第一篇：借名買房案例分析范文

借名買房案例分析

案例簡介：甲在外地經商，欲在當地購買一套房屋，但無法辦理貸款手續。甲與乙協商，以乙的名義向開發商簽訂購房協議，并向銀行貸款，約定由甲實際履行付款（含歸還貸款）義務，購得房屋由甲實際居住使用。隨后，乙簽訂了購房協議和貸款協議，并取得房屋產權證。房屋由甲實際居住使用，并按期歸還房貸。后乙向法院起訴，聲稱房屋系自己出資購得，要求甲返還房屋。

具體分析：本案中，甲作為外地人，欲在當地買房卻無法辦理貸款手續（為規避法律或者政策）而與乙進行協商，借由乙的名義購買房屋并貸得款項，實際則由甲使用房屋并支付貸款。在此協商中甲乙行為人都具有相應的民事行為能力，雙方意思表示真實，且均同意，亦未惡意串通，損害國家、集體或第三人利益，違反法律或社會公共利益，那么根據民法通則第五十五條民事法律行為應當具備的條件：1.行為人具有相應的民事行為能力2.意思表示真實3.不違反法律或者社會公益；第五十七條民事法律行為的效力：民事法律行為從成立時起具有法律約束力。行為人非依法律規定或者取得對方同意，不得擅自變更或者刪除，此民事法律行為有效。而據合同法第十條，當事人訂立合同，有書面形式，口頭形式和其他形式；本案中甲乙雙方的協商無疑屬于口頭形式的合同。再之，甲乙雙方均具有民事權利能力和民事行為能力，雙方意思清楚，且自愿，合同不違反法律或行政的強制性規定，未損害他人利益，根據合同法第九條訂立合同的能力，第四十四條合同的生效，第五十二條合同無效的法定情形，第五十四條可變更、可撤銷的合同，此借名買房合同自產生之日起有效，并擁有法律約束力。

合同法第三百九十六條委托合同的定義中說，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。借名買房協議的性質類似于委托合同，比如本案中甲和乙約定，由乙為甲購買房屋、申請貸款。再有合同法第四百零四條受托人交付財產義務：受托人處理委托事務取得的財產，應當轉交委托人。所以，有上述內容可基本認定，甲對房屋擁有所有權，乙應將房屋交還于甲。其次，合同法第四百零三條委托人對第三人的權利及第三人選擇相對人的權利中規定：委托人行使受托人對第三人的權利的，第三人可以向委托人主張其對受托人的抗辯。第三人選定委托人作為其相對人的，委托人可以向第三人主張其對受托人的抗辯以及受托人的抗辯以及受托人對第三人的抗辯。本案中，提供貸款的銀行作為第三方，對甲乙之間的合同并不知情，也并不知道甲是房屋的實際擁有者。但由于銀行貸款一直是由甲在實際償還，所以甲可以在銀行的證明和幫助下對乙返還房屋的要求實施抗辯。

物權法第九條不動產物權登記生效及例外中規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力；第十六條不動產登記簿中規定：不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。本案中，乙簽訂了購房協議和貸款協議，并取得了房屋產權證，是合乎法律程序并且具有法律效力的。也就是說，乙是房屋名義上或者說目前法律上的所有人。而據物權法第六條物權公示規則：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。所以，若甲欲合法取得所有權，應向相應機構提出更正登記的請求。又因本案中乙聲稱房屋系自己出資購得，要求甲返還房屋，則根據物權法第十九條更正登記、異議登記中的后半部分，不動產登記簿記載的權利人即乙不同意更正的，利害關系人即甲可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，甲在異議登記之日起十五日內可以起訴。物權法第三十三條規定：應物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。本案中，甲與乙應房屋歸屬產生爭議，應可以請求確認權利。

值得注意的是，本案中房屋一直是由甲實際居住使用的，也就是說，甲一直對房屋進行著占有。物權法第三十四條規定：無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。那么，乙向法院起訴，要求甲返還房屋，其關鍵就在于甲是否有權占有此不動產（房屋）。本案中，房屋貸款一直是由甲實際支付的，購房之初，甲乙也簽訂了協議，明確只是借乙的名義進行房屋購買和貸得款項，甲才是房屋的實際擁有者。物權法第二百四十一條規定：基于合同關系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規定。甲乙在購房之初便簽訂合同，明確甲才是房屋的所有人，而之前已經得出結論，甲乙簽訂的合同歸于有效的一類。因此，甲對于房屋的占有使用是合法的，乙無權要求返還。需要注意的是，若只是口頭協議，甲應拿出相應的證據，如銀行轉賬記錄、收據收條等。

總結：借名買房屬于合同行為。合同法奉行合同自由原則，在不違反社會公德和社會公共利益以及強制性規范的前提下，允許當事人訂立任何內容的合同。合同的訂立是當事人意志的結果。是否發生法律效力取決于法律的評價。若法律認可這種合意，合同就生效。借名買房合同是法律尚未特別規定，亦未賦予一定名稱的合同，其為無名合同。民法關于法律行為的規定和合同法的總則，對無名合同均有適用余地，可根據合同的類型參照類似法律規定。

第二篇：借名買房糾紛案例

借名買房糾紛案例

（一）基本案情：

2012年6月，孫XX、李XX將其兒子孫1XX起訴至XXX人民法院，稱為了晚年養老，于2003年4月23日借用兒子孫1XX的名義購買了北京XXX區XXXX房屋一套。該房為經濟適用房，其已全部支付首付款和按揭貸款。其后，我們來北京就居住在該房屋，平時由女兒孫2XX照管，該房屋全部費用支出均由我二人負責。最近，孫1XX不知何時將該房屋房產證拿走，并告知將要把房子賣掉，我們不同意。孫1XX就趁我們不再北京期間將房屋鎖匙換掉，并將我們的物品損壞。而后，我們得知孫1XX 已將該房屋過戶給其妻子王XX，孫1XX和王XX的行為已經侵犯了我們的合法權益，故訴至法院，要求孫1XX和王XX將房屋過戶至孫XX名下，如無法過戶，則按照市場價150萬元賠償我們。一審法院經審理后，判決孫1XX和王XX協助孫XX將涉案房屋過戶至其名下。后孫1XX和王XX不符判決，遂提起上訴。

（二）法院分析說理：

一審法院認為：孫XX和李XX所提交之銀行卡業務單據、房屋認購協議、按揭協議及購買款支付憑證、貸款清償回執等證據相互印證，可以證明孫XX和李XX在涉案房屋購買過程中，給付了孫1XX與涉案房屋購物款相當的款項，孫1XX否認涉案房屋系孫XX和李XX出資購買，但與其2012年6月9日所書寫之欠條內容明顯相悖，且其主張相關匯款被其另作他用之辯解亦無相應證據支撐，故對其辯解，法院不予采信。從本案已查明的事實來看，可以認定孫XX和李XX主張的其二人借用孫1XX名義購買涉案房屋之事實成立，涉案房屋所有權應歸屬與孫XX和李XX，該房屋在購買時系經濟適用房，現在已經具備了過戶條件，故孫XX和李XX要求過戶之請求，法院應予支持。

二審法院認為：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。孫XX和李XX主張其二人系借用孫1XX名義購買涉案房屋，根據查明事實，涉案房屋系孫1XX以個人名義與北京XXX房地產開發公司簽訂買賣協議并交納購買款，后涉案房屋登記在孫1XX名下；現孫XX和李XX主張其二人與孫1XX之間存在借名購買涉案房屋的口頭約定，但孫1XX予以否認；根據現有證據，孫XX和李XX與孫1XX之間并無借名購買涉案房屋的書面約定，且孫XX和李XX并未提交充分證據證明其二人與孫1XX之間存在借名購買涉案房屋的其他相關約定，因此，孫XX和李XX向法院主張要求涉案房屋產權登記人為其辦理房屋所有權轉移登記，本院認為，其理由不充分，而原審法院支持孫XX和李XX的訴訟請求，處理不當，本院予以糾正。至于，孫XX和李XX曾向孫1XX名下賬戶匯款，孫XX和李XX可以就該匯款另行主張權利。故

（三）判決結果

一審法院判決結果：

判決孫1XX和王XX協助孫XX將涉案房屋過戶至其名下。

二審法院判決結果：

1、撤銷一審法院作出的XXXX號民事判決；

2、駁回孫XX和李XX的訴訟請求。

（四）案件評析

筆者作為被告方二審代理人，想結合本案就《借名合同》的談一點自己的看法。

所謂借名合同，顧名思義就是借用他人名義與第三方訂立的書面合同。既然是合同，那么就應當具備一般合同的構成要件。在本案中，孫XX和李XX主張的是《借名購房合同》，雖然名義上是孫XX和李XX借孫1XX的名，但實際上最終目的依然是涉及房屋買賣（即不動產物權的買賣），因此，筆者認為根據我國《合同法》第十條（當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。）和《城市房地產管理法》第四十一條（房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同）等法律法規之規定，應當采用書面形式訂立該《借名購房合同》，否則合同無效。故假如即使孫XX和李XX與孫1XX之間存在口頭協議，那么孫XX和李XX所享有的也只是一種合同上的債權，加上本案中房屋的特殊性，更不能根據一種口頭協議就認定該房屋的所有權應當歸孫XX和李XX所有。

然而，本案二審法院判決卻僅從舉證責任角度來進行剖析和論述，其依據我國《民事訴訟法》、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》中關于誰主張誰舉證的舉證責任配置和舉證不能時由負有舉證責任的一方承擔不利后果的證據規則理論和權利、義務均衡理論來進行裁判，雖然其結果與根據合同效力理論所得出結果相同，但其理由并不具有較強的說服力。要是法院能在從合同效力理論的角度對其進行一番說理，本案判決理由就堪稱完美了。

在此，需要注意《借名合同》的借名行為與代理行為之間的區別。

綜上，筆者認為二審法院最終的判決結果正確，但是對于其說理部分還有可完善的地方。同時，在此也提示大家，只要涉及到數額較大的財、物交易或者其他口頭約定是，一定要最終落實到書面形式上，這樣一旦發生糾紛，你將不至于陷于舉證不能的困境。

第三篇：借名買房”若干問題法律分析

“借名買房”若干問題法律分析

2014-07-28

本文從法院判決入手，分析“借名買房”交易中不同類型的房屋可能面臨的不同風險后果、借名人主張房屋所有權的法律依據、舉證責任等，從而給律師和投資者以建議，如何降低風險、應對此類糾紛。（公眾微信號：law-info）

【概念】 “借名買房”房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人、借名人，被借名之人為名義購房人或出名人。（公眾微信號：law-info）

【原因】

規避法律政策，貪圖便宜方便。如：為規避國家房貸、稅收、登記等相關法規政策；借用他人資格享受某種購房優惠；轉移財產以逃避債務。（公眾微信號：law-info）

【風險】

雖然借名買房一般都發生在熟人甚至親人之間，但現實生活中還是存在諸多風險，對于實際購房人來說：

1、名義購房人反悔，不承認借名買房之事，要求實際購房人騰房；

2、房屋被名義購房人擅自處分，實際購房人無法對抗善意第三人；

3、因名義購房人對外債務，房屋被債權人申請法院強制執行；

4、名義購房人意外死亡，房屋因為繼承關系被其他人繼承；

5、將來辦理轉移登記時需要承擔過戶稅費。另外，對名義購房人來講也同樣需要承擔一定風險，以自己名義購房或者按揭貸款，留下相關的購房記錄和貸款記錄。勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優惠政策，若出資人按揭還款不及時，損害誠信度，可能導致今后貸款受阻。（公眾微信號：law-info）

【借名買房之若干法律問題】

一、借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力 我國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規強制性規定及社會公共利益的前提下，應當允許當事人訂立任何內容的合同。對于普通商品房，除了違反《合同法》第52條之外，實際購買人如能證明雙方有借名買房合意并已實際出資，借名買房合同應屬有效。但借名買房多數情況下以違反、規避國家相關經濟政策為前提，結合實踐中法院相關審判觀點，對幾種特殊性質住房予以分析：（公眾微信號：law-info）

1、違反國家政策規定借名購買經濟適用房等政策性保障住房。借名人違反政策性保障住房政策，借名購買經濟適用房。經濟適用房是指“政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。”根據《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第43條規定，不得借名購買經適房。

在司法實踐中，通說觀點認為：雖然該辦法僅屬于部門規章，不直接影響合同的效力。但是經適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對改善民生、促進社會和諧穩定有著重要的現實意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉讓條件做了嚴格限制。而借名購買經濟適用房擾亂了國家對經濟適用住房的監管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機會購買和獲得房屋的權利，同時使國家的有關土地、房產稅費流失，違反了經濟適用房建設的初衷，因此構成《合同法》第52條第1款第4項規定的損害社會公共利益而無效。對此，《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》(京高法發[2010]458號)第十六條也明文規定：“借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。”（公眾微信號：law-info）

在北京市一中院審理的“王某某與胡某某確認合同無效糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第7624號）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購買經濟適用房一套，原被告簽訂協議，內容為：“王某某把經濟適用房自愿轉讓給胡某某，由胡某某付全部購房款，如與房屋有關之事，本人有義務提供一切手續”。交付后，胡某某對房屋進行了裝修并一直居住至今。后王某某以該協議違反相關法律法規政策為由，主張該協議無效。二審法院認為：經濟適用住房指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。購房人擁有有限產權。因此已購經濟適用房的買賣應遵守法律法規，尤其要遵守相關政策、法規規定的限制上市交易期限。已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價格上市出售。王某某與胡某某簽訂的協議書因違反關于購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強制性規定，應屬無效合同。二審判決確認借名買房協議為無效合同。

但若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記的，如果屆時借名人也具有購買經濟適用房的資格，則可認定該借名買房合同有效。《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》(京高法發[2010]458號)第六條也規定：“出賣人轉讓的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。”（公眾微信號：law-info）“劉金麗與路士君房屋買賣合同糾紛”二審案（案號：（2014）一中民終字第01898號）。一審法院認為：訴爭房屋系以劉金麗的名義購買，房屋亦登記在劉金麗名下，但首付款由路士君支付，購房貸款由路士君償還，相關票據亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實足以推定雙方之間存在借名買房關系。此外，2008年7月，雙方簽訂的付款協議亦進一步確認了借名買房之事實。雙方借名購買的房屋為經濟適用住房，在限制上市交易期滿后方可上市交易。根據查明的事實可知，劉金麗于2004年10月從開發商處購買該房屋，在一審辯論結束前該房屋購買年限已經滿5年，且繳納契稅的時間也已滿5年，故該房屋具備上市交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應當有效。

“張x與溫x確認合同無效糾紛”二審一案（案號：（2014）一中民終字第2727號）中，二審法院認為：根據北京市住房和城鄉建設委員會發布的《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的補充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購房合同的已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年后，可以上市出售。張x購買經濟適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭房屋的所有權證五年之后，將訴爭房屋轉移登記至張×1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規的強制性規定。張x、辛x簽訂的關于北京市大興區西紅門的存量房屋買賣合同有效。

2、違反“限購”、“禁購”政策借名買房

對于違反“限購令”、“禁購令”的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見。肯定說認為，限購令政策既非法律也非行政法規，根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（一）》規定“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”應當認定合同有效。（公眾微信號：law-info）

否定說則認為間接借名行為違反政策而無效。如2011年4月浙江省高級人民法院民一庭出臺的《關于審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》第8條規定：“實際買受人為規避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權屬證書后，以其系實際買受人為由，請求確認其為房屋產權人的，不予支持，但調控政策重新調整并準許其取得產權的除外。”在廣州市花都區人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權確認糾紛”（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產，登記在麥前志名下，后原告起訴請求確認該房屋所有權歸其所有。法院認為其違反限購政策駁回了原告訴求。

但筆者認為：限制、禁止購房屬于調控性政策，具有臨時性。該政策通過在一定程度上限制當事人的契約自由來穩定急劇上升的房屋價格，其僅對合同的履行造成一時的履行不能，而非永久的履行不能，應尊重交易自由原則，不應隨意認定規避限購、禁購政策的借名購房合同無效。（公眾微信號：law-info）

3、為規避信貸政策而借名買房 規避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會公共利益”，其中關鍵在于對社會公共利益的認定。（公眾微信號：law-info）

北京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買賣合同案”（案號：（2010）二中民終字第19950號）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購買房屋一套，因原告名下已有多套房產，為享受一套房貸7折優惠的貸款利率，原被告達成協議：原告以被告名義辦理貸款手續，后被告取得房屋產權證后。2009年12月19日，雙方簽訂了協議書，確認該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。后原告要求被告協助履行過戶手續，被告不肯，原告訴至法院請求被告配合過戶。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協議無效，房屋為其所有。一審法院認為：訴爭房屋實際購房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對于金姬善確認房屋歸其所有并要求董金寶辦理產權過戶的請求，應予支持。即使雙方所簽協議系無效協議，也不能改變訴爭房屋實際購買人、出資人均為金姬善之事實。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認為：認定合同無效應依據效力性禁止性規范。本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時，并非不允許金姬善購房，僅是對金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規章規定商業銀行貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。也就是說，金姬善、董金寶這種借名購房辦貸規避銀行信貸政策的行為，規避的是首付款的支付比例及利率水平，該行為行為損害的是銀行利益而非社會公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。

4、借名購買單位自建房、集資房、團購房

此類合同是實際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優惠和經濟利益，借用他人名義購買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團購房等與與純粹商品房相比，存在價格、物業管理多方面優勢，此類借名買房背后實際處分的是基于其能夠買到單位團購房的特殊身份所享有的權利，實質上就是單位基于職工的工齡、職稱以及各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權利的行為屬于私權利的范疇，主觀上并沒有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規的強制性規定，應當認定此類合同有效。

“國子厚等與古富新所有權確認糾紛”上訴案（案號：（2014）一中民終字第341號）。一審法院認為：古富新與國子厚為同一單位職工，在單位出售住房時，經雙方商議由古富新借用國子厚的名義購房，購房款實際由古富新支付，雙方名為租賃實為借名買賣關系，該套房屋應歸古富新所有。古富新與國子厚簽訂協議雙方真實意思表示系借名購房，房屋交付后該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國子厚、于鳳英一定數額的補償，該協議中除涉及違約金標準的約定外，未違反相關法律、行政法規的強制性規定，應當認定協議有效。故國子厚、于鳳英應當及時配合古富新辦理涉案房屋的產權過戶手續。

山東省淄博市中級人民法院審理的“趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案”（案號：（2012）淄民一終字第406號）中，2006年11月25日，原告與被告陳勇簽訂轉讓協議，原告借被告陳勇之名購買被告所在單位淄博高新區工商局在中潤華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬元轉讓費后取得該房屋的購房權，原告支付首付款、其稅款及后續房款，陳勇向其出具購房發票和收款收據，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。后原告要求被告辦理房屋過戶手續，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認為：雙方的轉讓協議是雙方真實意思表示，合同有效。簽訂后雙方及時履行了合同大部分義務，對于尚未履行的部分應當繼續履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。（公眾微信號：law-info）

5、房改房 對于房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標準價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產權或全部產權的住房。一般認為是國家或單位對職工的一種福利、補償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒有違反《合同法》第52條及建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年第69號令）第5條的情況下，借名買房合同應為有效。（公眾微信號：law-info）

“于長友、王某乙與王某甲、李式淼所有權確認糾紛上訴案”（案號：（2014）淄民一終字第6號）中，原告王某乙、丁長友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購買了李式淼工作單位淄博市周村區園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴房產登記于李式淼名下。后原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產，訴至法院要求確認該房產為原告二人所有。一審法院認為：雖然雙方無書面協議，但根據原被告親屬的證人證言及被告王某甲在錄音資料中對原告借名出資買房的自認事實，以及涉訴房產已由原告支配使用長達十年之久，房屋產權證書亦由原告持有，認定原被告雙方借名買房的事實。判定涉訴房產歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。

二、借名買房中實際出資人取得房屋所有權的法律依據

《物權法》第15條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”可以看出我國關于物權變動采取的是債權形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結合，并摒棄了德國物權法中物權行為的無因性。意味著如果支撐物權變動的原因行為或者基礎關系不成立或被撤銷，則物權變動也相應的無效或被撤銷。

依照我國《物權法》第9條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”、第15條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”第17條“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。”、第19條“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”

因此，不動產產權登記是登記機關對不動產當時權屬關系及表現形態的證明，對物權的歸屬具有推定效力。其產生的公示公信效力主要是保護不動產登記人及真實所有人以外的善意第三人的利益，但產權證書本身并不能直接決定實體法律關系即實際權利的狀況，在該不動產物權不涉及善意第三人的情況下，當事人有相反證據證明其為真正的權利人時，可以請求確認權利。即不動產權屬證書記載的事項在無相反證據證明的情形下，應推定不動產權屬證書記載的事項真實。對外而言善意第三人基于對登記的信賴與登記權利人發生的不動產交易行為受法律保護，而在名義購房人與實際購房人之間，應探求雙方真實意思表示來確認真正權利人。（公眾微信號：law-info）

“張某與孫某房屋所有權確認糾紛上訴案”（案號：(2012)一中民終字第9875號）中，法院認為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買賣合同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權證、購房發票、契稅發票、已購公有住房首次上市房屋買賣合同的相關手續，出資手續（以上材料均在孫某處）、603號房屋的原所有權人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號房屋的事實，能夠認定孫某與孫A之間存在借名買房關系，確認涉爭房屋為孫某所有。

天津市紅橋區人民法院審理的“趙譽、李興祿與合同糾紛”一案（案號：（2013）紅民初字第4479號）。二原告趙譽、李興祿于2011年借被告李穎之名貸款購買訴爭房屋，首付和還貸均由二原告負擔，被告現欲出售該房屋，訴至法院請求確認該房屋歸二原告所有。法院認為：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，但因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利，此時就不能簡單按照房屋產權證書上登記的產權人認定物權所有人，而應根據當事人的舉證，法院查明的事實確定物權所有人。本案中，通過二原告的當庭舉證可以證實訴爭房屋的首付款全部由二原告實際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認定二原告是訴爭房屋的真實權利人，判決：訴爭房屋歸原告趙譽、李興祿所有。

三、舉證責任及法院如何認定 基于物權公示公信原則，不動產權屬證書具有推定效力，應信賴其為真實的，但根據我國《民事訴訟法》中“誰主張誰舉證”原則，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明；沒有證據或者證據不足以證明的，負有舉證責任的當事人應承擔舉證不能的不利后果。實際購房人欲主張該房屋歸其所有，有責任提供證據證明雙方存在借名買房的合意以及自己實際出資，若不能證明，則應尊重房屋產權證書登記的公示公信效力。（公眾微信號：law-info）

“恒震鼎與陸玉妹所有權確認糾紛”二審案（案號：（2014）滬二中民二（民）終字第81號），二審法院認為：本案中，系爭房屋雖登記在恒建德名下，但根據陸玉妹提供的一系列房屋購買時所涉的付款憑證等原始材料以及數位多方證人的證人證言，原審法院據此采信相關證據并認定陸玉妹為實際購房人，并無不當。恒震鼎上訴認為不能僅憑購房原始材料及相關證人證言等來認定陸玉妹是實際購房人，因未能提供確鑿的證據來推翻陸玉妹所證明的事實，故本院對此無法采信。（公眾微信號：law-info）

“董書生與董書仲所有權確認糾紛”二審案（案號：（2013）二中民終字第16735號）。二審法院認為：訴爭房屋原系公有住宅房屋，登記于董書仲名下。現董書生提起確權訴訟，以訴爭房屋實際承租人為其母黃桂蘭、其系以董書仲的名義購買涉案房屋為由，要求確認訴爭房屋歸其所有。對此，董書生應就此承擔必要的舉證責任。根據雙方當事人陳述，董書仲并不否認其母黃桂蘭對訴爭房屋享有一定權益，董書生與董書仲亦均認可房改購房過程中的購房款系由董書生交納，但僅憑此出資的事實，尚難以證明董書仲與董書生之間存在借名買房關系。（公眾微信號：law-info）

（一）法院如何認定是否存在借名買房合意：

1、雙方書面或口頭協議。書面協議中一般明確約定的借名買房的原因和事實，主張協議關系存在的一方應承擔舉證責任，一般應提供形式合法、內容合理的書面協議即可，對方認為協議效力有瑕疵的，應舉證證明。口頭協議具有很大的不確定性，難以舉證，但如果雙方承認有借名合意亦可。

2、借名購房的原因是否符合常理。甘于冒風險而借名買房，必定有其原因：或無購房資格而借他人資格、或為享受內部優惠價格、或規避信貸稅收政策、或隱藏財產等。符合常理的借名動機，往往具有很強證明力。

3、關于房屋實際使用和產權證持有情況。這一點至關重要，在實際中房屋由誰使用、產權證由誰保管亦能在相當程度上反映出是否存在借名買房關系。房屋由借名人實際使用，被借名人尚可主張租賃、借用，但房屋產權登記證書作為房屋產權的重要憑證，產權人一般不會隨意交付他人，如果聲稱是由他人保管有違常理。（公眾微信號：law-info）

4、房屋購房入戶、日常使用等手續、費用由誰辦理，房貸由誰償還。通常情況下，購房入戶管理手續如房屋契稅、按揭還貸、物業費、維修基金、裝修保證金等費用應由購房人親自辦理并持有單據，但借名買房中，很多均由實際購房人代名義購房人去辦理、繳費，名義購房人往往不知曉詳情。這在一定程度上也可用來證明雙方的借名購房關系。

江蘇省無錫市中級人民法院審理的“吳辛戩、孫玲與楊國華所有權確認糾紛上訴”一案（案號：（2013）錫民終字第1572號）。一審法院認為：

一、證人證言表明雙方確實有借名買房的意思表示，合同實際系由楊國華以吳幸戩的名義簽訂，吳幸戩未參與。

二、從購房款支付情況來看楊國華提供的證據能夠證明首付由其出資；房貸也是由楊國華還的。

三、關于房屋入戶手續、費用等。入戶手續按常理應由購房人親自辦理，本案中實際系由楊國華辦理并交納了相應費用，這在一定程度上印證了楊國華主張的借名購房關系。

四、關于房屋實際使用和產權證持有情況。訴爭房屋由楊國華實際使用，產權證原件也由楊國華持有，這在一定程度上也印證了楊國華主張的借名購房關系，而吳幸戩對該事實的解釋不符合常理，也未提供相關證據予以證明。上述各項事實環環相扣，已構成一個完整的鎖鏈，表明本案實際購房人應為楊國華，楊國華系借用吳幸戩的名義購房，而吳幸戩僅是名義購房人。亦未違反當時的法律強制性或禁止性規定，故應認定借名購房關系有效。一審判決：訴爭房屋歸原告楊國華所有。二被告不服，提起上訴，二審維持原判。（公眾微信號：law-info）

江蘇省徐州市中級人民法院審理的“馬濤等與許萍等房屋確權糾紛上訴案 ”（案號：(2013)徐民終字第1454號）。法院分別從涉案房屋的買賣過程、購房合同的簽訂、房證及土地證載明的權利人及兩證和稅費單據的實際持有人、房貸的償還、涉案房屋的出租及居住情況、水、電、物業費用的繳納、涉案房屋的裝修及生活用品的添置等多方面進行分析，認定原被告之間存在借名買房合意，實際購房人徐萍對房屋擁有所有權。（公眾微信號：law-info）

（二）如何認定實際出資人：

1、雙方協議的內容。協議中雙方對出資往往有明確約定。正常情況下，借名人即為將來的實際出資人，但不能單憑協議確定實際出資人，因為協議的履行存在不確定性，借名人不履行出資義務亦有可能，故還應結合其他證據綜合認定。（公眾微信號：law-info）

2、還款手續、購房發票、產權證等書證由何人持有。還款手續、購房發票與產權證雖記載被借名人之名，但如果這些重要材料均由借名人持有，則買房事宜由借名人具體執行，房款亦可推理為由其支付。一般來說，還款手續由借名人持有即可初步推定其為實際出資人，因為如果房款系出名人所出，通常其無可能和必要將取得的提前還貸申請書、還款憑證等還款手續交由借名人保管。

3、雙方的財務狀況、還款能力。如出名人無穩定的工作收入等經濟來源，一般也不會有支付巨額首付款及按期支付按揭貸款的能力。

4、證人證言。實際出資人直接與賣方即收款人接洽付款的，交款憑證記載出名人、收款方為賣方指定第三人（如中介公司）的情況下，賣方證言尤具證明價值；另外，借名買房一般多發生在親戚朋友等熟人之間，多數情況下，親朋好友對此事內情都知曉。

5、常理推斷。如出名人主張房款由其支付，應清楚款項數額，以配偶所付主張自己不知情的，也不符常理，因買房系重大事項，夫妻間不應毫無溝通。

6、其他。如借名人向出名人的匯款轉賬證明等。

“胡元與北京美康澳醫療器械有限責任公司等所有權確認糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第11924號）美康澳公司提供的銀行轉賬支票載明的支付數額準確無誤，該證據可以證明房屋的全部價款確系美康澳公司向北京能源房地產開發有限責任公司支付；同時，美康澳公司提交了該公司持有的物業費、裝修保證金等票據及業主公約、物業公司出具的證明等證據，訴爭房屋的所有物業費、電費等一切費用均由美康澳公司全部繳納，從而認定美康澳公司為蘇爭房屋的實際出資人。（公眾微信號：law-info）

“陳某某與陳某所有權確認糾紛上訴案”（案號：（2011）深中法民五終字第1033號），法院認為：陳某提交了深圳市某某投資發展有限公司出具的《收款確認》函，且具體說明了購房款的支付時間和支付方式。深圳市某某投資發展有限公司作為賣方在《收款確認》函中確認是與陳某建立房屋買賣關系，先后三筆共收到了陳某支付的7390000元購房款。其中有關付款時間和付款方式的陳述與陳某的主張一致，且有相應的銀行轉賬憑證佐證。同時，轉款人陳某某某在一審庭審過程中也出具證人證言，證明是受陳某的委托從陳某某某夫妻帳號上轉出上述款項，帳號上的錢款是由陳某做生意賺得存入的。上述證據相互印證，可以證明陳某通過陳某某某夫妻實際出資的事實，本院予以采信。（公眾微信號：law-info）

四、借名買房案件的類型

司法實踐中，隨著此類糾紛的增多，案件類型也呈多樣化，其中當事人選擇的案由主要分為合同糾紛和物權糾紛。

合同糾紛中，主要是名義購買人提起的確認合同無效糾紛（(2013)二中民終字第17167號、(2013)鄭民三終字第998號）；雙方針對借名買房協議提起的房屋買賣合同糾紛（(2014)二中民終字第03835號、(2011)一中民終字第9309號、（2010）二中民終字第19950號）。（公眾微信號：law-info）

物權糾紛中，主要是實際購房人提起的所有權確認糾紛（(2013)津高民申字第1250號、(2013)一中民終字第11924號、(2012)滬二中民二(民)終字第1005號）；實際購房人提起的返還原物糾紛（(2012)一中民終字第9520號、（2014）一中民終字第01595號、(2013)哈中民申字第1號）。

在實踐中，法院一般審查雙方有無借名買房協議，該協議是否有效，借名人是否實際出資等問題。（公眾微信號：law-info）

另外，在房屋被法院強制執行過程中，實際購房人還可以提出執行異議，或提起執行異議之訴（2013）二中民終字第17142號）。（公眾微信號：law-info）

五、面對風險如何救濟

（一）名義購房人反悔近年房價的不斷上漲，一些使名義購房人見利忘義，從而主張借名合同無效或根本不承認存在借名買房事實，要求借名人返還房屋，引發許多訴訟。訴訟中，根據事實和法律規定，大致有三種判決結果：

1、如果實際購房人不能舉證證明雙方存在借名買房合同，應尊重不動產物權登記的公示公信效力，房屋歸權屬證書中產權人所有。

“劉京鳴與賈崇強等所有權確認糾紛二審”一案（案號：（2014）二中民終字第00851號）。法院認為：訴爭房屋的《房屋買賣契約》及相關購房手續中載明的購房人均為賈崇強，房屋所有權亦登記在賈崇強名下，現劉京鳴主張該房屋系其借用賈崇強的名義所購，但其并未提供充分有效的證據證明訴爭房屋系其出資所購及其與賈崇強之間存在借名買房之約定，賈崇強對此亦不予認可，故劉京鳴要求被告協助過戶訴求難以支持。（公眾微信號：law-info）

2、如能證明雙方存在借名買房合同，但合同因違反國家法規政策而無效的，借名購房人無法主張對房屋的所有權，但實際出資應當返還，對于合同無效的后果，應當根據雙方過錯各自承擔相應責任。如果名義購房人有過錯，對于房屋升值部分也應給予實際購房人相應補償。（公眾微信號：law-info）

“趙茜與孫向紅等房屋買賣合同二審”（案號：（2014）一中民終字第00455號）一案中。名義買受人趙茜主張借名購買經濟適用房合同無效，一審法院認為：合同無效后，孫向紅等為購買涉案房屋的相應出資應當予以返還。趙茜與孫向紅達成借名買房合同后又拒絕履行，趙茜應對合同無效承擔主要責任，故對于因房屋升值所產生的收益，趙茜應當按照其過錯程度給予孫向紅相應補償。判決合同無效，趙茜向孫向紅返還購房款稅446084.4元，支付孫向紅房屋增值補償金1769689.37元。趙茜不服提起上訴，二審維持原判。

“嚴墨與嚴崢返還原物糾紛”（案號：（2014）一中民終字第01595號）二審一案中。一審法院認為：嚴崢因不具備購買經濟適用住房的條件，而借用嚴墨的名義購買經濟適用住房，雙方之間形成合同關系。該合同違反了國家關于購買經濟適用住房的相關規定，應屬無效。合同無效后，嚴墨應返還嚴崢為購買涉案房屋支付的購房款、稅費、保險費等相關款項，對于該合同的無效，嚴墨與嚴崢雙方均有過錯，考慮到嚴崢支付了部分購房款，嚴墨與嚴崢達成借名買房合同后又拒絕履行等因素，嚴墨應對合同的無效承擔主要責任。故對于因房屋升值所產生的收益，嚴墨應按照其過錯程度給予嚴崢相應的房屋裝修款及房屋增值補償款等損失。嚴墨不服提起上訴，二審維持原判。

3、如能證明雙方借名買房合同合法有效，則判決依約履行合同，被借名人協助辦理過戶手續。

（二）名義購房人擅自處分房屋

實踐中，名義買受人常會擅自處分該房屋，出售、抵押給善意第三人，是否有效，如何救濟。筆者認為應分兩種情況：（公眾微信號：law-info）

借名合同無效則轉讓、抵押合同有效。

如借名合同無效，應以購房合同和房屋所有權證上的權利人為房屋所有人，房屋所有人有權通過轉讓或抵押的方式處分該房屋，第三人可以成為房屋權利人。借名人如能證明實際出資，可認為是借款關系，向被借名人主張返還出資款項。

借名合同有效則轉讓、抵押合同無效。轉讓、抵押合同無效并不影響善意第三人取得該房屋的物權。名義購房人雖為無權處分人，但根據《物權法》第106條，善意第三人善意取得房屋所有權。實際購房人只能向名義購房人請求賠償損失。以上兩種情況，實際購房人均無權追回房屋。第一種情況只可尋求債權保護，請求返還借款；第二種情況則可能發生合同責任與侵權責任的競合，實際購房人可以選擇一種對自己最有利的請求權提起訴訟要求賠償。

（三）房屋被法院強制執行

當名義購房人不能清償到期債務，債權人申請法院強制執行該房產，法院以不動產登記薄為依據，查封并拍賣該房屋，實際購房人面臨喪失該房屋所有權的風險。（公眾微信號：law-info）

當借名合同無效時，已經付款的實際購房人只能請求名義購房人返還購房款。

當借名合同有效時，在強制執行過程中，實際購房人可以向人民法院提出異議，對被執行房屋主張權利并要求法院停止執行。根據《民事訴訟法》第256條和《民訴意見》第257條，執行人員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回，理由成立的，由院長批準中止執行。如果該房屋已經被拍賣的，按照《國家賠償法》第36條規定，應當給付拍賣或者變賣所得的價款；變賣的價款明顯低于財產價值的，應當支付相應的賠償金。

“中國民生銀行股份有限公司總營業部與胡曉麗、胡秀華，杜超、杜春平申請執行人執行異議之訴”（案號：（2013）二民終字第17142號）一案中，一審法院認為：依照先前法院對借名買房合同認定有效的生效判決書，可知涉案房屋的實際權利人應是胡曉麗、胡秀華。民生銀行要求行使對房屋的抵押權，無法實現，駁回了民生銀行請求執行的訴訟請求。民生銀行不服，提起上訴，二審法院維持原判。（公眾微信號：law-info）

（四）個人信托與借名買房問題

借名買房類似于信托中的消極信托，借名人是委托人，擁有房屋名義所有權的人（即被借名人）是受托人，受托人不享有該財產的利益，利益歸受益人（即借名人）所有，其中受托人不負擔積極管理或處分義務。

能否以個人信托來解釋并解決借名買房這一問題？

筆者認為是不合適的。首先，我國對不動產登記缺乏一個專門的、系統的制度，關于不動產登記的規定散見于各種單項民事法律、法規、司法解釋之中，所以目前我國信托主要限于資金信托。其次，二者本身又有不同：個人信托的受托人是信托機構，借名買房的名義購房人一般是個人。另外，根據《信托法》第15條和第16條規定，信托財產具有獨立性，既不同于委托人未設立信托的其他財產，又獨立于受托人的固有財產，受托人對信托財產擁有的所有權是一種受限制的所有權，可占有、使用、處分、但不享收益權利，與借名買房中的物權法上的絕對所有權不同。

六、如何降低“借名買房”風險 鑒于借名買房的諸多風險，消費者應盡量通過正規方式購房，若不得已需要借名買房時，應注意以下幾個方面，力求將風險降至最低：

1、借名買房之前，首先弄清楚欲購房屋的性質，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規定，防止將來無法取得房屋所有權。

2、簽訂書面協議。為與借款合同相區分，書面協議中應明確雙方的借名買房合同關系，可以請第三方見證合同。

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協議時的證據，如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。

4、注意保存購房手續，付款證明（銀行轉賬記錄、收據收條、還貸記錄等），購房發票，房產證書等書面證據材料。

作者：岳建鵬 來源：法律咨詢

第四篇：借名買房協議書

借名買房協議書

在現在社會，協議使用的情況越來越多，協議對雙方的事務履行起到積極作用。那么什么樣的協議才是有效的呢？以下是小編為大家整理的借名買房協議書，僅供參考，歡迎大家閱讀。

甲方： 身份證號：

乙方： 身份證號：

根據根據《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規規定，甲、乙雙方在平等自愿、協商一致的基礎上。就甲方以乙方名義購房達成如下協議：

一、甲乙雙方基于客觀真實的情況共同作出以下約定：

xx年xx月xx日，甲方以乙方名義購買 集資房（以下簡稱“所購房屋”）一套，乙方同意甲方以自己的名義購買以上房屋。

二、關于所購房屋權屬約定如下：

甲方以乙方名義所購房屋的所有權歸甲方所有；

三、關于所購房屋付款的約定如下：

購房首付款、按揭房款等所有因所購房屋所產生的款項均由甲方承擔處理；以上所有交款憑據均由甲方保管；

四、關于所購房屋的使用約定：

1、甲方享有對所購房屋全權占有、永久使用、收益及處分的權利；

2、因甲方實際占有并使用該樓房，乙方不得做影響甲方正常使用的行為，在甲方使用過程中，涉及必須乙方出面簽名等事項應給予配合。

3、乙方及其親屬不得對該房屋主張任何權益，更不得作為遺產發生繼承關系。

4、乙方負責將本協議購房事宜告知乙方的所有利害關系人，包括父母、子女及配偶。

5、因甲方為該房屋的所有人及使用人，作為代理人的乙方和名義上的產權人，在任何情況下不得對該樓房進行侵占、破壞、轉賣、出租、抵押及贈與等行為，乙方以上行為均無效，造成甲方損失的應當承擔相應責任。

五、關于違約責任的約定：

1、乙方若就所購房屋進行侵占、破壞、轉賣、出租、抵押及贈與，視為乙方違約；

2、對于乙方造成的違約行為，直接或間接的對甲方造成的任何損失，將由乙方負責，甲方可對乙方保留繼續追究法律責任的權利。

六、其他約定：

1、所購房屋建成交房后，甲方給予乙方一定數額的答謝報酬；

2、自簽約日起表示甲乙雙方自愿同意達成協議內容，并履行協議義務至房產證辦理妥當；

3、該協議一式兩份，雙方各執一份，自簽字和按印后立即生效。

甲方簽名： 乙方簽名：

身份證號： 身份證號：

簽約時間：xx年xx月xx日

甲方：身份證號：

住所地： 聯系電話：

乙方：身份證號：

住所地： 聯系電話：

甲、乙雙方經協商就甲方以乙方名義購房等事宜達成一致，特訂立如下條款，以茲共同遵照執行：

第一條 甲方以乙方名義為甲方購買了______市二手房一套，房地產位于_________________，房屋面積______平米。乙方同意，購房合同由甲方持有和保管。

第二條 乙方所代理購買的_________________，成交價為_______________元，該房款及房貸還款、傭金、抵押費、保險費等與房屋有關的所有費用支出均由甲方負擔，因此所有權歸甲方所有，甲方享有該房屋占有、使用、收益及處分的權利，乙方對受甲方委托購買的房屋無權行使甲方享有的前述權利，亦不得對受甲方委托購買的房屋進行侵占、破壞、轉賣、出租、抵押及贈與等。

第三條 甲方已于______年______月______日以甲方的名義與該物業業主______簽訂認購協議書并交納購房定金______元，該認購協議書的權利義務由甲方享有及承擔。

第四條 甲方已于______年______月______日以乙方的名義與______銀行簽訂了借貸相關文件并由甲方通過乙方的銀行賬戶交納了購房首期款總計______元（包括______年______月______日繳納的購房定金______元），該協議書的權利義務由甲方享有及承擔。

第五條 甲方已于______年______月______日以乙方的名義交納購房傭金款______元及贖樓擔保費、短期利息等雜費共計______元。

第六條 甲方已于______年______月______ 日以乙方的名義交納購房契稅等雜費總計______元。

第七條：購房款及房貸還款、傭金、抵押費、保險費等與房屋有關的'所有費用支出均由甲方負擔，以及此后以乙方名義取得的房產證、土地使用證、契證等以上所有交款憑據和證件均由甲方持有和保管。

第八條 購房首付款、按揭還款、抵押費、保險費等所有購房相關費用均由甲方支付，所有交款憑據由甲方保管，乙方協助甲方辦理交款相關手續。

第九條 ______房屋產權證暫辦至乙方名下，產權證由甲方保管，甲方有權按相關政策時間5年后及時將產權變更至本人名下或甲方指定的其他人名下，或轉讓、出租及抵押該房屋，乙方需協助甲方辦理相關手續。

第十條 甲方如需在______單位房屋取得產權證之前轉讓該房屋，乙方應當協助甲方辦理更名手續。如因房屋質量問題及房屋買賣合同問題而導致訴訟，乙方需配合甲方辦理相關訴訟程序。所有涉及轉讓及維護該房屋的相關費用由甲方承擔。

第十一條 現業主______交付房屋時，由甲方收房；甲方對該房屋進行的裝修及在該房屋內添置的所有家具、家電及物品等均歸甲方所有。

第十二條 甲方保證乙方因代理甲方購買該房屋所產生的一切費用概由甲方承擔，乙方不承擔任何費用。

第十三條 乙方有義務將本協議代理購房事宜通知乙方的所有利害關系人（包括但不限于父母、兄妹、配偶），保證其利害關系人不得主張______單位房屋所有權利。

乙方保證，除非根據有關法律、法規的規定應向有關政府主管部門或各方上級主管部門辦理有關批準、備案的手續；或為履行在本協議下的義務或聲明與保證須向第三人披露，或經協議甲方事先書面同意，乙方負有保密義務（除已在公共渠道獲得的信息外）。

第十四條 甲方有權在可以辦理過戶手續情況下隨時將以乙方名義購買的房屋更名到甲方名下或甲方指定的其他人名下。乙方需在合理的期限（十五天）內予以協助甲方辦理相應的過戶手續。辦理完過戶手續時本合同終止。

第十五條 乙方應當恪守誠信，受甲方委托購買的房屋在其名下時不得侵害甲方的利益，如果乙方對受甲方委托購買的房屋進行毀損，乙方應當負責全額賠償；如乙方及乙方近親屬侵占、轉賣、抵押、贈與以及被法院強制執行該房屋，乙方應當按房屋市場價格給予甲方賠償及承擔對甲方所造成的所有損失。

第十六條 如果發生爭議，應當友好協商解決。如協商不成，任何一方均有權向深圳市人民法院提起訴訟。

第十七條 本協議一式兩份，甲、乙雙方各執一份，雙方簽字后生效。

甲乙雙方身份證復印件；

甲方： 乙方：

xx年xx月xx日xx年xx月xx日

第五篇：借名買房問題匯總

“借名買房”若干問題法律分析

【概念】

“借名買房”房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人、借名人，被借名之人為名義購房人或出名人。【原因】

規避法律政策，貪圖便宜方便。如：為規避國家房貸、稅收、登記等相關法規政策；借用他人資格享受某種購房優惠；轉移財產以逃避債務。【風險】

雖然借名買房一般都發生在熟人甚至親人之間，但現實生活中還是存在諸多風險，對于實際購房人來說：

1、名義購房人反悔，不承認借名買房之事，要求實際購房人騰房；

2、房屋被名義購房人擅自處分，實際購房人無法對抗善意第三人；

3、因名義購房人對外債務，房屋被債權人申請法院強制執行；

4、名義購房人意外死亡，房屋因為繼承關系被其他人繼承；

5、將來辦理轉移登記時需要承擔過戶稅費。

另外，對名義購房人來講也同樣需要承擔一定風險，以自己名義購房或者按揭貸款，留下相關的購房記錄和貸款記錄。勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優惠政策，若出資人按揭還款不及時，損害誠信度，可能導致今后貸款受阻。【借名買房之若干法律問題】

一、借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力

我 國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規強制性規定及社會公共利益的前提下，應當允許當事人訂立任何內容的合同。對于普通商品房，除了違反《合同 法》第52條之外，實際購買人如能證明雙方有借名買房合意并已實際出資，借名買房合同應屬有效。但借名買房多數情況下以違反、規避國家相關經濟政策為前 提，結合實踐中法院相關審判觀點，對幾種特殊性質住房予以分析：

1、違反國家政策規定借名購買經濟適用房等政策性保障住房。

借 名人違反政策性保障住房政策，借名購買經濟適用房。經濟適用房是指“政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困 難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。”根據《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第43條規定，不得借名購買經適房。

在 司法實踐中，通說觀點認為：雖然該辦法僅屬于部門規章，不直接影響合同的效力。但是經適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對改善民 生、促進社會和諧穩定有著重要的現實意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉讓條件做了嚴格限制。而借名購買經濟適用房擾亂了國家 對經濟適用住房的監管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機會購買和獲得房屋的權利，同時使國家的有關土地、房產稅費流失，違反了經濟適用房建設的初 衷，因此構成《合同法》第52條第1款第4項規定的損害社會公共利益而無效。對此，《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 指導意見(試行)》(京高法發[2010]458號)第十六條也明文規定：“借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并 登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。”

在 北京市一中院審理的“王某某與胡某某確認合同無效糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第7624號）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購買經 濟適用房一套，原被告簽訂協議，內容為：“王某某把經濟適用房自愿轉讓給胡某某，由胡某某付全部購房款，如與房屋有關之事，本人有義務提供一切手續”。交 付后，胡某某對房屋進行了裝修并一直居住至今。后王某某以該協議違反相關法律法規政策為由，主張該協議無效。二審法院認為：經濟適用住房指政府提供政策優 惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。購房人擁有有限產權。因此已購經濟適用房的 買賣應遵守法律法規，尤其要遵守相關政策、法規規定的限制上市交易期限。已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價格 上市出售。王某某與胡某某簽訂的協議書因違反關于購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強制性規定，應屬無效合同。二審判決確認借名買房協議為無 效合同。

但 若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記的，如果屆時借名人也具有購買經濟適用房的資格，則可認定該借名買房合同有效。《北京市 高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》(京高法發[2010]458號)第六條也規定：“出賣人轉讓的經濟適用 住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記或在一 審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。”

“劉 金麗與路士君房屋買賣合同糾紛”二審案（案號：（2014）一中民終字第01898號）。一審法院認為：訴爭房屋系以劉金麗的名義購買，房屋亦登記在劉金 麗名下，但首付款由路士君支付，購房貸款由路士君償還，相關票據亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實足以推定雙方之間存在借名買房關系。此 外，2008年7月，雙方簽訂的付款協議亦進一步確認了借名買房之事實。雙方借名購買的房屋為經濟適用住房，在限制上市交易期滿后方可上市交易。根據查明 的事實可知，劉金麗于2004年10月從開發商處購買該房屋，在一審辯論結束前該房屋購買年限已經滿5年，且繳納契稅的時間也已滿5年，故該房屋具備上市 交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應當有效。

“張 x與溫x確認合同無效糾紛”二審一案（案號：（2014）一中民終字第2727號）中，二審法院認為：根據北京市住房和城鄉建設委員會發布的《關于已購經 濟適用住房上市出售有關問題的補充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購房合同的已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年后，可 以上市出售。張x購買經濟適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭房屋的所有權證五年之后，將訴爭房屋轉移登記至 張×1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規的強制性規定。張x、辛x簽訂的關于北京市大興區西紅門的存量房屋買賣合同有效。

2、違反“限購”、“禁購”政策借名買房

對 于違反“限購令”、“禁購令”的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見。肯定說認為，限購令政策既非法律也非行政法規，根據《最高人民法院關于適 用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（一）》規定“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務 院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”應當認定合同有效。

否 定說則認為間接借名行為違反政策而無效。如2011年4月浙江省高級人民法院民一庭出臺的《關于審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若 干意見（試行）》第8條規定：“實際買受人為規避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權屬證書后，以其系實際買受人為由，請求確認其為 房屋產權人的，不予支持，但調控政策重新調整并準許其取得產權的除外。”在廣州市花都區人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權確認糾紛”（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產，登記在麥前志名下，后原告起訴請求確認該房屋所有權歸 其所有。法院認為其違反限購政策駁回了原告訴求。

但筆者認為：限制、禁止購房屬于調控性政策，具有臨時性。該政策通過在一定程度上限制當事人的契約自由來穩定急劇上升的房屋價格，其僅對合同的履行造成一時的履行不能，而非永久的履行不能，應尊重交易自由原則，不應隨意認定規避限購、禁購政策的借名購房合同無效。

3、為規避信貸政策而借名買房

規避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會公共利益”，其中關鍵在于對社會公共利益的認定。

北 京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買賣合同案”（案號：（2010）二中民終字第19950號）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購 買房屋一套，因原告名下已有多套房產，為享受一套房貸7折優惠的貸款利率，原被告達成協議：原告以被告名義辦理貸款手續，后被告取得房屋產權證后。2009年12月19日，雙方簽訂了協議書，確認該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。后原告要求被告協助履行過戶手續，被告不肯，原告訴至法院請 求被告配合過戶。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協議無效，房屋為其所有。一審法院認為：訴 爭房屋實際購房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對于金姬善確認房屋歸其所有并要求董金寶辦理產權過戶的請求，應予支持。即使雙方 所簽協議系無效協議，也不能改變訴爭房屋實際購買人、出資人均為金姬善之事實。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認為：認定合同無效應依據 效力性禁止性規范。本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時，并非不允許金姬善購房，僅是對金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規章規定商業銀行貸款首付款 比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。也就是說，金姬善、董金寶這種借名購房辦貸規避銀行信貸政策的行為，規避的是首付款的支付比例及利率水平，該行 為行為損害的是銀行利益而非社會公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。

4、借名購買單位自建房、集資房、團購房

此 類合同是實際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優惠和經濟利益，借用他人名義購買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團購房等與與純粹商品房相比，存在價格、物業管理多方面優勢，此類借名買房背后實際處分的是基于其能夠買到單位團購房的特殊身份所享有的權利，實質上就是單位基于職工的工齡、職稱以及 各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權利的行為屬于私權利的范疇，主觀上并沒有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規的強制性規定，應當認定此類合同有效。

“國 子厚等與古富新所有權確認糾紛”上訴案（案號：（2014）一中民終字第341號）。一審法院認為：古富新與國子厚為同一單位職工，在單位出售住房時，經 雙方商議由古富新借用國子厚的名義購房，購房款實際由古富新支付，雙方名為租賃實為借名買賣關系，該套房屋應歸古富新所有。古富新與國子厚簽訂協議雙方真 實意思表示系借名購房，房屋交付后該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國子厚、于鳳英一定數額的補償，該協議中除涉及違約金標準的約定外，未違 反相關法律、行政法規的強制性規定，應當認定協議有效。故國子厚、于鳳英應當及時配合古富新辦理涉案房屋的產權過戶手續。

山 東省淄博市中級人民法院審理的“趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案”（案號：（2012）淄民一終字第406號）中，2006年11月25 日，原告與被告陳勇簽訂轉讓協議，原告借被告陳勇之名購買被告所在單位淄博高新區工商局在中潤華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬元轉讓費后取得該房屋的 購房權，原告支付首付款、其稅款及后續房款，陳勇向其出具購房發票和收款收據，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。后原告要求被告辦理房屋過戶手 續，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認為：雙方的轉讓協議是雙方真實意思表示，合同有效。簽訂后雙方及時履行了合同大部分義務，對于尚未履行的部分應當 繼續履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。

5、房改房

對 于房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標準價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產權或全部產權的住房。一般認為是國 家或單位對職工的一種福利、補償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒有違反《合同法》第52條及建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行 辦法》（1999年第69號令）第5條的情況下，借名買房合同應為有效。

“于 長友、王某乙與王某甲、李式淼所有權確認糾紛上訴案”（案號：（2014）淄民一終字第6號）中，原告王某乙、丁長友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系 夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購買了李式淼工作單位淄博市周村區園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴 房產登記于李式淼名下。后原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產，訴至法院要求確認該房產為原告二人所有。一審法院認為：雖然雙方無書面協議，但根據原被告親屬的 證人證言及被告王某甲在錄音資料中對原告借名出資買房的自認事實，以及涉訴房產已由原告支配使用長達十年之久，房屋產權證書亦由原告持有，認定原被告雙方 借名買房的事實。判定涉訴房產歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。

二、借名買房中實際出資人取得房屋所有權的法律依據

《物 權法》第15條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”可以看出我國關于物權變動采取的是債權形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結合，并摒棄了德國物權法中物權行為的無因性。意味 著如果支撐物權變動的原因行為或者基礎關系不成立或被撤銷，則物權變動也相應的無效或被撤銷。

依 照我國《物權法》第9條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”、第15條“當事 人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”第 17條“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。”、第19條“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產 登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。” 因 此，不動產產權登記是登記機關對不動產當時權屬關系及表現形態的證明，對物權的歸屬具有推定效力。其產生的公示公信效力主要是保護不動產登記人及真實所有 人以外的善意第三人的利益，但產權證書本身并不能直接決定實體法律關系即實際權利的狀況，在該不動產物權不涉及善意第三人的情況下，當事人有相反證據證明 其為真正的權利人時，可以請求確認權利。即不動產權屬證書記載的事項在無相反證據證明的情形下，應推定不動產權屬證書記載的事項真實。對外而言善意第三人 基于對登記的信賴與登記權利人發生的不動產交易行為受法律保護，而在名義購房人與實際購房人之間，應探求雙方真實意思表示來確認真正權利人。

“張 某與孫某房屋所有權確認糾紛上訴案”（案號：(2012)一中民終字第9875號）中，法院認為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買賣合 同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權證、購房發票、契稅發票、已購公有住房首次上市房屋買賣合同的相關手續，出資手續（以上材料均在孫某處）、603號房屋的原所有權人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號房屋的事實，能夠認定孫某與孫A之間存 在借名買房關系，確認涉爭房屋為孫某所有。

天 津市紅橋區人民法院審理的“趙譽、李興祿與合同糾紛”一案（案號：（2013）紅民初字第4479號）。二原告趙譽、李興祿于2011年借被告李穎之名貸 款購買訴爭房屋，首付和還貸均由二原告負擔，被告現欲出售該房屋，訴至法院請求確認該房屋歸二原告所有。法院認為：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物 權的證明，但因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利，此時就不能簡單按照房屋產權證書上登記的產權人認定物權所有人，而應根據當事人 的舉證，法院查明的事實確定物權所有人。本案中，通過二原告的當庭舉證可以證實訴爭房屋的首付款全部由二原告實際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二 原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認定二原告是訴爭房屋的真實權利人，判決：訴爭房屋歸原告趙譽、李興祿所有。

三、舉證責任及法院如何認定

基 于物權公示公信原則，不動產權屬證書具有推定效力，應信賴其為真實的，但根據我國《民事訴訟法》中“誰主張誰舉證”原則，當事人對自己提出的訴訟請求所依 據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明；沒有證據或者證據不足以證明的，負有舉證責任的當事人應承擔舉證不能的不利后果。實際 購房人欲主張該房屋歸其所有，有責任提供證據證明雙方存在借名買房的合意以及自己實際出資，若不能證明，則應尊重房屋產權證書登記的公示公信效力。

“恒 震鼎與陸玉妹所有權確認糾紛”二審案（案號：（2014）滬二中民二（民）終字第81號），二審法院認為：本案中，系爭房屋雖登記在恒建德名下，但根據陸 玉妹提供的一系列房屋購買時所涉的付款憑證等原始材料以及數位多方證人的證人證言，原審法院據此采信相關證據并認定陸玉妹為實際購房人，并無不當。恒震鼎 上訴認為不能僅憑購房原始材料及相關證人證言等來認定陸玉妹是實際購房人，因未能提供確鑿的證據來推翻陸玉妹所證明的事實，故本院對此無法采信。“董 書生與董書仲所有權確認糾紛”二審案（案號：（2013）二中民終字第16735號）。二審法院認為：訴爭房屋原系公有住宅房屋，登記于董書仲名下。現董 書生提起確權訴訟，以訴爭房屋實際承租人為其母黃桂蘭、其系以董書仲的名義購買涉案房屋為由，要求確認訴爭房屋歸其所有。對此，董書生應就此承擔必要的舉 證責任。根據雙方當事人陳述，董書仲并不否認其母黃桂蘭對訴爭房屋享有一定權益，董書生與董書仲亦均認可房改購房過程中的購房款系由董書生交納，但僅憑此 出資的事實，尚難以證明董書仲與董書生之間存在借名買房關系。

（一）法院如何認定是否存在借名買房合意：

1、雙方書面或口頭協議。書面協議中一般明確約定的借名買房的原因和事實，主張協議關系存在的一方應承擔舉證責任，一般應提供形式合法、內容合理的書面協議即 可，對方認為協議效力有瑕疵的，應舉證證明。口頭協議具有很大的不確定性，難以舉證，但如果雙方承認有借名合意亦可。

2、借名購房的原因是否符合常理。甘于冒風險而借名買房，必定有其原因：或無購房資格而借他人資格、或為享受內部優惠價格、或規避信貸稅收政策、或隱藏財產等。符合常理的借名動機，往往具有很強證明力。

3、關于房屋實際使用和產權證持有情況。這一點至關重要，在實際中房屋由誰使用、產權證由誰保管亦能在相當程度上反映出是否存在借名買房關系。房屋由借名人實 際使用，被借名人尚可主張租賃、借用，但房屋產權登記證書作為房屋產權的重要憑證，產權人一般不會隨意交付他人，如果聲稱是由他人保管有違常理。

4、房屋購房入戶、日常使用等手續、費用由誰辦理，房貸由誰償還。通常情況下，購房入戶管理手續如房屋契稅、按揭還貸、物業費、維修基金、裝修保證金等費用應 由購房人親自辦理并持有單據，但借名買房中，很多均由實際購房人代名義購房人去辦理、繳費，名義購房人往往不知曉詳情。這在一定程度上也可用來證明雙方的 借名購房關系。

江 蘇省無錫市中級人民法院審理的“吳辛戩、孫玲與楊國華所有權確認糾紛上訴”一案（案號：（2013）錫民終字第1572號）。一審法院認為：

一、證人證言 表明雙方確實有借名買房的意思表示，合同實際系由楊國華以吳幸戩的名義簽訂，吳幸戩未參與。

二、從購房款支付情況來看楊國華提供的證據能夠證明首付由其出 資；房貸也是由楊國華還的。

三、關于房屋入戶手續、費用等。入戶手續按常理應由購房人親自辦理，本案中實際系由楊國華辦理并交納了相應費用，這在一定程度 上印證了楊國華主張的借名購房關系。

四、關于房屋實際使用和產權證持有情況。訴爭房屋由楊國華實際使用，產權證原件也由楊國華持有，這在一定程度上也印證 了楊國華主張的借名購房關系，而吳幸戩對該事實的解釋不符合常理，也未提供相關證據予以證明。上述各項事實環環相扣，已構成一個完整的鎖鏈，表明本案實際 購房人應為楊國華，楊國華系借用吳幸戩的名義購房，而吳幸戩僅是名義購房人。亦未違反當時的法律強制性或禁止性規定，故應認定借名購房關系有效。一審判 決：訴爭房屋歸原告楊國華所有。二被告不服，提起上訴，二審維持原判。江 蘇省徐州市中級人民法院審理的“馬濤等與許萍等房屋確權糾紛上訴案”（案號：(2013)徐民終字第1454號）。法院分別從涉案房屋的買賣過程、購房合 同的簽訂、房證及土地證載明的權利人及兩證和稅費單據的實際持有人、房貸的償還、涉案房屋的出租及居住情況、水、電、物業費用的繳納、涉案房屋的裝修及生 活用品的添置等多方面進行分析，認定原被告之間存在借名買房合意，實際購房人徐萍對房屋擁有所有權。

（二）如何認定實際出資人：

1、雙方協議的內容。協議中雙方對出資往往有明確約定。正常情況下，借名人即為將來的實際出資人，但不能單憑協議確定實際出資人，因為協議的履行存在不確定性，借名人不履行出資義務亦有可能，故還應結合其他證據綜合認定。

2、還款手續、購房發票、產權證等書證由何人持有。還款手續、購房發票與產權證雖記載被借名人之名，但如果這些重要材料均由借名人持有，則買房事宜由借名人具 體執行，房款亦可推理為由其支付。一般來說，還款手續由借名人持有即可初步推定其為實際出資人，因為如果房款系出名人所出，通常其無可能和必要將取得的提 前還貸申請書、還款憑證等還款手續交由借名人保管。

3、雙方的財務狀況、還款能力。如出名人無穩定的工作收入等經濟來源，一般也不會有支付巨額首付款及按期支付按揭貸款的能力。

4、證人證言。實際出資人直接與賣方即收款人接洽付款的，交款憑證記載出名人、收款方為賣方指定第三人（如中介公司）的情況下，賣方證言尤具證明價值；另外，借名買房一般多發生在親戚朋友等熟人之間，多數情況下，親朋好友對此事內情都知曉。

5、常理推斷。如出名人主張房款由其支付，應清楚款項數額，以配偶所付主張自己不知情的，也不符常理，因買房系重大事項，夫妻間不應毫無溝通。

6、其他。如借名人向出名人的匯款轉賬證明等。

“胡 元與北京美康澳醫療器械有限責任公司等所有權確認糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第11924號）美康澳公司提供的銀行轉賬支票載明的支付數 額準確無誤，該證據可以證明房屋的全部價款確系美康澳公司向北京能源房地產開發有限責任公司支付；同時，美康澳公司提交了該公司持有的物業費、裝修保證金 等票據及業主公約、物業公司出具的證明等證據，訴爭房屋的所有物業費、電費等一切費用均由美康澳公司全部繳納，從而認定美康澳公司為蘇爭房屋的實際出資 人。

“陳 某某與陳某所有權確認糾紛上訴案”（案號：（2011）深中法民五終字第1033號），法院認為：陳某提交了深圳市某某投資發展有限公司出具的《收款確 認》函，且具體說明了購房款的支付時間和支付方式。深圳市某某投資發展有限公司作為賣方在《收款確認》函中確認是與陳某建立房屋買賣關系，先后三筆共收到 了陳某支付的7390000元購房款。其中有關付款時間和付款方式的陳述與陳某的主張一致，且有相應的銀行轉賬憑證佐證。同時，轉款人陳某某某在一審庭審 過程中也出具證人證言，證明是受陳某的委托從陳某某某夫妻帳號上轉出上述款項，帳號上的錢款是由陳某做生意賺得存入的。上述證據相互印證，可以證明陳某通 過陳某某某夫妻實際出資的事實，本院予以采信。

四、借名買房案件的類型 司法實踐中，隨著此類糾紛的增多，案件類型也呈多樣化，其中當事人選擇的案由主要分為合同糾紛和物權糾紛。

合 同糾紛中，主要是名義購買人提起的確認合同無效糾紛（(2013)二中民終字第17167號、(2013)鄭民三終字第998號）；雙方針對借名買房協議 提起的房屋買賣合同糾紛（(2014)二中民終字第03835號、(2011)一中民終字第9309號、（2010）二中民終字第19950號）。

物 權糾紛中，主要是實際購房人提起的所有權確認糾紛（(2013)津高民申字第1250號、(2013)一中民終字第11924號、(2012)滬二中民二(民)終字第1005號）；實際購房人提起的返還原物糾紛（(2012)一中民終字第9520號、（2014）一中民終字第01595號、(2013)哈 中民申字第1號）。

在實踐中，法院一般審查雙方有無借名買房協議，該協議是否有效，借名人是否實際出資等問題。另外，在房屋被法院強制執行過程中，實際購房人還可以提出執行異議，或提起執行異議之訴（2013）二中民終字第17142號）。

五、面對風險如何救濟

（一）名義購房人反悔

近年房價的不斷上漲，一些使名義購房人見利忘義，從而主張借名合同無效或根本不承認存在借名買房事實，要求借名人返還房屋，引發許多訴訟。訴訟中，根據事實和法律規定，大致有三種判決結果：

1、如果實際購房人不能舉證證明雙方存在借名買房合同，應尊重不動產物權登記的公示公信效力，房屋歸權屬證書中產權人所有。

“劉 京鳴與賈崇強等所有權確認糾紛二審”一案（案號：（2014）二中民終字第00851號）。法院認為：訴爭房屋的《房屋買賣契約》及相關購房手續中載明的 購房人均為賈崇強，房屋所有權亦登記在賈崇強名下，現劉京鳴主張該房屋系其借用賈崇強的名義所購，但其并未提供充分有效的證據證明訴爭房屋系其出資所購及 其與賈崇強之間存在借名買房之約定，賈崇強對此亦不予認可，故劉京鳴要求被告協助過戶訴求難以支持。

2、如能證明雙方存在借名買房合同，但合同因違反國家法規政策而無效的，借名購房人無法主張對房屋的所有權，但實際出資應當返還，對于合同無效的后果，應當根據雙方過錯各自承擔相應責任。如果名義購房人有過錯，對于房屋升值部分也應給予實際購房人相應補償。

“趙 茜與孫向紅等房屋買賣合同二審”（案號：（2014）一中民終字第00455號）一案中。名義買受人趙茜主張借名購買經濟適用房合同無效，一審法院認為： 合同無效后，孫向紅等為購買涉案房屋的相應出資應當予以返還。趙茜與孫向紅達成借名買房合同后又拒絕履行，趙茜應對合同無效承擔主要責任，故對于因房屋升 值所產生的收益，趙茜應當按照其過錯程度給予孫向紅相應補償。判決合同無效，趙茜向孫向紅返還購房款稅446084.4元，支付孫向紅房屋增值補償金 1769689.37元。趙茜不服提起上訴，二審維持原判。

“嚴 墨與嚴崢返還原物糾紛”（案號：（2014）一中民終字第01595號）二審一案中。一審法院認為：嚴崢因不具備購買經濟適用住房的條件，而借用嚴墨的名 義購買經濟適用住房，雙方之間形成合同關系。該合同違反了國家關于購買經濟適用住房的相關規定，應屬無效。合同無效后，嚴墨應返還嚴崢為購買涉案房屋支付 的購房款、稅費、保險費等相關款項，對于該合同的無效，嚴墨與嚴崢雙方均有過錯，考慮到嚴崢支付了部分購房款，嚴墨與嚴崢達成借名買房合同后又拒絕履行等 因素，嚴墨應對合同的無效承擔主要責任。故對于因房屋升值所產生的收益，嚴墨應按照其過錯程度給予嚴崢相應的房屋裝修款及房屋增值補償款等損失。嚴墨不服 提起上訴，二審維持原判。

3、如能證明雙方借名買房合同合法有效，則判決依約履行合同，被借名人協助辦理過戶手續。

（二）名義購房人擅自處分房屋

實踐中，名義買受人常會擅自處分該房屋，出售、抵押給善意第三人，是否有效，如何救濟。筆者認為應分兩種情況：

借名合同無效則轉讓、抵押合同有效。如借名合同無效，應以購房合同和房屋所有權證上的權利人為房屋所有人，房屋所有人有權通過轉讓或抵押的方式處分該房屋，第三人可以成為房屋權利人。借名人如能證明實際出資，可認為是借款關系，向被借名人主張返還出資款項。

借名合同有效則轉讓、抵押合同無效。轉讓、抵押合同無效并不影響善意第三人取得該房屋的物權。名義購房人雖為無權處分人，但根據《物權法》第106條，善意第三人善意取得房屋所有權。實際購房人只能向名義購房人請求賠償損失。

以上兩種情況，實際購房人均無權追回房屋。第一種情況只可尋求債權保護，請求返還借款；第二種情況則可能發生合同責任與侵權責任的競合，實際購房人可以選擇一種對自己最有利的請求權提起訴訟要求賠償。

（三）房屋被法院強制執行

當名義購房人不能清償到期債務，債權人申請法院強制執行該房產，法院以不動產登記薄為依據，查封并拍賣該房屋，實際購房人面臨喪失該房屋所有權的風險。

當借名合同無效時，已經付款的實際購房人只能請求名義購房人返還購房款。

當 借名合同有效時，在強制執行過程中，實際購房人可以向人民法院提出異議，對被執行房屋主張權利并要求法院停止執行。根據《民事訴訟法》第256條和《民訴 意見》第257條，執行人員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回，理由成立的，由院長批準中止執行。如果該房屋已經被拍賣 的，按照《國家賠償法》第36條規定，應當給付拍賣或者變賣所得的價款；變賣的價款明顯低于財產價值的，應當支付相應的賠償金。

“中 國民生銀行股份有限公司總營業部與胡曉麗、胡秀華，杜超、杜春平申請執行人執行異議之訴”（案號：（2013）二民終字第17142號）一案中，一審法院 認為：依照先前法院對借名買房合同認定有效的生效判決書，可知涉案房屋的實際權利人應是胡曉麗、胡秀華。民生銀行要求行使對房屋的抵押權，無法實現，駁回 了民生銀行請求執行的訴訟請求。民生銀行不服，提起上訴，二審法院維持原判。

（四）個人信托與借名買房問題 借名買房類似于信托中的消極信托，借名人是委托人，擁有房屋名義所有權的人（即被借名人）是受托人，受托人不享有該財產的利益，利益歸受益人（即借名人）所有，其中受托人不負擔積極管理或處分義務。

能否以個人信托來解釋并解決借名買房這一問題？

筆 者認為是不合適的。首先，我國對不動產登記缺乏一個專門的、系統的制度，關于不動產登記的規定散見于各種單項民事法律、法規、司法解釋之中，所以目前我國 信托主要限于資金信托。其次，二者本身又有不同：個人信托的受托人是信托機構，借名買房的名義購房人一般是個人。另外，根據《信托法》第15條和第16條 規定，信托財產具有獨立性，既不同于委托人未設立信托的其他財產，又獨立于受托人的固有財產，受托人對信托財產擁有的所有權是一種受限制的所有權，可占 有、使用、處分、但不享收益權利，與借名買房中的物權法上的絕對所有權不同。

六、如何降低“借名買房”風險

鑒于借名買房的諸多風險，消費者應盡量通過正規方式購房，若不得已需要借名買房時，應注意以下幾個方面，力求將風險降至最低：

1、借名買房之前，首先弄清楚欲購房屋的性質，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規定，防止將來無法取得房屋所有權。

2、簽訂書面協議。為與借款合同相區分，書面協議中應明確雙方的借名買房合同關系，可以請第三方見證合同。

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協議時的證據，如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。

4、注意保存購房手續，付款證明（銀行轉賬記錄、收據收條、還貸記錄等），購房發票，房產證書等書面證據材料。