第一篇：房產(chǎn)測量論文

一、房產(chǎn)測量的意義

房產(chǎn)測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當前有著重要的意義。首先，房產(chǎn)測量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權人提供法律保護依據(jù)。產(chǎn)測量的結果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認發(fā)證即具有法律效力，處理產(chǎn)權糾紛的重要依據(jù)。它直接關系到購房人的切身利益房產(chǎn)測量的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科性，是產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權人提供法律保護的重要依據(jù)同時也為調處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測量是城市建設、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。產(chǎn)測量按照國家有關部門制定的房地產(chǎn)測繪技術標準和有關屋及其用地的有關信息和資料，通過對房屋自然狀況和權屬況的專業(yè)測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權的管理提供基礎數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)核發(fā)房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此，房產(chǎn)測量是進行城市土地資開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設管理必不可少的基礎資料。最后，房產(chǎn)測量也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當前由于商品房價格居高不下，部分開發(fā)商在利益的驅使下時常會打起面積的主義主意，推廣和進行房產(chǎn)測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。

二、房產(chǎn)測量若干問題研究

房產(chǎn)測量隨著房屋價格的上漲而愈發(fā)廣受關注，因而在此意義上對房屋測量若干問題進行研究具有重大的意義。

（一）共有建筑面積和公用建筑面積

共有建筑面積和公用建筑面積是在進行房產(chǎn)測量時無法回避的問題。根據(jù)國家質量技術監(jiān)督局頒布的JJF1058-1998《商品房銷售面積測量與計算》國家計量技術規(guī)范的規(guī)定：消費者購買的商品房建筑面積（銷售面積）為該商品房套內建筑面積及應分攤的共有建筑面積之和；建設部建房[1995]517號文件也曾明確指出：商品房建筑面積由該商品房套內建筑面積及應分攤的公用建筑面積兩部分組成。在此有必要對“共有”和“公用”進行區(qū)分。“公用”是指兩個或兩個以上的人享有對某物的使用權，而“共有”則是指各共有人依照法律或合同約定，享有對某物的財產(chǎn)權，共有人對共有物有使用權，收益權和處置權，公有物只能被公用人公用而不能被公用人共有。

（二）常見房產(chǎn)測量技術

房產(chǎn)測量技術經(jīng)過多年的發(fā)展，目前常見的測量技術主要有：

（1）房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術

數(shù)字化測圖是采用一定的方法采集有關的信息，通過計算機數(shù)據(jù)處理，再經(jīng)過圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀或其它輸出設備，繪制成房產(chǎn)圖。數(shù)字化測圖技術目前在房產(chǎn)地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應用，數(shù)字化測圖具有成圖質量高、速度快、勞動強度低、圖載信息多等特點。因此，數(shù)字化測圖是房產(chǎn)圖成圖的一個主要發(fā)展方向。

（2）運用坐標解析法進行房產(chǎn)測量的計算

房屋銷售面積計算比較復雜，一般來說房產(chǎn)面積測算可分為房屋面積測算和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權面積、使用面積等測算，用地面積測算是指以秋為單位的封閉地塊面積測算。在商品房銷售過程，房地產(chǎn)界址和房產(chǎn)面積糾紛時有發(fā)生。因此，一個科學明確并且能反映房屋面積測量結果準確度的基本估算公式就顯得尤為重要。運用坐標解析法進行房產(chǎn)測量計算具有巨大的進步意義(3)GPS技術在房產(chǎn)測量中的應用

GPS技術是當前快速發(fā)展的數(shù)字定位測量技術，GPS技術因其卓有效的性能而在目前得到了廣泛的應用房產(chǎn)測繪系統(tǒng)以ＧＩＳ的方式繪制、定義圖形及屬性，實現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分攤結果更準確，并自動生成繁瑣的分層分戶平面圖。從而有利于測繪的精確化和準確化。

三、房產(chǎn)測量中“幢”的劃分

幢是房產(chǎn)調查的基本單位，也是房產(chǎn)要素測量的基本單位，因而在房產(chǎn)測量中對“幢”的概念進行明確的區(qū)分具有重要的意義。“幢”區(qū)分的基本原則主要有：

（一）應同期規(guī)劃、同期建設、同期驗收

理論上和實踐操作中，同一幢樓應該是同期規(guī)劃、同期建設和同期驗收的，不同期規(guī)劃、建設和驗收的項目將各自獨立，單獨成幢。

（二）地面以上部分的基礎、結構應為統(tǒng)一整體

作為同一幢樓，地面以上部分的基礎、結構應為統(tǒng)一整體，具體是指房屋的各個部分結構相連，即各個部分的梁、柱、墻等相互聯(lián)接在一起，不可分割。如果房屋各部分間互不相連，則可以將各部分獨立分幢。

（三）房屋所占用的土地應為同一產(chǎn)權人

根據(jù)有關規(guī)定：房屋所有權人與土地使用權人相一致的原則是房屋權屬登記的基本原則。如果房屋所占用的土地分屬于不同使用權人的多塊土地上，且各土地使用權人的土地權屬清楚，則該房屋不能作為一幢處理。

（四）有共同的共有共用設施

“幢”的劃分，對廣大產(chǎn)權人而言，最重要的是對共有建筑面積的分攤計算的影響。如果房屋各部分之間沒有共同的共有共用設施，那么，無論是作為一幢還是作為多幢，對共有建筑面積分攤計算的影響可以忽略不計。

房產(chǎn)測量屬于房屋買賣及房屋相關產(chǎn)權辦理的基礎，是權利人維護自身權益的前提和保障，因而加強房產(chǎn)測量研究具有重要意義。

參考文獻：

[1]龔英亮：《對“共有建筑面積”和“公用建筑面積”的探討》，載《城市技術監(jiān)督》2002年第2期.[2]李向明：《房產(chǎn)測量技術探討》，載《大眾科學》2007年第1期.[3]張勇：《淺談房產(chǎn)測量中“幢”的劃分》，載《中國科技信息》2007年第15期.[4]郭義：《留心面積誤差四要則》，載《北京房地產(chǎn)》2003年第4期.

第二篇：房產(chǎn)測量知識

房產(chǎn)測量知識

一、任務和目的房產(chǎn)測量是房地產(chǎn)管理工作的重要基礎。準確完整的房產(chǎn)測繪成果是審產(chǎn)、確定產(chǎn)權面積、保障產(chǎn)權人合法權益的主要依據(jù)。其任務就是采用科學的測繪技術、方法和手段，獲取國家和有關產(chǎn)權部門所需的房屋有關信息和資料，為國民經(jīng)濟建設、城鎮(zhèn)建設、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、房屋拆遷、房產(chǎn)交易、征收稅費、為住房制度改革等工作提供可靠的數(shù)據(jù)和資料。

目的是測定、調查房屋的權屬、位置、數(shù)量、用途以及利用狀況，為房產(chǎn)管理部門提供所需要的房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖，以及相關的圖、表、冊和房屋面積數(shù)據(jù)等。

二、房產(chǎn)面積測算內容

1、房屋的建筑面積：是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、走廊、地下室、門斗、門廳、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

2、套內建筑面積: 是指套與套、套與共有建筑之間，以及外墻（包括山墻）的墻體中心線以內的實際面積再加上陽臺的建筑面積的總和。

3、房屋的產(chǎn)權面積：是指產(chǎn)權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。

4、房屋的共有建筑面積: 是指各產(chǎn)權主共同擁有或共同使用的建筑面積。

5、面積測算要求

（1）嚴格按《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986：

1、2-2000執(zhí)行；

三、共有建筑面積的分攤

1、共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、通風井、樓梯間、垃圾道、變電室、泵房、設備間、公共門廳、過道、走廊、地下室、值班警衛(wèi)室、電梯機房等以及為整幢樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

2、共有共用面積的處理原則：權屬各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無權屬分割文件或協(xié)議的可按相關各方房屋的建筑面積的大小按照比例進行分攤。商住樓或多功能綜合樓的共有共用面積分攤應按各功能區(qū)的實際情況進行多層次分攤。

四、閣樓的建筑面積計算

閣樓有規(guī)劃、按層高2.20m以上(含2.20m)部分計算建筑面積。

五、面積誤差允許范圍

房屋銷售面積與產(chǎn)權面積誤差應在±3％以內（含3％）。

第三篇：房產(chǎn)測量總結

房產(chǎn)測量實習總結

在2012年6月份大二第一學期末，我們進行了為期兩個星期的房產(chǎn)測量實習。這次實習的內容是對房產(chǎn)測量知識的實踐化,實習與以前的課堂實習相比，加深對書本知識的進一步理解、掌握與綜合應用，是培養(yǎng)我們理論聯(lián)系實際、獨立工作能力、綜合分析問題和解決問題的能力、組織管理能力等方面素質。也是一次具體的、生動的、全面的技術實踐活動。這次實習目的主要有：（1）熟悉房產(chǎn)調查的內容，懂得房產(chǎn)圖的基本知識及其繪制的方法；掌握房產(chǎn)測量的內容、技術；掌握房產(chǎn)面積量算的規(guī)則與方法。能夠運用所學知識進行房產(chǎn)調查、分層分戶圖測繪和面積量算以及房產(chǎn)圖的編繪，做到理論與實踐相統(tǒng)一，提高分析問題、解決問題的能力，從而對地形測圖學的基本內容得到一次實際應用，使所學知識進一步鞏固、深化。（2）通過實習，熟悉并掌握地形測圖的作業(yè)程序及施測方法。（3）掌握用房產(chǎn)測量軟件處理采集數(shù)據(jù)的基本技能。（4）通過完成地形測繪實際任務的鍛煉，提高獨立從事測繪工作的計劃、組織與管理能力，培養(yǎng)良好的咱也品質和職業(yè)道德。為期兩個星期的地形測圖實習已經(jīng)結束了，通過實際的測量實習，讓我學到了很多實實在在的東西，拓展了與同學的交際、合作能力。一次測量實習要完整的做完，單單靠一個人的力量和構思是遠遠不夠的，只有小組的合作和團結才能讓實習快速而高效的完成。同時也讓我深刻明白了理論聯(lián)系實際的重要性以及一些處事的感悟。第一：團隊的重要性。不但是測量工作離不開團隊，就是以后出來工作，做很多事情，靠自己一個人是很難完成的，培養(yǎng)良好的團隊精神對以后的成功有很大的幫助。第二:正確的看待失敗 ,我們的成功,往往不是一次就能取得的。成功的路上,或許我們要經(jīng)歷幾次或多次的失敗,但是只要我們堅持,最終會取得成功的.堅持下取得成功的前提是,我們有真材實學！這次的實習不僅僅是一次體驗野外測量工作的機會，更是我們感悟人生，領悟為人處事的一次機遇。

第四篇：房產(chǎn)測量總結

房產(chǎn)測量總結

1、房產(chǎn)測量是指采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供數(shù)據(jù)和資料。其運用測繪技術和手段，按照國家有關的法律法規(guī)，執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范和有關技術標準、規(guī)定。

2、房產(chǎn)測繪是一種政策性很強的專業(yè)測繪，通常也稱為法定測繪。

3、房產(chǎn)測量技術流程： ①測量工程項目受理

②簽定合同（一般由測繪大隊等政府部門組織委托測繪，事前需要申請）③外業(yè)實地測量

④內業(yè)電腦繪圖，面積分攤計算 ⑤質量檢查、驗收、收費

⑥向客戶提交成果及技術報告、入檔 圖示如下：

4、房產(chǎn)測繪與普通測繪的區(qū)別： ①房產(chǎn)測繪工作分為兩大項：

⑴建立房產(chǎn)測量平面控制網(wǎng)和測繪房產(chǎn)分幅平面圖。（基礎測繪）(2)測繪房產(chǎn)分丘、分戶平面圖及相關圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等。（項目測繪）②主要區(qū)別：

⑴比例尺的確定不同:房產(chǎn)分幅圖規(guī)定為1：500或1：1000；分丘、分戶圖不規(guī)定比例尺，而是根據(jù)實際情況確定。

(2)測繪內容上的區(qū)別:房產(chǎn)測繪不僅確定地物相關的位置，而且包括與其權屬有關的要素。

(3)測繪成果效力不同:房產(chǎn)測繪成果經(jīng)房產(chǎn)管理部門登記、入檔后，即具有法律效力，不得隨意修改。

(4)測繪成果產(chǎn)品不同:房產(chǎn)測繪成果形式有圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等。(5)精度要求不同:界址點精度及房屋面積測量的精度要求高。(6)修測、補測、變更測量及時:保證房產(chǎn)測繪成果的現(xiàn)勢性(7)房產(chǎn)測繪人員既懂測繪、更懂房地產(chǎn)

5、房產(chǎn)測量的目的和任務：

房產(chǎn)測量的目的和任務就是采集和表述房屋以及房屋用地的有關信息，為房地產(chǎn)管理，尤其是為房屋的產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理提供準確可靠的成果資料。同時也為房地產(chǎn)開發(fā)、征收稅費、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設以及市政工程等提供數(shù)據(jù)和資料。

6、房產(chǎn)測量的基本內容：

房產(chǎn)測量的基本內容包括以下七個方面：房產(chǎn)平面控制測量，房產(chǎn)調查，房產(chǎn)要素測量，房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收。

7、房產(chǎn)測量的成果：

①房產(chǎn)簿冊，包括：房產(chǎn)調查表；房屋用地調查表；有關產(chǎn)權狀況的調查資料；證明及協(xié)議文件。

②房產(chǎn)數(shù)據(jù)集，包括：房產(chǎn)平面控制點成果；界址點成果；房角點成果；高程點成果；面積測算成果。③房產(chǎn)圖集，包括：房產(chǎn)分幅平面圖；房產(chǎn)分丘平面圖；房屋分層分戶圖；房產(chǎn)證附圖；房屋測量草圖；房屋用地測量草圖。

8、房產(chǎn)測量的基本精度要求: ①房產(chǎn)測量的精度指標與限差；

②房產(chǎn)平面控制測量的基本精度要求；

③房產(chǎn)分幅平面圖與房產(chǎn)要素測量的精度； ④房產(chǎn)界址點、房角點的精度。

9、房產(chǎn)測繪應遵循的法律、法規(guī)、管理辦法有哪些？

《中華人民共和國測繪法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《山東省實施〈房產(chǎn)測量管理辦法〉細則》（省建設廳、省國土資源廳聯(lián)合印發(fā)）、《房產(chǎn)測量規(guī)范》（2000版國家標準）。

10、房產(chǎn)測繪的特點：測圖比例尺大；測繪內容較多；房產(chǎn)測繪成果具有法律效力；精度要求高；修測、補測及時。

11、房產(chǎn)平面控制測量的目的和作用: ①目的：是建立一個高精度的、有一定密度的、能長期保存使用的、穩(wěn)定的房產(chǎn)平面控制網(wǎng)。為整個房產(chǎn)測量工作 提供一個準確的控制框架和定位基準，并控制誤差的累積。②作用：⑴為房產(chǎn)圖的測繪提供測圖控制和起算數(shù)據(jù)。

⑵為房產(chǎn)測繪的變更與修測提供起算數(shù)據(jù)。

12、房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設原則與基本要求：

①布設原則：“從整體到局部、從高級到低級、分級布設的原則，也可越級布網(wǎng)”。②基本要求：

⑴要求控制點間有較高的相對精度

⑵要求房產(chǎn)平面控制點有相當?shù)姆植济芏?/p>

⑶要求能長期保存使用，房產(chǎn)平面控制網(wǎng)點都應該埋設永久性固定標志。⑷要求房產(chǎn)平面控制網(wǎng)點的坐標能保持較長時間的穩(wěn)定，不要經(jīng)常變化。

13、房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)布設的一般過程：

①了解控制測量的目的和收集資料 ；②確定布網(wǎng)方案；③編寫技術設計說明書；④造標埋石；⑤外業(yè)觀測；⑥內業(yè)計算；⑦編寫技術總結。

14、房產(chǎn)平面控制測量的主要方法：導線測量、GPS定位測量、三邊測量和三角測量。

15、房地產(chǎn)調查的意義與內容： ①意義：⑴房地產(chǎn)調查是房地產(chǎn)測繪的重要工作之一，通過實地的詳細調查，獲得房屋及

其用地情況的真實可靠的第一手資料。

(2)房地產(chǎn)測量中一項工作量很大的基礎工作。調查內容很多，一般分為房屋調查

與房屋用地調查，其中包括每個權屬單元的位置、權界、權屬、數(shù)量和利用狀

況等基本情況，以及地理名稱和行政境界等。

②內容：⑴房地產(chǎn)坐落調查；(2)房屋用地權屬界即丘界的調查；(3)房地產(chǎn)權屬狀況調查；

(4)房產(chǎn)權界狀況調查；(5)房屋狀況調查；(6)地理名稱和行政境界調查。

16、房地產(chǎn)調查的方法：

①初始測量調查：初始測量的調查資料來源有二。②變更測量調查：變更測量的調查采用“先閱后查”的辦法進行。

17、房屋用地單元的劃分與編號：

①丘與丘號：丘是指地表上一塊有界空間的地塊。一個地塊只屬一個產(chǎn)權單元的稱“獨立丘”，一個地塊屬于幾個產(chǎn)權單元的稱“組合丘”。

②丘的劃分：有固定界標的按固定界標劃分，沒有固定界標的按自然界線劃分。

③丘的編號：丘的編號按市、市轄區(qū)（縣）、房產(chǎn)區(qū)、房產(chǎn)分區(qū)、丘五級編號。

18、房產(chǎn)區(qū)與房產(chǎn)分區(qū): ①房產(chǎn)區(qū)：房產(chǎn)區(qū)應在市轄區(qū)或縣（旗）或縣級市的范圍內統(tǒng)一編號，避免重號，保證代碼的唯一性。

②房產(chǎn)分區(qū)：房產(chǎn)分區(qū)以房產(chǎn)區(qū)為單元劃分，可按自然界線，依街坊或依居民點，或依大的機關、企事業(yè)單位劃分，房產(chǎn)分區(qū)也應構成連續(xù)成片的幾何圖形。

19、房屋調查的內容：

①房屋坐落的調查； ⑴房屋坐落是指房屋所在街道的名稱和門牌號。②房屋產(chǎn)權人、產(chǎn)權性質、產(chǎn)別和權源的調查；

⑴房屋產(chǎn)權人是指房屋所有權人的姓名，若是單位或部門所有，產(chǎn)權人是單位或部門的全稱。

(2)房屋產(chǎn)權性質是指按照我國社會主義經(jīng)濟三種基本所有制的形式，對房屋產(chǎn)權人占有的房屋進行所有制分類。即：全民所有制房屋所有權、集體所有制房屋所有權、私人房屋所有權。

③⑴房屋層數(shù)是指房屋自然層次的總層數(shù)。

[計算房屋層數(shù)，一般從房屋室外地坪以上的樓層 起算，對于按自然地形起伏變化豎向設計建造的 房屋，從首層室外地坪以上起算。](2)層次是本權屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾 層。

⑶房屋的建筑結構是指根據(jù)房屋的梁、柱、墻等 主要承重構件的建筑材料劃分的類別。

⑷建成年份是指實際竣工年份。拆除翻建的，應

以翻建竣工年份為準。④房屋用途、占地面積、建筑面積的調查;⑴房屋用途是指房屋的目前實際用途。房屋用途分類標準按《房產(chǎn)測量規(guī)范》附錄A中的A6執(zhí)行。

(2)是指該棟房屋在規(guī)劃設計中相關主管部門批準的定位紅線內的面積，它是城市規(guī)劃及產(chǎn)權產(chǎn)籍管理中確定房屋是否合法的一項重要指標。應從房屋批件資料中收集獲得。

⑶房屋的建筑面積是指該房屋在規(guī)劃設計中相關主管部門批準修建的房屋建筑面積，其值根據(jù)規(guī)劃設計資料估算得出，調查時從房屋批建資料中收集。

⑤墻體歸屬，產(chǎn)權糾紛和他項權利記錄；

⑴墻體歸屬主要是指墻體投影面積的產(chǎn)權歸屬。墻體歸屬以權屬單元為單位調查。墻體的歸屬根據(jù)具體情況可劃分為自有墻、共有墻和借墻三種。

(2)他項權利指房屋所有權上設置有其他的權利。種類有典權、抵押權等。⑥填寫房屋調查示意表并繪制房屋權界示意圖； 20、房產(chǎn)要素測量： ①界址測量：⑴界址點坐標的測量 ；(2)丘界線測量；

界址測量是指對界址點和界址線所進行的測量，最主要就是測定出界址點的坐標。②境界測量

③房屋及其附屬設施測量：⑴房屋的測量（房屋按外墻勒腳以上墻角為準，依水平投影進行測量。）；(2)房屋附屬設施的測量；⑶房角點測量（房角點的測量，指對建筑物角點測量，與界址點的測量相同，房角點的類別代碼為4）⑷獨立地物測量（對于獨立地物的測量，應根據(jù)地物的幾何圖形測定出定位點的位置）。

④陸地交通、水域測量：⑴鐵路、道路、橋梁的測繪；(2)水域的測繪。

21、房產(chǎn)界址點：簡稱界址點或拐點，即是房屋用地界線的轉折點處設置的界樁點。

22、界址點精度：《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定，房產(chǎn)界址點的精度分三級，各級界址點相對于鄰近控制點的點位誤差和間距超過50cm的相鄰界址點間的間距誤差不超過表1的規(guī)定。

23、界址點的埋設及標志種類：

界址點的位置，應在權屬調查確定界址線的同時通過規(guī)定的法定程序標定。所有界址點均應埋設標志，并記載標石類型和方位。

24、界址點的編號：

界址點的編號是以高斯-克呂格的整公里格網(wǎng)為編號區(qū)，每個編號區(qū)的代碼以該公里格網(wǎng)西南角的橫縱坐標公里值表示。點的編號在一個編號區(qū)內從1至99999連續(xù)順編。

點的完整編號由編號區(qū)代碼、點的類別代碼、點的編號三部分組成，編號形式如下： ××××××××× × ×××××

編號區(qū)代碼（9位）點的類別代碼（1位）點的編號（5位）例：375384662 3 00028 點的完整編號為***

25、界址點、建筑物角點的測量方法：界址點測量應從鄰近基本控制點或高級界址點起算，以極坐標法、支導線法或正交法等野外解析法測定，也可在全野外數(shù)據(jù)采集時和其他房地產(chǎn)要素同時測定。

26、房產(chǎn)要素測量方法：

房產(chǎn)要素測量的方法主要包括野外解析法測量、航空攝影測量、全野外數(shù)據(jù)采集法測量。① 野外解析法測量：

野外解析法測量指利用極坐標法、正交法或線交會法等方法，在野外對房產(chǎn)要素進行采集，畫好草圖，內業(yè)通過計算機處理編輯成圖。

但不論使用何種方法，必須要保證所測各點相對于房產(chǎn)平面控制點的點位中誤差不超過±0.05m，最大限差為±0.10m。

② 航空攝影測量

航空攝影測量指借助精密立體測圖儀、解析測圖儀、精密立體坐標量測儀等儀器，在室內對房產(chǎn)要素進行測繪，然后拿原圖到野外進行地物要素的補調或補測，最后得到符合規(guī)范的房產(chǎn)圖而進行的測量。

③全野外數(shù)據(jù)采集

全野外數(shù)據(jù)采集指利用全站儀、半站儀、電子平板、電子記簿等設備在野外進行數(shù)據(jù)采集，5通過計算機屏幕編輯，得到數(shù)字圖形。觀測時，水平角和豎直角讀至1′，測距讀至1mm；最大距離一般不超過200m，施測困難地區(qū)可以適當放寬，但對超過100m時，水平角讀至0.1′。

野外作業(yè)過程中應繪制測量草圖，草圖上的點號和輸入記錄的點號應一一對應。

27、房產(chǎn)測量是采集和表述房屋和房屋用地有關信息的一門技術。

①采集：是指采用測繪科學技術，按照房產(chǎn)管理的要求和需要，對房屋和房屋用地的有關信息進行調查和測量。

②表述：是指對房屋和房屋用地的幾何、地理、物理特性，用數(shù)字、文字符號、影像進行描述，供產(chǎn)權人和有關人士使用。

③ 房屋和房屋用地：房屋必須占用土地，房屋和房屋用地習慣稱房地產(chǎn)。房屋和土地是不可移動、價值巨大的、經(jīng)久耐用的個人財產(chǎn)和社會財產(chǎn)。

28、房屋：

①房屋：是指具有承重柱（墻），有上蓋及維護墻（柱）體，以鋼、鋼筋混凝土或鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造的供人們生產(chǎn)（經(jīng)營）、生活或儲存貨物的建筑物。

②包括：主體房屋、房屋附屬設施和房屋圍護物。

④ 構成房屋的條件：應具有上蓋；應有圍護物； 結構牢固，屬永久性的建筑物； 層高在

2.20m或2.20m以上；可作為人民生產(chǎn)或生活的場所。

⑤ 屋的分類：房屋的分類有很多種，概括起來有以下幾種。⑴按房屋單位的使用性質分類；

⑵按房屋的結構分類；⑶按房屋層數(shù)分類；⑷其他分類。⑥ 房屋的用途：一般分為設計用途和實際用途。

29、主體房屋：包括一般房屋、架空房屋、窯洞、地下室等建筑物；房屋附屬設施包括廊（有柱走廊、檐廊、挑廊、門廊、架空通廊）、陽臺（封閉陽臺、不封閉陽臺）、門（門、門斗門墩、門頂）、室外樓梯、臺階等；房屋圍護物包括圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等。

30、房屋用地：是指房屋占地和生產(chǎn)生活所用土地的總稱。包括房屋占地面積、院落面積，還包括房屋附屬設施和房屋圍護物所占的面積。

31、房產(chǎn)面積測繪名詞：

①房屋面積測繪：房屋各層水平投影面積的測量與計算。

②房屋的建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有有上蓋，結構牢固，層高在2.20米以上（含2.20米，以下同）的永久性建筑。

③房屋的套內建筑面積（由以下三部分組成）：

⑴套內使用面積：為套內房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計算。一般根據(jù)內墻面之間的水平距離計算，內墻面的裝飾厚度應計入使用面積。

(2)套內墻體面積：套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。套之間的分隔墻：套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積一半計入套內墻體面積。

⑶陽臺建筑面積：按陽臺底板水平投影面積計算，封閉的全部計算建筑面積，不封閉的計算一半建筑面積，沒有頂蓋的陽臺不計算建筑面積。

④房屋的共有建筑面積（由兩部分組成）61）本幢樓內共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等；以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

（2）套（單元）與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積一半的建筑面積。

⑤房屋的產(chǎn)權面積：產(chǎn)權人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。

⑥建筑預測面積：據(jù)經(jīng)市政府行政主管部門核準的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為預售面積。

⑦ 建筑竣工面積 ：竣工房屋的現(xiàn)狀和經(jīng)市政府行政主管部門核準的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為竣工面積。

32、《實施細則》有關術語：

①幢：幢是指一座獨立的，包括不同結構和不同層次的房屋。②房產(chǎn)：房屋產(chǎn)權的簡稱。

33、房屋建筑面積測算規(guī)則：

①計算建筑面積的房屋原則上應具備的條件：應具有上蓋；應有圍護物； 結構牢固，屬永久性的建筑物； 層高在2.20m或2.20m以上；可作為人民生產(chǎn)或生活的場所；具有明確的歸屬；建筑物的構成具有合法性。

②計算全部建筑面積的范圍：

a.永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。b．房屋內的夾層、插層、技術層、及其梯間、電梯間等其高度在2．20m以上部位計算建筑面積。

c．穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2．20m以上的，按其水平投影計算面積。

d．樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算。

e．房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2．20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

f.挑樓，全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

g．屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

h.與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計算。i．房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

j．地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2．20m以上，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平面積計算。

k．有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

1．玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

m.屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算。n．依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的,按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。

o．有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫面積計算建筑面積。③計算一半建筑面積的范圍： a．與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。b．獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

c．未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。7d．無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

e．有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。④不計算房屋面積的范圍：

a．層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2．20m的地下室和半地下室等。b．突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

c．房屋之間無上蓋的架空通廊。

d．房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

e．建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f.騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

s．利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h．活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

i．獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j．與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

34、面積測算的方法與精度：

①坐標解析法：坐標解析法是根據(jù)房屋用地界址點或丘邊界點的坐標計算房屋用地面積或丘的面積，也包括利用房角點的坐標計算房屋面積的方法。

②實地量距法：實地量距法是在實地使用儀器如全站儀、測距儀或卷尺丈量圖形的邊長計算出圖形的面積。實地量距法是目前房地產(chǎn)測量中最普遍的面積測算方法。

③圖解法。

35、房屋共有建筑面積的分攤：

①房屋的共有建筑面積（由兩部分組成）：具體見

31、④。②共有面積的分攤原則：

（1）產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行分攤。(2)無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，或產(chǎn)權分割文件、協(xié)議不合法的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。

共有建筑面積分攤以幢為單位進行，分攤的共有建筑面積為本幢內的共有建筑面積。共有建筑面積按比例分攤的計算公式：δSi = K×Si

? 上式中 K＝∑δSi/∑Si ? 式中：

? K—共有建筑面積分攤系數(shù)；

? Si—各產(chǎn)權單元自有建筑面積，m2 ? δSi—各產(chǎn)權單元應分攤的分攤面積，m2 ? ∑δSi—需要分攤的分攤面積總和，即共有建筑面積，m2 ? ∑Si—參加分攤的各產(chǎn)權單元自有建筑面積總和，m236、37、房產(chǎn)圖的分類： 按房產(chǎn)管理需要，分為房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖和房產(chǎn)分戶平面圖。

38、房產(chǎn)圖的作用： ①房產(chǎn)分幅圖的作用

房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖。是測繪分丘圖和分戶圖的基礎資料。房產(chǎn)分幅圖以幅繪制。

② 房產(chǎn)分丘圖的作用

房產(chǎn)分丘圖是分幅圖的局部圖，是反映本丘內所有范圍及其用地情況、權界位置、界址點、房角點；房屋建筑面積、用地面積、四至關系、權利狀態(tài)等各項房地產(chǎn)要素，是繪制房屋產(chǎn)權證附圖的基本圖。房產(chǎn)分丘圖以丘為單位繪制。

③ 房產(chǎn)分戶圖的作用

房產(chǎn)分戶圖是在分丘圖基礎上繪制的細部圖，以一戶產(chǎn)權人為單位，表示房屋權屬范圍的細部圖，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權利界線供核發(fā)房屋所有權證的附圖使用。

④ 房產(chǎn)測量草圖的作用

39、房產(chǎn)圖測繪內容

①房產(chǎn)分幅圖測繪內容與要求

測量對象：控制點；線；房屋；房屋附屬設施；圍護物；房產(chǎn)要素和房產(chǎn)編號；地形要素；地理名稱注記。

②房產(chǎn)分丘圖測繪內容與要求

分丘圖上除表示分幅圖的內容外，還應表示房屋權界線、界址點點號、窯洞使用范圍、挑廊、陽臺、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關系等各項房地產(chǎn)要素。③房產(chǎn)分戶圖測繪內容和要求

分戶圖表示的內容包括房屋權界線、四面墻體和歸屬和樓梯、走道等部位以及門牌號、所在層次、戶號、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。

④房產(chǎn)分幅圖測量草圖的內容和要求

40、房產(chǎn)圖的成圖方法：平板儀測量成圖；編繪法成圖；數(shù)字成圖。

41、房屋變更測量是指房屋發(fā)生買賣、交換、繼承、分析（割）、新建、改建、擴建、重建、拆除、改制等涉及權界調整和面積增減變化而進行的更新測量。

42、房產(chǎn)變更測量的內容: ①現(xiàn)狀變更測量內容

⑴房屋的新建、拆遷、改建、擴建、房屋建筑結構、層次的變化；(2)房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和燒毀；

（3）圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等圍護物以及房屋附屬設施的變化；

（4）道路、廣場、河流的拓寬，改造，河、湖、溝渠、水塘等邊界的變化；（5）地名、門牌號的更改；

（6）房屋及其用地分類面積增減變化。②權屬變更測量內容

（1）服務買賣、交換、繼承、分割、贈與、兼并等引起的權屬的轉移；（2）土地使用權的調整，包括合并、分割、塌沒和截彎取直；（3）征撥、出讓、轉讓土地而引起的土地權屬界線的變化；（4）他項權利范圍的變化和注銷。

43、房產(chǎn)變更測量的方法: ①現(xiàn)狀變更的方法

根據(jù)房地產(chǎn)變更范圍的大小和房地產(chǎn)平面圖上現(xiàn)有平面控制點的分布情況，采用不同的測量方法。

②權屬變更測量的方法

第五篇：第9章 房產(chǎn)變更測量

第九章

房產(chǎn)變更測量

房產(chǎn)變更測量是指在完成初始房產(chǎn)測量之后，因房屋發(fā)生買賣、交換、繼承、新建、拆除等涉及權界調整和面積變化，為保持產(chǎn)權產(chǎn)籍資料的現(xiàn)勢性而進行的房屋及用地的位置、權界、面積和現(xiàn)狀的測繪調查，是房產(chǎn)經(jīng)常性的工作內容之一。通過及時、準確的房產(chǎn)變更測量，確保房產(chǎn)圖的現(xiàn)勢性和房產(chǎn)檔案的真實性，為房產(chǎn)日常的轉移和變更登記提供準確的權利位置定位圖籍和權屬面積等數(shù)據(jù)。

1、房產(chǎn)變更測量的內容

房產(chǎn)變更測量包括現(xiàn)狀變更測量和權屬變更測量。現(xiàn)狀變更測量具體反映在分幅圖和分丘圖上，權屬變更測量具體反映在產(chǎn)權證附圖與登記檔案上，為產(chǎn)權產(chǎn)籍提供測繪保障。1.1、現(xiàn)狀變更測量的內容

(1)、房屋的新建、翻建、改建、擴建，房屋建筑類別(結構、層數(shù)、用途)和平面位置的變化；

(2)、房屋的損壞或滅失，包括部分拆除、焚毀和倒塌；

(3)、圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等房屋圍護物和附屬設施的變化；

(4)、道路、廣場、河流、街巷等的開拓、改造，河、湖、溝渠、水塘等水系的邊界變化；(5)、行政境界的調整，房屋坐落（地名、門牌號）的更改；(6)、房屋及其用地面積的增減變化；

(7)、糾正錯誤測量，主要是房屋平面圖形、建筑類別的更正。1.2、權屬變更測量的內容

(1)、房屋買賣、交換、繼承、分析（割）、贈與、兼并、入股、贈于等引起的房屋產(chǎn)權的轉移和變更；

(2)、土地使用權界的調整，包括合并、分割、塌沒和截彎取直；(3)、征用、劃撥、出讓、轉讓土地而引起的用地權屬界線的變化；

(4)、法院、公證處等司法部門裁決的房地產(chǎn)轉移和變更（包括沒收、分析），以及房產(chǎn)管理部門按政策處理的接、代管和發(fā)還的房屋，絕產(chǎn)房屋。

(5)、產(chǎn)權的注銷以及設定的他項權利(抵押、典當?shù)?范圍變更或注銷；

(6)、房產(chǎn)權利人自行申請，因申請人隱瞞事實、偽造有關證件等引發(fā)錯證的補充和更正。

2、房地產(chǎn)變更測量的實施步驟

變更測量應根據(jù)房地產(chǎn)變更的有關資料，先進行房地產(chǎn)要素調查，包括現(xiàn)狀、權屬和界址調查，再進行新權界位置和面積的測定，并及時調整丘號、界點號、幢號和戶號等有關的房地產(chǎn)編號，最后進行房地產(chǎn)資料的處理。

2.1、準備工作

通過各個渠道收集的房地產(chǎn)變更的有關資料，進行整理、歸類、列表，調用已登記在案的資料和房地產(chǎn)地籍圖。2.2、房地產(chǎn)變更調查

根據(jù)房地產(chǎn)變更登記申請書，結合已有登記資料，進行房地產(chǎn)現(xiàn)狀調查、權屬調查和界址調查。

（1）、現(xiàn)狀調查：即房屋及其用地的自然狀況的調查，自然狀況的調查一般是指房屋坐落、建筑類別、用地分類等情況變化的調查。

（2）、權屬調查：即房屋及其用地的權利狀況的調查，包括登記的權類、權利人或他項權人、權利范圍、四至界標、墻體歸屬等情況的調查與核實。

（3）、界址調查：即房地產(chǎn)變更后新的權利界線的認定、確定和標定。可分成認界、確界、標界三個階段。認界時，不論任何方式指界，必須得到鄰戶認可并簽章；確界時，堅持房屋所有權和房屋占有范圍內的土地使用權權利主體一致的原則；標界時，嚴格執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》相關規(guī)定，標示在房產(chǎn)圖上，區(qū)別毗連界址位置。2.3、權界位置和面積的測定

房地產(chǎn)變更后新的權界位置和面積的測定實際上是一項復丈工作，由于房地產(chǎn)變更登記是以產(chǎn)權戶為單位進行的，變更后的房地產(chǎn)權界位置和面積也要分戶測定。

(1)、權界位置的變更測定

一個產(chǎn)權戶可以擁有一幢房屋或多幢房屋，也可以多個產(chǎn)權戶共同擁有一幢房屋，應分別測定，繪分幢分戶圖或分層分戶圖，圖示變更后新的權界位置，不僅為重新計算分戶權屬面積作準備，而且也是頒發(fā)房地產(chǎn)權證附圖的需要。

同幢房屋及其用地的分割，應將分界實量數(shù)據(jù)注記在復丈圖上，分割后測定的各戶房屋及其用地面積與原登記發(fā)證面積的不符值應在《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定的限差以內。

（2）、面積的變更測定

通常，屬于下列情況之一者應考慮房屋建筑面積變更測繪：一棟已竣工房屋，在完成建筑面積測繪計算之后，增加或減少部分建筑空間而引起該棟房屋建筑面積的增減；一棟房屋的部分分戶建筑面積權屬界線發(fā)生變更所引起的分戶建筑面積的增減；一棟房屋應分攤共用建筑面積范圍發(fā)生變化或其服務功能發(fā)生變更而引起整棟或部分分戶建筑面積的分攤共用面積變化。

①一棟房屋增加部分建筑空間，且增加部分不能成為獨立一棟，而是成為原有建筑的一部分時。例如，在原有建筑之外再建室外樓梯；又如，在原建筑外墻凹進部分延伸樓板并用外墻封閉等。

a、當一棟房屋只需計算和提供整棟建筑面積（不分戶），且新增加部分的建筑空間借用原建筑外墻，新增加部分面積按原建筑外墻外邊線和新加的外墻的外邊線范圍計算。這時，原建筑部分的面積不變，整棟的建筑面積增加新增建筑空間的面積。

b、當一棟房屋需分戶計算及提供分戶建筑面積，且新增加部分為套內建筑面積或應分攤共用面積，則整棟或該功能區(qū)的共用面積分攤將需要重新計算。

c、當新增加部分的建筑空間沒有借用原外墻時，新增部分的全部墻體計入新增部分的建筑面積；新墻與舊墻之間的伸縮縫若與室內相通時，計入新增部分的建筑面積。②房屋部分權屬界線發(fā)生變更時，只引起與權屬界線有關的雙方分戶建筑面積變更，整棟建筑面積不受影響；與權屬界線無關的其他分戶面積不受影響。例如一戶變二戶、大戶變小戶或小戶變大戶、裙樓的重新分戶分割、某層商鋪的重新分割等。

a、當權屬界線變更后的雙方分戶邊長已知，且其總和與原分戶邊長總和相符，則按變更后的已知邊長計算分戶套內建筑面積，按原共用面積分攤系數(shù)計算各戶的分攤共用面積。

b、當權屬界線變更后各分戶邊長為實量邊長且無法知道原各分戶邊長可供校核的，則按實量邊長計算各分戶套內建筑面積之和，與原局部總建筑面積比較。

③一棟房屋應分攤共用建筑面積范圍發(fā)生變化，或其服務功能發(fā)生變更而引起整棟或部分分戶建筑面積的分攤共用面積變化時，應考慮房屋建筑面積變更測繪。

a、一棟房屋中應分攤共用面積范圍發(fā)生變化（增加或減少）時，該共用面積服務范圍內（功能區(qū)內）的各分戶分攤共用面積值需重新計算。

b、一棟房屋中應分攤共用面積服務范圍（功能）發(fā)生變化（擴大或縮小其服務區(qū)域）時，原服務范圍內的和變更后的服務范圍內的各分戶面積均需重新計算。

c、一棟房屋新增加或減少一部分套內建筑面積而使整棟或該功能區(qū)的其他用戶的共用面積分攤系數(shù)發(fā)生變化時，若各戶產(chǎn)生的面積變化值最大不超過0.3%者，可不重新計算其 他各戶的建筑面積。但新增加的（或減少的）套內建筑面積與同功能區(qū)內的其他套內建筑面積有相同的共用面積分攤系數(shù)，并按其分攤相應的共用面積值。

（3）、變更建筑面積的辦理

房屋竣工面積測繪完畢并提供使用資料之后，若其建筑面積發(fā)生變化，應視其具體情況，分別按如下規(guī)定辦理：

①房屋加建、改建的，應由建設單位事先向建筑管理部門申請報批，根據(jù)已批的加建、改建部位名稱，測繪作業(yè)部門按測繪技術規(guī)程有關規(guī)定，測繪其變更面積值和計算由此產(chǎn)生整棟其他部位的面積變更值。

②重新分割是指如裙樓商鋪的分戶分割，工業(yè)廠房、倉庫的整層分戶分割等。建設單位需提供蓋有公章的分戶分割尺寸方案圖及文字說明，測繪作業(yè)部門應現(xiàn)場實測各邊長后，計算分戶面積，并與原已測繪的整層（或整體）的面積比較，必要時需進行面積平差或分戶邊長平差，以使分戶分割后的面積總和與原整體面積相符。

③變更共用面積使用功能或范圍的，應由業(yè)主委員會向建筑管理部門報批，測繪作業(yè)部門根據(jù)批準的變更情況重新測繪變更部位的共用面積值，并計算相關分戶面積的變更值，然后根據(jù)有關規(guī)定確定是否更改相關分戶面積。但不論是否更改相關分戶面積，都應形成一份變更測繪資料，將附有詳細說明的變更測繪資料存檔，并提供給業(yè)主委員會或產(chǎn)權單位。

已報批的加建、改建、重新分割等變更測繪工作完成后，只形成或更改成新的建筑面積資料，不需重新形成或更改建筑工程竣工驗收測量報告。修改建筑面積測繪資料的，除按測繪資料檔案管理規(guī)定和其他有關規(guī)定辦理外，對于更改房號的，不論原資料是否有“房屋層次及房號編號立面圖”，也不論房號是否與樓層次編排匹配，均需形成兩份“房屋新舊房號對照表”，分別隨新資料存檔和提供。

3、變更測量的方法

3.1、現(xiàn)狀變更的測量方法

根據(jù)房地產(chǎn)變更范圍的大小和房地產(chǎn)平面圖上現(xiàn)有平面控制點的分布情況，采用不同的測量方法。

(1)變更范圍小，可根據(jù)圖上原有房屋或設置的測線，采用卷尺定點測量法，具體應用正交法、交會法、延長線法、方向線法、自由測站法等方法（限于圖解測量)。

(2)變更范圍大，可采用測線固定點測量法或平板儀測量法(限于圖解測量)。

(3)采用解析測量或全野外數(shù)字采集系統(tǒng)時，應布設好足夠的平面控制點，并設站逐點進行數(shù)據(jù)采集。

3.2、權屬變更測量的方法

根據(jù)需要和實際條件，采用圖解復丈法或解析復丈法。（1）、圖解復丈法

①調用有關已登記在冊的房地產(chǎn)資料，包括房屋及用地調查表、房地產(chǎn)初始登記申請書、房地產(chǎn)平面圖等。

②根據(jù)房地產(chǎn)變更登記申請書，標示的房屋及用地位置草圖、權利證明文件，約定日期，通知房地產(chǎn)變更登記申請人或代理人到現(xiàn)場指界。

③現(xiàn)有的圖根點、界址點、房角點等平面控制點，均可作為變更測量的基準點。利用現(xiàn)有平面控制點之前，應設站檢測點位的準確程度，同站檢測較差不超過圖上±0.2mm；異站或自由測站檢測較差不超過圖上±0.4mm。當用測定的點之間距離與由此反算的距離進行檢核時，其距離較差不超過2倍相應等級的平面控制點點位中誤差。

④房屋分析時，應將分界的實量數(shù)據(jù)注記在測量草圖上，并按其實量數(shù)據(jù)計算面積后，再定出分割點在復丈圖上的位置，以便繪制分戶平面圖。

⑤修正房地產(chǎn)分幅圖、分丘圖，并對現(xiàn)有產(chǎn)權產(chǎn)籍資料進行修正與處理（2）、解析復丈法

①調用有關的原房地產(chǎn)登記資料，包括房屋及用地調查表、房地產(chǎn)變更登記申請書、房地產(chǎn)平面圖，以及現(xiàn)有的界址點、房角點坐標成果表等。

②根據(jù)房地產(chǎn)變更登記申請書、標示的房地產(chǎn)位置草圖，權利證明文件，約定日期，通知房地產(chǎn)變更登記申請人或代理人到現(xiàn)場指界，應預先設立界標。

③利用現(xiàn)有平面控制點之前，應進行檢測，用重復測定的方法，測得兩點之間之距離與由坐標反算之距離進行檢核，其間距誤差不超過2倍相應等級控制點、界址點或房角點的點位中誤差。

④野外解析法測量采用極坐標法、正交法或交會法。它們的技術要求按《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。

⑤按相應等級界址點的精度要求，測定新增界址點的坐標，并計算分割后新權屬面積。

⑥用地合并面積，以合并后外圍界址點坐標計算的面積為準。用地分割后各戶用地面積之和與原面積之不符值不超過2倍相應等級面積中誤差，如在限差內，按相關面積大小比例配賦。

4、房產(chǎn)變更測量的精度和業(yè)務要求

房地產(chǎn)變更測量的精度包括圖上精度和解析精度。圖上精度是指變更后房地產(chǎn)分幅、分丘平面圖圖上精度；解析精度是指新增界址點或房角點的點位精度以及面積計算精度。4.1、變更測量后圖上精度要求

圖上精度是指圖上地物點的點位精度，它與成圖比例尺有關。《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定了房地產(chǎn)分幅圖圖上地物點相對鄰近控制點的點位中誤差不超過圖上±0.5mm；編制分幅圖時，地物點相對于鄰近控制點的點位中誤差不超過圖上±0.6mm，變更測量后的圖上精度應與變更前的圖上精度要求一致。4.2、變更測量后解析精度要求

解析精度是指新增界址點或房角點的點位精度，以及面積的計算精度。

（1）、新增界址點或房角點的點位精度，以及房屋和用地面積的測定精度，與成圖比例尺無關。《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定全野外數(shù)據(jù)采集數(shù)據(jù)或野外解析測量等方法所測的房產(chǎn)要素點和地物點，相對于鄰近控制點的點為中誤差不超過±0.05m。權屬變更測量后，新測定的變更要素點點位中誤差不得大于±0.05m，新增界址點或房角點的解析精度，要與變更前的原有界址點或房角點的解析精度要求一致。

（2）、房屋及用地面積，如按房屋及用地的實量邊長直接計算，其面積中誤差應滿足相應房屋及用地所在的等級要求，執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》中相應的等級面積中誤差的規(guī)定；如按用地界址點的坐標計算用地面積時，其面積中誤差執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》中面積測算中誤差的有關規(guī)定，其限差不超過式（）計算的結果：

1n2S?2mi?Di?1,i?（）

?8i?1式中： S為面積限差，㎡；

mi為相應等級的面積中誤差，㎡； Di?1,i?1為多邊形中對角線長度，m。

《房產(chǎn)測量規(guī)范》還規(guī)定房產(chǎn)分割后各戶房屋建筑面積之和與原有房屋建筑面積的不符值應在限差以內；用地分割后的各丘面積之和與原丘的不符值應在限差以內；房產(chǎn)合并后的建筑面積，取被合并房屋建筑面積之和；用地合并后的面積，取被合并后的各丘面積之和。

4.3、房產(chǎn)變更測量的業(yè)務要求

（1）、房地變更測量應做到變更有合法依據(jù)，對原已登記發(fā)證而確認的房地產(chǎn)權界位置、面積等合法數(shù)據(jù)和附圖不得隨意更改。

（2）、房地產(chǎn)合并或分割時，分割應先進行房地產(chǎn)登記，且無禁止分割文件，分割處必須有固定界標；位置毗連且權屬相同的房屋及用地，可以合并，并應先進行房地產(chǎn)登記。

（3）、房屋所有權發(fā)生變更或轉移，其房屋用地也應隨之變更或轉移。

（4）、他項權利范圍變更，應根據(jù)抵押、典當合同注銷原權利范圍，劃定新權利范圍。

5、變更測量后資料的處理

房地產(chǎn)資料主要由房地產(chǎn)平面圖、房地產(chǎn)產(chǎn)權登記檔案和房地產(chǎn)卡片三部分組成。此外，為了房地產(chǎn)經(jīng)營管理和分類統(tǒng)計的需要，編造了各種賬冊、報表，簡稱為圖、檔、卡、冊。為了相互檢索或調用方便，一般使用丘(地)號。為了保持房地產(chǎn)現(xiàn)狀與房地產(chǎn)資料的一致，必須對房地產(chǎn)動態(tài)變更及時進行收集、整理，修正圖、卡、冊，補充或異動檔案資料，這樣的房地產(chǎn)資料才會有使用價值。

變更后房地產(chǎn)資料的處理，是房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理的一項連續(xù)性的工作。它包括房地戶已有資料的處理和未登記、未結案房地產(chǎn)資料的處理。在處理之前，預先對有關變動的房地產(chǎn)編號進行調整。

5.1、房地產(chǎn)編號的調整

房地產(chǎn)編號中，丘號、丘支號、幢號、界址點號、房角點號、各個權利符號、房產(chǎn)權號、房產(chǎn)共有權號等是主要的房地產(chǎn)號。

（1）、用地合并或分割，須重新編丘號，新增丘號按編號區(qū)內的最大丘號續(xù)編。組合丘內，新增的丘支號按丘內的最大丘支號續(xù)編。

（2）、房產(chǎn)合并或分割，應重新編幢號，原幢號作廢，新增幢號按丘內最大幢號續(xù)編。（3）、用地單元中的房屋部分拆除，剩余部分的房屋仍保留原幢號。

（4）、整幢房屋發(fā)生產(chǎn)權轉移，可保留原幢號，已有的房角點號不變。整幢房屋滅失，其幢號、房角點號以及依附于該房屋的權利符號也應注銷。

（5）、用地合并，四周外圍界址點維持原點號；用地分割，新增界址點按編號區(qū)內最大的界址點點號續(xù)編。

（6）、由于行政境界的調整，所涉及到的房地產(chǎn)編號區(qū)也應作相應調整。5.2、已登記房地產(chǎn)的資料管理

（1）、圖的處理

房地產(chǎn)現(xiàn)狀變更，通過修測補測，實地修正房地產(chǎn)分幅圖，同時作出現(xiàn)狀變更記錄，以便修正房地產(chǎn)分丘圖。房地產(chǎn)權屬變更，通過變更測量后繪制的測量草圖，經(jīng)過審核確權后，標注在分丘圖上，做出權屬變更測量記錄和房地產(chǎn)編號調整記錄，修正分幅圖，重新繪制分戶圖。

已建立數(shù)字房產(chǎn)圖的單位，可根據(jù)現(xiàn)有的硬件與軟件配置，根據(jù)變更后的房產(chǎn)數(shù)據(jù)進行圖形編輯、注記，修改分幅圖，分丘圖則根據(jù)需要由分幅圖派生。

（2）、卡的處理

房地產(chǎn)卡片的制作一般是：房卡按丘分幢建卡，多產(chǎn)權戶的同幢房屋在幢內再分戶建卡；地卡按丘分戶建卡。房地產(chǎn)變更時，對現(xiàn)有房地產(chǎn)卡片也要根據(jù)變更測量記錄，修正卡片，或重新制卡、銷卡。

修正卡片，因涉及到房地產(chǎn)資料統(tǒng)計分類面積的變動，須作出改卡記錄，作為面積增減變化的原始憑證。房地產(chǎn)權人和使用戶名的更改，除更改卡片外，還須更改已建的戶名索引卡，地名門牌號的變動，除更改卡片外，還須更改已建的地名索引卡。

在建立了微機管理系統(tǒng)的單位，已有的房地產(chǎn)卡片經(jīng)一次性輸入電腦后，可以取消，但應對房地產(chǎn)變更記錄和房地產(chǎn)編號調整記錄，通過內部資料的聯(lián)系工作規(guī)則，由房地產(chǎn)信息管理中心修正或刪改電腦資料。

（3）、檔案的處理

根據(jù)權屬變更案和變更測量記錄，對 相應的房地產(chǎn)產(chǎn)權登記檔案進行異動變更和補充。由于房地產(chǎn)產(chǎn)權登記檔案分類方法不同，有按丘分類、按地名門牌號分類、按產(chǎn)權戶名分類、按權證號分類等等，變更后的圖件(測量草圖、分戶圖)和產(chǎn)權證明文件應分戶歸檔，對按丘(地)號建檔的單位，丘內再分戶立卷。房屋及用地權界線的調整說明，房地產(chǎn)編號的調整記錄以及房地產(chǎn)面積增減變化等資料也須合并到相應的檔卷內備查。

已建立微機管理系統(tǒng)的單位，要對存儲于磁盤或光盤內的檔案資料進行同樣的處理。

（4）、冊的處理

根據(jù)房地產(chǎn)登記、發(fā)證成果和分類管理(如經(jīng)營管理、租賃管理、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理等)的需要，編制簿冊，如：發(fā)證記錄簿、房屋總冊、房地產(chǎn)登記薄冊、檔案清冊、房地產(chǎn)交易清冊。此外，產(chǎn)業(yè)管理上需要的經(jīng)管公房手冊、異動臺帳、異動單和統(tǒng)計報表等各種簿冊也要隨著房地產(chǎn)變更作相應的動態(tài)變更，其主要依據(jù)是：對權屬變更根據(jù)權屬變更案和有關憑證；對現(xiàn)狀變更根據(jù)現(xiàn)狀變更單。

5.3、未登記、未結案房地產(chǎn)資料的處理

（1）、未登記的房地產(chǎn)是指：房地產(chǎn)權利人未能在規(guī)定的期限內申請產(chǎn)權登記，房屋權屬有爭議或土地權屬爭議尚未解決，不能提供合法有效的房屋及用地權屬來源證明，無主房屋或無人登記，以及沒有房地產(chǎn)權屬證書不能設定他項權利登記的房地產(chǎn)。

（2）、未結案的房地產(chǎn)是指：發(fā)證前有他人對要登記的房地產(chǎn)提出異議而暫緩確認的，或者過去未辦理登記需補辦登記后再確認的，以及房屋私改遺留下來的疑難問題而不能確立的房地產(chǎn)。

（3）、未登記、未結案房地產(chǎn)資料的處理

未登記、未結案的房地產(chǎn)的原始記錄，未登記房地產(chǎn)的調查表和測量草圖，一般容易忽視，為了房地產(chǎn)統(tǒng)計資料的完整性和今后確權的需要，應當進行收集、整理、列表造冊。隨著時間的推移，后來補辦了登記須結案時，不能單憑過去的初步調查記錄，必須進行復查和測繪。發(fā)證后，原來未登記、未結案的房地產(chǎn)清冊和有關圖籍，應及時進行銷號或注記。

未登記、未結案的房地產(chǎn)卡片建議與已登記、已結案的卡片分別建立，分別進行統(tǒng)計，也要按丘(地)號分戶歸檔或另建未登記檔案作為產(chǎn)權登記或監(jiān)理部門日常處理產(chǎn)權和簽證的參考