第一篇：驗房意見書

單元：

小區

棟

號房

建筑面積：

m 2

請于合格項目內打“√”不妥之處請于備注欄中注明。

序號 項

目 合格 備

注 1 墻面（水泥砂漿毛坯墻）

天花(粉刷)

地板（原砼結構板）

門（包括進戶門、其他前后陽臺門的門框、門鎖、合頁、門扇、門拉手）

窗（包括各房、廳、窗戶的窗框、窗

扇、玻璃窗、窗鎖扣等）

供排水（包括水管、下水管道）

電器（燈、開關、插座）

弱電（包括：有線電視、電信、對講設備端口）

廚房及衛生間地面防水層

其他

請準確填寫下列各項 序號 項

目 讀

數 1

水表

電表

本人已詳細檢查上述房屋及其設施情況（上述所寫明不妥之處，請近期內給予修繕）。

業主（代表）簽名

服務中心代表簽名：

****年**月**日

說明：

第二篇：驗房標準

毛坯房驗房標準

一、購房者收房步驟

購房者收到 交房通知單 后的收房步驟： 1.在規定的時間去物業部門查看資料，資料包括：

A、房屋的《住宅質量保證書》； B、《住宅使用說明書》； C、《竣工驗收備案表》； D、面積實測表；

E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)；

2.購房者會同物業驗房，驗房標準根據《商品房買賣合同》的約定和相關法規規范，驗房范圍包括房屋及附屬設施質量、室內有害氣體是否超標及小區環境等；

3.購房者就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案，物業予以認可簽字；

4.開發商在一定期限內解決驗房中存在的問題后，再次發出交房通知單；

5.購房者再次會同物業驗房，沒有問題，購房者領取住宅鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》和《入住交接單》，商品房交付完成。

二、商品房交付中的注意事項

1、購房者在查看房屋資料時，房屋的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》原件是可帶走的，管線分布竣工圖有時也是附在《住宅使用說明書》中。購房者查看《竣工驗收備案表》原件需仔細，《竣工驗收備案表》是目前收樓環節中最應該注意的文件，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項該樓盤都不能入住。

2.購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續。因為根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的規定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以后驗房發現問題，開發商只承擔房屋質量包修責任，而沒有逾期交房的壓力。

3.購房者不能以開發商逾期交房責任沒有承擔為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下，只要開發商依約發出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發商履行了交房義務。在開發商已經逾期交房且不存在免責事由的情況下，是否追究以及何時追究開發商違約責任完全是購房者自身的權利，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發商違約責任。

4.商品房交付過程中，購房者驗房的標準依據是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規范，因此《商品房買賣合同》中的約定就極為關鍵。

三、商品房交付中的法律問題

商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當的責任等問題。

1.商品房“交付使用”。

怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認識不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購房者領取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當然，購房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風險的轉移和逾期交付時間的確定。根據有關法律，商品房“交付使用”必須是竣工驗收合格后的交付，否則既便開發商向購房者交了房屋鑰匙，因為違反法律法規的規定，也不能視為房屋的交付使用。

2.商品房逾期交付的責任

開發商已經逾期交房，首先開發商是否存在免責事由是關鍵，即開發商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發商逾期交房是因為發生了不可抗力或存在合同約定的其他免責事由，并及時履行了告知義務，則開發商可以不承擔逾期交房的責任。但如果開發商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內將發生了不可抗力或合同約定的其他免責事由告知購房者，開發商仍然要承擔逾期違約責任。

如果開發商逾期交房不存在免責事由，則開發商需承擔商品房逾期交付的責任。這個責任包括開發商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權解除合同。

3.商品房交付不當的責任

商品房交付不當通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關資料有瑕疵但能補正的。在此情況下，購房者有權拒絕接受交付，并可要求開發商補正。如因補正而構成逾期交付時，開發商應負逾期交付的違約責任.四、驗房的內容：

1、墻、頂、地飾面工程驗收最主要應驗空鼓，因為它將直接影響后期裝修時的費用，有問題應由開發商負責維修。墻面空鼓回造成后期的開裂、脫落等現象，地面空鼓會影響地磚松動而斷裂，木地板會造成松動后的地板異響。對于墻面裂縫要分清原因，通常裂縫可不要求開發商維修，由裝修公司施工時處理為好，結構有疑義的裂縫要找專業人士判斷。

2、門窗工程的驗收主要看外觀的質量，如：框的破損、磕碰、劃傷，框的損壞很難恢復原表面質量。玻璃的劃傷應在每平米0.1寬10厘米長3條以內為合格，還應注意中空玻璃的質量，特別在冬季玻璃內部有無水跡。

3、電氣部分主要是驗電源部分，弱電這時沒開通無法檢查，電源插座接線要正確，不得相零反，特別注意有無接地，無接地要查找原因。

4、設備部分的檢查應由開發商或物業負責最初的實驗，并教業主會使用后，業主自己在操作。

5、衛生間的閉水在驗房前，應通知開發商提前24小時放水，以便在驗房時直接檢查，當然也可由裝修時的施工隊進場后檢查，但在此之前衛生間不得放有可能損壞地面的物品。

6、不宜檢查的部分：房屋的面積、房屋結構、屋頂面的防水、弱電通常在裝修結束后統一安裝調試。

收房要檢查的文件：竣工備案表、質量保證書、使用說明書、面積測繪書

好象毛坯房并沒有什么驗房的國家標準吧。仔細看了所寫的內容，這應該只是一些注意事項，另外個人覺得樓主所轉內容的第一點上很容易給業主造成誤導，如果出現墻面裂縫，很可能是一件很麻煩的事情，從現在商品房所出現的墻面裂縫來看，很多都是與施工洞或輕體減力有關，這些裂縫一般是一條直線或一條橫線，往往會出現在非承重墻與承重墻直接，好象現在對這樣的裂縫，維修是相當的麻煩，在南方，天氣比較潮濕，相對比較好一點，在北方，這樣的問題是特別難解決的。這個維修最好不要全部由裝修公司處理，最好是讓建筑單位先對里面進行處理了，然后再又裝修方處理外層，對于這類問題，業主在要求建筑方維修之前先要看好他們的維修方案，最好是讓他們把里面的縫隙用專業的水泥填補，然后用鋼絲網覆上，在四周釘上膨脹螺絲。最好再覆上一層布。但這樣也不能完全保證解決開裂的問題。

另外在驗收窗戶的時候要注意一點就是面積比大窗戶和落地窗是否有鋼化（CCC）標志。中空玻璃不只是看劃痕和水氣，還要看晃動的幅度，一些比較大的落地窗，用力一推，會出現較大的晃動，這就很可能不符合標準，有的中空玻璃雖然密封得比較好，但是在制作過程中很可能會出現里面有雜質（內層不干凈），這情況還是比較多的。

現在的房子大多的線都是從墻里走，裝修之前最好是檢查一下所有的插座的線是否都能拉得動，如果有拉不動的，很可能就是沒穿管，這就需要重新穿，這工作也應該又開發商完成。

衛生間的閉水實驗一定要做，但是發現問題后一點要及時的維修，現在很多裝修好后發現衛生間漏水大多與開發商無關，主要還是裝修時沒弄好。一般情況下，出來原有的防水層外，裝修的時候，還應再做一次防水，其實這些防水并不是最值得注意的，值得注意的應該水管的連接處是否漏水，現在的衛生間基本上都是用瓷磚的，這些瓷磚也是可以起到防水的作用，而且，這水一流出馬上從地漏流走，很少會發生往下面漏水現象。但是要是水管的接頭出了問題，從那漏出來的水沒地方排走，就會往下磣水。再好的防水層也難防得住這樣的漏水的。

商品房房屋入住驗收標準

收房須知

收房時候關鍵的問題，不能草率的收房！在沒有驗房前，大家對所有要簽字的文件需要謹慎！

1.開發商提供“二書一表” 二書：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》 一表：《竣工驗收登記備案表》

開發商如果沒有這些文件提供，業主可以拒絕收房。業主還應向開發商索要房產局測繪隊出具的《面積實測表》 2.驗房程序完成確認無問題后才可領取鑰匙

3.領取鑰匙后再辦理物業交付手續，物業費一次預收不能超過一年

4.在驗房過程中發現的問題，要以書面形式給開發商。5.契稅和公共維修基金都是在辦理產權時才繳納的，不應成為開發商交付房屋的前提條件，您有權拒絕此不合法要求。6.收房時別忘了看《住宅使用說明書》里面有否水電走向圖。7.提醒：如果發現房屋一般質量問題，應立即找開發商要求其對有質量問題的地方在規定的時間內（15日內）整改完成，在對方解決好該問題后再辦理入住手續。如果在短時間解決不了，應要求開發商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。索要“兩書一表”

向開發商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現質量問題時按約維修。

住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產業在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統一的規范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。

按照有關規定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等。《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發展商的過失，可以追究其責任。

簽收《房屋驗收單》

在您查看了房產后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區物業管理公司的資質，是否具備您要求的管理標準。

其后，還要了解您所買的物業公攤面積有多少，您要讓開發商出具北京市房屋土地管理局或區局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》

辦理入住手續是收樓的正常程序，但目前發展商能讓買家先驗房后辦手續的并不多。通常的做法是讓業主先在收樓文件上簽字，再發批準條，讓業主到物業管理處去拿鑰匙。等業主進得房去，發現存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現這種情況，業主應堅持先驗房、后辦理手續，并應將驗房時發現的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發商并讓其簽收，以免留下后患。或者可在收樓文件上注明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前6米、樓后3米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。室內清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。高層住宅樓生活供水系統，必須具有衛生防疫部門核發的用水合格證。需要注意的是，北京地區的水質嚴重超標，有些小區生活用水全部是靠自己打井取水，為了保險起見，這樣的小區在驗收房屋時，最好自己采些水樣帶回去，送給有關部門檢驗。如果水質確實不符合生活用水標準，就應想辦法及早解決。高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發安全運行合格證。高層住宅樓消防供水系統，必須經消防部門檢驗合格。房屋應按圖紙、文件要求達到設備齊全，功能可靠，手續完備。

對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點，第一、詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現象

(一)檢查房屋有無裂縫

1、仔細查看房屋地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結構性質量問題

2、看房屋的外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題

3、看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患，對這類房屋，購買者一定不能報僥幸心理。

(二)檢查房屋有無傾斜:雖然專業檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度，遠近距離仔細觀測也能基本上發現問題。有時，可在房頂上用細繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。

(三)檢查房屋有無滲漏 購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。還應察看廚房、衛生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。

(四)檢查墻面、地面

1、對于已做過粗裝修交房的居室，檢查墻面是否平整，不能有很明 顯的起伏，不知道從什么時候開始，看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題。其實即使是在20世紀80年代建的房子都沒有現在的房子那么弱不禁風。我看過最嚴重的一棟房子，窗戶在雨天發現有滲水現象，一問，才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。遇上臺風來臨之時，更是令人提心吊膽，而更使人驚詫的是，這棟還是一個區的國土局建的，真可怕。所以，驗收這個，最好是在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。有一個朋友曾反映過他的家有一個門形的裂縫，后來追問發展商，才知道原來是施工時留下的升降梯運貨口，后來封補時，馬虎處理以致留后患。

2、檢查墻面有無石灰“爆電”。若石灰沒有經過足夠的時間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均，用鐵器敲打“爆點”時，就會發現大面積的疏松、脫落等質量問題

3、地面應光潔，不能起砂

4、檢查廚房、衛生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。

(五)檢查衛生間、廚房地面是否做過找坡處理

主要是為了自然排水（決不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內），看水是否能通暢無阻地排向出水口。

(六)檢查門窗

這里猶其以驗收窗為主。驗收的關鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內外的水平差度。曾經看過一種情況，陽臺的水平與室內的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進的問題了。門窗的密實度是否合適，開啟關閉是否順暢。門框、窗框邊緣等易受撞擊處是否密實，不應有縫隙。(七)驗層高

如果你的合同有這一個條款。那么你是應該測量一下樓宇的層高的。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應該測量戶內的多處地方。一般來說，在2.65米左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環境里。做矮層高對于發展商來說，是非常有效的一種節約成本的方法的。1)減少總承重，這樣基礎部分的成本就可以節約一部分。2)雖然在只減了10公分左右，但是總體算起來，成本節約也是很多的，猶其對于成片開發的住宅區。3)在一定的高度中，降低層高可以建設更多的層數。

第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符；

第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；

第四、檢查是否有規劃、設計變更或小區縮水等問題；

第五、檢查相關質量問題及室內有害氣體超標等問題；

開工新建、改建和擴建的房屋建筑工程在完工以后，建設單位要自行組織進行室內環境檢測，驗收合格以后才可以投入使用。7月1日以后開工的所有民用建筑工程在完工以后，都必須委托經北京市建委考核認可的檢測機構對室內環境的狀況進行檢測，凡是不符和國家頒布的《室內環境檢測標準》的強制性要求的，都不得交付使用，必須在對室內污染源處理之后，經再次檢驗合格后方可投入使用。

據了解，目前我國居民的室內空氣質量狀況不容樂觀。中國室內環境監測中心廣州分中心的有關數據顯示，在廣州大約九成以上的居民家中受到了污染，并且絕大多數為甲醛污染，最嚴重的甚至超過國家標準的十幾倍。另外有關資料還表明，室內污染已經成為引發我國兒童各種疾病的重要原因。

第六、對發現的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。

第三篇：驗房須知

收房要點及注意事項

（網上看的！寫的不錯！轉載過來的！參照南京方面！不過具體細節可以借鑒！）

一、收房日期和形式

已經買過房人可能有過這樣的遭遇：如期接到收房通知單后，全家人興沖沖地趕到新居現場，卻發現，現場已經是非常熱鬧，人來人往。也許你早上8點多鐘就來現場了，卻要排到中午甚至下午才能驗收房子。面對這種情況，你要有絕對的耐心。既不要被現場熱鬧的氣氛感染，急著交錢收房，也不要失去耐心，沖工作人員發起脾氣，甚至在驗房的時候“找碴兒”，一定要本著“新生活開始第一天”的心態，和開發商、物業公司配合好，要知道，從此，這就是你的新家園。

我們建議，大家在接到開發商驗房通知后（不論是否分批接到），請及時聯系各樓棟的牽頭人，盡量分批集中統一前往，人多力量大嘛！

如果收（驗）房通知單的寄達日期超過了契約的規定日期，應屬延誤了交房時間，大家看契約規定的賠償條例是如何規定的，要向開發商提出。驗房時，一定要先驗收，檢查過房屋沒了問題，或所有的問題都已得到圓滿解決后，再簽字。千萬不能同意先簽字再拿鑰匙看房驗收。只要業主簽署了房屋交接單，辦理了入住手續，那么開發商就會以“業主已經認可”為由，對質量問題拒絕賠償。所以，在房屋交付時，鄰居們弄清楚該房屋是否已經具備交付條件十分重要。前往驗收房屋，并不意味著一定要最終簽署房屋交接單和辦理入住手續。業主相應義務的履行，首先要存在前提，即開發商交付的房屋除了具備房屋交付的法律文件外，該房屋的實際質量也應當符合規定。

切記!到時大家分批集體驗收。人多、眼多、智慧多！如果開發商不同意，有問題找組織---臨時業主委員會，聯合起來抵制開發商、物業公司的各種侵權行為。臨時業主委員會應該設驗房專題，將驗房中出現問題及時發布，提醒大家隨時關注。

二、需要準備的驗收工具

1、房驗小錘：用來檢查墻面、地面、窗臺空鼓。

2、稍大一點的水桶：用來檢查地漏、排水管是否通暢。

3、卷尺：用來檢查房屋凈高等。

4、驗電插頭：用來檢查插座有無脫線、不通。

正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：00去。有條件的可請專業人員幫你驗房。

三、驗收過程和具體步驟

要根據購房契約和補充協議驗收房屋，下面提供驗房的參考步驟，通過的項目可在后面打“√”，未通過的注上說明，最后匯總，請開發商代表簽字確認。各位鄰居有認為需要添加的其他驗收內容，就自行添加或發到網上來，相互提醒相互幫助！第一項：查驗文件 業主在收樓時，首先要審核開發商是否具備交付的全部法律文件，必要時可以要求核對相應原件。只有證件（原件）齊全，才能簽署收樓單。只要開發商手續不完整，即便該房屋實際不存在質量問題可以實際居住，也不能視為法律意義上的交付。業主也有權拒絕在相應手續上簽字并要求開發商承擔逾期交房的違約責任。如果確實被要求收樓，也要在相關文件，如《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見《××××證書》”等字樣并妥尚保留好相關文件副本。分別有以下文件資料需要查驗：

1、規劃部門出具的《南京市建筑工程規劃驗收合格證》。

2、建設主管部門出具的《南京市建設工程竣工驗收備案證明書》。表上每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤還屬于“黑樓”，是不能入住的。

3、區級以上質檢站核發的《房屋質量合格證明》。—必須具備。

4、開發商提供的房屋的《住宅質量保證書》—必須取得，要帶走。

5、開發商提供的《住宅使用說明書》—開發商據此承擔保修責任。必須取得，要帶走。

6、房產管理局或區局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》。標明實際建筑面積是多少，分攤多少，什么地方是公用面積。或者由有權部門（如南京市規劃國土局地籍測繪大隊）出具的正式測繪報告：《南京市房屋建筑面積測繪報告》。—必須具備，否則至少無法計算實際的公攤面積，也就無法結算最終房款，無法開具正式發票。

7、衛生防疫部門核發的生活供水系統《用水合格證》。

8、公安消防部門出具的《建筑工程消防驗收意見書》。

9、民防部門出具的《南京市民防工程竣工驗收證書》。

10、質量技術監督部門出具的《南京市電梯（扶梯）驗收結果通知單》。

11、環保部門出具的《南京市建設工程環保驗收合格證》。

12、燃氣主管部門出具的《南京市燃氣工程驗收證書》。

13、城建檔案部門出具的《南京市工程驗收檔案認可書》。

14、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)—可帶走。房屋的設計圖紙和水電路圖紙，管線如何走，哪些墻可以打，配電箱及配線箱的使用說明等。第二項：核實面積，計算和落實房款得多退少補問題。面積結算是驗房手續當中比較重要的一項。請帶上契約或副本，確認售樓契約附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同。契約面積是期房的銷售面積，而在工程完工后，開發商還要請測繪單位對已完工的住宅樓進行實測。測繪部門出示的面積實測表，就是開發商和我們要進行面積結算的依據（一般在入住后開發商才請測繪單位對已完工的住宅樓進行實測）。記住：要按購房契約約定的面積誤差的條款結算面積。我們的契約約定：面積誤差按《江蘇省城市房地產交易管理條例》執行。因此，如有誤差，需要開發商明確處理方法。

（購房者對實測面積有疑問的，也可以要求重新測量。從普遍發生的面積事件來看，主要有三個方面：一是開發商增加公共建筑的內容，將原本沒有或不該列入的建筑列為公攤范圍；二是在不增加公共建筑數量的前提下，將測量面積人為加大；第三是調高公攤系數，在不改變實測公攤面積的前提下，增加每戶的公攤面積。事實上，這三種方法都被交叉使用，而這一切，都必須得到土地、房管或測繪部門的認可或配合。提請各位鄰居注意！主要分攤項目：

1、電梯間；

2、電梯機房；

3、水箱間；

4、樓梯間；

5、消防控制室；

6、一層門廳及值班室。不分攤項目：

1、人防工作間；

2、風井； 第三項：驗收房子。

看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，暫且先不要交付一切物業費用及相關費用，應該在驗收好后，再交付費用。物業要求業主在拿鑰匙前先交物業費無任何法律依據！從物業處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把(記得拿上那些工具)。也許在這之前，你已經無數次來看過房子了，但你最好還是跟在物業或工程部人員的身后去驗收房屋。如果房子和契約約定的一樣，且沒有質量問題，你就在收房單子上簽字。如果在驗收的時候發現問題，一定要當場請施工單位及時維修，維修后再重新驗收房屋。

1、看墻壁。首先仔細檢查每個房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋，房頂上是否有裂縫（沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題）。包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象(陽臺裂縫危險大)。內墻墻面上及房屋頂部是否有麻點。（這種麻點專業稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經過足夠時間的熟化所致。如有麻點，對室內裝潢將帶來很大的不利影響。）墻身頂棚有無部分隆起，用小錘輕敲一下有無空聲。墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方。

2、看地面。仔細檢查地板是否平整，地面有無空鼓、開裂跑砂的情況。如有空鼓，一定要責成陪同驗房的相關人員盡快修復。

3、驗地平。驗地平就是測量一下離門口最遠的室內地面與門口內地面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現開發商的建筑質量。因為作為業主方，根本是不可能去驗收主體結構的。那么就只能從這些細節來看質量了。測量的方法也是挺簡單的。將透明水管注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標志。然后把水管的水位調至這個標志高度，并找個人固定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠處的室內。看水管在該處的高度，然后再做一個標志。接著用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。

一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，如果出這個范圍，你就得注意了！

4、查滲水。（最好是在房子交樓前，下大雨后的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。）特別是查看一些墻體是否有水漬，特別是一些山墻、廚房衛生間的頂面、外墻等地方，如有水漬，說明有滲漏，務必盡快查明原因。頂層住戶更應檢查頂層是否滲漏。（特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。墻身、墻角接位有無水漬、裂痕）。

5、試門窗。由于是新房子，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了。查防盜門（要求開發商提供防盜門的質量檢測報告！該門與質檢部門查處的不合格門—是否同一公司名下的產品）是否太緊或太松（門縫隙是否太大），門插是否太短，門四邊、角是否平整，門開關有無特別噪音，門是否有破損，貓眼是否正常，視覺清晰，門鈴是否正常，按鈕是否牢固，防盜門開關是否有障礙，如碰到墻、消防箱等。內門（如有的話）是否規則。對講系統是否正常，單元門能否受控打開。

窗戶開關是否靈活，是否磕磕碰碰。是否能關嚴，隔風、隔音的效果如何。窗是否變形，與墻體是否吻合，窗邊與混凝土是否無縫隙，鎖扣是否正常，能否鎖緊，是否靈活，玻璃是否完好，是否平整、干凈、明亮，窗臺下是否有水漬（如有可能是窗戶漏水），查看密封膠條是否完整牢固。陽臺護欄是否牢固。下列部位必須使用安全玻璃：

（一）7層及7層以上建筑物外開窗。

（二）面積大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底邊（玻璃在框架中裝配完畢，玻璃的透光部分與玻璃安裝材料覆蓋的不透光部分的分界線）離最終裝修面小于500mm的落地窗。

（三）幕墻（全玻幕除外）。

（四）傾斜裝配窗、各類天棚（含天窗、采光頂）、吊頂。

（五）觀光電梯及其外護圍。

（六）室內隔斷、屏風。

（七）樓梯、陽臺、平臺走廊的攔板和中庭內護欄板。

（八）用于承受行人行走的地面板。

（九）公共建筑物的出入口、門廳等部位（包括

1、門玻璃

2、安裝在門上方的玻璃

3、安裝在門兩側的玻璃，其靠近門道開口的豎直邊與門道開口的距離小于300mm）。

（十）易遭受撞擊、沖擊而造成人體傷害的其他部位。記住要檢查每個房間的門窗噢！

6、測量一下樓層的層高。用5米卷尺即可，看凈高是否符合要求（購房合同中的層高減去20公分樓板及面層厚度，再減去2公分允許誤差，余數就是房屋的凈高。房屋最高、最低處是否相差（是否傾斜），房間是否是長方形，是否兩邊的長度不一致。

7、上下水。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。(新房子應該配給一個簡易龍頭給業主)。（建議有條件的鄰居做水管的試壓：水管道是隱蔽工程，為了美觀和節省面積，多數屋內的水管都埋在地下，有什么問題很難發現和處理。水管道的試壓就是驗收水管道最主要的方法。一是堵住水管的出口，并保持一段時間；二是用打壓機（加水壓設備）：冷水管壓力在10公斤、熱水管在15公斤，時間60分鐘/根，如果壓力達不到或保持不住，就說明水管有漏水現象。）

驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水管處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。下水道漏水是否迅速順利（注水，打開地漏，水是否迅速漏下），通球試驗：是檢查下水道內是否有雜物。為什么要驗收這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會“偷”這個工。把一些水泥渣倒進排水管，如果這些水泥較大的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。

8、驗防水。這里所說的防水，指的是廚衛的防水。當然，目前交付的房子，有一些事先已經聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發現漏水什么的，那么維護工程就大了。你不得不拆除已經裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廚衛的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廚衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業主在24小時后查看其家廚衛的天花。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。而像地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。

9、查電路。關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。用萬用表測量各個強、弱電路是否暢通。強電、弱電是否分開走且相距一定距離，無交叉。電器戶表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電。戶內的，應檢查閘具是否控制戶內電器。控制閘具應分開，如室內應設置控制燈光的閘具和控制插座的閘具，空調的插座應與其他線路分開。

距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應與通風道就近安裝，洗手盆的上方不應有插座，衛生間內用于洗澡的電源插座應是防潮插座并有防濺措施；衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座；

檢查開關、插座的牢固程度；電話、電視線路應用力拉一下，看是否虛設。插座是否正常通電，有無防護措施？電燈是否都亮？開關是否正常？有線電視線是否通？電話線路是否通？網絡線是否通？

10、燃氣管道是否安全，要開發商明確如何測試漏氣報警裝置。

11、安裝中央空調是本樓盤有別于其他樓盤的地方，驗收時同樣不能忽視。空調主機、管路安裝是否符合設計要求等。

第四項：核對買賣契約上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符。通常在這方面，應該沒什么大問題，但是也要仔細核實。總體上應做到室內清掃干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。燃氣表、電表、水表三表到戶，能正常使用（燃氣可能要遲一些，入住率達到一定比例才能通氣）。在全部檢查結束后，將水表、電表和燃氣表的讀數看清楚，記錄下來，一般讀數不大，還是讓物業人員記一下的好。同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。第五項：對公共環境的驗收。樓盤的交付，必然涉及到與樓盤使用相關的配套設施的同時交付，如果交付時樓盤四周綠化等配套等還沒有完工，除非業主與開發商在契約中就某些事項作了特別約定，否則該樓盤肯定不具備交付條件。合格的樓盤須做到“五通一平”，即燃氣、上水、電、污水、路通，一平即樓前6米、樓后3米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。

注意查看電梯箱體本身、電梯門是否正常，樓道、樓梯有無質量問題。應該裝修完畢并能正常使用。

住戶的郵政信箱如何設置需要開發商明確。

各位鄰居應當提高對公共部位的關注程度，特別是對本樓層的公共部分。如果有不認可的房屋質量問題，應當書面向物業管理公司說明有關情況，必要時請隨同的物業管理人員簽字認可，以作為業主已經履行驗收義務的證據。

第四篇：驗房細則

收房細則

馬上就要收房了！這是買房過程中最重要的一步。收房是有一定的流程的，從法律角度來講，以下方面是您應該著重注意的：

一、收到收樓通知書時應考慮到的

開發商在收樓前十幾天通過掛號信將收樓通知單郵遞給買家，告知具體收樓的時間及須準備的資料。在出門前，除了通知中要求攜帶的各種證件外，如有條件，請盡量準備下列物品：直角尺、卷尺、紙、筆、易貼便條、試電筆(或其他即插型小電器)、數碼相機或DV、小錘子、礦泉水等。

【特別提示：DV或者數碼相機最好具有日期顯示功能，以便拍下有問題之處作為憑證。紙筆，則是用來記錄發現的問題。易貼便條用來寫下問題所在及維修意見，貼在出現問題的地方，以便維修人員查找。試電筆，檢查電源是否已全部接通。直角尺，量度墻身、地板是否平直。小錘子，用于檢查空鼓，如天花板、地板、窗臺、陽臺、瓷片等，如果敲擊的聲音有少許回響，則是有點問題了，沉悶的聲音則表示過關。而礦泉水的用處在于瓶子，待所有各項都驗完后，用礦泉水瓶接水，潑灑到地上，看地面是否平整，去水坡度做得夠不夠。】

接到入住通知書后，買家應在收樓通知單上注明的時間帶齊所需文件資料（包括收樓通知書、業主身份證復印件、原繳交房款收據等單據、購房合同等）到指定單位（樓盤現場）辦理收樓入住手續。

【特別提示：

1.要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。

2.收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發商按合同索賠。

3.有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發商聯系，商議另行約定時間，并以書面形式確認。

4.若購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關收房手續，從法律角度來說，則一般被視為開發商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費】

通常開發商會與入住通知單一并寄發給業主一份《繳費通知單》，辦理入住應交納的各項費用都有詳細說明。交納公共維修基金以及先期的物業管理費房屋的公共維修基金是您應該繳納的費用。即使您信不過開發商，也千萬要認識到，這占到總房款2%的公共維修基金只是開發商替政府代繳的，他們占不到任何便宜，這筆費用是今后小區成立業主委員會后交給咱們業主自己支配的，開發商根本無權動用。還有，在入住以前，您必須先交納1～3個月的物業管理費(也可以看做是物業管理押金)，讓物業管理公司能夠有一個管理資金的充分流動，在未來的這幾個月當中，您就不用再交納任何的物業管理費用。交納契稅，為得到產權證早做準備。契稅是在您辦理產權證的時候才交納的，但開發商為了避免以后的麻煩，將提前向您收取。按照國家有關規定，買房人在買房之后應向政府交納總房款1.5%的契稅(2008年十一月份以后)，開發商有權代收代繳。

二、確定房屋是否達到交付條件

1.《竣工驗收備案表》 ――最重要

《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環節中最應該注意的文件。該表是建設部為規范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案。

《竣工驗收備案表》中的項目，只要送交主管部門備案后，發展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。

2.《住宅質量保證書》

《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。

3.《住宅使用說明書》

《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。

4.《建筑工程質量認定證書》

5.《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》

6.《實測面積測繪報告》

【特別提示：

1.只有具備上述文件，才說明房屋已經具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件，確認房屋已經具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。

2.《建筑工程竣工驗收備案表》是最重要的文件，收房時不能只看開發商有沒有這張《備案 表》，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收房。

3.對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。

4.如果開發商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發商 簽收“關于出賣人拒絕出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。

5.提醒您：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據資料保存。

6.如果開發商不能提供上述相關文件，購房人有權拒絕收房，由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。】

三、房屋檢驗

收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），要先驗房后繳費，按交樓標準查驗樓房狀況，之后才繳納入住前的相應費用，確認無誤后再簽署收房文件。先驗后收”不僅是符合商業慣例的，而且也是有法律依據的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發商就應該交房。而在房屋交付以前，業主有權先驗收房屋。如果開發商非要簽字后才讓收樓，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內情況未看”或“屋內情況未明”或“未驗房”等字樣。在收樓之前一定要注意記好房子工程質量的保修期限，在了解到各種項目的保修期后，最好能與收樓時發展商交付的《住宅質量保證書》的各項內容逐一對照，并根據建委出具的竣工驗收文件發出的具體日期，計算出各項的保修到期時間。

1.檢測房屋面積：

要求開發商出具《實測面積測繪報告》，根據房屋土地管理局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。

2.檢驗房屋質量：

購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量，主要可從以下幾方面入手：

（一)房屋本身的質量

（二）景觀綠化、小區配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定。

（三）安裝管道、管件、門窗質量。

【特別提示：

1.一定要掌握“先驗后收”的原則。

2.如果開發商拒絕先驗房后辦理其他交付手續，則購房者可要求開發商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續。

3.購房者應了解公攤面積及相關知識，防止開發商侵占。

4.若發現有質量問題，開發商應限期維修，購房者應要求開發商簽定書面函件，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。

5.只要按照合同約定購房者已經完全履行了合同的義務，開發商就應該無條件交房，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。開發商無權以“未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。

6.不要將樣板房標準作為現實標準，除非開發商將有關裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。】

四、新房驗收的最終結果

1、房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發現問題，則如實記錄下來，并要求發展商限期處理。

2、如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。

3.發現問題，買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容，應協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30天）。

4.對發現的問題要詳細在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。

【特別提示：

1.驗房后要堅持的原則：只要發現問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，而不管開發商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則應自備紙筆，一一記錄。

2.物業公司的行為代表不了開發商（除非有明確書面授權），因此不要就房屋質量的問題與物業公司簽署文件。

3、驗收房屋發現問題時，一定要開發商蓋章確認，約定處理方案。

4、如果開發商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，一定要取得證據，證明不是買房人不按時收房，而是開發商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。】

五、收樓程序

１開發商應首先出示《建筑工程竣工驗收備案表》，向住戶發放《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》及各種相關驗收表格，如《住戶驗房交接表》（房間功能分區及標的物詳列各項驗收內容，如客廳樓板、陽臺地面等等）與驗收意見表（如《樓宇驗收記錄表》）；

２買家繳交身份證復印件、收樓通知書，領取房屋鑰匙，并由商家接待人員帶領，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況；

３依原合同約定標準驗樓；

４驗完樓后，買家按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數抄在指定表格（一般附在《驗房交接表》中）；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據，如開發商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交開發商。

５根據買家意見，買賣雙方協商解決辦法，如屬可整改內容，應協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間，一般不應超過３０天；

６如買家對樓房基本滿意，應在《住戶驗房交接表》上簽字認可。

7辦理入住手續

１）換發票、繳交各項入住相關費用；

２）填寫《住戶檔案表》、《入住協議》、《消防責任書》等表格；

３）領取《住戶手冊》、《服務指南》等各種入住手冊及贈送物品。

驗房過程

從物業處拿鑰匙,分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠程抄表另）等幾把。接著就可以同物業人員一起去房子里了。（記得拿那些工具哦）開發商在為業主辦理入住手續時喜歡 “無證可依”！購房者在辦理入住手續時要加倍小心，不要草草看房，輕易簽字，以致裝修入住后發現問題時開發商找借口推諉責任。驗房時要帶好筆、紙、卷尺、直尺、小刀片、照相機等，便于測量、記錄、取證，主要應檢查以下內容：

1)詳細檢查房屋質量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象；（陽臺裂縫危險大）

A、檢查房屋有無裂縫。首先要仔細查看房屋主臥及客廳靠近露臺的地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質量問題，但基本不存在危險，修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結構性質量問題。其次要看露臺處的兩側墻面是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題。最后看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患，對這類房屋，購買者一定不能報僥幸心理。

B、檢查房屋有無傾斜。雖然檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度，遠近距離仔細觀測也能基本上發現問題。有時，可在房頂上用細繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。提示：由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了

2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫

檢查房屋有無滲漏。購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的現象，這些都是滲漏的跡象。還應察看廚房、衛生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。驗收房屋最好在下過大雨之后，可在交房之前要求物業公司工作人員一同前往，把廚房、衛生間的水放一放，過兩天再來察看是否會滲漏。

墻壁：環視墻身或用手觸摸，便可看出墻面是否平整潔凈,注意相關位置要留有空調管孔，這些基本上是要靠我們的眼睛去觀察。基本檢驗程序是一看二敲三鑿.【提示：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。】

3)、驗門窗

這里猶其以驗收窗為主。驗收的關鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內外的水平差度。曾經看過一種情況，陽臺的水平與室內的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進的問題了。

門窗：用手按門窗套不應有空洞和軟彈的感覺，直角接合部是否嚴密，表面是否光潔，不上鎖是否會自動關上或打開，目測一下四角是否呈直角，門窗套及門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差。用水管噴射外墻10分鐘或以上，然后看窗臺上會否出現水漬。此外，還要留意窗臺云石是否崩裂，可用手輕觸窗臺，以不刮手為原則。

4）仔細檢查地面有無空殼開裂情況。

【提示：如有空鼓，一定要責成陪同物業人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。

地板：看看地板是否起翹，聽聽地板是否空心，留意地板有無明顯的縫隙和不平整，】

5)、驗地平

其實驗收這個，對于普遍用戶是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門口最遠的室內地面與門口內地面的水平誤差。

一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍，你就得注意了。

6）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。（一般新房子會配一個簡易龍頭給業主）。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。提示您：關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。供水、供電、煤氣、電話線、閉路電視線是否暢通到位。要檢查強電、弱電的垂直距離是否超過一米，距離達不到要求，日后會影響電視的收看效果(這一點經常被忽略)。

驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標質量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應低于2.5平方，空調線更應達到4平方，否則使用空調時，容易過熱變軟。當然，這是一種理想的配置,多數土建的電線會差一個等級。

7）驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。

廚房：在安裝洗菜池的管口里反復地裝水、檢驗水管是否無異物堵塞。檢查衛生間的排水情況。看水是否能通暢無阻地排向出水口，否則將給今后的居住帶來不便或增加裝修改造費用。

【提示：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實（記得留一可拉扯掉的位置）。】

8）驗收地面下水情況。在廁衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業主在24小時后查看其家廁衛的天花。

衛生間：檢查衛生間的上下水管道，看看排水管道排水是否順暢，上水管是否存在滲漏現象，對坐便器的下水檢查則最好反復多次的進行排水試驗，看看排水效果，如有“咕咚”的聲音則是正常。

【提示：在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數字，記錄下來，同時要記錄電表數字。還有一種情況，不過就與驗收沒關了。】

9）測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數據來源地點與具體數據，最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。

建筑層高為2.8米，實際高度不宜低于2.6米。

10）核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符,落實相關產品的售后維護期及保修工作歸誰作,明確這些權限。

【提示：通常在這方面，應該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。】

11)房屋面積的核定：任何商品房在交付使用時，必須經有資質的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定，得出實測面積。因此，自己驗收時，只要將這個實測面積與合同中約定的面積進行核對，即可得知面積有無誤差。誤差較大的，應及時向開發商提出并協商解決辦法。

好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。若驗收合格，購房者須在《房屋驗收交接單》上簽字認可，領取房屋鑰匙和《住戶手冊》等資料，同時須按管理處的統一規定，繳納有關費用。若驗收不合格，購房者也應將不足事項明確記錄在交接單上，可暫不辦理收樓入住手續，再次收樓時間由雙方另行約定。

★ 【驗房自備工具】★

1）1只塑料洗臉盆(通水)--用于驗收下水管道是否堵塞,但不可以測試管道密合狀況及管壁壓力

2）1只小榔頭或小鋼球(輕敲或滾動)--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓

3）1只塞尺--用于測裂縫的寬度

4）1只5米卷尺--用于測量房子的凈高

5）1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通

6）1只計算器---用于計算數據

7）1只筆--用于簽字

8）1把掃帚--用于打掃室內衛生

9）2只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。

10)一本信簽紙----隨時就收樓過程中發現的問題進行書面登記,并有雙方簽字確認.驗收不合格如何處理?

在房屋接管驗收中發現質量問題，可根據其對房屋不同的影響程度分別處理：

1)影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。

2)對于不影響房屋和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的辦法，由接管單位處理。

3)拿著交房清單去驗房 不符合標準可退房

(首先，開發商出具的《證明》是不能替代《北京市建設工程竣工驗收備案表》作為交房條件。

你在與開發商簽訂的《商品房買賣合同》第八條約定的交房條件為該商品房在具備《北京市建設工程竣工驗收備案表》后方可交付房屋。根據國務院《建設工程質量管理條例》及建設部《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》、《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》、《北京市工程竣工驗收備案管理暫行規定》、《中華人民共和國消防法》及其他相關法律、法規的規定，建設工程必須經建設單位、勘查單位、設計單位、施工單位、監理單位驗收合格后且經公安消防部門、環保部門、人防部門以及其他法律、法規規定的部門認可（以上述部門出具的認可文件或準許使用文件為準）后，依法向政府建設工程竣工備案主管部門辦理建設工程竣工驗收備案手續，該建設工程經政府建設工程竣工備案主管部門對開發商申報資料等審查后決定同意備案或責令建設單位重新辦理竣工驗收。所以開發商出具的該建設工程僅已經建設單位、勘查單位、設計單位、施工單位、監理單位驗收合格且正在比辦理竣工驗收手續的證明并不是該建設工程已驗收合格且依法辦理完畢建設工程竣工驗收備案手續的法律憑證，此外該《證明》也不是《商品房買賣合同》第八條約定的交房條件。所以開發商在沒有依法到政府有關部門辦理完畢全部竣工驗收備案手續且取得《北京市建設工程竣工驗收備案表》的前提下交付房屋，違反了國家相關法律、法規規定和《商品房買賣合同》約定的房屋交付條件。根據《商品房買賣合同》第十一條規定及第九條規定你有權拒絕接收房屋并有權按照合同約定追究開發商逾期交房的違約責任。

第二，開發商單方規定以購房者先行支付契稅、公共維修基金、預交物業管理費等費用為房屋交付的前提條件違反了國家有關法規規定及合同約定。

根據建設部《商品房住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第七條規定“房地產開發企業向用戶交付商品房時，應當有交付驗收手續，并有用戶對住宅設備、設施的正常運行簽字認可。”、《商品房買賣合同》第十一條規定：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還應需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。”。此外，出賣人（或出賣人委托物業管理公司辦理房屋入住手續）向買受人交付房屋是出賣人履行法律及《商品房買賣合同》的約定房屋交付義務，此時買受人與第三方物業管理公司無任何意義上的法律關系。買受人在與出賣人辦理完畢房屋交接手續后，也即該房屋的權利、義務及風險等轉至由買受人承擔。買受人與物業管理公司簽署《前期物業管理委托協議》或《物業管理委托合同》時，即買受人與物業管理公司存在了物業管理委托法律關系，買受人作為業主應按照《房屋使用、維修、物業管理公約》及《物業管理委托合同》規定向物業管理公司交納物業管理費等費用。

此外，根據根據有關契稅及公共維修基金法規規定，買受人作為契稅法定納稅義務人及公共維修基金交納者負有依法納稅和交納公共維修基金的義務，買受人也可以委托出賣人或物業管理公司或其他第三人交納有關稅費。

總之，出賣人或物業管理公司以買受人不交納有關稅費及物業管理費等費用而拒絕交付房屋顯然是錯誤的，但是若買受人自愿委托出賣人或物業管理公司代收代繳有關稅費法律并不禁止。

物業管理相關事項

一、合同、權利和義務

1，按稅國房字（1999）185號文要求，業主應與物業公司簽定由市國土房管局監制的《物業管理服務合同》確定雙方的權利和義務。別以為每月每平方米不過幾元錢，買得起當然住得起，您要看清，您以后要交納的物業管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費是怎么核定的，要讓物業管理公司說得清清楚楚、明明白白，還有，您的小區物業管理公司的資質最好還是考察一下，到底具備不具備您要求的管理標準，別在今后的管理當中給您造成不必要的麻煩，如果提前認識這家公司，在今后成立業主委員會的時候您能做到知己知彼。

2，從收樓書注明的收樓日算起，物業有一年的保修期，在此期間，開發商將對物業因施工造成各種質量問題進行維修。

二、物業繳費

1，當月管理費。

2，其他費用有小車、摩托車、單車保管費；代繳水、電、煤氣費的保證金（或叫周轉金）等等。

3，而業主在簽合同的同時，還要支付一筆一次性的管理費用，但這些管理費用中不包括供水、供電一戶一表（含抄表裝置）

設備費、信報箱與通郵費、電話管線費、裝修管理費等。驗收中發現質量問題應明確記錄在案，督促建設施工單位修整改進。

注1：標價牌上未列示的收費項目，業主可拒付并向有關部門投訴。

注2：契稅、印花稅、交易管理費、房屋測繪費、辦證綜合費、契證工本費，以及物業管理的動（靜）態維修基金、水費周轉金、管道煤氣報裝費、有線電視初裝費及維護費、物業管理費、公攤電費等，應按照國土房管部門、物價局的相關文件或批文為依據收費。

附件A：《商品住宅質量保證書》

1、工程質量監督部門核驗的質量等級；

2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；

3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期；

4、用戶報修的單位，答復和處理的時限。

《住宅使用說明書》

1、開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；

2、結構類型；

3、裝修、裝飾注意事項；

4、水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；

5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；

6、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

7、其他須說明的問題。

附件B：住宅用電標準

住宅中“用電設施"”是否達到使用要求，要依據國家對住宅電氣的設計標準加以判別

第五篇：驗房須知

購買的商品房要交鑰匙了，一些購房者懷著喜悅的心情去物業辦理手續時，卻得到了物業公司這樣的答復：先交半年的物業費，不然就不能驗房、拿鑰匙。

因沒有細心驗房，便草草簽署了《房屋驗收交接表》，一些購房者在裝修房屋時才發現，所買的商品房存在的問題頗多。

昨日，鄭州市房管局召開新聞發布會，就業主如何驗收房屋一事發布市場消費提示。提示不僅說出了驗房時應注意的細節，還提醒購房者在驗房時應準備卷尺、塑料袋、相機等八大件必要工具。

■商報記者 陳清利

提醒

驗收房屋，摸清流程有必要

購房者在接到入住通知后，心情往往會興奮而喜悅。這時，一定不要被幸福沖昏了頭腦，要為驗房做好前期的各項準備工作。

一般而言，交接商品房的流程是： 業主接收入住通知→準備資料→交驗業主資料→領取和查驗開發商交房所需提供的文件資料→驗收房屋→就驗收中存在的問題提出質詢和書面整改意見→與開發商協商，得到解釋和問題整改書面承諾→簽署《房屋驗收交接表》并領取鑰匙。

鄭州市房管局重點提醒：根據交房流程，購房者在接到入住通知后，應注意兩個問題。首先，購房者簽署《房屋驗收交接表》，意味著對開發商交付的房屋是否符合合同約定表示了認可。因此，《房屋驗收交接表》不應該隨意簽，應先驗收房屋，并對質量問題整改、維修后再簽。

其次，交納物業費并不是購房者查驗房屋的必要條件，開發商和物業公司不得以此限制購房者查驗和接收房屋。

據了解，日常生活中，一些購房者驗房時發現的問題還未解決，便被物業的人員“忽悠”著在《房屋驗收交接表》上簽了字，這令購房者在解決問題時很被動。

此外，開發商及物業在交房時，往往會要求購房者先交半年的物業費，如果購房者不交，開發商及物業便不讓購房者驗房，拒絕交鑰匙。

房管局相關人士表示，開發商及物業的這種做法有違規定，購房者遇到這類情況，可撥打房管熱線67889900或到鄭州市房管局物業處進行投訴。

工具

驗收房屋，最好帶上八大件

在搞清驗房流程后，購房者在去物業上辦理驗房手續之前，最好隨身帶上橡皮小錘等八件工具，以便在驗房時派上用場。

鄭州市房管局認為，這八件工具分別為橡皮小錘、水盆或水桶、卷尺、20米長透明水管、塑料袋、萬用表、驗電插頭及相機。在驗房時，橡皮小錘用于檢查墻面、地面、窗臺空鼓；水盆或水桶用于檢查排水是否通暢；卷尺用于測量房屋凈高；20米長透明水管用于檢查地平；塑料袋用于檢驗防水；萬用表用于檢測電路；驗電插頭用于檢查插座有無脫線、不通；相機用于留影取證。

此外，購房者若有便利條件，在去驗房時可帶一名驗房師前往，但是驗房師的驗房報告并不具有法律效力，只能作為證據供參考。

查驗

開發商交房手續要完整

在帶著驗房工具抵達物業處后，購房者最好先別忙著去驗房，應該先了解一些有關物業收費情況及開發商交房的手續是否齊全等問題。

新建小區，業主大會與業主委員會未成立時，購房者應查看物業服務的合同、文件，了解小區物業服務概況以及收費情況等。

同時，購房者還應審核開發商是否具備交付房屋的全部文件資料，必要時可以要求核對相應原件。只有證件（原件）齊全，才具備簽署《房屋驗收交接表》的條件。這些文件資料主要包括“兩書一表（或一單）”。“兩書”是指《商品住宅質量保證書》、《商品住宅使用說明書》，“一表”《建筑工程竣工驗收備案表》，“一單”是指《五大責任主體項目竣工驗收備案受理回執單》。

鄭州市房管局相關人士提醒說，《商品住宅質量保證書》、《商品住宅使用說明書》原件和《建筑工程竣工驗收備案表》的復印件是可以帶走的。

此外，物業服務交費起始時間在日常生活中的爭議較大，鄭州市房管局相關人士表示，根據有關規定，凡納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。由于購房者自身原因未辦理入住手續或辦理房屋入住手續后未實際居住而造成的房屋空置，購房者應按照物業服務合同約定全額交納物業服務費用。

觀察

小區配套要完整

小區物業的收費情況了解了、開發商交房手續也審核了，這時，購房者如果感覺一切都比較合理，便可帶著自己的工具到小區內驗房了。

需要提醒的是，購房者驗房往往會犯下一個不可饒恕的錯誤，那就是只驗房內、不驗房外及小區內的各類設施，這種“閑事”如果不管，吃虧的還是購房者。

在去驗房的路上，購房者應了解小區是否按照規劃設計進行建設。可通過對照規劃詳圖或總平面圖等相關資料，查看小區布局、樓的數量和擺放、綠地和活動區、小區道路、綠化、雕塑小品、機動車停車場、非機動車車棚、信報箱、物業管理服務用房、會館、消防、安防監控、樓宇自控、電梯等設施設備是否與設計相符。

通俗地說，樓盤交付應做到“五通一平”，指通電、通路、上水、燃氣、污水和土地平整，以及園林綠化是否完工。

驗房

仔細驗明12大方面

在驗收房屋時，一定要注意看房間、看墻壁、看頂棚、查滲水、查地面、測層高、試門窗、上下水、驗防水、查電路、驗雙氣、設施產權界定12個方面的問題。在查驗了這12個大方面后，就可以簽署《房屋驗收交接表》了。

如果購買的是精裝戶型，還應查看裝修是否達到約定設計要求，裝修材料的品牌、型號、規格是否符合合同的約定。最后，還要注意對室內空氣質量進行檢測，不要因此影響身體健康。此外，以上項目檢查結束后，要查抄水表、電表底數，以便日后計費使用。

驗房12方面

1.看房間

檢查每個房間是否達到“線直、面平、角正”。線直是指陰陽線要直；面平是指室內六個面都要平；角正是指空間角要正。

2.看墻壁

檢查每個房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋、空鼓、污漬和面層剝落，門窗、陽臺等部位有無開裂現象，房屋和陽臺連接處很關鍵，有裂縫可能出現危險。房間內墻面有結露，外墻保溫層可能有問題。

3.看頂棚

檢查頂棚是否有裂縫，抹灰是否有脫皮、裂縫、霉點等問題。

4.查滲水

外墻、屋頂滲水可在下大雨后的第二天查看；廚房衛生間墻體、頂面滲水，可以查看相關部位是否有水漬、裂痕，粉刷是否起皮。

5.查地面

樓地面面層與基層粘結是否牢固，有無空鼓；整體面層是否平整，有無裂縫、脫皮的現象。衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面至少2厘米左右，不應有積水和滲漏。

6.測層高

消費者可在每間室內四角及中心的五個點測量房屋層高看其是否符合合同約定。

7.試門窗

進戶門的品牌、材質、功能與開發商的承諾是否相符，周邊密閉性是否好，鎖頭是否好用；開啟有無特別噪音；電子防盜和對講系統是否正常，單元門能否受控打開。

窗框的材質與規格，窗玻璃的材質、厚度是否符合承諾，有沒有雙玻改單玻，有無殘缺；鎖扣是否正常等。

8.上下水

上下水管道有無滲、漏、堵現象。打開水龍頭，讓水流大一點、急一點，試試水壓和排水速度。對地漏做通水試驗。

9.驗防水

用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，在廚房、衛生間蓄一些水，24小時后，到對應的下層衛生間，看其頂部是否滲漏。

10.查電路

漏電保護安全可靠，電器插座安裝平整、牢固，電源已接通正常；關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。電話、電視線路應用力拉一下，看是否虛設。

11.驗雙氣

檢查一些暖氣、天然氣是否通暢安全。

12.設施產權界定

燃氣表、電表、水表三表到戶，表以內產權歸用戶，表以外產權歸城市公用企業。