行政中心物業(yè)管理考核辦法

為做好機(jī)關(guān)辦公場所的物業(yè)管理，促進(jìn)物業(yè)管理單位能夠切實履行物業(yè)承包協(xié)議，更好的落實管理措施，使機(jī)關(guān)辦公大樓物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、規(guī)范化，創(chuàng)建優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的辦公環(huán)境，特制訂本辦法。

一、考核單位：

二、考核對象：

三、考核目的：督促物管公司進(jìn)行制度化、規(guī)范化、科學(xué)化管理，樹立良好的服務(wù)形象，保證行政中心各項設(shè)施設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，確保公共及消防安全，保持辦公環(huán)境整潔優(yōu)美，不斷完善物業(yè)管理工作，提高服務(wù)保障工作水平。

四、考核項目

（一）安全保衛(wèi)工作(辦公大樓值班保衛(wèi)、各樓層巡查內(nèi)保、廣場及外圍巡查、地下車庫安全保衛(wèi)、樓宇防盜監(jiān)控等)

（二）設(shè)施設(shè)備管理（供配電、給排水、中央空調(diào)、電梯、消防、日常維修維護(hù)等）

（三）衛(wèi)生保潔（1、室外保潔：群眾活動廣場、道路、停車場等。

（四）會務(wù)工作（會場衛(wèi)生、茶水、會標(biāo)、會場布置、音響燈光調(diào)試等）

（五）綠化美化工作（修剪草坪及綠籬、清理枯枝雜物、按時施肥、除蟲、松土等）

五、量化考核

（一）日常考核

中心每月至少兩次派出專人對工作內(nèi)容的完成情況進(jìn)行督促檢查，其余時間不定期抽查，檢查人填寫工作檢查記錄由物業(yè)公司被檢查人簽字認(rèn)可并整理保存。根據(jù)平時檢查結(jié)果，中心有權(quán)針對出現(xiàn)的問題對物業(yè)公司實施處罰，并下達(dá)書面整改通知，責(zé)成物管公司限期整改。

（二）季度、年度考核

季度與年度考核重復(fù)時只做年度考核。考核由

牽頭組織實施，相關(guān)部門參加考核評定，考核結(jié)果報分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，由

負(fù)責(zé)對物業(yè)管理單位實施獎懲兌現(xiàn)。兌現(xiàn)可在支付物業(yè)服務(wù)費時進(jìn)行清算。綜合考核評定結(jié)果90分為合格，90分以上足額劃撥應(yīng)付承包費；低于90分為不合格，考評為不合格的，扣除應(yīng)付物業(yè)服務(wù)費的2%，低于85分以下的，每低3分加扣1%。

物業(yè)服務(wù)日常考核檢查內(nèi)容及處罰標(biāo)準(zhǔn)

考核檢查內(nèi)容

物業(yè)公司交納罰款額度

備

注

發(fā)生重大失責(zé)行為，造成后果者。

罰款1000元以上。

工作人員服務(wù)態(tài)度端正，佩帶明顯標(biāo)志（工作牌），穿工服，講文明禮貌用語、服從和接受機(jī)關(guān)事務(wù)管理人員的指揮和檢查，每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款50元

值班保安一定要堅守崗位嚴(yán)禁脫崗。擅自離開崗位或睡覺，每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元

保安值班時不準(zhǔn)嬉笑打鬧，不準(zhǔn)看書、看報或進(jìn)行其他與值班無關(guān)的事

每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款50元

保安要嚴(yán)格檢查進(jìn)出大樓物品，嚴(yán)禁易燃、易爆、有毒等危險物品進(jìn)入大樓

每發(fā)現(xiàn)一次未檢查者罰款100元

大樓附近嚴(yán)禁打架、斗毆、尋釁滋事的事件發(fā)生；；嚴(yán)禁盜竊和人為破壞行為。

每發(fā)現(xiàn)一次罰款500元

消防設(shè)備、器材和消防安全標(biāo)志是否在位，狀態(tài)是否良好，發(fā)現(xiàn)破損應(yīng)及時維修更換

每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元

安全通道無違規(guī)占用、無雜物堆放等現(xiàn)象。

每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元

閑雜人員進(jìn)入大樓，院內(nèi)車輛亂停亂放，不及時制止者。

每發(fā)現(xiàn)一次罰款100元

建筑物內(nèi)公共樓道、步行梯、電梯間、衛(wèi)生間、大堂、門廳、會議室保潔及時、無死角。

每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元

大樓外觀完好、整潔、外墻、廣場路面、綠地、散水坡、停車場、水池、樓梯入口臺階保潔及時、無死角。

每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元

果皮箱、垃圾箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備內(nèi)部垃圾及時清理，外表無污跡，垃圾箱周圍無散落垃圾，污跡

每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元

雨、污水管井的井底無沉淀物，水流暢通；井蓋上無污物，蓋板無污跡

每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元

地面地漏完好無堵塞，無大面積積水，明溝、暗溝排水暢通，無垃圾，無溢流現(xiàn)象。溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)

每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元

地面地漏完好無堵塞，無大面積積水，明溝、暗溝排水暢通，無垃圾，無溢流現(xiàn)象。溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)

每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元

垃圾中轉(zhuǎn)站、收集箱垃圾不能溢出，周圍無散落垃圾，無明顯污物。有效控制蠅、蚊等害蟲孳生

每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元

綠化帶、草坪、灌木定期澆水、修剪、養(yǎng)護(hù)、施肥，所有綠化長勢良好，整齊美觀，無病害、無斑禿無人為損壞；雜草經(jīng)常進(jìn)行清除。花草樹木枯死應(yīng)在一周內(nèi)清除更換。

每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元

特殊工種人員必須具備相應(yīng)的專業(yè)資質(zhì)，持證上崗

每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款200元

值班室上班時喝酒、睡覺、擅離崗位者

每次罰款100元。

值班室保持清潔、衛(wèi)生、采光、通風(fēng)、照明良好

每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元

設(shè)備機(jī)房內(nèi)整潔，無煙頭無亂堆現(xiàn)象，保持機(jī)身潔凈儀表清晰，設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏

每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元

因維修保養(yǎng)不及時造成設(shè)備故障問題者。

每次罰款500元。

接到業(yè)主報保修維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，維修及時。

每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款100元

二次供水水箱按有關(guān)規(guī)定必須定期清洗，消毒加藥。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水箱加蓋上鎖，水箱口、瀉水管口安裝防蟲紗網(wǎng)

每發(fā)現(xiàn)一次不合格者罰款500元

未及時巡查發(fā)現(xiàn)隨意亂拆亂改室內(nèi)裝修或亂裝亂釘已造成事實者。

每次罰款100元。

對待業(yè)主顧客態(tài)度蠻橫或與業(yè)主顧客吵架、打架者。

每次罰款200元以上。

大樓內(nèi)單位發(fā)生有效投訴

每次罰款200元以上

不服從分配頂撞領(lǐng)導(dǎo)，對所分配的工作處理不及時、不到位或置之不理者。

每次罰款200元。

物業(yè)中心落實上級主管部門下達(dá)的任務(wù)不及時、不到位或置之不理者。

每次罰款300元。

物業(yè)服務(wù)季度考核細(xì)則

序號

標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容

規(guī)定

分值

評分細(xì)則

一

基礎(chǔ)管理

221、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗：員工著裝規(guī)范，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)

管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.4分；著裝及標(biāo)志一次不符合扣0.2分；

2、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理

手段，提高管理效率

符合3分，基本符合2分，不符合0分

3、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊、管理

完善，查閱方便

包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù)量、種

類、用途分類統(tǒng)汁成冊、房屋及共用設(shè)施設(shè)備

大中修記錄。共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計安裝圖紙資

料和臺帳：每發(fā)現(xiàn)一項不齊全或不完善扣0.5分

4、建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話、接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等

各類信息的收集和反饋.并及時處理，有回訪制度和記錄

符合6分，沒有值班制度扣2分，末設(shè)服務(wù)電話

扣1分，發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣0.5分，沒有回訪記錄每次扣1分

5、定期向業(yè)主和使用人發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理的建議及時整改滿意率達(dá)95％以上

符合3分，基本符合2分，不符合0分

6、建立并落實便民維修服務(wù)承諾制、零修急修及時率

100％，返修率不高于1％，并有回訪記錄

建立并落實1分，建立但末落實扣0.4分，末建立

扣0.6分；及時率符合1分，每降低1個百分點扣

0.3分；返修率符合0.6分，不符合0分：問訪記錄完整

0.4分，記錄不完整或無回訪記錄0分

二

房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

111、區(qū)內(nèi)各建筑物標(biāo)志明顯、設(shè)立引路方向平面圖和路標(biāo)、單位名錄標(biāo)識在區(qū)內(nèi)明顯位置.銘牌及各

類標(biāo)識牌統(tǒng)一有序

符合1分，發(fā)現(xiàn)一處標(biāo)志不清或沒有標(biāo)志扣0.2分

2、無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象

符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途扣0.5分

3、房屋外觀完好、整潔，外墻是建材貼面的、無脫落；是玻

璃幕墻的。清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬：

無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象

符合2分，房屋外墻是建材貼用的每發(fā)現(xiàn)一處脫落扣0.2分，是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或潔扣0.2分，是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致扣0.2分；每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2分

4、室外招牌、按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損

符合1分，未按規(guī)定設(shè)置0分；按規(guī)定設(shè)置，但不整齊或有破損每處扣0.1分，有安全隱患每處扣0.5分

5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集。支架無銹蝕

符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分

6、樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損；墻體整

潔，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能良好；衛(wèi)生

間、水房等管理完好

符合2分，如發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

7、共用樓梯、天臺、通道、平臺等處無堆放廢料、雜物及違章占用等。天臺隔熱層無破損

符合1.0分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

8、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆

改管線和損害他人利益的現(xiàn)象

符合1.0分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

9、機(jī)器設(shè)備單位面積重量不超過樓板承重限度。無危及

建筑結(jié)構(gòu)的安全隱患

符合1.0分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

三

共用設(shè)施設(shè)備管理

(一)綜合要求

l、制訂設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期巡回?fù)觳椤⒕S護(hù)保

養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度.并嚴(yán)格執(zhí)行

符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整治、無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生、機(jī)

房環(huán)境符合設(shè)備要求

符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)-處不符合扣0.2分

3、配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員。嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程

符合1.0分，不符合0分

4、設(shè)備良好，運行正常.一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故

符合2分，不符合0分

(二)供電系統(tǒng)

31、保證正常供電.限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定

時間通知任用戶

符合1.0分，不符合0分

2、制訂臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格抉何

符合1.0分，臨時用電措施或停電應(yīng)急措施不符

合均扣0.5分

3、備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時起用

符合1.0分，不符合0分

(三)弱電系統(tǒng)

21、按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時問排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作

符合1.0分，發(fā)現(xiàn)一次不符合扣0.5分

2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運行正常。有記錄并按規(guī)定

期限保存

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

(四)消防系統(tǒng)

71、消防控制中心24小時值班、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完

好元損，可隨時起用

發(fā)現(xiàn)一處符合扣0.2分

2、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時

處理各種問題

每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣0.2分

3、組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域

防火責(zé)任人

符合1.0分，責(zé)任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2分

4、訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，在明顯處設(shè)立消防疏散示意

圖.照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻

無應(yīng)急方案扣0.5分，各種標(biāo)志每缺少一個及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1分

5、區(qū)內(nèi)無火災(zāi)安全隱患，督促各用戶與消防管理部門簽訂消防責(zé)任書

符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5分，未簽訂消防責(zé)任書扣0.5分

6、消防，用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定.室內(nèi)電線、插座

安裝規(guī)范，無安全隱患

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

(五)電梯系統(tǒng)

51、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備

符合1.0分，不符合0分

2、電梯按規(guī)定時間運行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬

設(shè)施完好，轎廂、并道、機(jī)房保持整潔

每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

3、電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)；維修、操作人員持證上崗；貨

運電梯由專人管理操作，嚴(yán)禁超載.客梯嚴(yán)禁載貨

符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

4、運行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時問內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維

修

符合1.0分，不符合0分

5、運行出現(xiàn)險情后，應(yīng)有排除險情的應(yīng)急處理措施

符合1.0分，不符合0分

(六)給排水系統(tǒng)

81、建立用水、供水管理制度、積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

2、設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏

每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

3、按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒；二供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊

全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染

符合2分，每發(fā)現(xiàn)一項不符合扣0.5分

4、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患

沒有管理措施扣0.5分，水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱患扣0.2分

5、限水、停水按規(guī)定時間通知業(yè)主和使用人

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

6、排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水，浸泡發(fā)生

符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

7、遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積

跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象；制定事故應(yīng)急處理方案

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

(七)空調(diào)系統(tǒng)

31、中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常，水塔運行正常且噪音不超標(biāo)，無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)

到達(dá)現(xiàn)維修

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

3、制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案

無應(yīng)急處理方案扣1.0分，有方案但不完善或執(zhí)行不夠的扣0.5分

(八)供暖供氣系統(tǒng)

21、鍋爐供暖設(shè)備設(shè)備完好，運行正常；

符合1.0分，不符合0分

管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患

每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

四

共用設(shè)施管理

41、共用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途

符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、共用管線統(tǒng)一下地或人公共管道，無架空管線，無礙觀瞻

符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

3、道路、樓道、大堂等公共照明完好

符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣0.2分

4、區(qū)域范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦

符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

五

保安及車輛管理

91、有專業(yè)保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度，保安人員熟悉工作區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)

符合2.0分，無專業(yè)保安隊伍扣1.0分，值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2分

2、進(jìn)出區(qū)域各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行

符合2分，基本符合1分，不符合0分

3、停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊

符合2分，基本符合0.5分，不符合0分

4、室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格，出入有登記

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

5、非機(jī)動車輛有集中停放場地，管理制度落實，管理有序，停放整齊，場地整潔

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

6、危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施

符合1.0分，不符合0分

六

環(huán)境衛(wèi)生管理

121、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站

符合1.0分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔

未實行責(zé)任制的扣0.5，無專職清潔人員和責(zé)

任范圍的扣0.3，未實行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.23、垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生滅殺

每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.1，未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.3，未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.34、對有毒、有害垃圾管理嚴(yán)格按規(guī)定分裝，不得與其它垃圾混雜

符合1.0，不符合05、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈；共用場地?zé)o紙屑、煙頭、積水等廢棄物

符合3.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.27、無寵物、家禽、家畜進(jìn)入

符合1.0，不符合08、區(qū)內(nèi)廢水、廢氣、廢煙、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，無有毒、有害物質(zhì)；貯放、清運管理有序；房屋外墻無污染；各類排氣口安裝統(tǒng)一有序，無安全隱患

符合2.0，發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門下放整改通知扣

0.5，其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

七

綠化管理

51、綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象

符合2.0，基本符合1.0，不符合02、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿

長勢不好扣2.0，其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.23、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物

符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2

八

精神文明建設(shè)

31、全體業(yè)主和使用人能自覺維護(hù)公眾利益，遵守大樓的各項管理規(guī)定

符合1.0，基本符合0.5，不符合02、設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地，宣傳大樓管理、衛(wèi)生、治安、消防等方面的知識，開展積極健康向上的活動；

符合1.0，基本符合0.5，不符合03、區(qū)內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)現(xiàn)重大違紀(jì)違法案件

符合1.0，基本符合0.5，不符合