第一篇：驗房流程

驗房流程

收房是指房屋竣工后業主與開發商辦理交接手續的行為。根據商品房買賣合同的約定，商品房在達到交付使用條件后，開發商應以電話、郵寄或媒體公布的方式，正式通知業主收房；購房者應在獲悉收房通知的一定時間內，及時收房，并做好收房的相關準備工作.查驗開發商的“兩書、一表”

所謂“兩書、一表”，“兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。在交房時開發商必須提供給每個給業主，主要內容是住宅構造。如：承重墻、管道類型等部分的使用說明，以及開發商對房屋作出的保修承諾，如房屋在保修期內出現質量問題時，應由開發商按約定維修；“一表”是指《竣工驗收備案表》，在接到收房通知后，應該審查開發商的交房手續是否完善。根據商品房買賣合同約定，房屋在竣工并經相關部門驗收合格后才能交付使用，因此，驗收合格的房子都有驗收合格的證明文件：住宅質量保證書、住宅使用說明書和竣工驗收備案表，有了這“兩書、一表”，才能說明該房屋經相關部門驗收，并且合格。此時，應當詳細察看“兩書、一表”中的內容和驗收部門的蓋章，如有異議應該馬上詢問?！犊⒐を炇諅浒副怼?，此表是政府相關部門對整個樓盤的備案，對開發商有著嚴格的約束作用，開發商必須要對樓盤終生負責。《竣工驗收備案表》一式三份，一份由建委備案，一份交到市房屋管理局辦理房產證，一份由開發商保留。購房者在收房時看到的一般是復印件，但可根據復印件上的編號，在市城鄉建設委員會（市建委）查詢‘竣工驗收備案表’的詳細情況

收房過程中的費用，驗房全部完成后，業主會在物業公司簽署一份《前期物業協議》，應仔細查看，弄清楚所要交納的物業管理費到底由那些部分組成，清潔費、保安費、綠化費怎么計算 開發商需要提供的資料：

1，《建筑工程竣工備案表》，這個是國家強制要求的，如果沒有的話，這個房子是不具備交付條件的。

2，《質量保證書》，《質量使用說明書》

3，《房屋面積測繪成果表》

4，《建筑工程質量認定書》

5，《房地產開發項目竣工綜合驗收合格證》

正確的收房流程：

查驗業主資料→補繳面積差價→驗房→將驗房中出現的房屋問題書面提交開發商→待開發商整改合格后方可收房→登記業主資料→繳納物業費用→收房、拿鑰匙→收房（抄水電表計數）

第二篇：驗房流程（寫寫幫推薦）

驗收流程

一、開發商取得新建商品房房地產權證后，應以書面形式通知購房者在約定時間內對房屋進行驗收交接。在約定的時間地點內開發商會核驗業主材料;業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明；業主交納剩余房款；業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》。

二、驗收

購房者應根據購房合同約定的標準對房屋工程質量及配套設施一一進行驗收，并做好記錄注意事項：收樓要驗哪些內容？——面積、電氣、屋面、地面、裝修、結構、外墻一個都不能少。

[提要] 內部驗收

1、廚房煙道：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下方 十公分左右，看煙是否上升到煙道

口立即拐彎吸走。

2、衛生間通風：應在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具備可安裝性，同時用上法測抽力。煙道、通風口中用手電查看是否存有建筑垃圾。

3、管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示

同時關閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復；入住后維修，因做了整體廚柜而使維修困難甚至拆掉吊櫥。

4、空鼓：手錘墊上幾層紙（避免留下錘印）敲擊墻壁，檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘（10g）

測墻磚、地磚空鼓。

5、驗電：

A、檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關箱內的插座開關（應有標示），指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關、接線良好，插座安全。如果開關拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關質量有問題或接線有誤，立即修復，否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。插座還應用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。

B、開關箱內的各分路開關應有明顯的標示。如果沒有或不明確，立即糾正。

C、開關箱內開關應安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，如果發現松動，應緊固或更換。否則日后使用中出現接觸不良打火現象時，會造成更大危險

D、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現象。

E、檢查弱電插座數目：寬帶插座因戶型不同個數不一：比如二室二廳至少應有2個，三室二廳至少應有3個；有線電視插座還應同步多一個。

F、檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

G、檢查入戶門門鈴：帶2節（或4節）5號電池測試門鈴。是否不響或響個不停。

6、貓眼：

入戶后觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現象，修復或更換。

7、測高度：

用盒尺檢查房頂，取4－5個點，進行測量，若數值一致，比如房高均為2.7m（或者2.65m）說明房頂或地面沒有傾斜。

8、測墻壁地面：

用長尺（或者帶有水平的專用直尺），靠墻壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點（爆點：生石灰在發成熟石灰時因攪拌不勻未發好，抹在墻上就會形成爆點）。

9、測乳膠漆質量：

墻面天花板是否平整，周圍光線暗時帶大功率燈泡（200瓦）照射，燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出，如果不平，要重新補膩子刷漆，不能局部刷漆，會與墻壁原色產生差異。

10、鏡子：

用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時間一長，因環境潮濕，衛生間的使用率又高，會使門底部過早漚爛損壞

11、外立面的腰線在一般在1～2樓，4～5樓之間，大雨天一定要來看一看是否會滲漏。下雨時要檢查家里窗戶密封是否嚴密，有否有漏雨現象。若有，及時提出修理。

12、樓道窗戶是否有紗窗，不要因為不屬于自己家就不去關心，如果沒有，應及時提出配齊。同時注意樓梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅設計規范”明確規定有）。

13、檢查防盜門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關應靈活。

14、室內門檢查平整變形：把門打開，眼睛湊到門邊，看前后門線是否重合，若門線不重和，比如有一角翹起，必須更換，將來變形更嚴重；關門后查看四周縫隙均勻適宜；門和鎖開關應該開啟靈活；還要用專用水平儀測門安裝垂直度。

15、窗戶：

推拉窗和平開窗上的紗窗和窗扇，應推動開關靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水。中空雙層玻璃里外都擦不干凈時，是因為雙層玻璃的里層臟了，原因玻璃在安裝時候就污染了，這時應拆換新玻璃，否則以后不易解決。還要用專用水平儀測窗戶安裝垂直度。所有外門窗均應有紗門、紗窗。朝向通道和底層室外的窗戶應有防盜網。

16、檢查管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應固定牢固。如果松動，應重新固定。大開水閥看排水是否流暢（否則下水管被建筑垃圾堵塞），放水同時用衛生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。

17、臥室、客廳通風窗戶面積為使用面積的二十分之一，比如室內面積30m2,那么開啟的窗戶面積應有1.5m2；

18、廚房通風窗戶面積為使用面積的十分之一，比如廚房室內面積10m2,那么開啟窗戶面積應有1m2。達不到者不合格（國家標準“住宅設計規范”）。廚房排煙孔直徑15cm，達不到時無法安裝油煙機。

19、廚房和衛生間是瓷磚到頂的，要檢查陰角陽角達90度（房頂四角和地面四角），墻角無碰損，四角無磕碰，地磚墻磚無變形開裂和空鼓。用小錘劃擊地磚和墻磚，有空洞聲音，說明沒有鋪設好，這樣時間久了可能會出現瓷磚開裂和脫落，應重新鋪設。

20、閉存水試驗、水表空轉試驗：（重要檢驗項目）

①樓上衛生間有人在洗澡，樓下衛生間就有可能下小臟雨，這是因為樓上的防水沒有做好，所以在驗房時需要和樓上進行協調，做好各家的閉存水試驗。具體做法是，在樓上和自家的衛生間用塑料袋裝好沙子，將所有地漏全部堵塞好，然后放滿水，保持24～48小時，樓下衛生間沒有滲漏現象，說明防水合格。②打開樓上自來水閥門放水時應將水量放到最大，趕緊去看自家水表，水表不跑，說明水表合格，因為出現過別人家用水，自家水表幫著跑的現象，說明水表不合格，必須更換。

③閉水試驗結束了，提起地漏上的沙袋，將水放掉，這時觀察，水全部放掉后地板上還有存水，說明地面不平，要把存水部位的地磚全部砸掉，重新做防水后鋪設地磚，直至不存水為止。有上下水的陽臺也要作閉存水試驗。不要怕麻煩，否則入戶不久，出現滲水問題，那時解決就麻煩了。

21、衛生間：

①衛生間在樓道內有窗戶的應該安裝防盜網。

②衛生間沒有窗戶，則應有通風孔。通風孔直徑10cm，設在吊頂下面。離通風孔最近的插座距離應1.5m，并且是防水插座。

③衛生間門上沒留0.02m2通風百葉窗時，門下應留3cm的間隙（國家標準“住宅設計規范”）

22、暖氣片：

①暖氣片上方應有放氣閥，使用前應擰動將氣體放掉。如果擰不動就需要修理解決，否則氣放不出來，暖氣片不熱。

②還要注意暖氣片安裝牢固，不能有松動現象；進水管和回水管的坡度應符合要求，否則影響采暖效果。

23、地下室：

室內凈高2M，國家標準“住宅設計規范”上有規定。室內結構梁或管道影響使用空間的應給予價格上的補償 提要；外部驗收

外立面、外墻瓷磚和涂料（注意腰線部位的內墻滲漏）、單元門（外觀和試用）、樓道（寬度、扶手、踏步、紗窗）。

最后測相鄰：閉存水試驗、水表空轉等問題必須和樓上樓下鄰居配合。、三、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件

注意事項：開發商在交房時向業主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。

四、簽署房屋交接書

購房者對房屋及其產權進行檢驗，認為符合合同約定條件的，應與開發商簽訂房屋交接

書。特別說明：

1.查看兩書一表一數：房屋質量保證書；房屋使用說明書；竣工驗收備案表；面積實測數

據對照購房合同上的面積（自己可實測套內面積）。

2.不交費、不簽字、先驗房：發現問題后更不能交費、簽字。應先修房，同時取證、為日后必要時舉證（即通過錄音機、攝像機或照相機調好日期記錄證據）奠定基礎，特別保存好自己留存、交房代表簽字的驗房問題備案單。核查房屋總面積：超出或減少百分之三以內的情況很普遍（多退少補，吃虧的是業主）；套內面積不變、公攤面積增加的情況更多（實得面積減少，吃虧的還是業主）。

3.房屋完好。交接鑰匙后簽業主公約、前期物業管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權利。

4.交合理費用（物業管理費〈應有市物價局批文〉等）。

1、質監站監督報告

2、新建商品房房地產權證

3、、《房屋土地測繪技術報告書》、4、《住宅鑰匙收到書》

《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》《建筑工程質量認定書》

《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》

《竣工驗收備案表》

門

1、門框是否穩固、周正，安裝牢固

2、門扇是否外觀平整，漆面完好，無磕碰，色澤一致

3、門鎖是否牢固，操作輕便，均勻鎖緊

4、門把是否牢固，操作靈活

5、門軸是否平整牢固，轉動平穩

6、貓眼是否完好，視野清晰

7、門鈴是否按鈕完好，加電有聲

窗戶

1、窗邊與混凝土接口是否有縫隙（窗框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙）

2、窗扇安裝是否牢固、開關靈活、關閉嚴密

3、窗框是否穩固、周正，表面平

整

4、窗戶玻璃是否完好

5、把手是否完好、牢固、靈活

6、窗臺下面有無水漬（如有，則可能是窗戶漏水）

7、窗前護欄高度是否符合規范、安全、穩固、無妨礙

墻

1、屋頂上是否有裂縫（與橫梁平行基本無妨，如果裂縫與墻角呈45°斜角，說明有結構問題）

2、承重墻是否有裂縫（若裂縫貫穿整個墻面，表示該房存在隱患）

3、房間與陽臺的連接處是否有裂縫（如有裂縫很有可能是陽臺斷裂的先兆，要立即通知相關單位）

4、墻身頂棚是否有隆起用木槌敲一下是否有空聲

5、從側面看墻上是否留有較大、較粗的顆?；蛴≯E粗糙

6、墻面是否有水滴、結霧的現象（冬天房間里的墻面如有水滴，說明墻面的保溫層可能有問題）

7、內墻、廚房衛生間頂面、外墻是否有水跡

8、內墻墻面上是否有石灰爆點（麻點）

9、墻身有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方

10、墻上涂料顏色是否有明顯不均勻處隔音

1、將房門關閉，在房間外制造較大噪音，看隔音效果是否滿意

第三篇：交房驗房注意事項及交房流程

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交房驗房注意事項及交房流程

交房驗房注意事項主要包括房子的層高、房子的實際面積、防水防漏問題、屋面、地面、墻面以及電氣等問題。在本文中關于交房注意事項中裝修界主要從交房驗房注意事項、交房的稅費問題和交房流程等三個方面為大家介紹。

一、交房驗房注意事項

1、交房驗房注意事項

之房屋面積(1)房屋面積與合同簽訂面積在交房驗房時需要對房子的面積進行核實，盡管房

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地產部門已經進行實際測量，但是有條件的話最好請其他部門進行二次核查。因為開發商請的監察部門的核查結果不一定準確。(2)戶內和公攤面積需要一起核查開放商提供的檢測面積表只有整個套內面積和公攤面積總數，無明細的具體面積。為了防止糾紛發生，在交房驗房是，要進行戶內面積計算和公攤面積計算。因為很多開發商會在公攤面積上鉆空子，因而需要對公共部分進行認真的計算和核查。裝修界裝修界小編提示：售房合同，一般如與實際測量面積誤差在3%之內，不予考慮，誤差超過3%的，以雙方簽訂合同的賠償約定為準。建議約定房屋面積與實際測量面積誤差為2%，最好不超過5%.2、交房驗房注意事項之房屋層高房屋的層高可以自己帶卷尺進行測量，看看房屋的實際高度是否與合同上的一致，并走好記錄。同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。裝修界裝修界小編提示：取4-5個點，進行測量，若數值一致，比如房高均為2.7m(或者2.65m)說明房頂或地面沒有傾斜。

3、交房驗房注意事項之防水防漏看看房子的有水區域，如廚房、衛生間的防水情況。(1)防漏問題房屋的墻面地面滲水情況，察看廚房、衛生間(頂面、外墻)，陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。留意廁所頂棚有無油漆脫落或長霉菌。(2)排水情況衛生間馬桶浴缸、廚房、陽臺、洗手池等下水情況，合格的地面不應有積水存在，因地漏是最低處,但毛

衛生間瓷磚http://www.tmdps.cn/cpk/kj-weiyu 坯房地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。(3)防水問題在廁、衛放水(約高2cm)，24小時以后查看下家廁衛的天花。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業主在24小時后查看其家廁衛的天花。

4、交房驗房注意事項之墻面地面空鼓問題房子在修建時可能會出現墻面和地面的空鼓，這樣使用壽命不長。檢驗方法：右手用小錘子輕敲，聽到空空的聲音就是空鼓，對于空鼓的現象，找專業人員盡快修復。否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。墻面地面裂縫，看墻面地面平整度，是否有水跡，如頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。裝修界裝修界小編提示：陽臺裂縫危險大。墻面的裂縫不是結構裂縫，危險性不大。房屋的結構問題常出現在陽臺，陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關單位。

5、交房驗房注意事項之電氣拉斷電閘看分路，拉斷電閘后看戶內是否完全斷電，分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。最好用萬用表測量各個強弱電是否暢通。裝修界裝修界小編提示：記得打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看一下插座的牢固程度，看是否虛設。

6、交房驗房注意事項之門窗靈活聽隔音試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們的密封程度。裝修界裝修界小編提示：為了防水，衛生間的門須離地面預留1.5厘米。

二、交房的稅費問題

1、契稅的問題契稅交納的時間。按規定，契稅應在辦理產權證時交，有很多開放商/物業會要求入住前就交，業主們完全可以拒絕。契稅的收取人。契稅在國內只有稅務機關和稅務機關指定的單位才有權收取，物業公司是無權向業主收取的!

2、交房費用問題業主在收樓時按照購房合同和補充協議的約定，交齊收樓時應交納的購樓款，建設單位就應將鑰匙直接交給買房人，如果買房人和建設單位在簽訂購房合同時對《房屋使用、管理、維修公約》進行過承諾，還應交納自己承諾繳納的物業管理費用

3、物業費的問題注：據說物業費審批部門一般會就物業費的價格征求小區業主意見并且電話錄音(一般征求10個人左右)，至于誰被訪問,只有開發商知道。這需要集體收房時大家及時通氣，免得被鬼子鉆了空子。

4、取暖費的問題一般情況，對物業公司代收的取暖費，買房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，并有權拒絕繳納辦理入住手續前的供暖費。

三、交房收房流程開放商交房業主收房最佳交房流程介紹：

1、確認收房流程開發商和物業核驗業主材料。雙方確認收房流程。

2、領取收房驗房表業主領取《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》(此三項必須為原件)以及《房屋土地測繪技術報告書》，并由開發商加以說明。

3、綜合驗收業主對新房做綜合驗收，即最重要的驗房環節。

4、問題解決方案業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案。雙方協商并達成書面協議，根據協議內容解決交房中存在的問題。無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協議。

5、驗收完付款開發商出具《實測面積測繪報告》，雙方確認面積誤差后結算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等。

6、業主領取鑰匙業主領取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》。

7、與物業公司的物業關系與物業公司簽署物業協議、向物業公司交納物業費并索要發票或蓋章確認的收據。

8、辦理產權證有關的事項若業主委托開發商辦理產權證，則可由開發商代收契稅和房屋產權登記費。代辦費金額雙方協商。業主也有權拒絕代辦。

9、業主簽署《入住交接單》，收房完成。業主的福利，裝修界平臺提供專業的檢測儀器和驗房專家，全面幫助我們免費驗房，讓我們都能放心收房，收房檢查好，自然住得舒服又安心，快來免費申請吧!相關推薦毛坯房交房注意事項交房注意事項匯總二手房交房注意事項精裝修驗房注意事項有哪些新房驗房注意事項(詳細步驟教你如何驗房)

第四篇：交付驗房操作流程

交付驗房操作流程

交接與運作規范

一、業主入伙前的準備工作

當物業管理公司的驗收與接管工作完成以后，即物業具備了入伙條件，物業管理公司就應按程序進入物業的業主人伙手續的辦理階段。物業管理公司應根據該物業的《物業管理方案》作如下入伙前的準備工作。

1、籌建管理處 根據《物業管理方案》籌建管理處。落實管理處辦公地點、管理用房的裝修方案，按開辦計劃擬定購置物料計劃，采購辦公設備和用品，落實入伙期間的后勤保障等。

2、人員準備

根據《物業管理方案》中擬定的管理處人員配備情況設置工作崗位，擬定崗位職責。根據崗位需要組織招聘管理處的管理人員和作業人員。

3、文件準備

根據物業的實際情況及管理要達到的標準，制定各種規范、制度，文件、表格等入伙手續文件，在入伙時及時交到業主手中，以便他們認真閱讀和消化，利于物業管理的各主體之間的相互了解、相互支持與融洽，從而為進一步管理打好基礎。

(1)入伙手續文件 ① 入伙通知書(附件一)； ② 入伙通知書回執(附件二)； ③ 入伙手續書(附件四)； ④ 房屋驗收單(附件五)；

⑤ 房屋質量整改通知書(附件六)； ⑥住宅使用公約(附件八)。

（2）入伙發放文件 ① 業主手冊；

② 入伙須知(附件三)；

③ 裝修管理辦法(附件十二)； ④委托服務項目表。

(3)入伙記錄 ① 業主登記表； ② 驗房簽收記錄； ③ 入伙資料登記記錄； ④ 領取鑰匙簽收記錄；

⑤ 委托服務登記表(附件十一)； ⑥入伙收費記錄。

4、交接準備

(1)熟悉了解該物業的具體情況，擬定需要改進的意見和整改措施。

(2)加強保安與服務力量，提供足夠的服務，保安人員保證入伙時發生糾紛能及時疏導。

(3)具體安排業主入伙接待人員、接待位置和入伙手續導向等。

(4)做好與發展商、供電局、自來水公司、煤氣公司、環衛部門等相關單位間的聯系與溝通，使業主一旦入伙后各項工作都能正常開展，避免發生矛盾。

二、業主入伙的工作流程

1、業主入伙流程

(1)業主向售房單位／發展商辦理售房手續后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

(2)憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。

(3)物業管理公司在審核資料無誤后，向業主介紹物業管理服務情況、收費情況；代發展商與業主簽訂《使用公約》。

(4)業主簽收“入伙資料簽收表”(附件七)后，物業管理公司按入伙收費項目開具正規票據并收費。

(5)由物業管理公司業主服務人員和設備人員陪同業主驗房，抄錄水、電表底數并共同確認，交付鑰匙，辦理簽收手續。若業主委托保管鑰匙，應請業主填寫書面“保管鑰匙委托書”(附件九)，管理處作出“保管鑰匙承諾書”(附件十)。(6)若業主驗房發現并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發展商，管理處應協助發展商對房屋進行整改后，請業主再次驗房。(7)如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。(8)業主入伙流程圖。

2、租賃住主入住流程

(1)簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

(2)簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。

(3)由物業管理公司工作人員帶業主到現場驗收房屋，如發現有房屋質量問題的，由物業管理公司通知工程隊整改。

(4)整改后或驗收房屋沒問題，業主就同物業管理公司簽驗收單，并從物業管理公司領取房屋鑰匙。

(5)交付押金和首期租金。

(6)如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。

三、入伙交接運作規范

1、入伙作業標準

(1)入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。

(2)入伙各項資料齊全，記錄規范完整，按主建立業主檔案。

(3)入伙各項收費正確，做到日結月清、賬表相符。

(4)特約服務手續齊全，收費合理，守時守約，保證質量。

(5)內部手冊登記及時，即時完成注記。

(6)入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

2、入伙作業規程

(1)由房產發展商或物業管理部門向業主發出入伙通知書。

(2)業主攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。

(3)業主到管理處簽收入伙資料，付清物業管理費用。

(4)由指定的業主服務人員和維修技術人員陪同業主驗房，抄錄水電表底數并共同確認。

(5)業主驗房后若提出質量問題，填質量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協助發展商進行工程質量問題的返修工作。

(6)如發展商或施工單位將工程質量問題委托物業管理公司返修時，雙方須簽字確認。

(7)業主驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續。

3、入伙作業檢查

為了保證入伙工作正常有序，管理處經理負責對入伙工作的各個環節進行檢查以保證工作規范和服務質量。

(1)集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環節，發現問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發現不符合作業要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經分析后開具糾正／預防措施通知單加以落實完善。

(2)正常情況入伙階段，管理處經理每月一次抽查人伙工作資料、收費情況、記錄情況及歸檔情況，發現問題應以不合格項發書面通知并整改。

附：

面積誤差的處理

房屋交付時的實際面積往往會與合同約定的面積有出入，有的是因為房屋建造過程中誤操作造成的，有的是因為開發商為了多賣面積而有意造成的。如果出現誤差，購房人該如何處理呢？

（1）、面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算；

（2）、面積誤差比絕對值超出3％，購房人可以要求解除合同、返還已付購房款及利息的；也可以接受房屋，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發商承擔，所有權歸購房人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由開發商返還購房人，面積誤差比超過3％部分的房價款由開發商雙倍返還購房人。

此外，因為測量過程漫長、計算復雜，購房人參與測量的可能性不大。為增強透明性，開發商應有公攤部位的詳細資料供購房人查閱。如果購房人確實有證據感覺戶內面積小，可向房地產產權主管部門申請復查，要求原測量單位復測，還可向上級測繪主管部門申請復查。

3、室內設施、室內外環境質量與當初規劃不同。有時候開發商把當初的規劃改了，這種情況下購房人應該聯合起來找開發商協商賠償或補救辦法。對于規劃、設計變更問題，購房人除可以按照合同約定與賣房人交涉外，還可以就規劃的變更?如綠地、會所的減少，樓層的增加，配套設施的改變等?對規劃部門提起行政復議或行政訴訟。

4、合同或廣告中承諾的配套設施沒有、縮水或違反規劃指標 開發商當初為了吸引購房者購買想盡花招，但卻往往不能兌現。對一些重要配套的缺少或縮水通過聯合其他購房人共同要求開發商補做或賠償?因為單個購房人就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄，必要時可以請主管部門進行監督直至訴訟。

5、開發商能否以要求購房人交配套費等為交付房屋的前提條件？ 不能。

實踐中，開發商往往要求購房人先補齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的2%)和契稅(房屋總額的1.5%)、繳納一年的物業管理費和產權代辦費等費用，然后方可以辦理入住手續，領取房屋鑰匙和相關資料，然后才能驗收房屋，如果房屋有問題交物業慢慢維修。但是根據法律規定，只要購房人按購房合同交付房款，開發商應按合同無條件向購房人交付符合合同約定的房屋，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。而依據法律規定契稅、公共維修基金購房人必須在辦理產權證書時向稅務部門和小區辦繳納，至于產權代辦費，購房人完全有權選擇自行辦理產權證，開發商無權強行向購房人收取該筆費用。因此，開發商無權在入住時向購房人收取契稅、公共維修基金和產權代辦費等超出法律規定之外的費用，否則購房人有權拒絕交納，開發商以此為由拒絕向購房人交付房屋的，由此引發的延期交房等法律責任應由開發商承擔。

房屋安全檢查鑒定方法和房屋結構檢查重點

一、房屋安全檢查鑒定方法

目前我國對房屋檢查鑒定仍以目測為主，輔以儀器檢測，檢查方法可歸納如下幾點：

1、直觀法

對房屋進行安全檢查一般由直觀入手，現場觀察房屋外形的變化和房屋結構變形、破損情況。如對砌體結構的下沉、裂縫、歪閃、變形；木構件的彎曲、腐朽、蟲蛀等損壞程度加以觀察判斷。

二、房屋結構檢查重點

1、砌體結構

檢查砌體結構時應檢查房屋的高寬比，墻、柱的高厚比，考慮砌體的穩定性，并應重點檢查以下部位的變形（如傾斜、裂縫等）情況： a、房屋內外墻連接處、房屋轉角處和兩端山墻； b、承重墻、柱和砌體變截面處； c、不同材料構件的結合處； d、拱腳、拱面；

e、懸挑構件（如樓梯、陽臺、雨蓬、挑梁）上部的砌體； f、基礎和墻角的變形、風化剝落等情況。

2、木結構

檢查木結構應注意：結構的變形和穩定性、受力構件的工作情況、木材的腐朽和蟲蛀、木材質量的其他缺陷。重點檢查以下部位： a、房屋的整體變形的穩定性；

b、房屋的場地和周圍環境（如防水問題）；

c、受壓構件的傾斜、變曲、受彎構件的撓度，受拉構件裂縫及節點連接情況； d、支撐系統的可靠性；

e、構件的受潮、腐朽、蟲蛀、裂縫以及木節和木材斜紋等； f、鐵件的銹蝕和變形程度。

3、鋼筋混凝土結構 其重點檢查部位如下：

a、梁的支座附近、集中力的作用點、跨中； b、柱和梁的連接處、柱腳、柱頂； c、板的支座附近、跨中； d、懸挑部件的根部；

e、屋架的弦桿、腹桿、節點； f、屋架支撐系統；

g、裝配式結構構件的連接點。

4、地基基礎

其檢測重點包括以下幾點：

a、地基基礎的變形（沉降、滑移、裂縫等）； b、地基基礎的穩定性； c、地基基礎的周圍環境。

5、屋面

屋面檢查的原則是：外看變形、內看漏雨部位，下漏上找，檢查屋面損壞情況，不論樓房與平房都應上房檢查，上房前應先查找漏雨部位。a、平屋面的檢查

檢查排水坡度、屋面有無堆積物、落水管口是否堵塞；防水層有無裂口、流淌、老化；突出屋面結構防水層處理情況等。b、坡屋面的檢查

第五篇：新房上房流程及驗房要點

收房時間：

大部分業主是第一次買房子，到了交房日，很是興奮，在第一、第二天去收房，在那兩天，同時來收房的人會很多，非常熱鬧，人來人往。而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細的陪同你去看房子。

我們建議：最好是第三天或第四天分批集中，統一前往在現場既不要被熱鬧的氣氛感染，急著交錢收房，也不要失去耐心，沖工作人員發起脾氣，甚至在驗房的時候“找碴兒”，一定要本著“新生活開始第一天”的心態，和開發商、物業公司配合好。

正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。準備工具

1個塑料桶、盆----用于驗收下水管道

1個小榔頭----用于驗收房子墻體與地面是否空鼓

1個塞尺----用于測裂縫的寬度

1個5米卷尺----用于測量房子的凈高

1個小電器----用于測試各個強電插座是否暢通

1個計算器----用于計算數據

1支水筆----用于簽字、記錄問題

1本備忘膠紙----用于發現問題隨手記錄粘貼

1把掃帚----用于打掃室內衛生

1個小凳子和一些報紙----用于時間長，可休息一下

驗收準備

驗房時，一定要先驗收，檢查過房屋沒了問題，或所有的問題都已得到圓滿解決后，再簽字。千萬不能同意先簽字再拿鑰匙看房驗收。只要業主簽署了房屋交接單，辦理了入住手續，那么開發商就有可能會以“業主已經認可”為由，對質量問題拒絕賠償。所以，在房屋交付時，業主們弄清楚該房屋是否已經具備交付條件十分重要。前往驗收房屋，并不意味著一定要最終簽署房屋交接單和辦理入住手續。業主相應義務的履行，首先要存在前提，即開發商交付的房屋除了具備房屋交付的法律文件外，該房屋的實際質量也應當符合規定。查驗文件（三書一證一表另加交付使用通知書）

1、《住宅質量保證書》原件---房主要帶走

2、《住宅使用說明書》原件---房主要帶走

3、《建筑工程質量認定書》原件

4、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》原件

5、《建筑工程竣工驗收備案表》原件（上面必須有建設局同意備案章）---每一項都要合格，房主要帶走

6、《商品房面積測繪技術報告書》原件（上面必須蓋有徐州市房地產測繪隊或徐州市宏

偉測繪制圖公司的章）

7、《徐州市房地產開發住宅項目交付使用通知書》原件（蓋市建設局的章）

8、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)---房主可帶走

核實面積

面積結算是驗房手續當中比較重要的一項。請帶上契約或副本，確認售樓契約附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同。契約面積是期房的銷售面積，而在工程完工后，開發商還要請測繪單位對已完工的住宅樓進行實測。測繪部門出示的面積實測表，就是開發商和我們要進行面積結算的依據。

記?。阂促彿科跫s約定的面積誤差的條款結算面積。

主要分攤項目：

1、電梯間；

2、電梯機房；

3、水箱間；

4、樓梯間；

5、消防控制室；

6、一層門廳及值班室。

不分攤項目：

1、人防工作間；

2、風井

驗收房屋

看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，暫且先不要交付一切物業費用及相關費用，應該在驗收好后，再交付費用。物業要求業主在拿鑰匙前先交物業費無任何法律依據！從物業處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙等幾把(記得拿上那些工具)。也許在這之前，你已經無數次來看過房子了，但你最好還是跟在物業或工程部人員的身后去驗收房屋。如果房子和契約約定的一樣，且沒有質量問題，你就在收房單子上簽字。如果在驗收的時候發現問題，一定要當場請施工單位及時維修，維修后再重新驗收房屋。

1、看墻壁

首先仔細檢查每個房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋，房頂上是否有裂縫（沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有結構性質量問題）。包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象(陽臺裂縫危險大)。內墻墻面上及房屋頂部是否有麻點。（這種麻點專業稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經過足夠時間的熟化所致。如有麻點，對室內裝潢將帶來很大的不利影響。）墻身頂棚有無部分隆起，用小錘輕敲一下有無空聲。墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方。

2、看地面

仔細檢查地板是否平整，地面有無空鼓、開裂、起砂的情況。如有空鼓，一定要責成陪同驗房的相關人員盡快修復。同時，最好驗一下地平，驗地平就是測量一下離門口最遠的室內地面與門口內地面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現開發商的建筑質量。一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，如果出這個范圍，你就得注意了！

3、查滲水

最好是在房子交樓前，下大雨后的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。查看一些墻體是否有水漬，特別是一些山墻、廚房衛生間的頂面、外墻等地方，如有水漬，說明有滲漏，務必盡快查明原因。頂層住戶更應檢查頂層是否滲漏。（特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。墻身、墻角接位有無水漬、裂痕）。

4、試門窗

查防盜門框是否灌漿，開關是否太緊或太松，門縫隙是否太大，門四邊、角是否平整，門開關有無特別噪音，門是否有破損，防盜門開關是否有障礙，對講系統是否正常，單元門能否受控打開等。

窗扇開關是否靈活，是否磕磕碰碰。是否能關嚴，隔風、隔音的效果如何。窗框是否變形，與墻體是否吻合無縫隙，鎖扣是否正常，能否鎖緊，是否靈活，玻璃是否完好，是否平整、干凈、明亮，窗臺下是否有水漬（如有可能是窗戶漏水），查看密封膠條是否完整牢固。陽臺護欄是否牢固。

5、量層高

用5米卷尺即可，看凈高是否符合要求（購房合同中的層高減去20公分樓板及面層厚度，再減去2公分允許誤差，余數就是房屋的凈高）。房屋最高、最低處是否相差（是否傾斜），房間是否是長方形，是否兩邊的長度不一致。

6、查上水

打開龍頭察看，盡可能讓水流大一點、急一點，主要看看水壓。還要仔細察看水管經過的墻地面有無水漬，重點察看拐彎、分叉的地方，有無漏水。有條件的用打壓機做打壓試驗：

水管壓力在0.6MPA，保持時間10分鐘。如果壓力達不到或下降0.05MPA以上，就說明水管有漏水現象。

7、查下水

用桶或盆盛水，再向各個下水管處灌水，分別是馬桶下水，臺盆下水、浴缸下水、廚房下水和衛生間、陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和管口表面無積水。下水道漏水是否迅速順利（打開地漏，水是否迅速漏下）。有興趣的可以做通球試驗（乒乓球），檢查下水道內是否有雜物。為什么要這樣呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會“偷懶"。把一些水泥渣倒進排水管，如果這些水泥較大的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。

8、驗防水

驗收防水的辦法是：用水泥沙漿或石膏、粘土做一個門檻堵著衛生間的門口，地漏等下水需要塞實(記得可拉扯掉的)，然后在地面放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業主在24小時后查看其家衛生間的天花。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏、墻頂連接處、管道與地面的接觸處。

9、查電路

關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。用小電器測試各個強電路是否暢通。檢查總閘是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電。是否有漏電保護器，漏電試驗是否跳閘，控制閘具應分開，如室內應設置控制燈光的閘具和控制插座的閘具，空調的插座應與其他線路分開。檢查開關、插座的牢固程度，插座是否正常通電，有無防護措施？電燈是否都亮？開關是否正常？

10、驗收附屬設施

核對買賣契約上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符。通常在這方面，應該沒什么大問題，但是也要仔細核實?？傮w上應做到室內清掃干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏等處無堵塞雜物。

至此，室內部分驗收結束，將水、電等表的讀數看清楚，記錄下來，一般讀數不大，還是讓物業人員記一下的好。如果有不認可的房屋質量問題，應當書面向物業管理公司說明有關情況，必要時請隨同的物業管理人員簽字認可，以作為業主已經履行驗收義務的證據。驗收公共環境

樓盤的交付，必然涉及到與樓盤使用相關的配套設施的同時交付，如果交付時樓盤四周綠化等配套等還沒有完工，除非業主與開發商在契約中就某些事項作了特別約定，否則該樓盤肯定不具備交付條件。合格的樓盤須做到“五通一平”，即燃氣、上水、電、污水、路通，一平即樓前6米、樓后3米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。注意查看電梯箱體本身、電梯門是否正常，樓道、樓梯有無質量問題。應該裝修完畢并能正常使用。住戶的郵政信箱如何設置需要開發商明確。消防設施是否可用。各位業主應當提高對公共部位的關注程度，特別是對本樓層的公共部分。

物業收費

檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧！

業主在辦理房屋驗收入住手續時，不可避免地將遇到入住的費用問題。當然在正常情況下，如果物業管理公司能夠出示經物價部門審核的收費依據，業主應當交納相應費用。但是，物業收費應當規范、透明，且應得到物價部門批復，并應當使用正規收費發票。否則，在行政許可之外的收費，盡管其存在合理性，但仍屬于違規收費，業主就有權拒絕交納。