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第一篇：借名購房存在的法律風險

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借名購房存在的法律風險

將房屋登記在其他人名下，并約定房屋的所有權仍歸自己所有,這些人都是為了省錢或者是掩蓋其非法的目的。因此，借名買房是存在一定風險的，那么借名買房協議有效嗎,借名買房的法律風險有哪些?下文詳細為大家解答，歡迎閱讀!

下面我們通過典型案例對借名購房糾紛的法律特征進行分析。

案例一:

徐先生與林先生為表兄弟關系。2005年3月，林先生作為買受人與出賣人北京順天通房地產開發有限責任公司簽訂《》一份，約定由林先生購買出賣人開發的位于北京市東天通西苑房屋一套，該房屋性質為經濟適用房。徐先生支付了全部購房款。房屋交付后，徐先生進行裝修后入住了訴爭房屋。訴爭房屋于2006年6月取得房屋產權證書，登記所有權人為林先生。訴爭房屋的《商品房買賣合同》及購房發票原件在徐先生處保管。林先生起訴至法院，主張訴爭房屋是借給徐先生居住的，自己是房屋的所有權人，要求法院判決徐先生返還房屋。

案例二:

2013年，韓女士想在北京買房，但自己不是北京戶口沒有購房資格，便找到自己的姑姑，兩人簽訂了一份書面協議，約定由韓女士出資，以姑姑的名義購買一套普通商品房，房屋的一切權利屬于韓女士。協議簽訂后，韓女士支付了首付款，并以姑姑的名義每月償還銀行貸款。2014年，韓女士的姑姑突然去世，姑父不承認房屋是韓女士的財產，起訴要求法院判令房屋由他繼承。韓女士無奈也起訴，要求確認房屋所有權歸她所有。

借名人的動機分析

借名人出資購房，卻將房屋登記在其他人名下，歸根結底是為了享受本不應由其享有的利益，主要有以下幾種情況：

1、規避因身份帶來的購房限制。

這是借名購房最常見的情況，占到了借名購房案件總數的90%以上。前述案例一、二均屬于此種類型。在實踐中，不符合條件的購房人為了購買經濟適用房或兩限房等保障性住房，或為了規避“限購令”，或為了享受更低的首付額度、更長的貸款年限，或為了購買他人單位出售的房改房、集資建設的房屋，如此種種五花八門。借名人為了享受出名人的身份帶來的利益，采取借用他人名義購房的方式。

2、為了轉移財產或逃避債務。

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將房屋登記在其他人名下，并約定房屋的所有權仍歸自己所有，能夠滿足一些不愿意“露富”的官員的“需求”;也成為某些債務人逃避債務或執行的慣用伎倆，在訴訟中也會出現夫妻一方主張登記在他人名下的房屋是用購買的情形。

3、為了節約將來可能發生的過戶費用。

父母將自己出資購買的房屋登記在子女名下通常是出于這一考慮。由于父母子女關系，產生糾紛的情況很少見。僅有的個別案例均是子女不愿讓父母共住在登記在自己名下的房屋，父母起訴子女要求確認房屋歸自己所有。

借名購房的法律風險分析

在借名購房法律關系中，借名人由于實際出資卻不享登記的房屋所有權，通常比出名人要承擔更高的風險，一旦雙方關系交惡，借名人并非一定能夠依據協議要回房屋，在無法取得房屋所有權時，借名人將面臨重大的經濟損失，而出名人也并非只享受權利不承擔風險。具體而言，借名購房的風險主要有以下類型：

1、借名購房合同被確認無效。

在借名購房合同效力的認定問題上，保障性住房和普通商品房的結果截然不同。2010年12月北京市高級人民法院印發的《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第15條、第16條分別針對普通商品房和保障性住房的借名購房合同的明確了處理原則。根據該兩條規定，針對普通商品房簽訂的借名購房協議有效，而購買經濟適用住房等保障性住房的借名購房協議，因為違反相關政策、法規的規定，侵害其他廣大符合購房資格的購房人的利益，一般認定為無效。

在司法實踐中，針對經濟適用房的借名購房合同，法院會進行更為細致的審查與區分，滿足下列條件的借名購房合同可以認定為有效：

(1)借名購買的經濟適用房的原購房合同是在2008年4月11日之前簽訂的;(2)當事人明確約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記，或在一審法庭辯論終結前已經具備上市交易條件;(3)登記人并非通過搖號取得購房資格的。此類借名購房合同因不具有對社會公共利益的損害，從而可以得到法院的認可。

在案例一中，林先生與徐先生之間就購買經濟適用房存在借名購房協議，訴爭的商品房買賣合同簽訂于2005年3月，2006年取得房屋所有權證后五年，即至2011年6月，限制上市交易期限屆滿，若林先生的房屋并非通過搖號而取得購房資格，則應當認定借名購房協議有效。

2、借名購房的事實認定困難。

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能夠形成一個完整的證據鏈，這對于欠缺自我保護意識的當事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相關的證據，無法完成舉證責任，要回房屋的所有權將變得十分困難。在一中院2014年審理的52件借名購房糾紛中，因證據不足，有10件案件法院沒有認定借名購房的合同關系存在。

3、出名人惡意處分房屋，房屋無法追回。

根據公示公信原則，出名人可以不經過借名人而直接處分訴爭房屋。若相對人基于對于房屋所有權登記的信任而與出名人發生了交易，支付對價從而導致房屋所有權的變動，或出名人在房屋上設立了抵押等他物權，或因為出名人的債務而被查封等情況，法律基于保護交易安全的價值取向，會優先保護相對人的權利。即使借名人能夠證明借名購房合同真實有效，仍然會造成借名人無法辦理房屋所有權的轉移登記，甚至房屋永遠無法追回的結果。

4、出名人的購房資質受到影響。

對于出名人而言，允許他人以自己名義購房，會在房屋產權登記部門及銀行征信系統留下記錄，即使網簽已經撤銷或房屋已經過戶，自己在將來購房時也將無法享受首套房的優惠政策。

借名人的救濟路徑

發生糾紛后，借名人基于對法律關系的認識所選擇的救濟路徑對于自身權益的保護有很大影響。訴訟請求選擇不當可能會導致得不到法院支持，延長訴訟時間，增加維權成本。雙方的訴訟主張具體有以下情形：在2014年一中院審理的52件與借名購房有關的案件中，由借名人提起訴訟的為31件，由出名人提起訴訟的為16件，另有5件存在反訴，即雙方均提出了訴訟主張。

1、借名人主動起訴的情形：

借名購房關系中，房屋所有權登記在出名人的名下，借名人對于房屋不享有所有權，而僅對于出名人享有合同權利，即要求出名人將房屋過戶至自己名下的債權。故借名人不應直接起訴要求確認房屋所有權歸自己所有，而應當以借名購房合同為依據，要求出名人協助辦理過戶手續。若借名人經法院釋明后仍然要求確認房屋所有權歸自己所有，法院將駁回其訴訟請求。在前述借名人主動起訴的31件案件中，有5件案件因訴訟請求選擇不當而被駁回。

2、出名人起訴的情形：

出名人以自己為所有權人為由要求借名人返還房屋的場合，借名人可以以雙方存在借名購房合同作為抗辯，亦可以提出反訴，要求辦理房屋過戶登記手續，法院在同一案件中合并審理，可以節約借名人的訴訟成本。若經過法院釋明，借名人堅持不反訴的，法院僅就其抗辯是否成立進行審理，此時，借名人的舉證情況至關重要，若借名人能夠提出充分的證據證明借名購房關系的存在，法院將判決駁回出名人關于騰房的訴訟請求。

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法官建議借名購房看似一種能夠規避法律限制的變通做法，能夠獲取眼前的利益，但實際上卻暗藏著許多意想不到的風險，建議當事人盡量不要采用。如果確實需要采取借名方式購房的話，借名人要注意和出名人簽訂書面協議，明確該房屋的實際出資人和實際權利人。同時，實際出資人有證據意識，注意保存付款憑證、房屋買賣合同原件等相關材料。為了防止出名人擅自處分房屋，借名人還可以要求出名人到房屋管理部門就該房屋作抵押登記，由出名人作抵押人，將該房屋抵押給借名人。

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文章來源：律伴網 http://www.lvban365.net/

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第二篇：借名購房的法律風險

借名購房的類型及其法律風險

作者：麻增偉律師聯系電話：***

案例：

劉某和王某系同事，劉某的戶口在河北，王某的戶口在北京，2001年，劉某借用王某的北京居民身份，在天通苑小區，購買了一套經濟適用房，購房合同以王某的名義簽訂，所有的購房出資款均由劉某提供，房屋交付后，一直由劉某占有使用，并且在房產證辦下來后，也交由劉某保管。但在2010年5月，王某突然找到劉某，要借用所購房屋用于抵押貸款，被劉某拒絕，后劉某認為房屋登記在王某名下，存在很大的安全隱患，就向法院提起訴訟，要求確認王某名下的房屋歸劉某所有。

后法院經過審理認為，劉某不具有購買經濟適用房的資格，劉某借用王某名義購房行為無效，房屋歸王某所有，但劉某、王某在本案中均有過錯，王某應退還劉某的購房款，并應依據房屋評估價值，將該房屋升值金額的一半賠償給劉某。

本案是一起典型的因借名購房引發的房屋確權糾紛，在房價不斷攀升和限購政策頻出的時期，很多人是為了節省購房成本，享受某種優惠，或者為了規避某種購房的資格而借名購房，而有的則是因為其他原因不便以自己的名義購房，而借用他人名義購房。

目前，借名購房的類型主要有以下幾種：

第一種：本人具有購房資格和權利，但因某種原因（比如家庭問題、婚姻問題或其他原因），不便將房屋登記在自己名下，而借用他人名義購房。

第二種：本人不具有購買某種政策性保障房的資格，為了規避購房資格的限制，而借用具備資格的他人名義而購房，比如購房經濟適用房、兩限房等政策性保障房。

第三種：本人不具有某種購房資格或權利，而借用他人名義購房，但所購房屋并非政策性的保障房，而是某單位自行集資所建房屋，但該房屋原則上限于本單位符合一定條件的人員購買。

針對第一種借名購房情形而言，因其借名人本身具有購房的資格和條件，其具備獲得所購房屋所有權的條件，盡管房屋登記在被借用人名下，但根據《物權法》第十七條規定：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

此種借名購房的法律風險在于：若借名人能夠提供借名購房協議、購房款由其提供或者能夠證明借名購房事實存在的，法院一般都會確認房屋歸借名人所有。但若借名人無法證實借名購房事實的，法院一般會將出資購房的行為認定為一般借貸行為，借名人只能要求被借用人返還購房款，而不能獲得所購房屋的所有權。另外，因房屋登記在被借用人名下，根據物權的公示原則，若被借用人在借用人不知情的情況下，擅自將房屋賣給或抵押給善意第三人的，那么借用人是不能以其為房屋的實際出資人來對抗善意第三人的，最終，借用人很可能無法取得所購房屋的所有權，或者需要提前代為償還所抵押債權為代價來消除房屋的抵押權。

針對第二種借名購房情形而言，其法律風險是最大的，不僅存在第一種情形所述的法律風險，而且這種借名購房的行為，因違反了國家關于政策性保障住房的規定而確定無效。也就是說，借名人本來期望借用別人名義或資格購房的目的，是根本無法實現的，而且還會因此產生很多不必要的麻煩和糾紛。這種借名購房的方法本身是違法的，也是不可取的。

針對第三種借名購房情形而言，其法律風險在于，除了存在第一種借名購房的風險外，還可能因為集資單位的種種限制性條件而無法取得房屋所有權，或者因侵犯了集資單位的某種優先回購權而無法取得房屋所有權。但由于這種房屋與完全政策性的保障住房在性質上是有所區別的，在限制條件上也是相對寬松的，若單位未在購房合同中，對所購集資房屋的轉讓作出限制性規定的，那么在房屋具備過戶條件時，借名人是可以通過法院確權，取得房屋所有權的。

第三篇：借名買房存在哪些法律風險

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借名買房存在哪些法律風險案例1

2017年原告曹某購買住房一套，為向銀行貸款，將該房登記在朋友丁某名下，后順利取得住房貸款人民幣24萬元。在此過程中產生的一切費用均系原告支付，相關權證、貸款憑證等均由原告保存，貸款也由原告按月償還。2017年10月，原告曹某將該房出售給案外人李某，雙方簽訂購房協議，李某支付定金人民幣8萬元。后因被告丁某拒絕協助辦理過戶，交易未能成功。原告曹某按法律規定雙倍返還定金16萬元。原告訴至法院，要求確認房屋所有權，并判令被告賠償經濟損失人民幣8萬元。被告丁某辨稱房屋所有權應以登記為準，對原告與李某之間的買賣并不清楚，不應承擔原告的損失。

問題：曹某能否要回他出資購買的房屋?曹某能否得到8萬元的賠償? 案例2

2002年，被告宋某某委托中介公司在代理購房的事務過程中，與原

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贏了網s.yingle.com 告潘某協商一致，征得潘某的同意，并取得潘某的身份證，以潘某的名義購買了位于市東小口鎮某小區10號樓1206室的房屋一套。該房屋系經濟適用房，建筑面積106.67平方米，總價款282676元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋某某又以潘某(借款人)的名義與中國農業銀行北京市某區支行(貸款銀行)及北京某房地產開發有限責任公司(保證人)簽訂《個人住房按揭合同》，借款22萬元，用于購買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權證書，登記的所有權人為潘某。潘某未支付購房的任何費用。房屋交付后，宋某某在該房內居住。

2017年1月，潘某訴至北京市昌平區人民法院，稱其于2002年以按揭方式購買了北京市昌平區東小口鎮某小區10幢12層6號房屋一套后，由于其工作需要長駐外地，為避免房屋空置和無人管理，遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。2017年底，其回京后發現上述房屋已由宋某某居住，由于不能聯系到同事，也不能勸說宋某某騰房，故起訴：請求法院判令宋某某向其騰退北京市昌平區東小口鎮某小區10幢12層6號房屋一套。

問題：宋某某有沒有失去他出資購房的房子?

結果：一個勝訴，一個敗訴

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贏了網s.yingle.com 評析：

兩個案子都是借用他人身份證件以他人名義購買房屋從而引發的房屋權屬糾紛。現實生活中，常有些人出于某種特殊原因或為了達到某種特殊目的，借用他人名義購買房屋，從而引發了一系列糾紛。實際出資人對房屋的權利是否受法律保護，應首先把握以下兩個法律問題：一是如何界定實際出資人與名義產權人之間的法律關系;二是認定房屋產權歸屬的依據是什么。

關于第一個問題，實際出資人與名義產權人之間建立的是委托合同關系，名義產權人為隱名代理。案例中實際出資人征得名義產權人的同意，要求名義產權人以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款手續，并將房屋產權辦至其名下，可以理解為，系名義產權人接受實際出資人的委托，以自己名義幫助實際出資人處理購房行為中的相關事宜，因此雙方之間形成了一種委托合同關系。且履行委托合同中，名義產權人直接以自己的名義與第三人(如開發商、銀行等)開展民事法律，未披露實際出資人，因此系基于該委托關系實施的隱名代理行為?！丁返?02條規定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人?！奔措[名代理的受托人在代理權限范圍之內與第三人進行法律行為，其法律后果由委托人承擔?！逗贤ā返?04條規定：“受托人處理委托事務取得的財產，法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com 應當轉交給委托人?！奔词芡腥嘶诖硇袨樗〉玫呢敭a，有向委托人轉交的義務。

關于第二個問題，根據《城市》第60條“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”之規定，及《》第9條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”之規定，一般認為，不動產產權實行登記制度，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產權歸屬應以產權證為準，房屋產權登記在名義產權人名下，則實際出資人對房產不享有物權權利。

通過以上分析可以看出，訟爭房屋的所有權歸名義產權人所有，實際出資人與名義產權人之間僅存在合同債權。那么，實際出資人可以基于該合同債權，根據，《合同法》第404條規定要求名義產權人將房屋轉交并辦理過戶嗎?對此應區分情況不同對待。第一，如果雙方之間的合同關系不存在《合同法》第52條-規定的導致合同無效的情形，則實際出資人可以要求名義產權人履行轉交財產的合同義務，名義產權人必須予以履行，否則將承擔違約責任。對此違約責任，除非名義產權人已將房屋售予第三人且辦理過戶，否則實際出資人仍可以訴至人民法院，要求名義產權人繼續履行合同義務，并賠償因延遲履行所造成的損失。第二，如果存在《合同法》第52條規定的導致合同無

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贏了網s.yingle.com 效的情形，即有下列情形之一的，合同無效：(一)—方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償;有過錯的一力誼當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，實際出資人借用他人名義購買經濟適用房，是為廠規避國家有關經濟適用房的法律規定。，政府推出經濟適用房的目的，主要是為了解決中、低等收人家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況，因而在開發經濟適用房的過程中，以不同方式或渠道給予財政補貼，使其房價大大低于一般商品房，對經濟適用用房的購頭首，也規定了嚴格的限制條件，只有符合該特定條件的人群才有資格購買。而名義產權人出借自己的身份證件為他人代代購特價房，實際上是在轉讓其基于符合政府規定的特定條件而享有的購房權。這樣，原本不符合購房條件的人購買到了經濟適用房，必然導致另一本應享受經濟適用房的人無法購買。此時，如果仍保護實際出資人的合同權利，無疑是對其惡意規避法律的違法行為進行放任，使其違法行為合法化，這不僅違背了政府推出經濟適用房的初衷，而且還違反了社會公共利益。因此，實際出資人借用他人名義購買經濟適用房，系以“合法形式掩蓋非法目的”，其與名義產權人之間的委托合同應確認無效，實際出資人無權取得房屋，房屋產權應歸名義產權人所有。因購買房屋過程中，所有購房款均由實際出資

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贏了網s.yingle.com 人支付，名義產權人應將購房款返還，并支付利息，否則構成不當得利。

綜上，在借名買房的糾紛中，如果不存在惡意規避法律的行為，如購買普通商品房、私房等，實際出資人與名義產權人之問的委托合同關系成立且合法有效，名義產權人得將房屋向實際出資人轉交并協助辦理過戶手續;如果系借名購買內部職工集資房、經濟適用房等政策性房屋，則因存在違法事由，實際出資人對房屋的權利無法得到法院的支持。因此，本案中級人民法院判令宋某某騰退房屋，至于其已支付的房價款，可以潘某構成不當得利為由，另行提起訴訟，要求其返還。

提醒：

借名買房存在非常大的風險，在實踐中不應得到支持和鼓勵：

1、實踐中借名購買經濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產權人反悔，導致出資人無法取得房屋產權。而且，因名義產權人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關系，很不重視書面證據的收集和保存，因此出現糾紛時出資人如無法證明購房款系由自己支付，則要求產權人返還購房款也相當困難。

2、即便是借名購買普通房屋，也存在如下風險：

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(1)名義產權人反悔的風險。同樣，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款都很困難。

(2)在名義產權人領取房產證之后，至其將房屋產權過戶給出資人之前，如果名義產權人對他人負有到期不能清償的債務，或存在糾紛，則房產很有可能被查封或拍賣，如果名義產權人發生意外，可能導致繼承糾紛的產生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、，不能要求繼續履行合同、取得房產。

(3)即使名義產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的稅費。

規避風險的一些辦法：

1、簽訂一份完備的隱名代理委托合同，進行公證;

2、將房屋抵押給實際出資人;

3、實際出資人保留所有房屋買賣的憑證原件在自己手上;

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4、名義產權人立一份。

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第四篇：借名購房涉有哪些法律風險

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借名購房涉有哪些法律風險

借名購房，顧名思義，即是購房人作為實際出資人購買房屋，登記于他人名下，但所有權仍屬于出資人的情形。那么，借名購房涉及哪些法律問題?下文為您詳細介紹相關內容。

一、借名購房的原因分析

購房人需以他人名義買房，主要有如下原因：

1、規避法律、政策的限制性規定。

為了改善城市低收入居民的居住條件，在城市商品房之外，政府實施保障性安居工程，建設了包括廉租房、經濟適用房等在內的特殊住房。中央財政對保障性住房投入了大額的專項財政補貼，這是政府為城市低收入居民所提供的一項特殊的社會福利政策，故保障性住房的購房者需要具備特殊的條件，對其有嚴格的資格審核。

除此之外，面對當前房價高漲等具體情況，一些房價過高的城市為徹

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底遏制房地產行業的投機和過度投資，在2017年《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺后，先后有46個重點城市實施了基本限購令，根據購房者戶籍和家庭單位對其購房數量進行限制，以期購房需求和房價回到理性合理和可支撐的水平。基于上述政策等，很多購房者為了獲得購房資格，采取了借名購房的方式，以享受國家為特殊人群提供的福利，或規避政策的限制性規定。

2、貪圖特殊的身份或條件所享有的便利、優惠。

如單位集資建房，通常只面向單位員工出售，或是單位員工購買的價格遠低于市場價格;又如開發商銷售手段，只面向小區業主銷售停車用房，或是采取抽簽排序選房的方式銷售房屋并不允許轉讓抽簽序號;再如公積金貸款，或其他商業貸款，要求貸款人必須具備某些資格條件或是信用等級;等其他情形。購房者通常為了享有這些特殊身份或條件所帶來的購房優惠、便利而采取借名購房的方式以他人名義購房。

3、轉移財產、逃避債務。

債務人到期不履行法律文書所確定的債務，債權人可申請法院強制執行。部分債務人為了逃避債務，將自己的房產登記于他人名下，以達到使法院認為其無財產可供執行的假象。

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二、借名購房所產生的法律問題

借名購房使得房產登記的權利人并非真正的房屋所有權。根據物權變動的公示公信原則，為避免給交易相對人帶來不可預見的損害，維護交易安全和穩定，物權的所屬應當進行公示。動產以其占有為公示，不動產的公示方式即是登記。根據《中華人民共和國物權法》第九條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”可以看出，不動產物權必須經過登記始發生物權效力。一經公示，即產生公信力。

當事人基于對財產權屬公示的信賴而為的交易行為，應當受到法律的保護，比如善意取得制度。而對于借名購房，出資人并不是登記的權利人，即使其事實上對該房屋占有、管理和使用，也不是法律上適格的處分人。登記權利人如果擅自處分該房屋，如設定抵押、出售等，如果相對方符合善意取得的要件，法律會偏重保障交易安全和善意相對人的利益，不會僅因其非事實權利人，無權處分而判定該物權變動無效。因此，借名購房如果發生糾紛，通常會陷入這樣的境地：法律保護當事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購房的約定，但法律更保障交易安全，保障善意相對人基于物權公示公信力產生的信賴利益以維持社會的穩定。

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三、借名購房中雙方當事人所面臨的風險

借名購房對于雙方當事人都有不可忽視的風險。

(一)出資人所面臨的風險

1、如果借名購房后，登記權利人反悔，即使當事人留有足夠充分的證據證明借名購房事實存在，也為其自身帶來許多不必要的麻煩，更有甚者如無法證明借名購房事實的存在，出資人自身權利得不到保障，導致錢房兩空。

2、如果所購房屋為保障性住房，出資人實際上并不符合購房條件，即使登記權利人認可借名購房事實，出資人也不可能取得該房屋的所有權。

3、如果登記權利人擅自出售房屋，交易相對方為善意且已經辦理變更登記的情況下，出資人不可能要求取消交易拿回房屋，即使證明了借名購房事實存在，也只能要求登記權利人承擔相應責任。

4、如果登記權利人擅自在該房屋上設定他權利如抵押權等，在他項權利人為善意的情況下，出資人如果要求確認權屬，通常需要滌除他項權利，才能獲得他項權利人的認可，更甚之，如果抵押權人按照法

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律規定和抵押權登記實現抵押權，勢必對出資人自身的權利造成影響。

(二)登記權利人面臨的風險

1、如果購房需要的是登記權利人的資格、條件以享受優惠，借名購房后登記權利人通常喪失了再次享受該優惠條件的機會，如部分城市的首套房優惠政策，抽簽搖號所取得的序位等。

2、如果出資人非全款購買該房屋，而是辦理了按揭手續，在出資人不履行按揭還款義務的情況下，實際上是對登記權利人的信用資質發生影響，甚至銀行直接向登記權利人要求還款。

3、如果登記權利人未償還到期債務，債權人向法院申請強制執行，法院在查明被執行人財產時，將會把借名購房的該房屋視為登記權利人的財產，可能會將之作為被執行人生活所必須的財產予以保留，但執行其其他財產，導致登記權利人實際上生活所必須的財產被執行。

另外，借名購房的情況下，出資人與登記權利人通常關系較為密切，法院審理的借名購房糾紛中甚至多有親屬關系，因此雙方基于信任，很多未簽訂書面協議或者協議約定并不明確。但由于借名購房本身隱藏著許多不可預測的因素，很容易引起糾紛，除了對當事人本身財產

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權利的損害以外，亦是對雙方感情的破壞，從親人變仇人的不乏其人。

三、借名購房法律風險防范

2017年12月，北京市高級法院印發《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第十五條規定，“當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”第十六條規定，“借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。”重慶地區雖未發布相關規定，但根據現有法律規定和司法實踐，借名購房類糾紛，建議當事人從以下幾方面著手，保障自身權利：

1、經濟適用房等政策性保障住房，如果當事人確實不符合購房人條件，放棄購房。

2、如當事人購房并未違反法律、法規的禁止性規定，確需采用借名購房方式的，應當簽訂書面合同，并將雙方當事人信息、房屋信息、房屋購買方式和雙方約定的其他內容記載清楚。

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3、出資人、登記權利人在借名購房前都應當對對方的財產、信用狀況做深入、詳細了解。

4、出資人應當妥善保管購房憑證、房款支付等所有證據材料，避免發生糾紛后舉證困難，不能證實借名購房事實。

5、為防止登記權利人擅自處分房屋，出資人可與登記權利人辦理房屋抵押權登記，將該房屋抵押登記在出資人名下。

借名購房看似簡單便利，為當事人規避了很多限制性條件帶來實惠，但實際暗藏許多不可預測的風險，建議當事人慎用。

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第五篇：借名購房暗藏的四大法律風險及解決辦法

借名購房暗藏的四大法律風險及解決辦法

借名購房，顧名思義，指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并將房屋所有權登記在出名人名下，但約定實際出資人享有房屋權益的行為。在司法實踐中，我們稱實際出資人為借名人，登記的房屋所有權人為出名人。由于房屋的實際出資人與登記所有權人不一致，房屋的真實權利狀態未如實公示，借名購房行為發生后，借名人與出名人、相對人之間產生糾紛的情況層出不窮。

為了更好的分析借名購房行為出現的原因和法律特點，我們首先對于北京市第一中級人民法院審理此類案件的情況進行了統計分析。我們發現，因為借名購房而產生的糾紛越來越常見，最近幾年來更是逐年大幅上升。從2005年到2010年，北京市第一中級人民法院審理的借名購房糾紛僅為7件。而從2010年1月1日至2015年1月1日的五年間，一中院審理的借名購房糾紛為82件。而2012年、2013年、2014年的案件量又分別為4件、16件和52件。

下面我們通過典型案例對借名購房糾紛的法律特征進行分析。

案例一:

徐先生與林先生為表兄弟關系。2005年3月，林先生作為買受人與出賣人北京順天通房地產開發有限責任公司簽訂《商品房買賣合同》一份，約定由林先生購買出賣人開發的位于北京市昌平區東天通西苑房屋一套，該房屋性質為經濟適用房。徐先生支付了全部購房款。房屋交付后，徐先生進行裝修后入住了訴爭房屋。訴爭房屋于2006年6月取得房屋產權證書，登記所有權人為林先生。訴爭房屋的《商品房買賣合同》及購房發票原件在徐先生處保管。林先生起訴至法院，主張訴爭房屋是借給徐先生居住的，自己是房屋的所有權人，要求法院判決徐先生返還房屋。

案例二:

借名人的動機分析

借名人出資購房，卻將房屋登記在其他人名下，歸根結底是為了享受本不應由其享有的利益，主要有以下幾種情況：

1、規避因身份帶來的購房限制。

2、為了轉移財產或逃避債務。

將房屋登記在其他人名下，并約定房屋的所有權仍歸自己所有，能夠滿足一些不愿意“露富”的官員的“需求”；也成為某些債務人逃避債務或執行的慣用伎倆，在離婚訴訟中也會出現夫妻一方主張登記在他人名下的房屋是用夫妻共同財產購買的情形。

3、為了節約將來可能發生的過戶費用。

父母將自己出資購買的房屋登記在子女名下通常是出于這一考慮。由于父母子女關系，產生糾紛的情況很少見。僅有的個別案例均是子女不愿讓父母共同居住在登記在自己名下的房屋，父母起訴子女要求確認房屋歸自己所有。

借名購房的法律風險分析

1、借名購房合同被確認無效。

在司法實踐中，針對經濟適用房的借名購房合同，法院會進行更為細致的審查與區分，滿足下列條件的借名購房合同可以認定為有效：

（1）借名購買的經濟適用房的原購房合同是在2008年4月11日之前簽訂的；（2）當事人明確約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記，或在一審法庭辯論終結前已經具備上市交易條件；（3）登記人并非通過搖號取得購房資格的。此類借名購房合同因不具有對社會公共利益的損害，從而可以得到法院的認可。

2、借名購房的事實認定困難。

借名購房多發于具有親屬或朋友關系的雙方之間，也正是由于雙方關系密切，基于相互信任，簽署書面協議的情況并不多見。當出名人不承認借名購房關系時，依據舉證責任的規定，借名人需要證明雙方之間的借名購房關系存在。法院通常會綜合房屋的出資情況、房屋的占有使用情況、購房票據、合同、房屋產權證的持有情況以及對于借名購房的事實有無合理解釋等因素綜合判斷。對于借名人而言，其提交的證據必須能夠形成一個完整的證據鏈，這對于欠缺自我保護意識的當事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相關的證據，無法完成舉證責任，要回房屋的所有權將變得十分困難。在一中院2014年審理的52件借名購房糾紛中，因證據不足，有10件案件法院沒有認定借名購房的合同關系存在。

3、出名人惡意處分房屋，房屋無法追回。

4、出名人的購房資質受到影響。

借名人的救濟路徑

1、借名人主動起訴的情形：

2、出名人起訴的情形：

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借名購房存在的法律風險

第一篇：借名購房存在的法律風險

第二篇：借名購房的法律風險

第三篇：借名買房存在哪些法律風險

第四篇：借名購房涉有哪些法律風險

第五篇：借名購房暗藏的四大法律風險及解決辦法

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