第一篇：借名買房糾紛案例

借名買房糾紛案例

（一）基本案情：

2012年6月，孫XX、李XX將其兒子孫1XX起訴至XXX人民法院，稱為了晚年養老，于2003年4月23日借用兒子孫1XX的名義購買了北京XXX區XXXX房屋一套。該房為經濟適用房，其已全部支付首付款和按揭貸款。其后，我們來北京就居住在該房屋，平時由女兒孫2XX照管，該房屋全部費用支出均由我二人負責。最近，孫1XX不知何時將該房屋房產證拿走，并告知將要把房子賣掉，我們不同意。孫1XX就趁我們不再北京期間將房屋鎖匙換掉，并將我們的物品損壞。而后，我們得知孫1XX 已將該房屋過戶給其妻子王XX，孫1XX和王XX的行為已經侵犯了我們的合法權益，故訴至法院，要求孫1XX和王XX將房屋過戶至孫XX名下，如無法過戶，則按照市場價150萬元賠償我們。一審法院經審理后，判決孫1XX和王XX協助孫XX將涉案房屋過戶至其名下。后孫1XX和王XX不符判決，遂提起上訴。

（二）法院分析說理：

一審法院認為：孫XX和李XX所提交之銀行卡業務單據、房屋認購協議、按揭協議及購買款支付憑證、貸款清償回執等證據相互印證，可以證明孫XX和李XX在涉案房屋購買過程中，給付了孫1XX與涉案房屋購物款相當的款項，孫1XX否認涉案房屋系孫XX和李XX出資購買，但與其2012年6月9日所書寫之欠條內容明顯相悖，且其主張相關匯款被其另作他用之辯解亦無相應證據支撐，故對其辯解，法院不予采信。從本案已查明的事實來看，可以認定孫XX和李XX主張的其二人借用孫1XX名義購買涉案房屋之事實成立，涉案房屋所有權應歸屬與孫XX和李XX，該房屋在購買時系經濟適用房，現在已經具備了過戶條件，故孫XX和李XX要求過戶之請求，法院應予支持。

二審法院認為：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。孫XX和李XX主張其二人系借用孫1XX名義購買涉案房屋，根據查明事實，涉案房屋系孫1XX以個人名義與北京XXX房地產開發公司簽訂買賣協議并交納購買款，后涉案房屋登記在孫1XX名下；現孫XX和李XX主張其二人與孫1XX之間存在借名購買涉案房屋的口頭約定，但孫1XX予以否認；根據現有證據，孫XX和李XX與孫1XX之間并無借名購買涉案房屋的書面約定，且孫XX和李XX并未提交充分證據證明其二人與孫1XX之間存在借名購買涉案房屋的其他相關約定，因此，孫XX和李XX向法院主張要求涉案房屋產權登記人為其辦理房屋所有權轉移登記，本院認為，其理由不充分，而原審法院支持孫XX和李XX的訴訟請求，處理不當，本院予以糾正。至于，孫XX和李XX曾向孫1XX名下賬戶匯款，孫XX和李XX可以就該匯款另行主張權利。故

（三）判決結果

一審法院判決結果：

判決孫1XX和王XX協助孫XX將涉案房屋過戶至其名下。

二審法院判決結果：

1、撤銷一審法院作出的XXXX號民事判決；

2、駁回孫XX和李XX的訴訟請求。

（四）案件評析

筆者作為被告方二審代理人，想結合本案就《借名合同》的談一點自己的看法。

所謂借名合同，顧名思義就是借用他人名義與第三方訂立的書面合同。既然是合同，那么就應當具備一般合同的構成要件。在本案中，孫XX和李XX主張的是《借名購房合同》，雖然名義上是孫XX和李XX借孫1XX的名，但實際上最終目的依然是涉及房屋買賣（即不動產物權的買賣），因此，筆者認為根據我國《合同法》第十條（當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。）和《城市房地產管理法》第四十一條（房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同）等法律法規之規定，應當采用書面形式訂立該《借名購房合同》，否則合同無效。故假如即使孫XX和李XX與孫1XX之間存在口頭協議，那么孫XX和李XX所享有的也只是一種合同上的債權，加上本案中房屋的特殊性，更不能根據一種口頭協議就認定該房屋的所有權應當歸孫XX和李XX所有。

然而，本案二審法院判決卻僅從舉證責任角度來進行剖析和論述，其依據我國《民事訴訟法》、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》中關于誰主張誰舉證的舉證責任配置和舉證不能時由負有舉證責任的一方承擔不利后果的證據規則理論和權利、義務均衡理論來進行裁判，雖然其結果與根據合同效力理論所得出結果相同，但其理由并不具有較強的說服力。要是法院能在從合同效力理論的角度對其進行一番說理，本案判決理由就堪稱完美了。

在此，需要注意《借名合同》的借名行為與代理行為之間的區別。

綜上，筆者認為二審法院最終的判決結果正確，但是對于其說理部分還有可完善的地方。同時，在此也提示大家，只要涉及到數額較大的財、物交易或者其他口頭約定是，一定要最終落實到書面形式上，這樣一旦發生糾紛，你將不至于陷于舉證不能的困境。

第二篇：借名買房案例分析范文

借名買房案例分析

案例簡介：甲在外地經商，欲在當地購買一套房屋，但無法辦理貸款手續。甲與乙協商，以乙的名義向開發商簽訂購房協議，并向銀行貸款，約定由甲實際履行付款（含歸還貸款）義務，購得房屋由甲實際居住使用。隨后，乙簽訂了購房協議和貸款協議，并取得房屋產權證。房屋由甲實際居住使用，并按期歸還房貸。后乙向法院起訴，聲稱房屋系自己出資購得，要求甲返還房屋。

具體分析：本案中，甲作為外地人，欲在當地買房卻無法辦理貸款手續（為規避法律或者政策）而與乙進行協商，借由乙的名義購買房屋并貸得款項，實際則由甲使用房屋并支付貸款。在此協商中甲乙行為人都具有相應的民事行為能力，雙方意思表示真實，且均同意，亦未惡意串通，損害國家、集體或第三人利益，違反法律或社會公共利益，那么根據民法通則第五十五條民事法律行為應當具備的條件：1.行為人具有相應的民事行為能力2.意思表示真實3.不違反法律或者社會公益；第五十七條民事法律行為的效力：民事法律行為從成立時起具有法律約束力。行為人非依法律規定或者取得對方同意，不得擅自變更或者刪除，此民事法律行為有效。而據合同法第十條，當事人訂立合同，有書面形式，口頭形式和其他形式；本案中甲乙雙方的協商無疑屬于口頭形式的合同。再之，甲乙雙方均具有民事權利能力和民事行為能力，雙方意思清楚，且自愿，合同不違反法律或行政的強制性規定，未損害他人利益，根據合同法第九條訂立合同的能力，第四十四條合同的生效，第五十二條合同無效的法定情形，第五十四條可變更、可撤銷的合同，此借名買房合同自產生之日起有效，并擁有法律約束力。

合同法第三百九十六條委托合同的定義中說，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。借名買房協議的性質類似于委托合同，比如本案中甲和乙約定，由乙為甲購買房屋、申請貸款。再有合同法第四百零四條受托人交付財產義務：受托人處理委托事務取得的財產，應當轉交委托人。所以，有上述內容可基本認定，甲對房屋擁有所有權，乙應將房屋交還于甲。其次，合同法第四百零三條委托人對第三人的權利及第三人選擇相對人的權利中規定：委托人行使受托人對第三人的權利的，第三人可以向委托人主張其對受托人的抗辯。第三人選定委托人作為其相對人的，委托人可以向第三人主張其對受托人的抗辯以及受托人的抗辯以及受托人對第三人的抗辯。本案中，提供貸款的銀行作為第三方，對甲乙之間的合同并不知情，也并不知道甲是房屋的實際擁有者。但由于銀行貸款一直是由甲在實際償還，所以甲可以在銀行的證明和幫助下對乙返還房屋的要求實施抗辯。

物權法第九條不動產物權登記生效及例外中規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力；第十六條不動產登記簿中規定：不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。本案中，乙簽訂了購房協議和貸款協議，并取得了房屋產權證，是合乎法律程序并且具有法律效力的。也就是說，乙是房屋名義上或者說目前法律上的所有人。而據物權法第六條物權公示規則：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。所以，若甲欲合法取得所有權，應向相應機構提出更正登記的請求。又因本案中乙聲稱房屋系自己出資購得，要求甲返還房屋，則根據物權法第十九條更正登記、異議登記中的后半部分，不動產登記簿記載的權利人即乙不同意更正的，利害關系人即甲可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，甲在異議登記之日起十五日內可以起訴。物權法第三十三條規定：應物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。本案中，甲與乙應房屋歸屬產生爭議，應可以請求確認權利。

值得注意的是，本案中房屋一直是由甲實際居住使用的，也就是說，甲一直對房屋進行著占有。物權法第三十四條規定：無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。那么，乙向法院起訴，要求甲返還房屋，其關鍵就在于甲是否有權占有此不動產（房屋）。本案中，房屋貸款一直是由甲實際支付的，購房之初，甲乙也簽訂了協議，明確只是借乙的名義進行房屋購買和貸得款項，甲才是房屋的實際擁有者。物權法第二百四十一條規定：基于合同關系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規定。甲乙在購房之初便簽訂合同，明確甲才是房屋的所有人，而之前已經得出結論，甲乙簽訂的合同歸于有效的一類。因此，甲對于房屋的占有使用是合法的，乙無權要求返還。需要注意的是，若只是口頭協議，甲應拿出相應的證據，如銀行轉賬記錄、收據收條等。

總結：借名買房屬于合同行為。合同法奉行合同自由原則，在不違反社會公德和社會公共利益以及強制性規范的前提下，允許當事人訂立任何內容的合同。合同的訂立是當事人意志的結果。是否發生法律效力取決于法律的評價。若法律認可這種合意，合同就生效。借名買房合同是法律尚未特別規定，亦未賦予一定名稱的合同，其為無名合同。民法關于法律行為的規定和合同法的總則，對無名合同均有適用余地，可根據合同的類型參照類似法律規定。

第三篇：借名買房協議書

借名購房協議書

甲方：

身份證號：

乙方：

身份證號：

根據根據《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規規定，甲、乙雙方在平等自愿、協商一致的基礎上。就甲方以乙方名義購房達成如下協議：

一、甲乙雙方基于客觀真實的情況共同作出以下約定：

2013年11月30 日，甲方以乙方名義購買簡陽市三合鎮新村建設項目部21幢4單元4-2住房一套（以下簡稱“所購房屋”），乙方同意甲方以自己的名義購買以上房屋。

二、關于所購房屋權屬約定如下：

甲方以乙方名義所購房屋的所有權歸甲方所有，以及將來因該房屋產生的利益（比如：升值、拆遷補償等）和損害均由甲方承擔，與乙方無關。

三、關于所購房屋付款的約定如下：

購房首付款、按期付款等所有因所購房屋所產生的款項均由甲方承擔處理； 以上所有交款憑據均由甲方保管。

四、關于所購房屋的使用約定：

1、甲方享有對所購房屋全權占有、永久使用、收益及處分的權利。

2、因甲方實際占有并使用該樓房，乙方不得做影響甲方正常使用的行為，在甲方使用過程中，涉及必須乙方出面簽名等事項應給予配合。

3、乙方及其親屬不得對該房屋主張任何權益，更不得作為遺產發生繼承關系。

4、乙方負責將本協議購房事宜告知乙方的所有利害關系人，包括父母、子

女及配偶。

5、因甲方為該房屋的所有人及使用人，作為代理人的乙方和名義上的產權人，在任何情況下不得對該樓房進行侵占、破壞、轉賣、出租、抵押及贈與等行為，乙方以上行為均無效，造成甲方損失的應當承擔相應責任。

五、關于違約責任的約定：

1、乙方若就所購房屋進行侵占、破壞、轉賣、出租、抵押及贈與，視為乙方違約；

2、對于乙方造成的違約行為，將由乙方負責，除應賠償甲方購房、裝修房及戶口轉遷產生的實際費外，還應向甲方支付違約金（按房屋評估價值的10%計）。

六、其他約定：

1、甲方支付乙方壹仟元作為甲方借用乙方名義購房可能給乙方帶來的風險補償。所購房屋建成交房、產權辦理下來后，乙方戶口遷回原籍產生的費用由甲方支付。

2、乙方應在所購房屋涉及的所有需要使用乙方名義及甲方提出變更登記時，及時地無條件地給予甲方必須的配合（包括出具證件、簽字等）；

3、自簽約日起表示甲乙雙方自愿同意達成協議內容，并履行協議義務

至房產證辦理妥當，且房產證由甲方永久保管。

4、該協議一式兩份，甲乙雙方各執一份，自簽字和按印后立即生效。

甲方簽名：

乙方簽名：

證明人：

簽約時間： 年 月

日

第四篇：借名買房合同范本

協 議 書

甲方（實際出資購買人）： 身份證號：

出生日期： 年 月 日 性別：

通信地址： 郵政編碼： 聯系電話： 乙方（名義購買人）： 身份證號：

出生日期： 年 月 日 性別：

通信地址： 郵政編碼： 聯系電話： 根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規的規定，甲乙雙方在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上就甲方實際出資以乙方名義購買房屋事宜達成如下協議：

第一條 房屋基本情況

房屋為【住宅/商鋪】，坐落為： 市 區 路 號 號樓 單元 層，產權證號為（若有）。

第二條 房屋購買情況

1、甲、乙雙方共同確認，該房屋系因甲方持有不便之時，由甲方實際出資購買，乙方名義代為持有的房屋。房屋的實際所有權人為甲方。

2、甲、乙雙方共同確認，甲方為購買該房屋已實際支付房屋價款 萬元、契稅、傭金等各項費用 萬元、按揭款 元/月、物業費 元/月。上述費用均系甲方以乙方名義實際支付。

3、甲、乙雙方共同確認，該房屋已以乙方名義辦理產權證書，該產權證書原件目前保留在甲方手中。

4、甲、乙雙方共同確認，該房屋目前處于（出租/空置/X方居住）狀態，出租及日常管理事宜由 方（甲方/乙方）負責并收取租金繳納相關水、電、物業等相關費用。

5、甲、乙雙方共同確認，該房屋尚（有/無）銀行按揭貸款 萬元，均由甲方以乙方名義實際償還。

6、甲、乙雙方共同確認，因存在按揭情況，該房屋已將按揭部分價值抵押給銀行，除此之外該房屋不存在抵押情況。（若有抵押可改動該條）

（若該房屋實際由乙方替甲方管理，則可根據情況修改上述條款）

第三條 雙方權利義務

1、乙方代持該房屋為無償代持，不收取甲方任何代持費用。

2、因乙方自身情況不便繼續代持該房屋時，應提前三個月通知甲方，并由甲方主導將房屋過戶給甲方或甲方指定人名下。若甲方在三個月內未完成房屋過戶時，乙方有權處置該房屋，但應將處置后的收入支付給甲方。

3、房屋買賣及租賃市場價格的變動風險由甲方承擔，乙方不承擔房屋價格變動風險并不因此主張代持費用。

4、乙方有義務將房屋的代持情況告知自己近親屬及家庭成員，并將家庭成員對代持的知情簽名作為合同附件。

5、若乙方個人和家庭成員因涉及與乙方、第三方的訴訟、仲裁等糾紛情況，有可能出現該房屋被司法機關查封風險的，乙方應自風險發生之日起三日內將情況通報甲方，并協助甲方辦理抵押、保全、過戶等應對措施。

6、代持期間不固定，甲乙任何一方均可無理由要求對方將房屋過戶給甲方或甲方指定人名下。過戶所產生的所有稅費由甲方實際承擔，若因一方不配合過戶造成的損失，由違約方承擔。

7、該房屋因買賣、出租、過戶、繳費等事項與第三方所發生的實際權利義務由甲方直接處理，若處理不及時造成乙方損失的，甲方應對乙方承擔損失賠償責任。

（二）提交________________________仲裁委員會仲裁。第六條 本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內容簽訂書面補充協議進行變更或補充。對本合同的解除，應當采用書面形式。本合同附件及補充協議與本合同具有同等法律效力。

第七條 本協議是雙方對房屋代持關系達成的協議，雙方關于該房屋的其他任何協議與本協議內容沖突時均以本協議為準。本協議一式兩份，具有同等法律效力，雙方各持壹份。

甲方(簽章)：

乙方(簽章)： 簽訂時間：_____年____月____日

簽訂時間：_____年_____月____日

簽訂地點：

第五篇：借名買房協議書

協議書

甲方： 身份證號: 地址： 聯系方式 微信號：

乙方： 身份證號： 地址： 聯系方式 微信號：

甲方與乙方為兄弟關系，甲方與乙方協商一致，約定甲方一人全額出資但借用乙方名義購買位于衡陽市XX區XX路XX號的房屋一套，而房屋實際所有權仍歸甲方所有，現雙方針對上述事宜，經過公平平等協商，自愿達成一致協議如下：

一、甲方于2018年

月

日出資人民幣XX元（大寫：XX）購買位于XX地面積為

平方米（實際面積以房產證所載為準）的房屋一套，借用乙方名義，以乙方的名義對外簽訂房屋購房合同，房屋購買后登記為乙方名下。但乙方無論何時，均承認如下事實：該房屋由甲方一人出資全款購買，甲方始終為該房屋的實際所有權人，甲方承擔購房合同中的權利義務，行使該房屋的所有權等一切權利。

二、乙方同意，配合甲方辦理所購房屋的相關手續，包括簽訂購房合同和申請房屋產權證、付款、收取發票、契稅證明等購房相關的全部手續，由上述手續形成的文件、資料、證明等均由甲方持有和保管。房產證辦理后，乙方不得在甲方保管期間以任何理由向有權機關重新申請、補辦、變更房產證而改變原房產證上所記載之事實。

三、購房款按揭貸款、后期還款、購房抵押費、保險費、水電煤氣等與房屋有關的所有費用支出均由甲方承擔。因所購房屋需向銀行按揭貸款購買，甲方作為實際還款人應于每月 日前將還款金額支付乙方。乙方作為名義還款人應按約定，通過指定的賬戶（）向XX銀行還款。

四、甲乙雙方均認可并承諾如下事實：甲方始終對該房屋享有完整的占有使用收益處分等權益，乙方應無償配合甲方行使上述一切權益，乙方不得拒絕或拖延辦理。

五、乙方對該房屋不享有任何實際的權益，乙方在任何時候均不得對該房屋主張所有權及占有使用收益處分等權益。未經甲方明確書面同意，乙方不得對該房屋進行轉讓、出賣、贈與、抵押、繼承、借用、租賃等任何處分行為。

六、甲方有權在可以辦理過戶手續情況下隨時將以乙方名義購買的該房屋更名到甲方名下或甲方指定的其他人名下。乙方應當在接到甲方通知后十日內予以協助甲方辦理相應的房屋變更登記手續。因該房屋變更登記所產生的一切稅、費由甲方承擔。

七、甲方、乙方任意一方去世，該房屋均由甲方的法定繼承人或甲方指定的繼承人按照《中華人民共和國繼承法》的規定繼承。乙方有義務將本協議代理購房事宜通知乙方的所有利害關系人（包括但不限于其子女及配偶），保證其利害關系人不得主張該房屋所有權利。

八、乙方應當恪守誠信，受甲方委托購買的房屋在其名下時不得侵害甲方的利益，如果乙方對受甲方委托購買的房屋進行毀損，乙方應當負責全額賠償；如乙方及乙方利害關系人侵占、轉賣、抵押、贈與以及被法院強制執行該房屋，乙方應當按上述情形發生時的房屋市場價格給予甲方賠償及承擔對甲方所造成的所有損失。

九、如本協議履行過程中產生任何爭議，雙方應當友好協商解決。如協商不成，任何一方均有權向甲方所在地人民法院提起訴訟。

十、本協議一式兩份，甲、乙雙方各執一份，自雙方簽字后生效。

甲方（簽字、捺手印）：

乙方（簽字、捺手印）： 日期：2018年

月

日

日期：2018年

月

日