第一篇：代理詞(鐘某與某某公司房屋買賣合同糾紛案)

代理詞

尊敬的審判員：

鐘某訴某某實業有限公司商品房預售合同糾紛一案，重慶遠博律師事務所依法接受原告鐘某的委托，指派葉禮輝律師擔任其一審訴訟代理人。代理律師接受指派后，認真分析了案情及原告的民事起訴狀、相關證據材料；隨后，代理律師依法調查收集了相應的證據材料。通過參加今天的法庭調查審理，代理律師認為本案事實清楚，原告鐘某所提供的證據確實、充分，訴訟主張合法、合理，應予支持。現根據事實和法律發表如下代理意見，請審判員參考。

一．原告與被告的前身重慶某置業有限公司所簽訂的，《某某城二期負二樓車位認購書》（以下簡稱《認購書》）屬于合同范疇

1、在《認購書》書中，約定了雙方的當事人的基本情況、合同的標的、合同價款、雙方的權利與義務、定金條款等內容，內容具體明確，基本滿足了合同成了的要件，符合合同的基本特征，其應屬于合同范疇，受《合同法》調整。

2、該《認購書》已經成立并生效

（1）簽約雙方均有完全民事行為能力人；

（2）合同系雙方真實意思表示；

（3）該《認購書》系有效合同。本案訟爭的車位在雙方簽訂《認購書》時，并沒有取得房屋主管部門頒發的商品房預售許可證，屬于違法法律法規強制性規定，《認購書》本應屬無效合同；但被告在2010年9月25日取得了訟爭車位的商品房預售許可證明，按照《最高法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，該《認購書》可以認定有效。

3、該認購書屬于商品房買賣合同，其符合商品房買賣合同的特征。《最高法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

二、被告系由重慶某置業有限公司變更而來，享有原重慶某置業有限公司的債權，承擔原重慶某置業有限公司的債務

1、與原告簽訂車位《認購書》的重慶某置業有限公司成立于2003年3月3日，系一家以從事房地產開發、商品房銷售為主的企業，其與原告之間有有效的商品房買賣合同關系；

2、重慶某置業有限公司于2010年8月23日，重慶某置業有限公司變更為現名，即重慶某某實業有限公司。重慶某置業有限公司與原告簽訂的車位《認購書》所產生的合同權利與義務依法由被告繼受與承擔。

三、原告已按照合同約定模范地履行了自己的義務，被告單方要求解除《認購書》已構成根本違約，當承擔違約責任

1、原告完全履行了自己的合同義務，并無違約行為

按照《認購書》約定，原告的主要義務是：交付定金；在被告通知簽訂正式車位買賣合同時與被告簽訂書面的車位買賣合同。原告在與被告簽訂《認購書》的當日，已經按照合同約定足額交付定金30000元，對此，有被告出具的收款收據為證。原告交付定金后，一直等待被告通知去簽訂正式的車位買賣合同。孰不知，被告卻在2011年8月8日單方通知原告，要求解除雙方之間簽訂的車位《認購書》。

2、被告無正當理由要求解除與原告之間的車位《認購書》，已構成根本違約

被告在發給原告的解除通知中，是這樣描述解除合同的理由的“??因你故意隱瞞非某某城項目業主身份，導致本公司與你簽訂《某某城二期負二樓車位認購書》??且按照重慶市政府的規定，您不具備購買某某城二期車位的資格??

首先，被告所謂的原告故意隱瞞非某某城業主身份純屬無稽之談。當初被告的地下車位銷售形勢非常差，為了促銷，其不惜以87折來誘惑客戶。當原告被朋友介紹到被告處看車位沙盤時，提到自己不是該小區的業主，能否購買車位時，被告的銷售人員一再地表示，無論誰都可以來購買車位，而且可以辦到車位的產權證書。面對原告的遲疑與懷疑，被告的銷售人員拿出格式合同，也就是《認購書》，上面清清楚楚顯示該車位可以辦到產權證。面對該車位價格高折扣，還能辦到車位的獨立產權證的優越條件，原告就毫不猶豫地與被告簽訂了《認購書》，并當場交付定金30000元。

其次，被告辯稱是原告故意隱瞞自己非某某城項目業主沒有任何證據予以支持。按照最高院關于民事訴訟證據規則，作為車位銷售方、作為格式合同《認購書》的提供

者，若其真想限制非業主購買車位，其完全有能力，也有義務在《認購書》上，以顯著的位置，以普通人易于理解的方式做出警示說明，明確拒絕非小區業主購買車位；或者要求購車位的客戶在《購買車位客戶聲明書》上明確聲明自己是小區業主，若故意隱瞞，將自行承擔相應的一切后果；或者要求購買車位的客戶出示房產證、購房合同等材料以驗明客戶是否屬于故意隱瞞非業主身份。如果被告真的要限制非小區業主購買車位，其采取防范“隱瞞身份”的成本是最低的，也就是說需要被告提供證據證實是原告在簽訂《認購書》時故意隱瞞非業主身份。但遺憾的是我們除了看到一份趾高氣揚，惡狠霸道，自說自話的《通知》外，并沒有任何證據證實是原告故意隱瞞非業主身份騙取被告簽訂《認購書》。

再次，被告要求解除《認購書》的第二個理由是原告違反了重慶市有關規定，不具有購買車位的主體資格。

我國合同法明確規定，判定合同的效力的依據是法律和行政法規。重慶市房管局的通知不是法律，也不是國務院頒布的行政法規，甚至連地方法規都談不上，即便是真的違反了房管局的規定，也不構成《認購書》無效或解除的充足理由。

3、被告要求解除與原告之間的《認購書》的真實理由有三

其一，欲謀求更大利益。由于通貨膨脹、房地產持續泡沫的影響，被告的車位銷售形勢越來越好，相應的其價格也是水漲船高。為了賣高價，被告就以種種理由與借口要求解除舊約，再以高價賣給他人。若房地產價格持續下跌，即便是原告想解除合同，被告極有可能不會同意。至此，我們可以看見貼在被告的臉上的標簽注明：見利忘義，無誠無信；

其二，被告在與原告簽訂《認購書》時，訟爭車位的預售許可證尚在辦理之中，直到2010年9月25日，房管部門才給被告發放車位預售許可證。被告涉嫌違法銷售車位。為掩飾其欺詐伎倆，其來個先發制人要求解除《認購書》。

其三，被告早在2010年2月25日就將訟爭的車位整體抵押給了中國工商銀行股份有限公司重慶北部新區支行，并在房管部門辦理了抵押權登記，至今該抵押權都沒有剔除。被告故意隱瞞訟爭車位已經設置抵押的事實，仍騙取原告與其簽訂《認購書》，屬于典型的欺詐行為。

四、被告應向原告承擔違約責任

1、被告已構成欺詐，應當對原告予以賠償

《最高法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條、出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

（1）、被告在與原告簽訂《認購書》時，被告故意隱瞞訟爭車位尚未取得商品房預售許可證明之事實，已構成欺詐，按照《最高法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款之規定，原告有權要求被告退還定金，并要求被告承擔相當于定金一倍的賠償金。原告要求被告雙倍返還定金，完全合乎司法解釋的精神；

（2）、被告在與原告簽訂了車位《認購書》后，又將包括訟爭的車位在內的全部車位抵押給第三人，也屬意典型的欺詐行為，按照《最高法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第二款之規定，原告有權要求被告退還定金，并要求被告承擔相當于定金一倍的賠償金。原告要求被告雙倍返還定金，完全合乎司法解釋的精神；

2、《最高法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。

該案原被告之間的商品房買賣合同未能簽訂，其根本原因是被告的種種違法違規行為。作為有過錯的被告，應理應為自己的錯誤行為埋單。

綜上所述，原告鐘某的訴訟請求有事實根據和法律依據，請求人民法院依法予以支持。

以上代理意見請審判員判決時予以充分考慮！

此致

重慶市某某區人民法院

重慶遠博律師事務所葉禮輝2011年10月10日

第二篇：代理詞(買賣合同糾紛案)

代 理 詞

尊敬的審判長：

根據《中華人民共和國民事訴訟法》相關之規定，本人接受本案原告的委托，擔任其與李強買賣合同糾紛案的一審訴訟代理人，今天依法出庭，履行代理人職責。

根據相關法律法規的規定及本案庭審調查已查明的基本事實，本代理人發表如下代理意見，供法庭參考：

代理人認為，從本案的客觀事實、交易習慣及相關交易往來的結算付款憑證等證據，按照生活經驗法則、公序良俗原則及公平正義之法理，均可毫無疑問地作出這樣一個判斷：原告與被告之間的買賣合同關系成立系合法有效，且原告已經履行供貨義務，應當受到法律保護，被告應當依法承擔貨款的全部給付義務。理由如下：

1、原告與被告于2015年05月13日簽署《小河百家樂超市對賬單》（以下簡稱“對賬單”），憑證由原告職員田邛與被告共同簽署，確定原告為供貨方，被告為購買方，且被告欠原告貨款伍萬叁仟零陸圓玖角（￥53，006.90元）。

2、原告已于2015年09月17日收到被告通過中國建設銀行自助機支付的貨款人民幣貳仟元整（￥2000.00元），還欠原告貨款伍萬壹仟零陸圓玖角（￥51，006.90元）。

/ 2 上述事實充分證明：

1、雖然原告與被告之間只是口頭約定，沒有簽訂書面買賣合同，但被告直接向原告采購貨物且原告提供的貨物也是運送至被告經營場地，這一于世昭然的事實是無可爭辯的;同時，被告通過自己的實際付款行為確認了這一買賣合同關系的存在，履行了作為買賣合同相對方買方的貨款給付義務。

2、本案中，原告提供的貨物完全合格，雙方口頭約定當場驗貨，被告在接受時已經檢驗完畢并簽字確認。根據該貨物的性質及交易習慣，產品的數、量、質是能夠及時檢驗的，也不存在隱藏的瑕疵。根據《中華人民共和國合同法》第一百五十七條“買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。”及《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條“ 當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規格的，人民法院應當根據合同法第一百五十七條的規定，認定買受人已對數量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據足以推翻的除外”之規定，被告已經對貨物檢驗完畢，且已經簽收確認。

綜上，懇請法庭予以充分考慮并采納，為作為省屬重點招商引資企業的合法權益保駕護航。謝謝!

代理人：王佐朝 2015年11月19日

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第三篇：房屋買賣合同代理詞

篇一：房屋買賣合同糾紛代理詞 代理詞

尊敬的審判長：

我們接受原告常彬的委托，就原告常彬訴被告茂錫企業有限公司、浩騰企業有限公司、盛茂企業有限公司、金績發展有限公司、實盈投資有限公司、萬采有限公司、佳思發展有限公司（以下簡稱“七被告”）定金合同糾紛一案，擔任原告的代理人。現綜合本案事實發表代理意見如下：

一、原被告簽訂的《房屋買賣定金協議》（以下簡稱“《定金協議》”）真實有效，雙方應當按照《定金協議》的約定履行。原告積極合理履行《定金協議》，不存在違約情形。而七被告存在違約情形，原告的訴訟請求應當得到法庭的支持。2011年7月27日，在北京中原房地產經紀有限公司（以下簡稱“經紀方”）的撮合下，七被告代理人吳海城持委托書與原告簽訂了《定金協議》。七被告代理人持有委托書，且代理簽約行為在委托期限內，故其代理行為，符合民法通則第六十三條：“代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任”的規定。七被告代理人的代理行為有效。另根據合同法第四十四條、第五十二條的規定，《定金協議》的內容系原被告雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律行政法規的規定，《定金協議》有效。《定金協議》第8條約定：“定金200萬元整，自本協議簽署之日由原告直接支付給經紀方，剩余150萬元整在七被告辦理完成出售房屋委托公證及董事會決議書后，雙方簽署房屋買賣居間合同當日支付給經紀方”；第9條約定：“如因七被告原因導致未簽約，七被告應賠償原告雙倍定金”。原告已依約支付了200萬元定金。現七被告至今未辦理完成出售房屋委托公證及董事會決議書的工作，系明顯對《定金協議》的違反，該行為直接導致雙方無法簽署房屋買賣居間合同。故原告要求七被告賠償原告雙倍定金的訴請并無不當。

二、原告至今未收到七被告的出售房屋委托公證及董事會決議書，該事實應當得到法庭的采信。

作為本次交易的經紀方，北京中原房地產經紀有限責任公司全程參與了《定金協議》的簽訂及履行。由于交易標的額巨大，故合同履行過程中雙方采取經紀方資金監管的方式進行資金交付。同時，就重大通知及協調事項，也均系經紀方出面牽頭完成。鑒于合同法第四百二十五條對居間人如實報告義務的規定，《定金協議》中七被告的違約行為，經紀方也向原告及時進行了報告，但因七被告惡意拖延，協商無果。

至于原告未收到七被告的出售房屋委托公證及董事會決議書的事實，由于原告在本案中不可能也沒有能力至全國的公證機關、快遞機關調取全部的七被告是否進行過出售房屋委托公證事項、及董事會決議書的快遞送達事項。而七被告是否進行過公證委托，在哪個公證處進行過委托；是否送達過董事會決議書，在哪家快遞公司辦理的送達手續，則應當是一清二楚。由于七被告是否辦理完成出售房屋委托公證及董事會決議書，是否存在違約情形，是決定本案事實的關鍵，而原告對此存在客觀舉證能力的問題，七被告可以及其容易地完成此事實的舉證。因此我們認為，應當適用《證據規定》第7條的規定，由七被告舉證證明。懇請法官適用證明責任分配方面的自由裁量權：“在法律沒有具體規定，依本規定及其他司法解釋無法確定舉證責任承擔時，人民法院可以根據公平原則和誠實信用原則，綜合當事人舉證能力等因素確定舉證責任的承擔。”

三、針對七被告向原告發送的《終止交易通知書》，原告認可交易終止，但不認可七被告歪曲事實對原告的惡意詆毀。2011年7月27日，《定金協議》簽署。2011年8月30日，七被告的代理人向發送《終止交易通知書》。其理由是“由于原告未能在合理時間內（包括承諾在8月30日下午二時前-其后要求延至同日下午四時半前）提供進行買賣交易的必要資料，同時否定了對交易的有益補充條款，耽誤了交易的正常進行”。七被告的理由無法成立，原因是：

1、原告自始至終都在積極、善意地履行《定金協議》。同時，對七被告拖延辦理完成出售房屋委托公證及董事會決議書的工作進行催促。而七被告至今未辦理該事項，明顯違反《定金協議》約定。由于七被告缺乏履約誠意，原告認為難以簽訂《房屋買賣居間合同》，故認可終止本次交易。

2、七被告辦理出售房屋委托公證及董事會決議書的義務系雙方簽署《房屋買賣居間合同》的前提，是阻卻《房屋買賣居間合同》簽署的唯一原因。而原告是否提交買賣交易的必要資料并非雙方簽署《房屋買賣居間合同》的前提，且雙方簽署的各項協議中對此均無依據，七被告對此的抗辯理由不成立。退一步講，即使提交買賣交易必要資料系原告的交易協助履行義務，該義務在雙方簽署《房屋買賣居間合同》的同時也可以履行完畢。原告絕不因此構成合同履行的實質性障礙。四、七被告惡意違約的根源在于其認為交易房屋可以售得更高價款，才終止了本次與原告的交易。對七被告利欲熏心的行為，法院也應當參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規定（出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人），及《北京高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干問題的意見》第二條的規定（因可歸責于當事人一方的原因致使房屋買賣合同未能訂立，預約協議約定有定金條款的，應當適用定金罰則）適用定金罰則對七被告予以懲罰。

綜上，原告認為，原告在《定金協議》簽訂后，善意履行、合理催促，不存在違約行為。相反地，被告因利益原因，惡意挑起事端，無端終止合同的違約事由明顯。懇請貴院主持正義，支持原告的訴訟請求，給與被告應有的懲罰。以上代理意見，望合議庭采納。

代理人：

年月日篇二：代理詞 代理意見(房屋買賣合同糾紛)代理意見

尊敬的審判長：

*****律師事務所接受本案原告的委托，指派我們擔任馮**、周**訴蔡**房屋買賣合同糾紛案件原告的代理人參與本案的訴訟，經過今天的庭審舉證、質證和法庭調查，現根據事實和法律，發表以下代理意見：

一、原被告之間的房屋買賣合同合法有效。

原被告之間簽訂的《房屋產權買賣協議書》主要條款具備，當事人、標的、價款、交易時間明確。該房屋買賣合同系雙方真實意思表示，未違反我國法律，已經雙方簽字，且被告已將房屋及其房產證、土地使用權證交付給了原告，并且原告從2002年入住該房屋至今。最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》

第56條明確規定，買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效。故，該房屋買賣合同合法有效，請求人民法院依法予以確認。

二、該地產系原告所有

原被告之前簽訂的《房屋產權買賣協議書》合法有效，被告向原告交付了房屋產權證、土地使用權證，同時也向原告實際交付了該房屋；原告向被告支付了房款，并實際使用和管理了該房屋長達十幾年。且本案房屋買賣合同中，明確“此協議生效后，甲乙雙方在未辦理產權過戶前，乙方對該房享有私有全產權（使用權處理權）”。所以該房屋系原告所有。

三、被告應為原告辦理房屋產權及土地使用權過戶登記手續。我國《合同法》第一百三十條規定“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”房屋買賣合同屬于買賣合同的一種，其出賣人轉移房屋的所有權于買受人，是房屋買賣合同的主要特征之一。原告向被告支付購房款，被告向原告交付房屋和房屋產權證、土地使用權證，就是賣方轉移房屋所有權的意思表示，被告應當誠實守信，為原告辦理房屋產權及土地使用權過戶登記手續。

最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第85條規定，“財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行”。原告在十年多的時間內對該房一直進行合法的占有、使用，但是現在被告反悔并無正當理由，協議又能夠履行，應當繼續履行。

對于合法有效的房屋買賣未辦理產權轉移登記手續的，根據最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第56條的規定，人民法院“應著其補辦房屋買賣手續”。故，人民法院應當判令被告協助原告將該房屋產權及其土地使用權轉移登記至原告名下。

四、被告主張以原告向其交付一套房屋為條件配合辦理過戶手續沒有事實和法律依據。被告主張的該條件沒有事實依據，也未提出相應證據支持其主張，原告不予認可。

五、被告以原告要求配合辦理過戶手續的訴求不適用訴訟時效制度 1.《最高人民法院民一庭對當前民事審判難點的意見》中，關于交房、辦證與訴訟時效問題，民一庭傾向性意見第二條指出：出賣人已經將房屋交付于買受人，買受人亦已實現對房屋的占有的，買受人請求出賣人轉移房屋所有權、辦理房屋所有權登記的請求權具有物權性質，不適用訴訟時效的規定。本案的事實符合上述情形，原被告雙方在簽訂合同后完成了房屋的交付手續，原告的請求具有物權性質，不適用訴訟時效的規定。

2、房產權屬登記是房產產權管理的主要行政手段，也是依法確認房地產所有權的法定手續，協助產權人辦理產權過戶登記手續是一種法律義務，不受時間限制。

3、從合同的主從義務來看，在主給付義務已經履行完畢的情況下，從給付義務不得單獨適用訴訟時效。房屋買賣合同中，被告的主給付義務是交房，過戶僅是對原告物權的確認，在房屋已交付的情況下，被告不能再適用訴訟時效對過戶義務抗辯。

綜上, 原被告之間的房屋買賣合同合法有效，被告不予配合辦理過戶手續，于法無據，損害了原告的合法權益。為此，請求人民法院依法作出裁判，保護原告的合法權益，維護交易安全和社會穩定。以上代理意見，誠望法庭予以采納。

委托代理人：*****律師事務所***律師 2014年6月9日篇三：房屋買賣合同代理詞 房屋買賣合同撤銷糾紛一案代理詞 尊敬的審判長、審判員、人民陪審員：

fffffff接受本案原告ffffff的委托，特指派我擔任原告的訴訟代理人。經過下午合議庭卓有成效的庭審調查，本案事實已基本清楚。現我依據案件事實，對本案理出以下代理意見，供合議庭參考。

一、本案中原被告簽訂的《房屋買賣協議》顯失公平，應當予以撤銷。

（一）、原告客觀上受到了經濟損失，結果顯失公平。案外人xxx與被告雙方于2013年簽訂了《房屋買賣協議》，約定將建筑面積為178.21平方米的房屋僅以肆拾萬元價格出售于被告，造成原告巨大損失。根據合同簽訂的公平和等價有償原則，雙方當事人的權利和義務應該是對等的，經濟利益應該大致均衡。而被告僅以四十萬元的價格購買了價值至少70余萬的房屋，原被告之間訂立的合同明顯違反了公平原則。xxxxxxx房地產現在均價為11629元/平方米，而原被告所訂立的合同價格單價僅為2243元/平方米，不足現市場均價的20%，這明顯是一個不合理的價格。退一步來說，即便是在2013年，xxx縣xxxxx街道xxxxxx路的毛坯房價格也早已超過了5200元/平方米。2013年7月，xxxxxx縣人民法院曾依法拍賣xxxxx街xxxx路xxxx1號的面積為127.3平方米的房產。依據xxxxxxx縣人民法院委托浙xxxxxxxxxxxx房地產土地估價咨詢有限公司機構所作出的估價報告，該房的價格為68萬元人民幣，當時成交價為70萬元，成交價格為5499元/平方米。而根據原告提供的同地塊業主的出售合同的當時同等面積房產價格也有75萬元。這都可以證明在2013年6月，本合同所涉房產均價至少在5000元/平方米。因此，即使與當時較低的交易價格相比較，本案所涉合同2244元/平方米的成交價根本不足當時市場交易價格的50%。根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》第十九條第二款規定：“轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價。”即轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，可以視為顯示公平。而依據司法解釋，在買賣合同中，出賣人交付的標的物的價格少于實際價值的一半，構成顯失公平。

因此本案所涉合合同的轉讓價格為不合理的低價，《房屋買賣協議》的訂立顯失公平。

（二）、被告主觀上有利用自身優勢的故意，致使原告造成損失，顯失公平。

2009年3月13日，兩原告授權迫于xxxxxxx村支書的身份，委托案外人xxxx代為辦理轉讓房屋所有權、土地使用權的相關事宜。時隔四年，2013年被告xxxxx出于私利，與案外人徐巖福在原告毫不知情的情況下惡意串通，未經原告同意，利用xxxxxx受托之便，擅自簽訂了《房屋買賣協議》。很顯然，被告利用了與xxxxx的交情，使得本應當為原告謀取利益的徐巖福簽訂了協議反為被告方牟取利益，造成原告損失。而本案原告也因此失去表達自己真意的能力和機會。易言之，如果沒有這些因素的制約，原告是是根本不可能與被告會達成這個協議的。

最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第72條中規定：“一方故意利用其優勢或者另一方的輕率、無經驗，致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為顯失公平。”

被告正是因為利用了自身優勢以及xxxxxxxxxx的草率，在明知該合同價格不平等的情況下訂立了合同，給原告造成了巨大損失。而在合同簽訂后，被告也不曾給付原告分文購房款。不付分文即取得價值近百萬的房產，根本不符常理，不僅情理難同，法理更是難容。被告故意利用優勢致使原告損失，應當認定為顯失公平。

綜上可知，本案中，案外人xxxxx代理與被告所簽訂《房屋買賣協議》顯失公平。我國《合同法》第54條規定：“訂立時顯失公平的合同，當事人有權請求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷。”《民法通則》59條規定：“下列民事行為，一方有權請求人民法院或者仲裁機關予以變更或者撤銷：

（一）行為人對行為內容有重大誤解的；

（二）顯失公平的。被撤銷的民事行為從行為開始起無效。”因此，2013年6月25日所簽訂的《房屋買賣協議》應當依法予以撤銷。

二、原告對《房屋買賣協議》并不知情，所載內容并非原告真實意思表示。

2009年3月13日，兩原告迫于案外人xxxxx村支書的身份，授權委托案外人xxxxx代為辦理轉讓房屋所有權、土地使用權的相關事宜。而時隔四年之久，原告漸漸淡忘此事，xxxxxx也至今不曾對原告提起此事。原告始終以為該房產，仍在自己名下。直至起訴之日，原告才從房產登記處獲悉房產已經易主的消息。

對于2013年6月25日徐巖福代為與被告xxxxxx簽訂的《房屋買賣協議》，不論是xxxxx還是被告均不曾告知原告。xxxxxx在簽訂該合同時，完全是個人行為。原告對合同內容及簽訂情況，始終一無所知。合同所載內容均不是兩原告的真實意思表示。時至今日，原告都不曾收到分文房產轉讓費。

我國《合同法》第五十四條規定：因重大誤解訂立的或一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。我國《民法通則》第四條規定：“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。”我國《民法通則》第第五十五條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：??意思表示真實??”依據以上我國相關法律，該《房屋買賣協議》完全不能夠體現原告的真實意思表示，有悖于民事活動自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，是徐巖福及兩被告在隱瞞欺騙原告等手段下簽訂的，應當予以撤銷。綜上，本案中的《房屋買賣協議》實際是由xxxxxxxx與被告簽訂的，并非原告真實意思表示。協議內容顯失公平，協議簽訂過程存在重大誤解與欺瞞，與民事活動自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則背道而馳，應當依法予以撤銷。懇請合議庭依法裁判，撤銷《房屋買賣協議》，返還原告房產，以保障原告的合法權益。不勝感激！代理人：

二〇一五年月 日

第四篇：房屋買賣合同糾紛案

房屋買賣合同糾紛案

原告（被上訴人）：瓊海萬泉河黃酒實業有限公司。

被告（上訴人）：符祝浪，男，1963年2月生，漢族，瓊海市人。

審級：再審。

審判機關和審判組織

一審法院：瓊海市人民法院。

合議庭組成人員：審判長：陳大經；審判員：黃良海、王春映。

二審法院：海南省海南中級人民法院。

合議庭組成人員：審判長：黃守冠；審判員：陳海燕；代理審判員：蔡大武。

二審再審法院：海南省海南中級人民法院。

合議庭組成人員：審判長：陳文和；代理審判員：韓少冰、韓柏定。

再審終審法院：海南省高級人民法院。

合議庭組成人員：審判長：盧芒；代理審判員：程小平、張紅菊。

審結時間

一審審結時間：1998年7月28日。

二審審結時間：1998年10月5日。

二審再審審結時間：1999年8月10日。

再審終審審結時間：2000年4月20日。

一審訴辯主張

原告黃酒公司訴稱：符祝浪在合同簽訂后交付人民幣30萬元給黃酒公司，余下的30萬元以按揭貸款方式給黃酒公司。同年4月10日，黃酒公司將房屋交付給符祝浪管理使用，符將該房屋使用。同年10月4日，黃酒公司辦好符祝浪的房屋產權證。同年11月4日，符祝浪夫婦同黃酒公司一道申請辦理銀行按揭貸款合同手續。由于國家政策的原因，建行貸款及申請未獲批準，按揭貸款無法辦妥，符祝浪所拖欠的購房款30萬元未能支付，經原告多次索付未果。原告要求被告付清房款30萬元及利息2萬元、逾期付款滯納金和訴訟費。

一審事實和證據

本案經審理查明：原告瓊海萬泉河黃酒實業有限公司與被告符祝浪于1996年3月9日簽訂《代理興建房屋合同書》一份。約定的主要內容有：

1、房屋建筑面積272平方米，價值人民幣60萬元；

2、符祝浪須在4月10日前交款人民幣30萬元，余下的30萬元以按揭貸款方式付給黃酒公司，但原告必須在交房后一個月將房屋產權證交被告，由被告符祝浪用此房產證等作為抵押物，向建行貸款，原告協助辦理。

3、房屋移交時所應辦理的產權契證等手續費用由黃酒公司負責承擔。

4、符祝浪交齊按揭手續，超過30天后，黃酒公司應無條件將房屋交給符祝浪。同年4月10日，黃酒公司將房屋交付給符祝浪管理使用，符將該房屋使用。同年10月4日，黃酒公司辦好符祝浪的房屋產權證。同年11月4日，符祝浪夫婦同黃酒公司一道申請辦理銀行按揭貸款合同手續。由于國家政策的原因，建行貸款及申請未獲批準，按揭貸款此事無法辦妥。符祝浪所拖欠的購房款30萬元未能支付。經原告多次索付未果。

以是事實，有當事人陳述、證人證言、法庭質證的有關材料證實，足以認定。

一審判案理由

一審法院認為：原告瓊海萬泉河黃酒實業有限公司與被告符祝浪于1996年3月9日所簽訂的代理興建房屋的合同，名為建筑工程合同，實為房屋買賣合同，是無效的合同，按無效合同的規定處理，雙方所取得的財物應互相返還，根據雙方的責任的大小，承擔各自相應的責任。但是原告與被告的購房糾紛，被告所取得原告的房屋所有權證辦理至被告符祝浪的名下，雙方也并沒有要求互相返還該房屋的要求，所以被告尚欠原告的購房款30萬元應還本付息（利息從1996年7月1日起至還清之日止按中國建設銀行同期建房貸款利息率計付利息）。

一審定案結論

依照《民法通則》第四條、第五十八條第一款第（四）項的規定，判決如下：

1、雙方簽訂的代理興建房屋合同是無效的。

2、被告符祝浪應在本判決書生效后十天內給付原告欠購房款30萬元及1996年7月1日起至判決還清之日止的欠款利息（按中國建設銀行同期建房貸款利息率計算），逾期未給付，則處雙倍利息計付。

3、駁回原告的其他訴訟請求。

案件受理費7610元，由被告負擔，原告預付的不予退還，由被告償付原告。

二審情況

1、二審訴辯主張

上訴人符祝浪稱：雙方簽訂的代理建房合同實為房屋買賣合同。我已付30萬元購房款，余下30萬元雙方約定由被上訴人為我辦理按揭貸款來解決。如因被上訴人協助辦理貸款審批手續不能時，超過三十天后被上訴人無條件將房屋交給我。被上訴人訴我欠購房款30萬元是不成立的，原判不當，請求二審改判返還。

被上訴人辯稱：雙方簽訂代建房屋合同實為購房合同。上訴人已實際占有使用房屋，辦理了產權證，而我方已辦理按揭貸款手續，未果屬銀行原因。其代理建房屋合同也是無效的。上訴人占有我方房屋應支付完畢購房余額30萬元及利息。上訴人上訴無理，應駁回。

2、二審事實和證據

經審理查明：1996年3月9日，上訴人與被上訴人簽訂《代理興建房屋合同書》一份。約定房屋造價60萬元，上訴人須在訂立合同后一個月內付30萬元（包括定金8萬元），余下30萬元以按揭貸款方式付給被上訴人。被上訴人須在交付房屋后一個月內將房產證辦好給上訴人。由上訴人憑房產證向建行貸款，被上訴人協助辦理貸款審批手續。如因被上訴人原因不能辦妥按揭手續，超過三十天被上訴人應將房屋交給上訴人。訂立合同后，上訴人已付給被上訴人購房款30萬元。同年4月10日，被上訴人將房屋交付給上訴人使用。同年10月4日，被上訴人將房屋所有權證辦至上訴人名下。同年11月14日，被上訴人協助上訴人辦理按揭貸款手續，由于建行貸款尚未批準，上訴人拖欠30萬元購房余款至今未付，被上訴人追索未果訴至法院。

3、二審判案理由

本院認為，上訴人與被上訴人簽訂的代理興建房屋合同實為房屋買賣合同。被上訴人已將房屋交付給上訴人使用占有兩年多，并已辦理了房屋權證的有效憑證，上訴人應支付完畢購房余款及利息。上訴人以被上訴人未辦理按揭貸款手續而拒付尚欠購房余款為由提起上訴，其理由不成立，應予駁回。原審法院認定事實清楚，適用法律正確。

4、二審定案結論

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審訴訟費7610元，由上訴人負擔。

二審再審情況

1、二審再審訴辯主張

符祝浪對本院二審判決不服，申請再審稱：

一、二審法院判決認定事實基本清楚，但判決結果適用法律政策錯誤，既然雙方所簽訂的合同為無效合同，那么為何還繼續判決我付清所拖欠的購房款人民幣30萬元及利息，這不是自相矛盾？合同無效后，應是雙方各自相互

返還財產，并根據其過錯程度承擔相應的民事責任。我本人沒有得到財產，不能繼續付款。我和黃酒公司實際上是簽訂房屋買賣合同，房屋買賣價款人民幣60萬元，30萬元已按合同約定付清，所剩下的30萬元按合同約定應由黃酒公司辦理銀行按揭方式支付，我不能再繼續付款。現要求法院提起再審，依法確認合同無效，雙方互相返還財產，即房屋歸回黃酒公司所有，黃酒公司返還購買房款人民幣30萬元給本人，訴訟費由黃酒公司負擔。

2、二審再審事實和證據

經二審再審查明：

一、二審法院所認定的本案事實和證據充分，在本案的事實和證據方面再審與一、二審無出入，與 一、二審認定事實相一致。

3、二審再審判案理由

本院認為：黃酒公司與符祝浪所簽訂的合同，雖然名為代理興建房屋合同，但從該合同的內容、性質及雙方履行的情況看應屬于房屋買賣合同。合同的標的物在雙方沒有發生糾紛之前已交付使用兩年多，購房款也已支付50%，并且雙方已辦理了房屋產權過戶等相關手續，故應按房屋買賣合同有效處理，即該房屋歸屬符祝浪所有，符祝浪應付清所拖欠的購房款人民幣30萬元。至于30萬元貸款逾期利息問題，考慮到雙方在合同中沒有約定清楚，而且黃酒公司沒有按合同約定辦好銀行按揭貸款方式支付，其行為本身有過錯，應承擔違約責任，符祝浪不需給付利息。

一、二審認定事實清楚，但處理結果不當，應予糾正。

4、二審再審定案結論

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條、第一百五十三條第一款第（二）項、《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百零八條和《中華人民共和國經濟合同法》第二十九條第一款之規定，判決如下：

1、撤銷本院（1998）海南經終字第100號民事判決；

2、撤銷瓊海市人民法院（1998）瓊海經初字第45號民事判決。

3、本合同按房屋買賣合同有效處理，房屋（座落瓊海加積鎮紀綱街，瓊海市房證字第3378號）歸符祝浪所有；符祝浪應付清所拖欠的購房款人民幣30萬元給黃酒公司，限符祝浪在接到本判決書之日起十天內付清該款，逾期則中國建設銀行按同期同類貸款利率計付利息至付清欠款之日止。

一、二審案件受理費各人民幣7610元，均由符祝浪負擔。

再審終審情況

1、再審終審訴辯主張

黃酒公司不服原審判決，申請再審稱：

1、黃酒公司沒有違約，不應承擔違約責任；

2、無論本案按揭貸款是否獲貸，符祝浪均要支付購房欠款利息；

3、原審判決免除符祝浪支付

購房款利息的義務違反了公平原則。故要求本院提起再審，并由符祝浪償還購房欠款30萬元及其利息，且一、二審訴訟費由符祝浪負擔。

2、再審終審事實和證據

經再審查明：

一、二審法院所認定的本案事實證據充分，在本案的事實與證據方面與一、二審認定事實相一致。

3、再審終審判案理由

本院認為：黃酒公司與符祝浪簽訂的代建房屋合同，原審認定屬房屋買賣合同，且合法有效。符祝浪應付清所拖欠的購房款人民幣30萬元正確。但對30萬元欠款逾期利息予以免除不妥。黃酒公司沒有辦妥按揭貸款，是因為當時銀行停止按揭，黃酒公司在主觀上沒有錯。且符祝浪在占有房屋期間，將房屋出租他人經營有一定的收益。故免除其利息部分應予糾正。

4、再審終審定案結論

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條、第一百七十九條第一款第（二）項、第一百八十四條之規定，判決如下：

1、撤銷海南省海南中級人民法院（1999）海南經再字第5號民事判決：

2、原審上訴人符祝浪應在本判決書生效后十日內給付原審被上訴人瓊海萬泉河黃酒實業有限公司購房款30萬元及1996年7月1日起至還清之日止的欠款利息（利率按中國建設銀行同期同類貸款利率計算），逾期支付則按雙倍利息計付。

一、二審案件受理費各7610元由符祝浪負擔。

解說

《民法通則》第四條規定：“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。”第五十五條第一款第一、二項之規定：行為人應具有相應的民事行為能力，意思表示真實。第五十八條第一款第五項之規定：“違反法律或者社會公共利益的”將是無效行為。

由此可見，本案原告與被告簽訂代理房屋合同，原告不是建筑公司，名為代理興建房屋合同，實為房屋買賣合同。其行為違反《民法通則》規定的誠實信用，意思表示真實的原則，原告不是建筑公司，不具有相應的民事行為能力，其實施的行為無效，雙方所簽訂的代理興建房屋合同無效。

而雙方行為實為房屋買賣行為，符合買賣合同的法律特征，即出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款。一是房屋所有權轉移，二是等價有償，合同約定雙方權利和義務，而且經房產管理部門辦理登記手續，原告依約將房屋交付被告使用，并辦理產權證。被告取得房屋后并使用，已支付部分款額，余下部分以原告應協助辦理貸款支付價款為由而拖欠未付款，而原告已經協助貸款并辦理房產證，至于銀行不同意貸款，不屬原告過錯，故

被告提出理由不成立，原告訴請被告尚欠購房款30萬元及辦理產權證后支付欠款利息，其理由成立，一、二審法院應予支持。

至于30萬元貸款逾期利息問題，考慮到雙方在合同中沒有約定清楚，而且黃酒公司沒有按合同約定辦好銀行按揭貸款方式支付，其行為本身有過錯，應承擔違約責任，故符祝浪不需給付利息。再審法院認為一、二審認定事實清楚，但處理結果不當，應予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項規定：“原判決適用錯誤，依法改判。”因此，撤銷一、二審法院的民事判決。

海南省高級人民法院再審查明，黃酒公司與符祝浪簽訂的代建房屋合同，原審認定屬房屋買賣合同，且合法有效。對30萬元欠款逾期利息予以免除不妥，認為黃酒公司在主觀上沒有過錯。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條第一款第（二）項規定：“原判決、裁定認定事實的主要證據不足的，當事人的申請符合這種情形的，人民法院應當再審。”因此，撤銷了海南省海南中級人民法院（1999）海南經再字第5號民事判決。

綜上，根據《民法通則》合法、平等、互利、誠實信用、等價有償原則，被告申請再審中，請求互相返還，未請求免除拖欠款利息，故本案經海南省高級人民法院再審維持一、二審判決應是正確的。

第五篇：房屋租賃合同糾紛案代理詞

代理詞

尊敬的審判長、審判員：

西安XXXX有限公司與XXX、XXX房屋租賃合同糾紛一案，我們接受西安濱成商貿有限公司的委托并受陜西XX律師事務所指派，作為本案原告西安XXXX有限公司的代理人參加今天的庭審，根據本案的基本事實，結合庭審情況，依據相關法律規定，現就本案發表如下代理意見：

一、本案事實清楚、法律關系明確，二被告已明顯違反合同約定，應屬根本違約。

2012年2月5日原、被告雙方簽訂了房屋租賃合同，合同明確約定“原告承租被告位于西安市XX大道XXX號XXX物流園的庫區B1庫房共計1340㎡，租期4年，從2012年2月28日起至2016年2月27日止，押金為5000元，第一年庫房租金為201000元，合計金額共計206000元。合同簽訂之日向被告支付第一年租金，以后每年提前一個月交下一承包費。租期內原告違約或中途退出，所余租金不退，并按承租期租金10﹪計收違約金。遇有被告統盤規劃改造須提前三個月通知原告。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計付違約金”。合同簽訂后原告分別于2012年2月9日、2012年2月15日向被告支付了租房押金和第一年的房屋租賃款共計206000元，并于2012年2月15日、2012年2月28日向被告支付了房屋維修費用款-1-

22000元，維修工程款15000元，上述事實有XXX本人出具的四張收條為證。但在2012年5月4日在原告所租賃的庫房僅僅使用了67天之后就被XX市國土資源局XXXX分局強制拆除了，被告并沒有按照合同約定“遇有被告統盤規劃改造須提前三個月通知原告”，也未提前告知原告拆除的原因，導致租賃合同不能履行并給原告造成了巨大的經濟損失，我們認為被告的行為已明顯違反合同約定，違背了誠實信用原則，已屬根本違約，應按照《合同法》第一百零七條和其他法律法規的規定承擔違約責任。

二、二被告應按照合同約定和相關法律規定退還原告房屋租賃款、租房押金和房屋修繕款，支付原告違約金，并賠償原告的直接經濟損失。

如前所述二被告的行為已明顯違反了合同約定和相關法律、法規的規定，給原告造成了巨大的經濟損失，應當承擔相應的法律責任。原、被告之間的《房屋租賃合同》明確約定“遇有被告統盤規劃改造須提前三個月通知原告。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計付違約金”，據此被告應按照《合同法》第一百一十四條的規定支付原告違約金20100元。由于被告的違約行為導致合同不能正常履行，依據《合同法》第一百零七條的規定和《房租租賃合同》的約定被告應退還原告房屋租賃款、租房押金、房屋裝修款和工程款共計206205元。由于被告的違約行為導致原告不得不另行選擇庫房，給原告造成了巨大的直接經濟損失，被告應按照《合同法》一百零七條、第一百一十三條的規定賠償原告的直接經濟損失，原告為此另行選擇庫房給原告造成直接經濟損失為（1100×18.5－1340×12.5）×（12－3）=32400元，對此被告應足額賠償原告。

三、XX市國土資源局XXXX分局《關于依法查處清理違法違規建設的通告》已明確將原告租賃被告位于XX大道XXX號XXX物流園B1號庫房列入強制拆除范圍內，由于原告在所租賃庫房中存有價值上千萬元的輪胎，XX市國土資源局XXXX分局才做出責令限期搬出通知，被告主張租賃庫房不在拆遷范圍內無事實依據，并且經過現場勘驗該處庫房破損已是事實，兩旁道路已不通暢，水電已不能正常使用，所租賃庫房處在一片廢墟之中，沒有任何安全可言，根本不能正常使用。

四、退一步講，就算原、被告之間的《房屋租賃合同》無效，被告也應按照法律規定退還原告剩余房租和租房押金，并支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告的直接經濟損失。

按照XX市國土資源局XXXX分局等相關部門《關于依法查處清理違法違規建設的通告》的規定，原告所租賃被告位于XX大道XXX號XXX物流園B1號庫房極有可能是違章建筑，在政府強制拆除范圍內，并最終導致租賃合同無效，但并不影響被告退還原告剩余房租、租房押金，支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告直接經濟損失。依據《合同法》第五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮房租租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第二款、第十四條的規定，由于被告存在過

錯，事先沒有告知原告租賃庫房在政府拆除范圍內，存在欺詐嫌疑，并最終導致房屋租賃合同的無效，理應按照法律和司法解釋的規定退還原告剩余房租和租房押金共計169205元，并支付原告房屋裝修款和工程款共計37000元。并依據《合同法》第五十八條的規定，由于在訂立房租租賃合同過程中被告存在惡意并未盡并要的注意義務，明顯存在過錯，最終導致租賃合同無效并使原告遭受巨大的經濟損失，應當按照法律規定承擔締約過失責任，賠償原告的直接經濟損失32400元。

以上是我們的代理意見，望合議庭酌情予以采納。

陜西XX律師事務所

年月日