第一篇：都江堰古城區(qū)開發(fā)策劃方案 2

都江堰古城區(qū)開發(fā)策劃方案

一、前言

都江堰市古城區(qū)位于都江堰中心城區(qū)，幅員面積近兩個平方公里，轄區(qū)內(nèi)保留了與水文化密切關(guān)聯(lián)的文物古跡和不同時期建筑風(fēng)格的古巷深院，以及純樸的民風(fēng)民俗，是都江堰兩千多年滄桑變化的見證。

都江堰市古城區(qū)恢復(fù)重建項(xiàng)目分為“保護(hù)遺產(chǎn)、傳承文化、完善設(shè)施、提升業(yè)態(tài)”等四大類。項(xiàng)目將對具有百年歷史以上的明清建筑元素的建筑予以保留，對現(xiàn)有建筑進(jìn)行風(fēng)貌塑造，復(fù)原城墻、城門、歷史橋梁、歷史街巷等。此外，還將把岷江活水引入城中，使古城實(shí)現(xiàn)山水共融。同時，還將完善停車場、步行道等基礎(chǔ)設(shè)施，打造以文化展示、特色餐飲、旅游酒店為主的旅游核心區(qū)，凸顯古城特色旅游業(yè)態(tài)。

有人這樣評論到都江堰古城區(qū)：“它是南方絲綢之路——松茂古道的起點(diǎn)，是盆地與高原文化經(jīng)濟(jì)的交匯地，也是都江堰兩千年來滄桑變化的見證。”

二、都江堰古城區(qū)的優(yōu)劣勢分析

（一）都江堰古城區(qū)的優(yōu)勢與市場“賣點(diǎn)”

1、知名度高，緊鄰世界文化遺產(chǎn)都江堰水利工程景區(qū)。

2、地理位置優(yōu)越，地處都江堰市中心，與成都交通便利

3、景區(qū)資源、景觀豐富（山?水?人文?古城）

4、政府重視與大力投入建設(shè)

5、有較高品牌效應(yīng)的主題活動（都江堰放水節(jié)，古城區(qū)開城門儀式）

6、有比較穩(wěn)固的消費(fèi)群體

7·資源集成性好，附件有都江堰景區(qū)和青城山景區(qū)等名勝

（二）都江堰古城區(qū)的劣勢與不足

1、景區(qū)資源相對單一，不利于游客互動

2、觀念相對落后，市場開發(fā)意識欠缺，仍處于等客上門狀態(tài)

3、主題活動設(shè)置過少

4、嚴(yán)重缺乏可參與的娛樂項(xiàng)目

5、對現(xiàn)有產(chǎn)品深度推廣與開發(fā)不夠

6、淡季市場開發(fā)不夠

三、都江堰古城區(qū)的定位

（一）都江堰古城區(qū)的功能、特色定位

1、國際旅游目的地

2、旅游觀光的名勝景點(diǎn)

3、將城區(qū)和景區(qū)融為一體、讓古老文化和現(xiàn)代文明相輔相成，都江堰提出“世界

現(xiàn)代田園城市示范區(qū)”的發(fā)展目標(biāo)

4.要全力構(gòu)建“1475”四級城鎮(zhèn)體系和一核三帶九河“139”核心城區(qū)，全面推進(jìn)城

鎮(zhèn)體系建設(shè)、產(chǎn)業(yè)提檔升級，計(jì)劃經(jīng)過20年左右，建成“世界現(xiàn)代田園城市示范區(qū)”。

其中，“1”即一個中心城區(qū)；“4”即青城山文化旅游發(fā)展組團(tuán)、蒲陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展組團(tuán)、龍池—虹口—紫坪鋪山地運(yùn)動休閑度假旅游發(fā)展組團(tuán)、聚源新城發(fā)展組團(tuán)等4大發(fā)展組團(tuán)；“7”即向峨、天馬、翠月湖、崇義、柳街、石羊、安龍7個新市鎮(zhèn)；“5”即500余個農(nóng)村新型社區(qū)。

（二）都江堰古城區(qū)的目標(biāo)客源及市場定位

1、一級市場

成都游客四川游客

2、二級市場

中國省外游客及外國游客

四川省（目前）——都江堰古城區(qū)的核心客源市場

◆人口多，經(jīng)濟(jì)條件好,消費(fèi)能力強(qiáng)

◆到景區(qū)交通便利

◆相對獨(dú)特的休閑資源,易于吸引消費(fèi)者

◆作為四川的首府，科研機(jī)構(gòu)眾多及企事業(yè)單位林立，比較固定的休閑群體 區(qū)內(nèi)——客源市場的重要組成部分

◆來成都進(jìn)行商務(wù)及旅游的客源

◆各大旅行社及單位團(tuán)體組織的客源

◆氣候舒適，空氣清新。對長期在大都市生活的人具有巨大的吸引力。

◆來四川旅游游客

（三）按消費(fèi)群體劃分，鎖定城市休閑觀光群體

1、家庭群體

2、青年（情侶）群體

3、旅行社及單位群體

4、大中專學(xué)生

5、中老年人群體（淡季開發(fā)重點(diǎn)——青城山都江堰適合老年人療養(yǎng)）

（四）都江堰古城區(qū)的季節(jié)市場定位

◆有利于形成鮮明的季節(jié)特征，更好地吸引客源

◆有利于避免客源枯竭現(xiàn)象產(chǎn)生，更好地吸引回頭客

◆有利打造景區(qū)品牌的親合力度，改變景區(qū)景點(diǎn)單一現(xiàn)象

四、都江堰古城區(qū)運(yùn)作急需解決問題

盡管都江堰市坐擁都江堰和青城山兩大景區(qū)，游客數(shù)量在省內(nèi)僅次于樂山和峨眉山，但游客在當(dāng)?shù)氐臏魰r間卻很短，人均消費(fèi)也不高。由于當(dāng)?shù)芈糜卧O(shè)施相對缺乏、旅游配套的檔次偏低，都江堰往往被視為旅游過境地而非旅游目的地。為了很好地解決這個問題，決策者將目光投向了已有2000多年傳統(tǒng)歷史的都江堰古城區(qū)。專家調(diào)研證實(shí)，都江堰古城區(qū)擁有豐富的歷史文化沉淀，水利府、古縣衙、松茂古道等特有的文化脈絡(luò)非常清晰，西街、南街、北街等街巷肌理、水系遺跡保存完好，而修舊如舊的風(fēng)貌改造也讓多元文化元素完好保留。

如何將青城山和都江堰的游客導(dǎo)向古城區(qū)？決策者作出大膽決定：拋開景區(qū)概念，將古城區(qū)與都江堰—青城山景區(qū)融為一體，同時重建城區(qū)水系脈絡(luò)，用水文化主題和符號貫穿整個古城區(qū)，串聯(lián)文物古跡和多元?dú)v史文化節(jié)點(diǎn)，在近半個都江堰市區(qū)的范圍內(nèi)為旅游產(chǎn)業(yè)提供載體。

（一）完善都江堰古城區(qū)的夜市

1、著力打造夜啤酒長廊等項(xiàng)目

2、突出當(dāng)?shù)靥厣朗澄慰?/p>

3、對夜市開發(fā)進(jìn)行宣傳造勢。可防《舌尖上的中國》制作《舌尖上的都江堰》介紹當(dāng)?shù)孛朗常慰?/p>

（二）道教文化節(jié)的運(yùn)作

以“問道青城山，拜水都江堰”為核心，突出道教文化，推廣文化旅游。例如，可以在古城區(qū)推廣道教文化，辦道教講座，教學(xué)太極拳等等。。

（二）豐富景區(qū)內(nèi)的娛樂項(xiàng)目，大力吸引回頭客 要將古城區(qū)的歷史和現(xiàn)代文明的娛樂結(jié)合，在古城區(qū)修建豐富的符合現(xiàn)代人需求的娛樂設(shè)施。

（三）盡快增加特色購物及消費(fèi)場所（解決吃與購的問題）

1、特色購物場所引進(jìn)論證

2、對購物場所的管理注意事項(xiàng)

（四）淡季市場的開發(fā)思路及對策

1、景區(qū)與旅行社與單位團(tuán)體合作問題

2、淡季（含周一至周五）客源組織與措施引進(jìn)

◆原因分析（客源消費(fèi)的反差大（節(jié)假日與周末與工作日））◆解決辦法吸引退休老年人進(jìn)行療養(yǎng)旅游

五、游客心理障礙消除與實(shí)施方案

（一）游客心理障礙消除及應(yīng)對措施

1、游客存有的主要心理障礙及表現(xiàn)

◆景區(qū)景點(diǎn)過于分散

◆天氣制約游客游玩

◆可供游客參與的娛樂項(xiàng)目少

◆游玩景區(qū)過于勞累

2、游客主要心理障礙消除對應(yīng)措施

◆做好旅游景點(diǎn)的資源整合◆提供古城區(qū)的可進(jìn)入性

◆在景區(qū)多設(shè)置休息區(qū)供游人休息。

六、市場啟動及客源組織方案

（一）客源的組織方案構(gòu)想

1、近期客源組織的總體計(jì)劃

◆以都江堰市區(qū)周邊的常規(guī)客源市場為主導(dǎo)，重點(diǎn)開發(fā)????? ◆以養(yǎng)生休閑觀光團(tuán)體消費(fèi)群體為主體

◆大力爭取與旅行社合作

◆積極開展一系列有吸引力度的主題活動

（二）春季活動組織（傳統(tǒng)優(yōu)勢主題活動開展月）

活動主要內(nèi)容

◆桃花節(jié)

◆迎新主題活動（萬人迎新倒計(jì)時，元旦系列主題活動）◆春節(jié)游園及萬人祈福活動

（二）夏季活動組織（夏日休閑主題活動月）

◆以夜啤酒長廊為主打造的“啤酒節(jié)”

◆都江堰的放水節(jié)

（三）秋季活動組織（節(jié)慶主題系列活動月）

◆美食系列主題活動月（獼猴桃）

◆中秋狂歡夜

◆重陽活動系列

（四）冬季活動組織（媒介合作及大型風(fēng)情展系列主題活動月）◆首屆異國風(fēng)情××展

◆××電廣媒體（節(jié)目）舉辦

◆XXX萬人長跑健身活動

第二篇：游戲開發(fā)策劃方案

游戲開發(fā)策劃方案-想成為策劃朋友必看

首先聲明，我就是一個游戲策劃^^我們公司游戲策劃是叫做游戲企劃，在日本游戲公司和臺灣游戲公司游戲策劃都是叫做企劃，項(xiàng)目經(jīng)理被叫做制作人的。

從職能上講，企劃比策劃更貼切，因?yàn)樗^的游戲策劃的工作往往不是真正意義上的策劃。策劃一款游戲拿出最初的方案，真正能參與到職位最低都是主策劃，一般都是公司投資人、決策者、制作人、主策劃來確定，說話的分量也是投資人&決策者&制作人&主策劃。（往往主策劃就是做會議記錄的^^）

那一般的游戲策劃做什么呢？主要是是執(zhí)行，所以不管是腳本策劃、數(shù)值策劃、關(guān)卡策劃往往都被稱為執(zhí)行策劃，他們的職責(zé)就是去執(zhí)行別人的創(chuàng)意啦o_o 當(dāng)制作人或者主策劃將意圖傳達(dá)給執(zhí)行策劃，執(zhí)行策劃將他們需求的內(nèi)容細(xì)化到每一個操作（例如按下什么按鍵出現(xiàn)什么變化）并寫成正式的工作文檔，經(jīng)過制作人認(rèn)可后，交給程序和美術(shù)實(shí)施。當(dāng)然，這只是開始，最重要的就是執(zhí)行策劃還需要確保程序、美術(shù)做出來的東西跟你開立的需求要求是一致的，這一點(diǎn)很重要，不然程序美術(shù)做出來的東西可能完全讓你跌破眼鏡，根本不是那么回事情。

當(dāng)然，策劃還有很多其他的事情，比如腳本策劃編輯任務(wù)、關(guān)卡策劃利用地圖編輯器字作地圖等等，但是這些并不是公司看中的新人的素質(zhì)，進(jìn)入公司進(jìn)行這方面的培養(yǎng)是容易的，以兩個月足夠（如果學(xué)不會就太......）

總的來講，評價一個策劃，或者說是企劃，最關(guān)鍵是執(zhí)行面和創(chuàng)意面兩個方面去考評，創(chuàng)意很重要，這直接關(guān)系到未來的發(fā)展（潛質(zhì)），但是執(zhí)行面更重要，畢竟制作人、主策劃是少數(shù)，大部分人需要踏踏實(shí)實(shí)做事情，一個邏輯清晰、注重細(xì)節(jié)、善于合作、能說會道（說服力）的新人才能夠獲得公司的青睞（這些都會極大的影響執(zhí)行力，試想一個程序、美術(shù)都不買你帳，看你怎么混。這時候被趕出公司的絕對是策劃，沒有什么懸念的）。

各位想成為策劃的朋友，除了寫策劃案以外，你有沒有想過你的其他方面是否符合一個策劃的基本要求呢？

[轉(zhuǎn)]給想進(jìn)入游戲業(yè)新人的八個忠告 by blacksteps

給想進(jìn)入游戲業(yè)新人的八個忠告

在滿懷希望的應(yīng)聘某知名游戲公司之前，不少新人將游戲業(yè)想象成好玩的工作，只需要玩的技能就可以有前途的職業(yè)，也有人認(rèn)為自己對于游戲有很多獨(dú)特而偉大的想法。以上只是兩種常有的認(rèn)識誤區(qū)，我和我的朋友見過更富浪漫精神和盲目自信的例子。因此，我認(rèn)為很有必要在讀者閱讀完本章之后，給有心進(jìn)入游戲業(yè)的年輕人一些忠告。如果您是未畢業(yè)的學(xué)生，如果您很想做游戲設(shè)計(jì)或者市場的工作，如果您很崇拜某些偉大的游戲公司，那么，請認(rèn)真閱讀這些忠告，以確認(rèn)您沒有對游戲公司抱有不切實(shí)際的期望，同時確保您在心態(tài)上已經(jīng)做了必要的準(zhǔn)備。另外，針對行業(yè)的不同環(huán)節(jié)，本書的其他章節(jié)也有針對性的描述。忠告一：游戲公司首先是公司，其次是游戲公司。

公司生存發(fā)展的前提是能夠賺錢，沒有人會開辦不以賺錢為目的公司。游戲公司也是如此。游戲公司具備正規(guī)公司所有的通性，包括考勤制度、人事制度和公司結(jié)構(gòu)，也會有特定性的規(guī)章制度，那種認(rèn)為游戲公司可以上班可以很隨意，不需要遵守嚴(yán)格紀(jì)律的想法過于天真。國內(nèi)也有極個別游戲公司采用彈性工作制考勤，允許開發(fā)人員隨意穿著（包括穿拖鞋、背心等等上班）。雖然這種環(huán)境看起來很為開發(fā)人員著想，但容易讓工作人員產(chǎn)生惰性，無法嚴(yán)格遵守其他規(guī)定。到目前為止，這類公司沒有開發(fā)出一個在大眾軟件topten排名前十的產(chǎn)品。您應(yīng)該確認(rèn)自己心態(tài)上準(zhǔn)備進(jìn)入的是正規(guī)公司，而不是可以隨意工作的舒服環(huán)境。忠告二：創(chuàng)意人人都有，重要的是創(chuàng)意的實(shí)現(xiàn)和執(zhí)行。我有個很好的創(chuàng)意，真奇怪為什么游戲公司的人想不到呢？這是有些玩家常有的想法。于是，有些人以游戲設(shè)計(jì)天才自居，認(rèn)為自己的創(chuàng)意非常有價值，因此，在他們心目中，自己是游戲公司十分渴求的人才。

這種人往往忽視了一個問題，就是這些創(chuàng)意是否能夠?qū)崿F(xiàn)，或者實(shí)現(xiàn)的成本是否可以忍受。無法實(shí)現(xiàn)的創(chuàng)意就是不名一文的空想。而有些創(chuàng)意實(shí)現(xiàn)的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出可以忍受的范圍，比如一位同行曾經(jīng)提出一個偉大創(chuàng)意，就是要制作有生與死格斗感覺的網(wǎng)絡(luò)游戲，但是3d格斗游戲所需要的即時碰撞檢測，其計(jì)算負(fù)荷太大，現(xiàn)階段根本不可能放在服務(wù)器上進(jìn)行，如果完全放在客戶端計(jì)算，則會導(dǎo)致外掛橫行，游戲性完全被破壞。象上面這種創(chuàng)意，隱藏較深，不易發(fā)覺，往往在執(zhí)行過程中才顯現(xiàn)其隱患，其危害性和造成的破壞力也最大。

所以，在您有一個偉大創(chuàng)意的時候，請先考慮：您的創(chuàng)意是否真的沒有別人想到過？還是別人也想到了但是無法做到？為什么他們做不到？他們做不到的原因是否也會阻礙您創(chuàng)意的執(zhí)行呢？

忠告三：從事游戲行業(yè)需要會玩游戲，但會玩游戲未必能夠從事游戲行業(yè)。

會玩游戲就能進(jìn)游戲公司，是一種一廂情愿的想法。游戲行業(yè)的公司，不管是開發(fā)、發(fā)行，還是運(yùn)營和渠道，除了會玩游戲，了解游戲之外都需要更多針對性的技能，比如市場人員需要行銷的技能，程序人員需要技術(shù)能力等等。認(rèn)為只要游戲玩的好，什么都不用學(xué)習(xí)就可以進(jìn)游戲公司是十分危險的。

另外，一些業(yè)內(nèi)人士指出，沉迷于游戲的人缺乏自制力，很難忍受游戲開發(fā)和發(fā)行過程中的壓力。

從事游戲行業(yè)需要很多知識，只有厚積勃發(fā)，才能為以后的長遠(yuǎn)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

第三篇：都江堰一日游旅游活動方案

旅游活動方案

一、活動目的為了增進(jìn)川友協(xié)會會員之間的友誼，加強(qiáng)同事們彼此之間的交流，增進(jìn)大家的感情，特舉辦此次的活動。

二、活動地點(diǎn)街子古鎮(zhèn) 或者 水磨羌寨風(fēng)情

三、活動時間2014年7月17日

四、參與范圍川友協(xié)會人員+公司陪同人員

五、主辦部門川友協(xié)會

六、協(xié)辦單位四川鴻維建材有限公司

七、活動行程方案1：2014年7月17日

前往景點(diǎn): 街子古鎮(zhèn)

行駛距離: 約10.5公里； 行駛時間: 約20分鐘； 建議旅游線路：成都——街子鎮(zhèn)——午餐——千年古剎（光嚴(yán)禪院）——元通古鎮(zhèn)（時間允許下前往）——罨畫池——州文廟——陸游祠——晚餐

街子悠游線路一（味江景區(qū)、康道、光嚴(yán)禪院）

伴江游道，親近味江河水，或乘坐竹制蓬船，或漫步石階小徑→農(nóng)耕文化體驗(yàn)區(qū)，親近土地，懷舊鄉(xiāng)土情結(jié)，領(lǐng)悟農(nóng)耕時代的智慧物語→古樂園，參與歷史悠久、內(nèi)涵豐富的古代娛樂活動，讓身心得到放松→唐求廣場，游覽唐公祠，體味古街子人的詩意情懷→御龍橋，觀清代鐵索橋風(fēng)貌，聽先民御龍故事→圣燈廣場，了解街子歷史上的風(fēng)云變幻→康道，享受青山秀水，呼吸負(fù)氧離子，探尋神奇?zhèn)髡f→光嚴(yán)禪院，了解街子的禪佛文化，體會深厚的歷史文化底蘊(yùn)→回到古鎮(zhèn)喝茶發(fā)呆。

街子悠游線路二（江城街、銀杏廣場、酒吧一條街）

江城街，保存完好的清末老街，欣賞古色古香的百年老建筑，感受傳統(tǒng)淳樸的民俗民情→縱橫交錯的幽深小巷，在閑庭中感受難得的寧靜→“非遺”文化一條街，感受“非遺”文化藝術(shù)品的永恒魅力→ 古代茶馬司，了解街子在歷史文化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民俗融合各方面的輝煌過去→水木閑庭廣場，在此可乘坐竹筏順味江河漂流而下，欣賞沿河風(fēng)光及古渡槽、古碼頭等遺跡→銀杏廣場，瞻仰古人惜字祈福字庫，欣賞清代遺跡→瑞龍橋，漫步仿清代廊橋，領(lǐng)略濃縮于雕梁畫棟間的街子歷史文化民俗民情→晚上在酒吧一條街，消磨悠悠時光。

方案2：2014年7月17日

前往景點(diǎn): 水磨古鎮(zhèn)

行駛距離: 約37.5公里； 行駛時間: 約58分鐘；

水磨鎮(zhèn)既是漢族和少數(shù)民族的交融區(qū)，在災(zāi)后重建中賦予其厚重的南粵新元素，內(nèi)地風(fēng)情和藏羌文化交相輝映，西蜀人文和禪佛文化聯(lián)袂綻放。5.12大地震后，水磨古鎮(zhèn)重建的“禪壽老街、壽西湖、羌城”三大區(qū)。古今歷史文化交匯、川廣發(fā)展理念結(jié)合、藏羌人文風(fēng)情薈萃，儼然一幅“高山峽谷、湖光山色、古街林立、風(fēng)情四溢”的“水墨畫”，被譽(yù)為汶川大地震災(zāi)后重建第一鎮(zhèn)。

九、注意事項(xiàng)

1、在旅游過程中，請大家隨時注意自身安全，如無特殊原因，請勿擅自離團(tuán)自由活動。全程必須服從協(xié)辦方統(tǒng)一安排。

2、在游覽過程中請大家務(wù)必遵守時間，聽從領(lǐng)隊(duì)安排。

3、去旅游前請大家準(zhǔn)備點(diǎn)現(xiàn)金、身份證，以備旅途中使用。同時請大家注意，因都江堰現(xiàn)是多雨季日，請帶好雨具，以免成為落湯雞。旅行中務(wù)必小心保管自己的行李、手機(jī)、錢包、相機(jī)及其他貴重物品。

4、如有暈車、暈船等現(xiàn)象者，請?zhí)崆皞浜盟幤贰２⒃诔鲂袝r提前告訴領(lǐng)隊(duì)。以防途中發(fā)生異常反應(yīng)。

5、旅行中，每次出發(fā)或返回時，請各小組組長認(rèn)真確認(rèn)本組成員是否到齊。如有任何異常請知會領(lǐng)隊(duì)。

6、旅行時，請大家特別要注意服裝和鞋子，盡量要輕裝出行，少帶雜物，以減輕負(fù)荷；鞋子要選用球鞋、旅游鞋，勿穿高跟鞋，以免造成行、走登山不便和有礙安全。

7、大家在游覽景區(qū)、景點(diǎn)時應(yīng)注意無照游商圍追兜售和宰客欺客的現(xiàn)象。這些無照商販經(jīng)常向過往行人和旅游團(tuán)隊(duì)兜售水果、飲料和小紀(jì)念品，請大家謹(jǐn)慎購買。

8、大家在景區(qū)游覽時要注意景區(qū)內(nèi)的各個標(biāo)識牌,避免造成走失或迷路等不必要的麻煩。必要時請用筆記錄下來，以便查看。

9、大家在景區(qū)游覽時如果要暫時離開團(tuán)隊(duì)，如去洗手間，請告知導(dǎo)游、帶團(tuán)負(fù)責(zé)人、組長或其他團(tuán)友。

十、工作職責(zé)領(lǐng)隊(duì)：xx

小組組長：第一組長：xx第二組長：xx第三組長：xx第四組長：xx第五組長：xx

祝大家旅途愉快！！

四川鴻維建材有限公司

行政部

2014年7月13日

第四篇：釣魚臺風(fēng)景區(qū)開發(fā)策劃方案

釣魚臺風(fēng)景區(qū)開發(fā)策劃方案

釣魚臺風(fēng)景區(qū)簡介

姜子牙隱居垂釣和輔周滅紂之史事在《周志》、《水經(jīng)注》、《搜神記》、《呂氏春秋》、《史記》等典籍中均有記載，明代許仲琳的神話小說《封神演義》更是對此作了歷史宣染，后人讀罷，興味無窮。唐代大詩人李白、杜甫和北宋大文學(xué)家蘇東坡等也都曾興游此地，并賦詩歌頌釣魚臺的壯美；歷代封建王朝也爭相膜拜。為了紀(jì)念姜子牙的偉大歷史功績，唐朝貞觀年間首先在釣魚臺建起了太公廟。上元元年（760年）唐肅宗追封姜子牙為“武成王”，與儒家宗祖孔夫子相提并論。此后，歷代王朝及地方官紳也相繼在釣魚臺修建廟宇焚香祭拜。到明、清時期，已建成文王廟、三清殿、王母宮、九天圣母廟、戲樓、鐘樓等廟宇殿堂十八處，九十余間。這些建筑物分別座落于溪水之畔，翠柏之中，依山就勢，形成了一個比較完整的、錯落有致的古代建筑群。

一、項(xiàng)目背景分析

旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須依賴于一定的旅游資源。旅游資源雖包羅萬象，但無外乎自然資源和人文資源兩類。我國眾多的旅游勝地中，有的以自然資源突出為特色，有的以人文資源突出為特色。有著濃郁民族風(fēng)情，地方特色和悠遠(yuǎn)的文物古跡的人文資源，其蘊(yùn)藏著獨(dú)特的、深厚的文化內(nèi)涵，反映著一個民族的文化水準(zhǔn)，思維方式和審美情趣，能滿足旅游者追求新奇樂的心理，往往成為旅游中最具魅力的優(yōu)勢資源，形成一種旅游文化，并影響著該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。姜子牙釣魚臺風(fēng)景區(qū)不但有特定的人文資源，而且有豐富的自然資源。

（一）國家對旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的政策形勢

當(dāng)前國家正在大力提倡發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，爭取把中國發(fā)展成為旅游強(qiáng)國，目前我國旅游產(chǎn)業(yè)的規(guī)模位居世界第7位，但與世界旅游強(qiáng)國還有很大差距，發(fā)展旅游業(yè)已經(jīng)成為我國一項(xiàng)基本產(chǎn)業(yè)政策。

為適應(yīng)加入世貿(mào)組織的要求，中國旅游業(yè)將盡快改變政府的主導(dǎo)地位，變政策調(diào)節(jié)為市場調(diào)節(jié)，以加速與國際旅游市場的接軌步伐。

（二）國際國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展的趨勢

21世紀(jì)世界旅游的發(fā)展對景區(qū)內(nèi)涵提出了新的要求。眾多旅游專家一致認(rèn)為，生態(tài)、綠色、極限、人與自然、度假、文化、體育等將是未來旅游業(yè)的主題。而且中國旅游景點(diǎn)的開發(fā)將從以政府為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐允袌鰹橹鲗?dǎo)。此外，旅游市場越來越呈現(xiàn)出細(xì)分化的特點(diǎn)。

（三）釣魚臺景區(qū)資源開發(fā)現(xiàn)狀分析

1．成功點(diǎn)

（1）人文景觀開發(fā)初具規(guī)模（如：文王廟、三清殿、太公廟、封神宮、釣魚臺、璜石等）；

（2）對自然生態(tài)環(huán)境的保護(hù)良好（景區(qū)內(nèi)的水、空氣、植被等未受污染和破壞）；

（3）具備一定的品牌知名度（在陜西省內(nèi)）；

2．不足點(diǎn)

（1）配套設(shè)施幾近空白（住宿、飲食、娛樂等設(shè)施匱乏）；

（2）景區(qū)自然景觀開發(fā)不足（峽谷內(nèi)很多自然資源未被充分利用）；

（3）風(fēng)景區(qū)運(yùn)營機(jī)制需完善（國家開發(fā)的運(yùn)行模式難以適應(yīng)市場需求）；

（4）市場定位不明確，營銷力度不夠。

（四）景區(qū)旅游資源優(yōu)劣勢分析

1．優(yōu)勢

（1）周文王訪賢之釣魚臺，周易文化的發(fā)源地。歷史悠久，文化底蘊(yùn)豐富；

（2）景區(qū)有豐富的水資源，適合開展一些水上項(xiàng)目，特別是以釣魚文化為主題的活動；

（3）以封神榜文化為主線天然石雕峽谷；

（4）峽谷內(nèi)具有多處適合開發(fā)攀巖運(yùn)動的天然石壁；

（5）具備良好的植被覆蓋，生態(tài)環(huán)境良好；

2．劣勢

（1）陜西省以其歷史文化古跡為特色的景點(diǎn)眾多，釣魚臺的歷史人文景觀難以引起特別關(guān)注；

（2）景區(qū)內(nèi)峽谷較窄，可承載的游客量有限；

（3）景點(diǎn)地理位置相對較偏，交通不便。

二、景區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃目標(biāo)

建設(shè)成為“陜西著名、全國知名”的休閑度假區(qū)

1．利用釣魚臺作為道教文化，特別是周易文化的發(fā)源地這一特定資源大力發(fā)展周易文化旅游，重點(diǎn)吸引粵、港、臺等地游客；

2．使姜太公釣魚臺成為中國釣魚文化的標(biāo)志性品牌，吸引國內(nèi)外游客前來垂釣、參觀、休閑；

3．發(fā)展特色運(yùn)動，如漂流、拓展等，使自然景區(qū)成為西部地區(qū)知名的野外拓展訓(xùn)練基地；

4．成為陜西省乃至全國知名的青少年生態(tài)環(huán)保教育基地。

三、階段性開發(fā)規(guī)劃

第一階段：立足景區(qū)現(xiàn)有景點(diǎn)，完善基礎(chǔ)配套設(shè)施，開發(fā)鄉(xiāng)村旅游，加大營銷力度，實(shí)現(xiàn)景區(qū)游客量的較大增長。

1．在景區(qū)附近建設(shè)一座集住宿、餐飲、停車、娛樂于一體的賓館；

2．對景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有游覽線路上的泥路、棧橋進(jìn)行改造或新建；

3．沿游覽路線開設(shè)數(shù)個游客休憩亭，兼營飲品、副食和地方特色小吃；

4．新建景區(qū)內(nèi)的郵電通訊、水電等基礎(chǔ)設(shè)施；

5．新建景區(qū)內(nèi)的簡便醫(yī)療點(diǎn)一個、生態(tài)環(huán)保廁所若干間；

6．開發(fā)鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目（如農(nóng)家樂）；

（1）觀賞山村田園風(fēng)光，親手采摘農(nóng)家果蔬；

（2）吃住在農(nóng)家，體驗(yàn)當(dāng)?shù)仫嬍澄幕?/p>

7．請專業(yè)營銷咨詢機(jī)構(gòu)或廣告公司對景區(qū)進(jìn)行專業(yè)策劃、宣傳。

第二階段：細(xì)分旅游市場，針對特定顧客群，開發(fā)特色旅游景點(diǎn)及設(shè)施。

1．開發(fā)道教文化（周易文化）特色旅游項(xiàng)目

利用其知名度和優(yōu)美的自然風(fēng)光以及獨(dú)具特色的園林環(huán)境，再加上觀光客和香客受到的藝術(shù)感染或各自的精神寄托，用自己的審美情趣，通過藝術(shù)的審美，歷史的回顧，得到全方位的精神上、文化上的享受的一種旅游活動。

整合陜西省內(nèi)道教文化旅游旅游。就陜西省內(nèi)道教文化旅游資源分布狀況，設(shè)計(jì)一條道教文化旅游路線：文王廟、華山、終南山、八仙庵、戶縣的重陽萬壽宮和周至縣的樓觀等歷史悠久的道教名勝古跡。

針對港、澳、臺地區(qū)華人華僑以及國內(nèi)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的一些對道教有一定興趣的成功人士的需求，可組織數(shù)位知名道長或研究專家為其提供參悟《易經(jīng)》和占卜服務(wù)。

2．進(jìn)一步開發(fā)以封神榜文化為主題的石雕峽谷景觀

在已有的天然石像（如子牙出山石、子牙試鞭石等）的基礎(chǔ)上，請專業(yè)工匠開發(fā)以封神榜人物為主線的系列石雕景觀，進(jìn)行命名并賦予相應(yīng)的典故傳說。并在峽谷內(nèi)石雕旁設(shè)置相應(yīng)的說明性文字標(biāo)志牌。峽谷內(nèi)每隔2公里設(shè)置一塊指示路牌。

3.建設(shè)釣魚休閑活動中心

寶雞姜子牙釣魚臺被稱為“中國釣魚師祖之鄉(xiāng)”，是中國釣魚文化的發(fā)源地。可利用“姜太公釣魚——愿者上鉤”、“任憑風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚臺”等一些為國人所熟知這一天然的廣告效應(yīng)，適當(dāng)開發(fā)一些釣魚場地和設(shè)施，努力將姜子牙釣魚臺打造成為中國釣魚文化的標(biāo)志性品牌。

4．開發(fā)攀巖、遠(yuǎn)足、探險、漂流、露營等戶外運(yùn)動項(xiàng)目，建設(shè)野外拓展訓(xùn)練基地，吸引年輕的，追求刺激與冒險的消費(fèi)者

5．建立“體驗(yàn)貧困”專區(qū)

有道是“千金難買少年貧”，少年時代的苦痛經(jīng)歷是一筆財富，對人的健康成長和意志磨練非常有益。

當(dāng)今許多家庭因?yàn)樯顥l件非常優(yōu)越，子女長期生活在 安逸的環(huán)境中，從不知道什么是苦和累，這對他們的健康成長尤其是優(yōu)良意志品質(zhì)的形成十分不利。許多家長已經(jīng)認(rèn)識到了這一點(diǎn)，非常渴望能有一個特定的艱苦環(huán)境來教育和磨礪孩子。“體驗(yàn)貧困”專區(qū)正是針對這一需求而開發(fā)的。

通過這個產(chǎn)品，滿足一部分人特定的需求，同時也可以間接幫助貧困山村脫貧。由于此產(chǎn)品在省內(nèi)很少，所以新聞性較強(qiáng)，易于形成新聞抄做的賣點(diǎn)，這對我們開發(fā)整個風(fēng)景區(qū)，會起到良好的宣傳作用。

借電影《甲方乙方》中的一個片段，來進(jìn)行實(shí)際操作。和山里面的貧困山村商量好，相關(guān)事宜。可以讓想體驗(yàn)貧困的人，進(jìn)行一段時期的實(shí)際體驗(yàn)。制定一套體驗(yàn)活動程序和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)操作。如：體驗(yàn)人必須穿上當(dāng)?shù)厝说囊路⑼酝。⑴c當(dāng)?shù)厝艘黄鸶赊r(nóng)活等等。

第三階段： 發(fā)揮產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)優(yōu)勢，大力開發(fā)觀光生態(tài)農(nóng)業(yè)，形成綠色環(huán)保產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈

1.建設(shè)高科技生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園

結(jié)合高科技農(nóng)業(yè)種植技術(shù)，建設(shè)若干大棚果蔬種植基地，組建生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園供游客參觀。游客同時可親自采摘、品嘗或購買綠色無公害果蔬。

這些無公害果蔬既可作為商品提供給景區(qū)內(nèi)的賓館、飯店，在產(chǎn)量具備一定規(guī)模的情況下，還可以成為城區(qū)各超市無公害綠色食品專柜的緊俏商品。

2．將高科技環(huán)保產(chǎn)業(yè)與風(fēng)景區(qū)的開發(fā)結(jié)合起來，打造中國杜絕白色污染的自然風(fēng)景區(qū)，開展生態(tài)旅游，建設(shè)環(huán)保教育基地。

在風(fēng)景區(qū)的開發(fā)過程中一定要堅(jiān)持環(huán)保、生態(tài)效益至上的理念，發(fā)揮耀華公司高科技環(huán)保產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，加大環(huán)保設(shè)施投入，加強(qiáng)景區(qū)環(huán)境管理，杜絕白色污染，在景區(qū)開發(fā)全過程中、全范圍內(nèi)時刻關(guān)注環(huán)境保護(hù)，傳播環(huán)保理念，宣傳環(huán)保知識，倡導(dǎo)環(huán)保行為，形成環(huán)保至上的景區(qū)特色管理文化。

3．將整個釣魚臺景區(qū)建設(shè)成為青少年學(xué)習(xí)環(huán)保知識、增強(qiáng)環(huán)保意識、塑造環(huán)保行為的教育基地。

通過三個階段的開發(fā)建設(shè)，釣魚臺風(fēng)景區(qū)將形成一個以周易文化和釣魚文化為特色，集觀光、探險、休閑、度假為一體的“陜西著名、全國知名”的旅游勝地。

第五篇：土地收儲開發(fā)策劃方案

土地收儲開發(fā) 項(xiàng)目策劃方案

土地收儲及一級開發(fā)方案

一 項(xiàng)目基本情況 1.1項(xiàng)目概述

1.1.1項(xiàng)目名稱

1.1.2區(qū)域位置

1.1.3項(xiàng)目區(qū)域的自然特征

1.1.4項(xiàng)目交通情況

1.2項(xiàng)目土地利用現(xiàn)況

二 編制依據(jù)

三 項(xiàng)目市場分析 3.1項(xiàng)目土地市場分析

3.2項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場分析 3.3宏觀政策導(dǎo)向

四 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

4.1項(xiàng)目土地開發(fā)實(shí)施方式 4.2項(xiàng)目土地開發(fā)范圍 4.3項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施主要內(nèi)容

4.3.1土地收儲及出讓流程

4.3.2土地征地拆除方案

4.4項(xiàng)目開發(fā)涉及政府職能部門

4.5項(xiàng)目土地供應(yīng)方案

4.5.1土地供應(yīng)模式

4.5.2土地供應(yīng)計(jì)劃

4.5.3土地一級開發(fā)深度

五 項(xiàng)目投資方案

5.1項(xiàng)目投資開發(fā)成本范圍

5.1.1土地儲備運(yùn)營成本

5.1.2土地回收出讓成本

5.1.3土地整理開發(fā)成本

5.1.4其他相關(guān)成本

5.2土地出讓金估算 5.3掛牌底價估算

5.3.1底價確定程序

5.3.2底價計(jì)算方法

5.4土地銷售收入估算

5.4.1項(xiàng)目部分土地二級開發(fā)完成后可實(shí)現(xiàn)銷售收入

5.4.2項(xiàng)目部分土地進(jìn)行二級開發(fā)成本及利潤

5.4.3熟地地價估算

5.5項(xiàng)目融資方式分析

5.5.1項(xiàng)目開發(fā)資金使用特點(diǎn)

5.5.2融資模式的現(xiàn)狀與問題

5.5.3融資方式比較及聯(lián)動融資模式

六 項(xiàng)目方案總結(jié)

一.項(xiàng)目基本情況

1.1 項(xiàng)目概述

1.1.1項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目名稱：土地收儲及一級開發(fā)整體規(guī)劃方案（湘陰縣）

1.1.2區(qū)域位置

湘陰縣位于湖南省東北部，南濱洞庭湖，湘資兩水尾閭，東經(jīng) 112 °30 ′-113 °02′，北緯 28 °30 ′-29 °03 ′，現(xiàn)隸屬湖南省岳陽市。湘江自南向北貫穿全境，把全縣分為東西兩部，東部為丘陵崗地，西部為濱湖平原。全縣轄19 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，418個行政村，總面積1581.5平方公里，人口73 萬人，目前城區(qū)規(guī)劃控制面積達(dá)50平方公里，建成區(qū)面積16平方公里。城區(qū)人口15萬。

1.1.3項(xiàng)目區(qū)域自然特征

湘陰位于季風(fēng)濕潤氣候區(qū)。四季分明，光照長，氣溫高，夏季長達(dá)4個月，同時降水集中在春夏暖熱季節(jié)，高溫期同多雨期一致。年平均氣溫為17℃，日極端高氣溫為40.1℃，極端低氣溫為-14.7℃。全年無霜期為223-304天。年日照1399.9-2058.9小時。年太陽輻射總量97千卡-119.38千卡/平方厘米。年平均降雨量1392.62毫米，雨季（3-7月）降雨平均量可占年平均總量的54.4%。年平均相對濕度為81.37%。全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)、南風(fēng)、西北風(fēng)，年平均風(fēng)速3米/秒。

湘陰縣境內(nèi)河渠縱橫交錯，湖沼塘堰星羅棋布。湘資兩水在縣內(nèi)流經(jīng)長度達(dá)250余公里，內(nèi)江流經(jīng)長度70余公里，計(jì)有外湖81個，內(nèi)湖78個，塘堰3372個，水壩2249座。主要河流有湘江、資江和白水江，主要外湖有橫嶺湖、團(tuán)林湖、淳湖和荷葉湖等，主要內(nèi)湖有鶴龍湖、洋沙湖、范家壩、白洋湖和南湖垸啞河等。水域面積98.56萬畝，占全縣總面積的41.56%，可利用率在55%以上，為養(yǎng)殖、捕撈、灌溉、航運(yùn)、工業(yè)用水提供了十分充裕的水源。

全縣土地資源構(gòu)成可概括為“一山四水三分田二分道路和莊園”。地貌類型以沖積平原和崗地為主。成土母質(zhì)以河流沖積物、湖積物、第四紀(jì)紅土為主。全縣平原面積702.11平方公里，低山21.4平方公里，崗地200.92平方公里，水域面積657.06平方公里。全縣地勢較平坦，土地適種性廣。土壤以水稻土、紅壤、潮土為主。西部堤垸平原和湖洲分布著水稻土和潮土；東部低山崗地分布著紅壤和水稻土。平原土壤耕層深厚，質(zhì)地疏松，肥力較高，適宜水稻、油菜、綠肥等作物生長。崗地紅壤，質(zhì)地較粘重，酸性強(qiáng)，缺乏養(yǎng)分，適種茶樹。低山紅黃壤，質(zhì)地較松，有機(jī)質(zhì)豐富，有利于林木生長。湖洲潮土土層深厚，土質(zhì)肥沃，夏季淹水，冬季干涸，適種蘆葦、意大利楊。

1.1.4項(xiàng)目區(qū)域交通情況

湘陰緊臨省會長沙，居長沙、岳陽、益陽三市五縣中心，區(qū)域位置長沙市以北、在省會“長沙市半小時經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)，屬“武漢三小時都市圈”范圍內(nèi)，沿湘江水路“通江達(dá)海”自古為湖湘要地。境內(nèi)水陸交通十分便捷。水路承湘資沅澧四水，接煙波浩淼洞庭，航通萬里長江。正在建設(shè)的三千噸級漕溪港深水碼頭南通長沙港，北接岳陽城陵磯港，是湖南省地理?xiàng)l件最優(yōu)越的內(nèi)河港口，長沙霞凝港和金霞保稅物流園水上運(yùn)輸?shù)闹匾吸c(diǎn)，貨輪可直接進(jìn)湘江，出長江，直通遠(yuǎn)洋，同時又成為上游（長沙霞凝港）貨輪和下游船只停泊轉(zhuǎn)運(yùn)的驛站。公路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，長湘高等級公路（拓建中的芙蓉北路）30分鐘可達(dá)長沙城區(qū)，60分鐘可達(dá)長沙黃花國際機(jī)場；建成的湘陰沿江大道與規(guī)劃中長沙至湘陰的沿江風(fēng)光帶對接：距京廣鐵路復(fù)線15公里，省道S308線橫貫東西，向東接線京珠高速，即將動工新建的京珠高速復(fù)線，穿城而過，有2個出口。向西橫跨湘資連接益陽；向北環(huán)洞庭湖直達(dá)岳陽。縣內(nèi)湘汨、湘營、湘楊、湘樟、臨賽、新喬六大縣級主干道連通各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。通暢順捷的水陸交通格局基本形成。

1.2項(xiàng)目土地利用現(xiàn)況

（單位：公頃）

湘陰縣土地總面積：

153496.5

農(nóng)用地

耕地：

42128.94

園地：

6246.53

林地：

15468.96

其他農(nóng)用地：

25712.87

小計(jì)：

89557.30

建設(shè)用地

城鄉(xiāng)建設(shè)用地：

10461.54

交通水利用地：

3428.67

其他建設(shè)用地：

165.33

小計(jì)：

14055.54

未利用地

水域：

30516.13

灘涂沼澤：

13152.94

自然保留地：

6215.04

小計(jì)：

49884.11

二 編制依據(jù)

1.中華人民共和國土地管理法

2.城市房屋拆遷管理?xiàng)l例

3.湖南岳陽市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）

4.湖南國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法

5.湖南城縣建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法

6.湘陰縣政府房屋拆遷安置賠償辦法

7.湘陰縣一級開發(fā)實(shí)施方案編制和審核辦法

8.湘陰縣土地儲備管理辦法

9.湘陰縣人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地市場管理秩序的意見

三 項(xiàng)目市場分析

3.1項(xiàng)目土地市場分析（岳陽數(shù)據(jù)）

土地成交有所增加，地價隨量快速上揚(yáng)

國土部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-6月招拍掛出讓土地共29宗，土地面積75.1萬m2，土地實(shí)際成交15宗。其中，住宅和商服用地成交12宗，土地面積16.04萬m2，成交金額2.19億元，綜合地價水平值1366元/m2，同比分別增長140%、45.7%、256%、150.6%。

土地成交量250200*********20082009成交量185.5192896445.940.152.935.381.787.5

從岳陽歷年土地市場成交情況來看，2009年土地成交87.5萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2008年成交水平，回歸2005年市場水平，一方面體現(xiàn)目前岳陽市場處于相對平穩(wěn)的市場，開發(fā)商購地?zé)崆椴⑽措S著市場的回暖出現(xiàn)買地的熱潮；另一方面也體現(xiàn)了目前岳陽二手土地市場交易的活躍。

3.2 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（岳陽市數(shù)據(jù)）

3.2.1開發(fā)投資持續(xù)增長，建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大

據(jù)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25.42億元，同比增長31%，其中商品住宅投資22.08億元，同比增長18.2 %。房屋新開工面積139.15萬m2，施工面積640.33萬m2，竣工面積81.30萬m2，同比分別增長61.3 %、87.5 %、120.9 %。住宅竣工面積 74.62萬m2，同比增長152.8 %。全市共有在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目193 個，同比增長70.8%。截止6月底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)312家，其中外來企業(yè)82家，今年新增注冊25家。

3.2.2資金來源增幅較大，購房能力有所增強(qiáng)

上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源47.07億元，同比增長83.2%。其中企業(yè)自籌、銀行貸款、預(yù)收款分別為22.47億元、5.91億元、9.94億元，同比分別增長75.4%、123%、15.6%。

市區(qū)共辦理房地產(chǎn)抵押登記 3329 起，抵押面積70.55萬平方米，抵押金額22.58 億元。其中，辦理個人預(yù)購商品房抵押1953起，抵押面積23.66萬m2，抵押金額5.84億元；共辦理在建工程抵押50起，抵押面積22.4萬平方米，抵押金額

3.87 億元。

3.2.3新增上市大幅增加，市場庫存略有減少

1-6月，商品房上市面積50.59萬m2，同比增長48.7%；其中商品住房上市面積48.06萬m2，上市套數(shù)4495套，同比分別增長80.1%、86.3%；商業(yè)營業(yè)用房上市面積為1.85萬m2，同比下降68.4%。截止6月底，市中心城區(qū)商品房累計(jì)可售面積為95.97萬m2，其中商品住宅累計(jì)可售套數(shù)為5300套，面積為 62.29萬m2，市場供應(yīng)比較充足。

3.2.4商品房交易持續(xù)火熱，住房消費(fèi)需求旺盛

1-6月，商品房成交面積47.03萬m2，成交套數(shù)4029套，成交金額13.71億元，同比分別增長26.4%、29.3%、64.5%；其中商品住房成交44.57萬m2，3758套，成交金額12.28億元，同比分別增長27.4%、33.8%、70.7%；商業(yè)營業(yè)用房成交2.25萬m2，236套，成交金額1.36億元，同比分別增長0.68%、-21.3%、19.9%。

6月，商品房成交13.55萬m2，1186套，成交金額3.92億元，環(huán)比分別上漲69.8%、71.6%、65%。其中商品住房成交面積為13.33萬m2，同比增長67.5%，環(huán)比增長75.7%；成交套數(shù)為1167套，同比增長94.8%，環(huán)比增長81.2%；成交金額3.75億元，同比增長127.3%，環(huán)比增長73.1%。本月商品房放量成交，創(chuàng)歷史新高。

3.2.5商品住房均價漲幅較大，品質(zhì)樓盤帶動上漲

1-6月商品房成交均價2915元/m2，同比上漲30.2%。其中商品住房成交均價2755元/m2，同比增長34%；多層成交均價2346元/ m2，同比上漲36.4%；高層成交均價2869元/ m2，同比上漲21.4%。商業(yè)營業(yè)用房成交均價6044元/m2，同比上漲19.1%。

6月，商品房成交均價2892元/m2，環(huán)比下降2.8%，同比增長27.1%；其中商品住房均價2834元/ m2，環(huán)比下降1.5%，同比增長35.7%，住房均價比上月略有下降。

3.2.6供銷總量基本平衡，供銷結(jié)構(gòu)基本合理

（1）1-6月，商品房供銷比（期間商品房上市面積:期間商品房銷售面積）為1.076:1，其中商品住房供銷比為1.078:1，商業(yè)營業(yè)用房供銷比為0.823:1。上半年商品房供銷基本平衡，住房市場供需兩旺。

（2）商品住房供需以90 m2-144 m2為主。數(shù)據(jù)顯示，上市商品住房中，90 m2以下的占1329套，90 m2-144 m2的占2897套，144 m2以上的占179套，分別占比30%、66%和4%，普通住房供應(yīng)占比達(dá)到了96%。成交商品房中，90 m2以下的占686套，90 m2-144 m2的占2574套，144 m2以上的占498套，分別占比18%、69%和13%，普通商品住房成交占比達(dá)87%。

3.3宏觀政策導(dǎo)向

3.3.1四月十五日國務(wù)院常務(wù)會議

（一）實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平

解讀：

個人覺得，這個政策在一線城市或許影響并不大，但是在二三線城市的影響將是致命的！（1）將會扼殺一批貸過款，但是想換房的改善型客戶的購房欲望。首付并不是最主要的難點(diǎn)，難點(diǎn)在于基準(zhǔn)利率的1。1倍，這將讓客戶承擔(dān)更多的銀行利息，這是這些改善型客戶所不愿，也不能承受的。

（2）一線城市的收入明顯高于二三線城市，而且工資的上漲幅度也要高于二三線城市，加上一線城市的土地越來越稀缺，高利率換來的是高回報的話，還是有很多投資客敢于出手的，但是在二三線城市則不然，最關(guān)鍵的問題是高利率換不來高回報，則投資客持觀望態(tài)度，則會導(dǎo)致二三線城市房子有價無市，甚至?xí)霈F(xiàn)大量的爛尾樓。

已經(jīng)漲上去的房價很難在回調(diào)，特別是二三線城市，會讓客戶對整個市場失去信心，最后的結(jié)果就是開發(fā)商不讓價，客戶不買賬，繼續(xù)和07-08年一樣，市場冷淡，導(dǎo)致閑資流向其他的投資領(lǐng)域，例如股市，或存入銀行，市場缺乏活力，資金市場缺乏熱錢，導(dǎo)致很多的產(chǎn)業(yè)受到牽連，經(jīng)濟(jì)下滑等情況的出現(xiàn)。

個人認(rèn)為，這個政策，是會遏制房價的上漲，但是絕對是治標(biāo)不治本，投資性購房最大的動機(jī)就是因?yàn)橛欣蓤D，當(dāng)市場上的房子達(dá)到一定的飽和程度了，不具備投資價值了，投資客也就減少了，所以國家應(yīng)該加大的是保障性住房，廉租房，公益房的修建力度和面積，應(yīng)該是加大國家自身對社會保障的投入，而不是通過調(diào)控政策來抑制房價。讓想買房的人有更多的購房渠道，而不是只有商品房一條路。

（二）4月17日，新國十條

從本次“國十條”標(biāo)題“堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲”直觀來看，針對的主要為一線城市，及部分房價上漲較快的2、3線城市。但是政策并未表明如何界定哪些城市為“房價過快上漲城市”因此，本次“國十條”政策的影響將是全面的。巨大的利空消息，將會對房地產(chǎn)業(yè)過快的發(fā)展起到切實(shí)的抑制作用，甚至引來房價大幅下跌；

從“國十條”具體條款來看主要運(yùn)用2種手段，從3個層面來制約房價上漲。本次新政運(yùn)用“政策調(diào)控”+“金融調(diào)控”并舉的手段，從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)需求這3個層面來執(zhí)行，從政策的力度來看是空前的； 政策逐條解讀：

第1、2、3條——制約房地產(chǎn)市場需求

（1）商品住房價格過高、價格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；

（2）對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

（3）地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。解讀：

上述3條主要是針對需求層面的新政，如果政策執(zhí)行嚴(yán)格，將會極大的抑制以投資及投機(jī)為目的購房。目前我國房地產(chǎn)市場中投資需求占房地產(chǎn)總需求的比例相當(dāng)大，當(dāng)這一部分需求者撤出房地產(chǎn)市場，必然會顯著影響整個房地產(chǎn)市場的供求狀況。

從現(xiàn)階段的市場來看，如果剝離了投資或投機(jī)購房人群。基本住房需求者，由于供需雙方對房地產(chǎn)價格的預(yù)期相距甚遠(yuǎn)，供給和需求沒有實(shí)現(xiàn)均衡，導(dǎo)致一方面房屋積壓，另一方面又有很多居民持幣觀望，近期將持續(xù)一種博弈的狀態(tài)，但從長期來看，由于開發(fā)商資金鏈壓力，最終將導(dǎo)致房價大幅下跌，以適應(yīng)剛性需求人群的支付能力。

第4、8、9、10條——加大房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)管理

（4）稅務(wù)部門要認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、價格漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。

(8)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利。

（9）嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。（10）對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。解讀：

通過政策及金融手段的方式，對房地產(chǎn)開發(fā)層面加以控制，抑制房地產(chǎn)開發(fā)過熱，政策也是針對拿地、開發(fā)、銷售三個環(huán)節(jié)制訂了明確的規(guī)定；

在開發(fā)商拿地環(huán)節(jié)的政策，主要是規(guī)定了參與“招、拍、掛”竟地開發(fā)商的資質(zhì)問題，非主業(yè)的國有或國有控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不得參與商業(yè)性土地開發(fā)與經(jīng)營；同時也規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)拿地環(huán)節(jié)的融資問題；

在開發(fā)環(huán)節(jié)中，針對有土地閑置和炒地情況的開發(fā)企業(yè)在融資方面制定了嚴(yán)格的政策，禁止商業(yè)貸款同時暫停上市；

在銷售環(huán)節(jié)中，制定了嚴(yán)格的稅務(wù)清查工作，“槍打出頭鳥”，對“定價過高、漲價過快”的房地產(chǎn)個案項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)的清算和稽查；

第5、6、7條——調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

（5）房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

（6）房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房供應(yīng)。

（7）加快保障性安居工程建設(shè)。地方各級人民政府要加大投入，中央以適當(dāng)方式給予資金支持。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃，并在2010年7月底前向全社會公布。解讀：

2009年全國保障性住房土地供應(yīng)僅完成計(jì)劃一半，這也間接成為房價過快上漲的一個誘因，2010年“兩會”期間，中央政府著重強(qiáng)調(diào)了保障性住房的執(zhí)行力度，“二元化”的房地產(chǎn)格局已經(jīng)確定，即政府提供保障性住房，來解決中低收入群體的居住問題。改善性需求及投資需求市場化；

本次政策更加明確了地方（尤其是房價過高、上漲過快的地區(qū)），加大保障性住房的供應(yīng)量及建設(shè)規(guī)劃的執(zhí)行力度，通過政策性住房來平抑房價，滿足低收入人群的居住及購房需求，解決民生問題；

四 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

4.1項(xiàng)目土地開發(fā)實(shí)施方式

政府聯(lián)合及委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。

4.2項(xiàng)目土地開發(fā)范圍

（1）依法無償收回、補(bǔ)償收回或置換的土地；

（2）以市場方式收購或政府依法行使優(yōu)先購買權(quán)收購的土地；（3）未確定土地使用權(quán)人的國有土地；（4）實(shí)施舊城改造需要使用的國有土地；

（5）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、國有企業(yè)改制等原因調(diào)整的國有劃撥土地；（6）原批準(zhǔn)用途為非經(jīng)營性用地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的土地；（7）為實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃而需要依法征收的所有建設(shè)項(xiàng)目的土地；（8）其他依法可以納入儲備的土地。

4.3項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施主要內(nèi)容

4.3.1土地收儲程序

（一）集體土地征收儲備（1）儲備程序：

第一步：市土地儲備中心聯(lián)合區(qū)儲備中心對擬征用儲備地塊進(jìn)行調(diào)查摸底，并進(jìn)行前期定界測量工作；

第二步：根據(jù)擬征收儲備地塊的摸底材料情況，向所在區(qū)局辦公室提交用地預(yù)審申請及相關(guān)文件資料，經(jīng)批準(zhǔn)后由相關(guān)科室承辦初審，初審?fù)ㄟ^后，由區(qū)儲備中心將相關(guān)資料提交市局土地規(guī)劃處窗口進(jìn)行預(yù)審。

第三步：被征收土地所在區(qū)國土資源局根據(jù)擬征用儲備地塊的摸底材料，準(zhǔn)備征地報批資料，并會同預(yù)審意見一同報市國土資源局耕保處；

第四步：征地經(jīng)政府批準(zhǔn)后，市儲備中心負(fù)責(zé)籌集資金，區(qū)國土資源局負(fù)責(zé)公告并實(shí)施征地協(xié)議的簽訂和補(bǔ)償工作；

第五步：市儲備中心向市規(guī)劃局申請定點(diǎn)和編制控制性規(guī)劃；

第六步：征地程序完成后，將征為國有的土地存入政府儲備庫，并按照規(guī)劃實(shí)施前期開發(fā)和配套建設(shè)。（2）提交資料

1.建設(shè)用地預(yù)審意見；

2.區(qū)、縣國土資源部門請示文件； 3.建設(shè)用地審查登記表； 4.現(xiàn)場踏勘登記表；

5.建設(shè)用地項(xiàng)目呈報材料“一書三方案”； 6.土地權(quán)屬證明； 7.權(quán)屬匯總表； 8.聽證材料；

9.征收（用）土地告知書； 10.征收（用）土地確認(rèn)書；

11.征收（用）補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合法性、安置途徑可行性說明； 12.擬占用土地1：1萬分幅土地利用現(xiàn)狀圖； 13.土地利用總體規(guī)劃圖（鄉(xiāng)級）； 14.建設(shè)用地勘測定界技術(shù)報告；

15.可行性研究報告批復(fù)文件或立項(xiàng)批準(zhǔn)文件； 16.城市建設(shè)規(guī)劃部門的規(guī)定定點(diǎn)文件； 17.規(guī)劃許可證； 18.社保方案意見。

（二）國有土地收購儲備（1）辦理程序：

第一步：土地儲備中心對擬收購儲備的地塊進(jìn)行調(diào)查摸底，查清地塊的權(quán)屬和土地利用現(xiàn)狀；

第二步：土地儲備中心向市規(guī)劃局申請確定地塊紅線范圍和土地用途；

第三步：土地儲備中心與被收購單位達(dá)成初步收購意向，擬定收購儲備方案，報局長辦公會批準(zhǔn)；

第四步：經(jīng)局長辦公會批準(zhǔn)后，儲備中心與被收購單位簽訂收購合同，約定付款期限和土地移交時間；

第五步：土地儲備中心向市局申請辦理國有土地使用權(quán)過戶審批手續(xù)； 第六步：將收購?fù)恋卮嫒胝恋貎鋷臁＃?）提交資料：

1.土地使用權(quán)收購申請書；

2.被收購?fù)恋貑挝粻I業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

3.被收購?fù)恋貑挝环ǘù砣俗C明書（原件）及其身份證復(fù)印件； 4.被收購?fù)恋貑挝宦毠ご泶髸馐召彽臎Q議； 5.國有土地使用權(quán)證書原件及復(fù)印件； 6.其他文件資料。

（三）儲備地的出讓方式及辦理程序（1）土地使用權(quán)招標(biāo)程序

第一步：對需要以招標(biāo)方式供應(yīng)的土地，由局主管處報經(jīng)局長會議批準(zhǔn)后，將有關(guān)資料移交局地產(chǎn)市場服務(wù)中心；

第二步：服務(wù)中心對擬出讓地塊的資料進(jìn)行審查，并進(jìn)行現(xiàn)場踏勘，確定權(quán)確認(rèn)權(quán)屬和界址；

第三步：向市規(guī)劃局申請編制擬出讓地塊的控制性規(guī)劃； 第四步：服務(wù)中心在委托評估機(jī)構(gòu)對擬出讓地塊進(jìn)行評估的基礎(chǔ)上，擬定土地招標(biāo)出讓方案，報局長辦公會議會審；

第五步：服務(wù)中心根據(jù)批準(zhǔn)的招標(biāo)出讓方案，組成評標(biāo)小組，編制招標(biāo)文件，完成招標(biāo)準(zhǔn)備工作；

第六步：利用社會媒體發(fā)布招標(biāo)公告；

第七步：召開招標(biāo)推介會，向社會介紹擬出讓地塊的情況； 第八步：受理投標(biāo)申請，確認(rèn)投標(biāo)資格，接受投標(biāo)報名申請； 第九步：組織開標(biāo)大會，由評標(biāo)小組評標(biāo)，招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。簽訂招標(biāo)成交確認(rèn)書；

第十步：招標(biāo)出讓資料移交局土地利用處辦理用地審批手續(xù)。（2）土地使用權(quán)拍賣程序

第一步：對需要以拍賣方式供應(yīng)的土地，由局主管處報經(jīng)局長辦公會議批準(zhǔn)后，將有關(guān)資料移交局地產(chǎn)市場服務(wù)中心；

第二步：服務(wù)中心對擬拍賣地塊進(jìn)行現(xiàn)場踏勘，確認(rèn)權(quán)屬和界址； 第三步：向市規(guī)劃局申請編制擬拍賣地塊的控制性規(guī)劃； 第四步：服務(wù)中心在委托評估機(jī)構(gòu)對擬拍賣地塊進(jìn)行評估的基礎(chǔ)上，擬定土地招標(biāo)拍賣方案，報局長辦公會議會審；

第五步：拍賣方案經(jīng)局長辦公會議批準(zhǔn)后，編制拍賣文件，做好拍賣出讓準(zhǔn)備工作； 第六步：利用社會媒體發(fā)布拍賣公告；

第七步：召開拍賣推介會，向社會介紹擬拍賣地塊的情況；

第八步：接受競買人報名申請，確認(rèn)競買人資格，發(fā)放競買標(biāo)志牌，布置拍賣會場； 第九步：按照公告的拍賣時間、地點(diǎn)，組織拍賣大會，確定競買人； 第十步：與競買人簽訂國有土地使用權(quán)拍賣成交確認(rèn)書；

第十一步：服務(wù)中心將拍賣資料移交局土地利用處辦理審批手續(xù)。（3）聯(lián)合拍賣房地產(chǎn)程序

第一步：市地產(chǎn)市場服務(wù)中心根據(jù)聯(lián)合拍賣申請和審批文件，完成拍賣資料的審核和房地產(chǎn)現(xiàn)場踏勘工作，與拍賣公司簽訂《聯(lián)合拍賣協(xié)議》；

第二步：服務(wù)中心在委托評估機(jī)構(gòu)對拍賣房地產(chǎn)進(jìn)行評估的基礎(chǔ)上，擬定拍賣方案，報局長辦公會議會審；

第三步：拍賣方案經(jīng)批準(zhǔn)后，市地產(chǎn)市場服務(wù)中心與拍賣公司共同發(fā)布拍賣公告，組織拍賣會；

第四步：拍賣成交后，共同與競得人簽訂《成交確認(rèn)書》；

第五步：服務(wù)中心將拍賣資料移交局土地利用處辦理審批手續(xù)。（4）土地使用權(quán)掛牌程序

第一步：對需要以掛牌方式供應(yīng)的土地，由局主管處報經(jīng)局長會議批準(zhǔn)后，將有關(guān)資料移交局地產(chǎn)市場服務(wù)中心；

第二步：服務(wù)中心對擬掛牌地塊進(jìn)行現(xiàn)場踏勘，確認(rèn)權(quán)屬、界址。委托掛牌的，與申請單位商定土地補(bǔ)償?shù)娜〉梅绞健?biāo)準(zhǔn)等掛牌條件；

第三步：向市規(guī)劃局申請編制擬掛牌地塊的控制性規(guī)劃； 第四步：服務(wù)中心在委托評估機(jī)構(gòu)對擬掛牌地塊進(jìn)行評估的基礎(chǔ)上，擬定土地招標(biāo)出讓方案，報局長辦公會議會審；

第五步：實(shí)施方案經(jīng)局長辦公會議批準(zhǔn)后，根據(jù)方案編制掛牌文件，在社會媒體上發(fā)布掛牌出讓公告，按法定程序組織掛牌交易；掛牌結(jié)束后，簽訂成交確認(rèn)書；

第六步：服務(wù)中心將資料移交局土地利用處辦理用地審批手續(xù)。

4.3.2項(xiàng)目征地拆除方案

（一）征地補(bǔ)償內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《湘陰縣城區(qū)集體土地上房屋拆遷安置暫行辦法》

①征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。

②征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)施市最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地地區(qū)居民的生活水平、工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費(fèi)等綜合因素確定，報市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

③征地補(bǔ)償費(fèi)用于人員安置后再扣除地上物補(bǔ)償部分，其余部分作為土地補(bǔ)償費(fèi)支付給被征 地的鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織或者鎮(zhèn)政府，用于居民生產(chǎn)生活。

（二）征地補(bǔ)償方案本項(xiàng)目采用貨幣補(bǔ)償方式與面積兌換及優(yōu)購方式相結(jié)合（1）對拆遷的農(nóng)戶住宅采取貨幣安置方式的，按如下規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償和補(bǔ)助：

1.房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)：按照岳政發(fā)〔2009〕16號文件標(biāo)準(zhǔn)支付被拆遷房屋補(bǔ)償費(fèi)、房屋裝飾裝修及設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)；

2.購房補(bǔ)助費(fèi)：根據(jù)被拆除房屋的合法建筑面積，按350元/平方米標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償；

（三）裝飾裝修補(bǔ)助費(fèi)：被拆遷對象每人按350元/平方米標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助50平方米裝飾裝修費(fèi)；

（四）失地安置補(bǔ)助費(fèi)：被征地拆遷戶的農(nóng)業(yè)人口按2.3萬元/人的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)助，被征地拆遷戶的農(nóng)業(yè)人口中是獨(dú)生子女的憑計(jì)生部門頒發(fā)的《獨(dú)生子女證》增加1個人的安置補(bǔ)助費(fèi)。居民戶、外遷戶不享受此項(xiàng)補(bǔ)助。

（2）面積兌換安置標(biāo)準(zhǔn)

拆遷農(nóng)戶住宅，采取面積兌換還建方式安置的，以該戶正屋合法建筑面積兌換等量安置房面積，根據(jù)所兌換面積，按350元/平方米標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助裝飾裝修費(fèi)，兌換還建戶農(nóng)業(yè)戶口安置補(bǔ)助費(fèi)仍按本辦法第六條第二款第四項(xiàng)執(zhí)行。偏雜屋按岳政發(fā)〔2009〕16號規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行貨幣收購，不再增加其它補(bǔ)償和補(bǔ)助。

（3）優(yōu)購標(biāo)準(zhǔn)

1.被拆遷對象每人可優(yōu)購安置房50平方米，按“一戶一套”在集中統(tǒng)一建設(shè)的居民區(qū)（點(diǎn)）進(jìn)行安置。安置房原則上規(guī)劃為多層住宅。安置房的基本戶型為100平方米、125平方米、150平方米三種，供優(yōu)購對象依照優(yōu)購面積標(biāo)準(zhǔn)自主選擇。各類戶型產(chǎn)權(quán)面積與設(shè)計(jì)面積原則上偏差不超過5平方米，具體戶型面積根據(jù)大多數(shù)被征地農(nóng)民意見，按照規(guī)劃要求，科學(xué)合理地進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。安置區(qū)內(nèi)的車庫一并納入優(yōu)購計(jì)劃；

2.安置房建設(shè)以經(jīng)濟(jì)適用、滿足居住功能為原則，按經(jīng)審定的設(shè)計(jì)圖紙施工，水電到戶外，以毛坯房對外優(yōu)購；

3.安置房基準(zhǔn)價格為成本價，由建設(shè)管理單位申報，縣物價部門參照我縣經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租房收購價核定。優(yōu)購安置房均價暫定為1100元/平方米，三年后按物價變更系數(shù)再行調(diào)整；

4.安置房屋統(tǒng)一按初始登記辦理分戶證，辦證費(fèi)用由安置對象按有關(guān)政策規(guī)定承擔(dān)。產(chǎn)權(quán)人為拆遷戶戶口本中載明人員，不得擅自變更；

5.安置居民區(qū)（點(diǎn)）住房之外的其它構(gòu)（建）筑設(shè)施屬投資人所有； 6.房屋交易參照國家經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)政策辦理；

7.安置房小區(qū)（點(diǎn)）物業(yè)管理費(fèi)用和公共維修基金，由安置對象（業(yè)主）承擔(dān)。

4.4項(xiàng)目開發(fā)涉及政府職能部門

在土地一級開發(fā)階段主要涉及的政府部門有：國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等相關(guān)政府部門。

（一）國土局主要負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)預(yù)審；確定土地一級開發(fā)單位，并就土地開發(fā)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、監(jiān)理、驗(yàn)收、違約責(zé)任、爭議的解決方式以及開發(fā)費(fèi)用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級開發(fā)單位進(jìn)行約定；下達(dá)土地一級開發(fā)批復(fù)；負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地的征地批復(fù)；會同有關(guān)部門進(jìn)行土地一級開發(fā)的驗(yàn)收和開發(fā)成本的審核等工作。

（二）發(fā)改委主要負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地的立項(xiàng)核準(zhǔn)工作。

（三）規(guī)委主要負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地規(guī)劃意見書的批復(fù)工作。

（四）建委主要負(fù)責(zé)針對具體項(xiàng)目從資質(zhì)、注冊資金、項(xiàng)目資本金等方面對一級開發(fā)企業(yè)提出要求，對部分重點(diǎn)項(xiàng)目提出建設(shè)意見，以及拆遷許可證的批復(fù)工作。

4.5 項(xiàng)目土地供應(yīng)方案

4.5.1土地供應(yīng)模式

根據(jù)湘陰縣出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法，本項(xiàng)目在完成土地一級開發(fā)的征地、拆遷、規(guī)劃、大市政等各項(xiàng)工作后，通過土地公開市場方式（招標(biāo)、拍賣或掛牌）供應(yīng)。

4.5.2 土地供應(yīng)計(jì)劃

本項(xiàng)目擬出讓用地面積為4000畝。根據(jù)土地一級開發(fā)及招拍掛出讓流程，結(jié)合已制定的征地、拆遷、市政工程的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2010年10月開始進(jìn)入一級開發(fā)工作程序，于2011年開始入市準(zhǔn)備工作，于當(dāng)年底前上市公開交易。

4.5.3土地一級開發(fā)深度

本項(xiàng)目完成土地一級開發(fā)時的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“七通一平”的狀態(tài)，即宗地紅線外上水通、下水通、雨污水通、配電通、燃?xì)馔ā㈦娪嵧ā⒌缆吠ǎ诘貎?nèi)場地平整。

五 項(xiàng)目投資方案（虛構(gòu)數(shù)據(jù)）

5.1 項(xiàng)目投資開發(fā)成本范圍及估算

(一)征用土地費(fèi)用:土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地管理費(fèi)、土地測量費(fèi)。

(二)收購或收回土地費(fèi)用:土地補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、破產(chǎn)或改制企業(yè)職工安置費(fèi)、土地測量評估費(fèi)、中介費(fèi)。

(三)開發(fā)整理土地費(fèi)用:土地測量評估費(fèi)、房屋拆遷費(fèi)、土地前期開發(fā)費(fèi)(不含市政大配套費(fèi)用)、土地整理費(fèi)、中介費(fèi)。

(四)處置土地發(fā)生的費(fèi)用:招投標(biāo)、拍賣、待出讓出租等過程中發(fā)生的土地評估費(fèi)、拍賣手續(xù)費(fèi)、廣告、中介費(fèi)等。

(五）銀行貸款利息:在儲備或處置土地過程中支付的銀行貸款利息。(六)經(jīng)財政部門同意的其他符合規(guī)定的成本費(fèi)用。

本土地一級開發(fā)項(xiàng)目直接投資主要包括征地補(bǔ)償費(fèi)、拆除補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等，經(jīng)計(jì)算為7152.4萬元，折合到建設(shè)用地（237畝），約為30萬元／畝；折合到建筑面積（138413平方米）約為517元乒平方米。間接投資主要為建設(shè)期利息、一級開發(fā)收益、稅金等，合人民幣1146.7萬元。總投資為直接投資與間接投資之和，為8299.1萬元，折合到建設(shè)用地（237畝）約為35萬元／畝，折合到建筑面積約為600元/平方米。具體投資估算詳見下表：

序號

項(xiàng)目

金額（萬元）

備注

（一）前期費(fèi)用

121.9

1.1至1.8項(xiàng)之和

1.1 測繪費(fèi)

6.3

以建設(shè)用地面積為基數(shù)，按0.4元／平方米計(jì)算 1.2 辦理規(guī)劃手續(xù)費(fèi)

5.5

以規(guī)劃建筑面積為基數(shù)，按0.4元／平方米計(jì)算 1.3 釘樁釘線費(fèi)

12.6

以建設(shè)用地面積為基數(shù)，按0.8元/平方米計(jì)算 1.4 地質(zhì)災(zāi)害評估

根據(jù)市場行情，結(jié)合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，暫定為20萬元 1.5 委托可研費(fèi)

根據(jù)市場行情，暫定為20萬元

1.6 出讓評估費(fèi)

根據(jù)市場行情，結(jié)合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，暫定為15萬元 1.7環(huán)評費(fèi)

根據(jù)《國家計(jì)委、國家環(huán)境保護(hù)總局關(guān)于規(guī)范環(huán)境

影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知》，取20萬元

1.8 掛牌交易費(fèi)

22.5

1億以內(nèi)22.5萬元，1億以上0.5%o

(二)征地拆除費(fèi)用

3969.9

2.1至2.3項(xiàng)之和 2.1 征地補(bǔ)償費(fèi)

3300

11萬元／畝（包含土地補(bǔ)償費(fèi)及人員安置補(bǔ)助費(fèi)）2.2 地上物拆除補(bǔ)償費(fèi) 270

以現(xiàn)狀地上樓棟為基數(shù)，按每棟30萬計(jì)算

2.3 防洪費(fèi)

399.9

《征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定》20元／平方米

（三）市政工程費(fèi)用 2720.0

（四）不可預(yù)見費(fèi) 340.6

按照前三項(xiàng)和的5%

（五）項(xiàng)目直接投資 7152.4

前四項(xiàng)之和

（六）建設(shè)期利息

131.3

5% 銀行貸款

（七）收益

582.7

項(xiàng)目直接投資的8%

（八）稅金

432.7

5.5%營業(yè)稅 合計(jì) 8299.1 項(xiàng)目直接投資+利息+收益+稅金

5.2 土地出讓金估算

項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積199994平方米，規(guī)劃總建筑面積138413平方米，其中住宅建筑面積128369平方米，商業(yè)建筑面積5044平方米，配套建筑面積5000平方米，容積率0.9。該項(xiàng)目所在區(qū)域處于市住宅用途基準(zhǔn)地價八級地價區(qū)，根據(jù)該區(qū)域類似項(xiàng)目的住宅、綜合的地價水平情況，結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際情況，本項(xiàng)目地價水平按照住宅樓面出讓金單價120元／平方米、商業(yè)用途出讓金單價210元/平方米、綜合樓面出讓金單價150元／平方米進(jìn)行估算，出讓金計(jì)算過程如下：

住宅用途出讓金總價=擬建的住宅建筑面積×樓面單價=128369×120=1540.4（萬元）

商業(yè)用途出讓金總價=擬建的商業(yè)建筑面積x樓面單價=5044×210=105.9（萬元）

綜合用途出讓金總價=教育配套建筑面積×樓面單價=5000×150=75.0（萬元）

項(xiàng)目總出讓金為以上三項(xiàng)之和，即1721.3萬元。

5.3 掛牌底價估算

5.3.1掛牌底價確定程序

（一）由有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)根據(jù)評估期日的正常土地市場價格，對出讓地塊的出讓底價進(jìn)行評估并出具評估報告。

（二）市國土局和市發(fā)展和改革委員會根據(jù)估價結(jié)果，結(jié)合政府產(chǎn)業(yè)政策提出招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價初步建議。

（三）市國土局就招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財政等相關(guān)部門審議。

（四）市國土局會同市發(fā)展和改革委員會根據(jù)審議意見確定最終底價，特殊情況與市發(fā)展和改革委員會共同報市政府批準(zhǔn)。

5.3.2 底價計(jì)算方法

掛牌底價為一級開發(fā)綜合成本與土地出讓金之和。一級開發(fā)綜合成本為項(xiàng)目總投資成本（包括一級開發(fā)的開發(fā)商利潤），即8299.1萬元，土地出讓金總價為1721.3萬元，本項(xiàng)目掛牌底價估算為10020.4萬元。

5.4 土地銷售收入估算

主要采用假設(shè)開發(fā)法來確定項(xiàng)目經(jīng)過一級開發(fā)后預(yù)計(jì)能實(shí)現(xiàn)的土地銷售收入，以此來考察本項(xiàng)目在市場上的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)能力。

5.4.1項(xiàng)目二級開發(fā)完成后可以實(shí)現(xiàn)的銷售收入 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域市場調(diào)查分析，考慮區(qū)域市場價格水平和市場發(fā)展趨勢，確定在本項(xiàng)目建成后，住宅及商業(yè)可以達(dá)到的銷售均價分別為2700元／平方米、3000元／平方米。因此，項(xiàng)目二級開發(fā)完成后可以實(shí)現(xiàn)的銷售收入計(jì)算如下：

銷售總收入=住宅建筑面積×銷售均價=128369×2700+5044×3000=36172.8（萬元）

5.4.2項(xiàng)目二級開發(fā)成本及開發(fā)商利潤

項(xiàng)目二級開發(fā)成本及開發(fā)商利潤總計(jì)為19266.9萬元，包括建安綜合成本、銷售費(fèi)用、開發(fā)商利潤，具體估算過程如下：(一）建安綜合成本

根據(jù)現(xiàn)行《建設(shè)工程概算定額》，并綜合考慮各用途房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)及裝修狀況及其區(qū)位等因素影響，測算項(xiàng)目二級開發(fā)建安綜合成本為16215.9萬元，詳見下表。

(二）銷售稅金及銷售費(fèi)用根據(jù)有關(guān)稅收規(guī)定和一般銷售費(fèi)用水平確定銷售稅金及銷售費(fèi)用，本項(xiàng)目銷售稅金及銷售費(fèi)用合計(jì)為2712.9萬元。

(三）二級開發(fā)的開發(fā)商利潤

本項(xiàng)目物業(yè)類型為居住、商業(yè)，二級開發(fā)的開發(fā)期為2年，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和房地產(chǎn)開發(fā)一般利潤水平，二級開發(fā)的開發(fā)商利潤按照建安綜合成本（不含利息）的2既進(jìn)行測算，如下所示：

二級開發(fā)的開發(fā)商利潤=15254.8×20%=3051.0（萬元）

5.4.3熟地地價估算

熟地地價=（項(xiàng)目二級開發(fā)的銷售收入－項(xiàng)目二級開發(fā)成本一開發(fā)商利潤一銷售稅費(fèi)）÷[（1＋利率）2-1+利潤率＋l〕

=(36172.8一16215.9一3051.0一2712.9）÷｛[(l+6.3%）2-1]+20%+1}=10671.7（萬元）

5.5 項(xiàng)目融資方式分析

5.5.1 項(xiàng)目開發(fā)資金使用特點(diǎn)

（一）資金投入與回收的集中性

（二）資金使用對象的廣泛性與差異性（城市范圍內(nèi)各種經(jīng)營性和非經(jīng)營性用地統(tǒng)籌儲備和開發(fā)）

（三）資金回收周期與周轉(zhuǎn)速度的不確定性

受土地市場和房地產(chǎn)市場中供求關(guān)系的影響

受宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動狀況、政府政策與策略的影響

5.5.2 融資模式的現(xiàn)狀與問題

（一）土地儲備機(jī)構(gòu)的兩種基本組織形式：

政府全額撥款的事業(yè)單位

政府投資組建并授權(quán)經(jīng)營的土地開發(fā)企業(yè)

（二）土地儲備機(jī)構(gòu)的兩種基本融資方式

通過政府土地主管部門申請貸款或委托具體實(shí)施土地儲備與一級開發(fā)的土地一級開發(fā)企業(yè)申請貸款

具備自行融資的資格，可以直接利用銀行貸款和股權(quán)合作等各種融資方式

（三）融資渠道

用財政撥款獲得啟動資金或資本金，用銀行貸款籌措土地儲備和一級開發(fā)過程中所需的主要資金。

嘗試了信托融資和股權(quán)融資等方式：

信托融資：融資成本不斷提高，融資規(guī)模限制沒有實(shí)質(zhì)性突破；

證券融資：短時期內(nèi)很難成為土地儲備機(jī)構(gòu)的主要融資方式。

（四）土地儲備貸款政策

商業(yè)銀行對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款應(yīng)為抵押貸款；

貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%；

貸款期限最長不得超過2年。

（五）目前土地儲備和一級開發(fā)的融資模式

土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施，資金來源為財政撥款。

土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施，資金來源為土地儲備貸款，由土地儲備機(jī)構(gòu)與銀行簽訂貸款合同。

通過招標(biāo)等方式選擇土地一級開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施。

（六）項(xiàng)目融資面臨的現(xiàn)況

需要政府解決融資問題的土地類型過多，而且主要依靠地方財政撥款或申請貸款，制約了政府土地儲備和一級開發(fā)的規(guī)模。由于缺乏靈活有效的融資方式組合，對于那些收益前景良好但儲備開發(fā)周期超過兩年的經(jīng)營性用地，難以實(shí)現(xiàn)儲備和開發(fā)，影響了供給儲備規(guī)模。

通過土地一級開發(fā)企業(yè)自行融資并可在兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)供應(yīng)的土地，由于回收資金中的土地增值收益直接上交財政，使土地儲備機(jī)構(gòu)投始終處在啟動資金或資本金沒有穩(wěn)定來源、投資能力不足的狀態(tài)，制約了其投融資能力的積累和增長，進(jìn)而研究影響了其土地儲備和一級開發(fā)能力的成長。

5.5.3融資方式比較及聯(lián)動融資模式

融資方式比較

聯(lián)動融資模式：

聯(lián)動融資模式是指通過不同融資方式（土地儲備基金、財政撥款、銀行貸款）的聯(lián)動互補(bǔ)，設(shè)計(jì)出的滿足當(dāng)前實(shí)際需要的且符合相關(guān)政策要求的組合融資模式。

面向各種不同類型和風(fēng)險特征的土地儲備和融資需求，需要同時兼顧當(dāng)前和長遠(yuǎn)的土地儲備特征和房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，需要組合不同時期不同特征主體的利益和風(fēng)險。

聯(lián)動融資特點(diǎn)：

一攬子解決眾多風(fēng)險程度不同的土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目的融資問題。通過金融合作協(xié)議，加強(qiáng)了不同風(fēng)險特征項(xiàng)目之間的關(guān)聯(lián)。

通過土地儲備基金，更廣泛的支持各種類型土地的儲備與一級開發(fā)，增強(qiáng)政府土地儲備能力，發(fā)揮土地儲備規(guī)模和儲備時間對土地市場供應(yīng)的影響力，更好的引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)健康發(fā)展。

需要國土資源局、土地儲備機(jī)構(gòu)、合作銀行之間，就合作協(xié)議框架下各類項(xiàng)目的風(fēng)險評估取得共識，包括評估標(biāo)準(zhǔn)、評價方式和評價結(jié)果。

風(fēng)險評估標(biāo)準(zhǔn)與評價方式應(yīng)構(gòu)成金融合作協(xié)議的重要組成部分。

六 項(xiàng)目方案總結(jié)

6.1土地儲備和土地一級開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系

兩者的區(qū)別：

土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。該制度的建立，旨在加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力。

土地一級開發(fā)，是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)進(jìn)行土地征收、拆遷、土地平整，進(jìn)行地上、地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)，使土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件活動。土地一級開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施模式，有政府土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施并委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理和授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施兩種模式。

兩者的聯(lián)系：

納入政府土地儲備范圍的土地，在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓前，需要按照土地一級開發(fā)的模式，對地塊進(jìn)行土地開發(fā)工作。

6.2本次項(xiàng)目方案重點(diǎn)在于學(xué)習(xí)整個項(xiàng)目開發(fā)的路線及思維模式，隨著項(xiàng)目的深入發(fā)展，本方案將會得到更為完善的修正和改進(jìn)。