民小組，年末總人口27,126人。街道工業總產值1005萬元，工業銷售收入900萬元，財政收入637萬元。重點企業有龍馬潭區寶蓮紙箱廠、瀘州市大鵬彩印廠、瀘