第一篇：可行性研究在項目建設中的作用

論可行性研究在房地產開發中的作用

【摘要】

由于城市化及城鎮居民生活水平改善等內在需求的推動，房地產行業與汽車高消費及電子通訊消費一起將成為推動下一輪宏觀經濟景氣繁榮的支柱性力量，但現在仍處于大力培育這一市場的過程之中。為此，就要求房地產企業需對房地產市場作充分的調查研究，以期獲得最大投資收益。本文著重對可行性研究在房地產開發中的重要性和作用進行論述。

【關鍵詞】

房地產開發

可行性研究

重要性

作用

Illustrate the Function of the Available Research into the Real Estate

Major: Project Management Author: Wang Jun Rong Director: Mao Mao song

Abstract: Owing to the promotion of the inner needs which include citinization,the improvement of the people’s living condition in the city and town ,the real estate profession , the high expense in car and the expanse in the electrical communication will become the most impotent power which promotes next prosperous in the macroscopically economy ,but now it is still in the process of greatly improving the market.As a result, it require that the real estate enterprise make a fully investigation into the market to obtain the greatest benefit from the investment, this article illustrates the impotence and function of the available research into the real estate development.Key words: the real estate development available research importance function

目 錄

1、引言 1

2、可行性研究在房地產開發中的重要性 1 2-1可行性研究是項目進行投資決策和建設的先決條件 1 2-2可行性研究是建設工程造價控制的重要階段 2

3、可行性研究的主要作用 2 3-1可行性研究是建設項目投資決策的依據 2 3-2可行性研究是項目建設單位籌措資金重要依據 3 3-3可行性研究是申請建設執照和企業合理組織生產的依據 3 3-4可行性研究是編制項目初步設計的依據 3 3-5它是作為對該項目考核的依據 3

4、可行性研究與設計項目管理的關聯作用 3 4-1可行性研究是編制設計任務書的重要依據 4 4-2可行性研究是項目進行總目標控制的依據 4 4-3可行性研究是工程設計的主要依據 4 4-4可行性研究是控制工程建成本的主要依據 4

5、編制可行性研究報告的要求 5 5-1確?？尚行匝芯繄蟾娴恼鎸嵭院涂茖W性 5 5-2編制人員的構成要合理 5 5-3可行性研究的內容和深度及計算指標必須達到標準要求 5

6、結束語 6

論可行性研究在房地產開發中的作用

1、引言 房地產開發是一項復雜而系統的工程，它的實施必然對城市布局、經濟和人民生活產生相應的影響，從開發商的經營角度認識，房地產開發是企業的生產經營過程。實施開發建設項目，要投入大量的資金、物資和勞動力，同時獲得相應的市場回報和經濟效益。因此對開發項目的必要性、實施項目的外部條件、項目選址、投資規模、企業的投資能力、項目實施方式、生產經營周期、項目的效益等，都需要進行周密的調查研究和分析，這一調查研究的分析過程稱之為可行性研究過程。

房地產投資的可行性研究，是指實施某一投資建設方案前，對擬建項目在技術上、經濟上、工程上的可行性進行論證、研究、評價的種種分析方法。其主要任務是研究新建工程項目是否可行，在技術上是否先進，在性能上是否實用、可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利等等?？尚行匝芯恳话阋卮鹨韵聨讉€問題：為什么要設這個項目；資源及市場需求情況如何，需建多大規模比較合適；項目建設地點選在哪里最佳；該項目建設要用什么技術方案，有什么特點；與該項目建設配套的外部條件如何；項目建設需多少資金，建設周期多長；該項目的資金來源是否能夠落實；項目建設后，其社會效果和經濟效益如何。

2、可行性研究在房地產開發中的重要性

2-1可行性研究是項目進行投資決策和建設的先決條件

在過去很長的一段時期中，房地產開發項目的可行性研究沒有得到應有的重視，許多項目未經審慎的可行性研究就草率上馬，結果往往造成因選址不合理、規模過大、外部條件不成熟、不完備而影響其使用；因資源不足而拖延工期；因產品結構不合理而滯銷；因市政預測不充分而屢屢違約、調價，造成經濟效益低下等一系列不利開房地產發展的弊病。1998年上半年，泉州經濟技術開發區未能結合開發初期的各種不利因素及開發定位，盲目開發中仁山及仙公山別墅區。由于在投資主體、投資形式、定位及項目定點、土地用地性質、設計條件等基礎資料尚未齊全的情況下，輕易實施。在經建設、規劃等有關部門多方論證后，該項目被全盤否定，從而造成地質勘察、圖紙設計及場地平整等前期工作全部作廢，給當時尚未成規模的開發區帶來不必要的經濟損失，同時也對兩座山的植被造成不同程度的破壞。由此可見，房地產開發商在投資建設前期，編制詳細的可行性研究報告是非常重要性的。首先，它可以避免錯誤的項目投資決策和不必要

論可行性研究在房地產開發中的作用 的損失。由于科學技術、經濟和管理科學發展很快，市場競爭激烈，客觀要求在進行項 目投資決策之前做出準確無誤的判斷，避免錯誤的項目投資。同時減小項目的風險性。現代化的建設項目規模、投資巨大，如盲目做出投資決策，一旦遭到風險，損失太大。其次，它可避免項目方案多變。建設項目方案的可靠性、穩定性是非常重要的。因為項目方案的多變無疑會造成人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤，這將大大影響建設項目的經濟效果。另外，它可以保證項目不超支、不延誤，做到在估算的投資額范圍內和預定的建設期限內使項目竣工交付使用。對項目在建設過程中或項目竣工后，可能出現的有些相關因素的變化后果，做到心中有數。可行性研究還可以達到投資的最佳經濟效果。投資者往往不滿足于一定的資金利潤，要求在多個投資方案中優選最佳方案，力爭達到最好的經濟效果。如果不作可行性研究，或者雖作而深度不夠時，則不能達到以上目的，并會帶來一系列不良后果。

2-2可行性研究是建設工程造價控制的重要階段

成本估算作為可行性研究的重要組成部份，它可以比較清楚地分析項目的經濟效困果，得出經濟評價結率，提供投資決策依據。成本估算與設計內容有著密切的聯系，設計的工藝是否先進、設備選型是否合理、各項技術經濟指標是否經濟、公用設施和輔助生產部門的配置是否恰當、勞動定員和機構配置是否合理等等都集中反映在成本估算當中。因此，它在項目投資控制中，可以初步確定房地產開發過程中各階段的相關聯系，包括資金、原材料的供給步驟，確定各項配套工程的初稿、步驟和方案，使開發項目的實施有條不紊，各個環節嚴密配合。

3、可行性研究是房地產企業項目建設前期工作的重要的組織部分，其主要作用： 3-1可行性研究是作為建設項目投資決策的依據

社會主義市場經濟投資體制的改革，把原由政府財政統一分配投資的體制變成了由國家、地方、企業和個人的多元投資格局，打破了由一個業主建設單位無償使用的局面。而可行性研究對與建設項目有關的各個方面都進行了調查研究和分析，并以大量數據論證了項目的先進性、合理性、經濟性，以及其他方面的可行性，這是建設項目投資建設的首要環節，企業的決策層主要是根據項目的可行性研究的評價結果，并結合企業的財政經濟條件、市場變化和發展需要，做出此項目是否應該投資和如何進行投資的決定，是項目建設單位決策性的文件。

論可行性研究在房地產開發中的作用

3-2可行性研究是項目建設單位籌措資金的重要依據 凡是向銀行貸款的項目，必須向有關部門報送項目的可行性研究，銀行或國家有關部門通過對可行性研究的審查，確認了項目的經濟效益水平和償還能力，并不承擔過大風險時，銀行才能同意貸款。這對合理利用資金，提高投資的經濟效益具有積極作用。

3-3可行性研究是申請建設執照和企業合理組織生產的依據

經批準的可行性研究是項目開發商向國土開發及土地管理部門申請建設用地的依據。因為可行性研究對擬建項目如何合理利用土地的設想提出了辦法和措施，國家開發部門和土地管理部門可根據可行性研究具體審查用地計劃，辦理土地使用手續。可行性研究為確保項目達到環保標準，提出了治理措施和辦法，這些信息可作為環保部門對項目進行環評、具體研究治理措施，簽發項目建設許可文件的主要依據。

3-4可行性研究是編制項目初步設計的依據

初步設計是根據可行性研究對所要建設的項目規劃出實際性的建設藍圖，即較詳盡的規劃出此項目的建設規模、總體布置、實施規劃、產品方案、勞動定員、三廢治理、建設工期、投資概算、技術經濟指標等內容。并為下一步實施項目設計提出具體操作方案，初步設計不得違背可行性研究已經論證的原則。建設項目的可行性研究報告，是項目工程建設的重要基礎資料。項目建設過程中的技術更改，應認真分析其對項目經濟效益指標的影響程度。

3-5可行性研究是作為對該項目考核的依據

建設項目竣工后的核算、考核，應以可行性研究所制定的技術標準以及經濟效果指標作為考核標準。

可行性研究過程中，因為運用了大量的基礎資料，一旦有關地形、工程地質、水文 等實驗數據不完整，不能滿足下一個階段工作需要時，負責初步設計的部門就需要根據可行性研究所提出的要求和建議，進一步開展有關地形、工程地質、水文等勘察工作，補充有關數據。同時可行性研究報告中對項目的收益率、工程的工期以及投資風險都進行了充分的分析和論證，在項目的實施過程中起著宏觀控制的作用，如果項目實施過程中出現了與預計不同的情況，同樣也需根據可行性研究報告的分析進行調整，以保證投資按原計劃方案進行，從而達到原定的投資收益率。

4、可行性研究與設計項目管理的關聯作用

論可行性研究在房地產開發中的作用

4-1可行性研究是編制設計任務書的重要依據 可行性研究是編制設計任務書的重要依據，也是進行初步設計和工程建設管理工作中的重要環節?？尚行匝芯坎粌H對擬議中的項目進行系統分析和全面論證，判斷項目是否可行，值得投資，要進行反復比較，尋求最佳的建設方案，避免項目方案的多變造成的人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤。這就需要嚴格項目建議書，可行性研究報告的審批制度，確?？尚行匝芯繄蟾娴馁|量和足夠的深度。假如在設計初期不能提出高質量的、切合實際的設計任務書，不能將建設意圖用標準的技術術語表達出來，自然也就無法有效地控制設計全過程。如果使工程的初步設計起不到控制工程輪廓及主要功能的作用，或在只有一個粗略的方案下便草率地進入施工圖設計，設計項目管理與施工肯定會出問題。

4-2可行性研究是項目進行總目標控制的依據

總目標如果控制不好，使設計過程中朝令夕改，設計者無所適從，顧此失彼，往往造成產品先天不足。因此初步設計概算必須在可行性研究報告估算控制范圍之內，初步設計未獲批準，不得進入施工圖設計階段，重大設計變更必須報送原批準機關審批。以避免工程建設中不斷追加投資使工程管理失控，造成“半拉子工程”、“胡子工程”，給投資業主帶來巨大損失。

4-3可行性研究是工程設計的主要依據

如果設計項目管理早一點介入到建設前期中去替業主把好關，在設計前就對項目設計提出一些功能要求，設計中變更工作量就會減少，設計周期就會縮短。由于設計任務書不完整，可行性研究報告深度不夠，使設計者無從下手，其結果是設計圖紙泛泛而繪，邊設計邊施工，很容易匆忙應急，草率交圖，給施工和項目建設管理帶來困難。

4-4可行性研究是控制工程建成本的主要依據

工程項目的建造成本在很大程度上直接取決于可行性研究及設計。在現實經濟環境中，業主建設單位希望降低工程造價，特別是一些民營、個體業主，他們缺乏懂技術的專家為他們的項目認證、研究，因此下

達的設計任務書作為設計依據的基本文件就很不規范。可因人而異，條款過于簡單，可執行性差，往往還隱藏著一些可行性研究中應解決的問題，不能為設計階段提供良好的設計環境，造成設計工作不應有的反復，甚至在施工中產生過多的設計變更，造成部

論可行性研究在房地產開發中的作用

分工程廢棄及延誤工期。解決這一問題的最好辦法是設計項目管理盡早介入，就建設規 模、標準、投資限額等，協助業主完善設計任務書，選擇優秀的方案設計，這樣可使下達的設計任務書更切合實際，更便于控制建設標準，達到控制工程造價的最終目的。

因此，搞好可行性研究和設計項目管理這兩個環節非常有必要，這兩個環節的工作做的不細，不但工程項目沒有經濟效益，而且可能造成慘重的經濟損失?？尚行匝芯颗c設計項目管理是避免投資決策失誤、保證工程項目建設及投產后經營效益責任的重要手段。

5、編制可行性研究報告的要求

可行性研究的準確性、完整性，確定了開發商投資的決策是否建立在科學性和可靠性的基礎上，是能否實現項目投資決策科學化，減少和避免投資決策的失誤，提高項目 投資的經濟效益的關鍵。所以，要確?？尚行匝芯烤幹频臏蚀_性和完整性，就必須遵循以下幾點要求。

5-1確?？尚行匝芯繄蟾娴恼鎸嵭院涂茖W性

可行性研究是一項技術性、經濟性、政策性很強的工作。編制人員必須保持獨立性和公正的客觀規律辦事，在調查研究的基礎上，按客觀實際情況實事求是地進行技術經濟論證、技術方案比較和評價，切忌主觀臆斷、行政干預、劃框框、定調子，保證可行性研究的嚴肅性、客觀性、真實性、科學性和可靠性，確保可行性研究的質量。

5-2編制人員的構成要合理

建設項目的可行性研究報告的內容涉及面廣，還有一定的深度要求。因此，需要由企業配備一定的技術力量、技術裝備、技術手段和有相當實踐經驗的工程技術人員來承擔。參加可行性研究的人員應包括市場分析專家、建筑師、經濟專家、結構師、造價師、配套工程專業人員、企業管理人員、財會人員等專業人員，必要時還聘請其他專業人員參加。

5-3可行性研究的內容和深度及計算指標必須達到標準要求

不同行業，不同性質，不同特點的建設項目，其可行性研究的內容和深度及計算指 標必須滿足作為項目投資決策和進行設計的要求。

當今的社會進入了電子和信息時代，電子計算機已進入各行各業之中，它具有運算速度快、計算精度高、并有記憶功能、邏輯判斷功能和進行自動控制等特點。利用計算機的以上特點首先建立可行性研究的原始數據庫，這樣可以使數據具有穩定性和統一

論可行性研究在房地產開發中的作用

性，減少數據使用上盲目和錯誤，從而提高可行性研究的準確性，另外在房地產開發中 可行性研究具有一定的時效性，這就要求在編制可行性研究時，既要求有準確性、完事性，又需要一定速度，利用計算機就可以滿足這樣的要求。隨著計算機硬件和軟件的不斷發展，在可行性研究工作中，計算機應用的范圍和程度，將越來越寬廣，對信息處理的能力越來越大，實現可行性研究工作本身的自動化、標準化、規范化、系統化的管理。其前景是十分廣闊的。

6、結束語

隨著現代城市建設的不斷發展，房地產業的不斷壯大以及建設工程日趨現代化、技術日益復雜化、項目投資不斷擴大化，要想有效地使用建設投資金，取得最好的經濟效果，減少投資風險，就必須在投資建設之前對擬開發的項目進行行之有效的可行性研究。

參考文獻：

（1）徐大圖，工程造價的確定與控制（M），北京：中國計劃出版社，1997。（2）尹貽林，工程造價管理相關知識（M），北京：中國計劃出版社，1997。（3）石海均，房地產投資分析（M），大連：大連理工大學出版社，1998。（4）張元端等，《中國房地產業指南》，黑龍江：科學技術出版社，1997。（5）梁昌玉，可行性研究在房地產開發建設中的作用，《建筑經濟》雜志，北京：中國建筑設計研究院，2001。

（6）黃仕誠等，《建筑工程經濟與企業管理》，武漢：武漢工業大學出版社，1994。

第二篇：項目管理在工程建設中的作用論文

摘要：

分析了目前我國項目管理的現狀，闡述了現場管理的一般原則，并提出了提高項目管理水平的相關對策，以期為建筑企業立足國內市場，走向國際市場打下堅實的基礎。

關鍵詞：項目管理，工程建設，現狀，一般原則

項目管理是對工程建設約束性的一種管理活動，包括工期管理、投資管理、合同管理、質量管理、安全管理等。項目從規劃設計到竣工驗收全過程的管理，因此，項目管理的完善、規范對建筑最終產生的社會效益、經濟效益具有重要作用。

一、認清項目管理的現狀。

1、我國項目管理的系統研究，行業實踐起步較晚，是因為相關部門不夠重視，相關法律法規不夠健全，項目管理人員負責素質普遍較低。

2、國際市場有完備的法規，普遍對承包商進行嚴格要求的資質管理，對工程全過程都有嚴格的制度，對參建人員的資格注冊實行嚴格的管理，通過各種詳盡的技術法規、規范施工，保證質量標準，通過監理工程師的監督檢查，保證技術法規的實施和工程質量的合格。我國與國際市場的差距還很大，必須清醒認識、學習國際慣例、法規、標準，才能按國際慣例對我國建筑工程實施管理。同時讓我國建筑市場與國際市場能夠順利接軌。

二、現場管理一般原則。

1、自身要具備相應的管理技能。

如了解地質，熟悉施工圖紙、工程結構、技術規范、安全知識，懂得文明施工要求、增產節約措施，在施工組織原則指導下，遇有特殊情況，利用規范的靈活的施工方法指導施工，才能避免事態發生，確保施工正常進行。特別是要具有對工地突發事件的預見能力、應變能力和組織指揮能力。

2、要了解現場。

施工現場的情況千變萬化，矛盾交錯，問題層出不窮，管理者要勤于現場巡視檢查，對現場情況了如指掌，才能及時發現問題并處理問題。

3、要講究方法。

管理現場的基本方法是要把雙眼盯到現場的每一道工序、每一個角落、每一件事物和人、機、料等方方面面。做到看一遍工地，掌握一線情況，處理一堆問題。

4、處理問題要果斷及時。

施工現場每天都在發生一系列矛盾，出現一系列問題，不及時處理，會耽誤生產，影響施工進度。對這些問題，屬自己管的范圍，就立即處理，屬他人管的權限及時溝通，若個人處理不了，通過集體決策后指定專人負責處理。解決問題的時限應做到當時、當天，切忌碰上問題聞者不問，知者不報，久拖不決。

5、抓施工管理要超前思考，超前運作。

把現場所有工序按階段、按先后施工秩序進行排序，重點排出應先施工的前幾道工序，以利讓上道工序為下道工序施工創造條件，騰出時間，一環扣一環，循序漸進地組織施工。否則，就會影響施工進度，造成損失。

三、項目管理的對策。

1、認識、學習、貫徹、落實國家的方針、政策，建立和健全項目管理的相關法律、法規、制度，使項目管理有法可依，使建設項目從前規劃、勘察設計、工程承發包、施工到竣工等全部納入法制軌道。

2、加強培訓，提高管理人員的素質，應具有計劃性、長期性和系統性，把人員的素質培養，真正納入企業的發展規劃中，通過素質管理約束建設工程的施工管理。

3、設置完善的管理組織機構體系，成立相關領導小組及相關負責人，分工明確，責任到人，對現場各施工要素進行合理有序的組織和安排，使得施工組織變的有序和高效，有利于實現文明生產和文明施工，有利于保證施工安全，提高施工質量，使建設工程能夠按流程順利實施，杜絕現場臟、亂、差，工期拖延，質量不符合要求，最終造成社會、人力、物力、財力的浪費，降低成本。

四、結語。

市場競爭激烈，建筑企業為追求效益、追求進度，忽視質量、忽略技術要求，選用素質低的人員進行施工管理作業，違規指揮、違章作業，致使工程質量大大降低。

加強施工現場管理，勢在必行，合理的項目管理是建筑施工取得成功，質量優異的有力保證，是建筑企業核心競爭力的有力體現，是建筑企業立足國內市場，走向國際市場的基礎。

參考文獻：

[1] 張文紅。加強項目管理 提高企業效益[ J]。山西建筑，2010，36（2）： 240—241。

第三篇：淺談路橋項目管理在工程建設中的作用

淺談路橋項目管理在工程建設中的作用

一、路橋項目管理的基本現狀

我國路橋行業在經過近十多年的發展,取得較大的進步。但是,總的來說,其管理水平與現實發展間還存在較大差距,亟待提高。近年來,公路橋梁工程質量事故較多,施工工期拖延較普遍,施工利潤普遍不高。特別是最近出現的多起重大工程質量事故,不僅給國家和人民的生命財產造成了巨大的損失,造成了不良的社會影響,同時也給路橋施工項目管理敲響了警鐘。這些事故無一例外都與項目管理有關,都是由于項目管理不善抑或管理不規范造成的。當前,施工現場管理混亂、施工流程存在較多的浪費、項目采購管理落后等問題在路橋施工項目過程中較為突出。

二、路橋施工項目管理存在的問題

（一）施工流程存在較多浪費，我們知道施工流程是指施工的各個過程,即多組連續活動。根據價值流的定義,價值流是指企業運轉從開始到結束的多組連續活動,這些活動共同為顧客創造價值。顧客可能是外部的顧客,也可能是價值流內部的最終使用者。如果流程中的某個活動沒有為外部或內部顧客創造價值,則被視為浪費。而在目前的路橋施工中,施工流程存在著較多的這種浪費現象。

（二）項目采購管理落后當前,路橋施工項目的采購管理普遍落后,制約了項目利潤的提高,加之在采購中受一些不良社會現象的影響,導致采購的原材料質劣價高的現象頻發——這是一批“豆腐渣工程”產生的直接原因。

（三）施工現場管理混亂路橋施工現場是企業人流、物流、信息流的匯集地,也是工程產品最終形成的場所,所以抓好施工現場管理顯得越來越突出重要了。近幾年以來,在引入國外先進管理理念的同時,我國路橋項目管理水平得到了不斷的提高。但是,施工現場管理混亂的現象仍較為嚴重,距離創建文明施工現場還比較遠。

三、加強路橋施工項目管理的措施

項目管理就是要施工單位運用知識、技能、工具和技術從節約成本獲得最大收益為出發點,在工期、效益和質量之間尋求最佳平衡點。項目管理重在提高項目管控水平,將項目管理與企業發展聯系起來,以推動企業高效運作。

（一）工程項目計劃管理與綜合協調；一個大型工程項目管理工作千頭萬緒,千變萬化,沒有一套完整的工作計劃和綜合協調就無法使工程順利進行,就會在工作中走很多彎路,更可能會使企業本身受到不可估量的損失。其具體內容包括:熟悉圖紙工程量、合同文件,了解地形地貌、工期、質量要求等各方面信息,制定匯總成一份完整可行的計劃，計劃與實際進度相結合,與自身的生產能力相結合,同時要考慮到氣候條件的影響等因素。在實施過程中,根據客觀情況的變化,及時調整計劃,加強控制以確保計劃目標的實現。

（二）工程項目進度管理及過程控制 ；工程項目從項目建議書批準之日起就應抓進度管理,確定各種項目完成時間,分析各活動之間依賴關系,制定進度計劃,調整和控制進度的變化,控制項目進度計劃,特別是復雜大型建設項目,絕不能僅僅控制承包商的施工進度,而應控制影響項目的全部條件的進度。如設計,對外談判簽約,設備、材料采購等等。

（三）項目成本管理及成本預測 ；項目成本管理是在保證滿足工程質量、工期等要求前提下,對項目實施過程中所發生的費用,通過計劃、組織、控制和協調等活動實現預定的成本目標,并盡可能地降低成本費用的一種科學管理活動,它主要通過技術、經濟和管理活動達到預定目標,實現盈利的目的。成本是項目施工過程中各種耗費的總和。成本管理的內容很廣泛,貫穿于項目管理活動的全過程和每個方面,從項目中標簽約開始到施工準備、現場施工、直至竣工驗收,每個環節都離不開成本管理工作,就成本管理的完整工作過程來說,其內容一般包括:成本預測、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等。

（四）質量管理 ；建立健全質量保證體系,質量保證體系是由承包單位質保系統與監理單位質量控制系統相輔相成,有機聯系而構成的一個具有特定功能的整體,是為保證產品能滿足技術設計和有關規范規定的質量要求而構成的有機整體。確定工程項目質量標準,技術要求,定期評價總體項目執行情況。根據實際情況分析與質量目標的符合性,制定相應措施,消除導致不滿意情況發生。

（五）制度管理；制定管理制度必須成立專門的組織機構,負責制定工程的實施方案,指導、監督工程項目的實施,協調處理實施過程中存在的問題,負責工程項目的全過程管理、目標考核,掌握施工動態,保證工程項目按計劃、按設計全面完成。

（六）采購管理；工程項目所需物資、設備采購品種多,數量大,處理不當都會影響整個工程項目的實現,必須對采購工作加強管理和控制。首先決定何時購何物,確定潛在來源,然后詢價、招標簽定合同,督促按時、按質、按量及時供應到位。

（七）項目風險管理；工程項目管理機構要懂得如何識別風險,分析和應對風險,調整對策使正面事件影響擴大,把負面事件影響減到最小。

結語，項目管理是建設工程項目規劃、可行性研究、選址和勘察設計中的重要組成部分，是保證建設工程質量，提高經濟效益，保證建設項目順利實施的重要因素，項目管理的準確性和科學性，對建設項目具有極大的影響。項目管理工作的管理體系是否先進，以及其業務和技術水平的高低，都直接影響到工程建設的質量和經濟效益，它在保證建設工程的健康順利進行，提高固定資產的投資效益，保障人民生命財產的安全，促進國民經濟穩定、順利發展等方面，都發揮著十分重要作用。

一、中國工程造價管理工作的現狀

要談工程造價管理就必須先來談談中國工程造價管理的現狀。中國現行的工程造價管理制度是在20世紀50年代形成、20世紀80年代完善起來的。表現為國家直接參與和管理經濟活動。要求在不同設計階段必須編制概算或預算并對政府負責；制定了概預算編制原則、內容、方法和審批辦法；規定了概預算定額、費用定額和設備材料預算價格的編制、審批、管理權限等。從而形成了比較完備的概預算定額管理體系。由于國家控制了構成工程造價主要因素的設備材料價格、人工工資和利稅分配等，概預算制度在核定工程造價、幫助政府進行投資計劃方面發揮了重大作用。但隨著社會主義市場經濟體制的建立和發展，現行的工程造價管理制度存在的問題也隨之暴露出來。主要表現在如下幾個方面：

1.工程造價缺乏競爭性。由于受長期的計劃經濟體制及建筑業自身特點的影響，中國現行的工程計價體系帶有濃厚的計劃經濟和下令定價色彩，盡管工程造價管理部門制定了一些有針對性的調價政策，但是都未取得根本性的突破，造價行政主管部門多為直接式服務，采用政府定價，因而造價缺乏競爭性。以施工企業自主定價為特征的工程計價體系有待建立和完善。

2.造價控制重施工輕設計。多年來，中國的建設項目普遍忽視了項目建設前期階段的重要性，造價控制的重點主要放在項目建設的后期階段甚至在工程決算階段，因此經常出現投資超限的現象。有些項目甚至在建成后投資大幅超過計劃，從而形成了大量效益不好的工程。近些年來，國際上發達國家對工程投資的要求是事前預控、事中控制。而中國傳統的做法是把造價控制重點放在施工階段，在客觀上造成輕決策重實施、輕經濟重技術、先建設后算賬的后果。造價多為事后算賬，依附于建筑設計師，被動地反映設計和施工。

3.工程造價咨詢機構不健全，工程咨詢業發展還不成熟。有的地方雖已建立咨詢機構，但沒有充分發揮出工程造價咨詢的作用。目前中國的工程造價咨詢單位普遍實力薄弱，規模偏小，技術力量不強，改革也沒有完全到位，還無法應對市場的變化和競爭。工程造價咨詢業發展中存在不少的問題，主要表現在：受主管部門的制約，不能公正地進入社會；基礎差、素質低、單一從事編制工程預算業務、不適應市場經濟發展的要求；行業管理體制尚未理順，存在行業、地區、部門壟斷封鎖的現象，嚴重地阻礙了公平競爭的發展；行業服務規范和制度建設急需與國際接軌。

4.高素質的工程造價技術人才嚴重不足。目前取得工程造價師資格的專業人才不多，高級專業人才就更少。有的雖已經取得執業資格，但無工作實踐經驗和實際工作能力，綜合素質不高。在造價師從業實際工作中還存在“在崗無證，有證無崗”的現象。工作內容依然是單一的，多在主管部門及領導的主觀意志指令下工作，因而工作服務領域小。在社會主義市場經濟體制逐步完善，投資日趨多元化的今天，取得造價工程師資格的人數遠遠滿足不了社會需要。迫切需要一大批為項目投資提供科學決策依據的高素質綜合型工程造價專業人才。

5.工程造價管理相關的法律、法規不健全。盡管中國已制定了與工程造價管理相關的法律、法規，但是由于各方面的原因，仍不夠健全。特別是加入WT0后，中國的法律仍然存在與WT0組織有關法律不符的地方。

二、加強工程造價控制與管理的對策

（一）合理確定工程造價

1.設計階段的造價管理。設計階段是有效控制造價的關鍵環節。技術先進、經濟合理的設計是項目建設提高效益、節省投資、縮短工期的重要保證。由于設計對工程造價的影響通?？蛇_60%～70%左右，因此，抓住設計階段的造價控制，就抓住了造價控制的核心。在設計階段，對工程造價管理有利進行控制的情況主要是對工程設計方案開展公開而公正的招投標，通過對多種設計方案進行詳盡論證優選，并請專家綜合評審，確保設計功能全面、技術先進、結構合理和有利于有效控制投資額的優良方案中標。設計方案選定后，在設計實施階段應積極推行“限額設計”，即按照設計任務書及投資估算控制初步設計，再按照批準的初步設計概算控制施工圖設計，并將投資限額分解到各專業，使各專業在保證達到工程要求的前提下，按分配造價限額進行設計。

2.招投標階段工程造價管理。通過招投標，業主可以擇優選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制（即工程中的“三控”）都有至關重要的作用。

在項目招標過程中要做好造價控制。在招標過程中控制造價，業主方應注意與加強以下幾點：（1）招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察。（2）做好招標文件的編制工作。造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。（3）嚴格報價評審，合理低價者中標。對于造價的控制一般采用經過評審的最低投標價法——合理低價法為主。目前推行工程量清單計價報價與合理低價中標，但作為業主方應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。以上三點缺一不可。

（二）有效控制工程造價

1.施工階段的造價管理。施工階段造價的控制就是要在施工的過程中按合同控制價款。工程合同價的變更主要為工程變更和簽證。每一個項目都或多或少有變更和簽證發生，因此，控制合同價必須控制工程變更和簽證。

首先，嚴把工程變更關。在施工過程中引起變更的原因很多，如工程設計粗糙，造成工程施工時與發包時提供的圖紙不一致，市場供應的材料、設備與設計規格不一致。所以，在施工過程中嚴把變更關。造價管理人員應對多個變更方案從質量、工期、造價方面進行技術經濟比較，推薦經濟合理的技術措施。嚴防通過變更設計擴大投資規模、提高設計標準、增加建設內容，使工程結算造價大幅提高。在施工過程中對變更應實行“分級控制、限額簽證”。其次，嚴把現場簽證關。對于工程簽證，應建立技術經濟簽證制度，對工程量大或單價高的簽證事項，在簽證實施前要求施工方以書面報告形式通知造價管理人員，造價管理人員通過計算相關費用的增減，上報主管項目經理審核、備案；在施工方完成簽證的工程內容后，造價管理人員應再對實際發生的內容、施工范圍、實物工程量、簽證價位進行審核確認，及時把握工程造價的變化情況，嚴格控制工程變更造價。在施工過程中，工程師要加強施工現場管理工作，監督施工單位按圖紙施工，嚴格控制變更洽商、材料代換、現場簽證、額外用工等預算外費用的發生。對于必需的簽證應做到先算賬，后花錢，這樣才能隨時掌握項目費用的數額。建設單位的現場代表和監理工程師要督促施工單位做好各種施工記錄、隱蔽工程記錄和簽證，以減少結算中扯皮給工程結算帶來麻煩。此外，造價管理人員應積極促進施工單位改進施工方法和技術措施，這也是有效控制施工投資的重要一面。

2.竣工結算審核的造價管理。工程竣工結算指施工企業按照合同規定的內容全部完成所承包的工程，經驗收合格后，向發包單位進行最終工程價款結算。經審查核定的竣工決算是核定工程造價的依據，因此，應十分重視結算的審核把關。工程結算是項目建設的最后階段，也是一個事后控制過程，關系到建設方、施工方巨大的經濟利益，根據一些造價人員的經驗看，建安工程結算核減資金往往占送審結算資金額的8%以上，個別項目核減數達30%～50%?？梢姡訌娍⒐そY算的審核把關，是控制投資的最后一道重要環節。長期以來，建筑業普遍存在工程定額執行不嚴、合同管理不健全等現象，造成竣工結算存在一些常見問題，諸如利用合同開口或其他漏洞高估多算；利用隱蔽工程多補簽隱蔽工程量；不認真執行規定的定額，隨意高套；對材料價格隨意調差；等等，上述現象既與發包合同、現場簽證、設計變更等項工作中的疏漏乃至錯誤有關，也與施工單位擔心工程款拖欠或顧慮結算審計太緊而有意多報有關。所以，我們在竣工結算審核時必須做到以下幾點： 首先，嚴格執行合同條款。在工程竣工結算中，審核人員應堅持按合同辦事，對工程外費用嚴格控制。對未按施工圖紙要求完成的工程量及未按簽證施工的項目費用一律給予扣減；對于合同條款明確包含的費用及屬于施工企業風險費用的部分、未執行合同條款的違約金等一律核減。

其次，嚴格審核設計變更、現場簽證等。工程量的審核應根據施工合同的約定，對施工過程中所發生設計變更、現場簽證等進行審核，按規定要求計算。審核中應注意施工企業報送的結算書中項目單價及分項的正確性，并根據現場情況進行分析。

最后，嚴格執行投標單價。對使用工程量清單招標的工程結算，投標人的綜合單價是一次包死的，結算時對所發生的工程變更和簽證單價要嚴格執行投標單價，對于因建設單位的原因和清單的漏項及計算誤差應按計價規則規定和合同約定予以調整。

以上兩個過程都按要求完成后，還應以市場為中心對造價進行動態控制和管理。由于建設項目規模大、建設周期長、技術復雜、人財物消耗大，考慮到投入使用后的經濟效益等因素，一旦決策失誤，將造成無可挽回的巨大經濟損失。為了合理確定造價，必須在建設全過程，根據不同階段的特點，按照建設程序進行多次計價，以充分體現造價的合理性。

三、工程造價控制與管理應注意的問題

1．工程造價控制重點應轉移到項目建設的前期，即轉移到項目決策和設計階段。工程造價控制貫穿于項目建設全過程，關鍵在于施工前的投資決策和設計階段，而在做出投資決策后，關鍵在于設計。據有關專家分析：建筑設計方案，在初步設計階段、技術設計階段、施工圖設計階段對工程的影響分別達75％～95％、35％～75％、5％～35％；而在施工階段，通過優化組織施工設計，節約工程造價的可能性只有5％～10％。所以應該把重點轉移到設計階段，以取得事半功倍的效果。

2．注重技術與經濟的優化結合。技術與經濟相結合是控制工程造價最有效的手段。中國工程設計領域長期以來沒有做到這點。技術人員缺乏經濟觀念，設計思想保守，使設計成果的經濟性得不到充分體現。因此，我們現在應該解決的問題是以提高經濟效益為目的，在工程建設過程中將組織、技術與經濟有機地結合起來。通過經濟分析、技術比較及效果評價，正確處理技術先進與經濟合理兩者之間的對立統一的關系，力求在技術先進條件下的經濟合理，在經濟合理基礎上的技術先進。

3．推行“限額設計”方法。要自覺地把價值工程運用到具體的設計中去，積極推行限額設計，在工程設計發包中采用招投標方式。這是被實踐證明的有效途徑，它不單純是一個經濟問題，更準確地說是一個技術經濟問題。這種“限額設計”能有效地控制整個項目的工程造價。為使“限額設計”達到預期目的，應該做到參與設計人員必須是有經驗懂技術經濟的設計師。他們設計的成果必須實用、先進而且造價合理。控制工程造價的另一方面是必須進行多方案比較，因為設計成果是一個逐步完善的過程，并不是一開始就能確定下來，所以多方案比較是衡量其實用性、先進性和經濟性的重要手段。

4．做好工程實施過程中的造價控制。（1）編制經濟可行的施工方案。施工前，施工企業要結合施工圖紙及現場實際情況、自身的機械設備、施工經驗、管理水平和技術規范驗收標準，編制一套切實經濟可行的施工方案。該施工方案是工程實施的行動綱領。（2）做好技術人員、材料人員、機械人員的溝通與配合。施工過程中，施工技術人員，材料人員和機械人員要密切配合，互相了解，以經營管理為核心，以節約成本為目的。（3）做好工程竣工結算。

5．嚴格實行監理制度。有效地控制工程造價，在項目建設前期階段必須實行監理（含造價監理）制度。通過對設計過程的監理，使設計趨于合理，造價控制在限額范圍內，真正做到用最小的投入取得最大的產出。

6.建立和完善獨立的工程造價咨詢機構，培養一支德才兼備的工程造價隊伍。要建立一批真正意義上獨立的工程造價咨詢機構。通過健全法規，規范行為，政企分開，建立自主經營的合伙制、股份制、有限責任制等多種組織形式，一業為主、多種經營服務的綜合性工程項目咨詢顧問公司，建立和發展與改革相適應的工程造價中介服務機構，使建設項目管理逐步過渡到由一個獨立的專業化中介機構負責對工程造價進行全過程跟蹤管理，真正在業主與承包商之間起中介作用。要加強工程造價咨詢行業協會的建設，建立工程造價咨詢行業自律機制，不斷提高工程造價協會在工程造價咨詢行業的地位，使之成為真正代表行業內多數從業者的利益，成為政府與企業聯系的紐帶和橋梁。同時要加強工程造價專業高等教育及在職人員的再教育。由于工程造價管理在建設項目中和各方經濟利益密切相關，且對全社會的經濟活動起著十分重要的導向作用，它要求造價工程專業技術人員應具有多層次的知識，他們除了要對本專業的知識有深入的了解外，還應對設計內容、設計過程、施工技術、項目管理、經濟法律法規等有全面的了解。為此，工程造價行業管理機構，工程造價學會團體等部門單位，對目前已經獲得造價工程師資格的人員，要進行有計劃、有目標、多層次的繼續教育及培訓，了解和掌握與中國達成雙邊協議的國家的工程造價技術、法規、管理體系及其發展動向，擴大內外交流，積極參與國際性或區域性工程造價組織的活動，不斷提高他們的業務素質，使目前從業人員在智能結構、理論水平和工作經驗三方面都能滿足工程造價管理工作的需要。工程造價專業人員也要加強自身的學習，除了對本專業的知識進行更新提高外，還應該結合工作廣泛了解和掌握有關工程技術專業的知識，國民教育機構和行業管理機構構成完備的教育體系，從而為工程造價領域高級人才的成長創造良好的條件。

四、結語

綜上所述，工程造價管理是有效控制建筑投資的至關重要的環節，而搞好工程造價全過程管理是一項復雜的系統工程。在實踐中，造價管理人員必須與設計、監理、施工等有關各方密切配合，總結經驗，共同把關，通過堅持不懈的努力，不斷提高造價管理工作的質量，使造價管理工作對建筑投資的合理控制乃至對建筑業的促進作用得到充分發揮。

第四篇：校長在校園文化建設中的作用

校長在校園文化建設中的作用

校長在校園文化建設中的作用

——對浦南幼兒園林劍平園長校園文化建設的調查分析

紅蜻蜓幼兒園 肖文靜

一．引言：

學校作為一種社會組織形式，自身總會蘊含著一定的文化要素，學校文化是指學校主體在整個學校生活中所形成的具有獨特凝聚力的學校面貌、制度規范和學校精神氣氛等，其核心是學校在長期辦學中所形成的共同價值觀念，共同的思想觀念和行為方式，它常常對學校的教育產生重大的影響，它決定著學校精神面貌，左右著學校教育的方向。本次后備干部培訓，有幸到浦南幼兒園，跟從林劍萍園長。走進浦南，讓我感受到浦南的文化氛圍。浦南幼兒園之所以成為示范園，林劍萍老師之所以成為名校長，都是林劍萍園長把學校文化建設作為是學校實現辦學目標的關鍵，使浦南幼兒園的學校文化逐漸形成、逐漸提升。

二．調查分析：

通過訪談林劍萍園長、觀看資料、參加教研組活動，無不體現林劍萍園長是浦南幼兒園校園文化的設計者，是浦南幼兒園校園文化建設的指揮者，把校園文化有機地融匯在學校的兩個文明建設當中，使校園文化產生巨大的管理功能。校長是學校的領導和核心，是學校教育的組織者和決策者。校長的教育觀念、價值取向，往往決定了學校的辦學理念，辦學風格，在很大程度上也影響著學校的物質文化的創造，教育制度的形成以及學校精神的培育。調查發現林劍萍園長的校園文化建設有以下體現：

一是重視學校特色建設。學校教育特色的形成，是學校發展到高一層次的定位，它是打造一所品牌學校的突破口。要形成特色并非易事，要經過一年又一年，一代又—代管理者不斷傳承、不斷豐富、不斷建設、不斷發展的過程。因此要求校長必須具有獨特明晰的辦學思路，要對學校自身資源進行充分的分析(如辦學條件、人文歷史、社會背景、師資水平、學生興趣愛好等)，立足于本校實際與優勢進行特色設計，找準學校特色建設的切入口，明確建設目標，并形成全員共識，采取有效措施，大膽探索、勇于實踐，最終形成教育特色。

浦南幼兒園于1993年開始了對幼兒早期閱讀的研究與探索，意識到今后的社會將是信息量極為豐富的信息社會，語言和閱讀是信息傳遞和接受最基本、最重要的工具。閱讀是接受信息、理解信息、篩選信息和傳遞信息等信息交流環節中不可缺少的重要一環。閱讀不但可以促進語言能力的提高，而且有助于促進幼兒其他方面能力和素質的提高。一所幼兒園特色的形成，決非一朝一夕、一蹴而就的，它集中了管理者獨具一格的辦學理念、辦學方向、教育思想和辦學策略。今天看到浦南幼兒園的輝煌成績，無不贊嘆林劍萍園長辦學的遠瞻性。浦南幼兒園的環境體現特色：親子閱讀室，里面擺放各種圖書：教師自編的圖書、幼兒自編圖書、親子自編圖書、現成的閱讀刊物……在二期課改的新理念下，家長資源的作用日益突現，而浦南幼兒園的閱讀特色充分利用了這一點，浦南的家長走進了浦南，也成為教育的合作者。

二是重視管理文化的建設。學校應該建立的是基于人本的、科學的、發展的學校管理，建立先進的管理制度，根據學校辦學思想和目標，完善質量標準和評價體系。增強管理層對于學校共同價值取向的認同感，增強管理層的服務意識，使學校管理層能夠更高效地服務于學校的育人目標。林劍萍園長尊重每一位員工，讓每一位教師員工擁有歸屬感和榮譽感，讓每一個員工體會成功的喜悅。她的管理文化體現了科學性、民主性、人文性。

1．科學管理，堅持依法治校，建立公平、公正、公開的學校管理制度和管理機制。在浦南幼兒園的墻面上，我們看到了一系列的考核表格，有一套完善的考核制度。從資料中也體現了林劍萍園長的科學管理，特別是園務計劃中體現她的管理模式。

2．民主決策，學校大問題的決策必須通過教代會討論決定，完善校務公開制度、民主監督制度。浦南幼兒園倡導教育民主，最大限度地調動每一個人的內在生命激情，使學校真正成為每一個師生的精神家園，如園務計劃中提出“鼓勵教工在遵守規范的基礎上超越規范?！贝偈姑恳粋€人能夠在自覺的層面上不斷完善自己、不斷超越自己，創學校管理文化的新亮點。

3．人性化管理。林劍萍園長說過：“教師要有空間思考，否則很難成長、發展。”在日常的管理中她讓教師們知道，現在幼兒園教育走進了市場，市場第一位是服務，為家長服務。教師們自己去想如何為家長服務，她們自覺地為每位幼兒建立了成長檔案，這是她們發自內心地做這件事。在浦南幼兒園，

三是重視教師的發展和培養。學校進行隊伍建設，是內涵發展的基本保證。教師是學校最重要最有價值的人力資源，優化人力資源無疑是學校工作重心所在。因此林劍萍園長非常重視師資隊伍建設，培養了一支具有現代教育理念，專業化發展的教師隊伍。林劍萍園長曾說過：“要讓100%的孩子發展好，100%的教師也要發展好?！薄敖處熥约喊l展，是為自己投資。教師的主動發展，以此形成一種文化?！?浦南幼兒園的規模不斷擴大，新教師不斷引進，現在的浦南正處于文化的融合階段，教師的隊伍建設是重頭。她高度重視對骨干教師的培養，現有區學科帶頭人、區骨干教師、學區星級教師共8名，通過開展“教壇新秀、教育能手、學科帶頭人”教育論壇活動；教師帶教活動，促進各層次教師健康、有序、自主的發展。在教師隊伍培養上，林劍萍園長將重點放在反思上，不光從教研組中體現活動前、活動中、活動后的反思，也從教師個人出發進行反思。特別是教研組活動后，林劍萍園長組織組長、保教一起對本次活動進行反思，找出教研活動的最佳切入口，不斷提高教研組的效能。

三．啟示：

校園文化建設又是以營造育人環境，培養人的綜合素質為目的的；教育是立國之本，“文化是明天的經濟”，從這種意義上來說，學校教育和校園文化建設是相輔相成的。今天，教育正處在深化改革階段，校長抓好校園文化建設，具有十分重要的現實意義。上述的調查分析給我們許多有益的啟示，下面談談我對今后學校文化建設的一些思考：

其一，在學校文化建設中需要落實科學發展觀。學校文化建設是一個創造——享受——再創造的動態過程，通過反復積淀、升華，呈現出特有的生命力。在這一過程中校長要關注教職工的自主參與、自主學習、情感體驗，只有讓教工不斷獲得進步和成功，才能實現可持續發展。

其二，要發展主題，即學校文化建設的方向明確。校長是學校的領導和核心，是學校教育的組織者和決策者。校長除了懂管理，還要懂經營，尤其是文化經營，學校必須走整合發揮學校文化力的辦學之路。校長的教育觀念、價值取向，往往決定了學校的辦學理念，辦學風格，在很大程度上也影響著學校的物質文化的創造，教育制度的形成以及學校精神的培育。校長首先是“教育思想的領導”，校長要有自己的辦學思想，不能人云亦云。要親歷改革實踐，通過實踐逐漸形成自己的辦學思想。

其三，加強校本研究，形成學校共同的價值觀。共同價值信念是學校文化的支柱，共同價值觀體現在兩個方面，一是校長的先進辦學理念得到全體成員的廣泛認同，二是校長的先進理念能夠轉化為全體師生員工的自覺行動。為此，必須強調教工的共同參與、共同建設。實踐表明，通過加強學校教育科研可以促進這一組織目標的實現。學校教育科研就是實踐工作者運用一定的專業理論武器，解決學校改革與發展問題、解決教師教育教學問題的一種實踐與創造活動。特別是最近興起的校本教研制度建設，其目的在于形成一種積極研習的教研組文化，繼而形成學校共同價值觀。

其四，探究文化管理，激發學校創新活力。當代管理理論發展的大趨勢是從剛性管理走向以人為本的軟性管理，文化管理便是一種人本管理理念和模式。它包括組織決策的民主參與、組織知識的分享與創造，以及相應的制度保障等一系列全新的課題。校長要深入研究，以期建立一種既富有組織成效，又讓每個成員達到自我實現的管理文化。

其五，學校文化建設不應該停留在“傳承文明”的基礎上，還要履行起傳播和創造新文化和推動社區發展的文化使命。學校應成為發展社區文化的精神堡壘，成為高舉社區雅文化旗幟的旗手。

學校文化建設日益成為基礎教育領域一件十分重要的工作，并引起了廣大教育工作者的關注?！爸挥袃炐愕膶W校文化才能孕育出優秀的學校教育”這一觀點，已得到廣泛的認同和接受。而校長如何將文化的碎片上升為文化的整體并經積淀成為文化底蘊，則是學校形成特色的關鍵。

學校的發展在于文化的拓展，學校的興旺在于文化的發展，學校的名氣在于文化的影響。畢竟，文化是教育的基本內核，也是學校工作的軸心，更是育人成才的根基。因此，作為學校文化建設的倡導者，校長在建設校園文化中起著重要作用，從而也積極推動著學校的發展。

第五篇：房地產項目可行性研究

房地產項目可行性研究

張世超

關鍵詞：房地產 可行性 步驟 內容 影響因素

摘要：決定房地產投資之前有很多因素要注意，這就體現了房地產項目可行性研究的必要性，首先要明確房地產投資可行性研究的意義，再就是可行性研究的步驟包括組織準備，現場調查與資料收集，開發方案的設計、評價和選擇等。明確要研究的內容還有要周全的考慮到影響房地產投資的各種因素以及對投資商自身條件的考察都是決定一次投資成功還是失敗的關鍵?？尚行匝芯康母拍詈妥饔?/p>

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否可行，在經濟上是否合理，并對多個方案進行優選的科學方法。可行性研究的目的是使決策科學化、程序化，保證決策的可靠性，為項目的實施和控制提供依據或參考。

我國房地產開發實踐表明，開發項目的關鍵是決策，而決策的依據是可行性研究報告。隨著房地產市場的逐步規范，只有靠合法的房地產經營，不斷提高決策水平，才能保證獲取開發收益的可靠性。因此，項目可行性非常重要，其作用如下：

1.1 可行性研究是投資決策的重要依據。

項目投資決策，尤其是大型項目的投資決策的科學性，是以可行性研究報告中的詳細可靠的市場預測、成本分析、效益估算和準確的項目評價分析為重要依據的。

1.2 可行性研究是項目審批的依據。

在我國，房地產項目要經過政府相關職能部門立項、審批，而立項審批的依據之一就是可行性研究報告。

1.3 可行性研究是項目資金籌措的依據。

根據項目可行性研究報告的有關數據，不僅開發商可以了解項目所需資金的種類和數量，而且金融機構可以了解項目的清償能力和盈利能力，并結合貸款的收益性和安全性原則，確定項目的貸款額度。因此，項目可行性研究報告可作為企業籌集資金和金融機構提供信貸的依據。

1.4 可行性研究是編制設計任務書的依據。

可行性研究對開發項目的建設規模、建設標準等都作出了安排，而這些都是項目設計任務書需要明確的內容。

1.5 可行性研究是開發商與項目參與各方簽訂合同的依據。開發商在可行性研究確定的項目實施方案框架內，落實項目的各項工作，并與設計、監理、施工、供應、資金融通等單位簽訂有關合同。因此，可行性研究也是開發商與項目參與各方簽訂合同的依據。可行性研究的步驟。

2.1 組織準備。

進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員應包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，并由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善于協調工作的專業人員來主持。

2.2 現場調查與資料收集。

現場實際調查主要包括投資現場的目然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非居民產生產經營狀況調查等。收集的資料

主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。

2.3 開發方案的設計、評價和選擇。

這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。

2.4 詳細研究。

采用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。

2.5 編寫研究報告書。

可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同，且全面、翔實。房地產可行性研究的內容。

按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可劃分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：

3.1 項目概況。

項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。

3.2 市場分析和需求預測。

在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。

3.3 規劃方案的優選。

在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。

3.4 開發進度安排。

對開發進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。

3.5 項目投資估算。

項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費；用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎設施費用、公共配套設施費用、期間費用及各種稅費等。估算的精度要求不高，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。

3.6 資金的籌集方案和籌資成本估算。

根據項目的投資估算和投。資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常運行。

3.7 財務評價。

財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法。其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。

3.8 風險分析。

風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。

3.9 國民經濟評價。

國民經濟評價是按照資源合理配臵的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，并評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配臵的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。財務評價和國民經濟評價都屬于項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重于項目對于國民經濟的貢獻，即按照資源合理配臵的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。房地產投資需要注意的影響因素

4.1 社會經濟環免對房地產市場的影響

房地產業不是個孤立的行業，本書多處強調，將房地產業當作國民經濟的‘噴頭產業”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地產業帶動國民經濟的發展還是國民經濟的成長帶動房地產業的發展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現根本性的失誤。無論政府還是企業都會導致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現房地產業畸形膨脹，大起大落，都是無視當地國民經濟發展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產業的位臵所帶來的后果。

4.2 當地政府行政行為對市場的影響

一些地方政府的城市規劃及規劃控制水平對當地房地產開發有著直接的影響。眾所周知，在城市規劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產開發一直處于比較平穩的狀態。超前而科學的規劃、有效的規?？刂?、嚴格的規劃管理，使這兩個城市的房地產開發避免7盲目的、一窩蜂的現象，本著配套一片、開發一片、管理一片的原則，這里的小區住宅市場基本上沒有出現供大于求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規劃管理不妥，給發展商們帶來了很大的風險。

4.3 街區環境對房地產營銷的影響

古北新區并非上海鬧市區，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發的第一個上海外貿區—一虹橋開發區，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區內滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區。這使古北新區享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區，區內樓宇質素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩步上揚。進入1996 年以后，該小區房價雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。從古北新區的例子可以看出，房地產的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區環境有關。正因為有虹橋開發區的發展，才產生了對古北新區高尚住宅的需求，虹橋開發區與古北新區之間明顯存在著功能上的互補關系。街區功能是使房地產實現其市場價值的外在動因。投資商自身條件考察

5.1 考察你的經驗

隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資，房地產投資也是如此。即使是已經在房地產業內有一定資歷的企業，如果該公司以前是開發市內寫字樓的，如今目標投資對象是郊區別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經理層里是否有具備別墅開發經驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情并不是絕對的，當你認為“經驗”這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。

5.2 考察你的投資方式

由于企業背景和實力不同，各房地產投資企業的項目投資方式也不一樣。也許你的企業從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發，那么對那些適合于長線開發的項目和適于長錢投資的地區，你就要三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產企業手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

5.3 考察你的融資能力

每一個房地產項目的開發都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續資金而停工兩三年，前期成本已經上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發，也不可能什么樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合于那個地區去投資，適不適合于投資那樣的項目。從全局出發進行可行性研究

事實上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機會的利潤潛力，捕捉贏利機會。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。優秀的房地產公司應從機構內外來縱觀其業務，監視變化中的環境并抓住最佳的機會。公司營銷人員的主要職責是辨別外界環境中的主要變化，通過設立早期預警系統，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環境中的新挑戰和新機會。消費者市場分析與營銷環境分析同等重要。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態及興趣等方面差異極大，營銷者區分不同消費者群體和細小的市場，并按照他們的需要來開發產品和服務是非常有用處的。我們應在分析消費者行為的基礎上，從消費者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計劃。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？結論。

運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。

參考文獻：

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