第一篇：離婚協議書中應當注意的六大難點

離婚協議書中應當注意的六大難點

發布日期：2013-03-19 作者：王翔律師

現代社會離婚率居高不小，很多人離婚是直接到民政局簽訂離婚協議的。離婚協議的擬定十分重要，很多約定不嚴密的離婚協議會導致訴訟的發生。在此，提供離婚協議書中的九大難點，供讀者參考。

一、關于孩子撫養以及探視的約定和處理。

1、撫養費支付期限。

最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋

（一）（以下簡稱《婚姻法解釋

（一）》），第20條規定：婚姻法第21條規定的“不能獨立生活的子女”，是指尚在校接受高中及其以下學歷教育，或者喪失或未完全喪失勞動能力等非因主觀原因而無法維持正常生活的子女。

一般而言，無特殊情況（例如孩子喪失或部分喪失勞動能力）離婚協議對撫養費的約定是給付到孩子18周歲或獨立生活為止。根據我國法律規定，到孩子完成高中教育時，父母就沒有義務再對孩子支付撫養費。但在現實情況中，孩子上大學甚至大學畢業后仍不能完全獨立生活，依靠父母資助的情況相當普遍。如果你們對撫養期限沒有約定，則默認撫養費支付至高中教育完畢；在你們對撫養期限有明確約定的情況下，適用你們的約定。比如，你們約定支付撫養費至孩子大學畢業止，若一方在孩子上大學后拒不履行，孩子有權根據離婚協議向其主張撫養費用。

2、撫養費支付方式

《最高人民法院關于人民法院審理離婚案件處理子女撫養問題的若干

具體意見》第8條規定：撫育費應定期給付，有條件的可一次性給付。如果你希望他一次性支付孩子的撫養費用，根據有關司法解釋和司法實踐來看，你的這種要求往往很難得到法院的支持。法院判決或調解一次性支付孩子的撫養費的情況往往具備以下幾個條件： 第一、一方要求一次性支付； 第二、另一方同意一次性支付；

第三、另一方完全有一次性支付的能力； 第四、不損害他人權益。

撫養費的給付一般以按月給付為原則，如果子女歸你直接撫養，在他有能力的前提下，可以和他協商一次性支付子女的撫養費用。若對方不同意一次性給付，最終采用的是按月支付的方式，如果你對他的支付信用產生懷疑，可以考慮以他的個人財產設立擔保，以保證他撫養費的執行。

3、關于探視權的約定和處理。

《婚姻法》規定，離婚后不帶孩子的一方有探視孩子的權利，帶孩子一方及其家人不得阻撓。在離婚協議中，探視權往往不被當事人所重視，只是在離婚協議中簡單寫上孩子歸某方撫養，對于探視的時間、地點、方式有明確約定的不多，導致離婚后一旦產生爭議，還要再次通過法院確認，增加了當事人的經濟成本和時間成本。因此，你必須十分重視離婚協議中關于子女探視權的相關規定，并作出明確約定，要強調細節。一般而言，在你們的離婚協議中，約定每月探視的次數不宜過多，若探視過度頻繁，會給雙方帶來很多不便，并會影響孩子的正常生活和學習。等孩子10周歲以上，具體探視的時間及方式，還可以聽取孩子的意見，以孩子的獨立意志為轉移。

二、關于戶口的約定和處理

離婚協議中，對于分割房屋中的戶口遷移問題，應當予以重視。實踐中，離婚后如果房子歸你，而他的戶口仍在你的房子里，會對你再售房產生不利的影響。即使你們在離婚協議中約定，他應在離婚后的一段時間后將戶口遷出，但如果拒不遷出，你也往往難找到相關部門處理，法院也一般不會受理以戶口強遷為訴訟請求的侵權案件，而是以歸戶口管理機關為公安機關為由讓你找公安管理部門解決。而公安機關的答復往往是此類請求不符合強遷的法律規定，因此往往也是難以辦理。

此類糾紛在離婚案件中的比例雖然不大，但時常也有此類情況的發生，因為缺乏有效的相關規定，導致當事人投訴無門。實踐中，如果他戶口拒不遷出，可能導致你的房屋轉讓的不便。不妨在離婚協議中約定，如果他在約定期限不予遷出戶口，每逾期一日應向你支付XX元的不便補償；若你在轉讓該房時，因為他戶口不能遷出原因對房價產生影響，他應賠償你相應的差價部分。

有了這樣的約定，他一般會積極配合將戶口在最短時間內遷出，避免自己的麻煩。當然，協議時，如果他不肯加上延時補償條款，你就得自己衡量是否愿意承擔法律風險了。如果上法院，法院可能會在調解書中加上“一方應在離婚后的30日內將戶口遷出”之類的語句，但生效法律文書的執行問題往往難以解決，當然，如果他有條件遷出，則執行起來相對容易一些。

三、如果要分割的房產涉及銀行貸款抵押如何操作

如果你在離婚中遇到分割有抵押的房屋就要注意了，一般你們就房產分割達成離婚協議后變更主貸人，銀行一般會同意，并配合辦理貸款合同變更手續。但是，如果你們原來的房屋抵押貸款周期較長，而變更后的主貸人月工資收入較低，且不足每月還貸金額的2倍，銀行一般不會同意變更主貸人。因此，你們在協議分割房產前要注意銀行對變更主貸人或減少共同抵押人是否同意，并采取另行提供擔保等補救措施，或聽取專業人士的意見。

另外，在辦理銀行貸款變更手續中，銀行一般會嚴格要求當事人雙方到場，一方到場銀行會拒絕辦理變更手續。如果一方當事人不到場，可以委托代理人（包括律師）委托辦理變更手續，相關委托書必須辦理公證。即使你們不涉及銀行貸款，如果你們到房地產交易中心辦理產權變更手續，房地產交易中心一般也要求夫妻雙方均到場，除非有經過公證的授權委托書的代理人代為辦理。

為確保你們雙方履行離婚協議，你們在離婚協議中應該明確不履行義務的懲罰措施，這樣，才能促使義務人履行義務。比如，逾期不支付房屋對價的懲罰辦法、不配合辦理產權變更手續的法律后果等。

根據離婚協議變更房屋產權免契稅。比如，原來房產證有你們雙方的名字，現離婚協議約定房子歸你所有，你們雙方辦理產權變更手續時，不應該再繳納契稅了。

根據國家稅務總局關于離婚后房屋權屬變化是否征收契稅的批復（國稅函〔１９９９〕３９１號 １９９９年６月３日）的規定，夫妻共有房屋屬共同共有財產。因夫妻財產分割而將原共有房屋產權歸屬一方，是房產共有權的變動而不是現行契稅政策規定征稅的房屋產權轉移行為。因此，對離婚后原共有房屋產權的歸屬人不征收契稅。

四、關于銀行存款和股票的約定和處理

1、關于銀行存款的約定和處理。

如果你平時不注意家里面的經濟錢財情況，而整日忙于事業，可能你還不知道家里的積蓄被存于哪個銀行，甚至家里有多少存款都不知道。為了使財產分割透明化，以及防止財產的漏分和日后的隱匿，在離婚協議中明確共同存款的數額，以及現存于誰的名下、存于哪一個銀行也是非常有必要的。如果他在離婚后不履行義務，你也好及時到法院起訴，根據離婚協議記載的存款信息及時查到存款的支取情況及錢款的去向。如果你們僅在離婚協議中約定，“各自名下的存款歸各自所有”，這樣雖然簡潔，但尚有不利之處在于，如果他還有你不知道的存款，這樣約定處理方法后，即使離婚后你又知道他還有銀行存款，也很難要求分割，畢竟，你已經同意“離婚時各自名下的存款歸各自所有”。因此，這樣的約定對有錢不報者有利，這樣的約定，可能會使夫妻的財產分割實際上不公平。為達到公正公平的目的，建議你們在離婚協議中，將截止到離婚協議簽訂之時，雙方名下的銀行存款情況詳細列出，包括開戶行、開戶名、賬號、存款余額、幣種等。這樣，離婚后一方若發現另一方沒有記載在離婚協議上的存款，便可以通過訴訟形式要求分割甚至要求故意隱匿一方予以少分甚至不分。

2、關于股票的約定和處理。

離婚協議中，你們可能還會涉及股票的分割。假如分割他名下的股票，你們在協議中只是寫上他名下股票的總市值恐怕過于簡單，如果他不履行給付義務，而你起訴到法院后，由于不知對方的具體股市信息，查詢

起來就會比較麻煩和困難。因此，在離婚協議時，如果寫明股東代碼、賬號，以及在何證券交易所開戶，將會大大省去不必要的麻煩。另外，現實中常常有請他人代為炒股的情況，即夫妻一方用共同財產炒股，但不是以自己的名字開戶，而是借他人的名義，在他人賬號下用夫妻雙方共有的資金進行股票炒作。很多當事人在離婚協議中注意到這一點，并明確約定這部分股金為共同財產。但是，這樣的約定不能被法院直接采納，如果代炒人不承認代炒關系或戶頭借用關系，或對代炒的資金數額、股票種類有異議，法院將很難支持夫妻一方的要求。因此，在離婚協議中上，你們若存在這樣的情況，制訂必要的條款讓代為炒股人簽字，甚至另行制訂一個關于股票情況的協議由三方簽字，是非常必要的。

五、關于公司股權的約定和處理

如果你們一方或雙方在某公司擁有股份，離婚財產分割通常的做法是，夫妻共同約定一方持股，給予另一方對價補償。如果這樣約定，只需雙方協議并書面明確價款及支付方式即可。但是，如果你們決定將一方擁有的公司股權部分或全部給付另一方的，還必須符合《公司法》的相關規定。

《婚姻法解釋

（二）》規定，審理離婚案件中，涉及分割夫妻共同財產中以一方名義在有限責任公司的出資額，另一方不是該公司股東的，按以下情形分別處理：

第一種、夫妻雙方協商一致將出資額部分或者全部轉讓給該股東的配偶，過半數股東同意、其他股東明確表示放棄優先購買權的，該股東的配偶可以成為該公司股東；

第二種、夫妻雙方就出資額轉讓份額和轉讓價格等事項協商一致后，過半數股東不同意轉讓，但愿意以同等價格購買該出資額的，人民法院可以對轉讓出資所得財產進行分割。過半數股東不同意轉讓，也不愿意以同等價格購買該出資額的，視為其同意轉讓，該股東的配偶可以成為該公司股東。

六、離婚協議中，涉及他給你錢款如何進行操作

如果你們的離婚協議中，涉及他給你金錢，最好具體明確給付的具體金額和具體期限之外，另行約定他不按以上規定履行所應承擔的違約責任。比如，他在辦理完離婚手續后的一個月內給你支付人民幣10萬元。若不按期支付，延期給付部分按同期銀行貸款利率的雙倍計算罰息。這樣，如果他想不按期履行，自己就會感到罰息的壓力，從而可以達到懲戒的目的，同時對你也有補償作用。

以上是筆者歸納的離婚協議中的六大難點。在離婚訴訟中，法院的法官也會組織調解，在確定調解方案時也需要考慮上述六大問題。

第二篇：農村土地流轉中應當注意的問題

土地流轉工作中值得注意的幾個問題近年來，農村土地流轉工作在全國各地大有提速之勢。素有山西“烏克蘭”之稱的運城市，更是把解決今后“誰來種地”、“怎么種地”的問題當作大事來抓，一時在全市出現了加快土地流轉工作熱的現象。截至目前，全市農村土地流轉面積154萬畝，約占家庭承包經營耕地總面積的20%，已有四分之一的農戶成為耕地流出戶。

面對這種土地流轉的熱現象，運城市政協進行了深入廣泛的調研。在調研中，首先看到了一些可喜變化，土地流轉主體出現多元化、流轉形式呈現多樣性、示范帶動效應初步顯現、流轉雙方嘗到了共贏的甜頭。但是，面對這種土地流轉熱，我們也進行了一些冷思考，發現有7個問題值得注意。

一是有貪大求快的傾向。個別地方還存在靠行政命令下指標、定任務、趕速度的情況。有流轉面積越大越受鼓勵支持的傾向。若不加以正確引導，容易造成流入主體盲目擴張，盈利壓力倍增，違約違規的風險；也容易出現違背流出主體意愿，強行搞流轉的問題。二是“非糧化”趨勢明顯。在調研過程中，我們實地查看了十余處土地流轉后的經營情況，只在臨猗縣牛杜鎮看到一家農戶流轉了300畝土地種植小麥和玉米，其余全是種植經濟作物和林木等。由于流入主體經營成本加大，種糧不合算，甚至要賠錢，因此土地流轉的速度越快，“非糧化”趨勢就越嚴重。

三是土地流轉欠規范。土地流轉后有的將部分耕地用于非農設施建設。個別土地流入大戶因流轉規模過大，導致經營能力和管理水平

跟不上。有的合同中有關失地農民權益的保障措施缺失。有的流轉工作民主程序不健全。多數地方沒有建立土地流轉保證金，一旦流入主體經營失利，農民利益難以保證。特別是有些合同違規違法，將流轉期設定為50年，甚至長達70年，嚴重超越了《農村土地承包法》中規定的30年剩余年限。

四是村委會履職缺位。村委會作為基層群眾性自治組織，依法享有“管理本村屬于農民集體所有的土地和其他財產”的管理權。但是，在不少地方的土地流轉合同中，村委會職責基本沒有體現。村委會監管責任的缺失給日后工作埋下諸多隱患。

五是鄉鎮農經站力量薄弱。大多數鄉鎮農經站只有一名工作人員，工作經費少、工作條件差。人少事繁，很難承擔起政策宣傳、合同管理、化解矛盾、農民培訓等重要工作。

六是科技含量普遍不高。農業現代化設施、農產品品牌和品種、農業先進技術，大多還停留在一般化水平上；土壤污染、農藥化肥使用量過大，導致農產品質量不高，能叫得響的品牌和高端產品比重很小。

七是保障措施普遍缺失。多數流轉合同中，沒有涉及失地農民的社保條款，沒有風險保障措施。一旦失地農民喪失勞動能力，收入將急劇下降，僅靠微薄的土地租金很難維持生活。如果流入主體經營失利或遇重大災害，租金支付困難，流轉雙方就會產生矛盾和糾紛，給社會穩定帶來隱患。

為了正確引導和積極穩妥地搞好土地流轉工作，以便對出現的問

題有應對之策，特提出如下建議。

一、應正確引導穩步推進，切忌冒進求快。各級政府應正確引導、穩妥推進土地流轉工作，避免“夾生飯”，杜絕后遺癥。應堅持“依法、自愿、有償”的原則，因勢利導，不下硬性指標；宣傳引導，不搞行政命令；因地制宜，不搞一刀切；規模適可而止，不宜盲目求大；用典型引路，不冒進求快。應以市場調節為主，鼓勵農戶之間進行中小規模流轉。單戶流轉宜根據實際情況控制在適度規模。同時，政府應加強引導和必要的審核、監管，保證土地流轉在取得實效中穩步推進。

二、應加大糧食靶向扶持力度，遏制“非糧化”傾向。糧食安全已上升為國家戰略。總書記講，“飯碗一定要端在自己手里。”因此，要制止土地流轉“非糧化”傾向，必須要有應對的政策性措施。一是劃定基本糧田紅線。二是改善農業基本條件的項目款要定準靶向，直接補給種糧大戶。三是在農機、倉儲、良種、農資、水利設施等項目上加大補貼力度。四是每年按照種糧面積和產量，采取以獎代補的方式對種糧大戶進行獎勵，充分調動種糧積極性。

三、應嚴格規范土地流轉合同，強化監管服務機制。一是各級政府應做好農村承包土地流轉的跟蹤監管工作，建立種植業結構調整的審核機制，不得以任何名義改變流轉土地的農業用途；要求流轉主體雙方簽訂土地保護責任書，將流轉土地的位置、數量和保護責任與義務落到實處；進一步明確農業、國土等部門保護農村土地的責任，強化執法監察和動態監管，確保土地數量不減少，質量有提高，用途不

改變。二是建立健全縣鄉村三級土地流轉服務體系，依據各自職能，全面開展土地流轉供求登記、信息發布、土地評估、政策咨詢、合同管理、技術培訓、糾紛調處等服務工作。三是加強和充實鄉鎮農經站的力量，保證工作經費，改善工作條件，提高人員素質，提升服務水平，確保土地流轉工作健康有序進行。

四、應建立和完善保障機制，維護農民基本權益。一是各級政府應進一步加大財政對農村社會保障的傾斜力度，堅持廣覆蓋和低起點的原則，在農村逐步完善以養老保險、醫療保險和最低生活保障為主的社會保障機制。二是提倡在大型流轉項目的合同條款中，對流出土地的農戶給予更多的保障。三是應設立土地流轉保證金，防止流入主體經營失利，將來把矛盾和風險轉嫁給政府。四是建立土地流轉風險基金，應對自然災害等風險，有效解決農業保險認定難、賠付難和標準低的問題。

運城市政府希望通過總結農村土地流轉中出現的以上各種問題，反復總結，為農民朋友們解決土地流轉中的問題，扎扎實實為農民朋友們做好服務。

第三篇：課程設計中應當注意的問題論文

課程設計，是一個多義詞詞條。它可以指“為掌握某一課程內容所進行的設計”，見概念中的課程設計（Practicum），此含義的課程設計也稱作“課程實習”；也可以指“對某一門課程進行教學策劃的研究活動”，見概念中的課程設計（Curriculumdesign），此含義的課程設計也稱作“課程開發”。下面是小編為你帶來的 課程設計中應當注意的問題論文，歡迎閱讀。

摘 要： 文章闡述了課程對于教學質量提高的重要性，詳細論述了課程設計的原則，包括與人才培養方案的關系、基本定位、培養目標、學習內容與學時分配、教學形式、考核與評價、課程銜接和與多種課外教學相結合等，旨在幫助教育工作者更好地開展教學工作。

關鍵詞： 課程設計 教學質量 注意問題

課程是教學的關鍵，任何一個階段的教育都必須圍繞課程開展，并且以課程為基礎。應該說，沒有很好的課程設計與實施，教學過程就是海市蜃樓，教育工作就是一幅不成功的繪畫作品。2010年7月教育部頒布的《國家中長期教育改革和發展規劃綱要》（2010-2020年）明確指出把提高質量作為教育改革發展的核心任務[1]。提高教學質量的首要任務是課程的有效改革，將教育的宗旨真正落實到課程教學中。

一、與人才培養方案的關系

課程設計必須圍繞人才培養方案開展，人才培養方案是專業培養的綱領性文件，引領整個專業的培養目標，其內容是通過專業階段的學習，讓學生實現知識與能力目標，其中最重要的教學過程就是課程設置。通常和人才培養方案配套的一個重要文件就是教學進程表，規定了學制與學分，每個學期需要完成的課程內容，因此課程設計必須圍繞人才培養方案開展。

二、基本定位

任何一門課程都要有一個基本定位，定位的內容就是定義該門課程在專業課程中的地位，往往分為核心課、非核心課及拓展課等內容。核心課時專業課中基礎的內容也是最重要的幾門課程，核心課培養學生專業技能，通常核心課會與職業資格認證掛鉤。非核心課是核心課的延伸，核心課培養不了的技能需要非核心課完成。拓展課程通常是知識的提升和思維的拓展，這些課程在專業教學中主要的表現形式是前沿知識的講座。

課程的定位需要說明通過該門課程的學習，學生能掌握哪些知識與技能，理解哪些內容，等等。課程的定位不能太高，有些老師為了突出其課程的重要性，往往把課程的定位定得太高，導致教學內容難以設計。課程定位前，必須了解學生的情況，也就是學情分析。學情分析不是得出學生的優點與缺點，而是知道學生心理與智力的發展狀況，前面所學課程已經掌握的內容。

三、培養目標

課程的培養目標是課程定位的詳細闡述，培養目標在高等職業教育領域比較流行的格式就是專業能力、方法能力、社會能力三部分內容。專業能力是與專業掛鉤的技能體現，也是將來工作時用人單位要求的勞動技能內容。方法能力是學習能力，獲取知識支撐的能力，科學思維、協作、創新的能力。社會能力主要反映社會和諧相處的能力，在學習階段表現出來的就是團隊的合作和互相溝通、包容的能力。

四、學習內容與學時分配

課程的內容就是教學內容，很多學校在設計內容時會采用項目化或者模塊化的形式。內容設置要做到難度適中，學生容易掌握的標準。過難的內容學生接受不了，教學就流于形式。過于簡單學生會感覺學不到東西，興趣往往在短時間提高后又會降低。內容設計前，最好能做好調研工作，和相關企業、院校進行交流，將內容設計得科學、合理。

學時分配是將課程的總學時在每個教學單元進行合理分配。在單元教學中，學時往往體現出教學的復雜性。學時要涵蓋全部內容，必須做到重點與難點在學時規定中，補充性的內容可以安排在課后自學等。

五、教學形式

一門課程的教學，不能僅用簡單的教學形式。現代教學中，主流形式有任務驅動法、項目管理法、小組團隊法、講練結合法、多媒體講授法等。要根據實際教學情況，不斷調整教學形式。如在基礎課中，多采用多媒體講授法與教師引導法，教師通過多媒體課件的展示，告訴學生應當掌握哪些內容，對于學生不清楚或者不太容易理解的部分，需要進行引導，讓學生尋求問題的解決方式。在實踐課中，絕大部分教師會采用任務驅動或者項目驅動的形式，將課程需要掌握的技能演化成幾個任務或者項目，然后拆解，分成若干個實驗，根據實驗內容，依托實驗室環境，讓學生獨立完成操作過程，這樣教學教師起到的就是演示與指導作用。

六、考核與評價

課程目標最終能否實現，現階段主要通過考核與評價體現，盡管這樣的過程并非十分科學，但考核與評價不能單靠一張試卷的成績確定，過程性的內容要融入考核評價中，如學生的考勤、作業、實驗等。需要注意的是，分階段的考核能及時反饋學生的學習情況，老師能做到第一時間了解、調整。因此，將分階段的考核與最終考核結合，不僅體現了學生對該門課程的掌握情況，而且提高了教學質量。

七、課程銜接

課程往往有銜接性，有其前置課程，也有相關后續課程。課程不是獨立的，它要根據前面學生所學的內容展開教學，也要通過本身的效果影響后續課程。前置課程的教學目標往往是后續課程的基礎。課程的有效銜接可以貫穿整個專業階段的學習，課程目標能體現出專業的目標。

在銜接課程時，需要關注課程的分類。通常分為同類或者同性質的課程，其銜接程度比較高，否則就較弱。要認識到課程的銜接不是內容的重復，而是提升過程。重復是一種浪費性教學，但是提升是在緊湊的基礎上的突破。

八、與多種課外教學相結合受教學進程的影響，課程完全依靠課堂教學是不夠的，需要輔以多種課外教學過程，如學生技能競賽、社團活動、社會服務等，傳統意義上的課外教學主要局限于課前預習與課后復習，現代課外教學形式多種多樣，如微課等。課外教學需要學生具備自主學習的能力，教師做好相應的引導工作。

本文主要針對現階段的課程設計做了總體描述，課程是教育的關鍵，是提高教學質量的核心內容。任何一門課程的設計必須關注社會的需求與學生的情況，結合教學條件，有效開展實踐，對學生知識的掌握與能力的培養起到不可估量的作用。

第四篇：買房應當注意哪些問題

買房前需要了解的幾個指標

對多數經歷過和正在經歷的人來說，買房不是件輕松事。其實，購房是件改善生活的高興事，本應該是輕松愉快的；要讓你的購房經歷輕松自如，無非是朝著舒服的方向去做，只要不冒險買無證房、不貪心買價低質次房、不沖動買天價概念房……便可實現你的輕松購房夢。

“買房看五證”已成為每一個購房人最先掌握的基本原則。其實，這五證手續辦理過程中都存在聯系———從《房地產開發資質證》、《建設工程規劃許可證》，到《國有土地使用證》，再到《建設工程施工許可證》，具備了這些證件，才能領到《商品房預售許可證》。所以只要項目具備《商品房預售許可證》，您基本上就可以放心了。不過，購房者應特別注意，看看自己準備買的那座樓、那套房是否在合法銷售范圍之內。這一證最好到售樓處現場去查閱原件，而不要用復印件。

看房的關鍵指標在了解完你打算選購的房屋是否具有合法銷售的資格后，接下來就要了解，房屋是否住得舒適，你可以根據以下關鍵幾個指標來進行判斷。

指標一：住宅的使用率在你掏錢買的面積中，一部分是樓內所有業主都要分攤的公攤面積，另一部分才是落實到自家地盤上的使用面積，使用率反映的是使用面積與總面積之間的比值，計算方法是使用面積／建筑面積×100%。

指標二：樓間距即從一棟樓的首層到另一棟樓首層的直線距離。一般來說，兩個樓房南北之間的距離，如果能大于或等于1倍，就會比較舒適，比如說，南排房間的高度為18米，那么北排房間距它的距離如果能大于或等于18米，就比較好了。

指標三：住宅的開間住宅的開間就是住宅的寬度，又叫面寬，習慣上，人們把一個房間的主采光面稱為面寬，它主要決定了房間的采光條件。

指標四：住宅的進深住宅的進深就是指住宅的實際長度。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長，一般被限制在5米左右。對于板樓來說，進深在13米左右比較合適。

指標五：住宅的層高住宅的層高是指下層地板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。層高的高度要合適，太低了顯得壓抑，太高了使用起來能耗較高，不太經濟。廈門的層高一般在2.8米左右。

指標六：住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”，在層高一定的情況下，千萬不要以為凈高越高越好，因為樓板的厚度是有規定的，事關安全，千萬馬虎不得。

一般來說，在決定買房之前，了解一下上述指標，就可以對房屋的居住品質大致心中有底，也可以避免盲人摸象的情況發生。當然，除了上述指標外，房屋的戶型結構也是決定居住品質的重要方面。

購房殺價18式

第一式：不要表露對物業有好感，讓對手不知道你的意圖，無法爭取主動。

第二式：告知對方已看中其他物業并付定金，看對手是否愿意開出更有吸引力的價格。

第三式：告知對方已看中其他物業并已付定金，但亦喜歡此物業，是否能再便宜點以補償已付出不能退還的定金。

第四式：告知對方已購置物業，但要等現有物業出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上再優惠些。

第五式：不停地找物業的缺點，要求降價。

第六式：告知自己很滿意，但家人有其他的想法，如果房價便宜則可以解決問題；或者表現出強烈的購買欲望，迫使對方降價格。

第七式：告知準備一次性付款，要求最優惠的價。

第八式：帶著5000元，說只要售價合適就馬上決定購買。

第九式：如果實在談不下去，不防抬腿就走，讓賣方擔心失去你這個有強烈購買欲的客戶。

第十式：與其他物業的價格作比較，要求對方再降價。

第十一式：告知能力有限買不起，要求再便宜一點。

第十二式：告知資金在外地或外國，購房款需慢慢支付，以爭取更優惠的付款條件。

第十三式：告知物業管理費太貴，不能支付，要求送物業管理費。

第十四式：告知自己現金積壓在股市或其他生意上，想購置房子，但希望付款條件或售價能更優惠些。

第十五式：告知這房子是別人送給自己的，自己不想掏錢買，因此預算有限，就這么多錢，不賣就算了。

第十六式：告知從朋友處已知有多少優惠，要求同樣的待遇。

第十七式：告知自己沒有找代理行，直接與開發商交易希望能免傭金。

第十八式：與談判人員、銷售人員成為朋友，憑交情爭取拿到該項目的最優惠的價格。

買房及簽合同應注意的重大事項

第一，購房前的準備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環境，非常重要的一點應該對開發商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發商的資信進行了解。

第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證(建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證、商品房預售許可證)。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。

第三，交房和辦理產權登記，就是開發商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業，申領產權證。

建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。

認購書簽訂了之后在多少日之內和房地產開發商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現在買賣里面。一旦將來和房地產商發生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發商的資格和“五證”，如果是現房，根據規定發展商已經不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產權證的審批手續，去產權登記部門進行登記。辦理房屋產權證一定要看清發展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。

還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應該是跟房地產開發商簽定合同。但是，目前有一些開發商常常委托一些中介代理公司負責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應該把握住是開發商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數，很多東西就差很多。

在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。

第一，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。

第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。

第四，明確關于公攤建筑面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

第五，應該明確裝修標準。以后逐漸的房地產開發項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發商的原因，必須寫明開發商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

第五篇：法律文書寫作中應當注意的問題(三)

【前言】今天我受院里的委托來和大家一起學習一下法律文書寫作當中要注意的幾個問題。諺語說“兵行詭道是正道，文走曲徑是坦途”。那么對于我們的法律文書寫作是不是也要走曲徑呢？答案是否定的。因為我們法律文書的受眾也就是讀者想要看的重點在于結論以及結論所依據的理據，所以我們的法律文書要求的是嚴謹、平實和技術。

法院法律文書寫作中應當注意的問題

（2009年10日上午9點，大審判庭講稿）

（三）【要探討的話題】 精確或模糊

翻開每一本法律文書寫作指導書籍，幾乎都會告訴你：法律文書需要的是精確再精確，這確實是法律文書寫作的重中之重。

法律唯有精確才能區分各自權利義務的界限。體現法律精確性的典型例子莫過于國際貿易當中信用證審查的“鏡像標準”。“鏡像標準”曾經是英美法院所援用的主要審單標準之一，即要求信用證項下的單據要與信用證條款的描述要像鏡像一樣完全一致、不差分毫。任何偏差，哪怕是很細微的，都將導致信用狀失效。

法律的精確有時候甚至關乎一個人的生命和自由。坊間流傳，當年武松殺死西門慶后，被收監候判。由于武松屬報復性故意殺人，按宋律應判死刑。后來有個押司（相當現在的律師），出于對英雄好漢的同情，有意為其開脫，在原狀詞中改將“仇殺”一詞改為“斗殺”。一字之差，性質就變 1 了，報復性的故意殺人改成了相互斗毆而致死人命，罪不致死，從而保留了武松的性命。

又如2008年的一個盜竊案，一個保安在柜員機上171次的取款，竟然顛覆了多年以來，法律人一直以為毫無歧義的“秘密竊取”一詞的含義。一時之間，何謂“秘密”、何謂“竊取”，竟然連一眾法學大腕們都眾說紛紜，這讓法院左右為難，最后只好對“秘密”一詞采取擴張解釋，認為只要嫌疑人在犯案時自認為無人知曉，就構成“秘密”。但是，這種依據犯罪嫌疑人主觀意志判斷其行為特征的解釋方法顯然難以令人信服。

有更多的例子，似乎都可以說明對精確性的追求可以更加彰顯法律的力量。所以，甚至一些“極端的概念法學家認為，法律概念內涵可以做到邏輯計算那樣的精確，法律規則可以通過概念化并借助不同層次的抽象達成完整無缺的體系。”

但還有更多的例子證明，對法律精確無比的追求是不切實際的。越精確往往意味著越刻板和僵化。現實世界是豐富多彩的，失去了一定彈性和靈活度的法律，很難適應現實的多樣化需要。

因此，法律實務當中運用模糊詞語的現象俯拾皆是。有學者介紹，在澳大利亞和英格蘭，約40%的法庭活動需要對特定的立法條款的意義做出裁決；在美國各級法院，普遍采用詞典作為審理案件，解釋法律文本的輔助工具；在我國，有學者統計我國《刑法》法條后發現，從《總則》到《分則》運用模糊詞語共一百余條，占全部條文的50%以上。

在法律文書寫作當中，恰當地使用模糊性詞語有時候更有利于保護當事人的利益和促進交易的成功。可見，法律語言中模糊性的存在不僅不會損害法律的準確性和力量，相反會有助于消除法律本身剛性有余而柔性不足的缺陷。

這個規律告訴我們，只有將不確定性這頭暴躁的牛圈養在詞語和定義筑成的欄圈之內，才能有效地控制不確定的風險。

簡潔或啰嗦

中文里面有“惜墨如金”的說法，法律文書將中文的這一特點發揮到極致。論點鮮明、論述簡練和結構嚴密，系其典型特征。具體而言，一個句子能夠表達的意思，絕不用兩個句子；一個較短的句子能夠表達的意思，就絕不用較長的句子。

例如有人主張將判決所依據的法律法規，如《民法通則》、《合同法》、《公司法》等，一股腦地羅列在判決正文當中，以求給當事人“一種合法嚴謹感覺”，并將之引以為經驗之談。這樣的做法實際上是本末倒臵，不值一提。

但是，法律文書在某些特定情形下，需要很啰嗦。一份好的法律文書，對于重點問題的敘述，應當很啰嗦，反復說，從多個側面說，正面說，反面說；從實體上剖析，從程序考慮如何保障；從時間、經濟成本等不同角度反復論證等。

當然，文書的簡潔或啰嗦，其實都是相對的，需要圍繞文書的立意和終極目的靈活變化。

【關于創新與保守】

法律文書也存在著一個保守和創新的問題。究竟什么時候保守，什么時候創新，這個尺度需要法律職業人依靠自己的技能和經驗在實務當中自行控制和把握。但是，保守或創新的基點應該是法律，所有爭取權利或者減輕責任的行為都應該在法律允許的范圍內進行。

超越法律之外的所謂創新，其實不過是掩耳盜鈴。只有保守地遵從法律，創新才有價值。

非常感謝大家，希望同志們多批評指正，謝謝！