第一篇:驗(yàn)房注意事項(xiàng)
一,收房帶什么證件?
如果你已經(jīng)收到了交房通知書(shū),那么請(qǐng)看下通知書(shū)上面的說(shuō)明。
如果你還沒(méi)收到交房通知書(shū),那么我告訴你:購(gòu)房合同,身份證,戶(hù)口本。(錢(qián)包)
二,需要查看什么東西?
1、房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》(蓋章原件可帶走)
2、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》(蓋章原件可帶走)
3、《竣工驗(yàn)收備案表》(蓋章原件)
4、面積實(shí)測(cè)表/測(cè)繪單位實(shí)測(cè)面積明細(xì)(可為復(fù)印件但要有章)
5、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))/工程竣工圖紙或設(shè)計(jì)單位施工圖(可帶走)
6、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》
7、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》
8、簽字時(shí)注明“樓房狀況未明”
三,大概帶多少錢(qián)?(基本上是刷卡的多,如果你要帶現(xiàn)金的話,按照你的面積計(jì)算一下吧)1,預(yù)交一年管理費(fèi)(你不交物業(yè)費(fèi),不讓你收房的)
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):面積x管理費(fèi)x時(shí)間=xxx平米x1.8元/㎡/月x12個(gè)月
(含0.35元/㎡/月的電梯維護(hù)費(fèi);含0.15元/㎡/月的公用水電費(fèi))
2,車(chē)位的費(fèi)用(你買(mǎi)了或者租了的需要關(guān)注一下,但是錢(qián)是要到使用時(shí)才交的)車(chē)位場(chǎng)地租賃費(fèi):露天 100元/月/個(gè);地下 300元/月/個(gè)(車(chē)位費(fèi)按月計(jì)算)已購(gòu)車(chē)位使用服務(wù)費(fèi):50元/月(實(shí)際交付使用后繳納)
3,裝潢垃圾清運(yùn)費(fèi):
≤90平,每戶(hù)200元;90≤130平,每戶(hù)250元;>130平,每戶(hù)300元(敲墻按照15元/平)
4,裝修期間電梯使用費(fèi):
≤90平,每戶(hù)200元;90≤130平,每戶(hù)250元; >130平,每戶(hù)300元
PS:毛坯房在辦理裝修手續(xù)時(shí)要繳納2000元保證金。
曾經(jīng)出現(xiàn)在收房前后的問(wèn)題:
1,電梯的問(wèn)題,之前5號(hào)樓交房時(shí),兩部電梯只開(kāi)了一部,另一部后來(lái)發(fā)現(xiàn)其實(shí)是壞了,還要找人修理,剛剛收房就出現(xiàn)這樣子的情況,很不爽。所以,還沒(méi)收房的,看一下你們樓棟的電梯是否都能夠正常運(yùn)行,壞了的話那就等修好了在收房,情愿延期。(這個(gè)跟大修基金是有關(guān)聯(lián)的)
2,質(zhì)量的問(wèn)題,主要看一下墻壁有沒(méi)有裂縫,這些天沒(méi)下雨看不出漏水什么的,不知道在這之前你們有沒(méi)有已經(jīng)去自己的房子里面看過(guò)質(zhì)量。其他沒(méi)什么問(wèn)題,主要是墻壁裂縫以及漏水的問(wèn)題,要注意。
第二篇:驗(yàn)房注意事項(xiàng)
一、毛坯房驗(yàn)房注意事項(xiàng):
1、如果在頂樓,看是否屋頂漏過(guò)水;
2、電閘總開(kāi)關(guān)以及漏電保護(hù)器是否齊備;是否正式電及接通與否,有的是零時(shí)電;如果局部有的插座,全部試一試是否安裝正確、可用(有專(zhuān)用的插座電路檢驗(yàn)儀器);帶著電筆、插座電路檢驗(yàn)儀器去。
3、水。自來(lái)水、熱水、中水(如果有),是否接通,水壓夠不夠;管路是否漏水;熱水的溫度夠不夠;所有的開(kāi)關(guān)是否可用;
4、暖氣(入住以后再交今年的,即冬季再交),煤氣。是否接通,表的讀數(shù)基數(shù),應(yīng)該為零。暖氣片是否齊備,毛坯房一般應(yīng)該是帶的。
5、大門(mén)鑰匙,總共幾把?是否好用(所有鑰匙都試著開(kāi)、關(guān)一下)。門(mén)有無(wú)破損,翹曲變形,開(kāi)關(guān)是否靈活。貓眼是否可用。弄清楚,做好交接。
6、物業(yè)費(fèi)可以交,不過(guò)要注明期限。裝修保證金等裝修時(shí)再交。電費(fèi),根據(jù)電表讀數(shù),只交交房日期之后的。
7、防盜對(duì)講、可視系統(tǒng),是否完好,可用(也試一試);
8、寬帶、電話線是否具備、可用(最好試一試),帶著電話機(jī);
9、窗戶(hù)是否嚴(yán)密,有無(wú)漏水,窗臺(tái)里面應(yīng)該比外面高3-5MM(不然會(huì)倒流水進(jìn)來(lái));開(kāi)啟是否靈活,開(kāi)關(guān)是否完好、可用;
10、廁所,查看正下方樓房對(duì)應(yīng)位置,看看洗臉盆下水道管道是否有S彎管(防止臭氣上串的),若果沒(méi)有,在裝修施工時(shí)應(yīng)該注意做好,這一條是提醒您裝修用的。和交房無(wú)關(guān)。
不過(guò),堅(jiān)持一條,就按我說(shuō)的,能晚交的盡量不交或拖延!
二、購(gòu)房者收房步驟
購(gòu)房者收到交房通知單后的收房步驟:
1.在規(guī)定的時(shí)間去物業(yè)部門(mén)查看資料,資料包括:A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》;B、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》;
C、《竣工驗(yàn)收備案表》;D、面積實(shí)測(cè)表;E、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu));
2.購(gòu)房者會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房,驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范,驗(yàn)房范圍包括房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標(biāo)及小區(qū)環(huán)境等;
3.購(gòu)房者就驗(yàn)收中存在的問(wèn)題提出質(zhì)詢(xún)、改進(jìn)意見(jiàn)或解決方案,物業(yè)予以認(rèn)可簽字;
4.開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗(yàn)房中存在的問(wèn)題后,再次發(fā)出交房通知單;
5.購(gòu)房者再次會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房,沒(méi)有問(wèn)題,購(gòu)房者領(lǐng)取住宅鑰匙,簽署《住宅鑰匙收到書(shū)》和《入住交接單》,商品房交付完成。
三、商品房交付中的注意事項(xiàng)
1、購(gòu)房者在查看房屋資料時(shí),房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》原件是可帶走的,管線分布竣工圖有時(shí)也是附在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。購(gòu)房者查看《竣工驗(yàn)收備案表》原件需仔細(xì),《竣工驗(yàn)收備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件,按照有關(guān)規(guī)定,表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門(mén)備案,缺少任何一項(xiàng)該樓盤(pán)都不能入住。
2.購(gòu)房者在沒(méi)有驗(yàn)收房屋之前,不能簽署《住宅鑰匙收到書(shū)》,領(lǐng)取住宅鑰匙,辦理入住手續(xù)。因?yàn)楦鶕?jù)《關(guān)
于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱(chēng)商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋)的規(guī)定,“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任,而沒(méi)有逾期交房的壓力。
3.購(gòu)房者不能以開(kāi)發(fā)商逾期交房責(zé)任沒(méi)有承擔(dān)為由,拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下,只要開(kāi)發(fā)商依約發(fā)出了交房通知,即使你沒(méi)有按約前來(lái)接收房屋,也算開(kāi)發(fā)商履行了交房義務(wù)。在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下,是否追究以及何時(shí)追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任完全是購(gòu)房者自身的權(quán)利,除購(gòu)房者明確表示放棄外,接收房屋本身并不意味著購(gòu)房者放棄追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任。
4.商品房交付過(guò)程中,購(gòu)房者驗(yàn)房的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范,因此《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的約定就極為關(guān)鍵。
三、商品房交付中的法律問(wèn)題
商品房交付中的法律問(wèn)題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任等問(wèn)題。
1.商品房“交付使用”。
怎樣才算商品房“交付使用”,原來(lái)各方認(rèn)識(shí)不同,而商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋明確規(guī)定,對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用,也就是俗稱(chēng)的“交鑰匙”。因此,購(gòu)房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當(dāng)然,購(gòu)房者也可在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中另行約定交房的時(shí)間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和逾期交付時(shí)間的確定。根據(jù)有關(guān)法律,商品房“交付使用”必須是竣工驗(yàn)收合格后的交付,否則既便開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者交了房屋鑰匙,因?yàn)檫`反法律法規(guī)的規(guī)定,也不能視為房屋的交付使用。
2.商品房逾期交付的責(zé)任
開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逾期交房,首先開(kāi)發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵,即開(kāi)發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力,是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力,需具體情況具體分析,不能一概而論。如果開(kāi)發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由,并及時(shí)履行了告知義務(wù),則開(kāi)發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購(gòu)房者,開(kāi)發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。
如果開(kāi)發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由,則開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個(gè)責(zé)任包括開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購(gòu)房者有權(quán)解除合同。
3.商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任
商品房交付不當(dāng)通常包括兩種情形,一種是交付的房屋及其相關(guān)資料有瑕疵但能補(bǔ)正的。在此情況下,購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受交付,并可要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)正。如因補(bǔ)正而構(gòu)成逾期交付時(shí),開(kāi)發(fā)商應(yīng)負(fù)逾期交付的違約責(zé)任。
第三篇:驗(yàn)房注意事項(xiàng)
商品毛坯房的交房標(biāo)準(zhǔn)
一 收房程序心中有數(shù)
收房的一般程序是:
1、發(fā)展商在收房前十幾天通過(guò)掛號(hào)信將收房通知單郵遞給買(mǎi)家,告知具體收房的時(shí)間及須準(zhǔn)備的資料。
2、買(mǎi)家應(yīng)在收房通知單上注明的時(shí)間(通常是30天左右)內(nèi)帶齊所需文件資料(包括收房通知書(shū)、業(yè)主身份證復(fù)印件、原繳交房款收據(jù)等單據(jù)、購(gòu)房合同等)到指定單位(樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng))辦理收房入住手續(xù)。如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有辦理相關(guān)手續(xù),則視為發(fā)展商已實(shí)際將該房交付買(mǎi)家使用,買(mǎi)家從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。
3、樓房現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收
1)發(fā)展商應(yīng)首先出示
1《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》
2《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》《住宅質(zhì)量保證書(shū)》
3《建筑工程竣工備案表》(《竣工備案表》上有沒(méi)有建委同意備案的章)4《商品房面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)》(蓋測(cè)繪隊(duì)公章)
5《住戶(hù)驗(yàn)房交接表》
6《樓宇驗(yàn)收記錄表》
7管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))
如果開(kāi)發(fā)商不能提供這些文件,您可以拒絕收房。
【提示】:開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)向業(yè)主提供的《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》必須為原件而不是復(fù)印件。
2)買(mǎi)家繳交身份證復(fù)印件、收房通知書(shū),領(lǐng)取房屋鑰匙,并由商家接待人員帶領(lǐng),到所購(gòu)樓房依雙方約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)樓房狀況。
3)依原合同約定標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)樓。
4)驗(yàn)完樓后,買(mǎi)家按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě)《住戶(hù)驗(yàn)房交接表》,同時(shí)將水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一般附在《驗(yàn)房交接表》中);如有不滿意的地方,可提出意見(jiàn)并將意見(jiàn)填寫(xiě)在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中,作為書(shū)面依據(jù),如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格,買(mǎi)家應(yīng)另以書(shū)面形式將意見(jiàn)送交發(fā)展商。
5)根據(jù)買(mǎi)家意見(jiàn),買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商解決辦法,如屬可整改內(nèi)容,應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件,約定下次驗(yàn)收時(shí)間,一般不應(yīng)超過(guò)15天;無(wú)法在15日內(nèi)解決的,雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書(shū)面協(xié)議
6)如對(duì)樓房基本滿意,向開(kāi)發(fā)商索取單獨(dú)的“二書(shū)”和竣工后房屋水電管線圖,交納尾款、配套設(shè)施費(fèi)后,再領(lǐng)鑰匙,并簽署鑰匙憑條。業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書(shū)》,在《住戶(hù)驗(yàn)房交接表》上簽字認(rèn)可。
4、辦理入住手續(xù)
1)換發(fā)票、繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用;
2)填寫(xiě)《住戶(hù)檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責(zé)任書(shū)》等表格;
3)領(lǐng)取《住戶(hù)手冊(cè)》、《服務(wù)指南》等各種入住手冊(cè)及贈(zèng)送品。
二 做好充分準(zhǔn)備
接到發(fā)展商寄來(lái)的收房通知書(shū)起,收房準(zhǔn)備工作就應(yīng)該開(kāi)始。
收房前的準(zhǔn)備宜細(xì)不宜漏。首先應(yīng)看清發(fā)展商約定的收房時(shí)間,確定具體收房日期。然后是要找出購(gòu)房合同,仔細(xì)研究合同中的交樓約定,充分了解哪些標(biāo)的物是發(fā)展商必須交付的,交樓時(shí)你的權(quán)益有哪些。
其次,是要準(zhǔn)備齊各種相關(guān)資料,包括申辦產(chǎn)權(quán)證需要的原購(gòu)房合同(契約),各期還款單據(jù)(發(fā)票或用于換發(fā)票的收據(jù)),如屬按揭購(gòu)房的要帶上銀行貸款合同,還有業(yè)主本人的身份證、常住人員的相片,收房通知書(shū),等等。
最后,當(dāng)然要找一位有經(jīng)驗(yàn)的收房專(zhuān)家做伴。如果身邊有位懂房地產(chǎn)、建筑、法律或曾經(jīng)買(mǎi)過(guò)房、收過(guò)樓驗(yàn)過(guò)房的專(zhuān)家或朋友幫忙,可以大大減少收房驗(yàn)房細(xì)節(jié)上的疏漏。找多些人一起收房,附帶要準(zhǔn)備的還有度量用的尺子,以及礦泉水、面包等飲料與點(diǎn)心,還有面巾紙,以備收房時(shí)東奔西走又排隊(duì)又爬窗,又要與發(fā)展商爭(zhēng)論,腳酸腿疼口干腸餓又沒(méi)有能量補(bǔ)充。
三 查看“三書(shū)一證一表”
“三書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》,“一證”是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》,“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。
《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》是房屋通過(guò)有關(guān)部門(mén)質(zhì)量驗(yàn)收的憑證;
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》是房產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)有關(guān)部門(mén)綜合驗(yàn)收憑證;
《竣工驗(yàn)收備案表》是樓盤(pán)向主管部門(mén)上報(bào)驗(yàn)收備案的詳細(xì)資料,是開(kāi)發(fā)商必須對(duì)樓盤(pán)負(fù)責(zé)的標(biāo)記文件。
這三份文件是樓盤(pán)通過(guò)驗(yàn)收,經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)部門(mén)權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)記,是發(fā)展商交樓的必要條件。但有不少發(fā)展商在樓房未經(jīng)驗(yàn)收時(shí)就發(fā)出收房通知單,如購(gòu)房者不明就里稀里糊涂收了樓并簽了相關(guān)文件,根據(jù)契約自由、自治的原則,一旦簽了字,就視為對(duì)樓宇質(zhì)量的認(rèn)可。打起官司來(lái)購(gòu)房者難以得到法律的支持。《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾。
《住宅使用說(shuō)明書(shū)》是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的各項(xiàng)具體技術(shù)指標(biāo),如抗震指標(biāo)、墻體結(jié)構(gòu)類(lèi)型等的相關(guān)說(shuō)明。
因此,購(gòu)房者收房前可千萬(wàn)記住要求發(fā)展商出示“三書(shū)一證一表”,確定該樓已驗(yàn)收合格,并且與購(gòu)房合同一致,只有證件齊全了,你才能簽署入住單,收房。
四 收房過(guò)程見(jiàn)招拆招
●陷阱一:收房時(shí)限
發(fā)展商約定的收房時(shí)限一般在收房通知書(shū)寄出30天內(nèi),按有關(guān)規(guī)定,如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù),則一般視為發(fā)展商已實(shí)際將該房交付買(mǎi)家使用,買(mǎi)家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。收房通知書(shū)一般以掛號(hào)信方式寄出。
對(duì)策:購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)切記要寫(xiě)清楚郵寄地址(一定要容易接收并能保障親自簽收的地點(diǎn)),如合同約定的收房期恰遇上購(gòu)房者出差等,可通過(guò)電話或親友咨詢(xún)具體情況。有特殊情況不能如期到場(chǎng)的,可以書(shū)面形式委托親友、律師幫忙,也可及時(shí)與發(fā)展商聯(lián)系,商議另行約定時(shí)間,并有書(shū)面形式確認(rèn)。
●陷阱二:證件不齊要交樓
“三書(shū)一證一表”不齊全,特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》與《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》,往往因?yàn)闃潜P(pán)整體建筑未完成而根本無(wú)法驗(yàn)收。而為盡快回籠資金等原因,發(fā)展商又急于交樓,問(wèn)題往往因此而起。
對(duì)策:遇到這種情況,購(gòu)房人可選擇不收房,如果確實(shí)被要求收,也要在相關(guān)文件,如《住戶(hù)驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫(xiě)明“未見(jiàn)《XXXX表》”等字樣并妥善保留好相關(guān)文件副本。
●陷阱三:先簽文件后驗(yàn)樓
上文所述的先驗(yàn)房后交費(fèi)、簽文件的收房程序是較合理的正常程序,但商家大多數(shù)采取先交錢(qián)填表、簽文件,再驗(yàn)樓的伎倆,目的是讓消費(fèi)者先簽了收房認(rèn)可書(shū)再驗(yàn)樓,等發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)購(gòu)房者后悔已不及,而商家的主動(dòng)性更大責(zé)任更小。對(duì)策:針對(duì)這種陷阱,購(gòu)房者在定合同時(shí)就應(yīng)該將先驗(yàn)房再收房作為附加條款寫(xiě)在合同里,不驗(yàn)房不收房。如當(dāng)初合同未有約定,商家要求一定要先簽文件,則可采取變通方法,在每份文件中注明“房?jī)?nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”、或“未驗(yàn)房”等字樣,驗(yàn)房時(shí)如出現(xiàn)什么情況,也可靈活處理。
●陷阱四:疲勞戰(zhàn)
商家典型的做法是先辦手續(xù)再驗(yàn)樓,并將辦理?yè)Q發(fā)票、發(fā)表、交費(fèi)、入住登記等各種手續(xù)地方特意安排在不同的地方,更絕的是集中在同一時(shí)間里通知更多的買(mǎi)家收房,造成收房人要東奔西跑排了這隊(duì)排那隊(duì)的現(xiàn)象,讓收房的人未進(jìn)自家門(mén)已精疲力盡恨不得早點(diǎn)結(jié)束,哪有耐心仔仔細(xì)細(xì)地查驗(yàn)所購(gòu)房屋的上上下下里里外外,更沒(méi)精力再就房屋出現(xiàn)的問(wèn)題與發(fā)展商細(xì)加論理。于是,對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō),最關(guān)鍵的驗(yàn)房一關(guān)便輕松過(guò)去。而買(mǎi)家累慘之余,也往往虧透了!
對(duì)策:應(yīng)對(duì)這種伎倆的方法是莫被收房現(xiàn)場(chǎng)的人山人海嚇怕,最好與發(fā)展商另約時(shí)間;如沒(méi)法再約時(shí)間,可采取“人多好辦事”的戰(zhàn)術(shù),請(qǐng)來(lái)多位老友親戚一起親臨現(xiàn)場(chǎng),大家分工合作,分頭排隊(duì),發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題自然會(huì)更多些,一舉兩得。●陷阱五:灰塵滿積
清潔明凈一般較討好人,因此大多數(shù)發(fā)展商交樓時(shí)都會(huì)提前將屋內(nèi)打掃干凈,以博個(gè)印象分。但也有商家例外,有意或無(wú)意地在地板、窗臺(tái)等等地方留下一層土。可別小看這層土,往往裂縫呀、漏水漬呀、磚面不齊呀等等問(wèn)題就全在這土底下了。因?yàn)檫@層土,你可能就忽略了好多質(zhì)量問(wèn)題。
對(duì)策:掃去土或往地面沖水,一方面可沖去泥層,看清地板質(zhì)量,另一方面也可測(cè)測(cè)地板的水平狀態(tài)及排水狀況。
●陷阱六:大事化小
無(wú)論你在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)了什么問(wèn)題,陪同驗(yàn)房的人員第一句話總會(huì)說(shuō):“這沒(méi)什么,小問(wèn)題啦,我們到時(shí)讓人整一整就可以了。”還直拍胸口讓購(gòu)房人放心,不用寫(xiě)進(jìn)驗(yàn)收文件里。
這其實(shí)又是商家的一個(gè)陷阱,將房屋的一些毛病如墻面、地磚破裂、漏水,甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問(wèn)題等故意說(shuō)得無(wú)足輕重,讓不明就里的你麻痹大意,又以“私人感情”動(dòng)之以情,目的就是不將缺陷寫(xiě)進(jìn)驗(yàn)樓文件里。如果輕信了他輕易收了樓,到時(shí)小問(wèn)題極有可能因無(wú)人管而變成大問(wèn)題。
對(duì)策:不管陪同人員如何口舌如簧,如何信誓旦旦如何套交情,你都要堅(jiān)持原則,只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,不管大小,都要在相關(guān)文件與表格中記錄下來(lái),如樓盤(pán)根本就沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表,則要自備紙筆,將有關(guān)問(wèn)題一一記錄,并寫(xiě)清自己的意見(jiàn),再與發(fā)展商交涉。
●陷阱七:巧立名目的收費(fèi)
雖然物價(jià)局已對(duì)入住費(fèi)的相關(guān)費(fèi)用有明文規(guī)定,《商品房銷(xiāo)售管理辦法》也對(duì)發(fā)展商樣板間及附送物品等有較明確行文,但發(fā)展商往往在簽合同時(shí)對(duì)購(gòu)房者大加承諾,而到收房入住時(shí)又巧立名目亂收費(fèi)用。
如天河的張生在看樓時(shí),發(fā)展商在樣板間的門(mén)上貼出說(shuō)明,明示此門(mén)“隨樓附送”,簽合同時(shí),張先生沒(méi)有將這件小事寫(xiě)進(jìn)合同附件。結(jié)果收房時(shí),開(kāi)發(fā)商未裝防盜門(mén)卻提出收防盜門(mén)安裝費(fèi),理由是門(mén)確實(shí)附送了,但鎖是具備防盜功能的進(jìn)口貨,因此要收費(fèi),且他們的收費(fèi)也符合物價(jià)局的標(biāo)準(zhǔn),發(fā)展商把無(wú)理的事情說(shuō)的似乎頭頭是道。王小姐在樓盤(pán)的認(rèn)購(gòu)須知里,發(fā)展商明確標(biāo)出了入住收費(fèi)的價(jià)格,其中一項(xiàng)收售費(fèi)讓王小姐甚為不解,樓小姐明明說(shuō)可視對(duì)講系統(tǒng)是贈(zèng)送的,但收房時(shí)卻要交3500元的開(kāi)通費(fèi)。還有物價(jià)局明文規(guī)定的郵箱不列入收費(fèi)項(xiàng)目,而發(fā)展商解釋說(shuō)郵箱作為小區(qū)的一項(xiàng)配套是不收費(fèi),但要化400元購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)期所有權(quán)。對(duì)策:發(fā)展商的解釋無(wú)非都是在玩文字游戲,訂合同時(shí)最好請(qǐng)律師幫你逐個(gè)分析各項(xiàng)收費(fèi)條款,少花冤枉錢(qián),另外,收房時(shí)也要不怕麻煩,與發(fā)展商據(jù)理力爭(zhēng),不該交的錢(qián)堅(jiān)決不交,必要時(shí)可向物價(jià)局、房管局投訴,向新聞媒體爆光,更好保護(hù)自身利益。
第四篇:裝修后驗(yàn)房注意事項(xiàng)
新房驗(yàn)房注意事項(xiàng)
隨著傳統(tǒng)的樓市旺銷(xiāo)季節(jié)悄然過(guò)去, 即將迎來(lái)的是樓市傳統(tǒng)的交房時(shí)期, 作為一生重要 的不動(dòng)產(chǎn)投資, 許多業(yè)主將如何驗(yàn)收自己的新房子呢?為此記者請(qǐng)教了一些專(zhuān)業(yè)人士, 為購(gòu) 房者提供了交房中不能忽略的幾大環(huán)節(jié).準(zhǔn)時(shí)收房看清交房手續(xù) 據(jù)記者了解,通常情況下開(kāi)發(fā)商都會(huì)通過(guò)各種渠道給業(yè)主準(zhǔn)時(shí)發(fā)出交房信息,像短信, 電話進(jìn)行直接告知,同時(shí)還要在大眾媒體上面發(fā)布正規(guī)的《交房公告》,通知業(yè)主具體的交 房時(shí)間,以及屆時(shí)需帶齊的收房資料,如購(gòu)房合同,付款收據(jù),身份證等.特別值得一提的 是,業(yè)主應(yīng)該關(guān)注在買(mǎi)房時(shí)簽訂的購(gòu)房合同上,所承諾的交房時(shí)間是否一致,如果此時(shí)通知 的交房時(shí)間超過(guò)了合同承諾的時(shí)間期限, 此時(shí)業(yè)主可通過(guò)正常的渠道按照合同向開(kāi)發(fā)商提出 索賠要求.另外,如果業(yè)主沒(méi)有在通知約定的交房時(shí)間段內(nèi)收房,辦理相關(guān)手續(xù),開(kāi)發(fā)商將 視為交付, 業(yè)主也將相應(yīng)地承擔(dān)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任.如果購(gòu)房者確實(shí)因其他客觀原因不能收房, 可以委托他人驗(yàn)收,也可以和開(kāi)發(fā)商約定其他時(shí)間收房,但最好是能書(shū)面確認(rèn).另外根據(jù)規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用,未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn) 收不合格的不得交付使用,因此像《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)》,《住宅質(zhì)量保證書(shū)》,《竣 工驗(yàn)收備案表》應(yīng)該仔細(xì)看清楚,這些是相關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目最權(quán)威的認(rèn)證,也是業(yè)主驗(yàn)房最應(yīng) 該關(guān)心的憑證.備好適當(dāng)資金細(xì)節(jié)問(wèn)題要仔細(xì) 業(yè)內(nèi)人士告訴記者, 業(yè)主收房時(shí)還需要適當(dāng)準(zhǔn)備部分資金, 同時(shí)仔細(xì)看清楚繳費(fèi)明細(xì)中 的交費(fèi)項(xiàng)目, 如果對(duì)明細(xì)中有疑問(wèn)的一定要當(dāng)面弄明白, 另外就是要在收房時(shí)對(duì)房屋本身許 多細(xì)節(jié)加以留心,細(xì)心考察清楚再簽字收房.據(jù)了解,許多樓盤(pán)交房時(shí)都代收契稅,但現(xiàn)在業(yè)主也可以自行到房管局相關(guān)窗口繳納, 只要在取得產(chǎn)權(quán)證之前繳納都可以的,“這樣還可以不用擔(dān)心開(kāi)發(fā)商把這筆款子挪用”,另外 還有繳納房屋的維修基金和預(yù)繳一定期限的物業(yè)管理費(fèi).值得提醒的是現(xiàn)在像天然氣初裝費(fèi) 已經(jīng)算在購(gòu)房成本中了,此時(shí)就不需要再另行繳納.最后就是收房過(guò)程中最不容忽視的一點(diǎn), 就是對(duì)房屋自身進(jìn)行仔細(xì)驗(yàn)收, 這一關(guān)如果沒(méi)有把 好今后入住后必然后患無(wú)窮.首先是應(yīng)該驗(yàn)水,驗(yàn)電,驗(yàn)光纖,驗(yàn)通訊等線路,這些都屬于 房屋內(nèi)部的隱蔽工程, 需要認(rèn)真用相關(guān)儀器進(jìn)行調(diào)試, 看是否能夠正常使用.還有就是廚房, 衛(wèi)生間采用“閉水”方法, 檢查地面有無(wú)滲漏, 查看上, 下水管道是否暢通, 有無(wú)滲漏等現(xiàn)象.另外,業(yè)主還需要認(rèn)真驗(yàn)收門(mén),窗,墻體等.看窗子是否按合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安裝,防盜 門(mén)是否安裝得端正,門(mén)有沒(méi)有破損,摸一摸門(mén)的厚度,敲一敲門(mén)
第五篇:驗(yàn)房交房注意事項(xiàng)
一、交房都有哪些手續(xù)
1、在預(yù)定的交房日期之前,網(wǎng)友會(huì)收到開(kāi)發(fā)商發(fā)出的書(shū)面的收房通知(收到的時(shí)候心情一定很激動(dòng)的),在通知書(shū)里,會(huì)告知你在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。
2、關(guān)于驗(yàn)收
一些網(wǎng)友會(huì)找到相關(guān)的驗(yàn)房公司、監(jiān)理公司的專(zhuān)業(yè)驗(yàn)房人員一起來(lái)驗(yàn)房,畢竟咱是第一次置業(yè),驗(yàn)房的重要性在于讓我們了解房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題,也能避免隨后的裝修中扯皮問(wèn)題。
應(yīng)根據(jù)購(gòu)房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收,并做好記錄,同時(shí),不要忽視對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。驗(yàn)收時(shí),開(kāi)發(fā)商應(yīng)主動(dòng)向購(gòu)房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。
3、開(kāi)發(fā)商應(yīng)該提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》
《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定,與合同具有同等效力。包括以下內(nèi)容: 工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí);
地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修; 正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期:
屋面防水3年,墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年,墻面、頂棚抹灰層脫落1年,地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年;
門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年等;
用戶(hù)報(bào)修的單位,答復(fù)和處理的時(shí)限。住宅保修期從開(kāi)發(fā)商將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶(hù)使用之日起計(jì)算,保修期限不應(yīng)低于上述規(guī)定的期限,購(gòu)房者可以與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)商延長(zhǎng)保修期限。但是,國(guó)家對(duì)住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的,保修期限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行
《住宅使用說(shuō)明書(shū)》,應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明,并提出使用注意事項(xiàng)。
4、簽署房屋交接書(shū)
應(yīng)該先對(duì)房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn),認(rèn)為符合合同約定條件的,應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋交換書(shū); 對(duì)不符合合同約定的,應(yīng)做好記錄,要求開(kāi)發(fā)商簽字,不能簽署房屋交接書(shū),直至開(kāi)發(fā)商的房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn)。在北京很少有開(kāi)發(fā)商在交房的時(shí)候達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
二、驗(yàn)房的流程和驗(yàn)房工具
1、約定一個(gè)日期,網(wǎng)友帶著專(zhuān)業(yè)的驗(yàn)房師就可以來(lái)驗(yàn)房啦(找不到人就找你的裝修工長(zhǎng),讓他發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,他發(fā)現(xiàn)不了問(wèn)題,以后裝修中出來(lái)問(wèn)題就是你的事情了),驗(yàn)房之后首先要去物業(yè)部門(mén)查看相關(guān)的資料,以下幾份資料是需要查閱:
A:房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》--可帶走 B:《住宅使用說(shuō)明書(shū)》--可帶走 C:《竣工驗(yàn)收備案表》 D:面積實(shí)測(cè)表
E:管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))--可帶走
2、同時(shí),還有需要看的資料,(千萬(wàn)不要忽略啦,可能這個(gè)時(shí)候會(huì)急著去驗(yàn)收房屋的質(zhì)量啦)
A核實(shí)面積、合同及價(jià)錢(qián)多退少補(bǔ)問(wèn)題 B認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致 C結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同
D房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)實(shí)際測(cè)量,與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同,看之間的誤差為多少,一般為3%,3%之內(nèi)不考慮,超出部分進(jìn)行處理,建議定合同為2%誤差,但是不超過(guò)5%比較好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)。
3、看完那些資料后,基本就可以去驗(yàn)收房子
從物業(yè)處拿鑰匙,分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶(hù)門(mén)鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠(yuǎn)程抄表另)等幾把。接著就可以同、驗(yàn)房師物業(yè)人員一起去房子里了。(記得拿下面說(shuō)的那些工具)
4、再來(lái)看看驗(yàn)房都需要哪些工具
首先驗(yàn)房師們的驗(yàn)房百寶箱里的專(zhuān)業(yè)工具——紅外線水平儀、垂直水平尺、小錘、直角尺、靠尺、塞尺、鏡子、線軸、萬(wàn)用表
可以自備驗(yàn)房工具
a:1只塑料洗臉盆--用于驗(yàn)收下水管道,一般物業(yè)會(huì)提供 b:1只計(jì)算器---用于計(jì)算數(shù)據(jù) c:1只水筆--用于簽字
d:1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生
e:1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶,包裝繩--用于時(shí)間長(zhǎng),可休息一下及預(yù)先封閉下水管道
三、驗(yàn)房需要驗(yàn)收哪些方面
一般開(kāi)發(fā)商應(yīng)有專(zhuān)人陪同你驗(yàn)房,并有一份《住戶(hù)驗(yàn)房交接表》之類(lèi)的文件供你在驗(yàn)房過(guò)程中記錄發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,如果開(kāi)發(fā)商未有此類(lèi)表格,你應(yīng)該自己準(zhǔn)備以記錄:
1、門(mén)窗是否開(kāi)合順暢,是否能方便鎖閉,配套鑰匙是否完整好用,是否存在變形,把手等是否有破損,配套紗窗是否齊全。給防盜門(mén)的門(mén)鈴裝上電池,檢查門(mén)鈴是否正常。由于新房子空置時(shí)間較長(zhǎng),在門(mén)窗軌道里會(huì)有一些灰塵和建筑垃圾,所以切不可很沖動(dòng),用蠻力推拉門(mén)窗,一感覺(jué)有阻塞感的時(shí)候,仔細(xì)查看一下,用掃帚清楚后就可以看到。
2、屋頂、墻面、窗邊、門(mén)邊是否有滲水漏雨現(xiàn)象,注意那些不正常的黃色污漬。特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方,如有的話,務(wù)必盡快查明原因。
3、使用小錘檢查墻面、地面是否有開(kāi)裂或空鼓現(xiàn)象。如有空鼓,一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù),否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板,妨礙鄰里關(guān)系。
4、使用插座小燈檢查所有的插孔是否正常有電,使用燈泡檢查所有的燈座是否正常有電,并且在安裝燈泡和插上小燈的時(shí)候,閉合開(kāi)關(guān)箱內(nèi)對(duì)應(yīng)的分路電閘,檢查總開(kāi)關(guān)箱里的各分路電閘是否正常。
5、用手電檢查廚房和衛(wèi)生間的煙道是否有堵塞現(xiàn)象,并點(diǎn)燃攜帶的廢紙,觀測(cè)排煙口是否能正常抽煙。
6、水電煤暢通情況和能否正常使用。大開(kāi)龍頭查漏堵,盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn),一來(lái)看看水壓,二來(lái)試試排水速度。(一般新房子會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主)。用萬(wàn)用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通。關(guān)閉分閘,檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。
7、驗(yàn)收下水情況,先用面盆盛水,再向各個(gè)下水處灌水,分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等,基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右,應(yīng)聽(tīng)到咕嚕嚕的聲音和表面無(wú)積水。做好這些后,確認(rèn)沒(méi)問(wèn)題,要盡快將這些突出下水(如臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口,再加以捆實(shí),而象地漏等下水需要塞實(shí)。避免裝修垃圾堵塞管線。
8、堵住衛(wèi)生間的各下水口,然后往衛(wèi)生間注上不低于2cm的水,保持住,24小時(shí)之后與樓下鄰居聯(lián)絡(luò)觀察有無(wú)漏水現(xiàn)象。
9,核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符;通常在這方面,應(yīng)該沒(méi)什么大問(wèn)題,但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí)。
10,測(cè)量一下樓宇的層高,最好把樓高、馬桶坑距、浴缸長(zhǎng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個(gè)自己的小本子上,同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問(wèn)題寫(xiě)在物業(yè)公司提供的紙張上。
11、最后,記錄好各水表、電表、氣表的數(shù)字,作為日后交費(fèi)的起交點(diǎn)。驗(yàn)房所用的這些水,讓開(kāi)發(fā)商掏腰包是非常的應(yīng)該滴!
重要提示:這份表格,必須要開(kāi)發(fā)商蓋章后自己留存一份。
二手房
1)實(shí)地察看 :查看是否有私搭私建部分
a、是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;
b、是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu),如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房,將一間分隔成兩間;
c、陽(yáng)臺(tái)是否是屋主自己封閉的,這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問(wèn)題。
2)確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積
a、包括建筑面積,使用面積和戶(hù)內(nèi)的實(shí)際面積;
b、產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積;
c、最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積,即所謂地毯面積
3)觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及裝修的狀況
a、戶(hù)型是否合理,有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn);
b、管線是否太多或者走線不合理;
c、天花板是否有滲水的痕跡,墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問(wèn)題;
d、原房屋是否帶裝修,裝修水平和程度如何,是不是需要全部打掉。
4)考核房屋的市政配套
a、打開(kāi)水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;
b、打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚,能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目;
c、確認(rèn)房子的供電容量,避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的現(xiàn)象;
d、觀察戶(hù)內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象;
e、電話線的接通情況,是普通電話線還是ISDN電話線;
f、煤氣的接通情況,是否已經(jīng)換用天然氣;
5)要了解房屋的歷史與鄰居組合
要了解一下該住房是哪一年蓋的,還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限;哪些人住過(guò),什么背景,是何種用途,是否發(fā)生過(guò)不好的事情:是否欠人錢(qián)、或者發(fā)生過(guò)盜竊案?有否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水,電、煤等的費(fèi)用?好鄰居會(huì)讓你生活愉快,可在不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來(lái)人往,通過(guò)衣著和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次,觀察公共樓道的整潔程度及布局,拜訪上、下、左、右的鄰居,了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞模c居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天,了解情況。
6)查驗(yàn)物業(yè)管理的水平
a、水、電、煤的費(fèi)用如何收取是上門(mén)代收還是自己去繳;
b、觀察電梯的品牌、速度及管理方式,觀察公共樓道的整潔程度及布局;
c、小區(qū)是否封閉保安水平怎樣觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心;
d、小區(qū)綠化工作如何物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
7)了解往后居住的費(fèi)用
a、水、電、煤的價(jià)格;
b、物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn);
c、車(chē)位的費(fèi)用。
8)到房管部門(mén)的檔案館查詢(xún)檔案,了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖,包括管線的走向。承重墻的位置等,以便重新裝修。
a、與房東協(xié)商,請(qǐng)房東進(jìn)行查檔
房產(chǎn)檔案或與本人房產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)檔案,須持身份證并填寫(xiě)查檔申請(qǐng)書(shū)(內(nèi)容包括:產(chǎn)權(quán)人,房屋地址,查檔原因或其他有關(guān)事項(xiàng))。產(chǎn)權(quán)人已死亡,由法定繼承人申請(qǐng)查檔的,同時(shí)還必須出具產(chǎn)權(quán)人死亡證明
b:查檔程序:受理審查——查閱——繳費(fèi)——出具有關(guān)證明資料
c、委托律師查檔 :律師察檔所需資料如下:
律師受當(dāng)事人委托查閱房產(chǎn)檔案的,須持律師事務(wù)所介紹信,律師執(zhí)業(yè)證,律師事務(wù)所與當(dāng)事人簽訂的委托合同。
d、查檔程序: 受理審查--查閱--繳費(fèi)--出具有關(guān)證明資料
技巧一:驗(yàn)墻壁是否滲水
看墻壁是房屋驗(yàn)收的首要問(wèn)題,因?yàn)樾路繅Ρ跐B水之事時(shí)有發(fā)生,最嚴(yán)重的,整棟樓的所有窗戶(hù)下面的墻壁都滲水。但驗(yàn)收這一項(xiàng),最好選在房子交付前,下過(guò)大雨的第二天前往視察一下。這時(shí)候墻壁如果有問(wèn)題,幾乎是無(wú)可遁形的。墻壁除了滲水外,還有一個(gè)問(wèn)題,就是墻壁是否裂紋。有一位網(wǎng)友曾反映過(guò)他的家有一個(gè)門(mén)形的裂縫,后來(lái)追問(wèn)開(kāi)發(fā)商,才知道原來(lái)是施工時(shí)留下的升降梯運(yùn)貨口,后來(lái)封補(bǔ)時(shí),馬虎處理以致留后患。
技巧二:驗(yàn)水電是否通了
先要驗(yàn)一下房屋的水電是否通了,當(dāng)然,對(duì)于一些高級(jí)裝修來(lái)說(shuō),多數(shù)的水電后期都要更換的了,所以有時(shí)候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的了,但如果你不打算更換水電的話,那么這些東西就必須認(rèn)真驗(yàn)收了。驗(yàn)電線,除了看看是否通了電外,主要是看是不是電線是否符合國(guó)標(biāo)質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來(lái)說(shuō),家里的電線不應(yīng)低于2.5平方,空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方,否則使用空調(diào)時(shí),容易過(guò)熱變軟。
技巧三:驗(yàn)廚衛(wèi)防水是否漏水
這里所說(shuō)的防水,指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然,目前交付的房子,有一些事先已經(jīng)聲明沒(méi)有做防水,這就需要裝修做了。如果在交付時(shí)已經(jīng)做了防水,那么我們就不得不對(duì)防水是否做好做出驗(yàn)證了。如果在裝修前不試一試,那么在你裝修好時(shí)再發(fā)現(xiàn)漏水什么的,以后的維護(hù)工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來(lái)做一層新的防水層。
驗(yàn)收防水的辦法是:用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廁衛(wèi)的門(mén)口,然后再拿一膠袋罩著排污/水口,再加以捆實(shí),然后在廁衛(wèi)放水,淺淺就行了(約高2厘米)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。
技巧四:驗(yàn)管道排水是否困難
這里所指的管道,指的是排水/污管道。猶其是陽(yáng)臺(tái)之類(lèi)的排污口,驗(yàn)收時(shí),預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具,然后倒水進(jìn)排水口。看看水是不是順利地流走。為什么要驗(yàn)收這個(gè)呢?因?yàn)樵诠こ淌┕r(shí),有一些工人在清潔時(shí)往往會(huì)“偷”這個(gè)工。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管流走,如果這些水泥較粘的話,就會(huì)在彎頭處堵塞,造成排水困難。
技巧五:測(cè)室內(nèi)地平是否有誤差
驗(yàn)地平就是測(cè)量一下離門(mén)口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門(mén)口內(nèi)地面的水平誤差。驗(yàn)這個(gè),很多時(shí)候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因?yàn)樽鳛闃I(yè)主方,根本是不可能去驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu)的,那么就只能從這些細(xì)節(jié)來(lái)看質(zhì)量了。
測(cè)量的方法:去五金店買(mǎi)一條小的透明水管,長(zhǎng)度約為20米左右吧,然后注滿水。先在門(mén)口離地面0.5米或1米處畫(huà)一個(gè)標(biāo)志,把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度,并找個(gè)人固定在這個(gè)位置;然后再把水管的另一端移至離門(mén)口最遠(yuǎn)處的室內(nèi),看水管在該處的高度,再做一個(gè)標(biāo)志,用尺測(cè)量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。你也可以通過(guò)這種辦法如此類(lèi)推,測(cè)量出全屋的水平差度。一般來(lái)說(shuō),如果差異在2厘米左右是正常的,3厘米在可以接受的范疇。如果出這個(gè)范圍,你就得注意了。
技巧六:驗(yàn)層高是否在2.65米左右
驗(yàn)層高方法很簡(jiǎn)單,把尺順著其中的兩堵墻的陰角測(cè)量,你應(yīng)該測(cè)量戶(hù)內(nèi)的多處地方。一般來(lái)說(shuō),在2.65米左右是接受的范圍,如果房屋低于2.6米,那么房屋就得重新考慮了,因?yàn)檫@種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō),是非常有效的一種節(jié)約成本的方法的。
技巧七:驗(yàn)窗和陽(yáng)臺(tái)門(mén)是否密封
這里猶其指驗(yàn)收窗為主。驗(yàn)收的關(guān)鍵一點(diǎn)是驗(yàn)收窗和陽(yáng)臺(tái)門(mén)的密封性。窗的密封存性驗(yàn)收最麻煩的一點(diǎn)是,只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過(guò)查看密封膠條是否完整牢固這一點(diǎn)來(lái)證實(shí)。陽(yáng)臺(tái)門(mén)一般要看陽(yáng)臺(tái)門(mén)的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過(guò)一種情況,陽(yáng)臺(tái)的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的,這樣,就很難避免在大雨天雨水滲進(jìn)的問(wèn)題了。
技巧八:請(qǐng)專(zhuān)家一同驗(yàn)收新房
事實(shí)上,除了上述的項(xiàng)目外,其他的驗(yàn)收都需要有比較專(zhuān)業(yè)的知識(shí)才行的。你不妨帶一個(gè)熟悉工程的朋友去驗(yàn)收房屋,這樣更能確保您遠(yuǎn)離“問(wèn)題房”,開(kāi)心入住完美居所。
在二手房的驗(yàn)收時(shí),經(jīng)過(guò)粗裝修的天花板有沒(méi)有空鼓,業(yè)主在收房時(shí)一般都很少留意。而像裂縫、滲水、空鼓等質(zhì)量問(wèn)題,如果沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理,將影響今后的裝修和入住。因此,二手房現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房時(shí)不管大小質(zhì)量問(wèn)題,都不能輕易放過(guò)。
要點(diǎn)1:裂縫。首先仔細(xì)查看房屋地面和頂上有無(wú)裂縫。如有裂縫,要看是什么樣的裂縫。一般來(lái)說(shuō),與房間橫梁平行的裂縫,雖屬質(zhì)量問(wèn)題,但基本不存在危險(xiǎn),修補(bǔ)后不會(huì)妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直,說(shuō)明該房屋沉降嚴(yán)重,存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)最問(wèn)題。接著看房屋的外墻墻體是否有裂縫,若有裂縫也屬?lài)?yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。最后看承重墻是否有裂縫,若裂縫貫穿整個(gè)墻面,且穿到背后,表示該房存在危險(xiǎn)隱患,對(duì)這類(lèi)房屋,業(yè)主一定不能存有僥幸心理。
要點(diǎn)2:傾斜。雖然專(zhuān)業(yè)檢測(cè)房屋的傾斜度需用專(zhuān)門(mén)的儀器,但業(yè)主用目測(cè)的方法從四周不同角度,遠(yuǎn)近距離仔細(xì)觀測(cè)也能基本上發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。可在房頂上用細(xì)繩拴上一重物,貼墻放下至墻腳,從四周檢查其傾科程度。
要點(diǎn)3:滲漏。業(yè)主要注意查看房屋的地面和頂層滲水情況,要仔細(xì)檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰,這些都是滲漏的跡象。還應(yīng)查看廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的頂部和管道接口是否滲漏。
要點(diǎn)4:空鼓。對(duì)于二手房,檢查墻面、地面,天花板是否平整,不能有很明顯的起伏和空鼓,同時(shí)也要檢查廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格,磚塊不能有裂痕,不能空鼓,必須砌實(shí)。
此外,還應(yīng)檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過(guò)處理,看水是否能通暢無(wú)阻地排向出水口:門(mén)窗的密實(shí)度是否合適,開(kāi)啟關(guān)閉是否順暢;門(mén)框、窗框邊緣等易受撞擊處是否密實(shí),不應(yīng)有縫隙等。
從技術(shù)角度看,“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度,韌性和穩(wěn)定性,以確保承受建筑物本身的各種載荷。如:地基、承重墻等,這些部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性進(jìn)裂、傾斜、坍塌等問(wèn)題,應(yīng)當(dāng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題。
所謂“不合格”,應(yīng)指房屋未能通過(guò)驗(yàn)收或經(jīng)核驗(yàn)被認(rèn)定為不符合質(zhì)量要求的情形。“嚴(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)指由于房屋質(zhì)盆問(wèn)題。嚴(yán)重影響買(mǎi)受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。
房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等,不屬于房屋的主體結(jié)構(gòu)性問(wèn)題,而屬于非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量瑕疵,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)對(duì)此予以修復(fù),買(mǎi)受人不能因此要求退房。