第一篇：房地產銷售的四種方式

房地產銷售的四種方式

第一代房地產銷售形式，被動式“坐銷”。

這種房地產銷售形式是房地產賣方市場時期的主要銷售形式，銷售人員根據自身產品單向與置業者溝通，置業者口頭說需要什么樣的房屋，就尋找與之相似的產品，當置業者說不買時，就認為置業者不可能買，他們從不了解置業者的購買動機，從不主動解除置業者的購買拒絕。他們忽略了置業者不是專業購買者，有時對自己的需求是描述不清楚的。他們經常用“不可能”來結束一位顧客的購買行為。這種房地產銷售形式在我國房地產業剛剛起步階段，還是房地產賣方市場時非常普遍，當然，在今天的房地產銷售市場仍然有不少這樣的售樓員存在，他們共同的特點是帶著有色眼睛看待前來的置業者，“挑剔”是他們的拿手好戲，這些銷售人員普遍業績不太好。

第二代房地產銷售形式，通過產品“功能”提高銷售。

第二代房地產銷售人員通過挖掘房地產的各項“功能”來提高銷售業績，“房地產不等于鋼筋加水泥”就是這一代房地產銷售形式的中心思想。銷售員推銷房屋時主要從地段、朝向、戶型、周邊配套、小區環境等入手，單向式的向置業者們推薦他們手頭的房屋，整個銷售過程中售樓人員主要扮演著一個房地產產品解說員的角色。

第三代房地產銷售形式，通過“服務”提高銷售。

銷售過程以顧客為中心，發展顧客需要，并服務顧客。第三代房地產銷售形式也正是這樣，當房地產進入買方市場時，房地產的銷售開始轉向以置業者為導向，銷售過程開始加強買賣雙方的溝通，充分挖掘客戶需求，產品設計越來越人性化，市場細分不斷升級。售樓人員在推銷的過程也不再“唯地段論”，因為大盤、超級大盤的出現不斷弱化例如“地段論”。目前，這種通過“服務”提升銷售的形式得到肯定及提倡，并在房地產銷售領域得以不斷升級及推廣，房地產領域正悄然進行一場服務爭奪戰。

第四代房地產銷售形需要梳洗式，通過“雙贏”思維提高銷售。

第四代房地產銷售形式在幫助客戶解決問題的同時銷售了自己的房子。這種銷售形式集中表現在生活方式、概念地產、文化地產等概念銷售的盛行，房地產銷售技術更注重與客戶的雙向溝通，需求的充分挖掘等方面。“發現需求，滿足它；發現問題，解決它”則是這種房地產銷售形式的高度概括，靈活運用它則可以產生戲劇性的功效。

第二篇：讀書筆記四種方式

讀書筆記種類很多，一般分為四大類：

（1）摘要式。即將書中或文章中一些重要觀點、精彩警辟語句，有用數據和材料摘抄下來，目的是積累各種資料，為科研、教學、學習和工作作好準備。可按原書或原文系統摘錄；也可摘錄重要論點和段落；還可摘錄重要數字。

（2）評注式。評注式筆記不單摘錄，還要寫出自己對這些要點的看法和評價。常用方法有書頭批注。即在書中重要地方用筆打上符號或在空白處加批注、折頁作記號；也可用提綱方法把書和文章論點或主要論據扼要記敘下來；還可用摘要式綜合全文要點、記下主要內容；讀完全書或全文對得失加以評論也是一種方法。

（3）心得式。即讀后感。是讀書或讀文章后寫出的自己的認識、感想、體會和啟發。常用方法有：札記，也叫札記，是摘記要點與心得結合的產物；心得，也叫讀后感。將讀書體會、感想、收獲寫出來；綜合觀點、見解，提出自己看法并記錄下來，也是很好的讀書方法。

（4）記載式。1）筆記本。成冊筆記本可用來抄原文、寫提綱、記心得、寫綜述。長處是便于保存，缺點是不便分類，但可按類單獨成冊。2）活頁本。可用來記各種各樣筆記。便于分類，節約紙張和日后查閱。3）卡片。好處便于分類，可按目排列，便于靈活調動又節省紙張，但篇幅小，內容不宜長。4）剪報。把報紙和有用資料剪下來，長文章可貼在筆記本或活頁本上，短小材料可貼在卡片上。剪報材料可加評注，也可分類張貼，要注明出處，以便使用。5）全文復印。重要讀書材料，為保持完整性，可全文復印編目分類留用。

讀書筆記，是指人們在閱讀書籍或文章時，遇到值得記錄的東西和自己的心得、體會，隨時隨地把它寫下來的一種文體。古人有條著名的讀書治學經驗，叫做讀書要做到：眼到、口到、心到、手到。這“手到”就是讀書筆記。讀完一篇文章或一本書后，應根據不同情況，寫好讀書筆記。常用的形式有：

1、摘要式讀書筆記

摘要式讀書筆記，是在讀書時把與自己學習、工作、研究的問題有關的語句、段落等按原文準確無誤地抄錄下來。摘錄原文后要注明出處，包括題目、作者、出版單位、出版日期，頁碼等，便于引用和核實。摘錄要有選擇，以是否有用作為摘錄的標準。

2、評注式讀書筆記

評注式讀書筆記不單是摘錄，而且要把自己對讀物內容的主要觀點、材料的看法寫出來，其中自然也包括表達出筆記作者的感情。評注式筆記有時對摘錄的要點做概括的說明。

3、心得式讀書筆記

心得式讀書筆記，是在讀書之后寫出自己的認識、感想、體會和得到的啟發與收獲的一種筆記。

====歸納小結：

作讀書筆記不僅能提高閱讀書、文的效率，而且能提高科學研究和寫作能力。通過學習和實踐使學生充分認識到圖書館的作用，不但學到了知識，鍛煉了能力，更激發了學生的探索欲。

范文：

＜實例＞一 人最寶貴的東西是生命，生命屬于我們只有一次。一個人的生命是應當這樣度過的：當他回首往事的時候，他不因虛度年華而悔恨，也不因碌碌無為而羞恥，——這樣，在臨死的時候，他就能夠說：“我整個的生命和全部的精力，都已獻給世界上最壯麗的事業——為人類的解放而斗爭。” ——《鋼鐵是怎樣煉成的》

＜實例＞二《假如給我三天光明》，這是一個讓人深思的題目。聽了以后，不免會產生很多遐想。這是一位盲人嗎？她叫什么名字？給她三天光明，她會去做什么呢？這一連串的問題會浮于腦海。我無法回答你們，因為我還沒有看完這本書。但是，在書中我看過的每一篇文章，都給我留下了深刻印象。讀《假如給我三天光明》有感 小時候的海倫（就是作者）是一個聰明又活潑的女孩，6個月就可以說一些簡單的話語，剛滿周歲就會走路了。總之，她比一般的孩子要乖的多，也好學的多。然而好景不長，幸福的時光總是結束得太早，在一個充滿知更鳥和百靈鳥的悅耳歌聲，而且繁花盛開的春天，在一場高燒之后，海倫失去了聽力與視力，隨之而然的又不能說話了。這三樣東西，是人生中必要且不能缺少的。如果失去了這三樣，對一個常人來說，等于失去了生命的樂趣。如果你是海倫，給你三天時間，你會去干什么呢？。如果我是她，一定活不下去了。再大的動力與再大的鼓力，也照不亮我心中那顆又陰又暗，又冷又濕的心。心里只有一個念頭：這樣活著，生不如死，還是早一點兒結束算了。然而，海倫的做法與我的想法恰恰相反。她一生度過了88個春秋，卻熬過了87年無光、無聲、無語的孤獨歲月。而且，正是這位又盲、又聾、又啞的女子，竟然畢業與美國哈佛大學，這是一個多么驚人的成就啊。但是，畢竟，這驚人的成就是離不開她自身的努力的。與她相比之下，天壤之別啊，我真是自愧不如啊！海倫可以創造這些常人無法想象的奇跡，全靠她有著一顆不屈不撓、堅持到底的新。她毫不猶豫地接受了生命的挑戰，用自己那顆熾熱的心，用自己那偉大的愛，去擁抱美好、充滿生機的世界，以驚人的毅力與困難作戰，終于，她戰勝了生命的挑戰，張開了心靈的眼睛，有了信心與希望，走出了寂靜與黑暗。最后，她又把那雙慈愛的手——伸向了全世界！海倫從又瞎又聾的女孩成了舉世文明的作家，經歷多少坎坷啊，可她從沒有退縮，而是勇往直前，毫不畏懼地面對困難，去戰勝它，跨過它。一個又瞎又聾的人能做到，更何況我們是一個沒有缺陷的人，沒有理由做不到啊！一些同學很自卑，說自己笨，人人都是平等的，沒有天才，也沒有笨蛋。天才和笨蛋是取決于這個人有沒有決心學習，有沒有毅力堅持下去，這才是最重要的。人生的路途坎坷、崎嶇，就看你有沒有信心和毅力去把它踩在腳下，一步一步登上成功之路。我們每一個人時刻都在描繪著自己的人生畫卷，只有奮斗，只有自強不息，我們的生活才會充滿鮮亮光耀的色彩，我們的生活畫卷才會閃光。

第三篇：四種方式培訓工作人員

新沂市四種方式培訓鎮黨委換屆工作人員

差別化培訓。根據公推直選試點鎮工作程序與常規換屆程序的區別，對兩類鎮的工作人員分別進行培訓。重點講解兩種程序的差異部分，要求在相互對比中準確掌握程序要求。制作了《公推直選鎮換屆工作指導手冊》與《非公推直選鎮換屆工作指導手冊》，提供給每位工作人員學習參考。指導手冊中對兩類鎮的換屆工作流程進行分解，并對每一個步驟的工作內容、目的要求等作了詳細的說明。同時，撰寫制作了開展工作所需的各類請示、報告、承諾書、報名表、統計表等文件材料樣例，供每位工作人員參考使用。

攻堅式培訓。專門舉辦了全市鎮黨委換屆暨公推直選鎮黨委領導班子成員工作培訓班，就換屆中的一些重點難點任務，如黨代表選舉、民主推薦、黨員代表直選等環節的內容，對工作人員進行培訓輔導。將這三個環節分為三個專題，逐一進行深入細致的講解說明，引導工作人員熟練掌握每一個關鍵環節的工作方法。咨詢式培訓。啟發工作人員認真分析本鎮黨委換屆工作實際，若有特殊的個別性的難題，在培訓班上及時提出，由組織部相關負責人進行“診斷”，并分別給出解決辦法或參考意見。對于屬于共性的問題，如全額推薦與差額推薦的初步人選名額應如何區別把握等，發動大家展開討論，在討論中達成共識并掌握操作辦法。案例式培訓。以外地鎮黨委換屆過程中曾出現過的差錯與不足，來教育警示大家，提醒工作人員思想上給予足夠的重視并引以為戒。同時，全面列舉換屆過程中容易出錯的細節，如參加民主推薦大會的應是本屆黨代表而不是新一屆黨代表，用電腦計算候選人姓氏筆畫極易出錯等，提醒大家注意避免。

第四篇：房地產融資方式歸納

一、資本市場融資，和其他行業一樣：境內外上市、境內發債、海外債、定向不定向增發，還有在香港、新加坡發REITs也算；

二、銀行貸款：開發貸、經營性物業貸、流動貸款、委托貸款、并購貸。優勢：成本低；劣勢：要求高；

三、信托融資：信托開發貸、信托經營性物業貸、明股實債、股+債、信托+有限合伙；

四、公墓基金子公司資產管理計劃：較信托優勢：（1）不用信托牌照；（2）事后備案，信托是事前備案；（3）注冊資本要求低；較信托劣勢：需要通過金融機構，不能直接放貸。

五、券商資管：優勢不明顯，必須通過信托計劃或基金子公司資管計劃；

六、保險資金：項目直投只可以投商業地產，需要兩證。另可以購買投資于地產項目的集合信托計劃（單家限額20%）；

七、私募基金：即有限合伙，可通過第三方財富管理募集資金，靈活不監管，成本高。可以作一些結構化設計；

八、四大資產管理公司（華融、信達、東方、長城）融資：成本高；

九、與實力開發商股權合作：降低經營風險，同時也降低經營收益，雙刃劍；

十、供應商融資：（1）總包、合作方墊資；（2）銀行保理業務；

十一、典當、租賃和小貸，適用于有個把項目的小小小開發商。

第五篇：房地產融資方式

房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了“釜底抽薪”的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產業如何沖破融資困境，保持穩定健康發展？本文就這一話題談一點粗淺看法。

一、房地產企業融資現狀

（一）融資規模持續增長

近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年里，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。

（二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道

僅以上表2001年數據為例。2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，占21.99%；自籌資金2184億元，占28.38%；其他資金來源3671億元，占47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%～80%）。

（三）股票融資債券融資在房地產金融中所占比例小

2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控制得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1數據，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只占0.001%左右。

（四）房地產資金信托活躍

2002年底投向房地產業的信托財產共計24.08億元,占全部信托財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺121號文件后，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信托業務。2004年我國房地產信托業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號文件——《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信托融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信托業又上了一道“緊箍咒”。

二、房地產企業融資存在的主要問題

（一）融資渠道過于單一

從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利于整個房地產市場穩定發展。

（二）銀行體系所承擔的風險與收益不對稱

作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處于極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利于銀行體系的穩定。

（三）缺乏多層次房地產金融體系

就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。

（四）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善

目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言是滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待于制訂。

（五）房地產企業融資瓶頸亟待突破

為防范整個金融體系出現系統性風險，央行于2003年6月頒布實施了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新政下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。

三、房地產企業融資策略分析

（一）發展多元化直接融資

銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。

1.大力培育房地產信托融資方式

房地產信托是信托金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信托基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信托投資機構并不多，且絕大多數在房地產信托融資方面并無良好建樹。因此，一方面應建立和培養一批真正意義上的房地產信托投資機構，另一方面應在加強對房地產信托監管的同時，通過完善房地產金融市場，規范和發展信托融資方式，使之成為房地產業融資的一條主要通道。

2.培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），并通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發貸款市場）有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似于政府債券的信譽。而且由于二級市場產品相對于政府債券具有更高的收益率，受到保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據國家相關政策，結合當地實際情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。

3.建立多層次房地產金融體系

借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府干預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業發展，加速銀行資金周轉，降低銀行金融風險。

4.建立和完善相應法律制度配套措施

規范各種融資行為并加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的金融風險。如對房地產證券化給予明確的法律依據；加快修訂《企業債券管理條例》，盡快出臺《產業投資基金法》等等。

（二）進一步完善間接融資

我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產企業提供服務。

1.推進間接融資形式多樣化

目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔保機構；中資銀行+信用擔保機構+擔保企業；中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙，等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。

2.創新變直接融資為間接融資的方式

直接融資雖然形式多樣，但對于大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數開發企業比較容易接受和實現的融資方式。建議更多的開發企業積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。

（三）探索建立組合式融資模式

組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期采取銀行信貸+商業信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略；在成熟期采取信托融資+國外投資基金合作；在衰退期適當收縮投資規模或吸收實力雄厚的開發企業或投資機構的加盟。