第一篇：【成都】房地產企業“營改增”影響及企業所得稅管理后的涉稅風險控制培訓(3月14日)

【成都】房地產企業“營改增”影響及企業所得稅管理后的涉稅風險控制培訓(3月14日)

【課程背景】

關鍵點：營業稅 土地增值稅 營改增 企業所得稅

國務院總理李克強日前指出，當前中國經濟發展進入新常態，必須按下全面深化改革的“快進鍵”，今年要進一步深化財稅、金融等重點改革，而作為稅制改革的重點，按照既定要求，營改增在今年將基本實現全覆蓋。

針對營改增擴圍，國家稅務總局局長王軍日前在全國稅務工作會議上表示，將縝密細致做好營業稅改征增值稅擴圍，并把營改增改革范圍擴大到建筑業、房地產業、金融保險業和生活服務業，力爭全面完成營改增任務。

針對房地產業面臨的嚴格稅制改革形勢，中國房地產培訓網特邀稅務專家，提出深度應對方案，另總結了近幾年房地產企業稅務檢查的典型案例，歸納了近幾年來房地產業稅企爭議的焦點問題，對房地產企業所涉及的各稅種，諸環節、分項目進行剖析，希望通過培訓，講解土地增值稅的清算策略、房地產企業各稅種納稅操作技巧，現場解答房地產企業在納稅操作中遇到的疑難問題。[2014年在成都、南昌、杭州、南京、廈門舉辦5期]

【培訓收益】

1、通過學習，使學員掌握土地增值稅清算的基本法規、清算程序和清算方法、稅收優惠，土地增值稅的納稅籌劃技巧等。

2、通過學習，使學員掌握房地產開發產品的分類方法、成本核算方法、共同成本與間接成本的分配技巧，正確核算開發產品成本。

3、通過學習，使學員掌握收入確認的原則、方法，開發項目完工的標準，預售賬款結轉收入的時限，正確計算應納稅所得額和應納所得稅額。

4、了解房地產行業稅收檢查的重點及其應對策略。

【課程對象】

房地產企業領導、主管財稅領導、財務總監、財務經理、財務人員以及稅務、會計事務所和各財務咨詢公司的人員。

【專家導師】

劉老師：著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。我公司高級稅務講師，現受聘擔任

世界稅收聯合會財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，長期從事房地產企業、建筑企業的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累。參與了我國《企業所得稅法》的研究、制定工作，對企業所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產業界納稅策劃的領軍人物。

出版有《房地產企業財稅操作技巧》(第3版)、《土地增值稅清算大成》(第2版)、《房地產企業財稅操作難題精解》等房地產企業財稅專著。

幾年來，曾在北京大學中國企業家特訓班、清華大學總裁班、浙江大學總裁班、中國房地產業協會、中國城市建筑協會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任北京市高級會計師繼續教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、中國移動等多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問。

講授過《房地產開發企業財稅操作技巧》、《房地產企業涉稅風險規避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產業納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產業稅收檢查前輔導》等。學員普遍反映、通過講座的學習提高了對企業會計準則的理解，擴展了稅收法規知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性;使企業避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經濟效益。

【培訓內容】

一、“營改增”對房地產企業的影響及風險控制

1、房地產開發企業哪些業務應當繳納增值稅?如何選擇增值稅納稅人身份?

2、房地產企業處置使用過的固定資產和廢舊物資應當交什么稅?怎樣繳稅?

3、營改增對房地產企業現時的影響?對房地產企業未來的影響?

4、房地產開發企業何時試行營業稅改征增值稅?如何做好“營改增”的準備工作?

二、嚴格征管下的土地增值稅專項檢查風險控制要點

1、怎樣確認房地產銷售收入總額?合同面積與實測面積不一致如何確認銷售收入總額?

2、計算土地增值稅的“扣除項目金”包含哪些?怎樣計算允許扣除的房地產開發費用?

3、土地增值稅清算時，契稅是否可以計入取得土地使用權所支付的金額，契稅可否計算30%的附加扣除額?

4、土地閑置費可否計入“房地產開發成本”?在計算土地增值稅時可否扣除?

5、計算土地增值稅時，有金融機構借款證明利息支出怎樣扣除?企業沒有借款費用的，“房地產開發費用”是否按照5%扣除?

6、什么是普通標準住宅，企業出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優惠政策?

7、房地產開發企業出售保障性住房是否應預繳土地增值稅?

8、以土地或房地產進行投資聯營的，是否享受土地增值稅的免稅優惠?對房地產開發企業有何特殊規定?

9、土地增值稅清算時可否將不同類型的房地產綜合計算繳納土地增值稅?

10、向個人支付的拆遷補償款憑何種憑證扣除?

11、扣留施工企業的質量保證金沒有發票可否扣除?

12、怎樣確定土地增值稅的清算項目?應當進行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進行土地增值稅清算的項目怎樣劃分?

13、房地產企業怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅?

14、房地產企業銷售普通標準住宅如何定價可以降低土地增值稅?

15、房地產企業轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么差異?

16、房地產企業利用已經征用的土地建造賓館、商廈，怎樣操作可以降低稅費支出?

17、企業取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費支出?

18、房地產企業轉讓土地使用權如何操作可以降低土地增值稅?

19、怎樣核算房地產企業的管理費用可以降低土地增值稅?

20、新辦房地產企業如何確定“籌建期”?

21、搞好土地增值稅清算應注意哪些問題?

三、企業所得稅后續管理要點及問題解析

1、怎樣劃分開發產品的成本核算對象?開發產品計稅成本核算應當遵循哪些程序?

2、開發產品的直接成本怎樣核算?共同成本、間接成本應當怎樣分攤?

3、開發產品計稅成本支出的具體內容包括哪些?

4、開發項目的營銷設施建造費怎樣核算?在計算土地增值時可否扣除?

5、在開發項目內建造的郵電通訊、學校、醫療等設施當地政府部門給予經濟補償后的差額應怎樣進行稅務處理?

6、怎樣核算不同類型房產的成本?

7、安置動遷用房支出怎樣進行稅務處理?

8、利用地下基礎設施建成的停車場怎樣核算計稅成本?

9、利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰?房地產企業可否銷售利用人防工程建造的車庫?應當怎樣妥善處理?

10、開發產品完工后，再發生成本費用應當怎樣處理?

11、房地產企業怎樣避免與施工企業工程決算久拖不決?

12、何謂開發產品已經完工?怎樣確定成本核算終結日?怎樣正確處理開發成品“完工”與計算應納稅所得額的關系?

13、房地產企業以擴股方式取得土地使用權的，怎樣進行會計核算?

14、企事業單位、個人以分房為目的，與房地產企業合資開發房地產項目的，房地產企業怎樣確認收入?

15、其他企事業單位、個人以分紅利為目的，與房地產企業合資開發房地產項目的應當怎樣進行稅務處理?

16、房地產企業以房換地方式取得土地使用權的，怎樣確定土地使用權的成本?

17、房地產企業以地換房方式取得房產的，怎樣確定房產的成本?

18、房地產企業銷售開發產品銷售確認的原則和條件，已經開具發票的按揭售房何時確認銷售收入?

19、“買一贈一”、現金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣進行稅務處理?

20、房地產企業采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式怎樣納稅?

21、房地產企業視同銷售業務稅收政策有何變化?相關資產的計稅基礎怎樣計算?

22、企業所得稅匯算清繳時，出包工程因未辦理工程結算而未取得全額發票的可否預

提成本?應注意哪些問題?

23、固定資產折舊政策變化對企業所得稅的影響，房地產企業怎樣正確計提折舊?

24、企業購進軟件，凡符合固定資產或無形資產確認條件的怎樣進行折舊或攤銷?

25、房屋、建筑物等固定資產在未提足折舊前推倒重置的怎樣進行稅務處理?

26、房屋、建筑物等固定資產進行改擴建怎樣計算計稅成本，怎樣計提折舊?

27、股權投資的股息、紅利所得怎樣納稅?股權投資損失可否在稅前扣除?

28、股權投資轉讓損益怎樣納稅?新政策有何變化，長期掛賬的股權投資轉讓損失可否扣除?

29、投資企業撤回或減少投資的怎樣進行稅務處理?

30、何謂資產損失?企業資產損失在企業所得稅前扣除的原則?

31、國家稅務總局2011年第25號公告對資產損失稅前扣除有何重大變化?

32、以前年度未扣除的資產損失怎樣進行稅務處理?

33、稅務機關怎樣對企業的資產損失進行監督管理?

34、如何理解企業發生的合理的工資薪金支出準予扣除?建立股權激勵機制形成的支出可否扣除?

35、企業為員工支付的補充養老保險費、補充醫療保險費怎樣扣除?怎樣征收個人所得稅?

36、職工因公出差補助、誤餐費補助是否計入工資總額，可否稅前扣除?是否征收個人所得稅?

37、職工福利費的開支范圍是什么?如何在稅前扣除?

38、企業工會經費和職工教育經費怎樣在稅前扣除?

39、企業確因工作需要為職工購置的工作服可否稅前扣除?

40、企業自有房產裝修費如何在稅前扣除?

41、企業的業務招待費稅前扣除怎樣計算，計入什么科目?

42、職工的“五險一金”怎樣在稅前扣除，是否計征個人所得稅?

43、企業發生的公益性捐贈支出可否扣除?范圍是什么?

44、企業廣告費和業務宣傳費稅前扣除的條件是什么?

45、企業贊助支出可否扣除?

46、企業與生產經營有關的手續費及傭金支出怎樣在稅前扣除?境內境外有何區別?

47、企業借款費用怎樣在稅前扣除?資本化的要求是什么?

48、怎樣證明“不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的利息準予稅前扣除”?

49、售后回購業務如何進行稅務處理?

50、融資性售后回租業務如何納稅?房地產企業怎樣利用這項政策擴大融資渠道?

51、何謂“混合投資”?如何利用混合投資業務擴大融資渠道?

52、稅法對防止資本弱化有何規定?

53、企業因投資者未在規定期限內繳足其應繳資本額而發生借款其利息應有誰來承擔?

54、企業向自然人借款的利息支出可否稅前扣除?

55、“統借統還”的利息怎樣扣除?對總公司因統借統還向成員企業收取利息是否征收營業稅?

56、企業對外進行股權投資發生的借款利息可否在稅前扣除?

57、企業取得的國債利息、地方政府債券利息、中國鐵路建設債券利息、證券投資基金利息在稅收上有何區別?

58、企業股權收購怎樣可以享受特殊性稅務處理?

59、企業債務重組怎樣操作可以遞延納稅?

60、企業資產收購怎樣可以享受特殊性稅務處理?

【費用說明】

【主辦單位】中房商學院

【時間地點】2015年3月14-15日 成都(詳見報到通知)

【培訓費用】3800元(含培訓費，資料費、午餐費)食宿代訂，費用自理。

中房商學院是中國房地產智業高端品牌。以“唯有實戰，方有實效”的服務理念，服務4000多家房企，培養6萬多名房地產精英。業務包括：房地產培訓、房地產內訓、房地產管理咨詢、工程管理、房地產考察、房地產策劃師、房地產MBA等。

? 預報名此課程請到中房商學院官網

第二篇：營改增后建筑企業涉稅風險技巧（定稿）

營改增后建筑企業“甲供材”涉稅風險控制的合同簽訂技 巧 作者:中國財稅咨詢培訓金牌講師肖太壽博士

“甲供材”是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方（甲方）自行采購，提供給建筑施工企業（乙方）用于建筑、安裝、裝修和裝飾一種的建筑工程。即甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。在建筑企業營改增后，根據財稅[2016]36號的規定，建筑企業針對“甲供材”工程，可以選擇增值稅一般計稅方法，也可以選擇簡易計稅方法。這兩種計稅方法的選擇，會涉及到建筑施工企業的稅負高低，為了節省稅負，必須在與發包方簽訂“甲供材”合同時，必須考慮甲方自購建筑材料在整個工程中所耗建筑材料的比重而選擇增值稅的計稅方法，否則將會增加甲方和乙方的增值稅負。

（一）“甲供材”的增值稅法律依據分析

1、“甲供材”中建筑企業增值稅計稅方法選擇的法律依據及分析 《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》“財稅[2016]36號”附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（七）款“建筑房屋”第2項規定：“一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。” 在該條文件規定中有兩個特別重要的詞“可以”，具體的內涵是，只要發生“甲供材”現象，建筑施工企業在增值稅計稅方法上，具有一定的選擇性，既可以選擇增值稅一般計稅方法，也可以選擇增值稅簡易計稅方法。

2、“甲供材”中建筑企業計算增值稅的銷售額確定依據及分析 《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條規定：“銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外”。同時財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（三）項第（9）款規定：“試點納稅人提供建筑勞務服務適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付分包款后的余額為銷售額。”

根據以上政策規定，“甲供材”中建筑企業計算增值稅的銷售額體現為兩個方面：一是建筑企業選擇一般計稅方法計算增值稅的情況下，銷售額是建筑企業發生建筑應稅行為向發包方或業主收取得的全部價款和價外費用；二是建筑企業選擇簡易計稅方法計算增值稅的情況下，銷售額是建筑公司向業主收取得的全部價款和價外費用扣除支付分包款后的余額。例如甲房地產公司與乙建筑企業簽訂的甲供材合同約定：合同總價款為1億元（含增值稅），其中甲方自己采購主材2000萬元，則選擇一般計稅方法計算增值稅的乙建筑公司計算增值稅的銷售額是8000萬元。

(二)“甲供材”中建筑企業增值稅計稅方式的選擇分析

根據“財稅[2016]36號”附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（七）款“建筑房屋”第2項的規定，一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。根據此規定可以看出，建筑企業選擇按一般計稅方式計稅，還是選擇按簡易辦法計稅的關鍵在于稅負的臨界點的計算。

按照財稅〔2016〕36號）附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》的規定，建造服務的適用稅率是11%，而設備、材料、動力的適用稅率一般均是17%。據此，可以大概計算出“甲供材”中建筑企業增值稅計稅方式選擇的臨界點。

假設甲供材合同中約定的工程價稅合計(不含甲方購買的材料和設備）為A，則“甲供材”中建筑企業選擇一般計稅方式和簡易計算稅方法下的增值稅計算如下。

1、一般計稅方式下的應繳增值稅為：

應繳增值稅＝A×11%÷（1＋11%）－建筑企業采購材料物質的進項稅額＝9.91%×A－建筑企業采購材料物質的進項稅額

2、簡易辦法下的應繳增值稅為：

應繳增值稅＝A×3%÷（1＋3%）＝2.91%×A

3、兩種方法下稅負相同的臨界點：

9.91%×A－建筑企業采購材料物質的進項稅額＝2.91%×A 推導出： 建筑企業采購材料物質的進項稅額＝7%×A

4、由于一般情況下，建筑企業采購材料物質的適用稅率一般均是17%，于是，推導出臨界點：

建筑企業采購材料物質的進項稅額＝建筑企業采購材料物質價稅合計×17%÷（1＋17%）＝7%× A

5、由此計算出臨界點：

建筑企業采購材料物質價稅合計＝48.18%× A

6、結論

“甲供材”模式下，建筑企業選擇按一般計稅方法或者簡易計稅方法的臨界點參考值是：

建筑企業采購材料物質價稅合計＝48.18%ד甲供材”合同中約定的工程價稅合計

具體是：

（1）建筑企業采購材料物質價稅合計＞ 48.18%ד甲供材”合同中約定的工程價稅合計，則選擇一般計稅方法有利

（2）建筑企業采購材料物質價稅合計＜ 48.18%ד甲供材”合同中約定的工程價稅合計，則選擇簡易計稅方法有利 因此，建筑企業采購材料物質占整個工程造價的多少，或者說“甲供材料”占整個工程造價的多少，是選擇計稅方式的關鍵！

(三)案例分析

案例1：建筑企業采購材料物質價稅合計＞ 48.18%ד甲供材”合同中約定的工程價稅合計，選擇一般計稅方法的分析

江蘇省某企業委托一個中國京冶公司承建一主題樂園項目，工程總承包合同造價為1000萬元，材料部份600萬元，其中“甲供材”為200萬元；安裝部分400萬元。中國京冶將其中100萬元的機電安裝工作分包給中冶建研公司。（假設購買材料均取得17%的增值稅專用發票）

1、一般計稅方式下的應繳增值稅為：

應繳增值稅＝（1000-200）×11%÷（1＋11%）－【（600-200）×17%÷（1＋11%）+100×11%÷（1＋11%）】

＝79.27-（61.26+9.9）=8.11（萬元）

2、簡易辦法下的應繳增值稅為：

應繳增值稅＝（1000-200-100）×3%÷（1＋3%）＝20.38（萬元）因此，建筑企業采購材料物質價稅合計422[400萬元÷（1＋11%）×（1+17%）]＞ 48.18%ד甲供材”合同中約定的工程價稅合計700萬元=385.44萬元，選擇一般計稅方法計算增值稅，比選擇簡易計稅方法計算增值稅更省12.27萬元增值稅(20.38-8.11).案例2：建筑企業采購材料物質價稅合計＜ 48.18%ד甲供材”合同中約定的工程價稅合計，選擇簡易計稅方法的分析

江蘇省某企業委托一個中國京冶公司承建一主題樂園項目，工程總承包合同造價為1000萬元，材料部份600萬元，其中含甲供材為500萬元；安裝部分400萬元。中國京冶將其中100萬元的機電安裝工作分包給中冶建研公司。（假設購買材料均取得17%的增值稅專用發票）

1、一般計稅方式下的應繳增值稅為：

應繳增值稅＝（1000-500）×11%÷（1＋11%）－【（600-500）×17%÷（1＋11%）+100×11%÷（1＋11%）】

＝49.55-（15.31+9.9）=24.33（萬元）

2、簡易辦法下的應繳增值稅為：

應繳增值稅＝（1000-500-100）×3%÷（1＋3%）＝11.65萬元）因此，當建筑企業采購材料物質價稅合計105.4萬元[100萬元÷（1＋11%）×（1+17%）]＜ 48.18%ד甲供材”合同中約定的工程價稅合計500萬元=234萬元，選擇簡易計稅方法計算增值稅，比選擇一般計稅方法計算增值稅更省12.68萬元增值稅(24.33-11.65).（四）建筑企業“甲供材”涉稅風險控制的合同簽訂技巧

通過以上分析，營改增后，建筑企業與業主或發包方簽訂“甲供材”合同時，控制多繳納稅收的合同簽訂簽訂技巧是：

1、當建筑企業選擇一般計稅方法計算增值稅時，必須要爭取在甲供材合同中建筑企業采購的材料物質價稅合計＞ 48.18%ד甲供材”合同中約定的工程價稅合計。

2、當建筑企業選擇簡易計稅方法計算增值稅時，必須要爭取在甲供材合同中建筑企業采購的材料物質價稅合計＜48.18%ד甲供材”合同中約定的工程價稅合計。

建筑房地產企業營改增過渡期新老項目銜接中 的涉稅政策分析及稅務處理

作者:中國財稅咨詢培訓金牌講師肖太壽博士

根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）對建筑房地產企業新老項目的劃分標準和相關涉稅政策規定,肖太壽財稅工作室對建筑房地產企業營改增過度期新老項目銜接的相關涉稅問題處理進行深入研究,研究成果如下。

一、新老項目的劃分標準

依據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》的規定，建筑房地產企業的新老項目劃分標準總結如下：

（一）建筑工程新老項目的劃分標準

《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（七）項第3款規定：“建筑工程老項目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。”基于此規定，建筑企業營改增過度期新老項目的劃分標準總結為以下兩點：

1、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30 日前的建筑工程項目為老項目，注明的合同開工日期在2016年5月1 日后的建筑工程項目為新項目。

2、未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30 日前的建筑工程項目為老項目，注明的開工日期在2016年5月1 日后的建筑工程項目為新項目。

(二)房地產企業新老項目的劃分標準

《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（三）項第9款規定：“房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。”基于此規定，房地產企業的新老項目劃分標準分為兩點：

1、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目為老項目。

2、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年5月1日后的房地產項目為新項目。

二、建筑房地產企業老項目的增值稅計稅方式的選擇及涉稅處理 財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（七）項第3款規定：“一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。”

財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（七）項第7款規定：“房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。”在該文件中，有兩個非常重要的字“可以”，即建筑和房地產企業老項目增值稅計稅方法的選擇上，在2016年5月1日后，既可以選擇適用簡易計稅方法也可以選擇一般計稅方法。到底應如何選擇增值稅計稅方法呢？肖太壽博士總結如下幾方面：

（一）建筑企業老項目的增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理 筆者認為建筑企業老項目在實踐中體現為三類：第一類是營改增之前(2016年4月30日之前)，已經完工的施工項目，且已與業主進行了工程結算，但業主拖欠工程款，營改增后才支付施工企業工程款的老項目；第二類是營改增之前(2016年4月30日之前)，已經完工的施工項目，但沒有進行工程決算，營改增以后才進行工程結算的老項目；第三類是營改增之前未完工的施工項目，營改增后繼續施工的老項目。以上三類老項目增值稅計稅方法的選擇如下。

1、第一類老項目增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理 營改增之前(2016年4月30日之前)，已經完工的施工項目，且已與業主進行了工程結算，但業主拖欠工程款，營改增后才支付施工企業工程款的老項目，分以下兩種情況來處理：

一是如果工程結算報告書中未注明業主未來支付拖欠工程款的時間，則營業稅納稅義務時間為工程決算書上簽訂的時間。因此，在2016年4月30日之前，按照3%稅率在工程勞務所在地繳納營業稅，向業主開具建筑業的營業稅發票。

二是如果工程結算書注明了業主未來支付拖欠工程款的時間，則營業稅納稅義務時間為工程結算書中注明的時間。因此，在2016年5月1日后，建筑企業一定選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應按照3%的征收率，依照“銷售額/（1+3%）×3%”計算繳納增值稅，向業主開具增值稅普通發票。

由于“收到業主支付的工程款/（1+3%）×3%<收到業主支付的工程款×3%”，因此，從節省稅收的角度考慮，建議營改增前已經完工且進行工程決算，但業主拖欠工程款的老項目在2016年5月1日后進行開票。

2、第二類老項目增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理

營改增之前(2016年4月30日之前)，已經完工的施工項目，但沒有進行工程決算，營改增以后才進行工程結算的老項目，一定選擇適用簡易計稅方法，根據財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（二）項第9款的規定，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應按照3%的征收率，依照“銷售額/（1+3%）×3%”計算繳納增值稅，向業主開具增值稅普通發票。

3、第三類老項目增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理

營改增之前未完工的施工項目，營改增后繼續施工的老項目增值稅計稅方法的選擇應分兩重情況：

一是如果未完工項目在整個項目中所占的比重較大，有大量的成本發票可以抵扣增值稅，則選擇增值稅一般計稅方法，按照11%的稅率計算增值稅；

二是如果未完工項目在整個項目中所占的比重較小，已經發生大量的成本發票是增值稅普通發票，沒有多少增值稅進項稅可以抵扣，則選擇增值稅簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應按照3%的征收率，依照“銷售額（/1+3%）×3%”計算繳納增值稅，向業主開具增值稅普通發票。

（二）房地產開發企業的增值稅計稅方法的選擇及涉稅處理

1、營改增前已經開放完畢的樓盤項目，但未銷售完畢，營改增之后繼續銷售的老項目，一定選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，給購買方開具增值稅普通發票。

2．營改增之前，房地產企業已經進行了項目的立項、報建、審批和規劃等法律手續，且已經與建筑企業簽訂了建筑施工總承包合同，但未辦理《建筑工程施工許可證》導致項目一直未動工，營改增后才辦理《建筑工程施工許可證》致使工程正式動工的項目為新項目，選擇增值稅一般計稅方法，按照11%計算繳納增值稅。

3.營改增之前，房地產企業已經進行了項目的立項、報建、審批和規劃等法律手續，且已經與建筑企業簽訂了建筑施工總承包合同，并辦理《建筑工程施工許可證》，工程已經動工，營改增后，繼續開發的項目，一定是老項目，增值稅計稅方法的選擇應分兩種情況：

一是如果已經開發的項目在整個開發項目中占的比例很小，成本發票還沒有收到，有大量的成本發票可以抵扣增值稅，則選擇增值稅一般計稅方法，按照11%的稅率計算增值稅，但是根據財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（十）項第2款的規定，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

二是如果已經開發的項目在整個開發項目中所占的比例較大，已經收到了大部分成本發票（是增值稅普通發票和建筑業營業稅發票），沒有多少增值稅進項稅可以抵扣，則選擇適用簡易計稅方法按照5%征收率征收增值稅。

三、老項目營改增后發生分包業務的涉稅處理

由于一項工程只有一份《建筑工程施工許可證》，而且是由總包辦理，分包人不需要辦理《建筑工程施工許可證》，所以營改增前（2016年4月30 日之前）的老項目在營改增后（2016年5月1日之后），發生總包與分包人簽訂分包合同，作為建筑企業的分包人做的分包業務是老項目。根據財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（七）項的規定，一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。基于此分析，總包和分包都有可能選擇增值稅一般計稅方法和簡易計稅方法，到底如何選擇增值稅計稅方法，總分包之間一定進行商議考慮各自的稅收成本，選擇對雙方都能節省稅收成本的增值稅計稅方法。

營改增后EPC項目合同簽訂節稅技巧

作者: 中國財稅咨詢培訓金牌講師肖太壽博士

EPC總承包合同，即設計、采購、施工合同，是一種包括設計、設備采購、施工、安裝和調試，直至竣工移交的總承包模式。這種操作模式主要適用于那些專業性強、技術含量高、工藝及結構較為復雜、一次性投資較大的建設項目。

EPC總承包模式是當前國際工程承包中一種被普遍采用的承包模式，也是在當前國內建筑市場中被我國政府和我國現行《建筑法》積極倡導、推廣的一種承包模式。這種承包模式已經開始在包括房地產開發、大型市政基礎設施建設等在內的國內建筑市場中被采用。

根據《中華人民共和國建筑法》第二十四條的，建筑工程的發包單位可以將建筑工程的勘察、設計、施工、設備采購一并發包給一個工程總承包單位，也可以將建筑工程勘察、設計、施工、設備采購的一項或者多項發包給一個工程總承包單位。EPC合同談判和簽訂階段對于包發商及承包商來說至關重要，EPC合同中的約定將決定雙方日后合作項目的總體稅負水平及涉稅事項。因此，在EPC合同談判和簽訂階段，承包商應該盡可能的規避稅務風險，從而避免不必要的稅收損失。

1、建筑企業招投標合同報價的法律依據 《住房城鄉建設部辦公廳關于做好建筑業營改增建設工程計價依據調整準備工作的通知》（建辦標[2016]4號）第二條規定：“工程造價=稅前工程造價×（1+11%）。其中，11%為建筑業擬征增值稅稅率，稅前工程造價為人工費、材料費、施工機具使用費、企業管理費、利潤和規費之和，各費用項目均以不包含增值稅可抵扣進項稅額的價格計算。”

2、建筑企業招投標合同中投標價的確定

稅前建筑工程報價=不含增值稅的材料設備費用+不含增值稅的施工機具使用費+不含增值稅的人工費用+不含增值稅的管理費用和規費+合理利潤

非EPC建筑工程報價=稅前建筑工程報價+稅前建筑工程報價×11%

EPC建筑工程報價=（不含增值稅的設計費用+不含增值稅的設備費用+不含增值稅的安裝費用+合理利潤）+不含增值稅的設計費用×6%+不含增值稅的設備費用×11% +不含增值稅的安裝費用×11%

[案例分析 某EPC合同節稅簽訂技巧的涉稅分析]

1、案情情況

A公司為中國境內法人企業，B公司為中國境內一家具備設計資質且有能力承建電廠的專業施工企業，A公司、B公司均為山東省企業，且均為一般納稅人。2016年7月A公司與B公司簽訂了《ZJ市生活垃圾填埋氣發電項目EPC總承包協議》。工程總承包范圍為ZJ市生活垃圾填埋氣發電項目工程的全部勘測、設計、設備和材料采購，建筑安裝和電網接入系統工程施工直至竣工驗收的相關工作。A公司為工程發包人，B公司為工程承包方。根據《EPC總承包協議》的約定，B公司負責按ZJ市生活垃圾填埋氣發電項目EPC總承包協議的約定，進行勘測設計、材料采購、設備采購、設備檢驗檢測、建筑安裝施工、材料檢驗檢測、測試、并網安全評價、竣工投產、性能試驗等所有工作，直至完成工程至正常并網發電。總合同價款（不含增值稅）為1億元，有兩種合同簽訂方法：

一是B公司與A公司簽訂總承包合同，合同約定總價款為1億元（不含增值稅）；

二是B公司與A公司簽訂總承包合同，合同中分別約定了勘測設計1000萬元，材料采購和設備采購6000萬元，設備檢驗檢測500萬元，建筑安裝施工2000萬元，材料檢驗檢測、測試、并網安全評價等共500萬元。假設不考慮發生的增值稅進項稅的抵扣和城市維護建設稅及附加的情況，請選擇用哪一種合同簽訂技巧更省稅。

2、法律依據

《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（一）項的規定，試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：

第一、兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用稅率。

第二、兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用征收率。

第三、兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用稅率。

3、建筑業營改增后，節稅的EPC總承包合同簽訂技巧

建筑業營改增后，必須在EPC合同中必須分別注明：設計費用、檢測費用、建筑安裝費用（含設備材料費用），否則會從高適用稅率，使企業繳納更多的稅收。

4、本案例中的合同簽訂技巧及涉稅分析

（1）第一種合同簽訂技巧的涉稅分析：

根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（一）項的規定，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或者應稅服務的，應當分別核算適用不同稅率或征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率。基于此規定，B公司要從高適用稅率，繳納增值稅銷項稅為10000萬元×11%=1100（萬元）；

（2）第二種合同簽訂技巧的涉稅分析：

由于合同中分別注明了各種費用額，在票據開具和會計核算時，都可以分別進行。因此，B公司要從高適用稅率，繳納增值稅銷項稅如下：

1000×6%+（6000+2000）×11%+（500+500）×6%=60+880+60=1000（萬元）。

因此，在假設不考慮發生的增值稅進項稅的抵扣和城市維護建設稅及附加的情況下，第二種合同簽訂技巧與第一種合同簽訂技巧可以節約100萬元的增值稅。

建筑和房地產企業“營改增”后稅務管控三大原理

作者:稅務案例研究中心 中國財稅咨詢培訓金牌講師肖太壽博士

企業稅務管控是現代企業管理中的重要組成部分，是企業精細化管理的重要表現。怎樣進行企業的稅務管控？使企業規避不必要的財務和稅務風險，提升企業利潤，增強企業市場競爭力，關鍵是要看企業財稅管控遵循的指導思想是什么。只有好的指導思想，才能使企業稅務管控取得好的效果。筆者認為，企業在開展稅務管控時，必須遵循“三證統一”、“三流統一”和“三價統一”等三大原理，所謂“三證統一”是指法律憑證、會計憑證和稅務憑證相互統一；“三流統一”是指資金流、票流和物流（勞務流）相互統一；“三價統一”是指合同價、發票上的金額（簡稱發票價）和結算價相互統一。

一、“三證統一”原理：法律憑證、會計憑證和稅務憑證相互統一 所謂的“三證統一”是指法律憑證、會計憑證和稅務憑證的相互印證，相互聯系和相互支持。在這“三證”當中，法律憑證是第一位的，首要的，在三證中，如果缺乏法律憑證支持和保障的會計憑證和稅務憑證無論多么準確和完美，也是有法律和稅收風險的。

（一）法律憑證：在降低企業稅收成本中起根本的作用 法律憑證是用來明確和規范有關當事人權利和義務法律關系的重要書面憑證或證據。主要體現為合同、協議、法院判決或裁定書等法律文書和其他各種證書。如土地使用權證書、股權轉讓協議書、資產轉讓（收購）協議、股權轉讓（收購）協議、采購合同、建筑合同等等都是法律憑證。法律憑證,特別是經濟合同的正確簽訂在降低企業的稅收成本中起根本的作用，即為了降低企業的稅收成本，有時是需要給當地稅務主管部門提供各種合同材料，有時必須通過合同的正確而巧妙的簽訂。

［案例分析1：某公司購買商鋪合同瑕疵多承擔稅費的分析］（1）案情介紹

甲企業為銷售建材而購買了一間臨街旺鋪，價值150萬元，開發商承諾買商鋪送契稅和手續費。在簽訂合同時也約定，鋪面的契稅、印花稅及買賣手續費均由開發商承擔。按合同規定，企業付清了所有房款。但不久后，企業去辦理房產證時，稅務機關要求企業補繳契稅6萬元，印花稅0.45萬元，滯納金5000多元。企業以合同中約定由開發商包稅為由拒絕繳納稅款。但最后企業被從銀行強行劃繳了稅款和滯納金，并被稅務機關罰款。請分析甲企業必須承擔稅費的原因。

（2）涉稅分析

稅法與合同法是各自獨立的法律，稅務機關在征收稅款時是按照稅法來執行的。在我國境內轉讓土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。在本案例中，甲企業就是契稅和印花稅的納稅人，是繳納這些稅款的法律主體，而甲企業與開發商所簽訂的包稅合同并不能轉移甲企業的法律責任。因為開發商承諾的契稅等稅費，意思只是由開發商代企業繳納，在法律上是允許的。但當開發商沒有幫企業繳納稅款的時候，稅務機關要找的是買房的甲企業而不是開發商。所以在簽訂經濟合同時，不要以為對方包了稅款就同時也包了法律責任，對方不繳稅，延期繳納稅款和漏稅的責任要由買方甲企業進行承擔。

（3）規避多承擔稅費的合同簽定技巧

要規避甲企業承擔開發商沒有支付在經濟合同中承諾的鋪面的契稅、印花稅及買賣手續費，必須在簽定經濟合同時，拿著該份經濟買賣合同到鋪面所在地的主管稅務局去進行備案，同時要及時督促開發商把其在經濟合同中承諾的鋪面的契稅、印花稅及買賣手續費繳納完畢后，才付清鋪面的購買價款。或者在經濟合同中修改條款“鋪面的契稅、印花稅及買賣手續費均由開發商承擔，但是由甲企業代收代繳。”這樣簽定的合同，甲企業可以在支付開發商的購買價款時就可以把由開發商承擔的鋪面的契稅、印花稅及買賣手續費進行扣除，然后，甲企業去當地稅務局繳納鋪面的契稅、印花稅及買賣手續費，憑有關的完稅憑證到當地房管局去辦理過戶產權登記手續。

（二）會計憑證

會計憑證是記錄經濟業務、明確經濟責任、按一定格式編制的據以登記會計賬簿的書面證明。用來記載經濟業務的發生，明確經濟責任，作為記賬根據的書面證明。有原始憑證和記賬憑證。前者是在經濟業務最初發生之時即行填制的原始書面證明，如銷貨發票、款項收據等。后者是以原始憑證為依據，作為記入賬簿內各個分類帳戶的書面證明，如收款憑證、付款憑證、轉賬憑證等。

（三）稅務憑證

稅務憑證是一種在稅法或稅收政策性規章上明確相關經濟責任的書面證據。稅務憑證是法律憑證中的一種特殊性憑證，稅務憑證一定是法律憑證，法律憑證不一定是稅務憑證。如稅務登記證書，稅收行政處罰通知書等稅務憑證，就是法律憑證，而各種發票，如增值稅專用發票，各種服務類發票等稅務憑證就不是法律憑證。

（四）“三證統一”

法律憑證、會計憑證和稅務憑證雖然在各自的內涵上存在一定的差異，但是相互間存在一定的聯系。如稅務憑證與會計憑證是有區別和聯系的，兩者的聯系是，都明確相關經濟責任的企業據以進行記賬的書面證明。區別是兩者的根據不同，會計憑證是依據中華人民共和國財政部頒發的各項會計政策、財經制度而進行財務核算的記賬憑證；稅務憑證是根據相關稅法和中華人民共和國稅務總局制定的各項稅收政策而明確納稅義務的稅收憑證。由于對同一項經濟業務的核算和反映，會計準則或會計制度與稅法上的規定是有一定的差異的，正是如此，在稅法上，需要對這種差異進行納稅調整，否則將會受到稅務主管部門的懲罰而遭受一定的罰款損失。

在降低企業成本的實踐當中，一定要保證法律憑證、會計憑證和稅務憑證的三證統一，特別是法律憑證在降低企業成本中起關鍵性的首要的源頭作用。同時，會計憑證和稅務憑證上的數據必須與法律憑證中數據始終保持一致，否則會面臨成本增加的可能。

（五）“三證統一”是降低企業成本的根本方法

“三證統一”在企業降低成本中起著非常重要的作用，在眾多降低成本的方法當中，“三證統一”是根基，是根源。下面從兩個方面來理解“三證統一”是企業降低成本的根本方法。

一方面是法律憑證是決定企業成本的根源。企業的成本涉及到企業的設計、研發、生產、管理、銷售、售后服務等各價值鏈環節，每一環節都與企業的成本相關。要控制好每一環節的成本，必須把著力點放在有關合同、協議的簽定和管理環節上，因為價格是合同和協議中的重要條款，合同和協議中的價格是構成企業相關成本的重要部分。如果合同中的價格已經確定，要通過降低價格來降低成本是不可能的，也是不現實的，否則，要負一定的民事法律賠償責任。因此，在商品或材料采購、物流運輸、提供服務等環節過程中，成本降低的關鍵點是價格談判，價格一旦談定就得在有關合同或協議中進行明確規定，只要合同和協議中對價格進行了確定，再來談降低采購成本和運輸物流成本是毫無意義的。如，某公司是專門從事家具生產的企業，假設采購生產家具的木料成本在生產成本的比例為40%，該企業在采購木料的過程中，往往通過集中采購制度來進行采購，所有采購價格包括運輸成本都在采購合同中體現。如果要降低采購成本的話，根本的削減成本階段是在采購環節與供應商的價格談判階段，只有與相關的多個供應商進行價格談判，選擇既能保證材料質量又能保證價格低廉的材料供應商供貨，并在采購合同中明確談定好的低價格，生產成本才能夠真正得到降低。

另一方面是“三證統一”是促降稅收成本的根本之策。在明確法律憑證是降低企業成本的根源后，還要保證法律憑證、會計憑證和稅務憑證的相互統一，成本降低才能落到實處。

(六)三證統一的核心思想

1、合同與企業的賬務處理相匹配，否則，要么做假賬；要么做錯賬；

2、合同與企業的稅務處理（稅務處理在實踐中主要涉及到企業交多少稅和什么時候交稅兩方面）相匹配，否則，要么多交稅；要么少交稅；

3、合同與企業發票開具相匹配，否則，要么開假票；要么開虛開發票。[案例分析2：總承包合同中的開工保證金和履約保證金條款的稅務

處理和賬務處理]

（1）案情介紹：

甲房地產企業與乙建筑總承包企業簽訂的建筑合同中約定開工保證金條款：甲在合同簽訂之后的2個工作日之內向建筑企業乙支付100萬元開工保證金，該開工保證金將于以后沖減甲給乙的工程款。甲房地產企業與丙建筑總承包企業簽訂的建筑合同中約定履約保證金條款：丙在合同簽訂之后的7個工作日之內必須向甲支付100萬元的履約保證金。請問以上保證金條款應如何進行賬務和稅務處理？

（2）涉稅收分析

根據合同保證金條款的約定來看，開工保證金是業主支付給建筑總承包方的預付款項，而履約保證金是建筑總承包企業支付給業主的保證金或押金。根據增值稅納稅義務時間的規定，本案例中保證金的賬務和稅務處理如下：

第一，甲在合同簽訂之后的2個工作日之內向建筑企業乙支付100萬元開工保證金的賬務和稅務處理如下：

甲的賬務處理：

借：預付賬款（收到業主開工保證金/(1+11%）應交稅費——應交增值稅（進項稅）(收到業主開工保證金/(1+11%)×11%

貸：銀行存款 乙的賬務處理： 借：銀行存款

貸:預收賬款(收到業主開工保證金/(1+11%)

應交稅費-------應交增值稅(銷項稅)(收到業主開工保證金/(1+11%)×11%

根據財稅〔2016〕36號附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十一條第(二)項規定：“納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。” 建筑總承包方乙收到甲支付的開工保證金就是預收賬款，因此，建筑總承包方乙收到甲支付的開工保證金時，發生了增值稅納稅義務時間，必須向業主甲開具增值稅專用發票，如果乙不開具發票，則要做無票收入進行增值稅銷項稅的申報。

第二,甲房地產企業與丙建筑總承包企業簽訂的建筑合同中約定履約保證金條款：丙在合同簽訂之后的7個工作日之內必須向甲支付100萬元的履約保證金的賬務和稅務處理。

甲的賬務處理： 借：銀行存款

貸：其他應付款——收到丙履約保證金 丙的賬務處理：

借：其他應收款——支付甲履約保證金 貸:銀行存款

建筑企業向甲支付履約保證金沒有發生納稅義務時間，甲應向丙開收款收據。二、三流統一原理：資金流、票流和物流（勞務流）相互統一 所謂的“三流統一”是指資金流（銀行的收付款憑證）、票流（發票的開票人和收票人）和物流（勞務流）相互統一，具體而言是指不僅收款方、開票方和貨物銷售方或勞務提供方必須是同一個經濟主體，而且付款方、貨物采購方或勞務接受方必須是同一個經濟主體。如果在經濟交易過程中，不能保證資金流、票流和物流（勞務流）相互統一，則會出現票款不一致，涉嫌虛開發票，將被稅務部門稽查判定為虛列支出，虛開發票，承擔一定的行政處罰甚至遭到刑事處罰的法律風險。為了解決票款不一致的涉稅風險問題，筆者建議企業應注重審查符合以下條件的發票才可以入賬：在有真實交易的情況下，必須保證資金流、物流和票流的三流統一，即銀行收付憑證、交易合同和發票上的收款人和付款人和金額必須一致。具體論述如下：

（一）無真實交易下開票的法律風險：虛開發票

在沒有真實交易情況下的票款不一致，一定面臨著稅收和法律風險，如果被稅務稽查部門查出，輕則處以補稅、罰款和繳納滯納金；重則相關的主要負責人員將會承擔一定的刑事處罰。企業在財稅管控中必須杜絕和防范無真實交易情況下的開票行為，《中華人民共和國發票管理辦法》第二十二條規定：任何單位和個人不得有下列虛開發票行為：

1、為他人、為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；

2、讓他人為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；

3、介紹他人開具與實際經營業務情況不符的發票。基于此規定，沒有真實交易行為下而進行的開票行為是虛開發票的行為。國家稅務總局在稅務稽查中一直非常重視發票的“三查”活動，即“查稅必查票”、“查賬必查票”、“查案必查票”。對檢查發現的虛假發票，一律不得用以稅前扣除、抵扣稅款、辦理出口退—稅(包括免、抵、退稅)和財務報銷、財務核算。

第十一屆全國人大常委會第十九次會議于2011年2月25日通過的《中華人民共和國刑法修正案(八)》，對刑法做出了以下三項重要修改和補充：一是取消了虛開增值稅專用發票罪，用于騙取出口退稅、抵扣稅款發票罪，偽造、出售偽造的增值稅專用發票罪的死刑。二是增加了虛開普通發票罪。刑法修正案(八)第三十三條規定，在刑法第二百零五條后增加一條，作為二百零五條之一：“虛開本法第二百零五條規定以外的其他發票，情節嚴重的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處罰金。單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照前款的規定處罰。”這一規定增加的罪名為“虛開普通發票罪”。三是增加了非法持有偽造的發票罪。刑法修正案(八)第35條規定，在刑法第二百一十條后增加一條，作為第二百一十條之一：“明知是偽造的發票而持有，數量較大的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處罰金；數量巨大的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照前款的規定處罰。”這一規定增加的罪名為“非法持有偽造的發票罪”。非法持有偽造的發票罪，是指明知是偽造的發票，而非法持有且數量較大的行為。

最高人民法院關于適用《全國人民代表大會常務委員會關于懲治虛開、偽造和非法出售增值稅專用發票犯罪的決定》的若干問題的解釋第一條規定：具有下列行為之一的，屬于“虛開增值稅專用發票”：

1、沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應稅勞務而為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具增值稅專用發票；

2、有貨物購銷或者提供或接受了應稅勞務但為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具數量或者金額不實的增值稅專用發票；

3、進行了實際經營活動，但讓他人為自己代開增值稅專用發票。虛開稅款數額1萬元以上的或者虛開增值稅專用發票致使國家稅款被騙取5000元以上的，應當依法定罪處罰。虛開稅款數額10萬元以上的，屬于“虛開的稅款數額較大”。根據以上法律依據，企業沒有真實交易而開票是典型的虛開發票行為，不僅索取的虛開發票不可以在企業所得稅前扣除和抵扣進項稅額，而且將受到刑事處罰的法律風險。因此，在“以票控稅”的中國，發票進成本必須保證有真實交易行為的票款一致。

[案例分析3：某公司讓他人為自己代開增值稅專用發票的涉稅分析]（1）案情介紹

一般納稅人A公司與B公司簽訂購買設備合同，B公司不具有一般納稅人資格，但其分公司C具有一般納稅人資格，于是B公司讓分公司C開具增值稅專用發票給A公司，請分析三方存在的涉稅風險。

（2）涉稅風險分析

根據《中華人民共和國發票管理辦法》第十九條規定，銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發生經營業務收取款項，收款方應向付款方開具發票；特殊情況下由付款方向收款方開具發票。第二十二條第二款規定，任何單位和個人不得有下列虛開發票行為：

（一）為他人、為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；

（二）讓他人為自己開具與實際經營業務情況不符的發票；

（三）介紹他人開具與實際經營業務情況不符的發票。《中華人民共和國發票管理辦法》第三十七條第一款規定，違反本辦法第二十二條第二款的規定虛開發票的，由稅務機關沒收違法所得；虛開金額在1萬元以下的，可以并處5萬元以下的罰款；虛開金額超過1萬元的，并處5萬元以上50萬元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。依據上述規定，分公司C沒有銷售貨物，為他人開具與實際經營業務情況不符的發票，屬于虛開發票行為，而銷售方B公司讓他人為自己開具與實際經營業務情況不符的發票，也屬于虛開發票行為，都將會受到處罰。對A公司來講，根據《國家稅務總局關于納稅人善意取得虛開的增值稅專用發票處理問題的通知》（國稅發[2000]187號）文件的規定，購貨方與銷售方存在真實的交易，銷售方使用的是其所在省（自治區、直轄市和計劃單列市）的專用發票，專用發票注明的銷售方名稱、印章、貨物數量、金額及稅額等全部內容與實際相符，且沒有證據表明購貨方知道銷售方提供的專用發票是以非法手段獲得的，對購貨方不以偷稅或者騙取出口退稅論處。但應按有關法規不予抵扣進項稅款或者不予出口退稅；購貨方已經抵扣的進項稅款或者取得的出口退稅，應依法追繳。如果C公司以B公司的名義開具專用發票，A公司與B公司的交易是真實的，但稅務機關會以A公司應該知道B公司為小規模納稅人來證明A公司知道銷售方提供的專用發票是以非法手段獲得的，從而定性為偷稅或者騙取出口退稅。即使不這樣定性，對A公司取得的專用發票也不予抵扣進項稅款或者不予出口退稅。

（3）規避稅收風險的策略

由銷售方B公司開具發票。如果A公司需要開具專用發票的，可根據《國家稅務總局關于印發<稅務機關代開增值稅專用發票管理辦法（試行）>的通知》（國稅發[2004]153號）的第五條和第六條的規定開具專用發票。其中，該文件第五條規定，本辦法所稱增值稅納稅人是指已辦理稅務登記的小規模納稅人（包括個體經營者）以及國家稅務總局確定的其他可予代開增值稅專用發票的納稅人。第六條規定，增值稅納稅人發生增值稅應稅行為、需要開具專用發票時，可向其主管稅務機關申請代開。從2009年1月1日以后，小規模納稅人無論工業還是商業，稅率均調整為3%，B公司申請稅務機關代開發票依然按小規模3%的稅率征收增值稅，但代開給增值稅一般納稅人的發票可以按3%進行抵扣。因為只有具有一般納稅人資格的納稅人開具的發票才按17%的稅率征稅，取得方一般納稅人企業方可按17%抵扣進項稅，因此，一般納稅人與小規模納稅人的稅負是不同的，A公司要根據自己的實際經營情況以及B公司的定價是否合算來決定是否在B公司購買此設備，但不能以虛開發票三方受處罰作為代價取得專用發票。

（二）有真實交易下票款不一致的涉稅風險：不可以企業所得稅稅前扣除和抵扣增值稅進項稅額

國家對企業取得的發票在企業所得稅稅前扣除有嚴格的規定。《國家稅務總局關于開展打擊制售假發票和非法代開發票專項整治行動有關問題的通知》（國稅發[2008]40號）文規定：對于不符合規定的發票和其他憑證，包括虛假發票和非法代開發票，均不得用以稅前扣除、出口退稅、抵扣稅款。《國家稅務總局關于印發進一步加強稅收征管若干具體措施的通知》（國稅發[2009]114號）規定：未按規定取得的合法有效憑據不得在稅前扣除。根據該法律依據，企業在真實交易情況下票款不一致，所取得的發票進行入賬進成本，因涉嫌發票虛開，是一種未按規定取得的合法有效憑據，不可有在企業所得稅前進行扣除。

《國家稅務總局關于加強增值稅征收管理若干問題的通知》（國稅[1995]192號）第一條第(三)項規定：“購進貨物或應稅勞務支付貨款、勞務費用的對象。納稅人購進貨物或應稅勞務，支付運輸費用，所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務的單位一致，才能夠申報抵扣進項稅額，否則不予抵扣。”基于此規定，貨物流、資金流、票流一致，在可控范圍內可以安全抵扣，票面記載貨物與實際入庫貨物必須相符，票面記載開票單位與實際收款單位必須一致，必須保證票款一致！

[案例分析4:某房地產公司“三流不統一”的涉稅風險分析]（1）案情介紹

云南省某房地產公司與建筑裝修公司簽訂包工包料合同，合同金額為1000萬元（不含增值稅)，材料費用為800萬元（不含增值稅)，勞務費用為200萬元（不含增值稅)。該建筑裝修公司向材料供應商采購材料，價款為800萬元，為了節省稅負，建筑裝修公司通知房地產公司向材料供應商支付材料采購款800萬元，材料供應商向房地產公司開具800萬元的增值稅專用發票，工程完工后，建筑裝修公司與房地產公司進行工程結算，結算價為1000萬元，房地產公司支付建筑裝修公司200萬元勞務款，建筑裝修公司開具增值稅專用發票200萬元（不含增值稅)給房地產公司。房地產公司財務人員將材料供應商開具的800萬元普通增值稅發票和建筑裝修公司開具的200萬元增值稅專用發票進開發成本。結果在進行增值稅抵扣時，稅務部門不同意材料供應商開具房地產公司800萬元的增值稅專用發票在增值稅銷項稅前扣除。請分析800萬元的增值稅專用發票為什么不能在增值稅銷項稅前抵扣。

(2)涉稅分析

《國家稅務總局關于加強增值稅征收管理若干問題的通知》（國稅發【1995】192號）第一條第(三)項規定：“購進貨物或應稅勞務支付貨款、勞務費用的對象。納稅人購進貨物或應稅勞務，支付運輸費用，所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務的單位一致，才能夠申報抵扣進項稅額，否則不予抵扣。” 根據此規定，如果房地產公司與建筑裝修公司簽訂包工包料合同，則裝修公司必須對施工過程中所耗的建筑裝修材料依法繳納增值稅。因此，本案例中的建筑裝修公司與房地產公司簽訂包工包料合同，結算價為1000萬元，應該給房地產公司開具1000萬元的增值稅專用發票。而案例中的房地產公司向材料供應商支付800萬元貨款與材料供應商向房地產公司開具800萬元的增值稅專用發票；建筑裝修公司向房地產公司收取200萬勞務款，開具200萬元增值稅專用發票，雖然滿足票款一致，但與合同不匹配。因為房地產公司沒有向材料供應商采購材料，即房地產公司與材料供應商沒有簽訂材料采購合同，房地產公司是替建筑裝修公司支付材料采購款的，材料是建筑裝修公司采購的（建筑裝修公司與材料供應商簽訂800萬元的采購合同），800萬元增值稅專用發票理所當然應該由材料供應商開給建筑裝修公司，建筑裝修公司應該全額開票1000萬元增值稅專用發票給房地產公司。所以房地產公司和建筑裝修公司雖然票款一致，但不符合三流統一（房地產公司缺乏800萬元的物流，建筑裝修公司800萬元的物流，缺乏800萬元資金流和票流）。

（3）分析結論

企業在經濟交易活動中，票據開具必須與合同保持匹配，必須保證資金流、票流和物流（勞務流）相互統一。

[5:某房地產企業指定分包方中票款不一致的涉稅分析](1)案情介紹：

某房地產企業甲與建筑企業乙簽訂總承包合同1000萬元，同時甲指定建筑企業乙與其屬于同一法人代表的具有分包資質的建筑企業丙簽訂分包合同300萬元，在工程款支付上，該房地產企業甲直接將分包工程款依次支付給丙公司，分包方將發票開具給總包乙公司，總包將發票開具給房地產公司甲，(2)涉稅分析：

該房地產企業甲收到建筑企業乙開具的1000萬元增值發票，只支付700萬元資金給建筑企業乙；房地產企業甲支付300萬元資金給分包方丙，與建筑企業丙開具300萬元增值稅專用發票給總包方乙，出現了資金流、票流、勞物流不統一，和票款不一致的問題。總包乙和房地產企業甲不可以抵扣增值稅進項稅。

(3)應對策略：

為了規避票款不一致和三流不統一導致不能抵扣增值稅進項稅，必須在總承包合同的基礎上，業主、總包和分包必須簽訂“業主指定分包方的三方分包協議”，合同中有三個當事人：業主、總承包方、分包指定方。指定分包協議中必須明確“業主支付”模式（業主是指定分包方工程款的直接支付義務人）具體如下：

一、指定分包商應按經總承包商和業主確認的工程量金額，向總承包商開具工程款增值稅專業用發票，總承包商則應向業主單獨開具等額的并標明指定分包工程名稱的工程款增值稅專業用發票。

二、業主按總承包商向其開具的發票金額，在扣除照管費或管理費（如約定由指定分包商支付）后，將剩余款項直接支付給指定分包商。

三、業主將扣減照管費（如約定由指定分包商支付）支付給總承包商。三、三價統一原理：合同價、發票價和結算價相互統一

所謂的“三價統一”是指符合民法規定具有法律效力的合同或協議上注明的 價格、發票上填寫的金額和結算價格都必須是相等的。實踐中，發票上的金額是根據結算價而開具的。如果發票上的金額大于結算價，則一定是虛開發票；如果發票上的金額小于結算價，則企業有隱瞞收入之嫌疑。例如某公司工程造價約定為2.3億元，最后的工程總結算金額只1.3億元，但開具發票總額為人民幣2.3億元，這樣就虛增了1億元成本。同樣，合同價與結算價一般都會不一樣。因為經濟交易活動中，存在各種客觀因素，例如材料價格的市場波動、技術水平差異，企業管理水平的高低等，都會使結算價和合同價產生偏離。特別是在建筑工程領域，工程結算價超合同價的現象比較普遍，究其原因主要有五個方面：一是招標時人為降低招標控制價。如項目暫定價低于市場價計入招標控制價，結算時按簽證價調整，導致結算價超出中標合同價；二是工程定位模糊或圖紙設計深度不夠，導致施工期間工程變更，為施工單位增加造價創造條件；三是目前建設市場競爭激烈，施工單位為了中標，多采用不平衡報價，中標后，為了利潤的最大化，施工單位千方百計變更施工內容，達到提高結算價的目的；四是一些現場監理的素質不高，在造價控制方面不作為，甚至被有經驗的施工單位蒙蔽或直接與施工單位聯手弄虛作假；五是近幾年建設市場人工價格飛漲，材料價格波動大。

結算價超合同價現象也難以避免，為了保持合同價和結算價的統一，必須以最后的結算價為準，通過結算書或結算報告，并通過一定的法律手續，調整合同價，使合同價與結算價保持一致，然后以結算價開具發票，實現合同價、發票價和結算價相互統一。[案例分析6：某建筑企業“三價不統一”的涉稅風險分析]（1）案情介紹

建筑公司與房地產公司簽訂1億元的建筑施工包工包料合同，其中建筑公司購買建筑材料6000萬元，建筑施工勞務為4000元。由于市場價格波動，建筑材料在施工過程中的價格飛漲，出現材料差價款200萬元。同時應房地產公司的要求變更綠化工程設計，追加工程量200萬元。另外，由于工程提前完工，按照合同約定，房地產公司應該給予建筑公司提前竣工獎100萬元，使最后的工程結算價為1.05億元。該建筑公司向房地產公司開具1.04億元增值稅專用發票，收到100萬元提前竣工獎時，向房地產公司開具100萬元收據。請分析本案例中的涉稅風險。

（2）涉稅風險分析

《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》規定，價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費。”

基于以上法律規定，建筑公司收到房地產公司100萬提前竣工獎和200萬元的材料差價款是一種價外費用，必須依法繳納增值稅。而本案例中的建筑公司收到房地公司100萬元的提前竣工獎，向房地產公司開具100萬元收據，顯然是一種漏稅行為，即建筑公司漏了增值稅的計稅依據100萬元。對于房地產公司而言，獲得的100萬元收據不可以再企業所得稅前進行扣除。

通過以上法律手續，使合同價與結算價保持一致，即合同價從1億元變為1.05億元，于是建筑施工企業以結算價1.05億元開具增值稅專用發票給房地產公司，房地產公司給建筑施工企業支付1.05億元的工程款，實現了合同價、發票價和結算價的“三價統一”。

關于合同價、發票價和結算價的相互統一問題，必須注意一個前提條件：合同上的價格是符合民法規定有效合同上載明的價格，而不是陰陽合同或黑白合同上注明的價格。

營改增后的房地產、建筑企業不能抵扣進項稅金的12種發票

作者：中國財稅咨詢培訓金牌講師

肖太壽博士

一、票款不一致的增值稅專用發票

《國家稅務總局關于加強增值稅征收管理若干問題的通知》（國稅發【1995】192號）第一條第(三)項規定：“購進貨物或應稅勞務支付貨款、勞務費用的對象。納稅人購進貨物或應稅勞務，支付運輸費用，所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務的單位一致，才能夠申報抵扣進項稅額，否則不予抵扣。”基于此規定，票款不一致的不可以抵扣進項稅金。

二、“對開發票”不能抵扣進項稅金

（一）對開發票的涉稅風險

所謂“對開發票”是指一購貨方在發生“銷售退回”時，為了規避開紅字發票的麻煩，由退貨企業再開一份銷售專用發票視同購進后又銷售給了原生產企業的行為。

部分納稅人認為，用發票對開這種方法解決“銷貨退回”問題只是等于把這批不符合質量要求的貨物又“賣回”了銷貨方，并不造成購銷雙方的稅款流失，因為退貨方已將這張發票作了賬務處理，也計提了銷項稅金，不存在少繳或逃繳稅款問題；對于供貨一方來說，也只是拿這張進項發票抵頂了原來應計提的銷項稅金，同樣也不存在偷逃稅款的問題。用發票對開解決銷貨退回問題，其實質是將退貨看作是對銷貨方的一種重新銷售，法律并無禁止，不禁止即視為不違法；二是用發票對開形式解決銷貨退回問題，從操作目的上看購銷雙方并不存在偷逃稅款的主觀故意，從實質上看也不造成稅款流失的客觀結果。上述納稅人的認識是錯誤的。

1、在發生銷售退回時，如果未按規定開具紅字專用發票，實行對開發票有可能增加稅收負擔。

《增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定：“一般納稅人銷售貨物或者應稅勞務，開具增值稅專用發票后，發生銷售貨物退回或者折讓、開票有誤等情形，應按國家稅務總局的規定開具紅字增值稅專用發票。未按規定開具紅字增值稅專用發票的，增值稅額不得從銷項稅額中扣減。”所以，企業如果發生銷貨退回行為，應按規定開具紅字發票，如果未按規定開具紅字發票，重開發票的增值稅額不得從銷項稅額中抵減，將會被重復計稅。

2、“對開發票”將面臨稅務局的罰款

納稅人如果未能按規定開具紅字發票，稅務機關在有足夠證據的情況下，可根據《發票管理辦法》第三十六條規定，未按照規定開具發票的，由稅務機關責令限期改正，沒收非法所得，可以并處10000元以下的罰款。有前款所列兩種或者兩種以上行為的，可以分別處罰。違反發票管理法規，導致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務機關沒收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款一倍以下的罰款。

3、沒有貨物往來的發票對開可能被視為虛開發票。

《最高人民法院關于適用〈全國人民代表大會常務委員會關于懲治虛開、偽造和非法出售增值稅專用發票犯罪的決定的若干問題的解釋〉的通知》（法發[1996]30號）明確，具有下列行為之一的，屬于虛開增值稅專用發票：

一、沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應稅勞務而為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具增值稅專用發票；

二、有貨物購銷或者提供或接受了應稅勞務但為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具數量或者金額不實的增值稅專用發票；

三、進行了實際經營活動，但讓他人為自己代開增值稅專用發票。為了完成總機構分配的銷售收入考核指標的增值稅專用發票對開，由于沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應稅勞務，符合“虛開增值稅專用發票”的特征，極有可能被認定為虛開增值稅專用發票，如果情節嚴重，還有可能被追究刑事責任。

4、要多繳納印花稅使企業增加稅收負擔和少繳納企業所得稅而遭到稅務稽查風險。

《印花稅暫行條例》規定，在中華人民共和國境內書立、領受購銷合同的單位和個人，是印花稅的納稅義務人。發票對開是企業視為自身新增加了一筆銷售行為，如果書立合同，還需要繳納印花稅，應按購銷金額的萬分之三貼花，對比銷貨退回的正常處理，給納稅人增加了不必要的稅收負擔。如果不按時繳納，還可能受到處罰。

發票對開是企業通過對開發票，新增加了一筆銷售收入，雖然對增值稅沒有影響，但是影響了企業所得稅的計算。《企業所得稅法實施條例》規定了多種扣除項目，有許多費用扣除項目以銷售收入為基礎。如企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的0.5%，企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出不超過當年銷售（營業）收入15%的部分準予扣除。如果企業按虛增后的銷售收入計算費用扣除，就會造成多扣除，少計應稅所得的結果。

納稅人在將銷售退回變更成銷售虛增銷售收入的同時，也增加了所得稅稅前扣除的費用金額。如果因多計收入而增加的扣除金額被稅務機關有證據證明是人為造假時，稅務機關可根據《稅收征管法》第六十三條規定，對納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，對納稅人進行處罰。

（二）控制策略：銷貨退回應開具紅字發票

一般納稅人發生退貨業務應按規定開具紅字增值稅專用發票。《國家稅務總局關于修訂〈增值稅專用發票使用規定〉的通知》（國稅發[2006]156號）第十四條規定，一般納稅人取得專用發票后，發生銷貨退回、開票有誤等情形但不符合作廢條件的，或者因銷貨部分退回及發生銷售折讓的，購買方應向主管稅務機關填報《開具紅字增值稅專用發票申請單》。《申請單》所對應的藍字專用發票應經稅務機關認證。經認證結果為“認證相符”并且已經抵扣增值稅進項稅額的，一般納稅人在填報《申請單》時不填寫相對應的藍字專用發票信息。

二、房地產、建筑企業營改增過渡期間的三種不能抵扣進項稅金的增值稅專用發票

（一）營改增前簽訂的材料采購合同，已經履行合同，但建筑材料在營改增后才收到并用于營改增前未完工的項目，營改增后才付款給供應商而收到材料供應商開具的增值稅專用發票,如果建筑房地產企業選擇簡易計稅方法的，則不可以抵扣增值稅進項稅。

（二）營改增前采購的材料已經用于營改增前已經完工的工程建設項目，營改增后才支付采購款，而收到供應商開具的增值稅專用發票。

（三）營改增之前采購的設備、勞保用品、辦公用品并支付款項，但營改增后收到供應商開具的增值稅專用發票。

三、房地產、建筑企業營改增后不能抵扣進項稅金的七種特殊增值稅專用發票

（一）沒有供應商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運輸發票、辦公用品和勞動保護用品的發票。

國稅發[2006]156號第十二條規定：一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務可匯總開具專用發票。匯總開具專用發票的，同時使用防偽稅控系統開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，并加蓋財務專用章或者發票專用章。因此，沒有供應商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運輸發票、辦公用品和勞動保護用品的發票，不可以抵扣進項稅金。

（二）獲得按照簡易征收辦法的供應商開具的增值稅發票

《國家稅務總局關于簡并增值稅征收率有關問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第36號）規定：一般納稅人銷售自產的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅，同時不得開具增值稅專用發票。

1、建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料。

2、以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。

3、商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產的水泥混凝土）。因此，建筑企業購買的沙、石料，如果是從按照簡易征收辦法的供應商采購的，則建筑企業只能獲得增值稅普通發票，則不能抵扣進項稅金。

（三）購買職工福利用品的增值稅專用發票

《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。

因此，建筑企業和房地產企業發生的購買煙酒茶土特產招待客人的增值稅進項稅不可以抵扣增值稅銷項稅。

（四）發生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金（例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥）

《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十六條第（二）項規定，非正常損失的購進貨物及相關的加工修理修配勞務和交通運輸業服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十六條第（三）項規定第（三）項規定：非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務或者交通運輸業服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十六條第（四）項規定，非正常損失的不動產、以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。其中購進的貨物是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣和智能樓宇設備及配套設施。

（五）差旅費用中的交通費用、業務招待費用的增值稅進項稅不可以抵扣.《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十六條第（六）項規定，購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。因此.企業發生的個人出差飛機票、高鐵票，手機票和酒店餐票不可以抵扣增值稅進項稅。

但是賓館、旅館、旅社、度假村和其他經營性住宿場所提供的住宿服務，可以抵扣增值稅進項稅。

（六）接受貸款服務向貸款方支付的利息及有關費用的增值稅進項稅不可以抵扣。

《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》

（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十六條第（六）項規定，購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改增值稅試點有關事項的規定》規定：納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投資顧問費用、手續費用、咨詢費用和手續費用的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

（七）獲得的增值稅專用發票超過法定認證期限180天

《國家稅務總局關于調整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關問題的通知》（國稅函[2009]617號）第一條規定：增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發票、（貨物運輸增值稅專用發票）和機動車銷售統一發票，應在開具之日起180日內到稅務機關辦理認證，并在認證通過的次月申報期內，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額。基于此規定，獲得的增值稅專用發票超過法定認證期限180天不可以抵扣進項稅額。

(八)房地產企業現金支付給被拆遷人的拆遷補償費用和建筑企業支付給農民或村委會的青苗補償費用，不可以抵扣稅金（因拆遷補償費用不繳增值稅和個人所得稅）.私車公用協議和私車租賃協議下的法理和稅務處理分析

作者：中國財稅咨詢培訓金牌講師

肖太壽博士

所謂的“私車公用”是指公司自有車輛不夠或者員工特殊崗位的原因，員工個人將自有的車輛用于公司的公務活動，公司給員工報銷諸如：汽油費、路橋費、汽車維修費、保險費等費用的一種經濟行為。實踐操作過程中，員工與公司要么簽訂私車公用協議，要么簽訂私車租賃協議來解決私車公用的問題。這兩分協議下的稅務處理是不同的，具體分析如下。

（一）私車公用協議和私車租賃協議的法律效力

《中華人民共和國合同法》（中華人民共和國主席令（九屆第15號）第二條：合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。第四條：當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五條：租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃二百一十四條：租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。基于以上法律規定，公司員工與公司在雙方協商一致的基礎上，出于自愿和不是脅迫簽訂的私車公用協議和私車租賃協議都具有法律效力。

（二）私車公用協議和私車租賃協議下的稅務處理

第三篇：“營改增”后汽車銷售企業要注意哪些涉稅風險？

“營改增”后汽車銷售企業要注意哪些涉稅風險？

來源：中國稅務報 作者：岳凡宋 熊國軍 時間：2013-08-05

新的“營改增”文件規定，應征消費稅的摩托車、汽車和游艇被納入增值稅抵扣范圍。這一規定完善了增值稅鏈條，降低了企業稅負，有助于提升摩托車、汽車和游艇的消費。那么，這一規定將對汽車購銷業務產生哪些影響？汽車銷售企業應做好哪些準備？應如何防范稅收風險？本文結合相關稅收政策，從購銷雙方涉及的汽車營銷、購置、處置等業務環節予以分析。

“營改增”文件中與汽車銷售相關的涉稅規定主要有3個。一是《交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十二條規定：“下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：

（一）從銷售方或者提供方取得的增值稅專用發票（含貨物運輸業增值稅專用發票、稅控機動車銷售統一發票，下同）上注明的增值稅額。”二是《應稅服務范圍注釋》第二條規定：“原增值稅一般納稅人自用的應征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進項稅額準予從銷項稅額中抵扣。”三是《交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第九條規定，按照試點實施辦法和本規定認定的一般納稅人，銷售自己使用過的本地區試點實施之日（含）以后購進或自制的固定資產，按照適用稅率征收增值稅；銷售自己使用過的本地區試點實施之日以前購進或者自制的固定資產，按照4%征收率減半征收增值稅。使用過的固定資產，指納稅人根據財務會計制度已經計提折舊的固定資產。

根據上述規定，汽車銷售企業需要注意以下五個方面的事項。

第一，汽車銷售企業應適時采用新的營銷推廣策略，提升銷售業績。比如適時推出“以舊換新”業務。假設某公司有一批舊車，汽車銷售企業就可以建議客戶盡快賣掉舊車，購買新車，這樣客戶在得到新車的同時，立刻就能增加一筆可抵扣的進項稅。這樣既拉動了汽車消費需求，又通過促進以舊換新間接為環保事業作貢獻。

第二，做好準備，確保順利抵扣進項稅。8月1日以后，可能有更多的增值稅一般納稅人以單位的名義購買汽車，以便抵扣增值稅。因此，汽車銷售企業應及時與主管稅務機關取得聯系，確保開具給客戶的稅控機動車銷售統一發票能夠通過稅務機關認證，同時提醒購買汽車的增值稅一般納稅人取得發票后，要嚴格的按照規定的期限進行認證和申報抵扣進項稅。第三，嚴格按照法規規定時間開具、收取發票。在銷售過程中，可能會出現個別客戶在8月1日前已經辦完交款、提車等手續，但是要求汽車銷售企業在8月1日以后開具發票的情況。在此提請汽車銷售企業注意，應嚴格按照發票管理辦法、增值稅暫行條例及實施細則等相關法規規定的發票開具時間開具發票，不得人為拖延。否則，如果客戶在8月1日以前購車但在8月1日以后取得發票并抵扣進項稅而造成國家稅款流失，汽車銷售企業則涉嫌未按規定開具發票可能遭受罰款等處罰。

如果汽車銷售企業真遇到此類業務該怎么辦呢？建議客戶先預繳定金或貨款，在8月1日以后提車。根據《增值稅暫行條例實施細則》第三十八條的規定，采取預收貨款方式銷售貨物，增值稅納稅義務發生時間為貨物發出的當天。這樣汽車銷售企業的增值稅納稅義務就在8月1日以后，就可以在實際提車之日開具機動車銷售統一發票，客戶就可以抵扣進項稅了。

第四，汽車銷售企業要及時調整試駕車業務處理流程，準確申報抵扣進項稅。目前試駕車業務的流程如下：A從廠家購買汽車——抵扣進項稅；B轉為試駕車（自己給自己開具機動車銷售統一發票）——計提銷項稅；C處置試駕車——按照4%征收率減半征收增值稅。按照新的規定，這一流程將變為：A從廠家購買汽車——抵扣進項稅；B轉為試駕車（自己給自己開具機動車銷售統一發票）——計提銷項稅；C認證并抵扣自己給自己開具機動車銷售統一發票所列進項稅；D處置試駕車——按照17%計提銷項稅。

從上述流程分析，新規定執行后，多了一道進項稅抵扣環節，對汽車銷售企業更有稅收優勢。例如：某汽車銷售企業購進汽車1臺，價款10萬元，進項稅1.7萬元；將其作為試駕車，按新車的售價為10.5萬元（不含稅）轉為固定資產，半年后以8萬元（不含稅）處置該試駕車。

“營改增”前，轉為試駕車環節應計提銷項稅1.785萬元（10.5×17%），該汽車繳納增值稅850元（1.785萬元-1.7萬元）；處置環節則需要繳納增值稅1600元[8萬元×（4%÷2）]，合計繳納增值稅2450元。

“營改增”后，轉為試駕車環節繳納增值稅850元；同時認證抵扣進項稅1.785萬元。處置環節計提銷項稅1.36萬元（8萬元×17%），該業務合計繳納增值稅-3400元[850+（1.36萬元-1.785萬元）]，可以用于抵扣其他銷項稅。通過對比分析，試駕車的進項稅由原來的繳稅變成現在可以抵扣其他業務的銷項稅，這是對汽車銷售企業的一大利好。

第五，處置汽車時正確申報繳納增值稅。目前，二手車的增值稅申報繳納一般由二手車交易市場接受稅務機關委托按照4%征收率減半征收。“營改增”以后，處置汽車的企業以及二手車交易市場要分清該汽車是在8月1日前購進的還是以后購進的，并分別按照適用稅率繳稅或者按照4%征收率減半征收增值稅。

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5ed646f70102emhs.html

第四篇：房地產企業營改增后常見問題

房地產企業營改增后常見問題

1、股權收購拿地方式能否抵扣進項稅額？

股權收購是指一個公司收購另一公司的股權，得到了被收購方的土地，如果被收購方的土地是通過招拍掛取得的，收購方按被收購方原來取得的國土部門出具的行政事業性收據，抵扣11%。如果被收購方的土地是通過轉讓所得得到的土地，被收購方原來對土地的入賬價值，以原來被轉讓方視同銷售開具的票據作價，如果被收購方是通過國家無償劃撥來的則不能抵扣進項稅的。

2、合作建房拿地方式能否抵扣進項稅額？

依據財稅【2016】36，房地產企業營改增后，土地成本可以按國土部門提供的行政事業性收據，扣除 11%，但前提條件是土地成本必須取得當地國土部門蓋章的行政事情性收據，如果沒有行事業性收據，就不能抵扣。對非房開公司出土地，房地產公司出資金的合作建房，非房地產公司視同銷售，按照轉讓土地使用權計征 11%的增值稅，也就是說，非房地產公司與房地產公司合作建房，約定分房產或分 利潤，不論哪種方式，都視同銷售。

3、不動產對外投資、分配等視同銷售行為如何控制風險？ 不動產對外投資、分配在稅法中視同銷售，營改增以后，要繳納增值稅。依據財稅【2016】36 號規定，如果轉讓 2016 年 4月 30 日之前的不動產，選擇 5%的簡易征收，如果不動產是 5 月1 日以后取得的對外投資所分配的，視同銷售是按 11%繳稅。因此，對不動產對外投資和分配，視同銷售，就分為不動產是 5 月1 日之前還是 5 月 1 日之后轉讓兩種情形。

4、房屋代建模式財稅如何操作

房屋代建必須具備三個條件：（1）建設單位（發包方）自己擁有土地應以建設方的名義去當地發改委立項報建審批和規劃；（2）房屋代建的房地產公司不能墊款；（3）代建的房地產公司只能從中收取代理費營改增以后，房地產公司從事代建行為，按現代服務6%繳納增值稅。

5、土地出讓金、市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設費可否作為房地產企業的進項扣除？

依據財稅【2016】36 號文件規定，房地產公司從五月 1 日后，能扣除的成本只限于土地出讓金，而土地出讓金的扣除必須憑當地財政部門開具的行政事業收收據扣除。因此，市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設費不可以抵扣進項稅。如果拆遷補償費不采用現金補償，采用產權調換，即遷一還一，拆遷房按視同銷售，11%繳稅，建設拆遷房所發生的成本是可以抵扣進項稅金的。比如說拆遷房所發生的材料費房開公司可抵扣 17%，建安成本可抵扣 11%、因此房開公司營改增后，應盡量選擇產權調換模式更省稅。

6、土地出讓金返還模式及相應財稅處理？

土地出讓金返還，根據交易模式的不同而不同。第一種情況，如果土地出讓金返還，和政府約定土地出讓金用于拆遷補償支出，在土地增稅沒有取消的情況下，應開具增值稅紅字發票，沖減土地成本。第二種情況，政府土地出讓金返還，如果政府約定，專款專用，在財務上土地返還款作專款專用，沒有任何稅收的問題。第三種情況，如果政府和房開公司土地出讓金合同約定，土地返還款是用于獎勵，財務上記營業外收入，不繳增值稅，只繳企業所得稅。

7、支付的各類拆遷補償費或拆一還一的成本如何抵扣？ 月 1 日后，房開公司所發生的新項目，支付的拆遷補償費，如果是政策性拆遷補償費，是不可以抵扣的，如果是商業性拆遷，被拆遷方視同不動產轉讓，應按 11%征稅，如果 4 月 30 日之前的房屋，則按 5%簡易征收，房開公司只能抵扣 5%。成本按公允價進成本。

8、紅線外附加工程所包含的進項稅額能否抵扣？

紅線外所發生的工程是不能進紅線之內的成本的，因此，紅線外附加工程所取得的進項稅不能抵扣增值稅進項稅。但這要看各地方政策，目前，全國只有廣州市允許紅線外的成本可以進成本。

9、房開企業成片取得土地，分期開發,如何抵扣? 按國家稅務 2016 年公告 18 號，當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增 值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。設計費等前期工程費如何抵扣進項稅額？

財稅 201636 號文件規定，設計費是按 6%繳納增值稅。對于 房開公司，是可以抵扣 6%的進項稅的。

10、境外設計費、策劃費的如何抵扣處理？

財稅【2016】36 號文件附件 4 規定，在境外發生的設計費，策劃費是免稅的，因此，房開公司與境外的設計企業發生的設計費、策劃費，由于境外是免稅的，因此不能抵扣。

11、營改增前后甲供材處理的變化對房地產業稅負的影響在哪里？ 營改增前甲供材分兩種，營改增前甲供材料分兩種，一種是甲供設備和裝修材料，只要房開公司自己購買材料和裝修材料，設備和裝修材料是不需要交營業稅的，除了甲供設備和裝修材料之外，其他任何的甲供材，施工企業都要交建安稅，房開公司必須取得建筑公司全額的建安發票，才能在土增稅、所得稅稅前扣除。營改增以后，根據財稅【2016】36 號文件規定，建筑企業的銷售額是按照施工企業向房開公司收取的所有價款包括價外費用，比如說 1000 的工程，600 萬的材料、400 萬的勞務，房開公司算增值稅的計稅依據是建安公司收取的 400 萬。營改增后，施工企業一定選擇簡易計稅，房開公司只能抵扣自己購買的材料部分。營改增后，房開公司選擇甲供材或包工包料，要通過數據計算分析。例，房開公司與施工企業簽定的合同 1000 萬，其中材料 600 萬，建安 400 萬，如果施工企業給房開公司開 1000 萬的票，則房開公司可抵扣 1000*11%=110 萬元；如果房開選擇甲供材料，自己購買 600 的材料，房開公司能抵扣的金額600*17%=102 萬；施工企業給房開公司開具的 400 萬，選擇簡易征稅給房開公司開具 3%的專用發票，房開公司只能抵扣400*3%=12 萬，房開公司能抵扣 114 萬，實際生活中，房開公司所購買的材料不一定能全部取得專用發票，因此，營改增以后包工包料有可能比全部甲供材料稅負會更低。因此，實際生活當中，應根據甲供材料購買的材料比重的高低來決定。

12、房地產開發企業甲供材如何抵扣進項稅額及材料采購過程中運輸和材料發票開具技巧？

材料可抵扣 17%，購沙石料只能抵扣 3%。參考肖太壽財稅工作室 2016 年 4 月 7 日文章《營改增后建筑企業“甲供材”涉稅風險控制的合同簽訂技巧。

13、園林綠化工程營改增前后的涉稅風險控制技巧在哪里？ 園林綠化工程營改增前后的涉稅風險控制技巧決定在合同簽訂環節，苗圃屬于農產品系列，是免稅的，房開公司直接和園林公司簽合同買苗圃，憑園林公司開具的發票的銷售價*13抵扣；園林公司有兩種，一種是有苗圃的園林公司，一種是沒有苗圃的園林公司，當房開公司選擇有苗圃的園林公司，如果簽訂包工包料，比如 100 萬的苗圃，10 萬的植樹勞務，園林公司開具 11%的增值稅專用發票，房開公司抵扣 110 萬*11%=12.1 萬元；如果房開公司園林公司簽訂 100 萬的銷售合同，請人 10 萬的植樹勞務合同，可以抵扣 100*13%=13 萬元，但園林公司不會簽訂包工包料合同，10 萬的勞務開具 3%的專用發票，10*3%=0.3 萬元，則房開公司可以抵扣 13.3 萬元；如果房開公司和沒有苗圃的園林公司簽訂包工包料合同，園林公司只能開具110萬11%的專票，房開公司可以抵扣 110*11%=12.1 萬元，因此，選擇第二種方案。

14、在基建工地搭建的臨時建筑能否抵扣增值稅？最后被拆 除，是否需要做進項稅轉出？

財稅【2016】36 號不能適用分兩年抵扣增值稅，能否抵扣，法律上沒有明確規定，待稅總出臺相應的補丁文件。

15、施工現場的水電費的博弈分析及處理方法。

如果業主是房開公司，房開公司應給施工企業開具水電發票，電費抵扣 17%，水抵扣 13%。

16、多項目施工能否采用匯總納稅方法進行進項稅額抵扣？ 國家稅務總局 2016 年公告 17 號文件和財稅【2016】36 號，建筑企業采用總公司直接管理項目部的情況，不同項目之間可以交叉抵扣增值稅。采用一般計稅方法的施工企業，是在工程施工所在地按 2預交增值稅，按簡易征收方法計稅的施工企業，工程所在地按 3%預交增值稅，所以多項目施工，可以匯總不同項目的進項稅在公司注冊所在地抵扣進項稅。

17、資質共享與增值稅抵扣辦法的沖突

資質共享指建筑企業通過總公司的資質中標工程拿給公司旗下各不同子公司施工，營改增后，增值稅納稅地點回到公司注冊所在地，必須以總公司名義建賬，所有收支通過總公司來實施。

18、清包工建筑工程和甲供工程在銷售額的確定上營改增前 后有何重大變化？對建筑和房地產公司有何影響？

營改后，清包工和甲供材料工程有一些變化，甲供材的銷售額的確定是按建筑企業向業主收取的貨款來計算，按差額來計算；比如說建筑工程 1000 萬，甲供材 200 萬，施工企業的銷售額為 1000-200=800 萬；以 800 萬作為銷售額，清包工也是按分包額從總包收取的價款作為銷售額的計稅依據。

19、境外設計費、策劃費的如何抵扣處理？

根據財稅【2016】36 號文件附件 4 境外設計費、策劃費是免稅的，因此不能抵扣。

20、園林綠化工程中購買的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專用發票抵扣還是開具農產品收購發票？

苗圃公司免增值稅，憑苗圃公司的發票，按買價*13%抵扣。比如是農民自己的草皮苗木沒有發票，只能去稅務局代開發票才能抵扣。

21、施工臨時用水、用電的如何抵扣處理及發票開具技巧？

讓房開公司給施工企業開具 17 的電費發票和 13%的水費發票抵扣。如果施工是做道路施工的，由施工企業和電力公司簽訂合同開發票。

22、售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進項稅是否轉出？ 售樓處、樣板間進房地產公司的銷售費用，所含的進項稅能抵扣。當售樓處、樣板間拆除后，表明售樓部、樣板間已經使用完畢，不需要做轉出。

23、回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅？視同銷售繳增值稅。

24、清包和甲供材的建安勞務增值稅處理方法的分析。

依據財稅【2016】36 號文件，甲供材料的情況，增值稅可以選擇一般計稅方法和簡易計稅方法，選擇計稅方法，取決于甲供材在合同中的比重，參考肖太壽財稅相關文章。

25、出租的不動產免租期內如何確認銷售額? 出租的不動產如果是 4 月 30 日之前的，按簡易征收征收增值稅，如果是 4 月 30 日以后，則按一般計稅 11%交增值稅。免租不符合增值稅的增收條件，因此，免租期不征收增值稅。

26、樓體廣告、電梯間廣告、車輛廣告行為如何適用增值稅稅目？ 財稅【2016】36 號文件，樓梯廣告、電梯間廣告按租賃不動產租稅，按 11%征收增值稅。車輛廣告按 17%征收增值稅。

27、隨房贈送物業管理費如何確認銷售額? 買房送物業管理費視同銷售，按市場公允價，確定銷售額征稅。

28、營改增前后“買一贈一”行為如何納稅以及風險如何控制？ 營改增前后都一樣，營改增前，買房送的冰箱洗衣機，不能土增前扣除，營改增后，要視同銷售交增值稅，因為買一贈一不能像工業企業一樣捆綁銷售，因此，打折銷售比贈送劃算。

29、營改增前后首付款與按揭款該如何納稅？ 首付款和按揭款到賬時間即為增值稅納稅義務時間。30、營改增前后自持物業經營或出租是否有利？ 月 1 日之前，自持物業應按 5%簡易征收來征稅，5 月 1 日后按11%征稅。

31、日光盤的營改增風險？

按預收賬款 3%預交增值稅，完工后再進行抵扣，因為是預交，對營改增來講沒有什么風險影響。

32、房屋定價的困惑和銷售籌劃 目前土地增值稅沒有取消，房屋定價應考慮增值稅、企業所得稅、土地增值稅幾個問題來考慮。

33、營改增前后售后返租涉及的稅收風險有哪些？該如何控制？ 營改增前和營改增后，都應該由物業公司或資產管理公司來代替業主進行出租，資產管理公司收取管理費按 6%現代服務業征收增值稅。物業公司或資產管理公司收取代理費，給出租人省一道房產稅。因此，營改增后，應通過資產管理公司或物業公司代租更省稅。

34、房地產企業支付的貸款利息能否抵扣進項稅？融資顧問費呢？ 融資相關的手續費、咨詢費等是否可以抵扣進項？

財稅【2016】36 號文件，附件 2 的規定，企業購買的貸款 利息、跟貸款相關的手續費、咨詢費，顧問費都不能抵扣增值稅。

35、統借統貸行為增值稅時代的業務處理分析。

財稅【2016】36 號文件，附件 3 的規定，只要集團企業向下屬公司收取的利息跟歸還銀行的利息一致的情況下，貸款利息不征收增值稅，如果高于銀行收取的利息，則全額征收增值稅。

36、公共配套無償贈送是否要視同銷售征收增值稅？ 公共配套如果是無償贈送的情況，要視同銷售繳納增值稅。

37、買房送電器是否要視同銷售繳納增值稅呢？如何進行稅務處理最劃算？

從理論上講捆綁銷售，但房產屬于特殊商品，業主一定要全額開具發票，電器計入營銷費用視同銷售，因此，買房送電器不劃算，還不如售價打折劃算。

38、開發產品的融資性售后回租是否能夠開具專票？應該如何進行合規的處理？

財稅【2016】36 號規定，融資性售后回租視同為貸款服務，獲取的增值稅專用發票不能抵扣進項稅。

39、房地產企業的售后回租（非融資性）行為在增值稅框架下如何進行處理？

售后回租認定為貸款服務，不能抵扣進項稅。

40、不同類型車庫、車位在增值稅時代的涉稅處理分析。車庫、車位分為能辦產權的和不能辦產權的，如果沒有產權的車位車庫，賣房送車庫，贈送的是長期使用權，根據財稅【2016】

號，沒有產權的車庫要視同銷售繳納增值稅，有產權的車庫 也要交增值稅，車位，房開公司地上停車位，收的停車費按 11% 繳納增值稅。

41、房地產代收費用是否屬于增值稅的價外費用要一并征收增值稅？ 財稅【2016】36 號，房地產公司代收的住房維修基金免收 增值稅，除此之外的所有代收費用作為價外費用繳納增值稅。

42、房地產的定金、訂金、誠意金、意向金是否屬于預收款性質？ 不是，都是房地產公司未開盤前收取的行為，財務上作其他 就收款，不作為預收款，沒有產生增值稅納稅義務。

43、沒收的定金和違約金是否應當繳納增值稅及開具發票技巧？ 沒收的定金和違約金，如果在建委備案了，應作為價外費用開具發票，繳納增值稅，如果沒有備案，是不需要繳納增值稅。

44、商業地產的停車收費項目如何繳納增值稅？

商業地產的停車收費，根據財稅 201636 號，停車收費按 11%繳納增值稅。

45、企業發生的餐飲消費行為是否可以抵扣增值稅呢？

財稅【2016】36 號附件 2 規定，企業發生餐服務，不可以抵扣增值稅，但住宿費可以抵扣 6%，會議時，增加住宿費減少餐飲費。

46、企業接受的物業服務能否抵扣增值稅？

物業服務費按現代服務業，可以抵扣 6%，如果物業公司是小規模納稅人，則不可以抵扣。

47、地下車位永久租賃行為增值稅稅目如何適用？

合同法規定，租賃合同超過 20 年無效，永久租賃，根據財稅【2016】36 號，視同銷售，繳 11%增值稅。

48、買房送家電，房開企業購家電可以抵扣進項，售房按銷售不動產繳納增值稅嗎？

營改增后，房地產購買的家電只要獲得專用發票就可以抵扣進項稅。

49、房地產項目公司注銷時的財稅風險及留抵稅額如何處理？ 根據財稅(2006)165 號文件，第八和，公司注銷清算之前，賬上的留抵稅額不能退稅，因此房產公司注銷前的留抵稅不可以抵扣。建議房開公司在注銷前加強發票管理，及時抵扣進項稅金。50、設計費等前期工程費如何抵扣進項稅？

根據財稅【2016】36 號文件的規定，設計費按 6%繳納增值稅，因此，房地產公司可以抵扣 6%的前期工程費進項稅金

第五篇：房地產企業營改增后稅務風險控制策略剖析

房地產企業營改增后稅務風險控制策略剖析

摘 要 房地產企業被納入“營改增”的試點范圍，既帶來了機遇，又面臨著挑戰，對房地產企業的稅負變革有著深刻的影響。企業可以通過加強對發票的管理和開發成本的控制，加強對企業財務人員的業務培訓，充分利用“營改增”的稅收優惠政策，通過科學合理的稅收籌劃來調整企業的納稅成本，規避不利影響，實現平穩、健康、長遠的發展。鑒于此，本文主要分析房地產企業營改增后稅務風險控制策略。

關鍵詞 房地產企業；營改增；稅務風險

中圖分類號：TU723 文獻標識碼：A

一、“營改增”對于企業的現實意義

國家制定的將營業稅更改為增值稅的政策就是所謂的“營改增”。增值稅只是將企業的增值額作為依據計算征收稅額的稅種，不同于營業稅是將營業收入作為計算依據。“營改增”的目的是國家進行結構性減稅，為了避免企業的重復征稅，同時解決企業不能退稅和抵扣的稅務弊端，以有效降低企業的稅收負擔。不僅如此，營業稅轉變為增值稅的政策通過進項和銷項之間的抵扣，能更深層的優化企業和行業的產業結構。“營改增”政策不僅僅于此，同時能夠為各企業的納稅環境更加寬松，稅制結構更加優化合理，最重要的將企業的納稅負擔進行減輕。政策的實施，是市場經濟發展的必然結果，給企業提供了更多的機會發展，納稅體制也將更加公平合理。

二、全面實施“營改增”對房地產企業稅負的影響

1.有利影響

（1）在計算銷售額時允許扣除土地價款，有望降低稅負。房地產企業的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，根據新政規定，適用一般計稅方法計稅的，其銷售額=（全部價款和價外費用―當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。而上述提到的“允許扣除的土地價款”，必須要按照規定取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據，目前符合條件能在銷售額中扣除的土地價款只有土地出讓金。

（2）預繳稅款的變化，有利于加快房地產企業的現金流通。在營業稅的政策下，銷售不動產的納稅義務發生時間為收到預收款的當天，并按照預收款×5%稅率來預繳營業稅，而“營改增”之后，依照相關規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應根據預收款×3%預征率來預繳增值稅。

（3）購進不動產進項稅額允許抵扣，激發商業地產和工業地產的購買需求。《國家稅務總局關于發布的公告》（國家稅務總局公告2016年第15號）第二條規定，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第1年抵扣比例為60%，第2年抵扣比例為40%。盡管新政規定購進不動產進項稅額需要分兩年來抵扣，但對于企業減稅來說無疑是一大利好，這將有可能激發一些企業對于商業地產和工業地產的購買需求，由原先的租賃商鋪、廠房，轉向于購買商鋪、廠房，從而將購進商鋪、廠房發生的進項稅額來分期抵扣當期的銷項稅額，以減輕稅收負擔。

2.不利影響

（1）無法取得增值稅專用發票，可抵扣的進項稅額不足，導致稅負增加。“營改增”后，房地產企業一般納稅人當期應納增值稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額，由此可見，進項稅額的多少，將會影響當期應納稅額的高低。（2）房地產企業的開發成本可能會增加。根據“營改增”的相關規定，房地產企業在計算銷售額時可以從中扣除土地價款，而地方政府可能會借這一改革利好，從而提高地價，這樣無疑會增加企業的開發成本。

三、房地產企業營改增后稅務風險控制策略

1.強化企業財務工作人員的培訓及財務核算能力

“營改增”政策實施后，會進一步加大房地產企業相關財務人員的工作難度，對此財務人員需要加強有關稅收政策的學習，深入了解“營改增”稅收政策的基本原理，時刻關注稅收政策的變化，與國家稅務部門保持積極聯系。進一步通過開展各類稅務相關的知識技能培訓提升財務人員的綜合素質和業務核算能力，從而轉變傳統的工作思路。

2.提高房地產企業的稅務籌劃水平

首先由于企業進項稅抵扣發票一般是從供應商處取得，對此需仔細確認供應商的身份，明確其是否是增值稅的一般?{稅人，只有在選擇供應商為一般納稅人時，才能確保企業的稅額進行了最大額度的抵扣；其次，供應商在通常情況下不給企業提供增值稅專用發票，往往這時會以降低價格為條件來達到目的，在此情形下，房地產企業為避免受到損失，應當權衡利弊為長遠利益考慮；最后，“營改增”實施后，要進一步加大對企業人員的稅務知識的培訓力度，對于何種項目可以抵扣，何種項目不可以抵扣，都必須能夠區分開，如此才能夠避免低稅基、低稅率抵扣進項稅。

3.提高財務人員業務素質

改征增值稅以后，由于增值稅的財務核算相對復雜，并且涉及的業務面較廣，房地產企業的財務人員由于之前很少接觸增值稅業務，對其較為陌生，難免在實際業務處理過程中，會出現一定的工作失誤，這是客觀存在的，也是難以避免的，這就很容易使得企業遭受不應有的稅務風險。因而，這就要求財務人員從自身做起，著力提升增值稅相關業務水平，針對營改增后的應稅服務范圍界定、房地產企業需要對業務流程收入確認時點、營改增對稅務崗位和財務核算的要求，納稅申報和稅款繳納的變化、發票取得和開具、發票管理的變化等實操關注點進行培訓。

總之，全面推行“營改增”制度，可謂是我國在2016年稅制改革的“重頭戲”。營改增的全面實施，使得在我國征收了67年的營業稅徹底退出了歷史的舞臺。此次稅制改革是我國政府公平企業稅負、降低企業稅負的一次重要改革，其重要程度不亞于1994年實行的“分稅制”改革。營改增對于這種房地產行業作為原先以征收營業稅為主的行業，稅收征管方面的影響還是較大的。因此，本文的研究也就顯得十分的有意義。

參考文獻：

[1]徐江東.營改增對房地產企業的主要影響解讀與思考[J].建設科技，2016，（23）：84-85.[2]黃潔.房地產企業“營改增”稅務風險控制策略[J].合作經濟與科技，2016，（23）：166-167.