第一篇：營改增后房地產(chǎn)增值稅涉稅風(fēng)險防范論文

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，2015年5月正式納入營改增試點范圍。隨著2016年5月1日我國實行全國營改增試點，房地產(chǎn)營改增再次引起關(guān)注。但是目前理論界仍然熱衷于探討營改增試點對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，卻鮮有研究探討營改增后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風(fēng)險。實際上，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度在國內(nèi)逐漸放緩，營業(yè)成本也逐漸凸顯，涉稅風(fēng)險的識別、應(yīng)對與防范對房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、推動產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展、降低產(chǎn)業(yè)成本具有重要意義。鑒于此，本文基于房地產(chǎn)業(yè)營改增的基礎(chǔ)知識梳理，著重探討營改增后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風(fēng)險，并在此基礎(chǔ)上提出風(fēng)險防范措施。期望研究結(jié)論為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與風(fēng)險防范有所啟示。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)；涉稅風(fēng)險

在我國財稅改革歷史上，共有過三次重大財稅改革，而營改增是我國三次重大財稅改革中最重大的一次。營改增是我國“十二五”規(guī)劃提出的重點稅制改革方案，2012年首次在上海進行試點，2015年將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納入營改增試點范圍，2016年5月營改增試點全面推向全國全行業(yè)。但是由于營改增后增值稅的核算難度遠遠大于營業(yè)稅的核算難度，因此營改增后存在諸多的營業(yè)稅涉稅風(fēng)險。根據(jù)以往研究發(fā)現(xiàn)，涉稅風(fēng)險主要包括進項稅額扣除中的涉稅風(fēng)險、特殊業(yè)務(wù)未做視同銷售處理的涉稅風(fēng)險、取得價外費用中隱含的涉稅風(fēng)險、轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時地價款扣除的涉稅風(fēng)險。這些風(fēng)險是如何形成的且如何去規(guī)避這些風(fēng)險是當(dāng)下營改增后房地產(chǎn)業(yè)管理實踐與理論研究的重點課題。本文試圖基于房地產(chǎn)業(yè)營改增的基本梳理，著重探討營改增后房地產(chǎn)業(yè)面對的增值稅風(fēng)險是怎樣的，如何規(guī)避這些風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”概述

營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響非常大，既有積極影響又有消極影響，其中積極影響體現(xiàn)在稅負減少、業(yè)務(wù)整合、納稅籌劃等，由于增值稅是價外稅，營業(yè)稅是價內(nèi)稅，根據(jù)以往研究計算可知，營改增前后的平衡率是56%，即如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以下，那么營改增會降低企業(yè)的稅負，增加企業(yè)利潤，但如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以上，那么營改增將會為企業(yè)帶來稅負的增加，經(jīng)研究機構(gòu)測算我國大部分房產(chǎn)企業(yè)毛利率均在56%以下。且根據(jù)測算，原來的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅等綜合稅率為14.97%，而營改增后的綜合稅率為14.49%。因此營改增降低了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅負成本。消極影響主要體現(xiàn)于財務(wù)報表，例如增值稅抵扣是在取得增值稅發(fā)票后進行的，而增值稅發(fā)票是工程結(jié)算時取得，折舊需要房地產(chǎn)企業(yè)墊付大量資金，房地產(chǎn)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，墊付資金對其而言具有巨大挑戰(zhàn)性。實際上，營改增對產(chǎn)業(yè)的最最直接的利益主要體現(xiàn)于可以進行稅負抵扣和避免重復(fù)征稅兩個方面。

二、“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風(fēng)險

(一)進項稅額扣除中的涉稅風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，涉及到眾多領(lǐng)域的增值稅發(fā)票，而進項稅額可以抵扣，但是在增值稅抵扣時容易形成五方面風(fēng)險。一是房地產(chǎn)業(yè)的建筑工人、拆遷補償費用等無法取得增值稅發(fā)票，不得抵扣。二是在開發(fā)階段，從小規(guī)模納稅人購買的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地產(chǎn)自己生產(chǎn)的石灰、瓦、磚等，這些均不能進行增值稅抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工單位的費用(如設(shè)備費用、土建工程施工費、臨時設(shè)施、三通一平的施工費)均不能進行抵扣；在開發(fā)階段支付給政府部門的報批報建費不能抵扣，主要包括招投標管理費、拆遷管理費、散裝水泥集資費、消防配套設(shè)施費、人防報建費、交易中心手續(xù)費、標底編制費、質(zhì)檢費、安檢費等。三是期間費用中娛樂服務(wù)和居民日常服務(wù)、餐飲服務(wù)、貸款服務(wù)、購進的旅客運輸服務(wù)的費用均不能抵扣進項稅額。此外，在建筑期間的交際支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常損失，在材料等運輸過程中的非正常損失不得抵扣；五是過渡期間營改增之前交易的材料，在營改增之后取得增值稅發(fā)票不得抵扣。

(二)特殊業(yè)務(wù)未做視同銷售處理的涉稅風(fēng)險

增值稅核算中有諸多情況需要做視同銷售處理，否則容易少抵扣增值稅。一是將購買的貨物、委托生產(chǎn)的貨物、自產(chǎn)的貨物用于贈送、分配、投資，將委托生產(chǎn)的貨物、自產(chǎn)的貨物用于個人消費或者集體福利，將代銷貨物用于出售，均視同銷售處理。二是將固定資產(chǎn)作為入股資本需要繳納增值稅，視同銷售；固定資產(chǎn)(自建房產(chǎn))轉(zhuǎn)化為投資性房地產(chǎn)，視同銷售；但是在營改增前以固定資產(chǎn)進行利潤分配是不需要繳納營業(yè)稅的。因此，一些視同銷售的情況，如果不及時繳納增值稅，會產(chǎn)生稅款滯納金。

(三)取得價外費用中隱含的涉稅風(fēng)險

價外費用的內(nèi)容很多，主要是指企業(yè)銷售商品、提供勞務(wù)過程中發(fā)生的除價款之外的各種性質(zhì)的收費，它主要包含看房費、訂金等，以及代其他部門收取的一些費用，如煤氣費印花稅、電視初裝費等。首先，如看房費、訂金等價外費用是否要征收增值稅，目前沒有明確的規(guī)定，但是可以通過相關(guān)法律進行抵扣，例如《房地產(chǎn)所得稅法》中有規(guī)定，只要是以簽訂合同為前提，就可以將其納入銷售收入。因此，通常這些價外費用是不征收增值稅的。其次，如煤氣費印花稅、電視初裝費等代收費用，若以房地產(chǎn)名義收取，則需要繳納增值稅，若以委托方名義收取，則不征收增值稅。

(四)轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時地價款扣除的涉稅風(fēng)險

國家相關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)銷售額的計算需要扣除當(dāng)期允許扣除的土地價款，當(dāng)期允許扣除的土地價款主要是當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積與房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積之比，再乘以支付的土地價款。但是現(xiàn)實中經(jīng)常會以返還的形式進行扣除，因此在財政稅票上的金額不能作為扣除土地價款的計算依據(jù)，而需要扣除返還的土地出讓金。所以轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時地稅價款存在少繳納增值稅的風(fēng)險。

三、“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險防范措施

(一)強化票據(jù)管理，完善稅務(wù)籌劃

增值稅與營業(yè)稅相比，有兩個顯在的好處，一是避免了重復(fù)征稅，二是可以進行進項稅額抵扣。避免重復(fù)增稅的原因是由于增值稅以增值額為計稅基礎(chǔ)，但是這一基礎(chǔ)是通過進項稅額抵扣實現(xiàn)的。因此，票據(jù)管理成為了防范涉稅風(fēng)險的重中之重。一是對上交票據(jù)嚴格把關(guān)，嚴禁不合格票據(jù)報銷；二是注重供應(yīng)商的選擇，盡量少與小規(guī)模納稅人合作，多與農(nóng)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品供應(yīng)商合作，因為增值稅對農(nóng)產(chǎn)品具有一定的優(yōu)惠政策；三是簽訂合同時，要嚴格把控發(fā)票取得時間，減少票據(jù)時間延遲導(dǎo)致企業(yè)資金墊付。其次，要完善稅務(wù)籌劃，一是由于房地產(chǎn)業(yè)是資金與勞動密集型產(chǎn)業(yè)，墊付金額大，生產(chǎn)周期長，因此企業(yè)必須與當(dāng)?shù)丶{稅部門交流溝通，減少納稅申報時間；二是重點關(guān)注當(dāng)?shù)亍a(chǎn)業(yè)等不同領(lǐng)域、地域的優(yōu)惠政策，盡一切可能靠攏產(chǎn)業(yè)政策，享受政策納稅優(yōu)惠；三是對銷售環(huán)節(jié)進行納稅籌劃，例如裝修的增值稅稅率是6%，房產(chǎn)的增值稅稅率是11%，如果不進行分離將會從高征收，因此在銷售時要分離。

(二)強化內(nèi)部會計人員培訓(xùn)

以上四種風(fēng)險涉及到的會計核算非常復(fù)雜，因此強化內(nèi)部會計人員培訓(xùn)是一個非常重要的防范措施。一是對財務(wù)人員的專業(yè)知識和稅法知識進行定期培訓(xùn)，了解增值稅的核算方式和財務(wù)風(fēng)險潛在點，將風(fēng)險潛在點進行歸納總結(jié)；二是轉(zhuǎn)變財務(wù)人員的觀念，營業(yè)稅核算是簡單化、統(tǒng)一化的核算方式，而增值稅核算是復(fù)雜化的核算方式，財務(wù)人員不能再以懶散、簡單的工作態(tài)度對待票據(jù)核銷，好的財務(wù)人員可以在營改增后減少企業(yè)的稅負成本，而不稱職的財務(wù)人員則可能高于原來的稅負成本；三是增值稅納稅申報采用互聯(lián)網(wǎng)電算化，必須強化內(nèi)部財務(wù)人員計算機應(yīng)用能力，快捷、準確的填報納稅信息。

四、結(jié)語

營改增作為我國有史以來最大的財稅改革，對原來征收營業(yè)稅的產(chǎn)業(yè)具有重大影響。房地產(chǎn)作為我國十年來驅(qū)動經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，固然也不例外。但是營改增后將會帶來一系列的風(fēng)險，如何去規(guī)避這些風(fēng)險是當(dāng)下需要思考的問題。本文基于四種涉稅風(fēng)險，提出了兩種防范措施，但是限于房地產(chǎn)業(yè)營改增實踐依據(jù)不足，本文并不能很詳細以實踐數(shù)據(jù)支持理論推演，期望后續(xù)研究可以進一步深入探討。

參考文獻：

[1]馮秀娟.“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風(fēng)險及防范[J].財會月刊：上，2016(9)：73-75.[2]盛立中.房地產(chǎn)業(yè)營改增下的利好和風(fēng)險預(yù)防[J].城市開發(fā)，2016(5)：36-37.[3]周春暖.房地產(chǎn)業(yè)營改增深度剖析與風(fēng)險防范[J].中外企業(yè)家，2016(6X).

第二篇：2016年營改增后房地產(chǎn)增值稅計算案例

某市區(qū)的甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）為增值稅一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，2016年7月發(fā)生如下經(jīng)營業(yè)務(wù)：

（1）甲公司將一套自行開發(fā)的房屋無償贈送給新星公司，這套房屋成本價為90萬元，按照甲公司最近時期銷售同類不動產(chǎn)的平均價格確定價值為111萬元（包括銷項稅額）。（2）采用直接現(xiàn)款交易方式銷售已辦理入住的銷售房款39100萬元，已開具增值稅專用發(fā)票，銷售建筑面積為49000平方米；該項目可供銷售建筑面積為70000平方米，該項目取得土地支付土地出讓金40000萬元，已取得土地出讓金符合規(guī)定的有效憑證。（3）采取預(yù)收款方式銷售房屋，收到預(yù)收賬款3330萬元。

（4）銷售《建筑工程施工許可證》日期在2016年4月30日之前的住宅，辦理入住并收款4200萬元。

（5）甲公司購買一臺機械設(shè)備，增值稅專用發(fā)票注明的價款為100萬元，增值稅稅額為17萬元。

（6）甲公司購入一處不動產(chǎn)，增值稅專用發(fā)票注明的價款為2000萬元，增值稅稅額為220萬元。

（7）甲公司支付房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計費636萬元，增值稅專用發(fā)票注明的價款為600萬元，增值稅稅額為36萬元。

（8）甲公司以包工包料方式將鴻達建筑工程項目通過公開招標，騰飛建筑公司中標承建該工程項目，工程結(jié)算價款為8325萬元，取得增值稅專用發(fā)票注明的價款為7500萬元，增值稅稅額為825萬元。要求：

1.作出業(yè)務(wù)（1）-業(yè)務(wù)（8）的會計分錄。2.計算甲公司2016年7月份應(yīng)納的增值稅。

二、案例解析

1.要想正確作出每筆業(yè)務(wù)的會計分錄，就要計算出每筆業(yè)務(wù)的銷項稅額、進項稅額。本案例既考核了營改增相關(guān)知識，又考核了會計基本功。

業(yè)務(wù)（1）：要按照視同銷售處理。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（以下簡稱《實施辦法》）第十四條第（二）款規(guī)定，下列情形視同銷售不動產(chǎn)：單位向其他單位無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外?！秾嵤┺k法》第四十四條規(guī)定，納稅人發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照納稅人最近時期銷售同類不動產(chǎn)的平均價格確定?！秾嵤┺k法》）第十五條第（2）款規(guī)定，提供銷售不動產(chǎn)，稅率為11%；《實施辦法》第二十三條規(guī)定，一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）；《實施辦法》第二十二條規(guī)定，銷項稅額=銷售額×稅率。

業(yè)務(wù)（1）銷項稅額=111÷（1＋11%）×11%=11萬元,會計分錄為： 借：營業(yè)外支出 101

貸：開發(fā)產(chǎn)品 90

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)11 業(yè)務(wù)（2）：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。國家稅務(wù)總局第18號公告第五條規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款?！痉科筘敹愇⑿牛篺dccspx】 業(yè)務(wù)（2）銷項稅額=（39100-40000×49000÷70000）÷（1+11%）×11%=1100萬元。會計分錄為：

借：現(xiàn)金或銀行存款 39100

貸：主營業(yè)務(wù)收入 38000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)1100 業(yè)務(wù)（3）：根據(jù)國家稅務(wù)總局第18號公告第十條規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條規(guī)定，應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率）×3%，適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算。預(yù)收賬款3330萬元應(yīng)預(yù)繳增值稅=3330÷（1+11%）×3%=90萬元。會計分錄為：

借：應(yīng)交稅費——未交增值稅——一般計稅方法 90

貸：銀行存款 90 業(yè)務(wù)（4）：根據(jù)國家稅務(wù)總局第18號公告第八條規(guī)定，《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目是房地產(chǎn)老項目。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。甲公司可以選擇簡易計稅辦法計稅。

業(yè)務(wù)（4）應(yīng)計提增值稅額=4200÷（1＋5%）×5%=200萬元。會計分錄為： 借：現(xiàn)金或銀行存款 4200

貸：主營業(yè)務(wù)收入4000

應(yīng)交稅費——未交增值稅——簡易計稅方法 200 業(yè)務(wù)（5）：進項稅額=17萬元。會計分錄為： 借：固定資產(chǎn) 100

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)17

貸：銀行存款 117 業(yè)務(wù)（6）：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）第二條規(guī)定，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，其進項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動產(chǎn)包括以直接購買形式取得的不動產(chǎn)。第四條規(guī)定，納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。業(yè)務(wù)（6）確定的2016年7月進項稅額=220×60%=132萬元，待抵扣進項稅額為=220×40%=88萬元。會計分錄為： 借：固定資產(chǎn) 2000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)132

應(yīng)交稅費——待抵扣進項稅額 88

貸：銀行存款 2220 2017年7月會計處理如下：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)88

貸：應(yīng)交稅費——待抵扣進項稅額 88 業(yè)務(wù)（7）：進項稅額=36萬元，會計處理如下： 借：開發(fā)成本——前期工程費 600

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)36

貸：銀行存款 636 業(yè)務(wù)（8）：進項稅額=825萬元，會計處理如下： 借：開發(fā)成本——建筑安裝工程（鴻達項目）7500

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)825

貸：應(yīng)付賬款——騰飛建筑公司 8325

2.計算應(yīng)納增值稅（1）一般計稅方法

銷項稅額=11+1100=1111萬元 進項稅額=17+132+36+825=1010萬元

應(yīng)納增值稅=銷項稅額-進項稅額=1111-1010=101萬元（2）簡易計稅方法 應(yīng)納增值稅=200萬元

（3）根據(jù)國家稅務(wù)總局第18號公告第十四條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。甲公司已預(yù)繳稅款90萬元可以抵減當(dāng)期應(yīng)納稅額。甲公司2016年7月應(yīng)納增值稅=101+200-90=211萬元。

第三篇：營改增后房地產(chǎn)企業(yè)會計處理

營改增后房地產(chǎn)企業(yè)會計處理

一、開發(fā)階段，歸集開發(fā)成本

1、購置土地、支付拆遷補償費、市政配套費契稅等

借：開發(fā)成本（按XX項目、成本對象進行明細核算）——土地征用及拆遷補償費

貸：銀行存款等科目

2、發(fā)生開發(fā)成本

借：開發(fā)成本（XX項目、成本對象）

——前期工程費

——基礎(chǔ)設(shè)施費

——建筑安裝工程費

——公共配套設(shè)施

——借款費用（或列開發(fā)間接費用，借款費用不能抵進項）

借：開發(fā)間接費用

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅金）

貸：銀行存款等科目

說明：如能分清成本對象則直接計入該成本對象的開發(fā)成本。

借：開發(fā)成本—XX項目(對象)——XX

貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）

不能分清成本對象的，其支出應(yīng)先歸集至開發(fā)間接費用，再在各成本對象之間按一定標準分配。

成本分配的一般方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法。

其中土地成本——按占地面積法【國稅發(fā)【2009】31號】建議：建筑面積。

二、預(yù)售階段，取得預(yù)售收入

1、未完工收到預(yù)收款

借：銀行存款等

貸：預(yù)收賬款—XX項目

2、次月預(yù)交增值稅【預(yù)售收入/(1+11%)X3%預(yù)繳】，次月繳納時：

借：應(yīng)交稅費—未交增值稅

貸：銀行存款

3、次月按預(yù)繳的增值稅，預(yù)繳城建稅、教育費附加、地方教育費附加及繳納土地增值稅等稅費

借：應(yīng)交稅費—城、教、土增稅等

貸：銀行存款

三、完工銷售階段，確認收入、成本

1、完工分配開發(fā)間接費用

借：開發(fā)成本——各項目、成本對象

貸：開發(fā)間接費用

2、完工結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品

借：開發(fā)產(chǎn)品——各項目

借：固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)作出租或自用）

貸：開發(fā)成本——各明細

3、交房并符合確認收入條件

借：預(yù)收賬款等

貸：主營業(yè)務(wù)收入——XX項目（房號）

貸： 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

備注：主營業(yè)務(wù)收入為不含稅的全部價款和價外費用，按11%稅率計算銷項稅金。

4、同時，結(jié)轉(zhuǎn)交房部分所對應(yīng)的成本： 借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品——各項目（房號或附房號明細）

5、扣減收入對應(yīng)的土地價款

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

營改增抵減的銷項稅額=按上述公式計算的當(dāng)期可以扣減的土地價款/（1+11%）*11%

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）

貸：主營業(yè)務(wù)成本——XX項目

月末，計算尚未繳納的增值稅=（全部銷項稅額-營改增抵減的銷項稅額）-全部進項稅額=a

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）a 貸：應(yīng)交稅費——未交增值稅a

次月，申報繳納增值稅：

借：應(yīng)交稅費——未交增值稅a

貸：銀行存款a

結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期已售面積所對應(yīng)的稅金及附加：

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費--城、教、土增稅等

項目工程的前期工程費

是指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建和“三通一平”費等前期費用，具體包括：

一、勘探費。包括地質(zhì)勘探、地下文物勘探；

二、設(shè)計費。包括 總體規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、環(huán)境設(shè)計費、售樓中心設(shè)計費

三、地形圖測繪費

四、開發(fā)項目可行性編制費

五、開發(fā)土地平整

六、開發(fā)土地垃圾清運費

七、回填土費用

八、定位放線費 九、三通一平包括臨時用水、臨時用電、臨時用道路

十、開發(fā)場地圍墻工程

十一、地基檢測費、臨時辦公室建設(shè)費

十二、人防異地建設(shè)費

十三、城市基礎(chǔ)配套費和綠化費

十四、墻改專項費

十五、招標代理費、服務(wù)費、公證費

十六、質(zhì)量監(jiān)督費

十七、合同鑒證費

十八、公共消防費、地震檢測費、工程監(jiān)理費用

十九、廣告牌制作以及廣告照明、廣告牌電纜工程 工程項目前期費都包括費用內(nèi)容如下：

(1)項目整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。

如：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。

(2)規(guī)劃設(shè)計費：項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性研究費(含支付社會中介服務(wù)機構(gòu)的市場調(diào)研費)，制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費，方案評審費。

(3)勘測丈量費：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。

(4)“三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費)等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。

(5)臨時設(shè)施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機，家具等不屬于臨時設(shè)施費。

(6)預(yù)算編、審費：支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費用。

(7)其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等

基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費

主要包括大市政、四源工程及小區(qū)建設(shè)的配套等。其中四源是指：自來水、煤氣、供熱和污水處理等（當(dāng)然如果在北方的項目，依據(jù)國家規(guī)定還會涉及采暖設(shè)施的費用）。說白了，實際上是完善房屋可達使用（包括安全）狀態(tài)，除形成房屋結(jié)構(gòu)實體以外的一些主要是有形的開支項目（大市政配套費及水電煤等的增容費雖無形但除外）。主要包括：

1、大市政配套費：按一定建筑總面積，以元/平方米向政府有關(guān)部門交納的費用。

2、上下水（上水指自來水、飲用水系統(tǒng)，下水指雨污水及環(huán)衛(wèi)工程）、電、煤、電話、有線、防雷、智能化系統(tǒng)、園林景觀（綠化購置及種植、建筑小品、廣場等）、道路、圍墻（永久性圍墻）、門衛(wèi)門樓、照明系統(tǒng)等，上述所及水電煤等含增容費及工程費。

具體核算時要考慮和結(jié)合以下不同情況，靈活處理：

1）、基礎(chǔ)設(shè)施配套工程，若由專業(yè)單位或公司（配套施工單位）配套到小區(qū)紅線接口為止，紅線內(nèi)部鋪設(shè)由開發(fā)商自選安排的情形。

那么這部份基礎(chǔ)設(shè)施費可分為紅線內(nèi)和紅線外分別核算：接口處至各單體或門幢的鋪設(shè)費用為紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費；接口處至源頭的引入點的費用為紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費；

結(jié)構(gòu)單體內(nèi)的水電上下水等鋪設(shè)到各單體外墻或門幢的費用，應(yīng)當(dāng)在建安工程成本中歸集。

2）、有的地方一般由專業(yè)單位或公司（配套施工單位）從規(guī)劃設(shè)計、鋪設(shè)施工、驗收開通一桿子做到底，直接接到各單體或各幢的外墻的，決算過程中也一時難分清紅線內(nèi)外費用的界限，那么，核算時也不是硬要開發(fā)商必須分清楚的。當(dāng)然開發(fā)商能按一定的合理、系統(tǒng)的方式進行分拆歸類和核算，那是更令人滿意的了。

要注意啊，單體建筑內(nèi)的管線鋪設(shè)施工，不能去混在基礎(chǔ)設(shè)施費里的，它應(yīng)該是在“建筑安裝工程費”內(nèi)歸集。

附件

一、建筑安裝工程費用項目組成（按費用構(gòu)成要素劃分）

建筑安裝工程費按照費用構(gòu)成要素劃分：由人工費、材料（包含工程設(shè)備，下同）費、施工機具使用費、企業(yè)管理費、利潤、規(guī)費和稅金組成。其中人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費和利潤包含在分部分項工程費、措施項目費、其他項目費中（見附表）。

（一）人工費：是指按工資總額構(gòu)成規(guī)定，支付給從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人和附屬生產(chǎn)單位工人的各項費用。內(nèi)容包括：

1.計時工資或計件工資：是指按計時工資標準和工作時間或?qū)σ炎龉ぷ靼从嫾蝺r支付給個人的勞動報酬。

2.獎金：是指對超額勞動和增收節(jié)支支付給個人的勞動報酬。如節(jié)約獎、勞動競賽獎等。3.津貼補貼：是指為了補償職工特殊或額外的勞動消耗和因其他特殊原因支付給個人的津貼，以及為了保證職工工資水平不受物價影響支付給個人的物價補貼。如流動施工津貼、特殊地區(qū)施工津貼、高溫（寒）作業(yè)臨時津貼、高空津貼等。

4.加班加點工資：是指按規(guī)定支付的在法定節(jié)假日工作的加班工資和在法定日工作時間外延時工作的加點工資。

5.特殊情況下支付的工資：是指根據(jù)國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定，因病、工傷、產(chǎn)假、計劃生育假、婚喪假、事假、探親假、定期休假、停工學(xué)習(xí)、執(zhí)行國家或社會義務(wù)等原因按計時工資標準或計時工資標準的一定比例支付的工資。

（二）材料費：是指施工過程中耗費的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品或成品、工程設(shè)備的費用。內(nèi)容包括：

1.材料原價：是指材料、工程設(shè)備的出廠價格或商家供應(yīng)價格。

2.運雜費：是指材料、工程設(shè)備自來源地運至工地倉庫或指定堆放地點所發(fā)生的全部費用。3.運輸損耗費：是指材料在運輸裝卸過程中不可避免的損耗。

4.采購及保管費：是指為組織采購、供應(yīng)和保管材料、工程設(shè)備的過程中所需要的各項費用。包括采購費、倉儲費、工地保管費、倉儲損耗。

工程設(shè)備是指構(gòu)成或計劃構(gòu)成永久工程一部分的機電設(shè)備、金屬結(jié)構(gòu)設(shè)備、儀器裝置及其他類似的設(shè)備和裝置。

（三）施工機具使用費：是指施工作業(yè)所發(fā)生的施工機械、儀器儀表使用費或其租賃費。1.施工機械使用費：以施工機械臺班耗用量乘以施工機械臺班單價表示，施工機械臺班單價應(yīng)由下列七項費用組成：

（1）折舊費：指施工機械在規(guī)定的使用年限內(nèi)，陸續(xù)收回其原值的費用。

（2）大修理費：指施工機械按規(guī)定的大修理間隔臺班進行必要的大修理，以恢復(fù)其正常功能所需的費用。

（3）經(jīng)常修理費：指施工機械除大修理以外的各級保養(yǎng)和臨時故障排除所需的費用。包括為保障機械正常運轉(zhuǎn)所需替換設(shè)備與隨機配備工具附具的攤銷和維護費用，機械運轉(zhuǎn)中日常保養(yǎng)所需潤滑與擦拭的材料費用及機械停滯期間的維護和保養(yǎng)費用等。（4）安拆費及場外運費：安拆費指施工機械（大型機械除外）在現(xiàn)場進行安裝與拆卸所需的人工、材料、機械和試運轉(zhuǎn)費用以及機械輔助設(shè)施的折舊、搭設(shè)、拆除等費用；場外運費指施工機械整體或分體自停放地點運至施工現(xiàn)場或由一施工地點運至另一施工地點的運輸、裝卸、輔助材料及架線等費用。

（5）人工費：指機上司機（司爐）和其他操作人員的人工費。

（6）燃料動力費：指施工機械在運轉(zhuǎn)作業(yè)中所消耗的各種燃料及水、電等。（7）稅費：指施工機械按照國家規(guī)定應(yīng)繳納的車船使用稅、保險費及年檢費等。2.儀器儀表使用費：是指工程施工所需使用的儀器儀表的攤銷及維修費用。

(四)企業(yè)管理費：是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需的費用。內(nèi)容包括： 1.管理人員工資:是指按規(guī)定支付給管理人員的計時工資、獎金、津貼補貼、加班加點工資及特殊情況下支付的工資等。

2.辦公費：是指企業(yè)管理辦公用的文具、紙張、帳表、印刷、郵電、書報、辦公軟件、現(xiàn)場監(jiān)控、會議、水電、燒水和集體取暖降溫（包括現(xiàn)場臨時宿舍取暖降溫）等費用。3.差旅交通費：是指職工因公出差、調(diào)動工作的差旅費、住勤補助費，市內(nèi)交通費和誤餐補助費，職工探親路費，勞動力招募費，職工退休、退職一次性路費，工傷人員就醫(yī)路費，工地轉(zhuǎn)移費以及管理部門使用的交通工具的油料、燃料等費用。

4.固定資產(chǎn)使用費：是指管理和試驗部門及附屬生產(chǎn)單位使用的屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊、大修、維修或租賃費。

5.工具用具使用費：是指企業(yè)施工生產(chǎn)和管理使用的不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具、家具、交通工具和檢驗、試驗、測繪、消防用具等的購置、維修和攤銷費。

6.勞動保險和職工福利費：是指由企業(yè)支付的職工退職金、按規(guī)定支付給離休干部的經(jīng)費，集體福利費、夏季防暑降溫、冬季取暖補貼、上下班交通補貼等。

7.勞動保護費：是企業(yè)按規(guī)定發(fā)放的勞動保護用品的支出。如工作服、手套、防暑降溫飲料以及在有礙身體健康的環(huán)境中施工的保健費用等。

8.檢驗試驗費：是指施工企業(yè)按照有關(guān)標準規(guī)定，對建筑以及材料、構(gòu)件和建筑安裝物進行一般鑒定、檢查所發(fā)生的費用，包括自設(shè)試驗室進行試驗所耗用的材料等費用。不包括新結(jié)構(gòu)、新材料的試驗費，對構(gòu)件做破壞性試驗及其他特殊要求檢驗試驗的費用和建設(shè)單位委托檢測機構(gòu)進行檢測的費用，對此類檢測發(fā)生的費用，由建設(shè)單位在工程建設(shè)其他費用中列支。但對施工企業(yè)提供的具有合格證明的材料進行檢測不合格的，該檢測費用由施工企業(yè)支付。9.工會經(jīng)費：是指企業(yè)按《工會法》規(guī)定的全部職工工資總額比例計提的工會經(jīng)費。10.職工教育經(jīng)費：是指按職工工資總額的規(guī)定比例計提，企業(yè)為職工進行專業(yè)技術(shù)和職業(yè)技能培訓(xùn)，專業(yè)技術(shù)人員繼續(xù)教育、職工職業(yè)技能鑒定、職業(yè)資格認定以及根據(jù)需要對職工進行各類文化教育所發(fā)生的費用。

11.財產(chǎn)保險費：是指施工管理用財產(chǎn)、車輛等的保險費用。

12.財務(wù)費：是指企業(yè)為施工生產(chǎn)籌集資金或提供預(yù)付款擔(dān)保、履約擔(dān)保、職工工資支付擔(dān)保等所發(fā)生的各種費用。

13.稅金：是指企業(yè)按規(guī)定繳納的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。14.其他：包括技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、投標費、業(yè)務(wù)招待費、綠化費、廣告費、公證費、法律顧問費、審計費、咨詢費、保險費等。

（五）利潤：是指施工企業(yè)完成所承包工程獲得的盈利。

（六）規(guī)費：是指按國家法律、法規(guī)規(guī)定，由省級政府和省級有關(guān)權(quán)力部門規(guī)定必須繳納或計取的費用。包括： 1.社會保險費

（1）養(yǎng)老保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標準為職工繳納的基本養(yǎng)老保險費。（2）失業(yè)保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標準為職工繳納的失業(yè)保險費。（3）醫(yī)療保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標準為職工繳納的基本醫(yī)療保險費。（4）生育保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標準為職工繳納的生育保險費。（5）工傷保險費：是指企業(yè)按照規(guī)定標準為職工繳納的工傷保險費。2.住房公積金：是指企業(yè)按規(guī)定標準為職工繳納的住房公積金。

3、工程排污費：是指按規(guī)定繳納的施工現(xiàn)場工程排污費。其他應(yīng)列而未列入的規(guī)費，按實際發(fā)生計取。

（七）稅金：是指國家稅法規(guī)定的應(yīng)計入建筑安裝工程造價內(nèi)的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及地方教育附加。

附件

二、建筑安裝工程費用項目組成（按造價形成劃分）

建筑安裝工程費按照工程造價形成由分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規(guī)費、稅金組成，分部分項工程費、措施項目費、其他項目費包含人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費和利潤（見附表）。

（一）分部分項工程費：是指各專業(yè)工程的分部分項工程應(yīng)予列支的各項費用。

1.專業(yè)工程：是指按現(xiàn)行國家計量規(guī)范劃分的房屋建筑與裝飾工程、仿古建筑工程、通用安裝工程、市政工程、園林綠化工程、礦山工程、構(gòu)筑物工程、城市軌道交通工程、爆破工程等各類工程。

2.分部分項工程：指按現(xiàn)行國家計量規(guī)范對各專業(yè)工程劃分的項目。如房屋建筑與裝飾工程劃分的土石方工程、地基處理與樁基工程、砌筑工程、鋼筋及鋼筋混凝土工程等。各類專業(yè)工程的分部分項工程劃分見現(xiàn)行國家或行業(yè)計量規(guī)范。

措施項目費：是指為完成建設(shè)工程施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中的技術(shù)、生活、安全、環(huán)境保護等方面的費用。內(nèi)容包括： 1.安全文明施工費

①環(huán)境保護費：是指施工現(xiàn)場為達到環(huán)保部門要求所需要的各項費用。②文明施工費：是指施工現(xiàn)場文明施工所需要的各項費用。③安全施工費：是指施工現(xiàn)場安全施工所需要的各項費用。

④臨時設(shè)施費：是指施工企業(yè)為進行建設(shè)工程施工所必須搭設(shè)的生活和生產(chǎn)用的臨時建筑物、構(gòu)筑物和其他臨時設(shè)施費用。包括臨時設(shè)施的搭設(shè)、維修、拆除、清理費或攤銷費等。2．夜間施工增加費：是指因夜間施工所發(fā)生的夜班補助費、夜間施工降效、夜間施工照明設(shè)備攤銷及照明用電等費用。

3．二次搬運費：是指因施工場地條件限制而發(fā)生的材料、構(gòu)配件、半成品等一次運輸不能到達堆放地點，必須進行二次或多次搬運所發(fā)生的費用。

4．冬雨季施工增加費：是指在冬季或雨季施工需增加的臨時設(shè)施、防滑、排除雨雪，人工及施工機械效率降低等費用。

5．已完工程及設(shè)備保護費：是指竣工驗收前，對已完工程及設(shè)備采取的必要保護措施所發(fā)生的費用。

6．工程定位復(fù)測費：是指工程施工過程中進行全部施工測量放線和復(fù)測工作的費用。7．特殊地區(qū)施工增加費：是指工程在沙漠或其邊緣地區(qū)、高海拔、高寒、原始森林等特殊地區(qū)施工增加的費用。

8．大型機械設(shè)備進出場及安拆費：是指機械整體或分體自停放場地運至施工現(xiàn)場或由一個施工地點運至另一個施工地點，所發(fā)生的機械進出場運輸及轉(zhuǎn)移費用及機械在施工現(xiàn)場進行安裝、拆卸所需的人工費、材料費、機械費、試運轉(zhuǎn)費和安裝所需的輔助設(shè)施的費用。9．腳手架工程費：是指施工需要的各種腳手架搭、拆、運輸費用以及腳手架購置費的攤銷（或租賃）費用。

措施項目及其包含的內(nèi)容詳見各類專業(yè)工程的現(xiàn)行國家或行業(yè)計量規(guī)范。

（三）其他項目費

1.暫列金額：是指建設(shè)單位在工程量清單中暫定并包括在工程合同價款中的一筆款項。用于施工合同簽訂時尚未確定或者不可預(yù)見的所需材料、工程設(shè)備、服務(wù)的采購，施工中可能發(fā)生的工程變更、合同約定調(diào)整因素出現(xiàn)時的工程價款調(diào)整以及發(fā)生的索賠、現(xiàn)場簽證確認等的費用。

2.計日工：是指在施工過程中，施工企業(yè)完成建設(shè)單位提出的施工圖紙以外的零星項目或工作所需的費用。

3.總承包服務(wù)費：是指總承包人為配合、協(xié)調(diào)建設(shè)單位進行的專業(yè)工程發(fā)包，對建設(shè)單位自行采購的材料、工程設(shè)備等進行保管以及施工現(xiàn)場管理、竣工資料匯總整理等服務(wù)所需的費用。4暫估價

（四）規(guī)費：定義同附件1。

（五）稅金：定義同附件1。

公共配套設(shè)施

主要指住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施和綠地等。公用設(shè)施包括道路、公交站場、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、停車場、各類公用管線(自來水、電力、電信、燃氣、熱力、有線電視、雨水、污水等)及相應(yīng)的建筑物、構(gòu)筑物如公園等。

公共設(shè)施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理和社區(qū)服務(wù)和綠地(包括公園、小游園、組團綠地及其它塊狀、帶狀綠地)等設(shè)施。產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商。

第四篇：營改增后房地產(chǎn)企業(yè)成本費用發(fā)票管理

營改增后房地產(chǎn)企業(yè)成本費用發(fā)票管理

熱度 7已有 80 次閱讀2013-8-16 11:55 |個人分類:會計實務(wù)| 房地產(chǎn)企業(yè), 成本

按照國家規(guī)劃，我國“營改增”分為三步走：第一步，在部分行業(yè)部分地區(qū)進行“營改增”試點。上海作為首個試點城市2012年1月1日已經(jīng)正式啟動“營改增”。第二步，選擇部分行業(yè)在全國范圍內(nèi)進行試點。按照7.25國務(wù)院常務(wù)會議的決定，這一階段將在2013年8月1日開始，從目前的情況來看，交通運輸業(yè)以及6個部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)率先在全國范圍內(nèi)推廣的概率最大。第三步，在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)“營改增”，也即消滅營業(yè)稅。按照規(guī)劃，最快有望在十二五（2011年-2015年）期間完成“營改增”。

房地產(chǎn)企業(yè)雖然不是本次應(yīng)該增試點行業(yè)，但與2015年的大限也為時不遠，時下因試點行業(yè)的營改增已經(jīng)使房地產(chǎn)企業(yè)成本費用發(fā)票使用出現(xiàn)較多改變，本文綜合營改增試點行業(yè)在全國實施后涉及房企發(fā)票使用作以下探討。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中的合法有效憑證應(yīng)按下列原則掌握:支付給境內(nèi)單位或者個人的款項,且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的,以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證;支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金,以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證;支付給境外單位或者個人的款項,以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證,稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的,可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明;國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

一、合法憑據(jù)的理解

稅法規(guī)定,允許稅前扣除的金額,必須取得合法的憑據(jù)。許多稅務(wù)人員認為,企業(yè)列入成本費用的項目都必須取得發(fā)票,這是對稅收政策的誤解。這里的“合法憑據(jù)”,是指合法的原始憑證,包括經(jīng)濟合同、出庫單、入庫單、公證書、法院判決或裁定書、個人身份證復(fù)印件、匯款單據(jù)、收款收據(jù)、中介機構(gòu)或有關(guān)部門的證明等等,其中,按照《發(fā)票管理辦法》的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)取得發(fā)票的,還必須取得發(fā)票?！鞍l(fā)票,是指在購銷商品,提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中,開具、收取的收付款憑證?！?/p>

《發(fā)票管理辦法》第二十五條規(guī)定:“任何單位和個人不得自行擴大專業(yè)發(fā)票使用范圍?！?/p>

實際操作中掌握的原則是,凡屬于增值稅征稅范圍的業(yè)務(wù)(無論是否享受免稅優(yōu)惠),都必須開具增值稅發(fā)票(視具體情況分別開具專用發(fā)票或普通發(fā)票),凡屬于營業(yè)稅征稅范圍的業(yè)務(wù)(無論是否享受免稅優(yōu)惠),都必須開具營業(yè)稅發(fā)票。其中,屬于企業(yè)經(jīng)營范圍,并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核準的,企業(yè)可以領(lǐng)取發(fā)票自行開具,凡不屬于企業(yè)經(jīng)營范圍的,以及個人取得的應(yīng)納增值稅或營業(yè)稅的收入,必須向稅務(wù)機關(guān)申請代為開具。另外,發(fā)票的形式多種多樣,例如火車票,雖然沒有稅務(wù)機關(guān)的監(jiān)制章,但屬于經(jīng)國家稅務(wù)總局核準的特種發(fā)票。依據(jù)上述原則,下列業(yè)務(wù)無須取得發(fā)票:工資薪金支出、土地出讓金、股權(quán)受讓款、拆遷補償費、稅款、捐贈支出、違約金(交易不成立)、賠償款、接受投資的不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)、境外勞務(wù)費(廣告費、傭金、利息、動產(chǎn)租金等)、同一法人實體內(nèi)部的總分支機構(gòu)及分支機構(gòu)之間發(fā)生的營業(yè)稅勞務(wù)、總分公司之間固定資產(chǎn)劃撥、以公司合并或分立方式取得的非現(xiàn)金資產(chǎn)等等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本合法憑據(jù)掌握的原則

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[ 2009 ]31 號)文件規(guī)定,企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的,不得計入計稅成本,待實際取得合法憑據(jù)時,再按規(guī)定計入計稅成本。但以下幾項預(yù)提(應(yīng)付)費用可以在稅前扣除:(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,但最高不得超過合同總金額的10 %。

(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷,或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

開發(fā)成本包括土地出讓金、拆遷補償費、前期開發(fā)費、工程建筑成本、公共配套設(shè)施(費)、開發(fā)間接費用等。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中的合法有效憑證應(yīng)按下列原則掌握:(1)支付給境內(nèi)單位或者個人的款項,且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的,以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證;(2)支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金,以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證;(3)支付給境外單位或者個人的款項,以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證,稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的,可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明;(4)國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

三、開發(fā)成本各項支出有關(guān)票據(jù)的具體說明

1.土地出讓金。國稅發(fā)[ 1993 ]149 號文件規(guī)定,政府出讓土地,不征營業(yè)稅。因此不得開具發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以國土局開具的土地出讓金收據(jù)入賬。

2.拆遷補償費。房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付補償費,其業(yè)務(wù)流程并非被拆遷戶直接將土地使用權(quán)、地上建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè),而是政府收回土地使用權(quán),再由政府與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓合同。房地產(chǎn)企業(yè)采取支付拆遷補償費方式或拆遷安置方式取得土地使用權(quán)的, 房地產(chǎn)企業(yè)仍需按照財稅[2004 ]134 號文件規(guī)定補交契稅。國稅發(fā)[ 1993 ]149號文件還規(guī)定,因政府收回土地使用權(quán)而取得的補償金,不征營業(yè)稅。因此,被拆遷戶無需向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票,而應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)企業(yè)向主管稅務(wù)機關(guān)申請領(lǐng)用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“某某市工商企業(yè)非商事收費收據(jù)”,主管稅務(wù)機關(guān)沒有上述收費收據(jù)的,可以由房地產(chǎn)企業(yè)采取自制憑證入賬。同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標準、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。

委托拆遷公司支付的拆遷補償費,也采用上述方式入賬。

國稅發(fā)[1993 ]149 號文件規(guī)定,拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè),按“建筑業(yè)-其他工程作業(yè)”稅目征收營業(yè)稅,因此,向拆遷公司支付的拆遷勞務(wù)費,應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。

房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程(含拆遷補償費、拆遷勞務(wù)費)整個承包給拆遷公司的,應(yīng)取得全額的建筑業(yè)發(fā)票,直接給被拆遷戶的補償費作為拆遷公司的成本處理,其憑據(jù)的取得同上。3.土地整理費。支付給其他公司的土地整理費,應(yīng)取得工程所在地稅務(wù)機關(guān)出具的建筑業(yè)發(fā)票。

4.挖土費。支付給農(nóng)民工(非雇員)的挖土費等,不得采用工資表發(fā)放,應(yīng)由個人向地稅機關(guān)申請開具《稅務(wù)機關(guān)代為開具統(tǒng)一發(fā)票(地稅)》。開具發(fā)票時,由稅務(wù)機關(guān)征收營業(yè)稅及附加、個人所得稅。稅務(wù)機關(guān)已征收個人所得稅的,房地產(chǎn)企業(yè)不再扣繳個人所得稅。5.廣告費、規(guī)劃費、設(shè)計費、鑒證咨詢費、檢測服務(wù)費、工程勘察勘探服務(wù)費

廣告服務(wù)（包括廣告代理、會展服務(wù)）屬于本次營改增《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》中的“部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)—文化創(chuàng)意服務(wù)—廣告服務(wù)”

建筑設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、園林設(shè)計服務(wù)等屬于本次營改增《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》中的“部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)—文化創(chuàng)意服務(wù)—設(shè)計服務(wù)”

鑒證服務(wù)、咨詢服務(wù)、檢測服務(wù)等屬于本次營改增《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》中的“部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)—鑒證咨詢服務(wù)—認證服務(wù)”（包括會計、稅務(wù)、資產(chǎn)評估、律師、房地產(chǎn)土地評估、工程造價的鑒證、建筑業(yè)檢測服務(wù)等）

上述服務(wù)應(yīng)當(dāng)取得提供服務(wù)的單位機構(gòu)所在地國稅增值稅發(fā)票。6．審圖費、工程監(jiān)理費、招標及招標代理費

上述應(yīng)稅服務(wù)不屬于本次營改增《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》，不納入本次營改增試點范圍，仍收取服務(wù)單位所在地地方稅務(wù)服務(wù)業(yè)發(fā)票。7.建筑工程。

房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程是指新建、改建開發(fā)產(chǎn)品的工程作業(yè)。

(1)包工包料。應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。發(fā)票金額與承包額相等。(2)包工不包料(甲供材)?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定,除銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑業(yè)勞務(wù)外,納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)(不含裝飾勞務(wù))的,其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi),但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。甲供材和勞務(wù)費的營業(yè)稅均由發(fā)包方承擔(dān),施工單位是該營業(yè)稅的納稅義務(wù)人?，F(xiàn)舉例說明: 某房地產(chǎn)企業(yè)取得材料供應(yīng)商的增值稅普通發(fā)票,賬務(wù)處理如下: 借:庫存材料10000000

貸:銀行存款10000000 由于施工單位的承包額(應(yīng)結(jié)算價款)在預(yù)算時是不含甲供材的金額,但要包含甲供材部分的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加(以下簡稱“營業(yè)稅及附加”)33.3 萬元。若總工程價款中甲供材料1000 萬元,不含稅勞務(wù)費(含管理費)2000 萬元, 營業(yè)稅及附加3000/(11000 = 2103.34(萬元),應(yīng)取得施工單位開具建筑業(yè)發(fā)票的金額等于應(yīng)支付給施工單位的價款2103.34 萬元。其中: ①撥付材料時,賬務(wù)處理如下: 借:開發(fā)成本-建筑工程成本-材料成本10000000

貸:庫存材料10000000

入賬憑據(jù):材料撥付單。

根據(jù)財稅[ 2006 ]177 號文件規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)向異地施工單位支付工程價款應(yīng)代扣代繳營業(yè)稅。這里,應(yīng)就甲供材部分的營業(yè)稅及附加履行代扣繳義務(wù)。賬務(wù)處理如下: 借:預(yù)付賬款-施工單位344500

貸:銀行存款11500

應(yīng)交稅費-扣繳營業(yè)稅及附加333000 入賬憑據(jù):工程所在地建筑業(yè)發(fā)票34.45 萬元、營業(yè)稅及附加完稅憑證復(fù)印件(原件交由施工單位作賬)。

②撥付工程款2068.89 萬元,應(yīng)扣繳營業(yè)稅及 附加68.89 萬元。賬務(wù)處理如下: 借:預(yù)付賬款20688900

貸:銀行存款20000000

應(yīng)交稅費-扣繳營業(yè)稅及附加688900 入賬憑據(jù):工程所在地建筑業(yè)發(fā)票2068.89 萬元、營業(yè)稅及附加完稅憑證復(fù)印件(原件交由施工單位作賬)。

合計取得建筑業(yè)發(fā)票2068.89 + 34.45 = 2103.34(萬元)。③將預(yù)付工程款結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本時,賬務(wù)處理如下: 借:開發(fā)成本-建筑工程成本-施工費21033400

貸:預(yù)付賬款21033400 注意事項: ①建筑工程“甲供材”業(yè)務(wù),不應(yīng)要求施工單位開具全額(含甲供材)的建筑業(yè)發(fā)票,因為施工單位沒有材料發(fā)票作成本。只有房地產(chǎn)企業(yè)將自購材料銷售給施工單位(房地產(chǎn)企業(yè)給施工單位開具增值稅發(fā)票,并繳納增值稅),施工單位才能給房地產(chǎn)企業(yè)開具全額(含材料價款)的建筑業(yè)發(fā)票,這就不是“甲供材”業(yè)務(wù),而是“包工包料”了。

②建筑工程分包。建筑工程分包,是指A 建筑公司將承包工程的一部分轉(zhuǎn)包給B 建筑公司負責(zé)施工。房地產(chǎn)企業(yè)只與總承包人A 發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系,不與分包方B 結(jié)算價款。總承包人A 支付給分包方B的工程款項,由分包方B 給總承包人A 出具建筑業(yè)發(fā)票,與房地產(chǎn)企業(yè)無關(guān)。8.裝飾工程。

裝飾,是指對建筑物、構(gòu)筑物進行修飾,使之美觀或具有特定用途的工程作業(yè)。(1)包工包料。與建筑工程相同。

(2)包工不包料(清包工或稱甲供材)。以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)是指:工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶自行采購,納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務(wù)。財稅[ 2006 ]114 號文件規(guī)定:“納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù),按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入(不含客戶自行采購的材料價款和設(shè)備價款)確認計稅營業(yè)額。”據(jù)此,房地產(chǎn)企業(yè)自行采購的裝飾材料直接憑增值稅發(fā)票入賬,向施工單位支付的清包工裝飾費用,應(yīng)當(dāng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。9.設(shè)備安裝。

(1)房地產(chǎn)企業(yè)從商家或生產(chǎn)廠家采購設(shè)備,再由房地產(chǎn)企業(yè)與安裝公司簽訂安裝合同的,應(yīng)當(dāng)取得商家或廠家的增值稅發(fā)票,并僅就安裝費的部分,由安裝公司出具工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。安裝費營業(yè)稅的計稅依據(jù)不含設(shè)備。

(2)商業(yè)企業(yè)外購設(shè)備銷售給房地產(chǎn)企業(yè)同時提供安裝服務(wù),商業(yè)企業(yè)收取的價款中既包括設(shè)備

價款,又包括安裝費,這屬于增值稅混合銷售業(yè)務(wù),全額繳納增值稅,不征營業(yè)稅。因此,商業(yè)企業(yè)應(yīng)給房地產(chǎn)公司出具全額的增值稅發(fā)票。至于是商家自己的員工負責(zé)安裝,還是商家再聘請其他安裝公司安裝,就與房地產(chǎn)企業(yè)無關(guān)了,那是商家的成本。營業(yè)執(zhí)照名稱為某某安裝公司或某某工程公司,并且取得安裝資質(zhì)的企業(yè),如果是外購設(shè)備銷售并負責(zé)安裝,屬于商業(yè)行為,按照增值稅混合銷售業(yè)務(wù)征收增值稅,不征營業(yè)稅。應(yīng)全額開具增值稅發(fā)票,不得開具營業(yè)稅發(fā)票。但如果是房地產(chǎn)企業(yè)自行采購設(shè)備或者委托安裝公司采購設(shè)備的,設(shè)備生產(chǎn)廠家開具的增值稅發(fā)票臺頭應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè),這種情況下,安裝公司僅就安裝費金額征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)取得安裝工程所在地建筑業(yè)發(fā)票,發(fā)票金額就是安裝費金額,不含設(shè)備價款。(3)工業(yè)企業(yè)自產(chǎn)貨物并負責(zé)安裝。根據(jù)《增值稅暫行條例實施細則》、《營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定,提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為,應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額,其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅,貨物銷售額繳納增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分別取得增值稅發(fā)票和工程所在地稅務(wù)機關(guān)出具的建筑業(yè)發(fā)票。10.房屋維修。

房屋維修在稅法中稱之為“修繕”,是指對建筑物、構(gòu)筑物進行修補、加固、養(yǎng)護、改善,使之恢復(fù)原來的使用價值或延長其使用期限的工程作業(yè)。根據(jù)國稅發(fā)[1993 ]149 號文件規(guī)定,房屋修繕按照“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。因此,房地產(chǎn)企業(yè)支付的房屋維修費用,也應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。允許記入開發(fā)成本的房屋維修費用是指開發(fā)產(chǎn) 品完工前的維修費用。11.綠化工程。

綠化工程往往與建筑工程相連,或者本身就是建筑工程的一個組成部分。例如:綠化與平整土地就分不開,而平整土地本身就屬于建筑業(yè)中的“其他工程作業(yè)”。國稅函[ 1995 ]156 號文件規(guī)定:“為了減少劃分,便于征管,對綠化工程按’建筑業(yè)-其他工程作業(yè)’征收營業(yè)稅?！币虼?房地產(chǎn)企業(yè)將綠化工程承包給園林綠化公司,應(yīng)取得按承包金額開具的工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。如果房地產(chǎn)企業(yè)自購花草、樹木,聘請園林綠化公司負責(zé)施工的,按建筑工程-包工不包料(即“甲供材”)業(yè)務(wù)處理。

（以上營業(yè)稅法定代扣代繳義務(wù)已取消，需要與稅務(wù)主管機關(guān)單獨簽訂委托代征協(xié)議后才能代扣代繳）

第五篇：“營改增”試點九大涉稅難題

“營改增”試點九大涉稅難題

在經(jīng)濟下行壓力增大，調(diào)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式困難重重的背景下，營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）無疑是政府探索改革的積極信號。前不久，國務(wù)院又決定“營改增”試點由上海市擴大到北京等8省市，明年還將繼續(xù)擴大試點地區(qū)和試點行業(yè)。根據(jù)相關(guān)報道，上?！盃I改增”試點取得了成功的經(jīng)驗，也暴露出了不少的涉稅問題。如何應(yīng)對和解決這些難題，值得參與試點的北京等8個省、市思考和借鑒。筆者

以為，目前“營改增”試點九個方面的涉稅難題有待解決。

一、“營改增”稅收政策不夠完善

據(jù)筆者了解，試點地區(qū)的部分企業(yè)反映，由于配套政策沒有及時跟上，“營改增”相關(guān)規(guī)定缺乏操作性，某些政策截至目前尚未出臺操作性強的細則，致使企業(yè)在稅務(wù)處理方面無法規(guī)范操作，因此，希望財稅部

門應(yīng)盡快出臺相關(guān)細則。具體有以下幾個方面：

（一）零稅率企業(yè)不能開具增值稅專用發(fā)票。

某航運公司屬于一般納稅人，主營國際航運，目前享受零稅率待遇，但稅務(wù)部門仍規(guī)定該類企業(yè)只能開具普通發(fā)票，造成貨物代理公司因無法抵扣進項稅額，不愿接受該公司的普通發(fā)票。企業(yè)希望稅務(wù)部門盡快出臺有針對性的政策，給予零稅率企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票的權(quán)利，以解決上下游企業(yè)“營改增”試點

中出現(xiàn)的矛盾。

（二）財稅[2011]131號文件操作缺乏操作指引。

在財政部和國家稅務(wù)總局《關(guān)于應(yīng)稅服務(wù)適用增值稅零稅率和免稅政策的通知》（財稅[2011]131號）出臺之后，由于缺乏操作指引，上海試點中各區(qū)稅務(wù)部門仍然遵循不同的標準。有些區(qū)采取先收稅，待具體政策出來后再把超額征收部分退還納稅人的做法，有些區(qū)則先不征稅，等待操作細則出來后，再保

留向納稅人追繳的權(quán)利。

（三）向“境外單位提供服務(wù)”的定義不夠明確。

某公司與境外甲公司簽訂了設(shè)計服務(wù)合同，合同約定由該公司協(xié)助甲公司向境內(nèi)乙公司提供服務(wù)，服務(wù)費由甲公司支付給該公司。該公司想知道自己的服務(wù)是否屬于向境外單位提供服務(wù)而適用零稅率。而實

踐中，不同地方的稅務(wù)局對于上述問題的意見也不同。

（四）向境外單位提供應(yīng)稅服務(wù)執(zhí)行標準不一。

在應(yīng)稅服務(wù)出口適用免稅方面，根據(jù)財稅[2011]131號文，上海試點中，向境外單位提供的9種應(yīng)稅服務(wù)的申請、審批手續(xù)比較繁雜，這讓納稅人和稅務(wù)部門都感覺非常頭疼。由于暫時還沒有統(tǒng)一的操作方法，上海市稅務(wù)部門目前也不能明確是否允許納稅人在進行增值稅申報時，直接填報為免稅服務(wù)。

二、部分試點企業(yè)稅負增加

（一）部分物流企業(yè)實際稅負提高。

貨物運輸服務(wù)是物流企業(yè)最基本的服務(wù)，且實際可抵扣項目較少，導(dǎo)致試點后企業(yè)實際稅負大幅增加。據(jù)2011年3月中國物流與采購聯(lián)合會對65家大型物流企業(yè)的調(diào)查，2008～2010年三年年均營業(yè)稅實際負擔(dān)率為1.3%，其中貨物運輸業(yè)務(wù)負擔(dān)率平均為1.88%.實行增值稅后，即使貨物運輸企業(yè)發(fā)生的可抵扣購進項目中，全部可以取得增值稅專用發(fā)票進行進項稅額抵扣，實際增值稅負擔(dān)率也會增加到4.2%，上升幅度為123%.從目前已獲得的數(shù)據(jù)分析，試點存在的主要問題集中在：貨物運輸企業(yè)運輸業(yè)務(wù)稅負有較大幅度增加，物流業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)稅率依然未能統(tǒng)一。同時，稅改試點操作過程中，還有一些具體問題亟待明確，包括快遞物流企業(yè)適用稅率不明確，物流企業(yè)集團及其分、子公司無法合并繳納增值稅，增值稅發(fā)票征管，現(xiàn)行的增值稅會計核算方法不符合行業(yè)特點等。這些問題中，有些屬于事先預(yù)料到的，希望企業(yè)

通過內(nèi)部消化予以解決，有些則屬于新出現(xiàn)的問題，需要在今后的稅改中完善。

（二）逾四成交通運輸企業(yè)一般納稅人稅負增加。

調(diào)查顯示，部分交通運輸企業(yè)一般納稅人稅負增加。上海寶山物流協(xié)會反映，“營改增”后，運輸企業(yè)

稅負有所上升，而從事單一運輸?shù)囊话慵{稅人企業(yè)稅負明顯增加。

（三）此外，信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意服務(wù)業(yè)和鑒證咨詢服務(wù)業(yè)等企業(yè)的運營成本主要由人工費、房屋租金和物業(yè)管理費等構(gòu)成。調(diào)查顯示，這部分支出不能抵扣，而其他部分抵扣進項稅額也較少，因此

此類企業(yè)在試點中總體獲益不多。該情況在勞動密集型企業(yè)反映也比較突出。

三、試點擴圍地區(qū)征納成本加大

目前的財政體制中，增值稅由國稅機關(guān)征收，實行中央和地方按75：25的比例分享；營業(yè)稅則為地稅機關(guān)征收，全部歸屬地方。在“營改增”試點地區(qū)，相關(guān)增值稅繼續(xù)由國稅機關(guān)統(tǒng)一負責(zé)征收，但收入則歸屬地方。這一設(shè)計考慮到了地方財政的現(xiàn)實狀況，是對現(xiàn)有分稅體制的一種完善。然而在“營改增”的稅改過渡期，企業(yè)需要同時接受國稅與地稅兩個稅務(wù)機關(guān)的管理與稽查，僅辦證費用就增加一倍。兩個稅收征管機構(gòu)的重復(fù)配置，提高了征稅成本，造成了社會資源的大量浪費，企業(yè)難免為此疲于奔波應(yīng)付。作為“營改增”試點擴圍地區(qū)的10省、市、計劃單列市，與上海有一個比明顯的區(qū)別，那就是上海的國稅、地稅是合二為一的，而其他省市則是國稅、地稅分設(shè)。未來執(zhí)行“營改增”的職能部門將是國稅局，稅收征收主體主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)生了變化。由地方稅務(wù)局征收營業(yè)稅，改為國家稅務(wù)局征收增值稅。相對于上海而言，加入增值稅試點擴圍的地區(qū)，將對國稅局的工作帶來較大的挑戰(zhàn)。此外，國、地稅征管是兩套系統(tǒng)，對企業(yè)來說操作起來很麻煩。對稅務(wù)機構(gòu)也是一樣，政策培訓(xùn)、發(fā)票系統(tǒng)的更改等也需要時間。“營改增”實施后，很多納稅人就要重新適應(yīng)國稅的管理，而很多營業(yè)稅納稅人并沒有跟國稅局打交道的經(jīng)驗。

四、稅率結(jié)構(gòu)設(shè)計欠合理

按照試點方案，在現(xiàn)行增值稅17%和13%兩檔稅率的基礎(chǔ)上，新增設(shè)了11%和6%兩檔低稅率，交通運輸業(yè)適用11%的稅率，研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意、物流輔助和鑒證咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%的稅率。在確定稅率的時候，規(guī)劃設(shè)計不是很周到，對行業(yè)的劃分不夠細致。有些行業(yè)的抵扣比較合適，比如咨詢業(yè)等，過去稅率是5%，現(xiàn)在是6%，只要稍有抵扣，稅負就是降低的。但有些行業(yè)就會出現(xiàn)稅負增加的現(xiàn)象，比如交通運輸業(yè)，此前稅率是3%，現(xiàn)在變?yōu)?1%，要保持稅負不變，抵扣水平要達到8%，如果不能做到8%的抵扣，那么稅負就會增加。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的主要原因是上?！盃I改增”試點的稅率結(jié)構(gòu)設(shè)計欠合理，部分行業(yè)原營業(yè)稅差額征收的優(yōu)惠幅度更大，改征增值稅后，稅率因此不降反升。由于行業(yè)

稅率劃分還不夠細致，抵扣鏈條還不夠完善，因此，才需要在更大范圍推廣“營改增”試點，完善抵扣鏈條。下一步在擴圍的過程中，為避免“營改增”之后，稅負大幅增加的情況再次出現(xiàn)，推廣地區(qū)應(yīng)該對每個行業(yè)做細致的研究。針對某一個地區(qū)或某一個行業(yè)的“營改增”，要測算試點企業(yè)的進項到底能有多少，進而再

制定稅率應(yīng)該定到多少，并在改革之初找好應(yīng)對問題的解決方案。

五、進項稅額抵扣太少推高稅負

按照規(guī)定，對于增值稅一般納稅人，其應(yīng)稅額就是當(dāng)期的銷項稅額抵扣當(dāng)期進項稅額后的余額。進項稅額的多少，直接關(guān)系到最終納稅額的多少。進項稅額太少導(dǎo)致應(yīng)稅額過多，最終推高稅負，這也是目前

上海市在試點過程中，遭遇最多的難題。如：

交通運輸企業(yè)：可抵扣的項目主要為購置運輸工具和燃油、修理費所含的進項稅。但在有限的抵扣項

目里，企業(yè)要真正抵扣也并非易事。

物流公司：購置運輸工具可進行抵扣，但實際情況是，由于運輸工具購置成本高、使用年限長，多數(shù)相對成熟的大中型企業(yè)，未來幾年或更長時間不可能有大額資產(chǎn)購置，因此實際可抵扣的稅很少。對于中小型的物流公司來說這一項可抵扣的項目很難用上。即使能夠抵扣這也不會給企業(yè)減少太大的壓力?！耙患椅锪髌髽I(yè)的成本構(gòu)成中，30%-40%是油費、30%-40%是路橋費，20%的人力成本。但是按照現(xiàn)在上海的試點方案，交通運輸企業(yè)的人力成本、路橋費、房屋租金、保險費等主要成本均不在抵扣范圍，而可

以抵扣的燃油、修理費等費用在總成本中所占比重不足40%.會計師事務(wù)所：主要成本構(gòu)成中固定成本和人工成本較高，如工資薪金、房屋租金、業(yè)務(wù)信息費、交通食宿等，而這些成本比重較大，因而不能產(chǎn)生進項稅，其成本可抵扣的項目比重過低，僅有辦公用品、電腦設(shè)備、水電費、設(shè)備維修等費用可供抵扣。

六、虛開發(fā)票難以監(jiān)管

在稅收監(jiān)管方面，增值稅是可以抵扣的，“營改增”以后，假發(fā)票，虛假抵扣難以管理，由于存在某些政策性缺陷，會出現(xiàn)企業(yè)虛開發(fā)票的問題。比如一般納稅人接收試點地區(qū)交通運輸業(yè)小規(guī)模納稅人向稅務(wù)機關(guān)代開的增值稅專用發(fā)票，是按照發(fā)票上注明的運輸費用金額和7%的扣除率計算抵扣進行稅額的，而小規(guī)模納稅人是按照簡易征收率3%繳納增值稅，這與增值稅稅收制度設(shè)計相悖，存在增值稅征收鏈條斷

裂的問題，這樣會出現(xiàn)小規(guī)模交通運輸企業(yè)虛開發(fā)票的問題，給監(jiān)管帶來新的難題?！?/p>

七、會計稅務(wù)核算難度加大

傳統(tǒng)營業(yè)稅為主的行業(yè)，會計核算往往比較簡單，改成增值稅以后，會計核算相對比較復(fù)雜，難度也隨之增大。日前，財政部發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)企業(yè)會計處理規(guī)定〉的通知》（財會[2012]13號）。對“營改增”試點企業(yè)的會計處理問題作了明確。范圍包括試點納稅人差額征稅的會計處理、增值稅期末留抵稅額的會計處理、取得過渡性財政扶持資金的會計處理、稅控專用設(shè)備和技術(shù)維護費抵減稅額的會計處理等內(nèi)容。并在“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅”科目下增設(shè)“營改增抵減的銷項稅額”專欄，用于記錄一般納稅人試點企業(yè)因按規(guī)定扣減銷售額而減少的銷項稅額。企業(yè)財稅人員在調(diào)整和和運用會計

處理規(guī)定時，還需要培訓(xùn)和適應(yīng)，這也給稅務(wù)機關(guān)進行納稅指導(dǎo)帶來較大的工作量。

八、營業(yè)稅優(yōu)惠政策延續(xù)享受過濫

試點開始前有很多享受營業(yè)稅優(yōu)惠政策的企業(yè)，按照規(guī)定優(yōu)惠政策還將延續(xù)，雖然營業(yè)稅和增值稅都屬于流轉(zhuǎn)稅，但由于增值稅優(yōu)惠的標準和內(nèi)容與營業(yè)稅不同，計稅依據(jù)和征稅方式也是不一樣的。從計稅依據(jù)來看，營業(yè)稅納稅人基本上按照其提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)取得的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額，依照該營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)適用的稅率，計算繳納營業(yè)稅。而增值稅是以納稅人生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的增值額為征稅對象，在實際操作中采取的是環(huán)環(huán)征收、道道抵扣的征收方式，納稅人購買增值稅應(yīng)稅項目時繳納的增值稅可以在銷售應(yīng)稅項目時全額抵扣，只需對本環(huán)節(jié)的增加值繳納增值稅。因為營業(yè)稅和增值稅的計稅依據(jù)不同，因此，兩者是不能作簡單的數(shù)字比較的。營業(yè)稅優(yōu)惠政策究竟該如何連續(xù)？稅務(wù)機關(guān)如果從嚴控制，一些企業(yè)可能失去享受優(yōu)惠政策的機會，最后只能將優(yōu)惠之門打開，盡量放寬準入條件。在這種情況下，不可

避免會有一些企業(yè)鉆政策的空子，對此應(yīng)當(dāng)如何去防范，也是亟待解決的問題。

九、鑒證咨詢協(xié)作服務(wù)項目重復(fù)納稅

我國現(xiàn)行營業(yè)稅法不支持鑒證咨詢服務(wù)、總分包服務(wù)實行營業(yè)稅“差額納稅”的特殊政策，造成了協(xié)作項目重復(fù)納稅。即總承包人需按與客戶簽訂的合同金額納稅，而協(xié)作單位也要依據(jù)分包協(xié)議金額申報納稅。從發(fā)展的眼光看，隨著稅務(wù)師行業(yè)自身服務(wù)不斷專業(yè)化的要求，行業(yè)之間，鑒證咨詢服務(wù)業(yè)之間，或試點地區(qū)之間，試點地區(qū)與非試點地區(qū)企業(yè)之間的協(xié)作服務(wù)已成常態(tài)。如一家稅務(wù)師事務(wù)所和其他稅務(wù)師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、資產(chǎn)評估事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，聯(lián)手為客戶提供服務(wù)的情形越來越多見，如果繼續(xù)沿用傳統(tǒng)的營業(yè)稅體制，在一定程度上影響和制約了行業(yè)的發(fā)展。上海市稅務(wù)機關(guān)對七類具有鑒證職能事務(wù)所之間開展協(xié)作項目，實行營業(yè)稅差額征稅的具體作法值得借鑒和推行。根據(jù)上海市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)本市《營業(yè)稅差額征稅管理辦法》的通知（滬地稅貨）[2010]28號文第三十九條規(guī)定，對本市有鑒證職能的會計、稅務(wù)、資產(chǎn)評估、律師、房地產(chǎn)土地估價、工程造價、專利代理等七類具有鑒證職能事務(wù)所（公司）之間開展協(xié)作項目，視同代理業(yè)務(wù)，可按取得的全部收入扣除支付給協(xié)作方相關(guān)費

用后的余額為計稅營業(yè)額。