第一篇：解讀美國移民EB-5舊金山金銀島地產項目

解讀美國移民EB-5舊金山金銀島地產項目

如果你知道美國的知名城市舊金山，那么你一定知道舊金山灣區著名的金銀島。該島得名于著名小說《金銀島》，是舊金山市歷史地標之一，為舉辦1939年的金門國際博覽會，舊金山市政府于1937年填海建成金銀島，二戰期間該島被征用為海軍軍事基地，直至1997年基地關閉。2011年6月，舊金山市政府正式批準金銀島主體項目開發文件。

亨瑞集團在2015年度推出的美國EB-5移民項目“舊金山金銀島項目”將由美國最大的地產集團之一Lennar、Stockbridge資本集團、Wilson Meany和Kenwood投資公司聯合開發，在島上興建一座海景優美的全新社區。雄厚的開發商實力，為金銀島的開發和建設提供了堅實穩妥的基礎：Lennar公司創建于1954年，1971年上市，為美國最大的住宅開發商之一。Lennar公司曾開發過若干美國退役軍事基地，有豐富的新社區規劃建設經驗。Stockbridge資本集團是美國證監會（SEC）的注冊投資顧問，管理的資產約78億美元，致力于大中型房地產項目的綜合開發。Wilson Meany是一家加州的綜合地產開發商，曾開發過GAP總部大樓、舊金山渡口等當地著名建筑。Kenwood是一家加州的基金投資公司，主要投資領域為地產開發、土地所有權等。

舊金山灣區優越的地理位置也說明了“金銀島項目”的雄厚實力，項目所在的舊金山灣區是美國西岸僅次于洛杉磯的最大都會區，囊括舊金山、奧克蘭、圣荷西等經濟重鎮。舊金山市為全美著名的旅游勝地，美國西部金融重鎮，科技與文化產業發達，駐扎了諸多世界著名金融機構、企業與大學，如美國銀行、富國銀行、Visa、英特爾、思科、Google、Facebook、世界大型醫療企業麥克森公司、斯坦福大學、加州大學伯克利分校等。

金銀島項目是在基礎設施建設完備的基礎上，總體計劃建設約8000戶住宅、500個房間的酒店、10萬平方英尺的辦公面積、14萬平方英尺的零售商業面積、31.1萬平方英尺的歷史建筑改造以及300英畝的公園及公共休憩用地。

項目一期總面積135英畝，包含整個芳草島（90英畝）和金銀島西南角（45英畝）的土地基礎建設開發。一期開發將最多為約1500棟住房、350個房間的酒店和其他配套設施的后續建設打下基礎。

本項目總體開發預計將分8期進行，總體建設預計于2032年完工。項目一期預計于2016年1月開工、2018年6月底完工。

項目一期總開發成本約2.47億美元。開發商總投入約0.92億美元，計劃募集EB-5貸款約1.55億美元（310個名額）。

監管銀行為中國銀行澳門分行和中國工商銀行澳門分行。

移民律師團隊主要有Ron Klasko，Bernard P.Wolfsdorf，Darren Silver。

亨瑞集團所有獨家代理的EB-5項目100%都有第三方監管，這在國內移民服務機構中是第一家，也是唯一的一家。亨瑞集團是唯一在美國本土擁有項目開發團隊的公司，并對所有項目進行實地考察、實地調研，確保項目信息準確無誤，項目優質可靠，擁有更多最新優勢項目。

第二篇：美國移民 精品項目 推介會 策劃案（范文）

活動策劃

? 活動基礎

? ? ? ? 活動時間

2014年1月11日（星期六）下午

活動地點

唐山冀唐開元大酒店（二樓開元廳）

開始時間

14：00開始

客戶邀約

報紙廣告（唐山晚報，唐山廣播電視報）/短信群發/匯豐銀行邀約 派特森英語學校邀約/網絡邀約

? ? ? 到會嘉賓 主辦機構

唐山澳楓出國

合作機構：

匯豐銀行 派特森英語學校

? 唐山澳楓出國參與人員

市場部：Sassy 咨詢顧問： Amy、Crystal、Tonny 簽證顧問： Catherine 財務部：Amy、Mary 前臺：Bella 主持人：Ada ? 說明會會場布置

? 唐山澳楓出國提供：

--簽到表格 信頭紙、筆（Ada）--照相機(Amy)

--投影儀、激光筆（Sassy）

--筆記本電腦(Crystal)--美國項目片

（Sassy）

--易拉寶(Bella)--演講用PPT(Catherine)

--公司其他宣傳資料（美國項目介紹以及其他相關資料）(Ada)? 其他提供

--匯豐銀行提供的小禮品

--派特森英語學校提供易拉寶及資料

? 會前準備

工作人員應該于10點00之前到達公司 工作人員入場及布置會場

桌椅的調整及紙筆的擺放（Sassy）

筆記本與投影儀的鏈接測試，ppt及相關視頻資料的準備（Bella）易拉寶的擺放就位

（Crystal）資料的準備（Ada）

簽到臺的布置及簽到簿的準備(Crystal)照相機擺放及準備(Amy)

? 專題說明會具體流程

①與會者入場時間

13：00-13:40 室內：

美國項目宣傳片

指引人員引導客戶入座，咨詢顧問上前為客戶提供咨詢

簽到臺：簽到登記

預約客戶無需重復登記，但需要補充填寫其他相關信息；此時向客戶索要詳盡的資料，完善客戶信息

電梯口以及走廊安排擺放易拉寶以及X展架

②活動開始

14:00-14:10 主持人致歡迎辭。介紹到場嘉賓。介紹一下參與機構。提醒客戶將會議過程中所關心的問題寫在提問紙條上，方便會后一對一與資深專家咨詢。③合作機構自我介紹(14:10-14:20)派特森英語學校（5分鐘）匯豐銀行（5分鐘）

④主持人介紹公司概況（14：20-14:50）{放映公司ppt}

放映視頻：樊綱稱移民潮沒什么不好中國正處在成長煩惱的階段

⑤美國之路項目方專家發言 14:50-15:30 2

關于美國西雅圖市威斯汀酒店公寓項目介紹和問題的解答。

現場答疑及主持人宣布會議結束。可以進行個別咨詢及討論，專家解答15:30-16:30 現場收集客戶問題條，提供給主持人，請嘉賓一一作答

最后是一對一咨詢時間

? 工作人員職責安排

前臺簽到：Sassy、Bella負責

客戶接待：Catherine、Crystal、Amy、Louis以及匯豐銀行和派特森英語學校的的工作人員

會議主持：Ada ? 活動當場的人員分工位置

①酒店大堂引導： 無（有電子指示屏）②電梯口引導： Crystal ③簽到臺： Catherine、Mary ④合作方接待： Louis

⑤現場引導就座： Ada、Tonny、Bella

⑥會場現場和酒店的聯絡（應急情況預備）: Sassy

第三篇：美國移民與財稅專業解讀

美國移民與財稅專業解讀

11月1日下午，廣州世貿通攜手匯豐銀行，成功舉辦了一次別開生面的美國移民與財稅專題沙龍活動。會上，匯豐銀行江南西支行行長Anthony Zhao先生，廣州世貿通出國咨詢有限公司總經理、資深海外移民專家wendy王女士，美國知名財稅專家LENO.Xiao先生出席活動，并作了精彩分享。

會上，首先由匯豐銀行卓越理財客戶經理alfie楊先生致辭，介紹了匯豐銀行在外海為中國客戶提供過便捷的金融服務。其后，廣州世貿通出國咨詢有限公司總經理、資深海外移民專家wendy王女士介紹了美國移民EB5的相關政策、辦理流程，特別介紹了世貿通正在力推的100%政府EB-5項目。賓州高速公路項目作為了已經獲得美國移民局I-924預先審批獲批的優質項目，擁有A+政府的保障還款，超盈余的就業倍數受到投資者的熱捧。

最后，美國華人界知名會計師圍繞美國移民稅務問題作了專業的講解，針對客戶移民前的財稅規劃、移民時的文件準備及移民后的財稅申報等問題做了詳盡的分析，不同的移民步驟如果正確的規劃了個人及家庭的財稅問題。

沙龍活動過程中，世貿通、匯豐銀行為客戶準備獎品豐厚的抽獎環節。會后客戶久久不愿散去，紛紛就自己關心的問題向在場專家咨詢。

世貿通一向以客戶服務為中心，不僅僅為客戶提供移民服務，更重要的是幫助客戶在移民后更好的融入當地主流社會。作為美國投資移民領軍機構，世貿通擁有完善的落地安家協助服務，提供從登陸前的一系列安家服務講座，到第一次登陸后的接機、協助辦理銀行開戶、報考駕照、協助租房購房、協助子女入學以及介紹律師等多方面的落地服務。今后，世貿通還將定期陸續舉辦安家服務主題活動，以幫助客戶順利開展移民新生活。

第四篇：養老產業地產解讀

養老產業地產解讀

每棟大樓都有不同顏色，老人可以根據顏色辨別自己家在哪個門棟，每位老年人佩戴著緊急呼叫的胸卡，無障礙設計遍布居屋和小區。十多棟大樓都用連廊連接，做到風雨無阻，每棟樓還配有多名管家，遇到緊急

情況，可以隨時向管家求助。

這是一個新興老年社區，與其獨特功能相應的是，由于這類產品的前景之大，引發了保險公司、民營資本敏銳的投資目光。

保險公司謀建“養老網絡”

泰康人壽在四川先后援建了4個養老院，這是泰康人壽試水養老地產的一步而已。而記者從相關人士處了解到，泰康人壽將整合國內的一些療養院和尋覓新的地產項目，來逐步建立自己的養老網絡。在北京昌平的一家非常高規格的療養中心就有泰康人壽的進入。其中的頤養中心采用了會員制的方式，有20萬-60萬不等的會員資格，符合條件的老年人成為會員后，可以在這個風景如畫的療養院享有居住權。泰康資產管理公司有關人士也表示：目前養老公寓是泰康人壽進行直投的一個重點業務，養老院作為建立養老體系過程的一個渠道，其可以和補充養老、保險等完全結合起來，是一種固定資產，可以作為行業的一種延伸。而且該人士認為，就其他國家的經驗來看，養老業在中國將是一個朝陽行業，因此也是目前泰康人壽的一個戰略方向。泰康人壽今后將成立一個專業的管理養老院的運營公司來運作。

除此之外，事實上，他們已經自開爐灶，泰康人壽旗下的泰康置地是泰康人壽進入地產領域的另一平臺。其一直將養老地產作為投資寫字樓之外的一個重要業務模塊。泰康置地在北京、上海開發養老社區，同時還在一些核心城市尋找土地資源。這家公司成立于2006年，其公司成立的戰略目標就是成為中國最大的以養老社區業務為核心的專業地產開發運營公司。但這家公司從成立至今，都一直對媒體保持緘默。除卻2006年完成北京金融街及CBD兩棟甲級寫字樓的投資交易之外，鮮有

媒體關注這家公司。

但我們了解的情況，泰康人壽在北京投資的老年公寓項目屬于泰康人壽直投的項目，并沒交給泰康置地。

泰康人壽進入養老地產的野心從來就沒有掩飾，其董事長陳東升就曾表示，進入養老產業，投資設立養老院已成為泰康人壽三大發展戰略之一。另據透露，保監會有關方面也在做保險資金投資養老實體的相關規劃設

計。

想投身于養老地產不僅是泰康人壽一家保險公司，兩會期間，全國政協委員、中國人壽保險（集團）公司總裁楊超就提交了《《關于大力支持

養老社區建設的提案》。民間資本覬覦“養老”蛋糕 看上養老行業這塊巨大蛋糕的不僅僅是陳東升，而一家名為親和源的老年社區也出現了民營資本的身影，而文章開頭描述的就是這個小區的模

樣。

親和源股份有限公司董事長辦公室的俞小姐告訴記者，目前這家社區的投資已投資約6億，大部分都來自股東的投資。記者了解到，俞小姐所說的股東之一就是建橋集團董事長周星增。建橋集團是一家投資礦山、教育等多個領域的公司，而周星增就是溫州人在上海經商的典范。“親和源老年公寓”社區坐落于浦東康橋，首期占地125畝，共包括910套老年住宅。周星增還曾表示，要將這種老年社區連鎖化，在兩三

年內謀求海外上市。

據介紹，親和源已有100多位老人購買了居住權。目前，已有60多戶入住，居住權需60多萬元。但即便這樣不菲的俱樂部資格式購買，粗略地計算下，回收這個投資依然需要很長時間。

我們了解到，因為銀行認為養老行業的利潤率一般，不會輕易貸款給老年產業，而這家老年社區的投資也鮮有銀行參與。周星增曾表示親和源

要多年才能收回投資。

老齡化問題

一位從事私募股權投資的資深人士是這么暢談其對該類項目的認識：中國的第一次人口高峰出現在50年代，第二次是1963-1974年，第三次是1989-1996年，但從1991年開始，綜合生育率已經低于2.1,但在1963年，這個數字是7.5。按照中國目前人口出生態勢，到2018年，會出現1000萬的用工缺口。

而計劃生育之后，中國很多家庭都是一對夫妻贍養4位老人，現在50年代出生的人正步入60歲，到了2018年，人力成本也不再低廉，請保姆也不便宜，如果一對夫妻養四位老人，就意味著還要巨大的房子。這些情況一綜合，學習國外的居家養老和產業養老結合來解決這個問題就是眼前的事。一般的養老院不能滿足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一個適老和宜老的社區，有園林，有活動場所，有朋友聚會這樣以優化老年生活為前提的優質養老場所。所以他現在很看好老年社區的項目。記者也聽到多位私募股權投資人士談論這個問題。養老產業的專家、中國老齡科學研究中心的陶立群也告訴記者，養老地產的投資需要很長時間，一般的年投資回報不過10%，但目前因為市場廣闊，前景巨大，所以才有很多資本愿意進入。

正因為這個市場前景巨大，在昆明還出現了一種集資方式。有家金曦集團。在昆明開發了一個養老的地產項目——臥云仙居。而這家公司現在向社會募資的方式是：1萬元入會，按不同投資年限，承諾年投資回報8%-9%。每年還可以去他們的別墅群休閑幾天。該公司稱，15億在白洋淀收購了一個風景資源，要建立一個旅游加養老模式的地產項目，在云南的石林也收購了另一個土地項目。現在投資養老地產的各式資本熱潮涌動，實際上，北京在2000年左右就出現過老年居住為主打概念的社區，最后還是將房子賣給了高薪白領。老年社區必須有很多資源（地理位置，公交，醫院）等與之匹配，而老年社區的服務也需要專業的機構參與，并非一日之功。而親和源就請了國外的一些專業服務機構來作為戰略合作伙伴加入，譬如專業經營老人社區的美國艾瑪客公司、提供餐飲服務的法國索迪斯公司。專家認為，這套老年社區的體系完善需要逐步學習借鑒和再創造的過程。上海、大連等城市養老院已經一床難求，但高檔的養老項目，一般老人會覺得收費偏高。另外，行業人士認為，投資養老地產還存在政策不夠優惠、銀行資金和地方扶持力度不夠等諸多問題，怎樣既能實現盈利又有社會效益，這都是專家熱衷討論的問題。養老地產前景雖好，但道路

注定漫長。

第五篇：地產項目策劃書

地產項目策劃書

轉眼間，歲月匆匆，工作已經告一段落，又迎來了一個全新的起點和新的目標，需要認真地為此寫一份策劃書。相信許多人會覺得策劃書很難寫吧，以下是小編整理的地產項目策劃書，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

一、項目簡介：

鳳凰城項目位于xx房地產市場的東南板塊，在路南，路、路(在建)和路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。

現在，一期多層尚有37座現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的.三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計xx年5月底辦下。

由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

二、市場概況及基本競爭格局：

a、東南板塊及路商圈。

xx房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：路沿線、路南段沿沿線、路與國道沿線。

路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

東路與國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。

b、小戶型市場概況。

自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。