第一篇：建筑形態(tài)及功能劃分具化研討方案

開發(fā)背景 一、政策導(dǎo)向 二、創(chuàng)意地產(chǎn)（主題商業(yè)地產(chǎn)）發(fā)展概述 三、順義天竺地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)特征概述

開發(fā)構(gòu)想概述 一、地域綜合價(jià)值概念 二、項(xiàng)目開發(fā)的整體描述 三、項(xiàng)目文化內(nèi)涵描述 四、項(xiàng)目應(yīng)有功能描述

業(yè)態(tài)定位的組合分析 一、潛在市場需求分析 二、目標(biāo)客戶群體分析 三、目標(biāo)消費(fèi)群體分析

主題概念的建筑規(guī)劃構(gòu)想 一、總體建筑形態(tài)的構(gòu)思與功能組成 二、文化概念與建筑功能的交融 三、對應(yīng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的區(qū)域功能配套和建筑風(fēng)格

市場反饋及開發(fā)效應(yīng)預(yù)期判斷 一、新興主題商業(yè)地產(chǎn)的延伸 二、政府形象工程的建立 三、地區(qū)內(nèi)綜合經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng) 四、區(qū)域內(nèi)就業(yè)機(jī)會的增加 五、散落文化遺留的整合 六、地域商業(yè)形態(tài)的完善

結(jié) 結(jié)

語

開發(fā)背景

一、政策導(dǎo)向 1、2006 年，北京市通過的關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要提出，“制定支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地方法規(guī)和優(yōu)惠政策，打破行業(yè)壟斷，鼓勵(lì)資源重組，強(qiáng)化資金扶持，重點(diǎn)發(fā)展六大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”。這是北京市第一次將支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展提到政府工作日程。

2、“資本和技術(shù)主宰一切的時(shí)代已經(jīng)過去，創(chuàng)意的時(shí)代已經(jīng)來臨。”這句從美國硅谷到華爾街的流行語，現(xiàn)在流行到了北京。在今年北京市的兩會上，市長王岐山在政府工作報(bào)告中明確提出，將“制定支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地方法規(guī)和優(yōu)惠政策，重點(diǎn)發(fā)展六大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”。所謂六大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，指的是文化演出、出版發(fā)行和版權(quán)貿(mào)易、影視節(jié)目制作和交易、動(dòng)漫和網(wǎng)絡(luò)游戲研發(fā)制作、文化會展以及古玩藝術(shù)品交易等六大產(chǎn)業(yè)。目前已初步形成了六大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，即北京數(shù)字娛樂示范基地、中關(guān)村創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地、國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地、東城區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園、德勝園工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地以及朝陽大山子藝術(shù)中心。根據(jù)這個(gè)框架，2010 年北京將初步成為“創(chuàng)新型城市”。

3、2005 年 12 月 29 日北京市發(fā)展改革委員會透露，06 年北京擬建立由發(fā)展改革、文化、科技、信息等部門組成的跨部門、跨行業(yè)政府機(jī)構(gòu)——北京市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組將由市里主要領(lǐng)導(dǎo)親自“掛帥”，同時(shí)還要成立創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心，并將專門設(shè)立或集中一部分產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金，用于壯大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總量規(guī)模，逐步形成七至八個(gè)各具特色的創(chuàng)意園，把北京打造成全國的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)之都。

二、創(chuàng)意地產(chǎn)（主題商業(yè)地產(chǎn)）發(fā)展概述 1、什么是創(chuàng)意地產(chǎn) 對于創(chuàng)意地產(chǎn)的概念，一個(gè)主流的看法是泛地產(chǎn)＋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，其核心是一種新型的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式。所謂泛地產(chǎn)，或稱廣義地產(chǎn)，是將狹義的房地產(chǎn)開發(fā)置于更廣的空間尺度上進(jìn)行定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)與開發(fā)，以順應(yīng)人類活動(dòng)和消費(fèi)層次的日益高級化及多元化的趨勢發(fā)展。

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合的過程是廣義地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)單獨(dú)領(lǐng)域，其可以理解為“產(chǎn)業(yè)的整合濃縮”，即把具有同等創(chuàng)意模式的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)按照門類、規(guī)模等進(jìn)行區(qū)域性整合。

如果做住宅地產(chǎn)是為了提供一種“生活空間”或者“生活方式”，那做創(chuàng)意地產(chǎn)實(shí)際上是為創(chuàng)意行業(yè)提供一個(gè)充分的創(chuàng)意空間，提供一種整合智慧的商業(yè)運(yùn)作模式。如果說住宅地產(chǎn)是“居住改變生活”，那我們也可以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的泛地產(chǎn)概念是“地產(chǎn)整合智慧”的商業(yè)集合概念。

2、從商業(yè)地產(chǎn)的角度看創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 1）

新穎的地產(chǎn)開發(fā)模式 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)概念自提出至今也僅僅 9 年的歷史，其最鮮明的特點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)環(huán)境友好、融合性和包容性利于產(chǎn)業(yè)延展且可用于開拓發(fā)揮的空間龐大，對不動(dòng)產(chǎn)的多元化開發(fā)和增值起到一定的補(bǔ)充和推動(dòng)作用，因?yàn)閯?chuàng)意地產(chǎn)將集中整合大量的智慧，這是地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的創(chuàng)新、創(chuàng)意，也是新興地產(chǎn)模式的創(chuàng)造。

2）

“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)模式有空間隨意性的特點(diǎn) 地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是注重建筑主體和群落的空間概念，而創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)則要求的空間就是一種創(chuàng)新的空間，不論是硬件還是軟件均需要足夠的可塑性和自由性。另外，在考慮功能的實(shí)用方面，“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的概念則需要空間的絕對舒適化、人性化，以便于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人群思想火花的迸發(fā)，完成創(chuàng)造價(jià)值的智慧思考。

3）

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是地產(chǎn)開發(fā)新興的溫床 北京的東西南北幾大區(qū)域，具有不同的地域、歷史、文化脈絡(luò)，其實(shí)這是極好的做地產(chǎn)、做創(chuàng)新地產(chǎn)或說創(chuàng)意地產(chǎn)的基礎(chǔ)，這對于做出房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異化，或把文化因素滲透到地產(chǎn)創(chuàng)新中去是一個(gè)非常堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

4）

概念市場的叫賣和炒作 作為地產(chǎn)開發(fā)商與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)結(jié)合，首先要講“培育”二字，即培育市場、培育概念、培育目標(biāo)客戶群體，這是人力、財(cái)力、物力、時(shí)間的投入，這個(gè)投入可能會很大，這要求開發(fā)企業(yè)要有耐心，這是“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”模式的特性。

3、北京創(chuàng)意地產(chǎn)目標(biāo)客戶分析 1）

個(gè)人群體 — 有固定的服務(wù)對象，或者服務(wù)（掛靠）于一些大的企業(yè)，但并不是成天打游擊，有固定的產(chǎn)品思路和創(chuàng)意方向，不是那種靠一兩篇設(shè)計(jì)稿臨時(shí)打發(fā)一下時(shí)間或

掙些外塊的人群；

2）

團(tuán)隊(duì)群體 — 有一個(gè)比較固定的創(chuàng)意團(tuán)隊(duì)，人員流動(dòng)性也并非人們想像中那么大，企業(yè)或者

叫團(tuán)隊(duì)具備了一定的穩(wěn)定性；

3）

企業(yè)群體 — 此類群體所包含的這些公司開始走品牌化道路，或說靠他的名字也許就開始能

掙錢了，甚而更有甚者已經(jīng)可以輸出自有品牌進(jìn)行市場商業(yè)化操作。

群體特征：群體內(nèi)人員組成表現(xiàn)為年輕化，團(tuán)隊(duì)或企業(yè)的規(guī)模中小型化，在這個(gè)行業(yè)里國內(nèi)還很少見到真正意義上的規(guī)?；髽I(yè)。基于以上幾點(diǎn)，群體內(nèi)人員目前大部分都是屬于“佃戶一族”即租駐辦公居住空間，并且很多還在 SOHO。

4、“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的“幼兒園”情節(jié) 把辦公空間或住所租給創(chuàng)意群體的從業(yè)人員僅僅只是項(xiàng)目運(yùn)作的第一環(huán)節(jié)，針對群體特征所帶來的大量后續(xù)服務(wù)才是應(yīng)運(yùn)中的關(guān)鍵。

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員大多具有相同的特點(diǎn)，即極度懶惰、不講究生活規(guī)律、生活條理混亂、非業(yè)務(wù)方面的各類事宜都必將推給別人協(xié)助或代替其完成。因?yàn)樗麄儼汛罅康木Ψ旁诹藙?chuàng)作上，并頑固地秉承和推崇其工作生活的不顧慮信條，這就需要大量服務(wù)方面的事情就要靠對應(yīng)的服務(wù)機(jī)構(gòu)來完成。沒有固定的睡眠時(shí)間、沒有固定的進(jìn)食時(shí)間、甚至不為居所考慮必要的生活設(shè)施，這是針對這個(gè)群體最大的商機(jī)體現(xiàn)。

所以，在制造“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)，進(jìn)駐后的全方位服務(wù)機(jī)構(gòu)的提供也將成為吸引目標(biāo)群體進(jìn)駐的必要條件或者先決條件，同時(shí)也為項(xiàng)目提供更為多元化的商機(jī)。我們可以很貼切地把這種全方位的服務(wù)概念戲稱為“幼兒園模式”。

5、創(chuàng)意地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營者的管家角色 1）

“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的整合體應(yīng)該是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的“服務(wù)商”或者叫“系統(tǒng)集成商” “創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的新型地產(chǎn)開發(fā)模式，必將帶動(dòng)一系列的鏈條式角色的定位和與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的角色轉(zhuǎn)變。在新的開發(fā)模式的特殊需求下，在產(chǎn)業(yè)集成的環(huán)境營造下，開發(fā)企業(yè)將扭轉(zhuǎn)其原有的開發(fā)和運(yùn)營角色，逐漸由所有者的主導(dǎo)思想演變成大區(qū)域下的服務(wù)商，開發(fā)企業(yè)將擔(dān)當(dāng)集主人和管家為一身的復(fù)雜角色。

2）

要用塑造不動(dòng)產(chǎn)品牌概念的思路為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供一個(gè)特性化的“氛圍和空間”。

“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的開發(fā)模式提出了特殊的空間需要，開發(fā)者將為這一特殊空間要求建立更為全面而的服務(wù)體系，人性化、個(gè)性化、多元化的服務(wù)概念將在迎合該模式下人群需要的同時(shí)給開發(fā)和運(yùn)營企業(yè)提供一個(gè)艱難的課題。

6、北京主題商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展思路

1）

商業(yè)發(fā)展的重心 未來幾年，北京市商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到三環(huán)路、四環(huán)路及五環(huán)路以外的周邊地區(qū)。根據(jù)《北京“十五”時(shí)期的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，從 2000 年到 2005 年北京的零售樓面營業(yè)面積將增加 160 萬平方米。新增的供應(yīng)主要來自改造后的前門、崇文門地區(qū)、北京市商務(wù)中心區(qū)、中關(guān)村科技園區(qū)和在城市的外圍化發(fā)展下的四環(huán)路以外及五環(huán)路地區(qū)。

從業(yè)態(tài)看，到 2006 年，國外所有業(yè)態(tài)都將出現(xiàn)在北京，國際零售 100 強(qiáng)至少有 50％將在北京開店。

從新開店形式看，可能會出現(xiàn) 3 到 5 家大型購物中心，其中 2 到 3 家會開業(yè)；超市會有非常大的發(fā)展空間，而大型百貨空間不多；各類專業(yè)店和專賣店在這幾年會有突飛猛進(jìn)的發(fā)展，各種不同類型的連鎖專賣店將在北京開業(yè)經(jīng)營。

為了保障項(xiàng)目的長久生命力，越來越多的開發(fā)商開始借助專業(yè)商業(yè)策劃公司的專項(xiàng)能力，紛紛尋找專業(yè)商業(yè)策劃公司來對其商業(yè)物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營策劃，這也促進(jìn)了北京市商業(yè)物業(yè)從市場定位到招商推廣整個(gè)運(yùn)營過程日趨規(guī)范成熟。因此，未來商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營操作將呈現(xiàn)專業(yè)化和多元化的發(fā)展趨勢，缺乏專業(yè)知識和專業(yè)優(yōu)勢支撐的項(xiàng)目將很難獲得成功。

2）

街區(qū)型商業(yè)和底商將成開發(fā)主流 目前北京的商業(yè)物業(yè)市場處于發(fā)展的初期階段，尚不具備成熟市場的特征和發(fā)展規(guī)模。但最近幾年，在逐步開放和激烈競爭的宏觀形勢中，北京經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動(dòng)下，發(fā)展水平已明顯升級。個(gè)性鮮明的特色商業(yè)街，大型、現(xiàn)代化的購物中心，連鎖超市，便利店等商業(yè)物業(yè)星羅棋布。北京市商業(yè)市場開始呈現(xiàn)出現(xiàn)代化、市場化、多元化的發(fā)展趨勢，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善。

同時(shí)伴隨地區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，居民對消費(fèi)品的需求呈逐年上升的趨勢，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)持續(xù)下降，為商業(yè)物業(yè)的快速發(fā)展奠定了較好的市場基礎(chǔ)。因此開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)重視程度加強(qiáng)，尤以街區(qū)型商業(yè)發(fā)展迅速。

隨著對商業(yè)認(rèn)知的上升，街區(qū)型商業(yè)和底商成為近年商業(yè)開發(fā)的主流。隨著北京住宅郊區(qū)化進(jìn)程的加快，新住宅區(qū)不斷產(chǎn)生，新需求也應(yīng)運(yùn)而生，社區(qū)店發(fā)展的市場空間也相應(yīng)放大。此類商業(yè)立足于社區(qū)及周邊區(qū)域，與人們生活密切相關(guān)，需求量龐大。

3）

北京商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)如下特點(diǎn) ? 北京市商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到三環(huán)路外、四環(huán)路的周邊地區(qū)，局部地區(qū)將突破五環(huán)，形成集規(guī)模、綜合性為一體的體系化商業(yè)開發(fā)； ? 主題商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將逐漸增多，高檔消費(fèi)空間更為集中； ? 零售業(yè)將進(jìn)一步整合，市場集中度將進(jìn)一步提高； ? 市場進(jìn)一步對外開放，更多國外著名零售商將進(jìn)入北京市場；

? 新興業(yè)態(tài)將保持高速度、高水準(zhǔn)發(fā)展，自動(dòng)售貨、電子商務(wù)、郵購等無店鋪零售業(yè)態(tài)發(fā)展加快； ? 物流配送業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，將成為流通現(xiàn)代化重要標(biāo)志和企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢的源泉； ? 社區(qū)商業(yè)將成為連鎖商業(yè)企業(yè)重點(diǎn)進(jìn)入的領(lǐng)域； ? 京郊農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶動(dòng)消費(fèi)市場的發(fā)展前景廣闊，以連鎖經(jīng)營為主的現(xiàn)代流通企業(yè)將進(jìn)一步向鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場延伸； ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代”，人們購物、休閑講求更多的多樣性； ? 區(qū)域型社區(qū)商業(yè)街的商業(yè)形式與北京現(xiàn)有的“購物中心”互相補(bǔ)充。

7、“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的商業(yè)開發(fā)模式的疑慮體現(xiàn) 1）

北京的“798”應(yīng)該是一個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。但是，建造非常高檔的商業(yè)房地產(chǎn)來對接創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，特別是在我國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的商業(yè)特性是否會跟房地產(chǎn)開發(fā)的思維模式產(chǎn)生比較大的偏差。

2）

地產(chǎn)開發(fā)的中心宗旨僅對投資商來講，一切的開發(fā)工序都是為了最后的銷售，它的定位、炒作都是以達(dá)到完美的銷售為目的的。在針對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)研究時(shí)，最為關(guān)注的就是最終形成的目標(biāo)市場是怎樣的，一切策劃工作都是在向著形成這個(gè)目標(biāo)市場而努力，否則目標(biāo)客戶進(jìn)駐項(xiàng)目后效果不好，就會影響整個(gè)項(xiàng)目甚至帶來不好的社會口碑。那么對于創(chuàng)意地產(chǎn)，則要在考慮這些細(xì)節(jié)的同時(shí)還要建立強(qiáng)大而周到的后續(xù)服務(wù)體系，在這種“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的新型產(chǎn)業(yè)模式下不是選擇一個(gè)概念讓人來就行了，必須制造適合他進(jìn)來的基礎(chǔ)和條件。

3）

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的進(jìn)駐是“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的地產(chǎn)開發(fā)的最終目的，那么在沒有強(qiáng)大文化背景作為積淀的地區(qū)內(nèi)進(jìn)行文化產(chǎn)業(yè)的概念操作將勢必會給開發(fā)企業(yè)帶來沉重的后續(xù)工作，諸如：項(xiàng)目宣傳、消費(fèi)定位、功能定位等，這些將是需要值得特別考慮的環(huán)節(jié)，且需要得到特別的關(guān)注。

4）

項(xiàng)目運(yùn)營中強(qiáng)大消費(fèi)鏈條的有效保障也將是擺在開發(fā)者面前的一道鴻溝，一旦不能適時(shí)、適當(dāng)?shù)亟鉀Q，將成為永遠(yuǎn)無法跨越的壁壘。各類商業(yè)機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐勢必給項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營商帶來極大的壓力，區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費(fèi)的消費(fèi)能力、消費(fèi)動(dòng)力、消費(fèi)水平都是開發(fā)運(yùn)營商需要考慮的，當(dāng)一旦達(dá)不到進(jìn)駐商戶的銷售底線，商戶利益被觸動(dòng)的時(shí)候，整體商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營將受到嚴(yán)重的考驗(yàn)。

8、北京已形成或正在建設(shè)中的六大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群 名 名

稱 位 位

置 功 功

能 北京數(shù)字娛樂示范基地 石景山 以小山子研發(fā)基地、萬商大廈、雕塑公園、石景山游樂園、室內(nèi)主題公園、八大處公園和科技館為主體，是科技部批準(zhǔn)設(shè)立的四個(gè)數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)基地之一 中關(guān)村創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地 海淀區(qū)中關(guān)村 以圖書城為中心，輻射北京大學(xué)科技園、清華大學(xué)科技園、人民大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)園、北太平莊動(dòng)漫設(shè)計(jì)中心和甘家口地區(qū)建筑創(chuàng)意設(shè)計(jì)帶。到 2005年底吸引軟件、游戲、動(dòng)漫畫、音樂、出版等領(lǐng)域 200 余家創(chuàng)意企業(yè)進(jìn)駐 國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地 大興區(qū)魏善莊 “十一五”期間預(yù)計(jì)總投資 100 億元，準(zhǔn)備引進(jìn)英國國家動(dòng)漫中心、迪斯尼等世界知名旗艦級企業(yè) 5－100 家，到 2010 年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 100 億－120億元。

東城區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園 東城區(qū) 該產(chǎn)業(yè)園由歌華集團(tuán)整體運(yùn)作，主要優(yōu)先發(fā)展數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)，樹立動(dòng)漫網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)基地品牌，以歌華創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心為平臺，建設(shè)北京動(dòng)漫網(wǎng)游研發(fā)制作中心及版權(quán)貿(mào)易和進(jìn)出口交易中心。

德勝園工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 西城區(qū)德勝科技園區(qū) 一期工程總面積約 7000 多平方米?；匕ㄔO(shè)計(jì)技術(shù)、材料展示、交流培訓(xùn)、機(jī)構(gòu)培育、基礎(chǔ)研究等五大功能板塊。近期目標(biāo)是建成推動(dòng)工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的智能化平臺 朝陽大山子藝術(shù)中心 朝陽區(qū) 利用朝陽區(qū)大山子地區(qū)的七星華電科技集團(tuán)的閑置廠房發(fā)展起來，吸引了一批文化機(jī)構(gòu)和藝術(shù)家陸續(xù)進(jìn)駐，這個(gè)自發(fā)形成的文化藝術(shù)區(qū)已成為中國藝術(shù)和時(shí)尚地標(biāo)之一

三、順義天竺地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)特征概述 1、便利的商業(yè)交通條件 順義天竺地區(qū)，毗鄰機(jī)場高速、京順路、京承高速，路網(wǎng)密集，交通發(fā)達(dá)，航空與公路連接緊密，即將修建的東直門直達(dá)首都機(jī)場、四惠直達(dá)順義的兩條輕軌將使該地區(qū)更加如虎添翼，瞬間可暢達(dá)市中心各商務(wù)區(qū)。

2、日益龐大的商業(yè)消費(fèi)需求 天竺地區(qū)內(nèi)分布著多個(gè)高檔別墅項(xiàng)目，其中聚集著近2 萬外籍人士和港、澳、臺及國內(nèi)富有

人群，其年收入大多在 15 萬美元以上，是京城著名的富人區(qū)。地區(qū)內(nèi)天竺花園、空港米蘭及機(jī)場生活區(qū)等中高檔社區(qū)內(nèi)居住著 3 萬中高收入人群，加之隨著長江實(shí)業(yè)集團(tuán)、新世界地產(chǎn)集團(tuán)等開發(fā)的高檔別墅的動(dòng)工，預(yù)計(jì)本地區(qū)高收入人群將增至 8 萬。附近匱乏的商業(yè)設(shè)施使強(qiáng)大的購買力無法釋放，促使天竺地區(qū)內(nèi)的商業(yè)需求越發(fā)膨脹。

3、以現(xiàn)有人群為核心的商業(yè)配套發(fā)展 機(jī)場商圈和空港工業(yè)區(qū)商圈，確立了天竺地區(qū)空運(yùn)樞紐的重要地位，促進(jìn)了本地交通的發(fā)展。首都國際機(jī)場每天 900 架次飛機(jī)起降，使大批從事航空行業(yè)的高中收入人群聚集于天竺地區(qū)。逐漸開始興建的各集團(tuán)公司總部基地，均屬于高收益的行業(yè)，是天竺地區(qū)的商業(yè)消費(fèi)和未來再發(fā)展的保障。

此外，這里還是京城國際教育最集中的地區(qū)，北京順義國際學(xué)校、北京京西學(xué)校、北京力邁學(xué)校、瑞典小學(xué)、蒙臺梭利幼兒園等 7 所全外籍生源的國際教育機(jī)構(gòu)均在此建址，形成天竺地區(qū)特有的國際化都市生活教育氛圍。

天竺地區(qū)獨(dú)特的辦公、生活環(huán)境，形成特定的消費(fèi)群體，營造出了高收入、高品位、高消費(fèi)、國際化的區(qū)域商業(yè)氛圍，使其成為京城消費(fèi)能力最高、經(jīng)濟(jì)增長速度最快、未來發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮牡貐^(qū)之一。

4、新核心商業(yè)區(qū)建立的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 天竺地區(qū)在多元化交通的資源保障下，已經(jīng)被更多的行業(yè)所認(rèn)知，其所具有的交通優(yōu)勢大大降低了各類集團(tuán)性企業(yè)的運(yùn)營成本。同時(shí)，因天竺空港工業(yè)區(qū)依托緊鄰首都機(jī)場的優(yōu)勢，對電子通信產(chǎn)業(yè)，倉儲物流產(chǎn)業(yè)的跨國企業(yè)有很大的吸引力，目前排名世界 500 強(qiáng)的企業(yè)參與投資的項(xiàng)目已經(jīng)超過 20 個(gè)。

5、缺少真正意義上的商業(yè)核心區(qū) 天竺地區(qū)雖然得到大面積和多元化的發(fā)展，但在區(qū)域內(nèi)迅速增加的大量高檔住宅的同時(shí)，并沒有商家和投資企業(yè)充分利用這些有待開發(fā)的商業(yè)資源，在區(qū)域內(nèi)沒有任何一個(gè)可以擔(dān)當(dāng)商業(yè)核心區(qū)重任的商業(yè)集群，這就為該地區(qū)的迅速發(fā)展和滿足區(qū)域內(nèi)各類人群的多元化消費(fèi)造成了資源上的匱乏，也就延緩了該地區(qū)成為特色經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的腳步。

開發(fā)構(gòu)想概述

一、地域綜合價(jià)值概念 1、泛天竺地區(qū)的整體開發(fā)熱點(diǎn)成型 1）

天竺“新國展”開發(fā)后的地區(qū)熱點(diǎn) “新國展”的開發(fā)將第一輪引爆沉靜已久的天竺地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)概念，同時(shí)將在一段時(shí)間內(nèi)成為該地區(qū)的核心建筑和媒體炒作的核心經(jīng)濟(jì)標(biāo)志，并帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等各類機(jī)構(gòu)的迅速成長，同時(shí)也引入了大量依托“新國展經(jīng)濟(jì)”的企業(yè)進(jìn)駐。

2）

“國門商業(yè)中心”所推崇的對“創(chuàng)意+旅游+商業(yè)”文化理念的新一輪引導(dǎo) 本項(xiàng)目在開發(fā)周期和規(guī)模的復(fù)雜性上均有別于“新國展”，所以在建造周期和完成時(shí)間上也均將晚于前者。但在項(xiàng)目的充足定位和所推崇的文化理念方面則是一個(gè)單純功能的“新國展”所無法比擬的。在此狀況下，“國門商業(yè)中心”將帶動(dòng)“新國展”組成一個(gè)功能與服務(wù)有效結(jié)合的商業(yè)核心區(qū)，造成該地區(qū)的第二波商業(yè)概念炒作，并引領(lǐng)區(qū)域內(nèi)各產(chǎn)業(yè)的迅速膨脹，起到引進(jìn)內(nèi)需完善區(qū)域功能的重要作用。

3）

泛天竺地區(qū)及周邊規(guī)?；_發(fā)的集中體現(xiàn)和帶動(dòng) 天竺地區(qū)的開發(fā)并不是近一兩年才開始的，但是因?yàn)閺奈从羞^主題化的開發(fā)思路，所以在地理位置并不占優(yōu)、原有投資策略更偏重市區(qū)的情況下，該地區(qū)沒有得到充分發(fā)展和資源利用。那么在以“國門商業(yè)中心”為地區(qū)經(jīng)濟(jì)龍頭，“新國展”等一批新型商業(yè)項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)輔助補(bǔ)充的商業(yè)建筑集群的帶動(dòng)下，必將給泛天竺地區(qū)帶來更多地消費(fèi)群體也更加推動(dòng)該地區(qū)的配套規(guī)模建設(shè)，形成合理而理性的環(huán)狀周期開發(fā)，以及持續(xù)的經(jīng)濟(jì)效益。

2、“國門商業(yè)中心”所在區(qū)域獨(dú)特地理位置所帶來的特殊性 1）

綜合消費(fèi)需求的特殊性 “國門商業(yè)中心”的消費(fèi)群體可以集中在外來人群和本地人群兩個(gè)環(huán)節(jié)。本地人群以空港居住區(qū)內(nèi)的外國人、華裔外國人等為主；外來人群則更多地集中在旅游機(jī)構(gòu)的輸送、北京市區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成氣候的高檔消費(fèi)和休閑消費(fèi)群體、到“新國展”和未來周邊商業(yè)或娛樂場所的流動(dòng)人群等。

2）

文化融合的相對優(yōu)越性 因地區(qū)內(nèi)原有文化資源的相對不足，且加之政策的導(dǎo)向性，造成了一個(gè)非常適合新鮮文

化引入的機(jī)會的產(chǎn)生，這直接削弱了新文化引入時(shí)的“排他性”和“局限性”。

3）

建筑施工的約束性 因項(xiàng)目所在地位于特殊的航空管制區(qū)域，所以在建筑特性上將呈現(xiàn)獨(dú)特的建筑特殊性。同時(shí)考慮到“創(chuàng)意文化+旅游文化+商業(yè)文化”的建筑核心內(nèi)涵，故在建筑機(jī)群的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工中要盡量達(dá)到合理的融合和相輔相成的功能配套。

3、項(xiàng)目所在區(qū)域和業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)消費(fèi)群體的綜合消費(fèi)傾向 1）

項(xiàng)目所迎合消費(fèi)群體的特殊性決定了項(xiàng)目的未來消費(fèi)方向和配置 2）

以休閑度假為健身方式的大量都市人群的涌現(xiàn)將項(xiàng)目融合文化休閑的規(guī)劃初衷得以驗(yàn)證 3）

京城內(nèi)大量出現(xiàn)的追求特色消費(fèi)或傳統(tǒng)飲食的消費(fèi)群體 4）

旅游觀光資源消費(fèi)群體將隨著與各旅游機(jī)構(gòu)的成功合作成為主力群體之一

二、“國門商業(yè)中心”開發(fā)的整體描述 1、交通流向 “國門商業(yè)中心”主體區(qū)域內(nèi)包含兩條主干道，其中未來區(qū)塊中心道路將改造成功能區(qū)內(nèi)部主干道，屆時(shí)道路承載將以滿足規(guī)劃區(qū)內(nèi)車輛和人流要求的管理需求而建設(shè)。

道路規(guī)劃將以機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的有效分流為目的，主要依照如下標(biāo)準(zhǔn)來建立科學(xué)而有效的交通流向管理模式。

? 大型客車、中小型客車、貨車與私人車輛分行； ? 規(guī)劃社會公共停車場； ? 各商業(yè)設(shè)施專用停車場； ? 各功能區(qū)塊兒內(nèi)的臨時(shí)性停車場

2、建筑結(jié)構(gòu) “國門商業(yè)中心”的建筑主體結(jié)構(gòu)將依據(jù)其文化內(nèi)涵的要求進(jìn)行結(jié)構(gòu)布局和建筑形態(tài)設(shè)計(jì)，其宗旨是在充分保證建筑主體節(jié)能、環(huán)保、功能完善、人性化等現(xiàn)代建筑所須考慮的諸多元素的同時(shí)將中華民族文化的內(nèi)涵融入其中。建筑結(jié)構(gòu)中可以通過傳統(tǒng)建筑元素的有效借鑒來實(shí)現(xiàn)中西文化在建筑群落中的體現(xiàn)，以適應(yīng)相對功能的相對消費(fèi)之用。建筑形態(tài)設(shè)計(jì)中盡量避免不和諧、不實(shí)用、不環(huán)保的環(huán)節(jié)產(chǎn)生。

3、景觀規(guī)劃 景觀規(guī)劃方面，項(xiàng)目將采用景觀小品與建筑主體和各分區(qū)主題定義相結(jié)合的手法，在建筑主體內(nèi)部和外部形成多角度、多布景的點(diǎn)綴，以達(dá)到旅游文化元素的充分體現(xiàn)。同時(shí)，在建筑群落的功能劃分處選擇適當(dāng)?shù)木G化點(diǎn)綴，即為商業(yè)中心提供了綠化保障，也為消費(fèi)群體增添了旅游、消費(fèi)中的枯燥氛圍。

4、人流設(shè)計(jì) “國門商業(yè)中心”具有規(guī)模龐大的占地面積，這對人流和車流的規(guī)劃都提出了更苛刻的要求。在游人或者目標(biāo)消費(fèi)群體到達(dá)商業(yè)中心內(nèi)需要進(jìn)行針對性觀覽、消費(fèi)時(shí)，規(guī)劃方案應(yīng)充分體現(xiàn)開發(fā)者人性化的一面，充分考慮人流和停車位的分布和交叉。

? 按照不同商業(yè)功能配套提供人流設(shè)計(jì) ? 按照不同商業(yè)配套設(shè)計(jì)人車到達(dá)時(shí)間 ? 按照不同消費(fèi)傾向設(shè)計(jì)人流脈絡(luò) ? 按照不同客戶需求設(shè)計(jì)合理流向

三、“國門商業(yè)中心”文化內(nèi)涵描述 根據(jù)“國門商業(yè)中心”的主題規(guī)劃方向，本項(xiàng)目的文化內(nèi)涵將貫穿項(xiàng)目全程，依托中華民族豐富的傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文化，使建筑群呈現(xiàn)非常濃厚的文化氣息，并在內(nèi)部功能環(huán)節(jié)上充分展現(xiàn)傳統(tǒng)文化的風(fēng)采。

1、創(chuàng)意文化 2、中華民族傳統(tǒng)文化 3、旅游文化 4、建筑文化

四、“國門商業(yè)中心”應(yīng)有功能體現(xiàn) 根據(jù)“國門商業(yè)中心”的文化內(nèi)涵和所在泛天竺地區(qū)的綜合定位，其內(nèi)部功能模塊將為滿足特定文化和消費(fèi)需要而定立，其功能依據(jù)和方向?qū)⒅饕?/p>

1、文化內(nèi)涵引導(dǎo)所需 2、新興旅游經(jīng)濟(jì)的必要配置 3、商務(wù)消費(fèi)的體系化培養(yǎng) 4、周邊物業(yè)消費(fèi)需求 5、大區(qū)域經(jīng)濟(jì)集中化、規(guī)?；膹?qiáng)勢發(fā)展

業(yè)態(tài)定位的組合分析

一、潛在市場需求分析 1、區(qū)域擴(kuò)張和原有經(jīng)濟(jì)鏈的迅速發(fā)展帶來的大規(guī)模消費(fèi)需求 1）

廣域地區(qū)概念下的消費(fèi)需求發(fā)展 順義憑借優(yōu)越的自然環(huán)境，便利的交通位置吸引了大量東部、東北商業(yè)區(qū)的高級白領(lǐng)和海外人士落戶此地，成為北京房地產(chǎn)項(xiàng)目的主戰(zhàn)場，尤其是高檔別墅項(xiàng)目的聚集地。其中順義天竺、后沙峪、溫榆河和潮白河旅游觀光帶，因距離市中心最近加上交通的便捷，將成為未來迅速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)集中區(qū)，并成為順義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿陣地。

目前順義新城的建設(shè)、新國際展覽中心落戶天竺工業(yè)區(qū)、潮白河綜合治理、奧運(yùn)場館建設(shè)“三位一體”工程已經(jīng)啟動(dòng)實(shí)施。一些高水平國際學(xué)校也針對各高檔別墅區(qū)建立了各自的分支教育機(jī)構(gòu)和合作機(jī)構(gòu)，為地區(qū)高檔人群解決了子女就近上學(xué)的問題。再加上溫榆河、潮白河旅游度假區(qū)的建設(shè)規(guī)劃，進(jìn)一步完善了順義的各種配套功能。地產(chǎn)帶動(dòng)消費(fèi)，消費(fèi)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)圈的不斷擴(kuò)張，進(jìn)而帶動(dòng)地區(qū)內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的多元化，最終引導(dǎo)地區(qū)內(nèi)的終極消費(fèi)正在呈全方位、多層次的方向發(fā)展。

2）

特定區(qū)域和行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定需求 ? 政府的明確規(guī)劃無疑將為房地產(chǎn)發(fā)展找到更為明朗的方向，尤其是機(jī)場東擴(kuò)與新國際展覽中心落戶天竺，這將為天竺、后沙峪地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展帶來眾多的機(jī)會?！皣T商業(yè)中心”正處在地區(qū)發(fā)展的中心位置，根據(jù)有關(guān)規(guī)劃方案，首都國際機(jī)場將往東擴(kuò)建 3 倍，未來 15年內(nèi)，首都國際機(jī)場的年旅客吞吐量將達(dá)到 6000-7000 萬人次，年起降飛機(jī) 50-60 萬架次，高峰每小時(shí) 120-140 次。這對“國門商業(yè)中心”乃至泛天竺地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都將起到突破性的推動(dòng)作用。

? 占地 200 公頃，總投資額 50 億元的新國際展覽中心將成為中國規(guī)模最大、設(shè)備最先進(jìn)、服務(wù)配套設(shè)施最齊全的國際一流的展覽中心，也是該地區(qū)與世界先進(jìn)國家、地區(qū)進(jìn)行信息交流的最佳手段與窗口。其帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)效益的能力是不容忽視的?！皣T商業(yè)中心”的規(guī)劃建設(shè)將在第一時(shí)間上獲取其所帶來的龐大消費(fèi)資源和商戶資源，這是“國門商業(yè)中心”有利的發(fā)展契機(jī)。

3）

奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境和政府引導(dǎo) 順義區(qū)借助 2008 年奧運(yùn)會的契機(jī)，依托潮白河，正在規(guī)劃建設(shè)順義新城和空港城，但是根據(jù)新的城市空間布局，這兩個(gè)新城可能會融為一體，成為一座占地 60平方公里左右的中等城市，人口在 50 萬人左右。這個(gè)新城主要發(fā)展現(xiàn)代汽車、微電子、現(xiàn)代物流等產(chǎn)業(yè)，與臨近

區(qū)縣的新型城市功能上形成互補(bǔ)?！皣T商業(yè)中心”將正好趕上“后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”的腳步，在市場需求大幅擴(kuò)張的利好條件保障下，帶動(dòng)周邊消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈的迅速龐大，在實(shí)現(xiàn)效益最大化的同時(shí)完全迎合政府思路，為未來的極大化發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2、主題文化概念下的市場需求 1）

地區(qū)內(nèi)濃重的商業(yè)氣氛中缺乏傳統(tǒng)文化的積淀 這里我們所指的泛天竺地區(qū)將包含，天竺地區(qū)、空崗工業(yè)區(qū)、后沙峪鎮(zhèn)、溫榆河和潮白河旅游度假帶。以上這些區(qū)域在得到不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展的依托下，在各自經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的同時(shí)，單一的商業(yè)氛圍過于濃重，加上順義傳統(tǒng)文化積淀的薄弱，導(dǎo)致了過重的商業(yè)氛圍，這使得推崇旅游和文化的總體思想得不到充分發(fā)揮。

在這樣的現(xiàn)狀下，“國門商業(yè)中心區(qū)”的文化內(nèi)涵不但可以滿足日益發(fā)展的經(jīng)濟(jì)需要，同時(shí)可以很好地迎合政府在旅游、文化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展多環(huán)節(jié)共同發(fā)展的思路，順應(yīng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境。

2）

創(chuàng)意主題+商業(yè)開發(fā)+旅游文化=地區(qū)需求 泛天竺地區(qū)的文化積淀將從“國門商業(yè)中心區(qū)”的開發(fā)開始，“創(chuàng)意主題+商業(yè)開發(fā)+旅游文化”的開發(fā)思路充分滿足了地區(qū)制造熱點(diǎn)地產(chǎn)的空間需要和政府需求，也為泛天竺地區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)的多元化發(fā)展提供了新的發(fā)展方向。

? 迎合政府地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新思路的挖掘倡導(dǎo) ? 增加泛天竺地區(qū)在北京市大的開發(fā)環(huán)境中的角色和分量 ? 開辟嶄新的地產(chǎn)開發(fā)模式，屏蔽單一的住宅體系的局限性 ? 提升廣域地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)值 ? 吸引廣泛的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，建立城市化概念 ? 滿足周邊物業(yè)配套的消費(fèi)所需

3、周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展相輔相成的物業(yè)補(bǔ)充 1）

泛天竺地區(qū)內(nèi)物業(yè)基礎(chǔ)的有效填補(bǔ) 針對現(xiàn)有泛天竺地區(qū)沒有大型集中商業(yè)場所的特點(diǎn)，尤其是沒有規(guī)模龐大的日常休閑消費(fèi)場所的前提下，“國門商業(yè)中心”將在功能上完成周邊物業(yè)服務(wù)功能的有效補(bǔ)充。加上開發(fā)在先的東樓城市酒店廣場、天韻廣場、榮華酒店廣場和國際商業(yè)配套街區(qū)（后街商業(yè)帶）的各功能組團(tuán)的顯著功能襯托，“國門商業(yè)中心”不僅將成為泛天竺地區(qū)的地標(biāo)建筑群落，同時(shí)也將成為引領(lǐng)傳統(tǒng)文化類消費(fèi)的先頭陣地。

2）

多元化多功能的商業(yè)體系的建立 “國門商業(yè)中心”內(nèi)將包含寫字樓、手工藝商業(yè)街、傳統(tǒng)美食街、休閑養(yǎng)生消費(fèi)、休閑商務(wù)酒店、日常休閑消費(fèi)街等各類商業(yè)服務(wù)功能，在泛天竺地區(qū)內(nèi)形成一個(gè)將多種功能融為一體的綜合消費(fèi)場所。

二、目標(biāo)消費(fèi)群體分析 根據(jù)“國門商業(yè)中心”的規(guī)劃定位和設(shè)計(jì)思路，項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體將鎖定在北京周邊以崇尚傳統(tǒng)文化、體會傳統(tǒng)文化風(fēng)情、崇尚美食的主力消費(fèi)人群；大量的旅游觀光客（以外籍人士為主）；周邊商業(yè)及居住的功能滿足；商務(wù)需求等多領(lǐng)域，這里按照各種消費(fèi)傾向性進(jìn)行消費(fèi)能力的預(yù)期分析，具體如下：

1、傳統(tǒng)文化的體驗(yàn)者、愛好者（北京及周邊地區(qū)針對傳統(tǒng)文化的消費(fèi)群體）

群體細(xì)分：① 崇尚中國古老文化，對傳統(tǒng)文化氛圍下的休閑消費(fèi)比較熱衷，且經(jīng)常出現(xiàn)商務(wù)宴請等公關(guān)消費(fèi)機(jī)會的商務(wù)人士； ② 崇尚中國古老文化，且有充足時(shí)間保障的非工薪族； ③ 項(xiàng)目內(nèi)的各類進(jìn)駐機(jī)構(gòu)的內(nèi)部消費(fèi)。

④ 旅游旅游客戶（消費(fèi)比例相對偏小）

消費(fèi)傾向：購買消費(fèi)、收藏品投資 消費(fèi)能力：“國門商業(yè)中心”內(nèi)將容納大量具有中國傳統(tǒng)特色的商戶，這將大量吸引北京及周邊地區(qū)的消費(fèi)群體來此消費(fèi)，且這些消費(fèi)群體將作為“國門商業(yè)中心”商業(yè)旅游項(xiàng)目內(nèi)的消費(fèi)主力軍。上述“群體細(xì)分”中的消費(fèi)群體自身具有相當(dāng)雄厚的消費(fèi)能力，如在商戶規(guī)劃和檔次設(shè)定上能夠迎合該群體，將更加穩(wěn)固其消費(fèi)主力軍的地位。

消費(fèi)頻率：頻繁消費(fèi)型客戶群體，消費(fèi)頻率單位為“周” 消費(fèi)時(shí)段：因該人群中“朝九晚五”工作形式的比例極小，所以人群消費(fèi)時(shí)段和時(shí)間均無規(guī)律。

2、合作旅游機(jī)構(gòu)帶來的游客（以境外旅游團(tuán)隊(duì)為主，境內(nèi)旅游團(tuán)隊(duì)為輔）

群體細(xì)分：① 各大型旅行社帶來的境外游客； ② 各旅行社帶來的國內(nèi)游客； ③ 周邊各旅游景區(qū)游覽后的分流人群； ④ 認(rèn)同“國門商業(yè)中心”的“旅游+地產(chǎn)”的消費(fèi)模式的休閑度假人群。

消費(fèi)傾向：旅游消費(fèi)、購買消費(fèi)、餐飲消費(fèi) 消費(fèi)能力：“國門商業(yè)中心”作為一個(gè)集創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、中國傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)于一身的集旅游和商業(yè)開發(fā)的綜合項(xiàng)目，在未來的運(yùn)營過程中將吸引大量的旅游觀光客戶。其中尤為突出的將是境外旅游客人，且隨著 2008 奧運(yùn)會在北京的舉辦“后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”的隨之延續(xù)，全世界對中國文化的興趣日益增長，國外的游客不僅對中國的古老文化懷有濃厚興趣，同樣對傳說中的中國與目前中國社會實(shí)際發(fā)展和生活水平也充滿好奇。這將帶動(dòng) 2008 年奧運(yùn)會之后北京的旅游經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，那時(shí)北京將成為世界旅游的焦點(diǎn)地區(qū)，這就給集“中華傳統(tǒng)文化氛圍”與“現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)業(yè)氣息”于一體的“國門商業(yè)中心”帶來大量消費(fèi)需求增長。

國內(nèi)外游客將集參觀、購物、餐飲為一體，其消費(fèi)形態(tài)為“一次性消費(fèi)”，如將餐飲消費(fèi)包括在，其將達(dá)到 100%的消費(fèi)成功率。

消費(fèi)頻率：個(gè)體一次性消費(fèi)，但在旅游機(jī)構(gòu)的合作基礎(chǔ)上，日人次將有一定保證。

消費(fèi)時(shí)段：日常消費(fèi)時(shí)段，根據(jù)合作意向大多將集中在午餐或晚餐時(shí)段。

3、周邊商業(yè)項(xiàng)目的連帶消費(fèi) 群體細(xì)分：① 周邊商業(yè)辦公場所內(nèi)的消費(fèi)人群； ② 項(xiàng)目內(nèi)及周邊商務(wù)酒店內(nèi)的消費(fèi)人群； ③ 新國際展覽中心的商務(wù)人士和參觀分流人群。

消費(fèi)傾向：餐飲消費(fèi)、休閑娛樂消費(fèi)、商品購買消費(fèi)、康體健身消費(fèi) 消費(fèi)能力：該消費(fèi)群體中除了從“新國際展覽中心”分流過來的部分游客外，其他更多地集中在商務(wù)人群身上，這就導(dǎo)致了該群體的消費(fèi)傾向更多地將集中在滿足日常的消費(fèi)需求上，而項(xiàng)目主要渲染的旅游和濃重的文化氛圍卻并不會給該群體帶來更多地消費(fèi)促進(jìn)。但項(xiàng)目自身龐大和多元化的服務(wù)功從實(shí)用的角度完全吻合了該群體的實(shí)際需要，所以該群體是“國門商業(yè)中心”內(nèi)相對較為穩(wěn)定的一個(gè)消費(fèi)群體，也是平時(shí)增加該區(qū)域商業(yè)人氣的一個(gè)有效組成部分。

消費(fèi)頻率：因該群體特有的日常所需的消費(fèi)模式，導(dǎo)致其將成為項(xiàng)目運(yùn)營中持續(xù)消費(fèi)的主力之一。但也應(yīng)考慮到其群體單筆消費(fèi)數(shù)額有限等方面的相應(yīng)處理。

消費(fèi)時(shí)段：以日常消費(fèi)為目的的該群體，因上班時(shí)間的消費(fèi)幾率相對較少所以其消費(fèi)時(shí)段大多會集中在晚間，且消費(fèi)處所會選擇在餐飲、酒吧、咖啡廳、網(wǎng)吧等處。但其中商務(wù)型人群的消費(fèi)則更為靈活，全天消費(fèi)的幾率更為平均，其主要消費(fèi)場所大多會是茶社、健身中心、酒吧、咖啡廳等處。

4、所轄居住區(qū)內(nèi)的常住人口 群體細(xì)分：① 周邊高檔公寓內(nèi)的居住人群（以外籍為主）； ② 周邊別墅區(qū)內(nèi)的居住人群； ③ 周邊租住的工作于空港及周邊商業(yè)場所的高級商務(wù)人士。

消費(fèi)傾向：餐飲消費(fèi)、休閑娛樂消費(fèi)、生活品購買消費(fèi)、康體健身消費(fèi) 消費(fèi)能力：因該部分人群的群體特性和消費(fèi)傾向的商務(wù)化，所以此類消費(fèi)群體的消費(fèi)高峰時(shí)間段

將集中在晚間和周末，其消費(fèi)方式將更多地趨向于固定的持續(xù)性消費(fèi)。

消費(fèi)頻率：持續(xù)性消費(fèi)，項(xiàng)目中所提供各類設(shè)施將成為該群體的固定消費(fèi)場所，群體消費(fèi)穩(wěn)定且頻繁。包括康體健身消費(fèi)、美容保健消費(fèi)、餐飲消費(fèi)、休閑娛樂消費(fèi)、生活必須品購買消費(fèi)等。

消費(fèi)時(shí)段：該人群具有商務(wù)人群的統(tǒng)一特點(diǎn)，且人群整體素質(zhì)相對偏高，在企業(yè)中均承擔(dān)著一定的繁重責(zé)任，此群體平時(shí)沒有充足的時(shí)間，閑暇的晚間和周末是其消費(fèi)的集中時(shí)段。

5、航空范疇內(nèi)的商務(wù)群體 群體細(xì)分：① 與航空公司確立商務(wù)關(guān)系后的乘客進(jìn)駐； ② 各航空公司機(jī)組乘務(wù)人員臨時(shí)進(jìn)駐。

消費(fèi)傾向：商務(wù)酒店、旅游品購買消費(fèi)、商品購買消費(fèi)、休閑娛樂消費(fèi) 消費(fèi)能力：主要消費(fèi)人群為因各種原因造成誤機(jī)或飛機(jī)延遲而滯留機(jī)場的乘客，以及各航空公司機(jī)組乘務(wù)人員?？蔀樵摬糠秩巳航鉀Q臨時(shí)住宿問題，消費(fèi)將更多地集中在商務(wù)酒店環(huán)節(jié)。同時(shí)，因誤機(jī)或飛機(jī)延期而滯留的乘客可能需度過相對較長的等候時(shí)間，所以其也將成為“國門商業(yè)中心”內(nèi)各銷售型商戶的客戶。

消費(fèi)頻率：針對商務(wù)酒店的消費(fèi)將非常集中而頻繁，尤其是在商務(wù)酒店與各航空公司進(jìn)行洽談并結(jié)成合作關(guān)系后酒店的商務(wù)型消費(fèi)將大大增多。

消費(fèi)時(shí)段：進(jìn)駐客戶大多會集中在晚間至次日中午這一時(shí)間段呢，所以其消費(fèi)的時(shí)段會大多集中在臨行前的 2-3 個(gè)小時(shí)內(nèi)。

三、目標(biāo)客戶群體簡析 根據(jù)以上目標(biāo)消費(fèi)群體的定位，未來的商戶配比將以適合實(shí)際消費(fèi)需求為依據(jù)，進(jìn)行商務(wù)招商活動(dòng)。從消費(fèi)群定位的比例中可以基本框定各建筑功能模塊所需的建筑面積和規(guī)模定位，以下為各部分在依照消費(fèi)規(guī)模和需求進(jìn)行的商戶定位簡析：

〖注：以下目標(biāo)客戶群體定位中所涉及的各功能分區(qū)的名稱定位將在“主題概念的建筑規(guī)劃構(gòu)想”中有明確注釋，此處僅用以說明群體對應(yīng)功能區(qū)塊，如有不詳請參照下文〗

1、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員和周邊機(jī)構(gòu) 東方創(chuàng)意文化中心內(nèi)將容納創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人群，但同時(shí)也會帶來相對應(yīng)的周邊人群和服務(wù)機(jī)構(gòu)，其中將包含：展覽展示、拍賣、物流、經(jīng)紀(jì)代理等各種服務(wù)機(jī)構(gòu)。同時(shí)創(chuàng)意文化中心內(nèi)還將在建筑功能上設(shè)置展覽大廳、時(shí)尚秀場、展示視窗、藝術(shù)回廊等實(shí)用功能。以上所轄商業(yè)配套將全部集中在東方創(chuàng)意文化中心主體建筑內(nèi)。

2、傳統(tǒng)文化的繼承人 此類客戶的人群特點(diǎn)為從事各類中國傳統(tǒng)手工藝和相關(guān)行業(yè)的人群、機(jī)構(gòu)、企業(yè)。其人群特點(diǎn)和店鋪特點(diǎn)是，有可能會采用前店后廠的經(jīng)營模式（但僅局限于小件商品）。以上所轄商業(yè)配套將全部集中在中華古藝商業(yè)街內(nèi)

〖批注：以上兩種目標(biāo)客戶群體在選擇“國門商業(yè)中心”進(jìn)駐時(shí)將對文化氛圍、租金價(jià)格、生活服務(wù)功能、作品銷售環(huán)節(jié)有所嚴(yán)格要求，所以在此處應(yīng)做針對的市場調(diào)研和市場認(rèn)知，并制定適當(dāng)?shù)膽?yīng)對方案〗

3、中華傳統(tǒng)餐飲老店 國內(nèi)、北京具有百年以上建店歷史的餐飲老字號。這些老字號的進(jìn)駐是“國門商業(yè)中心”內(nèi)所必須擁有的重要旅游和服務(wù)元素，也是特色元素。以上所轄所有商業(yè)配套將全部集中在中華美食街內(nèi)。

4、酒吧、咖啡館等休閑、消費(fèi)場所 此處將包括：各類酒吧、咖啡廳、進(jìn)口商品超市、網(wǎng)吧等各種功能性場所 該處所轄商業(yè)配套將全部集中在地下商業(yè)街內(nèi)

5、傳統(tǒng)文化延續(xù)下的休閑場所 此處將包括：素菜齋食、禪境茶藝、古法養(yǎng)生、傳統(tǒng)醫(yī)藥、保健類場所 所轄商業(yè)配套將全部集中在休閑養(yǎng)生廣場內(nèi)

6、現(xiàn)代康體健身中心 此處將包括：健身中心（健身器械設(shè)施）、愈加健美操中心等 所轄商業(yè)配套將分布在休閑度假公寓和休閑養(yǎng)生廣場內(nèi)

7、常規(guī)服務(wù)型企業(yè) 此服務(wù)性行業(yè)的各類企業(yè)進(jìn)駐主要是滿足商業(yè)區(qū)內(nèi)的內(nèi)部消費(fèi)需要，同時(shí)也提供外圍物業(yè)服務(wù)空白的補(bǔ)充，進(jìn)駐企業(yè)將主要包括：家政服務(wù)、保潔服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、票務(wù)服務(wù)等。

該處其所轄服務(wù)機(jī)構(gòu)將分布在創(chuàng)意中心、地下商業(yè)街、商務(wù)公寓中。

主題概念的建筑規(guī)劃構(gòu)想

一、總體建筑形態(tài)的構(gòu)思與功能組成 1、區(qū)域整體規(guī)劃構(gòu)想 1）

建筑形態(tài)的品牌意識和廣告意識 從建筑整體規(guī)劃形態(tài)上我們可以從兩方面對建筑的整體形態(tài)進(jìn)行定義：第一，建筑的品牌意識；第二，建筑的廣告意識。

? 建筑的品牌意識 建筑組團(tuán)的顯著位置應(yīng)該設(shè)有明顯標(biāo)志的企業(yè)標(biāo)識，或采用大型獨(dú)立建筑體的形式對企業(yè)特有標(biāo)識進(jìn)行放大，體現(xiàn)建筑的品牌形象。

操作建議 — 我們建議在項(xiàng)目正面入口處做細(xì)致的處理，即在考慮創(chuàng)意中心寫字樓前廣場的有效使用方面將廣場中心設(shè)立一個(gè)現(xiàn)代感很強(qiáng)的獨(dú)立建筑。此建筑的主要目的是吸引過往人流的關(guān)注度，體現(xiàn)開發(fā)者的企業(yè)標(biāo)識，同時(shí)具有的功能將在第 3 小點(diǎn)中做具體表述。這里我們所借鑒的設(shè)計(jì)靈感來自于，法國巴黎盧浮宮廣場上的玻璃金字塔建筑，所以這里我們建議也采用透明玻璃體的工藝，這在功能開發(fā)和廣告推進(jìn)上是有特殊功能和目的的，同樣在以下第 3 小點(diǎn)中有所具體闡述。

· 可供參考借鑒的前廣場主題建筑 ·

? 建筑的廣告意識 建筑的廣告意識是充分利用建筑組團(tuán)的各局部外墻和門面店鋪的規(guī)模和知名度對商業(yè)建筑組團(tuán)的內(nèi)部功能、商業(yè)層次、服務(wù)品質(zhì)等多方面進(jìn)行充分宣傳。

操作建議 — 我們建議在建筑主體設(shè)計(jì)和建造中將固定高度的空間預(yù)留給廣告使用，且最

好形成在建筑同側(cè)上實(shí)現(xiàn)連貫等高的廣告墻。照明則可采用霓虹燈照明，使夜間的建筑關(guān)注度得到提升，渲染商業(yè)中心內(nèi)龐大而全方位的商業(yè)功能。

在建筑組團(tuán)的特殊部分，比如配電站四周、創(chuàng)意中心拐角處等空間和視野都比較開闊的地區(qū)可以大面積使用電子廣告牌或連貫的廣告墻。第一是考慮到商業(yè)氣氛的充分烘托，同時(shí)也為項(xiàng)目未來運(yùn)作開辟更多的贏利渠道。

此處建議并沒有什么過人之處，在大多商業(yè)項(xiàng)目中均得到驗(yàn)證，其可操作性和可實(shí)施性不用再次論證。但在設(shè)計(jì)中需要考慮到，本項(xiàng)目組團(tuán)內(nèi)還將融合旅游功能，故在廣告的多元化選擇上應(yīng)盡量考慮，比如增加有關(guān)組團(tuán)內(nèi)旅游特色和內(nèi)容的公益廣告等。

2）

貫穿始終的街區(qū)設(shè)計(jì)思路 “國門商業(yè)中心”的地塊寬度和長度都非常適合標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)街的街道規(guī)劃要求，在這種情況下，因本身已經(jīng)考慮到的商業(yè)功能部署外在此應(yīng)著重考慮到旅游元素的提供。如果僅作為商業(yè)功能配套的區(qū)域要求，商業(yè)區(qū)內(nèi)只要功能劃分明確，能夠滿足特定需求、特定服務(wù)的針對性服務(wù)要求即可。但“國門商業(yè)中心”的商業(yè)組團(tuán)設(shè)計(jì)不但要考慮到充分實(shí)現(xiàn)滿足基本消費(fèi)需要的單一功能外，還要實(shí)現(xiàn)旅游、文化傳承等各類內(nèi)涵的功能表現(xiàn)，所以在整體街區(qū)的設(shè)計(jì)上，我們建議：

操作建議 — 將街道從入口處，或從“國門商業(yè)中心廣場”上透過標(biāo)識建筑即可看到商業(yè)街的全貌，讓街道的全中式風(fēng)格完全展現(xiàn)在以旅游為目的的終極消費(fèi)群體眼前。全長百米以上的商業(yè)街兩側(cè)布滿各式店鋪，游人可以有進(jìn)入中華老城的感覺，不論是消費(fèi)還是參觀展覽都能從中有所收獲。

下圖僅是帶有旅游元素的街區(qū)概念，但商業(yè)街從設(shè)計(jì)思路上應(yīng)是由現(xiàn)代到中華傳統(tǒng)建筑文化的逐漸演變的過程，從商業(yè)中心廣場的現(xiàn)代建筑玻璃體一線走下來，分別是具有東方建筑元素的東方創(chuàng)意文化中心、東方傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代商鋪建筑結(jié)構(gòu)有效融合的中華古藝街、具有所有百年老店特色標(biāo)志和建筑外觀的中華美食街。如此一個(gè)過程將游人從現(xiàn)代的入口逐漸引入到了中華建筑文化和傳統(tǒng)文化內(nèi)涵的氛圍中，其思路的來源主要是考慮到在“國門商業(yè)中心”的開發(fā)中，商業(yè)服務(wù)價(jià)值應(yīng)得到的充分體現(xiàn)。同時(shí)也在為迎合旅游消費(fèi)的定位，提取應(yīng)對旅游產(chǎn)業(yè)的對應(yīng)元素，將中華文化融入到整體的建筑規(guī)劃體系內(nèi)，讓百年老店走出市區(qū)內(nèi)的現(xiàn)代建筑群落中，給中華傳統(tǒng)文化的傳承提供一個(gè)實(shí)實(shí)在在的空間。

〖備注：有關(guān)中西文化在建筑形態(tài)上的交融需要在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師和規(guī)劃師的協(xié)助下將其充分闡述和表現(xiàn)，我們這里僅通過語言的充分表述，仍無法將所要

表達(dá)的具象物體表現(xiàn)出來，所以這里僅能對觀點(diǎn)進(jìn)行了盡量細(xì)致的闡述，但仍無法充分體現(xiàn)我們所要表現(xiàn)的建筑空間和結(jié)構(gòu)的思考細(xì)節(jié)。〗

· 帶有旅游元素的商業(yè)街區(qū)概念 ·

3）

中西文化交融的有效劃分 因目標(biāo)消費(fèi)群體和進(jìn)駐商戶的定位，致使“國門商業(yè)中心”內(nèi)僅僅存在中式傳統(tǒng)店鋪是不能滿足多元化消費(fèi)傾向的需求的。另考慮到駐地周邊的外籍消費(fèi)、大量的白領(lǐng)消費(fèi)和項(xiàng)目內(nèi)部自有的內(nèi)部消費(fèi)需求，中西文化的交融將勢必存在。

操作建議 — 對項(xiàng)目的地下一層進(jìn)行有效利用，將地下一層改變?yōu)楹啪瓢?、咖啡廳、小型超市、旅游商品售賣、服裝服飾等不具有傳統(tǒng)中華文化特色和元素的綜合商業(yè)街。其街道的服務(wù)對象和功能將主要以滿足非旅游人群的消費(fèi)需求，如此設(shè)計(jì)的初衷也是考慮到中西文化在建筑形態(tài)上有效融合的操作難度，故另行開辟獨(dú)立的街區(qū)進(jìn)行合理分割。

那么，采用上述方式后就形成了地上、地下兩條風(fēng)格迥然的商業(yè)街。但是地下一層因其所處地下的緣故將變成隱蔽的商業(yè)街區(qū)，無法從廣域上得到認(rèn)知，在此就需要借用項(xiàng)目廣場中心的標(biāo)識性透明體對其進(jìn)行最大也是最有效的開放宣傳。

操作建議 — ① 廣場上的玻璃透明體位于廣場中央，其下方恰恰是地下商業(yè)街的最北端，在廣場上通過的行人和前來“國門商業(yè)中心區(qū)”游覽的游人在第一時(shí)間便可看到商業(yè)街的基本功能和規(guī)模，且地下商業(yè)街所特有的照明特點(diǎn)和西化風(fēng)格，使得街道內(nèi)的各色招牌帶給潛在消費(fèi)群體視覺和消費(fèi)欲望上的沖擊，并勢必帶來參觀和消費(fèi)的沖動(dòng)。

② 可以考慮將地下商業(yè)街的天花中部預(yù)留玻璃采光帶，地表部分玻璃采光帶將鑲嵌在中心綠化帶內(nèi)，這樣做在為地下提供了充足的日照需要的同時(shí)，也大

量減少了地下商業(yè)街電能資源的耗損。從另一個(gè)層面上講還給地表觀光旅游提供了一個(gè)新穎的視覺觀光帶，也為地下商業(yè)街提供了一個(gè)很好的宣傳推廣機(jī)會。

③ 商業(yè)街頂部可以根據(jù)實(shí)際需要裝飾具有中國特色的燈籠、折扇等形狀的彩燈，以在滿足功能需要的同時(shí)不失“國門商業(yè)中心”特有的中國情節(jié)。

· 地下商業(yè)街與廣場標(biāo)識物的功能利用形式參考 ·

· 地下商業(yè)街天花玻璃采光帶形式參考 ·

· 地下商業(yè)街天花懸掛中國傳統(tǒng)元素形式參考 ·

4）

展示與商業(yè)相結(jié)合的“旅游+商業(yè)”模式 “國門商業(yè)中心”的地上部分除東方創(chuàng)意文化中心外，其它建筑風(fēng)格將完全借鑒中式的建筑形式，提供中國特色的多元化的文化展示是商業(yè)中心的最終目標(biāo)，商業(yè)消費(fèi)連帶其中。故，在經(jīng)營形態(tài)和文化融合上考慮到兩者之間的密不可分，同時(shí)也為“旅游+商業(yè)”的運(yùn)營模式提供合理的功能配置，我們建議：

操作建議 — 將展覽展示融入到實(shí)際的店鋪經(jīng)營中，如：

① 東方創(chuàng)意文化中心部分，將寫字樓大堂部分設(shè)立成一個(gè)中國傳統(tǒng)手工藝作品的博覽會，所有“國門商業(yè)中心”內(nèi)進(jìn)駐的個(gè)人和機(jī)構(gòu)均可將自身的特色產(chǎn)品陳列于此。陳列物品的明顯位置處還將設(shè)立說明文字和產(chǎn)品所歸屬個(gè)人或機(jī)構(gòu)的重要信息，并提供所在寫字樓和古藝街的具體房間號和門號，以供喜愛者直接找到商家的位置。

② 中華美食街和休閑養(yǎng)生廣場部分，將分別設(shè)立相對應(yīng)的博物館，其內(nèi)博覽品為進(jìn)駐商戶的企業(yè)文化、悠久歷史、飲食行業(yè)的特色美食、休閑養(yǎng)生的古來技法和養(yǎng)生之道。通過此種形式，不論是游人還是常規(guī)消費(fèi)人群都能得到文化底蘊(yùn)上的熏陶，制造了與其他消費(fèi)場所所不同的文化消費(fèi)氛圍。

2、各功能區(qū)塊的規(guī)劃定位 1）

第一功能分區(qū) 集展示、辦公為一體的寫字樓，樓體內(nèi)將容納創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)內(nèi)所能囊括的各類工作人群、機(jī)構(gòu)和企業(yè)，且還將進(jìn)駐大量的為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)服務(wù)的各類輔助行業(yè)。

— 東方創(chuàng)意文化中心

2）

第二功能分區(qū) 集中華傳統(tǒng)手工藝作坊，收納各領(lǐng)域手工藝技法的繼承者，設(shè)計(jì)店鋪，并對游人開放，成為悠久工藝的瀏覽區(qū)。

— 中華古藝街

3）

第三功能分區(qū) 集中華老字號的餐飲老店，在滿足旅游觀光的同時(shí)滿足日常的餐飲消費(fèi)需求，也為傳統(tǒng)美食提供一個(gè)匯聚一堂的機(jī)會。

— 中華美食街

4）

第四功能分區(qū) 集各類休閑康體服務(wù)場所，包括茶藝、古法養(yǎng)生、傳統(tǒng)健身、休閑書院等在內(nèi)的各類中華傳統(tǒng)技法的商業(yè)機(jī)構(gòu)。

— 休閑養(yǎng)生廣場

5）

第五功能分區(qū) 作為“國門商業(yè)中心”的配套設(shè)施，提供給用于休閑、商用居住的多功能公寓，其中有可滿足休閑旅游需要的度假休閑公寓和滿足基本商用目的的商務(wù)公寓。

— 度假休閑和商務(wù)公寓

6）

第六功能分區(qū) 有別于以上各功能分區(qū)明顯的“旅游+商業(yè)”模式，該區(qū)域內(nèi)旨在滿...

第二篇：建筑的分類及等級劃分

建筑的分類及等級劃分

一、建筑的分類

⒈ 按建筑的使用性質(zhì)分類

2.按建筑規(guī)模和數(shù)量分類

⒊按建筑的層數(shù)或總高度分類

4.按承重結(jié)構(gòu)材料分類

5.按建筑物結(jié)構(gòu)體系分類

⒈ 按建筑的使用性質(zhì)分類

生產(chǎn)性建筑： 工業(yè)建筑：指各類廠房和為生產(chǎn)服務(wù)的附屬用房。農(nóng)業(yè)建筑：指各類供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的房屋，如糧倉、溫 室、種子庫等。

非生產(chǎn)性建筑： 又叫民用建筑，指供人們工作、學(xué)習(xí)、生 活、居住等。

居住建筑:主要是指提供家庭和集體生活起居用的建筑物。如住宅、宿舍、公寓等。

公共建筑:主要是指提供人們進(jìn)行各種社會活動(dòng)的建筑 物。包括文教、托幼、醫(yī)療、觀演、體育、展覽、旅 館、商業(yè)、電信、交通、辦公、金融、飲食、園林、紀(jì)念。

2.按建筑規(guī)模和數(shù)量分類

大量性建筑:這類建筑如一般居住建筑、中小學(xué) 校、小型商店、診所、食堂等。

大型性建筑:大型性建筑是指多層和高層公共建筑和大廳型公共建筑。這類建筑一般是單獨(dú)設(shè)計(jì)的。它們的功能要求高、結(jié)構(gòu)和構(gòu)造復(fù)雜、設(shè)備考究、外觀突出個(gè)性、單方造價(jià)高、用料以 鋼材、料石、混凝土及高檔裝飾材料為主。如大城市火車站、機(jī)場候機(jī)廳、大型體育館場、大型影劇場、大型展覽館等建筑。

⒊按建筑的層數(shù)或總高度分類

《民用建筑設(shè)計(jì)通則》JGJ37-87規(guī)定:

低層---1-3層

多層---4-6層

中高層---7-9層的住宅）

高層---10層及以上住宅，≥24m公共建筑及 綜合性建筑為高層，不含高度≥24m的單層建筑超高層---≥100m，不論住宅或公建

4.按承重結(jié)構(gòu)材料分類

木結(jié)構(gòu)建筑

混合結(jié)構(gòu)建筑：如磚木、磚混、鋼混

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑

鋼結(jié)構(gòu)建筑

5、按建筑物承重結(jié)構(gòu)體系

墻體承重結(jié)構(gòu)---縱墻承重，橫墻承重，縱橫墻 混合承重框架結(jié)構(gòu)

空間結(jié)構(gòu)

剪力墻結(jié)構(gòu)

筒體結(jié)構(gòu)…

二、民用建筑的等級劃分

1.按耐久性能分等級

2.按耐火性能分等級

1、耐久等級 建筑物的耐久性等級主要根據(jù)建筑物的重要性和規(guī)模大小劃分，并以此作為基建投資和建筑設(shè)計(jì)的重要依據(jù)。

耐久等級的指標(biāo)是使用年限，使用年限的長短是依據(jù)建 筑物的性質(zhì)決定的。影響建筑壽命長短的主要因素是結(jié)構(gòu)構(gòu)件的選材和結(jié)構(gòu)體系。

耐久等級一般分為四級：

一級：耐久年限為100年以上，適用于重要的建筑和 高層建筑。二級：耐久年限為50100年，適用于一般性建筑。

三級：耐久年限為2550年，適用于次要建筑。

四級：耐久年限為15年以下，適用于臨時(shí)性建筑。

2、耐火等級：

1.建筑物的耐火等級是衡量建筑物耐火程度的標(biāo)準(zhǔn)，它是由組成建筑物的構(gòu)件的燃燒 性能和耐火極限的最低值決定的。

劃分建筑物耐火等級的目的在于根據(jù)建筑物的用途不同提出不同的耐火等級要求，做到既有利于安全，又有利于節(jié)約基本建設(shè)投資。

現(xiàn)行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》將普通建筑的耐火等級劃分為四級。其構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限不應(yīng)低于P23表1-3 的規(guī)定

2.燃燒性能分類 構(gòu)件的燃燒性能分為三類，即非燃燒體、難燃燒體和燃燒體。

非燃燒體是指用非燃燒材料做成的構(gòu)件，如天然石材、人工石材、金屬材料等。

難燃燒體是指用不易燃燒的材料做成的構(gòu)件，或者用燃燒材料做成，但用非燃燒材料作為保護(hù)層的構(gòu)件，例如瀝青混凝土構(gòu)件、木板條抹灰的構(gòu)件均屬于難燃燒體。

燃燒體是指用容易燃燒的材料做成的構(gòu)件，如木材等。

3.構(gòu)件的耐火極限

構(gòu)件的耐火極限:是指任一建筑構(gòu)件在規(guī)定的耐火試驗(yàn)條件下，從受到火的作用時(shí)起，到失去支持能力或完整性被破壞或失去隔火作用時(shí)為止，這段抵抗火作用的時(shí)間，一般以小時(shí)計(jì)。三個(gè)條件任何一個(gè)條件出現(xiàn)，即可確定是否達(dá)其耐火極限）

4.耐火等級判斷

根據(jù)各級耐火等級中建筑構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限特點(diǎn)，可大

致判定不同結(jié)構(gòu)類型建筑物的耐火等級。

一般來說: 筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土磚石結(jié)構(gòu)建筑可基本定為一、二級耐火等級；

磚木結(jié)構(gòu)建筑可基本定為三級耐火等級；

以木柱、木屋架承重及以磚石等不燃燒或難燃燒材料為墻的建筑可定為四級耐火等級。

第三篇：深圳市布吉國家稅務(wù)具建筑方案設(shè)計(jì)說明

深圳市國家稅務(wù)局第五稽查局暨布吉分局綜

合業(yè)務(wù)樓方案設(shè)計(jì)說明

一設(shè)計(jì)依據(jù)：

●建設(shè)單位提供的地形圖 ● 《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ● 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006、● 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005、● 《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ67－89、●國家和地方相關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)程 ●深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則

二、項(xiàng)目概況

●本次工程位于深圳龍崗區(qū)布吉街道,政清路與東西干道交匯處?！?工程規(guī)模：本工程為深圳市國家稅務(wù)局第五稽查局暨布吉分局綜合業(yè)務(wù)辦公樓及配套項(xiàng)目。規(guī)劃總用地面積5560.32㎡，總建筑面積16022.18㎡。本工程項(xiàng)目包括：綜合業(yè)務(wù)辦公樓及配套服務(wù)用房。其中綜合業(yè)務(wù)辦公樓及配套服務(wù)用房占地面積為1843.95㎡，綜合業(yè)務(wù)辦公樓建筑面積為：9914.4㎡，建筑物層數(shù)為11層；配套服務(wù)用房建筑面積為：1961㎡，其架空層計(jì)算容積率面積為：1147.8㎡，地下室建筑面積為：2998.98㎡，其余空地為道路、籃球場、停車位、綠化等用地。

三、設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)：

● 如何利用現(xiàn)有的地形，最大限度的提高土地的使用率。● 如何解決該項(xiàng)目交通關(guān)系的問題； ● 如何有效組織功能分區(qū)。

● 如何設(shè)計(jì)出符合代表國家稅務(wù)局的形象。

四、總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)說明

● 本工程根據(jù)現(xiàn)有地形及道路情況，按城市設(shè)計(jì)要求和結(jié)合本工程的實(shí)際情況，綜合業(yè)務(wù)樓建筑主體采用莊嚴(yán)，方正平面布置?！?根據(jù)場地的特點(diǎn)，以東西干道路設(shè)置主要人行出入口，政清路設(shè)置主要車行出入口，進(jìn)入到整個(gè)地塊的內(nèi)部。在綜合業(yè)務(wù)樓側(cè)面設(shè)置了一個(gè)籃球場地，籃球場前面靠東西干道處設(shè)基地內(nèi)的公園。再利用場地的高差和人行入口廣場來做我們的綠化環(huán)境，從而美化政府的形象，即達(dá)到親民，愛民，服務(wù)人民，又提升了辦公環(huán)境，真正使建筑與環(huán)境融為一體。在整一個(gè)建筑周圍設(shè)置了環(huán)行消防車道。使整個(gè)地塊的消防滿足要求。

五、建筑設(shè)計(jì)構(gòu)想

● 共11層，為高層民用建筑，標(biāo)準(zhǔn)層平面為方正型，能夠使建筑更加莊嚴(yán)穩(wěn)重，大氣，有魄力，同時(shí)滿足平面使用功能要求；每層為1個(gè)防火分區(qū)，主樓標(biāo)準(zhǔn)層共設(shè)2個(gè)樓梯，三臺電梯。房內(nèi)最遠(yuǎn)工作疏散距離均滿足消防疏散要求，疏散樓梯走道門的寬度滿足大于1米/百人的消

防疏散要求。平面設(shè)計(jì)通透，自然通風(fēng)采光良好。合理的利用現(xiàn)有的地形，其設(shè)計(jì)用地下室和架空層來解決高差問題，把高出的土方填于低處，這樣減少挖土方的工程，合理的控制好成本。

● 在立面造型上，采用橫、豎向線條處理的立面，充分體現(xiàn)立面的立體感，展現(xiàn)出建筑的莊嚴(yán)，簡潔而不單調(diào)，形成強(qiáng)烈的視覺效果。色彩清新淡雅，充分展現(xiàn)了一座現(xiàn)代國家稅務(wù)局辦公建筑的風(fēng)采。

六、建筑防火設(shè)計(jì)

依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87的有關(guān)條文的要求，層數(shù)為11層，建筑耐火等級為二級，設(shè)有1個(gè)主出入口和2個(gè)樓梯間（有一個(gè)樓梯間上屋頂及下地下室）進(jìn)行疏散，并方便人員的使用；疏散的距離和寬度都滿足規(guī)范的要求。

七、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

?設(shè)計(jì)依據(jù)

1）建筑及其它專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙及說明。2）現(xiàn)行行業(yè)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程。

?設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

1）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)安全等級：二級。2）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限：50年。3）抗震設(shè)防烈度：7度。4）基本風(fēng)壓：0.75KN/ m2。5)均采用框架鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。)工程基礎(chǔ)方案按地質(zhì)勘察報(bào)告初步確定。

八、給排水設(shè)計(jì)

?設(shè)計(jì)依據(jù)：

1.甲方提供的有關(guān)數(shù)據(jù)資料； 2.建筑、動(dòng)力等對本專業(yè)的技術(shù)要求； 3.國家現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程。

（1）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2003（2）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-2006（3）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50014-2006

（4）《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87(2001年版)（5）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140-200

5? 設(shè)計(jì)范圍

規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的室內(nèi)和室外消防給水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)。

? 給水

（一）室外消防給水系統(tǒng)

1）設(shè)計(jì)用水量20L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h。

2）水源從市政管引入一路DNI50的給水管，并在室外形成環(huán)狀管網(wǎng)。3）消防歷時(shí)總用水量144 m3，水壓不小于0.1Mpa。

4）室外消火栓每隔120m布置，保護(hù)半經(jīng)150m，離水泵按合器的距離不大于40m，不小于5m。

（二）室內(nèi)消火栓消防系統(tǒng)

1）本建筑供水水源為城市自來水，一路進(jìn)水，就近自附近道路的市政給水管網(wǎng)引入。

2）建筑物內(nèi)均設(shè)室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消火栓布置保證兩股水柱同時(shí)到達(dá)建筑物任何位置，室外設(shè)水泵接合器供消防車加壓供水。屋頂設(shè)一個(gè)消防水箱，消防水箱位于屋頂最高處。消防水箱儲存十分鐘消防用水量10立方米以上。

3）本項(xiàng)目設(shè)一個(gè)消防水池和消防水泵房，消防水泵二臺，一用一備，消防水池容量300m3，本項(xiàng)目消防為臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)，綜合樓內(nèi)任一消火栓按鈕均可啟動(dòng)消防水泵。

? 滅火器配置

為了有效地?fù)錅绯跗诨馂?zāi)，在建筑物內(nèi)配備MFA4型手提式磷酸銨鹽干粉滅火器每處二具，放置位置同消火栓位置。

?管材選用

室外消火栓給水管材采用給水承插鑄鐵管，承插連接。室內(nèi)消火栓消防系統(tǒng)管材采用熱鍍鋅鋼管，絲扣及卡箍（NBIC0）連接。

?排水

室外管網(wǎng)采用分流制，雨水和污水分兩個(gè)系統(tǒng)排出。

1、污水系統(tǒng)

污水經(jīng)化糞池處理后，排入市政污水管網(wǎng)。

2、雨水系統(tǒng)

雨水有組織外排。路面設(shè)置道路雨水口，在室外集中后接入市政雨水管網(wǎng)。

九、建筑電氣

?設(shè)計(jì)范圍

本工程擬設(shè)置的電氣系統(tǒng)有：變配電系統(tǒng)、低壓配電系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)、防雷接地系統(tǒng)等。

?設(shè)計(jì)依據(jù)

1《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T16—92）2《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-2004）3《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）

4《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057-94）（2000年版）5深圳市規(guī)劃國土局提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 6《深圳市規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)則》（99版）7總平面圖

?供電

本建筑照明用電負(fù)荷為三級負(fù)荷，疏散應(yīng)急照明及消防泵等用電負(fù)荷為二級負(fù)荷，低壓電源由就近公用配電房穿管埋地引來。

?配電

電力、照明配電采用220/380低壓供電系統(tǒng)，總進(jìn)線開關(guān)采用漏電保護(hù)開關(guān)（漏電僅報(bào)警，漏電電流為0.5A）。

?電氣照明、接地防雷系統(tǒng)：

建筑屋頂采用避雷帶防雷，接地極采用基礎(chǔ)鋼筋作自然接地體，利用結(jié)構(gòu)柱主筋用防雷引線，在進(jìn)戶處作總等電位聯(lián)接，接地電阻≦1歐姆，用電設(shè)備的金屬外殼、配電箱、控制箱、封閉式母線的金屬外殼、金屬電纜橋架、配線槽、電梯軌道、金屬構(gòu)架、保護(hù)鋼管和接線盒等必須與配電系統(tǒng)的保護(hù)線（PE線可靠連接。除在低壓配電柜內(nèi)將N線與PE線作重復(fù)接地相連接外，其他

配電設(shè)備內(nèi)N線與設(shè)備外殼絕緣，設(shè)備外殼與PE線連接。???

建筑容積率：2.34，建筑覆蓋率：33.16%綠地率：40.32% 停車位：195輛，? ????疏散照明?

各層的通道處裝有應(yīng)急照明燈及疏散措示燈，安全出口處裝有安全出口標(biāo)志燈，所有的應(yīng)急照明燈、疏散指示燈及安全出口標(biāo)示燈均自帶成套應(yīng)急蓄電池，停電蓄電池可持續(xù)供電時(shí)間不少于20分鐘。

消防系統(tǒng)：根據(jù)有關(guān)規(guī)范規(guī)程，本建筑一層設(shè)消防控制室一間，內(nèi)設(shè)總線制消防控制柜一臺?？刂坡?lián)動(dòng)消防水泵啟動(dòng)，另增設(shè)消火栓系統(tǒng)。為讓每一個(gè)消火栓均能遠(yuǎn)程啟動(dòng)消火栓泵，特在每一個(gè)消火栓處設(shè)消火栓遠(yuǎn)程啟泵按鈕一個(gè)，用NH-KVV(4X1.5)控制電纜聯(lián)動(dòng)控制引至地下消防水泵房。?

十主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):

總用地面積：5560.32平方米，?總建筑面積：16022.18平方米不計(jì)容積率：2998.98平方米 計(jì)容積率：13023.2平方米，建筑占地面積：1843.95平方米，

第四篇：XX縣聲環(huán)境功能區(qū)劃分方案

XX縣聲環(huán)境功能區(qū)劃分方案

一、總則

為適應(yīng)城市發(fā)展需求，防治城市環(huán)境噪聲污染，改善區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量，提高人民群眾生活水平，根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》、《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)規(guī)定和《聲環(huán)境功能區(qū)劃分技術(shù)規(guī)范》相關(guān)要求，結(jié)合XX縣城市總體規(guī)劃和實(shí)際情況，制定本方案。

二、區(qū)劃原則

（一）有效地控制噪聲污染的程度和范圍，提高聲環(huán)境質(zhì)量，保障城市居民正常生活、學(xué)習(xí)和工作場所的安靜。

（二）以城市總體規(guī)劃為指導(dǎo)，按區(qū)域規(guī)劃用地的主導(dǎo)功能，并結(jié)合城市規(guī)劃用地現(xiàn)狀的主導(dǎo)功能作為聲環(huán)境功能區(qū)劃的依據(jù)。

（三）便于城市環(huán)境噪聲管理和促進(jìn)噪聲治理。

（四）有利于城市規(guī)劃的實(shí)施和城市改造，做到區(qū)劃科學(xué)合理，促進(jìn)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會協(xié)調(diào)一致發(fā)展。

（五）宜粗不宜細(xì)，宜大不宜小。單塊的聲環(huán)境功能區(qū)面積，原則上不低于0.5km2。

（六）根據(jù)城市規(guī)模和用地變化情況，噪聲區(qū)劃可適時(shí)調(diào)整，原則上不超過5年調(diào)整一次。

三、適用范圍

本方案適用于XX縣城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的聲環(huán)境管理。其中，城市規(guī)劃區(qū)為中心城區(qū)、東城片區(qū)、XX片區(qū)、西北片區(qū)、XX片區(qū)和XX片區(qū)，總面積7.35平方公里。

四、主要依據(jù)

（一）《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》（2018年12月)；

（二）《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-2008）；

（三）《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB12348-2008）；

（四）《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）；

（五）《聲環(huán)境功能區(qū)劃分技術(shù)規(guī)范》（GB/T15190-2014)；

（六）《XX縣縣城總體規(guī)劃（1998-2020）》（2014修訂）；

（七）其他規(guī)劃等相關(guān)資料。

五、聲環(huán)境功能區(qū)類別

按區(qū)域的使用功能特點(diǎn)和環(huán)境質(zhì)量要求，結(jié)合XX縣實(shí)際情況，劃分以下5類聲環(huán)境功能區(qū)，具體說明如下：

（一）0類聲環(huán)境功能區(qū)適用區(qū)域：康復(fù)療養(yǎng)區(qū)等特別需要安靜的區(qū)域。本方案沒有劃定0類區(qū)。

（二）1類聲環(huán)境功能區(qū)適用區(qū)域：以居民住宅、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、科研設(shè)計(jì)、行政辦公為主要功能，需要保持安靜的區(qū)域。

（三）2類聲環(huán)境功能區(qū)適用區(qū)域：以商業(yè)金融、集市貿(mào)易為主要功能，或者居住、商業(yè)、工業(yè)混雜，需要維護(hù)住宅安靜的區(qū)域。

（四）3類聲環(huán)境功能區(qū)適用區(qū)域：以工業(yè)生產(chǎn)、倉儲物流為主要功能，需要防止工業(yè)噪聲對周圍環(huán)境產(chǎn)生嚴(yán)重影響的區(qū)域。本方案沒有劃定3類區(qū)。

（五）4類聲環(huán)境功能區(qū)適用區(qū)域：道路干線兩側(cè)一定距離之內(nèi)，需要防止交通噪聲對周圍環(huán)境產(chǎn)生嚴(yán)重影響的區(qū)域，包括4a類和4b類兩種類型。4a類為高速公路、一級公路、二級公路、城市快速路、城市主干路、城市次干路、城市軌道交通（地面段）、內(nèi)河航道兩側(cè)區(qū)域；4b類為鐵路干線兩側(cè)區(qū)域。本方案沒有劃定4b類區(qū)。

六、各類適用區(qū)執(zhí)行環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)

各聲環(huán)境功能區(qū)適用的環(huán)境噪聲等效聲級限值見表1。

表1?聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)單位：dB（A）

類別

晝間

夜間

0

4類

4a類

4b類

注：①“晝間”是指6：00至22：00之間的時(shí)段，該時(shí)段執(zhí)行晝間標(biāo)準(zhǔn)；“夜間”是指22：00至次日6：00之間的時(shí)段，該時(shí)段執(zhí)行夜間標(biāo)準(zhǔn)；②各類聲環(huán)境功能區(qū)夜間突發(fā)噪聲，其最大聲級超過環(huán)境噪聲限值的幅度不得高于15dB(A)。

七、聲環(huán)境功能區(qū)劃分方案

本方案對《XX縣縣城總體規(guī)劃（1998-2020）》（2014修訂）確定的城市規(guī)劃區(qū)進(jìn)行聲環(huán)境功能區(qū)詳細(xì)劃分，其他區(qū)域按本方案有關(guān)說明執(zhí)行。

（一）聲環(huán)境功能區(qū)劃結(jié)果

1．1類標(biāo)準(zhǔn)適用區(qū)。

1類聲環(huán)境功能區(qū)劃方案見表2。

表2

1類聲環(huán)境功能區(qū)劃方案

類別

功能區(qū)名稱

功能區(qū)位置

執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

單位：dB(A)

面積（km2）

1類區(qū)

東城片區(qū)

XX湖路以東，XX兩廂區(qū)域

晝間55

夜間45

1.8

XX片區(qū)

北環(huán)路以北，XX兩岸區(qū)域

晝間55

夜間45

0.5

中心城區(qū)

除解放東路以南、XX路以東、XX路以北、XX以西所環(huán)的區(qū)域

晝間55

夜間45

1.96

西北片區(qū)

位于北環(huán)路以北，106國道兩廂的狹長區(qū)域

晝間55

夜間45

0.5

合計(jì)

4.76

2．2類標(biāo)準(zhǔn)適用區(qū)。

2類聲環(huán)境功能區(qū)劃方案見表3。

表3

2類聲環(huán)境功能區(qū)劃方案

類別

功能區(qū)名稱

功能區(qū)位置

執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

單位：dB(A)

面積（km2）

2類區(qū)

XX片區(qū)

XX大道、106國道的東南區(qū)域

晝間60

夜間50

0.5

XX片區(qū)

縣城西南角，106國道西側(cè)區(qū)域

晝間60

夜間50

1.9

中心城區(qū)

解放東路以南、XX路以東、XX路以北、XX以西所環(huán)的區(qū)域

晝間60

夜間50

0.19

合計(jì)

2.59

4．4a類標(biāo)準(zhǔn)適用區(qū)。

（1）4a類區(qū)為高速公路、一級公路、二級公路、城市快速路、城市主干路、城市次干路、城市軌道交通（地面段）兩側(cè)一定距離范圍內(nèi)區(qū)域。

（2）當(dāng)臨街建筑高于三層樓房以上（含三層）時(shí)，將臨街建筑面向交通干線一側(cè)至交通干線邊界線的區(qū)域定為4a類聲環(huán)境功能區(qū)。

（3）4a類功能區(qū)兩側(cè)距離劃定要求見表5，4a類區(qū)主要道路情況見表6。

表5

4a類功能區(qū)兩側(cè)距離的劃定要求

類別

源強(qiáng)類型

劃分距離（m）

相鄰功能區(qū)類型

4a類

高速公路、城市快速路

1類區(qū)

2類區(qū)

3類區(qū)

一級公路、二級公路、城市主干路、城市次干路、城市軌道交通（地面段）

1類區(qū)

2類區(qū)

3類區(qū)

表6

4a類聲環(huán)境功能區(qū)劃方案

聲功能區(qū)類別

交通干線類別

交通干線名稱

4a類

城市主干道

XX大道、XX路、迎賓路、XX大道。

城市次干道

XX路、XX路。

（二）其他規(guī)定

1．鄉(xiāng)村區(qū)域。

（1）位于鄉(xiāng)村的康復(fù)療養(yǎng)區(qū)執(zhí)行0類聲環(huán)境功能區(qū)要求；

（2）村莊原則上執(zhí)行1類聲環(huán)境功能區(qū)要求，工業(yè)活動(dòng)較多的村莊及有交通干線經(jīng)過的村莊（指執(zhí)行4類聲環(huán)境功能區(qū)要求以外的地區(qū)）可局部或全部執(zhí)行2類聲環(huán)境功能區(qū)要求；

（3）集鎮(zhèn)執(zhí)行2類聲環(huán)境功能區(qū)要求；

（4）獨(dú)立于村莊、集鎮(zhèn)之外的工業(yè)、倉儲、物流集中區(qū)執(zhí)行3類聲環(huán)境功能區(qū)要求；

（5）位于交通干線兩側(cè)一定距離（參考GB/T15190第8.3條規(guī)定）內(nèi)的噪聲敏感建筑物執(zhí)行4類聲環(huán)境功能區(qū)要求。

2．其他區(qū)域。

（1）近期內(nèi)區(qū)域功能與規(guī)劃目標(biāo)相差較大的區(qū)域，以用地現(xiàn)狀作為區(qū)劃的主要依據(jù)；隨著城市規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn)，及時(shí)調(diào)整聲環(huán)境功能區(qū)；

（2）未建成的規(guī)劃區(qū)內(nèi)，按其規(guī)劃性質(zhì)或按區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀，結(jié)合可能的發(fā)展劃定區(qū)域類型。

八、其他

（一）本方案自公布之日起實(shí)施。

（二）本方案由XX市生態(tài)環(huán)境局XX分局負(fù)責(zé)解釋。

第五篇：臨時(shí)建筑規(guī)化方案概況及基本思路

臨時(shí)建筑規(guī)化方案概況及基本思路

一、位于?？谑泻Ｐ懵?0號的《好百年演藝城》，土地面積約18

畝。該地縱深238米，臨海秀路街面寬52.5米。

二、方案思路：

1、沿海秀路街前預(yù)留商業(yè)廣場約16米左右；

2、地下室準(zhǔn)備全部搞成停車場；

3、入口處盡量配置大型購物中心；

4、綜合型商品街；

5、地面以上一、二層商鋪，三層為商鋪員工宿舍及辦公室；

6、四層2000㎡辦公室（東西各1000㎡）；

7、其它至7層全部為一房及二房出租房；

8、商品街的后面是臨街路，準(zhǔn)備地上，地下，人、車全部通過去，卻還要有臨街商鋪；

2010年 11月3日