第一篇：展會中心物業管理

“展會中心”新業態的物業管理

更新：2011-4-16 閱讀： 欄目：物管經驗

“展會中心”新業態的物業管理提要：物業管理公司應根據以上展會的時段特點,安排好相應的各項工作,以免在展會期間發生問題。“中國國際科技會展中心”曾在13個月的時間里接待了64個各種類型和規模的展會,由于我們與展會招商部緊密配合,所有 源自房地產資料

“展會中心”新業態的物業管理

“會展中心”是不同于物業管理行業傳統意義的新業態,不能用已經形成的住宅或寫字樓的管理模式和標準來簡單套用,也不能按普通的商業項目進行操作。根據“中國國際科技會展中心”(位于北京市北三環,總體建筑面積12.8萬平米,2001年開業)多年的運行管理經驗,我認為此類項目要注意以下問題:

一、物業管理公司與展會招商部門的配合

所有的經營活動都有策劃方案,展覽也不例外。在不同的地區,分不同的時期,按不同的主題,分別舉辦不同的展覽和會議。以北京為例: 3-4月一般以春季訂貨會和人才招聘會為主,5-6月和9-11是全年最好的季節,也是全年展會最密集的時期。有經驗的公司會將很多重要的、高級別的會議和大規模、高檔次的展覽安排在此期間,而知名的會展中心開展定單更是接應不暇,展館的設備設施和人員均超負荷運行,6-8月由于氣溫較高,不宜舉辦大型展會,小型的推介會、產品發布會、各類研討會是本時段的主要業務,12-2月是中國傳統的節日,是展會的淡季,主要是組織一些如“民俗、婚慶”的主題展會。

物業管理公司應根據以上展會的時段特點,安排好相應的各項工作,以免在展會期間發生問題。“中國國際科技會展中心”曾在13個月的時間里接待了64個各種類型和規模的展會,由于我們與展會招商部緊密配合,所有展會均圓滿完成,沒有發生一起人員和設備事故。

二、物業管理公司與搭建公司的合作

現在的展會規模越來越大,裝修檔次也越來越高,為了更加突出參展單位特有的企業文化,需要對展區進行風格迥異的設計、布置和搭建裝修。因此,如何做到既滿足參展單位的設計要求;而搭建公司能夠順利施工;同時還要妥善保護展館原有設施,是物業管理公司在開展準備期的重要工作。主要有以下幾個方面:

1、展區設計的建議

由于展區的布置與一般的家裝或工裝有很大區別,物業管理公司不能按照住宅或寫字樓二次裝修的管理方式來進行展區的設計審批和監管。通常的做法是將現有的設備清單、強/弱電位置詳圖、照明分布圖、結構荷載標準以及現場平面圖提供給參展單位,并簽定約束雙方的相關協議,由參展單位在允許范圍內自行設計和施工。

2、布展設備的搬運

多數情況下,參展單位的參展設備都是半成品,由搬運公司送到現場組裝。由于現在參展單位對自己展臺的要求越來越高,因此,展臺設備也就越來越復雜。對于搬運的管理首先是道路荷載的計算,以免對園區的路面和地下設施造成損壞;其次是規劃好大型車輛的進出時間和路線,避免造成園區擁堵或出現刮蹭事故;第三是正確引導設備進入展廳,對展品或展臺的高度、寬度和重量要加以限制,防止參展設備給展廳和原有設備造成損壞。

3、布展期間的監管

雖然展臺布置是由參展單位和搭建公司自行施工,但物業管理公司在布展期間要加強對施工工藝和過程的監管。監管內容主要包括:展臺面積、展臺高度、參展設備負荷、輔助燈光功率、與原有設備接駁的工藝、地面保護、消防措施、施工人員管理以及特殊裝置的安全性和可靠性。(如噴泉的防水、化工原料的異味、上人高臺的牢固等等)

4、布展期間的安全管理

參展單位的展臺設備、展品和搭建用具進入展廳,物業管理公司就有為其保管的責任和義務。在布展期間,物業管理公司應關閉展廳的輔助出入口和相關通道,只留1-2個工作人員出入口,出入口由物業管理公司的保安和參展單位的指定人員24小時把守(布展時間緊張,一般都是24小時施工)。施工人員佩帶由物業管理公司配發的統一證件,無關人員禁止入內,現場由物業管理公司人員24小時巡視檢查,糾正違規現象和違章操作,杜絕消防、安全和設備的事故隱患。

三、物業管理公司在展會期間的管理

開展期間的物業管理是對展會最重要的保障和支持,展會最終能否獲得成功的重要條件之一是能否順利舉辦。這里不僅有展會的主題、內容、參展單位、現場組織等多種因素,還有大量的由物業管理公司承擔和完成的工作,具體內容有:

1、設備的運行保障

設備的正常運行是物業管理公司服務的基本要求,簡單講就是保證供電、供水、中央空調、電梯、衛生間的正常使用。

2、人流和車流的疏導管理

在開展期間,不可能做到人車分流,因此,如何保證人車混行時的安全是交通疏導的工作重點。那么,如何疏導和分散人流和車流呢? 根據多年的運作經驗,筆者認為要做好疏導和分流,還是要和展會的主題結合。如:人才招聘會人多但相對車少;展銷會、房展會人多車也多;產品推介會人車來去的時間段相對集中;業務洽談會人數少車輛多??據此,可以采取用繩網引導人流方向;設立單向入口和出口;在人車集中時間段增加保安和疏導人員等等措施,最大限度地保證人員和車輛的安全。(在政策允許范圍內,調整停車收費標準和方式也可達到控制車流數量的作用)

3、展廳的安全的管理

除非有特殊約定,在一般情況下,開展期間的展品和展臺設施由參展單位自己負責,每天閉展后的安全管理由物業管理公司負責。現在大多采用共同檢查、相互認可后的真空式管

“展會中心”新業態的物業管理提要：物業管理公司應根據以上展會的時段特點,安排好相應的各項工作,以免在展會期間發生問題。“中國國際科技會展中心”曾在13個月的時間里接待了64個各種類型和規模的展會,由于我們與展會招商部緊密配合,所有 源自房地產資料

理方法。即在每天閉展后,由物業管理公司、主辦方和參展單位一起清場,確認沒有剩余人員和消防、設備隱患后由物業管理公司封閉展廳,直至第二天開展前30分鐘,由以上三方共同開啟展廳。如沒有特殊要求,一般不在展廳內設值班人員,以免發生意外。

4、配套設施和相關服務

根據展會的主題、內容和級別,物業管理公司應提供和準備相應的設施和服務,供參展人員和看展顧客使用。如:存包處、問訊處、簽到處、失物招領、休息座椅、領位引導、VIP休息區、紙杯飲料、包裝飲料、熱飲、中西快餐、自助餐會??等等,即提高了物業的服務檔次和水平,還能夠多種經營,為公司創收。

5、撤展過程中的管理

一個展會結束后,搭建公司會根據參展單位的要求拆除展臺,運走設備和參展物品,恢復展廳的原有狀態。由于此時心情放松并多少有些浮躁,最容易發生事故,因此物業管理公司在此期間的管理不能放松。筆者的經驗是:在有看展顧客的情況下不能進行拆除工作;拆除的物品不論是否完好均應帶離展廳;恢復原有設備狀態;運送設備的車輛按指定路線行駛。只有在撤場時認真管理才能避免混亂和設施損壞。

四、物業管理公司在無展期間的維護

每一次大的展會活動結束后,物業管理公司都應該對展廳設施和機電系統做全面養護,以便迎接下一個展會的舉辦。這其中的主要工作有:

1、機電系統維護

為保證展會期間機電設備的正常運行,無展時的保養極為重要,特別是供電設備和網絡。對現在的展廳而言,保證展廳大容量供電的正常和網絡暢通是能否舉辦展會的關鍵。而由于展會的舉辦期多集中在春秋季節,隨時要求空調供應(主要是供冷),因此展廳沒有固定的換季保養期,中央空調系統的保養工作應隨著展會結束同時進行。

2、現場的清理

不管物業管理公司怎樣監管,參展單位撤場后展廳現場仍需進一步清理。應由專業公司,使用專業工具,配備專業藥劑對展廳現場進行全面保潔,并對所有相關設施進行清理,特別是衛生間和消防通道,不能形成衛生死角。

3、外圍園區的設施修繕 在展會間歇期,物業管理公司應對外圍園區內受損的道路、地磚、石材、綠植、照明、圍欄、廣告牌、燈箱等設施進行修復、養護和完善,以便展會招商工作的開展。

五、展會期間的應急預案

世界上沒有絕對的事物。同樣,任何公司的員工或任何廠家的產品都不能保證不出現意外。在最大限度地降低和防止意外事件發生的同時,做好突發意外事故的應急預案,使意外事故的影響和損失減到最小,是物業管理公司管理水平和員工素質的最好體現。

每個物業管理公司都有自己的應急預案,但對于展會而言,在其他應急預案齊備的基礎上,還應該有以下預案:

1、禮品發放控制預案

很多參展單位為了提高企業宣傳效果,都為看展顧客準備了精美的禮品,且隨著廠商的競爭禮品也越來越貴重而數量有限。經常出現本來秩序井然的展會,因一個展位發放禮品而引起全場混亂,先是群情亢奮,即而一擁齊上,造成展商物品丟失損壞和人員受傷。因此,物業管理公司應與參展單位協商可行方案,以便在此情況下控制局面。

2、高級別領導安全預案

如果舉辦高級別的展會,可能要有中央首長出席到場,這時需要有完整的安全預案。筆者曾直接參與過江澤民、溫家寶、賈慶林等國家領導人的接待工作,深刻體會了這種接待工作的要求之高,難度之大。因此,建立一套接待高級別領導的安全預案很有必要

第二篇：物流中心物業管理公約

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電子商務及現代物流中心物業管理公約

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物業管理公約

二0一七年三月十日紫陽縣思蘭商貿有限公司

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本公約自簽定之日，雙方均對公約約定事項做到了充分了解，自愿于簽定之日起，共同遵守。

第一章 物業管理部的職責

一、紫陽縣思蘭商貿有限公司旗下電子商務及現代物流中心物業管理部，全面負責本中心所有商鋪、辦公樓、宿舍樓的管理及房屋的公共配套設施、設備的維修、保養。

二、根據政府相關部門的規定和承租人的合理意見和要求，擬定、修改管理公約的某項條款，以便更好地管理商鋪及辦公樓。

三、為維護公共配套設施的完好，定期安排檢修、保養工程。1.水、電、管道、管線的檢修。

2.雨、污水管道的檢查及排污系統的清理。3.共用建筑及設施之保養和維修。

四、對商鋪在本本中心園區公共區域的促銷、宣傳等一系列活動進行管理。

五、保持整個公共區域環境的衛生及清潔。

六、負責公共區域綠化的維護和管理。

七、對園區內的各種車輛實行管制，各種車輛實行定點停放，對停車場內停放的機動車輛，實行按規定收取場地費。

八、協助公安機關進行日常治安工作的管理，協助工商管理機關進

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十七、承租人享有對物業管理部及工作人員的監督權和投訴權。

十八、承租人必須逐月按時繳納租金、物業管理、能源使用等有關費用。

十九、承租人有權對其所租賃房屋的室內進行裝修，但必須按照物業管理部裝修管理規定向物業管理部裝修監理部申報、辦理有關手續，服從裝修管理。

二十、承租人自入伙之日起，屬工程維保的由建設單位負責保修一年（屬承租人人為損壞的，不在保修范圍內），保修期滿后，由承租人負責維修。

二十一、承租人簽約時，必須在物業管理部登記其有關工作人員名單、人數、籍貫等資料。如有任何通訊地址、人員變動或電話更改，須及時通知物業管理部登記，以便溝通管理。

二十二、貨物起卸：承租人應遵照物業管理部安排之時間、地點起卸貨物，特殊情況的須提前與物業管理部協商，并經物業管理部同意后方可進行，以不影響他人正常生活休息為目的。

二十三、承租人不得因其經營行為噪音擾民，污染本中心園區環境。二

十四、商鋪或辦公樓承租人不得占用公共區域，不得對其他居住業主造成生活干擾（如噪音、氣味、震動等污染），如產生此類情況，物業管理部有權責令其整改，由此產生的一切損失由承租人負責。

二十五、在任何情況下，不得違反消防及物業管理規定，不得攜帶或儲存下列物品于店內：

1、易燃、易爆品或有毒、有害物品；

2、軍用、警用武器；

3、國家明令禁止的動物和植物；

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第三章 物業管理收費

三

十六、物業管理費：

物業管理費收費標準依據按市場行情由雙方協商確定。承租人自簽訂公約之日起繳納管理費。包括：

1.公共區域公共設施、設備（如供水、供電系統等）之保養維修費用及年檢費。

2.公用設施及公共責任賠償費。

3.公共區域衛生清潔費、綠化費、垃圾清運費（裝修垃圾以及廚余的垃圾環衛部不負責清運）。

4.本產業中心的治安維護及車輛管理。5.會計及審計等業務費用。

6.代表承租人就本中心園區公共事務進行法律訴訟及其它業務費用。

7.管理工作人員薪酬及人工附加費。8.其他各項費用。三

十七、水、電費：

按照紫陽縣當時所執行的商業用水、電的收費標準進行收取，并隨紫陽縣收費標準的變化做相應的調整。

三

十八、商鋪繳付金額及期限：

1、物業管理費：須于每月10日之前繳納當月物業管理費。

2、水、電費：根據使用量，據實結算。承租人應于每月1—10日繳納上月水、電費。

三

十九、押金：

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第五章 火警與消防管理

四

十四、防火措施

1.承租人室內范圍的配電設備如出現故障，請委托物業管理部處理，不得私自處理，如因其使用不當而出現故障，由此所產生的費用由承租人承擔。

2.不得在商鋪內燃燒廢紙，確保各自室內沒有遺下未熄的煙頭及其它火種。

3.承租人不得在室內增加大型用電設備，配電箱用電負荷不得超過額定容量。

4.室內配置的消火栓不得封堵、損壞、挪作他用。不得封堵防火門及其它防火通道，也不得在防火門前和消防通道內堆放物品。

5.依據紫陽縣消防管理部門的消防規定，各承租人必須按照國家法規所規定的標準配備滅火器，滅火器的購置由各承租人到消防主管部門指定商店購買，并符合規范。

6.承租人不得將易燃、易爆品帶入商鋪內。四

十五、火警時刻：

1． 停止使用電器及可燃性氣體。2． 關閉所有電源總開關。

3． 撥打“119”并通知物業管理部。4． 使用滅火器消防栓撲滅火種。

5． 服從物業管理部管理人員或消防員的指揮撤離商鋪。

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五

十五、講究衛生、人人有責，各商鋪所有人員不準亂丟垃圾，不準隨地吐痰，不準亂倒污物、污水，不準高空拋物，不準在公共區域亂涂、亂貼，如違反以上規定應按有關條例處理。

五

十六、搞好綠化、美化環境，人人必須愛護花草樹木，嚴禁將污水倒入綠地。如人為損壞的，由當事人照價賠償損失。

第八章 違約責任

五

十七、因承租人行為不當而違反本物業管理公約有關規定的，物業管理部有權要求扣除物業押金百分之五十處理并賠償實際損失，對其情節嚴重或拒不服從物業管理部管理和處罰者，物業管理部將依法追究其法律責任。

五

十八、以上費用除用于賠償直接經濟損失外，余額皆納入商鋪維修基金。

五

十九、承租人無故拖延應繳納的有關費用超過一個月時，物業管理部按有關規定，將增收違約金，按日千分之三計收。仍不繳納者，物業管理部將采取法律手段，直到終止租賃合同。

六

十、未經過本產業中心物業管理部允許，承租人不得將商鋪擅自轉租，如發現以上情況，物業管理部有權立即終止服務合同，并追究相關責任人的責任。

六

十一、商鋪或辦公樓承租人不得在本商鋪之外任何公共區域兜售生意或未經許可派發宣傳冊，如經發現物業管理部有權立即終止其行為。

六

十二、對于承租人違約造成合同無法履行的，承租人應在五日內，騰退房屋，對裝修部分不予補償，騰退后，商輔內剩余物品視為廢棄物。

第三篇：行政中心物業管理考核辦法

行政中心物業管理考核辦法

為做好機關辦公場所的物業管理，促進物業管理單位能夠切實履行物業承包協議，更好的落實管理措施，使機關辦公大樓物業管理工作標準化、制度化、規范化，創建優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的辦公環境，特制訂本辦法。

一、考核單位：

二、考核對象：

三、考核目的：督促物管公司進行制度化、規范化、科學化管理，樹立良好的服務形象，保證行政中心各項設施設備正常運轉，確保公共及消防安全，保持辦公環境整潔優美，不斷完善物業管理工作，提高服務保障工作水平。

四、考核項目

（一）安全保衛工作(辦公大樓值班保衛、各樓層巡查內保、廣場及外圍巡查、地下車庫安全保衛、樓宇防盜監控等)

（二）設施設備管理（供配電、給排水、中央空調、電梯、消防、日常維修維護等）

（三）衛生保潔（1、室外保潔：群眾活動廣場、道路、停車場等。

（四）會務工作（會場衛生、茶水、會標、會場布置、音響燈光調試等）

（五）綠化美化工作（修剪草坪及綠籬、清理枯枝雜物、按時施肥、除蟲、松土等）

五、量化考核

（一）日常考核

中心每月至少兩次派出專人對工作內容的完成情況進行督促檢查，其余時間不定期抽查，檢查人填寫工作檢查記錄由物業公司被檢查人簽字認可并整理保存。根據平時檢查結果，中心有權針對出現的問題對物業公司實施處罰，并下達書面整改通知，責成物管公司限期整改。

（二）季度、考核

季度與考核重復時只做考核。考核由

牽頭組織實施，相關部門參加考核評定，考核結果報分管領導批準后，由

負責對物業管理單位實施獎懲兌現。兌現可在支付物業服務費時進行清算。綜合考核評定結果90分為合格，90分以上足額劃撥應付承包費；低于90分為不合格，考評為不合格的，扣除應付物業服務費的2%，低于85分以下的，每低3分加扣1%。

物業服務日常考核檢查內容及處罰標準

考核檢查內容

物業公司交納罰款額度

備

注

發生重大失責行為，造成后果者。

罰款1000元以上。

工作人員服務態度端正，佩帶明顯標志（工作牌），穿工服，講文明禮貌用語、服從和接受機關事務管理人員的指揮和檢查，每發現一次不合格者罰款50元

值班保安一定要堅守崗位嚴禁脫崗。擅自離開崗位或睡覺，每發現一次不合格者罰款100元

保安值班時不準嬉笑打鬧，不準看書、看報或進行其他與值班無關的事

每發現一次不合格者罰款50元

保安要嚴格檢查進出大樓物品，嚴禁易燃、易爆、有毒等危險物品進入大樓

每發現一次未檢查者罰款100元

大樓附近嚴禁打架、斗毆、尋釁滋事的事件發生；；嚴禁盜竊和人為破壞行為。

每發現一次罰款500元

消防設備、器材和消防安全標志是否在位，狀態是否良好，發現破損應及時維修更換

每發現一次不合格者罰款100元

安全通道無違規占用、無雜物堆放等現象。

每發現一次不合格者罰款100元

閑雜人員進入大樓，院內車輛亂停亂放，不及時制止者。

每發現一次罰款100元

建筑物內公共樓道、步行梯、電梯間、衛生間、大堂、門廳、會議室保潔及時、無死角。

每發現一次不合格者罰款100元

大樓外觀完好、整潔、外墻、廣場路面、綠地、散水坡、停車場、水池、樓梯入口臺階保潔及時、無死角。

每發現一次不合格者罰款100元

果皮箱、垃圾箱等環衛設備內部垃圾及時清理，外表無污跡，垃圾箱周圍無散落垃圾，污跡

每發現一次不合格者罰款100元

雨、污水管井的井底無沉淀物，水流暢通；井蓋上無污物，蓋板無污跡

每發現一次不合格者罰款100元

地面地漏完好無堵塞，無大面積積水，明溝、暗溝排水暢通，無垃圾，無溢流現象。溝蓋板安裝牢固、平穩

每發現一次不合格者罰款100元

地面地漏完好無堵塞，無大面積積水，明溝、暗溝排水暢通，無垃圾，無溢流現象。溝蓋板安裝牢固、平穩

每發現一次不合格者罰款100元

垃圾中轉站、收集箱垃圾不能溢出，周圍無散落垃圾，無明顯污物。有效控制蠅、蚊等害蟲孳生

每發現一次不合格者罰款100元

綠化帶、草坪、灌木定期澆水、修剪、養護、施肥，所有綠化長勢良好，整齊美觀，無病害、無斑禿無人為損壞；雜草經常進行清除。花草樹木枯死應在一周內清除更換。

每發現一次不合格者罰款100元

特殊工種人員必須具備相應的專業資質，持證上崗

每發現一次不合格者罰款200元

值班室上班時喝酒、睡覺、擅離崗位者

每次罰款100元。

值班室保持清潔、衛生、采光、通風、照明良好

每發現一次不合格者罰款100元

設備機房內整潔，無煙頭無亂堆現象，保持機身潔凈儀表清晰，設備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏

每發現一次不合格者罰款100元

因維修保養不及時造成設備故障問題者。

每次罰款500元。

接到業主報保修維修人員在規定時間內到達現場，維修及時。

每發現一次不合格者罰款100元

二次供水水箱按有關規定必須定期清洗，消毒加藥。水質符合衛生要求，水箱加蓋上鎖，水箱口、瀉水管口安裝防蟲紗網

每發現一次不合格者罰款500元

未及時巡查發現隨意亂拆亂改室內裝修或亂裝亂釘已造成事實者。

每次罰款100元。

對待業主顧客態度蠻橫或與業主顧客吵架、打架者。

每次罰款200元以上。

大樓內單位發生有效投訴

每次罰款200元以上

不服從分配頂撞領導，對所分配的工作處理不及時、不到位或置之不理者。

每次罰款200元。

物業中心落實上級主管部門下達的任務不及時、不到位或置之不理者。

每次罰款300元。

物業服務季度考核細則

序號

標準內容

規定

分值

評分細則

一

基礎管理

221、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗：員工著裝規范，佩戴明顯標志，工作規范、作風嚴謹

管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證書扣0.4分；著裝及標志一次不符合扣0.2分；

2、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理

手段，提高管理效率

符合3分，基本符合2分，不符合0分

3、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊、管理

完善，查閱方便

包括房屋總平面圖、地下管網圖，房屋數量、種

類、用途分類統汁成冊、房屋及共用設施設備

大中修記錄。共用設施設備的設計安裝圖紙資

料和臺帳：每發現一項不齊全或不完善扣0.5分

4、建立24小時值班制度，設立服務電話、接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等

各類信息的收集和反饋.并及時處理，有回訪制度和記錄

符合6分，沒有值班制度扣2分，末設服務電話

扣1分，發現一處處理不及時扣0.5分，沒有回訪記錄每次扣1分

5、定期向業主和使用人發放物業管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改滿意率達95％以上

符合3分，基本符合2分，不符合0分

6、建立并落實便民維修服務承諾制、零修急修及時率

100％，返修率不高于1％，并有回訪記錄

建立并落實1分，建立但末落實扣0.4分，末建立

扣0.6分；及時率符合1分，每降低1個百分點扣

0.3分；返修率符合0.6分，不符合0分：問訪記錄完整

0.4分，記錄不完整或無回訪記錄0分

二

房屋管理與維修養護

111、區內各建筑物標志明顯、設立引路方向平面圖和路標、單位名錄標識在區內明顯位置.銘牌及各

類標識牌統一有序

符合1分，發現一處標志不清或沒有標志扣0.2分

2、無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象

符合1分，每發現一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途扣0.5分

3、房屋外觀完好、整潔，外墻是建材貼面的、無脫落；是玻

璃幕墻的。清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬：

無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象

符合2分，房屋外墻是建材貼用的每發現一處脫落扣0.2分，是玻璃幕墻的每發現一處破損或潔扣0.2分，是涂料的每發現一處褪色不一致扣0.2分；每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2分

4、室外招牌、按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損

符合1分，未按規定設置0分；按規定設置，但不整齊或有破損每處扣0.1分，有安全隱患每處扣0.5分

5、空調安裝位置統一，冷凝水集中收集。支架無銹蝕

符合1分，每發現一處不符合扣0.1分

6、樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂等無破損；墻體整

潔，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關等功能良好；衛生

間、水房等管理完好

符合2分，如發現一處不符合扣0.2分

7、共用樓梯、天臺、通道、平臺等處無堆放廢料、雜物及違章占用等。天臺隔熱層無破損

符合1.0分，發現一處不符合扣0.2分

8、房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆

改管線和損害他人利益的現象

符合1.0分，發現一處不符合扣0.5分

9、機器設備單位面積重量不超過樓板承重限度。無危及

建筑結構的安全隱患

符合1.0分，發現一處不符合扣0.5分

三

共用設施設備管理

(一)綜合要求

l、制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回撿查、維護保

養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度.并嚴格執行

符合1.0分，每發現一處不符合扣0.2分

2、設備及機房環境整治、無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發生、機

房環境符合設備要求

符合1.0分，每發現-處不符合扣0.2分

3、配備所需各種專業技術人員。嚴格執行操作規程

符合1.0分，不符合0分

4、設備良好，運行正常.一年內無重大管理責任事故

符合2分，不符合0分

(二)供電系統

31、保證正常供電.限電、停電有明確的審批權限并按規定

時間通知任用戶

符合1.0分，不符合0分

2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格抉何

符合1.0分，臨時用電措施或停電應急措施不符

合均扣0.5分

3、備用應急發電機可隨時起用

符合1.0分，不符合0分

(三)弱電系統

21、按工作標準規定時問排除故障，保證各弱電系統正常工作

符合1.0分，發現一次不符合扣0.5分

2、監控系統等智能化設施設備運行正常。有記錄并按規定

期限保存

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

(四)消防系統

71、消防控制中心24小時值班、消防系統設施設備齊全、完

好元損，可隨時起用

發現一處符合扣0.2分

2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時

處理各種問題

每發現一人不符合要求扣0.2分

3、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域

防火責任人

符合1.0分，責任人不明確每發現一處扣0.2分

4、訂有突發火災應急方案，在明顯處設立消防疏散示意

圖.照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻

無應急方案扣0.5分，各種標志每缺少一個及每發現一處不暢通扣0.1分

5、區內無火災安全隱患，督促各用戶與消防管理部門簽訂消防責任書

符合1.0分，每發現一處安全隱患扣0.5分，未簽訂消防責任書扣0.5分

6、消防，用電有嚴格的管理規定.室內電線、插座

安裝規范，無安全隱患

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

(五)電梯系統

51、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備

符合1.0分，不符合0分

2、電梯按規定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬

設施完好，轎廂、并道、機房保持整潔

每發現一處不符合扣0.2分

3、電梯由專業隊伍維修保養；維修、操作人員持證上崗；貨

運電梯由專人管理操作，嚴禁超載.客梯嚴禁載貨

符合1.0分，每發現一處不符合扣0.2分

4、運行出現故障后，維修人員應在規定時問內到達現場維

修

符合1.0分，不符合0分

5、運行出現險情后，應有排除險情的應急處理措施

符合1.0分，不符合0分

(六)給排水系統

81、建立用水、供水管理制度、積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

2、設備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏

每發現一處不符合扣0.2分

3、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒；二供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊

全；水池、水箱清潔衛生，無二次污染

符合2分，每發現一項不符合扣0.5分

4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患

沒有管理措施扣0.5分，水箱周圍每發現一處隱患扣0.2分

5、限水、停水按規定時間通知業主和使用人

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

6、排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水，浸泡發生

符合1.0分，每發現一處不符合扣0.2分

7、遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積

跑水、泛水，長時間停水現象；制定事故應急處理方案

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

(七)空調系統

31、中央空調系統運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現象

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

2、中央空調系統出現運行故障后，維修人員在規定時間內

到達現維修

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

3、制訂中央空調發生故障應急處理方案

無應急處理方案扣1.0分，有方案但不完善或執行不夠的扣0.5分

(八)供暖供氣系統

21、鍋爐供暖設備設備完好，運行正常；

符合1.0分，不符合0分

管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患

每發現一處不符合扣0.2分

四

共用設施管理

41、共用配套設施完好，無隨意改變用途

符合1.0分，每發現一處不符合扣0.2分

2、共用管線統一下地或人公共管道，無架空管線，無礙觀瞻

符合1.0分，每發現一處不符合扣0.2分

3、道路、樓道、大堂等公共照明完好

符合1.0分，每發現一處不亮扣0.2分

4、區域范圍內的道路通暢，路面平坦

符合1.0分，每發現一處不符合扣0.2分

五

保安及車輛管理

91、有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度，保安人員熟悉工作區的環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責

符合2.0分，無專業保安隊伍扣1.0分，值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.2分

2、進出區域各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行

符合2分，基本符合1分，不符合0分

3、停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊

符合2分，基本符合0.5分，不符合0分

4、室內停車場管理嚴格，出入有登記

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

5、非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，管理有序，停放整齊，場地整潔

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

6、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施

符合1.0分，不符合0分

六

環境衛生管理

121、環衛設施完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站

符合1.0分，每發現一處不符合扣0.2分

2、清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清潔保潔

未實行責任制的扣0.5，無專職清潔人員和責

任范圍的扣0.3，未實行標準化保潔的扣0.23、垃圾日產日清，定期進行衛生滅殺

每發現一處垃圾扣0.1，未達到垃圾日產日清的扣0.3，未定期進行衛生消毒滅殺扣0.34、對有毒、有害垃圾管理嚴格按規定分裝，不得與其它垃圾混雜

符合1.0，不符合05、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈；共用場地無紙屑、煙頭、積水等廢棄物

符合3.0，每發現一處不符合扣0.27、無寵物、家禽、家畜進入

符合1.0，不符合08、區內廢水、廢氣、廢煙、噪音等符合國家環保標準，無有毒、有害物質；貯放、清運管理有序；房屋外墻無污染；各類排氣口安裝統一有序，無安全隱患

符合2.0，發現一次環保部門下放整改通知扣

0.5，其它每發現一處不符合扣0.2

七

綠化管理

51、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象

符合2.0，基本符合1.0，不符合02、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿

長勢不好扣2.0，其它每發現一處不符合扣0.23、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物

符合1.0，每發現一處不符合扣0.2

八

精神文明建設

31、全體業主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守大樓的各項管理規定

符合1.0，基本符合0.5，不符合02、設有學習宣傳園地，宣傳大樓管理、衛生、治安、消防等方面的知識，開展積極健康向上的活動；

符合1.0，基本符合0.5，不符合03、區內的公共娛樂場所未發現重大違紀違法案件

符合1.0，基本符合0.5，不符合

第四篇：售樓中心物業管理方案

售樓中心物業管理方案

一、物業管理方案建議

隨著銷售市場的不斷發展，有見地的開發商已由原來項目施工中期開始策劃樓盤銷售策略等事宜，逐步過度到從項目立項設計階段開始，通過媒體廣告，針對性宣傳，設計豪華、高檔次、獨具特色的展示中心，來展現項目本身特點，展示開發商投資之實力，以激發業主購買欲望。同時開發商也意識到，通過銷售員承諾宣傳優秀品質物業管理服務會增加業主購買信心，但由于未有前期物業管理的涉入，介紹物業管理服務內容不夠準確，針對項目特點介紹不足，說服力不強。

特別是對高檔涉外樓盤綜合性商業樓宇、別墅等高品質項目，二次置業的業戶已占相當大比重，他們已通過過往的置業、居住、辦公過程中積累的諸多購置房屋經驗，同時對物業管理的認知，通過媒體介紹、國家法律政策的接觸，以及生活、學習、工作中與物業管理公司的實際接觸已逐步成熟。因此更多的開發商認為在做樓盤展示過程同時，展現物業管理服務水平日趨重要。為此近階段，本市新開發各大型、高檔社區及商業樓宇開發商在設計銷售和展示樓宇的同時，把酒店式物業管理服務引進先期現場展示，為樓宇的銷售增加賣點，以排除業主后顧之憂。由此出現了城市別墅展示中心和會所軟賣場、順馳太陽城、仁愛濠景別墅、天江格調、萬科新城花園展示中心、萬順國貿、梅江南汐岸國際等各具特色的銷售賣場展示中心，同時配合規范周密的物業管理服務，做為銷售過程中的物業管理服務展示。

前期物業管理服務的重要性不僅得到開發商認同、業主的肯定，同時也得到天津市政府職能部門充分肯定，并于2002年12月1日正式啟用《XX市物業管理條例》，對前期物業管理服務有明確規定。

為達到于銷售過程中展示物業管理水平，全面配合銷售工作順利進行，使物業管理處與開發商及現場銷售部建立良好之溝通渠道，現對銷售中心物業管理方案建議如下：-

1、設立銷售中心物業管理處組織架構，以達到有效之控制，統一協調各單位及各部門之工作、現場工作督導等各管理環節之目的。

2、根據物業管理處組織架構各部門職責范圍，制訂出各部門、各崗位之崗位職責、工作程序、工作標準及考核標準，以展示物業管理水平，增加業主信心，激勵業主購買欲望。

客戶接待服務

客戶接待服務是體現物業管理服務水平之第一印象，于銷售過程中，配合銷售人員對于業主關心及疑問的物業管理方面問題進行解答。據過往之經驗，其服務人員本身應具備相當之專業性物業管理知識，包括：

●了解物業管理相關法律、法規；

●了解物業管理費之標準、繳納程序等；

●了解物業管理服務內容；

●應知曉物業管理實務操作全過程。

●同時，該客戶接待服務也將配合物業管理總負責人于銷售中心兼管相關之管理工作，包括但不限于：

●作好日常接待記錄

●清潔、綠化工作檢查記錄

●各部門運行記錄及各種檔案歸類匯總管理

●嚴格鑰匙管理制訂鑰匙領用及借用歸還、檢查等管理辦法

●作好銷售中心和樣板間的物品管理。

保安服務

物業保安職能就是要確保物業及其附屬設備、公共場所等不受到人為的損壞、破壞或盡可能的減少損失；必須要阻止和防止任何危及業戶的生命財產的行為；必須要制止任何影響業戶身心健康的行為，維護正常的工作秩序。就其專業而言，涵蓋安全、保衛管理和車輛秩序之管理。保安員形象是業主來銷售中心所見之物業管理服務第一門面，于銷售中心配備準軍事化之保安服務隊伍，予購買者以安全感，是最直接、最有效體現物業管理服務水平的途徑之一。在一些銷售重大及大型活動中，安全保衛工作將會起到相當重要的作用，其工作內容簡列幾點，以供參考：

●制定項目保安服務方案，確保所轄區域之秩序良好。

●全體保安員應統一著裝，統一工牌，并在工作中始終保持優秀的保安形象

●普及和提高全員安全防范、消防和服務意識，并隨時消除各種危及安全之隱患。

●疏導車輛停放，以保證來訪車輛之安全和順暢停放通行。

●制訂重大事件和突發事件處理預案，如：銷售中心開放日、舉辦相關活動及失火、聚眾滋事等事件。

環境營造服務

體現高檔次、高品味樓盤的物業服務特點，清潔、綠化服務也是必不可少的一環，于銷售中心安排專業清潔人員，負責賣場之清潔工作，并于樣板間中配備“家居型”清潔人員進行保潔工作，再配以專業、酒店式的高服務標準，無處不體現出人文關懷。賣場中綠化小品及飾品的擺設、銷售沙盤的設計、悅耳的音樂、若隱若無的清香營造出舒適、溫馨的銷售環境，無一不增加業主在視覺、聽覺及感覺方面的愉悅和放松，增加業主購買欲。

服務工作可從以下幾點著手：

●制定并執行清潔及裝飾材料保養計劃

●圍繞銷售部門工作時間，合理安排清潔人員配比，以保證高質量有效服務。

●培養清潔人員服務意識及實際操作規范，以達到酒店式物業管理之服務標準要求。

●提供保潔服務，并定時處理各種垃圾廢物。

●正確使用各種清潔設備及確定大型設備使用時間，避免影響賣場的正常開放時間。

●對銷售中心所轄區域內綠化工作制訂養管計劃和租擺方案。

●及時更換不適宜盆栽喬木和草坪綠地。

●定期澆水施肥，營造良好的綠化環境。

●通過熏蒸或噴灑清新香劑，保證空氣質量。

●做好消殺服務。

●配合各大型促銷活動及節假日的清潔綠化工作安排。

物業工程服務

現場物業工程服務人員將于銷售全過程中，負責賣場中水、電供應良好，并負責各項設施設備的保養工作，并積極協助各種大型銷售活動的準備工作和重大節日布置工作，以多角度展示物業管理服務水平。

●及時維修中心水、電、通訊等設施。

●制定各項設施的維護、保養計劃并執行。

●賣場燈光調控及音像設備、背景音樂的維護。

●各種活動中工程維修工作的協助配合。

●除賣場管理外，該物業工程服務人員應：

●跟進項目工程施工進度。

●及時記錄隱蔽工程的施工過程。

●向業主解答物業工程和二次裝修管理中的問題。

全面物業管理服務

綜上各項服務工作內容及工作標準，為更好地達到預期效果，建議現場委派一名物業管理總負責人，全權負責銷售中心之物業管理工作，同時做好協調各部門工作、督導物業公司員工各項管理工作，其工作職責為：

負責開發商、銷售部之間之協調，打通各個工作環節，編制物業管理處各部門工作程序及工作標準，以更好的服務于開發商和銷售部門展示物業管理水平。

制訂各階段及每月工作計劃。

對所收集的開發商的動態信息（項目的規劃、工程配套、工程進度等）、銷售部銷售方針對物業服務方面的需求及銷售過程中對客戶的承諾、業主普遍關心的事項或問題之各種信息進行歸類匯總，為今后確定《使用、管理、維修公約》、《業主手冊》、《裝修守則》及項目物業管理方案掌握第一手資料。

現場檢查督導物業公司各部門工作完成情況，定期考核。

二、資產管理

根據過往經驗，通常于銷售中心、樣板間為營造銷售氛圍均配置了必要的辦公用品、生活物品及飾品。因多個部門參與，容易造成責、權、利不清，又因銷售過程中客流量大，人員較復雜等因素，所配置的物品損壞和丟失現象較為嚴重，給開發商及銷售公司帶來不必要之形象影響及資產損失，為達到有效控制，統一管理，避免損失，建議制訂完整的物品管理制度，簡要內容如下：

●物業管理處做為資產統一代管部門。

●劃定各部門、各單位物品管理范圍。

●利用現代化辦公手段對所負責的所有物品進行統一編號、登記、造冊，落實到人。

●制訂嚴格的物品申購、采購、入庫、儲存、出庫、轉移、借用、歸還、使用、報廢等制度，完善各環節控制手段。

●定期與財務部及相關部門進行核查。

●每日清點現場在冊物品。

●及時撤換已損壞物品，分析原因，并提出優化措施。

第五篇：市場中心市場物業管理方案

市場中心市場物業管理方案

前

言

根據市場中心的市場定位，樓宇市場布局及配套設施設備的實際情況，制定科學、合理的管理運作模式。爭取通過有層次的管理機構，進行宏觀計劃與調控，制訂切實有效的符合法律法規的管理細則，由具有規范化操作、專業技能、良好職業道德和高度責任心的管理人員具體實施。在經營秩序、治安保衛、環境衛生等方面以綜合計劃、單項計劃、即時調度相結合的管理運作方式，建立目標管理、服務質量管理、成本管理體系，多層次、多方式、全方位、全過程的監督控制，以實現標準化、規范化、專業化管理。并以服務質量為突破口，以創新的理念為經營戶提供最佳的經營環境，活躍托管物業的商業氣氛。

通過統一化視覺視別系統、行為識別系統和理念識別系統的建立，塑造樓宇統一化商業形象，不斷擴大市場的知名度，樹立良好的商業物業形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。使XX市場物業保值升值。

第一節

管理方案之條件假設

根據《中華人民共和國物業管理條例》有關規定，物業管理公司應對整個XX市場物業及物業配套設施設備（不包括商戶及業主室內）進行統一化管理，入駐XX市場的全體業主、商戶均為物業管理公司的服務對象。物業管理公司向各業主、商戶提供有償服務，其收費標準按物業管理公司成本核算及物價部門審批的標準執行。

一、物業管理服務范圍及主要內容

（一）一般性管理服務內容

1、對業主、商戶的管理。

以保證良好的經營秩序為目的，通過《商鋪租賃合同》、《市場管理規定》等管理控制文件對業主及承租商戶（鋪）的經營行為進行管理、引導，明確業主、承租商戶和管理單位之間的責、權、利關系；

2、向業主、商戶提供的主要服務內容。

業主、商戶、設施設備檔案的建立管理。受理用戶投訴；辦理用戶遷入遷出手續；辦理用戶室內裝修申請及裝修驗收的手續并實施監管；辦理用戶電話開通、遷移或對調手續；辦理用戶公司水牌的制作手續；辦理用戶臨時用電、動火專用手續；辦理統一收購廢品手續；辦理用戶破/換門鎖申請手續檢查市場公用設施的運行狀況；負責同用戶的溝通工作，受理用戶的服務要求；監管市場的綠化養護，確保市場的綠化布置合理、整潔美觀。

3、安全系統管理服務。

充分保障入駐市場的業主、商戶和顧客的利益，在安全保衛方面。制定嚴謹的安防工作實施計劃，建立健全各項協管管理制度。實行24小時安全防范制，安全防范制分為：定時巡邏、不定時巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方式。

4、消防系統管理服務。

消防管理的方針是“預防為主，防消結合”。嚴格按照《消防法》有關規定：建立消防合格證制度及消防工作檢查監督制度，訂有突發性火災等災害應急方案，并設有消防疏散示意圖。保證消防通道必須暢通，消防設備設施運行良好，組建市場義務消防隊，并演習在各種情況下采取的應急措施，一旦發生危險及時疏散眾多業主、商戶及消費客人。

5、環境衛生

清潔服務實行標準化清掃保潔，制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方，所需清潔次數、時間，由專人負責、檢查、監督。市場的清潔衛生服務項目主要有：市場清潔保養工作，公共區域，走廊通道，消防系統及設備的清潔，供水排水系統的清潔，公共照明設備的清潔，公共洗手間清潔，樓層及垃圾房的清潔，綠化保養等其他服務項目。

（二）特殊管理服務主要內容。

商業物業的管理與一般類型物業管理的最大不同之處就在于商業物業管理的一項重要工作是要進行商業形象的宣傳推廣，不斷擴大商業物業的知名度，樹立良好的市場形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。這是市場實施統一管理的一項必不可少的工作，其作用使商業特色的體現，是一種無形資產和潛在的銷售額，有助于促進消費者的消費觀念從買名牌到買店牌的轉變，加速市場進入印象時期；有助于市場識別系統的建立（包括理念識別系統、視覺識別系統、行為識別系統）。其具體的管理服務內容有如下幾點：

（1）制定管理章程并負責監督執行；

（2）開展市場整體的促銷活動；

（3）協調市場各經營者的關系；

（4）開展經營者之間的互幫互助和信息交流等活動；

（5）協調管理者與經營者之間的關系；

（6）與工商管理部門配合嚴格執行，嚴厲打擊假冒偽劣產品，維護市場形象。

二、管理服務目標設定

1、業主、商戶對管理服務滿意率60%以上；

2、收費率完成額在96%以上；

3、無重大責任事故發生；

4、房屋及設備設施完好率98%以內；

5、公司各項工作計劃及既定目標實現率98%以上；

三、管理服務標準及流程

管理服務標準由于其編寫內容文字量大，涉及各個部門各個崗位，現將業主（租戶）入住程序的工作標準及流程細則在這里做系統描述，希望能達到“一葉知秋”的效果。

（一）客戶服務部工作程序

1、業主入住程序

1.1新用戶提供以下證明

（1）業主

地產開發商的書面入住通知，產權屬個人的提供身份證原件，復印件、聯系電話（日間、夜間），指定緊急狀況聯絡人身份證、書面委托書，業主及緊急聯絡人的通訊地址，簽名模式傳真號碼；權屬公司的應提供營業執照，法人身份證，聯系電話、通訊地址、簽名模式、傳真號碼，緊急聯絡人的身份證、聯系電話、簽名模式、傳真號碼。

（2）租用戶

業主的授權書、租約復印件、租戶承諾書、營業執照、租戶簽約人的身份證、聯系電話、簽名模式、大件物品出入協定。

租戶承諾書

物業公司：

我單位/本人已租用

市場

室（攤位）（業主為），租賃期由

****年**月**日至

****年**月**日止。租賃期間，我單位/本人承諾遵守《市場管理公約》及根據《市場管理公約》制定的所有市場管理制度，并承諾從

****年**月**日起，于每月5日前向管理公司繳納所租單元的管理費、電費及其他有關費用。逾期交費，愿意支付滯納金（每日0.1%）。逾期不交費，同意管理公司依據市場管理的相關規定，對上述物業采取暫停服務等措施。以下為我單位/本人資料：

負 責人簽 名：

聯 系

電話：

傳

真：

租戶簽名蓋章：

****年**月**日

1.2發給新用戶資料

市場使用說明書、特約服務價目表、市場內配套設施質量保證書、關于確定消防責任人的通知（收回用戶單位消防責任人名單）、業主公約、鑰匙領取證明、房屋驗收證明書、其他由業主或租戶填寫的文件。

1.3以市場使用說明書為根本向新用戶介紹管理公司的各項服務 詳細解釋各項基本規章制度(如:二裝規定、管理費收繳規定、公司服務承諾、服務質量標準、突發事件處理規定)； 1.4驗房

（1）與工程部一起陪客戶到房間驗收，并將結果記錄在驗房證明書內連同水、電費底數一起讓新用戶簽認。

（2）如存在質量問題由工程部向用戶承諾整改時間并征求業主意見，如無異議繼續收樓，當用戶的面，驗看鑰匙。

商鋪裝修管理規定

為了保持小區環境整潔、外觀的統一協調、保證房屋結構安全，維護廣大業主合法權利，創建本鎮優秀示范農貿市場，特對經營房作如下裝管理規定：

1、如商鋪經營需要增加用電量，請到電力局辦理相關增容手續。

2、安裝空調外機時，必須由市場管理中心指定位置統一安裝。

3、店招尺寸統一制作為（不遮蔽二樓住戶凸窗，厚20公分；長為店鋪隔墻的墻心），店招鋼架必須用防銹漆粉刷，并采用不銹鋼包邊。

4、店招若需安裝燈，必須是內置燈箱。

5、在裝修時嚴禁損壞墻面、地面地磚。不得安裝防雨蓬。

6、商鋪的裝修不得使用易燃材料。

7、在裝修期間不得占用人行道。

8、不得拆改封閉消防設施和排污檢查孔。

敬請廣大住戶、裝修企業配合支持，和我們一起做好XX市場的裝修管理工作。

營業房

號

XX市場管理服務中心

裝修企業：

業主簽名：

****年**月**日

****年**月**日

第二章

管理模式

一、管理模式

根據XX市場的實際情況和XX村委顧慮的市場管理問題，擬采用合作管理的模式進行XX市場的管理，先期6個月由我公司協助XX村委進行管理的方式，培養出XX村自己的市場管理專業隊伍。具體方法如下：

由我司選聘一名合適的、有工作經驗的市場管理人員，入住XX市場管理中心進行先期統籌管理工作，負責協助XX村委理順現場的管理程序和相關質量文件，由XX村委派住的管理人員負責XX市場的全面經營管理工作，協助村委根據市場管理架構的需求進行人員招聘工作。

XX村委方面需安排一名市場儲備管理人員，全程跟進市場管理經營工作，并在我司XX市場管理人員指導、帶領下以實戰及現場操作為主，人員招聘方面考慮到市場管理體制的穩定性和解決部份XX村民的就業問題，市場管理操作人員以XX村村民為主，由村委實行招聘工作，我司XX管理人員負責協助選聘和任用。XX市場的管理以村委定位及XX村發展方向為主，我司物業管理部協助指導為輔的方向共同管理，最終目的為打造XX村自主經營管理優秀團隊，為完善XX村基礎設施建設及管理增加新的亮點。

我司入住XX市場管理中心的管理人員，現場管理時間為期半年，前三個月發生的費用由我司承擔，收益歸我司所有，后三個月的費用由雙方按1：1分擔，XX村委組建自己的市場管理隊伍，半年后我司管理人員退出，但仍然為XX村委提供技術支持，最終達到XX村委自主經營的目的。

二、組織架構

管理中心 XX市場主任 兼職收費員 兼職水電工電工 清潔領班

市場協管組班長 領班兼市場 1人 晚班 1 人 中班 1 人

早班1人 1、2、3、5、6、7棟商住樓1人 8、9、10、11棟商住樓1人 XX村委

卓粵房地產物業管理部

三、人員架構及職位說明

1、人員架構

2、人員配備的原則

2．1精簡、高效的原則；

2．2文化素質與實際管理經驗相結合的原則； 2．3內部調劑為主和社會招聘為輔的原則；

2．4先定崗后定編以及德才兼備、一專多能的原則；

3、職位說明 3.1管理中心 管理中心由一名市場主任和一名兼職收費員負責，兩人都必須具備物業管理的基本知識，略懂市場經營，能夠獨立處理日常各類投訴，能夠獨立辦理各類相關服務業務。市場主任

負責區域內各項事務的管理，負責各部門的培訓和績效考核，負責各住戶、商戶的接待投訴，負責裝修單位的跟進和日常所有管理業務的辦理，負責市場清潔、市場協管、消防、經營管理的日常監督管理工作。兼職收費員

負責區域內相關費用的收取，公司開支預算和在市場主任缺位的時候擔當管理員的職務，日常積極配合管理做好相關事務。3.2市場協管組

市場協管組由1名組長和3名市場協管組員組成，為三班制，每班1人，負責市場內不間斷巡邏；組長上白班，并在隊員休息時頂班。市場協管組主要職責是做好市場秩序、消防的日常工作，流動人員的管理，突發事情的處理，負責配合市場服務中心的各項工作，3.3環境組

環境組由1名領班和2名保潔員組成，主要負責區域內衛生和日常垃圾清理，作到日巡日檢，日產日清，流動作業。保潔領班負責考核和監管下屬員工工作情況以及個人的清潔區域。其中，保潔領班負責市場周邊及市場內部清潔衛生，1名保潔員負責1、2、3、5、6、7棟樓的清潔衛生，1名保潔員負責8、9、10、11棟樓的清潔衛生。3.4工程維修組

工程維修組主要負責區域內日常設備設施的維護和維修，接待處理客戶的相關工程事項。考慮到市場的整體管理成本，建議配備一名兼職水電工作業，做到隨叫隨到。

注：XX村委：為XX市場最高管理機構，村委制定的發展目標和方向，XX市場管理中心須支持與配合，以配合XX村委新農村建設的進程。

卓粵房地產物業管理部：提供XX市場物業管理方面的專業意見和技術支持，負責XX市場物業管理中心各部員工的培訓、指導及管理咨詢并對現場做好技術支持等工作。

四、基礎物業管理服務內容及范圍

（一）安防管理

確保業主、商戶、租戶顧客生命財產安全，是區域正常運營的基本條件，強有力的安防工作是區域正常運營的有力保障。

1、協管工作：

區域營業時間內人流量大，人員龐雜，安防工作重在加大巡防頻率與突發事件的快速反應能力，實行明崗與機動巡邏、視頻監控相結合，與當地派出所和XX村治安隊密切配合，重點打擊偷盜、搶奪等違法犯罪行為；清理占道經營行為；營業結束后統一清場，實行周密的進出貨管理制，緊急治安事件的應急處理，切實營造安全放心的經營消費環境。工作要點：防范巡邏、經營秩序維護、清理占道、營業結束后的清場管理及區域內四防工作。

2、消防工作：

消防責任重于泰山，消防是事關人民生命財產的頭等大事。消防工作應堅持“防消結合，重在預防”的原則，切實做好日常管理防范措施：消防設備設施定期檢查、建立重點防火部位檔案、嚴格裝修審批與過程監督、區域內嚴禁使用大功率電器、嚴禁動用明火，建立火災應急預案，一年內組織不少于兩次消防演習。

工作要點：消防設備設施的日常維護檢查、各類消防隱患的排查、消防法規的宣傳貫徹、裝修過程的安全監控。

（二）保潔消殺管理

潔凈的公共環境，是管理服務水平、形象的重要衡量指標。商戶正常營業時間內實行公共場所（通道、樓梯、前廳、衛生間、天棚、墻面??）不間斷循環保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衛生死角，確保整潔的經營環境；定期開展公共環境的消殺工作，確協管全健康的經營環境，提升XX市場環境品質。

工作要點：公共場所巡回保潔、定期清理衛生死角、定期消殺??。

（三）物業公共部份、公共設施設備維保

1、物業公共部份維修養護

物業公共部份（樓道、通道、前廳、外墻、天棚、樓頂平臺、下水道、化糞池）的日常維修養護，是維護良好形象，延長物業使用壽命，避免意外傷害、“水患”發生的重要手段。重在做好日常檢查，及時修復、排除安全隱患，擬定中大修計劃，分步實施。工作要點：重點部份日常巡檢、提前排除隱患。

2、公共設施設備維修養護

設施設備的正常運行是正常經營的前提條件，是經營環境質量的重要保證。加強重要設備日常檢查、維保，即時處理事故隱患，有效預防相關問題的發生，并擬定相關設備意外事故的應急處理預案，并將其制度化，重在日常檢查與保養。工作要點：檔案梳理、日常巡檢、提前排除隱患。

（四）客戶服務

從商戶角度思考，從市場發展角度思考，切實滿足商戶各類需求，不斷提高商戶對客戶服務的滿意度，爭取商戶對物業管理服務的支持，調動商戶參與XX市場活動積極性，并積極引導商戶提升經營檔次，服務質量，形成商戶、管理公司團結一致，共謀發展的良好局面。所謂客戶服務無小事，客戶服務無止境，細節與執行力決定客戶服務水平。工作要點：良性溝通、了解需求、及時服務、持續跟進、關注客戶發展??

（五）財務管理

XX市場財務管理主要涉及管理費用的預算，管理成本的控制，各類費用（租金、物業管理費、廣告費、水電費、其它代收費）代收代繳。市場財務管理重點在于透明清晰、有據可查。工作要點：成本控制、收支透明、有據可查??。

（六）檔案管理

做好物業管理運營過程中所涉及的運營事項、設施設備、商戶（住戶）的檔案管理工作，使前后工作得以有效銜接。包括：設備、設施的完整檔案資料、合同協議、會議紀要、崗位人員的任免等。

工作要點：保證所有檔案的完整、連續、系統。

五、崗位職責及管理規范 管理中心

一、市場主任崗位職責：

1、負責XX市場物業管理中心全面工作，帶領部門全體人員履行市場管理中心日常管理、指導、監督、協調、服務職能。

2、貫徹執行關于物業管理的各項法規、政策、標準，組織落實XX村委下達的有關任務。

3、責按規定審批上報的維修、養護、配套工程項目及上述工程的預決算、工程造價。

4、負責協調處理管理中心與區建委、房管局、規劃國土局、工商局、物價局等政府有關部門及水、電等有關單位的協調事宜。

5、負責審批年、月工作計劃、工作總結及管理中心制定的年、月工作計劃。

6、負責做好XX市場物業管理人員招聘、考核、錄用及崗位調整等工作。

7、每季度按XX村委規定，進行檢查，對檢查結果進行統計，并負責對檢查中發現的不合格服務項進行跟蹤驗證，處理業主（商戶）投訴。

8、完成XX村委交辦的其他工作。

二、兼職收費員崗位職責：

1、負責登記現金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結。

2、負責保管現金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關資料。

3、負責管理銀行帳戶，辦理銀行結算業務，月終及時對帳，并根據需要編制銀行存款余額調節表。

4、要按照有關規定，具體辦理經營收入及費用報銷等現金或銀行轉帳手續。

5、負責統一管理公司的發票和收據。做好各管理中心票據的領用和核銷工作。

6、加強貨幣資金的管理，嚴格執行國家有關現金管理和銀行帳戶管理法規制度。不得挪用公款，不得出借公司帳戶。

7、應按照規定，定期（月、季、年）核對帳目、結帳、編制會計報表。并做到報表數字真實，計算準確，內容完整，說明清楚。任何人都不能篡改或授意、指使他人篡改會計報表數字。

8、要按照規定對各種會計資料，定期收集，審查核對，整理立卷，編制目錄。

9、XX市場物業管理費收取和卓粵房地產公司租賃項目租金收取，需分帳管理、獨立核算，所有回收款項交相應部門核算。

10、協助管理中心完成其它日常工作。市場協防組 崗位職責 領班崗位職責

1、在XX市場主任的領導下，安排本班各項具體工作。

2、熟悉和掌握市場區域的地理位置，重點要害部位和設施布局的基本情況。

3、貫徹落實安全保衛工作和消防工作，做好對協管的領導工作，調解市場內各種糾紛。

4、組織實施安全保衛責任制和安全操作規程，定期檢查執行情況，并對所存在的問題及隱患按規定的期限及時加以解決整改。

5、主持部門例會，傳達貫徹主管部門及XX村委的指示精神。

6、監督和檢查XX市場的七防安全情況：“防火、防盜、防破壞、防意外、防騙、防搶、防災難事故”和交通管理情況，處理市場內各類治安案件，協調與主管公安機關和派出所的關系。

7、做好XX市場內商戶（住戶）的七防安全和法制宣傳教育工作提高商戶（住戶）的安全意識和法制觀念。

8、帶頭遵守公司的各項規章制度，以身作則，不許濫用職權，監督本班員工執行上級各項工作指令及公司規章制度。

9、協管員的聘用，解聘提出建議。商場協防員崗位職責

1、密切注視市場出入人員，負責監控室電視屏幕的監視工作。

2、負責值班崗亭內的衛生清掃工作。

3、發現異常情況和可疑人員應到現場查看、并及時向上級報告。

4、負責巡查市場各樓層，留意治安消防情況。

5、監督檢查用戶裝修現場的治安消防狀況，及時處理違規裝修。

6、做好當值期間的各項情況記錄工作。

（二）協防組操作流程 交接班管理規定

為認真做好崗位的工作交接與公物交接，減少因交接不清引起的工作失誤及公物損失，特制定本制度。

1、本班相互轉換崗位時，須認真做好崗位工作記錄。

2、本班最后一崗與下一班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作。

3、交班人須將本班工作情況詳細交待給下一班，并將本班已完成和待完成工作認真記錄在每班工作交接表上，交班人員將公物轉交下一班，交接雙方簽名確認。

4、發現問題，交接雙方須當面說明。如果交班人離開后，接班人才發現屬于上一班問題的，應立即報告領班或市場主任處理。

5、交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班。

6、接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產生的一切后果由交班人負責。

7、接班人須提前15分鐘簽到上班，翻看工作記錄，詢問工作情況，以便班前將工作重點明確給協管員。對講機使用規定

對講機是協防組必備的重要通訊工具，全體協管人員必須執行對講機使用規定，熟悉對講機的性能，愛護并熟練地使用對講機。使用規定

1、持機人負責保管和使用對講機，禁止轉借他人或將天線拆下來使用。

2、發現對講機有損壞或通訊失靈，持機人應立即向直屬上司報告，由部門領班檢查后交管理中心，嚴禁自行拆修。

3、嚴格按規定頻率使用，嚴禁亂按或亂調其他頻率。

4、嚴格按對講機充電程序充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果。

5、交接班時，交機人要講明對講機當班使用狀況；接機者當場查驗，發現損壞或通訊失靈，立即報告領班。對話要求

1、呼叫對方時，先報自己崗位，再呼對方，并在最后講“收到請回話”。

2、收接方回話后，呼方要簡明扼要地將情況講清楚，收接方收到情況或信號后，應回答“清楚”或“明白”。

3、用對講機講話時應使用規范禮貌用語，嚴禁用對講機粗言穢語、開玩笑或談與工作無關的事情。

（三）緊急事件處理程序

1、突發事件的處理程序

（1）凡遇突發事件（指兇殺、搶劫、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告領班或市場主任。

（2）簡要說明事發的地點、性質、人數、特征及損失價值。（3）驅散無關人員，保護好現場，留意現場周圍的情況。

（4）查看本部各類記錄、電視錄像，檢查有無可疑情況和人員。（5）對勒索、打架事件，監控中心應密切注意事發現場的情況變化。（6）對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協調，勸阻爭吵，平息事態。（7）對傷亡事件應做好現場保護和通知搶救工作，應報派出所調查處理。

（8）對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應立即報告公安機關并由市場主任、領班協助調查處理。

（9）市場主任、領班在接報突發事件后應立即趕到現場，做好疏通控制工作，防止事態擴大，并拍照留證。

（10）市場主任、領班組織人員除維護現場外，還需負責聯系XX治安隊調派人員做好布控堵截，根據事態的大小程度報派出所、有關部門及XX村委。

2、毆打暴力事件的處理程序

（1）處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態度，除非正當防衛，一般情況下應盡量避免與人發生武力沖突或爭吵。

（2）巡查發現或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機或其他最快的方式報告領班，簡要說明現場的情況（地點、人數、斗毆程度、有無使用武器等）。如能處理的，即時處理；否則監視現場，等待協管領班的指令。（3）協管領班接報后視情況派適當數量的協管員或通知XX治安隊立即到場制止，將肇事者帶往管理中心接受調查。如場面無法控制，應盡快報派出所。

（4）斗毆事件中如市場的財產或人員受到損害，應拍照、保護現場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償。（5）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

（6）事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送往醫院。

3、盜竊等破壞事件的處理程序

（1）巡查發現或接報市場內有人盜竊，應馬上抓獲現場嫌疑人。如力量不夠，用對講機或其他方式盡快報告協管領班，簡單說明現場情況，并監視現場等待協管領班的指令。

（2）協管領班接報后，應迅速派適當數量的協管人員或聯系XX治安隊到場制止，設法抓獲肇事者，帶往管理中心調查處理。

（3）事件中如有財產或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現場，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實賠償。

（4）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

4、停電事故的處理程序

（1）接通知市場將在短時間內停電，應在停電前10分鐘，用緊急廣播通知用戶。（2）未預知的情況下市場突然發生停電，立即聯系維修部，盡快采取措施恢復供電。（3）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。

（4）協管員密切注視市場各區域，以防有人趁機制造治安問題。

5、消防報警處理程序

（1）用對講機通知巡邏協管員即時到現場核實；（2）即時向協管領班或市場主任，講清報警地點；

（3）當領班接到協管報告后，即時帶領機動人員最快速度趕到報警地點現場檢查。（4）經現場檢查認為火警后，不能處理的應及時報火警處理。（5）當值協管員應做好詳細記錄。

6、意外傷亡應急處理規程

（1）XX市場內如發生人員意外傷亡事件，協管員立即趕赴現場查明情況，并向領班匯報。（2）協管領班應立即向市場主任或XX村委匯報，同時報警，維護現場秩序，協助公安機關偵破。

（3）若傷者未傷亡，應保護現場的同時立即組織救助，并通知醫療救護中心，對折傷員，傷情不明的情況下盡量不要挪動，防止傷情加重。

（4）傷害由觸電引起的，協管員應立即切斷電源，用絕緣物體將電源撥離觸電者，再施行治病。

（5）若傷亡是設備系統引起，協管員應立通知工程人員到場，共同制訂搶救方案，如無力施救，求助公安或消防部門。

（6）若傷亡是高空墮落物引起，搶救傷員時應保護現場，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時向警方報警。（7）若傷亡事故由交通肇事引起的，應保護現場，搶救傷亡的同時，記清肇事車輛和號碼，留下駕駛員和目擊者，如監控錄像，保護相關錄像，請警方或交警部門處理，若交通事故引起堵塞，應組織疏通現場。

（8）詳細記錄意外傷亡經過，對于設備故障或設施損壞引起的傷亡事故以及由于管理上失誤引起的觸電事故相關部門在事故發生后四個小時內寫出書面報告，匯報上級領導和XX村委，并查找原因落實責任。

7、水浸應急處理規程

（1）當公司員工接到報警或發現XX商住樓水浸事故，應立即將進水地點、樓層、水源、水勢報告領班，工程人員，并在相關人員到達前盡量控制現場水勢，防止水浸范圍擴大。（2）立即查明水浸原因，采取措施關閉水源，水閘堵塞水管，堵塞漏洞，疏通排水管道，打開末端放水等，切斷水源，并關閉受浸區的電閘，防止人員觸電，若水源來自供水總管，工程人員無力解決時，應立即通知自來水公司前來搶修。

（3）如在水浸事故后，有任何公共設施在正常使用受到影響或由其引起停電，應知會商戶（住戶）并在各出入口設置告示，如有區域存在為危險，應在該范圍內設置警告標志。（4）詳細記錄水浸事故發生經過和采取的措施，以及受損的情況。

8、中毒事件（煤氣、食物中毒等）

（1）切斷毒源，使毒物不繼續擴散，疏散現場圍觀群眾。

（2）對煤氣中毒者，盡快將中毒者撤離現場，移到空氣通暢處，松開衣扣和腰帶，并盡快送醫院救治。

（3）對其他類別的中毒者，盡快將中毒者撤離現場，消除口腔異物，維持呼吸通暢，注意保濕，并立即送醫院搶救或者請求醫院支援。

（4）核準毒源是否切斷，防止有漏毒現象造成不必要的傷害。環境組

環境組領班崗位職責

1、負責落實各項崗位職責及部門內各項業務服務質量標準；

2、執行清潔員工培訓計劃；

3、做好市場公共部位及設備的清潔工作；

4、做好市場的消毒滅鼠殺蟲工作；

5、組織清潔組定期檢討、共同研究搞好清潔方面的工作；

6、配合XX市場管理中心搞好清潔用品采購工作；

7、落實好清潔用品保管領用登記工作；

8、配合XX市場管理中心做好不合格服務的控制管理工作；

9、配合XX市場管理中心做好糾正預防措施的制訂實施工作；

10、監督清潔工按時清潔市場、走廊、外圍道路等樓宇內公用地方，在巡視各崗位的清潔工作時，發現問題及時采取糾正措施；

11、做好清潔工具入庫，領用、維修記錄；

12、檢查所轄范圍各清潔崗位工作完成情況，發現問題立即整改，并進行考核；

13、檢查清潔員當值情況，是否按規定著裝上崗，攜帶必備清潔工具，對缺勤及不按規定著裝及時采取補救措施。清潔員崗位職責內容

1、負責XX市場周圍的道路及市場內部的清潔保養；

2、負責XX商住樓從一樓到天臺、地面商鋪門口所有公共部分的清潔保養；

3、負責XX市場所有生活垃圾的收集，并協助清運公司清理垃圾房的工作現場；

4、負責XX市場殺蟲滅鼠工作；

5、完成上級領導交辦的其它工作與突擊性工作。清潔員職責范圍

1、外圍清潔員：

（1）市場周圍的道路、花壇及市政衛生責任區的清潔保養；

（2）協助環衛所清理垃圾臨時存放處的垃圾清運，清洗垃圾桶、垃圾臨時存放處；（3）實行分段包干，時刻保持地面干凈，無沙土、無垃圾、無雜物等；（4）清潔地面的所有燈具、標語牌、消防等公共設施；

（5）市場周圍明溝、暗溝、下水道的清理，保持雨季水道暢通；

（6）化糞池清潔后，及時運走污物，并立即用水沖洗周圍地面，保持干凈環境，無臭氣。

2、樓層清潔工：

（1）負責清理樓層內的垃圾，堆放到指定地方；

（2）清掃各自樓層的樓道及樓梯通道，及清潔消防前室的地面、墻面和頂面；

（3）擦拭各自范圍內的公共設施，包括防火門、強弱電井道門、電表箱門、水管井門、開水間、燈罩、消防栓、樓道墻壁、樓梯扶手、排風口、管線等；（4）拖洗樓層地面、后樓道的踏步臺階；（5）清掃、拖抹樓層通道地面；

（6）負責清洗男、女衛生間，做到無異味、無污染面；（7）各自區域內垃圾筒的清潔。

工程部

水電維修工崗位職責

1、負責公共設備、設施維修管理，定期保養；

2、負責供配電、供排水系統、消防系統的運行操作、巡視保養維修、檢查記錄和異常情況報告及處理；

3、負責房屋、道路、圍墻、停車場土建設施及其他公共設施的日常維護保養、維修工程預算；

4、負責配合市場管理中心監督業主房屋裝修改造；

5、負責為住戶進行日常維修服務及參與維修中涉及的鄰里協調；

6、負責施工工地和臨時施工單位的管理；

7、負責設施、設備突發事故處理；

8、負責住戶維修服務效果回訪。

9、負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。

10、每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環境衛生。第三章

管理控制文本的內容概述 消防安全責任書

一、嚴格執行消防安全的各項規定，做好消防工作，提高安全意識。

二、商品存放遵循“合理、安全”原則，保持通道暢通。

三、電線不準私拉亂接，嚴禁違章操作。

四、市場內嚴禁使用液化氣，嚴禁明火，防患于未然。

五、正確使用電器設施，并須有人看護，嚴禁使用高電耗等容易引發火險的電器。

六、市場內不能有易燃易爆危險物品。

七、離店（攤）前需切斷電源，消除火災隱患。

八、愛護市場內的消防設施，不得損壞、挪用、拆除、圈占消防設施。

九、禁止在營業場所違章搭建，營業房內嚴禁住宿。

十、消防安全，人人有責，如有違者，責任自負。市場衛生管理制度

一、凡進入市場的購銷人員都必須講究衛生，不準擅自在市場內張貼廣告和在墻上、攤頭隨意涂寫、堆放雜物、保持市場整潔。

二、必須嚴格執行《食品衛生法》，嚴禁有毒、有害、污穢不潔、腐敗變質、霉變食物、病死或死因不明的禽畜、水產及其制品進市場出售。經營飲食、熟食、鹵葉、豆制品的必須持有營業執照、衛生講可證和個人健康證。營業人員必須穿戴白衣、白帽和白袖套。經營熟食的必須有防蠅、防塵、防腐設施備和清潔用具。

三、市場內應建立必要的衛生設施，設立衛生宣傳欄、果殼箱、痰盂和下水道、自來水以及垃圾處理裝置；有條件的農貿市場應添置冷藏設備，大型市場要有公共廁所。

四、每個市場都必須確定專職或兼職人員負責上市商品檢驗和衛生管理工作。大型市場應建立市場愛衛會或衛生管理小組，負責市場衛生的組織管理工作，開展經常性的衛生監督管理。

五、所有市場都要配備衛生保潔員，專門從事清衛工作。全日交易的市場必須堅持一天二次清掃場地，半天交易的市場散場后及時清掃，做到場內無過夜垃圾。每周對市場進行一次全面的清掃。農貿市場在夏季節要經常進行滅蠅、滅蚊、滅菌等防疫消毒。

六、堅持經常性的衛生宣傳教育工作，促進個體商販做好自清保潔工作。每個攤位實行攤前、攤后、柜臺上下衛生包干，及時清除攤位周圍的垃圾和臟物。經營多垃圾商品的攤主必須自備盛放工具，集中垃圾送到指定的堆放地點。

七、對違反本制度規定的，由市場辦公室依照有關規定，酌情分別給予批評教育、罰款、警告、停業整頓等處理。市場治安保衛工作制度

一、市場應確定專職人員負責市場的治安保衛工作，調解糾紛，制止擾亂市場和危害市場安全的行為。治保人員要在市場內巡邏值班，維護治安秩序。

二、市場內商品保管室、寄存處，要確定專人負責管理。管理人員不得擅離職守，并嚴格交接班手續。

三、所有進場交易人員都必須執行市場的治安保衛工作規定，不隨意離開攤位和托不相識的人看管錢物，貴重物品要交給市場工作人員保管。

四、嚴禁在市場上賭博、測字、算命，以及其他危害社會治安或影響市場秩序的行為。

五、自行車、手拉車、三輪車必須按劃定地點存放，不得隨意停放，保持場內通道暢通。

六、嚴格市場門衛制度，夜間必須有人值班看場，做好防火、防盜、防爆、防止壞人破壞的工作。住在市場附設招待所內的個體戶接待客人要遵守會客制度，不得留宿閑雜人員，不得聚眾酗酒取樂。市場內要配備防火設備。

七、對違反上述規定的，由市場管理辦公室給予批評教育、罰款、停業整頓等處理；違反治安管理處罰條例的，由公安機關處理；觸犯刑律的移送司法機關依法懲處。

廁所保潔制度

一、勤沖洗，實行全天保潔。

二、保持四壁門窗，隔斷板，地面的干凈，無蛛網，無積灰積水，無糞跡、痰跡，無涂寫、張貼。

三、便池無尿堿跡。

四、環境干凈，無垃圾雜物。

五、定期消毒，做到蠅蛆少見，基本無臭。市場保潔員守則

一、遵守勞動紀律，不得擅自離崗，有事生病不能上班須提前辦理請假手續。

二、負責市場垃圾、雜物的日產日清，保證市場經營環境的干凈整潔。

三、對市場廁所每天打掃沖洗，保持清潔、無臭味。

四、對市場攤位、墻面、吊頂及有關設施設備，定期進行擦試和除塵。

五、攤位內不得堆放廢舊物品及其他雜物。

六、積極完成領導交辦的其他工作任務。

七、保潔班長除履行保潔員崗位職責外，負責安排、督促保潔員的日常工作，重要情況、重大問題應及時報告市場主任。市場管理員守則

一、熱愛本職，遵紀守法，服從管理。

二、熟悉掌握業務知識，辦事熱情周到。

三、工作時統一穿好工作服，佩戴好上崗證。

四、文明規范管理，嚴格執行“公開、公平、公正”的三公開制度，嚴禁打人罵人。

五、督促各種車輛按指定地點停放，各類攤位按規定擺放，保持道路暢通，秩序井然。

六、管理市場內各類糾紛。

七、嚴格按標準收費，不收人情費，不準接受農戶和客戶的饋贈。

八、完成市場領導交辦的其它任務。市場經營者守則

一、凡需進入市場營業的單位和個人，必須按規定持營業執照或有關證件到工商所或市場管理辦公室辦理審批手續，在指定的地點設攤經營。不準隨意設攤和場外交易。

二、嚴格遵守國家有關政策、法規和本市場的規章制度，服從管理，按時交納稅費和市場管理費，自覺維護市場秩序。

三、亮照（證）經營，做到人證相符，不得擅自調換、租借、轉讓攤位或拼攤經營。

四、講求職業道德，文明經商，禮貌待客，明碼標價，公平交易，不準以次充好、以假充真、摻雜使假、短尺少秤，欺騙消費者；不欺行霸市、強買強賣、囤積居奇、哄抬物價，擾亂市場；不購銷假冒偽劣商品和國家規定不許上市的商品；不準使用明令禁止或不合格的計量器具。商品售出后，發現質量問題應給予調換或退貨；份量不足的要給消費者退款。

五、出售的食品應符合國家規定的食品衛生要求，肉、禽必須經檢疫合格后上市。搞好攤臺、攤前和攤后的環境衛生，做到攤位整潔美觀，商品陳列整齊。

六、愛護場內各種服務設施，不得在場內搭建建筑物或改變場內設施結構，損壞公物照價賠償。提高警惕，搞好防竊、消防工作，主動配合做好市場的安全保衛工作。

七、所有進場經營者均應遵守本守則規定。如有違反者，由市場管理辦公室根據國家有關規定和場紀場規酌情予以處罰。市場統計工作制度

一、市場應配備人員擔任市場統計工作。統計工作人員必須嚴格執行統計制度，對各種報表的統計范圍、數字口徑、指標、計算方法、報送時間等必須切實執行；上級查詢的數字，要及時查對答復。要做好各種統計資料的收集、整理、匯總、分析和報表的填報工作，做到統計完整、準確、及時。

二、建立原始資料登統制度。統計人員必須親自上市場巡回視察，掌握賞識的商品品種、成交數量、價格以及剩市商品等情況和數據，記入原始登統表，經審核匯總后上報。

三、加強典型調查和統計分析。要通過典型調查“解剖麻雀”等方法，掌握第一手材料，揭示集貿市場發展變化規律，及時向上級領導提供新情況、新問題和對策建議。

四、統計人員必須加強文化和統計業務的學習，通過脫產和半脫產培訓和專題考試等多種方法，不斷提高統計質量和工作效率，統計人員應保持相對穩定。

市場計量器具監督檢查制度

一、經營者必須統一使用國家規定的合格器具和法定計量單位，做到秤（尺）準量尺。市場應配備一定數量的計量器具，提倡經營者租借市場的標準計量器具。經營者自帶的計量器具，需經檢測合格后，方可使用。

二、計量器具使用中要經常檢查，專人負責。每天抽查測試，每周分段全面檢查一次。及時制止利用器具作弊、克扣消費者的違法行為。

三、市場內必須設立公平秤、公平尺。農貿市場逐步實行電子秤復秤，為群眾服務。

四、開展“計量信得過經營戶”競賽活動，依靠群眾監督。對表現好的給予表揚嘉獎；對差的進行通報批評，并登記在案；對屢教不改、情節惡劣的，酌情給予罰款，責令停業整頓，取消攤位證或提請原發照機關吊銷營業執照。

市場管理費收繳管理制度

一、嚴格執行國務院關于發布《城鄉集市貿易管理辦法》的規定：“對進入集市交易的商品由工商行政管理機關收取少量的市場管理費。工業品、大牲畜費率按成交額計算不得超過1%，其他商品不得超過2%。”并應將收費標準公布于眾，接受群眾監督。攤位費根據攤位設施和經營情況確定。攤位、門店要努力實行公開招標競投制。

二、在市場設攤經營的經營者必須按規定交納市場管理費。不準瞞報商品數量，逃漏市場管理費和故意抗拒、刁難收費人員履行公務。

三、收費人員必須嚴格執行收費標準，較為準確地計算商品價值，做到收費合理，不多收、不漏收。收費人員在收款時必須開具“市場管理費收據”，做到手續完備，錢據相符，當面點清，帳目清楚。現金應當日上繳，不準截留、貪污公款。

四、對固定攤位可實行按月定額收取市管費的辦法，由經營者在規定時間內交付。月收費額按月平均成交額核定，半年或幾個月調整一次。臨時設攤的可在申請攤位時收取。對自產自銷農民實行劃片設攤位、，逐個收費。

五、收費人員必須遵紀守法，佩戴標志，忠于職守，廉潔奉公，不徇私情，不收人情費，不以權謀私、亂收費，不接受經營者請客送禮，不向經營者借款、賒欠、索取商品或利用工作之便購買便宜貨。違者從嚴處理。文明攤位評比制度

為了進一步加強商城農貿市場的物質文明和精神文明建設，不斷提高集貿市場經營者的文明經商、依法經商的自覺性，增強市場凝聚力，特制訂本制度：

一、凡進入集貿市場營業的單位和個人，經營在三個月以上，有固定攤位的，均需參加文明攤位的評比。

二、文明攤位的評比，實行每季評選一次，按行業分別評選。

三、市場內文明攤位的具體標準為：

1、季度內無違章違法行為，并積極、主動檢舉揭發他人的違章違法行為；

2、照章納稅繳費，無拖欠、拖拉現象；

3、講究職業道德、文明經商、禮貌待客、公平交易；

4、按市場辦公室規定，在醒目處懸掛營業執照或攤位證；

5、積極響應市場辦公室組織的社會公益活動，并起帶頭模范作用；

6、主動配合市管人員做好市場管理工作；

7、搞好同行業內部團結，不相互爭拉顧客，不搞非正常競爭；

8、主動做好人好事。

四、評選實行由經營者自評、小組互評、市場辦公室組織人員實地考評三結合的辦法，自評分與互評分占50%，考評分占50%，按其總得分為經營戶的實際提分，并聽取勞協、稅務、公安部等部門的意見，最后，報分管所長批準后，授予“文明攤位”稱號。

五、經營戶在獲得稱號后，出現違章行為的，從重處理，并摘除其稱號。

六、文明攤位評比結束，市場分管人員要建立檔案，登記在冊，并作為年終評選“五好經營戶”的基礎條件。農貿市場預賠制度

為了自覺接受消費者監督，切實維護消費者權益，促使XX農貿市場的長遠發展，特設立預賠基金，實施預賠制度。具體實施辦法是：

1、預賠基金：來源于市場各經營戶的保證金，設立專用帳戶，存入預賠基金，該基金只用于消費者在市場購買時因質量問題所需的先期賠償；

2、受理條件：消費者在市場所購買的物品符合有關預賠條件。

3、預賠措施：消費者可以直接向農貿市場消費者投訴聯絡站投訴后，經確認無誤后，則從預賠基金中提取因賠金額給消費者

4、責任追究：談公路農貿市場消費者投訴聯絡站向當事經營戶下達通知，勒令其七天內將賠償金匯至預賠基金帳戶上，補齊保證金金額。市場財務管理制度

一、負責管理辦公室日常工作，做好市場經營戶開票工作。

二、負責財務管理工作，組織做好財務計劃、會計核算、會計分析工作。

三、認真做好市場內的租金、管理費、水電費及其他有關費用的收繳，不得擅自提高或降低收費標準，不得擅自減免費用，及時上報中心。

四、負責市場管理人員月工資、貼補發放。

五、積極完成領導交辦的其他任務。XX市場小餐飲業衛生管理要求

一、衛生管理

1、衛生許可證有效并懸掛于明顯處；

2、小型餐飲業必須建立食品衛生管理制度；

3、配備專職或兼職食品衛生管理人員，食品衛生有專人管理和負責；

4、做好“三放心”臺帳。

二、衛生設施

1．廚房墻壁表面全部使用白瓷磚；

2．廚房地面由硬質材料建造，具有一定坡度和地漏等排水設施，并設低位洗拖把池一個； 3．廚房內應安置有效的排煙、通風設施；

4．粗加工區分別設置畜禽食品、水產食品和蔬菜食品清洗池等至少三只； 6．餐飲具要有足夠容量的專用消毒、保潔設施； 7．廚房內有足夠容量的冷藏冷凍設施； 8．食品庫房設置貨架，不得用于生活起居；

9．餐廳、廚房、庫房要設置沙窗、門簾，采取消除蒼蠅、老鼠、蜂螂和其他有害昆蟲的措施；

10．設備布局和工藝流程合理，防止交叉污染。

三、經常性衛生要求：

1、前堂和后加工間的衛生整潔，做到每餐一打掃，每天一清洗；

2、餐具使用后進行洗滌，消毒處理，并放在保潔柜內存放；

3、采購時嚴把食品衛生關，不采購無標簽、無生產日期的食品；

4、不得使用過期、霉變等不符合國家衛生標準和食品衛生要求的食品及原料，不得亂用食品添加劑；

5、工作人員每年進行健康體檢和知識培訓，取得健康證后方可上崗；工作人員必須穿戴整潔的工作衣、褲、帽，工作服要定期清洗。工作人員在操作間不準吸煙，吃食物。XX市場小副食業衛生管理要求

一、衛生管理

1、衛生許可證有效并懸掛于明顯處；

2、組織制訂衛生管理制度；

3、有專人負責日常衛生管理工作。

二、衛生設施

1、有不少于1只水池；

2、有食品采購、進貨臺帳；

3、有食品擱架、貨架、貨柜。

三、經常性衛生要求：

1、保持內外環境整潔，無積塵、無蛛網、無油污、無衛生死角，采取消除蒼蠅、老鼠、蟑螂和其他有害昆蟲及其滋生條件的措施，廢棄物進入加蓋的密閉容器，日產日清；

2、采購員、保管員、加工人員分別做到不采購、不出售（過期、霉變等）不符合衛生標準和衛生要求的食品；經營者采購散裝食品時，必須向制售者索取并核對生產者的衛生許可證和食品檢驗合格證明等材料，任何經營者不得經銷未取得衛生許可證的生產者生產的食品、無檢驗合格證明和標簽內容不完整的散裝食品；

3、銷售的定型包裝食品必須符合要求，有廠址、廠名、品名、生產日期、保質期；銷售的散裝食品必須有防塵材料遮蓋，設置隔離設施以確保食品不能被消費者直接觸及，并具有禁止消費者觸摸的標志；

4、食品存放必須隔墻離地、有標簽，做到先進庫房的先使用；

5、所有人員必須經衛生知識培訓合格，持健康證上崗，職業禁忌人員必須調離食品生產經營崗位；

6、從業人員應當經常保持個人衛生，做到勤剪甲、勤洗澡理發。生產銷售食品時不戴首飾，不涂染指甲，將手洗凈，穿戴整潔工作衣帽。銷售直接入口食品時，不用手拿，不用廢紙、廢物包裝，必須使用售貨工具。

XX市場小生產加工企業衛生管理要求

一、衛生管理

1、衛生許可證有效并懸掛于明顯處；

2、有專職衛生管理員，制訂衛生管理制度并上墻；

3、從業人員體檢培訓合格，持證上崗，配備工作衣帽、鞋等；

4、廠內外符合環境衛生要求。

二、衛生設施

生產車間須設置防蠅、防塵、防蟲、防鼠設施，車間應配備機械通風換氣設施（進風口距地面2米以上）及密閉加蓋的垃圾桶，冷飲企業生產用水必須使用凈化水，配備相應的凈化水設備，管道采用不銹鋼等無毒材料，送料管道采用活接頭，并配備專用消毒設施及更衣室。

三、經常性衛生要求：

1、生產設備布局合理，并保持清潔和完好；

2、生產設備、工具、容器、場地等嚴格執行清洗消毒制度，盛放食品的容器不得直接接觸地面；

3、原料、輔料、半成品、成品以及生、熟品分別存放在不會受到污染的區域；

4、按照生產工藝的先后次序和產品特點，將原料處理、半成品處理和加工、工器具的清洗消毒、成品內包裝、成品外包裝、成品檢驗和成品貯存等不同清潔衛生要求的區域分開設置，防止交叉污染；

5、不得使用過期、霉變等不符合國家衛生標準和食品衛生要求的食品及原料，不得亂用食品添加劑；

6、從業人員保持個人清潔，工作時不得戴首飾、手表，不得化妝；進入車間時洗手、消毒并穿著工作服、帽、鞋，工作服、帽、鞋應當定期消毒。XX市場農貿市場衛生管理要求

一、衛生管理

1、衛生許可證有效并懸掛于明顯處；

2、進場經營者掌握食品衛生法律、法規、食品衛生安全等衛生知識；

3、進場經營者的健康狀況和應持有健康證明才可上崗；攤位應先取得衛生許可證才可營業（經營鮮活水產、家禽、和新鮮蔬菜除外）；

4、索證管理，散裝和定型包裝食品的衛生許可證、檢驗合格證；肉類的檢疫證；豆制品的供貨憑證；蔬菜的產地證明等。

二、衛生設施

1、散裝食品：擱架，防鼠、防塵、防蠅設施等

2、熟食鹵味：空調、溫度計；銷售中的貨、款設施分離； 專營熟食鹵味另設二次更衣室。

三、經常性衛生要求：

1、保持內外環境清潔，無蛛網、積塵、垃圾、污水；

2、圾箱、廢棄物容器，做到加蓋，日產日清，有水沖水封式公共廁所。水道排水暢通；

3、有滅蠅、鼠、蟑螂及防止其污染食品的措施。原料與成品隔離，直接入口食品與待加工食品隔離，食品與雜物、藥物隔離，食品與非食用冰、不潔物隔離；食品上架銷售，墊高離墻存放；防塵、防蠅、防腐（冷藏）、防鼠、防蟑螂；

4、食品內在質量、包裝、標識符合衛生要求，無假冒偽劣食品、過期變質、衛生質量不合格的食品銷售；

5、熟食鹵味的原輔料應符合相應的衛生標準和衛生要求，熟食鹵味應當燒熟煮透，并在專間內冷卻，夏秋季節要縮短熟食鹵味加工與銷售的間隔時間，做到分批燒煮，分批發貨；

6、熟食設備布局和工藝流程符合衛生要求，銷售時貨款分開，不用手直接抓取熟食；

7、食品用容器、用具等的清洗、消毒、保潔設施和使用符合衛生要求；

8、從業人員的持有效健康證明上崗，并保持個人衛生，必須穿戴整潔的工作衣、褲、帽，工作服要定期清洗。

第四章

管理方案啟動資金預算

一、管理費收入：

位置

小面積住宅超市 1、2層

檔

位

純地鋪

商鋪

住宅

面積合計 100間

2600 M2 99個 1263.09 M2 2205.25 M2 5665.71 M2 收費 標準

25元/間

管理費：30元/檔

水電費：10元/檔 1元/ M2 1元/ M2 0.4元/ M2 合計

2500元

3960元 1263.09元

2205.25元

2266.28元 總計：12194.62元

二、人工費用支出

序號

崗位

人數

工資標準社保

醫療保險小計

月度費用 管理 中心

主任 2000 80 16 2096 2096

收銀員

小計環境組

班長

清潔員

小計協管組

領班

協管員

小計工程組

技工

小計合計

600 80 16 696 696

16 2696 2792 0 800 80 16 896 0 650 80 16 746 2238

16 2046 2238 1 1000 80 16 1096 1096 750 80 16 846 2538

16 3346 3634 1 600 80 16 696 696

16

696 80 16

9360

三、服務費用總成本

項目名稱 月度費用 費用

管理服務費用

10610.00

￥

120,720.00

1、人員工資福利社保 9360.00 ￥

112,320.00(1)管理人員工資福利 2792.00 ￥

33,504.00(2)清潔人員工資福利 2238 ￥

26,856.00(3)安管人員工資福利 3634.00 ￥

43,608.00（4）技工工資福利

696 ￥

8,352.00

2、辦公費用 150 ￥

2,400.00

3、通訊費用 200 ￥

2,400.00

4、小區公共水電分攤 300.00 ￥

3,600.00 ５、物料消耗

600.00 ￥

7,200.00 固定資產折舊

400 ￥

4,800.00 服裝費

187.20 ￥

2,246.40 教育附加費 140.40 ￥

1,684.80 工會費

187.20 ￥

2,246.40 營業稅

576.24 ￥

6,914.88 城建稅

806.736￥

9,680.83 小計

11524.80

￥

138,297.60 服務費用總計

12907.78

￥

154,893.31

虧損：12194.62元-12907.78元*12=-8556元