第一篇：房產論文-5

二、住房制度改革利益公平分享存在的問題

（三）經濟適用房政策異化產生了改革利益非公平分享

3．單位利用經濟適用房政策變相集資建房

《通知》確立我國住房制度改革的最終目標模式之后，也同時停止了所有單位自建職工住宅的市場主體資格。但是相當一些單位，主要是政府機關、事業單位和少許企業，能夠通過各種“關系”或者領導批示，獲得經濟適用房項目，再委托一個有房地產開發主體資格的公司，或者自己直接成立房地產開發公司，實施經濟適用房項目的建設，建成后以建設成本價只對本單位職工銷售。凡是能夠“爭取”到經濟適用房項目的單位，一般都能以非招拍掛方式獲得特別優惠的土地使用權，以這種方式取得的經濟適用房價格，通常比市場上的經濟適用房便宜一倍以上，比純粹的商品房更是低得多?！盁o論是委托代建、還是定向開發以及團購，都屬于變相的集資建房，是變相延續福利分房?！盵7]譬如，某市一國家機關以經濟適用房政策修建的住宅，一套190平方米的房屋，內部價不到30萬，而當時該房屋的市場價已經超過100萬。

4．以家庭為單位的保障性住房享受原則被突破

無論是我國實物性福利分房，還是住房制度改革文件，都嚴格規定“一對夫婦只能一處住宅”，當然，通過市場購買純粹的商品房除外。但在由單位“爭取”經濟適用房項目的住房分配中，已經全然不再去考慮配偶之中的另一方是否已經享受過福利房或者是否也通過同樣的方式取得了經濟適用房。只要單位有一次集資建房，每一個職工都可以得到一套建設成本價的房屋。更有甚者，有些政府機關因修建的房屋多而單位職工少，干脆每個職工兩套。改革20多年不僅實物性福利分房未能被真正打破，而且就連過去一直堅持的“一對夫婦只能有一處住宅”的基本原則也蕩然無存。

第二篇：房產銷售論文

瓊州學院暑期社會實踐論文(調查報告)

題目： 在海南房產偉業置問公司的實踐作者：吳婷

院別： 旅游管理學院

班級： 09酒店管理2班

學號： 09234114

指導老師： 謝錫鸞

2011年9月10日

在房產偉業置問公司的實踐

瓊州學院旅游管理學院09酒店管理2班吳婷

實踐時間：2011/7/1~2011/8/14

實踐地點：海南偉業房地產公司三亞市迎賓路辦事處

實習內容：學習置業顧問應具備的基本置業素養以及如何向顧客推銷樓盤

職位：置業顧問（實習）

摘要：在暑假的空閑時間將在學校學習到的一些知識應用到社會生活中，從實踐中驗證和體會所學知識的內涵，并可以通過社會實踐尋找自己的不足以彌補，豐富自身的閱歷。

關鍵詞：專業知識工作與實踐感受現狀及改進措施

在我大學生活中的第二個暑假里，我有幸來到海南偉業房地產進行了為期一個多月的實習，帶著一顆求知的心我在這個大家庭里度過了我學生生涯中美好的一個暑期。

偉業顧問成立于一九九四年，作為華北地區最為知名的大型房地產咨詢服務機構，致力于打造專業完善、聯合互動的全程房地產服務鏈。經歷十四載實踐與發展，如今的偉業顧問，已成長為中國最具規模的房地產綜合服務機構。我公司正在以房地產投資顧問、營銷代理、商業策劃、資產管理及二手物業代理五大專業服務體系，潛心為客戶、為市場、為社會，創造協同共贏的豐厚價值。我在實習過程中在公司代理的三亞克拉碼頭售樓處擔任置業顧問。

前期先接受公司培訓，對自己所負責的項目進行了解，經過一系列考核(講沙盤，講戶型，講市場等)之后對樓盤周邊區域的競爭樓盤做市場調研。并寫一份市場調研報告給直屬上司。通過之后直接安排到一個小組開始接待的工作。

海南偉業房地產公司位處三亞市迎賓路，本次代理的房地產為三亞克拉碼頭。三亞克拉碼頭坐落在享有椰夢長廊之美的三亞灣，位于美麗的三亞灣一線海景中心地段。三亞灣東起三亞港，二十里長的濱海大道依灣綿延，椰樹成林西行延伸至天涯灣。二十里椰林畫廊，數十里銀灘之美，道盡了三亞灣無限風光的自然美景。

克拉碼頭面南背北，前望碧波萬頃的南中國海，后依青山峻嶺、田園風光，具有中國君王風水寶地的品質，整個樓盤海景開闊，海灘潔白平緩、海水清澈湛藍，讓顧客無限享受海居生活的魅力與美麗。在這里，走出庭院即可到溫柔海灘，親臨海風，獨享海水，可讓在中國最美麗的熱帶海濱，擁有五星級的度假感受，享受高標準的酒店管理和貼身服務。

克拉碼頭交通非常便捷，項目距三亞市中心8公里，距三亞鳳凰國際機場6公里，距離天涯海角11公里，周邊酒店、醫療衛生、銀行、餐飲娛樂設施及配套已經齊備。

三亞克拉碼頭項目優勢：

1、項目位于三亞灣一線海景中心地段，享有二十里椰林畫廊、十里銀灘；

2、單價低，并且戶型以小戶型為主，總價亦低；

3、距海50米，私屬海灘，開窗見海；

4、66平精裝海景現房，稀缺一線海景地段的產權酒店式公寓；

5、酒店已運營，由中糧旗下凱萊物業負責酒店的經營管理，優質經營保障業主收益最大化。

6、離三亞鳳凰國際機場最近的觀光區域，臨近天涯海角著名景區，距三亞市8分鐘

車程。

克拉碼頭項目的設計理念

克拉碼頭項目的設計理念是三亞最具意大利原創設計風情的五星級休閑、度假酒店。由意大利設計師杰瑞先生親躬力作，歷經數次調整和修改方案，在保證戶型通風、采光及室內空間感的前提下，將意大利獨有的輕松浪漫、自然與溫馨等創新設計手法展現得淋漓盡致。所有樣板間強調了室內設計與室外園林、沙灘、海水之間的關聯與融合性，設計風格獨具匠心，在三亞灣乃至整個三亞樓盤中堪稱“唯一”。樣板間分別有：浪漫海灘風格、游艇風格和西班牙風格。

在工作中，為了能夠更好的在實習中學到知識、豐富閱歷，在詳細閱讀了克拉碼頭的樓盤資料后，虛心向前輩們請教作為置業顧問應該具備的基本素養以及在向客戶推薦樓盤時可以運用到的一些小技巧。在此向指導我的前輩同事們表示感謝。

因為只是實習而不是正式的公司員工，每次接待客戶時都會有一名前輩帶領，本來沒有底氣的我因為前輩的陪伴可以較好的介紹相關樓盤，并且在某些時候客戶提出的一些我不熟悉的內容可以幫我解答。置業顧問這個位置是個很關鍵的位置，在樓盤交易過程中能夠起到交易雙方溝通的橋梁，通過對買賣雙方的了解和溝通，達成房屋交易。在這個過程中，既要對賣方負責更要對買方負責。置業顧問首先應該從購房者的利益角度來分析交易的可行性，即以購房者需求為主體，因為只有了解了購房者的需求才能從實際出發引導交易的進行，這對賣方來說無疑也減少了盲目性，與賣方的利益并不沖突。

工作實踐與感悟

通過這短暫的實習，在這十多天的實習生活中我確確實實學到了很多在學校及書本上不曾有過的東西，近年來房地產市場狀況及發展趨勢盡管“泡沫論”、“過熱論”仍然不絕于耳，但是，從去年起人們預言的“房地產冬天”仍然沒有到來，甚至今年上半年房地產市場仍然頑強地攀升另外，從銷售情況來看，今年1～5月份全國實現商品房銷售4564萬平方米，同比增長20.3%。這一增長速度是在2000年和2001年連續兩年旺銷基礎上實現的盡管我國當前新一輪房地產市場高潮有著良好的市場基礎和政策基礎，并且這一輪高潮尚處于非“泡沫”的良性增長過程，但是，市場規律證明：一個誰都能賺到錢，甚至獲得暴利的行業肯定是危機四伏的。也許我們面對的市場恰恰是拐點前的最高峰，因為市場自我調控和釋放風險的信號已經顯現。面對我國房地產業發展的現實，住房金融的經營取向宜分為短期調節目標與長期發展目標兩步運行。短期目標以調節市場供求矛盾，約束房地產開發，拉動市場消費需求，提高市場購買力，消化現有空置商品房為主。遠期目標則包括優化信貸資源配置，提升國內房地產業競爭能力，提高住房金融服務質量，推進住房金融市場化，促進我國房地產業持續、穩健、高效運行等內容。

.調控房地產業信用總量，約束市場擴張規模與速度，.適度控制住房開發貸款增量，調整房地產開發貸款的內在結構，積極拓展住房按揭貸款市場，促進房地產業的良性循環，啟動住房公積金貸款市場，拉動住房市場需求。面對這種挑戰，國家、房地產企業和國內商業銀行要充分發揮自身優勢，增強應變能力，努力把握競爭主動權。一是在經營理念上有所創新。國內商業銀行要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等方面加大創新力度。要盡快研發與推廣適應市場需求的新的房地產信貸產品，二是金融管理者要強化房地產金融市場的宏觀調控能力，在授信、融資及開放房地產金融二級市場方面加大改革力度，培植和打造國內房地產品牌企業，增強其競爭實力和市場駕馭能力。三是提高現有的住房消費貸款產品的競爭能力。四是加快房地產金融人

才的培養。入世以后，房地產金融市場主體的復雜化對從業人員自身素質提出了更新、更高的要求，培養一批精通外語、計算機、房地產投資、房地產評估、財務分析、證券融資等方面的專業人才和復合型人才是應對挑戰的迫切需求，也是提升競爭能力與發展能力的戰略選擇。

盡管以前也有很多的社會實踐經歷，但是這次感覺與前幾次有很大的不同，工作環境更加正規化，要求較高，上班要化淡妝、穿高跟鞋、著工作服。而且感覺比以前收獲更多。比如在人際交往方面，書本上只是很簡單的告訴你要如何做，而社會上人際交往非常復雜，這是在學校不能有如此深刻的感受的。社會上有各種人群，每一個人都有自己的思想和自己的個性，要跟他（她）們處理好關系還真得需要許多技巧。而這種技巧通常是來自社會閱歷與經驗的。在行動中，其中有關心你的人，有對你不所謂的人，有看不慣你的人，看你如何把握了。交際中要求你在不能改變一件東西的時候，你只能學著去適應它，如果還不行，那就改變一下再去適應時的方法。

實習是每一個大學生都必須擁有的一段經歷，它讓我們在實踐中了解社會，拓展了視野，增長了見識，為以后進一步走向社會打下堅實的基礎，實習是我們把學到的理論知識應用在實踐中的一次嘗試。作為一名合格的大學生應懂得堅持，懂得堅韌與收斂，懂得凡事要靠自己去努力爭取，懂得要具有一顆積極向上的生活心態。我是一個較為樂觀的人，會用自己小小的心努力平衡我周圍的一切。

雖然這個暑假是在房地產公司度過的，可是知識是相通的，在實踐生活中也可以很好的將在學校學習的關于酒店管理方面的知識進行了實踐。并且可以將在售樓部學習到的一些酒店做的不是很到位的服務進行分析整理，兩相結合，達到更好的效果。為今后在酒店的工作打下一部分基礎。

各行業都有各自的長處，提高服務質量并不僅僅靠的是空想，在做好市場調研的同時，我們也應該體驗下其他行業的工作。在得到經驗的同時，還可以把學到的東西、體悟到的東西融合至今后的工作中。納百川方可為海，積跬步終至千里之外，我們既要擇優接收、吸取各種不同的東西，也要一步一個腳印地在今后選擇的工作中走下去。

參考文獻百度百科

湯姆.霍普金斯《如何成為銷售冠軍2.0版》

中國住宅與房地產信息網·.

第三篇：房產銷售論文

房地產銷售社會實踐論文

姓名

院別： 旅游管理學院班級： 09酒店管理2班學號： 09234114指導老師：

2011年9月10日

在房產偉業置問公司的實踐

瓊州學院旅游管理學院09酒店管理2班吳婷

實踐時間：2011/7/1~2011/8/14

實踐地點：海南偉業房地產公司三亞市迎賓路辦事處

實習內容：學習置業顧問應具備的基本置業素養以及如何向顧客推銷樓盤

職位：置業顧問（實習）

摘要：在暑假的空閑時間將在學校學習到的一些知識應用到社會生活中，從實踐中驗證和體會所學知識的內涵，并可以通過社會實踐尋找自己的不足以彌補，豐富自身的閱歷。

關鍵詞：專業知識工作與實踐感受現狀及改進措施

在我大學生活中的第二個暑假里，我有幸來到海南偉業房地產進行了為期一個多月的實習，帶著一顆求知的心我在這個大家庭里度過了我學生生涯中美好的一個暑期。

偉業顧問成立于一九九四年，作為華北地區最為知名的大型房地產咨詢服務機構，致力于打造專業完善、聯合互動的全程房地產服務鏈。經歷十四載實踐與發展，如今的偉業顧問，已成長為中國最具規模的房地產綜合服務機構。我公司正在以房地產投資顧問、營銷代理、商業策劃、資產管理及二手物業代理五大專業服務體系，潛心為客戶、為市場、為社會，創造協同共贏的豐厚價值。我在實習過程中在公司代理的三亞克拉碼頭售樓處擔任置業顧問。

前期先接受公司培訓，對自己所負責的項目進行了解，經過一系列考核(講沙盤，講戶型，講市場等)之后對樓盤周邊區域的競爭樓盤做市場調研。并寫一份市場調研報告給直屬上司。通過之后直接安排到一個小組開始接待的工作。

海南偉業房地產公司位處三亞市迎賓路，本次代理的房地產為三亞克拉碼頭。三亞克拉碼頭坐落在享有椰夢長廊之美的三亞灣，位于美麗的三亞灣一線海景中心地段。三亞灣東起三亞港，二十里長的濱海大道依灣綿延，椰樹成林西行延伸至天涯灣。二十里椰林畫廊，數十里銀灘之美，道盡了三亞灣無限風光的自然美景。

克拉碼頭面南背北，前望碧波萬頃的南中國海，后依青山峻嶺、田園風光，具有中國君王風水寶地的品質，整個樓盤海景開闊，海灘潔白平緩、海水清澈湛藍，讓顧客無限享受海居生活的魅力與美麗。在這里，走出庭院即可到溫柔海灘，親臨海風，獨享海水，可讓在中國最美麗的熱帶海濱，擁有五星級的度假感受，享受高標準的酒店管理和貼身服務。

克拉碼頭交通非常便捷，項目距三亞市中心8公里，距三亞鳳凰國際機場6公里，距離天涯海角11公里，周邊酒店、醫療衛生、銀行、餐飲娛樂設施及配套已經齊備。

三亞克拉碼頭項目優勢：

1、項目位于三亞灣一線海景中心地段，享有二十里椰林畫廊、十里銀灘；

2、單價低，并且戶型以小戶型為主，總價亦低；

3、距海50米，私屬海灘，開窗見海；

4、66平精裝海景現房，稀缺一線海景地段的產權酒店式公寓；

5、酒店已運營，由中糧旗下凱萊物業負責酒店的經營管理，優質經營保障業主收益最大化。

6、離三亞鳳凰國際機場最近的觀光區域，臨近天涯海角著名景區，距三亞市8分鐘車程。

克拉碼頭項目的設計理念

克拉碼頭項目的設計理念是三亞最具意大利原創設計風情的五星級休閑、度假酒店。由意大利設計師杰瑞先生親躬力作，歷經數次調整和修改方案，在保證戶型通風、采光及室內空間感的前提下，將意大利獨有的輕松浪漫、自然與溫馨等創新設計手法展現得淋漓盡致。所有樣板間強調了室內設計與室外園林、沙灘、海水之間的關聯與融合性，設計風格獨具匠心，在三亞灣乃至整個三亞樓盤中堪稱“唯一”。樣板間分別有：浪漫海灘風格、游艇風格和西班牙風格。

在工作中，為了能夠更好的在實習中學到知識、豐富閱歷，在詳細閱讀了克拉碼頭的樓盤資料后，虛心向前輩們請教作為置業顧問應該具備的基本素養以及在向客戶推薦樓盤時可以運用到的一些小技巧。在此向指導我的前輩同事們表示感謝。

因為只是實習而不是正式的公司員工，每次接待客戶時都會有一名前輩帶領，本來沒有底氣的我因為前輩的陪伴可以較好的介紹相關樓盤，并且在某些時候客戶提出的一些我不熟悉的內容可以幫我解答。置業顧問這個位置是個很關鍵的位置，在樓盤交易過程中能夠起到交易雙方溝通的橋梁，通過對買賣雙方的了解和溝通，達成房屋交易。在這個過程中，既要對賣方負責更要對買方負責。置業顧問首先應該從購房者的利益角度來分析交易的可行性，即以購房者需求為主體，因為只有了解了購房者的需求才能從實際出發引導交易的進行，這對賣方來說無疑也減少了盲目性，與賣方的利益并不沖突。

工作實踐與感悟

通過這短暫的實習，在這十多天的實習生活中我確確實實學到了很多在學校及書本上不曾有過的東西，近年來房地產市場狀況及發展趨勢盡管“泡沫論”、“過熱論”仍然不絕于耳，但是，從去年起人們預言的“房地產冬天”仍然沒有到來，甚至今年上半年房地產市場仍然頑強地攀升另外，從銷售情況來看，今年1～5月份全國實現商品房銷售4564萬平方米，同比增長20.3%。這一增長速度是在2000年和2001年連續兩年旺銷基礎上實現的盡管我國當前新一輪房地產市場高潮有著良好的市場基礎和政策基礎，并且這一輪高潮尚處于非“泡沫”的良性增長過程，但是，市場規律證明：一個誰都能賺到錢，甚至獲得暴利的行業肯定是危機四伏的。也許我們面對的市場恰恰是拐點前的最高峰，因為市場自我調控和釋放風險的信號已經顯現。面對我國房地產業發展的現實，住房金融的經營取向宜分為短期調節目標與長期發展目標兩步運行。短期目標以調節市場供求矛盾，約束房地產開發，拉動市場消費需求，提高市場購買力，消化現有空置商品房為主。遠期目標則包括優化信貸資源配置，提升國內房地產業競爭能力，提高住房金融服務質量，推進住房金融市場化，促進我國房地產業持續、穩健、高效運行等內容。

.調控房地產業信用總量，約束市場擴張規模與速度，.適度控制住房開發貸款增量，調整房地產開發貸款的內在結構，積極拓展住房按揭貸款市場，促進房地產業的良性循環，啟動住房公積金貸款市場，拉動住房市場需求。面對這種挑戰，國家、房地產企業和國內商業銀行要充分發揮自身優勢，增強應變能力，努力把握競爭主動權。一是在經營理念上有所創新。國內商業銀行要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等方面加大創新力度。要盡快研發與推廣適應市場需求的新的房地產信貸產品，二是金融管理者要強化房地產金融市場的宏觀調控能力，在授信、融資及開放房地產金融二級市場方面加大改革力度，培植和打造國內房地產品牌企業，增強其競爭實力和市場駕馭能力。三是提高現有的住房消費貸款產品的競爭能力。四是加快房地產金融人才的培養。入世以后，房地產金融市場主體的復雜化對從業人員自身素質提出了更新、更高的要求，培養一批精通外語、計算機、房地產投資、房地產評估、財務分析、證券融資等方面的專業人才和復合型人才是應對挑戰的迫切需求，也是提升競爭能力與發展能力的戰略選擇。

盡管以前也有很多的社會實踐經歷，但是這次感覺與前幾次有很大的不同，工作環境更加正規化，要求較高，上班要化淡妝、穿高跟鞋、著工作服。而且感覺比以前收獲更多。比如在人際交往方面，書本上只是很簡單的告訴你要如何做，而社會上人際交往非常復雜，這是在學校不能有如此

深刻的感受的。社會上有各種人群，每一個人都有自己的思想和自己的個性，要跟他（她）們處理好關系還真得需要許多技巧。而這種技巧通常是來自社會閱歷與經驗的。在行動中，其中有關心你的人，有對你不所謂的人，有看不慣你的人，看你如何把握了。交際中要求你在不能改變一件東西的時候，你只能學著去適應它，如果還不行，那就改變一下再去適應時的方法。

實習是每一個大學生都必須擁有的一段經歷，它讓我們在實踐中了解社會，拓展了視野，增長了見識，為以后進一步走向社會打下堅實的基礎，實習是我們把學到的理論知識應用在實踐中的一次嘗試。作為一名合格的大學生應懂得堅持，懂得堅韌與收斂，懂得凡事要靠自己去努力爭取，懂得要具有一顆積極向上的生活心態。我是一個較為樂觀的人，會用自己小小的心努力平衡我周圍的一切。

雖然這個暑假是在房地產公司度過的，可是知識是相通的，在實踐生活中也可以很好的將在學校學習的關于酒店管理方面的知識進行了實踐。并且可以將在售樓部學習到的一些酒店做的不是很到位的服務進行分析整理，兩相結合，達到更好的效果。為今后在酒店的工作打下一部分基礎。

各行業都有各自的長處，提高服務質量并不僅僅靠的是空想，在做好市場調研的同時，我們也應該體驗下其他行業的工作。在得到經驗的同時，還可以把學到的東西、體悟到的東西融合至今后的工作中。納百川方可為海，積跬步終至千里之外，我們既要擇優接收、吸取各種不同的東西，也要一步一個腳印地在今后選擇的工作中走下去。

參考文獻百度百科

湯姆.霍普金斯《如何成為銷售冠軍2.0版》

中國住宅與房地產信息網·.

第四篇：10房產論文題目

說明：以下題目僅是提供大致方向并非最終題目，具體可跟導師協商。論文題目和老師并非嚴格綁定，也就是說你可以拿著這個老師下的論文題目去找另一個老師。大家可以通過知網搜索你想選定的論文題目與內容，最好按時間搜索，選擇近三年的相關信息。

每個人選好題目和指導老師，由宿舍統一發給我。題目可以先選一個，但是指導老師得先確定下來。截止時間10月15日。不在的宿舍其他人幫忙轉告。論文題目

房價與城鎮化進程關系及影響研究

新型城鎮化與金融鄉土化關系的研究 西部地區城鎮化問題研究

淺談農民工融入城市的制度障礙

限購政策與房地產市場價格關系的研究

關于蘭州地區房地產企業市場競爭戰略的分析 外資進入西部城市地產前景的分析

西安、成都、蘭州三地住宅價格的波紋效應研究

可支配收入、收入差距與商品房價格的關系——以xx地為例 xx地區農村居民點整治模式研究

小產權房合法化的可行性研究——以xx地區為例

探析住宅保障房的質量控制

西部地區房價高企對本地經濟影響的探討

經適房、公租房、廉租房、雙限房與商品房概念的辨析與特征***房地產開發前景分析

淺議中小房地產開發企業融資方式的選擇

現階段房地產開發面臨的問題與對策研究

淺談調控形勢下我國二、三線城市房地產開發格局的演變

導師

劉選

田玉忠

房地產開發企業資金風險防范管理

發揮城市規劃對房地產開發的有效干預

淺談房地產開發建設項目影響成本主要因素

房地產綠色營銷探討

房地產營銷策略的探索與創新

中小城市房地產營銷策略

淺議建立可持續的保障性住房的政策體系 貨幣政策對城市房地產量價關系的影響

基于城市區段地價級差指數分析蘭州新城與蘭州新區房價的差異某地（蘭州市）土地集約利用與可持續對策研究

土地財政與城市高房價

綠色建筑理念與房地產營銷策劃 二、三線城市房地產營銷策略研究

剛性需求下房地產營銷策略的思考

某地（蘭州市）土地集約利用與可持續對策研究 市場主體對某地（蘭州市）土地集約利用的響應探究 西部地區保障性養老住房的探究分析 鄉村住宅市場化障礙與策略的研究

柏正杰

房地產中介商業行為模式的創新研究 住房公積金管理存在的問題及對策分析

地鐵建設對沿線房地產開發的影響研究

淺談房地產開發對城市規劃的影響作用

房地產開發過程中存在的問題剖析

淺析租賃型保障房的融資渠道

保障房退出政策的現存問題及改革構想

保障房建設中中央政府與地方政府的行為選擇

再論土地財政

公益性用地界定方法探討

某地保障房融資模式研究

誰是高房價的推手?——對中國高房價問題的反思

從需求角度分析房價上漲原因及控制房價的對策

賀燕

現行房產稅制度淺析及改革的幾點建議

淺議保障房分配難題與解決方向

關于房地產市場中央政府、地方政府及房地產開發商之間的博弈分析

住房貨幣化與住房資本化的差異研究

當前我國房價調控效果研究

宜居城市維度和基本要素研究

城市規劃與實踐中存在的問題與對策 住房供應結構與蘭州市新區住房結構研究 我國房地產稅收制度改革研究

我國住宅價格管制的方式與效果分析

從土地財政向公共財政的制度嬗變

土地征收政策對農民收入影響度的政治經濟學分析——以蘭州市宋家灘村為例 個人住房公積金貸款還款方式的研究——以某地某小區為例

“國五條”對某地房地產市場的影響

房地產開發資金來源現狀及改進措施

淺談城市規劃與房地產開發兩者關系

張小虎

房地產開發企業品牌管理研究

團購消費策略與國家住房規制策略的關系研究 甘肅農戶宅基地與農戶住宅產權調查研究

蘭州新區與蘭州新城房地產市場的價格定位研究

蘭州房地產企業投融資前景分析——以“房地產新政”為背景 2013年上半年城市房地產市場價格高企的原因分析

發展中（老少邊窮）地區城鎮廉租房租金定價與補貼模式研究 定遠鎮作為規劃中的西北最大物流園區的開發價值分析 中國特色的住房保障體系建設研究

城市化進程中失地農民住房安置問題探究——以某地為例 土地征收利益的合理配置的政治學分析 ***房地產營銷策略的改進與完善 淺析城鎮化與房地產開發的關系

房地產開發企業降低運營成本問題的研究

房地產開發風險因素分析

蘭州市住房統一登記制度探討

轉型時期我國城市土地政策的綜述

房地產價格與房地產政策調控分析

房地產開發企業成本控制的措施分析

探索房地產開發企業融資創新途徑

王維宣

王明霞

淺談房地產開發建設項目影響成本主要因素

影響房地產調控效果的主要因素及對策

卓越城市的文化內涵研究

風水文化心理與住宅消費的關系探究 納粹時期德國建筑文化研究

探究不同產業參與城市塑造的方式和進程的差異 某地（西安）樓宇經濟的問題與對策 智慧城市的基本要素與指數研究

“會呼吸的城市”及蘭州城市建設的借鑒意義

第五篇：復件 房產市場論文

論我國房地產市場的特性

***

摘要：近幾年，房地產價格上漲較快，房價虛高已經成為經濟學界密切關注的話題之一。房地產市場具有其獨有的特征，其特征也決定著房地產市場運行風險。因此，探討我國房地產市場特征及其變化情況，對進行科學預警，穩定房地產市場，促進房地產市場穩步健康發展具有重要的理論和實踐意義。關鍵詞：房地產市場高房價非理性運行特征

0 概述

中國房地產市場價格在經歷了2007年的瘋狂上漲后，終于在2008年初的“拐點論”與“降價潮”中發生了轉折性的變化。低迷的成交量、打折促銷的聲浪此起彼伏、開發商的種種不利消息頻現，隨著政府宏觀調控的深入推進、國際金融形勢的急劇惡化、消費者觀望情緒的日漸濃重，2008年下半年，中國的樓市由過熱突變為偏冷。但2009年3月份起樓市價格出現驚人反彈，人們從討論樓市階段性回暖，到默認樓市真正回暖，以至于有人說是壓抑已久的剛性需求爆發式的反彈，房價也開始報復式節節上升，房地產投資風險進一步增大，直到目前針對房地產市場的各項政策出臺，房產市場不知又會出現怎樣的景象。

此外，自1998年實行房改以來，我國房地產市場化步伐不斷加快，房地產業快速發展。與此同時，我國房地產價格在總體上和區域上都呈現出非理性波動和震蕩。這種非理性波動不僅影響房地產市場本身的健康發展，而且也會影響金融系統的穩定，美國次貸危機已給我們留下了深刻的教訓。泡沫增大使樓市風險進一步增加，在金融危機影響尚未結束、中國宏觀經濟沒有完全好轉、房地產價格仍然畸高的情況下，更意味著一輪危險的賭博。高房價及危害

目前，我國房地產市場存在的最主要的也是最明顯的一個特點就是房價高，人們對這一特點抱有強烈的評論，房價高對人們的正常生活，對房地產市場的健康發展及國家的經濟發展都產生了一定的影響。

高房價的第一個危害是抑制其它方面的需求，造成畸形經濟結構。高房價造就了眾多的房奴，他們大多從農村走來，十多年學校生涯之后，他們取得了進入大城市的門票——大學文憑，同時也花光父母一生的收入。畢業之后的他們一方面要贍養父母，另一方面要攢錢買房子，因此他們會盡可能的壓縮開支，然而他們又是工薪階層中的高收入者，也就是未來的中產階級，他們不消費，整個社會的消費就沒有了支撐。

第二危害就是抑制其它方面投資，造成畸形發展。目前我國各種尖端技術的落后和房地產過熱不無關系，資本總是流向利潤率最高的地方，房地產的行業的暴利吸引了過多的社會資本，從而削弱了其他方面的投資。經濟結構對不動產過強依賴，降低了我們在國際經濟環境中的競爭力。

實際上GDP中不動產的成分是虛假的，因為其不能流動，就失去了價值衡量的統一標準，其價值也是得不到國際公認的。而且由于其不流動性，價格的升高也只是數字的變更，不代表持有人可以享受的物質的增多。比如說上海的房產價格比盧森堡的要貴很多，那是否意味著在上海擁有一套120平米的公寓的人比在盧森堡擁有一棟別墅的人幸福的多呢？

影響社會和諧，這一點應該是有目共睹的，目前網絡上流行著一種憤怒，仇恨的情緒，高房價是其一個重要因素。高房價剝奪了眾多房奴的幸福感，毀滅了他們十幾年寒窗的夢想，讓他們失去了消費的能力的同時，也將他們僅有的業余時間拉到了低成本的網絡上，在本應該喝咖啡的時間里在網上發著牢騷。

投機盛行，影響社會的創造力，這是任何一種暴利行業的通病。只要社會結構中存在一種暴利行業，人們就會對之產生向往，而當這種暴利的收入遠遠高于其他社會普通收入的時侯，就會造成投機盛行。而勞動是價值創造的唯一源泉，當勞動所得占整體社會的收入過低，甚至不能滿足勞動者基本生存的時候，人們就不會再勞動，社會也就失去了發展的原動力。這也正是為什么中國歷史上每一個王朝快要滅亡的時候，社會風氣都非常糜爛，妓女遍地，賭博盛行。中國城市房地產市場非理性運行特征

改革開放以來，我國房地產市場發展迅速。2000年—2008年，我國35個大中城市的房地產開發投資年均增長率達21.41%，商品房價格也逐年攀升。但在這一片繁榮的背后，我們看到的是普通居民為了一套住房而耗費將近半生的收入，房地產消費成為居民沉重的負擔，位列“新三座大山”之首。城市商務成本也因為房價飛漲而急劇提升，對吸引投資造成不利影響。因此，我國當前城市房地產市場的繁榮景象是一種非理性繁榮，主要呈現出以下三個特征：（1）制造業面臨的投資環境惡化，許多制造業基金流竄到地產業，造成了樓市一團火爆，拉升了GDP。由于樓市火爆，使得土地的拍賣價節節攀升;開發商拿著大量的信貸資金瘋狂買地，造成各地地王屢創新高。

（2）住房供應結構并未明顯改善，高檔品種嚴重供大于求。相對于中低檔樓盤，地產商更愿意開發高檔樓盤。一方面是由于政府推出很多的經濟適用房、廉租房，使得開發中低檔住房的壓力很大;另一方面地產商可以根據市場狀況對高檔樓盤差異化定價。大量資金投入把高檔樓盤一下拉起來，附近的中低檔樓盤也隨之水漲船高。國家信息中心統計數據顯示，90平方以下普通商品住房投資僅占商品房投資的17.2%，遠未達到“90/70政策”要求的水平。

（3）房地產市場秩序仍然混亂不堪。在房價較快上漲的情況下，一些開發商建而不售，捂盤惜售現象很嚴重，加劇了供求矛盾。一些開發商采取分批銷售、推遲開盤時間、內部認購、大幅提價等方式拉長銷售周期，通過控制新建住房的上市速度拉抬房屋價格。我國房地產市場主要特征

我國的房地產市場是一個新興的市場。與國際上發達成熟的市場比較，具有其獨特的特征。

3.1產業整體的市場化程度還很低

在發達國家，整個房地產業運行的所有交易環節都已經充分市場化了。供求關系以及其他一些因素（例如原材料價格、通貨膨脹、國際匯率等）的變化在上游環節就可以被有效競爭消化掉一部分，不必全部集中到房價一個環節釋放。

目前，我國房地產業雖然已經具備一定規模，但房地產業運行的各個環節，市場化程度還很低。例如，土地“招、拍、掛”政策剛剛實行不久，目前進入市場的土地價格實際上并不是市場競爭形成的真實價格。房地產金融還遠不發達，一方面進入房地產業的資金相當大比重是銀行資金，利用債市、股市、房地產基金等市場化渠道的直接融資迄今沒有形成；另一方面，銀行資金也幾乎沒有針對房地產業和房地產市場風險特點的市場化品種。房地產交易環節中價格形成過程并未真正取決于競爭，幾乎全部取決于短期性因素，例如土地供給政策、利率、炒作性資金規模、拆遷量等。社會的長期利益在價格形成中的影響力極小，例如長期按揭對消費者的可能風險、節能省地的政策要求等。另外，迄今我國每年城鎮住宅竣工面積中真正通過房地產市場買賣的還不到三分之一。這個比重還是福利分房停止以后明顯提高的結果。

3.2普通居民正在從“無產”走向“有產”

發達國家的住房在歷史上就幾乎全部是私有制的。由此而來，在社會居民的私人資產中，金融資產與不動產的組合關系已經趨于相對穩定。只在發生明顯的宏觀失衡，例如通脹或通縮時，這個比例才會有一定變化。

從改革進程上看，我國城鎮正處于從“住房公有”制度向“住房私有”轉變的過程中。從社會發展水平上看，城鎮居民中的主體正處在從“無產”走向“有產”，從擁有少量金融資產走向擁有不動產的過程中。實際上，當前房地產需求中真正能夠推高房價的，除少量投機資金外，主要是大量渴望擁有自己“產權房”的城鎮中等收入者階層，而不是低收入和特困居民群體。目前社會中“居者有其屋”的輿論，實際上是把“人人有房子住”和“人人有屬于自己的房子”兩方面要求混淆在一起了。這是我國房地產特定發展階段必然遇到的一個特殊需求。簡單說就是，發達國家只有在通脹預期明顯時才會有人把一部分貨幣資產轉換為實物資產，而中國是不論通脹還是通縮，在現在和未來的社會財富水平上人們都會傾向于把一部分貨幣資產（包括未來的貨幣收入）轉換為實物資產。人們要求在自己的私人財富中“站著房子躺著地”。3.3大量農村人口向城鎮轉移

發達國家“發達”的標志之一，就是城鄉人口的分布比例已經基本穩定。住在城里的人不會因經濟進一步發展而增多，農村人口也不會因為房價的漲落而向城市遷徙。

我國的情況正好相反。未來２０年左右的周期內，數億農村居民要通過向城鎮集中才能有更多機會分享國民經濟發展的好處。農村人口向城鎮轉移是一個不可避免，并且不可后推的歷史進程。從１９８０年到２００４年，中國城鎮居民人口增長了１６７％。未來２０年左右周期內哪怕只有此一半的增長速度，我國城鎮居民也將再增３億人。由此產生的需求可能給房地產市場帶來的壓力將比目前的投機資金強大得多。一個基本估計是，這樣一個農村人口的轉移過程決不會被房價“嚇住”而退回農村去。首先必定要形成對低檔房租賃市場的需求。3.4社會文化特點決定住房消費上存在著“向上移動”的趨勢

在發達國家，不同社會群體在不同社區和不同檔次住房中的分布已經相對穩定。每一階層一般不會超越自己的收入水平、社會

地位去消費住房。

我國目前存在的一個趨勢是，在區域分布上，人們購買住房時普遍向上一級城市移動，例如鎮向縣、縣向市、市向??；在購房檔次上，各社會群體都指望“一次到位”，人們普遍選擇比自己所處社會位置高一級的住房。由此帶來，實際需求被明顯放大。3.5住房保障體系遠不發達

發達國家的房地產市場之所以成熟，很關鍵的一點在于住房保障體系比較完整有效。一批需要通過政府、社會幫助才能解決住房的群體不會加入到房地產市場的供求競爭中來。簡單說就是，有住房需求而沒有買房能力，甚至沒有租房能力的人不會直接對房地產市場提出需求。政策和市場存在著明顯的界限。這個體系保證了市場需求更趨于真實的有效需求。

我國目前已經建立了相對完整的住房保障體系，例如公積金、經濟適用房、貼息、貼租、廉租房等。但覆蓋面遠不充分，保障程度也比較低。而且由于區域間發展不平衡，大城市和中小城市、市場經濟發達地區和老工業基地、沿海與內地之間保障水平存在很大差別。政策是負責非市場化資源配置的。這個非市場化配置的部分只有做到“最后住不上房子的人都由政府兜底”的程度，房地產市場才能真正發育成熟。3.6市場結構不合理

一個成熟的房地產市場構成包括一級市場、二級市場、租賃市場、中介市場等。而且二級市場的交易規模通常會遠大于一級市場。目前發達國家中每年住房交易總量中八成以上是二級市場的成交。租賃市場也相應發達。就是在經濟發達的美國，租房住的人也接近４０％。二級市場、租賃市場和中介市場的存在，使人們的住房需求在很大程度上可以通過存量資源的重新優化配置得到滿足。

由于發展歷史短，我國目前房地產的市場結構過度倚重一級市場。說到房價漲落，幾乎說的就是新房的價格漲落。由此造成，一方面新房面臨過大的需求壓力；另一方面存量資源被不合理地大量閑置。從我國目前

城鎮居民人均住房面積看，當前市場不應當有這么大的住房短缺。其原因就在于“不開燈”的房子無法通過充分的二級市場、租賃市場、中介市場直接與需求有效對接。目前北京、上海等大城市的二級市場的中介費高達房價的２．５％，比普通住宅的交易契稅還高一個百分點，這種狀況亟待改變。結論

房地產市場是房地產市場體系中最

有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。面對中國的房地產現狀，我們應該認清楚房地產所具有的各種特征，在外部壓力和內部結構不完善的條件下，盡可能應該完善各項政策的實施，維護房地產市場秩序，促進房地產市場更快的穩健的發展。

參考文獻

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