第一篇：2016年第14號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)

2016.3.31

國(guó)家稅務(wù)總局制定了《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》，現(xiàn)予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。

國(guó)家稅務(wù)總局

2016年3月31日

納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法

第一條 根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用本辦法。

本辦法所稱取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用本辦法。

本公告適用于納稅人轉(zhuǎn)讓其以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目除外，其另行適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的規(guī)定。

第三條 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（二）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（三）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（四）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（五）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（六）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

該條明確了一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

第四條 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（二）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

明確其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。明確除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

第五條 個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（二）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購買住房?jī)r(jià)款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

個(gè)體工商戶應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

該條“全額繳納增值稅”是指?jìng)€(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；該條“差額繳納增值稅”是指北京市、上海市、廣州市和深圳市，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

明確其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，適用上述規(guī)定向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

第六條 其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)分以下情形計(jì)算應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的稅款：

（一）以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為： 應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%

（二）以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：

應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5% 該條規(guī)定了其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，其應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款；及其預(yù)繳的稅款的計(jì)算方法。

第七條 其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法第六條規(guī)定的計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)納稅額并向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

該條規(guī)定了其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，其向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅計(jì)算方法應(yīng)按照第六條的規(guī)定。

第八條 納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：

（一）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

（二）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

（三）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

明確扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的合法有效憑證。

第九條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

該條明確納稅人向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，憑完稅憑證，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第十條 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。

第十一條 納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

第十二條 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

明確納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十二條及相關(guān)規(guī)定，由機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。未按照規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十二條、第六十三條、第六十四條及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

分送：各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局。

國(guó)家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司承辦

辦公廳2016年3月31日印發(fā)

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>公告》的解讀

2016年04月07日

國(guó)家稅務(wù)總局辦公廳

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告

一、背景和目的

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱營(yíng)改增）試點(diǎn)，金融、建筑、房地產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人納入營(yíng)改增試點(diǎn)。為便于征納雙方執(zhí)行，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)總局制定出臺(tái)了《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》），對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)的稅收征管問題進(jìn)行了明確。

二、適用范圍

本辦法適用于納稅人轉(zhuǎn)讓自己以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

三、主要內(nèi)容

（一）政策要求：按照不動(dòng)產(chǎn)的取得時(shí)間、納稅人類別、不動(dòng)產(chǎn)類型，分別對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)如何在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳、如何在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅，作了進(jìn)一步細(xì)化和明確。

（二）扣減稅款的憑證要求：納稅人按規(guī)定以全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款后的余額為銷售額或計(jì)算預(yù)繳稅款的依據(jù)的，其允許扣除的價(jià)款應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。上述憑證包括稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票，法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書等。

（三）發(fā)票問題：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

（四）其他問題：《暫行辦法》還明確了納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅款計(jì)算、增值稅發(fā)票開具以及納稅申報(bào)等具體稅收征管問題。

第二篇：國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》等6項(xiàng)公告及解讀(匯總)

“營(yíng)改增”權(quán)威解讀！國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》等6項(xiàng)公告及解讀（匯總）

2016-04-08中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)CCTAAWX發(fā)布注冊(cè)稅務(wù)師行業(yè)重要信息，為會(huì)員提供更加便捷的服務(wù)。近日，國(guó)家稅務(wù)總局連續(xù)發(fā)布了六項(xiàng)政策及解讀，詳細(xì)解讀了“營(yíng)改增”相關(guān)的2016年第14-19公告，即：

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)）

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于<不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)）

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于<納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于<納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第17號(hào)）

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅委托地稅機(jī)關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第19號(hào)）

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36 號(hào)），自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn),建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人,納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。本文中，小編將稅務(wù)總局昨日發(fā)布的六項(xiàng)政策解讀匯總，以便閱讀。

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>

公告》的解讀

一、背景和目的

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱營(yíng)改增）試點(diǎn)，金融、建筑、房地產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人納入營(yíng)改增試點(diǎn)。為便于征納雙方執(zhí)行，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)總局制定出臺(tái)了《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》），對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)的稅收征管問題進(jìn)行了明確。

二、適用范圍

本辦法適用于納稅人轉(zhuǎn)讓自己以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

三、主要內(nèi)容

（一）政策要求：按照不動(dòng)產(chǎn)的取得時(shí)間、納稅人類別、不動(dòng)產(chǎn)類型，分別對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)如何在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳、如何在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅，作了進(jìn)一步細(xì)化和明確。

（二）扣減稅款的憑證要求：納稅人按規(guī)定以全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款后的余額為銷售額或計(jì)算預(yù)繳稅款的依據(jù)的，其允許扣除的價(jià)款應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。上述憑證包括稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票，法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書等。

（三）發(fā)票問題：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

（四）其他問題：《暫行辦法》還明確了納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅款計(jì)算、增值稅發(fā)票開具以及納稅申報(bào)等具體稅收征管問題。

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于<不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法>的

公告》的解讀

一、背景和目的

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，增值稅一般納稅人取得的不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣。為便于征納雙方執(zhí)行，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣管理暫行辦法》，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣問題進(jìn)行了明確。

二、適用范圍

本公告明確的不動(dòng)產(chǎn)分年抵扣辦法，適用于增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不適用本公告的規(guī)定。

三、主要內(nèi)容

（一）納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額，需分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的60%，第2年抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%。

（二）納稅人新建不動(dòng)產(chǎn)，或者改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)并增加不動(dòng)產(chǎn)原值超過50%的，其進(jìn)項(xiàng)稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

（三）已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，公告明確了如何計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。

（四）按規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，公告明確了其進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的具體方法。

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于<納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理

暫行辦法>的公告》的解讀

一、背景和目的

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）和現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》，明確納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理問題。

二、適用范圍

納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用本辦法。納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法。

三、主要內(nèi)容

（一）細(xì)化政策要求：按照不動(dòng)產(chǎn)的取得時(shí)間、納稅人類別、不動(dòng)產(chǎn)地點(diǎn)等，分別對(duì)納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租不動(dòng)產(chǎn)如何預(yù)繳稅款、如何申報(bào)納稅，作了進(jìn)一步細(xì)化明確。

（二）明確了納稅人應(yīng)預(yù)繳稅款的計(jì)算公式：按照納稅人適用的計(jì)稅方法、不動(dòng)產(chǎn)類型等，明確了如何計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。

（三）明確已預(yù)繳稅款抵減及憑證要求：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，允許在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為依據(jù)。

（四）明確了其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅額的計(jì)算及申報(bào)繳納問題：區(qū)分住房和非住房，明確了其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅款的計(jì)算公式，并明確其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。

（五）明確了發(fā)票問題：小規(guī)模納稅人中的單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于<納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收

管理暫行辦法>的公告》的解讀

一、背景和目的

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。為統(tǒng)一營(yíng)改增后納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)的征收管理，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)總局制定了《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》。

二、適用范圍

單位和個(gè)體工商戶在其機(jī)構(gòu)所在地以外的縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用本辦法。在同一直轄市、計(jì)劃單列市范圍內(nèi)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)的，由直轄市、計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局決定是否適用本辦法。

其他個(gè)人提供建筑服務(wù)在建筑服務(wù)發(fā)生地申報(bào)納稅，不適用本辦法。

三、主要內(nèi)容

（一）納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，應(yīng)按規(guī)定向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（二）區(qū)分增值稅一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法和選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以及小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)三種情況，明確了預(yù)繳稅款的相關(guān)規(guī)定。

（三）明確了納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，預(yù)繳稅款的計(jì)算公式、扣除支付的分包款的合法有效憑證、預(yù)繳稅款時(shí)應(yīng)提交的資料、自行建立預(yù)繳稅款臺(tái)賬等問題。

（四）明確小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。

（五）明確納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)預(yù)繳稅款時(shí)間按照《通知》規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅期限執(zhí)行。

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》的解讀

一、背景和目的 經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱營(yíng)改增）試點(diǎn)，金融、建筑、房地產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人納入營(yíng)改增試點(diǎn)。為便于征納雙方執(zhí)行，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36 號(hào)）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》，以明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目如何征收管理的相關(guān)問題。

二、適用范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后、以自己的名義立項(xiàng)銷售的，適用本辦法。

三、主要內(nèi)容

（一）一般納稅人

1.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。辦法明確了如何計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款及相關(guān)管理要求。

2.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

3.一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。辦法明確了如何計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。

4.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和適用稅率或征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

5.辦法還明確了一般納稅人如何開具發(fā)票等具體征管問題。

（二）小規(guī)模納稅人

1.小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。辦法進(jìn)一步明確了如何計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。

2.小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

3.辦法還明確了小規(guī)模納稅人如何開具發(fā)票等具體稅收征管問題。

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅委托地稅機(jī)關(guān)代征稅款和代開

增值稅發(fā)票的公告》的解讀

為實(shí)現(xiàn)稅制變更的平穩(wěn)過渡，最大程度上減少對(duì)納稅人的影響，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局互相委托代征稅收的通知》（稅總發(fā)〔2015〕155號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，我們制定了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅委托地稅機(jī)關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告》，明確了納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)增值稅的申報(bào)繳稅流程均維持現(xiàn)狀，仍在地稅局辦理，不發(fā)生變化，便利納稅人辦稅。

來源：國(guó)家稅務(wù)總局辦公廳 責(zé)任編輯：滿毅

第三篇：《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》解讀總結(jié)

《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》解讀

第一部分 背景與目的

《試點(diǎn)實(shí)施辦法》、《試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》明確規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，而后回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。

主要是出于如下考慮：

一、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》（財(cái)稅〔2011〕110號(hào)）文件中，就明確了營(yíng)改增政策應(yīng)在“試點(diǎn)期間保持現(xiàn)行財(cái)政體制基本穩(wěn)定，原歸屬試點(diǎn)地區(qū)的營(yíng)業(yè)稅收入，改征增值稅后收入仍歸屬試點(diǎn)地區(qū)，稅款分別入庫”，遵循這條原則，銷售不動(dòng)產(chǎn)，需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地繳納稅款。

自然人只有居住地，沒有機(jī)構(gòu)所在地，只有發(fā)生應(yīng)稅行為時(shí)，才需要計(jì)算繳納增值稅。因此，對(duì)于自然人銷售不動(dòng)產(chǎn)，只需在不動(dòng)產(chǎn)所在地繳納稅款就可以，不需要再回居住地申報(bào)繳納。

除自然人以外的納稅人，都有機(jī)構(gòu)所在地。納稅人也只有回到機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅，才可以完整的核算全部業(yè)務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額，準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)繳稅款；納稅人需要向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)就其全部經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行納稅申報(bào)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)才可以全面掌握、了解納稅人的經(jīng)營(yíng)行為。

因此，除自然人以外的納稅人，發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，需在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，而后回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅，納稅人在不動(dòng)產(chǎn)所在地已經(jīng)預(yù)繳的稅款，可以在應(yīng)納稅額中抵減。

二、自2009年起，房地產(chǎn)交易稅收征管系統(tǒng)在全國(guó)推開，目前已經(jīng)較為完善。納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，絕大多數(shù)都為自然人銷售二手房，數(shù)量眾多，業(yè)務(wù)量巨大，為保證營(yíng)改增平穩(wěn)過渡，我們將納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，仍基本維持原征收流程（委托地稅機(jī)關(guān)代征）。

納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，既涉及不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，又涉及回機(jī)構(gòu)所在地后按照規(guī)定的方法計(jì)算繳納增值稅款；既涉及地方稅務(wù)局征收，又涉及向主管國(guó)家稅務(wù)局申報(bào)納稅。如何在不動(dòng)產(chǎn)所在地計(jì)算預(yù)繳納稅，如何在國(guó)家稅務(wù)局計(jì)算申報(bào)，已經(jīng)預(yù)繳的稅款如何處理，納稅人需要代開發(fā)票的，需要向國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)還是向地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)等等問題，需要出臺(tái)專門的規(guī)定予以明確。這就是出臺(tái)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年14號(hào)）的背景。

第二部分 《辦法》內(nèi)容的逐條解讀

第一條 根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

【政策解讀】

本條是關(guān)于制定《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（以下稱《辦法》）的法律依據(jù)。

《辦法》作為36號(hào)文件的配套文件，目的是在現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定的總體框架下，將36號(hào)文件的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，在實(shí)際操作層面上，對(duì)36號(hào)文件中確立的基本原則和制度作出進(jìn)一步明確和細(xì)化，區(qū)分不同情況，做出便于稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人更好地理解和執(zhí)行的規(guī)定，以增強(qiáng)政策文件的可操作性。

第二條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用本辦法。

本辦法所稱取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用本辦法。【政策解讀】

本條明確了《辦法》適用的范圍，以及與《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》之間的關(guān)系。

1.納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用該《辦法》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不適用本《辦法》。

2.取得的不動(dòng)產(chǎn)包括直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。納稅人銷售權(quán)屬登記在自己名下的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，適用該《辦法》。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不適用本《辦法》，而是適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》。也就是說，納稅人銷售還沒有進(jìn)行權(quán)屬登記的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，即是一手不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不適用該《辦法》。

舉例：如果一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)一批商鋪，銷售出90%，剩余有10套商鋪尚未售出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理權(quán)屬登記，將該10套商鋪登記在自己企業(yè)名下，以自己名義對(duì)外出租。3年后，該商區(qū)房產(chǎn)價(jià)格上漲，有買家提出要購買商鋪。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定將該10套商鋪再出售，此時(shí)，該10套商鋪已經(jīng)登記在不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)名下，再次銷售時(shí)，屬于“二手”，不是尚未辦理權(quán)屬登記的、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適用本《辦法》，而不是《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》辦理相關(guān)稅務(wù)事項(xiàng)。

第三條 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（二）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（三）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（四）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（五）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（六）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

第四條 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（二）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

【政策解讀】

辦法第三與第四條，內(nèi)容比較多。納稅人是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，不動(dòng)產(chǎn)是自建還是外購，不動(dòng)產(chǎn)是改革前取得的，還是改革后取得的，增值稅一般納稅人對(duì)于老房產(chǎn)是選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，還是一般計(jì)稅方法，在各種情況下，預(yù)繳稅款的計(jì)算，應(yīng)納稅額的計(jì)算，納稅地點(diǎn)等，均存在差異。

這里，按征收部門區(qū)分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)和國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)兩塊來分別說明，以便于大家理解。

（一）涉及地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)業(yè)務(wù)

地稅機(jī)關(guān)征收的對(duì)象是：所有納稅人，包括單位和個(gè)人。征收的范圍是：轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括二手房、住房、路、橋等等。也就是說，納稅人只要銷售不動(dòng)產(chǎn)，全部需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳或者繳納稅款。

根據(jù)上面的條款總結(jié)，所有納稅人，不論是增值稅一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，不論是單位還是個(gè)人，不論是5月1日前取得的不動(dòng)產(chǎn)還是5月1日以后取得的不動(dòng)產(chǎn)，統(tǒng)一按照以下政策執(zhí)行：

1.非自建不動(dòng)產(chǎn)：對(duì)于納稅人銷售非自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率（或者征收率）向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳（或者繳納）稅款。

這也就是說，納稅人應(yīng)按照差價(jià)和5%預(yù)征率（或者征收率）計(jì)算預(yù)繳（或者繳納）增值稅款。

例1：某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年購買的寫字樓一層，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元（含稅，下同）。納稅人2013年購買時(shí)的價(jià)格為700萬元，保留有合法有效憑證。

請(qǐng)問，如果該納稅人為增值稅一般納稅人，應(yīng)如何在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額，如該納稅人為小規(guī)模納稅人又如何呢？

分析：在地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，不需要區(qū)分納稅人性質(zhì)，也不需要區(qū)分房產(chǎn)取得的時(shí)間是改革前還是改革后，只需要知道所銷售的不動(dòng)產(chǎn)，是屬于自建的不動(dòng)產(chǎn)，還是非自建。

在該題中，納稅人轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)為2013年外購的，因此屬于非自建，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，即1000萬-700萬=300萬，此為含稅價(jià)，換算為不含稅價(jià)后，按照5%的預(yù)征率（或者征收率）向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

2.自建不動(dòng)產(chǎn)：對(duì)于納稅人銷售自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率（或者征收率）向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳（或者繳納）稅款。

這也就是說，納稅人按照全額和5%預(yù)征率（或者征收率）計(jì)算繳納增值稅。同樣舉例說明：

例2：某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年自己建造的廠房一間，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬。

請(qǐng)問，如果該納稅人為增值稅一般納稅人，應(yīng)如何在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額，如該納稅人為小規(guī)模納稅人又如何呢？

分析：同理，在地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，不需要區(qū)分納稅人性質(zhì)，也不需要區(qū)分房產(chǎn)取得的時(shí)間是改革前還是改革后，只需要知道所銷售的不動(dòng)產(chǎn)，是屬于自建的不動(dòng)產(chǎn)，還是非自建。在該題中，納稅人轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)為2013年自建的，因此應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，即1000萬，此為含稅價(jià)，換算為不含稅價(jià)后，按照5%的預(yù)征率（或者征收率）向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。雖然本題給出了700萬元的建造成本價(jià)格，但是在自建房產(chǎn)的銷售中，地稅機(jī)關(guān)在預(yù)繳稅款時(shí)，不允許扣除成本，這是需要大家注意的地方。

（二）涉及國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)業(yè)務(wù)

除自然人以外的納稅人發(fā)生轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅款后，回到機(jī)構(gòu)所在地自行申報(bào)納稅。前已說明，自然人沒有機(jī)構(gòu)所在地，也不需要按期申報(bào)納稅，只有在納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，才需要計(jì)算繳納增值稅。因此，對(duì)于自然人銷售不動(dòng)產(chǎn)，只需在不動(dòng)產(chǎn)所在地繳納稅款就可以，不需要再回居住地申報(bào)繳納。

1.納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，包括一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算增值稅的；及小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)（不包括個(gè)體工商戶銷售購買的住房）。當(dāng)納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法時(shí)，需考慮不動(dòng)產(chǎn)屬于自建還是非自建：非自建：對(duì)于非自建的不動(dòng)產(chǎn)，納稅人以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。即差額，5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

例3：接例1，某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年購買的寫字樓一層，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。納稅人2013年購買時(shí)的價(jià)格為700萬元。請(qǐng)問，該納稅人在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款后，回到機(jī)構(gòu)所在地如何計(jì)算應(yīng)納稅額？假設(shè)該納稅人為增值稅一般納稅人，并對(duì)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇了簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

分析：納稅人轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)為2013年外購的房產(chǎn)，屬于非自建的老房產(chǎn)，納稅人為增值稅一般納稅人，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或者一般計(jì)稅方法。題目明確納稅人轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，則應(yīng)按照全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。即1000萬-700萬=300萬，此為含稅價(jià)，換算為不含稅價(jià)后，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

對(duì)照例1可以看出，納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法后，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的稅款，與回機(jī)構(gòu)所在計(jì)算申報(bào)的應(yīng)納稅額，應(yīng)是一致的。

自建：對(duì)于自建的不動(dòng)產(chǎn)，納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。即全額，5%征收率計(jì)算增值稅。

例4：接例2，某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年自己建造的廠房一間，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬。請(qǐng)問，該納稅人在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款后，回到機(jī)構(gòu)所在地如何計(jì)算應(yīng)納稅額？假設(shè)該納稅人為增值稅一般納稅人，并對(duì)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇了簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

分析：納稅人轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)為2013年自建的房產(chǎn)，為自建老房產(chǎn)，納稅人為增值稅一般納稅人，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或者一般計(jì)稅方法。題目明確納稅人轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，則應(yīng)按照全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。即1000萬，此為含稅價(jià)，換算為不含稅價(jià)后，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

對(duì)照例2可以看出，納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法后，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的稅款，與回機(jī)構(gòu)所在計(jì)算申報(bào)的應(yīng)納稅額，應(yīng)是一致的。

2.納稅人適用一般計(jì)稅方法，包括一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，選擇一般計(jì)稅方法計(jì)算增值稅的；及一般納稅人銷售改革后取得的不動(dòng)產(chǎn)。當(dāng)納稅人適用一般計(jì)稅方法時(shí)，非自建不動(dòng)產(chǎn)和自建不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)納稅額計(jì)算規(guī)定是一致的：即以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照適用稅率11%計(jì)算應(yīng)納稅額。

例5：仍接例1，某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年購買的寫字樓一層，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。納稅人2013年購買時(shí)的價(jià)格為700萬元。請(qǐng)問，該納稅人在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款后，回到機(jī)構(gòu)所在地如何計(jì)算應(yīng)納稅額？假設(shè)該納稅人為增值稅一般納稅人，對(duì)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇了一般計(jì)稅方法。

分析：納稅人轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)為2013年外購的房產(chǎn)，屬于非自建的老房產(chǎn)，納稅人為增值稅一般納稅人，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或者一般計(jì)稅方法。題目明確納稅人轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇一般計(jì)稅方法，則應(yīng)按照全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照11%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。即1000萬÷（1+11%）×11%－進(jìn)項(xiàng)稅額=應(yīng)納稅額。需要說明的是，該房產(chǎn)購買于2013年，不能取得合法有效增值稅扣稅憑證扣除房產(chǎn)的稅款，但納稅人可以扣除銷售不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的咨詢費(fèi)等所含的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。當(dāng)然，進(jìn)項(xiàng)稅額也包括納稅人當(dāng)期取得的所有符合規(guī)定允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。

例6：仍接例2，某納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年自己建造的廠房一間，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬。請(qǐng)問，該納稅人在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款后，回到機(jī)構(gòu)所在地如何計(jì)算應(yīng)納稅額？假設(shè)該納稅人為增值稅一般納稅人，對(duì)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇了一般計(jì)稅方法。

分析：納稅人轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)為2013年自建的房產(chǎn)，為自建老房產(chǎn)，納稅人為增值稅一般納稅人，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或者一般計(jì)稅方法。題目明確納稅人轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)選擇一般計(jì)稅方法，則納稅人應(yīng)按照全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照11%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。即1000萬÷（1+11%）×11%－進(jìn)項(xiàng)稅額=應(yīng)納稅額。需要說明的是，該房產(chǎn)建于2013年，自建房產(chǎn)時(shí)未能取得合法有效增值稅扣稅憑證，或者已經(jīng)取得的增值稅扣稅憑證按現(xiàn)行規(guī)定也不能抵扣房產(chǎn)的稅款，但納稅人可以扣除銷售不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的咨詢費(fèi)等等所含的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。同上。

可以看出，納稅人選擇一般計(jì)稅方法后，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的稅款，與回機(jī)構(gòu)所在計(jì)算申報(bào)的應(yīng)納稅額，可能存在差異。

第五條 個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（二）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購買住房?jī)r(jià)款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

個(gè)體工商戶應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

【政策解讀】

個(gè)人包括個(gè)體工商戶和其他個(gè)人。個(gè)體工商戶需回到機(jī)構(gòu)所在地向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納；其他個(gè)人，即自然人，則不需要回居住地申報(bào)納稅，發(fā)生應(yīng)稅行為時(shí)，直接按規(guī)定申報(bào)繳納稅款即可。

第六條 其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)分以下情形計(jì)算應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的稅款：

（一）以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%

（二）以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5% 【政策解讀】 本條明確了預(yù)繳稅款的計(jì)算方法：

一是除其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，需要預(yù)繳稅款。其他個(gè)人，即自然人，不需要預(yù)繳，直接在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)繳納。因此，本條僅針對(duì)除其他個(gè)人以外的納稅人，也就是單位和個(gè)體工商戶。

二是考慮到目前國(guó)稅、地稅部門信息尚未聯(lián)網(wǎng)，地稅部門難以得知納稅人的身份是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人。因此，采取了簡(jiǎn)便的處理方法。即需要預(yù)繳稅款的納稅人，在地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳時(shí)，均按照5%預(yù)征率（或者征收率）進(jìn)行換算，不區(qū)分納稅人是否為一般納稅人，也不區(qū)分納稅人是適用一般計(jì)稅方法還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

第七條 其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法第六條規(guī)定的計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)納稅額并向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

【政策解讀】

自然人銷售不動(dòng)產(chǎn)不需要預(yù)繳稅款。自然人全部屬于小規(guī)模納稅人，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的征收率為5%。因此，按照規(guī)定的計(jì)算方法，自然人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，直接以差額或者全額依照5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)繳納稅款即可。

例7：張三戶口所在地為南京，在深圳工作，長(zhǎng)期在深圳居住。張三在海南買了一套海景房，價(jià)值80萬元。2016年6月，張三將海南的房產(chǎn)以100萬價(jià)格賣出。假設(shè)張三銷售海景房可以享受差額征稅政策，則應(yīng)如何計(jì)算應(yīng)納稅額？張三應(yīng)向哪里的國(guó)稅或地稅稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款？是否需要回戶口所在地或者長(zhǎng)期居住地申報(bào)納稅？ 分析：張三銷售該海景房可以享受差額征稅政策，則應(yīng)納稅額=（100-80）÷（1+5%）×5%。應(yīng)納稅額為0.95萬元，根據(jù)本條關(guān)于納稅地點(diǎn)的規(guī)定，張三應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地（海南）就該筆稅款向海南地稅部門申報(bào)納稅。自然人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，直接在不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅，不需要再回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納，也就是說，張三銷售海南的房產(chǎn)，向海南地稅部門申報(bào)納后，不需要向其戶口所在地（南京）或者長(zhǎng)期居住地（深圳）稅務(wù)部門申報(bào)。

例8：假設(shè)例7中納稅人銷售該海景房只能全額征稅，則應(yīng)如何計(jì)算應(yīng)納稅額？張三應(yīng)向哪里的哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款？是否需要回戶口所在地或者長(zhǎng)期居住地申報(bào)納稅？

分析：張三銷售該商鋪海景房應(yīng)按照價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用全額征稅，則應(yīng)納稅額=100÷（1+5%）×5%。應(yīng)納稅額為4.76萬元，根據(jù)本條關(guān)于納稅地點(diǎn)的規(guī)定，該自然人應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地（海南）就該筆稅款向海南地稅部門申報(bào)納稅。理由不再贅述。

第八條 納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。

否則，不得扣除。上述憑證是指：

（一）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

（二）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

（三）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。【政策解讀】

本條明確了扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的憑證要求，基本平移原營(yíng)業(yè)稅政策的規(guī)定。

一是納稅人預(yù)繳稅款或者申報(bào)納稅時(shí)，按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)出具合法有效憑證。也就是說納稅人在向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)部門預(yù)繳或者向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款時(shí)，必須提供其扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)作價(jià)的合法有效憑證，納稅人如果不能提供，或者提供的憑證，不符合該條規(guī)定的合法有效憑證的范疇，則應(yīng)該全額計(jì)算繳納或者預(yù)繳稅款。

二是合法有效憑證包括：稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票；法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書；以及總局規(guī)定的其他憑證。“總局規(guī)定的其他憑證”，這是對(duì)今后可能出現(xiàn)的情況的一個(gè)兜底條款。

第九條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

【政策解讀】

本條是納稅人回機(jī)構(gòu)所在地后如何抵減在不動(dòng)產(chǎn)所在地已預(yù)繳稅款的規(guī)定。

一是此條中的納稅人，指除其他個(gè)人以外的納稅人，也就是單位和個(gè)體工商戶。因?yàn)橹挥袉挝缓蛡€(gè)體工商戶，才需要回機(jī)構(gòu)所在地，就其全部經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

二是除其他個(gè)人以外的納稅人，當(dāng)期銷售不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款后，回機(jī)構(gòu)所在地向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅時(shí)，可以在增值稅應(yīng)納稅額中，抵減在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)已經(jīng)預(yù)繳的稅款，若當(dāng)期未能抵減完，則可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

三是納稅人在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款后，應(yīng)取得并妥善保管完稅憑證（注明有增值稅），以完稅憑證作為抵減應(yīng)納稅額的合法有效憑證。

沿用前面的例子，我們來看一下完整的業(yè)務(wù)，需要如何計(jì)算納稅：例9：某南京秦淮區(qū)納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年購買的寫字樓一層，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元（含稅，下同）。寫字樓位于南京秦淮區(qū)。納稅人2013年購買時(shí)的價(jià)格為700萬元，取得了合法有效的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》。請(qǐng)問，如果該納稅人為增值稅一般納稅人，對(duì)該筆業(yè)務(wù)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，應(yīng)如何在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額？應(yīng)如何在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅？假設(shè)納稅人其他業(yè)務(wù)6月份的應(yīng)納增值稅額為70萬元。

按照前面的分析及規(guī)定的計(jì)算方法，納稅人在南京秦淮區(qū)地稅機(jī)關(guān)應(yīng)預(yù)繳稅款=（1000-700）÷（1+5%）×5%=14.29萬元。

納稅人向南京秦淮區(qū)主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅時(shí)，也應(yīng)按照全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人在申報(bào)時(shí)，應(yīng)同時(shí)加上其他業(yè)務(wù)的增值稅應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅款=（1000-700）÷（1+5%）×5%（轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)）+70（其他業(yè)務(wù)）=84.29萬元。

也就是說，納稅人在7月申報(bào)期內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)及其他業(yè)務(wù)應(yīng)共同申報(bào)納稅，應(yīng)納稅額合計(jì)為84.29萬元。納稅人可憑在南京秦淮區(qū)地稅機(jī)關(guān)繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應(yīng)納稅額的14.29萬元，納稅人仍需繳納增值稅70萬元。

例10：延續(xù)例9，如果納稅人在2013年購買房產(chǎn)時(shí)，未取得《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，也未取得任何符合第八條規(guī)定的合法有效的憑證，則應(yīng)如何在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額？應(yīng)如何在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅？按照第八條規(guī)定，納稅人如未能取得合法有效的憑證，則不能享受差額計(jì)稅政策。按照前面的分析及計(jì)算規(guī)定，納稅人在南京秦淮區(qū)地稅機(jī)關(guān)應(yīng)預(yù)繳稅款=1000÷（1+5%）×5%=47.62萬元。

納稅人向南京秦淮區(qū)國(guó)稅局申報(bào)納稅時(shí)，同理，也因?yàn)槲慈〉煤戏ㄓ行У膽{證，只能全額計(jì)稅，也應(yīng)按照全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人在申報(bào)時(shí)，應(yīng)同時(shí)加上其他業(yè)務(wù)的增值稅應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅款=1000÷（1+5%）×5%（轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)）+70（其他業(yè)務(wù)）=117.62萬元。

納稅人在7月申報(bào)期內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)及其他業(yè)務(wù)申報(bào)納稅，計(jì)算的應(yīng)納稅額合計(jì)為117.62萬元。納稅人可憑在南京秦淮區(qū)地稅機(jī)關(guān)繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應(yīng)納稅額的47.62萬元，納稅人仍需繳納增值稅70萬元。

如果上述納稅人為增值稅小規(guī)模納稅人，在舉例的業(yè)務(wù)中，納稅人的預(yù)繳稅款、應(yīng)納稅額計(jì)算，納稅申報(bào)、已經(jīng)繳納稅款的抵減等，都是一樣的。

接下來，我們看一個(gè)自建的例子：

例11：某納稅人（非自然人）為南京秦淮區(qū)納稅人，2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年自己建造的廠房一間，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元，廠房也在南京秦淮區(qū)。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬。如果該納稅人為增值稅一般納稅人，納稅人對(duì)該筆業(yè)務(wù)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，應(yīng)如何在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額？應(yīng)如何在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅？仍假設(shè)納稅人其他業(yè)務(wù)6月份的應(yīng)納增值稅額為70萬元。

按照前面的分析及計(jì)算規(guī)定，納稅人在南京秦淮區(qū)地稅機(jī)關(guān)應(yīng)預(yù)繳稅款=1000÷（1+5%）×5%=47.62萬元。

納稅人向南京秦淮區(qū)國(guó)稅局申報(bào)納稅時(shí)，也應(yīng)按照全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人在申報(bào)時(shí)，應(yīng)同時(shí)加上其他業(yè)務(wù)的增值稅應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅款=1000÷（1+5%）×5%（轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)）+70（其他業(yè)務(wù)）=117.62萬元。

納稅人在7月申報(bào)期內(nèi)，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)及其他業(yè)務(wù)共同申報(bào)納稅，計(jì)算的應(yīng)納稅額合計(jì)為117.62萬元。納稅人可憑在南京秦淮區(qū)地稅機(jī)關(guān)繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應(yīng)納稅額的47.62萬元，納稅人仍需繳納增值稅70萬元。

接下來我們看一下一般納稅人選擇一般計(jì)稅方法的例子： 例12：接例9，納稅人轉(zhuǎn)讓的仍是老房產(chǎn)，非自建，但納稅人選擇一般計(jì)稅方法。某南京秦淮區(qū)納稅人（非自然人），2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年購買的寫字樓一層，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。寫字樓位于南京秦淮區(qū)。納稅人2013年購買時(shí)的價(jià)格為700萬元，取得了合法有效的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》。請(qǐng)問，如果該納稅人為增值稅一般納稅人，納稅人對(duì)該筆業(yè)務(wù)選擇一般計(jì)稅方法，應(yīng)如何在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額？應(yīng)如何在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅？假設(shè)納稅人其他業(yè)務(wù)6月份的應(yīng)納增值稅額為70萬元。

按照前面的分析，納稅人在南京秦淮區(qū)地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，只需考慮所轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)是非自建不動(dòng)產(chǎn)，且取得了合法有效扣除憑證進(jìn)行計(jì)算。

預(yù)繳稅款=（1000-700）÷（1+5%）×5%=14.29萬元。納稅人向南京秦淮區(qū)國(guó)稅局申報(bào)納稅時(shí)，按照假設(shè)，納稅人依一般計(jì)稅方法計(jì)稅應(yīng)納稅額，由于2013年購入時(shí)，取得的是《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，不屬于增值稅扣稅憑證，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，納稅人在進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)同時(shí)加上其他業(yè)務(wù)的增值稅應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額=1000÷（1+11%）×11%（轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)）+70（其他業(yè)務(wù)）=169.10萬元。納稅人在7月申報(bào)期內(nèi)，將轉(zhuǎn)入不動(dòng)產(chǎn)及其他業(yè)務(wù)應(yīng)共同申報(bào)納稅，應(yīng)納稅額合計(jì)為169.10萬元。納稅人可憑在南京秦淮區(qū)地稅機(jī)關(guān)繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應(yīng)納稅額的14.29萬元，納稅人仍需繳納154.81萬元。

例13：接例11，老房產(chǎn)，自建，納稅人選擇一般計(jì)稅方法。某納稅人（非自然人）為南京秦淮區(qū)納稅人，2016年6月30日轉(zhuǎn)讓其2013年自己建造的廠房一間，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元，廠房也在南京秦淮區(qū)。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬。如果該納稅人為增值稅一般納稅人，納稅人對(duì)該筆業(yè)務(wù)選擇一般計(jì)稅方法，應(yīng)如何在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額？應(yīng)如何在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅？仍假設(shè)納稅人其他業(yè)務(wù)6月份的應(yīng)納增值稅額為70萬元。

同例11的分析，在南京秦淮區(qū)地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)：預(yù)繳稅款=1000÷（1+5%）×5%=47.62萬元。

按照假設(shè)，納稅人按照一般計(jì)稅方法計(jì)稅應(yīng)納稅額，由于是2013年自建的房產(chǎn)，營(yíng)改增后不能取得有效的增值稅扣稅憑證，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，納稅人向南京秦淮區(qū)國(guó)稅局申報(bào)納稅時(shí)：應(yīng)納稅額=1000÷（1+11%）×11%（轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)）+70（其他業(yè)務(wù)）=169.10萬元。

納稅人在7月申報(bào)期內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)及其他業(yè)務(wù)應(yīng)共同申報(bào)納稅，應(yīng)納稅額合計(jì)為169.10萬元。納稅人可憑在南京秦淮區(qū)地稅機(jī)關(guān)繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應(yīng)納稅額的47.62萬元，納稅人仍需繳納121.48萬元。

接下來，我們看兩個(gè)改革后取得房產(chǎn)的例子： 例14：南京秦淮區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，2018年10月30日轉(zhuǎn)讓其2016年6月購買的寫字樓一層，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。寫字樓位于南京秦淮區(qū)。納稅人購買時(shí)價(jià)格為777萬元，取得了增值稅專用發(fā)票，注明稅款為77萬元。該納稅人2018年10月份的其他銷項(xiàng)稅額為70萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額為30萬元，期初留抵稅額為33萬元。問，納稅人對(duì)此轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)如何在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額？應(yīng)如何在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅？因該房產(chǎn)屬于外購的非自建不動(dòng)產(chǎn)，按照規(guī)定，在南京秦淮區(qū)地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)：預(yù)繳稅款=（1000-777）÷（1+5%）×5%=10.62萬元。

納稅人向南京秦淮區(qū)國(guó)稅局申報(bào)納稅時(shí)，將所有業(yè)務(wù)合并申報(bào)應(yīng)納稅款=1000÷（1+11%）×11%（轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)）+70（其他業(yè)務(wù)銷項(xiàng)稅額）—30（進(jìn)項(xiàng)稅額）—33（留抵稅額）=106.10萬元。

納稅人在2018年11月申報(bào)期內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)及其他業(yè)務(wù)應(yīng)共同申報(bào)納稅，應(yīng)納稅額合計(jì)為106.10萬元。納稅人可憑在南京秦淮區(qū)地稅機(jī)關(guān)繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應(yīng)納稅額的10.62萬元，納稅人仍需繳納增值稅95.48萬元。

例15：假設(shè)南京秦淮區(qū)某納稅人為增值稅小規(guī)模納稅人，2018年10月30日轉(zhuǎn)讓其2016年6月購買的寫字樓一層，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。寫字樓位于南京秦淮區(qū)。納稅人購買時(shí)的價(jià)格為777萬元，取得了增值稅普通發(fā)票。該納稅人2018年10月份的其他業(yè)務(wù)的銷售額為5萬元。問，納稅人對(duì)此轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)如何在不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)計(jì)算預(yù)繳稅額？應(yīng)如何在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅？同樣，該房產(chǎn)屬于外購的非自建不動(dòng)產(chǎn)，按照規(guī)定，在南京秦淮區(qū)地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款=（1000-777）÷（1+5%）×5%=10.62萬元。

納稅人為小規(guī)模納稅人，11月納稅申報(bào)期內(nèi)，向南京秦淮區(qū)國(guó)稅局合并申報(bào)其應(yīng)納稅款：應(yīng)納稅額=（1000-777）÷（1+5%）×5%+5÷（1+3%）×3%=10.77萬元。

納稅人在11月申報(bào)期內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)及其他業(yè)務(wù)應(yīng)共同申報(bào)納稅，應(yīng)納稅額合計(jì)為10.77萬元，同時(shí)，納稅人可憑在南京秦淮區(qū)地稅機(jī)關(guān)繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應(yīng)納稅額的10.62萬元，納稅人仍需繳納增值稅0.15萬元。

第十條 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。

【政策解讀】

為了方便納稅人辦理銷售“二手房”手續(xù)，本條規(guī)定代開增值稅發(fā)票與預(yù)繳稅款的稅務(wù)機(jī)關(guān)一致，都為不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)。地稅機(jī)關(guān)代開發(fā)票部門通過增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)代開增值稅發(fā)票，系統(tǒng)自動(dòng)在發(fā)票上打印“代開”字樣。地稅局代開發(fā)票部門為納稅人代開的增值稅發(fā)票，統(tǒng)一使用六聯(lián)增值稅專用發(fā)票和五聯(lián)增值稅普通發(fā)票。第四聯(lián)由代開發(fā)票崗位留存，以備發(fā)票掃描補(bǔ)錄；第五聯(lián)交征收崗位留存，用于代開發(fā)票與征收稅款的定期核對(duì)；其他聯(lián)次交納稅人使用。

第十一條 納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。【政策解讀】

根據(jù)《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第五十三條規(guī)定：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)向索取增值稅專用發(fā)票的購買方開具增值稅專用發(fā)票，并在增值稅專用發(fā)票上分別注明銷售額和銷項(xiàng)稅額。

屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發(fā)票：

（一）向消費(fèi)者個(gè)人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。

（二）使用免稅增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為。

因此本條規(guī)定，納稅人向其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

同時(shí)，其他個(gè)人不可以登記為一般納稅人，即使接受了增值稅專用發(fā)票，也無法抵扣稅款，所以不需要向其他個(gè)人開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

第十二條 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

【政策解讀】

此為罰則條款。納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，未按規(guī)定申報(bào)納稅的，應(yīng)按照《稅收征收管理法》等規(guī)定進(jìn)行處罰。

第四篇：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于一般納稅人遷移有關(guān)增值稅問題的公告.doc

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于一般納稅人遷移有關(guān)增值稅問題的公告日期：2011-12-19 來源：國(guó)家稅務(wù)總局

現(xiàn)就增值稅一般納稅人經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)遷移后仍繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，其一般納稅人資格是否可以繼續(xù)保留以及尚未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額是否允許繼續(xù)抵扣問題公告如下：

一、增值稅一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱納稅人）因住所、經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)變動(dòng)，按照相關(guān)規(guī)定，在工商行政管理部門作變更登記處理，但因涉及改變稅務(wù)登記機(jī)關(guān)，需要辦理注銷稅務(wù)登記并重新辦理稅務(wù)登記的，在遷達(dá)地重新辦理稅務(wù)登記后，其增值稅一般納稅人資格予以保留，辦理注銷稅務(wù)登記前尚未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額允許繼續(xù)抵扣。

二、遷出地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核實(shí)納稅人在辦理注銷稅務(wù)登記前尚未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，填寫《增值稅一般納稅人遷移進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)移單》（見附件）。

《增值稅一般納稅人遷移進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)移單》一式三份，遷出地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)留存一份，交納稅人一份，傳遞遷達(dá)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)一份。

三、遷達(dá)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將遷出地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)傳遞來的《增值稅一般納稅人遷移進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)移單》與納稅人報(bào)送資料進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)，對(duì)其遷移前尚未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，在確認(rèn)無誤后，允許納稅人繼續(xù)申報(bào)抵扣。

本公告自2012年1月1日起執(zhí)行。此前已經(jīng)發(fā)生的事項(xiàng)，不再調(diào)整

第五篇：增值稅小規(guī)模納稅人管理暫行辦法

增值稅小規(guī)模納稅人管理暫行辦法 第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)對(duì)增值稅的征收管理，進(jìn)一步規(guī)范增值稅小規(guī)模納稅人（以下簡(jiǎn)稱小規(guī)模納稅人）的增值稅納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于除個(gè)體工商業(yè)戶以外的所有小規(guī)模納稅人。第二章 小規(guī)模納稅人的確定

第三條 符合下列條件之一的，為小規(guī)模納稅人：

（一）年應(yīng)征增值稅銷售額（以下簡(jiǎn)稱年應(yīng)稅銷售額）未超過100萬元的工業(yè)企業(yè)；

（二）年應(yīng)稅銷售額未超過180萬元的商業(yè)企業(yè)；

（三）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核不符合增值稅一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）認(rèn)定條件的納稅人。

第四條 本辦法所稱“工業(yè)企業(yè)”，是指從事貨物生產(chǎn)、加工、修理修配的企業(yè)及企業(yè)性單位，包括以工業(yè)生產(chǎn)為主，兼營(yíng)貨物批發(fā)、零售的企業(yè)及企業(yè)性單位。第五條 本辦法所稱“商業(yè)企業(yè)”，是指從事貨物批發(fā)、零售等商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)及企業(yè)性單位，包括以貨物批發(fā)、零售為主，兼營(yíng)工業(yè)生產(chǎn)的企業(yè)及企業(yè)性單位。

第六條 本辦法第四、五條所稱某項(xiàng)應(yīng)征增值稅行為為主，是指該項(xiàng)行為的銷售額占各項(xiàng)應(yīng)征增值稅行為的銷售額合計(jì)的比重在50%以上。第三章 適用增值稅征收率的確定

第七條 在計(jì)征增值稅時(shí)，工業(yè)企業(yè)小規(guī)模納稅人適用6%的增值稅征收率（以下簡(jiǎn)稱征收率）；商業(yè)企業(yè)小規(guī)模納稅人適用4%的征收率。

對(duì)既從事工業(yè)生產(chǎn)、又從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)（以下簡(jiǎn)稱工商兼營(yíng)）的小規(guī)模納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按本辦法第四條、五條、六條規(guī)定確定其行業(yè)所屬后，按本條規(guī)定確定其所適用的征收率。

除發(fā)生本辦法第九條規(guī)定情況外，小規(guī)模納稅人所適用的征收率一經(jīng)確定，在一個(gè)公歷內(nèi)不得變更。第八條 工商兼營(yíng)的小規(guī)模納稅人，在一個(gè)公歷內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)的結(jié)構(gòu)比例發(fā)生變化，使得其所屬行業(yè)發(fā)生變化的，應(yīng)于終了后15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)重新確定適用征收率。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)于接到小規(guī)模納稅人申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，根據(jù)其上實(shí)際生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的結(jié)構(gòu)比例，按本辦法第七條規(guī)定確定本適用征收率，并通知小規(guī)模納稅人。

第九條 對(duì)小規(guī)模納稅人由于變更經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》同時(shí)發(fā)生變更，使得其所屬行業(yè)發(fā)生變化的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按其變更后的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》上注明的經(jīng)營(yíng)范圍，按本辦法第七條規(guī)定重新確定行業(yè)所屬及所適用的征收率，并在變更《稅務(wù)登記證》的同時(shí)，通知小規(guī)模納稅人所適用的征收率。

第十條 對(duì)新開業(yè)的小規(guī)模納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在審批稅務(wù)登記的同時(shí)，按其《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》上注明的經(jīng)營(yíng)范圍，按本辦法第七條規(guī)定確定行業(yè)所屬及所適用的征收率；對(duì)新開業(yè)的工商兼營(yíng)小規(guī)模納稅人，在其領(lǐng)取《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》的第一個(gè)公歷內(nèi)，暫按6%征收率征收增值稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在審批發(fā)放《稅務(wù)登記證》的同時(shí)，通知上述小規(guī)模納稅人所適用的征收率。各局應(yīng)對(duì)征收率的確定工作建立具體的審批、備案制度。

第十一條 對(duì)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審查由一般納稅人轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在對(duì)其審批辦理取消一般納稅人資格的同時(shí)，依其行業(yè)所屬，按本辦法第七條規(guī)定確定適用征收率，并通知小規(guī)模納稅人。

第十二條 本辦法中涉及適用征收率的“公歷”的實(shí)際執(zhí)行時(shí)間，原則上應(yīng)自主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定月份起至當(dāng)年12月31日止，但其實(shí)際執(zhí)行時(shí)間不得少于3個(gè)月；對(duì)在當(dāng)年10月1日以后領(lǐng)取《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、或由一般納稅人轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人的納稅人，其適用征收率的實(shí)際執(zhí)行時(shí)間，應(yīng)自當(dāng)年確定月份起至次年12月31日止。

在確定小規(guī)模納稅人本適用征收率時(shí)，其上一生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)比例的計(jì)算起止時(shí)間，按上述原則辦理。第四章 發(fā)票的領(lǐng)購、使用

第十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)小規(guī)模納稅人的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，采取批量供應(yīng)、交舊購新或者驗(yàn)舊購新等方式售賣普通發(fā)票。

第十四條 小規(guī)模納稅人應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，領(lǐng)購、開具、取得和保管發(fā)票。

第十五條 小規(guī)模納稅人因業(yè)務(wù)需要，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)為其換開增值稅專用發(fā)票。

第十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)小規(guī)模納稅人發(fā)票使用情況的監(jiān)督和檢查。第五章 帳簿、憑證管理及增值稅會(huì)計(jì)核算 第十七條 小規(guī)模納稅人應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定設(shè)置帳簿，并按現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和財(cái)政、稅務(wù)主管部門的規(guī)定，準(zhǔn)確核算經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和應(yīng)繳納的增值稅。

第十八條 小規(guī)模納稅人應(yīng)設(shè)置如下增值稅基本核算帳戶：

（一）工業(yè)企業(yè)小規(guī)模納稅人應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅”、“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“原材料”、“產(chǎn)成品”、“生產(chǎn)成本”、“制造費(fèi)用”、“產(chǎn)品銷售收入”、“產(chǎn)品銷售成本”、“應(yīng)收帳款”、“應(yīng)付帳款”等帳戶；

（二）商業(yè)企業(yè)小規(guī)模納稅人應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅”、“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“庫存商品”、“商品銷售收入”、“商品銷售成本”、“經(jīng)營(yíng)費(fèi)用”、“應(yīng)收帳款”、“應(yīng)付帳款”等帳戶。

第十九條 對(duì)無能力設(shè)置本辦法第十八條規(guī)定的增值稅基本核算帳戶或無能力準(zhǔn)確進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的小規(guī)模納稅人，可以聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)，代為設(shè)置帳簿并進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

第二十條 工商兼營(yíng)的小規(guī)模納稅人，應(yīng)分別核算工業(yè)生產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的銷售額，對(duì)不分別核算的，一律按6%征收率征收增值稅。第六章 納稅申報(bào)

第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，如實(shí)填報(bào)納稅申報(bào)資料，并按規(guī)定期限進(jìn)行納稅申報(bào)。

第二十二條 對(duì)享受減、免稅政策及當(dāng)期無銷售收入的小規(guī)模納稅人，也應(yīng)按本辦法第二十一條的規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。

第二十三條 小規(guī)模納稅人在納稅申報(bào)時(shí)需報(bào)送以下資料：

（一）《增值稅納稅申報(bào)表》（樣式附后）；

（二）《增值稅納稅申報(bào)表附列資料》（樣式附后）；

（三）《中華人民共和國(guó)稅收專用繳款書》（第六聯(lián)）；

（四）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。第七章 核定征收

第二十四條 小規(guī)模納稅人發(fā)生下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)其采取核定征收的方式征收增值稅，并開具《核定征收稅款通知書》（樣式附后）：

（一）未按規(guī)定設(shè)置相關(guān)帳簿的；

（二）擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查帳的；

（四）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；

（五）連續(xù)3個(gè)月零收入納稅申報(bào)，且無正當(dāng)理由的；

（六）在一個(gè)公歷內(nèi)申報(bào)應(yīng)稅收入低于其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，且無正當(dāng)理由的；

（七）在一個(gè)公歷內(nèi)申報(bào)應(yīng)稅收入低于同行業(yè)、同規(guī)模企業(yè)水平的，且無正當(dāng)理由的。

各局可結(jié)合本轄區(qū)內(nèi)小規(guī)模納稅人的具體情況，對(duì)小規(guī)模納稅人的應(yīng)稅收入水平進(jìn)行分行業(yè)、分規(guī)模的測(cè)算，并確定相關(guān)的指標(biāo)參數(shù)。

第二十五條 小規(guī)模納稅人發(fā)生本辦法第二十四條所列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列任何一種方式核定其應(yīng)稅銷售額：

（一）按照原、輔材料、燃料、動(dòng)力成本推算或者測(cè)算核定（適用于工業(yè)企業(yè)小規(guī)模納稅人）：

核定銷售額＝（原、輔材料、燃料、動(dòng)力成本+支付的工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)+其他費(fèi)用支出）×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1+征收率）

（二）按照成本加合理的費(fèi)用和利潤(rùn)核定（適用于商業(yè)企業(yè)小規(guī)模納稅人）： 核定銷售額＝（商品成本+支付的工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)+其他費(fèi)用支出）×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1+征收率）

上述第（一）款中的原、輔材料、燃料、動(dòng)力成本和第（二）款中的商品成本的確定原則為：對(duì)小規(guī)模納稅人能夠準(zhǔn)確進(jìn)行成本核算的，按其當(dāng)月耗用（或銷售商品）的實(shí)際采購成本確定；對(duì)不能準(zhǔn)確進(jìn)行成本核算的，按其當(dāng)月實(shí)際外購成本確定。對(duì)小規(guī)模納稅人集中采購的，可以采用計(jì)算月平均外購成本方法確定。上述第（一）、（二）款中的其他費(fèi)用支出，均包括應(yīng)提取的折舊費(fèi)、支付的房屋、設(shè)備租賃費(fèi)等；成本利潤(rùn)率，均按照國(guó)家稅務(wù)總局《增值稅若干具體問題的規(guī)定》（國(guó)稅發(fā)［1993］154號(hào)）中規(guī)定的成本利潤(rùn)率確定。即：一般貨物的成本利潤(rùn)率為10%；屬于應(yīng)從價(jià)定率征收消費(fèi)稅的貨物，按《消費(fèi)稅若干具體問題的規(guī)定》（國(guó)稅發(fā)［1993］156號(hào)）中規(guī)定的成本利潤(rùn)率確定。

（三）參照當(dāng)?shù)赝愋袠I(yè)或者類似行業(yè)中經(jīng)營(yíng)規(guī)模和收入水平相近的小規(guī)模納稅人的收入額核定。

（四）按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的其他合理方法核定。各局確定的其他合理方法，在執(zhí)行前應(yīng)報(bào)市局備案。

（五）采用前款所列一種方法不足以正確核定應(yīng)稅銷售額時(shí)，可以同時(shí)采用兩種以上的方法核定。

第二十六條 采取本辦法第二十五條所列方式核定小規(guī)模納稅人的應(yīng)稅銷售額，必須經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后下達(dá)執(zhí)行。小規(guī)模納稅人有異議的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)的證據(jù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可后，調(diào)整核定的應(yīng)稅銷售額；不能提供相關(guān)證據(jù)的，按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)稅銷售額執(zhí)行。

第二十七條 經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)采取核定征收的小規(guī)模納稅人，核定征收的執(zhí)行期（以下簡(jiǎn)稱執(zhí)行期）為3至12個(gè)月，具體的執(zhí)行時(shí)間由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)決定。第二十八條 經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)采取核定征收的小規(guī)模納稅人，如實(shí)際申報(bào)的應(yīng)稅銷售額大于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)稅銷售額，應(yīng)按其實(shí)際申報(bào)的應(yīng)稅銷售額計(jì)算繳納增值稅。

第二十九條 經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)采取核定征收的小規(guī)模納稅人，在執(zhí)行期內(nèi)，應(yīng)對(duì)其帳簿設(shè)置、會(huì)計(jì)核算、納稅申報(bào)、發(fā)票使用等環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，并逐步規(guī)范和完善。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)培訓(xùn)和輔導(dǎo)。對(duì)在執(zhí)行期內(nèi)未發(fā)生本辦法第二十四條所列情形的，在執(zhí)行期滿后，小規(guī)模納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出結(jié)束核定征收申請(qǐng)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)，結(jié)束對(duì)其采取的核定征收方式，并開具《結(jié)束核定征收通知書》（樣式附后）；經(jīng)審核未達(dá)到稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可適當(dāng)延長(zhǎng)核定征收的執(zhí)行期，在延長(zhǎng)的執(zhí)行期內(nèi)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)依據(jù)本辦法第二十五條規(guī)定，重新核定其應(yīng)稅銷售額。第八章 違章處理

第三十條 小規(guī)模納稅人違反本辦法第十四條規(guī)定領(lǐng)購、開具、取得和保管發(fā)票的，按照《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第三十六條規(guī)定處理。

第三十一條 小規(guī)模納稅人違反本辦法第十七條、十八條規(guī)定之一，未按規(guī)定設(shè)置帳簿、未按規(guī)定設(shè)置增值稅基本核算帳戶的，按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十條規(guī)定處理。

第三十二條 小規(guī)模納稅人違反本辦法第二十一條規(guī)定，未按規(guī)定期限進(jìn)行納稅申報(bào)的，按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十二條規(guī)定處理。第三十三條 小規(guī)模納稅人發(fā)生其他稅務(wù)違章行為的，按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定處理。第九章 其 他

第三十四條 小規(guī)模納稅人在一個(gè)公歷內(nèi)應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在其當(dāng)年累計(jì)應(yīng)稅銷售額超過上述標(biāo)準(zhǔn)的次月1日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理一般納稅人認(rèn)定手續(xù)。經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)后，批復(fù)其改按一般納稅人辦法申報(bào)繳納增值稅。

對(duì)在上述規(guī)定期限內(nèi)未向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理一般納稅人認(rèn)定手續(xù)的小規(guī)模納稅人，應(yīng)自累計(jì)應(yīng)稅銷售額超過上述標(biāo)準(zhǔn)的次月1日起，按銷售額依照增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，亦不得使用增值稅專用發(fā)票。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督、管理和檢查。

第三十五條 本辦法所稱“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)”，是指區(qū)（縣）國(guó)家稅務(wù)局。附件：1．《增值稅納稅申報(bào)表》（適用于小規(guī)模納稅人）（略）2．《增值稅納稅申報(bào)表附列資料》（適用于小規(guī)模納稅人）（略）

3．《增值稅納稅申報(bào)表》及《增值稅納稅申報(bào)表所列資料》的填表說明（略）4．《核定征收稅款通知書》（略）5．《結(jié)束核定征收通知書》（略）

一、帳務(wù)處理上區(qū)別

（一）在銷售商品時(shí)，采用的稅率不同。

1、小規(guī)模納稅人：

借：銀行存款（或應(yīng)收賬款）

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅

2、一般納稅人：

借：銀行存款（或應(yīng)收賬款）

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

（二）在購買商品時(shí)，如果對(duì)方開具增值稅發(fā)票，兩者處理存在不同

1、一般納稅人處理為

借 庫存商品等

借 應(yīng)交稅金－應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

貸 銀行存款等

2、小規(guī)模納稅人為

借 庫存商品等

貸 銀行存款等

小規(guī)模納稅人不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

二、認(rèn)定條件不同：

主要從事生產(chǎn)或提供應(yīng)稅勞務(wù)（特指加工、修理修配勞務(wù)）的：年銷售額在100萬元以上的，可以認(rèn)定為一般納稅人，100萬以下的為小規(guī)模；2）主要從事貨物批發(fā)零售的：年銷售額180萬以上的可以認(rèn)定為一般納稅人,180萬以下為小規(guī)模。工業(yè)企業(yè)年銷售額在100萬以下的,商品流通企業(yè)年銷售額在180萬以下的,屬于小規(guī)模納稅人;反之,為一般納稅人。

三、稅收管理規(guī)定的區(qū)別：

1、一般納稅人：銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)可以開具增值稅專用發(fā)票；購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)可以作為當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅抵扣；計(jì)算方法為銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)。

2、小規(guī)模：只能使用普通發(fā)票；購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)即使取得了增值稅專用發(fā)票也不能抵扣；計(jì)算方法為銷售額×征收率。

四、稅率與征收率不同：

1）一般納稅人：基本稅率17％，稅法還列舉了5類適應(yīng)13％低稅率的貨物，還有幾項(xiàng)特殊業(yè)務(wù)按簡(jiǎn)易辦法征收（參照小規(guī)模）。還有零稅率應(yīng)稅勞務(wù)和貨物。

2）小規(guī)模：商業(yè)小規(guī)模按4％征收率；商業(yè)以為小規(guī)模按6％。

五、小規(guī)模納稅人在核算上是不健全的,小金額的收款收據(jù)可以做入賬嗎?

小規(guī)模納稅人“應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅”科目，應(yīng)采用三欄式賬戶。

【例8】某民間非營(yíng)利組織為增值稅小規(guī)模納稅人，2004年3月購入材料一批，取得的專用發(fā)票中注明貨款20000元，增值稅3400元，款項(xiàng)以銀行存款支付，材料已驗(yàn)收入庫。該民間非營(yíng)利組織本期銷售產(chǎn)品，含稅價(jià)格為25440元，貨款存入銀行。編制如下會(huì)計(jì)分錄：

(1)購進(jìn)材料：

借：存貨——材料23400 貸：銀行存款23400 經(jīng) 典 財(cái) 稅

(2)銷售產(chǎn)品：

不含稅價(jià)格=25440÷(1 6％)=24000(元)

應(yīng)交增值稅=24000×6％=1440(元)

借：銀行存款25440 貸：商品銷售收入24000 應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅1440

你單位增值稅稅率4%，屬于小規(guī)模商業(yè)，帳務(wù)處理如下：

1、購進(jìn)商品時(shí) 借：庫存商品 貸：銀行存款等

2、銷售商品時(shí) 借：銀行存款等 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 貸：應(yīng)交稅金--增值稅

3、月末，按增值稅計(jì)算提取城建稅、教育費(fèi)附加，與一般納稅人帳務(wù)處理一樣。

4、上繳增值稅時(shí) 借：應(yīng)交稅金--增值稅 貸：銀行存款等

三、所得稅

1、所得稅征收方式有兩種：查賬征收和核定征收。

2、如果你單位屬于查賬征收方式，按利潤(rùn)計(jì)算繳納所得稅。應(yīng)交所得稅=利潤(rùn)總額*所得稅稅率

3、如果你單位屬于核定征收方式，按收入計(jì)算繳納所得稅。應(yīng)交所得稅=收入總額*稅務(wù)核定的固定比例*所得稅稅率

4、所得稅屬于季度預(yù)繳，年終匯總清繳，也有的地方按月預(yù)繳。

5、所得稅分錄：（1）提取時(shí) 借:所得稅

貸：應(yīng)交稅金--所得稅（2）結(jié)轉(zhuǎn)時(shí) 借：本年利潤(rùn) 貸：所得稅（3）上交時(shí)

借：應(yīng)交稅金--所得稅 貸：銀行存款等