第一篇：借名買房的法律風險及防范

借名購房要選擇可靠之人并簽訂書面協(xié)議 房產(chǎn)律師團

本期出場律師：遼寧槐城律師事務(wù)所 劉甲明

利用銀行按揭貸款的方式購買房是許多購房者的首選，但受條件所限，如部分年紀較大的購房者往往被排除在按揭貸款申請范圍之外。于是，父母借用子女的名義購買房屋的情況經(jīng)常出現(xiàn)。市民劉先生就認為這是一種安全、穩(wěn)妥的手段，但劉先生自己掏錢借用女兒名所買的房子在女兒的婚姻**中險遭分割。遼寧槐城律師事務(wù)所劉甲明律師介紹，在之前司法實踐中，法院往往以存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系而判決子女將購房款返還給父母，但隨著《物權(quán)法》的出臺，房產(chǎn)確認權(quán)利之訴成為此類糾紛中的最佳選擇方案。買房借用女兒名字 首付、按揭父親逐筆付

2000年9月，某高校退休老師劉先生欲在沙河口區(qū)的某新開發(fā)小區(qū)購買一套面積為100多平方米的商品房，由于劉先生無法一次性支付全部的房屋款項，就想通過銀行按揭貸款的方式進行購買，而當時已退休的人員不能辦理房屋按揭貸款，為此，劉先生就和女兒、女婿協(xié)商借用了女兒的名義與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，以女兒的名義交納了首付，并以女兒的名義交納了其他費用。銀行貸款審批后，該房屋全部銀行貸款的清償，都由劉先生親自去辦理并自己支付。該房屋所涉及的相關(guān)款項，都是劉先生和老伴獨自支付的，并且銀行取款單、買房協(xié)議、還款憑證、文書的簽字等憑證原件都在劉先生處保存，女兒和女婿沒有支付過任何的款項。房屋交付后，劉先生和老伴居住使用該房屋至今。

2003年下半年，劉先生看到女兒與女婿經(jīng)常吵架，雖經(jīng)說合，但效果不佳。劉先生和老伴擔心自己出資以女兒名義購買這套房屋的安全性問題，因此與女兒簽訂了一份借女兒名義購買商品房的協(xié)議書，約定該房屋是借女兒名義購買的。女兒離婚 女婿要分割借名房產(chǎn)

2008年，劉先生擔心的事情終于出現(xiàn)了，女婿到法院起訴要和女兒離婚，并且女婿還主張要平分劉先生借用女兒名義購買的該房屋。為了保住自己的房屋，劉先生將女兒、女婿告上了法院，請求確認女兒名下的該房屋歸劉先生所有。

在法庭上，女婿認為，我國不動產(chǎn)實行登記制度，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)的證明。不論是《城市房地產(chǎn)管理法》，還是《物權(quán)法》，對此都有明確的規(guī)定。本案爭議的房屋，已登記在配偶名下，并持有房屋管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，故配偶應(yīng)是該房屋的合法有效的權(quán)利人，應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。

經(jīng)法院審理后認為：公民合法的民事權(quán)益受法律保護。2003年劉先生與女兒所簽訂的協(xié)議是雙方真實意思的表示，應(yīng)屬合法有效。雖然女兒擁有產(chǎn)權(quán)證，但不能提供其對該房屋實際享有所有權(quán)的充分證據(jù)。根據(jù)所簽訂的協(xié)議及從履行情況看，可以明確劉先生是以女兒的名義購買了該房屋。根據(jù)付款憑證來看，劉先生持有交付房款的發(fā)票原件，房款來源的憑證，還持有儲蓄存款存折的原件，并能夠證明每月實際存款的數(shù)額等情況。因此，法院認為劉先生實際支付了購房款和月供。至于房屋產(chǎn)權(quán)證具有證據(jù)資格，但不能直接決定實體的法律關(guān)系存在與否，產(chǎn)權(quán)證只具有“推定的證據(jù)效力”，與實際權(quán)利情況不一定吻合。最終，法院判定涉案房屋歸劉先生所有的訴訟請求依據(jù)充分，法院依法予以支持。■律師提醒

在《物權(quán)法》施行后，一旦房屋發(fā)生名義權(quán)利人和實際權(quán)利相沖突的情況，“確權(quán)之訴”是獲得房屋權(quán)利的一個有效途徑與方式。劉甲明介紹，判斷財產(chǎn)所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當從財產(chǎn)的來源、財產(chǎn)的取得方式等方面進行綜合考量。

人們常說：“打官司就是打證據(jù)”，在發(fā)生權(quán)利錯位時，公民一定要有法律意識與證據(jù)意識。若確因種種原因，而需要借用他人的名義購買房屋，則一定要選擇自己信賴的、可靠的人，而且在借名購買房屋進行實際操作之前，權(quán)利人一定要和被借名人簽訂書面協(xié)議，將借名購房的權(quán)利與義務(wù)進行明確具體的約定，若被借名人是已婚的，則相關(guān)協(xié)議還應(yīng)當讓其配偶簽字予以確認。若一旦變更名字時機成熟，則權(quán)利人應(yīng)及時進行房屋過戶登記手續(xù)，以防止房屋權(quán)屬爭議與訴訟的發(fā)生。

借名買房的法律風險及其防范

為了打擊投機、投資買房，針對高房價，國家多部委再次打出“組合拳”，展開了新一輪樓市調(diào)控，矛頭直指多套房購房者。作為“新五條”、“新國八條”、限購、限貸、銀行加息等是層出不窮，外加各地遏制房價上漲、相關(guān)限制購房措施的陸續(xù)出臺，使得大多數(shù)手頭攥有閑置資金的投資客一時間只能望房興嘆。為了應(yīng)對政策，一些購房者試圖用“借名買房”的方式規(guī)避高首付或“限購令”。在中央頒布了?新國八條?、?限購令?以后，希望通過鉆政策的空子，投機買房的人還想盡了亂七八糟的法子。”諸如：找個臨時的掛靠單位，補交養(yǎng)老保險獲取購房資格；假離婚假結(jié)婚謀取購房資格；以單位名義購房，再轉(zhuǎn)賣個人；制造虛假訴訟，以資抵債牟取房產(chǎn)等等伎倆。其實，諸如此類的借名買房現(xiàn)象在現(xiàn)實中屢見不鮮，因借名買房出現(xiàn)的糾紛也層出不窮，筆者就借名買房的法律風險及其防范作簡要分析并提出相應(yīng)的防范建議。

一、借名買房的原因分析

房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。實際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢，一般是出于以下原因。

（一）規(guī)避法律或者政策。購買房產(chǎn)需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經(jīng)濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經(jīng)擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規(guī)避“限購令”關(guān)于不得購買第二或第三套住房的規(guī)定。

（二）貪圖便宜享受優(yōu)惠。比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。還有單位建集資房的，價格實惠，但單位員工卻沒有經(jīng)濟實力，單位有明文規(guī)定，集資房只對本單位員工出售，所以購房人與員工私下簽訂買房協(xié)議，以該員工的名義先簽訂購房合同，所有房款均由購房人支付，并另外給該員工一定的轉(zhuǎn)讓費，待到房產(chǎn)證下來以后，再根據(jù)協(xié)議辦理過戶手續(xù)。

（三）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務(wù)。債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權(quán)人和法院以自己無財產(chǎn)的假象。

（四）簡便手續(xù)，減少稅費。比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產(chǎn)稅以未成年人的名義購買房屋等。

二、借名買房的風險分析

（一）借名買房的法律風險

首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難；

其次，如果登記購房人有對外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn)；

再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關(guān)系而被其他人繼承；

最后，如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負擔相應(yīng)的稅費。

（二）借名買房合同的效力問題

在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護自身的利益至關(guān)重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

1.借名購房一般的商品房，該買賣合同應(yīng)當認定為有效合同。

意思自治是我國合同法的一項基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。

2.借名購買經(jīng)濟適用房等特殊房屋的合同效力

對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認識，有的法院認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人，尤其是實際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應(yīng)當認定為無效。

而有的則認為，我國《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定的合同才屬無效，而關(guān)于經(jīng)濟適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護市場交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應(yīng)判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導致法院在裁判此類案件時陷入了困境。

“借名買房”者，一定要認清楚所購房屋的性質(zhì)，如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么最好不要購買，以免一旦發(fā)生糾紛，造成最后落得房財兩空。

三、借名買房的風險防范及建議

“借名買房”在很多人看來這仿佛是一種規(guī)避政策、“曲線購房”的有效方法，并且不少經(jīng)歷了此種途徑的購房者也的確從中節(jié)省了部分購房成本，達到了投資房產(chǎn)的目的。然而，令人擔憂的是，在投資者廣為效仿的“借名買房”操作過程中，人們對其暗藏的風險似乎都沒有太多的防范意識。

“我們雙方要簽訂協(xié)議，協(xié)議上寫明了房款是由我來支付，并明確了房產(chǎn)的最終歸屬權(quán)，應(yīng)該不存在產(chǎn)生糾紛的問題，即便萬一對方反悔，我還可以通過協(xié)議，利用法律來維護自己的權(quán)益。”購房者在談起“借名買房”的風險時，一般都堅定地認為雙方簽訂的一紙協(xié)議能起到有效的保障作用。

還有是借用父母、兄弟、姐妹等親戚的名義貸款買房，所以連一紙協(xié)議都省去了，兩人只是口頭達成了“君子協(xié)定”。“他是我親父母、兄弟、姐妹等，不會有什么風險，我借他們的名義，大家都知道，絕對不可能發(fā)生房子產(chǎn)權(quán)的糾紛。”購房者一般都認為，親情的關(guān)系能有效杜絕暗藏的風險。但不知道如果以后政策有變，被借名者因此次購房記錄而導致其今后無法貸款買房該如何是好時卻未注意。

相對出資者對于購房風險的疏忽，被借名者就更無所謂了。“錢是人家出的，產(chǎn)權(quán)書上寫的是我的名字，他都不怕，我怕什么。”被借名者常如是說。

房產(chǎn)涉及物權(quán)，目前購房采用的是房產(chǎn)登記制度，即產(chǎn)權(quán)證上登記的是誰的名字，房子就是誰的。為規(guī)避國家房產(chǎn)調(diào)控政策，而借用他人名義購房存在著很大的風險，處理方式稍有不同，引發(fā)的風險也不同。所以，在借名買房之前一定要有充分的認識并做好防范。

很多購房者借名買房，首先想到的是父母，認為這樣風險最小。借用父母名義買房，我國法律認定房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買賣合同為準，如果父母不止一個子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產(chǎn)的同等繼承權(quán)。

其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關(guān)協(xié)議規(guī)避風險。“借名者”和實際購房人所簽訂的相關(guān)協(xié)議本身是合法有效的，應(yīng)視為一種合同關(guān)系，但其中并不涉及物權(quán)。如果房價上漲或其他原因，“借名者”將房產(chǎn)進行過戶交易，即使最終法院認可了雙方協(xié)議的效力，但已過戶交易的房產(chǎn)將無法追回。

此外，出借姓名的名義產(chǎn)權(quán)人也一樣承擔著風險，出借自己的名義購房或按揭貸款，就會在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門留下相關(guān)的購房記錄，在銀行也會有按揭貸款的征信記錄。即使以后將房產(chǎn)過戶出去，這些記錄也不會消除，勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策。另外，如果出資人按揭還款不及時，還會有損個人的誠信度，導致今后貸款受阻。

實際出資人應(yīng)當保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)。”等特殊條款，且要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實際產(chǎn)權(quán)人是事實購房人。實際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款關(guān)系要求登記購房人返還房款。

即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實購房人并不能追回該房產(chǎn)，導致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應(yīng)的違約責任。

借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關(guān)系，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當事人關(guān)系的好壞等情形決定了實際出資人購房的風險的大小。在借名買房時，應(yīng)當對登記購房人進行全面了解，包括但不限于誠信情況、為人處事等方面的內(nèi)容，如果可能，完全可以讓其提供相應(yīng)的擔保，以維護自身的合法權(quán)益。

因此，為應(yīng)付國家調(diào)控政策而“借名買房”的行為可能面臨多重風險，購房者應(yīng)謹慎對待。國家的政策，其本質(zhì)是為了讓社會更加和諧公平，所有這些為了個人私利而破壞規(guī)章制度的行為都是不可取的。況且任何以規(guī)避法律為目的的私下協(xié)議都是不具備法律效應(yīng)的。筆者建議那些打算投機買房的人，與其冒著房財兩空的風險鋌而走險，不如堂堂正正選擇其他的投資渠道。

(作者單位：安徽省明光市人民法院)

房產(chǎn)證上的人是名義上的買房人，而實際房主是另外一個人。雙方心知肚明甚至簽訂了協(xié)議說明是借名買房。但這些協(xié)議到了法庭是否被認可呢？法院又如何判決這些借名買房糾紛呢？

對于“借名買房”糾紛，法院判決的原則是，依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，以房本上的名字為準，即房本上是誰的名字，房子就歸誰。如果出資人能證明自己出資或者裝修等，則由對方返還出資人的全部出資。

審理過多起該類案件的陳歷杰法官解釋，退還實際買房人的出資（包括幾萬元的買號費或者借名費等），是按照當時買房時的房價退還的，不是按現(xiàn)在的市場價退還，這樣實際買房人就非常吃虧。

因此，法官提醒買房人，借名買房在法律上是不被認可的，用他人姓名買房（或者買房號）有一定風險，出借姓名的人一旦失去“誠信”反悔，買房人則無法用法律手段來懲罰這種“不仗義”的人。

(《法制晚報》2009.12.29 楊京瑞文)

借名買房的代價

北京的劉小姐花了幾十萬買了一套房子，住了兩年多，卻突然被人告了，說這房子根本就不是她的，房主另有其人。劉小姐覺得很奇怪：自己的買房手續(xù)都很齊全，為什么會惹來這樣的官司？這究竟是怎么一回事？讓我們一起往下看。

劉苗，是一家保險公司的業(yè)務(wù)主管。她從東北來北京打工多年，一直在外租房。2001年她花了多年的積蓄終于買了一套屬于自己的房屋。然而今年二月的一天劉苗卻突然接到了法院的傳票，有人起訴她占了別人的房子。

劉苗：我記得當時我聽完了之后，我覺得我非常震驚。

起訴劉苗的人叫王學梅，是她一位同事的妻子。

劉苗：我覺得我怎么會有官司呢，我覺得這個很莫名其妙我很奇怪，為什么會有這樣的事兒發(fā)生，而且我對王學梅這個人也不了解。

記者在劉苗那兒看到了房屋的產(chǎn)權(quán)證，上面確實寫的是劉苗的名字，發(fā)證日期是2003年6月，劉苗沒有想到房產(chǎn)證都已經(jīng)拿到手大半年了，卻突然有人說房子不是她的。

劉苗：這是一個真實的證件，現(xiàn)在的房屋所有人還是我劉苗。

房產(chǎn)證上明明寫的是劉苗的名字，為什么會有人站出來說房主另有其人？這個把劉苗告上法庭的王學梅究竟是什么人？記者在王學梅的父母家找到了王學梅。王學梅向記者拿出了一份購房合同，房子的地點也是天通苑68號，跟劉苗現(xiàn)在住的確實是同一套房子。購房合同的簽訂日期是2001年7月3日，在購房人一欄及相關(guān)的地方都寫著同一個人的名字：彭澤奇，而彭澤奇正是王學梅的丈夫。

王學梅：你看這個是彭澤奇簽的字，這是房地產(chǎn)公司的章，這是7月3號辦的房產(chǎn)，這是付房（款）的發(fā)票的復印件。

同一套房子，王學梅手里拿著購房手續(xù)說，這房子是丈夫彭澤奇出錢買的，房子屬于自己，而劉苗卻指著房產(chǎn)證上自己的名字說，她才是這套房子的合法主人。從購房合同和房產(chǎn)證來看，這兩份材料還都是真實的，那么，彭澤奇買下的房子怎么會跑到了劉苗的名下？

面對我們的疑問，王學梅的表情顯得十分無奈，她說由于夫妻間在彭澤奇鬧離婚，她已搬回娘家居住。她也是從別人的口中，才知道丈夫背著自己買了一套房子。

王學梅：房子不是小件，不是隨心買的兩斤三斤的菜，那是一件大房子幾十萬，跟我商量都不商量？

王學梅連買這套房子都不知道，更不了解房子怎么到了劉苗那兒。看來最清楚這個問題的人應(yīng)該是彭澤奇本人，記者在彭澤奇的家門口找到了他，但是他拒絕對此事做出任何解釋。彭澤奇王學梅這對夫婦對于此事，一個是不愿意回答，一個是不知道情況。我們只能回過頭來接著找劉苗了解當時的情況，劉苗說其實事情并不復雜。

劉苗：我們是在2003年的時候轉(zhuǎn)讓的。

劉苗告訴我們，房子原來的確是彭澤奇的，2003年彭澤奇把房子轉(zhuǎn)讓給自己。

劉苗：在這個期間我們還簽了一個購房合同協(xié)議。

從轉(zhuǎn)讓協(xié)議上我們可以看到，2003年5月彭澤奇的房子轉(zhuǎn)到了劉苗的名下，6月劉苗拿到了房管局發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證。彭澤奇愿賣，劉苗愿買，彭澤奇和劉苗兩人不但完成了交易，劉苗連房屋產(chǎn)權(quán)證也順利地拿到了。這樣一樁看起來很圓滿的交易在王學梅看來根本不合法。

王學梅：我覺得是侵犯了我的權(quán)益的，這房子是有我一半，連跟我說都不說，把我放在何種位置，我是彭澤奇的合法妻子。

依據(jù)二手房買賣的相關(guān)規(guī)定：房屋所有權(quán)共有的，其他房屋共有人應(yīng)出具同意出售的書面意見。假如王學梅不知道丈夫賣房子的事情，那么當時的過戶手續(xù)又是如何辦理的？

王學梅：尤其是這張表上，除了我的名字對，身份證工作單位一概不對，它表上寫的單位叫太平人壽保險有限公司北京分公司，而我的單位是勞動和社會保障部勞動工資研究所。這個除了名字對，這個身份號也不對。

劉苗向我們解釋過戶手續(xù)是他們委托中介辦理的，王學梅對此事確實不知情。對于賣房這么重大的事情，丈夫為什么當時沒有告訴妻子呢？劉苗向我們透露了一個重要的情況：不讓王學梅參與此事其實是她與彭澤奇事先約定好的。

劉苗：第五條我們約定了甲方家屬在任何情況下，是無權(quán)參與和提出要求，如有上述情況發(fā)生，甲方賠償乙方所花費的一切費用，及承擔違約責任。

王學梅：不讓我知曉，沒有我的簽字，那么沒有我的簽字干嘛還要加上一句話，甲方家屬無權(quán)，現(xiàn)在都什么時代了，作為女性在家庭中也是有一定平等的地位的，我覺得這不是我們感情的問題了，這已經(jīng)是對我一種人格的侵犯了。

王學梅不能容忍丈夫在這么大的事上瞞著她，還把她過問此事的權(quán)利都剝奪了。今年二月王學梅把劉苗和彭澤奇告上法庭，要求法院判決他們簽訂的買賣合同無效。

我手里拿的是中華人民共和國婚姻法，依據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。如果彭澤奇在轉(zhuǎn)讓時真的沒有經(jīng)過王學梅的同意，那劉苗就是拿到了產(chǎn)權(quán)證，恐怕也未必能保得住這套房子。可是在法庭上買主劉苗出人意料地提出，她與彭澤奇的交易與一般的二手房交易不同。她買的這套房子根本不用得到彭澤奇妻子的同意。劉苗為什么這樣說呢？她和彭澤奇的交易又有什么特別之處呢？

面對彭澤奇妻子王學梅的質(zhì)問，劉苗表現(xiàn)得相當平靜。劉苗告訴我們她之所以在過戶得時候沒有經(jīng)過王學梅的同意，其實另有原因。

劉苗：我們當時商量就是說這個房子是我借用他的名字來買的這個房子，那么房子真正的所有人是屬于我的。

劉苗的一番話真可謂是語驚四座。按照劉苗的說法，彭澤奇只不過是這套房子名義上的主人，真正的房主是自己，交易只不過是個手續(xù)，是個讓本來屬于自己的房子合法歸于自己名下的一個手續(xù)。既然真正的房主不是彭澤奇，那么這套房子與彭澤奇的妻子王學梅也就一點關(guān)系都沒有了。可是劉苗為什么不用自己的名義，而是要借用別的名字買房？彭澤奇真的只是個名義上的房主嗎？劉苗說事情還得從三年前開始講起。

2001年北京首批經(jīng)濟適用房陸續(xù)開盤，其中一個名叫天通苑的樓房賣得格外火爆，正在北京工作的劉苗也動了心。

劉苗：我當時買經(jīng)濟適用房，還是本著是因為我想選一處比較便宜的房子，而且各方面的地段相對好一點，就是說經(jīng)濟實惠的房子，所以還是首選天通苑。

興沖沖的劉苗來到天通苑售樓處，一問才知道自己竟然沒有資格購買。原來經(jīng)濟適用住房是一種帶有福利性質(zhì)的政策性住房，價格比較低廉，國家對這類住房的購買對象有著嚴格的限制。根據(jù)《北京市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟適用房有關(guān)問題的暫行規(guī)定》，購買經(jīng)濟適用房的資格之一就是必須是北京市城鎮(zhèn)居民，有北京戶口。就在劉苗發(fā)愁之際，她的朋友給她出了這樣一個點子。

劉苗：我覺得作為外地人的話，雖然我不具備這個資格，但是我也可以通過國家合理合法的手續(xù)，我也可以得到這個房子。所以當時呢也就信了這個辦法，通過北京人把這個房子買到，然后我一次二手房轉(zhuǎn)讓。

自己出錢，用別人的名字買房，這是一件風險很大的事情。劉苗說當時自己為了找到合適的人選，也是挖空了心思。經(jīng)過多方面的綜合考慮，她決定找多年的工作搭檔彭澤奇來幫自己這個忙。

劉苗：因為一方面他已經(jīng)有房了，他覺得呢，買房對來說不是很重要，另一方面他覺得他幫了我這個忙，在以后的工作呢，我覺得就是在某些方面，在利益方面，分配方面我會有一些因為這些感激他的因素在里邊，所以我會有一些讓步。

那么彭澤奇對于這件事情又是怎么說的呢？在彭澤奇向法院出具的材料中，記者看到了這樣的話：“經(jīng)協(xié)商以彭澤奇名義通過商業(yè)貸款方式購房”。在解釋自己這么做的原因時，彭澤奇是這樣說的：“不缺房、無意愿也無經(jīng)濟實力再購買新房”。劉苗說，在彭澤奇的幫助下2001年7月3日她以彭澤奇的名義買了這套房子。

劉苗在法院上的一席話讓王學梅十分震驚，本來自己只是不讓丈夫私自轉(zhuǎn)讓自家的房產(chǎn)，說來說去房子卻成了別人家的，而且自己的丈夫還在法庭上與買家劉苗站在一起。

王學梅：不可能是劉苗買的，房子是丈夫彭澤奇買的。

王學梅為何做出如此判斷?為了證明自己的說法,她特意帶記者去了曾經(jīng)和彭澤奇共同生活過的家。

王學梅：您再看一下這屋。這就是我們98年單位分的福利房就這么小,建筑面積剛50，使用面積剛41都不到。

四十平方米的房子對于一個三口之家來說相當擁擠。王學梅告訴我們自己是國家公務(wù)員，按級別應(yīng)該住70平方米的房子，買一個大一點的經(jīng)濟適用房一直是全家人的愿望，丈夫怎么可能把這樣的機會輕易讓給別人？

王學梅：我相信這話跟任何人講了，任何人都站在我這頭了，幫助別人要在他自己不需要的情況下。同等條件下，首先應(yīng)滿足自己的條件，然后有這個力量可以去幫助別人。

在王學梅的家里，記者看見房子不僅面積很小，屋內(nèi)的裝修也很簡陋,就連天花板都已經(jīng)開裂了。王學梅告訴我們房間里的吊燈原來有六個燈泡，為了節(jié)約用電，現(xiàn)在只裝了兩個燈泡,因此屋內(nèi)的光線顯得很昏暗.對于這樣一個生活并不寬裕的家庭來說，丈夫竟然主動放棄唯一一次可以享受的住房福利，這自然讓王學梅心存疑慮。

王學梅：那么我們自己都沒有地去住了，那讓我拿這個東西去報恩，這話誰信呀。

面對王學梅的疑問，劉苗似乎早有準備。她拿出了一份早在2001年7月10日就已經(jīng)簽訂的協(xié)議書，上面寫著：劉苗利用彭澤奇名義購買兩居室經(jīng)濟適用房一套。劉苗享有此房的產(chǎn)權(quán)。結(jié)尾處還有彭澤奇和劉苗雙方的簽字。

劉苗：因為當時他是已婚人士，我媽媽也擔心，她說親兄弟姐妹因為房產(chǎn)鬧糾紛，何況你們是同事關(guān)系。有他的話在里面，當時我們覺得還是預防萬一，還是簽一個法律文書，作為我們雙方的約定。

由于買房是件大事，而且是借別人的名字買房，所以劉苗格外謹慎。在買房后的第七天，她特意和彭澤奇簽訂了這份委托協(xié)議。劉苗認為有了這份協(xié)議作保證，自己就萬無一失了。

劉苗：當時我覺得是一個法律依據(jù)，我想我當時沒想過會有官司的事情發(fā)生，我覺得既然我手里有這個法律依據(jù)，而且彭澤奇他也承認這個事實的話，那我覺得對我來講那就是有利的。

劉苗拿出這份委托協(xié)議，是想證明這套房子本來就是自己的，后來的過戶只是補辦了一個手續(xù)。白紙黑字寫得清清楚楚，房子的產(chǎn)權(quán)屬于劉苗。看到對方拿出了一份跟丈夫簽的協(xié)議來堵自己的嘴，王學梅心里非常著急。她絞盡腦汁終于想出了一個辦法，來推翻這份協(xié)議。

王學梅：我認為是后來補的。

記者：為什么？

王：因為是這樣，我偶然一次機會給事務(wù)所的一個姓田的女士打的電話，她跟我講的天通苑劉苗的事兒。

我們從王學梅那兒得知，她為了找出對方的破綻，在沒表明身份的前提下，打過咨詢電話。

王學梅：首先我沒表明身份，其次我也沒提這個案子，我只是說很多情節(jié)跟她相似，我說了解一下你們處理過相關(guān)案子嗎？怎么處理的？她給我出一個主意，趕快去補一個借款的借條，相關(guān)的協(xié)議。

王學梅回憶，接電話的人為了證明補簽協(xié)議是可行的，恰好拿劉苗他們的例子來讓她放心。

王學梅：她當時講起劉苗的這個，她說他們就是做的這個借條（協(xié)議），我說那是不是你們很早都做過，我都這個時候，她說嗨，她說她呀，03年1月31號來的，特著急，她說要不趙主任那天就不來了，本來過春節(jié)。

王學梅告訴我們，事后她再次給對方的律師事務(wù)所打電話，并把雙方的通話錄了音。在法庭上王學梅向法院提交了這份錄音證據(jù)。但是法院認為由于這份證據(jù)的真實性有待考證，并且與本案沒有直接關(guān)系，所以沒有采信王學梅手中的這份錄音證據(jù)。雖然錄音證據(jù)派不上用場，但是王學梅一直堅持認為這份協(xié)議是后補的。那么她有沒有向法院要求對這份協(xié)議做司法鑒定呢？

王學梅：提出過這個問題，也跟公安部二所的專家聯(lián)系了，他說做這個鑒定這個人，提供出當時的墨水和筆，在法庭上法官也向?qū)Ψ教岢觯瑢Ψ骄芙^提供，他說所以這些都非常難做。

看到王學梅想推翻協(xié)議的努力遇到了麻煩，劉苗那邊趁乘勝追擊，法庭上她又拿出了更有說服力的證據(jù)，那就是她當初買房交錢的出資憑證。她告訴記者盡管自己早就搬進了新房，但是心中的石頭卻始終沒有落地。為了怕日后引起糾紛，她一直保留著自己買房的出資憑證。

劉苗：這個存折上面體現(xiàn)了，就是我用我自己的農(nóng)行存折，還清了230514.44的這個房屋余款，這上面是我的存折原件。這是我的卡付款，這個是在銷售部我復印了我的原件。因為我這個卡呢，我現(xiàn)在已經(jīng)取消了。那么原先的原件是在銷售部財務(wù)科來保管。這里面注明了我的這個50775元是我的付款，同時上面也有日期，這兩個都是可以供查詢的。

為了證明這套房子確實是劉苗出資購買的，劉苗的媽媽還專程從東北趕到北京，帶來了她那里保存的付款憑證。她告訴我們正是由于家里拿出了多年的積蓄，劉苗才能一次性還清剩下的高達二十多萬的貸款。

劉媽：劉苗這個卡的來源呢就是說一部分是她的工資收入，再一個部分就是大家匯過來的錢，其中有我跟她爸爸匯過來的錢的憑證，在這兒。這是爸爸經(jīng)手的劉錫文，這是匯給劉苗，這是三萬。這是我經(jīng)手的，劉苗就是說在還貸款之前，因為她錢不夠，這是我經(jīng)手的這是五萬。

劉苗拿出種種證據(jù)想證明是自己家出錢買的房子，那么此案的另一關(guān)鍵人物——彭澤奇對于出資的問題又是如何解釋的？在彭澤奇本人向法院出具的書面材料中，記者看到了他的說法:出資貸款均由劉苗出資，彭澤奇僅協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。對于彭澤奇的這種解釋，王學梅提出質(zhì)疑。

王學梅：如果他想證明是劉苗掙的錢，那他所掙的錢都哪兒去了。他工資一分不交家的，尤其從2001年開始，晚上非常晚回來。

王學梅告訴記者，自己靠著每月一千多的收入養(yǎng)活全家相當困難，而丈夫彭澤奇卻以種種理由拒絕向家里交錢。

王學梅：我曾經(jīng)多次問過他，他就是閉口不談。或者就是像2001年的時候，我當時的的確確有點急了，我說因為有孩子，你必須得跟我說清楚這些。他要么就不談，要么就說了一個攢錢買車，我一想攢錢買車也行啊，過一段也差不多了吧，那么差不多的時候，也就是02年，就向我提出離婚了。

王學梅認為這套房子是丈夫出錢買的，那么她能拿出什么證據(jù)來證明自己的觀點呢？

王學梅：這些證據(jù)我拿不出來，為什么？從始至終錢都是他控制著，他們這些錢，家里的存款都在他手里，可不是他想怎么做這證據(jù)就怎么做嗎。

可丈夫為什么硬要將自己買的房產(chǎn)說成是別人的？硬要將一套價值三十多萬元的房子送給不相干的人呢？王學梅說原因只有一個。

王學梅：夫妻財產(chǎn)在我沒有同意的情況下，你在婚前馬上轉(zhuǎn)移過戶你是什么意思，這不是屬于隱蔽財產(chǎn)？

記者：你認為他是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)是嗎？

王學梅：對。

一場夫妻財產(chǎn)處置糾紛在法院的審理過程中變得越來越復雜，究竟誰才是房子的原始主人，竟然變成了雙方爭執(zhí)的最大焦點。那么是劉苗借用名義，還是彭澤奇在轉(zhuǎn)移財產(chǎn)？真假房主之爭又會對這起夫妻財產(chǎn)糾紛產(chǎn)生什么樣的影響？法院又會支持誰的主張呢？

2004年8月19日，北京市第一中級人民法院做出終審判決。法院認為該房是在雙方夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得，屬于夫妻共同財產(chǎn)。彭澤奇擅自與劉苗簽訂房屋買賣合同，侵犯了王學梅的合法權(quán)益。

法官：本案中彭先生與劉苗簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，沒有征得王學梅的同意，所以按照《婚姻法》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定，所以我們確定這個買賣合同是無效的。現(xiàn)在社會上有不少人借別人的名義買房買車,表面上可以得到一些實惠,但是到頭來會給自己帶來不少麻煩.法院判令：劉苗和彭澤奇簽訂的買賣合同及委托協(xié)議無效，這套房屋的產(chǎn)權(quán)歸彭澤奇和王學梅共同所有。關(guān)于房屋的出資情況不屬于本案的范圍，應(yīng)另行起訴。

自己住了兩年多的房子已經(jīng)判給別人了，劉苗和她丈夫現(xiàn)在不得不尋找新的住處。就在法院判決下來之后不到一個月，劉苗又把彭澤奇和王學梅告上法庭，要求他們返還購房款，自己再想辦法另外購置一個安身的地方。

劉苗：既然這個房子是人家的這個事實不能改變，我肯定要把我父母和我們多年辛苦的血汗錢我們要要回來，房子是人家的但是出資是我的，房款一定要還給我。

在我們的記者采訪劉苗的時候，劉苗一直說她的這場官司輸?shù)糜悬c冤，錢花了，房子也住上了，到頭來卻沒能成為房子的主人。那么究竟是什么原因?qū)е铝诉@種雞飛蛋打的結(jié)果呢？在本案當中劉苗的做法其實一開始就是想用一種貌似合法的方式來達到一個不合法的目的，借用別人的身份來購買她本來沒有資格買的房子。不僅如此，劉苗跟彭澤奇簽訂的二手房買賣合同客觀上又侵害了王學梅的利益。所以這套房屋的所有權(quán)，劉苗肯定是要不回來了，唯一可以補救的是，如果她有足夠的證據(jù)來證實房子是她購買的，那么她可以到法院起訴要求返還購房款。

第二篇：借名買房的法律風險及防范

借名買房的法律風險及防范

針對高房價，國家多部委再次打出“組合拳”，展開了新一輪樓市調(diào)控。作為“新五條”調(diào)控政策中的撒手锏，“限購令”正在向全國主要城市蔓延。在房產(chǎn)新政出臺后不久，便有人想出以他人名義購房，以此規(guī)避限購政策的“對策”。其實，諸如此類的借名買房現(xiàn)象在現(xiàn)實中屢見不鮮，因借名買房出現(xiàn)的糾紛也層出不窮，筆者就借名買房的法律風險及其防范作簡要分析并提出相應(yīng)的防范建議。

一、借名買房的原因分析。

房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。實際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢，一般是出于以下原因。

（一）規(guī)避法律或者政策。購買房產(chǎn)需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經(jīng)濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經(jīng)擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規(guī)避“限購令”關(guān)于不得購買第二或第三套住房的規(guī)定。

（二）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務(wù)。債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債務(wù)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債務(wù)人和法院以自己無財產(chǎn)的假象。

（三）貪圖便宜享受優(yōu)惠。比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。

（四）簡便手續(xù)，減少稅費。比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產(chǎn)稅以未成年人的名義購買房屋等。

二、借名買房的風險分析。

（一）借名買房的法律風險。

首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難；

其次，如果登記購房人有對外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn)；再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關(guān)系而被其他人繼承；最后，如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負擔相應(yīng)的稅費。

（二）借名買房合同的效力問題。

在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護自身的利益至關(guān)重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

1.借名購房一般的商品房，該買賣合同應(yīng)當認定為有效合同。

意思自治是我國合同法的一項基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。

2.借名購買經(jīng)濟適用房等特殊房屋的合同效力。

對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認識，有的法院認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人，尤其是實際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應(yīng)當認定為無效。

而有的則認為，我國《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定的合同才屬無效，而關(guān)于經(jīng)濟適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護市場交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應(yīng)判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導致法院在裁判此類案件時陷入了困境。

三、借名買房的風險防范及建議。

我國《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)的所有權(quán)以登記為準。借名買房的法律風險是不言而喻的，所以，在借名買房之前一定要有充分的認識并做好防范。

實際出資人應(yīng)當保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)。”等特殊條款，且要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實際產(chǎn)權(quán)人是事實購房人。實際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款關(guān)系要求登記購房人返還房款。即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實購房人并不能追回該房產(chǎn)，導致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應(yīng)的違約責任。

河南國銀律師事務(wù)所丁保勇律師認為，借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關(guān)系，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當事人關(guān)系的好壞等情形決定了實際出資人購房的風險的大小。在借名買房時，應(yīng)當對登記購房人進行全面了解，包括但不限于誠信情況、為人處事等方面的內(nèi)容，如果可能，完全可以讓其提供相應(yīng)的擔保，以維護自身的合法權(quán)益。

第三篇：借名買房存在哪些法律風險

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借名買房存在哪些法律風險 案例1

2017年原告曹某購買住房一套，為向銀行貸款，將該房登記在朋友丁某名下，后順利取得住房貸款人民幣24萬元。在此過程中產(chǎn)生的一切費用均系原告支付，相關(guān)權(quán)證、貸款憑證等均由原告保存，貸款也由原告按月償還。2017年10月，原告曹某將該房出售給案外人李某，雙方簽訂購房協(xié)議，李某支付定金人民幣8萬元。后因被告丁某拒絕協(xié)助辦理過戶，交易未能成功。原告曹某按法律規(guī)定雙倍返還定金16萬元。原告訴至法院，要求確認房屋所有權(quán)，并判令被告賠償經(jīng)濟損失人民幣8萬元。被告丁某辨稱房屋所有權(quán)應(yīng)以登記為準，對原告與李某之間的買賣并不清楚，不應(yīng)承擔原告的損失。

問題：曹某能否要回他出資購買的房屋?曹某能否得到8萬元的賠償? 案例2

2002年，被告宋某某委托中介公司在代理購房的事務(wù)過程中，與原

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 告潘某協(xié)商一致，征得潘某的同意，并取得潘某的身份證，以潘某的名義購買了位于市東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10號樓1206室的房屋一套。該房屋系經(jīng)濟適用房，建筑面積106.67平方米，總價款282676元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋某某又以潘某(借款人)的名義與中國農(nóng)業(yè)銀行北京市某區(qū)支行(貸款銀行)及北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司(保證人)簽訂《個人住房按揭合同》，借款22萬元，用于購買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權(quán)證書，登記的所有權(quán)人為潘某。潘某未支付購房的任何費用。房屋交付后，宋某某在該房內(nèi)居住。

2017年1月，潘某訴至北京市昌平區(qū)人民法院，稱其于2002年以按揭方式購買了北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號房屋一套后，由于其工作需要長駐外地，為避免房屋空置和無人管理，遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。2017年底，其回京后發(fā)現(xiàn)上述房屋已由宋某某居住，由于不能聯(lián)系到同事，也不能勸說宋某某騰房，故起訴：請求法院判令宋某某向其騰退北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號房屋一套。

問題：宋某某有沒有失去他出資購房的房子?

結(jié)果：一個勝訴，一個敗訴

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 評析：

兩個案子都是借用他人身份證件以他人名義購買房屋從而引發(fā)的房屋權(quán)屬糾紛。現(xiàn)實生活中，常有些人出于某種特殊原因或為了達到某種特殊目的，借用他人名義購買房屋，從而引發(fā)了一系列糾紛。實際出資人對房屋的權(quán)利是否受法律保護，應(yīng)首先把握以下兩個法律問題：一是如何界定實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間的法律關(guān)系;二是認定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)是什么。

關(guān)于第一個問題，實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間建立的是委托合同關(guān)系，名義產(chǎn)權(quán)人為隱名代理。案例中實際出資人征得名義產(chǎn)權(quán)人的同意，要求名義產(chǎn)權(quán)人以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款手續(xù)，并將房屋產(chǎn)權(quán)辦至其名下，可以理解為，系名義產(chǎn)權(quán)人接受實際出資人的委托，以自己名義幫助實際出資人處理購房行為中的相關(guān)事宜，因此雙方之間形成了一種委托合同關(guān)系。且履行委托合同中，名義產(chǎn)權(quán)人直接以自己的名義與第三人(如開發(fā)商、銀行等)開展民事法律，未披露實際出資人，因此系基于該委托關(guān)系實施的隱名代理行為。《》第402條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人。”即隱名代理的受托人在代理權(quán)限范圍之內(nèi)與第三人進行法律行為，其法律后果由委托人承擔。《合同法》第404條規(guī)定：“受托人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 應(yīng)當轉(zhuǎn)交給委托人。”即受托人基于代理行為所取得的財產(chǎn)，有向委托人轉(zhuǎn)交的義務(wù)。

關(guān)于第二個問題，根據(jù)《城市》第60條“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”之規(guī)定，及《》第9條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，一般認為，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實行登記制度，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證為準，房屋產(chǎn)權(quán)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，則實際出資人對房產(chǎn)不享有物權(quán)權(quán)利。

通過以上分析可以看出，訟爭房屋的所有權(quán)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有，實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間僅存在合同債權(quán)。那么，實際出資人可以基于該合同債權(quán)，根據(jù)，《合同法》第404條規(guī)定要求名義產(chǎn)權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)交并辦理過戶嗎?對此應(yīng)區(qū)分情況不同對待。第一，如果雙方之間的合同關(guān)系不存在《合同法》第52條-規(guī)定的導致合同無效的情形，則實際出資人可以要求名義產(chǎn)權(quán)人履行轉(zhuǎn)交財產(chǎn)的合同義務(wù)，名義產(chǎn)權(quán)人必須予以履行，否則將承擔違約責任。對此違約責任，除非名義產(chǎn)權(quán)人已將房屋售予第三人且辦理過戶，否則實際出資人仍可以訴至人民法院，要求名義產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)履行合同義務(wù)，并賠償因延遲履行所造成的損失。第二，如果存在《合同法》第52條規(guī)定的導致合同無

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 效的情形，即有下列情形之一的，合同無效：(一)—方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償;有過錯的一力誼當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。本案中，實際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟適用房，是為廠規(guī)避國家有關(guān)經(jīng)濟適用房的法律規(guī)定。，政府推出經(jīng)濟適用房的目的，主要是為了解決中、低等收人家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況，因而在開發(fā)經(jīng)濟適用房的過程中，以不同方式或渠道給予財政補貼，使其房價大大低于一般商品房，對經(jīng)濟適用用房的購頭首，也規(guī)定了嚴格的限制條件，只有符合該特定條件的人群才有資格購買。而名義產(chǎn)權(quán)人出借自己的身份證件為他人代代購特價房，實際上是在轉(zhuǎn)讓其基于符合政府規(guī)定的特定條件而享有的購房權(quán)。這樣，原本不符合購房條件的人購買到了經(jīng)濟適用房，必然導致另一本應(yīng)享受經(jīng)濟適用房的人無法購買。此時，如果仍保護實際出資人的合同權(quán)利，無疑是對其惡意規(guī)避法律的違法行為進行放任，使其違法行為合法化，這不僅違背了政府推出經(jīng)濟適用房的初衷，而且還違反了社會公共利益。因此，實際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟適用房，系以“合法形式掩蓋非法目的”，其與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托合同應(yīng)確認無效，實際出資人無權(quán)取得房屋，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有。因購買房屋過程中，所有購房款均由實際出資

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 人支付，名義產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將購房款返還，并支付利息，否則構(gòu)成不當?shù)美?/p>

綜上，在借名買房的糾紛中，如果不存在惡意規(guī)避法律的行為，如購買普通商品房、私房等，實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之問的委托合同關(guān)系成立且合法有效，名義產(chǎn)權(quán)人得將房屋向?qū)嶋H出資人轉(zhuǎn)交并協(xié)助辦理過戶手續(xù);如果系借名購買內(nèi)部職工集資房、經(jīng)濟適用房等政策性房屋，則因存在違法事由，實際出資人對房屋的權(quán)利無法得到法院的支持。因此，本案中級人民法院判令宋某某騰退房屋，至于其已支付的房價款，可以潘某構(gòu)成不當?shù)美麨橛桑硇刑崞鹪V訟，要求其返還。

提醒：

借名買房存在非常大的風險，在實踐中不應(yīng)得到支持和鼓勵：

1、實踐中借名購買經(jīng)濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。而且，因名義產(chǎn)權(quán)人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關(guān)系，很不重視書面證據(jù)的收集和保存，因此出現(xiàn)糾紛時出資人如無法證明購房款系由自己支付，則要求產(chǎn)權(quán)人返還購房款也相當困難。

2、即便是借名購買普通房屋，也存在如下風險：

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(1)名義產(chǎn)權(quán)人反悔的風險。同樣，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難。

(2)在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，至其將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給出資人之前，如果名義產(chǎn)權(quán)人對他人負有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣，如果名義產(chǎn)權(quán)人發(fā)生意外，可能導致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。

(3)即使名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負擔相應(yīng)的稅費。

規(guī)避風險的一些辦法：

1、簽訂一份完備的隱名代理委托合同，進行公證;

2、將房屋抵押給實際出資人;

3、實際出資人保留所有房屋買賣的憑證原件在自己手上;

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4、名義產(chǎn)權(quán)人立一份。

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第四篇：借名買房風險的認識和防范

借名買房風險的認識和防范

一、定義及背景

所謂借名買房，是指以其他人的名義購買房屋，但購房款項卻由實際購房人自己支付的一種變通的房屋買賣行為。目前，由于我國關(guān)于房屋限購的政策出臺，還有有關(guān)遺產(chǎn)稅即將施行傳聞，因此有些想進行房地產(chǎn)投資或者投機的人為了逃避房屋限購政策的監(jiān)管，或者為了規(guī)避所謂的遺產(chǎn)稅的義務(wù)，絞盡腦汁想出了“借名買房”這種變通的方式予以應(yīng)對。殊不知其貌似聰明的行為背后實際上已經(jīng)隱含著一定的法律風險。

二、法律風險

實際上，這種借名買房的變通方式存在很大的法律風險。房屋屬于不動產(chǎn)中的一種。根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)買賣實行區(qū)分原則，即不動產(chǎn)買賣合同以符合合同生效要件時生效，但不動產(chǎn)物權(quán)的取得則以依法登記為生效要件。在借名買房的情況下，產(chǎn)權(quán)登記部門不動產(chǎn)登記簿上記載的房產(chǎn)所有權(quán)人是他人，暫且叫名義產(chǎn)權(quán)人，而實際出資買房的人叫實際產(chǎn)權(quán)人。如果名義產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)過實際產(chǎn)權(quán)人的同意將登記在他名下的房屋轉(zhuǎn)讓給別人，而別人受讓時如果是善意且支付了合理的價格，并且已經(jīng)依法辦理了登記手續(xù)。這種情況下別人（受讓人）依法取得了該房屋的所有權(quán)，而實際產(chǎn)權(quán)人則無權(quán)追回其房屋。當然，實際產(chǎn)權(quán)人可以向名義產(chǎn)權(quán)人請求賠償損失，但不一定能達其所愿。

三、風險的防范

1、如果有些人一定要采取借名買房的方式購買房屋的話，建議其一定要與名義產(chǎn)權(quán)人簽訂書面合同，以白紙黑字來明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。此外，實際產(chǎn)權(quán)人在付款時必須以銀行轉(zhuǎn)賬的方式（從自己的賬戶轉(zhuǎn)賬）支付購房價款，并保留好轉(zhuǎn)賬回單，以防以后雙方就該房屋發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。如果出現(xiàn)那種情況，實際產(chǎn)權(quán)人便可以通過法律途徑保護自己的權(quán)益。

2、實際產(chǎn)權(quán)人還可以要求名義產(chǎn)權(quán)人將該房屋抵押給他，并雙方一起到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理抵押登記手續(xù)，這樣一來，名義產(chǎn)權(quán)人就成了抵押權(quán)人，名義產(chǎn)權(quán)人成了抵押人。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。這樣實際產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益在一定程度上得到保障。

第五篇：借名買房的法律風險有哪些

借名買房的法律風險有哪些

一、借名買房的原因分析

房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。實際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢，一般是出于以下原因。

(一)規(guī)避法律或者政策。購買房產(chǎn)需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經(jīng)濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經(jīng)擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規(guī)避“限購令”關(guān)于不得購買第二或第三套住房的規(guī)定。

(二)貪圖便宜享受優(yōu)惠。比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。還有單位建集資房的，價格實惠，但單位員工卻沒有經(jīng)濟實力，單位有明文規(guī)定，集資房只對本單位員工出售，所以購房人與員工私下簽訂買房協(xié)議，以該員工的名義先簽訂購房合同，所有房款均由購房人支付，并另外給該員工一定的轉(zhuǎn)讓費，待到房產(chǎn)證下來以后，再根據(jù)協(xié)議辦理過戶手續(xù)。

(三)轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務(wù)。債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權(quán)人和法院以自己無財產(chǎn)的假象。(四)簡便手續(xù)，減少稅費。比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產(chǎn)稅以未成年人的名義購買房屋等。

二、借名買房的風險分析(一)借名買房的法律風險

首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難;其次，如果登記購房人有對外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn);再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關(guān)系而被其他人繼承;最后，如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負擔相應(yīng)的稅費。

(二)借名買房合同的效力問題

在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護自身的利益至關(guān)重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

1.借名購房一般的商品房，該買賣合同應(yīng)當認定為有效合同。

意思自治是我國合同法的一項基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。

2.借名購買經(jīng)濟適用房等特殊房屋的合同效力

對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認識，有的法院認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人，尤其是實際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應(yīng)當認定為無效。而有的則認為，我國《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定的合同才屬無效，而關(guān)于經(jīng)濟適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護市場交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應(yīng)判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導致法院在裁判此類案件時陷入了困境。

“借名買房”者，一定要認清楚所購房屋的性質(zhì)，如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么最好不要購買，以免一旦發(fā)生糾紛，造成最后落得房財兩空。

三、借名買房的風險防范及建議

“借名買房”在很多人看來這仿佛是一種規(guī)避政策、“曲線購房”的有效方法，并且不少經(jīng)歷了此種途徑的購房者也的確從中節(jié)省了部分購房成本，達到了投資房產(chǎn)的目的。然而，令人擔憂的是，在投資者廣為效仿的“借名買房”操作過程中，人們對其暗藏的風險似乎都沒有太多的防范意識。

“我們雙方要簽訂協(xié)議，協(xié)議上寫明了房款是由我來支付，并明確了房產(chǎn)的最終歸屬權(quán)，應(yīng)該不存在產(chǎn)生糾紛的問題，即便萬一對方反悔，我還可以通過協(xié)議，利用法律來維護自己的權(quán)益。”購房者在談起“借名買房”的風險時，一般都堅定地認為雙方簽訂的一紙協(xié)議能起到有效的保障作用。

還有是借用父母、兄弟、姐妹等親戚的名義貸款買房，所以連一紙協(xié)議都省去了，兩人只是口頭達成了“君子協(xié)定”。“他是我親父母、兄弟、姐妹等，不會有什么風險，我借他們的名義，大家都知道，絕對不可能發(fā)生房子產(chǎn)權(quán)的糾紛。”購房者一般都認為，親情的關(guān)系能有效杜絕暗藏的風險。但不知道如果以后政策有變，被借名者因此次購房記錄而導致其今后無法貸款買房該如何是好時卻未注意。相對出資者對于購房風險的疏忽，被借名者就更無所謂了。“錢是人家出的，產(chǎn)權(quán)書上寫的是我的名字，他都不怕，我怕什么。”被借名者常如是說。

房產(chǎn)涉及物權(quán)，目前購房采用的是房產(chǎn)登記制度，即產(chǎn)權(quán)證上登記的是誰的名字，房子就是誰的。為規(guī)避國家房產(chǎn)調(diào)控政策，而借用他人名義購房存在著很大的風險，處理方式稍有不同，引發(fā)的風險也不同。所以，在借名買房之前一定要有充分的認識并做好防范。

很多購房者借名買房，首先想到的是父母，認為這樣風險最小。借用父母名義買房，我國法律認定房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買賣合同為準，如果父母不止一個子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產(chǎn)的同等繼承權(quán)。其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關(guān)協(xié)議規(guī)避風險。“借名者”和實際購房人所簽訂的相關(guān)協(xié)議本身是合法有效的，應(yīng)視為一種合同關(guān)系，但其中并不涉及物權(quán)。如果房價上漲或其他原因，“借名者”將房產(chǎn)進行過戶交易，即使最終法院認可了雙方協(xié)議的效力，但已過戶交易的房產(chǎn)將無法追回。此外，出借姓名的名義產(chǎn)權(quán)人也一樣承擔著風險，出借自己的名義購房或按揭貸款，就會在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門留下相關(guān)的購房記錄，在銀行也會有按揭貸款的征信記錄。即使以后將房產(chǎn)過戶出去，這些記錄也不會消除，勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策。另外，如果出資人按揭還款不及時，還會有損個人的誠信度，導致今后貸款受阻。

實際出資人應(yīng)當保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)。”等特殊條款，且要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實際產(chǎn)權(quán)人是事實購房人。實際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款關(guān)系要求登記購房人返還房款。

即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實購房人并不能追回該房產(chǎn)，導致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應(yīng)的違約責任。

借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關(guān)系，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當事人關(guān)系的好壞等情形決定了實際出資人購房的風險的大小。在借名買房時，應(yīng)當對登記購房人進行全面了解，包括但不限于誠信情況、為人處事等方面的內(nèi)容，如果可能，完全可以讓其提供相應(yīng)的擔保，以維護自身的合法權(quán)益。