第一篇：借名買房的法律風險有哪些

借名買房的法律風險有哪些

一、借名買房的原因分析

房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。實際出資人為何以他人名義登記房屋產權呢，一般是出于以下原因。

(一)規避法律或者政策。購買房產需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規避“限購令”關于不得購買第二或第三套住房的規定。

(二)貪圖便宜享受優惠。比如，只有具有城鎮戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。還有單位建集資房的，價格實惠，但單位員工卻沒有經濟實力，單位有明文規定，集資房只對本單位員工出售，所以購房人與員工私下簽訂買房協議，以該員工的名義先簽訂購房合同，所有房款均由購房人支付，并另外給該員工一定的轉讓費，待到房產證下來以后，再根據協議辦理過戶手續。

(三)轉移財產逃避債務。債務人不履行到期債務的，債權人有權要求債務人以其所有的動產或不動產償還債務。有些債務人為了隱匿財產，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權人和法院以自己無財產的假象。(四)簡便手續，減少稅費。比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產稅以未成年人的名義購買房屋等。

二、借名買房的風險分析(一)借名買房的法律風險

首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款都很困難;其次，如果登記購房人有對外債務，債權人可以要求法院查封并拍賣該房產;再次，如果名義產權人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關系而被其他人繼承;最后，如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據貸款合同的有關規定，要求提前解除貸款合同。

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續履行合同、取得房產。而且，即使登記產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的稅費。

(二)借名買房合同的效力問題

在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護自身的利益至關重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

1.借名購房一般的商品房，該買賣合同應當認定為有效合同。

意思自治是我國合同法的一項基本原則，任何人有權依據《合同法》有關委托代理方面的規定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。

2.借名購買經濟適用房等特殊房屋的合同效力

對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認識，有的法院認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人，尤其是實際出資人存在惡意規避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關于違反法律規定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應當認定為無效。而有的則認為，我國《合同法》明確規定違反國家法律法規強制性規定的合同才屬無效，而關于經濟適用房上市交易的相關規定不屬于法律，亦不屬于法規，從維護市場交易秩序的角度出發，該類合同不應判歸無效，合同雙方如果能夠按照規定補繳稅收，合同仍應屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導致法院在裁判此類案件時陷入了困境。

“借名買房”者，一定要認清楚所購房屋的性質，如果是拆遷房、安置房、經濟適用房等有政策限制交易條件的房產，那么最好不要購買，以免一旦發生糾紛，造成最后落得房財兩空。

三、借名買房的風險防范及建議

“借名買房”在很多人看來這仿佛是一種規避政策、“曲線購房”的有效方法，并且不少經歷了此種途徑的購房者也的確從中節省了部分購房成本，達到了投資房產的目的。然而，令人擔憂的是，在投資者廣為效仿的“借名買房”操作過程中，人們對其暗藏的風險似乎都沒有太多的防范意識。

“我們雙方要簽訂協議，協議上寫明了房款是由我來支付，并明確了房產的最終歸屬權，應該不存在產生糾紛的問題，即便萬一對方反悔，我還可以通過協議，利用法律來維護自己的權益。”購房者在談起“借名買房”的風險時，一般都堅定地認為雙方簽訂的一紙協議能起到有效的保障作用。

還有是借用父母、兄弟、姐妹等親戚的名義貸款買房，所以連一紙協議都省去了，兩人只是口頭達成了“君子協定”。“他是我親父母、兄弟、姐妹等，不會有什么風險，我借他們的名義，大家都知道，絕對不可能發生房子產權的糾紛。”購房者一般都認為，親情的關系能有效杜絕暗藏的風險。但不知道如果以后政策有變，被借名者因此次購房記錄而導致其今后無法貸款買房該如何是好時卻未注意。相對出資者對于購房風險的疏忽，被借名者就更無所謂了。“錢是人家出的，產權書上寫的是我的名字，他都不怕，我怕什么。”被借名者常如是說。

房產涉及物權，目前購房采用的是房產登記制度，即產權證上登記的是誰的名字，房子就是誰的。為規避國家房產調控政策，而借用他人名義購房存在著很大的風險，處理方式稍有不同，引發的風險也不同。所以，在借名買房之前一定要有充分的認識并做好防范。

很多購房者借名買房，首先想到的是父母，認為這樣風險最小。借用父母名義買房，我國法律認定房產歸屬主要以房產證上的名字或有效的房屋買賣合同為準，如果父母不止一個子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產的同等繼承權。其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關協議規避風險。“借名者”和實際購房人所簽訂的相關協議本身是合法有效的，應視為一種合同關系，但其中并不涉及物權。如果房價上漲或其他原因，“借名者”將房產進行過戶交易，即使最終法院認可了雙方協議的效力，但已過戶交易的房產將無法追回。此外，出借姓名的名義產權人也一樣承擔著風險，出借自己的名義購房或按揭貸款，就會在房屋產權登記部門留下相關的購房記錄，在銀行也會有按揭貸款的征信記錄。即使以后將房產過戶出去，這些記錄也不會消除，勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優惠政策。另外，如果出資人按揭還款不及時，還會有損個人的誠信度，導致今后貸款受阻。

實際出資人應當保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。”等特殊條款，且要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存折、購房發票等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人。實際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款關系要求登記購房人返還房款。

即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人并不能追回該房產，導致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應的違約責任。

借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關系，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當事人關系的好壞等情形決定了實際出資人購房的風險的大小。在借名買房時，應當對登記購房人進行全面了解，包括但不限于誠信情況、為人處事等方面的內容，如果可能，完全可以讓其提供相應的擔保，以維護自身的合法權益。

第二篇：借名買房存在哪些法律風險

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借名買房存在哪些法律風險 案例1

2017年原告曹某購買住房一套，為向銀行貸款，將該房登記在朋友丁某名下，后順利取得住房貸款人民幣24萬元。在此過程中產生的一切費用均系原告支付，相關權證、貸款憑證等均由原告保存，貸款也由原告按月償還。2017年10月，原告曹某將該房出售給案外人李某，雙方簽訂購房協議，李某支付定金人民幣8萬元。后因被告丁某拒絕協助辦理過戶，交易未能成功。原告曹某按法律規定雙倍返還定金16萬元。原告訴至法院，要求確認房屋所有權，并判令被告賠償經濟損失人民幣8萬元。被告丁某辨稱房屋所有權應以登記為準，對原告與李某之間的買賣并不清楚，不應承擔原告的損失。

問題：曹某能否要回他出資購買的房屋?曹某能否得到8萬元的賠償? 案例2

2002年，被告宋某某委托中介公司在代理購房的事務過程中，與原

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贏了網s.yingle.com 告潘某協商一致，征得潘某的同意，并取得潘某的身份證，以潘某的名義購買了位于市東小口鎮某小區10號樓1206室的房屋一套。該房屋系經濟適用房，建筑面積106.67平方米，總價款282676元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋某某又以潘某(借款人)的名義與中國農業銀行北京市某區支行(貸款銀行)及北京某房地產開發有限責任公司(保證人)簽訂《個人住房按揭合同》，借款22萬元，用于購買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權證書，登記的所有權人為潘某。潘某未支付購房的任何費用。房屋交付后，宋某某在該房內居住。

2017年1月，潘某訴至北京市昌平區人民法院，稱其于2002年以按揭方式購買了北京市昌平區東小口鎮某小區10幢12層6號房屋一套后，由于其工作需要長駐外地，為避免房屋空置和無人管理，遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。2017年底，其回京后發現上述房屋已由宋某某居住，由于不能聯系到同事，也不能勸說宋某某騰房，故起訴：請求法院判令宋某某向其騰退北京市昌平區東小口鎮某小區10幢12層6號房屋一套。

問題：宋某某有沒有失去他出資購房的房子?

結果：一個勝訴，一個敗訴

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贏了網s.yingle.com 評析：

兩個案子都是借用他人身份證件以他人名義購買房屋從而引發的房屋權屬糾紛。現實生活中，常有些人出于某種特殊原因或為了達到某種特殊目的，借用他人名義購買房屋，從而引發了一系列糾紛。實際出資人對房屋的權利是否受法律保護，應首先把握以下兩個法律問題：一是如何界定實際出資人與名義產權人之間的法律關系;二是認定房屋產權歸屬的依據是什么。

關于第一個問題，實際出資人與名義產權人之間建立的是委托合同關系，名義產權人為隱名代理。案例中實際出資人征得名義產權人的同意，要求名義產權人以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款手續，并將房屋產權辦至其名下，可以理解為，系名義產權人接受實際出資人的委托，以自己名義幫助實際出資人處理購房行為中的相關事宜，因此雙方之間形成了一種委托合同關系。且履行委托合同中，名義產權人直接以自己的名義與第三人(如開發商、銀行等)開展民事法律，未披露實際出資人，因此系基于該委托關系實施的隱名代理行為。《》第402條規定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人。”即隱名代理的受托人在代理權限范圍之內與第三人進行法律行為，其法律后果由委托人承擔。《合同法》第404條規定：“受托人處理委托事務取得的財產，法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com 應當轉交給委托人。”即受托人基于代理行為所取得的財產，有向委托人轉交的義務。

關于第二個問題，根據《城市》第60條“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”之規定，及《》第9條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”之規定，一般認為，不動產產權實行登記制度，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產權歸屬應以產權證為準，房屋產權登記在名義產權人名下，則實際出資人對房產不享有物權權利。

通過以上分析可以看出，訟爭房屋的所有權歸名義產權人所有，實際出資人與名義產權人之間僅存在合同債權。那么，實際出資人可以基于該合同債權，根據，《合同法》第404條規定要求名義產權人將房屋轉交并辦理過戶嗎?對此應區分情況不同對待。第一，如果雙方之間的合同關系不存在《合同法》第52條-規定的導致合同無效的情形，則實際出資人可以要求名義產權人履行轉交財產的合同義務，名義產權人必須予以履行，否則將承擔違約責任。對此違約責任，除非名義產權人已將房屋售予第三人且辦理過戶，否則實際出資人仍可以訴至人民法院，要求名義產權人繼續履行合同義務，并賠償因延遲履行所造成的損失。第二，如果存在《合同法》第52條規定的導致合同無

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贏了網s.yingle.com 效的情形，即有下列情形之一的，合同無效：(一)—方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償;有過錯的一力誼當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，實際出資人借用他人名義購買經濟適用房，是為廠規避國家有關經濟適用房的法律規定。，政府推出經濟適用房的目的，主要是為了解決中、低等收人家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況，因而在開發經濟適用房的過程中，以不同方式或渠道給予財政補貼，使其房價大大低于一般商品房，對經濟適用用房的購頭首，也規定了嚴格的限制條件，只有符合該特定條件的人群才有資格購買。而名義產權人出借自己的身份證件為他人代代購特價房，實際上是在轉讓其基于符合政府規定的特定條件而享有的購房權。這樣，原本不符合購房條件的人購買到了經濟適用房，必然導致另一本應享受經濟適用房的人無法購買。此時，如果仍保護實際出資人的合同權利，無疑是對其惡意規避法律的違法行為進行放任，使其違法行為合法化，這不僅違背了政府推出經濟適用房的初衷，而且還違反了社會公共利益。因此，實際出資人借用他人名義購買經濟適用房，系以“合法形式掩蓋非法目的”，其與名義產權人之間的委托合同應確認無效，實際出資人無權取得房屋，房屋產權應歸名義產權人所有。因購買房屋過程中，所有購房款均由實際出資

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贏了網s.yingle.com 人支付，名義產權人應將購房款返還，并支付利息，否則構成不當得利。

綜上，在借名買房的糾紛中，如果不存在惡意規避法律的行為，如購買普通商品房、私房等，實際出資人與名義產權人之問的委托合同關系成立且合法有效，名義產權人得將房屋向實際出資人轉交并協助辦理過戶手續;如果系借名購買內部職工集資房、經濟適用房等政策性房屋，則因存在違法事由，實際出資人對房屋的權利無法得到法院的支持。因此，本案中級人民法院判令宋某某騰退房屋，至于其已支付的房價款，可以潘某構成不當得利為由，另行提起訴訟，要求其返還。

提醒：

借名買房存在非常大的風險，在實踐中不應得到支持和鼓勵：

1、實踐中借名購買經濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產權人反悔，導致出資人無法取得房屋產權。而且，因名義產權人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關系，很不重視書面證據的收集和保存，因此出現糾紛時出資人如無法證明購房款系由自己支付，則要求產權人返還購房款也相當困難。

2、即便是借名購買普通房屋，也存在如下風險：

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(1)名義產權人反悔的風險。同樣，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款都很困難。

(2)在名義產權人領取房產證之后，至其將房屋產權過戶給出資人之前，如果名義產權人對他人負有到期不能清償的債務，或存在糾紛，則房產很有可能被查封或拍賣，如果名義產權人發生意外，可能導致繼承糾紛的產生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、，不能要求繼續履行合同、取得房產。

(3)即使名義產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的稅費。

規避風險的一些辦法：

1、簽訂一份完備的隱名代理委托合同，進行公證;

2、將房屋抵押給實際出資人;

3、實際出資人保留所有房屋買賣的憑證原件在自己手上;

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4、名義產權人立一份。

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第三篇：借名買房的法律風險及防范

借名買房的法律風險及防范

針對高房價，國家多部委再次打出“組合拳”，展開了新一輪樓市調控。作為“新五條”調控政策中的撒手锏，“限購令”正在向全國主要城市蔓延。在房產新政出臺后不久，便有人想出以他人名義購房，以此規避限購政策的“對策”。其實，諸如此類的借名買房現象在現實中屢見不鮮，因借名買房出現的糾紛也層出不窮，筆者就借名買房的法律風險及其防范作簡要分析并提出相應的防范建議。

一、借名買房的原因分析。

房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。實際出資人為何以他人名義登記房屋產權呢，一般是出于以下原因。

（一）規避法律或者政策。購買房產需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規避“限購令”關于不得購買第二或第三套住房的規定。

（二）轉移財產逃避債務。債務人不履行到期債務的，債務人有權要求債務人以其所有的動產或不動產償還債務。有些債務人為了隱匿財產，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債務人和法院以自己無財產的假象。

（三）貪圖便宜享受優惠。比如，只有具有城鎮戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。

（四）簡便手續，減少稅費。比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產稅以未成年人的名義購買房屋等。

二、借名買房的風險分析。

（一）借名買房的法律風險。

首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款都很困難；

其次，如果登記購房人有對外債務，債權人可以要求法院查封并拍賣該房產；再次，如果名義產權人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關系而被其他人繼承；最后，如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據貸款合同的有關規定，要求提前解除貸款合同。

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續履行合同、取得房產。而且，即使登記產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的稅費。

（二）借名買房合同的效力問題。

在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護自身的利益至關重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

1.借名購房一般的商品房，該買賣合同應當認定為有效合同。

意思自治是我國合同法的一項基本原則，任何人有權依據《合同法》有關委托代理方面的規定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。

2.借名購買經濟適用房等特殊房屋的合同效力。

對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認識，有的法院認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人，尤其是實際出資人存在惡意規避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關于違反法律規定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應當認定為無效。

而有的則認為，我國《合同法》明確規定違反國家法律法規強制性規定的合同才屬無效，而關于經濟適用房上市交易的相關規定不屬于法律，亦不屬于法規，從維護市場交易秩序的角度出發，該類合同不應判歸無效，合同雙方如果能夠按照規定補繳稅收，合同仍應屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導致法院在裁判此類案件時陷入了困境。

三、借名買房的風險防范及建議。

我國《物權法》規定，不動產的所有權以登記為準。借名買房的法律風險是不言而喻的，所以，在借名買房之前一定要有充分的認識并做好防范。

實際出資人應當保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。”等特殊條款，且要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存折、購房發票等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人。實際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款關系要求登記購房人返還房款。即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人并不能追回該房產，導致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應的違約責任。

河南國銀律師事務所丁保勇律師認為，借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關系，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當事人關系的好壞等情形決定了實際出資人購房的風險的大小。在借名買房時，應當對登記購房人進行全面了解，包括但不限于誠信情況、為人處事等方面的內容，如果可能，完全可以讓其提供相應的擔保，以維護自身的合法權益。

第四篇：借名買房的法律風險及防范

借名購房要選擇可靠之人并簽訂書面協議 房產律師團

本期出場律師：遼寧槐城律師事務所 劉甲明

利用銀行按揭貸款的方式購買房是許多購房者的首選，但受條件所限，如部分年紀較大的購房者往往被排除在按揭貸款申請范圍之外。于是，父母借用子女的名義購買房屋的情況經常出現。市民劉先生就認為這是一種安全、穩妥的手段，但劉先生自己掏錢借用女兒名所買的房子在女兒的婚姻**中險遭分割。遼寧槐城律師事務所劉甲明律師介紹，在之前司法實踐中，法院往往以存在債權債務關系而判決子女將購房款返還給父母，但隨著《物權法》的出臺，房產確認權利之訴成為此類糾紛中的最佳選擇方案。買房借用女兒名字 首付、按揭父親逐筆付

2000年9月，某高校退休老師劉先生欲在沙河口區的某新開發小區購買一套面積為100多平方米的商品房，由于劉先生無法一次性支付全部的房屋款項，就想通過銀行按揭貸款的方式進行購買，而當時已退休的人員不能辦理房屋按揭貸款，為此，劉先生就和女兒、女婿協商借用了女兒的名義與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，以女兒的名義交納了首付，并以女兒的名義交納了其他費用。銀行貸款審批后，該房屋全部銀行貸款的清償，都由劉先生親自去辦理并自己支付。該房屋所涉及的相關款項，都是劉先生和老伴獨自支付的，并且銀行取款單、買房協議、還款憑證、文書的簽字等憑證原件都在劉先生處保存，女兒和女婿沒有支付過任何的款項。房屋交付后，劉先生和老伴居住使用該房屋至今。

2003年下半年，劉先生看到女兒與女婿經常吵架，雖經說合，但效果不佳。劉先生和老伴擔心自己出資以女兒名義購買這套房屋的安全性問題，因此與女兒簽訂了一份借女兒名義購買商品房的協議書，約定該房屋是借女兒名義購買的。女兒離婚 女婿要分割借名房產

2008年，劉先生擔心的事情終于出現了，女婿到法院起訴要和女兒離婚，并且女婿還主張要平分劉先生借用女兒名義購買的該房屋。為了保住自己的房屋，劉先生將女兒、女婿告上了法院，請求確認女兒名下的該房屋歸劉先生所有。

在法庭上，女婿認為，我國不動產實行登記制度，不動產權屬證書是權利人享有該不動產的證明。不論是《城市房地產管理法》，還是《物權法》，對此都有明確的規定。本案爭議的房屋，已登記在配偶名下，并持有房屋管理部門頒發的房屋所有權證，故配偶應是該房屋的合法有效的權利人，應作為夫妻共同財產進行分割。

經法院審理后認為：公民合法的民事權益受法律保護。2003年劉先生與女兒所簽訂的協議是雙方真實意思的表示，應屬合法有效。雖然女兒擁有產權證，但不能提供其對該房屋實際享有所有權的充分證據。根據所簽訂的協議及從履行情況看，可以明確劉先生是以女兒的名義購買了該房屋。根據付款憑證來看，劉先生持有交付房款的發票原件，房款來源的憑證，還持有儲蓄存款存折的原件，并能夠證明每月實際存款的數額等情況。因此，法院認為劉先生實際支付了購房款和月供。至于房屋產權證具有證據資格，但不能直接決定實體的法律關系存在與否，產權證只具有“推定的證據效力”，與實際權利情況不一定吻合。最終，法院判定涉案房屋歸劉先生所有的訴訟請求依據充分，法院依法予以支持。■律師提醒

在《物權法》施行后，一旦房屋發生名義權利人和實際權利相沖突的情況，“確權之訴”是獲得房屋權利的一個有效途徑與方式。劉甲明介紹，判斷財產所有權的歸屬，應當從財產的來源、財產的取得方式等方面進行綜合考量。

人們常說：“打官司就是打證據”，在發生權利錯位時，公民一定要有法律意識與證據意識。若確因種種原因，而需要借用他人的名義購買房屋，則一定要選擇自己信賴的、可靠的人，而且在借名購買房屋進行實際操作之前，權利人一定要和被借名人簽訂書面協議，將借名購房的權利與義務進行明確具體的約定，若被借名人是已婚的，則相關協議還應當讓其配偶簽字予以確認。若一旦變更名字時機成熟，則權利人應及時進行房屋過戶登記手續，以防止房屋權屬爭議與訴訟的發生。

借名買房的法律風險及其防范

為了打擊投機、投資買房，針對高房價，國家多部委再次打出“組合拳”，展開了新一輪樓市調控，矛頭直指多套房購房者。作為“新五條”、“新國八條”、限購、限貸、銀行加息等是層出不窮，外加各地遏制房價上漲、相關限制購房措施的陸續出臺，使得大多數手頭攥有閑置資金的投資客一時間只能望房興嘆。為了應對政策，一些購房者試圖用“借名買房”的方式規避高首付或“限購令”。在中央頒布了?新國八條?、?限購令?以后，希望通過鉆政策的空子，投機買房的人還想盡了亂七八糟的法子。”諸如：找個臨時的掛靠單位，補交養老保險獲取購房資格；假離婚假結婚謀取購房資格；以單位名義購房，再轉賣個人；制造虛假訴訟，以資抵債牟取房產等等伎倆。其實，諸如此類的借名買房現象在現實中屢見不鮮，因借名買房出現的糾紛也層出不窮，筆者就借名買房的法律風險及其防范作簡要分析并提出相應的防范建議。

一、借名買房的原因分析

房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。實際出資人為何以他人名義登記房屋產權呢，一般是出于以下原因。

（一）規避法律或者政策。購買房產需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規避“限購令”關于不得購買第二或第三套住房的規定。

（二）貪圖便宜享受優惠。比如，只有具有城鎮戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。還有單位建集資房的，價格實惠，但單位員工卻沒有經濟實力，單位有明文規定，集資房只對本單位員工出售，所以購房人與員工私下簽訂買房協議，以該員工的名義先簽訂購房合同，所有房款均由購房人支付，并另外給該員工一定的轉讓費，待到房產證下來以后，再根據協議辦理過戶手續。

（三）轉移財產逃避債務。債務人不履行到期債務的，債權人有權要求債務人以其所有的動產或不動產償還債務。有些債務人為了隱匿財產，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權人和法院以自己無財產的假象。

（四）簡便手續，減少稅費。比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產稅以未成年人的名義購買房屋等。

二、借名買房的風險分析

（一）借名買房的法律風險

首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款都很困難；

其次，如果登記購房人有對外債務，債權人可以要求法院查封并拍賣該房產；

再次，如果名義產權人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關系而被其他人繼承；

最后，如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據貸款合同的有關規定，要求提前解除貸款合同。

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續履行合同、取得房產。而且，即使登記產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的稅費。

（二）借名買房合同的效力問題

在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護自身的利益至關重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

1.借名購房一般的商品房，該買賣合同應當認定為有效合同。

意思自治是我國合同法的一項基本原則，任何人有權依據《合同法》有關委托代理方面的規定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。

2.借名購買經濟適用房等特殊房屋的合同效力

對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認識，有的法院認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人，尤其是實際出資人存在惡意規避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關于違反法律規定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應當認定為無效。

而有的則認為，我國《合同法》明確規定違反國家法律法規強制性規定的合同才屬無效，而關于經濟適用房上市交易的相關規定不屬于法律，亦不屬于法規，從維護市場交易秩序的角度出發，該類合同不應判歸無效，合同雙方如果能夠按照規定補繳稅收，合同仍應屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導致法院在裁判此類案件時陷入了困境。

“借名買房”者，一定要認清楚所購房屋的性質，如果是拆遷房、安置房、經濟適用房等有政策限制交易條件的房產，那么最好不要購買，以免一旦發生糾紛，造成最后落得房財兩空。

三、借名買房的風險防范及建議

“借名買房”在很多人看來這仿佛是一種規避政策、“曲線購房”的有效方法，并且不少經歷了此種途徑的購房者也的確從中節省了部分購房成本，達到了投資房產的目的。然而，令人擔憂的是，在投資者廣為效仿的“借名買房”操作過程中，人們對其暗藏的風險似乎都沒有太多的防范意識。

“我們雙方要簽訂協議，協議上寫明了房款是由我來支付，并明確了房產的最終歸屬權，應該不存在產生糾紛的問題，即便萬一對方反悔，我還可以通過協議，利用法律來維護自己的權益。”購房者在談起“借名買房”的風險時，一般都堅定地認為雙方簽訂的一紙協議能起到有效的保障作用。

還有是借用父母、兄弟、姐妹等親戚的名義貸款買房，所以連一紙協議都省去了，兩人只是口頭達成了“君子協定”。“他是我親父母、兄弟、姐妹等，不會有什么風險，我借他們的名義，大家都知道，絕對不可能發生房子產權的糾紛。”購房者一般都認為，親情的關系能有效杜絕暗藏的風險。但不知道如果以后政策有變，被借名者因此次購房記錄而導致其今后無法貸款買房該如何是好時卻未注意。

相對出資者對于購房風險的疏忽，被借名者就更無所謂了。“錢是人家出的，產權書上寫的是我的名字，他都不怕，我怕什么。”被借名者常如是說。

房產涉及物權，目前購房采用的是房產登記制度，即產權證上登記的是誰的名字，房子就是誰的。為規避國家房產調控政策，而借用他人名義購房存在著很大的風險，處理方式稍有不同，引發的風險也不同。所以，在借名買房之前一定要有充分的認識并做好防范。

很多購房者借名買房，首先想到的是父母，認為這樣風險最小。借用父母名義買房，我國法律認定房產歸屬主要以房產證上的名字或有效的房屋買賣合同為準，如果父母不止一個子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產的同等繼承權。

其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關協議規避風險。“借名者”和實際購房人所簽訂的相關協議本身是合法有效的，應視為一種合同關系，但其中并不涉及物權。如果房價上漲或其他原因，“借名者”將房產進行過戶交易，即使最終法院認可了雙方協議的效力，但已過戶交易的房產將無法追回。

此外，出借姓名的名義產權人也一樣承擔著風險，出借自己的名義購房或按揭貸款，就會在房屋產權登記部門留下相關的購房記錄，在銀行也會有按揭貸款的征信記錄。即使以后將房產過戶出去，這些記錄也不會消除，勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優惠政策。另外，如果出資人按揭還款不及時，還會有損個人的誠信度，導致今后貸款受阻。

實際出資人應當保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。”等特殊條款，且要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存折、購房發票等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人。實際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款關系要求登記購房人返還房款。

即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人并不能追回該房產，導致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應的違約責任。

借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關系，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當事人關系的好壞等情形決定了實際出資人購房的風險的大小。在借名買房時，應當對登記購房人進行全面了解，包括但不限于誠信情況、為人處事等方面的內容，如果可能，完全可以讓其提供相應的擔保，以維護自身的合法權益。

因此，為應付國家調控政策而“借名買房”的行為可能面臨多重風險，購房者應謹慎對待。國家的政策，其本質是為了讓社會更加和諧公平，所有這些為了個人私利而破壞規章制度的行為都是不可取的。況且任何以規避法律為目的的私下協議都是不具備法律效應的。筆者建議那些打算投機買房的人，與其冒著房財兩空的風險鋌而走險，不如堂堂正正選擇其他的投資渠道。

(作者單位：安徽省明光市人民法院)

房產證上的人是名義上的買房人，而實際房主是另外一個人。雙方心知肚明甚至簽訂了協議說明是借名買房。但這些協議到了法庭是否被認可呢？法院又如何判決這些借名買房糾紛呢？

對于“借名買房”糾紛，法院判決的原則是，依據《物權法》規定，以房本上的名字為準，即房本上是誰的名字，房子就歸誰。如果出資人能證明自己出資或者裝修等，則由對方返還出資人的全部出資。

審理過多起該類案件的陳歷杰法官解釋，退還實際買房人的出資（包括幾萬元的買號費或者借名費等），是按照當時買房時的房價退還的，不是按現在的市場價退還，這樣實際買房人就非常吃虧。

因此，法官提醒買房人，借名買房在法律上是不被認可的，用他人姓名買房（或者買房號）有一定風險，出借姓名的人一旦失去“誠信”反悔，買房人則無法用法律手段來懲罰這種“不仗義”的人。

(《法制晚報》2009.12.29 楊京瑞文)

借名買房的代價

北京的劉小姐花了幾十萬買了一套房子，住了兩年多，卻突然被人告了，說這房子根本就不是她的，房主另有其人。劉小姐覺得很奇怪：自己的買房手續都很齊全，為什么會惹來這樣的官司？這究竟是怎么一回事？讓我們一起往下看。

劉苗，是一家保險公司的業務主管。她從東北來北京打工多年，一直在外租房。2001年她花了多年的積蓄終于買了一套屬于自己的房屋。然而今年二月的一天劉苗卻突然接到了法院的傳票，有人起訴她占了別人的房子。

劉苗：我記得當時我聽完了之后，我覺得我非常震驚。

起訴劉苗的人叫王學梅，是她一位同事的妻子。

劉苗：我覺得我怎么會有官司呢，我覺得這個很莫名其妙我很奇怪，為什么會有這樣的事兒發生，而且我對王學梅這個人也不了解。

記者在劉苗那兒看到了房屋的產權證，上面確實寫的是劉苗的名字，發證日期是2003年6月，劉苗沒有想到房產證都已經拿到手大半年了，卻突然有人說房子不是她的。

劉苗：這是一個真實的證件，現在的房屋所有人還是我劉苗。

房產證上明明寫的是劉苗的名字，為什么會有人站出來說房主另有其人？這個把劉苗告上法庭的王學梅究竟是什么人？記者在王學梅的父母家找到了王學梅。王學梅向記者拿出了一份購房合同，房子的地點也是天通苑68號，跟劉苗現在住的確實是同一套房子。購房合同的簽訂日期是2001年7月3日，在購房人一欄及相關的地方都寫著同一個人的名字：彭澤奇，而彭澤奇正是王學梅的丈夫。

王學梅：你看這個是彭澤奇簽的字，這是房地產公司的章，這是7月3號辦的房產，這是付房（款）的發票的復印件。

同一套房子，王學梅手里拿著購房手續說，這房子是丈夫彭澤奇出錢買的，房子屬于自己，而劉苗卻指著房產證上自己的名字說，她才是這套房子的合法主人。從購房合同和房產證來看，這兩份材料還都是真實的，那么，彭澤奇買下的房子怎么會跑到了劉苗的名下？

面對我們的疑問，王學梅的表情顯得十分無奈，她說由于夫妻間在彭澤奇鬧離婚，她已搬回娘家居住。她也是從別人的口中，才知道丈夫背著自己買了一套房子。

王學梅：房子不是小件，不是隨心買的兩斤三斤的菜，那是一件大房子幾十萬，跟我商量都不商量？

王學梅連買這套房子都不知道，更不了解房子怎么到了劉苗那兒。看來最清楚這個問題的人應該是彭澤奇本人，記者在彭澤奇的家門口找到了他，但是他拒絕對此事做出任何解釋。彭澤奇王學梅這對夫婦對于此事，一個是不愿意回答，一個是不知道情況。我們只能回過頭來接著找劉苗了解當時的情況，劉苗說其實事情并不復雜。

劉苗：我們是在2003年的時候轉讓的。

劉苗告訴我們，房子原來的確是彭澤奇的，2003年彭澤奇把房子轉讓給自己。

劉苗：在這個期間我們還簽了一個購房合同協議。

從轉讓協議上我們可以看到，2003年5月彭澤奇的房子轉到了劉苗的名下，6月劉苗拿到了房管局發的房屋產權證。彭澤奇愿賣，劉苗愿買，彭澤奇和劉苗兩人不但完成了交易，劉苗連房屋產權證也順利地拿到了。這樣一樁看起來很圓滿的交易在王學梅看來根本不合法。

王學梅：我覺得是侵犯了我的權益的，這房子是有我一半，連跟我說都不說，把我放在何種位置，我是彭澤奇的合法妻子。

依據二手房買賣的相關規定：房屋所有權共有的，其他房屋共有人應出具同意出售的書面意見。假如王學梅不知道丈夫賣房子的事情，那么當時的過戶手續又是如何辦理的？

王學梅：尤其是這張表上，除了我的名字對，身份證工作單位一概不對，它表上寫的單位叫太平人壽保險有限公司北京分公司，而我的單位是勞動和社會保障部勞動工資研究所。這個除了名字對，這個身份號也不對。

劉苗向我們解釋過戶手續是他們委托中介辦理的，王學梅對此事確實不知情。對于賣房這么重大的事情，丈夫為什么當時沒有告訴妻子呢？劉苗向我們透露了一個重要的情況：不讓王學梅參與此事其實是她與彭澤奇事先約定好的。

劉苗：第五條我們約定了甲方家屬在任何情況下，是無權參與和提出要求，如有上述情況發生，甲方賠償乙方所花費的一切費用，及承擔違約責任。

王學梅：不讓我知曉，沒有我的簽字，那么沒有我的簽字干嘛還要加上一句話，甲方家屬無權，現在都什么時代了，作為女性在家庭中也是有一定平等的地位的，我覺得這不是我們感情的問題了，這已經是對我一種人格的侵犯了。

王學梅不能容忍丈夫在這么大的事上瞞著她，還把她過問此事的權利都剝奪了。今年二月王學梅把劉苗和彭澤奇告上法庭，要求法院判決他們簽訂的買賣合同無效。

我手里拿的是中華人民共和國婚姻法，依據《婚姻法》第十七條的規定，夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。如果彭澤奇在轉讓時真的沒有經過王學梅的同意，那劉苗就是拿到了產權證，恐怕也未必能保得住這套房子。可是在法庭上買主劉苗出人意料地提出，她與彭澤奇的交易與一般的二手房交易不同。她買的這套房子根本不用得到彭澤奇妻子的同意。劉苗為什么這樣說呢？她和彭澤奇的交易又有什么特別之處呢？

面對彭澤奇妻子王學梅的質問，劉苗表現得相當平靜。劉苗告訴我們她之所以在過戶得時候沒有經過王學梅的同意，其實另有原因。

劉苗：我們當時商量就是說這個房子是我借用他的名字來買的這個房子，那么房子真正的所有人是屬于我的。

劉苗的一番話真可謂是語驚四座。按照劉苗的說法，彭澤奇只不過是這套房子名義上的主人，真正的房主是自己，交易只不過是個手續，是個讓本來屬于自己的房子合法歸于自己名下的一個手續。既然真正的房主不是彭澤奇，那么這套房子與彭澤奇的妻子王學梅也就一點關系都沒有了。可是劉苗為什么不用自己的名義，而是要借用別的名字買房？彭澤奇真的只是個名義上的房主嗎？劉苗說事情還得從三年前開始講起。

2001年北京首批經濟適用房陸續開盤，其中一個名叫天通苑的樓房賣得格外火爆，正在北京工作的劉苗也動了心。

劉苗：我當時買經濟適用房，還是本著是因為我想選一處比較便宜的房子，而且各方面的地段相對好一點，就是說經濟實惠的房子，所以還是首選天通苑。

興沖沖的劉苗來到天通苑售樓處，一問才知道自己竟然沒有資格購買。原來經濟適用住房是一種帶有福利性質的政策性住房，價格比較低廉，國家對這類住房的購買對象有著嚴格的限制。根據《北京市城鎮居民購買經濟適用房有關問題的暫行規定》，購買經濟適用房的資格之一就是必須是北京市城鎮居民，有北京戶口。就在劉苗發愁之際，她的朋友給她出了這樣一個點子。

劉苗：我覺得作為外地人的話，雖然我不具備這個資格，但是我也可以通過國家合理合法的手續，我也可以得到這個房子。所以當時呢也就信了這個辦法，通過北京人把這個房子買到，然后我一次二手房轉讓。

自己出錢，用別人的名字買房，這是一件風險很大的事情。劉苗說當時自己為了找到合適的人選，也是挖空了心思。經過多方面的綜合考慮，她決定找多年的工作搭檔彭澤奇來幫自己這個忙。

劉苗：因為一方面他已經有房了，他覺得呢，買房對來說不是很重要，另一方面他覺得他幫了我這個忙，在以后的工作呢，我覺得就是在某些方面，在利益方面，分配方面我會有一些因為這些感激他的因素在里邊，所以我會有一些讓步。

那么彭澤奇對于這件事情又是怎么說的呢？在彭澤奇向法院出具的材料中，記者看到了這樣的話：“經協商以彭澤奇名義通過商業貸款方式購房”。在解釋自己這么做的原因時，彭澤奇是這樣說的：“不缺房、無意愿也無經濟實力再購買新房”。劉苗說，在彭澤奇的幫助下2001年7月3日她以彭澤奇的名義買了這套房子。

劉苗在法院上的一席話讓王學梅十分震驚，本來自己只是不讓丈夫私自轉讓自家的房產，說來說去房子卻成了別人家的，而且自己的丈夫還在法庭上與買家劉苗站在一起。

王學梅：不可能是劉苗買的，房子是丈夫彭澤奇買的。

王學梅為何做出如此判斷?為了證明自己的說法,她特意帶記者去了曾經和彭澤奇共同生活過的家。

王學梅：您再看一下這屋。這就是我們98年單位分的福利房就這么小,建筑面積剛50，使用面積剛41都不到。

四十平方米的房子對于一個三口之家來說相當擁擠。王學梅告訴我們自己是國家公務員，按級別應該住70平方米的房子，買一個大一點的經濟適用房一直是全家人的愿望，丈夫怎么可能把這樣的機會輕易讓給別人？

王學梅：我相信這話跟任何人講了，任何人都站在我這頭了，幫助別人要在他自己不需要的情況下。同等條件下，首先應滿足自己的條件，然后有這個力量可以去幫助別人。

在王學梅的家里，記者看見房子不僅面積很小，屋內的裝修也很簡陋,就連天花板都已經開裂了。王學梅告訴我們房間里的吊燈原來有六個燈泡，為了節約用電，現在只裝了兩個燈泡,因此屋內的光線顯得很昏暗.對于這樣一個生活并不寬裕的家庭來說，丈夫竟然主動放棄唯一一次可以享受的住房福利，這自然讓王學梅心存疑慮。

王學梅：那么我們自己都沒有地去住了，那讓我拿這個東西去報恩，這話誰信呀。

面對王學梅的疑問，劉苗似乎早有準備。她拿出了一份早在2001年7月10日就已經簽訂的協議書，上面寫著：劉苗利用彭澤奇名義購買兩居室經濟適用房一套。劉苗享有此房的產權。結尾處還有彭澤奇和劉苗雙方的簽字。

劉苗：因為當時他是已婚人士，我媽媽也擔心，她說親兄弟姐妹因為房產鬧糾紛，何況你們是同事關系。有他的話在里面，當時我們覺得還是預防萬一，還是簽一個法律文書，作為我們雙方的約定。

由于買房是件大事，而且是借別人的名字買房，所以劉苗格外謹慎。在買房后的第七天，她特意和彭澤奇簽訂了這份委托協議。劉苗認為有了這份協議作保證，自己就萬無一失了。

劉苗：當時我覺得是一個法律依據，我想我當時沒想過會有官司的事情發生，我覺得既然我手里有這個法律依據，而且彭澤奇他也承認這個事實的話，那我覺得對我來講那就是有利的。

劉苗拿出這份委托協議，是想證明這套房子本來就是自己的，后來的過戶只是補辦了一個手續。白紙黑字寫得清清楚楚，房子的產權屬于劉苗。看到對方拿出了一份跟丈夫簽的協議來堵自己的嘴，王學梅心里非常著急。她絞盡腦汁終于想出了一個辦法，來推翻這份協議。

王學梅：我認為是后來補的。

記者：為什么？

王：因為是這樣，我偶然一次機會給事務所的一個姓田的女士打的電話，她跟我講的天通苑劉苗的事兒。

我們從王學梅那兒得知，她為了找出對方的破綻，在沒表明身份的前提下，打過咨詢電話。

王學梅：首先我沒表明身份，其次我也沒提這個案子，我只是說很多情節跟她相似，我說了解一下你們處理過相關案子嗎？怎么處理的？她給我出一個主意，趕快去補一個借款的借條，相關的協議。

王學梅回憶，接電話的人為了證明補簽協議是可行的，恰好拿劉苗他們的例子來讓她放心。

王學梅：她當時講起劉苗的這個，她說他們就是做的這個借條（協議），我說那是不是你們很早都做過，我都這個時候，她說嗨，她說她呀，03年1月31號來的，特著急，她說要不趙主任那天就不來了，本來過春節。

王學梅告訴我們，事后她再次給對方的律師事務所打電話，并把雙方的通話錄了音。在法庭上王學梅向法院提交了這份錄音證據。但是法院認為由于這份證據的真實性有待考證，并且與本案沒有直接關系，所以沒有采信王學梅手中的這份錄音證據。雖然錄音證據派不上用場，但是王學梅一直堅持認為這份協議是后補的。那么她有沒有向法院要求對這份協議做司法鑒定呢？

王學梅：提出過這個問題，也跟公安部二所的專家聯系了，他說做這個鑒定這個人，提供出當時的墨水和筆，在法庭上法官也向對方提出，對方拒絕提供，他說所以這些都非常難做。

看到王學梅想推翻協議的努力遇到了麻煩，劉苗那邊趁乘勝追擊，法庭上她又拿出了更有說服力的證據，那就是她當初買房交錢的出資憑證。她告訴記者盡管自己早就搬進了新房，但是心中的石頭卻始終沒有落地。為了怕日后引起糾紛，她一直保留著自己買房的出資憑證。

劉苗：這個存折上面體現了，就是我用我自己的農行存折，還清了230514.44的這個房屋余款，這上面是我的存折原件。這是我的卡付款，這個是在銷售部我復印了我的原件。因為我這個卡呢，我現在已經取消了。那么原先的原件是在銷售部財務科來保管。這里面注明了我的這個50775元是我的付款，同時上面也有日期，這兩個都是可以供查詢的。

為了證明這套房子確實是劉苗出資購買的，劉苗的媽媽還專程從東北趕到北京，帶來了她那里保存的付款憑證。她告訴我們正是由于家里拿出了多年的積蓄，劉苗才能一次性還清剩下的高達二十多萬的貸款。

劉媽：劉苗這個卡的來源呢就是說一部分是她的工資收入，再一個部分就是大家匯過來的錢，其中有我跟她爸爸匯過來的錢的憑證，在這兒。這是爸爸經手的劉錫文，這是匯給劉苗，這是三萬。這是我經手的，劉苗就是說在還貸款之前，因為她錢不夠，這是我經手的這是五萬。

劉苗拿出種種證據想證明是自己家出錢買的房子，那么此案的另一關鍵人物——彭澤奇對于出資的問題又是如何解釋的？在彭澤奇本人向法院出具的書面材料中，記者看到了他的說法:出資貸款均由劉苗出資，彭澤奇僅協助辦理相關手續。對于彭澤奇的這種解釋，王學梅提出質疑。

王學梅：如果他想證明是劉苗掙的錢，那他所掙的錢都哪兒去了。他工資一分不交家的，尤其從2001年開始，晚上非常晚回來。

王學梅告訴記者，自己靠著每月一千多的收入養活全家相當困難，而丈夫彭澤奇卻以種種理由拒絕向家里交錢。

王學梅：我曾經多次問過他，他就是閉口不談。或者就是像2001年的時候，我當時的的確確有點急了，我說因為有孩子，你必須得跟我說清楚這些。他要么就不談，要么就說了一個攢錢買車，我一想攢錢買車也行啊，過一段也差不多了吧，那么差不多的時候，也就是02年，就向我提出離婚了。

王學梅認為這套房子是丈夫出錢買的，那么她能拿出什么證據來證明自己的觀點呢？

王學梅：這些證據我拿不出來，為什么？從始至終錢都是他控制著，他們這些錢，家里的存款都在他手里，可不是他想怎么做這證據就怎么做嗎。

可丈夫為什么硬要將自己買的房產說成是別人的？硬要將一套價值三十多萬元的房子送給不相干的人呢？王學梅說原因只有一個。

王學梅：夫妻財產在我沒有同意的情況下，你在婚前馬上轉移過戶你是什么意思，這不是屬于隱蔽財產？

記者：你認為他是轉移財產是嗎？

王學梅：對。

一場夫妻財產處置糾紛在法院的審理過程中變得越來越復雜，究竟誰才是房子的原始主人，竟然變成了雙方爭執的最大焦點。那么是劉苗借用名義，還是彭澤奇在轉移財產？真假房主之爭又會對這起夫妻財產糾紛產生什么樣的影響？法院又會支持誰的主張呢？

2004年8月19日，北京市第一中級人民法院做出終審判決。法院認為該房是在雙方夫妻關系存續期間取得，屬于夫妻共同財產。彭澤奇擅自與劉苗簽訂房屋買賣合同，侵犯了王學梅的合法權益。

法官：本案中彭先生與劉苗簽訂了《房屋轉讓協議》，沒有征得王學梅的同意，所以按照《婚姻法》和《合同法》的相關規定，所以我們確定這個買賣合同是無效的。現在社會上有不少人借別人的名義買房買車,表面上可以得到一些實惠,但是到頭來會給自己帶來不少麻煩.法院判令：劉苗和彭澤奇簽訂的買賣合同及委托協議無效，這套房屋的產權歸彭澤奇和王學梅共同所有。關于房屋的出資情況不屬于本案的范圍，應另行起訴。

自己住了兩年多的房子已經判給別人了，劉苗和她丈夫現在不得不尋找新的住處。就在法院判決下來之后不到一個月，劉苗又把彭澤奇和王學梅告上法庭，要求他們返還購房款，自己再想辦法另外購置一個安身的地方。

劉苗：既然這個房子是人家的這個事實不能改變，我肯定要把我父母和我們多年辛苦的血汗錢我們要要回來，房子是人家的但是出資是我的，房款一定要還給我。

在我們的記者采訪劉苗的時候，劉苗一直說她的這場官司輸得有點冤，錢花了，房子也住上了，到頭來卻沒能成為房子的主人。那么究竟是什么原因導致了這種雞飛蛋打的結果呢？在本案當中劉苗的做法其實一開始就是想用一種貌似合法的方式來達到一個不合法的目的，借用別人的身份來購買她本來沒有資格買的房子。不僅如此，劉苗跟彭澤奇簽訂的二手房買賣合同客觀上又侵害了王學梅的利益。所以這套房屋的所有權，劉苗肯定是要不回來了，唯一可以補救的是，如果她有足夠的證據來證實房子是她購買的，那么她可以到法院起訴要求返還購房款。

第五篇：借名買房”若干問題法律分析

“借名買房”若干問題法律分析

2014-07-28

本文從法院判決入手，分析“借名買房”交易中不同類型的房屋可能面臨的不同風險后果、借名人主張房屋所有權的法律依據、舉證責任等，從而給律師和投資者以建議，如何降低風險、應對此類糾紛。（公眾微信號：law-info）

【概念】 “借名買房”房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人、借名人，被借名之人為名義購房人或出名人。（公眾微信號：law-info）

【原因】

規避法律政策，貪圖便宜方便。如：為規避國家房貸、稅收、登記等相關法規政策；借用他人資格享受某種購房優惠；轉移財產以逃避債務。（公眾微信號：law-info）

【風險】

雖然借名買房一般都發生在熟人甚至親人之間，但現實生活中還是存在諸多風險，對于實際購房人來說：

1、名義購房人反悔，不承認借名買房之事，要求實際購房人騰房；

2、房屋被名義購房人擅自處分，實際購房人無法對抗善意第三人；

3、因名義購房人對外債務，房屋被債權人申請法院強制執行；

4、名義購房人意外死亡，房屋因為繼承關系被其他人繼承；

5、將來辦理轉移登記時需要承擔過戶稅費。另外，對名義購房人來講也同樣需要承擔一定風險，以自己名義購房或者按揭貸款，留下相關的購房記錄和貸款記錄。勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優惠政策，若出資人按揭還款不及時，損害誠信度，可能導致今后貸款受阻。（公眾微信號：law-info）

【借名買房之若干法律問題】

一、借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力 我國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規強制性規定及社會公共利益的前提下，應當允許當事人訂立任何內容的合同。對于普通商品房，除了違反《合同法》第52條之外，實際購買人如能證明雙方有借名買房合意并已實際出資，借名買房合同應屬有效。但借名買房多數情況下以違反、規避國家相關經濟政策為前提，結合實踐中法院相關審判觀點，對幾種特殊性質住房予以分析：（公眾微信號：law-info）

1、違反國家政策規定借名購買經濟適用房等政策性保障住房。借名人違反政策性保障住房政策，借名購買經濟適用房。經濟適用房是指“政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。”根據《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第43條規定，不得借名購買經適房。

在司法實踐中，通說觀點認為：雖然該辦法僅屬于部門規章，不直接影響合同的效力。但是經適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對改善民生、促進社會和諧穩定有著重要的現實意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉讓條件做了嚴格限制。而借名購買經濟適用房擾亂了國家對經濟適用住房的監管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機會購買和獲得房屋的權利，同時使國家的有關土地、房產稅費流失，違反了經濟適用房建設的初衷，因此構成《合同法》第52條第1款第4項規定的損害社會公共利益而無效。對此，《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》(京高法發[2010]458號)第十六條也明文規定：“借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。”（公眾微信號：law-info）

在北京市一中院審理的“王某某與胡某某確認合同無效糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第7624號）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購買經濟適用房一套，原被告簽訂協議，內容為：“王某某把經濟適用房自愿轉讓給胡某某，由胡某某付全部購房款，如與房屋有關之事，本人有義務提供一切手續”。交付后，胡某某對房屋進行了裝修并一直居住至今。后王某某以該協議違反相關法律法規政策為由，主張該協議無效。二審法院認為：經濟適用住房指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。購房人擁有有限產權。因此已購經濟適用房的買賣應遵守法律法規，尤其要遵守相關政策、法規規定的限制上市交易期限。已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價格上市出售。王某某與胡某某簽訂的協議書因違反關于購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強制性規定，應屬無效合同。二審判決確認借名買房協議為無效合同。

但若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記的，如果屆時借名人也具有購買經濟適用房的資格，則可認定該借名買房合同有效。《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》(京高法發[2010]458號)第六條也規定：“出賣人轉讓的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。”（公眾微信號：law-info）“劉金麗與路士君房屋買賣合同糾紛”二審案（案號：（2014）一中民終字第01898號）。一審法院認為：訴爭房屋系以劉金麗的名義購買，房屋亦登記在劉金麗名下，但首付款由路士君支付，購房貸款由路士君償還，相關票據亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實足以推定雙方之間存在借名買房關系。此外，2008年7月，雙方簽訂的付款協議亦進一步確認了借名買房之事實。雙方借名購買的房屋為經濟適用住房，在限制上市交易期滿后方可上市交易。根據查明的事實可知，劉金麗于2004年10月從開發商處購買該房屋，在一審辯論結束前該房屋購買年限已經滿5年，且繳納契稅的時間也已滿5年，故該房屋具備上市交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應當有效。

“張x與溫x確認合同無效糾紛”二審一案（案號：（2014）一中民終字第2727號）中，二審法院認為：根據北京市住房和城鄉建設委員會發布的《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的補充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購房合同的已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年后，可以上市出售。張x購買經濟適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭房屋的所有權證五年之后，將訴爭房屋轉移登記至張×1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規的強制性規定。張x、辛x簽訂的關于北京市大興區西紅門的存量房屋買賣合同有效。

2、違反“限購”、“禁購”政策借名買房

對于違反“限購令”、“禁購令”的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見。肯定說認為，限購令政策既非法律也非行政法規，根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（一）》規定“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”應當認定合同有效。（公眾微信號：law-info）

否定說則認為間接借名行為違反政策而無效。如2011年4月浙江省高級人民法院民一庭出臺的《關于審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》第8條規定：“實際買受人為規避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權屬證書后，以其系實際買受人為由，請求確認其為房屋產權人的，不予支持，但調控政策重新調整并準許其取得產權的除外。”在廣州市花都區人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權確認糾紛”（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產，登記在麥前志名下，后原告起訴請求確認該房屋所有權歸其所有。法院認為其違反限購政策駁回了原告訴求。

但筆者認為：限制、禁止購房屬于調控性政策，具有臨時性。該政策通過在一定程度上限制當事人的契約自由來穩定急劇上升的房屋價格，其僅對合同的履行造成一時的履行不能，而非永久的履行不能，應尊重交易自由原則，不應隨意認定規避限購、禁購政策的借名購房合同無效。（公眾微信號：law-info）

3、為規避信貸政策而借名買房 規避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會公共利益”，其中關鍵在于對社會公共利益的認定。（公眾微信號：law-info）

北京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買賣合同案”（案號：（2010）二中民終字第19950號）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購買房屋一套，因原告名下已有多套房產，為享受一套房貸7折優惠的貸款利率，原被告達成協議：原告以被告名義辦理貸款手續，后被告取得房屋產權證后。2009年12月19日，雙方簽訂了協議書，確認該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。后原告要求被告協助履行過戶手續，被告不肯，原告訴至法院請求被告配合過戶。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協議無效，房屋為其所有。一審法院認為：訴爭房屋實際購房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對于金姬善確認房屋歸其所有并要求董金寶辦理產權過戶的請求，應予支持。即使雙方所簽協議系無效協議，也不能改變訴爭房屋實際購買人、出資人均為金姬善之事實。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認為：認定合同無效應依據效力性禁止性規范。本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時，并非不允許金姬善購房，僅是對金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規章規定商業銀行貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。也就是說，金姬善、董金寶這種借名購房辦貸規避銀行信貸政策的行為，規避的是首付款的支付比例及利率水平，該行為行為損害的是銀行利益而非社會公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。

4、借名購買單位自建房、集資房、團購房

此類合同是實際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優惠和經濟利益，借用他人名義購買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團購房等與與純粹商品房相比，存在價格、物業管理多方面優勢，此類借名買房背后實際處分的是基于其能夠買到單位團購房的特殊身份所享有的權利，實質上就是單位基于職工的工齡、職稱以及各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權利的行為屬于私權利的范疇，主觀上并沒有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規的強制性規定，應當認定此類合同有效。

“國子厚等與古富新所有權確認糾紛”上訴案（案號：（2014）一中民終字第341號）。一審法院認為：古富新與國子厚為同一單位職工，在單位出售住房時，經雙方商議由古富新借用國子厚的名義購房，購房款實際由古富新支付，雙方名為租賃實為借名買賣關系，該套房屋應歸古富新所有。古富新與國子厚簽訂協議雙方真實意思表示系借名購房，房屋交付后該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國子厚、于鳳英一定數額的補償，該協議中除涉及違約金標準的約定外，未違反相關法律、行政法規的強制性規定，應當認定協議有效。故國子厚、于鳳英應當及時配合古富新辦理涉案房屋的產權過戶手續。

山東省淄博市中級人民法院審理的“趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案”（案號：（2012）淄民一終字第406號）中，2006年11月25日，原告與被告陳勇簽訂轉讓協議，原告借被告陳勇之名購買被告所在單位淄博高新區工商局在中潤華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬元轉讓費后取得該房屋的購房權，原告支付首付款、其稅款及后續房款，陳勇向其出具購房發票和收款收據，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。后原告要求被告辦理房屋過戶手續，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認為：雙方的轉讓協議是雙方真實意思表示，合同有效。簽訂后雙方及時履行了合同大部分義務，對于尚未履行的部分應當繼續履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。（公眾微信號：law-info）

5、房改房 對于房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標準價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產權或全部產權的住房。一般認為是國家或單位對職工的一種福利、補償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒有違反《合同法》第52條及建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年第69號令）第5條的情況下，借名買房合同應為有效。（公眾微信號：law-info）

“于長友、王某乙與王某甲、李式淼所有權確認糾紛上訴案”（案號：（2014）淄民一終字第6號）中，原告王某乙、丁長友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購買了李式淼工作單位淄博市周村區園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴房產登記于李式淼名下。后原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產，訴至法院要求確認該房產為原告二人所有。一審法院認為：雖然雙方無書面協議，但根據原被告親屬的證人證言及被告王某甲在錄音資料中對原告借名出資買房的自認事實，以及涉訴房產已由原告支配使用長達十年之久，房屋產權證書亦由原告持有，認定原被告雙方借名買房的事實。判定涉訴房產歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。

二、借名買房中實際出資人取得房屋所有權的法律依據

《物權法》第15條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”可以看出我國關于物權變動采取的是債權形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結合，并摒棄了德國物權法中物權行為的無因性。意味著如果支撐物權變動的原因行為或者基礎關系不成立或被撤銷，則物權變動也相應的無效或被撤銷。

依照我國《物權法》第9條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”、第15條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”第17條“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。”、第19條“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”

因此，不動產產權登記是登記機關對不動產當時權屬關系及表現形態的證明，對物權的歸屬具有推定效力。其產生的公示公信效力主要是保護不動產登記人及真實所有人以外的善意第三人的利益，但產權證書本身并不能直接決定實體法律關系即實際權利的狀況，在該不動產物權不涉及善意第三人的情況下，當事人有相反證據證明其為真正的權利人時，可以請求確認權利。即不動產權屬證書記載的事項在無相反證據證明的情形下，應推定不動產權屬證書記載的事項真實。對外而言善意第三人基于對登記的信賴與登記權利人發生的不動產交易行為受法律保護，而在名義購房人與實際購房人之間，應探求雙方真實意思表示來確認真正權利人。（公眾微信號：law-info）

“張某與孫某房屋所有權確認糾紛上訴案”（案號：(2012)一中民終字第9875號）中，法院認為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買賣合同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權證、購房發票、契稅發票、已購公有住房首次上市房屋買賣合同的相關手續，出資手續（以上材料均在孫某處）、603號房屋的原所有權人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號房屋的事實，能夠認定孫某與孫A之間存在借名買房關系，確認涉爭房屋為孫某所有。

天津市紅橋區人民法院審理的“趙譽、李興祿與合同糾紛”一案（案號：（2013）紅民初字第4479號）。二原告趙譽、李興祿于2011年借被告李穎之名貸款購買訴爭房屋，首付和還貸均由二原告負擔，被告現欲出售該房屋，訴至法院請求確認該房屋歸二原告所有。法院認為：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，但因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利，此時就不能簡單按照房屋產權證書上登記的產權人認定物權所有人，而應根據當事人的舉證，法院查明的事實確定物權所有人。本案中，通過二原告的當庭舉證可以證實訴爭房屋的首付款全部由二原告實際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認定二原告是訴爭房屋的真實權利人，判決：訴爭房屋歸原告趙譽、李興祿所有。

三、舉證責任及法院如何認定 基于物權公示公信原則，不動產權屬證書具有推定效力，應信賴其為真實的，但根據我國《民事訴訟法》中“誰主張誰舉證”原則，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明；沒有證據或者證據不足以證明的，負有舉證責任的當事人應承擔舉證不能的不利后果。實際購房人欲主張該房屋歸其所有，有責任提供證據證明雙方存在借名買房的合意以及自己實際出資，若不能證明，則應尊重房屋產權證書登記的公示公信效力。（公眾微信號：law-info）

“恒震鼎與陸玉妹所有權確認糾紛”二審案（案號：（2014）滬二中民二（民）終字第81號），二審法院認為：本案中，系爭房屋雖登記在恒建德名下，但根據陸玉妹提供的一系列房屋購買時所涉的付款憑證等原始材料以及數位多方證人的證人證言，原審法院據此采信相關證據并認定陸玉妹為實際購房人，并無不當。恒震鼎上訴認為不能僅憑購房原始材料及相關證人證言等來認定陸玉妹是實際購房人，因未能提供確鑿的證據來推翻陸玉妹所證明的事實，故本院對此無法采信。（公眾微信號：law-info）

“董書生與董書仲所有權確認糾紛”二審案（案號：（2013）二中民終字第16735號）。二審法院認為：訴爭房屋原系公有住宅房屋，登記于董書仲名下。現董書生提起確權訴訟，以訴爭房屋實際承租人為其母黃桂蘭、其系以董書仲的名義購買涉案房屋為由，要求確認訴爭房屋歸其所有。對此，董書生應就此承擔必要的舉證責任。根據雙方當事人陳述，董書仲并不否認其母黃桂蘭對訴爭房屋享有一定權益，董書生與董書仲亦均認可房改購房過程中的購房款系由董書生交納，但僅憑此出資的事實，尚難以證明董書仲與董書生之間存在借名買房關系。（公眾微信號：law-info）

（一）法院如何認定是否存在借名買房合意：

1、雙方書面或口頭協議。書面協議中一般明確約定的借名買房的原因和事實，主張協議關系存在的一方應承擔舉證責任，一般應提供形式合法、內容合理的書面協議即可，對方認為協議效力有瑕疵的，應舉證證明。口頭協議具有很大的不確定性，難以舉證，但如果雙方承認有借名合意亦可。

2、借名購房的原因是否符合常理。甘于冒風險而借名買房，必定有其原因：或無購房資格而借他人資格、或為享受內部優惠價格、或規避信貸稅收政策、或隱藏財產等。符合常理的借名動機，往往具有很強證明力。

3、關于房屋實際使用和產權證持有情況。這一點至關重要，在實際中房屋由誰使用、產權證由誰保管亦能在相當程度上反映出是否存在借名買房關系。房屋由借名人實際使用，被借名人尚可主張租賃、借用，但房屋產權登記證書作為房屋產權的重要憑證，產權人一般不會隨意交付他人，如果聲稱是由他人保管有違常理。（公眾微信號：law-info）

4、房屋購房入戶、日常使用等手續、費用由誰辦理，房貸由誰償還。通常情況下，購房入戶管理手續如房屋契稅、按揭還貸、物業費、維修基金、裝修保證金等費用應由購房人親自辦理并持有單據，但借名買房中，很多均由實際購房人代名義購房人去辦理、繳費，名義購房人往往不知曉詳情。這在一定程度上也可用來證明雙方的借名購房關系。

江蘇省無錫市中級人民法院審理的“吳辛戩、孫玲與楊國華所有權確認糾紛上訴”一案（案號：（2013）錫民終字第1572號）。一審法院認為：

一、證人證言表明雙方確實有借名買房的意思表示，合同實際系由楊國華以吳幸戩的名義簽訂，吳幸戩未參與。

二、從購房款支付情況來看楊國華提供的證據能夠證明首付由其出資；房貸也是由楊國華還的。

三、關于房屋入戶手續、費用等。入戶手續按常理應由購房人親自辦理，本案中實際系由楊國華辦理并交納了相應費用，這在一定程度上印證了楊國華主張的借名購房關系。

四、關于房屋實際使用和產權證持有情況。訴爭房屋由楊國華實際使用，產權證原件也由楊國華持有，這在一定程度上也印證了楊國華主張的借名購房關系，而吳幸戩對該事實的解釋不符合常理，也未提供相關證據予以證明。上述各項事實環環相扣，已構成一個完整的鎖鏈，表明本案實際購房人應為楊國華，楊國華系借用吳幸戩的名義購房，而吳幸戩僅是名義購房人。亦未違反當時的法律強制性或禁止性規定，故應認定借名購房關系有效。一審判決：訴爭房屋歸原告楊國華所有。二被告不服，提起上訴，二審維持原判。（公眾微信號：law-info）

江蘇省徐州市中級人民法院審理的“馬濤等與許萍等房屋確權糾紛上訴案 ”（案號：(2013)徐民終字第1454號）。法院分別從涉案房屋的買賣過程、購房合同的簽訂、房證及土地證載明的權利人及兩證和稅費單據的實際持有人、房貸的償還、涉案房屋的出租及居住情況、水、電、物業費用的繳納、涉案房屋的裝修及生活用品的添置等多方面進行分析，認定原被告之間存在借名買房合意，實際購房人徐萍對房屋擁有所有權。（公眾微信號：law-info）

（二）如何認定實際出資人：

1、雙方協議的內容。協議中雙方對出資往往有明確約定。正常情況下，借名人即為將來的實際出資人，但不能單憑協議確定實際出資人，因為協議的履行存在不確定性，借名人不履行出資義務亦有可能，故還應結合其他證據綜合認定。（公眾微信號：law-info）

2、還款手續、購房發票、產權證等書證由何人持有。還款手續、購房發票與產權證雖記載被借名人之名，但如果這些重要材料均由借名人持有，則買房事宜由借名人具體執行，房款亦可推理為由其支付。一般來說，還款手續由借名人持有即可初步推定其為實際出資人，因為如果房款系出名人所出，通常其無可能和必要將取得的提前還貸申請書、還款憑證等還款手續交由借名人保管。

3、雙方的財務狀況、還款能力。如出名人無穩定的工作收入等經濟來源，一般也不會有支付巨額首付款及按期支付按揭貸款的能力。

4、證人證言。實際出資人直接與賣方即收款人接洽付款的，交款憑證記載出名人、收款方為賣方指定第三人（如中介公司）的情況下，賣方證言尤具證明價值；另外，借名買房一般多發生在親戚朋友等熟人之間，多數情況下，親朋好友對此事內情都知曉。

5、常理推斷。如出名人主張房款由其支付，應清楚款項數額，以配偶所付主張自己不知情的，也不符常理，因買房系重大事項，夫妻間不應毫無溝通。

6、其他。如借名人向出名人的匯款轉賬證明等。

“胡元與北京美康澳醫療器械有限責任公司等所有權確認糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第11924號）美康澳公司提供的銀行轉賬支票載明的支付數額準確無誤，該證據可以證明房屋的全部價款確系美康澳公司向北京能源房地產開發有限責任公司支付；同時，美康澳公司提交了該公司持有的物業費、裝修保證金等票據及業主公約、物業公司出具的證明等證據，訴爭房屋的所有物業費、電費等一切費用均由美康澳公司全部繳納，從而認定美康澳公司為蘇爭房屋的實際出資人。（公眾微信號：law-info）

“陳某某與陳某所有權確認糾紛上訴案”（案號：（2011）深中法民五終字第1033號），法院認為：陳某提交了深圳市某某投資發展有限公司出具的《收款確認》函，且具體說明了購房款的支付時間和支付方式。深圳市某某投資發展有限公司作為賣方在《收款確認》函中確認是與陳某建立房屋買賣關系，先后三筆共收到了陳某支付的7390000元購房款。其中有關付款時間和付款方式的陳述與陳某的主張一致，且有相應的銀行轉賬憑證佐證。同時，轉款人陳某某某在一審庭審過程中也出具證人證言，證明是受陳某的委托從陳某某某夫妻帳號上轉出上述款項，帳號上的錢款是由陳某做生意賺得存入的。上述證據相互印證，可以證明陳某通過陳某某某夫妻實際出資的事實，本院予以采信。（公眾微信號：law-info）

四、借名買房案件的類型

司法實踐中，隨著此類糾紛的增多，案件類型也呈多樣化，其中當事人選擇的案由主要分為合同糾紛和物權糾紛。

合同糾紛中，主要是名義購買人提起的確認合同無效糾紛（(2013)二中民終字第17167號、(2013)鄭民三終字第998號）；雙方針對借名買房協議提起的房屋買賣合同糾紛（(2014)二中民終字第03835號、(2011)一中民終字第9309號、（2010）二中民終字第19950號）。（公眾微信號：law-info）

物權糾紛中，主要是實際購房人提起的所有權確認糾紛（(2013)津高民申字第1250號、(2013)一中民終字第11924號、(2012)滬二中民二(民)終字第1005號）；實際購房人提起的返還原物糾紛（(2012)一中民終字第9520號、（2014）一中民終字第01595號、(2013)哈中民申字第1號）。

在實踐中，法院一般審查雙方有無借名買房協議，該協議是否有效，借名人是否實際出資等問題。（公眾微信號：law-info）

另外，在房屋被法院強制執行過程中，實際購房人還可以提出執行異議，或提起執行異議之訴（2013）二中民終字第17142號）。（公眾微信號：law-info）

五、面對風險如何救濟

（一）名義購房人反悔近年房價的不斷上漲，一些使名義購房人見利忘義，從而主張借名合同無效或根本不承認存在借名買房事實，要求借名人返還房屋，引發許多訴訟。訴訟中，根據事實和法律規定，大致有三種判決結果：

1、如果實際購房人不能舉證證明雙方存在借名買房合同，應尊重不動產物權登記的公示公信效力，房屋歸權屬證書中產權人所有。

“劉京鳴與賈崇強等所有權確認糾紛二審”一案（案號：（2014）二中民終字第00851號）。法院認為：訴爭房屋的《房屋買賣契約》及相關購房手續中載明的購房人均為賈崇強，房屋所有權亦登記在賈崇強名下，現劉京鳴主張該房屋系其借用賈崇強的名義所購，但其并未提供充分有效的證據證明訴爭房屋系其出資所購及其與賈崇強之間存在借名買房之約定，賈崇強對此亦不予認可，故劉京鳴要求被告協助過戶訴求難以支持。（公眾微信號：law-info）

2、如能證明雙方存在借名買房合同，但合同因違反國家法規政策而無效的，借名購房人無法主張對房屋的所有權，但實際出資應當返還，對于合同無效的后果，應當根據雙方過錯各自承擔相應責任。如果名義購房人有過錯，對于房屋升值部分也應給予實際購房人相應補償。（公眾微信號：law-info）

“趙茜與孫向紅等房屋買賣合同二審”（案號：（2014）一中民終字第00455號）一案中。名義買受人趙茜主張借名購買經濟適用房合同無效，一審法院認為：合同無效后，孫向紅等為購買涉案房屋的相應出資應當予以返還。趙茜與孫向紅達成借名買房合同后又拒絕履行，趙茜應對合同無效承擔主要責任，故對于因房屋升值所產生的收益，趙茜應當按照其過錯程度給予孫向紅相應補償。判決合同無效，趙茜向孫向紅返還購房款稅446084.4元，支付孫向紅房屋增值補償金1769689.37元。趙茜不服提起上訴，二審維持原判。

“嚴墨與嚴崢返還原物糾紛”（案號：（2014）一中民終字第01595號）二審一案中。一審法院認為：嚴崢因不具備購買經濟適用住房的條件，而借用嚴墨的名義購買經濟適用住房，雙方之間形成合同關系。該合同違反了國家關于購買經濟適用住房的相關規定，應屬無效。合同無效后，嚴墨應返還嚴崢為購買涉案房屋支付的購房款、稅費、保險費等相關款項，對于該合同的無效，嚴墨與嚴崢雙方均有過錯，考慮到嚴崢支付了部分購房款，嚴墨與嚴崢達成借名買房合同后又拒絕履行等因素，嚴墨應對合同的無效承擔主要責任。故對于因房屋升值所產生的收益，嚴墨應按照其過錯程度給予嚴崢相應的房屋裝修款及房屋增值補償款等損失。嚴墨不服提起上訴，二審維持原判。

3、如能證明雙方借名買房合同合法有效，則判決依約履行合同，被借名人協助辦理過戶手續。

（二）名義購房人擅自處分房屋

實踐中，名義買受人常會擅自處分該房屋，出售、抵押給善意第三人，是否有效，如何救濟。筆者認為應分兩種情況：（公眾微信號：law-info）

借名合同無效則轉讓、抵押合同有效。

如借名合同無效，應以購房合同和房屋所有權證上的權利人為房屋所有人，房屋所有人有權通過轉讓或抵押的方式處分該房屋，第三人可以成為房屋權利人。借名人如能證明實際出資，可認為是借款關系，向被借名人主張返還出資款項。

借名合同有效則轉讓、抵押合同無效。轉讓、抵押合同無效并不影響善意第三人取得該房屋的物權。名義購房人雖為無權處分人，但根據《物權法》第106條，善意第三人善意取得房屋所有權。實際購房人只能向名義購房人請求賠償損失。以上兩種情況，實際購房人均無權追回房屋。第一種情況只可尋求債權保護，請求返還借款；第二種情況則可能發生合同責任與侵權責任的競合，實際購房人可以選擇一種對自己最有利的請求權提起訴訟要求賠償。

（三）房屋被法院強制執行

當名義購房人不能清償到期債務，債權人申請法院強制執行該房產，法院以不動產登記薄為依據，查封并拍賣該房屋，實際購房人面臨喪失該房屋所有權的風險。（公眾微信號：law-info）

當借名合同無效時，已經付款的實際購房人只能請求名義購房人返還購房款。

當借名合同有效時，在強制執行過程中，實際購房人可以向人民法院提出異議，對被執行房屋主張權利并要求法院停止執行。根據《民事訴訟法》第256條和《民訴意見》第257條，執行人員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回，理由成立的，由院長批準中止執行。如果該房屋已經被拍賣的，按照《國家賠償法》第36條規定，應當給付拍賣或者變賣所得的價款；變賣的價款明顯低于財產價值的，應當支付相應的賠償金。

“中國民生銀行股份有限公司總營業部與胡曉麗、胡秀華，杜超、杜春平申請執行人執行異議之訴”（案號：（2013）二民終字第17142號）一案中，一審法院認為：依照先前法院對借名買房合同認定有效的生效判決書，可知涉案房屋的實際權利人應是胡曉麗、胡秀華。民生銀行要求行使對房屋的抵押權，無法實現，駁回了民生銀行請求執行的訴訟請求。民生銀行不服，提起上訴，二審法院維持原判。（公眾微信號：law-info）

（四）個人信托與借名買房問題

借名買房類似于信托中的消極信托，借名人是委托人，擁有房屋名義所有權的人（即被借名人）是受托人，受托人不享有該財產的利益，利益歸受益人（即借名人）所有，其中受托人不負擔積極管理或處分義務。

能否以個人信托來解釋并解決借名買房這一問題？

筆者認為是不合適的。首先，我國對不動產登記缺乏一個專門的、系統的制度，關于不動產登記的規定散見于各種單項民事法律、法規、司法解釋之中，所以目前我國信托主要限于資金信托。其次，二者本身又有不同：個人信托的受托人是信托機構，借名買房的名義購房人一般是個人。另外，根據《信托法》第15條和第16條規定，信托財產具有獨立性，既不同于委托人未設立信托的其他財產，又獨立于受托人的固有財產，受托人對信托財產擁有的所有權是一種受限制的所有權，可占有、使用、處分、但不享收益權利，與借名買房中的物權法上的絕對所有權不同。

六、如何降低“借名買房”風險 鑒于借名買房的諸多風險，消費者應盡量通過正規方式購房，若不得已需要借名買房時，應注意以下幾個方面，力求將風險降至最低：

1、借名買房之前，首先弄清楚欲購房屋的性質，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規定，防止將來無法取得房屋所有權。

2、簽訂書面協議。為與借款合同相區分，書面協議中應明確雙方的借名買房合同關系，可以請第三方見證合同。

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協議時的證據，如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。

4、注意保存購房手續，付款證明（銀行轉賬記錄、收據收條、還貸記錄等），購房發票，房產證書等書面證據材料。

作者：岳建鵬 來源：法律咨詢