第一篇：無錫市商品房交付使用管理辦法

《無錫市商品房交付使用管理辦法》發布

無錫市人民政府令 第127號

《無錫市商品房交付使用管理辦法》已經2012年7月13日市人民政府第2次常務會議審議通過，現予公布，自2012年10月1日起施行。市長朱克江2012年8月7日

第一條為了加強商品房交付使用管理，維護商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《城市房地產開發經營管理條例》、《無錫市房屋登記條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區域內各類新建商品房的交付使用以及相關的監督管理活動，適用本辦法。第三條本辦法所稱商品房，是指房地產開發企業取得國有土地使用權后開發建設的、用于房地產經營的房屋。

第四條市建設行政主管部門負責全市商品房交付使用的監督管理。市（縣）建設行政主管部門負責本轄區內商品房交付使用的監督管理。

區商品房交付使用主管部門按照管理權限具體負責本轄區內商品房交付使用的監督管理。發改、國土、規劃、市政園林、住保房管、環保、公安、城管等行政管理部門按照各自職責，共同做好商品房交付使用的相關管理工作。

第五條開發建設商品房的國有土地使用權出讓前，國土部門應當就需要配套建設的內容征求建設行政主管部門的意見，并在土地出讓文書中載明。

第六條房地產開發企業應當按照法定程序、工程建設標準和有關規定開發建設、交付商品房，并同步交付配套的基礎設施和公共服務設施。

分期建設的商品房，符合交付使用條件的，可以分期交付。

第七條商品房的供水、供電、燃氣、供熱、排水、道路、照明、通信、有線電視、綠化、消防、安全防范等配套基礎設施工程，應當按照合同約定和有關規定，按期完成建設。配套基礎設施工程竣工后應當及時驗收；驗收合格的，驗收單位應當向房地產開發企業出具證明文件或者投入使用意見。第八條商品住宅的教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用、行政管理及其他配套公共服務設施應當統一規劃、設計，同步配套建設。

其他商品房應當按照規定同步配套建設相應的公共服務設施。第九條商品房交付使用應當符合下列條件：

（一）用水納入城市自來水管網并分戶裝表供水；

（二）用電納入城市供電網絡并分戶裝表供電；

（三）燃氣管道納入城市燃氣管網，并通氣到戶；

（四）雨水、污水排放實行分流，分別納入城市雨水、污水排放系統；

（五）道路符合建設要求和通行條件；

（六）路燈安裝完畢，符合城市照明專業設計要求；

（七）通信、有線電視等端口敷設到戶；

（八）綠化工程按照經審查通過的綠化設計方案建設完畢；

（九）消防設施符合設計要求，并達到消防技術標準；

（十）安全防范工程符合設計標準和專業技術要求；

（十一）電梯安全檢驗合格，符合安全運行要求；

（十二）環境保護符合標準要求；

（十三）前期物業服務單位確定，符合前期物業管理要求。

商品房分期交付使用的，交付工程與在建工程之間應當有明顯、有效的隔離設施，不得合用內部道路。

第十條商品住宅交付使用，除符合本辦法第九條規定外，還應當符合下列條件：

（一）按照公建配套立項、規劃設計條件等要求完成配套公共服務設施的建設，配套公共服務設施不在本期項目內的，應當提交過渡使用方案，滿足基本使用條件；

（二）住宅信報箱按照規定設置，符合通郵條件；

（三）與外圍有效隔離，內部場清地平，并與外圍道路相連通。第十一條房地產開發企業交付使用商品房前，應當向建設行政主管部門提出交付使用竣工驗收申請，并提交下列材料：

（一）建設項目批準文件；

（二）建設工程規劃核實證明文件；

（三）單位建設工程竣工驗收備案證明文件；

（四）符合本辦法第九條、第十條規定的證明文件或者投入使用意見；

（五）城建檔案部門出具的歸檔證明文件；

（六）法律、法規、規章規定的其他證明文件。第十二條建設行政主管部門應當自受理交付使用竣工驗收申請之日起10個工作日內進行現場核查。

符合條件的，建設行政主管部門應當出具交付使用竣工驗收證明；不符合條件的，書面告知申請人并說明理由，房地產開發企業應當及時整改。第十三條商品房通過交付使用竣工驗收的，建設行政主管部門應當在政府網站上公開。第十四條房地產開發企業在商品房買賣合同交付使用條件中，應當就商品房通過交付使用竣工驗收進行約定；商品房交付使用時，房地產開發企業應當向買受人明示交付使用竣工驗收證明。第十五條商品房交付使用時，房地產開發企業應當提供商品房質量保證書和使用說明書。商品房的質量保修期，自房地產開發企業將符合交付使用條件的商品房交付給買受人之日起計算。

第十六條商品房不符合交付使用條件的，不得交付使用。住保房管、國土等行政管理部門辦理商品房房產初始登記或者土地分割登記手續時，應當查驗交付使用竣工驗收證明。第十七條商品房交付使用時，其配套基礎設施應當按照合同約定和有關規定移交有關單位維護管理；共用部位、共用設備、共用設施按照規定由前期物業服務單位承接查驗。

第十八條商品房通過交付使用竣工驗收后，房地產開發企業應當將配套公共服務設施按照房屋設施用途移交使用管理權。

教育、醫療衛生、文化體育、社區服務、行政管理等用房，應當向所在地的區人民政府確定的有關部門或者單位移交；物業管理用房應當向前期物業服務單位移交；其他配套用房和設施應當按照有關規定移交。

接收部門和單位不得擅自改變配套公共服務設施的使用功能；不得擅自在交接過程中向房地產開發企業收取費用。相關收費立項和標準由物價部門會同有關部門確定。

第十九條房地產開發企業有違反本辦法行為的，由建設行政主管部門記入信用檔案；信用檔案中的信用信息作為企業資質管理的重要依據。

第二十條房地產開發企業將不符合交付使用條件的商品房交付使用的，由建設行政主管部門責令限期改正，并處以2萬元以上3萬元以下罰款；情節嚴重造成惡劣影響的，應當向社會公示，并報請原發證機關降低資質等級或者暫扣、吊銷資質證書。第二十一條房地產開發企業未通過交付使用竣工驗收交付商品房的，由建設行政主管部門責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

第二十二條違反本辦法的行為，法律、法規和規章已有處罰規定的，從其規定。

第二十三條有關行政管理部門及其工作人員在商品房交付使用的監督管理工作中濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級主管部門對負有直接責任的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第二十四條保障性住房的交付使用管理，參照本辦法執行。

第二十五條本辦法自2012年10月1日起施行。1997年1月6日市人民政府發布的《無錫市住宅小區竣工綜合驗收辦法》（市政府令第29號）同時廢止。

第二篇：商品房交付使用備案表

附件1：

蘇州市商品房交付使用備案表

建設單位（章）：________________

填寫日期：_____年_____月_____日

蘇 州 市 建 設 局 制

第三篇：新版商品房交付使用備案表

蘇州市商品房交付使用備案表

建設單位（章）：________________

填寫日期：_____年_____月_____日

蘇 州 市 建 設 局 制

第四篇：商品房延期交付使用通知書(萬科)

商品房延期交付使用通知書

尊敬的先生/女士：您好！

依據雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定，您購買的 商品房的交付日期為：

，現因合同約定的如下原因需延期交付使用：

? 銀行按揭未放款 ? 合同未備案 ? 未按合同約定支付全部到期房價款（包括違約金、稅費等）? 其他： 我司不承擔以上原因致使延期交付的違約責任。請您在以上原因消除后，自行攜帶以下資料，前往 辦理交付手續，我司不再另行通知交付事宜。

特此通知！

有限公司

年 月 日

附：

一、辦理商品房交付所需資料：

1、業主本人身份證原件及復印件6份（商品房買賣合同上產權人身份證明，未成年人提供《出身證》或《戶口簿》）。

2、家庭成員身份證復印件各1份，業主本人及家庭成員的1寸彩色相片各1張。

3、購房合同原件。

4、入伙當天應交費用。

（1）、預交電費 元，水費 元，合計 元。

（2）、預交6個月物業服務費【按建筑面積收取： 元/平方米/月】

二、注意事項：

1、如您本人無法前來需要委托他人辦理，被委托人還須持有有效的經公證的委托書原件及被委托人身份證原件、復印件一份。

2、費用未做現金收取要求的均以刷卡（POS機）形式交納。

3、如果因您自身原因，拒絕或遲延辦理相關房屋交付手續的，我司不承擔相關責任，并有權按商品房買賣合同相關約定執行。

4、如您是公司或者集體購房，辦理商品房交付手續時還需持有法人代表身份證復印件及授權書原件、公司營業執照復印件（加蓋公章），居住人員身份證明各1份，銀聯卡上的姓名須與授權書上注明的被委托人的姓名一致。如有任何疑問請咨詢：

第五篇：關于商品房交付使用條件的法律探討

在商品房買賣的實踐中，在房屋交付的環節上的法律糾紛一般有以下兩種情況，一是開發商在合同規定的期限內通知交房，購房人認為該房屋未達到交付的條件而拒絕受領，二是購房人接受房屋后認為該房屋不符合交付條件而主張開發商違約。第一、對“商品房交付條件”的正確理解

首先，必須提前界定關于“商品房交付條件”的法律概念和相關規定。即在當前的法律法規的框架下，應當如何正確理解“商品房交付條件”，也就是商品房交房到底應該具備什么樣的條件。就目前我國在此問題上的相關法律規定而言，基本如下： 《城市房地產開發經營管理條例》

第十七條 房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規劃設計條件的落實情況；

（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業管理的落實情況。

住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。《建設工程質量管理條例》 第十六條第一款規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。”第四十九條規定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起１５日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。” 《中華人民共和國城市房地產管理法》

第二十六條 房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。《 商品房銷售管理辦法》

第三十條 房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

第四十條房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》 第四條 建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門（以下簡稱備案機關）備案。

第七條 工程質量監督機構應當在工程竣工驗收之日起5日內，向備案機關提交工程質量監督報告。

第八條 備案機關發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，應當在收訖竣工驗收備案文件15日內，責令停止使用，重新組織竣工驗收。《建設項目環境保護管理條例》

第二十三條 建設項目需要配套建設的環境保護設施經驗收合格，該建設項目方可正式投入生產或者使用。

《中華人民共和國建筑法》

第六十一條 交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。《建設工程質量管理辦法》

第三十三條 竣工交付使用的工程必須符合下列基本要求：

（一）完成工程設計和合同中規定的各項工作內容，達到國家規定的竣工條件；

（二）工程質量應符合國家現行有關法律、法規、技術標準、設計文件及合同規定的要求，并經質量監督機構核定為合格或優良；

（三）工程所用的設備和主要建筑材料、構件應具有產品質量出廠檢驗合格證明和技術標準規定必要的進場試驗報告；

（四）具有完整的工程技術檔案和竣工圖，已辦理工程竣工交付使用的有關手續；

（五）已簽署工程保修證書。《中華人民共和國消防法》

第四十條 違反本法的規定，有下列行為之一的，責令限期改正；逾期不改正的，責令停止施工、停止使用或者停產停業，可以并處罰款：

（一）建筑工程的消防設計未經公安消防機構審核或者經審核不合格，擅自施工的；

（二）依法應當進行消防設計的建筑工程竣工時未經消防驗收或者經驗收不合格，擅自使用的；

（三）公眾聚集的場所未經消防安全檢查或者經檢查不合格，擅自使用或者開業的。

單位有前款行為的，依照前款的規定處罰，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員處警告或者罰款。

《四川省建設工程質量管理規定》

第十四條實行建設工程階段驗收和竣工驗收制度。交付驗收的建設工程，必須符合工程設計和承包合同中規定的各項內容，達到國家和省規定的竣工條件，工程價款結算清楚。

建設工程經建設工程質量監督機構質量核定合格并經竣工驗收合格后，方可使用。未經質量核定和竣工驗收或質量核定和竣工驗收不合格的建設工程，不準使用、出售，不予辦理產權證。

以上是我國現行法律法規規章關于商品房交付使用條件的相關規定。鑒于此，可以認為，商品房作為居住物首先要符合建設工程驗收標準，同時作為房地產市場的流通物，還應該符合綜合驗收的標準。

筆者結論是：商品房的交付條件是通過綜合驗收，并取得相關證明文件。第二、對建設部《商品房買賣合同示范文本》（２０００年版）第八條的重新認識 《商品房買賣合同示范文本》第八條交付期限。出賣人應當在_____年_____月_____日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第___________種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1．該商品房經驗收合格。

2．該商品房經綜合驗收合格。

3．該商品房經分期綜合驗收合格。

4．該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

5．___________________________________________。

以嚴格的法律視角來看，本條的設計存在相互矛盾之處，而且語意模糊，難以明確其法律意義。從而也給商品房交易埋下了滋生糾紛的隱患，而一些開發商則渾水摸魚地成為既得利益者。

首先本條體現了簽約雙方的合同自治精神，空白一欄便是雙方當事人自行約定交付條件，當然這在現實交易中是很難實現的。第一項“該商品房經驗收合格”即是產生歧義的一種表述，有觀點認為如此約定違反了行政法規的強制性規定，當屬無效約定。根據上述第一部分的分析，商品房必須進行綜合驗收或分期綜合驗收方可交付使用。筆者認為，如果雙方約定了第一項的商品房交付條件（使用此示范文本的開發商往往無一例外地會選擇此項約定），約定有效，正是因為示范文本的含糊和不確定，購房人和開發商的如此約定并未違反法律、法規的強制性規定。但商品房的交付條件行政法規就此已有明確的規定，意義在于維護房地產市場的交易秩序和規范開發商的行為，保護購房人的權利，開發商是不能通過合同的約定來規避國家對整個行業市場的管理準則。

筆者結論是：商品房交付條件是該商品房經綜合驗收合格，如果雙方約定的交付條件低于綜合驗收標準，則以綜合驗收為交付條件標準；如果雙方約定的交付條件高于綜合驗收標準，則以雙方的約定為交付條件標準。

第三、在不具備交付條件下開發商通知交房的法律問題

商品房糾紛中，開發商在不具備交付條件，為了逃避遲延交付的違約責任，便在合同約定的交付期限內通知購房人辦理交付手續。

觀點一，商品房買賣合同中明確約定了交付條件（同時也需要考慮法律法規對此的牽制性規定），開發商未具備交付條件（即綜合驗收）就進行交付，屬于合同法上的商品有瑕疵，購房人有權拒絕或要求補充約定。但如果其接受該商品房，則視為其同意變更約定的交付條件。福建省高級人民法院《關于審理房地產管理法施行后房地產開發經營 案件若干問題的意見》第三十六條規定：“預售的商品房未經驗收合格，但已實際交付使用，預購方以預售交付是房屋不符合合格條件主張實際交付之日后逾期交付違約金的，不予支持。”

觀點二，開發商在通知交付時未辦理綜合驗收，違反了雙方合同的約定，應以實際符合交付條件之日作為交付日期，開發商承擔逾期交付的違約責任。上海市法院判例認為：商品房不符合交付條件，但已實際交付的，如果出賣人能夠完成辦理房地產權證的，以符合交付條件之日為交付日，不能完成辦理房地產權證的，以未交付論。（筆者持此種觀點）

實踐中也會出現這種情況，商品房已經綜合驗收合格并取得相關證明文件，購房人在收驗房屋時以商品房存在瑕疵而拒絕接受，這里是不是也存在從約定的交付之日到商品房瑕疵去除之日間的逾期交付而違約的問題呢？關于此，筆者認為應當區別來看，一種情況是一般的瑕疵屬于商品房質量責任的追究問題，購房人可以向開發商主張商品房的瑕疵擔保責任，可以通過商品房買賣合同中保修條款解決，而不能歸為逾期交付的責任范疇；一種是屬于重大質量問題，該瑕疵足以突破綜合驗收證明文件的“公信力”，基于此，實踐中往往需要第三方即國家質量監督部門的評估和測評。此時，購房人則有權拒絕接受房屋，開發商應當承擔逾期交房的違約責任。

第四、逾期交付商品房的違約金計算問題

首先需要明確的是違約金的計算前提是實際產生了逾期交付的法律責任，如前所述。

關于違約金的數額，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”也就是說，違約金的數額由雙方當事人自行約定，在沒有約定時，則適用本條之規定。但在約定了違約金數額的情況下，則需要同時考慮《解釋》第十六條的規定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。”實踐中，常見的約定為已付房款的２－３/萬，一般不會涉及增加和減少的問題。關于違約金的計算期限。分為兩種情況，第一種是以商品房買賣合同中約定的交房日期為違約金計算的起算點，以實際交付日期為止算點。這里的實際交付日期有兩種情形，其一是具備交付條件的前提下，以實際交付日期為準；其二是在不具備交付條件的前提下，以具備交房條件并且實際發生交付的日期為準。第二種仍然是以商品房買賣合同中約定的交房日期為違約金計算的起算點，以開發商已送達交房通知書中確定的交房日期為止算點。但這種情況需要具備兩個前提條件，其一是該商品房已具備交付條件，其二是開發商的通知送達符合商品房買賣合同中關于通知送達形式的約定或法律的相關規定。第五、關于無正當理由拒絕接收房屋的法律風險

一般而言，拒絕接收房屋的正當理由是商品房不符合交付條件，主要體現在兩個方面，一是商品房未經過綜合驗收，未取得相關證明文件；二是商品房存在重大質量瑕疵，而不論該商品房是否經過綜合驗收和取得證明文件。《解釋》第十一條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”（參考資料：《房地產司法解釋實例釋解》人民法院出版社）