第一篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中容易出現(xiàn)的問題新

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中容易出現(xiàn)的問題

1、項目的定位問題。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出的，是指導(dǎo)項目決策、項目設(shè)計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準(zhǔn)確，項目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風(fēng)險，也是項目開發(fā)過程中，最大的問題。

2、項目的投資支持能力問題。《項目可行性研究報告》出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經(jīng)濟環(huán)境把握的不準(zhǔn)；或者是成本過程控制嚴(yán)重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過多等等原因，導(dǎo)致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設(shè)造成的風(fēng)險。

3、項目的質(zhì)量問題。在項目決策階段，由于經(jīng)濟技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計階段，向設(shè)計提出違反設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過“關(guān)系”關(guān)照通過，造成的“投機性”質(zhì)量問題；施工階段，從業(yè)人員對設(shè)計知識認識有重大錯誤，擅自改變設(shè)計造成的質(zhì)量問題；施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對正常使用功能有嚴(yán)重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質(zhì)量”問題等。

4、項目的合約履行能力問題。在項目運作和建設(shè)過程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計與勘察設(shè)計成果審核、招標(biāo)代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復(fù)性）特點，建設(shè)周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給項目造成相當(dāng)大的麻煩。比如，在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。

5、項目建設(shè)的 “創(chuàng)新”問題。當(dāng)前的經(jīng)濟大環(huán)境，使項目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務(wù)目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，也是極具風(fēng)險的，何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險的。

6、項目的“政府”問題。“政府”風(fēng)險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項目建設(shè)過程中，企業(yè)必須掌握相關(guān)法律。必須掌握對于相關(guān)法律、法規(guī)和操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強制性標(biāo)準(zhǔn)。

第二篇：給某某某有關(guān)項目開發(fā)過程中出現(xiàn)問題報告

關(guān)于***·***某某某工業(yè)園開發(fā)建設(shè)過程中問題的匯報

***區(qū)***某某某工業(yè)園管理委員會：

***省***·某某某工業(yè)園運作**年多來，在區(qū)政府和***管委會的大力支持下，我們本著“節(jié)約土地、集約規(guī)劃，高強度建設(shè)投入，形成食品產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，培育強勢產(chǎn)品群，打造***知名品牌”的原則，將園區(qū)建設(shè)及招商工作有計劃、高標(biāo)準(zhǔn)的漸進開發(fā)，我們在對該項目的規(guī)劃進行了充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，進行了科學(xué)修訂，力爭把該項目建成高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的某某某工業(yè)園區(qū)。結(jié)合目前園區(qū)開發(fā)建設(shè)實際情況，現(xiàn)將項目開發(fā)建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題匯總匯報如下：

1、土地手續(xù)問題：為加快工業(yè)園的建設(shè)進度，在**區(qū)政府和管委會的大力支持下，我項目現(xiàn)采取的是一邊建設(shè)開發(fā)一邊辦理手續(xù)的方式進行。園區(qū)一期土地報批為***畝，但目前具備集體土地手續(xù)的僅為***畝，國有土地手續(xù)的辦理僅走到***完成。由于土地證的問題，現(xiàn)施工的各種報建手續(xù)無法正常進行；而且招商入駐企業(yè)必須在有土地證的前提情況下才能辦理企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營的各類工商注冊相關(guān)手續(xù)，這都給我們的工作帶來很大難度和風(fēng)險；

2、天然氣管道的鋪設(shè)問題：目前燃氣管道僅鋪設(shè)至***路與***路交叉口，這極大影響園區(qū)企業(yè)的順利投產(chǎn)，我公司申請將管道向**鋪設(shè)至園區(qū)門口。園區(qū)**期簽約企業(yè)***食品有限公司已嚴(yán)重面臨這樣的問題，在裝修進場前，所需的燃氣必須接入，只有在這樣的前提條件下，企業(yè)才可以進行正常裝修、手續(xù)辦理、設(shè)備試用以及后期正常的投產(chǎn)經(jīng)營。目前為保證企業(yè)的如期進行，通過各項協(xié)調(diào)工作，企業(yè)擬從園區(qū)對面的****借用蒸汽，需進行從***至我園區(qū)橫跨***路開挖及地下蒸汽管道的鋪設(shè)，以保證公司建設(shè)的順利開展。

3、供電增容問題：隨著園區(qū)簽約企業(yè)的陸續(xù)進場，園區(qū)現(xiàn)有的變壓器已遠遠不能滿足現(xiàn)有及后續(xù)企業(yè)的用電需求，目前我們正在積極進行新變壓器的申請辦理，以保證園區(qū)內(nèi)企業(yè)的正常運營生產(chǎn)。

這些因素目前都在不同程度上影響了園區(qū)的建設(shè)施工進程以及阻礙了集團公司的投資開發(fā)力度，為做好工業(yè)園區(qū)的建設(shè)開發(fā)，我們懇請管委會給予我們大力支持和指導(dǎo)，協(xié)調(diào)我們工作中出現(xiàn)的問題。我們相信在管委會的大力支持下，****年工業(yè)園區(qū)招商建設(shè)會有一個大的發(fā)展，為早日實現(xiàn)園區(qū)***億產(chǎn)值，同時做好企業(yè)IPO上市工作，促進我們轄區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，我們會作出積極的貢獻。

第三篇：論房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的設(shè)計管理

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論房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的設(shè)計管理

論房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的設(shè)計管理

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)過程中的設(shè)計管理是非常重要的環(huán)節(jié)，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段之中，是項目開發(fā)成功與否的關(guān)鍵因素。本文結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計的幾個重要環(huán)節(jié)，闡述設(shè)計管理的關(guān)鍵作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項目開發(fā) 設(shè)計管理

當(dāng)前，社會對居民住宅商品的需求越來越大，要求越來越高。雖然近年來載住宅小區(qū)項目開發(fā)上的設(shè)計、生產(chǎn)和管理均有明顯的進步，但是，隨著競爭越來越激烈，市場逐漸趨于成熟，客戶購房理念也日趨理性，因此，房地產(chǎn)項目的開發(fā)策化和設(shè)計階段也越來越被開發(fā)商所重視。

房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理有其獨特性。首先，設(shè)計是由相關(guān)建筑設(shè)計院來完成的；其次，房地產(chǎn)相關(guān)人員主要起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此，在房地產(chǎn)項目的設(shè)計運作過程中，房產(chǎn)商如何介入、如何控制設(shè)計過程、充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性，是取得項目設(shè)計成功的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段簡介

一般來說，可以將房地產(chǎn)開發(fā)項目分為方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段，最終分別需要提交的是方案報建文本和施工圖藍圖，經(jīng)過政府相關(guān)部門審批通過后，進行工程項目的施工過程。

方案設(shè)計階段的重要性最為突出，其主要流程是：擬定招標(biāo)設(shè)計任務(wù)書、方案招標(biāo)、方案評審及咨詢、方案定案、出方案報建文本、進行方案報建。在方案設(shè)計階段需要強而有力的執(zhí)行機構(gòu)，主要包括上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等，需要多部門的通力合作，在設(shè)計過程中要及時地、科學(xué)的做出決策，以保證開發(fā)設(shè)計的順利開展。房地產(chǎn)公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調(diào)研并進行項目策劃，確定設(shè)計目標(biāo)和方向，同時房地產(chǎn)公司也會對項目進行內(nèi)部方案設(shè)計和研討，在此基礎(chǔ)上形成項目的整體方

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向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評標(biāo)的依據(jù)。房地產(chǎn)公司對項目已成強烈主觀意志的，一般采用直接委托的方式進行方案設(shè)計，避免不必要的重復(fù)工作從而節(jié)約了成本和時間。不過，無論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計，都要對所選用的設(shè)計公司進行深入而嚴(yán)謹?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O(shè)計公司的比例也要有所考慮。從基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，與設(shè)計院、政府相關(guān)部門及時溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

當(dāng)然，在方案設(shè)計階段也存在著項目風(fēng)險。在委托或篩選設(shè)計公司時，如若對設(shè)計公司的了解及分析不夠深入，往往會造成結(jié)果現(xiàn)實與期望相差甚大等。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風(fēng)險。只要項目組織者有項目風(fēng)險意識，對項目做風(fēng)險定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計階段的項目風(fēng)險控制對整個設(shè)計階段和后期施工的順利進行意義重大。

二、實行設(shè)計管理的必要性

1.資源管理

所聘用的設(shè)計單位是設(shè)計管理的最大資源，資源管理就是主要圍繞其展開的。首先涉及到的就是如何選擇和委托設(shè)計單位，選對了設(shè)計單位，則設(shè)計管理就成功了一半。房地產(chǎn)設(shè)計的類別按對象可分為規(guī)劃方案設(shè)計、建筑方案設(shè)計、建筑施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計、市政綜合管網(wǎng)設(shè)計、室內(nèi)裝修設(shè)計、幕墻設(shè)計、邊坡設(shè)計等；按過程可分為方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。一個工程的完成，所涉及到的單位往往不會少于十家。

一般情況下，選擇設(shè)計單位要兼顧以下幾個原則：

①優(yōu)勢原則：根據(jù)相關(guān)公司的市場和產(chǎn)品定位，有針對性地收集設(shè)計單位的信息，建立設(shè)計單位資源信息庫，考察相關(guān)設(shè)計單位及其產(chǎn)品，從中篩選；

②成本原則：即設(shè)計費用的成本控制，一般房地產(chǎn)企業(yè)會根據(jù)項目的定位，確定總的設(shè)計費用，而在同等條件下，肯定是選擇價格低的設(shè)計單位；

③磨合原則：對合作過的設(shè)計單位，建立設(shè)計資源信息庫。信息

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庫主要體現(xiàn)單位設(shè)計力量、資源配備狀況、設(shè)計團隊及主設(shè)計師的資歷和業(yè)績。具體到設(shè)計師評估，更要體現(xiàn)其技術(shù)水平、溝通力、配合度、施工圖質(zhì)量、成本控制等方面的評估。從中盡量選擇配合過的設(shè)計單位及設(shè)計人，這樣工作的溝通成本會降低；

④技術(shù)優(yōu)先原則：在委托施工圖設(shè)計單位時，經(jīng)常會遇到這樣的情況，技術(shù)好的設(shè)計單位配合度差，而服務(wù)好的設(shè)計單位，技術(shù)上又不行。配合問題可以通過溝通、協(xié)調(diào)、管理來促進，而技術(shù)問題的改進，不是一朝一夕能促進的，而且由于技術(shù)的偏差，很可能對項目造成無可挽回的損失。因此，應(yīng)以技術(shù)的高低，作為更重要的選擇條件。

2.進程管理

對于所有房地產(chǎn)開發(fā)商，時間就是金錢，巨額的貸款利息、前期建設(shè)的大量資金投入，以及市場行情的瞬息萬變，宏觀調(diào)控的變幻無常，都讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，希望能牢牢地把握項目進度，既希望加快設(shè)計進度，又怕產(chǎn)品設(shè)計做得不好，導(dǎo)致市場滯銷造成巨大的現(xiàn)金流壓力，因此，總體的設(shè)計進行計劃、進度管理顯得猶為重要。做好設(shè)計管理的進程管理必須做好：一是體設(shè)計計劃的編制應(yīng)該是在保證各個專業(yè)設(shè)計時間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計中各階段進行完畢，同時保證下一步設(shè)計成果需求部門的時間節(jié)點；二是編制的進度計劃，應(yīng)盡可能詳盡、具有可操作性，并且對各個階段，要有設(shè)計成果的要求。

3.技術(shù)管理

技術(shù)管理是設(shè)計管理工作的大前提，這里說的技術(shù)管理工作主要包括：一是技術(shù)研究；二是關(guān)于任務(wù)要求的編寫：通過設(shè)計語言，將產(chǎn)品定位表達成為任務(wù)書，同時要結(jié)合規(guī)范、成本等其他方面的要求；三是技術(shù)方案之間的對比：在多方案中對比成本、時間等綜合要素，篩選得出的方案選型結(jié)論；四是設(shè)計文件的審核管理。方案過程文件的交流、匯報工作的聽取、圖紙的審核、設(shè)計變更的審核與控制等。其中設(shè)計變更的審核與控制尤為重要，設(shè)計變更總費用如能控制在建安工程總造價的5%以內(nèi)時，即可判斷為控制效果良好。在項目進度較緊張情況下，為確保進度不受變更的影響，有些在做變更論證后，并不進行工程洽商費用估算。

4.任務(wù)管理

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作為房地產(chǎn)項目的設(shè)計管理者，時刻關(guān)心的是客戶是誰、西黃什么樣的產(chǎn)品、產(chǎn)品的成本、售價、利潤是多少、什么時候銷售等，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理部門是把客戶對產(chǎn)品的需求，轉(zhuǎn)化成設(shè)計的語言，對設(shè)計委托單位提出設(shè)計思路和設(shè)計要求。

設(shè)計任務(wù)書是設(shè)計委托單位進行設(shè)計的主要輸入文件，也是對設(shè)計成果進行驗收和評價的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計任務(wù)書編制要求全面、明確、準(zhǔn)確的反映甲方的設(shè)計要求。以施工圖的設(shè)計任務(wù)要求為例，設(shè)計任務(wù)書包括：一是設(shè)計依據(jù)，包括政府等多部門的初步設(shè)計的審批意見書；二是設(shè)計指標(biāo)要求：設(shè)計原則、總體及詳細的設(shè)計要求；三是成本控制的要求；四是設(shè)計成果的要求；五是設(shè)計進度的要求。因此說，在編寫任務(wù)要求之前，要有很多功課要做，諸如收集成本測算、政策要求、設(shè)計計劃等等。只有做足了這些工作，才能編寫出合理有效的設(shè)計任務(wù)要求。

三、結(jié)語

目開發(fā)過程中的設(shè)計管理是非常重要的環(huán)節(jié)，也是必要的關(guān)鍵所在。出色的設(shè)計管理需要相關(guān)人員通過利用合理的制度和過硬的技術(shù)來掌握、優(yōu)化和控制，充分發(fā)揮主觀能動性，并結(jié)合實際情況，采用靈活的工作方法及手段，從而達到設(shè)計的管理的最佳效果。

參考文獻

[1] 蘇 凡.房地產(chǎn)項目的工程質(zhì)量控制研究[ J].山西建筑，2010，36（10）： 222-223.[2] 葉 瑛.淺談房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理[ J].福建建材，2012，135（7）： 100-103.[3] 建設(shè)工程質(zhì)量管理條例.2000年1月30日國務(wù)院令第279號發(fā)布.------------最新【精品】范文

第四篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)意向書

房地產(chǎn)項目開發(fā)意向書 甲方：__以下簡稱甲方）

乙方：___（以下簡稱乙方）

為使 項目（以下簡稱本項目）在濟南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，根據(jù)國家及地方有關(guān)法律、法規(guī)，雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，訂立本協(xié)議。

一、土地問題

1、土地位置及出讓方式

甲方同意本項目進入濟南出口加工區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化。初步確定項目建設(shè)地點位于 占地約 畝。其中獨自使用面積 畝，代征道路面積 畝，確切位置坐標(biāo)四至和土地面積待甲方規(guī)劃土地建設(shè)管理部門實測后確認。甲方將國有土地使用權(quán)以有償出讓方式提供給乙方。

2、土地價格

為體現(xiàn)對本項目的支持，甲方初步確定以 萬元人民幣/畝的優(yōu)惠價格，將項目所需該宗土地的使用權(quán)出讓給乙方，出讓金總額為 萬元人民幣。該宗土地征用成本與出讓值差額計 萬元，由高新區(qū)參照項目單位納稅中高新區(qū)財政收益部分給予相同額度的扶持。

3、付款方式

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃土地建設(shè)管理部門與乙方簽訂正式土地使用權(quán)出讓合同。乙方在該合同簽訂后十五日內(nèi)，一次性向甲方付清土地使用權(quán)出讓金。甲方收到全部土地使用權(quán)出讓金后，按國家有關(guān)規(guī)定，盡快辦妥國有土地使用證等有關(guān)手續(xù)。

二、工程建設(shè)

1、開工條件

（1）按照乙方建設(shè)規(guī)劃要求，甲方承諾于 年 月 日前，保證本期用地具備上水、污水、雨水、熱力、寬帶網(wǎng)、公用天線、通電、通信、通路和場平即“九通一平”的基本建設(shè)條件，確保乙方順利進場。否則承擔(dān)由此給乙方造成的經(jīng)濟損失。

（2）甲方積極協(xié)助乙方辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)。乙方則負責(zé)按規(guī)定時間、額度繳納有關(guān)費用。

2、工程進度

乙方必須在 年 月 日前進場開公建設(shè)，并嚴(yán)格按照施工進度計劃投入資金進行建設(shè)，保證建設(shè)進度。

3竣工時間

乙方必須在 年 月 日前竣工，延期竣工時應(yīng)于原定竣工日期前三十日以上時間內(nèi)，向甲方提出延期說明，取得甲方認可。

三、違約責(zé)任

1、如果乙方未按《土地使用權(quán)出讓合同》約定及時支付土地出讓金等其他應(yīng)付款項，從滯納之日起，每日按應(yīng)繳納費用的0.5‰繳納滯納金。逾期90日而未全部付清的，甲方有權(quán)解除協(xié)議，并可請求違約賠償。

2、乙方取得土地使用權(quán)后未按協(xié)議規(guī)定建設(shè)的，應(yīng)交納已付土地出讓金5%的違約金；連續(xù)兩年不投資建設(shè)的，甲方有權(quán)按照國家有關(guān)規(guī)定收回土地使用權(quán)。

3、如果由于甲方原因使乙方延期占用土地使用權(quán)時，甲方應(yīng)賠償乙方已付土地出讓金5%的違約金。

4、為避免國有資產(chǎn)流失，保證甲方對本項目的補貼在一定時間內(nèi)得到補償。自本項目正式投產(chǎn)起五年內(nèi)，乙方向高新區(qū)稅務(wù)機關(guān)繳納的各種稅金(退稅或創(chuàng)匯獎勵)，低于乙方已報送給甲方的項目報告書中所承諾的相應(yīng)稅種（退稅或創(chuàng)匯獎勵）金額的50%時（優(yōu)惠政策除外），乙方應(yīng)賠償給甲方其稅金差額。即：乙方在項目報告書中承諾的某一稅種具體金額 x 50% = 乙方當(dāng)年該稅種實際繳納金額。

四、其他

1、在履行本協(xié)議時，若發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方同意向濟南市仲裁委員會申請仲裁，沒有達成書面仲裁協(xié)議的，可向人民法院起訴。

2、任何一方對于因發(fā)生不可抗力且自身無過錯造成延誤不能履行本協(xié)議有關(guān)條款之規(guī)定義務(wù)時，該種不履行將不構(gòu)成違約，但當(dāng)事一方必須采取一切必要的補救措施以減少造成的損失。并在發(fā)生不可抗力三十日內(nèi)向另一方提交協(xié)議不能履行的或部分不能履行的, 以及需延期的理由報告，同時，提供有關(guān)部門出據(jù)的不可抗力證明。

3、本協(xié)議一式 份，甲、乙雙方各執(zhí) 份。份協(xié) 議具有同等法律效力，經(jīng)甲、乙雙方法定代表人（或委托代理人）簽字蓋章生效。

4、本協(xié)議于 年 月 日在中華人民共和國山東濟南市簽訂。

5、本協(xié)議有效期限自 年 月 日起至 年 月 日止。

6、本協(xié)議未盡事宜，雙方可另行約定后作為本協(xié)議附件，與本協(xié)議具有同等法律效力。

甲方：（章）

法定代表人（委托代理人）：

法人住所地：

郵政編碼：

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乙方：（章）<收起

第五篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程

一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。

（一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點

在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

（二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步

開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準(zhǔn)此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。

（三）申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步

土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

（四）項目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項目是否符合市場需要的重要一步

根據(jù)項目的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計，然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計得到批準(zhǔn)后，即可以進行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設(shè)計要點后，建設(shè)單位就可以進行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步

在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進行征地及拆遷方案的實施工作。

（六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作

取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大

幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。

（七）建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法

工程項目招標(biāo)投標(biāo)制，是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。通過招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設(shè)工程監(jiān)理。

（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項目能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步

為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。

（九）市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵一步

房地產(chǎn)項目的開發(fā)商，在開發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售，必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)，取得銷售許可證。

（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。

一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

5、國土資源局進行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。

2、人防辦進行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。