第一篇：借他人名義買房法律風險

借他人名義買房法律風險

在貸款新政出臺后，部分購房者由于不能符合貸款條件，想出借用他人名義來購房，在實踐中有借用朋友名義的、借用父母名義或者借用兄弟姐妹等親戚名義的等，其實這樣做隱患和風險是很大的。根據《中華人民共和國物權法》的規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。所以對于借用他人名義貸款購房的購房者來講，由于房屋產權并非登記在自己名下，故對房屋權利容易處于失控的狀態。對于被借用名義方來講，會影響到自己將來的購房貸款，比如按照第幾套住房貸款標準。更嚴重的是，如貸款未按期歸還也有可能影響到借款人的資信問題。一旦房產稅開始征收，還會影響到房產稅的繳納。所以，本律師建議勿借用他人名義貸款購房，也勿被他人借用名義貸款購

若實在已經做了這事情，那就得在雙方的協議中約定產權證下來后過戶，如果不可以約定產權證下來后過戶，如果不配合過戶須支付相應的違約金。

在協議書中說明房子是你出資購買的，首付款、按揭都由你本人支付，所有權，使用權也屬于你，你的親戚只是掛個名，今后房子的繼承權是你的孩子。

第二篇：他人名義買房法律后果

以他人名義購買單位集資建房的協議效力

近幾年，房價飛漲，由于房屋的巨額差價給買賣雙方，尤其是轉讓方造成極大的心里失衡。因此，轉讓方反悔的現象時有發生。本案就頗具代表性。

案情：2005年，被告劉某單位在中茂家園為職工建房，劉某將該房屋讓與原告吳某某，雙方簽訂轉讓協議，約定由原告給付被告2萬元補償。2008年，房屋分配后，被告以當初的協議無效為由，拒絕向原告交付房屋，原告起訴到法院要求確認協議有效，并交付房屋。一審法院判決協議有效，被告向原告交付房屋。被告上訴，二審法院維持原判。

被告主張協議無效的理由：

1、房屋未取得房產證，依法不能轉讓；

2、被告單位不同意職工轉讓房屋，房屋中包含被告的福利。

站長評析：

第一、被告向原告轉讓的是購買房屋的權利，而不是轉讓的房屋，因此，不違反房地產管理法的規定。根據《物權法》第十五條規定，買賣雙方就不動產訂立的設立、變更、轉讓和消滅的合同，除法律另有規定或合同另有約定的以外，自合同成立時生效。未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第二、判定協議的效力應以法律、法規為依據。本案雙方轉讓房屋權利不違反法律的禁止性規定。雙方簽訂協議時具備相應的主體資格，意思表示真實，不違反法律法規及國家利益和社會公共利益。因此該協議的效力依法應確認有效。另外被告反悔，有違誠實信用的原則。法院判決是正確的。

2010年5月某國有企業開發集資房，規定本企業職工有權購買，每平方米3900元，分兩次付清全款，集資建房協議簽訂時付50%，交房前付50%。該房屋沒有所有權，只有使用權。要求任何職工不得將購權出借、轉讓，一經發現則取消購買資格。該企業職工張某有資格購買90平方米的房屋，但他沒有錢，所以想將自己的購房資格出賣給非本企業人員李某，李某以張某的名義購房。張某與李某約定，以張某名義與單位簽訂合同，購房款及一切費用均由李某支付。房屋使用權歸李某，如果政策允許辦理所有權，則所有權屬于李某，相關費用也由李某承擔。李某支付張某購房補償費人民幣50000元。如果張某違約或合同無效，張某應返還李某所付的5萬元補償及所支付的購房款36萬元及一切其他稅費，返還裝修款10萬元，再支付李某損失賠償30萬元，如果合同無效，則張某放棄李某居住期間所有的使用費。李某咨詢，他與張某簽訂的協議有效嗎？

【專家解析】 根椐《經濟適用住房管理辦法》第四十三條 對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購經濟適用住房或單位集資合作建房的個人，由市、縣人民政府經濟適用住房主管部門限期按原價格并考慮折舊等因素作價收回所購住房，并依法和有關規定追究責任。對出具虛假證明的，依法追究相關責任人的責任。《合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

從以上法律可以看出，國家對經濟適用房或單位集資房實行嚴格的監管制度，對于惡意串通，損害國家利益的行為、社會公共利益及以合法形式掩蓋非法目的的行為，雙方所簽定的合同會被認定無效。

“因單位集資建房，對方獲得購買一套房產的名額。當初我與他簽訂協議，約定由我支付房款，待對方獲得房屋產權后，就與我去辦理過戶登記。當時我已額外支付對方3萬元，但現在對方卻要求我再加價2萬元才能按協議辦事。”近日，宜春的李揚（化名）向本報打來電話，訴說了他的煩心事。

投訴：簽約出讓集資房卻反悔

2008年，宜春市某單位為給員工創造福利，決定集資建房。張建平（化名）是單位的老員工，享有購買一套的名額。由于張建平已有住房，對再次購房已無需求，正巧，老戰友的兒子李揚想買房，一經商量，雙方簽訂了一份房屋轉賣契約，約定以張建平的名義在單位購房，購房產生的所有費用由李揚承擔，同時，李揚支付3萬元轉賣費用給張建平。待張建平拿到房產證后，再過戶給李揚。

雖然李揚支付了購房款，張建平也已拿到了該套房屋的產權證，但李揚要取得該套房屋的產權證似乎就沒那么順利了。“他現在反悔了，說還要再給2萬元才同意把房子過戶給我。”對此，李揚感到非常無奈。

在李揚給記者出示的房子轉賣契約中，記者看到其中一條寫著：“由于政策規定，房子產權證（含房產證、土地證、契稅證）等證上的名字暫是賣方（即張建平），但房子產權實際屬買方（即李揚），而且房子產權證等須交給買方保管。公證、房子產權過戶，賣方應積極協助辦理公證、過戶手續，但費用由買方承擔。”

回應：多加2萬合情合理

原來，當初集資建房的價格非常優惠，而隨著近兩年宜春房價的不斷上漲，張建平覺得，要不是他的關系，李揚根本就不可能買到那么便宜的房子，3萬元的費用相比李揚獲得的實惠不過是個小頭，自己再加價2萬元也合情合理。于是雙方互不相讓，僵持不下。律師：可要求對方繼續履行協議

對此，宜春市甘雨律師事務所張栓柱律師表示：“只要是具備獨立產權的房子就可以轉賣。該起糾紛中，這套房屋是具有合法產權的集資房，且產權歸個人所有，是可以轉賣的。同時，李揚與張建平所簽訂的“房子轉賣契約”也是受法律保護的，李揚可以要求對方繼續履行協議。若協商不成，可走法律程序維護自己的合法權益。”

王某系某局干部，程某是一煙商，兩人是朋友關系。1999年10月，局里通知王某單位職工集資建房，但王某一時拿不出錢，正想放棄。而程某雖有錢，又苦于無集資資格，于是程某找到王某商議，雙方口頭約定，由程某以王某的名義購買。分析：程某不具有集資建房資格，其以王某名義集資行為屬于無效民事行為。《民法通則》第58條規定，以合法形式掩蓋非法目的行為屬于無效民事行為。程某在無資格情況下，為取得房屋，以王某名義集資，并在房改時將產權人登記為王某，實屬以合法形式掩蓋非法目的的民事行為，理應無效。王某從程某處取得集資款并參加房改，應為實際取得房屋產權的所有人，至于其與程某之間形成一種性質上為不當得利的債權債務關系，《民法通則》第61條規定：民事行為被確認為無效或被撤銷后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。程某以王某名義集資的行為無效，應將5萬元集資款返還給程某。

第三篇：借名買房存在哪些法律風險

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借名買房存在哪些法律風險 案例1

2017年原告曹某購買住房一套，為向銀行貸款，將該房登記在朋友丁某名下，后順利取得住房貸款人民幣24萬元。在此過程中產生的一切費用均系原告支付，相關權證、貸款憑證等均由原告保存，貸款也由原告按月償還。2017年10月，原告曹某將該房出售給案外人李某，雙方簽訂購房協議，李某支付定金人民幣8萬元。后因被告丁某拒絕協助辦理過戶，交易未能成功。原告曹某按法律規定雙倍返還定金16萬元。原告訴至法院，要求確認房屋所有權，并判令被告賠償經濟損失人民幣8萬元。被告丁某辨稱房屋所有權應以登記為準，對原告與李某之間的買賣并不清楚，不應承擔原告的損失。

問題：曹某能否要回他出資購買的房屋?曹某能否得到8萬元的賠償? 案例2

2002年，被告宋某某委托中介公司在代理購房的事務過程中，與原

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贏了網s.yingle.com 告潘某協商一致，征得潘某的同意，并取得潘某的身份證，以潘某的名義購買了位于市東小口鎮某小區10號樓1206室的房屋一套。該房屋系經濟適用房，建筑面積106.67平方米，總價款282676元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋某某又以潘某(借款人)的名義與中國農業銀行北京市某區支行(貸款銀行)及北京某房地產開發有限責任公司(保證人)簽訂《個人住房按揭合同》，借款22萬元，用于購買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權證書，登記的所有權人為潘某。潘某未支付購房的任何費用。房屋交付后，宋某某在該房內居住。

2017年1月，潘某訴至北京市昌平區人民法院，稱其于2002年以按揭方式購買了北京市昌平區東小口鎮某小區10幢12層6號房屋一套后，由于其工作需要長駐外地，為避免房屋空置和無人管理，遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。2017年底，其回京后發現上述房屋已由宋某某居住，由于不能聯系到同事，也不能勸說宋某某騰房，故起訴：請求法院判令宋某某向其騰退北京市昌平區東小口鎮某小區10幢12層6號房屋一套。

問題：宋某某有沒有失去他出資購房的房子?

結果：一個勝訴，一個敗訴

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贏了網s.yingle.com 評析：

兩個案子都是借用他人身份證件以他人名義購買房屋從而引發的房屋權屬糾紛。現實生活中，常有些人出于某種特殊原因或為了達到某種特殊目的，借用他人名義購買房屋，從而引發了一系列糾紛。實際出資人對房屋的權利是否受法律保護，應首先把握以下兩個法律問題：一是如何界定實際出資人與名義產權人之間的法律關系;二是認定房屋產權歸屬的依據是什么。

關于第一個問題，實際出資人與名義產權人之間建立的是委托合同關系，名義產權人為隱名代理。案例中實際出資人征得名義產權人的同意，要求名義產權人以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款手續，并將房屋產權辦至其名下，可以理解為，系名義產權人接受實際出資人的委托，以自己名義幫助實際出資人處理購房行為中的相關事宜，因此雙方之間形成了一種委托合同關系。且履行委托合同中，名義產權人直接以自己的名義與第三人(如開發商、銀行等)開展民事法律，未披露實際出資人，因此系基于該委托關系實施的隱名代理行為。《》第402條規定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人。”即隱名代理的受托人在代理權限范圍之內與第三人進行法律行為，其法律后果由委托人承擔。《合同法》第404條規定：“受托人處理委托事務取得的財產，法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com 應當轉交給委托人。”即受托人基于代理行為所取得的財產，有向委托人轉交的義務。

關于第二個問題，根據《城市》第60條“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”之規定，及《》第9條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”之規定，一般認為，不動產產權實行登記制度，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產權歸屬應以產權證為準，房屋產權登記在名義產權人名下，則實際出資人對房產不享有物權權利。

通過以上分析可以看出，訟爭房屋的所有權歸名義產權人所有，實際出資人與名義產權人之間僅存在合同債權。那么，實際出資人可以基于該合同債權，根據，《合同法》第404條規定要求名義產權人將房屋轉交并辦理過戶嗎?對此應區分情況不同對待。第一，如果雙方之間的合同關系不存在《合同法》第52條-規定的導致合同無效的情形，則實際出資人可以要求名義產權人履行轉交財產的合同義務，名義產權人必須予以履行，否則將承擔違約責任。對此違約責任，除非名義產權人已將房屋售予第三人且辦理過戶，否則實際出資人仍可以訴至人民法院，要求名義產權人繼續履行合同義務，并賠償因延遲履行所造成的損失。第二，如果存在《合同法》第52條規定的導致合同無

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贏了網s.yingle.com 效的情形，即有下列情形之一的，合同無效：(一)—方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償;有過錯的一力誼當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，實際出資人借用他人名義購買經濟適用房，是為廠規避國家有關經濟適用房的法律規定。，政府推出經濟適用房的目的，主要是為了解決中、低等收人家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況，因而在開發經濟適用房的過程中，以不同方式或渠道給予財政補貼，使其房價大大低于一般商品房，對經濟適用用房的購頭首，也規定了嚴格的限制條件，只有符合該特定條件的人群才有資格購買。而名義產權人出借自己的身份證件為他人代代購特價房，實際上是在轉讓其基于符合政府規定的特定條件而享有的購房權。這樣，原本不符合購房條件的人購買到了經濟適用房，必然導致另一本應享受經濟適用房的人無法購買。此時，如果仍保護實際出資人的合同權利，無疑是對其惡意規避法律的違法行為進行放任，使其違法行為合法化，這不僅違背了政府推出經濟適用房的初衷，而且還違反了社會公共利益。因此，實際出資人借用他人名義購買經濟適用房，系以“合法形式掩蓋非法目的”，其與名義產權人之間的委托合同應確認無效，實際出資人無權取得房屋，房屋產權應歸名義產權人所有。因購買房屋過程中，所有購房款均由實際出資

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贏了網s.yingle.com 人支付，名義產權人應將購房款返還，并支付利息，否則構成不當得利。

綜上，在借名買房的糾紛中，如果不存在惡意規避法律的行為，如購買普通商品房、私房等，實際出資人與名義產權人之問的委托合同關系成立且合法有效，名義產權人得將房屋向實際出資人轉交并協助辦理過戶手續;如果系借名購買內部職工集資房、經濟適用房等政策性房屋，則因存在違法事由，實際出資人對房屋的權利無法得到法院的支持。因此，本案中級人民法院判令宋某某騰退房屋，至于其已支付的房價款，可以潘某構成不當得利為由，另行提起訴訟，要求其返還。

提醒：

借名買房存在非常大的風險，在實踐中不應得到支持和鼓勵：

1、實踐中借名購買經濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產權人反悔，導致出資人無法取得房屋產權。而且，因名義產權人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關系，很不重視書面證據的收集和保存，因此出現糾紛時出資人如無法證明購房款系由自己支付，則要求產權人返還購房款也相當困難。

2、即便是借名購買普通房屋，也存在如下風險：

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(1)名義產權人反悔的風險。同樣，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款都很困難。

(2)在名義產權人領取房產證之后，至其將房屋產權過戶給出資人之前，如果名義產權人對他人負有到期不能清償的債務，或存在糾紛，則房產很有可能被查封或拍賣，如果名義產權人發生意外，可能導致繼承糾紛的產生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、，不能要求繼續履行合同、取得房產。

(3)即使名義產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的稅費。

規避風險的一些辦法：

1、簽訂一份完備的隱名代理委托合同，進行公證;

2、將房屋抵押給實際出資人;

3、實際出資人保留所有房屋買賣的憑證原件在自己手上;

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4、名義產權人立一份。

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亡

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有

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第四篇：借名買房的法律風險有哪些

借名買房的法律風險有哪些

一、借名買房的原因分析

房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。實際出資人為何以他人名義登記房屋產權呢，一般是出于以下原因。

(一)規避法律或者政策。購買房產需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規避“限購令”關于不得購買第二或第三套住房的規定。

(二)貪圖便宜享受優惠。比如，只有具有城鎮戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。還有單位建集資房的，價格實惠，但單位員工卻沒有經濟實力，單位有明文規定，集資房只對本單位員工出售，所以購房人與員工私下簽訂買房協議，以該員工的名義先簽訂購房合同，所有房款均由購房人支付，并另外給該員工一定的轉讓費，待到房產證下來以后，再根據協議辦理過戶手續。

(三)轉移財產逃避債務。債務人不履行到期債務的，債權人有權要求債務人以其所有的動產或不動產償還債務。有些債務人為了隱匿財產，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權人和法院以自己無財產的假象。(四)簡便手續，減少稅費。比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產稅以未成年人的名義購買房屋等。

二、借名買房的風險分析(一)借名買房的法律風險

首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款都很困難;其次，如果登記購房人有對外債務，債權人可以要求法院查封并拍賣該房產;再次，如果名義產權人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關系而被其他人繼承;最后，如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據貸款合同的有關規定，要求提前解除貸款合同。

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續履行合同、取得房產。而且，即使登記產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的稅費。

(二)借名買房合同的效力問題

在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護自身的利益至關重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

1.借名購房一般的商品房，該買賣合同應當認定為有效合同。

意思自治是我國合同法的一項基本原則，任何人有權依據《合同法》有關委托代理方面的規定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。

2.借名購買經濟適用房等特殊房屋的合同效力

對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認識，有的法院認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人，尤其是實際出資人存在惡意規避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關于違反法律規定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應當認定為無效。而有的則認為，我國《合同法》明確規定違反國家法律法規強制性規定的合同才屬無效，而關于經濟適用房上市交易的相關規定不屬于法律，亦不屬于法規，從維護市場交易秩序的角度出發，該類合同不應判歸無效，合同雙方如果能夠按照規定補繳稅收，合同仍應屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導致法院在裁判此類案件時陷入了困境。

“借名買房”者，一定要認清楚所購房屋的性質，如果是拆遷房、安置房、經濟適用房等有政策限制交易條件的房產，那么最好不要購買，以免一旦發生糾紛，造成最后落得房財兩空。

三、借名買房的風險防范及建議

“借名買房”在很多人看來這仿佛是一種規避政策、“曲線購房”的有效方法，并且不少經歷了此種途徑的購房者也的確從中節省了部分購房成本，達到了投資房產的目的。然而，令人擔憂的是，在投資者廣為效仿的“借名買房”操作過程中，人們對其暗藏的風險似乎都沒有太多的防范意識。

“我們雙方要簽訂協議，協議上寫明了房款是由我來支付，并明確了房產的最終歸屬權，應該不存在產生糾紛的問題，即便萬一對方反悔，我還可以通過協議，利用法律來維護自己的權益。”購房者在談起“借名買房”的風險時，一般都堅定地認為雙方簽訂的一紙協議能起到有效的保障作用。

還有是借用父母、兄弟、姐妹等親戚的名義貸款買房，所以連一紙協議都省去了，兩人只是口頭達成了“君子協定”。“他是我親父母、兄弟、姐妹等，不會有什么風險，我借他們的名義，大家都知道，絕對不可能發生房子產權的糾紛。”購房者一般都認為，親情的關系能有效杜絕暗藏的風險。但不知道如果以后政策有變，被借名者因此次購房記錄而導致其今后無法貸款買房該如何是好時卻未注意。相對出資者對于購房風險的疏忽，被借名者就更無所謂了。“錢是人家出的，產權書上寫的是我的名字，他都不怕，我怕什么。”被借名者常如是說。

房產涉及物權，目前購房采用的是房產登記制度，即產權證上登記的是誰的名字，房子就是誰的。為規避國家房產調控政策，而借用他人名義購房存在著很大的風險，處理方式稍有不同，引發的風險也不同。所以，在借名買房之前一定要有充分的認識并做好防范。

很多購房者借名買房，首先想到的是父母，認為這樣風險最小。借用父母名義買房，我國法律認定房產歸屬主要以房產證上的名字或有效的房屋買賣合同為準，如果父母不止一個子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產的同等繼承權。其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關協議規避風險。“借名者”和實際購房人所簽訂的相關協議本身是合法有效的，應視為一種合同關系，但其中并不涉及物權。如果房價上漲或其他原因，“借名者”將房產進行過戶交易，即使最終法院認可了雙方協議的效力，但已過戶交易的房產將無法追回。此外，出借姓名的名義產權人也一樣承擔著風險，出借自己的名義購房或按揭貸款，就會在房屋產權登記部門留下相關的購房記錄，在銀行也會有按揭貸款的征信記錄。即使以后將房產過戶出去，這些記錄也不會消除，勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優惠政策。另外，如果出資人按揭還款不及時，還會有損個人的誠信度，導致今后貸款受阻。

實際出資人應當保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。”等特殊條款，且要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存折、購房發票等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人。實際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款關系要求登記購房人返還房款。

即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人并不能追回該房產，導致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應的違約責任。

借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關系，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當事人關系的好壞等情形決定了實際出資人購房的風險的大小。在借名買房時，應當對登記購房人進行全面了解，包括但不限于誠信情況、為人處事等方面的內容，如果可能，完全可以讓其提供相應的擔保，以維護自身的合法權益。

第五篇：借名買房的法律風險及防范

借名買房的法律風險及防范

針對高房價，國家多部委再次打出“組合拳”，展開了新一輪樓市調控。作為“新五條”調控政策中的撒手锏，“限購令”正在向全國主要城市蔓延。在房產新政出臺后不久，便有人想出以他人名義購房，以此規避限購政策的“對策”。其實，諸如此類的借名買房現象在現實中屢見不鮮，因借名買房出現的糾紛也層出不窮，筆者就借名買房的法律風險及其防范作簡要分析并提出相應的防范建議。

一、借名買房的原因分析。

房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。實際出資人為何以他人名義登記房屋產權呢，一般是出于以下原因。

（一）規避法律或者政策。購買房產需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經擁有住房的居民以他人的身份證登記購買房屋，以規避“限購令”關于不得購買第二或第三套住房的規定。

（二）轉移財產逃避債務。債務人不履行到期債務的，債務人有權要求債務人以其所有的動產或不動產償還債務。有些債務人為了隱匿財產，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債務人和法院以自己無財產的假象。

（三）貪圖便宜享受優惠。比如，只有具有城鎮戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。

（四）簡便手續，減少稅費。比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產稅以未成年人的名義購買房屋等。

二、借名買房的風險分析。

（一）借名買房的法律風險。

首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款都很困難；

其次，如果登記購房人有對外債務，債權人可以要求法院查封并拍賣該房產；再次，如果名義產權人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關系而被其他人繼承；最后，如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據貸款合同的有關規定，要求提前解除貸款合同。

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續履行合同、取得房產。而且，即使登記產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的稅費。

（二）借名買房合同的效力問題。

在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護自身的利益至關重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

1.借名購房一般的商品房，該買賣合同應當認定為有效合同。

意思自治是我國合同法的一項基本原則，任何人有權依據《合同法》有關委托代理方面的規定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。

2.借名購買經濟適用房等特殊房屋的合同效力。

對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認識，有的法院認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人，尤其是實際出資人存在惡意規避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關于違反法律規定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應當認定為無效。

而有的則認為，我國《合同法》明確規定違反國家法律法規強制性規定的合同才屬無效，而關于經濟適用房上市交易的相關規定不屬于法律，亦不屬于法規，從維護市場交易秩序的角度出發，該類合同不應判歸無效，合同雙方如果能夠按照規定補繳稅收，合同仍應屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導致法院在裁判此類案件時陷入了困境。

三、借名買房的風險防范及建議。

我國《物權法》規定，不動產的所有權以登記為準。借名買房的法律風險是不言而喻的，所以，在借名買房之前一定要有充分的認識并做好防范。

實際出資人應當保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。”等特殊條款，且要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存折、購房發票等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人。實際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款關系要求登記購房人返還房款。即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人并不能追回該房產，導致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應的違約責任。

河南國銀律師事務所丁保勇律師認為，借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關系，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當事人關系的好壞等情形決定了實際出資人購房的風險的大小。在借名買房時，應當對登記購房人進行全面了解，包括但不限于誠信情況、為人處事等方面的內容，如果可能，完全可以讓其提供相應的擔保，以維護自身的合法權益。