第一篇：項目管理內容全部5頁

項目管理內容全部5頁

1、項目管理中我國做得最不好的是：（）(7.50分)正確答案：D、結束

2、根據美國研究，我國于（）年進入知識社會：(7.50分)A．20053、在項目管理圖中（）沒有位于最中間：(7.50分)B．集成4、銀行屬于（）管理：(7.50分)

正確答案：B、屬地管理制

5、項目特性說法不正確的是：（）(7.50分)正確答案：C、突進性

6、學習管理的根本目標首先是：（）(7.50分)A．審時度勢

7、關于項目說法不正確的是：（）(7.50分)D．能重復

8、人類社會范式不包括：（）(7.50分)正確答案：D、信息社會

1、一般項目工作階段的劃分不包括：（）(8.58分)A．調查與決策

2、項目管理過程的5個子過程不包括：（）(8.58分)A．發掘階段

3、在計劃和設計中，我國比較缺的是：（）(8.58分)正確答案：B、集成計劃

4、項目的詳細可行性研究是在（）之后：(8.58分)D．項目立項

5、不屬于項目生命周期的內容的是：（）(8.58分)正確答案：B、項目的技術

6、關于項目工作階段的劃分中詳細的可能性，舉例文物挖掘是為了說明（）分析：(8.58分)正確答案：C、社會影響

7、課堂陳述溝通時首先應該：（）(8.58分)A．自我介紹

判斷題(40分)

1、傳統管理是以工程建設項目為主的狹窄應用領域。(8.00分)是

2、項目管理中的集成要求任何一個要素以科學的關系形成集合的整體。(8.00分)是

3、項目成為創造財富的最佳手段。(8.00分)是

4、本課要求學而時習之。(8.00分)是

5、先有運營，后有項目。(8.00分)否

判斷題(40分)

1、介紹項目，應該先細致后粗略。(6.67分)否

2、項目管理中的完工與交付，我國做的最差。(6.67分)是

3、項目一開始首先要發現問題和機遇并提出意見。(6.67分)是

4、項目劃分階段時，相同性質的工作劃分到一個階段。(6.67分)是

5、項目劃分階段時，每個階段都要有自己的獨立的團隊。(6.67分)否

6、關于項目工作階段的劃分中詳細的可能性，舉例水壩是為了進行國民經濟影響可行性分析。(6.67分)否

1、關于項目起始的方法不包括：（）(10.00分)D．討論法

2、下面范圍最大的是：（）(10.00分)C．業主期望的范圍

3、項目起始階段完成的不包括：（）(10.00分)C．范圍認定

4、與項目范圍無關的是：（）(10.00分)D．項目難易

5、下面三項中，（）最先開始：(10.00分)A．項目范圍界定

6、土建工程和安裝工程屬于一般工程建設項目的生命周期四階段中的：（）(10.00分)正確答案：C、實施 判斷題(40分)

1、看一個東西應該從定義、特色、分類角度入手。(5.00分)是

2、做項目時應抓住機遇。(5.00分)是

3、硬封面書不可以延長循環書的使用周期。(5.00分)否

4、廣告是宣傳節目，都能登。(5.00分)否

5、項目產出物分析法又叫可行性分析方法。(5.00分)否

6、項目范圍所指的有項目的“產品范圍”和項目的“時效范圍”。(5.00分)否

7、風險分析簡單分類是階段分析法。(5.00分)是

8、把一個好的想法變成現實就是一個項目。(5.00分)是

1、順序圖法不包括：（）(6.67分)C．開始——中期

2、項目活動的排序最先考慮的是：（）(6.67分)A．項目活動的必然依存關系

3、關于甘特圖能實行那么久的原因說法不正確的是：（）(6.67分)D．精髓

4、項目造價管理不包括：（）(6.67分)正確答案：C、項目資源

5、關于節省時間的辦法不合理的是：（）(6.67分)B．改變項目內容

6、項目活動的進度安排確定最早開工之后考慮：（）(6.67分)B．最遲完工

7、活動項目工期估算首先考慮的是：（）(6.67分)A．項目資源的數量和質量要求

8、時間管理最臭的是：（）(6.67分)A．秦始皇

9、項目成本管理的內容不包括：（）(6.67分)正確答案：C、成本確定

判斷題(40分)

1、浮動時間就是為了即使有一項沒有按時完成，但也不影響別的項目，最遲完工也不受影響。(6.67分)是

2、項目工期估算是一個范圍，不能確定就是一個時間。(6.67分)是

3、項目排序只有時點。(6.67分)否

4、項目進度控制最重要的就是按時完成。(6.67分)是

5、存量指標其實就是時期管理。(6.67分)否

6、項目成本管理又叫項目價值管理。(6.67分)否

1、關于質量的定義說法不正確的是：（）(7.50分)D．狹義的質量概念就是價值

2、項目資源計劃編制不包括：（）(7.50分)C．項目資源投入的力度

3、我國計劃經濟時實行的是：（）(7.50分)B．統一定額法

4、項目成本估算的方法比較糟糕的是：（）(7.50分)C．標準定額法

5、項目成本控制不包括：（）(7.50分)正確答案：A、確定性成本

6、標準定額法不包括：（）(7.50分)D．逐步估算

7、我國的（）質量特性是第一：(7.50分)正確答案：C、經濟

8、（）確定了產出物的范圍：(7.50分)B．項目目標

判斷題(40分)

1、項目成本管理應該按照職能管理。(5.00分)否

2、內在質量特性是法律強制要求的。(5.00分)否

3、項目不確定性成本控制的根本任務是識別和消除不確定性事件。(5.00分)是

4、管理者都是為了實現資源最佳配置。(5.00分)是

5、項目成本管理的作用是使用價值工程等方法節約成本和時間。(5.00分)是

6、質量具有主觀意思。(5.00分)是

7、項目實施過程中如果出現偏差，一般是增加投資而不是縮小項目范圍。(5.00分)否

8、我國往往在項目實施成本上省錢。(5.00分)否

1、質量保證體系中不包括：（）(7.50分)D．質量循環

2、項目質量管理中的“責任劃分”屬于項目質量計劃編制的成果的：（）(7.50分)B．項目質量管理計劃

3、項目質量管理最關注的是（）的質量：(7.50分)D．產出物

4、在項目質量管理中沒有：（）(7.50分)C．事后質量管理

5、評三好學生是（）質量計劃編制方法：(7.50分)B．質量標桿法

6、質量核檢方法屬于項目質量保障的方法中的：（）(7.50分)A．結構化項目質量核查方法

7、關于項目四要素說法不正確的是：（）(7.50分)

A．項目起點

8、項目質量控制的結果第一是：（）(7.50分)D．項目質量的改進

判斷題(40分)

1、項目的質量標準的制訂要求必須是科學可行的。(8.00分)是

2、項目質量管理中，不需要過度質量。(8.00分)是

3、項目集成管理中，全世界上真正有的運用的只有項目全要素集成管理。(8.00分)否

4、對開放性項目要通過實驗保項目質量。(8.00分)是

5、項目質量計劃編制的依據首先是項目范圍描述。(8.00分)否

1、不屬于一般方式中包含的三種變量的是：（）(6.67分)D．隨機變量

2、項目的風險性事件中，所占比重最大的是：（）(6.67分A．P（確定性）<13、項目三要素管理不包括：（）(6.67分)D．范圍

4、不屬于項目集成管理中的兩個變量指標的是：（）(6.67分)C．功能績效指數

5、項目集成計劃的作用，不包括：（）(6.67分)C．評價項目的優劣

6、“人”的四要素集成管理模型不包括：（）(6.67分)B．項目投資資源管理

7、下面的四字成語中，可以反映中國傳統文化中蘊含風險管理的是：（）(6.67分)C．窮家富路

8、（）管理方式假設每個要素都是在變化的：(6.67分)正確答案：D、項目六要素集成管理

9、美方軍方采購物資都是采取：（）(6.67分)A．追加軍費

判斷題(40分)

1、“人”的集成管理在于說明人與人之間的博弈。(8.00分)是

2、不是所有計劃都在假設前提下做的。(8.00分)否

3、我國軍費2009年居于世界第二位。(8.00分)是

4、項目風險來自于信息不對稱。(8.00分)是

5、風險只會帶來損失，所以要小心防范。(8.00分)否

1、項目風險產生的原因，不包括：（）(12.00分)D．風險監控的不穩定

2、項目風險管理計劃編制一般都是采用：（）(12.00分)B．項目風險管理計劃會議

3、項目風險度量的常用方法不包括：（）(12.00分)D．系統分解法

4、不屬于溝通的特點的是：（）(12.00分)C．一種無意識的行為

5、在中國傳統文獻中，（）講述了項目管理，尤其是項目風險管理：(12.00分)A．《道德經》 判斷題(40分)

1、中國傳統文化中所說的一陰一陽，在風險管理學中，是一種理想狀態，并不常存在。(10.00分)是

2、管理者對于被管理者屬于強勢，在溝通時，管理者應該適度保持沉默。(10.00分)是

3、中國傳統文化中，內有黃老，外有儒術，之所以這樣是為了做好風險管理。(10.00分是

4、項目風險管理計劃編制的結果是生成一份項目風險管理計劃，然后把風險管理的責任落實到企業。(10.00分)否

1、影響項目選擇溝通方式方法的因素，不包括：（）(8.58分)D．企業內外環境因素

2、“話不投機半句多”屬于溝通的主要障礙中的：（）(8.58分)A．溝通時機選擇不當

3、項目溝通計劃的準備工作，主要是處理：（）(8.58分)B．信息

4、項目組織管理的境界中，首先應該保障的是：（）(8.58分)A．項目利益的最大化

5、項目組織管理的四個層次，不包括：（）(8.58分)D．項目的理論

6、標明“在1—2天內，有效”的信息，說明了溝通要遵守：（）(8.58分)C．及時性原則

7、屬于項目的其他相關利益主體的是：（）(8.58分)C．貸款銀行

判斷題(40分)

1、每個組織有自己組織管理的方法，組織管理得好，就有自己的生命力。(10.00分)是

2、“將在外，君命有所不受”中的“命”，主要是指組織中的時間管理。(10.00分)否

3、項目溝通需求的確定，需要考慮到項目上下左右內外所有人的情況。(10.00分)是

4、手語屬于溝通方法的口頭溝通方法。(10.00分)否

1、不屬于項目團隊的特性的是：（）(8.58分)D．接受單個領導

2、項目人力資源管理最重要的三件事不包括：（）(8.58分)D．項目組建

3、項目經理的角色是非全職性的組織結構是：（）(8.58分)A．直線職能型

4、項目組織中的所有角色中的核心是：（）(8.58分)D．項目經理

5、人力資源智能性的存在方式不包括：（）(8.58分)D．流動的6、（）特性最體現人才的價值：(8.58分)正確答案：D、社會性

7、人力資源最重要的第一特點是：（）(8.58分)A．能動性

判斷題(40分)

1、人力資源與物理資源一樣會有損壞。(8.00分)否

2、項目團隊的創建和發展階段中，“震蕩階段、規范階段”可以跳躍，從形成階段直接到輝煌階段。(8.00分)否

3、農業社會最重要的資源是勞力。(8.00分)否

4、對于人力資源的理解在學術界存在不同的認識和看法。(8.00分)是

5、項目經理不可有過多的權力。(8.00分)是

1、項目組織規劃的方法說法不包括：（）(7.50分)正確答案：A、項目范圍確定法

2、項目采購管理的過程中我國最差勁的是：（）(7.50分)正確答案：D、合同完結

3、人力資源內部獲得的辦法是：（）(7.50分)A．談判的方法

4、關于激勵人才中正強化的特點說法不正確的是：（）(7.50分)C．連續

5、（）是激勵最有效的：(7.50分)C．投其所好

6、項目采購合同不包括：（）(7.50分)D．數量定額合同

7、項目人員獲得與配備的依據說法不正確的是：（）(7.50分)D．人力資源市場規則

8、項目采購管理最重要的是：（）(7.50分)C．價格機制

判斷題(40分)

1、分工過度細化更容易專心完成工作。(10.00分)否

2、項目采購管理的過程首先制定項目采購計劃。(10.00分)是

3、項目團隊組織開發是為了績效上升。(10.00分)是

4、弱勢漠視強勢也是激勵人才措施中的正強化。(10.00分)否

1、第三方物流最好的一面是：（）(12.00分)B．集成2、項目資源尋求的方法不包括：（）(12.00分)C．內部制作

3、開標后，往后順延直到第（）人不干就叫流標：(12.00分)A．三

4、美國國防部招標用的是：（）(12.00分)A．邀請招標

5、不屬于采購合同管理的內容的是：（）(12.00分)D．禁止變更項目

判斷題(40分)

1、“制造或購買”的決策分析的核心問題是能力問題。(13.34分)否

2、項目結尾一定要辦理項目總結。(13.34分)是

3、招標人只能是投資商。(13.34分)否

第二篇：弱電項目管理內容

I 項目經理部 15 項目部人員任職審批表 16 分部及部門會簽單 17 部門職責分配表 18 會議簽到表 19 職務說明書

（一）20 職務說明書

（二）21 工作內容說明書 22 職務調整說明書 23 職位說明書 24 綜合工作情況表 25 職務分配表 26 部門工作分類表 27 部門工作分配表 28 臨時工雇用資料表 29 出差申請單 30 出差旅費清單 31 出差旅費報銷單 32 員工調動、退場移交手續清單 33 員工花名冊 34 員工工時記錄簿 35 工人加班申請單 36 加班費申請單 37 員工辭職申請書 38 員工離職通知書 39 內部員工調配單 40 員工教育培訓計劃 41 月度（月）勞務用工工資計劃核定表 42 員工登記表 43 臨時（協議）工考核表 44 員工持證上崗登記表 45 員工考核表 46 特種作業人員培訓發證登記表 47 員工招聘申請書 48 員工考核評分表 49 中層管理干部月度（月）考核表 50 管理、技術、后勤崗位員工月度（月）考核表 51 生產班組員工日清考核表 52 生產班組員工月度（）月考核表 53 當日部門人員的行動及工作情況表 54 一天的業務管理檢查表 55 持續改進（或存在的問題點改正）表 56 當日最重要的業務重點 57 每日行動管理表 58 合理化建議 59 合理化建議方案采用通知單 60 合理化建議（提案）登記表 61 合理化建議（提案）改進成果報告表 62 合理化建議（提案）改進登記表 63

II 項目進度控制 64 項目施工生產完成情況 65 月度（月）建筑安裝施工作業計劃 66 季度（第 季度）建筑安裝施工作業計劃 67 （年）建筑安裝施工作業計劃 68 工程項目施工作業總進度計劃 69 施工組織設計報審表 70 承包人申報表 71 工程開工申請單 72 承包人每周工作計劃 73 周完成統計表 74 設計變更申報表 75 延長工期申報表 76 交工報驗單 77 工程進度執行狀況表 78 工程進度管理考核標準 79 合同外工程通知單 80 計日工通知單 81 移交證書 82 開發計劃進度表 83 月項目計劃表 84 月度（月）行動預定表 85 每日計劃預定表 86 工作計劃管理表 87 預算作業進度表 88 復工申請表 89 缺陷責任期終止證書 90 工程暫時停工指令 91 復工指令 92 工程進度表（年 月）93 項目進度跟蹤表 94 24小時行動計劃表 95 工程檢查表 97

III 項目質量控制 98 分項工程（工序）檢驗計劃表 99 分項工程（工序）試驗計劃表 100 糾正（預防）措施要求表 101 作業規范書 102 檢驗、試驗委托單 103 檢驗異常處理單 104 質量水準統計分析表 105 不合格品報告 106 材料不合格品報告 107 工程質量事故報告 108 工程質量事故處理記錄 109 緊急放行申請報告 110 例外轉序申請報告單 111 緊急放行和例外轉序跟蹤記錄 112 最終檢驗和試驗自驗記錄 113 工序質量自互檢卡 114 現場質量檢驗報告單 115 計量器具周檢登記臺賬 116 技術交底通知書 117 內部質量體系審核日程計劃表 118 內部質量體系審核會議簽到表 119 內部質量體系審核不合格報告 120 試驗記錄表 121 現場審核結果記錄表 122 內審不合格糾正跟蹤表 123 質量管理工作計劃表 124

IV 項目安全控制 125 安全管理實施計劃表 126 隱患整改通知 127 安全隱患整改復查驗收表 128 安全隱患整改責任表 129 安全隱患整改復查驗收表 130 隱患整改催辦通知 131 查封通知 131 經常性安全教育記錄表 132 安全技術教育培訓表 133 安全用品年（月）度購置計劃 134 安全生產（月）工作計劃 135 安全值班表 136 防臺防汛措施落實責任表 137 意外事故報告表 138 業務災害報告表 139 故障?事故調查報告表 140

V 項目成本控制 141 項目材料用量及單價表 142 項目機械設備用量及單價表 143 項目工程分包情況表 144 項目勞務分包情況表 145 現場管理及財務費用情況表 146 其他費用情況表 147 合格供應商及分包商情況匯總表 148 目標成本預算基本表 149 目標成本預算附表：主要材料控制計劃表 150 目標成本預算附表：主要設備控制計劃表 151 目標成本預算各項費用表 152 項目費用估算表 153 分部（部門）成本目標責任書 154 固定資產折舊提取明細表 155 月成本核算材料分解表 156 項目費用單價分析表 157 單價構成分析表 158 月度（月）成本計劃完成情況報表 159 月成本完成情況報告 160 掙值跟蹤報告 161 清產核資清單 162 設備成本核算表 163 設備成本核算表 163 月度（月）成本情況考核表 164 現場成本考核情況評分表 165

VI 項目分包管理 166 分包商評價記錄表 167 分包商名錄 168 合格分包商名錄（）169 承包人申報表 170 項目分包詢（報）價清單 171 項目分包申請表 172 建設工程招標申請書 173 資格預審表 174 分包商承建類似工程項目情況表 177 投標報價清單 178 合同評審表 179 合同評審報告單 180 合同會審表 181 工程量簽證單 182 分部及部門會簽單 183 工程結算單 184 預付款通知單 185 分包合同結算、支付臺賬 186

VII 項目現場管理 187 生產過程分析表 188 生產線動作時間分析表 189 生產作業流程分析表 190 生產過程分析明細表 191 操作過程分析表 192 生產作業流程程序表 193 生產時間研究記錄表 194 5S定點攝影報告 195 5S問題點改善一覽表 196 清潔衛生評分表 197 清潔工作安排表 198 衛生區域計劃表 199 組織領導考核標準（100分）200 現場管理考核標準（120分）202 質量管理考核標準（150分）205 安全管理考核標準（120分）206 工程進度管理考核標準（100分）208 機料管理考核標準（80分）209 用工管理考核標準（40分）211 財務管理考核標準（40分）212 后勤保障考核標準（150分）213 精神文明考核標準（100分）216

VIII 項目合同管理 218 投標調價函 219 投標擔保書 220 授權書 221 承包人申報表（通用）222 設計變更申報表 223 設計變更通知 224 索賠審批書 225 合同外工程單價申報表 226 計日工單價申報表 227 工程計量計算表 228 合同人工及主要設備報表 229 合同材料月底到達現場計量表 230 清單支付月報表 231 中期支付證書 232 合同外工程月計量申報表 233 買賣合同 234 采購損失報告 235 損失索賠通知書 236 合同修訂記錄 237 索賠申報表 238 工程量（船機臺班）簽證單 239 付款通知單 240 付款申請 241 設備欠款清單 242

IX 項目信息管理 243 資料管理清單 244 文件和資料現行狀態清單 245 管理部收文清單 246 受控質量文件發放表 247 質量文件修訂表 248 文件和資料現行狀態清單 249 外來文件管制表 250 文件特殊分發申請表 251 收文簿 252 發文簿 253 文件和資料借閱登記表 254 卷內目錄 255 工程業務聯系單 256 接收傳真處理表 257 發文簽收簿 258 收文登記簿 259 文件傳閱記載表 260 收文處理表 261 文件郵寄登記表 262

X 項目生產要素管理 263 部門資金需求計劃 264 發出及耗用材料匯總表 265 加工件材料定額核算單 266 公用工具領用登記表 267 能源消耗臺賬月報表 268 材料統計表 269 材料消耗量核算統計表 270 用工統計表 271 財產報廢申請表 272 財產移轉申請表 273 材料節超評分排序表 274 材料節超評分及獎勵標準 275 考核評分登記表 276 職工及家屬醫藥費報銷清單 277 設備進場驗收單 278 設備保養旬報表 279 設備站（）月修理工作計劃 280 設備站機修組（）月工作報表 281 設備修理過程記錄單 282 設備修理派工單 283 設備修理申報表 284 設備修理驗收合格報告 285 設備保養記錄 286 設備站外協修理申報單 287 機械設備卡 288 保養記錄卡 289 暫停使用生產設備每月定期維護保養表 290 維護申請單 291 物料、技術變更評審表 292 備用品管制卡 293 設備總覽表 294 重點設備保管清單 295 定期維護保養計劃表 296 設備定期檢查表 297 設備維護保養明細表 298 機器設備日常點檢表 299 定期保養實施記錄表 300 設備星級考核表 301 設備維護保養規定表 302 資源需求表 303 物料耗用預算表 304 物料需求計劃表 305 物料定期采購計劃表 306 物料采購計劃表 307 特殊物料需求表 308 物料需求計劃匯總表（按物料類別）309 物料編號申請單 310 設備需求計劃表 311 物料需求申請表 312 特別采購申請表 313 請購單

（一）314 請購單

（二）315 外包申請單 316 采購詢價單

（一）317 采購詢價單

（二）318 物料訂購單 319 采購單 320 采購日記 321 物料采購記錄 322 采購跟蹤控制表 323 物料采購跟催表 324 訂購確定或更改通知單 325 采購控制表 326 收貨單 327 進料檢驗說明書 328 物料檢驗委托單 329 物料檢驗報告 330 物料驗收單 331 物料入庫單 332 物料收發記錄表 333 領料單 334 批號領料匯總表 335 特別領料單 336 領用物料記錄表 337 領退料單 338 退料單 339 月度（月）物料盤存表 340 物料報廢申請單 341 物料報廢單 342 備品一覽表 343 物料考核評比表 344

XI 項目組織協調 345 訪問表?答復函表格 346 內部聯絡單 347 溝通核查表 348 項目部內部業務便箋 349 員工溝通書 350 人員協作申請單 351 部門來往記錄表 352 部門沖突爭端協調表 353 聯盟體來往記錄表 354 聯盟體沖突爭端協調表 355 口頭聯絡記錄單 356 外協計劃總表 357 供應商預防糾正聯絡單 358

XII 項目回訪保修管理 359 工程質量回訪記錄表 360 工程質量回訪保修問題處理單 361

XIII 項目風險管理 362 風險分析編目表

（一）363 風險分析編目表

（二）364 主觀評分法 365 概率度評分表 366 嚴重程度評分表 367 檢測能力評分表 368

第三篇：項目代建管理內容

一、建設項目管理的類型、目標和任務

建設項目管理的核心人物是項目的目標管理，動態控制原理是項目目標控制的基本方法論。

管理的本質是協調，使個人的努力與集團的預期目標相一致。每一項管理職能、每一次管理決策都要進行協調。

協調的中心是人，在任何組織中協調的對象同時存在人與人、人與物以及物與物的關系。

管理活動最基本的職能包括：計劃、組織、領導、控制。其中，控制就是監督各項活動，糾正各種重要偏差，使之盡可能與計劃保持一致的過程，控制是通過監督和糾偏兩個環節來實現的。

管理者必須及時取得計劃執行情況的信息，并將有關信息與計劃進行比較，發現計劃執行中存在的問題，并分析原因，及時采取有效的糾正措施。從縱向看，各個管理層次都要充分重視控制職能，愈是基層的管理者，控制的時效性愈是強。從橫向看，各項管理活動、哥哥管理對象都要進行控制。

? 對人員的控制，最常用的方法是直接巡視，發現問題馬上進行糾正。另一種有效的方法是對人員進行系統化評估，通過評估對績效好的予以獎勵，對績效差的就應采取措施、糾正出現的行為偏差。? 對財務的控制，預算是最常用的財務控制衡量標準和控制工具。? 對作業的控制，包括投資（成本）控制、進度控制、質量控制和安全控制等。

? 對信息的控制，要求信息精確、完整、及時。

? 對組織績效的控制，要根據組織完成任務的實際情況并按照目標所設置的標準來衡量組織績效。

一個建設工程項目的實施包括設計準備階段、設計階段、招標階段、施工于安裝階段、動用準備階段、保修階段等，項目管理工作貫穿于項目實施的全過程，項目的成功首先依賴于項目實施各個階段項目管理工作的成效。

項目實施和管理的參與單位主要包括：業主方、工程咨詢服務機構（工程咨詢單位、造價咨詢單位、招標代理單位、工程監理單位等）、設計方（工程勘察單位、工程規劃單位和工程設計單位）、施工方（施工總包單位、施工分包單位）、供貨方（材料、設備的生產廠家和供應單位）、項目總承包方（設計施工任務綜合承包、設計采購施工綜合承包）、金融機構（貸款銀行、保險公司）、政府及社會有關管理部門（政府投資主管部門、環保主管部門、國土資源主管部門、政府建設主管部門、政府質量和安全監督部門、當地市政管理和社會管理部門（交通、供電、供氣、給水、排水、通信、消防、環衛、治安、衛生防疫等））

業主方對建設項目的管理活動包括行政管理和專業管理。其中行政管理包括辦理各類審批手續、人事管理和財務管理等事務性工作，專業管理在建設項目決策期的管理是開發管理、在實施期的管理師項目管理，在生產運營期的管理是設施管理。專業管理由業主方自己完成或委托專業咨詢機構完成。

二、建設項目目標動態控制

項目的目標控制就是運用動態控制原理，在建設過程中的各個階段，經常地、定期或不定期的將項目的目標實際值與相應的計劃值進行比較，若發現目標實際值偏離計劃值，則需要采取糾偏措施，包括組織措施、經濟措施、技術措施、合同措施和信息措施等，瑣事糾正發生的偏差，保證投資項目目標的盡可能實現。

項目控制是保證組織的產出和規劃一致的一種管理職能，要重視事前的主動控制，即事前分析可能導致項目目標偏離的各種影響因素，并針對這些影響因素采取有效的預防措施。采取主動控制需要增加成本，是否采取主動控制要進行成本與效益分析。要根據管理目標的性質、特點和重要性，運用風險管理技術等進行分析評估，將主動控制和動態控制結合起來。

? 進度控制：要編制深度不同的進度計劃，包括項目總進度綱要、項目總進度規劃、項目總進度計劃以及各子系統和個子項目進度計劃等。對項目進度目標進行分解，確定里程碑事件的進度目標。

? 投資控制：投資目標是相對的，某一投資值相對前一階段而言是實際值；相對于后一階段而言是目標值。項目決策階段-項目投資定義，初步設計階段-可行性研究報告中被批準的投資估算，施工圖設計階段-設計概算，施工準備階段-工程設計文件（概、預算文件），施工階段-施工圖預算、施工承包合同價，竣工驗收階段-竣工決算。計劃值和實際值的比較，在項目前期和設計階段：設計概算-投資估算；修正概算-設計概算；施工圖預算-修正概算或設計概算。在項目采購和施工階段：施工合同價-設計概算；招標標底或招標控制價-設計概算；施工合同價-招標標底或招標控制價；工程結算價-施工合同價；工程結算價-資金使用計劃（月/季/年或資金分塊）；資金使用計劃（月/季/年或資金分塊）-設計概算；竣工決算價-設計概算。

? 質量控制：質量目標包括設計質量、施工質量、材料質量和設備質量。計劃值和實際值的比較，在項目前期和設計階段：初步設計-可行性研究報告、設計規范；技術設計-初步設計；施工圖設計-技術設計或初步設計、設計規范。在采購和施工階段：施工質量-施工圖設計、施工合同中的質量要求、施工規程及質量標準；材料質量-施工圖設計要求；設備質量-設計要求。竣工驗收階段：對工程總體質量的確認應符合工程質量總目標，驗收標準表現為工程設計文件、施工合同和工程質量驗收標準。計劃值和實際值比較是定性比較和定量比較結合，如專家審核、專家驗收、現場檢測、試驗和外觀評定等。

三、建設項目的管理咨詢

按照建設項目的階段劃分，建設項目的咨詢服務分為前期咨詢（決策階段咨詢）、實施期咨詢和運行期咨詢。按咨詢服務的內容和性質劃分，分為管理咨詢、技術咨詢和法律咨詢。

根據我國目前的工程建設情況，項目代建、項目管理、招標代理、造價咨詢、工程監理都應屬于建設項目的管理咨詢。

項目管理的業務范圍應該是全過程、全方位的。所謂全過程，包括：設計準備階段、設計階段、施工階段、動用前準備階段、保修階段等；所謂全方位，包括：投資控制、質量控制、進度控制、合同管理、信息管理、安全管理、組織和協調

管理咨詢的委托具有以下特點：管理咨詢服務的產品通常是無形的，其質量和內容難以像貨物和工程那樣可以定量描述；管理咨詢服務的質量往往由咨詢人員的技術和專門知識決定，因此需要更加重視投標人的能力和質量，而不是價格；有的咨詢內容涉及某些特定知識或技術，往往與知識產權的保護息息相關。

建設項目業主的需求在不斷變化和發展，總的趨勢是希望簡化自身的管理工作，得到更專業、全面和高效的服務，更好地實現建設項目的預定目標。

四、項目管理承包（PMC）模式

PMC模式是指專業項目管理承包商運用工程技術和管理經驗，對工程項目進行計劃、組織、指揮、協調和控制，代表業主對勘察單位、設計單位、施工企業、供貨單位等是否履行合同進行管理，以實現預期的建設目標。PMC模式多應用于工藝復雜、設備裝置較多，且業主對這些專業技術不熟悉的大型項目。業主通過引入PMC單位進行專業化項目管理，有利于項目的順利實施。

PMC單位的性質及工作任務

PMC單位是業主機構的眼神，全過程（從策劃階段一直到實施階段）為建設項目業主服務，對項目的實施負責，與建設項目業主的目標和利益保持一致。

作為PMC單位，一半更注重根據自身經驗和技術，以系統化的運作手段，其主要服務內容包括但并不限于以下方面：

? 項目前期策劃階段，代表或協助業主進行：主持或參與項目的可行性研究論證；為項目的決策、立項提供相關服務工作；代表或協助業主完成需要向政府部門申報的有關工作；提供項目融資方案，協助業主完成融資工作；進行項目實施資源評價（技術、人力、資金、材料）；編制建設項目管理總體方案；進行風險分析并制定風險管理策略。

? 項目設計階段，代表或協助業主進行：確定項目定義及設計要求；提出項目統一遵循的標準、規范和規定；完成項目總體（或方案）設計（需要時）；完成裝置基礎設計（如有，需要時）；完成項目初步設計（需要時）；完成項目施工圖設計（需要時）；對設計過程和設計成果進行管理。? 項目招標投標階段，代表或協助業主進行：制定工程發包和設備材料采購策略；對建設項目總承包單位（如有）、施工或供貨單位進行資格預審；編制建設項目總承包單位（如有）、施工或供貨招標文件；主持或參與招投標和評標組織工作；協助建設項目業主與建設項目總承包單位（如有）、施工或供貨中標單位進行合同談判與簽約。

? 項目實施階段，代表或協助業主進行：編制并發布建設項目統一的管理制度、工作流程、信息流程等；對建設項目總承包單位（如有）、施工和供貨單位進行全面管理；配合建設項目業主進行生產準備；參加調試、裝置性能考核（如有）和竣工驗收；向建設項目業主移交項目全部文件資料。

? 項目保修階段，協助建設項目業主處理遺留問題，為項目的運營提供相關服務。

五、建設項目實施管理

建設項目實施階段包括項目實施準備階段和項目建造階段。（未完待續）

第四篇：項目管理九大體系內容

項目管理九大體系內容：

一、項目綜合管理：項目計劃制訂，項目計劃執行，總體變更控制。

二、項目范圍管理：項目內容的制定和控制。

主要過程：1.啟動、授權、開始項目。

2.范圍規劃：搜索

3.范圍定義：

4.范圍確認：

5.范圍變更控制：

三、項目時間管理：定義活動，活動安排，活動工期設計，進度計劃制定，進度計劃控制。

四、項目成本管理：謀劃、跟蹤、財務數據分析。

五、項目風險定理：客戶風險、技術風險、業務管理風險、項目管理風險、估計險、個人風險、項目環境風險、流程風險。

六、項目人力資源的管理：通過組織計劃，人員獲取，團隊建設，達到高效利用人力資源。

七、項目溝通管理：溝通計劃編制，信息發布，績效報告，管理收尾。這項目工作占項目經理工作時間的75%-90。

八、項目質量管理：項目本身質量管理，產品或服務的質量管理。

質量計劃：識別適用于項目和產品的質量標準。

質量保證：整個項目中執行的計劃和系統活動。以保項目符合相關質量標準。質量控制：即在項目的過程中進行監視，以保證質量。

九、項目采購管理：采購計劃編制，編制詢價計劃，詢價，供應商選擇，合同管理，合同收尾。

第五篇：房地產項目全部工作流程

房地產項目開發流程全過程

第一章： 項目決策階段

產開發項目經董事會（企業主）批準初步立項后，轉由企業戰略發展研究中心（策劃部）進行可行性研究。

1、可行性研究的內容

可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。

可行性研究的主要內容有：(1)項目概況;

(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置;(3)市場分析和建設規模的確定;(4)規劃設計影響和環境保護;(5)資源供給及資本運作方案;(6)環境影響和環境保護;

(7)項目開發模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究;(8)開發建設節點計劃;(9)項目經濟及社會效益分析;(10)結論及建議。

2、可行性研究成員知識組成：經濟師、市場分析專家、房地產專家、建筑工程專家、財會師及律師。

3、可行性研究的工作階段

1）投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

2）初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。

3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。

4、可行性研究按5個步驟進行：

(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項;(2)調查研究;(3)方案選擇與優化;(4)財務評價和經濟評價;(5)編制可行性研究報告。

5、集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發階段。第二章：前期準備階段

一、獲取土地使用權。

開發商獲取土地使用權的主要方式： 1）通過行政劃撥方式取得；

2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權； 3）轉讓取得；

4）出讓方式取得（招標、拍賣、協議出讓三種方式）； 5）聯合開發并報有關主管部門立項、審批后取得； 6）通過司法裁決取得；

7）通過兼并、收購等股權重組方式取得。

開發商獲取土地使用權的程序土地使用權有償出讓的方式： 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序將國有土地使用權讓與土地使用者。按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協議、招標、拍賣。協議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。招標出讓是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據一定的要求擇優確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。

拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發、旅游、商業、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

開發商取得《國有土地使用權出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續，至地籍處辦理土地證登記手續。

屬協議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料： 1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文； 2）開發商營業執照或組織機構代碼證，房地產開發資質； 3）屬新增建設用地的，應提供《建設用地批準書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料。

4）1：2000地形圖2份；

5）加蓋了“權屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份 6）地上附著物權屬證明； 7）土地登記申請書；

8）土地登記法人代表證明和身份證明； 9）土地登記委托書。送土地主管部門。（1）土地使用權出讓

地管理部門負責辦理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉讓需補辦出讓手續的審核和報批工作，遠郊區、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的審核和報批工作。

（2）土地使用權劃撥

房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮建設用地的劃撥手續。區、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮建設用地的劃撥手續。

（3）征用土地

征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務院批準。

征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準。

征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區（縣）人民政府批準。（4）地價評估

市房地局負責城近郊區、縣土地出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作招標受讓土地使用權申請程序。

(1)用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。

(2)用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。

(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理投資登記，提交企業工商營業執照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規定繳納投標保證金。

(5)用地者填寫投標書送達指定方進行投標。

(6)收到中標通知書后，由企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按合同的規定支付總地價款的一定比例作為定金。(7)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區、縣房地局申請正式國有土地使用證。

拍賣受讓土地使用權申請程序：

(1)用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。

(2)用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。

(3)用地者進行投資分析。

(4)到指定地點辦理競投登記，提交企業工商執照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規定繳納競投保證金。

(5)用地者到指定地點領取競叫牌。

(6)用地者在規定時間、指定地點到拍賣現場參加競投。

(7)企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按規定支付總地價款的一定比例作為定金。

(8)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區、縣房地局申領正式國有土地使用證。

屬經營性開發用地的，開發商通過招標、掛牌、競買或協議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續，進行土地登記，取得《國有土地使用權證》。

二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

城市房屋拆遷是對城市規劃區內國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應經濟、社會發展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。

1、拆遷方式：

1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷。

2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷許可證。3）拆遷人委托拆遷：適用開發商缺乏拆遷經驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。

2、拆遷的主要內容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；

(2)城市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區、商業區、車站、生活服務設施等公共建筑的建設和改造；

(3)環境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環節，處于建設項目的前期工作階段。

3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料： 1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份； 2）建設項目批準文件； 3）建設用地規劃許可證；

4）國有土地使用權批準文件（建設用地批準書或劃撥決定書）5）拆遷代辦單位和評估機構資料。

6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）

7）有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

根據《市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發房屋拆遷許可證。開發商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。

三、規劃設計

建設工程規劃管理的主要內容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發建設工程規劃許可證。在已開發使用的城鎮國有土地范圍，項目規劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發商要向規劃局申報規劃要點，規劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據；

(2)在項目建議書批復后，開發商應向規劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發選址規劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規劃設計條件；

(3)規劃設計條件，是項目選址后，由建設單位申請，規劃部門下達的委托設計機構進行規劃方案設計的依據性文件。開發商在完成方案設計后，須向規劃部門提出審定申請；

(4)通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據，也是取得建設用地規劃許可證的必備條件；

(5)開發商依據審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，并在規劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見后，應向規劃局申領建設用地規劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件；(6)申領建設工程規劃許可證，是在項目列入正式計劃后，申請辦理開工手續之前，需進行的驗證工程建設符合規劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。

進行營利性的房地產開發，必須取得國有土地使用權才能進行。根據《城市房地產管理法》的有關規定，房地產開發用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證：通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書或劃撥決定書。

1、申辦項目選址定點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規劃許可證》。并取得《建設項目選址意見書》的附件：規劃設計（土地使用）條件

1）建設項目選址申請

城市規劃行政主管部門根據全市經濟社會發展策略、城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃等各級規劃，按照國家《城市規劃法》、《建設項目選址規劃管理辦法》等，考慮建設項目的要求，在規定期限內提出規劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規劃行政主管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到的有關部門的意見，對初審意見及其選址提出復審意見，對于同意的項目報政府審批后，在規定的審批期限內核發項目選址意見書。建設項目選址意見書的主要內容應包括：建設項目的基本情況和建設項目規劃選址的主要依據。

2）申辦建設用地規劃

城市建設用地規劃管理的基本是依據城市規劃確定的不同地段的土地使用性質和總體布局，決定建設工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設項目功能和使用要求的前提下，如何經濟、合理地使用土地。城市規劃行政主管部門對城市用地進行統一的規劃管理，實行嚴格的規劃控制是實施城市規劃的基本保證。

3）委托設計單位設計，送審設計方案。申報規劃要點：

規劃要點是計劃立項或建設工程可行性研究的規劃基本依據。計劃部門可以要求開發單位初始規劃部門對于開發項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復。當建設單位完成計劃報批手續之后，應到規劃部門申報選址定點，以獲取選址規劃意見通知書申報選址定點。辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料：

1）建設用地申請；

2）房地產開發單位營業執照和資質證書； 3）土地使用證或土地權屬證明； 4）1：2000地形圖。

開發商取得《建設項目選址意見書》及《建設用地規劃許可證》后，即可同步到a/建管處辦理規劃方案報建手續，取得《建設工程規劃許可證》；b/到耕保處辦理土地征用、轉用手續，取得《建設用地批準書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續，簽訂《國有土地使用權出讓合同》或取得《建設用地劃撥決定書》。c/到地籍處辦理《國有土地使用權證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；

2、持規劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。

1）規劃方案審批階段，取得《規劃建筑方案批準意見書》。在此階段需要提供的資料為：a1：2000地形圖1份；b1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）； c建設項目規劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個不同設計單位的規劃方案及光盤）；d“一書一證”及其附件（規劃設計使用條件和規劃用地范圍線）。

2）施工圖核準階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：a土地證復印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；b公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環衛、燃氣、園林、等部門審查意見或回執；c施工圖3份及光盤。

3、申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成后，當建筑物施工至正負零或市政管線埋設溝槽覆土前，建設單位應申請紅線驗線。辦理紅線定位時應提交以下資料原件： 1）建筑紅線：審批手續齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。

2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。

3）市政紅線：審批手續齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。4）若所放紅線與規劃道路或其它預留規劃控制范圍相關，建設單位還須到市級規劃部門提取道路坐標及其它相關數據。

4、申辦《建設工程規劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時，持通知書等相關資料申辦《建設工程規劃許可證》。持建筑紅線圖到城管部門固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設工程規劃許可通知書》應提交以下資料：

1）國有土地使用權證； 2）城市基礎設施配套費收據； 3）人防費收據；

4）《建設工程規劃許可通知書》申請表； 5）投資許可證；

6）經放線的《紅線定位冊》正本。

5、申辦《建設工程規劃許可證》。申辦完畢后開發商持《建設工程規劃許可證》至建管部門辦理建設工程正負零以上部分相關施工手續；建設工程竣工后3個月內，開發商持竣工圖申辦《建設工程規劃驗收合格證》。《建設工程規劃許可證》時提交以下資料： 1）《建設工程規劃許可通知書》；

2）經正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本； 3）經正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》； 4）垃圾處理費聯系單。

《建設工程規劃許可證》出現變更事由時，提交以下資料辦理： 1）變更申請；

2）工商部門更名通知、變更后的工商執照； 3）開發商資質證明； 4）土地變更批復； 5）變更后的土地使用證；

6）（土地批租費、使用費）收據； 7）原建設工程規劃許可證； 8）建筑紅線圖；

9）抵押權人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）； 10）法院裁決項目還應提交判決書。房地產項目開發流程全過程

（三）四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察、設計、監理、施工隊伍。

項目報建總流程：

建設工程交易中心依法必須進行招標的項目范圍和規模標準，按照省人民政府的規定執行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達到1000m2 的建設工程新建、擴建和改建的建筑的建設工程必須進行招標。工程建設項目必須在發包前,由建設單位或其委托代理機構到相關交易中心進行報建。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。報建時須交驗工程建設項目以下文書：立項的批準文件、銀行出具該工程項目資信證明、經批準的建設用地證明和規劃審批文件等。工程建設項目的報建內容主要包括：工程名稱、建設地點、投資規模、資金來源、當年投資額度、工程規模、擬開工與竣工日期、發包方式、工程籌建情況。

工程建設項目報建程序：

1)建設單位或其委托的代理機構到建設工程交易中心（建設局）領取《工程建設項目報建表》。

2)按報建表的內容如實填寫,蓋上項目法人公章后報送建設局。3)工程建設項目立項批文、資信證明、建設用地證明、規劃審批文件、施工圖設計文件審查批準書連同報建表同時提交。

4)屬于試樁建設工程項目,須辦理試樁登記手續。工程建設項目的投資和建設規模發生變化時,建設單位或其委托代理機構應及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責人變更時,應辦理變更手續。

1、建設項目報建登記 工作內容：

填報《建設工程項目報建表》需帶下列資料：

（一）建設項目批準文件；

（二）建設工程項目土地使用合法證明文件；

（三）施工圖設計文件審查批準書；

（四）資金證明（銀行出具的六聯單或審計報告）；

（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。報建信息管理：

（1）、建設局核實報建資料，進行現場勘踏（7個工作日內）；（2）、將報建信息轉至各有關管理機構。

2、審核“一費制”收費認定表、核發繳款通知填報《建設工程“一費制”收費認定表》按下列程序辦理

（一）在報建臺領取收費認定表（共兩份）；

（二）到各執收執罰單位辦事“窗口”辦理繳費認定手續；

（三）應繳費用從工程報建開始20日內憑建設局（咨詢臺）開具的《市行政事業性收費、基金繳款通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續。其它以中標價為計算基數的繳費項目，在招投標監督管理機構對招標投標情況書面報告核準前按上述程序辦理。

3、投標申請人投標報名

（一）投標報名、評標、定標的依據資料：

1、投標申請人的營業執照；

2、資質證書；

3、投標申請人信譽檔案資料；

4、項目經理有關資料；

5、業績及其它與投標活動有關的資料。

（二）網上投標報名：

4、招標人根據工程需要對投標申請人資格預審工作內容：

（一）招標人根據工程需要對投標申請人投標資格預審的，應按已發布公告的內容和要求對投標申請人進行資格預審；

（二）投標申請人到建設局領取資審通知書和購買資格預審格式文件；

（三）招標人采用對投標申請人資格預審的，凡預審合格者少于7家的，應重新發布招標公告；預審合格者過多時，又不便直接確定的，應在市建設局采用隨機方式抽取不少于7家的投標申請人。

5、投標文件的編制、內容、遞交和接收工作內容：

（一）招標文件編制標人應根據招標文件和招標工程圖紙以及工程技術規范要求，結合踏勘施工現場和招標答疑會所了解的情況，編制投標文件和工程預算。投標文件編制完成后應仔細校核，按招標文件的規定打印、裝訂、密封和標志，并滿足招標文件要求的份數。采用標準保密化評審技術標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件規定執行。

（二）投標文件的內容

1、投標函；

2、施工組織設計或者施工方案；

3、投標報價；

4、招標文件要求提供的其他材料。

（三）投標文件的遞交和接收

1、投標文件的遞交投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。在投標截止時限以前，投標人可以對所遞交的投標文件進行補充、修改或撤回，補充、修改的內容為投標文件的組成部分。并須按招標文件的規定進行編制、密封和標志。

2、投標文件的接收

在投標截止時間前，招標人應做好投標文件的接收工作。在接收中應注意核對投標文件是否按招標文件的規定進行密封和標志，并做好接收時間的記錄，未按時或提前送達的，招標人應當拒收。

6、組織評標委員會工作內容：

（一）招標人于開標前（上午召開的評標會應提前18小時以上，下午召開的評標會應提前4小時以上5小時以內）在招投標監督管理機構的監督下，通過市建設工程交易中心計算機系統按規定隨機抽取評委，并提供以下資料：

1、《建設局抽取評標評委申請表》；

2、代理銀行代收專柜開具的以建設面積為計算基數的“一費制”收費項目的繳款憑據。

（二）由建設局指定專人通知評委參加評標；

（三）建設局負責將已抽取評委的詳細資料及通知結果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標人和招投標監督管理機構簽收保存。

7、開標 工作內容 ：

（一）招標人介紹投標單位和招投標監督管理部門人員；

（二）當眾檢驗投標文件是否符合規定，按規定啟封投標書；

（三）報投標標價、工期、質量、主要材料用量以及需要特別說明的內容；

（四）設有標底的公布標底；

（五）招標人填寫開標匯總表，并由投標人簽字認可。

（六）招投標監督管理機構進行監督管理

8、定標 工作內容：

按照中華人民共和國建設部令[第89號]令《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》進行。招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。

9、核準招投標情況報告、中標通知書的簽發及中標人的公示公告 工作內容：

招標人應當自確定中標人之日起15日內，向招標投標監督管理機構提交招標投標情況的書面報告。在向招標投標監督管理機構提交招投標情況書面報告核準時，應提交下列資料：

1、由各收費單位確認的《建設管理收費認定表》；

2、由代理銀行代收專柜開具的以中標價為計算基數的“一費制”收費項目的繳款憑據。

房地產項目開發流程全過程

（四）10、簽訂工程承發包合同

招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。訂立書面合同后7日內，中標人應當將合同送管理機構備案。

招標條件：

1）勘察、設計招標，應當取得該項目的建設用地規劃許可證，并辦理建設用地手續和立項審批手續；

2）建設工程全過程監理招標，應當完成立項審批手續；建設工程施工階段監理招標，應當完成勘察和設計工作；

3）施工招標，應當完成立項審批手續，建設資金已經落實，按規定應當實行建設監理的工程已簽訂建設監理合同；

4）材料、設備招標，應當完成設計工作，材料設備的技術性能已經確定，所需資金已經落實；

5）法律、法規、規章規定的其他條件。

公開招標工程應實行資格預審，邀請招標工程可實行資格預審，也可實行資格后審，但資格預審和資格后審不能同時進行。施工招標項目需要劃分標段和確定工期的，招標人應當合理劃分標段、確定工期，并在招標文件中載明。應積極推行總承包負責制，不得將一個單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標，嚴禁招標人肢解工程或中標人將中標工程違法轉包、分包，如分部工程專業性較強需要另行選擇承包人的，必須進入有形建筑市場通過招標投標方式確定。任何為招標項目的前期準備或者監理工作提供設計、咨詢服務的法人及其附屬機構（單位），均不得參加該招標項目的投標。

招標方式：開發建設工程招標投標可以采取公開招標、邀請招標和協商議標等幾種方式：

(1)公開招標

由招標單位通過報刊、廣播、電視等轉播媒介發布招標通告，公開請承包者參加投標競爭。凡具備規定條件的單位都可自愿參加投標。在眾多的投標單位中選擇報價合理、工期較短、信譽良好的承包商。這種公開招標方式，由于參加投標的單位較多，所以審查投標資格及其標書的工作量較大，招標費用開支較多。實行公開招標工程應實行投標人資格預審，當資格預審的潛在投標人過多時，由招標人通過隨機方法從中選擇投標人，且數量不得少于7家。公開招標一般適用于工程規模較大、技術復雜、報價水平不易掌握的大中型工程建設建設項目，以及采購數量多，金額大的物資設備、材料的供應。

(2)邀請招標

招標單位不公開發布招標通告，而是根據工程特點向經預先選擇的承包商發出招標通知書或邀請函，然后根據各單位回函答復情況，確定投標對象，請他們參加招標項目的投標競爭。邀請參加投標單位的個數，世界各國都有規定，我省在有關規定中，明確要求不少于三家。邀請招標方式由于對邀請對象的技術、經驗和信譽方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡單。不僅可以節省招標費用、縮短招標工作的周期，也可以提高投標中標率。邀請招標屬于有限競爭性招標，這種招標方式限制了競爭范圍，有可能失去優秀的投標者。實行邀請招標工程可實行投標人資格預審，也可以實行投標人資格后審。

(3)協商議標

由建設單位直接選擇投標單位，就工程的工期和造價等條件，雙方直接商談中標條件和要求。參加議標的單位應不少于兩家。議標適用于招標工作開展有困難的地區。工程規模不大、專業性較強或特殊要求多，面對造價要求并不十分苛刻的工程項目。雙方在招標投標過程中費用支出最少，招標工作的周期也最短。議標缺乏競爭性，在造價上一般都偏高。

招標投標基本程序

招標工作由開發公司主持，沒有組織招標和編制標底能力的開發公司，可委托工程咨詢公司等招標服務公司代理。但這類服務機構必須具備一定技術資質，具有法人地位，經招標投標管理部門審查批準的企事業單位。

(1)工作程序

審查招標單位的資格；

報批招標申請書；

編制招標文件，編制標底并送審，指定評標、定標方法；

發布招標公告或招標邀請書； 審查投標單位資格；

分發招標文件及有關技術資料、圖紙等，組織投標單位現場勘察和招標文件答疑；

編制和寄送投標文件；

開標，公開標底，審查投標書和保函；

評標、定標、決定中標單位；

發出中標通知書，招標單位與中標單位簽訂承包合同。

招標申請書應當包括以下主要內容：項目名稱、情況、概算；開發公司負責組織招標的人員的姓名、年齡、業務簡歷、職務、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件；招標方式。

(2)應注意的問題

工程建設招標投標必須編制完整的招標文件和投標標書。招標文件和投標標書一經發出，除另有規定外，一般不得變更。招標必須依據有關規定編制標底，并送政府主管招標投標的部門或其委托單位審查批準。編制標底人員的資格，須審核批準。此外，一個招標工程，只能編制一個標底。

為了保證招標的公正性，應當以招標單位為主，約請有關部門及專家成立評標領導小組，進行評標、決標。對于大中型建設項目，招標單位還可以邀請經驗豐富、有較高技術和經濟評估水平的專家組成評標委員會，對各投標方案作出評價。在此基礎上，推薦一、二個投標企業，供評標領導小組審定，確定中標單位。如果決標結果有損于國家利益時，政府主管招標投標的部門，有權予以否決。

投標單位在提交投標標書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標保證金證書。投標單位中標后，如果拒絕承擔中標的工程任務，招標單位有權向為其出具保函的單位索取投標保證金。

簽訂承發包合同時，必須嚴格履行標書的各項條件，不得修改和變更；雙方應互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應當退回。

招標單位和中標單位簽訂合同后毀約，對方有權持履約保證金證書向其擔保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應補償履約保證金的不足部門。

應提交的招標資料目錄

1）招標代理合同及招標代理機構資質證書復印件(如有代理)2）招標備案登記表

3）經批準的邀請招標報告(如系邀請招標)4）招標公告或投標邀請書

5）投標報名名單(公開招標)6）資格預審文件

7）資格預審評審報告

8）招標文件

9）購買招標文件登記表

10）答疑會紀要(或答疑資料)及簽收回執

11）標底(工程預算書)及市建設工程項目造價咨詢核準證(如有標底)12）評委名單 13）招標人評委委托書: 14）開標會簽到表

15）招標記錄一覽表

16）投標函及投標函附表

17）評委評分表

18）評分匯總表

19）評標報告

20）招標投標情況書面報告

21）中標通知書及中標公示證明

22）辦理建管手續聯系單

23）合同備案表

24）行政事業性收費、基金繳款通知書及收據

25）建設管理收費認定表（共2份）

26）安全和文明施工開工驗收合格證

房地產項目開發流程全過程

（五）招標投標的管理 1）施工企業資質管理：

筑施工企業可分為工程施工總承包企業，施工承包企業和專項分包企業三類。

按企業的建設業績、人員素質、管理水平、資金數量、技術裝備等，將工程總承包企業資質登記為為一、二級；施工承包企業資質登記分為一至四級。各資質登記標準及承包工程范圍由建設部統一制定、發布。目前，施工企業資質登記標準按1989年建設部《施工企業資質等級標準》執行。企業資質等級實行分級審批。一級企業由建設部審批，二至四級根據隸屬關系由國務院有關部門和省、自治區、直轄市建設行政主管部門審批，經審查合格的企業由自治管理部門頒發《建筑業企業資質證書》

(1)施工企業資質的動態管理

企業資質動態管理是指由于情況變化，當構成及影響企業資質的條件已經高于或低于原定資質標準時，由資質管理部門對其資質等級或承包工程范圍作相應調整的管理。動態管理通過資質檢查和其它形式的監督檢查進行。對企業資質的升級、降級實行公告制度。實行動態管理，主要是為了突出在市場競爭機制中內在素質和用戶評價對其資質的決定作用。通過對企業的資質審查確定資質等級，由資質等級確定企業承接施工任務的范圍與規模；通過對企業經營果凍及工作業績的考核來重新評定資質等級。這種雙向的動態的資質管理就是我國對施工企業進行行業管理的主要手段和發展方向。

(2)工程總承包企業的管理

隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現了以實現工程項目總承包為宗旨的企業集團。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業，稱為工程項目總承包企業。為加強對工程項目總承包企業的資質管理，1992年4月建設部發布了《工程總承包企業資質管理暫行規定》。工程項目總承包企業資質分為三級。《暫行規定》從企業曾承擔國總承包的工程數量、自有資金、人員素質、專業人員數量、企業承包總產值等方面規定了各資質等級須具備的具體條件。2003年7月，建設部出臺文件，廢止《工程總承包資格證書》，對從事工程總承包業務的企業不專門設立工程總承包資質。具有工程勘察、設計或施工總承包資質的企業可以在其資質等級許可的工程項目范圍內開展工程總承包業務。但工程的施工應由具有相應施工承包資質的企業承擔。

工程建設項目組織實施方式目前有兩種方式：

其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業（以下簡稱工程總承包企業）受業主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全過程或若干階段的承包。工程總承包企業按照合同約定對工程項目的質量、工期、造價等向業主負責。工程總承包企業可依法將所承包工程中的部分工作發包給具有相應資質的分包企業；分包企業按照分包合同的約定對總承包企業負責。工程總承包方式通行的做法有四種，即設計采購施工（EPC）/交鑰匙總承包、設計—施工總承包（D-B）、根據工程項目的不同規模、類型和業主要求，還可采用設計—采購總承包（E-P）、采購—施工總承包(P-C)等方式。

其二是工程項目管理方式，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業受業主委托，按照合同約定，代表業主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務。工程項目管理企業不直接與該工程項目的總承包企業或勘察、設計、供貨、施工等企業簽訂合同，但可以按合同約定，協助業主與工程項目的總承包企業或勘察、設計、供貨、施工等企業簽訂合同，并受業主委托監督合同的履行。工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務型或項目管理承包型，項目管理服務是指工程項目管理企業按照合同約定，在工程項目決策階段，為業主編制可行性研究報告，進行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業主提供招標代理、設計管理、采購管理、施工管理和試運行（竣工驗收）等服務，代表業主對工程項目進行質量、安全、進度、費用、合同、信息等管理和控制。工程項目管理企業一般應按照合同約定承擔相應的管理責任。項目管理承包是指工程項目管理企業按照合同約定，除完成項目管理服務的全部工作內容外，還可以負責完成合同約定的工程初步設計（基礎工程設計）等工作。對于需要完成工程初步設計（基礎工程設計）工作的工程項目管理企業，應當具有相應的工程設計資質。項目管理承包企業一般應當按照合同約定承擔一定的管理風險和經濟責任。

2）工程建設管理：

工程建設階段，指房地產開發項目從列入施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程序的過程。本階段開發商要完成的主要報批手續有：在取得土地使用權后，向計委申請列入施工計劃；同時，與“四源”供應單位簽定供源協議，按規定支付有關費用。此后，向建委提出申請開工報告，填報建設開發審批表；到市招標投標管理辦公室，辦理招標批準手續，選擇施工單位；到工程建設質量監督總站（站），辦理質量監督注冊手續；到建委申領建設工程開工證。項目竣工后，及時報請建設主管部門進行建設工程綜合驗收及建設工程規劃驗收。

五、申辦《施工許可證》

1、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照本辦法的規定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門（以下簡稱發證機關）申請領取施工許可證。工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。

2、施工許可證辦理機構：建設局

3、施工許可證辦理程序：

1）填寫《建筑工程施工許可證申請表》，并領取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。

2）提供以下必備資料：《建設工程用地許可證》；《建設工程規劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現場是否具備施工條件的證明；中標通知書及施工合同；施工圖紙及技術資料；施工組織設計；監理合同或建設單位工程技術人員情況；質量、安全監督手續；資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續聯系單。

3）建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內開工。因故不能按期開工的，應當向發證機關申請延期；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行作廢。

4、辦理施工許可證：

提交下列歸檔資料后領取施工許可證：

（一）建設工程報建表；

（二）建設單位資信證明（可用復印件）；

（三）立項批文、總體規劃平面圖、規劃許可 證(可用復印件)；

（四）施工圖設計文件審查批準書；

（五）建設工程試樁施工申報登記證（可用復印件）；

（六）招標申請表；

（七）招標公告；

（八）招標日程安排；

（九）招標文件及評標辦法；

（十）投標申請書；

（十一）投標單位資格預審文件（保存6個月）；

（十二）答疑會紀要；

（十三）投標書；

（十四）評委人員名單；

（十五）開標記錄表；

（十六）評委評分表及評分匯總表；（十七）評標報告；（十八）中標公示證明；

（十九）中標通知書；

（二十）施工合同或監理合同；

（二十一）合同備案表；（二十二）施工許可申請表或辦理建管手續聯系

（二十三）市行政事業性收費、基金繳款通知書及收據；市建設管理收費認定表（共2份）

（二十四）安全和文明施工開工驗收合格證（可用復印件）第三章：工程建設階段

工程建設階段是將開發過程涉及到的人力、材料、機械設備、資金等資源聚集在一個特定的時空點上所從事的施工生產活動。施工階段的工作包括：

1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；

2、施工場地平整，達到施工條件；

3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件；

4、施工圖紙及施工資料準備；

5、施工材料和施工設備的準備；

6、臨時用地或臨時占道手續辦理；

7、施工許可批文及辦理開工手續；

8、確定水準點與座標控制點，進行現場交驗；

9、組織圖紙會審、設計交底；

10、編制工程進度計劃；

11、設計、施工、監理單位的協調； 第四章：項目銷售階段

一、領取《預售許可證》

商品房銷售有商品房預售和現售兩種方式。商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。而商品房現售，則是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現售標準是指房屋已通過竣工驗收或分期驗收，并取得《房地產開發經營項目交付使用證》。

商品房預售實行許可證制度。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

2、有建設工程規劃許可證和施工許可證；

3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。規定為多層建筑完成主體結構的全部；小高層建筑完成主體結構的三分之二；高層建筑完成主體結構的二分之一。

4、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

5、工程施工合同；

6、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

商品房現售實行現售備案證。現售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當消費者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。應當符合以下條件：

（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業管理方案已經落實。

二、商品房銷售及按揭辦理

1、銷售前期準備工作（可委托銷售代理公司進行）第一階段：基礎市場調研 地塊環境與街區功能調研 區域經濟及政策調研

競爭項目及非競爭區域項目調查

重點項目考察 市場需求抽樣調研

重點客戶（群體）市場調研

經濟趨勢分析 市場需求趨勢分析 出具市場調研報告 物業的全面解析及定位 項目SWOT分析 1）、競爭要素全面解讀

2）、項目優勢分析 3）、項目劣勢分析

4）、項目機會利用

5）、市場威脅與困難點 項目競爭力評估

1）、地段價值與發展評估

2）、項目差異性支撐力評估

3）、消費者選擇性標準評估 4）、項目綜合競爭力評估

目標市場定位與消費者需求研究

目標市場定位

目標市場特征描述

目標消費者行為分析

消費個案描述

置業顧問營銷理念提升

營銷核心理念提升

賣點體系設計與提升

營銷戰略與主線策略

置業顧問營銷攻擊體系建立

現場攻擊體系的建立

價格定位及策略

價格策略

價格定位

定價預控及說明

付款方式建議

銷售額動態測算

項目促銷計劃建議

渠道促銷建議

公關活動促銷建議

客戶促銷建議

品牌促銷建議

示范單位及環境的設計建議

置業顧問營銷預算

推廣費用預計

營銷費用預計

房地產項目開發流程全過程

（六）第二階段：物業賣點與利益點轉換分析

品牌策略方向建議與定義 消費者心理感受定位

宣傳攻勢的確定

宣傳途徑的制定

功能劃分建議

裝修方向建議

樣板房的功能劃分定義 看房通道的布局建議

傳播媒介的確定及具體媒介發布計劃

項目標識（LOGO）設計

中英文標準字設計

標準色系

輔助色系

標準組合規范

特許組合禁用組合銷售培訓

銷售管理策劃

銷售隊伍進駐

銷售執行

第三階段：推廣主題的制定

1.推廣口號的制定

2.整體包裝風格的確定

3.主要街區路段包裝風格及具體形式

4.現場氣氛營造風格及具體形式

5.展示中心及示范環境具體裝修風格建議

6.樣板房具體裝修風格建議 7.看樓通道裝飾風格建議

名片、信紙、信封、傳真紙、文件袋、請柬、工作卡、水杯、煙灰缸、垃圾桶、車體、工地圍墻設計、工地廣告牌設計、導示牌設計、條幅設計、路旗設計、掛旗設計、車體包裝設計、主要街區大型形象廣告牌的設計、展板設計、售樓處導示招貼、噴繪畫設計、看樓通道設計、戶形形象說明設計、樣板房導示卡、牌、標志等設計、行車導示系統設計、售樓書、售樓雜志、宣傳折頁、宣傳海報、郵遞單張、影視廣告腳本創意

第四階段：

各銷售期的廣告具體創意、傳播媒介的確定及具體媒介發布計劃

展銷會的配合促銷活動的配合其他外賣場的配合 廣告效果測定與監控

競爭對手監控 競爭者咨詢報告

競爭者廣告監控及具體分析

銷售控制及月度目標制定

2、銷售合同的簽訂。

3、按揭辦理。

1）公積金貸款：

貸款資格

貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當地住房資金管理中心系統交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。

貸款條件：

1、具有當地城鎮常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；

2、具有穩定的職業和收入，有償還貸款本息的能力；

3、具有購買住房的合同或有關證明文件；

4、提供住房資金管理中心同意的擔保方式；

5、符合住房資金管理中心規定的其他條件。第五章：項目交房使用階段

一、媒介、電話告知客戶

1、時間、地點，所交單位門牌；

2、清楚告知客戶需要攜帶的手續，費用及費用清單；

3、物業使用說明書及保修說明書。

二、物業管理的準備

1、物業管理協議；

2、小區氛圍的營造；

3、前期管理費用的收取。