第一篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)經(jīng)典案例

北京某公司在新疆某地投標承包了一棟寫字樓工程，鋼框架結(jié)構(gòu)，面積78000M2，高級裝修。合同規(guī)定，建筑安裝工程總造價11億元，工期為2年，質(zhì)量創(chuàng)結(jié)構(gòu)長城杯獎和魯班獎。擬委派項目經(jīng)理，成立項目經(jīng)理部進行施工項目管理。在項目管理期間，項目經(jīng)理執(zhí)行《建設(shè)工程項目管理規(guī)范》的各項規(guī)定。

答：項目管理目標責(zé)任書應(yīng)規(guī)定質(zhì)量目標必須滿足合同要求的獲得兩種獎勵；成本目標要對造價中的成本進行分解，給項目經(jīng)理下達可控責(zé)任成本；進度應(yīng)通過編制施工進度計劃，留有余地的確定工期，必須小于2年。

(1)由于這是一個大型項目，故委派的項目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)有一級建造師資格。

(2)成立項目式項目經(jīng)理部，因為這是遠離公司本部的大型工程，要求項目經(jīng)理部相對穩(wěn)定，具有較少依靠公司的獨立作戰(zhàn)能力。

(3)該項目經(jīng)理的素質(zhì)要求有四點：一是有該工程要求的項目管理能力；二是具有該工程相應(yīng)的施工項目管理經(jīng)驗和業(yè)績；三是具有承擔(dān)該項目的專業(yè)技術(shù)知識、項目管理知識、工程經(jīng)濟知識和法律法規(guī)知識。四是具有良好的道德品質(zhì)。

第二篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)復(fù)習(xí)(課件順序)

房地產(chǎn)復(fù)習(xí)(課件順序）

第一章 房地產(chǎn)開發(fā)概論

1.房地產(chǎn)細分行業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)管理等，其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀。故房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)主要包括：（1）房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)；（2）房地產(chǎn)咨詢業(yè)；（3）房地產(chǎn)價格評估業(yè)；（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)；（5）物業(yè)管理業(yè)。

2.房地產(chǎn)作用：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的基本生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。從辯證的觀點來看，房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動國民經(jīng)濟發(fā)展，起到積極作用而房地產(chǎn)業(yè)的滯后或過度發(fā)展則會阻礙和破壞國民經(jīng)濟發(fā)展。

3.房地產(chǎn)概念：可開發(fā)的土地及地上建筑物、構(gòu)筑物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體的權(quán)益。

4.房地產(chǎn)開發(fā)概念：是指按照城鄉(xiāng)規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。

5.房地產(chǎn)開發(fā)類型：根據(jù)物業(yè)的使用功能，可分為①居住房地產(chǎn)開發(fā)；②商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)；③工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)；④特殊房地產(chǎn)開發(fā)。

6.房地產(chǎn)開發(fā)主要程序：①可行性研究與決策階段（最重要）②前期工作階段（最復(fù)雜）③建設(shè)階段（投資支出最大、耗費時間最長）④租售階段（最見效）7.房地產(chǎn)開發(fā)“五證”齊全：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》 8.房地產(chǎn)開發(fā)特性：（回答三個以上）①具有較高的收益水平；②投資量大；③投資周轉(zhuǎn)慢；④市場具有地區(qū)性；⑤需求具有穩(wěn)定性； ⑥開發(fā)過程涉及面廣、綜合性強；⑦具有較高的風(fēng)險性。

第二章

房地產(chǎn)投資分析

1.房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩種形式：

（1）房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接進行房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)，并實施有關(guān)管理工作的投資。具體包括房地產(chǎn)①開發(fā)投資和②房地產(chǎn)置業(yè)投資。（2）房地產(chǎn)間接投資是指投資者不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理具體工作，而將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券金融市場的行為。其形式包括①購買房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券、②購買房地產(chǎn)投資信托公司的股份及③購買住房抵押支持證券等。2.房地產(chǎn)投資的特征（理解，能自述大意）：（1）房地產(chǎn)投資的收入能力(收入的數(shù)量、質(zhì)量、持久性）；（2）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險；（3）房地產(chǎn)投資的安全性；（4）房地產(chǎn)投資的流動性；（5）房地產(chǎn)投資的市場性；（6）房地產(chǎn)投資的財務(wù)杠桿利益；（7）房地產(chǎn)投資的稅收收益；（8）房地產(chǎn)投資的其他特征（投資數(shù)量巨大、投資回收期長、投資具有增值能力可以抵消通貨膨脹等）。3.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險：房地產(chǎn)投資效果的實際值偏離期望值的程度。

4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類：（1）按投資者對風(fēng)險的可控性，可分為①系統(tǒng)風(fēng)險：是指對房地產(chǎn)投資市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響，投資者無法控制的風(fēng)險。主要包括：政治風(fēng)險、政策風(fēng)險、利率風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、市場周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險等（能舉出3、4例）； ②個別風(fēng)險：是指對房地產(chǎn)投資市場內(nèi)個別投資項目產(chǎn)生影響，投資者可以控制的風(fēng)險。主要包括:收益現(xiàn)金流風(fēng)險、未來經(jīng)營費用風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、比較風(fēng)險、時間風(fēng)險、持有期風(fēng)險等。（能舉出3、4例）（2）按投資實施的階段，可分為：①投資前期風(fēng)險：是指在投資前的項目籌劃、市場調(diào)查、策劃、研究和決策階段存在的風(fēng)險。具體包括選址風(fēng)險、項目定位風(fēng)險、項目決策風(fēng)險等。這一階段是房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵階段，有點稱作可行性研究階段，其潛在風(fēng)險發(fā)生后，危害巨大。（很重要）；②開發(fā)建設(shè)風(fēng)險；③經(jīng)營風(fēng)險；④管理風(fēng)險。

5.房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的概念：是指對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行識別、衡量、分析，并在此基礎(chǔ)上有效地處置風(fēng)險，以最低成本實現(xiàn)最大安全保障的科學(xué)管理方法。6.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的處置主要包括房地產(chǎn)投資風(fēng)險的回避、轉(zhuǎn)移及控制等。7.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的轉(zhuǎn)移一般有三種形式：（理解）①保險轉(zhuǎn)移；②契約合同轉(zhuǎn)移；財務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移。

8.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的控制有以下幾種：（了解）①決策控制；②市場導(dǎo)向控制；③投資組合控制。

第三章

房地產(chǎn)市場及研究

1.房地產(chǎn)市場的概念：廣義的房地產(chǎn)市場指房地產(chǎn)交易中一切經(jīng)濟關(guān)系的總和，狹義的房地產(chǎn)市場可以指房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒拥膱鏊?.房地產(chǎn)市場類型：（1）房地產(chǎn)市場按照市場層次劃分：房地產(chǎn)一級市場，即土地使用權(quán)出讓市場；房地產(chǎn)二級市場，即土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售及抵押等的市場；房地產(chǎn)三級市場，主要指存量房地產(chǎn)交易市場。有時還提到房地產(chǎn)四級市場，主要指房地產(chǎn)相關(guān)的證券、保險等市場；（2）按照增量存量的方式，還可將土地市場分為：土地一級市場，及土地使用權(quán)出讓市場；土地二級市場，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。

需要注意的是，住房或房屋市場的細分不應(yīng)與房地產(chǎn)市場的細分混淆。住房或房屋市場分為：一級房屋（住房）市場，主要指增量市場或一手房市場；二級房屋（住房）市場，主要指存量市場或二手房市場。

3.房地產(chǎn)市場的特征：（重點記憶）（1）房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性和開放性；（3）房地產(chǎn)市場的不完全競爭性。（3）房地產(chǎn)市場的地區(qū)性；（4）房地產(chǎn)市場的供求特殊性。在供應(yīng)方面表現(xiàn)為：①產(chǎn)品差異化的市場；②供應(yīng)缺乏彈性的市場；③具有相當(dāng)壟斷性的市場。在需求方面表現(xiàn)為：①需求具有廣泛性；②需求具有穩(wěn)定性；③需求具有多樣性。

（5）房地產(chǎn)市場的交易特殊性；（6）房地產(chǎn)市場的投機性；（7）房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)影響性；（8）房地產(chǎn)市場的其他特征.第四章

房地產(chǎn)開發(fā)用地

1.房地產(chǎn)開發(fā)用地最高使用年限：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或其他用地50年。

2.房地產(chǎn)開發(fā)用地類型：（1）按土地區(qū)位劃分：①鬧市區(qū)土地；②鬧市區(qū)副中心區(qū)土地；③鬧市區(qū)邊緣地帶土地；④城市邊緣區(qū)土地；⑤城市郊區(qū)土地。（2）按土地開發(fā)程度分：①生地（耕地，第二類生地為毛地）；②熟地

3.開發(fā)用地取得方式主要包括：（1）土地使用權(quán)出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（記憶）包括協(xié)議出讓、招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓:以出讓方式獲得土地的轉(zhuǎn)讓： ①使用人交付全部出讓金，取得土地證，并進行一次規(guī)模開發(fā)； ②轉(zhuǎn)讓時合同所載的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移； ③只是對原權(quán)利剩余期限的轉(zhuǎn)讓；④轉(zhuǎn)讓時房地產(chǎn)權(quán)屬變更。以劃撥方式獲得土地的轉(zhuǎn)讓： ①準許轉(zhuǎn)讓，受讓方辦理出讓手續(xù)，并繳納出讓金；②準許轉(zhuǎn)讓，但不辦出讓手續(xù)（3）土地使用權(quán)劃撥。

4.國家獲得土地的兩大途徑：（記憶）（1）農(nóng)地征收，即農(nóng)民集體土地征收。是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定對集體土地實行征收，并給予合理補償?shù)男袨椤＃?）國有土地房屋征收：是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定征收國有土地上單位、個人的房屋，并給予公平補償?shù)男袨椤?/p>

第五章

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

1.可行性研究的含義：又稱為可行性分析，是運用多種科學(xué)手段（包括技術(shù)科學(xué)、社會學(xué)、經(jīng)濟學(xué)及系統(tǒng)工程學(xué)等）對一項工程項目的必要性，可行性，合理性進行技術(shù)經(jīng)濟的綜合科學(xué)。

2.可行性研究的作用：（1）是項目投資決策的依據(jù)；（2）是籌措資金及向銀行申請貸款的依據(jù)；（3）是同有關(guān)部門、企業(yè)簽訂協(xié)議或合同的依據(jù)；（4）是編制設(shè)計文件的依據(jù)；（5）是申請有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)。

3.可行性研究內(nèi)容：（1）總論；（2）開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析；（3）市場調(diào)查和需求分析；（三重點）（4）規(guī)劃設(shè)計方案及評選；（三重點）（5）環(huán)境影響及消防；（6）開發(fā)進度安排；（7）投資估算；（8）資金籌集和資源供應(yīng)；（9）財務(wù)評價；（三重點）（10）不確定分析；（11）綜合評價；（12）結(jié)論 4.可行性研究的工作階段：（1）投資機會研究；（2）初步可行性研究；（3）詳細可行性研究；（4）項目評價與決策。

5.房地產(chǎn)投資影響因素分析：（1）內(nèi)部因素，投資企業(yè)自身的因素：①認識自我；②市場機會、投資機會；③是否有必須的資源、資金、能力和知名度；④經(jīng)營管理能力、信譽。（2）外部因素：宏觀的有①人口；②經(jīng)濟；③政策法規(guī)；④信息；⑤社會文化；微觀方面有①地段位置與技術(shù)因素；②基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施；③鄰里影響；④規(guī)劃控制；⑤項目需求；⑥項目營銷運作，及其他 6.市場細分：是指在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)消費者的需要和愿望（購買行為及購買習(xí)慣等方面的明顯的差異性），將某一產(chǎn)品的市場整體劃分為若干個消費者群的市場分類過程。

7.細分市場的評估：（1）細分市場的規(guī)模；（2）細分市場的發(fā)展?jié)摿Γ唬?）細分市場結(jié)構(gòu)的吸引力；（4）開發(fā)企業(yè)的目標與能力。

8.細分市場的選擇：（1）選擇單一細分市場；（2）選擇多個細分市場；（3）選擇專門化細分市場；（4）選擇完全細分市場。

9.房地產(chǎn)項目總投資主要包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩大項內(nèi)容。

開發(fā)建設(shè)投資包括有：（1）土地費用；（2）前期工程費用；（3）建筑安裝工程費用；（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用：（記）是指建筑物2m以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。其費用包括水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政干線、干管、干道的接口費用。（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費：（記）是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。（6）開發(fā)間接費用；（7）開發(fā)期稅費；（8）其他費用；（9）不可預(yù)見費用；（10）管理費用；（11）銷售費用：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。（12）財務(wù)費用。

第六章 房地產(chǎn)銷售

1.房地產(chǎn)收益獲取方式：（簡單分析）①出售；②出租；③營業(yè)。

2.開發(fā)企業(yè)自行銷售適用于：（1）開發(fā)企業(yè)是大型房地產(chǎn)公司集團。這種情況下，開發(fā)公司實力雄厚，往往擁有自己專門的銷售隊伍和銷售網(wǎng)絡(luò)。（2）房地產(chǎn)市場高漲，市場供不應(yīng)求，所開發(fā)項目深受市場歡迎（3）開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目為定向開發(fā)，即項目已經(jīng)有固定的銷售對象。或者項目的銷售對象基本確定，如存在大量購買意向。

3.銷售代理機構(gòu)的優(yōu)勢：（1）熟悉市場；（2）經(jīng)驗豐富；（3）擁有銷售網(wǎng)絡(luò)和客戶資源。（4）分類物業(yè)市場操作。4.代理方式種類：（1）獨家銷售權(quán)代理；（2）開發(fā)企業(yè)與代理機構(gòu)獨售權(quán)代理；（3）聯(lián)合代理；（4）包銷；（5）優(yōu)先選擇權(quán)代理。

5.房地產(chǎn)銷售的計價方式：（1）按建筑面積計價；（2）按套內(nèi)建筑面積計價；（3）按套（單元）計價。

6.成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積分攤（分攤面積）組成。套內(nèi)建筑面積由三部分組成：（1）套內(nèi)房屋的使用面積；（2）套內(nèi)墻體面積；（3）套內(nèi)陽臺建筑面積。

7.促銷組合的含義：是指開發(fā)企業(yè)根據(jù)促銷的需要，對廣告、銷售促進、公共宣傳、人員推銷等各種促銷方式進行合理的選擇和綜合運用。

8.促銷組合的主要工具包括：廣告、公關(guān)與宣傳、銷售促進、人員推銷、直銷等。

第三篇：房地產(chǎn)估價開發(fā)經(jīng)營與管理_參考答案

BADCDCADDCBACDDACDBDBBCCABDBBDADDBC

ABCDACDEBCDABBCD

ACDABDEACDEABCDABCD

BCABCDABCACDEABD

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第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營行為自查報告

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營行為自查報告

萊西市房產(chǎn)管理局：

根據(jù)3月7號下發(fā)的關(guān)于《房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營行為檢查方案》的通知精神和要求，我公司從3月7號—12號進行了自查、自糾工作，現(xiàn)將自查情況匯報如下：

一、成立了專項工作小組，制定自查計劃和日程安排。

3月7日—3月8日，成立由公司總經(jīng)理任組長，開發(fā)、建筑、銷售、物業(yè)經(jīng)理、督查室、辦公室主任為組員的自查小組，于3月7日上午開會強調(diào)學(xué)習(xí)關(guān)于《通知》的重要性和嚴肅性，并于當(dāng)天下午和3月8日組織員工學(xué)習(xí)了《通知》精神和房地產(chǎn)開發(fā)的法律、法規(guī)、規(guī)范性文件，明確了本次自查自糾活動額目的、內(nèi)容和重要性。

3月

9日—10日，對在建的濱泰·洙河花園項目對照《通知》要求進行自查。

3月11日—12日，結(jié)合自查情況進行總結(jié)，并研究通過長效機制建設(shè)的若干意見。

二、根據(jù)《通知》要求，結(jié)合自身實際，開展自查自糾。

1、通過自查，我公司在開發(fā)過程中無違法違規(guī)行為，我公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為叁級，企業(yè)法人于2010年6月由李慶友變更為李慶革，依法辦理了變更手續(xù)，無弄虛作假騙取資質(zhì)等行為。

2、我公司今年開發(fā)的濱泰·洙河花園住宅小區(qū)，已取得《國有土地使用權(quán)證》西國用（2010）第1087號，《用地規(guī)劃許可證》地字第***0，《工程規(guī)劃許可證》建字第***，《建設(shè)工程施工許可證》青萊施2010—102，現(xiàn)正在施工過程中，主體工程接近尾聲，現(xiàn)正準備辦理預(yù)售許可證，無更改規(guī)劃和原設(shè)計方案情況。

3、售后服務(wù)機構(gòu)建設(shè)情況 我公司一直把售后服務(wù)工作作為重點工作來抓，公司注重售后服務(wù)的宣傳效應(yīng)，并將售后服務(wù)作為品牌戰(zhàn)略的重要部分，積極投入了人力物力和財力。在濱泰物業(yè)管理公司負責(zé)的小區(qū)內(nèi)設(shè)立專門意見箱，督查室主任負責(zé)管理收集業(yè)主意見。在設(shè)立服務(wù)熱線（0532-81877555）同時，設(shè)立了投訴電話（***），投訴電話為督查室主任電話，專門督促檢查售后服務(wù)工作，如果出現(xiàn)維修不及時，服務(wù)不到位，態(tài)度不滿意，承諾不兌現(xiàn)等現(xiàn)象，只要業(yè)主撥打投訴電話，所述內(nèi)容將直接反映到總經(jīng)理手中，物業(yè)經(jīng)理和總經(jīng)理簽訂目標責(zé)任書承諾全年接到業(yè)主投訴四次以上（含四次）將自動離職，并且物業(yè)公司員工都逐級和物業(yè)經(jīng)理簽訂了責(zé)任書，使每個員工都明確了售后服務(wù)工作的重要性，有效地保障了售后服務(wù)工作的開展。

三、長效機制建設(shè)

通過本次自查自糾工作，公司領(lǐng)導(dǎo)高度重視一致認為自查活動不僅要配合上級去查，而且要做為一項長期的自覺行為常抓不懈，通過本次自查給我們開發(fā)企業(yè)敲響了警鐘，也給我們很大幫助，在思想上提高了認識，意識到守法經(jīng)營，規(guī)范管理，誠實守信，注重品牌，對企業(yè)長遠發(fā)展的重要意義。通過檢查我公司進一步明確了工作重點，并決心堅持貫徹“建好房子，做有責(zé)任開發(fā)商”的社會承諾。注重品牌建設(shè)走出自己的特色，為萊西的房地產(chǎn)業(yè)做出應(yīng)有的貢獻。

青島濱泰置業(yè)有限公司

二零一一年三月十二日

第五篇：2011房地產(chǎn)估價師考試開發(fā)經(jīng)營與管理真題與答案

2011年房地產(chǎn)估價開發(fā)經(jīng)營與管理試題與答案

一、單項選擇題（共35 題，每題1 分）房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關(guān)于其原因分析，錯誤的是（）。

A.土地不會毀損 B.地上建筑物有耐久性 C.變現(xiàn)性差 D.土地使用權(quán)年限較長 2.房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的（）。A 增量供給 B.存量供給 C.潛在供給 D.總量供給 3 關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯誤的是（）。

A.區(qū)位選擇異常重要 B.不易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險 C.存在效益餐溢 D.易受政策影晌 4.商品房開發(fā)市場通常是典型的（）市場。

A 完全競爭 B.壟斷競爭 C.寡頭壟斷 D.完全壟斷 某城市2010年商品住房施工面積為1000萬㎡，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬㎡，恢復(fù)施工的面積為200萬㎡。該城市2010年商品住房新開工面積是（）萬㎡。A.500 B.700 C.800 D.1000 6 從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（）。A.第一階段 B.第二階段的后半段 C 第三階段的后半段 D.第四階段 7.下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（）。

A.集體土地中的宅基地 B依法收回的國有土地C.依法收購的土地 D.依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地8.房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括（）A.對原材辛的檢驗 B.對配套設(shè)施的檢驗C 確立質(zhì)量文件檔案制度 D.確立成本控制檔案制度 9.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是（）A.土地儲備 B.銷售方案的細化 C.建設(shè)項目的質(zhì)量控制 D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為 A.認知價值定價法 B.成本加成定價法 C.挑戰(zhàn)定價法 D.領(lǐng)導(dǎo)定價法

11.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對其開發(fā)項目進行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時，有效市場、滲透市場、服務(wù)市場三者關(guān)系正確的是（）。

A.有效市場＞滲透市場＞服務(wù)市場 B.服務(wù)市場》 有效市場＞滲透市場 C.有效市場＞服務(wù)市場＞滲透市場 D.服務(wù)市場》 滲透市場＞有效市場

12.商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是（）存在差異性。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點 B.城市區(qū)域功能 C.購房者的需求 D.城市地理環(huán)境

13.對商品住房項目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產(chǎn)市場狀況分析中的（）分析。A.需求 B.供給 C.競爭 D.市場占有率

14.我國對外籌資成本通常是在（）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點（或基點）A.紐約同業(yè)拆放 B.中國香港同業(yè)拆放 C.倫敦同業(yè)拆放 D 新加坡同業(yè)拆放

15.某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲＞乙＞丙 B.丙＞乙＞甲 C.乙＞甲＞丙 D.乙＞丙＞甲 16 某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%,銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項目投資的實際收益率是（）A.5.16% B.6.16% C 6.5% D.8.74% 17 某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預(yù)計第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6 %，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬元 A.91.76 B.142.40 C.150.94 D 160.00 18.某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貨款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000 元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的還款額為（）元。A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D 4842.43

19.張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經(jīng)營，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營期為如果為20年，每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為（）萬元。A 17.46 B 100.00 C.117.46 D 672.75 投資者在投資過程中使用財務(wù)杠桿的主要目的是為了（）。

A 抵御通貨膨脹的影啊 B.提高資本金的投資收益C.提高全部投資的平均收益率 D.降低借貸資金的資金成本 21.如果某項目的FNPV 等于零，說明該項目的獲利能力（）A.達到了基準收益率的要求 B 超過了基準收益率的要求

C.未達到財務(wù)內(nèi)部收益率的要求 D.達到了財務(wù)內(nèi)部收益率的要求

22.某項目凈現(xiàn)值和累計凈現(xiàn)值見下表，則該項目的動態(tài)投資回收期是（）年

年末

0 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)值/萬元

-2000 446.35 432.32 532.59 640.67 455.57 累計凈現(xiàn)值/萬元

-2000-1553.65-1121.33-588.74 51.93 507.5 A.3.09 B.3.48 C 3.83 D.3.92 某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％、貨款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A 28.73 B.29.ll C 344.74 D.349.31

24.下列房地產(chǎn)投資項目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（）A.建筑安裝工程費 B 土地費用 C 空置率 D 容積率 在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于()A.臨界點分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析 運用實物期權(quán)方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過（）確定是甭進行投資。

A.等待投資型期權(quán)估價 B.放棄型期權(quán)估價 C.成長型期權(quán)估價 D.柔性期權(quán)估價 27.對房地產(chǎn)開發(fā)項目，不出現(xiàn)在項目投資現(xiàn)金流量表中的是（）A.銷售收入 B 開發(fā)建設(shè)投資 C.營業(yè)稅金及附加 D.借貸本金償還 28.下列征收補償中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是()

A.房屋價值補償費 B.搬遷補償費 C.停產(chǎn)停業(yè)損失補償費 D.土地補償費 29 下列財務(wù)報表中，在編制時要求資金流平衡的是（）A.總投資估算表 B.經(jīng)營成本估算表

C.投資計劃與資金籌措表 D.銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是（）。A 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、B 發(fā)行普通股股票 C 發(fā)行優(yōu)先股股票 D.發(fā)行公司債券

31.在某房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項 目將面臨()

A.政策風(fēng)險 B.市場風(fēng)險 C.財務(wù)風(fēng)險 D 信用風(fēng)險

以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％ A 評估價值 B 實際價值 C.投資價值 D.出讓金收入 33.為控制個人住房抵押貸款的風(fēng)險，常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是

A 本次貸款的月還款額/月均收入B（本次貸款的月還款額＋其他債務(wù)月償還額）／月均收入 C.（本次貸款的月還款額十月物業(yè)管理費）／月均收入

D.（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月償還額）／月均收入 34.市場條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）

A 物業(yè)出租經(jīng)營成本 B.業(yè)主希望的投資回報率C 通貨膨脹率 D.同類物業(yè)的市場供求關(guān)系

35.某寫字樓月潛在毛租金收入為100 萬元，月平均運營費用為60 萬元，月平均空置率為5 %，月平均租金損失率為2 % , 月平均其他收入為潛在毛租金收入的3 %，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A 33.00 B.33.10 C 36.00 D.36.10

二、多項選擇題（共15題，每題2 分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）1.下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟活動類型劃分的有（）。

A.居住物業(yè)開發(fā)投資 B 商業(yè)物業(yè)投資房 C.土地開發(fā)投資D房地產(chǎn)開發(fā)投資 E.房地產(chǎn)經(jīng)營投資 2.下列房地產(chǎn)市場價格指標中，屬于市場交易指標的有（）

A.吸納量 B.新竣工量 C.預(yù)售面積 D.可供租售量 E.房地產(chǎn)價格 3.下列社會經(jīng)濟活動表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場功能的有（）。

A 商品住房限購政策導(dǎo)致住房租金上漲B.居民對高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅 C 保障性住房供給增加抑制商品住房價格D.房價大幅下降導(dǎo)致美國次貸危機爆發(fā) E.通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有（）

A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金 C 總代理可以委托分代理

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理 E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項目前期就確定好代理方式 5 在各種市場方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點有（）。

A 成本低 B.反饋快 C.能深入了解被訪者情況 D.回收率高 E.能深度訪談 6.下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)開發(fā)投資模式有（）。A 開發(fā)一銷售模式 B.開發(fā)一持有出租-出售模式

C.購買一持有出租一出售模式 D.購買一更新改造一出售模式E.購買一更新改造一出租模式 7.對于“開發(fā)-銷售” 模式下的房地產(chǎn)投資項目，分析其動態(tài)盈利能力時的引算期包括（）。A.開發(fā)期 B.論證決策期 C.經(jīng)營準備期 D.經(jīng)營期 E 銷售期

8.甲乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標有（）。

A.利潤總額 B.投資利潤率 C 資產(chǎn)負債率 D.財務(wù)凈現(xiàn)值 E.償債備付率 9.下列分析方法中，屬于風(fēng)險估計與評價的常用方法有（）。

A.故障樹分析法 B.期望值法 C.盈虧平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模擬法 10 在風(fēng)險分析中的風(fēng)險估計階段，需要開發(fā)的工作包括（）。A.風(fēng)險估算 B.分析風(fēng)險概率分布情況

C.辨識風(fēng)險發(fā)生的原因 D.檢驗各風(fēng)險變量是否相關(guān)E.提出應(yīng)對風(fēng)險的建議 在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有（）。

A.項目用地 B.房地產(chǎn)市場供需 C.房價現(xiàn)狀及走勢 D 交通運輸條件E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施 12.下列房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用中，屬于土地費用的有（）。

A.土地出讓價款 B.土地購置稅費 C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 D 水文地質(zhì)勘測費

E.土地開發(fā)工程費

13.下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說法，正確的有（）

A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進行權(quán)益融資

C.權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險D.存款性金融機構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)然融資 E 權(quán)益融資主要來源于個人投資者

14.銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行風(fēng)險管理采取的措施有（）。

A.分期發(fā)放貸款，對其現(xiàn)金情況進行監(jiān)控B.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用

C 要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于項目總投資的30 %

D.不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款E 密切關(guān)注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用 15.寫字樓分類過程中要考慮的因素包括（）。

A 物業(yè)所處位置 B 輻射區(qū)域的范圍 C 建筑設(shè)備系統(tǒng) D 建造年代E.租戶類型

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號、用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1.商品房開發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資，無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營利。（）

2.在我國，縣級以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓市場。（）

3.土地儲備機構(gòu)對土地開發(fā)過程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化，土地平整等工作，可以通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2％()在房地產(chǎn)市場分析中，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目的競爭性分析和營銷建議。（）5.用期末慣例法進行現(xiàn)金流量分析時，假設(shè)在計息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計息期的期末。（）6 房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費用均計入開發(fā)建設(shè)投資。（）7 財務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借貸越多，資本金的收益率越大。（）8.金融機構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險。（）9.在進行房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析時，最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風(fēng)險的能力越強。（）10 在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案中，對擬開發(fā)項目應(yīng)進行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇。（）

11.房屋開發(fā)費中的公共配套設(shè)施建沒費，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營利性和非營利性配套設(shè)施的建設(shè)費用。（）

12.借貸還本付息清算表屬于基本財務(wù)報表，該表中列出了可直接用于計算清償能力指標的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（）13.按照財政部和中國人民銀行的規(guī)定，土地儲備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，故政府的各類財政資金可以用于土地儲備貸款的擔(dān)保。（）

14.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機構(gòu)提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商角房地產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一。（）

15.一幢寫字樓的潛在毛租金減去空置損失后得到的是該寫字樓的有效毛收入。（）

四、計算題（共2題，20分。要求列出算式和計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答）

（一）某投資者購買了一間建筑面積為100 擴的店鋪用于出租經(jīng)營，購買價格為180 萬元，一次性付款。購買后對該店鋪進行裝修，裝修期為1年，裝修費用為60萬元，裝修完成后即出租。投資者要求的目標收益率為12%，動態(tài)投資回收期不長于16年，則假定該類店鋪的經(jīng)營費用占毛和金收入的30%，裝修費用發(fā)生在年末，其他現(xiàn)金流量發(fā)生在年初。請計算滿足投資者收益目標。要求的店鋪最低單位面積年和金，并畫出該項目投資經(jīng)營的現(xiàn)金流量圖。

（二）某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3年和5年兩種可能，概率分別為0.4 和0.6，若租賃期為3年，總租金為30萬元，一次性付清；若租賃期為5年，總租金為45萬元，也是一次性付清，經(jīng)市場調(diào)研，經(jīng)營該店面的年凈收益有15萬元、12萬元和10萬元三種可能，概率分別為0.5、0.3 和0.2，該投資者要求的投資收益率為10%，設(shè)租金發(fā)生在年初，年凈收益發(fā)生在年末。請計算該項目投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和以及投資凈現(xiàn)值不小于零的累計概率。

2011年試題參考答案

一、單項選擇題

1.C 2.A 3.B 4.B 5.A 6.B 7.A 8.D 9C 10 B 11.C 12.C 13.A 14.C 15.B 16.B 17.C 18.A 19.B 20.B 21.A22.D24.B 25.C26.A 27.C 28 D 29.D 3O.D31.A 32.A 33.D 34.D 35.C

二、多項選擇題

1.CDE 2.ACE 3.ABC 4.BCE 5.AB 6.BC 7.AE 8.AB 9.DE 10.AB11.ADE 12.AB 13.BCD 14.ABDE 15.ACE

三、判斷題 1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.√6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.√11.× 12.× 13.×√ 14.√ 15.×

四、綜合分析題IACD 1.ACD 2.ABD 3.C 4.ABC 5.C 6AD 7.ABC 8A 9 BCD。10.ACD 11.B 12B 13.C 14.B。15.A?，F(xiàn)金流量圖為：（太容易了，不好畫，略）

現(xiàn)金流量圖共3分.其中：第0年、1年末現(xiàn)金流量180、60 給1分，第1年末凈租金收入正確給1分，第15年末正確給1 分 方法一： 解：設(shè)單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)＝0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X 根據(jù)投資者的投資計劃可列出下式：-180-60/（1+12%）+70X/12%×[1-1/（1+12）15]=0 X=0.48991（萬元/㎡）=4899.1元/㎡

那要實現(xiàn)這一投資自標、該商鋪的單位面積最低年租金為4899.10元/㎡。方法二： 解：設(shè)單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)＝0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X 將購買價和裝修費折現(xiàn)

P＝-180+（-60）/（1+i）=-180-60/(1+12%)=-233.57萬元

在動態(tài)投資回收期內(nèi)，凈租金收益的折現(xiàn)和的絕對值應(yīng)等于p A=Pi/[1-1/(1+i)n] =233.57×12%/[1-1/(1+12%)15]=34.29 70X=34.29 X=4899.1元/㎡

（二）解：(1）計算該項投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和方法一：

第一路徑：

聯(lián)合概率：P(X1)= 0.4×0.5=0.20 凈現(xiàn)值：NPV1 =-30+15/10%×[1-1/(1+10%)]=7.30 加權(quán)凈現(xiàn)NPV1 P(X1)=7.0×0.2=1.46 第二路徑：P(X2)= 0.12 凈現(xiàn)值：NPV2 =-0.16

加權(quán)凈現(xiàn)NPV2P(X2)=0.12×(-0.16)=-0.02萬元 第三路徑：P(X3)= 0.08 凈現(xiàn)值：NPV3 =-5.13 加權(quán)凈現(xiàn)NPV3P(X3)=-0.41萬元

第四路徑：P(X4)=0.3 凈現(xiàn)值：NPV4 =11.86 加權(quán)凈現(xiàn)NPV4P(X4)=3.56萬元

第五路徑：P(X5)=0.18 凈現(xiàn)值：NPV5 =0.49 加權(quán)凈現(xiàn)NPV5P(X5)=0.09萬元

第六路徑：P(X6)=0.12 凈現(xiàn)值：NPV6 =-7.09 加權(quán)凈現(xiàn)NPV6P(X6)=-0.85萬元

加權(quán)平均現(xiàn)值之和為=1.46-0.02-0.41+23.56+0.09-085=3.83 方法二：每年的凈收益期望值為15×0.5+12×0.3+10×O2=13.1

當(dāng)租賃期為3年時，凈現(xiàn)值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）3]=2.58萬元 當(dāng)租賃期為5年時，凈現(xiàn)值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）5]=4.66萬元 加權(quán)凈現(xiàn)值為2.58×0.4+4.66×0.6=3.83萬元

(2）計算該投資項目凈現(xiàn)值不小于零的累計概率 方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或1-0.32=0.68

方法二：按凈現(xiàn)值從小到大排列，見下表，并計算累計概率（略）凈現(xiàn)值不小于零的累計概率： 1-[0.32+(0.50-0.32)]× 0.16/(0.49+0.16)或1-[0.50-（0.50-0.32)×0.49/(0.49+0.16)=0.6357=63.57% 解析

一、單項選擇題

4.由子房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中開發(fā)建設(shè)商品住房是市場供應(yīng)的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場的新建住房開發(fā)項目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導(dǎo)致壟斷多于競爭。某房屋新開工面積是指報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積、不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停、緩建而在報告期恢復(fù)施工的房屋面積。1000-（300+200）=500萬㎡

6.在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開發(fā)，資本流量顯著增加

7.土地儲備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。質(zhì)量控制主要包括四個方面，對原材料的檢驗、對配套設(shè)施的檢驗、確立控制質(zhì)量的具體措施和確立質(zhì)量文件檔案制度。

10.成本加成定價法的表達式為：成本＋成本× 利潤率。

13.需求分析包括：需求預(yù)測、分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目、吸納率分析（具體包括市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢）、市場購買者的產(chǎn)品功能需求。

15.實際利率=(1+r/m)m-1，設(shè)名義利率為12%，則按年計息，i=12%,按季計息，i=(1+12%/4)4-1=12.55% ；按月計息，i=(l+12%/12)12-l =12%,年利率均相同，實際利率,按月計息最大，則按年計息最小。16.實際利率=[(1＋名義利率）/(1＋通貨膨脹率)]=[(1+12%)/(l+5.5%)]-1=6.16％ 因為每年遞增率和折現(xiàn)率相等即當(dāng)，s=i時，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P＝nA1 /(l+i)=20×(1+6%)＝150.94萬元 18 該家庭第8年最后一個月的還款額A8×12 =A1(1+i)i-1=3000×(l+0.2%)96-1=3627.06元 19.投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬，即該投資者的年投資回報為P×i,1000,10%=100萬元

如果某項目的FNPV大于或等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項目不可接受。

動態(tài)投資回收期＝（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對官當(dāng)期凈現(xiàn)淦流量現(xiàn)值＝(4-1）+588.74/640.67=3.92年

23.償債備付率=可用于還本付息資金/留當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，則每年應(yīng)還本付息資金=5 / 1.3=3.846萬元，按月還本付息額＝3.846/12=3205元，用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式，可得，最大貸款額為V=A/i[1-1/(1+i)n=3205/(12%÷12)×[1-1/(1 + 12％)12×20］=291076萬元。

24.對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)、資本化率、貸款利率等；對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。

25.最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下, 保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。

28.相對于股權(quán)融資和其他類型債券融資，公司債券融資不改變原股東對公司的控制權(quán)。

商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

考核借款人還款能力，規(guī)定將每筆住房貨款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下，其公式為：房產(chǎn)支出與收入比＝(本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費）/月均收入；所有債務(wù)與收入比=(本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費十其他債務(wù)月償付額）/月均收入。一定注意考試中題干的要求。35.月凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用=潛在毛租金收入-空置和收租損失、其他收入-運營費用＝100-100×(5%+2%)+100×3％-60=36萬元, 注意：2011年教材將“經(jīng)營費用”修訂為“運營費用”學(xué)習(xí)使人進步，相信能就一定能成功

二、多項選擇題

1.根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事上地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。A、B 選項屬于按物業(yè)類型來劃分的，按物業(yè)類型來劃分除A、B選項外，還包括工業(yè)物業(yè)投資、酒店和休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資，共5 項。

2.市場交易指標包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價格指數(shù)共9 項；供給指標包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面積、房屋新開個面、平均建設(shè)周期和竣工房屋價值共10 項，本題中的B、D 選項屬于供給指標。

4.A 選項錯在大型房地產(chǎn)機構(gòu)一般有自己的營銷團隊和渠道，所以一般采用自行租售；D 選項錯在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主還可以直接委托分代理。

5．C、E 選項屬于面訪的聯(lián)系方法的特點；D 選項屬于電話訪問的聯(lián)系方法的特點。7.對于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項目類型為出售的，其動態(tài)盈利能力時的計算期為項目開發(fā)期與銷售期之和；對于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項目類型為出租或自營的，其動態(tài)盈利能力時的計算期為開發(fā)期與經(jīng)營期之和；當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)為置 業(yè)投資的，其動態(tài)盈利能力時的計算期為經(jīng)營準備期和經(jīng)營期之和。對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標進行方案比選 9.風(fēng)險估計與評價常用的方法包括調(diào)查和專家打分法、解析法和蒙特卡洛模擬法三種。

10.風(fēng)險估計階段，包括的內(nèi)容有風(fēng)險發(fā)生的概率大小、風(fēng)險概率分布情況和風(fēng)險估算；C、D 選項屬于風(fēng)險辨識的內(nèi)容；E 選項屬于風(fēng)險評價的內(nèi)容。11.B、C選項是市場調(diào)查的內(nèi)容。土地費用包括劃撥土地的征收補償費、出讓土地的土地出讓價款（由國有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益或溢價構(gòu)成）、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價，除上述直接費用外，還包括土地購置過程中所支付的稅金和相關(guān)費用。C 選項屬于勘察設(shè)計和前期工程費，D 選項屬于房屋開發(fā)費。對于A 選項，資金融入方不需要還本付息；D 選項，商業(yè)銀行和儲蓄機構(gòu)等存款性金融機構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資，E 選項，權(quán)益融資主要來源于機構(gòu)投資者而不是個人投資者。14.對于C 選項，要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項目總投資的35%

15.對寫字樓分類一般要考慮12個因素，即寫字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建設(shè)設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。

三、判斷題

1.保障性住房建設(shè)投資注重的是房地產(chǎn)投資的社會效益。

2.在我國，城市土地屬于國家所有，地方政府是其轄區(qū)范圍內(nèi)的唯一土地供給者，壟斷了國有土地使用權(quán)出讓市場。

4.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于對地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析，市場供求與價格概括分析、市場趨勢分析等內(nèi)容；項目房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于項目競爭分析和營銷建議。

6.房地產(chǎn)開發(fā)用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，而經(jīng)營期的期間費用計入運營費用。7.財務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率大于借貸資金成本水平時，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。

8.金融機構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率 10.在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案中，除對擬開發(fā)項目應(yīng)進行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇外，還應(yīng)進行區(qū)位分析與選擇、開發(fā)時機的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。

11.公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施建設(shè)費。

13.按照財政部和中國人民銀行的規(guī)定，土地儲備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，但由于同時規(guī)定，各類財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔(dān)保，所以通常采用抵押貸款，用擬儲備地塊的土地使用權(quán)證抵押。

15.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了該寫字樓的有效毛收入