第一篇：蒲府發〔2010〕13號蒲江縣人民政府關于印發《蒲江縣社會主義新農村規劃建設管理實施辦法(試行)》的通知

蒲府發〔2010〕13號蒲江縣人民政府關于印發《蒲江縣社會主義新農村規劃建設管理實施辦法（試行）》的通知

2010-06-0

1各鄉鎮人民政府，縣政府各部門：

《蒲江縣社會主義新農村規劃建設管理實施辦法（試行）》已經縣政府同意，現予印發，請認真貫徹落實。

二○一○年五月十九日

蒲江縣社會主義新農村規劃建設管理

實 施 辦 法

（試行）

第一章總則

第一條（目的依據）

為加強全縣農村地區集體土地上建設項目的規劃建設管理，統籌推進城鄉協調發展，結合《成都市社會主義新農村規劃建設管理辦法》規定和我縣統籌推進“三個集中”、建設社會主義新農村的實際，特制定本實施辦法。

第二條（適用范圍）

縣城規劃區、城鎮規劃區、工業集中發展區規劃建設用地范圍外，集體建設用地上的各類建設項目（包括農村新型社區建設項目、農村聚居點建設項目、舊場鎮改造項目、林盤聚居點整治建設項目及其配套的基礎設施、公共設施建設項目和其他各類建筑工程項目）的規劃建設管理，適用本辦法。

第三條（管理機構及職責）

縣政府相關部門按照各自職責負責做好全縣新農村規劃建設的指導和監督工作，并負責統規統建的農村集中居住區項目、農村單體建筑三層及以上或建筑面積300平方米及其以上工程（以下簡稱“限額以上工程”）規劃建設的監督管理工作。

鄉鎮政府負責對本行政區域內“原址自建”、“統規自建”的農民建房工程、單體建筑三層以下或建筑面積300平方米以下工程（以下簡稱“限額以下工程”）規劃建設的監督管理工作。

第四條（管理原則）

農村地區規劃建設應遵循“安全、適用、經濟、省地”的指導思想和“發展性、多樣性、相融性、共享性”的原則，符合《成都市社會主義新農村規劃建設技術導則》、《成都市農村新型社區建設技術導則》、《成都市川西林盤保護整治建設技術導則》、《鄉鎮村建筑抗震技術規程》、《四川省農村居住建筑抗震設計技術導則》、《成都市村鎮居民自建房工程技術及施工質量控制要點》等技術標準規定。

第五條（社會監督）

充分發揮農村村民委員會和群眾的監督作用。對農村村民委員會或群眾的舉報，各有關部門和鄉鎮政府均應按職責或法定程序查處。

第二章項目方案編制與審議

第六條（項目業主）

農村集中居住區（點）項目（聚集戶數平壩地區50戶以上、丘區和山區15戶以上的農村居住區〔點〕）建設的項目業主可以是項目所在地農村集體經濟組織，也可以是投資土地整理項目及其居住區建設的部門、機構、經濟實體，或農村集體經濟組織和其他經濟實體共同成立的合作組織。

第七條（實施方案和可行性方案編制）

農村集中居住區（點）建設項目由項目業主會同項目所在鄉鎮政府，結合當地實際和產業發展方向組織編制《農村集中居住區（點）建設項目實施方案》。方案應載明以下內容：建設方式、用地規模、擬建設點位、取得建設用地的方式、原宅基地規模及復墾整理方案、集中居住農民的戶數及人數；分期建設計劃、配套設施建設計劃、項目建設投資來源、實施單位等。

其他建設項目由項目業主會同項目所在地鄉鎮政府，結合當地實際和產業發展方向組織編制《其他建設項目可行性方案》。方案應載明以下內容：建設方式、用地規模、擬建設點位、取得建設用地的方式、分期建設計劃、配套設施建設計劃、項目建設投資來源、實施單位等。

第八條（方案審議）

《農村集中居住區（點）建設項目實施方案》經村民或村民代表會議審議通過和項目所在地鄉鎮政府審查后，由項目業主報縣政府審議。

《其他建設項目可行性方案》應視建設項目具體情況報村民會議或村民代表會議審議，報項目所在地鄉鎮政府和縣政府相關部門審議。

第三章選址、規劃設計和用地審批

第九條（項目選址）

農村集中居住區（點）項目實施方案、其他建設項目可行性方案經審查同意后，項目業主應會同項目所在地鄉鎮政府，按照《成都市社會主義新農村規劃建設技術導則》的要求確定選址，然后報縣國土局和規劃局進行選址審查，點位符合土地利用規劃和鄉鎮、村規劃的，由縣國土局出具《建設項目意向用地意見》、界址點測繪成果，縣規劃局出具《建設項目選址意見》、項目用地紅線圖、規劃設計條件。

第十條（農戶零星建房選址）

農村零星農房新選址自建、原址自建適用于鄉村規劃不能滿覆蓋且未落實農村集中居住區（點）項目的區域，但同時必須服從鄉鎮政府的管理，遵循土地方面的相關法律法規和《成都市社會主義新農村規劃建設技術守則》，不得擅自占用農用地進行建設。

第十一條（規劃方案設計）

農村集中居住區（點）選址確定后，由農村集中居住區（點）項目業主委托有相應資質的設計單位，按照《成都市社會主義新農村規劃建設技術導則》編制農村集中居住區（點）規劃設計方案。規劃設計方案應達到修建性詳細規劃深度（包括各項設施配套、建筑形態和戶型以及立面效果圖等）。

其他建設項目選址確定后，由項目業主委托有相應資質的設計單位按照國家相關規范和《成都市社會主義新農村規劃建設技術導則》編制項目規劃設計方案（包括建筑設計方案總平面圖、建筑形態以及立面效果圖等）。

第十二條（村民審議）

農村集中居住區（點）規劃設計方案編制過程中，應當充分征求村民意見。規劃設計方案編制完成后，應由村民或村民代表會議審議，并經三分之二以上村民或村民代表討論通過。第十三條（用地許可）

農村集體建設用地上的各類建設項目均應辦理建設用地手續。農村集中居住區（點）項目業主持經審查通過的項目規劃設計方案及實施方案等文件、材料，向縣國土局申請使用農村集中居住區（點）建設用地，符合條件的，核發《建設用地意見書》。

其他建設項目業主持經審查通過的項目規劃設計方案及可行性方案等文件、材料，向縣國土局申請使用農村集體建設用地，符合條件的，核發《建設用地意見書》。

涉及占用農用地的應依法辦理農用地轉用審批手續。

第十四條（規劃審批公告）

縣規劃局組織對農村集中居住區（點）規劃設計方案、其他建設項目規劃設計方案進行審查，符合鄉鎮總體規劃或村規劃的應及時核發《鄉村建設規劃許可證》。不符合要求或審查后需對方案進行重大修改的，項目業主應按審查意見進行修改，修改后的方案應重新經三分之二以上村民或村民代表討論同意。

經批準的各種新農村建設項目規劃設計方案要在當地村委會進行公告。

第四章施工許可和質安監管

第十五條（項目立項）

農村集中居住區（點）建設項目和其他建設項目，須由項目業主持《農村集中居住區（點）建設項目實施方案》及縣政府審議同意意見或《其他建設項目可行性方案》、《建設項目意向用地意見》和《建設項目選址意見》向縣發改局申請立項（核準或備案），并出具招標方式審查意見。

第十六條（項目報建方式）

農村集中居住區（點）建設項目，可按照建設規劃和項目計劃分期實施，各分期工程可作為獨立項目報建。社區內配套的基礎設施和獨立公共配套設施項目，以及其他建設項目，可根據項目規模和性質按相關規定單獨報建。

第十七條（建筑設計審查和備案）

農村集中居住區（點）項目、其他建設項目應辦理建設項目建設工程設計方案（施工圖階段）審查。

“統規統建”的農村集中居住區（點）項目和“限額以上工程”項目，項目業主應委托具有相應資質的勘察、設計單位進行建設工程勘察和施工圖設計，并委托具有相應資質的施工圖審查機構進行技術審查。項目業主持建設工程施工圖設計技術審查報告及相關資料，到縣建設局辦理建設工程施工圖設計行政性審查和備案，經審查通過后，由縣建設局核發《建設工程施工圖審查通知書》。

“原址自建”的農民建房工程、“統規自建”的農村集中居住區（點）項目和“限額以下工程”項目，項目業主可按照建設規劃選用經審定的農村住宅通用圖、標準圖，或委托相應資質的設計單位進行施工圖設計，并到項目所在地鄉鎮政府辦理建設工程施工圖設計文件備案。

建設工程施工圖設計文件備案，應按《成都市建設項目并聯審批工作方案》要求實行并聯審查。

第十八條（施工許可）

農村各類建設項目以及農戶建房在辦理建筑工程施工許可手續后，方可動工建設。

“統規統建”的農村集中居住區（點）項目和“限額以上工程”項目，在辦理了質量、安監備案后，項目業主持質量、安監備案表和《建設用地意見書》、《規劃審查意見》等文件、材料向縣建設局申請辦理施工許可證。

“原址自建”的農民建房工程、“統規自建”的農村集中居住區（點）項目和“限額以下工程”項目，項目業主應向項目所在地鄉鎮政府提出開工申請，經鄉鎮政府審查同意并出具開工通知書后，方可動工建設。鄉鎮政府可提請縣建設局協助對勘察、設計、施工條件、施工單位（或技術工匠）的資格和施工組織予以審查。

第十九條（質量安全責任）

項目業主、勘察、設計、施工、監理五家責任主體，依法承擔工程質量和施工安全責任和義務。施工責任主體在與項目業主簽訂工程施工合同時，要同時簽訂安全責任書、建筑工

程質量保證書。

第二十條（質量安全行政監督）

農村集中居住區（點）項目、其他建設項目的建設工程質量，由批準開工的機關負責組織監督檢查。

“統規統建”的農村集中居住區（點）項目和“限額以上工程”項目，按國家法律法規的規定和技術規范執行，由縣建設局直接負責工程建設質量和安全的監督管理。

“原址自建”的農民建房工程、“統規自建” 的農村集中居住區（點）項目和“限額以下工程”項目，由鄉鎮政府負責質量監督檢查。縣建設局應委托村鎮建設工程質量安全協管員，協助鄉鎮政府進行技術服務和技術監督。

第二十一條（質量安全社會監督）

由鄉鎮政府牽頭，建立村級建筑工程建設質量安全的社會監督制度。農村村民委員會可在村組選聘有責任心和具有一定施工技術常識的農民，作為農村建設質量安全義務監督員。農村建設質量安全義務監督員受農村村民委員會的委托，進行巡查監督，對巡查監督中發現的問題，應及時告知所受委托的農村基層組織或上級主管部門。

第五章項目竣工驗收

第二十二條（竣工驗收）

農村集中居住區（點）項目及其他建設項目完工后應組織竣工驗收，并辦理建設工程竣工備案。

“統規統建”的農村集中居住區（點）項目及“限額以上工程”項目，由項目業主組織相關單位進行建設工程竣工驗收，驗收合格的，到縣建設局辦理建設工程竣工備案。

“原址自建”的農民建房工程、“統規自建” 的農村集中居住區（點）項目和“限額以下工程”，由項目業主組織相關責任主體進行竣工驗收，驗收合格后方可交付使用。

第二十三條（權屬登記）

項目業主持用地、規劃、施工、竣工手續等相關文件、材料，到縣房管局辦理建筑工程權屬登記。

第六章行政責任追究

第二十四條（行政責任分類）

行政責任分為直接責任、直接領導責任和間接領導責任。直接責任，是指在職責范圍內，不履行、不完全履行法定職責，或違法行為造成損失及不良影響的責任。直接領導責任，是指在其職責范圍內，對直接主管的工作不負責任，不履行、不完全履行法定職責，或違法行為造成損失及不良影響所負的直接領導責任。間接領導責任，是指在其職責范圍內，對分管或決定的工作，不履行、不完全履行法定職責，或違法行為造成損失及不良影響所負的間接領導責任。

第二十五條（行政責任追究）

建立城鄉規劃建設管理工作責任追究制度。縣政府相關職能部門須按各自職責對“限額以上工程”項目予以審查辦理，未履責到位的，追究縣政府相關部門的責任。鄉鎮政府未督促“限額以上工程”項目進行報建，以及對“限額以下工程”項目未嚴格按程序審批或未批先建，將追究鄉鎮政府的責任，發生質量安全事故的，將依法查處。

行政責任追究方式包括組織處理和黨紀政紀處分。對鄉鎮政府和行政主管部門的組織處理方式包括：責令寫出書面檢查、通報批評、取消當年評優評先資格。對行政責任人的組織處理方式包括：批評教育、誡勉談話、責令寫出書面檢查、通報批評、取消當年評優評先資格、調離工作崗位或停職檢查、勸其引咎辭職、責令辭職、免職。其中，作出調離工作崗位或停

職檢查、勸其引咎辭職、責令辭職、免職決定的，應當根據干部管理權限和規定的程序辦理。組織處理和黨紀政紀處分可以單獨使用，也可合并使用。被追究行政責任構成違反黨紀、政紀應追究紀律責任的，由縣監察局按程序立案查處。

第二十六條（舉報）

對公民、法人或者其他組織投訴、檢舉、控告行政過錯的，責任追究部門應當在七日內審查是否有事實依據并決定是否受理。經審查有事實依據的，應當受理；沒有事實依據的不予受理。有明確投訴人、檢舉人、控告人的，應當告知不受理理由或者處理決定。調查人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守，做出的調查結論與事實出現重大偏差，致使做出錯誤的行政責任追究決定，應當依照有關規定追究其責任。

第七章其他

第二十七條（報建收費）

農民住宅和居住社區配套的設施建設項目、村級公共服務設施建設項目，不得收取報建費。其他建設項目，項目業主應按相關規定繳納市政設施配套費。

第二十八條（解釋機關）

本實施辦法具體應用中的問題由縣建設局、規劃局、國土局負責解釋。

第二十九條（施行日期）

本實施辦法自發文之日起施行。

第二篇：(成府發[2009]37號)《成都市人民政府關于印發《成都市社會主義新農村規劃建設管理辦法(試行)》的通知

（成府發［2009］37號）《成都市人民政府關于印發《成都市社會主義新農村規劃建設管理辦法（試行）》的通知》

成都市人民政府關于印發《成都市社會主義新農村規劃建設管理辦法（試行）》的通知成府發〔2009〕37號

生效時間：2009-09-01

各區（市）縣政府，市政府各部門：

《成都市社會主義新農村規劃建設管理辦法（試行）》已經2009年6月17日市政府第42次常務會議討論通過，現印發你們，請遵照執行。

二○○九年七月三日

成都市社會主義新農村規劃建設

管理辦法（試行）

第一條（目的依據）

為了加強全市農村地區住房建設項目規劃建設的管理，統籌推進城鄉協調發展，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國建筑法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》、《建設工程質量管理條例》、《土地登記辦法》等法律、法規的有關規定，結合我市統籌推進“三個集中”、建設社會主義新農村的實際，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本市中心城區以外的縣城、城鎮、獨立工礦區規劃建設用地范圍外集體建設用地上的各類建設項目（包括農村新型社區建設項目、農村聚居點建設項目、舊場鎮改造、林盤聚居點整治建設項目及其配套的基礎設施、公共設施建設項目和其他各類建筑工程項目）的規劃建設管理，適用本辦法。

第三條（管理機構）

市級相關部門按照各自職責負責做好全市農村規劃建設的指導和監督工作。

區（市）縣相關管理部門按照各自職責，負責農村單體建筑三層及以上或建筑面積300平方米及以上工程規劃建設的監督管理工作。

鎮（鄉）政府負責本區域內單體建筑三層以下或建筑面積300平方米以下工程的建設管理工作。

農村村民委員會負責對本村區域內規劃建設實施社會監督。

第四條（管理原則）

農村地區規劃建設應遵循“安全、適用、經濟、省地”的指導思想和“發展性、多樣性、相融性、共享性”的原則，滿足《成都市社會主義新農村建設規劃技術導則》、《成都市農村新型社區建設技術導則》、《成都市川西林盤保護整治建設技術導則》、《鎮（鄉）村建筑抗震技術規程》、《四川省農村居住建筑抗震設計技術導則》、《成都市村鎮居民自建房工程技術及施工質量控制要點》等技術標準。

第五條（社會監督）

充分發揮農村村民委員會和群眾的監督作用。各級建設管理部門或鎮（鄉）政府對農村村民委員會或群眾的舉報均應按職責和法定程序查處。

第六條（項目業主）

農村集中居住區（點）項目（聚集戶數平壩地區50戶以上、丘區和山區15戶以上的農村居住區［點］）建設的項目業主可以是項目所在地農村集體經濟組織，也可以是投資土地整理項目及其居住區建設的部門、機構、經濟實體，或農村集體經濟組織和其他經濟實體共同成立的合作組織。

第七條（實施方案編制）

農村集中居住區（點）建設應當編制項目實施方案。《農村集中居住區（點）建設項目實施方案》由農村集中居住區（點）建設項目業主會同項目所在鎮（鄉）政府，結合當地實際和產業發展方向組織編制。方案應載明以下內容：建設方式、用地規模、取得建設用地的方式、原宅基地規模及復墾整理方案、集中居住農民的戶數及人數；分期建設計劃、配套設施建設計劃、項目建設投資來源、實施單位等。

第八條（實施方案審議）

《農村集中居住區（點）建設項目實施方案》經村民會議或村民代表會議審議通過后，由農村集中居住區（點）建設項目業主報區（市）縣政府審議。

第九條（項目選址）

農村集中居住區（點）項目實施方案、其他建設項目可行性方案經審查同意后，應按照《成都市社會主義新農村規劃建設技術導則》的要求進行選址。

第十條（規劃方案設計）

農村集中居住區（點）選址確定后，由農村集中居住區（點）項目業主委托有相應資質的設計單位按照《成都市社會主義新農村規劃建設技術導則》編制農村集中居住區（點）規劃設計方案。規劃設計方案應達到修建性詳細規劃深度（包括各項設施配套、建筑形態和戶型以及立面效果圖等）。

其他建設項目選址確定后，由項目業主委托有相應資質的設計單位按照國家相關規范和《成都市社會主義新農村規劃建設技術導則》編制項目規劃設計方案。

第十一條（村民審議）

農村集中居住區（點）規劃設計方案編制過程中，應當充分征求村民意見。規劃設計方案編制完成后，應由村民會議或村民代表會議審議，經三分之二以上村民或村民代表討論同意后，上報縣級規劃管理部門審查。

第十二條（規劃審批公告）

縣級規劃管理部門組織對農村集中居住區（點）規劃設計方案、其他建設項目規劃設計方案進行審查，符合鎮（鄉）總體規劃或村規劃的應及時核發《鄉村建設規劃許可證》。不符合要求或審查后要求方案進行重大修改的，應按審查意見修改。修改后的方案應重新經三分之二以上村民或村民代表討論同意。

經批準的各種新農村建設項目規劃設計方案在當地村委會公告。

第十三條（用地許可）

農村集體建設用地上的各類建設項目均應辦理建設用地手續。農村集中居住區（點）項目業主持經審查的項目規劃設計方案及實施方案等文件、材料，向項目所在地土地管理部門申請農村集中居住區（點）建設用地，符合條件的，核發《建設用地意見書》。

其他建設項目由項目業主持經審查的項目規劃設計方案及可行性方案等文件、材料，向項目所在地土地管理部門申請使用農村集體建設用地，符合條件的，核發《建設用地意見書》。

涉及占用農用地的應依法辦理農用地轉用審批手續。

第十四條（項目報建方式）

農村集中居住區（點）項目，可按照建設規劃和項目計劃分期實施，各分期工程可作為獨立項目報建。社區內配套的基礎設施和獨立公共配套設施項目，以及其他建設項目，可根據項目規模和性質按相關規定單獨報建。

第十五條（建筑設計審查和備案）

農村集中居住區（點）項目、其他建筑工程項目應辦理建設項目建設工程設計方案（施工圖階段）審查。單體建筑三層及以上或建筑面積300平方米及以上工程，項目業主應委托具有相應資質的勘察、設計單位進行建設工程勘察和施工圖設計，并委托具有相應資質的施工圖審查機構進行技術審查。

“統規統建”的農村集中居住區（點）項目和單體建筑三層及以上或建筑面積300平方米及以上工程，項目業主持建設工程施工圖設計文件技術審查報告及相關資料，向縣級建設管理部門辦理建設工程施工圖設計文件行政性審查和備案。

三層以下的低層建筑，可按照建設規劃選用經審定的農村住宅通用圖、標準圖，并委托相應資質的設計單位設計深化施工圖設計。

建設工程設計文件備案，應按《成都市建設項目并聯審批工作方案》要求實行并聯審查。

第十六條（施工許可）

農村集中居住區（點）建設項目應辦理建筑工程施工許可手續后方可動工建設。

“統規統建”的農民集中居住區（點）項目和單體建筑三層及以上或建筑面積300平方米及以上工程，在辦理了質量、安監備案后，項目業主持質量、安監備案表和《建設用地意見書》、《規劃審查意見》等文件、材料向區（市）縣建設管理部門申請施工許可證。

“原址自建”和“統規自建”的農民建房工程及單體建筑三層以下或建筑面積300平方米以下工程，建設業主應向鎮（鄉）政府提出開工申請，經審查同意后，由鎮（鄉）政府出具開工通知書，方可動工建設。鎮（鄉）政府可提請區（市）縣建設行政管理部門協助對勘察、設計、施工條件、施工單位（或技術工匠）的資格和施工組織予以審查。

第十七條（質量安全責任）

建設工程勘察、設計、施工、監理的單位，依法承擔工程質量和施工安全責任和義務。施工單位或工匠在與業主簽訂工程施工合同時，要同時簽訂安全責任書、建筑工程質量保證書。

第十八條（質量安全行政監督）

農村集中居住區（點）項目、其他建筑工程項目的建設工程質量，由批準開工的機關負責組織監督檢查。

“統規統建”的農村集中居住區（點）項目和單體建筑三層及以上或建筑面積300平方米及以上的工程項目，按國家法律法規的規定和技術規范執行，由縣級建設管理部門直接負責工程建設質量和安全的監督管理。

“統規自建”和“原址自建”的農民建房工程及單體建筑三層以下或建筑面積300平方米以下工程，由鎮（鄉）政府負責質量監督檢查。縣級建設管理部門應指派村鎮建設工程質量安全協管員，協助鄉鎮政府進行技術服務和技術監督。

第十九條（質量安全社會監督）

由鎮（鄉）政府牽頭，建立村級建筑工程建設質量安全的社會監督制度。農村村民委員會可在村組選聘有責任心和具有一定施工技術常識的農民為農村建設質量安全義務監督員，受農村村民委員會的委托，進行巡查監督，對巡查監督中發現的問題及時告知所委托的農村基層組織或上級主管部門。

第二十條（竣工驗收）

農村集中居住區（點）項目完工后應辦理竣工驗收備案。

“統規統建”的農村集中居住區（點）項目和單體建筑三層及以上或建筑面積300平方米及以上工程項目，由項目業主組織竣工驗收，驗收合格的向區（市）縣建設部門辦理竣工備案。

“統規自建”和“原址自建”的農民建房工程及單體建筑三層以下或建筑面積300平方米以下工程，由業主組織竣工驗收，驗收合格后方可交付使用。

農村集中居住區（點）項目需進行綜合竣工驗收的，應按《成都市建設項目并聯審批工作方案》要求實行并聯審查。

第二十一條（報建收費）

農民住宅和居住社區配套的設施建設項目，不得收取報建費。其他建設項目，業主應按當地的相關規定繳納市政設施配套費。

第二十二條（解釋機關）

本辦法具體應用中的問題由成都市建設委員會負責解釋。

第二十三條（施行日期）

本辦法自2009年9月1日起施行。

第三篇：成都市人民政府關于印發《成都市社會主義新農村規劃建設管理辦法(試行

成都市人民政府關于印發《成都市社會主義新農村規劃建設管理辦法（試行）》的通知

成府發〔2009〕37號

各區（市）縣政府，市政府各部門：

《成都市社會主義新農村規劃建設管理辦法（試行）》已經2009年6月17日市政府第42次常務會議討論通過，現印發你們，請遵照執行。

二○○九年七月三日

成都市社會主義新農村規劃建設

管理辦法（試行）

第一條（目的依據）

為了加強全市農村地區住房建設項目規劃建設的管理，統籌推進城鄉協調發展，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國建筑法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》、《建設工程質量管理條例》、《土地登記辦法》等法律、法規的有關規定，結合我市統籌推進“三個集中”、建設社會主義新農村的實際，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本市中心城區以外的縣城、城鎮、獨立工礦區規劃建設用地范圍外集體建設用地上的各類建設項目（包括農村新型社區建設項目、農村聚居點建設項目、舊場鎮改造、林盤聚居點整治建設項目及其配套的基礎設施、公共設施建設項目和其他各類建筑工程項目）的規劃建設管理，適用本辦法。

第三條（管理機構）

市級相關部門按照各自職責負責做好全市農村規劃建設的指導和監督工作。

區（市）縣相關管理部門按照各自職責，負責農村單體建筑三層及以上或建筑面積300平方米及以上工程規劃建設的監督管理工作。

鎮（鄉）政府負責本區域內單體建筑三層以下或建筑面積300平方米以下工程的建設管理工作。

農村村民委員會負責對本村區域內規劃建設實施社會監督。

第四條（管理原則）

農村地區規劃建設應遵循“安全、適用、經濟、省地”的指導思想和“發展性、多樣性、相融性、共享性”的原則，滿足《成都市社會主義新農村建設規劃技術導則》、《成都市農村新型社區建設技術導則》、《成都市川西林盤保護整治建設技術導則》、《鎮（鄉）村建筑抗震技術規程》、《四川省農村居住建筑抗震設計技術導則》、《成都市村鎮居民自建房工程技術及施工質量控制要點》等技術標準。

第五條（社會監督）

充分發揮農村村民委員會和群眾的監督作用。各級建設管理部門或鎮（鄉）政府對農村村民委員會或群眾的舉報均應按職責和法定程序查處。

第六條（項目業主）

農村集中居住區（點）項目（聚集戶數平壩地區50戶以上、丘區和山區15戶以上的農村居住區［點］）建設的項目業主可以是項目所在地農村集體經濟組織，也可以是投資土地整理項目及其居住區建設的部門、機構、經濟實體，或農村集體經濟組織和其他經濟實體共同成立的合作組織。

第七條（實施方案編制）

農村集中居住區（點）建設應當編制項目實施方案。《農村集中居住區（點）建設項目實施方案》由農村集中居住區（點）建設項目業主會同項目所在鎮（鄉）政府，結合當地實際和產業發展方向組織編制。方案應載明以下內容：建設方式、用地規模、取得建設用地的方式、原宅基地規模及復墾整理方案、集中居住農民的戶數及人數；分期建設計劃、配套設施建設計劃、項目建設投資來源、實施單位等。

第八條（實施方案審議）

《農村集中居住區（點）建設項目實施方案》經村民會議或村民代表會議審議通過后，由農村集中居住區（點）建設項目業主報區（市）縣政府審議。

第九條（項目選址）

農村集中居住區（點）項目實施方案、其他建設項目可行性方案經審查同意后，應按照《成都市社會主義新農村規劃建設技術導則》的要求進行選址。

第十條（規劃方案設計）

農村集中居住區（點）選址確定后，由農村集中居住區（點）項目業主委托有相應資質的設計單位按照《成都市社會主義新農村規劃建設技術導則》編制農村集中居住區（點）規劃設計方案。規劃設計方案應達到修建性詳細規劃深度（包括各項設施配套、建筑形態和戶型以及立面效果圖等）。

其他建設項目選址確定后，由項目業主委托有相應資質的設計單位按照國家相關規范和《成都市社會主義新農村規劃建設技術導則》編制項目規劃設計方案。

第十一條（村民審議）

農村集中居住區（點）規劃設計方案編制過程中，應當充分征求村民意見。規劃設計方案編制完成后，應由村民會議或村民代表會議審議，經三分之二以上村民或村民代表討論同意后，上報縣級規劃管理部門審查。

第十二條（規劃審批公告）

縣級規劃管理部門組織對農村集中居住區（點）規劃設計方案、其他建設項目規劃設計方案進行審查，符合鎮（鄉）總體規劃或村規劃的應及時核發《鄉村建設規劃許可證》。不符合要求或審查后要求方案進行重大修改的，應按審查意見修改。修改后的方案應重新經三分之二以上村民或村民代表討論同意。

經批準的各種新農村建設項目規劃設計方案在當地村委會公告。

第十三條（用地許可）

農村集體建設用地上的各類建設項目均應辦理建設用地手續。農村集中居住區（點）項目業主持經審查的項目規劃設計方案及實施方案等文件、材料，向項目所在地土地管理部門申請農村集中居住區（點）建設用地，符合條件的，核發《建設用地意見書》。

其他建設項目由項目業主持經審查的項目規劃設計方案及可行性方案等文件、材料，向項目所在地土地管理部門申請使用農村集體建設用地，符合條件的，核發《建設用地意見書》。

涉及占用農用地的應依法辦理農用地轉用審批手續。

第十四條（項目報建方式）

農村集中居住區（點）項目，可按照建設規劃和項目計劃分期實施，各分期工程可作為獨立項目報建。社區內配套的基礎設施和獨立公共配套設施項目，以及其他建設項目，可根據項目規模和性質按相關規定單獨報建。

第十五條（建筑設計審查和備案）

農村集中居住區（點）項目、其他建筑工程項目應辦理建設項目建設工程設計方案（施工圖階段）審查。單體建筑三層及以上或建筑面積300平方米及以上工程，項目業主應委托具有相應資質的勘察、設計單位進行建設工程勘察和施工圖設計，并委托具有相應資質的施工圖審查機構進行技術審查。

“統規統建”的農村集中居住區（點）項目和單體建筑三層及以上或建筑面積300平方米及以上工程，項目業主持建設工程施工圖設計文件技術審查報告及相關資料，向縣級建設管理部門辦理建設工程施工圖設計文件行政性審查和備案。

三層以下的低層建筑，可按照建設規劃選用經審定的農村住宅通用圖、標準圖，并委托相應資質的設計單位設計深化施工圖設計。

建設工程設計文件備案，應按《成都市建設項目并聯審批工作方案》要求實行并聯審查。

第十六條（施工許可）

農村集中居住區（點）建設項目應辦理建筑工程施工許可手續后方可動工建設。

“統規統建”的農民集中居住區（點）項目和單體建筑三層及以上或建筑面積300平方米及以上工程，在辦理了質量、安監備案后，項目業主持質量、安監備案表和《建設用地意見書》、《規劃審查意見》等文件、材料向區（市）縣建設管理部門申請施工許可證。

“原址自建”和“統規自建”的農民建房工程及單體建筑三層以下或建筑面積300平方米以下工程，建設業主應向鎮（鄉）政府提出開工申請，經審查同意后，由鎮（鄉）政府出具開工通知書，方可動工建設。鎮（鄉）政府可提請區（市）縣建設行政管理部門協助對勘察、設計、施工條件、施工單位（或技術工匠）的資格和施工組織予以審查。

第十七條（質量安全責任）

建設工程勘察、設計、施工、監理的單位，依法承擔工程質量和施工安全責任和義務。施工單位或工匠在與業主簽訂工程施工合同時，要同時簽訂安全責任書、建筑工程質量保證書。

第十八條（質量安全行政監督）

農村集中居住區（點）項目、其他建筑工程項目的建設工程質量，由批準開工的機關負責組織監督檢查。

“統規統建”的農村集中居住區（點）項目和單體建筑三層及以上或建筑面積300平方米及以上的工程項目，按國家法律法規的規定和技術規范執行，由縣級建設管理部門直接負責工程建設質量和安全的監督管理。

“統規自建”和“原址自建”的農民建房工程及單體建筑三層以下或建筑面積300平方米以下工程，由鎮（鄉）政府負責質量監督檢查。縣級建設管理部門應指派村鎮建設工程質量安全協管員，協助鄉鎮政府進行技術服務和技術監督。

第十九條（質量安全社會監督）

由鎮（鄉）政府牽頭，建立村級建筑工程建設質量安全的社會監督制度。農村村民委員會可在村組選聘有責任心和具有一定施工技術常識的農民為農村建設質量安全義務監督員，受農村村民委員會的委托，進行巡查監督，對巡查監督中發現的問題及時告知所委托的農村基層組織或上級主管部門。

第二十條（竣工驗收）

農村集中居住區（點）項目完工后應辦理竣工驗收備案。

“統規統建”的農村集中居住區（點）項目和單體建筑三層及以上或建筑面積300平方米及以上工程項目，由項目業主組織竣工驗收，驗收合格的向區（市）縣建設部門辦理竣工備案。

“統規自建”和“原址自建”的農民建房工程及單體建筑三層以下或建筑面積300平方米以下工程，由業主組織竣工驗收，驗收合格后方可交付使用。

農村集中居住區（點）項目需進行綜合竣工驗收的，應按《成都市建設項目并聯審批工作方案》要求實行并聯審查。第二十一條（報建收費）

農民住宅和居住社區配套的設施建設項目，不得收取報建費。其他建設項目，業主應按當地的相關規定繳納市政設施配套費。

第二十二條（解釋機關）

本辦法具體應用中的問題由成都市建設委員會負責解釋。

第二十三條（施行日期）

本辦法自2009年9月1日起施行。

第四篇：鄭州市人民政府關于印發鄭州市城中村改造規劃土地拆遷管理實施辦法(試行)的通知

鄭政〔2004〕35號

各區人民政府，市人民政府各部門，各有關單位: 現將《鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）》印發給你們，望遵照執行。

二○○四年四月五日

鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實施辦法

（試行）

為積極推進城中村改造建設工作，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《鄭州市城市建設拆遷管理條例》和《鄭州市人民政府關于印發鄭州市城中村改造規定（試行）的通知》（鄭政〔2003〕32號）等有關法律、法規規定，結合我市城中村改造的實際情況，特定本辦法。

一、規劃管理

（一）城中村改造范圍

鄭州市區建成區內的城中村，包括中心組團、西部組團、東南部組團、北部組團。具體范圍由市人民政府公告。

（二）城中村改造規劃管理原則

堅持統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設、突出重點、逐步改造的原則。

（三）城中村改造規劃的編制和審批 1．城中村改造總體規劃的編制及審批

市城市規劃行政主管部門應會同市國土資源、建設、市政

等部門及區人民政府，依據城市總體規劃、分區規劃編制城中村改造總體規劃，并報經市人民政府批準后，作為指導全市城中村改造工作的依據。

2．改造詳細規劃編制及審批

（1）各區人民政府應依據城市總體規劃和城中村控制性規劃設計條件，以村莊為單位，組織編制控制性詳細規劃，報市城市規劃行政主管部門審核批準后，作為城中村改造分期實施的依據。

（2）由轉制后組建的股份制公司或村集體經濟組織或參與城中村改造建設的房地產開發商委托規劃設計單位，以城中村改造控制性詳細規劃為依據編制城中村改造修建性詳細規劃，報市城市規劃行政主管部門審核批準后實施。

（四）城中村改造規劃編制的要求

1．規劃的編制應按照《城市規劃編制單位資質管理規定》委托具有相應資質的規劃設計單位進行。

2．總體規劃的編制必須從實際出發，根據鄭州市城市發展的需要，對城中村的布局進行合理的安排。其主要內容包括：城中村改造開發模式、建設用地布局、各項建設的總體安排和分期實施改造的建議。

3．控制性詳細規劃應按照《城市規劃編制辦法》、《城市規劃編制辦法實施細則》要求的內容進行編制，除依據國家規定的強制性內容外，還必須明確以下內容：

（1）城中村改造的用地范圍；（2）根據拆遷安置人口、戶數以及該城中村在城市中的區位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質和規模；

（3）根據城市總體規劃要求，合理確定的其余用地性質和規模。（4）根據城市總體規劃、分區規劃確定的城市公共設施、公共綠地、公共停車場等基礎設施布局。

4．城中村修建性詳細規劃的編制，應以控制性詳細規劃為依據，注意與開發建設項目相結合，要達到國家規定的規劃編制深度要求。

（五）城中村改造居住區的規劃設計應按照《城市居住區規劃設計規范》進行編制。有關住宅日照標準、容積率、建筑密度等強制性內容應嚴格按照《中華人民共和國工程建設標準強制性條文（城鄉規劃部分）》的有關規定執行。同時，應合理規劃停車場、公共綠地以及中小學、托兒所、幼兒園、社區服務中心等公共服務設施。

（六）城中村改造過程中的新建、改建、擴建項目，應嚴格按照經批準的城中村改造詳細規劃進行。對未編制城中村改造詳細規劃的村莊，城市規劃行政主管部門不得為其辦理規劃審批手續，土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產登記手續。

（七）市城市規劃行政主管部門應當加強城中村改造建設的統一規劃管理，嚴格按法定程序辦理“一書兩證”規劃審批手續，要對規劃實施情況進行監督和定期檢查。

（八）未列入改造范圍的市區其他村鎮的規劃建設用地，應按照有關法律、法規規定辦理手續。

（九）城市綜合行政執法部門應加大對城中村和規劃控制區域內違法建設的查處力度，保證城中村改造規劃和城市整體規劃的實施。

二、土地管理

（一）市人民政府公告界定的市區范圍內列入改造的城中村的土地按國有土地進行管理。

城中村國有土地利用要符合城中村改造總體規劃。

（二）村集體經濟組織興辦的二、三產業等工商企業生產用地，土地使用權依法按現狀用途確認給城中村轉制后組建的股份制公司或現村集體經濟組織。

該類土地使用權需要補辦土地出讓手續的，經市人民政府批準，可按協議出讓方式辦理。土地出讓金經市土地行政主管部門核定后，由市財政部門收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

（三）村集體經濟組織興辦的學校、基礎設施、公益事業等公益性用地，其土地使用權按劃撥方式依法確認給該公益性或事業性單位。

（四）符合城中村改造總體規劃的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用權按劃撥方式確認給合法使用人。需要按出讓方式處置的，可以按協議出讓方式辦理，土地出讓金經市土地行政主管部門核定后，由市財政局收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

（五）已被其他單位和非本村村民個人使用的村集體經濟組織的土地，符合城中村改造總體規劃要求的，由土地行政主管部門依法辦理用地手續。不符合城中村改造總體規劃要求的，應予拆遷，房屋由拆遷人按重置建安價結合成新給予補償，土地退還原村集體經濟組織。

（六）非村集體經濟組織投資參與實施城中村改造，符合總體規劃的經營性用地，按招標、拍賣、掛牌出讓方式辦理，土地出讓金由市財政局收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

（七）城中村改造異地建設需要的土地，由市土地儲備庫統一供應，也可采取置換方式予以保障。該類土地應當采取招標、拍賣、掛牌方式供地的，由市土地交易中心按招標、拍賣或掛牌方式出讓。

（八）城中村改造涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用手續，并對承包經營者的損失給予適當補償。

三、拆遷管理

（一）依照市人民政府公告，轉按國有土地管理的城中村，其拆遷管理以《鄭州市城市建設拆遷管理條例》及有關政策規定為依據。

（二）拆遷人與被拆遷人在正式簽訂拆遷補償安置協議前，其拆遷補償安置方案必須由村集體經濟組織或轉制后組建的股份制公司召集村民大會或股東大會，按照民主集中制的原則討論通過。拆遷補償安置方案應該在村內公示。

（三）城中村的拆遷補償安置方案應載明貨幣補償和產權調換兩種方式的具體補償標準，供被拆遷人自由選擇。

（四）村集體經濟組織或轉制后組建的股份制公司可以選擇自行籌集資金改造建設城中村，也可以選擇房地產開發商參與投資改造建設城中村。采取自行改造建設的城中村，可在符合城中村改造建設規劃要求的前提下，結合本村實際，自主確定和實施其拆遷補償安置方案。

采取房地產開發商參與投資改造建設的城中村，房地產開發商可以根據本企業的承受能力，按照自愿互利的原則，同村集體經濟組織或改制后組建的股份制公司協商確定和實施其拆遷補償安置方案。

（五）參與城中村改造建設的房地產開發商，在與村集體經濟組織或轉制后組建的股份制公司商議城中村改造建設拆遷補償安置標準時，可以參照下列原則確定其拆遷補償安置方案： 1．被拆遷人選擇貨幣補償方式時，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面積，228平方米以內按房地產市場評估價給予貨幣補償；超過228平方米的部分按照建筑安裝造價結合成新給予貨幣補償。

2．被拆遷人選擇產權調換補償方式時，每處合法宅基地按228平方米的新建住宅面積予以安置；實際拆除面積不足228平方米的部分，由被拆遷人按照新建住宅建筑安裝造價補齊差價；實際拆除面積超過228平方米的部分，由拆遷人按照建筑安裝造價結合成新給予貨幣補償。

被拆遷人如果不同意上述產權調換辦法，可以選擇按實拆房屋的市場評估價計算購置新建住宅面積的辦法。

3．每處合法宅基地原則上按一個基準建筑面積安置，該處宅基地在268平方米以上，并且其家庭已經分戶，可以按兩個基準建筑面積安置。分戶的有效時間應在2003年11月1日以前，分戶家庭的戶主應為原戶主的直系親屬，同時不得小于18周歲。

4．拆遷補償安置方案中，應明確要求安置房的集中安置和樓層差價計算辦法等項內容。

5．拆除城中村集體經濟組織的商業用房、辦公用房、生產用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照估價機構的估價結果協商簽訂拆遷補償協議。

6．改造建設的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時安置的，其搬遷補助費和臨時安置補助費標準按照鄭州市人民政府城市建設拆遷管理辦公室和鄭州市物價局《關于鄭州市城市建設拆遷搬遷補助費和臨時安置補助費等標準的通知》（鄭拆管字〔2003〕12號）執行。

7．拆除城中村房屋以外的其他附著物的補償辦法，拆遷人和被拆遷人可以按照《河南省實施（土地管理法）辦法》（1999年9月24日河南省第九屆人大常委會第十一次會議修訂）的有關規定，由拆遷人與被拆遷人協議約定。8．2000年8月9日以后未經市規劃、建設等部門批準建設的住宅，按照違法建筑處理，拆遷時一律不予安置補償。

（六）城中村的改造建設必須依法辦理拆遷許可證手續。

（七）拆遷人和被拆遷人可以委托有專業資質的估價機構對拆除房屋及其用地進行價格評估，其評估結果可以作為分析拆遷補償安置成本的依據。

（八）拆遷人或被拆遷人對估價機構的估價結果有異義時，可以按照建設部建住房〔2003〕234號文印發的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定程序申請復核、鑒定。

拆遷人、被拆遷人就拆遷安置補償標準達不成協議的，可以向市人民政府城市建設拆遷管理辦公室申請裁決。

（九）拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補償安置協議后又發生爭議的，經雙方協商仍不能達成一致意見時，有爭議一方可以向人民法院提起訴訟。

（十）本辦法未盡事宜，由各區政府和開發區管委會根據鄭政〔2003〕32號文件規定，結合本區實際，研究制定相應政策。

第五篇：鄭州市人民政府關于印發鄭州市城中村改造規劃土地拆遷管理實施辦法(試行)的通知

鄭州市人民政府關于印發鄭州市城中村改造規劃土地拆遷管理實施辦法（試行）的通知

信息類別：2004 公開方式：主動公開 發布時間：2004-04-05 00:00:00 SEP閱讀工具 s92及gd格式的文件請用SEP閱讀工具打開

鄭政〔2004〕35號

各區人民政府，市人民政府各部門，各有關單位: 現將《鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）》印發給你們，望遵照執行。

二○○四年四月五日

鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實施辦法

（試行）

為積極推進城中村改造建設工作，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《鄭州市城市建設拆遷管理條例》和《鄭州市人民政府關于印發鄭州市城中村改造規定（試行）的通知》（鄭政〔2003〕32號）等有關法律、法規規定，結合我市城中村改造的實際情況，特定本辦法。

一、規劃管理

（一）城中村改造范圍 鄭州市區建成區內的城中村，包括中心組團、西部組團、東南部組團、北部組團。具體范圍由市人民政府公告。

（二）城中村改造規劃管理原則

堅持統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設、突出重點、逐步改造的原則。

（三）城中村改造規劃的編制和審批 1．城中村改造總體規劃的編制及審批

市城市規劃行政主管部門應會同市國土資源、建設、市政 等部門及區人民政府，依據城市總體規劃、分區規劃編制城中村改造總體規劃，并報經市人民政府批準后，作為指導全市城中村改造工作的依據。

2．改造詳細規劃編制及審批

（1）各區人民政府應依據城市總體規劃和城中村控制性規劃設計條件，以村莊為單位，組織編制控制性詳細規劃，報市城市規劃行政主管部門審核批準后，作為城中村改造分期實施的依據。

（2）由轉制后組建的股份制公司或村集體經濟組織或參與城中村改造建設的房地產開發商委托規劃設計單位，以城中村改造控制性詳細規劃為依據編制城中村改造修建性詳細規劃，報市城市規劃行政主管部門審核批準后實施。

（四）城中村改造規劃編制的要求

1．規劃的編制應按照《城市規劃編制單位資質管理規定》委托具有相應資質的規劃設計單位進行。2．總體規劃的編制必須從實際出發，根據鄭州市城市發展的需要，對城中村的布局進行合理的安排。其主要內容包括：城中村改造開發模式、建設用地布局、各項建設的總體安排和分期實施改造的建議。

3．控制性詳細規劃應按照《城市規劃編制辦法》、《城市規劃編制辦法實施細則》要求的內容進行編制，除依據國家規定的強制性內容外，還必須明確以下內容：

（1）城中村改造的用地范圍；

（2）根據拆遷安置人口、戶數以及該城中村在城市中的區位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質和規模；

（3）根據城市總體規劃要求，合理確定的其余用地性質和規模。（4）根據城市總體規劃、分區規劃確定的城市公共設施、公共綠地、公共停車場等基礎設施布局。

4．城中村修建性詳細規劃的編制，應以控制性詳細規劃為依據，注意與開發建設項目相結合，要達到國家規定的規劃編制深度要求。

（五）城中村改造居住區的規劃設計應按照《城市居住區規劃設計規范》進行編制。有關住宅日照標準、容積率、建筑密度等強制性內容應嚴格按照《中華人民共和國工程建設標準強制性條文（城鄉規劃部分）》的有關規定執行。同時，應合理規劃停車場、公共綠地以及中小學、托兒所、幼兒園、社區服務中心等公共服務設施。

（六）城中村改造過程中的新建、改建、擴建項目，應嚴格按照經批準的城中村改造詳細規劃進行。對未編制城中村改造詳細規劃的村莊，城市規劃行政主管部門不得為其辦理規劃審批手續，土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產登記手續。

（七）市城市規劃行政主管部門應當加強城中村改造建設的統一規劃管理，嚴格按法定程序辦理“一書兩證”規劃審批手續，要對規劃實施情況進行監督和定期檢查。

（八）未列入改造范圍的市區其他村鎮的規劃建設用地，應按照有關法律、法規規定辦理手續。

（九）城市綜合行政執法部門應加大對城中村和規劃控制區域內違法建設的查處力度，保證城中村改造規劃和城市整體規劃的實施。

二、土地管理

（一）市人民政府公告界定的市區范圍內列入改造的城中村的土地按國有土地進行管理。

城中村國有土地利用要符合城中村改造總體規劃。

（二）村集體經濟組織興辦的二、三產業等工商企業生產用地，土地使用權依法按現狀用途確認給城中村轉制后組建的股份制公司或現村集體經濟組織。

該類土地使用權需要補辦土地出讓手續的，經市人民政府批準，可按協議出讓方式辦理。土地出讓金經市土地行政主管部門核定后，由市財政部門收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

（三）村集體經濟組織興辦的學校、基礎設施、公益事業等公益性用地，其土地使用權按劃撥方式依法確認給該公益性或事業性單位。

（四）符合城中村改造總體規劃的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用權按劃撥方式確認給合法使用人。需要按出讓方式處置的，可以按協議出讓方式辦理，土地出讓金經市土地行政主管部門核定后，由市財政局收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

（五）已被其他單位和非本村村民個人使用的村集體經濟組織的土地，符合城中村改造總體規劃要求的，由土地行政主管部門依法辦理用地手續。不符合城中村改造總體規劃要求的，應予拆遷，房屋由拆遷人按重置建安價結合成新給予補償，土地退還原村集體經濟組織。

（六）非村集體經濟組織投資參與實施城中村改造，符合總體規劃的經營性用地，按招標、拍賣、掛牌出讓方式辦理，土地出讓金由市財政局收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。

（七）城中村改造異地建設需要的土地，由市土地儲備庫統一供應，也可采取置換方式予以保障。

該類土地應當采取招標、拍賣、掛牌方式供地的，由市土地交易中心按招標、拍賣或掛牌方式出讓。

（八）城中村改造涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用手續，并對承包經營者的損失給予適當補償。

三、拆遷管理

（一）依照市人民政府公告，轉按國有土地管理的城中村，其拆遷管理以《鄭州市城市建設拆遷管理條例》及有關政策規定為依據。

（二）拆遷人與被拆遷人在正式簽訂拆遷補償安置協議前，其拆遷補償安置方案必須由村集體經濟組織或轉制后組建的股份制公司召集村民大會或股東大會，按照民主集中制的原則討論通過。拆遷補償安置方案應該在村內公示。

（三）城中村的拆遷補償安置方案應載明貨幣補償和產權調換兩種方式的具體補償標準，供被拆遷人自由選擇。

（四）村集體經濟組織或轉制后組建的股份制公司可以選擇自行籌集資金改造建設城中村，也可以選擇房地產開發商參與投資改造建設城中村。

采取自行改造建設的城中村，可在符合城中村改造建設規劃要求的前提下，結合本村實際，自主確定和實施其拆遷補償安置方案。

采取房地產開發商參與投資改造建設的城中村，房地產開發商可以根據本企業的承受能力，按照自愿互利的原則，同村集體經濟組織或改制后組建的股份制公司協商確定和實施其拆遷補償安置方案。

（五）參與城中村改造建設的房地產開發商，在與村集體經濟組織或轉制后組建的股份制公司商議城中村改造建設拆遷補償安置標準時，可以參照下列原則確定其拆遷補償安置方案：

1．被拆遷人選擇貨幣補償方式時，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面積，228平方米以內按房地產市場評估價給予貨幣補償；超過228平方米的部分按照建筑安裝造價結合成新給予貨幣補償。

2．被拆遷人選擇產權調換補償方式時，每處合法宅基地按228平方米的新建住宅面積予以安置；實際拆除面積不足228平方米的部分，由被拆遷人按照新建住宅建筑安裝造價補齊差價；實際拆除面積超過228平方米的部分，由拆遷人按照建筑安裝造價結合成新給予貨幣補償。

被拆遷人如果不同意上述產權調換辦法，可以選擇按實拆房屋的市場評估價計算購置新建住宅面積的辦法。

3．每處合法宅基地原則上按一個基準建筑面積安置，該處宅基地在268平方米以上，并且其家庭已經分戶，可以按兩個基準建筑面積安置。分戶的有效時間應在2003年11月1日以前，分戶家庭的戶主應為原戶主的直系親屬，同時不得小于18周歲。

4．拆遷補償安置方案中，應明確要求安置房的集中安置和樓層差價計算辦法等項內容。

5．拆除城中村集體經濟組織的商業用房、辦公用房、生產用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照估價機構的估價結果協商簽訂拆遷補償協議。

6．改造建設的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時安置的，其搬遷補助費和臨時安置補助費標準按照鄭州市人民政府城市建設拆遷管理辦公室和鄭州市物價局《關于鄭州市城市建設拆遷搬遷補助費和臨時安置補助費等標準的通知》（鄭拆管字〔2003〕12號）執行。

7．拆除城中村房屋以外的其他附著物的補償辦法，拆遷人和被拆遷人可以按照《河南省實施（土地管理法）辦法》（1999年9月24日河南省第九屆人大常委會第十一次會議修訂）的有關規定，由拆遷人與被拆遷人協議約定。

8．2000年8月9日以后未經市規劃、建設等部門批準建設的住宅，按照違法建筑處理，拆遷時一律不予安置補償。

（六）城中村的改造建設必須依法辦理拆遷許可證手續。

（七）拆遷人和被拆遷人可以委托有專業資質的估價機構對拆除房屋及其用地進行價格評估，其評估結果可以作為分析拆遷補償安置成本的依據。

（八）拆遷人或被拆遷人對估價機構的估價結果有異義時，可以按照建設部建住房〔2003〕234號文印發的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定程序申請復核、鑒定。

拆遷人、被拆遷人就拆遷安置補償標準達不成協議的，可以向市人民政府城市建設拆遷管理辦公室申請裁決。

（九）拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補償安置協議后又發生爭議的，經雙方協商仍不能達成一致意見時，有爭議一方可以向人民法院提起訴訟。

（十）本辦法未盡事宜，由各區政府和開發區管委會根據鄭政〔2003〕32號文件規定，結合本區實際，研究制定相應政策。關于城中村改造安置模式的若干思考 1270

城中村是指在城市建成區內，在原農村居民點范圍內形成與周邊城市環境構成鮮明反差的，以原農村居民“一戶一棟”為基本特征的特殊居住區，也稱作都市里的村莊。建區以來，路橋街道大量土地被征，用于城市道路、公園及相關市政配套設施建設，據統計建區以來共征用土地6000多畝。大量土地征用使得一些農村村落變成了城中村，這些村功能混亂，居住用地、工業用地、商業用地等相互交叉，新舊住宅參差不齊，致使公共活動空間缺乏，建筑景觀雜亂無章，市政和公共配套設施不足，出現了消防通道、水、電及下水管道等設施難以負荷等問題和環境衛生惡劣、社會治安復雜、安全隱患較多等現象，也成為城市管理與建設的死角。城中村有大量存在，嚴重影響了路橋城市綜合競爭力的提升、城市功能的發揮和城市現代化的推進，城中村改造勢在必然。

在城中村改造中，首先碰到村民建房安置模式問題，選擇較好的安置模式對于推進路橋街道城中村改造，盡快提高村民居住質量，提升城市形象有著重要意義。筆者認為選擇“政府主導、市場運作”的安置模式是現階段城中村改造的最佳模式。

一、“城中村”改造的現有模式

當前，我區的城中村改造工作尚處于探索起步階段，就部分村莊現階段改造模式來看，主要有以下三種做法：

1、政府包干模式。這種模式主要由各管委會或鎮（街道）負責統一建設村民安置用房，按舊房拆遷量、人均面積確定安置價值和面積，以低于成本價提供給村民，并按人均1.5萬元的標準給村民解決社保問題，解除農民的后顧之憂。同時村集體享受征地面積8%村留地政策。這種模式優點是村民在獲得較多眼前利益的同時，較好地兼顧了長遠利益。缺點是建設管理難度大，管委會及鎮街道既是建設業主，又要承擔部分監督管理職能，需要大量的專業人才；在大范圍強勢推進中更容易造成農民與政府部門之間的矛盾。而且這種政府包干模式其資金平衡也只能立足于大范圍長時間的動態平衡，若大面積推廣會出現階段性的資金和人力資源短缺問題。

2、委托開發模式。這種模式主要是將推行“立改套”所節約的安置地、村留地通過掛牌方式低價出讓給房產商，房產商在支付拆遷征地費用的同時，按人均面積免費向村民提供安置房，并向村集體提供少量的小區臨街商業用房。這種模式的優點是農民眼前利益明顯，以土地換住房；安置房建設管理簡單，由房產商建好后交付給農民，有關部門不直接參與建設，只承擔監督職能。缺點是難以兼顧村民的長遠利益，如村集體保留地今后的增值收益歸開發商所有，村民不能享受。而對政府來說，由于節約的安置地、村留地掛牌出讓后，經房產商開發面向社會銷售的那部分房產不僅增加了市場房產供應量，對房產市場有一定沖擊，并直接減少了政府潛在的住宅用地拍賣供應量，使政府土地出讓金收入減少。政府雖然沒有直接投入資金，但實質上政府是通過出讓巨大利益給村民和房地產開發商來推動此項工作，因而這種模式不宜大范圍推廣，在實際操作中，政府必須合理引導和嚴格控制，以避免開發商為了一味追求經濟利益，而損害村民和城市的長久利益。

3、自建公助模式。其主要內容是“土地統征、資金統籌、專項補助、自主建設”，即村提出申請，鎮街道審核，根據村核定建房用地，按比例留足集體用地，其余土地由政府一次性統一征用；在統征土地中選擇合適地塊，分階段拍賣，籌集專項基金；按標準對統征土地及安置地上房屋拆遷費、小區配套費、村民養老保險費、小區規劃設計及各項報批費用等實行專項補助；在統一規劃、設計、報批、管理的基礎上，實行村民以幢為單位聯建聯管（或由村委會牽頭進行較大規模的建設），建設費用和質量自負，村委會統一進行小區配套設施建設（由監理單位和村民質量監督組進行雙重監督，并進行預算，公開招投標和事后審計），按幢驗收合格后按戶發放土地、房產證。這種模式的優點是有利于調動各方面工作積極性，實現分工協作，形成合力，減輕政府的建設資金壓力和拆遷阻力。缺點是受制于村集體經濟和村民實力，改造周期較長，在村民意見難于統一的情況下，會出現議而不決、久拖不決最后不了了之的可能，在實際操作中，由于村集體缺乏開發建設的經驗，往往會降低改造品質。

從上述三種改造模式可以看出，政府、村集體和開發商在不同的改造模式中所扮演的角色各有側重。但作為城市的經營者，政府必須參與到城中村的改造工作中來，通過其杠桿作用，均衡各方利益。政府在改造過程中要掌握主動權，加大政府監控力度，實行政府調控與市場運作相結合，是突出土地集約利用與建設用地調控。政府主導型這種模式并不是要政府出資改造，而是強調政府在改造過程中所起的宏觀調控作用。但在改造初期，政府也可以出資用于市政設施及一些公共設施建設，其主要目的是從公眾利益出發，保證開發時序上的合理性。

二、代建和回購模式是政府主導、市場運作的有益探索

當前，我省沿海一些城市在城中村改造中推出了代建與回購模式。在這兩種模式中，政府成功地引入了開發商（代建商）的參與和建設，在自身條件有限的前提下，確保了城中村建設在投資、質量、工期等方面均取得了較好的成績。筆者認為，在我區實施城中村改造時，代建與回購兩種模式不失為政府主導、市場運作的好辦法。

1、代建模式的特點

代建即由相應資質的開發商代理建設開發并收取適度酬金（管理費）的安置模式。目前應用較少，較適應于新成立的開發區，政府公務較多而精力有限，作為業主尚缺開發方面經驗。這種模式里開發中的一切事宜由代建商總代理，包括計劃立項、規劃許可、建筑審批等，造價經審計后據實報銷，相當于EPC承包模式（也稱項目總承包模式）。

代建模式的主要步驟有：①政府公布擬建工程情況（包括質量與工期要求、代建管理費率范圍等），以及對投標人在各方面的資質要求。②按照《中華人民共和國招標法》及相應的法律、法規，采取公開招標方式，確定入圍的投標人。③按約定的評標方式，開標時隨機確定一個基準分（如招、投標代表人摸一子取平均分），各投標人的管理費率報價以基準分為滿分來打分，最高者為中標人。④中標人即代建商與業主（一般是政府下屬的經濟實體公司）訂立代建合同，組織開展勘測、設計、施工、監理等工作。⑤代建商在竣工且前期物業成立后，將代建工程移交給政府。⑥業主按合同約定支付進度款，并按代建商的中標管理費率支付管理費。

代建模式的特點和利弊：

（1）業主的組織協調工作量小，但合同管理難度較大。由于業主只與代建商簽訂合同，合同數量少，使得業主的組織管理和協調工作量小，這也可發揮代建商多層次協調的積極性，但由于合同條款不易準確確定，容易造成較多的合同糾紛，因而合同管理難度較大。

（2）有利于控制工程質量。由于代建商與各施工單位之間通過合同建立了責、權、利關系，對于工程質量，既有施工單位的自控，又有代建商的監督管理，從而增加了工程質量監控環節。

（3）有利于縮短建設工期。

（4）對代建商而言，責任重、工作量大。不僅需要外部環境協調，還需要做好項目參與單位之間的協調，因此需要具有較高的管理水平和豐富的實踐經驗。

（5）由于代建模式中采取的是成本加酬金合同，這類合同中，業主需承擔建設中實際發生的一切費用，也就承擔了項目的全部風險，而代建商由于無風險，其報酬往往也較低，因此，這種模式的最大缺點是業主對工程總造價不易控制，代建商也往往不注意降低建設成本。

2、回購建設模式的特點

采用回購模式目前較為常見，這里政府將擬建項目的土地使用權采取拍賣和招標方式，由開發商買入并按要求建設住宅、商鋪及公益設施等，建成后政府再向開發商以原先約定的回購價全部（或大部分）回購。它與代建模式的最大區別是建設資金為企業自籌，企業在拍賣或招標時必須根據回購價和自身的計劃建設成本確定自己對宗地的競買價。

回購模式的主要步驟如下（以拍賣為例）：①公告出讓土地的位置、建設的質量與工期要求、建成后的回購比例或價格等。②拍賣土地使用權，由各競買人加價競買，最后以最高出價者中標。③開發商與政府簽訂回購合同，并按政府提供的初步設計圖紙（有些工程已進行到施工圖設計），在工期內完成建設投資。④工程驗收合格后由政府按約定方式回購。回購模式的特點和利弊：

（1）一般在土地使用權出讓時為帶方案拍賣，具體建設內容以規劃部門提供的規劃條件書和規劃方案為準，其建設內容基本上不存在可變性，這要求政府前期工作準備充分，至少要做好方案規劃論證，因而政府工作量相對較大。

（2）開發商需要有較大的資金實力。

（3）由于回購價固定或基本固定，一定范圍內的工料價格上漲風險將由開發商承擔。

（4）開發商的利潤點主要在于成本節約上，因此能督促其加強項目管理，重視對工程投資、進度方面的控制。

（5）政府的經濟收益明顯，一方面，在前期拍賣土地中能收到一筆土地出讓金，可用于前期費用或進一步用于其它項目建設地塊的拆遷、開發；另一方面，如果采取拍賣方式，在眾多的參拍企業中由價高者得，而同時回購價固定，這就在很大程度上保證了經濟收益。因此，這種模式更接近市場化。

3、兩種建設模式的比較

代建與回購兩種模式中，政府都成功地引入了開發商的投資與建設，與以往由政府自己建設或直接委托開發商建設相比，提高了政府工程的公開性、公平性與公正性，也使建設項目在投資、工期、質量等方面受到了更好的控制。對開發商而言，在目前開發商品房競爭激烈、銷售存在較大市場壓力的情況下，代建與回購模式則對他們產生了較大的吸引力，一方面利潤雖然不高，但較為穩定，更無資金回籠風險，另一方面，能擴大開發業績與市場影響，培養隊伍，有利于今后企業的資質晉升。另外，由于這兩種模式采取了市場化方式運作，質量上得到保證，并配以到位的物業，也使回遷村民得到了實處，因此在總體上是種三贏的局面，可加以肯定。

三、代建與回購模式的兩個前提

根據我國國情，城中村改造運作中的資金來源目前還是政府投資。因此，無論是代建或回購中由拍賣方式產生的開發商，他們均需要在政府交付凈地的前提下并按約定的標準建設開發，所以政府必須先解決好這二個前提，才能接下去讓開發商（代建商）完成以后的“一攬子工程”。

前提一：制定建設標準和取費標準

建設標準由城中村改造工作領導小組辦公室制定，應嚴格參照國家強制性條文，并結合城市實際，對規劃技術中的住宅容積率、綠化率、日照間距、標準層與車庫層的層高、小區智能化系數及配套公益設施標準等進一步明確。

現階段我國房屋開發建設中收費項目眾多，手續繁雜，標準不一。因此，政府對改造工程建設中的土地勘測費、白蟻防治費、人防費、墻改費、審圖費、放樣費、測樁費、管道煤氣、有線電視費等取費作統一的優惠標準，在其它手續費用上也要明確該免的免，該減的減。

前提二：按時完成征地與拆遷工作

由于城中村改造工程建設多基于原村莊或農田上，房屋拆遷與農作物損失是不可避免的，如果不處理好，就會影響開、竣工日期，既容易引起開發商（代建商）與政府的矛盾，也會延遲廣大村民的回遷安置，直接增大政府開支，甚至引發社會的不安定。因此，在代建與回購工程公示前，政府應做好這些前期征地與拆遷等工作。

四、對代建和回購模式的一些建議

代建模式或回購模式，不同程度地存在著代理問題，故新的模式也需要在制度上加以不斷完善。

1、加強對建設工程的監督。政府要借助管理、審計等單位的力量，及時有效地對建設項目的進度、質量、投資等進行監控。

2、政府（業主）自身要重視誠信，及時按合同支付進度款或住宅回購款。

3、保護企業的適度利潤。正確處理好投資、質量進度三者的關系，制定合理的代建管理費率（一般為建設總投資的2—5%）和回購價格，確保工程質量和進度。

4、重視限額設計。所謂限額設計就是按照設計任務書批準的投資估算額進行初步設計，按初步概算造價限額進行初步設計和施工圖設計。在整個設計過程中，要做到技術與經濟的統一；在建設與投資中，引入價值工程理念，重視壽命周期成本分析。

5、保障農民工利益。在代建模式中，政府與代建商簽訂代建合同時也要簽訂廉政責任書，并要其交納廉政保證金，代建商與施工單位、材料商之間在正式合同之外的小合同或承諾現象要防止和杜絕。代建中的工程款要專款專用，決不能挪作他用，民工工資要及時兌現，以保障民工權利。

6、對工程合同價的探討。在回購模式中，由于整個工程的合同總額已經確定，因此重點是正確預見今后出現的各種風險，如物價波動、惡劣氣候、地質地基條件困難及其它規劃、設計方面的變更等等，這些風險中哪些是合同總價包括的范圍，必須明確規定，以使開發商對回購工程總開支做到心中有數，能有效控制資金的使用。在代建模式中，為避免代建商企圖獲得更多的代建管理費而對成本不加控制，應采取成本加獎罰確定的合同價，即首先確定一個目標成本，然后根據工程實際成本支出情況另外設定一筆獎金，當實際成本低于目標成本時，代建商除獲得實際成本與管理費外，還可根據成本降低額得到一筆獎金，如果等于或高于目標成本，則無獎金。此外，對超過合同價的上限時，還要處以一筆罰金。

7、對政府組織城中村改造工程建設投資公司的探討。城中村改造工程建設中，目前最緊缺的是一支既會運作（通過土地收儲和投放達到增值以求工程建設資金平衡或實現贏利）又懂工程的專業隊伍，而各鎮街道都組建一支專業隊伍不可取。建議區政府成立一支既會運作又懂工程的專業隊伍，各鎮（街道）在具體實施中主要負責監督管理職責，其它事宜可委托這支專業隊伍實施。

（作者系路橋街道辦事處主任）