第一篇：集體土地承包合同范本

我們都知道在集體土地進(jìn)行承包的時候都需要簽訂相關(guān)的合同，那么怎樣的合同才規(guī)范呢？以下是小編收集的集體土地承包合同范本，歡迎閱讀參考。集體土地承包合同范本一

發(fā)包方：

承包方：

為明確甲乙雙方的權(quán)利、義務(wù)，經(jīng)雙方平等協(xié)商，簽訂本合同。

第一條：

甲方同意將xx村西(窯南)xx畝土地承包給乙方使用。

第二條：

承包期限為拾年，自xxxx年xx月xx日起至xxxx年xx月xx日止。

第三條：

承包費(fèi)為每年xx元人民幣。交付方式為：乙方第一次先交付甲方叁年承包費(fèi)，第二次在第三年xx月xx日交付xx人民幣。除此之外，乙方不負(fù)擔(dān)甲方其他任何費(fèi)用。

第四條：

甲方保證發(fā)包土地使用權(quán)的完整，并幫助乙方協(xié)調(diào)本宗土地的周邊村可能出現(xiàn)的有關(guān)事宜。

第五條：

乙方承包本宗土地必須合法經(jīng)營。

第六條：

承包期內(nèi)，本合同不因乙方因病不能繼續(xù)經(jīng)營而中止，其繼承人可承繼本合同約定的權(quán)力和義務(wù)。

第七條：

除雙方協(xié)商一致外，任何一方不得無故解除本合同，否則應(yīng)賠償對方的經(jīng)濟(jì)損失。

第八條：

在承包期限內(nèi)，若遇國家政策變化或因不可抗力致使合同無法繼續(xù)履行，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失雙方互不承擔(dān)責(zé)任，但甲方應(yīng)返還乙方剩余年限的承包費(fèi)。

第九條：

本合同承包期滿或雙方協(xié)商一致解除合同后十日內(nèi)，乙方向甲方辦理交接手續(xù)，并保證土地及其地上建筑等的相對完整。

第十條：

乙方不得將本宗土地轉(zhuǎn)包第三方。

第十一條：

在履行本協(xié)議的過程中，雙方遇到分歧應(yīng)協(xié)商解決，若達(dá)成一致可另行補(bǔ)充，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第十二條：

乙方在承包期內(nèi)，對土地布局進(jìn)行改動要經(jīng)甲方同意。

第十三條：

本合同發(fā)行完畢后，甲方若繼續(xù)對外承包或出租，在同等條件下，乙方有優(yōu)先承包或承租權(quán)。

第十四條：

本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份為憑。

第十五條：

本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效。

第十六條：

本合同未盡事宜，雙方可另行協(xié)商，做出補(bǔ)充協(xié)議附后。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

甲方：乙方：

xxxx年xx月xx日xxxx年xx月xx日

出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

為充分利用XX鄉(xiāng)冬閑田，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，依照有關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，將甲方水田的冬季使用權(quán)承包給乙方種植澤瀉，現(xiàn)就有關(guān)事宜達(dá)成如下條款，以茲共同遵守。

一、甲方將位于XX縣XX鄉(xiāng)XX村的水田xx畝的小春使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方用于種植澤瀉。

二、合同期限

從20xx年9月20日起到20xx年3月20日止。

三、轉(zhuǎn)讓價格及結(jié)算方式：

按每畝100元，共計19200元，以現(xiàn)金一次付清。

四、義務(wù)

甲方負(fù)責(zé)做好所涉及的農(nóng)戶工作，并造具花名冊由各農(nóng)戶簽字認(rèn)可后交乙方存檔。

五、權(quán)利

甲方在大春收完水稻后不能把水放掉，小春季節(jié)不得以任何理由干擾乙方的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動；乙方在本合同期限內(nèi)享有獨(dú)立的生產(chǎn)自主權(quán)、經(jīng)營權(quán)及甲方享有的所有權(quán)利，但不能改變土地用地性質(zhì)。

六、違約責(zé)任

上述條款是甲、乙雙方在平等、自愿基礎(chǔ)上達(dá)成，任何一方不得違約，否則，單方違約給對方造成的經(jīng)濟(jì)損失全部由違約方承擔(dān)。

七、本合同自雙方簽字之日起生效，一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，報送主管部門備案一份。

甲方(簽章)：_________乙方(簽章)：_________

xxxx年xx月xx日xxxx年xx月xx日

第二篇：農(nóng)村集體土地承包合同

篇一：農(nóng)村土地承包合同范本 農(nóng)村土地承包合同

發(fā)包方：東遼縣泉太鎮(zhèn)新農(nóng)村村民委員會(以下簡稱甲方)承包方：____________________ _(以下簡稱乙方)為了農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)的推廣，改變傳統(tǒng)陳舊的農(nóng)業(yè)耕作形式，培育和合理使用林木資源，加快荒山綠化，發(fā)揮森林蓄水保土、調(diào)節(jié)氣候、改善環(huán)境作用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)公開協(xié)商討論同意，甲乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，簽訂本合同，共同信守。

一、土地的面積、位置

甲方經(jīng)村民會議同意并報鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，將位于泉太鎮(zhèn)新農(nóng)村一組面積_________畝(具體面積、位置以合同附圖為準(zhǔn))（土地類型）承包給乙方使用。土地方位如下： 東起：___ ______，西至：___ ___ _________，北至：______________，南至：____ __ _________。附圖已經(jīng)甲乙雙方簽字確認(rèn)。

二、土地用途及承包形式

1.土地用途為經(jīng)果林種植和養(yǎng)殖及相關(guān)農(nóng)業(yè)科技開發(fā)、推廣、培訓(xùn)、服務(wù)。2.承包形式：個人承包經(jīng)營。

三、土地的承包經(jīng)營期限

該地承包經(jīng)營期限為 年，自_____年____月____日至_____年____月___日止。

四、承包金及交付方式

1.該土地的承包金為每畝每年人民幣 元，承包金每年共計人民幣 元。

2.乙方向甲方一次性全額交納承包經(jīng)營期限承包金合計人民幣元（大寫人民幣 元），上述承包費(fèi)已含原荒山雜樹補(bǔ)償款。

五、地上物的處置

乙方有權(quán)處理承包區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存地上物及其他植被，在承包經(jīng)營期內(nèi)乙方所建設(shè)、種植之地上物所有權(quán)亦為乙方所有。

六、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)(一)甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.對土地開發(fā)利用進(jìn)行監(jiān)督，保證土地按照合同約定的用途合理利用，并使乙方取得土地承包經(jīng)營權(quán)。

2.按照合同約定收取承包金，在合同有效期內(nèi)，甲方不得提高承包金。

3.保障乙方自主經(jīng)營，不侵犯乙方的合法權(quán)益，承包期間，如乙方需砍伐樹木，甲方應(yīng)當(dāng)配合乙方向有關(guān)主管部門申請辦理采伐許可證。4.協(xié)助乙方進(jìn)行農(nóng)業(yè)高新技術(shù)的開發(fā)、宣傳、褒獎、應(yīng)用。5.按照合同約定，保證電路暢通，并無償提供通往承包地的道路。

6.按本村村民用電價格收取乙方電費(fèi)。7.為乙方提供所在地村民的其他同等待遇。8.在合同履行期內(nèi)，甲方不得重復(fù)發(fā)包該地塊, 在承包期限內(nèi)，如因承包范圍出現(xiàn)土地糾紛，由甲方負(fù)責(zé)解決，若致使乙方遭受經(jīng)濟(jì)損失，由甲方按國家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償。甲方必須確保乙方在承包期內(nèi)不受任何干擾。(二)乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.按照合同約定的用途和期限，有權(quán)依法利用和經(jīng)營所承包的土地。2.享有承包土地上的收益權(quán)和按照合同約定興建、購置財產(chǎn)的所有權(quán)。

3.乙方在承包地范圍內(nèi)可以種植速生樹種和其他林木、果樹，并可以養(yǎng)殖家禽、家畜及魚類等動物，但不得污染飲食水源和村民的住宿環(huán)境。

4.乙方對承包地有獨(dú)立自主經(jīng)營權(quán)、林木所有權(quán)、林木處分權(quán)和收益權(quán)，任何單位和個人不得干涉。承包經(jīng)營，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，所發(fā)生的一切債權(quán)債務(wù)由乙方獨(dú)自享有和承擔(dān)，與甲方無關(guān)。

5.乙方可在承包的土地上建設(shè)與約定用途有關(guān)的生產(chǎn)、生活設(shè)施。

6.在承包期內(nèi)，乙方須按合同規(guī)定繳交承包款給甲方，并有權(quán)拒絕交納除合同規(guī)定承包款外的任何其他非國家規(guī)定之費(fèi)用。

7.保護(hù)自然資源，搞好水土保持，合理利用土地。

七、合同的轉(zhuǎn)包

在本合同有效期內(nèi)，乙方在不違反國家法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，可以自主采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租等方式實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)取得的收入全部歸乙方享有，甲方不得對此主張任何權(quán)利。本合同轉(zhuǎn)包后，甲方與乙方之間仍應(yīng)按原承包合同的約定行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)；乙方與第三方按轉(zhuǎn)包合同的約定行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。本合同轉(zhuǎn)包后，因甲方的原因致使轉(zhuǎn)包合同不能履行，給轉(zhuǎn)包后的承包方造成損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

八、合同的變更和解除

2.在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。3.本合同履行中，如因不可抗力致使本合同難以履行時，雙方均不能追究對方的責(zé)任，但乙方必須及時將情況報告甲方，甲方應(yīng)及早采取措施盡量減少損失，協(xié)助恢復(fù)生產(chǎn)，并根據(jù)乙方的損失情況協(xié)商減免承包款。

4.本合同履行期間，如遇國家建設(shè)（或其他原因）征用該土地，征用相關(guān)賠償費(fèi)用為乙方所有，同時對于乙方所承包征用地上建物、樹木及其他地上物等以實際評估價值合理作價，作價款一次性付給乙方。因乙方為提高土地生產(chǎn)能力而投入相應(yīng)資本及人力，乙方有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償，補(bǔ)償金額為人民幣十萬元。

5.如甲方重復(fù)發(fā)包該地塊或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經(jīng)營時，乙方有權(quán)解除本合同，其違約責(zé)任由甲方承擔(dān)。

6.本合同期滿，如繼續(xù)承包，乙方享有優(yōu)先權(quán)，雙方應(yīng)于本合同期滿前半年簽訂未來承包合同。如乙方不再繼續(xù)承包，乙方必須將承包地的林木等砍伐處理完畢。在合同期滿后90天內(nèi)將原承包地交還給甲方。如合同期滿時，承包地內(nèi)的林木若因未達(dá)到經(jīng)濟(jì)采伐期、或因采伐指標(biāo)等限制未能采伐，乙方可向甲方申請有限度延長承包期至林木采伐完畢，甲方應(yīng)該適當(dāng)給予延長承包期，延長期的承包費(fèi)由雙方另行商定，但不得超過本和約承包費(fèi)用之二倍。7.本合同履行期間，即使下列情形發(fā)生改變，甲乙雙方仍應(yīng)按本合同約定內(nèi)容履行各自義務(wù)：（1）、甲方的負(fù)責(zé)人、經(jīng)辦人變更；（2）、甲方的名稱改變、甲方分離或甲方與他方合并。

8.承包期內(nèi)，承包戶主如去世，其家庭成員及繼承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包。

九、違約責(zé)任

1.在合同履行期間，任何一方違反本合同之以上約定，即視為違約。如甲方違約導(dǎo)致解除此合同，須付給乙方違約金人民幣十萬元、并退還乙方所付的全額承包費(fèi)；如乙方違約，甲方不予退還乙方的承包費(fèi)，并且解除此合同。

2.乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的期限足額支付租金。如超期繳交承包款，則按應(yīng)付未付部分的日萬分之四交付逾期付款違約金給甲方，直至付清應(yīng)交的承包款為止。如超過6個月尚未付清應(yīng)交的承包款，則視為乙方違約；如因甲方發(fā)包地手續(xù)不合法或因甲方發(fā)包地權(quán)屬不清產(chǎn)生糾紛，致使合同全部或部分不能履行，則視為甲方違約。

3.因乙方為提高土地生產(chǎn)能力而投入相應(yīng)資本及人力，無論甲方在合同到期前以任何理由收回該承包土地，乙方有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償，補(bǔ)償金額為人民幣十萬元，同時對于乙方所承包地上的建物、樹木及其他地上物等以實際評估價值合理作價，作價款一次性付給乙方。

十、合同糾紛的解決辦法 本合同履行中如發(fā)生糾紛，由爭議雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成，雙方同意向遼源市仲裁委員會申請仲裁或依法向人民法院起訴。

十一、本合同經(jīng)甲乙雙方簽章后生效。

十二、本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議(經(jīng)公證后)與本合同具有同等法律效力。

十三、本合同一式_____份，甲乙雙方各_____份。附 土地平面圖

發(fā)包方（甲方）：(蓋章)_____________承包方（乙方）：(簽字)_____________ 簽約日期：_______年___月___日簽約地點(diǎn)：__________篇二：農(nóng)村集體土地承包合同書

農(nóng)村集體土地承包合同書

發(fā)包方：萬州區(qū)小周鎮(zhèn)馬道村1組

承包方：住所 ：重慶市萬州區(qū)小周鎮(zhèn)馬道村1組

按照萬州區(qū)小周鎮(zhèn)馬道村1組社員大會審議通過的土地承包方案，承包方自愿以家庭承包的方式承包發(fā)包方提供的土地。為明確土地承包關(guān)系，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和其他相關(guān)法律、法規(guī)及政策規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，特訂立本合同。

一、承包土地的地類、面積和位置 本合同協(xié)議承包的土地為耕地和園地，共 塊，面積畝。其中：田 塊，共 畝；土 塊，共 畝。

二、承包期限

承包期限共30年，從 1998年 07月01日起，至2027年06月30日止。

三、承包土地的用途

本宗土地的用途為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

四、發(fā)包方享有下列權(quán)利

（一）依法擁有集體土地的所有權(quán)。國家征用土地時，青苗補(bǔ)償費(fèi)歸土地耕種者享有，土地征用補(bǔ)償費(fèi)的其余部分歸發(fā)包方所有，按照國家相關(guān)法律法規(guī)和文件規(guī)定使用。

（二）發(fā)包方有權(quán)監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用土地，制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為。

（三）承包方流轉(zhuǎn)承包地和因分戶拆分承包地時，如果損害集體和其他社員的利益，發(fā)包方有權(quán)拒絕批準(zhǔn)并制止實施。

（四）用承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押融資，必須經(jīng)發(fā)包方同意。發(fā)包方將承包地流轉(zhuǎn)給第三方的，流轉(zhuǎn)合同書應(yīng)予注明發(fā)包方的本項權(quán)利。

（五）承包方有下列情況之一的，發(fā)包方有權(quán)解除承包合同： ⑴ 承包方違約以致嚴(yán)重影響發(fā)包方和其他社員的經(jīng)濟(jì)利益的； ⑵ 承包人進(jìn)行破壞性、掠奪性生產(chǎn)經(jīng)營，經(jīng)發(fā)包方勸阻無效的；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

五、發(fā)包方承擔(dān)下列義務(wù)

（一）維護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)，不得單方面以承包方家庭人口減少等理由非法變更和解除承包合同。

（二）尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不得干涉承包方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

（三）執(zhí)行區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）土地利用總體規(guī)劃，組織本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

（四）國家征用承包地時，合理分配安置補(bǔ)償費(fèi)，幫助承包方獲取青苗補(bǔ)償。

（五）集體建設(shè)占用承包地時，發(fā)包方要按承包方實際青苗損失給予合理賠償。對發(fā)包方被占用的承包地，發(fā)包方要用其他土地補(bǔ)足。無法補(bǔ)足的，按現(xiàn)行土地租金水平和剩余承包年限折算成現(xiàn)金一次性給予補(bǔ)償。

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

六、承包方享有下列權(quán)利

（一）依法享有承包地使用和收益的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品。

（二）有權(quán)依法流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán),自行決定流轉(zhuǎn)方式，取得流轉(zhuǎn)收入。

（三）承包方如果不愿意繼續(xù)耕種承包地，可以將承包地交回發(fā)包方，但要提前半年書面申請。

（四）承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

七、承包方承擔(dān)下列義務(wù)

（一）保證土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)。

（二）依法保護(hù)和合理利用土地，履行耕作義務(wù)，確保土地不撂荒,更不得給土地造成永久性損害。

（三）承包方不得向本社以外的單位和個人轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)。以轉(zhuǎn)讓的形式將承包地流轉(zhuǎn)給本社農(nóng)戶，必須經(jīng)發(fā)包方批準(zhǔn)。以其他方式流轉(zhuǎn)土地，流轉(zhuǎn)合同必須報發(fā)包方備案。

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

八、如果出現(xiàn)下列情況，發(fā)包方收回全部承包地，本合同終止執(zhí)行。⑴承包方退回全部承包地的；

⑵承包方全部農(nóng)業(yè)人口遷入其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，并取得承包地； ⑶承包方所有的農(nóng)業(yè)人口死亡；

⑷國家征用全部承包地；

⑸集體生產(chǎn)公益設(shè)施建設(shè)需要占用全部承包地；

⑹其他按照法律法規(guī)規(guī)定發(fā)包方可以收回全部承包地的。

九、國家建設(shè)和集體生產(chǎn)公益設(shè)施建設(shè)需要征占用部分承包地以及承包方退回部分承包地時，本承包合同以簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式進(jìn)行變更，對變化的合同標(biāo)的等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修訂。

十、違約責(zé)任

當(dāng)事人一方違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵害、恢復(fù)原狀、排除妨害、消除危險、賠償損失等民事責(zé)任。

十一、本合同履行過程中發(fā)生的糾紛，雙方協(xié)商不成的，首先請求村(居)委會和鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（街道辦事處）調(diào)解；調(diào)解不成的，向萬州區(qū)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會申請仲裁，或直接向萬州區(qū)人民法院提起訴訟。

十二、本合同未盡事宜，依照相關(guān)法律法規(guī)及政策的規(guī)定執(zhí)行。

十三、本合同須申請鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（街道辦事處）鑒證，從鑒證之日起生效。

十四、其他

十五、本合同一式三份，發(fā)包方、承包方和合同鑒證機(jī)構(gòu)各執(zhí)一份。發(fā)包方（印章）： 發(fā)包方負(fù)責(zé)人：

承包方（農(nóng)戶代表）： 合同簽訂日期：2009年 12 月 1 日篇三：農(nóng)村集體土地承包合同書

土地承包合同書

甲方： 乙方： 因乙方發(fā)展生產(chǎn)需要，經(jīng)甲、乙雙方自愿協(xié)商確定，甲方全戶同意將本村位于*的土地租讓給乙方使用。為明確土地承包關(guān)系，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和其他相關(guān)法律、法規(guī)及政策規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，特訂立本合同。

一、承包土地的地類、面積和位置

甲方將位于*總面積*畝農(nóng)用耕地承包給乙方作農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用。

二、承包期限

承包期限共*年，從 *起，至*止。租期滿后乙方立即將承包土地交回甲方，如特殊情況需要延長租期要與甲方協(xié)商適當(dāng)延長，但延長時間不得超過四個月，延長租期按合同規(guī)定租金折算交附甲方。

三、租金和繳款方式

1、承包租金為每畝每年*元。

2、雙方簽下合同后十日內(nèi)，乙方需向甲方繳納合同保證金*元，該保證金暫由村長保管，待乙方五年租期完畢退還給乙方。乙方不得拖欠，否則甲方有權(quán)追究乙方由此引起的損失及滯納金。

四、承包土地的用途

本宗土地的用途為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。租期內(nèi)，乙方不得擅自改變土地的功能屬性，若因乙方處置失當(dāng)而造成該土地的農(nóng)業(yè)用地屬性被改變，則甲方有權(quán)要求乙方進(jìn)行土地功能恢復(fù)或是進(jìn)行賠償。

五、甲方享有下列權(quán)利和義務(wù)

（一）依法擁有集體土地的所有權(quán)。國家征用土地時，除青苗補(bǔ)償費(fèi)歸乙方享有外，土地征用補(bǔ)償費(fèi)的其余部分歸甲方所有，按照國家相關(guān)法律法規(guī)和文件規(guī)定使用。

（二）甲方有權(quán)監(jiān)督乙方依照承包合同約定的用途合理利用土地，制止乙方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為。

（三）乙方有下列情況之一的，甲方有權(quán)解除承包合同并要求乙方進(jìn)行倍償： ⑴ 乙方違約以致嚴(yán)重影響甲方和其他村民的經(jīng)濟(jì)利益的； ⑵ 承租人進(jìn)行破壞性、掠奪性生產(chǎn)經(jīng)營的；

（四）維護(hù)乙方的土地承包經(jīng)營權(quán)，不得單方面理由非法變更和解除承包合同。

（五）尊重乙方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不得干涉乙方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利和義務(wù)。

六、乙方享有下列權(quán)利和義務(wù)

（一）依法享有承包土地合同規(guī)定用途使用和收益的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置農(nóng)作產(chǎn)品。

（二）乙方如果不愿意繼續(xù)耕種承包地，可以將承包地交回甲方，但要提前半年書面申請。

（三）保證土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)，不得將承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押融資。

（四）依法保護(hù)和合理利用土地，履行耕作義務(wù)，確保土地不撂荒,更不得給土地造成永久性損害。

（五）承租期內(nèi)，乙方不得將該土地另租給第三方；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利和義務(wù)。

七、如果出現(xiàn)下列情況，甲方收回全部承包地，本合同終止執(zhí)行。⑴乙方退回全部承包地的； ⑵國家征用全部承包地；

⑶集體生產(chǎn)公益設(shè)施建設(shè)需要占用全部承包地；

⑷其他按照法律法規(guī)規(guī)定甲方可以收回全部承包地的。

八、國家建設(shè)和集體生產(chǎn)公益設(shè)施建設(shè)需要征占用部分承包地以及承包方退回部分承包地時，本承包合同以簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式進(jìn)行變更，對變化的合同標(biāo)的等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修訂。

九、違約責(zé)任

當(dāng)事人一方違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵害、恢復(fù)原狀、排除妨害、消除危險、賠償損失等民事責(zé)任。

十、本合同履行過程中發(fā)生的糾紛，雙方協(xié)商不成的，首先請求村委會和鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府調(diào)解；調(diào)解不成的，向江城區(qū)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會申請仲裁，或直接向江城區(qū)人民法院提起訴訟。

十二、本合同未盡事宜，依照相關(guān)法律法規(guī)及政策的規(guī)定執(zhí)行。

十三、本合同由甲方村民代表（代表由全村全戶三分之二以上戶主代表）和甲方法人簽名，簽訂后須申請鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（村委會）鑒證，從鑒證之日起生效。

十四、其他

十五、本合同一式三份，甲方、乙方和合同鑒證機(jī)構(gòu)各執(zhí)一份。甲方每戶村民各執(zhí)一份復(fù)印件并加蓋甲乙雙方公章。

甲方（甲方村民代表）：簽章 乙方（乙方）：簽章 合同簽訂日期：年 月 日

第三篇：集體土地評估

1.集體建設(shè)用地估價中疑難問題的形成1.法規(guī)、政策的滯后。改革開放以來，除了我國的憲法對集體建設(shè)用地有法律規(guī)范外，很少有專業(yè)性法律、法規(guī)對集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)做出明確的規(guī)范，有時往往是集體土地的開發(fā)利用已經(jīng)成批的進(jìn)行了，政府管理部門還沒有具體的管理辦法和相關(guān)的政策出臺。2.開發(fā)建設(shè)的隨意性。有時由于政府部門法律、法規(guī)的滯后，勢必導(dǎo)致集體土地建設(shè)的規(guī)劃不統(tǒng)一、用途不統(tǒng)一、功能不統(tǒng)一、模式不統(tǒng)一，正是這“四不統(tǒng)一”的現(xiàn)象，影響了集體土地市場健康發(fā)展。3.變現(xiàn)能力差。集體土地在市場上的變現(xiàn)能力差具體表現(xiàn)在：（1）法規(guī)的不健全，規(guī)劃使用不合理；（2）集體建設(shè)用地一般都處在城鄉(xiāng)結(jié)合部距城市中心較遠(yuǎn)的地段；（3）集體土地沒有參與市場流通，人們對它的了解程度較差；（4）交易量小造成市場窄小沒有可參照的依據(jù)；（5）存在一定的違法風(fēng)險。4.使用風(fēng)險較大。

2.疑難問題的具體體現(xiàn)

集體建設(shè)用地使用上的不規(guī)范是形成疑難問題的根本原因，具體表現(xiàn)在：1.估價時可操作性差。集體建設(shè)用地估價時體現(xiàn)的可操作性差，說明集體建設(shè)用地進(jìn)入市場的條件不具備，急需規(guī)范和調(diào)整，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）房地產(chǎn)之間缺乏可比性；（2）集體建設(shè)用地使用年限難以確定。2.集體建設(shè)用地沒有入市，缺乏有效的市場資料。集體建設(shè)用地沒有市場交易，更沒有交易資料，評估出的價格也極難適應(yīng)市場的要求。3.大部分集體土地?zé)o基準(zhǔn)地價，估價時無法定依據(jù)。按估價規(guī)范的要求在進(jìn)行土地價格評估時，必須選擇一種估價方法就是基準(zhǔn)地價修正法。但是農(nóng)村集體土地大部分是在本地區(qū)基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)之外。沒有基準(zhǔn)地價的指導(dǎo)，勢必造成價格的混亂。4.使用權(quán)內(nèi)涵不同，價格（價值）不可比。國有土地使用權(quán)的內(nèi)涵表現(xiàn)在：（1）國有土地使用權(quán)在服從規(guī)劃條件下即可按照最高最佳使用原則進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，使土地的效益盡可充分發(fā)揮和體現(xiàn)；（2）按照不同的開發(fā)建設(shè)條件建設(shè)并按照不同規(guī)劃用途不同使用年限使用土地，這就給國有土地使用權(quán)在某種程度上進(jìn)行了價格（或價值）的定位；（3）國有土地使用權(quán)價格可根據(jù)房地產(chǎn)的不同用途，可用市場比較法、收益法、成本逼進(jìn)法評估其在一定用途和使用年限的使用權(quán)價格，較為靈活；（4）國有土地有完整的房地產(chǎn)市場，其交易價格體現(xiàn)的相對充分，價格形成較為完全，這種價格歷經(jīng)市場檢驗是科學(xué)、客觀的。集體建設(shè)用地使用權(quán)不具備上述內(nèi)容，集體建設(shè)用地使用權(quán)沒有入市，決定了其市場的正常交易量稀少，也就是講，不經(jīng)過市場檢驗，使價格（或價值）難以定位和體現(xiàn)。

3.解決疑難問題的對策

以上提到的，進(jìn)行集體建設(shè)用地使用權(quán)價格評估時存在的疑難問題，是由于集體建設(shè)用地使用權(quán)的形成不規(guī)范、不合理造成的。那如何從根本上解決呢？1.建立農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價體系?；鶞?zhǔn)地價可以分為集體建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價，其他農(nóng)用地的基準(zhǔn)地價等等。有了基準(zhǔn)地價體系，估價時可以做到有據(jù)可依，同時還可以為政府平衡和有效地管理集體建設(shè)用地市場，起到積極的作用。2.集體土地流轉(zhuǎn)是集體建設(shè)用地參與市場的最有效辦法。集體土地進(jìn)入市場，最有效的方法就是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，具體流轉(zhuǎn)方式可以按如下方法進(jìn)行操作：（1）集體土地可以出讓；（2）以集體土地使用權(quán)合資、合作或者以聯(lián)營的形式共同開發(fā)建設(shè)，也可以入股；（3）出租；（4）集體土地流轉(zhuǎn)后的使用年限應(yīng)確立在最高不能超過同類國有土地最高使用年限。

第四篇：集體土地征收

集體土地征收

1.征收集體土地的特點(diǎn)

1.1 集體土地概述

☆ 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有

☆宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有

☆集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)

☆符合土地利用總體☆規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外（集體土地流轉(zhuǎn)的特例）

1.2 征地集體土地的概念

☆ 是國家為了公共利益的需要，依法將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋夭⒔o予補(bǔ)償?shù)男袨?/p>

☆ 實質(zhì)是土地所有權(quán)由集體所有變?yōu)閲宜?/p>

1.3 征收與征用的共同與不同之處

☆ 共同之處

◇ 都具有一定強(qiáng)制性

◇ 都要經(jīng)過法定程序

◇ 都要依法給予補(bǔ)償

☆ 不同之處

◇ 征收是所有權(quán)發(fā)生改變，由集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜袡?quán)

◇ 征用是使用權(quán)改變，所有權(quán)不變，強(qiáng)制使用，特定情況結(jié)束后應(yīng)返還原所有人

1.4 征收的特點(diǎn)

☆強(qiáng)制性-土地征收是國家行為

☆妥善安置被征地單位和人員的生產(chǎn)和生活-要給予被征地單位經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

☆ 被征收的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移-集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜型恋?/p>

2.征收的原則

☆ 珍惜耕地，合理利用土地的原則

◇ 能不征就不征，能少征就少征

☆ 保證國家建設(shè)用地的原則

◇ 該征就征，反對拒征和大幅度提高征地費(fèi)用

☆ 妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則

◇ 對征收的土地要適當(dāng)補(bǔ)償

◇ 對農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補(bǔ)助

◇ 對因征地造成的剩余農(nóng)業(yè)勞動力要適當(dāng)安排

◇ 妥善安置拆遷戶

☆ 有償使用土地的原則

◇ 土地征收后，除公共設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施外，就應(yīng)實行有償使用供應(yīng)

☆依法征地的原則

◇ 必須有縣級以上政府的批準(zhǔn)文件

◇ 按照合法的程序和法定的審批權(quán)限依法辦理手續(xù) ◇ 禁止以租代征

3.征收、征用集體土地的政策規(guī)定

3.1 征收土地的范圍

☆為了公共利益的需要，可以征收集體土地

☆ 土地征收后，所有權(quán)屬于國家，用地單位只有使用權(quán)

3.2 征收土地批準(zhǔn)權(quán)限

☆ 聽證制度-在征地依法報批前，當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T應(yīng)組織聽證

☆ 征收土地實行兩級審批制度－國務(wù)院和省級政府（所有權(quán)轉(zhuǎn)變）-只有這兩級

☆農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)（用途轉(zhuǎn)變）

☆由國務(wù)院審批的 ◇ 基本農(nóng)田

◇ 基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的 ◇ 其他土地超過70公頃的

☆其他用地由省級政府審批并報國務(wù)備案

3.3 申請征地不得化整為零

☆征收土地應(yīng)根據(jù)總體設(shè)計一次申請批準(zhǔn)，不得化整為零

☆分期建設(shè)的項目，應(yīng)當(dāng)分期征地，不得先征待用

☆鐵路、公路、輸油等管線工程可以分段征收

3.4 對被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助

☆由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

3.5 臨時用地政策

☆由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項目用地的機(jī)關(guān)提出臨時用地時申請并取得批準(zhǔn)

☆由建設(shè)單位與集體土地所有單位簽訂臨時用地協(xié)議（征用而非征收）

☆臨時用地期限最多不超過2年

☆不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、經(jīng)營性活動，不得修建永久性建筑

☆期滿后建設(shè)單位清理場地支付費(fèi)用，到土管部門注銷登記

☆超期可再次提出申請，不退地又不申請的視為違章用地

3.6 聯(lián)營使用集體土地政策（兩種方法）

☆聯(lián)營指全民或集體所有制企業(yè)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦聯(lián)營企業(yè)

☆持縣級以上政府批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書或其他批準(zhǔn)文件

☆ 由聯(lián)營企業(yè)向縣級以上政府土管部門提出用地申請

☆ 兩種處理方式

◇ 批準(zhǔn)后可以改變土地性質(zhì)，實行征收

◇ 也可以不改變土地所有權(quán)，作為聯(lián)營條件（聯(lián)營企業(yè)用地可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)）-作價入股，可以不改變土地所有權(quán)

3.7 征收土地公告（主要是兩個公告）

☆概念

◇ 由被征收土地所在的市縣人民政府，在收到征收土地方案后10日內(nèi)以書面或其它形式進(jìn)行公告

☆征地公告內(nèi)容（四項）

◇ 征收批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、文號、時間和用途（批文）

◇ 被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積（土地）

◇ 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑（人員）

◇ 辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙夼c地點(diǎn)（手續(xù)）

☆征地補(bǔ)償安置方案公告內(nèi)容

◇ 被征地土地情況

◇ 土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對象和方式

◇ 安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對象和方式

◇ 地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式

◇ 農(nóng)業(yè)人口具體安置途徑

◇ 其他措施

☆未過行公告的，被征地單位和個人有權(quán)拒絕辦理手續(xù)

3.8 征地補(bǔ)償費(fèi)的使用

☆補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)按有關(guān)規(guī)定使用（給村集體或農(nóng)民個人）

☆耕地占用稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展

☆菜田基金、土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒蕪費(fèi)、防洪費(fèi)用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理

☆征地管理費(fèi)用于土地管理部門的各種業(yè)務(wù)開支

3.9 特殊征地政策

☆大中型水利水電工程補(bǔ)償－國務(wù)院另行規(guī)定

☆征收林地、園林－林業(yè)管理部門規(guī)定

☆征收中發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹－報相關(guān)部門處理后方可征地

☆烈士墓、華僑墓－按主管部門辦理

☆用地范圍內(nèi)有國防設(shè)施－經(jīng)協(xié)商后方可征收

4.土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)

【征地補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成】三大類

☆土地補(bǔ)償費(fèi)－給集體的，補(bǔ)償所有權(quán)

☆安置補(bǔ)助費(fèi)－給個人的，安置勞動力

☆地上物及青苗補(bǔ)償費(fèi)－給地上物的所有人

【注意專有名詞的精準(zhǔn)性】

☆征地補(bǔ)償費(fèi)與土地補(bǔ)償費(fèi)不同

☆安置補(bǔ)助費(fèi)，不叫安置補(bǔ)償費(fèi)

4.1 土地補(bǔ)償費(fèi)

☆內(nèi)含

◇ 是征地費(fèi)的主要部分，為補(bǔ)償被征地和原土地使用人的經(jīng)濟(jì)損失而支付的款項（對地）

◇ 由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)

☆標(biāo)準(zhǔn)

◇ 征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3 年平均年產(chǎn)值的6－10 倍（按原用途補(bǔ)償）

◇ 其他土地標(biāo)準(zhǔn)，由省級規(guī)定

4.2 安置補(bǔ)助費(fèi)

☆ 內(nèi)含

◇ 安置補(bǔ)助費(fèi)是為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動力的補(bǔ)助費(fèi)（對人）

☆ 耕地標(biāo)準(zhǔn)

◇ 安置補(bǔ)助費(fèi)＝需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)×每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

◇ 需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算

◇ 每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4－6倍

◇ 每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍

☆ 非耕地標(biāo)準(zhǔn)

◇ 由省級規(guī)定

☆ 征地補(bǔ)償費(fèi)的特殊規(guī)定

◇ 人均耕地特別少的地區(qū)，按前述標(biāo)準(zhǔn)支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過該土地被征前3年平均年產(chǎn)值的30倍

◇ 土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a(bǔ)貼

☆ 政府的管理

◇ 省級政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價

◇ 征地補(bǔ)償做到同地同價

◇ 國家重點(diǎn)建設(shè)項目必須將征地費(fèi)用足額列入概算

◇ 對有穩(wěn)定收益的項目，農(nóng)民可用建設(shè)用地使用權(quán)入股

4.3 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

☆地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省級政府規(guī)定

☆ 征收城市郊區(qū)的菜地，繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金

☆ 城市郊區(qū)的菜地，是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘

4.4 臨時用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

☆征用臨時用地，應(yīng)與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂臨時用地協(xié)議

☆按土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償（注意沒有倍數(shù)）

☆但臨時用地逐年累計的補(bǔ)償費(fèi)最高不得超過土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和

【為何有高限的規(guī)定】

☆ 臨時用地補(bǔ)償相當(dāng)于租金

☆征地補(bǔ)償費(fèi)相當(dāng)于銷售價格

☆如果租金之和超過了售價，那就不如買了而不是租

4.5 補(bǔ)償費(fèi)用的使用

☆土地補(bǔ)償費(fèi)－農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有

☆ 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)－歸地上附著物和青苗的所有者 ☆ 安置補(bǔ)助費(fèi)（三種方式）

◇ 由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置人員的－由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用 ◇ 其他單位安置的人員－支付給安置單位 ◇ 不需要統(tǒng)一安置的人員－發(fā)放給個人

5.土地征收工作程序

5.1 申請用地 ☆ 申請機(jī)構(gòu)

◇ 土地所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門 ☆申請的依據(jù)

◇ 經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書或初步設(shè)計 ◇ 基本建設(shè)計劃（立項）◇ 其它

☆所需附上有資料

◇ 建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明

◇ 項目可行性研究報告批復(fù)或其它有關(guān)批準(zhǔn)文件 ◇ 土地行政部門出具有用地預(yù)審報告 ◇ 初步設(shè)計或其他有關(guān)材料 ◇ 建設(shè)項目總平面布置圖

◇ 占用耕地的，提出補(bǔ)充耕地方案

◇ 項目位于地質(zhì)災(zāi)害區(qū)的，提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告 ◇ 提供地價評估報告

5.2 受理申請并審查有關(guān)文件（一書四方案）☆審查時間

◇ 受理的30日內(nèi)

☆編制（一書）

◇ 建設(shè)項目用地呈報說明書

☆擬定（四方案）

◇ 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案（用途轉(zhuǎn)變）

◇ 補(bǔ)充耕地方案

◇ 征地方案（所有權(quán)轉(zhuǎn)變）

◇ 供地方案（使用權(quán)轉(zhuǎn)變）

☆流程

◇ 經(jīng)同級人民政府審核同意后報上一級土地管理部門審查

5.3 審批用地（一制度）

☆實行土地管理部門內(nèi)部會審制度審批土地

☆批文必須是政府的，而不是土管部門的5.4 征地實施

☆實施機(jī)構(gòu)

◇ 被征收土地所在地市縣人民政府（注意不是土管部門）

☆ 程序

◇ 征地公告

◇ 支付征地費(fèi)

◇ 安置農(nóng)業(yè)人口

◇ 協(xié)調(diào)征地爭議

5.5 簽發(fā)用地證書（合同+登記）

☆有償使用土地的－簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》

☆以劃撥方式使用土地的，簽發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

☆用地單位持上述文件辦理土地登記手續(xù)

5.6 征地批準(zhǔn)后的實施管理

☆時間

◇ 用地批準(zhǔn)后至頒發(fā)土地使用權(quán)證書前的管理

☆措施

◇ 會同有關(guān)部門落實安置措施

◇ 督促被征地單位按期移交土地

◇ 處理征地過程中的各種爭議

◇ 填寫征地結(jié)案報告（表示征地工作結(jié)束）

5.7 建立征收土地檔案（三項要求）

☆整理和收集征收過程中形成的各種文件

☆ 收集存檔的文件一律是原件

☆市、縣范圍內(nèi)的土地檔案應(yīng)統(tǒng)一格式

第五篇：集體土地征收

集體土地征收

百科名片 集體土地征收是指國家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國有的行為。土地征收方案依照法定程序批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣級人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。簡介征收土地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)歸土地所有權(quán)人所有，地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和青苗的所有者所有。

缺陷 當(dāng)前土地征收制度的缺陷

（一）土地征收權(quán)被濫用當(dāng)前土地征收過程中所存在的一系列問題與我國土地征收法律、法規(guī)的不完善和政府對土地管理的缺位有關(guān)。《中華人民共和國憲法》第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”《中華人民共和國土地管理法》第 2 條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”實際上公共利益的概念已被擴(kuò)大到經(jīng)濟(jì)建設(shè)，可以說許多企業(yè)都打著“公共利益”的名義來申請用地，那么這就存在一個“公共利益”如何界定的問題。我建一個學(xué)校和醫(yī)院是為了公共利益，我開發(fā)一個經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)是否也為公共利益呢？另外“公共利益”外延界定的不明確也導(dǎo)致土地征收權(quán)被國家權(quán)力機(jī)關(guān)極度濫用。因為我國土地征收的補(bǔ)償費(fèi)用實行的并非真正的市場價格，而是由國家單方制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價格。即使這樣的低價也往往是由用地單位來支付的，國家實際上是無對價取得土地，這就加劇了土地征收權(quán)的濫用。

（二）土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍不合理

1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍缺乏足夠的法律依據(jù)

按照目前的土地征收制度，實際上是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小＜热皇莾煞N所有制的轉(zhuǎn)移，那么在市場經(jīng)濟(jì)條件下土地的價格就應(yīng)該由市場來決定，就應(yīng)該由法定的土地價格評估機(jī)構(gòu)來評估。而現(xiàn)行法律規(guī)定是按照被征用土地前3年的平均產(chǎn)值的6—10倍來計算的，一方面這種制度受多種因素的影響如市場、土地用途、地區(qū)差異、種植條件等。另一方面按照法律規(guī)定集體土地征收是單方強(qiáng)制性的，被征收單位不得拒絕，按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25

條第3款的規(guī)定，被征收土地的農(nóng)村組織和農(nóng)民只有對土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，才有權(quán)要求批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。這個異議是指對6—10倍以內(nèi)，而對于被征地單位的補(bǔ)償要求高于10倍的救濟(jì)措施在立法及司法解釋中并未提及。另外這樣的規(guī)定也違背了民法規(guī)定的財產(chǎn)所有權(quán)的基本權(quán)能，體現(xiàn)不出農(nóng)村集體組織作為土地所有權(quán)人的法律地位。

2、征地補(bǔ)償范圍小、標(biāo)準(zhǔn)低

從現(xiàn)行的法律法規(guī)來看，土地征收的補(bǔ)償范圍一般限于土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地復(fù)墾費(fèi)或耕地開墾費(fèi)等。這樣的補(bǔ)償范圍在土地市場發(fā)展的今天遠(yuǎn)遠(yuǎn)彌補(bǔ)不了農(nóng)民失去土地的損失。因此是否能考慮一下象國外一樣進(jìn)一步擴(kuò)大征地的補(bǔ)償范圍，如加拿大的土地征收補(bǔ)償一般包括（1）被征收部分的補(bǔ)償，必須根據(jù)土地的最高和最佳用途及當(dāng)時的市場價格。（2）有害或不良影響補(bǔ)償，主要針對被征收地塊剩余的非征地，因建設(shè)或公共工作對剩余部分造成的損害，可能還包括對個人或經(jīng)營損失及其他相關(guān)損失的補(bǔ)償。（3）干擾損失補(bǔ)償，被征地所有人或承租人因為不動產(chǎn)全部或基本征收，因混亂而造成的成本或開支補(bǔ)償。（4）重新安置的困難補(bǔ)償。⑥另外德國對土地的補(bǔ)償范圍也值得借鑒，如（1）土地或其他標(biāo)的物權(quán)利損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：以土地或其他標(biāo)的物在征收機(jī)關(guān)裁定征收申請當(dāng)日的轉(zhuǎn)移價值或市場價值為準(zhǔn)。（2）營業(yè)損失補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：在其他土地投資可獲得的同等收益。（3）征收標(biāo)的物上的一切附帶損失。⑦其實土地征收補(bǔ)償范圍在我國個別地方也有所突破，如《江蘇省蘇州市征用土地暫行辦法》第14條規(guī)定的就有保養(yǎng)費(fèi)，并且在該辦法第24條還對保養(yǎng)費(fèi)的發(fā)放辦法作出了詳細(xì)規(guī)定。

另一方面土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也有點(diǎn)過低，按照法律規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為被征收前3年畝產(chǎn)量的6—10倍，這樣算下來荒地補(bǔ)償費(fèi)每畝為5000元左右，即使可耕地在有些農(nóng)村也只有20000元，不要說彌補(bǔ)損失了，甚至連原來的生活水平都難以維持。

3、安置補(bǔ)助費(fèi)過低，解決不了勞動力安置問題，另外也與我國現(xiàn)行勞動法不協(xié)調(diào)。例如湖北省的安置補(bǔ)助費(fèi)一般在5000—14000元/畝，這樣低的安置費(fèi)，用人單位根本不愿接受。⑧另外在勞動力安置方面我國《土地管理法》雖然作了多次修改但仍未脫離計劃經(jīng)濟(jì)的陰影，主要表現(xiàn)在與我國現(xiàn)行勞動立法不協(xié)調(diào)，如企業(yè)現(xiàn)在都是自負(fù)盈虧的市場經(jīng)濟(jì)主體，企業(yè)有自主與勞動者簽訂勞動合同的自由，強(qiáng)行向企業(yè)安排勞動力顯然干渉了企業(yè)的用工自主權(quán)。⑨另一方面企業(yè)實行的是全員勞動合同制，當(dāng)勞動者違反勞動合同或勞動法規(guī)時企業(yè)有權(quán)單方解除勞動合同，這樣的結(jié)果是被安置農(nóng)民的就業(yè)權(quán)利根本無法得到保障。

（三）土地征收程序不規(guī)范，缺乏民主我國土地管理法及其實施條例雖然對建設(shè)用地的規(guī)劃、批準(zhǔn)及其實施方案作出了具體規(guī)定，但在實施過程中存在許多問題，嚴(yán)重侵犯了被征地農(nóng)民的利益。如《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條第3款規(guī)定：市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會同有關(guān)部門擬定征地補(bǔ)償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。而事實上在征收土地的過程中不

但不聽取意見，甚至在補(bǔ)償方案未出臺的情況下用地單位就將推土機(jī)開到地里。在生活中這樣的事早已不是新聞。另外在簽訂土地補(bǔ)償合同時應(yīng)該由征地單位和土地所有權(quán)人或土地承包人依法簽訂土地征收補(bǔ)償合同，而在操作過程中顯得很混亂，如新鄉(xiāng)市東開發(fā)區(qū)在征收延津縣農(nóng)用地時先是延津縣國土局和土地被征收的村民委員會所在的鄉(xiāng)政府簽訂一份合同，然后再由鄉(xiāng)政府和村民委員會簽訂一份合同，至于承包土地的農(nóng)民任何合同都沒有。

實質(zhì)上不管是土地管理法及其實施條例或是村民委員會組織法，其立法目的都是為了規(guī)范和監(jiān)督在土地征收過程中存在的問題。也就是防止征收權(quán)利被濫用，在這里主要是指村民委員會和村民小組的主任、組長，因為他們的民主法律意識很淡薄，有些事情不要說召開村民會議，甚至事后也不通知群眾，嚴(yán)重違反村民委員會組織法19條規(guī)定的民主議定原則。⑩一個小組長甚至連上百畝的土地都敢私自出賣，完全不顧村民的利益，更不考慮失去土地的農(nóng)民以后的生計，這也是近年來土地上訪案件逐漸增多的原因之一。

（四）存在“以租代征”現(xiàn)象我們知道土地管理法及其實施條例對農(nóng)村土地的征收程序作出了相當(dāng)嚴(yán)格的規(guī)定，目的是不言而喻的，在這里我們并不是反對租用土地，而是由于立法滯后用地單位及有關(guān)部門忽略了土地租用后的復(fù)耕等一系列問題，最終受害的還是農(nóng)民。如沁陽市的宏達(dá)鋼鐵有限公司，2003年他們在沁陽市西萬鎮(zhèn)校尉營村租用了240多畝土地，租期為 30 年，租金每畝每年僅為600 元，并且是按支付的，而且這全是耕地，如果按照土地征收程序是要報省級人民政府批準(zhǔn)的，可實際上他們只在沁陽市和焦作市土地主管部門作了備案和批準(zhǔn)，因此這種租地行為屬于嚴(yán)重規(guī)避土地征收程序的行為，它簡化了土地使用手續(xù)。最關(guān)鍵的還是他們雙方的合同太簡單，對以后企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險產(chǎn)生的問題及違約責(zé)任沒有作出約定，如企業(yè)在土地租用期限內(nèi)出現(xiàn)破產(chǎn)怎么辦？土地由誰來復(fù)耕？我們認(rèn)為只所以出現(xiàn)這些問題，租用土地的雙方只考慮短期利益，不考慮土地的長期用途是一方面的原因，而作為政府部門由于缺乏相應(yīng) 法律依據(jù)無法加強(qiáng)監(jiān)管也是主要原因。

立法

13日，國務(wù)院總理溫家寶在達(dá)沃斯夏季論壇回答城鎮(zhèn)化問題時直言，土地問題根本上與制度有關(guān)，農(nóng)民合法的土地得不到應(yīng)有的保障，現(xiàn)有的財稅制度在相當(dāng)程度上還存在著“土地財政”的現(xiàn)象。這造成一手從農(nóng)民那里廉價得到土地，另一手又高價賣給開發(fā)商。他明確表示，必須從制度上解決這些問題。那么，發(fā)生在集體土地上越來越多的房屋征收和拆遷問題究竟如何解決？立法又應(yīng)如何面對“土地財政”困局？[1]專家說法

北京大學(xué)法學(xué)院教授沈巋日前向記者透露，目前正醞釀立法解決集體土地征收和補(bǔ)償中存在的問題，諸如補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低、補(bǔ)償不公、失地農(nóng)民生活保障、暴力強(qiáng)拆等。中國社科院財貿(mào)研究所財政與稅收研究室副主任楊志勇認(rèn)為，所謂“市場價”補(bǔ)償因為難以說得清楚什么是“市場”，造成了事實上操作的困難，“可能的辦法是，怎么能讓

那些農(nóng)民共享城鎮(zhèn)化的收益，比如可以考慮入股、分紅等形式讓農(nóng)民分享未來的土地收益，這樣可能會減少很多矛盾?！?《新京報》9月17日)集體土地征收立法，難點(diǎn)在于如何確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，繞開難點(diǎn)，采取入股、分紅等形式補(bǔ)償農(nóng)民，看起來很美，但很可能只是“畫餅”讓農(nóng)民“充饑”，不利于保障農(nóng)民權(quán)益。

首先，這種建議存在自相矛盾的地方，如果事實確如專家所言，什么是“市場”說不清楚，那么建立在市場收益基礎(chǔ)上的入股、分紅同樣也應(yīng)該“說不清楚”。反對“市場價”補(bǔ)償時，以“市場”說不清楚為借口，建議入股分紅時，又預(yù)設(shè)“市場”可以說得清清楚楚，這豈非自相矛盾？

“市場”說不清楚其實是借口，從現(xiàn)狀來看，在國有土地補(bǔ)償中，按“市場價”補(bǔ)償

并不存在“說不清楚”的問題，土地交易采取的是招拍掛的形式，有何說不清楚的？其次，入股分紅的形式能不能保障農(nóng)民利益？農(nóng)民房屋被拆遷后，不可能睡在野外，必須要有地方可住，必須要生活。入股分紅的不確定性很多，既存在“紙上財富”難解現(xiàn)實生活困難的問題，也存在分紅難兌現(xiàn)、分紅成“白條”的可能。在地方政府財政收入并不透明的情況下，分紅能分多少，會不會少得可憐，會不會忽悠農(nóng)民，恐怕也是一個疑問。

集體土地征收立法必須要考慮到農(nóng)民的利益，入股、分紅的建議是站在如何有利于地方政府拆遷的角度上進(jìn)行政策構(gòu)想，看起來很美，但一旦實施，后遺癥將會很多。其實，保障農(nóng)民利益真的很難嗎？既然集體土地先要轉(zhuǎn)化為國有土地，然后進(jìn)行招拍掛，那么參考當(dāng)?shù)剡^去的國有土地交易價格，以略低于市場價格補(bǔ)償給農(nóng)民，又有何不可？有何難度？農(nóng)民能得到足夠的補(bǔ)償，地方政府也能獲得一定的收益，這不正是一種雙贏嗎？