第一篇：國際與國內六大權威鉆石鑒定證書匯總

[大本鐘GIA鉆石]眾所周知，了解鉆石最直接的方法就是看其證書，證書在消費者心目中就好像人的身份證，只有身份證的鉆石，才能得到廣泛人的認可！也是確保質量和價值的重要保證！鉆石證書，也可以稱作鉆石分級證書（diamond grading report）、鉆石質量保證書（diamond quality report），是由珠寶專家們經過細查鉆石，并把它置于放大鏡下分析它的尺寸、凈度、切工、顏色、拋光、對稱性以及其他的特性，從而形成的一份報告。證書我們一般分為國內證書和國際證書。下面大本鐘為你詳解國際證書和國內證書的具體情況：

國內證書：NGTC鉆石分級證書——國家珠寶玉石質量監督檢驗中心NGDTC鑲嵌鉆石分級證書——由國家黃金鉆石制品質量監督檢驗中心NGSTC證書——國家金銀制品質量監督檢查中心NJQSIC證書——國家首飾質量監督檢驗中心GIC鑲嵌鉆石分級證書——中國地質大學北京地大寶石檢驗中心6 GAC鑲嵌鉆石分級證書——中國寶玉石協會CTA鑲嵌鉆石分級證書——中國質量檢驗聯盟暨中檢華納質量技術中心GJC首飾檢測證書——國家輕工業珠寶玉石首飾質量監督檢測中心GTC寶玉石鑒定證書——中華全國工商聯珠寶業商會珠寶檢測研究中心

國際證書：

1.GIA鉆石等級證書——美國寶石學院(GIA)

2.HRD鉆石等級證書——比利時鉆石高層議會

3.AGS鉆石等級證書——美國寶玉石學會

4.IGI鉆石等級證書——國際寶石學院

5.EGL鉆石等級證書——歐洲寶石學院

GIA鉆石等級證書：

GIA美國寶石學院(Gemological Institute of America)是把鉆石鑒定證書推廣成為國際化的創使者。它是在公元1931年由Mr.Robert Shipley所創立，至今已有將近70幾年的歷史，GIA是非營利機構，經

費由珠寶業界人士捐獻，因為GIA不涉及營利事業，在名譽第一的前提之下，不會因人為因素影響鑒定結果、所以在鑒定書內容品質方面，極具公信力。它不僅是美國第一所寶石學校，同時也是全球珠寶業界最具規模、最受推崇，也最被認同的珠寶鉆石鑒定機構。GIA國際證書的鉆石在國際范圍內都被認可，價格一直穩中有升，無論是結婚用、投資或做傳家寶，都是上佳選擇！GIA美國寶石學院自2006年起，在全球范圍內正式推出GIA鉆石鑒定證書網上查詢系統。該系統的推出，對于鑒定證書的查詢和防偽起到了極大的作用。

NGTC鑲嵌鉆石分級證書：

國家珠寶玉石質量監督檢驗中心（簡稱檢驗中心）是由國家有關主管部門依法授權的國家級珠寶玉石專業質檢機構，是中國珠寶玉石檢測方面的權威。在規范國內珠寶市場，促進珠寶行業健康發展方面起著指導作用。

GIA的貢獻：

1.GIA是鉆石4C的創始者。

2.GIA是現代珠寶顯微鏡的發明者。

3.GIA擁有全球最大的寶石學圖書館。

4.GIA是全球最被信賴的鉆石分級者。

5.GIA是研究寶石學家G.G.課程的起源地。

6.GIA是國際鉆石分級系統的共同發源地。

7.GIA的教育文憑被全世界所接受。

HRD鉆石等級證書：

HRD（Hoge Raad Voor Diamant）HRD為比利時的『鉆石高階層會議』（Hoge Raad Voor Diamant），由國際鉆石理事會（IDC）協商制定HRD國際性鉆石分級標準，HRD鉆石鑒定中心即按照IDC規則進行鑒定。

HRD證書除描述鉆石的外型(Shape)，尺寸大小(Measurements)及重量(Weight)之外，特別對切割比率作更詳細的測量報告，記載在證書上，如桌面(Table)、腰圍厚度及底部深度（Pavilion-Depth）。如此一來，更易查覺證書與鉆石的真偽。在HRD證書內的數字記錄上，附蓋了透明網狀膠紙以防止涂改，內在或外在特徵在證書內及包裝紙上都貼著凈度制圖表及詳細記號。HRD系統使用顯微鏡測量內含物，凈度等級是測量結果與HRD凈度分級表比對為基礎。等級代號除LC(Loupe Clean)和P級外，與GIA相同。

AGS鉆石等級證書：

American Gem Society(美國鉆石協會)成立于1934年，它的創辦人是Robert M.Shipley。在早期的1990 年初，AGS即致力于發展鉆石的分級制度，它與其它鑒定制度最大的不同點，就是它除了重量（Carat Weight）以外，AGS把鉆石的車工（Cut）顏色（Color）凈度（Clarity）分級，從最佳的0到最差的10，分成十個等級除此之外，AGS鉆石分級制度更將鉆石的4C中最重要的車工（Cut）公式化，進而將鉆石的車工帶入新的里程。

1996年開始，重視車工（Cut）的AGS證書成為國際鉆石業界車工的標準，車工等級為0的鉆石更是鉆石車工極致的表征，如果有三個0，即表示該鉆石比例（proportions），拋光（polish）及對稱（symmetry）均是完美，是鉆石車工的完美之極限!A.G.S.評級以 0-10 作位評級標準，同G.I.A.一樣都是最出名的鉆石評級組織。

IGI鉆石等級證書：

IGI（International Gemological Institute）

在歐洲及美國IGI是頗具知名度的專業鑒定所。目前在比利時 安特衛普，紐約，曼谷，孟買和東京等城市都有設立分公司。IGI每年所發出的各類鑒定或報告已多達40萬份。IGI也是最早在鉆石腰圍刻上雷

射編號的鑒定單位。它在1997年首創針對珠寶成品提出鑒定報告，也在鑒定業界豎立了其標竿地位。

EGL鉆石等級證書：

E.G.L.（European Gemological Laboratory）

European Gemological Laboratory(歐洲寶石學協會)成立于1974年，總裁是有地質學位的Guy Margel，他在比利時開設了安特衛普第一所鑒定中心EGL。并且以協助消費者購買鉆石及貴寶石為使命，30余年來，EGL的客戶以專業的批發商、零售店及切割工廠為主。EGL也提供鑒定及教學的服務，除此之外，還有鉆石重車拋光，EGL發出的證書足以提供該鉆石所有的信息，包括了鉆石的重量、顏色、凈度、尺寸及物理性質，以俾供業界及消費者參考。在美國及比利時EGL鑒定所有一定的專業地位跟知名度。

第二篇：鉆石珠寶鑒定證書

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目錄：國外鉆石鑒定證書

國內鉆石鑒定證書

國外鉆石鑒定證書

鉆石證書，也可以稱作鉆石分級證書（diamond grading report）、鉆石質量保證書（diamond quality report），是由珠寶專家們經過細查鉆石，并把它置于放大鏡下分析它的尺寸、凈度、切工、顏色、拋光、對稱性以及其他的特性，從而形成的一份報告。

現在的鉆石等級證書大致有以下幾種：

GIA鉆石等級證書，由美國寶石學院(GIA)簽訂發行。

美國寶石學院是一家獨立的非盈利性組織，作為世界上寶石界的權威，以它的公正而聞名。這個學院的突破性研究及其本身的教育、實驗和設備開發過程幾乎就是珠寶工業成長的編年史。

GIA 鉆石分級報告和 GIA 鉆石處理被認為是世界第一的寶石證書。各種形狀和大小的鉆石從世界各個角落送到學院進行分析分級。

GIA證書在線查詢:http:///

HRD鉆石等級證書，由比利時鉆石高層議會簽訂發行

比利時鉆石高階層議會是官方承認代表著比利時鉆石商貿行業。其總部坐落于世界鉆石中心安特衛普。

HRD鉆石顏色證書關注于決定有色鉆石價值的詳細的特征，比如顏色的描述、顏色的設計和發光。它對分別檢測后鉆石是否是自然有色鉆石還是仿鉆的有重要地位。

AGS鉆石等級證書，由美國寶玉石學會簽訂發行。

美國寶石學學會是通過嚴格的分級標準、提供詳細的信息來領導著行業的。初級消費者可以借助簡單易懂的數字和方法來理解鉆石分級。

鉆石批發商和加工商常使用AGS證書提供的詳細鉆石信息在世界上購買成批量的鉆石。

IGI鉆石等級證書，由國際寶石學院簽訂發行。

國際寶石學院坐落于安特衛普，是世界上最古老的寶石學院，其鉆石證書的權威性得到世界公認。

IGI鉆石報告從本質上來說是一份聲明，它借助世界公認的體系來證明鉆石的真實性，提供可靠正確的鉆石身份和級別。

EGL鉆石等級證書，由歐洲寶石學院簽訂發行

EGL成立于1974年，其客戶以專業的批發商、零售商及切割工廠為主，其以協助消費者購買鉆石及貴寶石為使命。

在美國及比利時EGL鑒定有一定的專業地位和知名度。它發出的鑒定證書足以提供該鉆石所有的信息，包括了鉆石的重量、顏色、凈度、尺寸等物理性質，以供業界及消費者參考。

NGTC鑲嵌鉆石分級證書，由國家珠寶玉石質量監督檢驗中心發行。

國家珠寶玉石質量監督檢驗中心（簡稱檢驗中心）是由國家有關主管部門依法授權的國家級珠寶玉石專業質檢機構，是中國珠寶玉石檢測方面的權威。在規范國內珠寶市場，促進珠寶行業健康發展方面起著指導作用。

國檢使用的鉆石分級系統主要按照鉆石的切工、顏色、凈度依次排列等級，最高級為最稀有的也是最有價值的鉆石，最低級則價值最低。

國內鉆石鑒定證書

GJC首飾檢測證書，由國家輕工業珠寶玉石首飾質量監督檢測中心發行。

該中心是國家質量技術監督局計量認證單位，秉著科學、公正、權威的鑒定質量追求，中心人員一直在堅持國家標準的同時參照國外標準致力于鉆石、有色寶石和玉石的無損鑒定，承接了來自消費者、供應商、銷售業、拍賣行、典當行和公檢法等有關部門的寶玉石鑒定及咨詢教學任務，中心鑒定人員以優秀的專業技術和職業素養在上海以至全國均贏得良好聲譽和評價。

中心鑒定人員由獲得國家注冊珠寶質檢師證書、美國GIA證書、英國FGA證書、比利時HRD證書以及中國GIC證書的珠寶鑒定師和鑒定評估師組成，堅持采用國家標準，并參照國際標準對首飾進行鑒定。

GAC鑲嵌鉆石分級證書，由中國寶玉石協會發行。

中國寶玉石協會簡稱“中國寶協”，英文名稱 “Gemmological Association of China” 縮寫為 “GAC”，中國寶玉石協會負責全國珠寶玉石首飾行業自律產品質量監督檢查，并邀請各地方珠寶協(商)會配

合，協助產品質量自律。鉆石快線百科

中國寶玉石協會負責全國珠寶玉石首飾行業自律產品質量監督檢查，并邀請各地方珠寶協(商)會配合，協助產品質量自律。

GTC寶玉石鑒定證書，由中華全國工商聯珠寶業商會珠寶檢測研究中心發行。

中華全國工商聯珠寶業商會珠寶檢測研究中心是經中國實驗室國家認可委員會認可，中國國家論證認可監督管理委員會論證的國家珠寶檢測機構。始終堅持公正、科學、高效的及誠信的質量方針，為社

會提供優質服務。是一流的國家珠寶檢測權威機構。

本檢測中心由長期從事珠寶檢測工作的教授、研究員、博士及鑒定師進行檢測。擁有先進的檢測儀器設備和良好的檢測環境。并在規范的管理模式。始終堅持公正、科學、高效的及誠信的質量方針，為

社會提供優質服務。是一流的國家珠寶檢測權威機構。

GIC鑲嵌鉆石分級證書，由中國地質大學北京地大寶石檢驗中心發行。

該中心以鑒定、咨詢、培訓、展覽、制作、加工為主，廣泛地為社會服務。被海內外譽為“寶教搖籃”。

中國地質大學在1983年成立了寶石研究室，1989年發展成校二級機構寶石研究所，1992年經地礦部批準成立珠寶學院，1993年成立珠寶檢測中心，該中心以鑒定、咨詢、培訓、展覽、制作、加工為主，廣泛地為社會服務。目前已為全國各珠寶質檢機構、生產加工批發單位培養技術骨干數千名，高級鑒定師數百名，被海內外譽為“寶教搖籃”。每年為社會咨詢、鑒定數十萬件珠寶玉器。

CJJ證書，國家輕工鉆石證書

國家權威鉆石鑒定機構，行業內認可的鉆石證書。國家輕工鉆石證書是國內鉆石分級證書中最為權威的證書之一。

華東理工大學寶石分級證書，由中國華東理工大學寶石檢測中心發行。

華東理工大學寶石檢測中心行政掛靠于華東理工大學。華東理工大學是教育部直屬、進入“211”工程的全國重點大學，也是全國較早開展寶石學教育和科研工作的院校。華東理工大學建立在材料工程學

院及分析測試中心的基礎之上，自1990年就為本科開設了寶石專題課，1993年招收了材料學科寶石方向的本科專業教學班，并開設了寶石學研究生教育，多年來為全國各地培養寶石專業人才數百人。在寶石科研方面，先后進行了寶石的人工合成、寶石優化、珍珠改善和玉石組構等方面的研究，取得了許多重要成果，出版了“九五”上海市高校重點建設教材《寶玉石學教程》，同時還編寫了《珠寶玉石》、《珍珠》、《寶玉石學》等專著，完成了多個科研項目，發表了許多科研論文。在檢測方面，中心從事檢測的工作人員均經過良好的崗位培訓，多為國家注冊珠寶玉石質量檢驗師，都有多年從事

寶石檢測工作的經驗，在檢測過程中本著客觀公正的原則，受到社會各界的歡迎和好評。中心還針對市場上出現的一些疑難問題開展測試技術研究，解決了許多疑難問題，為規范珠寶市場做了大量工作

上海地礦珠寶玉石檢測中心，由上海市地礦珠寶玉石檢測中心發行。

上海市巖土工程檢測中心珠寶鑒定部（上海地礦珠寶玉石檢測中心），為原地質礦產部上海市中心實驗室所屬專業檢測部門，依托原中心實驗室的雄厚的技術根底和巖石礦物鑒定儀器設備，地質工作積

極為市場服務的形勢下，檢測中心將工作重點由單純的為地質工作服務轉向全面為社會服務，為社會提供公正的檢測數據。本檢測中心已通過了國家質量技術監督局 鉆石快線網

對產品質量檢驗機構的計量檢定、測試的能力和可靠性的考核，獲得了計量認證合格證書CMA，從法律上保證了實驗室具有為社會提供公正數據的資格。同時，檢測中心配備了國家級的珠寶玉石質量鑒定師，全面保證珠寶玉石的檢測質量，保證為社會提供優質、可靠的檢測服務。

第三篇：鉆石鑒定證書

鉆石鑒定證書

鑽石的價值，決定於鑽石的四個C字，鑽石鑑定證書有人稱之為鑽石的第五個C字(CERTIFICATE)，鉆石鑒定證書。其實，依據美國寶石學院所標示的名稱為”鑽石分級報告書”或其他不切實際的名稱。時至今日，美國寶石學院所創立的鑽石分級制度及術語，久已成為大眾所公認的國際鑽石語言”(THEINTERNATIONAL DIAMON LANGUAGE)，許多使用他種制度的鑑定所，亦引用其名詞術語。現今有很多寶石鑑定所的從業人員雖未必均畢業於美國寶石學院，但所使用的鑽石鑑定標準卻仍依據GTL所創立的制度作為範本，實因沒有他種制度能代替廣泛的公共認知性。

鑽石鑑定證書的由來

美國寶石學院(GEMOLOGICAL INSTITUTE OF AMERICA簡稱GIA)於1913年在洛杉機成立，最初是用夜校及函授方式訓練珠寶商如何評估價格，並提供珠寶批發價格的參考資料。但是在能評估價格之前，必須先行確定品質。為著適應事實需要，GIA於是創立了自己的制度用以評估鑽石及其他寶石的品質。

第二次世界大戰後，紐約在鑽石市場的地位日趨重要。向GIA探詢如何認定鑽石品質的珠寶商日益增多，以致於1953年後，GIA在紐約創立了第一所鑑定所，開始簽發鑽石鑑定報告，即俗稱的鑑定證書，以應需求。除了在紐約的鑑定所外，又在加州聖塔蒙尼卡(SANTA MONICA)及洛杉磯市區(目前洛杉磯鑑定所已結束)設立了另外二處鑑定所，因此有二處主要鑑定所。這些鑑定所的正式名稱是”寶石業鑑定公司”(GEM TRADE LABORATOR, INC.簡稱GTL)，隸屬於GIA，只作寶石鑑定，而不估價。#

GIA是一個非營利事業的組織，由美國各知名的珠寶商及社會名流共同支持而設立，自我鑒定《鉆石鑒定證書》。所以GIA是美國珠寶業者所共有共享的鑑定研究機構，其附屬機構如GTL則為業者提供了鑑定服務，普遍為各界所信任，並不因其受美國珠寶業者所支持而予歧視。

鑽石鑑定證書的產生使鑽石買賣起了極大的變化，原來必須逐次鑑定品質，現在則可參考鑑定證書。按照GTL的聲明，其所簽發的證書，如作為買賣的依據時，GTL不負任何責任。但是由於其證書受到普遍的歡迎與信任，許多珠寶商們樂於使用它作為鑽石品質的依據。證書的流通原來祗在鑽石商同業之間，最後終於到達消費者手中，非但在美國本土流行，而且遍及世界，因此證書的需要日益增多，供不應求，形成鑽石買賣的瓶頸。

鑽石鑑定證書的功用及效力

鑽石鑑定證書(DIAMOND GRADING REpORT)的真正意義是鑽石品質分級報告書，GIA曾一再聲明所簽發的是一份報告書而不是證書。這種報告書的主要目的在於：特徵記錄：鑑定證書上記載重量、尺寸、螢光反應等，都是辨別該顆鑽石的特徵。尤其附圖上所描畫出來鑽石表面特徵或內含物，更是辨認上的明確指示，若未畫出鑽石表面特徵或內含物，亦未加說明的鑽石鑑定證書，便喪失了此一功能。

品質分析：鑽石的重量、成色、淨度、切磨工(俗稱車工)及比率，均詳細載明於鑑定證書上，因此鑑定證書上是鑽石品質的分析記錄。

估價參考：鑽石在能予正確估價之前，必須先瞭解品質。有關品質的資料大都載明於鑑定證書上，所以鑑定證書是估計鑽石價值的重要參考文件。

留存資料：鑑定證書上所能記載的各項資料，對於往後的重新估價，進貨成本的分析或銷售統計等，都是非常明確且方便的參考資料。

第四篇：國內與國際發展狀況.

選自：《提高人民生活質量的重要技術進步——談住宅小區智能化的建設》（程大章）

改革開放以來，隨著中國綜合國力的增強，人民的生活質量有了很大的提高，居住條件也得以很大改善。從8O年代末起全國居民住宅的建設標準開始逐步提高，1994年建設部正式提出了小康住宅的概念并且推出了小康住宅設計的標準，不久，國家科委與建設部又共同推進“2OOO年小康型城鄉住宅科技產業工程”，以科技為先導，提高城鄉居民住宅的功能與質量，改善居住環境，并認定這將成為跨世紀的科技產業工程。1997年，國家正式進行住宅制度的改革，住宅不再是一種福利措施，而是市場經濟中一種特殊的消費品，建設什么樣的住宅、已經不是計劃經濟下下達指標的問題，而是房產開發商如何適應市場需求的商業行為。近年來中國大步跨入了信息化社會、人們的工作與生活與通信與信息的關系日益緊密，信息化社會在改變我們生活方式與工作習慣的同時，也對傳統的住宅提出了挑戰、社會、經濟及技術的進步改革、更使人們的觀念也隨之變化。于是在小康住宅概念的基礎上，生成了智能化住宅的概念。由于中國的住宅多為成片開發按區域管理，采用各種智能化手段來提高居住者的生活質量，按此順理稱乎為智能化住宅小區。1998年來，和“智能建筑”同樣地全國從南到北都在宣傳建設“跨世紀”，“五星級”的“智能化住宅小區”，但是，“智能化住宅小區”的內涵到底是什么么如同“智能建筑”一樣至今尚無一個確切的說法，夾雜著各種偏見與誤導，使住宅建設中出現了思想混亂與不規范的行為。有的住宅小區配置了密集的布線系統，高速的網絡系統，但系統設計華而不實，投資增加不少，但實效甚微。因此如何正確認識“智能化住宅小區”科學合理有效地進行住它小區的智能化建設，當前的確有必要進行深入的研討、以正確引導住宅小區建設。

1、住宅小區智能化概念的演變

建設部主管領導曾把我國住宅分為四種類型：安置型、實用型、舒適型和豪華型。從中國的國情來看，其中實用型與舒適型應為住宅建設的主流，因為實用型住宅主要面向國內目前低收入者，舒適型面向中等偏上收入者。但是住宅是一項使用壽命較長，一次投資較大

的特殊商品，因此建設時的標準必須具有一定的超前性。建筑電氣技術信息網在1997年制定了《小康住宅電氣設計(標準)導則》(討論稿)初步確定了必須重視的五方面功能： 安全性、生活環境、通信方式、信息服務、家庭智能化系統。從我個人理解，這是國內最早制定與住宅智能化相關的技術文獻。

我們再看一下國際上住宅智能化概念的演變情況。

8O年代初，隨著大量采用電子技術的家用電器面市，開始稱之為住宅電子化，(HE，Home Electronics)； 8O年代中期、將家用電器、通信設備與安保防災設備各自獨立的功能綜合為一體后，形成了住宅自動化概念(H A，H o m eAutomation)。8O年代末，由于通信與信息技術的發展，出現了對住宅中各種通信、家電、安保設備通過總線技術進行監視、控制與管理的商用系統，這在美國稱為智慧屋(WH，WiseHouse)、在歐洲稱為時髦屋(SH，Smart Home)。當時日本正處于住宅建造過剩，房產市場低迷的時期，日本建設省在推進智能建筑概念時，抓住用于住宅的總線技術為契機，提出了家庭總線系統概念(HBS，Home Bus System)，郵政省與通產省于1986年組織曰本電子機械工業協會與電波技術協會共同組建HBS標準委員、在1988年9月制定了 HBS標準。1988年初又在通產省郵政省和建設省三個部的支持下成立了日本住宅信息化推進協會，并提出對住宅區內所有住宅的信息管理采用超級家庭總線技術(S-HBS，Super-HomeBus System)。

199O年左右，日本在幕張建立了一個高水平示范性的智能住宅區，美國、新加坡也都建有基于EIA在1988年制定的智能化住宅系統(IHS)及其通信標準——家庭總線(H D S，Home Distrubution System)的智能化住宅。

在中國，雖然還未能象美國、日本那樣對住宅智能化系統的技術制定標準，但已經借助智能建筑的概念與技術開始推行智能化住宅小區的建設了。1997年廈門市建坤實業公司開發了WDJ-6住宅智能管理系統；1998年深圳市住宅局對總建筑面積為8O萬m2的梅林一村按智能化住宅和智能化住宅小區的概念進行規劃建設； 長沙市地稅局的住宅采用了智能化住宅布線系統。上海郵電二村初步建成了智能化住宅小區，上實花苑、創世紀花苑，萬里小區等紛紛宣布將建設—流的智能化住宅小區。北京保安電器廠正式投產CBB三表戶外計量保護箱，上海郵電智能化系統集成公司開發廠家用智能控制器，北京奇藝新技術公司推出電腦家庭自控系統，上海惠源科技發展有限公司開發并大量投產家庭智能化系統……

盡管我們現在還難以給智能化住宅小區作出確切的定義，但是無論是國外還是國內、號稱智能化的住宅小區都具有共同的功能特征：

(1)住宅內部具備完善的綜合了安保防災措施與生活服務的智能控制器、住宅與小區和社會之間具有高度的信息交互能力。

(2)小區內部具備完善的安保措施、全面的公用設施監控管理和信息化的社區服務管理。

(3)為小區內住戶提供多媒體的多種信息服務。

總之智能化住宅小區是綜合運用了計算機技術、通信技術、控制技術、由家庭智能控制系統、通信接入網、小區物業管 理服務系統和小區綜合信息服務系統來支持實現的。

2、智能化住宅小區的三個主要系統

2．1家庭智能控制系統

2．1．1防盜報警的報警點可分等級布防、撤防

2．1．2火災與煤氣泄漏報警

2．1．3遙控護理與緊急呼救報警

2．1．4采用邏輯分析判斷，降低系統誤報警率

2．1．5電話線被切斷與防破壞報警

2．1.6統報警時自動強制占線 2．1．7可通過電話進行遠程家庭安全狀態，查詢(語言應答)確認報警信息、報警狀態和報警點位置，進行居室實時監聽

2．1．8可自動向預置的多個報警電話號碼報警

2．1.9通過電話進行遠程遙控功能

2．1．1O可進行程序自動化控制功能

2．1．11紅外線(IR)遙控調節功能(空調、音響、電視等)

2．1．12可實現室內無線遙控功能

2．1．13電源控制及調光功能

2．1．14三表(電表、水表、煤氣表、*能量表)數據自動采集與傳輸功能

2．1．15電子聲音郵件信箱，可分別進行遠程留言與來電信息調用

2．1．16 采用 RS485或LonWorks家庭總線結構，亦可采用 X—lO電源總線方式，留有HFC接入網接口

2．2小區物業管理服務系統

2．2．1供電系統監視

2．2．2公共區域照明控制

2．2．3給排水系統監控

2．2．4電梯運行狀態監視

2．2．5停車庫(場)管理

2.2.6背景音響與公共廣播

2．2．7 CCTV系統

2．2．8周界報警、防盜報警系統

2．2．9出入口控制系統

2．2．1O巡更系統 2．2．11住戶信息管理

2.2．12報修管理

2．2．13收費管理

2．2．14物業服務管理

2．3小區綜臺信息服務

2．3．1社區休閑娛樂信息

2．3．2商場購物信息

2．3．3社區公告板

2．3．4遠程醫療診斷

2．3．5同步教育

2．3.6市民求助信息

2．4通信接入與組網方式

2．4．1 住戶接入 ISDN采用HDSL或 ADSL用戶端設備。(公眾網)這一方式能充分利用電信部門現有資源，投資省建設周期短，遠行維護工作量較少。每戶可動態獨享3M帶寬，完全滿足近期的高速數據通信與多媒體信息服務需求，缺點是對未來的寬帶多媒體信息傳輸尚有局限。

2．4．2建立ATM主干加交換式局域網，對小區內各系統進行信息集成，以Internet／Intrannet方式供住戶接入。(專用網)這一方式通過建立在計算機網絡互連基礎上實現的實時與歷史數據信息的共享、為小區的管理者與住戶提供廠統一完整的網絡環境，得以方便有效地共享公共信息。缺點是業主一次網絡設備投資大，而小區建成初期設備使用率不高。

2．4．3采用光纖和同軸電纜混合網(HFC網)，構成雙向有線電視系統，用戶端設電視機頂盒和電纜調制器接入。

這一方式在傳輸視頻信號時因其帶寬可達75OM，效果較好，同軸電纜的屏蔽性能增強了系統的抗干擾能力，由于有線電視已經進入干家萬戶、因而布線簡單。缺點是如果要完全實現交互式信息交換，必須 從用戶終端到樓層、大樓、地區直到地方有線電視臺全部實現雙向75OM電視系統，目前無論從用戶設備還是全網的設備改造費那是非常昂貴的，雖有試驗系統但近期尚難大面積推廣。

3、智能化是提高居住質量的重要手段

筆者認為智能化不應作為住宅小區建設的主要目標，智能化只是提高居住質量的手段。

一個優美的住宅小區應當具有如下特征：

·安全、寧靜、整潔、舒適、方便

·回歸自然的環境

·優秀的人文環境

因此我認為采用各種智能化的設備與系統，要有助于建立住宅小區的各種環境。

·安全環境

防火、防盜、防劫、防病、防雷擊、防電擊

住宅不能再象鳥籠、兵營，在住宅小區里的居民應有充分的安全感。

·綠色環境

節能、太陽能利用、水的循環再生、降低熱島效應、減少噪聲、控制廢水與垃圾污染，以綠色住宅小區為目標。

·多媒體信息共享環境

信息以多媒體方式任由住戶選擇、以實現與外部世界的交流。

·民主管理環境。

公開管理事務、收費標準，居民報修投訴方便，物業管理人員與住戶可交互式地討論小區的公共事務及個人服務事項。

結束語

住宅小區智能化是一個新的概念，其實現的方案也還隨著設備的技術進步與用戶需求增長而逐步發展。因此在建設中應把握這樣的原則：

·規劃設計適度超前網絡建設標準可高一些。布線完善一些。

·實施方案謹慎選擇技術成熟、投資與運行收費合理的設備與系統、經確認后可為住戶配置。

技術成熟、投資與運行收費較貴的設備與系統可作預留選項，供住戶自行選樣。

技術先進尚未成熟的設備與系統，可積極研究理順關系、爭取盡早實現商用產業化。

(作者單位 上海同濟大學)

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第五篇：國內六大商業模式總結

國內六大商業模式總結

1.萬達模式第1代萬達

位于城市核心商圈；面積約為5萬平方米；

發展思路：通過低租金吸引沃爾瑪等品牌成為主力店，形成商業號召力，然后將黃金鋪位高價分零出售第2代萬達 位于城市核心商圈； 面積為15~20萬平方米 ； 發展思路： 拿大地塊，出售其他功能，保留商業，只租不售第3代萬達

位于城市副中心或新區； 面積為40~80萬平方米 ； 發展思路： 開發城市綜合體，“租售并舉”演進動因：-第1代萬達的失敗之處

任何商業都需要兩至三年的市場培育期。將商鋪分零出售的結果是，購買了高價商鋪的業主為了回籠資金，必然提出高額的租金，而次一級租戶被高額的租金壓倒，紛紛倒閉關門，從而引發業主與開發商形成糾紛，不利于商業品牌建立與長久發展。因此，分割小產權出售的模式絕不是商業地產的出路。-第2代萬達的發展思路

平衡租、售之間的關系。從第1代到第2代，項目區位沒有改變，仍處核心商圈，但項目面積由原來5萬方增長到20萬左右，這一轉變背后的動因是：拿大地塊，出售如住宅、辦公、酒店、公寓等內容以平衡資金，從而做到保證商業只租不售。同時，公寓、寫字樓、酒店等功能也有利于提升商業人流與檔次，反過來對商業也有積極的促進作用。三種平衡資金的方法：

1.在購物中心旁邊規劃開發一些住宅。售住宅，租商業； 2.如上位規劃無住宅，則可在購物中心上面規劃寫字樓或公寓，將其部分賣出；

3.如不能做寫字樓及公寓，則將租金回報率低的大店賣掉，仍保留小店鋪。（小店鋪的租金是隨著商業的升值不斷增加的，大店的租金非常穩定，幾乎很少增長）-第2代模式的成功，使萬達開始思考將自己的定位由原來單純的“商業地產開發商 ”轉變為“城市綜合開發商 ”。其實，從第2代萬達開始，就已經有了城市綜合體的雛形。-第3代萬達的重要轉變

項目區位從城市的核心轉移到周邊，項目面積增長到40~80萬方。以“城市副中心+都市綜合體”的開發模式可以帶活一個商圈，由此帶來的整體物業的升值會比在城市中心區域高出幾倍甚至更多。與此同時，萬達3.0在業態上也比上一代更加混合與多元，開始擁有自己的全產業鏈：百貨（萬千百貨）、超市（緊密合作伙伴—沃爾瑪、家樂福）、娛樂（萬達影院）以及餐飲等。從萬達2.0到3.0，這一個重要的轉折出現在寧波鄞州萬達。

07年前寧波只有一個天一商圈，離開了它，商家很難經營。此時的萬達廣場地塊位于鄞州新區，周邊荒涼，無任何商業配套。為了盤活整個區域經濟，政府找到萬達，在地價方面提供大量優惠，以至于“怎么做都不虧錢”。于是，項目就這樣起來了，雖然開始人流不多，但低租金留住了租戶，最后隨著住宅和各種業態帶來的人流，終于一炮走紅。該案例為萬達提供了一種新思路：不在城市核心商圈也可以做商業，只是需要大量的人口導入與一定的商業培育期。Tips：-萬達的成功在于模式化，一切為更快速的“攻城略地”服務-模式的核心競爭力是在單個項目產品開發中實現資金鏈的平衡-購物中心不是賣出來的，是吃出來的。所以堅持在每個萬達廣場餐飲至少占 25%-綜合體多業態中的低租金包括：電影院、溜冰場、電玩、健身中心、酒樓-主力店及次主力店占租賃面積70%，其余30%為招商2.大悅城模式一種模式能否順利復制，除了擁有好的品牌、選擇清晰有針對性的定位外，還需要有一套有效的管理方法體系。

以大悅城購物中心為核心的城市綜合體，并將其進行全國復制。理念：

-主題化、體驗性消費

-讓來的人不單要購物，更要喜歡這里的感覺-定位于時尚、青年、潮流、享樂

-留出面積，營造舒適的城市公共空間西單大悅城的不同之處 更像是一個覆蓋了大屋頂的廣場或者公園，你可以購物、娛樂、剪發、就餐、喝咖啡、玩街拍，或者只是信步閑逛。它利用一系列暗示讓消費者不斷移動：透明的欄桿使視線不受妨礙，人造樹木創造的垂直感覺誘使你乘著電動扶梯來到另一層，明亮的燈光讓你感覺一直停留在午后三點，忘記時間的流逝。甚至它還使內部氣候整年如春。如此精心營造，凸顯了購物中心與超級賣場運營哲學的根本不同：后者追求效率，所以希望消費者速戰速決；購物中心則希望消費者在這里呆得越久越好。也許下一秒鐘，消費者就會沖動地打開荷包，決定購買。Tips：-打造“兩鏈”：“全產業鏈的食品企業”和“全服務鏈的城市綜合體”，-夸張的公共空間比例 大悅城將可出租面積控制在40%，預留了55%左右的公共空間。這符合國外大型購物中心的標準，但遠超國內標準。-品牌類型多樣性

大悅城一開始就放棄了引入主力店的做法，而是依靠多個面積在 800-1000平方米的中型店來替代主力店（如 H&M，阿迪達斯等），更多的店面則是面積在 100平方米左右的小型店。-功能混合布局

樓層分布突破品類限制，每一層都有餐飲休閑類商鋪，如星巴克、漢堡王、味千拉面、小吃等，也有供消費者隨時休息的場所。-餐飲的作用

一方面，餐飲品牌能夠在開業早期帶來客流，另一方面因為餐飲業態暗含著消費者的社交需要，成為消費者購物之后的精神和體力的緩沖，增加其逗留時間。-大數據支撐 大悅城有專業儀器對人流情況進行監測，通過人流測算進行科學的品牌分析、區域劃分、活動效果等評估。同時，對商家的產品線、服務質量等及時做出分析，與商家進行有效溝通，促使后者進行及時改善，以提升營業表現。3.華潤模式華潤模式是打造一條貫通商業、地產、融資與各種零售業態的全產業鏈的綜合體之路。

集團擁有超市、百貨、美容健康、咖啡店、酒窖等多個零售業態，豐富的零售經驗和零售資源，可以保證開業率及開業速度，成為快速擴張的重要基礎。設置以萬象城為首的高、中、低三條不同檔次的產品線，其著眼點都是后期的商業運營，而不是地產開發（這一點大大區別于潘石屹SOHO中國以散售店鋪為主的開發模式）。這樣的好處在于，可以通過零售業對其商業地產產生增值作用。除華潤置地與華潤萬家旗下的多條產品線外，印象城系列將被打造為區域購物中心，重點布局 二三線城市、經濟發達的省會城市和沿海地區的經濟發達城市。新一城系列則更為大眾化，便于在三四線城市進行復制。原則上不做10萬平方米以上的購物中心，理想經營面積在5~8萬平方米。4.SOHO中國定位 只做超大城市（北京上海）的核心地段，沒有百貨商場、電影院和大型超市的組合，將寫字樓和商業空間打散銷售，加快資金周轉率，快速回籠資金。SOHO概念

突出小而靈活，以創意和設計而出名。更為重要的是，中國的中產階級群體已經被這些設計所吸引，SOHO中國的品牌形象開始被更多人認同。因此，創意設計成了企業的核心競爭力之一，給后續的銷售帶來了諸多有利影響。堅持散售的原因：1.早期的SOHO中國由于規模尚小，并無強大資金實力來支撐持有，采取不整售的方式有利于加快資金回籠，最大程度提升資金使用效率。

2.整售模式談判時間長，附帶條件多，面對財大氣粗的大機構，SOHO中國缺乏定價權，而化整為零恰恰化解了這一矛盾。

3.分散出售的方式滿足了富裕人群的投資性需求，SOHO中國旗下物業的升值潛力也成了小業主們頗為看重的因素。與商業地產傳統的開發模式相比，這種通過銷售來實現資金快速回籠的做法在業內人士看來，更像是住宅的開發思路，并不是真正意義的商業地產開發。商業地產追求的是長期、穩定的固定收益，如果像做住宅那樣賣完就沒事了，那勢必對后續項目的運營造成難以調和的矛盾，最終損失投資者的長遠利潤。事實上，因商業散售造成項目難以為繼的案例不在少數，各種物業糾紛、小業主抗議的事件屢見報端。銷售之后的物業好壞與否，與小業主、租戶有切身利害關系，卻不會影響開發商的利益空間。散售做法使得開發商透支了商家和投資客的利益，同時也導致無法統一運營管理。因此，對于銷售物業和投資物業比重之間的拿捏，潘石屹希望循序漸進的改變，預計三年之內物業持有能夠占到20%的比例。SOHO中國“開發+銷售”商業模式的背后，是SOHO中國、小業主和租戶的三級利益鏈條，其中，小業主的存在構成了這一商業模式的重要環節。SOHO的客戶主要瞄準那些煤老板，基本上是那些從傳統產業中輕松賺到錢，但又想另尋更快的投資出口的一群人，被SOHO中國所塑造的品牌形象所吸引。每當SOHO新項目開盤，潘石屹都要在太原機場附近租下多個大型廣告牌，并親自到山西招待客戶，進行項目推廣。潘石屹的足跡幾乎遍及山西的各個城鎮，甚至一些人口只有幾十萬的小縣城。5.魯商的“地產商業”其發展模式在中國相當典型——從零售業反攻商業地產，在自有強大商業品牌的支持與推動下，致力城市綜合體開發與大規模復制。魯商如此，茂業百貨、金鷹商城、大商股份、華聯地產……都是如此。該模式的核心是依托零售業優勢，發揮自有零售品牌和零售商業的帶動作用。以自有品牌作為綜合體的主力店，聚集人氣，帶動地產升值。以開發高端住宅、寫字樓等高附加值地產項目為主流，兼顧商業步行街、商鋪、商務酒店等綜合體多業態建設，占領城市核心地段，實現利潤最大化。與其他地產轉型商業的開發商相比，魯商的優勢是有著豐富的商業運營經驗；同樣，一個龐大的零售集團，能給商業地產的開發提供強大的現金流支持。也就是說，不僅得有能力拿地造房子，還能往里填功能。現代零售業的核心競爭力來自規模和連鎖，只有迅速做大才能生存。在擴張方式上，為獲取最佳點位，同時也為降低成本，銀座每新開一家店，首先考慮兼并聯合，其次是租賃，最后才是自建。6.凱德置業以凱德廣場、凱德MALL、來福士三強并行的清晰產品脈絡，并以標準化的設計產品進行快速復制。核心競爭力：金融能力，對于資本市場的嫻熟運作，私募基金、保險與養老基金等。

發展模式：兼并收購，在商業物業總資產中，幾乎超過七成以上是通過并購增加的。捆綁中國發展 凱德之所如此大規模地擴張，正是考慮到中國市場城市化進程加速和消費力不斷提升而帶動個人消費能力的持續增長，這符合當前國內的實際情況。中國的區域經濟在過去5年，已經從單一的特區建設走向城市群戰略。第一代

與深國投、沃爾瑪合作，收購其他購物中心，超市占很大比例，專賣店形式等能租到較高租金的店鋪面積就不多。第二代

擴展到一、二線甚至三線城市的不同合作伙伴。第三代

在城市郊外、有大量人口居住的地方進行標準化設計的產品。第三代購物中心層高通常在三四層之間，擁有開放式概念中庭及充裕的停車位，既能為社區人口提供活動空間，同時也便于企業今后的擴張。