第一篇：房屋買賣合同糾紛案-買受人合法權(quán)益應(yīng)依法保護(hù)

房屋買賣合同糾紛案:買受人合法權(quán)益

應(yīng)依法保護(hù)

兩年前，劉女士在海口

多份裁定書出爾反爾暈了案外人

劉女士的莫名官司是從XX年開始的。年初，劉女士在購買葉某位于海口國貿(mào)國際貿(mào)易商務(wù)大廈c、d座c103號商鋪的同時，發(fā)現(xiàn)靠里面還有一套房子，想一起買下來整體使用。經(jīng)打聽該房屬于鑫新公司所有，于是她便與鑫新公司聯(lián)系，并簽訂了購房合同。XX年4月20日，劉女士向鑫新公司購買了c103號商鋪后面的c104號房，依約支付了95%的購房款即人民幣313728元，5%的尾款轉(zhuǎn)為鑫新公司的稅費(fèi)由劉女士代繳。鑫新公司已將該房交付給劉女士實(shí)際占有和使用。4月25日，海口市房產(chǎn)管理局受理了該房產(chǎn)權(quán)的變更登記手續(xù)，9月21日劉女士將該房產(chǎn)權(quán)證過戶到了自己名下(房產(chǎn)證號為：海口市房權(quán)證海房hk070074號)。

劉女士說，XX年5月30日是到房產(chǎn)局領(lǐng)取房產(chǎn)證的時間，當(dāng)她來到領(lǐng)證處時，被告知該房于5月9日被龍華區(qū)法院查封。裁定書是一位姓王的法官送來的。房產(chǎn)局的工作人員說，他們告訴王法官，該房已受理了過戶手續(xù)，但王說法院管不了那么多。

劉女士感到驚訝，龍華區(qū)法院查封了房產(chǎn)局已受理過戶給她的房子，那么查封該房法院應(yīng)該告知她，或者到現(xiàn)場貼一張公告。

此時，劉女士意識到購買該房可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，便要求鑫新公司盡到解除購房風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任。劉女士擔(dān)心鑫新公司既無法解除風(fēng)險(xiǎn)，又不退還購房款，當(dāng)即要求該公司將部分購房款先退回，待風(fēng)險(xiǎn)解除后再返還，鑫新公司表示同意，退給劉女士19萬元，劉女士給鑫新公司寫了一張收據(jù)。次日，鑫新公司反悔，擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)解除后劉女士不肯退回那19萬元，要求先將19萬元還回去，才愿意去化解風(fēng)險(xiǎn)。劉女士考慮到鑫新公司已將房款用掉近一半，已無力退回全部房款，如果解除合同，將拿不到全部房款，也拿不到房子。當(dāng)時咨詢了律師，了解到自己對該房的權(quán)益是受法律保護(hù)的，就將19萬元返還給了鑫新公司。

同時，劉女士依法向龍華區(qū)法院提出異議。

龍華區(qū)法院于XX年7月7日公開舉行聽證。該院經(jīng)聽證查明，劉女士與鑫新公司于XX年4月20日簽訂了一份商品房買賣合同，約定由劉女士購買鑫新公司的海南省國際貿(mào)易大廈c座104房，總房價(jià)款為330240元，房屋建筑面積平方米。當(dāng)日劉女士向海口市房產(chǎn)管理局交納了維修資金9907元。XX年4月25日，劉女士向海口市房產(chǎn)局申請辦理了房產(chǎn)交易手續(xù)，鑫新公司要求劉女士將購房款交付至海口新平廣貿(mào)易有限公司。XX年4月26日劉女士向鑫新公司支付了購房款313728元，其中海口仁成裝修服務(wù)有限公司(法定代表人系劉女士)轉(zhuǎn)賬150000元至海口新平廣貿(mào)易有限公司，另支付現(xiàn)金163728元，鑫新公司開具收到上述購房款313728元的收據(jù)。同日，劉女士與鑫新公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定剩余房款16512元由劉女士代其繳付應(yīng)付稅款，如不足由鑫新公司另行補(bǔ)齊，鑫新公司認(rèn)可劉女士已付完全部購房款。雙方還于XX年4月26日辦理了物業(yè)移交備忘錄，將海南國際貿(mào)易大廈c座104房移交給劉女士，并由劉收取該房租金。

審查中，申請執(zhí)行人鄭某要求對商品房買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議、物業(yè)移交備忘錄、授權(quán)委托書、變更委托代理人的函的簽名筆跡是否劉女士所寫進(jìn)行筆跡鑒定，經(jīng)委托海南省物證鑒定中心進(jìn)行鑒定，簽名筆跡劉女士的名字確是劉女士所寫的。

龍華區(qū)法院認(rèn)為，劉女士提供的證據(jù)已證實(shí)其購買海南國際貿(mào)易大廈c座104房，已支付了全部購房款，且已實(shí)際占有該房產(chǎn)，并向相關(guān)房產(chǎn)部門申請辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。其情形符合最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，劉女士異議理由成立，應(yīng)予以解除查封。依照最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第73條的規(guī)定，裁定如下：

解除本院(XX)龍執(zhí)字第612-3號民事裁定書對海口市國貿(mào)大道3-1號海南省國際貿(mào)易大廈c座104房的查封。本裁定送達(dá)后立即生效。

這是龍華區(qū)法院做出的(XX)龍執(zhí)字第612-4號民事裁定書。

劉女士辦理了房產(chǎn)證。

鄭某不服，向龍華區(qū)法院申訴。

該院經(jīng)復(fù)查查明，XX年4月20日，被申訴人劉女士與鑫新公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，由劉女士購買了位于海口市國貿(mào)大道3-1號海南省國際貿(mào)易大廈c座104號的房產(chǎn)，已交付了大部分購房款。其在向海口市房產(chǎn)管理局辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的過程中，法院查封了該房產(chǎn)，劉女士向法院提出異議。法院認(rèn)為其異議理由成立，解除了對上述房產(chǎn)的查封。

申訴人鄭某申請查封了劉女士購買的國際貿(mào)易大廈c座104房的房產(chǎn)后，鑫新公司的吳某與其協(xié)商和解，雙方于XX年5月11日簽訂了《和解協(xié)議》，將上述房產(chǎn)給鄭某以抵償債務(wù)22萬元。同日，鄭某與鑫新公司簽訂了《商品房買賣合同》。鑫新公司還就與劉女士的購房問題進(jìn)行了處理，于同月31日退還劉女士購房款19萬元。為使鄭某相信，鑫新公司將劉女士寫的《收據(jù)》復(fù)印件給鄭一份，后來還在上面加蓋了公章。

在異議聽證過程中，劉女士否認(rèn)《收據(jù)》是其所寫，鄭某要求作筆跡鑒定，同時向海口市龍華區(qū)人民檢察院提出申訴。經(jīng)省檢察院檢技鑒定：《收據(jù)》上的筆跡內(nèi)容是劉女士所寫。在復(fù)查聽證中，劉女士承認(rèn)《收據(jù)》是其所寫，但又說其已將19萬元購房款退還鑫新公司，其提供了鑫新公司于XX年8月3日寫的一份證明書，證明鑫新公司已收到其100%的購房款，以代替其退還購房款的收據(jù)。

龍華法院認(rèn)為，被申訴人鑫新公司將其位于海口市國貿(mào)大道3-1號海南省國際貿(mào)易大廈c座104號的房產(chǎn)，賣給被申訴人劉女士，本院查封后又將該房抵債給申訴人鄭某，遂退還劉女士的購房款，劉寫下收據(jù)。后劉女士反悔，向本院提出異議，否認(rèn)《收據(jù)》是其所寫。經(jīng)鑒定，劉女士才承認(rèn)該《收據(jù)》是其所寫，但又說已退給鑫新公司購房款，卻提不出證據(jù)，不能認(rèn)定。劉女士收到鑫新公司退還的購房款，應(yīng)視為雙方自動解除買賣合同，不能對抗第三人。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零八條的規(guī)定，裁定：申訴人(原申請執(zhí)行人)鄭某的申訴理由成立，撤銷本院(XX)龍執(zhí)字第612-4號民事裁定書;被申訴人(原異議人)劉女士的異議理由不成立，駁回異議。

這是龍華區(qū)法院作出的(XX)龍執(zhí)字第612-5號民事裁定書。

再申訴海口中院依法保護(hù)買受人

海口市中級法院對該案進(jìn)行了認(rèn)真的審查，認(rèn)為申訴人劉女士提供的證據(jù)證明在龍華區(qū)法院查封房產(chǎn)之前，其已付清購房款。后劉女士與鑫新公司協(xié)商并收回部分房款的行為，系因發(fā)生了法院查封該房的情形，而非其不愿購房之真實(shí)意思表示，雙方也并未簽訂相關(guān)解除合同的協(xié)議，不應(yīng)視為雙方自動解除了商品房買賣合同。且劉女士事后又將19萬元房款退還給鑫新公司，鑫新公司也提供了收到其全部購房款的證明。

因此，龍華區(qū)法院在執(zhí)行程序中，以海南鑫新實(shí)業(yè)有限公司退還給劉女士部分房款的行為，視為雙方已自動解除商品房買賣合同的認(rèn)定有誤，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，申訴人劉女士的合法權(quán)益應(yīng)受法律保護(hù)。

海南大弘律師事務(wù)所馬相龍律師認(rèn)為，海南省海口市中級人民法院(XX)海中法執(zhí)監(jiān)督字第11號《通知》，該通知認(rèn)定事實(shí)清楚，本案中，申訴人劉女士提供的證據(jù)證明龍華區(qū)人民法院在查封該房產(chǎn)之前，其已付清購房款，且已實(shí)際占有房產(chǎn)并向房產(chǎn)部門申請辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。因此，該買賣合同依法成立，應(yīng)受法律的保護(hù)，龍華區(qū)人民法院將該房產(chǎn)查封，違反了最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條之規(guī)定，龍華區(qū)人民法院應(yīng)當(dāng)主動糾正錯誤的執(zhí)行，以維護(hù)法律的尊嚴(yán)，并維護(hù)申訴人劉女士的合法權(quán)益。因此，海口市中級人民法院要求龍華區(qū)人民法院七日內(nèi)自行撤銷(XX)龍執(zhí)字612-

5、612-

6、612-7號民事裁定書是正確的。

第二篇：房屋買賣合同糾紛案

房屋買賣合同糾紛案

原告（被上訴人）：瓊海萬泉河黃酒實(shí)業(yè)有限公司。

被告（上訴人）：符祝浪，男，1963年2月生，漢族，瓊海市人。

審級：再審。

審判機(jī)關(guān)和審判組織

一審法院：瓊海市人民法院。

合議庭組成人員：審判長：陳大經(jīng)；審判員：黃良海、王春映。

二審法院：海南省海南中級人民法院。

合議庭組成人員：審判長：黃守冠；審判員：陳海燕；代理審判員：蔡大武。

二審再審法院：海南省海南中級人民法院。

合議庭組成人員：審判長：陳文和；代理審判員：韓少冰、韓柏定。

再審終審法院：海南省高級人民法院。

合議庭組成人員：審判長：盧芒；代理審判員：程小平、張紅菊。

審結(jié)時間

一審審結(jié)時間：1998年7月28日。

二審審結(jié)時間：1998年10月5日。

二審再審審結(jié)時間：1999年8月10日。

再審終審審結(jié)時間：2000年4月20日。

一審訴辯主張

原告黃酒公司訴稱：符祝浪在合同簽訂后交付人民幣30萬元給黃酒公司，余下的30萬元以按揭貸款方式給黃酒公司。同年4月10日，黃酒公司將房屋交付給符祝浪管理使用，符將該房屋使用。同年10月4日，黃酒公司辦好符祝浪的房屋產(chǎn)權(quán)證。同年11月4日，符祝浪夫婦同黃酒公司一道申請辦理銀行按揭貸款合同手續(xù)。由于國家政策的原因，建行貸款及申請未獲批準(zhǔn)，按揭貸款無法辦妥，符祝浪所拖欠的購房款30萬元未能支付，經(jīng)原告多次索付未果。原告要求被告付清房款30萬元及利息2萬元、逾期付款滯納金和訴訟費(fèi)。

一審事實(shí)和證據(jù)

本案經(jīng)審理查明：原告瓊海萬泉河黃酒實(shí)業(yè)有限公司與被告符祝浪于1996年3月9日簽訂《代理興建房屋合同書》一份。約定的主要內(nèi)容有：

1、房屋建筑面積272平方米，價(jià)值人民幣60萬元；

2、符祝浪須在4月10日前交款人民幣30萬元，余下的30萬元以按揭貸款方式付給黃酒公司，但原告必須在交房后一個月將房屋產(chǎn)權(quán)證交被告，由被告符祝浪用此房產(chǎn)證等作為抵押物，向建行貸款，原告協(xié)助辦理。

3、房屋移交時所應(yīng)辦理的產(chǎn)權(quán)契證等手續(xù)費(fèi)用由黃酒公司負(fù)責(zé)承擔(dān)。

4、符祝浪交齊按揭手續(xù)，超過30天后，黃酒公司應(yīng)無條件將房屋交給符祝浪。同年4月10日，黃酒公司將房屋交付給符祝浪管理使用，符將該房屋使用。同年10月4日，黃酒公司辦好符祝浪的房屋產(chǎn)權(quán)證。同年11月4日，符祝浪夫婦同黃酒公司一道申請辦理銀行按揭貸款合同手續(xù)。由于國家政策的原因，建行貸款及申請未獲批準(zhǔn)，按揭貸款此事無法辦妥。符祝浪所拖欠的購房款30萬元未能支付。經(jīng)原告多次索付未果。

以是事實(shí)，有當(dāng)事人陳述、證人證言、法庭質(zhì)證的有關(guān)材料證實(shí)，足以認(rèn)定。

一審判案理由

一審法院認(rèn)為：原告瓊海萬泉河黃酒實(shí)業(yè)有限公司與被告符祝浪于1996年3月9日所簽訂的代理興建房屋的合同，名為建筑工程合同，實(shí)為房屋買賣合同，是無效的合同，按無效合同的規(guī)定處理，雙方所取得的財(cái)物應(yīng)互相返還，根據(jù)雙方的責(zé)任的大小，承擔(dān)各自相應(yīng)的責(zé)任。但是原告與被告的購房糾紛，被告所取得原告的房屋所有權(quán)證辦理至被告符祝浪的名下，雙方也并沒有要求互相返還該房屋的要求，所以被告尚欠原告的購房款30萬元應(yīng)還本付息（利息從1996年7月1日起至還清之日止按中國建設(shè)銀行同期建房貸款利息率計(jì)付利息）。

一審定案結(jié)論

依照《民法通則》第四條、第五十八條第一款第（四）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

1、雙方簽訂的代理興建房屋合同是無效的。

2、被告符祝浪應(yīng)在本判決書生效后十天內(nèi)給付原告欠購房款30萬元及1996年7月1日起至判決還清之日止的欠款利息（按中國建設(shè)銀行同期建房貸款利息率計(jì)算），逾期未給付，則處雙倍利息計(jì)付。

3、駁回原告的其他訴訟請求。

案件受理費(fèi)7610元，由被告負(fù)擔(dān)，原告預(yù)付的不予退還，由被告償付原告。

二審情況

1、二審訴辯主張

上訴人符祝浪稱：雙方簽訂的代理建房合同實(shí)為房屋買賣合同。我已付30萬元購房款，余下30萬元雙方約定由被上訴人為我辦理按揭貸款來解決。如因被上訴人協(xié)助辦理貸款審批手續(xù)不能時，超過三十天后被上訴人無條件將房屋交給我。被上訴人訴我欠購房款30萬元是不成立的，原判不當(dāng)，請求二審改判返還。

被上訴人辯稱：雙方簽訂代建房屋合同實(shí)為購房合同。上訴人已實(shí)際占有使用房屋，辦理了產(chǎn)權(quán)證，而我方已辦理按揭貸款手續(xù)，未果屬銀行原因。其代理建房屋合同也是無效的。上訴人占有我方房屋應(yīng)支付完畢購房余額30萬元及利息。上訴人上訴無理，應(yīng)駁回。

2、二審事實(shí)和證據(jù)

經(jīng)審理查明：1996年3月9日，上訴人與被上訴人簽訂《代理興建房屋合同書》一份。約定房屋造價(jià)60萬元，上訴人須在訂立合同后一個月內(nèi)付30萬元（包括定金8萬元），余下30萬元以按揭貸款方式付給被上訴人。被上訴人須在交付房屋后一個月內(nèi)將房產(chǎn)證辦好給上訴人。由上訴人憑房產(chǎn)證向建行貸款，被上訴人協(xié)助辦理貸款審批手續(xù)。如因被上訴人原因不能辦妥按揭手續(xù)，超過三十天被上訴人應(yīng)將房屋交給上訴人。訂立合同后，上訴人已付給被上訴人購房款30萬元。同年4月10日，被上訴人將房屋交付給上訴人使用。同年10月4日，被上訴人將房屋所有權(quán)證辦至上訴人名下。同年11月14日，被上訴人協(xié)助上訴人辦理按揭貸款手續(xù)，由于建行貸款尚未批準(zhǔn)，上訴人拖欠30萬元購房余款至今未付，被上訴人追索未果訴至法院。

3、二審判案理由

本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂的代理興建房屋合同實(shí)為房屋買賣合同。被上訴人已將房屋交付給上訴人使用占有兩年多，并已辦理了房屋權(quán)證的有效憑證，上訴人應(yīng)支付完畢購房余款及利息。上訴人以被上訴人未辦理按揭貸款手續(xù)而拒付尚欠購房余款為由提起上訴，其理由不成立，應(yīng)予駁回。原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。

4、二審定案結(jié)論

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審訴訟費(fèi)7610元，由上訴人負(fù)擔(dān)。

二審再審情況

1、二審再審訴辯主張

符祝浪對本院二審判決不服，申請?jiān)賹彿Q：

一、二審法院判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，但判決結(jié)果適用法律政策錯誤，既然雙方所簽訂的合同為無效合同，那么為何還繼續(xù)判決我付清所拖欠的購房款人民幣30萬元及利息，這不是自相矛盾？合同無效后，應(yīng)是雙方各自相互

返還財(cái)產(chǎn)，并根據(jù)其過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。我本人沒有得到財(cái)產(chǎn)，不能繼續(xù)付款。我和黃酒公司實(shí)際上是簽訂房屋買賣合同，房屋買賣價(jià)款人民幣60萬元，30萬元已按合同約定付清，所剩下的30萬元按合同約定應(yīng)由黃酒公司辦理銀行按揭方式支付，我不能再繼續(xù)付款。現(xiàn)要求法院提起再審，依法確認(rèn)合同無效，雙方互相返還財(cái)產(chǎn)，即房屋歸回黃酒公司所有，黃酒公司返還購買房款人民幣30萬元給本人，訴訟費(fèi)由黃酒公司負(fù)擔(dān)。

2、二審再審事實(shí)和證據(jù)

經(jīng)二審再審查明：

一、二審法院所認(rèn)定的本案事實(shí)和證據(jù)充分，在本案的事實(shí)和證據(jù)方面再審與一、二審無出入，與 一、二審認(rèn)定事實(shí)相一致。

3、二審再審判案理由

本院認(rèn)為：黃酒公司與符祝浪所簽訂的合同，雖然名為代理興建房屋合同，但從該合同的內(nèi)容、性質(zhì)及雙方履行的情況看應(yīng)屬于房屋買賣合同。合同的標(biāo)的物在雙方?jīng)]有發(fā)生糾紛之前已交付使用兩年多，購房款也已支付50%，并且雙方已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)，故應(yīng)按房屋買賣合同有效處理，即該房屋歸屬符祝浪所有，符祝浪應(yīng)付清所拖欠的購房款人民幣30萬元。至于30萬元貸款逾期利息問題，考慮到雙方在合同中沒有約定清楚，而且黃酒公司沒有按合同約定辦好銀行按揭貸款方式支付，其行為本身有過錯，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，符祝浪不需給付利息。

一、二審認(rèn)定事實(shí)清楚，但處理結(jié)果不當(dāng)，應(yīng)予糾正。

4、二審再審定案結(jié)論

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條、第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)、《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百零八條和《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》第二十九條第一款之規(guī)定，判決如下：

1、撤銷本院（1998）海南經(jīng)終字第100號民事判決；

2、撤銷瓊海市人民法院（1998）瓊海經(jīng)初字第45號民事判決。

3、本合同按房屋買賣合同有效處理，房屋（座落瓊海加積鎮(zhèn)紀(jì)綱街，瓊海市房證字第3378號）歸符祝浪所有；符祝浪應(yīng)付清所拖欠的購房款人民幣30萬元給黃酒公司，限符祝浪在接到本判決書之日起十天內(nèi)付清該款，逾期則中國建設(shè)銀行按同期同類貸款利率計(jì)付利息至付清欠款之日止。

一、二審案件受理費(fèi)各人民幣7610元，均由符祝浪負(fù)擔(dān)。

再審終審情況

1、再審終審訴辯主張

黃酒公司不服原審判決，申請?jiān)賹彿Q：

1、黃酒公司沒有違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；

2、無論本案按揭貸款是否獲貸，符祝浪均要支付購房欠款利息；

3、原審判決免除符祝浪支付

購房款利息的義務(wù)違反了公平原則。故要求本院提起再審，并由符祝浪償還購房欠款30萬元及其利息，且一、二審訴訟費(fèi)由符祝浪負(fù)擔(dān)。

2、再審終審事實(shí)和證據(jù)

經(jīng)再審查明：

一、二審法院所認(rèn)定的本案事實(shí)證據(jù)充分，在本案的事實(shí)與證據(jù)方面與一、二審認(rèn)定事實(shí)相一致。

3、再審終審判案理由

本院認(rèn)為：黃酒公司與符祝浪簽訂的代建房屋合同，原審認(rèn)定屬房屋買賣合同，且合法有效。符祝浪應(yīng)付清所拖欠的購房款人民幣30萬元正確。但對30萬元欠款逾期利息予以免除不妥。黃酒公司沒有辦妥按揭貸款，是因?yàn)楫?dāng)時銀行停止按揭，黃酒公司在主觀上沒有錯。且符祝浪在占有房屋期間，將房屋出租他人經(jīng)營有一定的收益。故免除其利息部分應(yīng)予糾正。

4、再審終審定案結(jié)論

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條、第一百七十九條第一款第（二）項(xiàng)、第一百八十四條之規(guī)定，判決如下：

1、撤銷海南省海南中級人民法院（1999）海南經(jīng)再字第5號民事判決：

2、原審上訴人符祝浪應(yīng)在本判決書生效后十日內(nèi)給付原審被上訴人瓊海萬泉河黃酒實(shí)業(yè)有限公司購房款30萬元及1996年7月1日起至還清之日止的欠款利息（利率按中國建設(shè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算），逾期支付則按雙倍利息計(jì)付。

一、二審案件受理費(fèi)各7610元由符祝浪負(fù)擔(dān)。

解說

《民法通則》第四條規(guī)定：“民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。”第五十五條第一款第一、二項(xiàng)之規(guī)定：行為人應(yīng)具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)。第五十八條第一款第五項(xiàng)之規(guī)定：“違反法律或者社會公共利益的”將是無效行為。

由此可見，本案原告與被告簽訂代理房屋合同，原告不是建筑公司，名為代理興建房屋合同，實(shí)為房屋買賣合同。其行為違反《民法通則》規(guī)定的誠實(shí)信用，意思表示真實(shí)的原則，原告不是建筑公司，不具有相應(yīng)的民事行為能力，其實(shí)施的行為無效，雙方所簽訂的代理興建房屋合同無效。

而雙方行為實(shí)為房屋買賣行為，符合買賣合同的法律特征，即出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款。一是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，二是等價(jià)有償，合同約定雙方權(quán)利和義務(wù)，而且經(jīng)房產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)，原告依約將房屋交付被告使用，并辦理產(chǎn)權(quán)證。被告取得房屋后并使用，已支付部分款額，余下部分以原告應(yīng)協(xié)助辦理貸款支付價(jià)款為由而拖欠未付款，而原告已經(jīng)協(xié)助貸款并辦理房產(chǎn)證，至于銀行不同意貸款，不屬原告過錯，故

被告提出理由不成立，原告訴請被告尚欠購房款30萬元及辦理產(chǎn)權(quán)證后支付欠款利息，其理由成立，一、二審法院應(yīng)予支持。

至于30萬元貸款逾期利息問題，考慮到雙方在合同中沒有約定清楚，而且黃酒公司沒有按合同約定辦好銀行按揭貸款方式支付，其行為本身有過錯，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故符祝浪不需給付利息。再審法院認(rèn)為一、二審認(rèn)定事實(shí)清楚，但處理結(jié)果不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項(xiàng)規(guī)定：“原判決適用錯誤，依法改判。”因此，撤銷一、二審法院的民事判決。

海南省高級人民法院再審查明，黃酒公司與符祝浪簽訂的代建房屋合同，原審認(rèn)定屬房屋買賣合同，且合法有效。對30萬元欠款逾期利息予以免除不妥，認(rèn)為黃酒公司在主觀上沒有過錯。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定：“原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)的主要證據(jù)不足的，當(dāng)事人的申請符合這種情形的，人民法院應(yīng)當(dāng)再審。”因此，撤銷了海南省海南中級人民法院（1999）海南經(jīng)再字第5號民事判決。

綜上，根據(jù)《民法通則》合法、平等、互利、誠實(shí)信用、等價(jià)有償原則，被告申請?jiān)賹徶校埱蠡ハ喾颠€，未請求免除拖欠款利息，故本案經(jīng)海南省高級人民法院再審維持一、二審判決應(yīng)是正確的。

第三篇：房屋買賣合同糾紛案答辯狀

房屋買賣合同糾紛案答辯狀

案號：（2012）南民一初字第1號

答辯狀

答辯人：李四

被答辯人：張三

答辯人與被答辯人房屋買賣合同糾紛一案，答辯人針對被答辯人的訴訟請求及事由，提出如下答辯意見：

一、2009年4月16日雙方簽訂的“房地產(chǎn)買賣協(xié)議”，屬于無效合同。

現(xiàn)行合同法第52條明確規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定，“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。”強(qiáng)制性規(guī)定是和任意性規(guī)定相對的，“未取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，很顯然這屬于法律的強(qiáng)制性規(guī)定而不是任意性規(guī)定。

從本案涉及的事實(shí)來看，答辯人與被答辯人的確于2009年4月16日簽訂了一份“房地產(chǎn)買賣協(xié)議”，但簽訂該協(xié)議時，答辯人并未取得本案所涉及之魯能領(lǐng)寓1號樓1403室之權(quán)屬證書（答辯人于 2011年8月10日取得該房屋權(quán)屬證書）。根據(jù)上述所列及之法律條款分析，該協(xié)議因違反城市房地產(chǎn)管理法第38條之強(qiáng)制性規(guī)定，而導(dǎo)致無效。

二、無效合同后的處理原則為：當(dāng)事人相互返還因合同取得的財(cái)產(chǎn)，而不是繼續(xù)履行合同。

現(xiàn)行合同法第58條明確約定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取

得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”。根據(jù)本條款之規(guī)定，答辯人與被答辯人所涉爭房屋，合法的處理方式為：被答辯人將涉爭房屋即刻交還答辯人，答辯人將被答辯人已支付的房款退還給被答辯人。

事實(shí)上，當(dāng)答辯人意識到雙方簽訂的“房地產(chǎn)買賣協(xié)議”因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效后，本著人人都應(yīng)該做一名公民的原則，答辯人委托青島所張三律師于2010年5月1日給被答辯人發(fā)送了“律師函”。該律師函中敘明，當(dāng)事人確認(rèn)合同無效，請被答辯人于2010年5月3日前提供合法帳號以便答辯人返還其已付房款，被答辯人應(yīng)從接到“律師函”后15日內(nèi)將該房屋返還答辯人。

被答辯人接到此律師函后，竟至國家法律于不顧，完全置之不理。對于被答辯人非法占用答辯人房屋的行為，答辯人保留追究其法律責(zé)任的權(quán)利。

三、在堅(jiān)持上述答辯意見的基礎(chǔ)上，答辯人認(rèn)為被答辯人的訴請，于法無據(jù)。

被答辯人在起訴狀中訴稱，要求答辯人按照原協(xié)議之約定履行過戶手續(xù)。從上述分析看，原協(xié)議已因違法法律之強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致無效。被答辯人要求雙方繼續(xù)履行合同一份，是非常荒謬的，也不應(yīng)得到法律的支持。

綜上所述，答辯人認(rèn)為，被答辯人之訴請因于法無據(jù)而不應(yīng)得到法律支持。請貴院以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，維護(hù)法律之神圣權(quán)威，駁回答辯人的訴訟請求。

此致

青島市市南區(qū)人民法院

答辯人：張三

2012年1月13日

附件：

1、青房市地權(quán)字第001號房產(chǎn)證復(fù)印件一份

2、律師函復(fù)印件一份

第四篇：房屋買賣合同糾紛案強(qiáng)制執(zhí)行申請書

申請人姚某，女，漢族，1986年10月1日出生，住xx市xx區(qū)xx路2號，身份證號碼：36xxxxxx0。

被申請人李某，男，漢族，1972年9月15日出生，身份證地址：xx省xx縣xx鎮(zhèn)xx村xx組x號，身份證號碼：4xxx59。強(qiáng)制執(zhí)行依據(jù)：（2011）深中法民五終字第xxxx號民事判決、（2011）xx法民三初字第xx號民事判決。請求事項(xiàng)：

（一）請求法院執(zhí)行被申請人應(yīng)退還申請人定金人民幣xxxxx元；

（二）請求法院執(zhí)行被申請人應(yīng)支付申請人人民幣xxxxx元；

（三）請求被申請人應(yīng)支付總額xxxxx元的延期履行期間的債務(wù)利息，即按照銀行同期貸款利率計(jì)付的銀行利息的雙倍（自2012年1月1日至執(zhí)行完畢當(dāng)日）；

（四）請求法院執(zhí)行被申請人應(yīng)支付的申請人訴訟費(fèi)xxxx元。請求事由：

申請人與被申請人因房屋買賣合同糾紛一案，xx市xx區(qū)人民法院于2011年6月29日作出（2011）深龍法民三初字第xx號民事判決，確定被申請人需向申請人支付總額人民幣xx元，被申請人不服提起上訴，xx市中級人民法院受理并作出（2011）深中法民五終字第xx號民事判決，該判決已生效。因被申請人拒不履行生效判決，為此，申請人特向貴院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

第五篇：房屋買賣合同糾紛案強(qiáng)制執(zhí)行申請書

房屋買賣合同糾紛案強(qiáng)制執(zhí)行申請書

申請人姚某，女，漢族，1986年10月1日出生，住xx市xx區(qū)xx路2號，身份證號碼：36xxxxxx0。

被申請人李某，男，漢族，1972年9月15日出生，身份證地址：xx省xx縣xx鎮(zhèn)xx村xx組x號，身份證號碼：4xxx59。

強(qiáng)制執(zhí)行依據(jù)：（2011）深中法民五終字第xxxx號民事判決、（2011）xx法民三初字第xx號民事判決。

請求事項(xiàng)：

（一）請求法院執(zhí)行被申請人應(yīng)退還申請人定金人民幣xxxxx元；

（二）請求法院執(zhí)行被申請人應(yīng)支付申請人人民幣xxxxx元；

（三）請求被申請人應(yīng)支付總額xxxxx元的延期履行期間的債務(wù)利息，即按照銀行同期貸款利率計(jì)付的銀行利息的雙倍（自2012年1月1日至執(zhí)行完畢當(dāng)日）；

（四）請求法院執(zhí)行被申請人應(yīng)支付的申請人訴訟費(fèi)xxxx元。

請求事由：

申請人與被申請人因房屋買賣合同糾紛一案，xx市xx區(qū)人民法院于2011年6月29日作出（2011）深龍法民三初字第xx號民事判決，確定被申請人需向申請人支付總額人民幣xx元，被申請人不服提起上訴，xx市中級人民法院受理并作出（2011）深中法民五終字第xx號民事判決，該判決已生效。因被申請人拒不履行生效判決，為此，申請人特向貴院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

此致

龍xx區(qū)人民法院

申請人：

代理人：

2012年x月x日