第一篇：二手房網上備案總流程

■二手房網上備案總流程

房管部門先登錄經紀機構資質、經紀人信息

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經紀機構將上市存量房房源信息登錄網絡系統，房管部門審核后掛牌

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買賣雙方協商成交后網上簽訂買賣合同

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中介機構和買賣雙方到銀行辦理資金監管手續

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交易雙方和中介機構再到房管部門辦理交易手續

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賣房人到銀行取款，買房人到房管部門領取房屋所有權證

■存量房交易流程

房產交易窗口收件、查詢(二手房交易需提交的資料：

1、房屋所有權證；

2、當事人身份證；

3、房屋買賣合同；

4、戶型圖1份；

5、三方資金監管協議；

6、如有抵押需提交《抵押申請書》。)

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交易登記部門計算稅費、掃描、打印回執

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地稅部門計征各稅

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繳納各種稅費

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發證

■買賣合同簽訂及備案流程

經紀公司(經紀人)

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撮合成功

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簽訂買賣合同，備案同時到選定銀行簽監管協議

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辦理交易登記手續(管理人員操作)

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價格評估系統

■房屋網上掛牌流程

經紀公司(經紀人)

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輸入房產信息、房產證號業主信息

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簽訂房產委托合同、并上報

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校驗房產(房產證、及業主信息)

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預覽、打印經紀合同、簽署合同

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合同及掛牌審核后網上掛牌

■交易結算資金監管流程

經紀公司(經紀人)和買賣雙方

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三方同時到選定的監管銀行

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簽訂資金監管協議(銀行工作人員操作)

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買方開設資金監管專用賬號(銀行工作人員操作)

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買方將首付款或全款存入本人賬號

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中介及雙方當事人到交易大廳辦理過戶手續

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賣方持有效證件到銀行，銀行劃轉資金

■存量房抵押貸款辦理流程

中介機構和雙方當事人到銀行申請(提交資料：房屋所有權證、房產買賣居間合同、當事人身份證，填寫“抵押登記申請書”(一式二份，銀行和當事人各一份))

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銀行工作人員和當事人填寫“借款合同”“抵押合同”“資金監管協議”↓

中介機構和當事人到交易窗口辦理手續

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銀行工作人員到抵押業務窗口提交“借款合同”“抵押合同”“資金監管協議”、“權利人委托書”、“抵押登記申請書”；抵押登記窗口核實后，辦理抵押登記手續，給銀行出具“收件回執”。

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銀行工作人員憑“收件回執”領取“他項權證”。

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賣方持加蓋“登記已完成”章的“資金監管協議”、身份證到銀行辦理劃款手續

第二篇：二手房備案

海口市二手房估價備案登記表

填報單位：海口地稅龍華分局填報時間：2009.10.19編號：0120091019

填表說明：1.項目名稱填報具體小區、棟、房號；

2.編號為各單位按上報日期自行編號，具有唯一性；

第三篇：烏魯木齊市二手房網上買賣合同樣本

烏魯木齊市二手房網上買賣合同

出賣人(甲方):_______________

買受人(乙方):_______________

居間人（丙方）：_______________

簽訂地點:___________________

合同編號:____________________

烏魯木齊市房產管理局特別告知

一、本合同由烏魯木齊市房產管理局根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律規定，制定的示范文本。

二、合同當事人自行達成交易或委托房地產經紀(中介)機構達成交易的二手房買賣使用本合同。

三、合同內的空格由買賣雙方當事人商定后確定;【】內容為并列的選擇項,可根據實際情況,劃√以示選定劃×以示刪除。

四、二手房買賣是一項民事法律行為,涉及標的額較大、專業性 較強、法律規范較多,雙方當事人訂立《二手房買賣合同》時,應注意以下問題:

(一)簽訂本合同前,出賣人應將買賣二手房的有關產權登記情況在房產大巴扎網站

（）掛牌公示。

(二)買賣的二手房巳出租,出賣人應當在出售前三個月通知承租人,承租人在同等條件下有優先購買權。如承租人放棄優先購買權(出具書面材料),買受人購房后應繼續履行租賃合同,并與承租人到所在地房產管理部門簽訂租賃主體變更合同。

(三)買賣的二手房已抵押,出賣人應當先辦理他項權利注銷手續或出具抵押權人同意轉讓的書面證明。

(四)二手房安全條款是本合同的必要內容,買賣的二手房應能保持正常使用功能。買方對二手房安全有異議的,產權人應委托具有資質的房屋安全檢測機構進行鑒定。

(五)房屋權屬登記有共有人的,共有人應簽字蓋章。產權人在出售二手房之前,應與共有人(如配偶等)協商一致;出售后共有人再提出異議的,由原產權人承擔法律責任。

(六)已投入使用的二手房買賣,除二手房交接和權利轉移外, 原有戶口等是否及時遷出會影響買受人的權益,當事人可在附件四中約定。

(七)二手房交易后出賣人按約定的日期和方式將二手房交付給買受人,買受人驗收和接受的過程;雙方當事人應在合同第二條明確交付和驗收日期,選擇交付的方式。

(八)買受人應在簽訂本合同之前,若需貸款的,應先到銀行或住房公積金中心咨詢貸款事宜。

五、通過經紀機構代理成交的二手房,當事人在簽訂本合同前應簽訂《房地產經紀合同》。

六、二手房交易資金托管機構請在房產大巴扎網站上查詢，按就近的原則選擇。

七、本合同示范文本可在房產大巴扎網站上查詢。

(合同編號:)

二手房買賣合同人

出賣人(甲方):身份證號：

買受人(乙方):身份證號：

居間人（丙方）：身份證號：

房地產經紀人執業資格證號：

所在機構名稱：備案證號：

根據中華人民共和國有天法律、法規規定,甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則,經協商一致訂立本合同,以資共同遵守。

第一條甲方出賣二手房的具體狀況如下:

(一)二手房座落在烏魯木齊市【區】【路】號幢室（車）庫等部位:權屬證號為：類型：用途:結構：

（二）建筑面積平方米(含【】【】面積平方米)。

(三)隨二手房同時轉讓的設備(非二手房附屬設備)及裝飾情 況(詳見附件一)。

(四)甲方轉讓二手房的相關關系(包括抵押、租賃、相鄰等其他關系)(詳見附件四)。

甲方已如實陳述二手房權屬狀況、設備、裝飾情況和相關關系;乙方已對甲方上述轉讓的二手房具體狀況充分了解,自愿買受該二手房。

第二條甲、乙雙方經協商一致,同意上述二手房轉讓價款為人民幣計(大寫):仟佰拾萬仟佰拾元,￥元。

乙方的付款方式和付款期限由甲、乙雙方在本合同附件二中約定。乙方交付二手房價款后,甲方應開具收款憑證。

第三條甲、乙雙方同意,甲方于年月日前騰空該二手房,并通知乙方進行驗收交接。乙方應在收到通知之日起日內對二手房及其裝飾、設備情況進行查驗。查驗后簽訂二手房屋交接書,并將二手房鑰匙交給乙方即為二手房交付。

第四條甲方承諾,自本合同簽訂之日起至該二手房驗收交接期間,凡已納入本合同附件一的各項二手房裝飾及附屬設施被損壞或被拆除的,應按其價值元向乙方支付賠償金。

第五條甲、乙雙方確認,本合同簽訂之后日內,甲、乙 雙方共同向房產管理部門申請二手房轉移登記手續。

第六條上述二手房毀損、滅失風險責任自該存量房交付之日起由乙方承擔。

第七條本合同生效后,甲、乙雙方應按國家有關規定繳納稅、費,由[甲方] [乙方]交納國家稅、費元。持完稅憑證在房產管理部門辦理轉移登記手續。

在上述二手房產權轉移占有前未支付的物業管理、水、電、氣、電訊等其他費用,在本合同附件三中約定。

第八條乙方未在本合同規定期限內支付轉讓二手房價款的, 甲、乙雙方同意按下列方式處理：

一、逾期未超過日的,乙方應按日向甲方支付本合同第二條 約定存量房價款萬分之一的違約金,合同繼續履行。

二、逾期超過日后、乙方未支付轉讓存量房價款給甲方的,甲方有權單方解除合同,乙方按日向甲方支付本合同第二條約定轉讓二手房價款萬分之一的違紀金。如果乙方愿意繼續履行合同,經甲方同意,合同繼續履行。

第九條甲方未按本合寫第二條約定期限交接二手房的,甲、乙雙萬同意按下列方式處理：

一、逾期未超過日的,甲方應按日向乙方支付本合同第二條 約定轉讓二手房價款萬分之一的違約金,合同繼續履行。

二、逾期超過日的,甲方應按日向乙方支付本合同第二條約定轉讓二手房價款萬分之一的違約金。乙方解除合同的,甲方應自收到乙方解除合同通知到達之日起日內,退還全部已付款。如果甲萬愿意繼續履行合同,經乙方意,合同繼續履行。

第十條經甲、乙雙方協商一致,在不違反有關法律、法規的前提下,訂立的補充條款或補充可議,為買賣合同不可分割的一部分。本合同補充條款與正文條款不一致的,以補充條款為準。

一、二、第十一條-甲、乙雙方同意委托（資金托管機構）對二手房轉讓價款實行托管。

本合同約定以外委托經紀機構辦理的其他事項、權限,由甲、乙雙方分別在《房地產經紀合同》中進行約定。

第十二條甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議,應協商制。協商不成的,按下述第——種方式解決:

1、向烏魯木齊市仲裁委員會申請仲裁；

2、依法向人民法院提請起訴。

第十三條本合同必須在網上簽約后打印一式四份,甲、乙雙方各執一份、居間人一份、房產管理部門一份。

第十四條本合同自甲、乙雙方及居間人簽訂之日起生效。

附件一

隨二手房同時轉讓的設備、裝飾情況及處理

設備:

裝飾:

關于設備及裝飾費用按以下第款辦理:

(一)以上所列設備和裝修費用包含在本合同第二條約定的二手房轉讓價款內,乙方不在另外

支付費用;甲方不得拆除并應隨二手房交付時交給乙方

(二)以上后列設備和裝修費用未包含在本合同第二條約定的二手房轉讓價款內,乙方需另外支付費用人民幣(大寫)元,在本合同約定的二手房驗收交接時,由乙方向甲方支付;甲方不得拆除并應隨二手房交付時交給乙方。

附件二 付款協議

一、委托資金托管機構實行二手房交易資金托管的具體事宜:

(一)乙方同意在以下規定期限內將二手房轉讓價款存入資金托管機構設立的資金托管賬盧.1、年月日前將人民幣(大寫)元存入托管賬戶;并在日內[申請]【不申請】辦理二手房轉移手續。

2、甲方同意乙方向銀行申請抵押貸款,總額為 人民幣(大寫)元,住房公積金貸款人民幣(大寫)元。乙方同意于年月日前與貸款銀行簽立情載甘霄,遞交相關文件并支付相關費用。乙方同意授權銀行將其全部存入以下托管賬戶:

(二)若乙方不能按時存足或者[銀行] [住房公積金中心]不同意貸款申請的,購房款的不足部分,乙方應當在年月日前,以現金方式存入托管賬戶。乙方無法以現金方式 補足的,買賣雙方同意解除本合同并撤銷該二手房買賣的轉移登記申請,同時約定按以下第款辦理:

1、乙方不承擔違約責任。

2、乙方承擔違約金人民幣(大寫)元。

三、未委托資金托管機構實行二手房資金托管的具體事宜:

甲、乙雙方確認未托管的二手房轉讓價款計(大寫)元處理如下:

(一)乙方于年月日向甲方支付二手房價款。計人民幣(大寫)元。

(二)乙方于年月日交房時向甲方支付二手房價款。計人民幣(大寫)元。

附件三

物業管理水、電、氣、電訊等其他費用的支付

物業管理、水、電、氣、電訊等其他費用,在交付之前未支付的 由甲方承擔;交付后,二手所產生的費用均由乙方承擔。

甲方在本合同約定的二手房驗收交付后,與乙方或在經紀機構協助下,辦理物業管理水、電、氣、電訊等過戶手續。房屋維修基金,水、電、氣、電亂等扛裝費按以下第款辦理:

一 由由甲方無賞轉讓給乙方,乙方無需另外支什費用。

二由乙方另行向甲方支付,具體金額由甲、乙雙方辦理產權過 戶手續時,經立方協商一致,乙方應向甲方支付以上費用合計人民幣（大寫）元。

附件四

相關關系(包括抵押、租賃、相鄰等其他關系)和戶口轉移

一、抵押情況;甲方購買該二手房時向銀行申請了總額為人民幣{大寫}元的抵押貸款,本合同簽訂時,貸款余額為人民幣(大寫)元。

甲方應向銀行申請提前還貸并提交相關材料。甲方違約的, 甲方同意向乙方支付違約金(大寫)元。

二、租賃情況.甲方簽訂本合同之前,該二手房已經租賃,甲方承、諾、已經在出售前三個月書面通知了承租人,承租人放棄了優先購買權。乙方同意在購房后繼續履行租賃合同,并與承租人

到房產管理部門簽訂租賃主體變更合同。

三、戶口轉移:甲方承諾自該二手房權利轉移之日起日內,向該二手房所在地的(公安)派出所辦理原戶口遷出手續。甲方延期遷出戶口的,甲方同意向乙方支付賠償金元/日。

甲方

（一）乙方

（一）【身份證件】【身份證件】

【居住】【注冊】地址:

郵政編碼:

聯系電話: 【本人】

(簽章)

甲方

（二）【身份證件】

【居住】【注冊】地址:

郵政編碼:

聯系電話:【本人】

甲方居間代理房地產經紀人：

所在機構名稱：

聯系電話:【法定代表人】

乙方居間代理房地產經紀人：

所在機構名稱：

聯系電話:【法定代表人】

(簽章)（簽訂時間：年月日

【居住】【注冊】地址: 郵政編碼: 聯系電話: 【本人】(簽章)乙方

（二）【身份證件】【居住】【注冊】地址: 郵政編碼: 聯系電話:【本人】 執業資格證號：備案證號： 聯系電話:【法定代表人】 執業資格證號：備案證號： 聯系電話:【法定代表人】 簽章)簽訂時間：年月日

第四篇：二手房買賣流程

二手房買賣流程

許多人認為，二手房的買賣過程是非常復雜，且處處存在陷阱的。既怕舊房產權有問題，怕遇到黑心中介，又怕交易的手續繁瑣。

在二手房交易的過程中，買賣雙方通常只關注交易的最終結果，卻忽視了交易過程的安全性。而事實上，往往最能影響交易結果的就是整個交易過程中的各個環節。買賣雙方之所以會選擇經紀公司代理交易，并不僅僅是為了得到真實的市場信息，他們更希望經紀公司能給他們提供一個有安全保障的交易過 程。其實，消費者只要掌握了基本的交易常識，注意一些可能存在的風險，還是能夠買到一套稱心的二手房的。一般正規的二手房交易包括如下幾個環節。

-尋找中介信息登記

買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關政策，經紀公司根據實際情況為買賣雙方進行配對，為他們牽線搭橋，買賣雙方分別登記購房、售房信息。在這個環節中，買賣雙方面臨的一個重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關系到交易的安全和房款的順利交接。選擇好的經紀公司有以下幾點：規模大、有營業許可證、有資質證書、聲譽較好。具體辦法如下：首先，注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區，如果不是，有兩種情況：其一證明該公司是異地經營，這樣的公司很可能曾經面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門 的制裁和顧客的追討；其二是因為它是一家分店或連鎖店。按規定，分店也應有自己的執照，但是，辦照的條件是分店有兩個以上擁有經紀人資質證書的，有些分店未達到這一標準，就使用總店營業執照的復印件，所以，消費者應向該店的業務員提出看看總店的營業執照，借此機會，也可到其總店認認門。其次，留意執照上所 列的注冊資金，通過查看該公司的規模、辦公地點、從業人員的數量，就能判斷出這樣一個企業是否可能擁有像執照上所標的百萬元、千萬元的注冊資金了。另外，在與房主簽訂購房協議之前，購房者應該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時，觀察店中的業務員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發生爭執。

還有一點您要注意：不要被“放心中介”的稱號迷惑。目前，已經發現在北京市中介事務所組織的16家放心中介外，還有一些中介打出“放心中介”的 旗號。即使是這16家放心中介出現損害消費者的行為，消費者也可以撥打北京市中介事務所設置的投訴熱線進行舉報，北京市中介事務所將給予其嚴厲制裁。

-入市資格審批

賣方到房屋所在區縣房地產交易管理部門申領“上市批準通知書”，辦理上市審批手續。

如果是已購公房，其上市需蓋三種章。

第一枚章是在出售調查表上蓋的章，主要由單位證明土地使用性質，以便證明房屋所在地皮是出讓性質還是無償劃撥。

第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章，后來北京市頒布了補充規定及說明，如果已購公房房主與原產權單位沒有特殊約定的，無需原單位同意蓋章。

第三枚章是在上市申請確認表上蓋的章，由各區房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規定中禁止上市的幾種房。以下產權性質的房子不能上市交易：

1.中央直屬機關的公房；

2.軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房與本單位的辦公場所在一個大院里的；

3.使用權的房屋；

4.以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款的；

5.在農村集體土地上興建的房屋，所持鄉產權房產證的二手商品房；

6.已經被列入拆遷公告范圍的；

7.所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

8.所有權有糾紛的；

9.已經抵押，并且未經抵押人書面同意的；

10.上市出售后會形成新的住房困難的；

11.依法被查封或者依法以其他形式限制權屬轉移的；

12.房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的。-評估及考察房源詳情

中介審核身份證及產權證(包括產權是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介備案。中介實地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結構的裝修，有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價，為確定售價提供參考。此環節中合適的房源及房屋評估最受關注。

買方一定留意到，凡是位置好點兒的、交通便利點兒的二手房，哪個單價都不低于每平方米5000元，有的價格更邪乎：每平方米6000元、每平方 米7000元。好不容易發現一套價格上能讓人接受的舊房，問問中介，得到的答復卻是：“房子已經賣出去了。”而且，房地產中介報出的房價也是五花八門的，有的房價是房主的凈要價，有的是含稅費的總價，有的是中介公司加價后的房價。

作為賣方，應切實考慮自有房產的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素，以及周邊小區物業、新盤價格，據此明確該套房的可能購買群，以及這類人群的收入、承受力等情況，并把握好報價尺寸，避免尷尬報價，致使銷售周期過長，甚至有價無市。現在一些品牌公司在代理二手房交易時，會免費提供專業評估。買 賣雙方可據此商量房價。其實，最簡單的二手房售價測算標準就是：報價為同地理位置商品房價格的60%至70%左右，約是現行周邊房屋月租金的100倍。

-簽協議

驗證核實房屋后，交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協議。買賣雙方確認房屋的價格及相關事宜后，雙方到中介簽訂買賣合同。一般的，在合同上都要注明賣方的房子的詳細情況，同時繳納委托代理費。一般代理費由買方繳納，金額為房價的2.5%，也有分別向買賣雙方同時收取的。為減少二手房交易中可能出現的風險，以下條款必不可少：

1.基本情況要列出：買賣雙方的姓名、住所、聯系方法；

2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、共有人是否同意出售；

3.涉及價款的問題：在合同中，寫明總房價，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件；

4.寫明交房時間、條件、辦理相關手續的過程及費用；

5.違約責任：明確出現何種情況時即視為違約，違約金、定金、賠償金的計算與給付，產生糾紛協商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等)；

6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款；

7.在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。另外，補充一些條款時，一定要落實在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。

-居間中保提交房款

為保證房產買賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產交易中的“購房款給 付、房產交接”事宜提供居間中保服務。買賣雙方在簽訂買賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費。賣方提交房屋所有權證原件及復印件、公房上市批準確認通知單、人名章。買方提交身

份有效證件復印件、人名章，外地個人購房還需辦理《外省市個人在京購房批準通知單》。買方將房款在立契過戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請抵押貸款，應與擔保方簽訂《委托擔保合同》，同時將總房款的30%作為首 付款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項與總房款之差額也應由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。

-過戶結算

買賣雙方繳納相關稅費，辦理立契過戶手續，然后，中保方在買賣雙方對房產確認無誤后，協助買賣雙方進行物業交割和物業管理費結清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進行中保結算；由經紀公司協助辦理產權變更；如果買家需要貸款，由經紀公司協助辦理和提供階段性擔保。

立契過戶當天，買賣雙方及其業務員同時來到房屋所在區縣的房地產交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購房者，應該向賣方付清剩余房款。選擇貸款買二手房的購房者，要等銀行看到《買賣契約》后，才能放貸。許多區縣的房地局要求，立契當天，繳納稅費，所以，購房者要向房地產交易管理部門 的相關科室繳納：按房價的3%繳納土地出讓金；房價的2%繳納契稅(120平方米以下)；按房價的0.05%繳納印花稅。此外，還有測繪費30元，工本費 15元，產權登記費(建筑面積——.3元)。購房者繳納土地出讓金后，還要在房地局簽訂《土地使用權出讓合同》。隨后，房地局將為您購置的這套房子審檔，辦理產權登記，測繪，制作新的產權證。

二、買賣合同

成都市房屋產權監理處組織召開了《商品房買賣合同（修訂稿）》征求意見研討會。省建設廳、省工商局、市建委、市規劃局相關領導，德陽、樂山、眉山、資陽四家房管局應邀參會，龍湖、萬科、中海等近十家在蓉較有影響力的公司代表也參加了研討會。此次研討會對進一步完善合同內容具有重要的指導和借鑒意義。

三、買賣糾紛

據了解，隨著相關政策的出臺，二手房法律方面的矛盾焦點也開始出現了轉移，類似購房者未能申請到足夠貸款因而產生的糾紛、與期房轉讓等有關的案例開始成為近期焦點。購房者未能成功申請貸款

從2004年下半年開始，隨著一系列相關政策的出臺，銀行對于個人住房貸款的政策開始作出了一系列的調整。其中主要包括對購買2套以上住房貸款的限 制、單價7000元以上高價房貸款額度的調整、各大銀行收緊個人房貸的發放，以及2005年1月施行新的房貸利息等內容。

目前，通過貸款支付主要房款是大多數購房人的首選付款方式，可如果購房者不能通過銀行審查，自身沒有能力支付房款，基于買賣合同的約定又必須在一定期限內支付房款的話，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔違約責任。當然，這其中也不乏部分基于中介公司口頭承諾一定辦出貸款而決定購房的。

2004年8月，洪先生通過中介公司看中一套房子，總價86萬元。但由于其本身已經有2套房子的抵押貸款，所以洪先生擔心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款絕對沒有問題，于是洪先生就與上家簽訂了買賣合同，并開始辦理貸款申請。

然而沒想到的是，多家銀行都沒有批準貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經延期付款一個多月，他不僅向上家賠償了將近2萬元的違約金，而且所出售的房屋由于過于匆忙，也比市場價低了很多。但由于沒有證據能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。

從法律關系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬于兩個不同的法律關系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔違約責任的條件。否則，一旦未能獲

得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就構成了違約。因此在簽訂合同之前，購房者應當充分考 慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應當要求其出具書面承諾或者作為付款擔保人。

期房限轉之后的期房買賣

在“期房限轉”政策出臺之前，通過預售合同權益轉讓的方式辦理的房產買賣占據了二手房交易市場相當的份額，而隨著“期房限轉”政策開始施行以及 隨后而來的一段市場冷淡期，很快又興起了期房轉讓的現象，具體的操作方式就是在產權過戶的問題上做文章。此類二手房交易出現的糾紛，原因在于售房人受到經濟利益的驅使，寧愿選擇違約按照合同約定承擔違約責任，卻不愿意繼續履行合同，更有甚者，直接轉售他人。

蔡先生于今年上半年與張先生簽訂了購房合同，合同總價為70萬元。由于是期房，小產證大約要到今年下半年才能夠辦出，于是雙方約定由蔡先生先支 付39萬元房款，張先生則將該房屋交付給蔡某使用。待小產證辦出之后3日內，由張先生協助辦理產權過戶，蔡先生通過貸款支付余款。但是當張先生在辦理出小 產證之后，卻以簽訂合同時沒有產證合同應屬無效為由拒絕交易。蔡先生為此起訴到法院，要求繼續履行合同。

案例中交易雙方所簽訂的購房合同應當受到法律保護，雖然根據相關規定，沒有產證的房屋不能轉讓，但是雙方已經在合同中約定，當房屋符合國家規定的轉讓條件時辦理產權過戶，而張先生現在也已經取得了小產證，符合法定轉讓條件，因此應當履行合同。法院最終也判決要求張先生繼續履行合同，協助辦理產權 過戶。

戶籍遷移之阻礙

戶籍遷移一直都是二手房交易過程中難以解決的問題，由于戶籍管理屬于公安部門進行的行政管理，法院無權干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標的的案件，因此這個問題目前而言可以說解決乏術。

2004年5月，林先生購買了一套老式售后公房，取得產權證之后，林先生按約支付了全部房款。數日后想要遷入戶口才發現自己所購買的房屋中居然有其他人的戶口，質問售房人才得知是售房人購買此房屋時上家所留下的戶口，售房人也表示自己無能為力，也聯系不到自己的上家。林先生找到房產所在地的派出 所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。至今為止，林先生的問題仍然未能得到解決，不禁懊悔自己沒有在購房之前了解清楚這些問題。

針對目前戶籍糾紛中的管理盲點，應當在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔賠償責任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。在目前的房產轉讓與戶籍遷移相分離的體制中，這樣的措施是必 不可少的。

第五篇：二手房過戶流程

二手房交易流程詳解

關鍵環節：評估—打協議—面簽—批件—進件—出他項—銀行—正孚(資金監管）—放款

（交易前必須要先清貸款，保證房產可進行交易）

1、評估：需要2-3個工作日，二級以上評估公司對房產做現市場價值的估價，出具書面評估報告;所需材料：房主身份證復印件 房地產權證或房權證復印件（每一頁都要復印）。

賣方到買方貸款銀行開一個活期存折，用于結算。

2、打協議：到房屋所在區的房管局辦理，買賣雙方都要到場，在房管局做備案，證明交易正在進行，如果后期房屋買賣沒有成交，需要到房管局取消協議。

所需要件：買賣雙方身份證(復印件一份)、雙方手章、房地產權證(復印件一份)、賣方個人結算賬戶(復印件一份)賣方持產權證原件、身份證復印件到一樓檔案室查檔核實后到305室的預審窗口進行預審，填寫相關申請表。

賣方提供產權證、存折、身份證、圖章及上次取得該房產相關手續的原件、復印件，賣方提供身份證、戶口本、結婚證、圖章及家庭所有成員的身份證原件、復印件到305室打印合同窗口打印買賣協議。

3、面簽：借款人到銀行簽訂借款合同 所需要件： 買方：夫妻雙方身份證，結婚證，戶口本，夫妻雙方手章，過戶費，首付款存資金監管賬戶，買賣協議(根據各區房屋需要的復印件不相同，比如南開的房屋需要原件2份，復印件5份)、評估報告。工資流水、收入證明、公積金卡（首付款提前存結算卡里）

賣方：房本復印件、房主身份證復印件、戶口本復印件

4、批件：一般需要3-5個工作日，銀行對貸款人的資質進行審核，看貸款人的資質，比如工作年齡等。（審批通過后銀行會通知買賣雙方到房管局過戶）

5、進件：進件=過戶，對房主進行更名，進件過后出來新房本名字為買方姓名。

買賣雙方持1份買賣協議、產權證、身份證、戶口本、結婚證、首付款憑證及銀行提供貸款要件，到304室辦理過戶進件手續、并打印各項票據及收件收據。所需要件：

買方：身份證、手章、買賣協議、契稅(現金)與銀行借款合同

賣方：身份證、手章和房地產權證

進件完成后房管局會出兩個取件單，房本取件單，由買方帶走，30天買方憑此取件單到房管局拿新房本;他項取證單由擔保公司帶走。

6、出他項：7個工作日后，房管局出一綠本《他項權證》，此證明由銀行憑他項取證單領取，約束房產抵押權，證明該房屋現有貸款，在沒有還清貸款前房主對房屋只有使用權沒有買賣權，可租賃，可居住。

7、銀行：流程，在銀行過一下，款項由銀行放至正孚。

8、正孚：政府的諧音，是國家對資金監管的機構，需要3-5個工作日。

9、放款：資金監管過后銀行放款到賣方存折里。本地聯系人需要提供證件：身份證，戶口本，手章，聯系方式，本地聯系人需到場簽字。

房主：身份證復印件3份、房地產權證復印件3份、手章、結算賬戶復印件1份、戶口本復印件1份。（注：買房時帶齊上次買房時的各種單據原件及復印件，備齊身份證、手章、戶口本、產權證原件）

買方：身份證復印件、夫妻雙方身份證，結婚證，戶口本，夫妻雙方手章，過戶費，首付款存資金監管賬戶，買賣協議、評估報告、工資流水、收入證明、公積金卡等