第一篇：集體土地開發必須

開發商占用集體土地搞開發，必須經過以下程序：

1、國土部門將集體土地經過合法征用轉為國有土地；

2、土地部門經過掛牌或拍賣等公開手續將土地轉讓給開發商；

3、開發商繳納土地出讓金，取得土地使用權證。如果購房者購買了占用集體土地卻沒有依法繳納土地出讓金的房屋，將不能取得土地證書和房產證。

第二篇：紅山稅務分局集體土地開發建設調查

紅山稅務分局集體土地開發建設調查

根據市局工作布置,為進一步調查了解紅山地區集體土地開發建設情況和納稅情況,我局于2004年11月對全區范圍內自1997年立項的集體土地開發項目進行了全面調查.現將調查主要情況匯報如下:

一、調查總體情況:

經調查,全區自1997年立項的集體土地開發項目21個,截止調查結束工程已完工13個,計劃投資額200072萬元,已實際完成投資額220692萬元,實際占地面積和實際建筑面積分別為1205798.4平方米、1523972.88平方米,截止調查結束已銷售面積577519.87平方米,實現銷售收入65643.65萬元,其中6個項目已申報納稅1752.29萬元。

二、具體調查內容:

1、開發形式:主要開發形式以村鎮或村鎮成立的開發企業開發建設為主,其中村鎮委托外來開發企業開發的項目有6個.2、開發項目的審批情況：集體土地開發均通過區計劃與經濟委員會批準，項目主要是“農民中心村復建房”、“××項目配套生活區”、“××項目配套設施”以及“農村老師集資建房”名義立項。

3、開發項目的土地來源，經調查，調查的21個項目大部分是集體土地，其中八卦洲有69畝地塊為二橋拆遷安置的國有土地，其他均為集體土地開發建設，未按規定征為國有。根據南京市集體土地房地產開發遺留問題處置工作小組2004年4號文件規定，紅山區部分通過審查2個項目，整體通過審查10個項目，可以補辦規劃手續。

4、房屋銷售對象：經調查，目前調查21個項目，立項以安置本地農民為主，目前從實際情況來看，銷售對象均有非當地農民，非當地農民銷售大約占60%，有的項目銷售對象都是非當地農民。

5、開發單位資質：經調查，具體開發單位具備開發資質的有5個項目，其余均是以村鎮或村鎮企業名義開發建設，不具備房地產開發資質。

6、領取銷售許可證情況：目前21個項目均未領取銷售許可證。

7、能否辦理土地使用權證和房屋產權證。目前根據南京市集體土地房地產開發遺留問題處置工作小組2004年4號文件規定，紅山區部分通過審查2個項目，整體通過審查10個項目，可以補辦規劃手續，補辦手續后可以為購房者辦理相應的土地使用權證和房屋產權證，其他項目無法辦理“兩證”。

8、銷售收入和申報納稅情況。目前21個項目已實現銷售收入65643.65萬元，已申報銷售收入35045.8萬元，繳納銷售不動產營業稅1752.29萬元。

三、集體土地開發特點及存在問題

1、項目手續不規范，屬非法占地、非法開發。

所有21個項目，均以““農民中心村復建房”、“××項目配套生活區”、“××項目配套設施”以及“農村老師集資建房”等名義，在區計經委立項。而實際使用用途中，真正的農民復建房僅占40%左右，其余均對外銷售。由于未取得合法用地手續，近幾年來受到市國土部門的多次整改通知和處罰。

2、所謂“商品房”無合法證件。由于未取得合法手續，開發項目無《商品房銷售（預售）許可證》，因此無法辦理“國有土地使用權證”和“房屋產權證”。

3、占用土地和實際建筑面積均超過實際批準面積。

21個項目經區計經委批準的用地面積為119.83萬平方米，實際用地面積120.58平方米；批準建筑面積141.13萬平方米，實際建筑面積152.40萬平方米。

4、建設規模巨大。

最大的“興都花園”占地65萬平方米、建筑面積80萬平方米，建設期從1997年一直到2005年跨越8個年頭，其次是“金山花苑”和“沁苑山莊”分別占地15萬平方米、建筑面積23萬平方米。

5、資金來源多渠道。

由于村委會只是農村自治組織，沒有大量的資金投入開發。因此大多采用吸收社會游資進行開發。主要形式有三種：一是由村委會組織項目“指揮部”，開發收益由行政村享有，通過由項目建筑單位墊資建設的方式，待房屋售出后再支付建筑施工有關款項并給予一定的利息補償，如萬壽村的“沁苑山莊”和“金山花苑”；二是將土地賣給有資金實力的企業或個人，如“萬豐苑”收取土地款675萬元，“萬壽商貿中心”收取土地款240萬元；三是有行政村部分干部投資成立一個經營實體，由該實體承包開發，如“興都花園”由興衛村的干部和其他投資人共7人，投資成立“南京海派商貿有限責任公司”，上繳興衛村3.11億元取得65萬平方米的開發權。

6、稅收收入流失嚴重。

以上21個項目，僅有6個項目按預收房款申報繳納營業稅，其他項目均未繳納任何稅收。以目前已收房款65643.65萬元計算，少繳營業稅1529.89萬元。根據南京市集體土地房地產開發遺留問題處置工作小組2004年4號文件規定，紅山區部分或整體通過審查12個項目，如通過補辦手續，應繳納營業稅為56180×5%=2809萬元。

四、有關稅收征管的建議

根據以上調查情況，我們認為：

1、從這些集體土地建房后對外銷售的行為來看，不管其行為是否符合《房地產管理法》、《土地管理法》等法律規范，其行為完全符合《營業稅暫行條例》規定的 “銷售不動產”的“銷售建筑物及其土地附著物”的征稅范圍。應當征收營業稅。

2、從納稅主體看，銷售不動產的主體是企業（如“南京海派商貿有限責任公司”等）或經濟組織（如“萬壽村委會”）。這些經濟實體發生應稅行為，獲得應稅收入，當然成為納稅人。

3、從課稅對象看，該建筑物的不合法性沒有影響其對外出售而獲取經濟利益，因此，對納稅主體銷售不合法的建筑物而獲取的經濟收入征稅，也沒有改變其是否符合其他法律規范的性質。

因此，我們建議對該行為應該征稅，不僅應征收“銷售不動產”營業稅，而且應加強企業所得稅的征管（企業應在機構所在地繳納）。

以上情況，特此匯報。

紅山稅務分局

2004年11月15日

第三篇：集體土地征收

永善縣城規劃區

集體土地及房屋征收補償、安置搬遷

實施辦法（試行）（草案）

第一章

總則

第一條 為保障我縣城市建設嚴格按規劃實施，保護土地所有者和使用者的合法權益，營造和諧、統一、良好的投資環境，提高土地利用率，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《云南省土地管理條例》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關法律、法規，結合永善實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱土地及房屋征收補償安置，是指國家依據法律、法規規定的程序和批準權限，將農村集體所有土地征收為國有土地，并依法給予被征地的農村集體經濟組織和地上附著物的所有權人合理補償安置的行為。

第三條 本辦法適用于公布之日起在縣城城市規劃區范圍內實施的項目用地且與城市總體規劃要求相適應的集體土地及房屋征收。中央、省、市確定的交通、能源、水利等重大基礎設施項目的集體土地及房屋征收適用本辦法（補償標準另有規定的除外）。

第四條 永善縣人民政府授權永善縣國土資源局代表縣人民政府統一負責城市規劃區域內集體土地及房屋的征收、補償工作。各有關部門應當依照各自職責，支持、配合做好相關工作。

縣規劃建設行政主管部門負責征地項目實施安置區域的劃定及規劃設計審查審核工作，擬訂規劃安置方案。

第五條 征收土地補償包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。

第六條 集體土地及房屋宅基地征收協議統一由縣國土資源局與被征收土地所有權人和使用權人簽訂。

第七條 集體土地征收依照法定程序批準后，由縣人民政府公告征收補償方案并組織實施。

建設項目征地中涉及的具體房屋及地上附著物、附屬設施征收補償、搬遷安置方案由永善縣國土資源局擬訂報縣人民政府批準執行。

第八條 征收單位不得擅自變更本實施辦法確定的土地房屋補償標準，任何單位和個人不得侵占或者挪用征地補償安置費。

第九條 被征收的所有權人、使用權人對補償標準有爭議的，由縣人民政府協調；協調不成的，由批準征收的人民政府裁決。補償爭議不影響征收方案的實施。被征收所有權人、使用權人必須服從國家征收的需要，在規定期限內移交，不得拒絕和阻撓。

第二章

土地及青苗補償

第十條 根據云南省國土資源廳公布的全省征地統一年產值測算標準，永善縣城規劃區年產值統一測算標準為：1500元/畝，征地補償倍數為30倍，即征地補償標準為30000元/畝。鑒于歷史原因和實際,縣城規劃區集體土地征收補償按以

下標準執行。

一、征收水田、大棚蔬菜地，每平方米110元；

二、征收旱地，每平方米100元；

三、征收漁塘、其他有收益的非耕地以及征收宅基地、建設用地、曬場、農用溝渠、田間道路等生產生活用地，每平方米90元。

選擇宅基地配置安置的，被征收的原宅基地只補償安置剩余部分的宅基地。

四、征收荒地，統一按每平方米10元補償。

（具體補償標準詳見：永善縣城市規劃區集體土地征收土地補償執行標準明細表）

第十一條 青苗補償費：大棚蔬菜地按每平方米6元，水田按每平方米3元，旱地按每平方米2元補償。

第十二條 征收臨時用地的補償費包括青苗補償費和耕作層恢復補償費，補償標準為水田每年每畝2500元，旱地每年每畝2100元。臨時用地不得修建永久性建筑。

經濟作物苗圃按5元/平方米補償。（具體補償標準詳見：永善縣城市規劃區集體土地征收青苗補償執行標準明細表）

第三章

地上附著物補償

第十三條 地上附著物補償包括樹木、地上建筑物、地下構筑物、墳墓等的補償。縣人民政府發出征收公告后種植和建造的地上附著物和地下設施不予補償；在非法占用的土地上建設的建筑物和其他設施不予補償。

第十四條 電力、電信、廣播電視、供排水等單位的各種

地上、地下設施由產權單位按照規劃要求自行拆除和搬遷，不予補償。

第十五條 零星林木補償以實際棵數計算，按未掛果幼樹和掛果成樹分類別補償。

（具體補償標準詳見林木補償標準明細表）

第十六條 需遷移墳墓的，應予以公告。墳墓遷移補償標準為每冢800元。

第十七條 房屋征收補償按以下標準執行：

選擇貨幣補償或房屋產權調換的，參照《永善縣國有土地房屋征收與補償實施辦法》的規定執行，即不低于征收公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。其中選擇房屋產權調換的，由征收部門提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

選擇宅基地配置的，按照所征收房屋建筑面積的重置價格結合成新計算。

被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產評估機構按照房屋征收評估辦法確定。

第十八條 其他建（構）筑物、附屬設施補償由有資質的房地產評估機構在房地產評估時一并納入評估，分類列出評估價值，按評估價分類補償。（或按附表標準進行補償）

第四章 安置、搬遷

第十九條 安置方式。被征收房屋宅基地屬被征地集體經濟組織農村居民的，采取貨幣補償、房屋產權調換、自行安置或劃定安置區域農村宅基地配置安置相結合的方式安置。

安置區域劃定，由縣規劃建設行政主管部門根據縣城城市規劃擬訂安置區域規劃方案，并報縣政府批準后在項目征地區域內確定。規劃確定的安置區域內集體土地只作調查補償，集體土地權屬性質不發生改變。

選擇安置區域宅基地配置安置方式的，戶均安置面積不得超過100平方米，被征收宅基地1戶超過100平方米的，對超出部分只作征收補償。宅基地配置地以行政劃撥方式供地并按縣城規劃區農村宅基地來審批、管理和使用。

被征收房屋宅基地屬非農居民的，一律采取貨幣補償安置，即只對被征收的房屋宅基地進行補償，不再采取其他方式安置。

第二十條 安置條件。申請安置區域宅基地配置安置的安置戶必須同時具備以下條件：

（一）有被征收房宅基地農村集體經濟組織內的合法常住農業戶口，嚴格以項目用地征收公告發布之日前公安機關的在冊登記農業戶口為準；無完全民事行為能力的戶主必須以公安機關的證明為準；

（二）房屋宅基地被依法征收，且在本縣沒有其它房屋宅基地；

（三）被征收宅基地上的房屋屬依法修建；

（四）長期在搬遷區域內居住和生活的農戶；

（五）申請安置區域宅基地配置安置時，申請戶必須提供安置申請書、戶口薄、原宅基地建設用地批準書或土地權屬證書、其他合法有效證明材料、本縣沒有其它房屋宅基地的證明、房屋搬遷補償安置協議、被搬遷房屋騰空驗收證明等相關材料。

第二十一條 安置戶及安置面積計算。符合安置區域宅基地配置安置的農戶，一宗被征收房屋宅基地只有一個戶口的，計一個安置戶，安置面積按《云南省土地管理條例》第三十三條的規定執行，即人均占地不得超過20平方米，一戶最多不得超過100平方米。

被征收房屋宅基地屬兩戶或多戶共有，申請安置區域宅基地配置安置的，由同一權屬被征收宅基地上的申請戶自行協商確定安置面積，但安置總面積不得超過被征收宅基地的面積，且戶均安置面積不得超過100平方米。

第二十二條 搬遷。兌現征收補償后，由永善縣國土資源局組織和委托有資質的機構或公司實施被征收區域內的個人房屋及附屬設施的搬遷、拆除工作。

項目用地征收區域內的搬遷戶應在搬遷通知規定的時限內將房屋騰空交由承擔搬遷工作的機構或公司驗收并同時簽訂搬遷協議。拆搬機構或公司向被搬遷戶出具房屋騰空驗收證明。

實施搬遷、拆除后，承擔搬遷、拆除工作的機構或公司應向永善縣國土資源局提交區域搬遷情況報告，由永善縣國土資源局組織有關單位對區域內的搬遷、拆除情況進行檢查驗收。

第二十三條 安置區域宅基地配置安置手續的辦理，由安置申請戶向永善縣國土資源局提供安置條件證明材料、安置申請、搬遷協議及搬遷機構或公司出具的房屋騰空驗收證明等相

關資料，永善縣國土資源局組織規劃、住建、溪洛渡人民政府等職能部門集體會審確定集中安置區域宅基地配置安置戶，規劃、住建、國土等職能部門根據會審意見辦理規劃許可、建設用地等手續。

第五章

搬遷補償、補助及獎勵

第二十四條 自來水、電、有線電視、電話等的遷移費按征收公告日相關單位的實際收費標準進行補償。

第二十五條 向被搬遷戶支付搬家補助費每戶每次3000元，按兩次計算；支付臨時安置過渡補助費每月每平方米10元，過渡時間按騰空交房驗收之日起算，過渡期為6個月，過渡方式為自行過渡。

第二十六條 對積極配合搬遷的，給予獎勵。凡在搬遷通知規定時間內自行搬遷完畢騰空房房屋并交付驗收的，每戶獎勵3000元。

第六章

法律責任

第二十七條 侵占、挪用農村集體經濟組織或個人的土地房屋征收補償費及有關費用的，視情節輕重給予黨紀、政紀處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十八條 征收集體土地經依法批準并按補償標準補償，集體土地所有權人和使用權人超過規定時間拒不移交土地的，由永善縣國土資源局責令限期移交。逾期不移交土地的，經縣人民政府批準，由永善縣國土永善縣國土資源局局申請人民法院強制執行。

逾期拒不領取征地補償費用的，由永善縣國土永善縣國土

資源局局將其征地補償費劃轉被征地村組集體經濟組織專戶儲存。

第二十九條 向被征收房屋所有權人依法兌現了房屋征收補償，縣人民政府審批確定了項目征地的安置方案，房屋所有權人拒絕在搬遷通知規定時限內騰空房屋交付驗收，影響該區域搬遷、拆除工作的，依法申請人民法院強制拆除。

第三十條 阻礙土地行政主管部門工作人員依法行使職權及妨礙用地單位依法用地及建設施工的，依法懲處，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十一條 對騙取安置用地的，一經查實，依法收回土地使用權。

第三十二條 有關機關在出具證明時，必須注明責任人，經單位主要領導審核簽批后蓋章認可。對違反政紀的由監察機關依法查處，觸犯法律的交由司法機關追究法律責任

第三十三條 對拒不執行本辦法的行政機關、事業單位和社區工作人員，按相關規定追究有關責任人的行政責任。

第三十四條 除土地行政主管部門外，任何單位和個人不得與農村集體經濟組織或個人簽訂征地補償協議或其他土地轉讓協議，否則，依法嚴肅處理。

第七章

附則

第三十五條 本辦法規定的土地補償費用的具體標準，由縣國土資源局會同相關部門根據土地類別、經濟總量和價格指數變動情況適時調整，報縣人民政府審批后公布執行。

第三十六條 耕地被征收后符合農轉非條件的，由有關部

門按規定辦理農轉非手續。

第三十七條 城市規劃區外其他項目用地的集體土地房屋征收、土地補償按涉及區域內征地年產值統一測算標準執行，地上附著物、地上附屬設施補償參照本辦法執行，被征收房屋的安置、搬遷根據項目實施的實際情況參照本辦法執行。

第三十八條 如遇政策調整，按調整后的政策執行。第三十九條 本辦法自公布之日起施行，在此之前縣政府和有關部門下發的文件凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。

第四篇：集體土地征收

集體土地征收

1.征收集體土地的特點

1.1 集體土地概述

☆ 農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有

☆宅基地和自留地、自留山屬于農民集體所有

☆集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設

☆符合土地利用總體☆規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依發生轉移的除外（集體土地流轉的特例）

1.2 征地集體土地的概念

☆ 是國家為了公共利益的需要，依法將集體所有土地轉變為國有土地并給予補償的行為

☆ 實質是土地所有權由集體所有變為國家所有

1.3 征收與征用的共同與不同之處

☆ 共同之處

◇ 都具有一定強制性

◇ 都要經過法定程序

◇ 都要依法給予補償

☆ 不同之處

◇ 征收是所有權發生改變，由集體所有權轉變為國家所有權

◇ 征用是使用權改變，所有權不變，強制使用，特定情況結束后應返還原所有人

1.4 征收的特點

☆強制性-土地征收是國家行為

☆妥善安置被征地單位和人員的生產和生活-要給予被征地單位經濟補償

☆ 被征收的土地所有權發生轉移-集體所有土地轉變為國家所有土地

2.征收的原則

☆ 珍惜耕地，合理利用土地的原則

◇ 能不征就不征，能少征就少征

☆ 保證國家建設用地的原則

◇ 該征就征，反對拒征和大幅度提高征地費用

☆ 妥善安置被征地單位和農民的原則

◇ 對征收的土地要適當補償

◇ 對農民造成的損失要適當補助

◇ 對因征地造成的剩余農業勞動力要適當安排

◇ 妥善安置拆遷戶

☆ 有償使用土地的原則

◇ 土地征收后，除公共設施基礎設施外，就應實行有償使用供應

☆依法征地的原則

◇ 必須有縣級以上政府的批準文件

◇ 按照合法的程序和法定的審批權限依法辦理手續 ◇ 禁止以租代征

3.征收、征用集體土地的政策規定

3.1 征收土地的范圍

☆為了公共利益的需要，可以征收集體土地

☆ 土地征收后，所有權屬于國家，用地單位只有使用權

3.2 征收土地批準權限

☆ 聽證制度-在征地依法報批前，當地土地行政主管部門應組織聽證

☆ 征收土地實行兩級審批制度－國務院和省級政府（所有權轉變）-只有這兩級

☆農用地轉為建設用地的，應辦理農地轉用審批手續（用途轉變）

☆由國務院審批的 ◇ 基本農田

◇ 基本農田以外的耕地超過35公頃的 ◇ 其他土地超過70公頃的

☆其他用地由省級政府審批并報國務備案

3.3 申請征地不得化整為零

☆征收土地應根據總體設計一次申請批準，不得化整為零

☆分期建設的項目，應當分期征地，不得先征待用

☆鐵路、公路、輸油等管線工程可以分段征收

3.4 對被征地單位和農民進行安置、補償和補助

☆由用地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費

3.5 臨時用地政策

☆由建設單位向批準工程項目用地的機關提出臨時用地時申請并取得批準

☆由建設單位與集體土地所有單位簽訂臨時用地協議（征用而非征收）

☆臨時用地期限最多不超過2年

☆不得改變批準的用途，不得從事生產性、經營性活動，不得修建永久性建筑

☆期滿后建設單位清理場地支付費用，到土管部門注銷登記

☆超期可再次提出申請，不退地又不申請的視為違章用地

3.6 聯營使用集體土地政策（兩種方法）

☆聯營指全民或集體所有制企業與農村集體經濟組織共同投資興辦聯營企業

☆持縣級以上政府批準的設計任務書或其他批準文件

☆ 由聯營企業向縣級以上政府土管部門提出用地申請

☆ 兩種處理方式

◇ 批準后可以改變土地性質，實行征收

◇ 也可以不改變土地所有權，作為聯營條件（聯營企業用地可以不改變土地權屬性質）-作價入股，可以不改變土地所有權

3.7 征收土地公告（主要是兩個公告）

☆概念

◇ 由被征收土地所在的市縣人民政府，在收到征收土地方案后10日內以書面或其它形式進行公告

☆征地公告內容（四項）

◇ 征收批準機關、文號、時間和用途（批文）

◇ 被征收土地的所有權人、位置、地類和面積（土地）

◇ 征地補償標準和農業人口安置途徑（人員）

◇ 辦理征地補償的期限與地點（手續）

☆征地補償安置方案公告內容

◇ 被征地土地情況

◇ 土地補償費標準、數量、支付對象和方式

◇ 安置補助費的標準、數量、支付對象和方式

◇ 地上附著物和青苗的補償標準和支付方式

◇ 農業人口具體安置途徑

◇ 其他措施

☆未過行公告的，被征地單位和個人有權拒絕辦理手續

3.8 征地補償費的使用

☆補償和安置補助費按有關規定使用（給村集體或農民個人）

☆耕地占用稅用于土地開發和農業發展

☆菜田基金、土地復墾費、土地荒蕪費、防洪費用于菜田開發建設和土地的調整和治理

☆征地管理費用于土地管理部門的各種業務開支

3.9 特殊征地政策

☆大中型水利水電工程補償－國務院另行規定

☆征收林地、園林－林業管理部門規定

☆征收中發現文物、古跡、古樹－報相關部門處理后方可征地

☆烈士墓、華僑墓－按主管部門辦理

☆用地范圍內有國防設施－經協商后方可征收

4.土地征收補償范圍和標準

【征地補償費的構成】三大類

☆土地補償費－給集體的，補償所有權

☆安置補助費－給個人的，安置勞動力

☆地上物及青苗補償費－給地上物的所有人

【注意專有名詞的精準性】

☆征地補償費與土地補償費不同

☆安置補助費，不叫安置補償費

4.1 土地補償費

☆內含

◇ 是征地費的主要部分，為補償被征地和原土地使用人的經濟損失而支付的款項（對地）

◇ 由用地單位支付土地補償費

☆標準

◇ 征收耕地的補償費，為該耕地被征收前3 年平均年產值的6－10 倍（按原用途補償）

◇ 其他土地標準，由省級規定

4.2 安置補助費

☆ 內含

◇ 安置補助費是為安置因征地造成的農村剩余勞動力的補助費（對人）

☆ 耕地標準

◇ 安置補助費＝需要安置的農業人口數×每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準

◇ 需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數量計算

◇ 每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4－6倍

◇ 每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍

☆ 非耕地標準

◇ 由省級規定

☆ 征地補償費的特殊規定

◇ 人均耕地特別少的地區，按前述標準支付土地補償費和安置補助費，尚不能使農民保持原有生活水平的，經省級政府批準，可以增加安置補助費，但土地補償費和安置補助費之和不得超過該土地被征前3年平均年產值的30倍

◇ 土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，當地人民政府可以用國有土地有償使用收入予以補貼

☆ 政府的管理

◇ 省級政府要制訂并公布各市縣征地的統一年產值標準或區片綜合地價

◇ 征地補償做到同地同價

◇ 國家重點建設項目必須將征地費用足額列入概算

◇ 對有穩定收益的項目，農民可用建設用地使用權入股

4.3 地上附著物和青苗補償費

☆地上附著物和青苗補償費標準，由省級政府規定

☆ 征收城市郊區的菜地，繳納新菜地開發建設基金

☆ 城市郊區的菜地，是指連續3年以上常年種菜或養殖魚、蝦的商品菜地和精養魚塘

4.4 臨時用地補償標準

☆征用臨時用地，應與集體經濟組織簽訂臨時用地協議

☆按土地前3年平均年產值逐年給予補償（注意沒有倍數）

☆但臨時用地逐年累計的補償費最高不得超過土地補償費和安置補助費的總和

【為何有高限的規定】

☆ 臨時用地補償相當于租金

☆征地補償費相當于銷售價格

☆如果租金之和超過了售價，那就不如買了而不是租

4.5 補償費用的使用

☆土地補償費－農村集體經濟組織所有

☆ 地上附著物和青苗補償費－歸地上附著物和青苗的所有者 ☆ 安置補助費（三種方式）

◇ 由農村集體經濟組織安置人員的－由農村集體經濟組織管理和使用 ◇ 其他單位安置的人員－支付給安置單位 ◇ 不需要統一安置的人員－發放給個人

5.土地征收工作程序

5.1 申請用地 ☆ 申請機構

◇ 土地所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門 ☆申請的依據

◇ 經批準的設計任務書或初步設計 ◇ 基本建設計劃（立項）◇ 其它

☆所需附上有資料

◇ 建設單位有關資質證明

◇ 項目可行性研究報告批復或其它有關批準文件 ◇ 土地行政部門出具有用地預審報告 ◇ 初步設計或其他有關材料 ◇ 建設項目總平面布置圖

◇ 占用耕地的，提出補充耕地方案

◇ 項目位于地質災害區的，提供地質災害危險性評估報告 ◇ 提供地價評估報告

5.2 受理申請并審查有關文件（一書四方案）☆審查時間

◇ 受理的30日內

☆編制（一書）

◇ 建設項目用地呈報說明書

☆擬定（四方案）

◇ 農用地轉用方案（用途轉變）

◇ 補充耕地方案

◇ 征地方案（所有權轉變）

◇ 供地方案（使用權轉變）

☆流程

◇ 經同級人民政府審核同意后報上一級土地管理部門審查

5.3 審批用地（一制度）

☆實行土地管理部門內部會審制度審批土地

☆批文必須是政府的，而不是土管部門的5.4 征地實施

☆實施機構

◇ 被征收土地所在地市縣人民政府（注意不是土管部門）

☆ 程序

◇ 征地公告

◇ 支付征地費

◇ 安置農業人口

◇ 協調征地爭議

5.5 簽發用地證書（合同+登記）

☆有償使用土地的－簽訂《土地使用權出讓合同》

☆以劃撥方式使用土地的，簽發《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》

☆用地單位持上述文件辦理土地登記手續

5.6 征地批準后的實施管理

☆時間

◇ 用地批準后至頒發土地使用權證書前的管理

☆措施

◇ 會同有關部門落實安置措施

◇ 督促被征地單位按期移交土地

◇ 處理征地過程中的各種爭議

◇ 填寫征地結案報告（表示征地工作結束）

5.7 建立征收土地檔案（三項要求）

☆整理和收集征收過程中形成的各種文件

☆ 收集存檔的文件一律是原件

☆市、縣范圍內的土地檔案應統一格式

第五篇：集體土地評估

1.集體建設用地估價中疑難問題的形成1.法規、政策的滯后。改革開放以來，除了我國的憲法對集體建設用地有法律規范外，很少有專業性法律、法規對集體建設用地的流轉做出明確的規范，有時往往是集體土地的開發利用已經成批的進行了，政府管理部門還沒有具體的管理辦法和相關的政策出臺。2.開發建設的隨意性。有時由于政府部門法律、法規的滯后，勢必導致集體土地建設的規劃不統一、用途不統一、功能不統一、模式不統一，正是這“四不統一”的現象，影響了集體土地市場健康發展。3.變現能力差。集體土地在市場上的變現能力差具體表現在：（1）法規的不健全，規劃使用不合理；（2）集體建設用地一般都處在城鄉結合部距城市中心較遠的地段；（3）集體土地沒有參與市場流通，人們對它的了解程度較差；（4）交易量小造成市場窄小沒有可參照的依據；（5）存在一定的違法風險。4.使用風險較大。

2.疑難問題的具體體現

集體建設用地使用上的不規范是形成疑難問題的根本原因，具體表現在：1.估價時可操作性差。集體建設用地估價時體現的可操作性差，說明集體建設用地進入市場的條件不具備，急需規范和調整，具體體現在以下幾個方面：（1）房地產之間缺乏可比性；（2）集體建設用地使用年限難以確定。2.集體建設用地沒有入市，缺乏有效的市場資料。集體建設用地沒有市場交易，更沒有交易資料，評估出的價格也極難適應市場的要求。3.大部分集體土地無基準地價，估價時無法定依據。按估價規范的要求在進行土地價格評估時，必須選擇一種估價方法就是基準地價修正法。但是農村集體土地大部分是在本地區基準地價覆蓋區之外。沒有基準地價的指導，勢必造成價格的混亂。4.使用權內涵不同，價格（價值）不可比。國有土地使用權的內涵表現在：（1）國有土地使用權在服從規劃條件下即可按照最高最佳使用原則進行開發建設，使土地的效益盡可充分發揮和體現；（2）按照不同的開發建設條件建設并按照不同規劃用途不同使用年限使用土地，這就給國有土地使用權在某種程度上進行了價格（或價值）的定位；（3）國有土地使用權價格可根據房地產的不同用途，可用市場比較法、收益法、成本逼進法評估其在一定用途和使用年限的使用權價格，較為靈活；（4）國有土地有完整的房地產市場，其交易價格體現的相對充分，價格形成較為完全，這種價格歷經市場檢驗是科學、客觀的。集體建設用地使用權不具備上述內容，集體建設用地使用權沒有入市，決定了其市場的正常交易量稀少，也就是講，不經過市場檢驗，使價格（或價值）難以定位和體現。

3.解決疑難問題的對策

以上提到的，進行集體建設用地使用權價格評估時存在的疑難問題，是由于集體建設用地使用權的形成不規范、不合理造成的。那如何從根本上解決呢？1.建立農村集體建設用地基準地價體系。基準地價可以分為集體建設用地的基準地價，其他農用地的基準地價等等。有了基準地價體系，估價時可以做到有據可依，同時還可以為政府平衡和有效地管理集體建設用地市場，起到積極的作用。2.集體土地流轉是集體建設用地參與市場的最有效辦法。集體土地進入市場，最有效的方法就是集體建設用地流轉，具體流轉方式可以按如下方法進行操作：（1）集體土地可以出讓；（2）以集體土地使用權合資、合作或者以聯營的形式共同開發建設，也可以入股；（3）出租；（4）集體土地流轉后的使用年限應確立在最高不能超過同類國有土地最高使用年限。