第一篇：關于工業(yè)用地改變用途相關文件的學習心得

關于工業(yè)用地改變用途相關文件的學習心得

最近，接到一家食品企業(yè)轉讓股權的項目，雖然項目從表面來看是股權轉讓，實質該企業(yè)的投資亮點是擁有277畝工業(yè)出讓用地，而且按照項目當?shù)卣w規(guī)劃，該土地已被規(guī)劃為商住用地。關于協(xié)議出讓國有工業(yè)用地改為經(jīng)營性用地，是由現(xiàn)使用者補辦手續(xù)還是由土地收儲部門收回后重新招標拍賣掛牌出讓，在當前實踐中，各地土地收儲部門做法不一，對此，我翻閱了相關專業(yè)資料，現(xiàn)將學習內容進行歸納總結：

中國土地礦產(chǎn)法律事務中心鐘京濤認為，工業(yè)用地要改變?yōu)樯虡I(yè)用地情況，需要注意兩點：一是現(xiàn)使用者要繼續(xù)使用的，需按規(guī)定補交相應的土地出讓金，因工業(yè)用地和商業(yè)用地地價是不一樣的。二是政府收回協(xié)議出讓的工業(yè)用地使用權，重新以招拍掛方式出讓的做法缺少法律依據(jù)。他認為協(xié)議出讓是法律明確的一種出讓方式，現(xiàn)使用者是以合法方式獲取的工業(yè)用地使用權應當受到保護，政府在土地收購儲備時應避免強收強賣。

一、相關政策規(guī)定：

（一）2002年 7月 1日國土資源部頒布實施的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》（以下簡稱 11號令）規(guī)定，“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”。

（二）2003年 8月 1日施行的《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》（以下簡稱 21號令）第十六條規(guī)定，以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。

（三）2004年 3月 18日，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國土資發(fā)[2004]71號，以下簡稱 71號文）規(guī)定，對 8月 31日后以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權的，要從嚴查處。

二、政策分析：

（一）三個文件的規(guī)定是否相違背： 從上述規(guī)定來看，似乎 21號令的規(guī)定與 11號令、71號文件存在沖突，即協(xié)議出讓的工業(yè)用地改變用途為商服用地時，政府部門所作的“合同變更或重新簽訂合同”，是否在 11號令和 71號文件所禁止的范圍內，是否與經(jīng)營性用地招拍掛的規(guī)定相違背。但是如果全面深入分析相關規(guī)定，可以看出這里并不矛盾。協(xié)議出讓土地是我國法律中規(guī)定的一種土地出讓方式，通過這一方式取得的土地使用權與招拍掛方式取得的土地使用權一樣受到法律的嚴格保護。土地使用權人在土地使用過程中根據(jù)土地利用的需要，可以申請將土地用途改為經(jīng)營性用地，只要按規(guī)定經(jīng)有關部門批準并辦理相關手續(xù)，補交土地出讓金即可。

（二）三個文件的本質區(qū)別：

首先這兩種行為性質不同：11號令和 71號文中所禁止的協(xié)議方式出讓經(jīng)營性用地行為，是一種土地出讓行為； 21號令第十六條中規(guī)定的行為是一種行政許可行為。

其次對土地權利的影響不同：11號令和 71號文中所禁止的協(xié)議方式出讓經(jīng)營性用地，是一種權利設定，通過協(xié)議出讓，土地使用者得到了一種出讓土地使用權；而 21號令第十六條中規(guī)定的合同變更或重新簽訂合同，是一種權利內容的變動，而不是重新設定，它是以已有土地權利為基礎而進行權利內容變動。

再次出現(xiàn)在不同的國有土地管理環(huán)節(jié)上：11號令和 71號文中所禁止的協(xié)議方式出讓經(jīng)營性用地行為，是指政府在一級市場中直接通過協(xié)議方式向市場供地的行為；21號令第十六條規(guī)定的行為是出現(xiàn)在土地使用權出讓后土地使用者利用土地的過程中。

（三）21號令第十六條的作用： 1、21號令第十六條是對已有規(guī)定的補充和完善

對于出讓土地改變用途，我國現(xiàn)行法律法規(guī)中已有明確規(guī)定，1995年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：土地使用者需要改變土地出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。2001年國務院發(fā)布的《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號）規(guī)定，土地使用者需要改變原批準用地的土地用途、容積率等，必須依法報經(jīng)市、縣人民政府批準。對于出讓土地，凡改變用途、容積率的，應按規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價。

可見，土地使用者對其協(xié)議出讓方式取得的土地改變用途，法律中并沒有明文禁止，相反，法律中明確了具體的操作程序。為進一步規(guī)范這一行為，國土資源部 2003年發(fā)布 21號令第十六條對此又作了具體規(guī)定，明確提出了“按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金”，這就在一定程度上彌補了原有規(guī)定的不足，防止了以此來規(guī)避經(jīng)營性用地招拍掛，保證了國有土地收益最大化。2、21號令第十六條適用的條件

適用條件包括以下方面：土地權利人已通過協(xié)議出讓方式取得了完整的土地使用權；取得原出讓方和規(guī)劃部門同意，應該說，只要符合規(guī)劃及有關條件，有關主管部門就應該批準；按新用途及當時的市場價補交出讓金；變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權出讓合同。這里需要注意的是重新簽訂合同，也是對原有合同的一種調整，而不是重新出讓。

3、協(xié)議出讓土地使用權收回應受到嚴格限制

土地使用權的收回與土地征收、征用一樣，是作為剝奪權利人財產(chǎn)權的一種強制措施。根據(jù)《立法法》規(guī)定，對非國有財產(chǎn)征收的事項，除全國人大及其常委會授權國務院制定行政法規(guī)的外，只能在法律中規(guī)定。從當前立法來看，它應僅限制在《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律中規(guī)定的為公共利益需要、為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的，以及滿兩年未動工開發(fā)的等法律有明確規(guī)定的情形下。除此之外，政府不能隨意行使收回權，只能與權利人協(xié)商收購。實踐中，那些通過土地使用收回來實現(xiàn)政府收益的做法應是嚴厲禁止的。

第二篇：關于辦理工業(yè)用地改變用途有關事宜的復函

關于辦理工業(yè)用地改變用途有關事宜的復函

作者：admin 發(fā)布：2012-06-09 編號：晉國土資辦函〔2012〕35號

太原民營經(jīng)濟開發(fā)區(qū)土地分局：

你局《關于工業(yè)用地改變用途如何辦理的函》收悉。經(jīng)研究，函復如下：

一、對于工業(yè)用地調整為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地時，如《國有建設用地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權或者地方法規(guī)、行政規(guī)定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣政府在給予相應補償后收回土地使用權重新公開出讓；《國有建設用地使用權出讓合同》沒有約定、地方法規(guī)或行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定的，按照《房地產(chǎn)管理法》、《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》（國土資源部令第21號）等相關法律法規(guī)規(guī)定辦理。

二、為進一步落實國家房地產(chǎn)市場調控政策，嚴格土地管理，省廳要求,各地今后在出讓工業(yè)用地時，簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》中應當明確約定：“土地使用者改變土地用途用于商品住宅開發(fā)的，由市、縣人民政府在給予相應補償后收回土地使用權重新公開出讓”。

三、在國家和我省出臺新的調控政策之前，各市、縣國土資源局和各開發(fā)區(qū)土地分局應嚴格執(zhí)行上述規(guī)定。

二○一二年六月七日

公開方式：主動公開

主題詞：國土資源

土地

工業(yè)用地

函 抄送：各市國土資源局，各開發(fā)區(qū)土地分局

第三篇：7、不改變工業(yè)用地用途承諾書

不改變工業(yè)用地用途承諾書

（適用存量工業(yè)用地項目公司股權（結構）變更登記）

承諾單位：，法定代表人：。

我單位正在申請存量工業(yè)用地（項目公司名稱，以下稱“該項目公司”）股權（結構）變更登記，我單位已知悉并承認“該項目公司”的全部要求，在本次“該項目公司”股權（結構）變更登記申請中我單位提供的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、相關證明均真實、有效，我公司完全認可本《不改變工業(yè)用地用途承諾書》是“該項目公司”股權（結構）變更登記的組成部分。

同時我單位承諾，在（地塊號）地塊上進行生產(chǎn)經(jīng)營活動中，不改變該地塊的工業(yè)用地用途，若有違反，愿意承擔的相應法律責任。

特此承諾。

承諾單位（蓋章）：

法定代表人（簽字）：

日期： 年 月 日 不改變工業(yè)用地用途承諾書

（適用存量工業(yè)用地房地產(chǎn)權屬變更、轉移登記）

承諾單位：，法定代表人：。

我單位正在申請存量工業(yè)用地房地產(chǎn)權屬變更、轉移登記，我單位已知悉并承認該地塊的土地使用權出讓合同或土地使用權劃撥決定書的全部要求，在本次存量工業(yè)用地房地產(chǎn)權屬變更、轉移登記申請中我單位提供的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、相關證明均真實、有效，我公司完全認可本《不改變工業(yè)用地用途承諾書》是存量工業(yè)用地房地產(chǎn)權屬變更、轉移登記的組成部分。

同時我單位承諾，在（地塊號）地塊上進行生產(chǎn)經(jīng)營活動中，不改變該地塊的工業(yè)用地用途，若有違反，愿意承擔的相應法律責任。

特此承諾。

承諾單位（蓋章）：

法定代表人（簽字）：

日期： 年 月 日 不改變工業(yè)用地用途承諾書

（適用存量工業(yè)用地房屋出租許可與企業(yè)準入）

承諾單位：，法定代表人：。

我單位正在申請存量工業(yè)用地房屋出租許可與企業(yè)準入，我單位已知悉并承認該地塊的土地使用權出讓合同或土地使用權劃撥決定書的全部要求，在本次存量工業(yè)用地房屋出租許可與企業(yè)準入申請中我單位提供的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、相關證明均真實、有效，我公司完全認可本《不改變工業(yè)用地用途承諾書》是存量工業(yè)用地房屋出租許可與企業(yè)準入的組成部分。

同時我單位承諾，在（地塊號）地塊上進行生產(chǎn)經(jīng)營活動中，不改變該地塊的工業(yè)用地用途，若有違反，愿意承擔的相應法律責任。

特此承諾。

承諾單位（蓋章）： 法定代表人（簽字）：

日期： 年 月 日

第四篇：改變土地用途所需材料

改變土地用途所需材料

1、國有建設用地使用權改變用途申請書；

2、營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、法定代表人身份證明及法人代表身份證復印件（個人提交身份證復印件）；

3、土地權屬來源證明文件（包括原建設用地批復，《國有土地使用權出讓合同》、國有土地使用證）；

4、地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權證明；

5、國土部門委托評估公司出具的土地評估報告；

6、規(guī)劃條件、建筑工程規(guī)劃許可證、兩次調整容積率平面圖，復印件全部加蓋規(guī)劃部門公章；

7、分攤土地面積后的宗地圖；

8、如土地已設定抵押的，需取得抵押權人的同意并提供相關證明；

9、改變土地用途分攤土地說明；

10、其他相關材料（涉及防汛、國家安全等事項的需提交相關行政主管部門出具的書面審批意見）；

11、上述材料一式兩份，原件至少一份。

第五篇：改變土地用途-參考案例2017-2-28

擅自改變土地用途項目-參考案例

案例一：擅自將劃拔地用于建設加油站

地區(qū)：福建省莆田市 受理：莆田市秀嶼區(qū)人民法院 原告：XX市國土資源局

被告：XX市公路通行費XX征收管理 判決結果：

1、收回以上加油站建設用地范圍內1303平方米的土地使用權。責令交還土地。

2、沒收非法收入237500元人民幣，并處罰款83125人民幣(共計320625元人民幣)。

案例二：違法占地、非法轉讓土地、擅自改變土地用途等違法用地開設加油站

地區(qū)：湖北省襄州區(qū)

詳情：2014年湖北省襄陽市國土資源局襄州分局聯(lián)合6家區(qū)直行政執(zhí)法部門，在全區(qū)開展打擊取締非法加油站點專項行動，查處違法用地加油站點27宗地。實行“地毯式”的清查，嚴厲打擊違法占地、非法轉讓土地、擅自改變土地用途等違法用地開設加油站點等行為，著力規(guī)范加油站點用地，保障人民群眾生命財產(chǎn)安全。

處理結果：集中清理違法占地開辦加油站點27個，對16宗未批即用加油站予以立案調查，對11宗擅自改變土地用途的下達違法行為通知書，要求停止違法行為限期拆除違法建筑。

案例三：擅自將工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)用地開發(fā)

原告：X市國土局 被告：X公司 判決結果：

1、收回國有土地使用權，解除雙方的《出讓合同》。國土局返還房地產(chǎn)公司3000萬元出讓金。

2、國土局支付房地產(chǎn)公司開發(fā)建設的支出1000萬元，房地產(chǎn)公司支付違約金450萬元，上述二項相抵，國土局支付房地產(chǎn)公司550萬元。房地產(chǎn)公司在履行《出讓合同》中，未經(jīng)國土局同意，也未經(jīng)國土局追認改變土地用途，擅自改變土地用途，將工業(yè)用地改變?yōu)樯逃玫夭⑦M行了開發(fā)建設的行為是違約行為。同時也改變了該地區(qū)的規(guī)劃，因慮及其前期投入部分可以利用，且房地產(chǎn)公司的違約必須承擔責任。案例四：工業(yè)用地建成廠房出租汽車銷售公司（建筑面積5300平方米，已獲得租金250萬元）

來源：中華人民共和國國土資源部網(wǎng)站

評析：建議按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條的規(guī)定進行處理，責令限期改正。如該公司在規(guī)定的期限內拒不改正，國土部門對該公司給予罰款的處罰。此時可考慮按違法所得1-2倍，以達到警示和懲戒目的。如確需改變土地用途，土地使用權人應當經(jīng)規(guī)劃、國土部門同意后，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，補繳土地出讓金。

案例五：工業(yè)用地違規(guī)作商業(yè)用途出租（2016年）

地區(qū)：江蘇省揚州市 原告：揚州市國土資源局 被告：某模具機械廠

判決結果：責令自接到行政處罰決定書之日起30日內交還所用的4059.53平方米國有土地，并處罰款8.119萬元（這是揚州市國土資源局首次對擅自改變國有土地使用權作出行政處罰）。

案例六：擅自將居住用地改為商業(yè)用地，并擅自提高容積率（雙違用地，2013年）

地區(qū)：安徽省渦陽縣

詳情：渦陽縣國土資源局審批后發(fā)現(xiàn)，該地產(chǎn)公司以出讓方式取得一宗居住用地使用權，擅自改為商業(yè)用地。而張某某則以出讓方式取得一宗綜合用地使用權，規(guī)劃設計要求為6層，但實際建設10層，擅自提高容積率。

處罰結果：安徽渦陽縣國土資源局對該縣某地產(chǎn)公司和張某某，分別開出16.43萬元和2.18萬元的罰單，并責令其限期補繳土地價款530萬元。

案例七：工業(yè)用地（廠房）改建成家居廣場，被指違規(guī)辦市場（2012年）

來源：中國國土資源報網(wǎng)站 地區(qū)：江蘇省如東縣

違法企業(yè)：江蘇祥盛倍得滿家具有限公司

詳情：該公司曾因擅自改造廠房由如東縣城管局以“沒有按照建設工程規(guī)劃許可證相關規(guī)定進行建設”而處以90多萬元的行政處罰，同時責令其“按程序申請變更規(guī)劃許可”等。之后的第二棟廠房改建，是以“車間擴建”的名義向當?shù)匕l(fā)改委申請的。兩棟廠房，加中間走道加層加頂，改造后一共新增建筑面積29459平方米，比原先廠房面積足足增加一倍以上。而改造的兩棟廠房，盡為倍得滿家居廣場營業(yè)用房，完全改變了原有生產(chǎn)性用房的規(guī)劃功能。評析：專家指出，擅自改變用地規(guī)劃、變更土地用途，是與現(xiàn)行法律法規(guī)格格不入的。《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》就規(guī)定，堅決糾正違法用地只通過罰款就補辦合法手續(xù)的行為；對違法用地及其建筑物與其他設施，按法律規(guī)定應當拆除或沒收的，不得以罰款、補辦手續(xù)取代；確需補辦手續(xù)的，依法處罰后，從新從高進行征地補償，收取土地出讓金及有關規(guī)費。

另有律師分析：把工業(yè)用地當成商業(yè)用地使用，是嚴重的土地違法行為。工業(yè)用地要轉為商業(yè)用地，首先涉及規(guī)劃調整，其次，商業(yè)用地要通過嚴格的招拍掛程序，將工業(yè)用地用于商業(yè)用途，客觀上造成了國有土地資產(chǎn)收益及相關規(guī)費流失。祥盛倍得滿公司未經(jīng)規(guī)劃調整和許可，通過廠房改造擴大容積率，并對外廣泛招商，改變了廠房用途，違反了國土部門工業(yè)用地受讓政策所明確的“不得擅自改變用途和建筑容積率”。據(jù)了解，祥盛倍得滿公司通過車間隔層和車間過道加頂加隔層改造，共新增建筑面積29459平方米，超出了當初有關部門批準的容積率。