第一篇：靳雙權律師點評“借名買房”之拆遷安置房買賣糾紛案例

靳雙權律師點評“借名買房”之拆遷安置房買賣糾紛案例

（為保護當事人隱私及避免不必要紛爭，以下當事人信息均使用化名）。

案件介紹

2006年年底，李克明因住房拆遷獲得了購買北京市昌平區房屋的機會，張哲吉和李克明是多年的好友，當時張哲吉有意購買經適房，遂找到李克明希望他能將購買經適房的機會讓給自己，李克明再三考慮后，同意轉讓并協助張哲吉購買昌平區1121號的房屋；雙方約定由李克明出面簽署合同，張哲吉承擔全部出資。

2007年3月17日，李克明作為買受人與北京富民公司簽訂了《北京市商品房預售合同》，約定將601號（以下簡稱涉案房屋）出賣給李克明，該房屋的性質為經濟適用住房，房屋總價款為34萬元。同年5月29日，李克明委托佟辦理購買涉案房屋的相關手續，如房屋所有權證、國有土地使用權證等，并于當日進行了公正。后來李克明、張哲吉簽訂了《房屋產權轉讓協議書》，該協議約定張哲吉另行支付李克明22萬元的房屋轉讓費，李克明承諾在在該房產具備上市過戶轉讓條件后一個月內無條件配合辦理過戶手續，過戶手續由張哲吉承擔。該協議簽訂后，張哲吉按協議約定交付了22萬元的轉讓金于李克明，李克明出具該款項收條。期間，房屋所有權證系張哲吉手中持有。

2014年8月，該房具備上市條件后，張哲吉找到李克明多次要求過戶，但雙方就過戶事宜均為達成一致。而李克明私自將房產證掛失，并申領新房產證。

得知此事的張哲吉十分生氣，一怒之下將李克明起訴至法院，要求法院判令李克明配合其辦理涉案房屋的過戶登記手續。法院依法對案件進行了受理。

審判結果：

一審法院經審理后判決：李克明于判決生效之日起七日內配合張哲吉就位于北京市昌平區1121號房屋辦理房屋百年更登記手續，登記至張哲吉名下。

一審判決后，被告李克明不服一審判決，上訴至二審法院，二審法院經審理后認為一審法院認定事實清楚，適用法律正確，判決駁回了李克明的上訴請求，并維持原判。

資深房地產專業律師靳雙權專業法理分析：

本案是關于借名買房的一起典型案例。靳雙權律師就本案的案情及案件難點作出如下分析。

首先，我們先來了解一下本案所涉及的相關法律規定。

一、我國《合同法》第八條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。依法成立的合同，受法律保護。” 本案中，雙方所簽訂的《房屋產權轉讓協議書》并未違反有關法律、行政法規的強制性規定及社會公共利益，且該房屋為2008年4月11日以前簽訂原始購房合同購買的經濟適用房，在發生糾紛時已經符合上市要求，故該協議有效。

二、《合同法》第六十條規定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務，當事人應當遵循誠實守信原則，根據合同的性質，目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

第一百零七條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

本案原告張哲吉在簽訂《房屋產權轉讓協議書》后便交付了被告李克明22萬元房屋轉讓費，已經盡到了自己的義務，而被告在涉訴房屋已經符合上市條件后并未積極履行自己的義務，已經構成違約，所以李克明應當就自己未履行合同義務承擔相應的違約責任。而本案原告所提訴求為要求被告配合自己辦理房屋過戶手續，因而適合繼續履行，即配合原告辦理房屋過戶登記手續。

綜上所述，法院判處被告履行自己的合同義務是正確的。

靳雙權律師說，經濟適用住房分為申請取得和拆遷取得，在司法實踐中，大多數借名買房關系被法院認定無效系雙方買賣的房屋為申請取得的經適房，大多數情況下，借名人看到房屋升值后，單方面撕毀契約的情況居高不下，很多時候很多實際出資人被迫維權，造成了自己合法權益的損失，為此，靳雙權律師作為一位執業十年的資深房地產律師提醒各位當事人，如果您有更多關于房產買賣或者繼承等方面的問題，歡迎來電咨詢靳雙權律師。

第二篇：房屋買賣糾紛律師靳雙權點評一起借名買房糾紛案件

房產律師靳雙權解析一起借名買房糾紛案件

（為保護當事人隱私及避免不必要紛爭，以下當事人姓名均為化名。）

一、案件介紹

2005年4月8日，張桂祥和李澤霞共同出資50萬元創建了北京某工程技術有限責任公司，從事進口工程設備貿易業務。因公司業務發展需要購買辦公用房，遂在2005年11月19日通過北京市某房地產經紀有限公司了解到北京市朝陽區某街某房屋的出售信息，在后來與房屋所有權人協商后，決定購買涉案房屋。因為公司尚成立不久，資金有限，因此公司決定借用利益名義并以按揭貸款的方式購買涉訴房屋，首付款和按揭貸款均由公司支付，張桂祥表示同意。

2005年12月14日，張桂祥受公司的委托以自身的名義與涉案房屋所有權人孟及房地產經紀公司簽訂了《房屋買賣經紀合同》，合同約定涉案房屋面積為108.14平方米，涉案房屋的售價為62萬元，交易過程中的契稅和印花稅由買方承擔，賣方還應向房地產經紀公司支付居間服務費16000元。

2005年12月21日，北京某工程技術有限責任公司支付了20萬元的購房首付款，并繳納了相關稅款。該房屋交付北京某工程技術有限責任公司實際占有并使用。

2006年1月22日，該公司委托張桂祥辦理貸款，貸款42萬元，貸款期限20年，并以涉訴房屋為貸款本息提供抵押擔保，還款方式為等額還款。2006年2月，該公司變更注冊地址為涉訴房屋地址，同年3月6日，城建委頒發了房屋所有權證，北京市政府于5月8日為涉訴房屋頒發國有土地使用證。而上述證書自頒發之日起便由該公司實際持有。

2012年4月11日，張桂祥將自己持有的股份轉讓他人，而張桂祥在轉讓股份前答應該公司會將涉訴房屋過戶至公司名下。

2014年12月21日，該公司找到張桂祥要求過戶，但遭到拒絕。雙方多次協商無果后，該公司將張桂祥起訴至北京市朝陽區人民法院，要求法院確認該房屋為公司所有，張桂祥立即將涉訴房屋過戶登記至公司名下。

二、審判結果：

一審法院經審理后判決：

(一）、張桂祥于判決生效后十日內將北京市朝陽區房屋登記過戶至公司名下；(二)、駁回公司的其他訴訟請求。

一審判決后，張桂祥不服提出上訴，北京市第三中級人民法院經審理后判決：維持原判，駁回上訴。

三、借名買房糾紛律師靳雙權案件點評

靳雙權律師認為，本案的爭議焦點在于雙方之間是否存在借名買房的事實。

本案中，雙方對于借名買房各執一詞，且未簽訂相關書面協議。而本案原告即北京市某工程技術有限責任公司作為主張借名買房事實存在的一方應依法舉證證明雙方之間的借名買房關系，否則需要承擔舉證不能的不利后果。而本案在庭審中，該公司出示了房屋首付款收條和相應的按揭貸款還款記錄證明該房屋的首付款和按揭貸款截至蘇正發生前均由該公司承擔，且該房屋自交付使用后便一直由該公司實際占有并使用。而張桂祥在庭審中辯稱涉訴房屋為自己租給該公司使用，而按揭貸款是作為抵押租金的折抵款，但未出示任何證據，故法院對其主張未予支持。法院在充分考慮到公司作為房屋實際占有使用人且作為出資方的事實上，確認雙方存在借名買房關系。而雙方借名購買的房屋并非經濟適用住房等具有特殊買賣性質的房屋，因此雙方之間的借名買房口頭協議合法有效，而合法有效的合同對雙方當事人具有法律約束力，當事人應當按合同約定履行自己的義務，而本案中公司已經履行了自己的付款和還款義務，作為借名人的張桂祥亦應該履行自己的過戶義務，因此，法院判決張桂祥將該涉訴房屋過戶至公司名下的判決于法有據，是正確的。

在此，靳雙權律師提醒各位當事人，涉及到大額財產時，如：房屋買賣、房屋贈予、房屋權屬變更等有關不動產交易、不動產權屬變更時需三思，最好先咨詢專業、資深的房地產律師，以規避交易中的風險，防止遇到不必要的糾紛，以免引發不必要的麻煩。

第三篇：知名房產律師靳雙權點評一起集資房協議糾紛

知名房產律師靳雙權點評一起集資房買賣糾紛案件

（為了保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名）

一、基本案情

2007年3月18日常紅星（甲方）與謝華（乙方）簽訂購買房號協議，約定：今有甲方向乙方出售昌平區樓房房號一個，出售價格為40000元整。甲方應負的責任及權利有：協助乙方挑選房屋；甲方在盡到協助乙方挑選房屋戶型的責任后，乙方不得以未調到自己滿意的戶型為由要求退還房號款；在法律規定的五年期滿后把房屋的所有權過戶給乙方名下；在房屋未過戶之前，甲方在通達公司報銷取暖費有關規定內幫乙方報銷一定的取暖費。乙方應負的責任權利：乙方一次性給甲方出售房號款40000元；一次性支付房屋購買款及各種相關費用；安全合理合法使用房屋，按時交納各項房屋使用費用，如由于乙方原因給甲方造成損失，乙方無條件賠償甲方的損失；五年期滿后，乙方負責支付房屋過戶所需要的各種費用；乙方負責每年按時交納房屋取暖費用及各種由于使用房屋所產生的各種相關費用；房屋未過戶之前乙方使用房屋所產生的各種費用如甲方工資代扣，乙方無條件全額足款在一個月內交于甲方，甲方費用票據交于乙方保管；在房屋未過戶之前房屋使用權歸乙方所有，乙方在此期間發生的一切法律責任和費用都由乙方負責。雙方還對其他事項進行了約定。協議的內容均由常紅星及其兒子常飛與謝華商定，且簽字確認。

另查，2007年3月27日，常紅星與通達公司簽訂集資建房協議書，約定由常紅星認購涉訴房屋。該房為通達公司利用自用土地建設的經濟適用房，預測面積120平米，房屋總價款23萬元。簽訂協議后，謝華以常紅星的名義向通達公司交納了本案爭議房屋的購房款23萬元及其他費用5000元，并支付常紅星40000元房號款。自2007年5月，謝華取得房屋后對涉案房屋進行了裝修并入住。

2014年6月，常紅星得知自己轉讓的房屋屬于經濟適用房，根據國家規定不能買賣和轉讓。自其與謝華簽訂協議至今未達五年期限，該房屋產權證。故希望法院確認集資房轉讓協議無效。

二、案件焦點

集資房轉讓協議效力如何認定。

三、法院裁判要旨 法院審理認為：本案中涉案房屋是經濟適用房，國家禁止上市交易的期限限制，但是該房屋原購房合同系2008年4月11日之前簽訂的，雙方還約定在法律規定的五年期滿后把房屋的所有權過戶至謝華名下，故該協議應為有效。二審法院維持該判決。

四、律師點評

在確定集資房轉讓協議的效力時，通常要考慮以下幾點因素:

1、集資房轉讓時未取得產權，能否導致合同無效

我國《合同法》第五十二條條規定了合同無效的五種情形：“

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同個，損害國家利益；

（二）惡意串通損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定”。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第十四條規定：“合同法第五十二條第（五）項規定的強制性規定，是指效力性強制性規定”。強制性規范指法律的規定必須嚴格遵循，當事人不得改變，不得變通。其用于為“應當”、“不得”、“禁止”、“必須”等，不論當事人的意思表示如何，一律強制適用。據此可知，只有違反此類強制性規范，才屬于《合同法》第五十二條裁判無效的范圍。

另外，人民法院在認定合同效力的時候，應當以全國人大及其常委會制定的而法律和國務院制定的而行政法規而且必須是效力性規定為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。我國《城市防毒產管理法》第三十八條第（六）項雖然規定，未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。但《城市房地產管理法》本身屬于行政管理的范疇，其內容中不存在任何效力性強制性規定，不能直接導致集資房買賣合同無效。并且該條款是對物權行為的限制，而非對債權行為的限制。事實上，房屋買賣在實踐中被分為兩道程序：一是簽訂房屋買賣合同，債的關系發生，雙方均受到協議的約束；二是過戶登記，即發生物權變動。上述法律規定中指的“不得轉讓”，是指不得發生“物權變動”。即房屋登記管理部門不得登記過戶，而不是指不得訂立債權合同、不發生債權行為。

《物權法》第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。據此可知，合同訂立的有效性與房產變更登記時兩種不同的法律關系，合同是否有效其實在訂立時就已經確定，至于進行房地產過戶登記則屬于合同履行的內容，與合同效力無關。

2、集資房購買主體問題能否導致合同無效 有人認為，集資房是與職工身份相關聯的，是單位為本部門職工謀取的福利，這一帶有人身依附關系的資格是無法通過合同隨意轉讓的。那么，本案中被告購買的“房號”到底是不是具有人身屬性，是否可以轉讓？目前，我國法律并沒有明確固定。法院認為，這種“房號”的轉讓可歸為一種期待利益，屬于債權的范疇，是職工對集資單位的一種債權請求權。凡已經成立的法律行為符合生效要件者，將產生完全的法律效力。由于集資房轉讓雙方所簽合同是其真實意思表示，我國法律、法規對這種債權請求權的轉讓并沒有限制。因此，集資房購買主體問題不能導致合同無效。

3、集資房轉讓程序問題能否導致合同無效

由于傳統意義上的集資房已納入經濟適用房管理范疇，那么按照現行《經濟適用房管理辦法》第三十條規定：“購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用房住滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用合租房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權”。

北京市人民政府第10期《政府公報》中《關于已購經適房上市交易的有關通知》明確，經適房再上市的新老辦法“分界線”為2008年4月11日，之前簽訂購房合同的經適房、滿5年再上市交易，執行“老辦法”；之后簽訂購房合同的，執行“新辦法”。本案中當事人于2007年5月簽訂了轉讓合同，又在轉讓該房屋過程中該約定第五年對方無條件提供房屋過戶的一切相關材料，故該協議有效。

4、集資房轉讓協議是否因損害國家、單位和社會公共利益而無效

目前，我國傳統意義上的集資房多帶有一些福利性質，單位通常會給職工一定價格優惠或補貼。因此，出賣人與買受人簽訂集資房買賣合同時，出賣人實質將上述集資房福利也轉移給買受人。法院認為，職工通過簽訂集資房買賣合同，將屬于自己的期待利益轉移給他人，是雙方當事人真實的意思表示，這不存在侵害任何人利益的情形，更不存在任何逃稅、避稅的情形。禁止職工轉讓單位集資房是指有侵犯公民所有權之嫌，如果權利人沒有處分某項權利的自由，那么他享有的就不能稱其為一項權利，只是使用的自由。另外，買受人在取得集資房后，并沒有改變單位集資房的性質，這不涉及任何公共利益，如用“社會公共利益”這種大而抽象的概念對一個具體的民事法律關系進行認識和處理，這將極大損害民事權利人的合法權益，也將會使合同法的相關規定無限延伸，使具體的法律規定形同虛設。因此，集資房轉讓應當受到我國《合同法》的保護，不能以侵害國家、單位和社會公共利益為由，確認合同無效。

法律應采取措施促使當事人按約定行事，保護相對房的利益。特別是法律沒有明確規定時，法官更主動發揮這一指導思想，保護善意第三人的合法權益，維護合同的相對穩定性，保護“誠實信用”原則這一民法的帝王法則。

結合本案，本案爭議焦點在于集資飯該轉讓協議效力如何認定，本院認為依據現有證據集資房轉讓協議應為有效。首先，從現有證據可以認定訴爭房屋最初的購房合同系2008年4月11日之前簽訂，且雙方簽訂的集資房轉讓協議中該約定了限制上市交易期限屆滿后辦理房屋所有權轉移登記，且該協議不存在違反法律、行政法規強制性規定的情形；內容亦未違反公平、公正的原則。綜上，法院的判決是正確的。

第四篇：靳雙權律師解析一起公有住房承租人去世后的房屋糾紛案例

公有住房承租人去世后的房屋糾紛案例解析

（轉載自安居房地產律師網）

案情介紹

林某1周歲時父母離異，林某由母親直接撫養，戶口與母親落在一起。林某之父承租拆遷安置公房一套，該房產權為某物業公司（國有企業）所有。2004年林某之父去世，而此時林某祖父母已去世，林父直系親屬僅林某一人。林父去世后，林某的叔叔拿著房屋鑰匙和租賃契約，實際占有房屋。林某多次協商房屋產權單位，要求變更租賃契約，將承租人變更為自己，產權單位以林某戶口不在承租房內、林某不是共同居住人為由不予變更。林某起訴叔叔，要求騰退房屋，法院以林某未能提供合法產權證明或使用權證明為由，判決駁回林某訴訟請求，林某不服，上訴至中級法院；同時另行起訴產權單位，要求法院確認其享有父親遺留公房的居住權，判決產權單位為其辦理承租協議變更手續。騰房糾紛二審開庭時，林某申請中止訴訟，中級法院未予理睬，判決維持原判。對于林某提起的居住權確認之訴，一審法院以林某不符合《北京市公有住宅租賃合同》（京房管字[1995]第172號）規定的有關承租人變更條件為由，駁回林某訴訟請求，林某現已上訴至中級法院。

房產律師靳雙權評析

本案爭議的難點在于法律規定空白，調整公房租賃的法律缺失，管理上以政府工作部分發布的規范性文件為主。而這些政策性文件又規定的比較泛泛，不具備操作性。

一、本案訴訟策略的選擇

產權單位不予變更登記也符合目前的政策文件，起訴其風險較大，一則覺得勝算不大，二則擔心產權單位將房屋收回。而產權單位的態度是既不收回房屋也不變更承租人，只是維持現狀，侵害林某現實利益的實際是林某的叔叔。起訴叔叔訴求直接，且能規避政策風險，所以選擇了以林某叔叔為被告，提起了房屋騰退訴訟。在該案一審敗訴后，便及時提起了居住權確認之訴。

二、法院關于騰房糾紛之訴的判決是否適當？

法院以林某未能提供合法產權證明或使用權證明為由，判決駁回林某訴訟請求，此判由和判決結論看似合法，實則是一紙不負責任的判決。林某作為其父親的唯一直系親屬，對父親遺留的財產權益應該當然享有，其對房屋的占有和使用權益是一種當然權利，即便其居住權在得到行政或者司法確認以前。舉個例子：某人死后其繼承人未及時將死者遺留下來的房產作變更登記，一個不相干的人強行住進該房屋，難道死者的繼承人還要先辦理房產過戶后才能請出這個非法侵占他人住宅的人？

即便司法確認林某對爭議房屋沒有居住權，在產權單位收回房屋前，林某作為其父親的法定繼承人和唯一直系親屬，對父親生前居住過的房屋也享有管理的權利，也有權要求其叔叔騰退房屋。如果說林某的訴求沒有依據，那么其叔叔非法強占他人住宅就有依據？法院作出這樣的判決豈不是在保護非法利益？

綜上，法院在審理該案時基本事實沒查清，盡管林某暫時未取得權屬證書，但稱職的法官會依職權調查或者詢問林某叔叔的居住依據，必要時可發出司法建議并主動中止訴訟，這樣才能作出合法合理的判決。直接以證據不足駁回林某訴訟請求，是對當事人的不負責任和對司法資源的浪費。

三、《北京市公有住宅租賃合同》條款剖析

《北京市公有住宅租賃合同》（京房管字[1995]第172號）屬于規范性法律文件，由北京市房屋管理局1995年發布，該文件被作為公房租賃合同格式文本。依照該文件，公房承租人死亡后，享有承租權的人應符合四個要件：①戶口與原承租人是同一戶籍；②與原承租人共同居住一年以上；③無其他住房；④其他家庭成員無異議。

1、上述規定法律效力

其一，上述規定出自北京市政府工作部門的房改政策性文件，效力層次低于規章。

其二、既然載入租賃契約，應算是合同條款。但這種合同是房管部門單方制作的，屬于格式合同，根據合同法相關規定，格式合同作出不利于合同相對方規定的條款，其效力是存在瑕疵的。該條款對承租人死亡后享有繼續租賃權人的范圍限制的如此狹窄，是對合同相對人主要權利的排除，依據合同法第40條，該條款應無效。

其三、該條款與建設部規章和合同法等上位法沖突。法律和部委規章都沒對繼續享有租賃權的條件作出如此多限制。

2、上述規定的操作性：含糊不清，操作性不強。

（1）戶口與原承租人在同一戶籍：牛頭不對馬嘴，無任何實際意義。戶籍規定是便于對人口管理，與權屬確認無任何關系。因各種原因親人戶口不在一起的情況很多，難道就因此而剝奪親人本該有的財產利益嗎？

（2）與原承租人共同居住滿1年：什么叫共同居住？怎樣才算共同居住？什么時候共同居住過？誰出具的共同居住證明才有效？這些問題都沒有明確的標準，也很難回答。居住狀況屬于個人隱私，其事實狀況也難以證明。

（3）無其他住房：個人房產狀況也屬于隱私范疇，難以調查；而且房產狀況極易被規避。（4）其他家庭成員無異議：未對家庭成員的范圍作出限定。

綜上，法院以一個效力層次低下、操作性不強且存在諸多效力瑕疵的政府規范性文件作為審理案件的依據是不當的。人民法院審理案件，應當依照法律、法規并參照規章，對于具有公權力干預的公房承租糾紛案件尤其應該如此。

四、林某對爭議房屋是否享有承租權或居住權？

1、從房屋來源來說，爭議房屋是拆遷安置用房，由被拆遷人承租，是國家對被拆遷人的一種補償，該房屋具有小產權的性質，原承租人死亡后，林某作為繼承人當然地享有居住權。

2、從實際處理政策和產權單位的態度來說，原承租人死亡后，產權單位無意將房屋收回，說明該房屋附有私人財產權益，不宜收回，應由原承租人直系親屬或法定繼承人繼續租賃。

3、從原承租人家庭結構來說，原承租人死亡后，林某作為原承租人唯一直系親屬，當然地享有和承繼原承租人留下的財 產利益。

4、參考其他省市規定也應確認林某的居住權。《上海市房屋租賃條例》規定：公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續履行租賃合同。據此，盡管林某戶口不在承租房內，因北京市相關規定的空白，而現實的糾紛和問題又不得不解決，可以借鑒上海市的相關規定，確認林某的居住權。

附：相關法律依據：

1、《中華人民共和國合同法》第二百三十四條：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”

2、建設部《城市房屋租賃管理辦法》（建設部第42號令）第十一條第二款：“住宅用房承租人在租賃期限內死亡。其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續履行承租”。

3、《北京市公有住宅租賃合同》（京房管字[1995]第172號）第七條：“租賃期限內，乙方同一戶籍共同居住一年以上又無其他住房的家庭成員愿意繼續履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續。

4、《北京市人民政府關于城市公有房屋管理的若干規定》（1987年8月28日北京市人民政府京政發109號文件發布，根據1997年12月31日北京市人民政府第12號令修改）十一條第五款：承租者外遷或死亡，原同住者要求繼續承租的，須經出租單位同意，并新訂租賃合同。

5、《上海市房屋租賃條例》（1999年12月27日上海市第十一屆人民代表大會常務委員會第十五次會議通過）：

第四十一條 房屋租賃期間租賃當事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關系按照下列規定處理：

（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以繼續履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續履行租賃合同。

前款第(二)項規定中可以繼續履行租賃合同者有多人的，應當協商確定承租人。協商一致的，出租人應當變更承租人；協商不一致的，由出租人在可以繼續履行租賃合同者中確定承租人。

租賃關系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權。