第一篇：營業稅改增值稅對企業影響以房地產企業為例大全

營業稅改增值稅對企業的影響 摘 要 隨著我國的經濟建設步伐逐漸加快，我國加大了對自主創新這一環節的重視程度，號召企業及相關部門都要深化改革，積極創新，因此，國家原有出臺的很多政策都不跟不上時代發展的步伐，比如像原有的兩稅并行的稅收制度就不再符合當前我國的國情，因此國家提出了新的稅收改革制度，提出了營改增的稅收制度，以便符合我國當前的基本國情，推動我國經濟健康以及快速的發展。本文通過對營改增進行了基本論述，以中都建筑工程公司為例，對建筑企業的影響進行分析，提出了對策與處理方法，給大家提供一定的參考和借鑒。

關鍵詞：營改增；

建筑企業；

影響 營業稅改增值稅對企業的影響---以房地產企業為例 在我國，建筑企業伴隨著經濟的飛速發展，也取得了巨大的發展，是我國經濟發展中的先導產業與基礎產業，對于我國的發展有著舉足輕重的作用。不過這個行業利潤十分的微薄，和它對我國社會的重大貢獻來說是十分的不符的，導致了很多的權責不分明以及工程的責任關系不明確的問題，在生產中還存在偷工減料的現象，尤其是一些嚴重的豆腐渣工程，嚴重的破壞了建筑企業在社會大眾人們眼中的良好印象，同時也阻礙了我國經濟的進一步發展。其中原因大致有兩個方面：第一，在我國社會主義市場經濟的計劃經濟制度下，我國的市場經濟發展其實還不完善，也還不成熟。第二，營業稅與增值稅一同征收，導致建筑行業存在重復的征稅問題，且問題日益明顯，社會經濟效益低下，利潤也很微薄。所以，建筑行業想要在目前的情況下提高利潤，提升我國經濟的可持續發展能力，增大稅制改革的影響力，就要降低賦稅壓力，壯大自己的實力。所以，營改增一定程度基本上都能滿足這些需求。本文也是順應營改增這一稅制改革的發展趨勢，為了給我國建筑行業在應對營改增體制改革方面上提供一些借鑒的經驗，本文便以中都建筑工程公司為主要的分析對象，以目前經濟大環境下在建筑行業稅制改革上的一些重點環節的現狀的描述為基本點，來詳細的分析我國建筑企業在面對營改增稅制改革時在管理的方面存在的一些問題和相關的管理對策。

一、相關理論概述（一）營改增概述 1.營改增的基本論述 營改增就是將傳統的營業稅收改為征收增值稅，是國家的一項減稅措施，通過只對一部分產品以及服務進行征收稅費。現階段，由于建筑企業長期要繳納巨額的稅務，給建筑企業帶來了很大的壓力，國家為了推動建筑企業的發展，減輕他們的稅務壓力，我國加大了稅收制度的改革力度，在稅務改革的進程中，在試點改革的地方積極地推進營改增制度，從而有利于建筑企業自身的發展，并推動建筑企業的優化轉型，加快我國經濟結構的調整速度，推動我國經濟結構的改革進程。

2.兩種稅的區別 增值稅與營業稅相比較有很大的區別，雖然兩者都是商品的流轉稅額，但是增值稅和營業稅的繳納方式和繳納的稅額數量都有著很大的不同，對經濟的影響也不同，傳統的營業稅是通過對營業額與稅率的乘積進行計算，并且稅率對建筑企業是固定不變的，而對增值稅來說，它等于合同額與稅率的乘積，對于建筑企業的稅率也不相同韋冬燕，徐全林.“營改增”對建筑行業的影響與對策研究[J].建筑知識，2017，(15)：151-152.。

（二）建筑企業營改増的必要性 1.建筑企業營業稅與增值稅并行使增值稅抵扣鏈條斷裂 目前，我國增值稅的對象是在境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人；

營業稅的征稅對象是在境內提供非增值稅應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人。鋼材、砂石料等建筑企業施工所需的材料屬于增值稅的征稅范疇，而建筑勞務、裝飾、裝修等勞務屬于營業稅的征稅范疇。建筑企業的同一項活動涉及到兩個稅種，在實際操作中，建筑企業購買材料交付的增值稅款不能在下一環節抵扣，作為工程價款的一部分，而工程價款又作為建筑勞務活動繳納了營業稅，這就構成了重復交稅，加大了建筑企業的成本，阻礙了建筑企業健康有序的發展。

2.建筑企業營業稅稅負不公平 對于建筑行業來說，在銷售貨物的同時其實也是在提供勞務，也就會導致混合銷售出現稅負不公平，這是行業自身的特殊性所帶來的。在《營業稅實施細則》中就有相關的規定，建筑行業的企業在既提供相應勞務又銷售企業自產的商品的時候，應分開核算企業應稅勞務中的營業額與銷售額，所以在應稅勞務繳納稅款時也要分開繳納，銷售產品的部分應當繳納增值稅，而對于其他的混合性銷售部分則應當按全額進行繳納營業稅。簡單來說就是只要是銷售自己生產的貨物，就能夠抵扣對應的的進項稅額，而其他銷售自外面購進的建筑材料，就需要在負擔對應的增值稅之后還要繳納相應的營業稅，那么很顯然銷售自己生產的貨物與銷售購進的貨物所負擔的稅收是不一樣的，也是十分不公平的；

因為這就將會使得建筑企業在對外交易的時候只使 用自己生產的材料，對于外面市場上更多的先進材料將會產生很大的阻滯，那么對于建筑行業的長遠發展來說是極其不利的，同時也不利于建筑行業在產品質量上的更新與發展。

（三）建筑企業實施 “營改增”的意義 我們可以看出“營改增”就是國家為了調整經濟結構而采取的相關改革，主要的目的其實就是為了可以更好的降低各個行業之間因為稅收制度要素規定的不同而產生的行業間實質性賦稅的差異，從而更好的體現稅收政策上的公平性；

與此同時，營業稅在進行征稅的時候主要采用的是全額征稅政策，由于不能抵消上一個流程的稅額，因此存在著嚴重的重復征稅問題，從行業的分工程度來看，專業分工越細致的行業所存在的營業稅重復征收的問題就越嚴重，所以長此下去將必定會阻礙整個行業在專業分工方面的實施，不樂于企業經濟的發展，然而增值稅卻可以從理論上解決目前存在的這一問題劉鵬宇.“營改增”對房地產開發企業的影響及對策研究[D].云南財經大學，2017.；

主要是因為增值稅在進行征收時必須以增值稅發票為主要依據，這樣便可以讓國家能夠更好地針對目前的產業鏈條實施掌握，以此來減少偷稅漏稅的問題。由此可見，營業稅改增值稅對引導我國的經濟發展與進一步完善稅收制度來說是具有十分重要的作用的。

總的來說“營改增”對于建筑行業的發展仍然還是起到了促進作用的。首先，營改增對于我國規范建筑行業的市場競爭秩序起到一定的控制作用；

其次，營改增可以有效的解決目前重復征稅的問題，能夠使建筑行業在國內外市場規模的拓展道路上快速提高建筑企業的水平。我們站在投資者的角度來看，營改增是能夠減輕稅負的，同時還能縮減大量費用，提高企業的營業利潤，擴大企業的投資規模；

我們再站在消費者角度來看，營改增能夠減低勞務的價格與商品的稅額，有利于促進消費，如此便能夠促進建筑行業擴大自身的市場規模。營改增能夠讓出口退稅有原本的貨物貿易往現在的服務貿易方向拓展，由此形成出口退稅的深化效應。

二、“營改增”對中都建筑工程公司的影響（一）公司基本情況 1.公司簡介 中都建筑工程公司于1997年6月28日在注冊成立，公司主要經營建筑工程施工三級，最初的注冊資本為125萬元人民幣。是一家以房屋建筑承包、各類工程項目承包、地產開發、基礎設施建設和市政勘察設計為主要業務的企業，如今已經發展壯大成為了房地產企業中的佼佼者。

2.盈利情況 表1 2013年－2016年中都建筑工程公司利潤表 單位：億元 項目 2013年 2014年 2015年 2016年 營業收入 6.22 7.92 9.12 9.36 營業成本 4.61 5.85 8.04 8.43 營業稅金及附加 0.41 0.54 0.66 0.68 財務費用 0.15 0.13 0.15 0.23 管理費用 0.13 0.17 0.16 0.20 資產減值損失 0.01 0.05 0.04 0.13 營業利潤 0.15 0.19 0.33 0.12 利潤總額 0.15 0.17 0.32 0.11 所得稅 0.04 0.06 0.08 0.05 凈利潤 0.12 0.14 0.25 0.10 由上表1的數據可看出，中都建筑工程公司在2013-2015年營業收入平均増長率基本上在20%-30%之間波動，但是2015年到2016年的増長率卻僅僅只有2.6%，由此說明在建筑行業2016年中企業的經營情況不是很樂觀，通過計算2013年-2016年的營業利潤率來看依次為1.32%、1.14%、1.76%、0.57%，通過上述數據可知建筑企業前三年的發展都還比較穩定，到2016年利潤率大幅下滑，連1%都不到，企業的盈利能力處于惡化下滑的狀態。但是從整體來看好企業的其他各項費用都還保持著處于増長的狀態，利潤總額沒很明顯的變化，從而自義定程度上壓縮了企業的利潤成長空間趙翔宇.“營改增”對A建筑公司的影響及對策研究[D].沈陽工業大學，2017.。

3.納稅情況 有下表2.2中的數據來看，中都建筑工程公司的主要繳納的稅種集中在營業稅及附加上。就2016年全年中都建筑工程公司累計繳納的稅額就有6003.58萬元，實際上交5493.50萬元。其中營業稅就達到了4429.06萬元，占到了公司全年總納稅額的74%；

企業所得稅597.67萬元占公司全年總納稅額的10%；

城建維護建設稅及教育費附加總計520.2萬元，占全年總納稅額的8.7%。

表2 2013-2016年中都建筑工程公司應繳稅費表 單位：萬元 稅目 2013年 2014年 2015年 2016年 營業稅 2112.36 2973.17 3579.65 4429.06 資源稅 0 0.13 23.69 35.70 城市維護建設稅 196.21 231.28 278.56 300.65 教育費附加 114.07 148.37 186.98 219.55 企業所得稅 396.61 528.57 787.98 597.67 其他 48.87 110.33 232.82 420.95 由上表2的數據可看出，企業主要繳納的稅種為營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業所得稅這四種，這四種繳納的稅額總計占到了全年稅收總額的90%以上，當然營業稅還是最主要的組成主體，單項納稅就占到了74%。

（二）“營改增”對中都建筑工程公司稅負變化的影響 1.商品混凝土等材料可能會增加企業稅負 中都建筑工程公司在施工時所購進的主要材料（如水泥、鋼材、沙料、石材等），因此中都建筑工程公司的這些材料基本上都是從哪些大企業處購進來的，因此能取得相應的增值稅專用發票，所以能夠用于進項稅額抵扣；

但是在他們在施工中用到的混凝土和一些其他的材料，在進行稅款的抵扣時是不符合抵扣的規定的。混凝土（只指以水泥為原料生產出來的混凝土）、建筑施工和生產用到的建筑材料（如砂、土、石料等），都是通過公司自己采掘出來的，以此用這些材料來生產建筑所用的磚、石灰、瓦等材料。但是這些產品，基本上都是工程項目中十分重要的材料，在工程造價中占據的權重比例很大魏迪狄.“營改增”對建筑企業的影響及對策研究[D].廣東財經大學，2017.。假設中都建筑工程公司在購進上述材料時可以取得相應的增值稅發票，那么就可以抵扣掉 6%的進項稅率，然而建筑企業增值稅平均銷項稅率基本上在11%，也就是說中都建筑工程公司買進以上材料將會增加5%的納稅成本，進而增加了偉廈公司的實際納稅負擔，擠占利潤的成長空間。最關鍵的是現在生產混凝土的企業還在使用以往的普通發票，導致中都建筑工程公司在買入混凝土時也不能進行稅款的抵扣。

2.新近購置固定資產少的企業稅負可能增加 建筑企業實施“營改增”后，如果企業原來已購進的固定資產多，或者因企業自身生產經營狀況等各方原因新近購置固定資產少，就會導致在銷項稅款一定的情況下造成可以抵扣的增值稅進項稅款小，從而造成應繳納稅款大的情況。企業由于自己施工設備少而需要由外部承租機械設備時，由一般納稅人企業的動產租賃公司租賃設備，可取增值稅率為17%的專用發票進行稅款抵扣。如果由小規模的動產租賃公司租賃設備，取的發票不可抵扣。新的稅制改革將對施工設備租賃業的生存和發展是一種挑戰。租賃業現有資產沒有增值稅進項稅，而租賃收入產生的銷項稅，因沒有可抵扣稅款，將承擔17%的高額增值稅稅負。目前租賃業利潤率普遍較低，租賃企業在無利可圖的情況下，必然放棄增值稅一般納稅人資格，轉為小規模納稅人或個體戶，只繳納3%的增值稅。一旦租賃業轉為小規模納稅人，施工企業可抵扣的進項稅額將勢必減少，從而加大施工企業實際納稅額，增加建筑企業稅負。

3.可能增加建筑勞務費稅負 中都建筑工程公司中進行施工的人工勞務費所占據了總建筑工程造價的25%左右，但是工人們基本上都主要來自于那些較為專業的建筑勞務企業和一些相對零散的農民工。我們綜合來看，那些建筑勞務公司作為整個建筑行業的組成部分，為那些施工企業提供專業的建筑勞務人員，所獲得的勞務收入需要按11%的額度繳納增值稅，但是沒有多少能夠進行進項稅額的抵扣。而那些勞務公司基本上都是微利企業，如果還要承擔這么沉重的納稅壓力的話，勢必走向破產，或者是將一部分稅負轉嫁到勞務服務的對象上去。除此之外，臨時工提供那一部分勞務產生的人工費，也是不能開具增值稅發票的，從而也無法抵扣進項稅額，將會大大增加建筑施工企業在人工費用上的負擔 王麗艷，欽婷婷.“營改增”對建筑企業的影響與對策分析--以重慶建工集團為例[J].價值工程，2017，(13)：25-27.。同時施工企業還有一部分的工地管理人員的工資也不可以進行稅款抵扣，一樣會增加企業的納稅金額。

4.財稅核算現狀可能會導致稅負增加 其實施工企業和傳統生產制造企業相比，他們在業務模式以及客戶類型上存在的差異較大，畢竟施工場地基本上分散在全國各地，所以進行相關材料的采購區域及材料的供應商也因此比較分散，再加之現場的人員不是很多、交通也十分的不便，因此每筆采購業務都必須根據現行增值稅發票的相關管理模式來開具對應的增值稅發票，不及如此，材料發票的數量還十分的龐大，從而對于發票的收集、整理、審核等工作難度都很大、花費的時間也很長。按目前現在實行的稅法制度規定，相關的進項發票需要在180天內全部認證，可見其工作的難度有多大。因此往往會因為各種條件影響造成發票在取得和認證時不及時，進而使企業的進項稅減少、可能導致企業稅負的增加。

（三）“營改增”對中都建筑工程公司運作方式的影響 1.“營改增”對中都建筑工程公司財務人員的影響 目前中都建筑工程公司是采用營業稅稅收制度體系，造成企業財務人員對增值稅的相關理論和政策比較陌生，更對實際業務操作提出了挑戰。增值稅的賬務處理與現行營業稅的記賬方法不同，“營改增”后會影響中都建筑工程公司財務報表的數據結構，對中都建筑工程公司的財務管理造成影響。“營改增”后，中都建筑工程公司必須積極組織相關財務人員學習增值稅的相關理論和政策，做好培訓工作，培養專業的稅務人才，設立相對獨立的稅收核算及管理部門，做好應對“營改增”的準備工作張佳倫.“營改增”對建筑企業的影響及對策研究[D].云南財經大學，2017.。

2.“營改增”對中都建筑工程公司預算編制的影響 增值稅其實就是屬于價外稅的，在目前，中都建筑工程公司在相關的招投標編制制度中，基本上編制目的并是不很明確；

在編制標書的時候也很難精準的預測到在實際施工時能夠得到多少的增值稅用來進行進項稅額的抵扣，從而將進行投標工作時所做的工作變得更加的復雜了。

3.“營改增”對中都建筑工程公司合同選擇的影響 在增值稅中，用來購買材料以及相關機器設備的費用可以通過獲得的增值稅專用發票來進行相關進項稅額的抵扣。在中都建筑工程公司的實際操作中，因為公司存在承包和分包的現象，而且分包商也不統一參差不齊，甚至還有一些連基本的會計核算體系都還沒有健全，所以經營部門在進行分包合同簽訂時一定要認真考慮其能不能開具增值稅專用發票；

采購部門也必然優先選擇那些具有開票資格并能夠在一定的期限內開局增值稅發票的供應商，將稅負合理地轉嫁，以此減輕企業自身的負擔。

中都建筑工程公司的材料采購的數量一般都很大，實施了營改增之后因為中都建筑工程公司可以通過得到增值稅專用發票的方式來抵扣進項稅額，所以能夠釋放出去一部分的利潤。眾所周知建筑行業是一個以勞務輸出為主的這樣一個行業，因此能夠將釋放的這部分利潤更好地發揮在員工管理、勞務薪酬、工程質量等方面的改善上，以此進一步提高中都建筑工程公司的核心競爭力。

在進行“營改增”之后，中都建筑工程公司不單單只有財務部門受到了影響，與此同時在繳納的方式以及相關的會計核算上也發生了改變；

對于整個公司的管理來說是一項艱難的挑戰，不僅如此，在對于供應商的選擇、是否實施主輔分離、或者是否業務進行外包等多個方面都需要進行慎重的思考，也要提出更嚴格的管理要求，中都建筑工程公司必須建立和完善納稅管理體系。

三、中都建筑工程公司應對 “營改增”的措施（一）從思想上主動接受 “營改增” 想要在心理與精神上無抵觸地接受“營改增”體制的轉變。首先，我們對其需要有深刻地理解，要清楚的知道營改增對于我國來說是宏觀層面的重大事件，中都建筑工程公司需要積極的與之配合。從體制轉變的出發點來說，“營改增”這項政策也是國家想要完善我國的稅收制度，避免進行雙重征稅，以及減輕企業稅負而采取的政策。換個角度從中都建筑工程公司自身出發，需要企業積極配合，將這一政策更好的落實。其次，當下我國建筑企業的管理上還是以粗放型管理為主，所以根據營改增的變化要求，中都建筑工程公司在所得稅的征收方面，可能是有所加重的，但是對于這部分稅負只要能夠提高企業自身內部的管理力度，進一步提高企業內部管理水平，就能夠更好的解決營業稅改征增值稅后產生的上述問題。

（二）做好納稅籌劃工作，減輕企業稅負 “營改增”將營業稅改為增值稅，為中都建筑工程公司提供了巨大的便利，能夠有效減輕企業的稅負，但是要適應“營改增”政策也需要建筑企業做好相應的納稅籌劃工作，以便制定好語氣納稅方案，確保建筑企業經濟效益的最大化，實現企業的長遠發展。中都建筑工程公司在進行納稅籌劃工作中必須先要對“營改增”政策進行全方位的解讀，了解政策中的優惠條件，盡可能幫助本企業節省成本，實現企業效益的提高。此外，在納稅籌劃中，中都建筑工程公司還需要以長遠的眼光看問題，保證企業的長遠利益，結合“營改增”政策促進企業的長期發展。

（三）優化內部管理層級，合理開展稅收籌劃 一般來說，小規模納稅人的經營規模都比較的小、資金結構上相對較為薄弱，因此這種力量弱小的本質將導致小企業在經營過程的各方面管理與業務處理上顯得散亂、不規范。所以說全面實施營改增，對于小企業市場發展的將是一把雙刃劍，不管是從企業的管理上看還是在稅收的征納方面都有很大的影響。

對于中都建筑工程公司而言，想要要加強企業的財務人員以及市場人員對于增值稅發票的認知就必須藥進行相關知識的培訓，以此來避免由于增值稅發票問題而產生的各類問題。與此同時，財務人員自己也必須認識到自身的問題，保證自己的知識水平與目前現行的國家財務、稅收制度是一致的，同時與國家新出臺的相關財會規定要熟知和了解，為企業的發展提供更精準、更全面的財務信息。再者，這次改革也給企業的稅收制度的革新帶來新的機遇，以此制定出更加適合自己企業的納稅對策以及繳稅的方式，以此避免產生部分資金不必要的流出。例如企業在進項稅額以及銷項稅額等方面采取合理的規劃與控制，嚴格按照《增值稅暫行條例》中的相關規定對不同進項發票來源進行慎重的審核。企業對發票的管理制度也必須遵守企業自身的財務管理規定，針對納稅義務發生時間的相關規定，企業也應當靈活的選擇。中都建筑工程公司還應設置一個統一的管理部門，專門管理施工設備、建筑材料、勞務等工作，在采購環節嚴格把關，尤其是供貨商的資質，在與其簽訂合同時能夠盡可能的使其進項稅額抵扣，達到降低負債總額的目的。

（四）改進企業會計核算，加強企業管理 “營改增”政策對于建筑企業的影響較大，這種影響不僅僅表現其企業的長期發展上，還表現在企業的具體管理上，尤其是企業的財務管理上。“營改增”政策對建筑企業的財務管理工作內容、形式和方法等均產生了嚴重的影響。例如，“營改增”政策下建筑企業的會計核算方式發生了變化，進項稅額、銷項稅額等發生了變化，計稅方式發生了變化，納稅籌劃中應該要考慮的內容和抵扣項等也發生了變化。因此，中都建筑工程公司的財務會計人員如果依然采用過去的財務會計方式進行核算和預算，將會給企業帶來巨大的經濟損失和法律危害。因此，新時期建筑企業的財務會計人員必須要就“營改增”政策的有關內容進行透徹得了解和分析，準確把握新時期納稅的內容和國家對建筑企業納稅的要求，把握正確的財務預算和核算方向。此外，中都建筑工程公司還需要加強對專業技能的培訓，學習新的計稅方式和方法，以提高會計工作的質量和效率。因此，建筑企業需要加強對財務會計人員的培訓，提高人員的專業素質，保證“營改增”背景下企業的財務管理質量，利用“營改增”政策的優惠幫助降低企業的稅負，促進企業的更好發展。因此，中都建筑工程公司要急劇加強其稅務管理力量，適當的建立和健全企業內部相關的稅收核算工作機構，對于稅務管理相關工作人員的數量可以適當補充。

四、結語 建筑企業“營改增”是行業改革的關鍵點。同時也只有建筑企業開始納入“營改增”之后，房屋建筑物的抵扣才能夠變得順理成章，進而才能進一步改善我國目前增值稅制度，促進我國稅制的改革。

“營改增”的施行，能夠為各類企業創造出公平的稅收環境，使它們能夠在公平的平臺上更好、更充分地競爭。在市場經濟環境下，稅收負擔的改革特別突出了其調節資源配置和進行宏觀指導的作用。對于企業來說，通過“營改增”實現降低稅負，能夠在短期內降低運營成本，刺激企業更多的購買應稅服務和勞務，改善甚至購買新的不動產。“營改增”有利于推進企業的內部管理和改革，加強企業對經濟核算的重點關注和對稅法的透徹理解，從而提高企業的稅收合法、合規性。

建筑企業作為我國國民經濟的支柱產業之一，對其實施“營改增”改革是我國稅制改革的關鍵點。

作為第二產業，建筑企業存在很多與其相關聯的上、下游行業，因此，只有將建筑企業放在“營改增”改革的浪潮中，才能充分發揮增值稅的中性作用。本文選取中都建筑工程公司作為研究對象，在收集整理公司2013-2016年的年度財務報告數據資料的基礎上，通過數據測算、比較分析，理論上得出了中都建筑工程公司在施行“營改增”改革后稅負下降的結論。中都建筑工程公司繳納增值稅雖然能夠降低稅負，但對公司的管理水平要求很高。實施“營改增”之后，中都建筑工程公司在增值稅稅制管理下存在諸多不適應性。本文分別從這四個方面深入分析了“營改增”對中都建筑工程公司的影響，并為該公司提出了“營改增”改革的應對策略和改進的建議。

建筑企業“營改增”初期，由于公司對增值稅政策掌握不充分，處于迷茫狀態，盡管經過理論上的測算，公司在“營改增”后稅負會下降，但由于進項抵扣等因素，實際與測算會存在一定的差異。因此，中都建筑工程公司要加強人員培訓，使相關人員盡快系統、全面地掌握增值稅新政策，從而能夠充分利用國家在過渡期提供的優惠政策，使公司盡快適應新的稅制。

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第二篇：營業稅改增值稅對建筑施工企業的影響分析

營業稅改增值稅對建筑施工企業的影響分析

蔡芳方

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【摘 要】 隨著增值稅“擴圍”改革的推進，建筑施工企業可能馬上要面臨財稅方面的重大變革，即營業稅改增值稅。這項改革對施工企業可能會帶來什么影響？施工企業將面臨什么新的挑戰？需要在哪些方面積極應對？本文將從兩稅的本質區別出發，結合施工企業的財稅現狀，對以上問題進行探討。

【關鍵字】 增值稅 計稅依據 稅款抵扣 稅務籌劃

按照《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議》(簡稱《建議》)，作為“十二五”期間有待啟動的一個重要稅改項目——增值稅“擴圍”，在國內外引起了人們的廣泛關注。所謂增值稅“擴圍”，在《建議》中的表述是，“擴大增值稅征收范圍，相應調減營業稅等稅收”。這項改革終于被提上議事日程，意味著我國政府已決心推進第一大稅種增值稅的“擴圍”改革，割裂16年之久的增值稅鏈條有望被真正修復。

我國現行的稅制制度是增值稅營業稅并行。在制造業的貨物生產環節，主要征收增值稅；在第三產業的勞務流動環節，主要征收營業稅。但貨物生產中也需消耗勞務，勞務提供亦需消耗貨物，這種稅制制度下增值稅抵扣鏈條的不完整，造成了第三產業企業購買設備等相關支出不能抵扣，重復征稅，稅負過重。

兩稅并行還存在著稅負不均衡的現象。目前，我國的增值稅征收主要集中于生產加工領域。增值稅一般納稅人可以實現多項進項稅額的抵扣，包括原材料購進、運輸勞務（按7%抵扣），購進初級農產品（按13%抵扣）等。而集中于勞務領域的營業稅納稅人，卻缺乏與增值稅相銜接的抵扣規定，造成了稅負不均衡。有些服務業中間流轉環節多，如金融、保險、信托理財、物流的中間環節特別多，每一道環節都按營業額全額征稅，導致服務企業稅負太高，阻礙了專業化分工。2009年增值稅轉制全面實施后，增值稅一般納稅人可以抵扣生產設備的進項稅額，但營業稅納稅人因為沒有銷項稅額故無法抵扣，但二者都有擴大再生產的需要，這加重了稅負的不均衡，而稅負失衡必將阻礙產業結構的調整。

增值稅“擴圍”改革，其核心是把現在營業稅征收的范圍納入增值稅范圍，進而取消營業稅。表明我國政府希望以此為催動產業升級、轉變經濟增長方式鋪平道路。

“根據五年總體規劃，今年在一些生產性服務業領域推行增值稅改革試點，與此同時相應調減營業稅，從制度上逐步解決貨物與勞務稅收政策不統一的問題。比如說在建筑安裝領域是征營業稅的，它的上游鋼廠、水泥廠是征增值稅的，中間出現了斷層，下一步要把增值稅擴大到生產性服務業領域，解決貨物與勞務稅收政策不統一的問題，進一步促進服務業的發展。” 2011年3月7日，在十一屆全國人大四次會議梅地亞兩會新聞中心的記者會上，財政部部長謝旭人如是答記者問。可見，建筑施工企業，在已經熟悉了營業稅近二十年后，可能馬上要面臨財稅方面的大變革。這項改革對施工企業究竟會帶來什么影響？施工企業可能面臨什么新的挑戰？需要在哪些方面做出積極的應對？本文將從兩稅的本質區別出發來分析，結合施工企業的財稅現狀，對以上問題進行探討。

一、營業稅與增值稅的主要區別

營業稅（Business tax），是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅。

增值稅（value added tax、VAT）是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現的增值額征收的一個稅種。

營業稅和增值稅均屬于流轉稅制中的主要稅種，但二者的區別是明顯的。主要體現

在以下幾個方面：

（一）征稅范圍完全相反

營業稅的征稅范圍包括：提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產。其中應稅勞務是指屬于交通運輸業、建筑業、金融保險業、郵電通訊業、文化體育業、娛樂業、服務業稅目征收范圍的勞務。其中加工、修理修配勞務屬于增值稅范圍，不屬于營業稅應稅勞務。增值稅征收范圍包括：銷售貨物（有形動產，包括熱力、電力、氣體等）、應稅勞務（提供的加工修理、修配勞務）、進口貨物。

二者的征稅范圍是相互排斥的，營業稅的應稅資產是有形動產（征增值稅）之外的其他資產，即有形不動產和無形資產。營業稅的應稅勞務是除加工、修理修配（征增值稅）之外的所有勞務。總之，對于一種貨物或勞務，要么征增值稅，要么征營業稅，二者互補但不交叉。前者側重于勞務、無形、不動產；后者偏于商品、有形、動產。但這種劃分顯然并無可靠的科學依據，如修理修配勞務可以征收增值稅，那么其他種類的勞務征收增值稅也完全可以，通過征收范圍的比較，從一個側面反映了營業稅改增值稅的可行性。

（二）計稅依據及計稅方法的不同

營業稅的計稅依據為各種應稅勞務收入的營業額、無形資產的轉讓額、不動產的銷售額（可統稱為營業額）。而增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據的。

簡言之，增值稅是價外稅，營業稅是價內稅。實行價外稅，即由消費者承擔稅款，有增值才征稅沒增值不征稅。具體體現在計算增值稅時應先將含稅收入換算成不含稅收入，即計算增值稅的收入應當為不含稅收入。而營業稅作為價內稅，由銷售方承擔稅款。銷售方取得的貨款就是其銷售款，而稅款由銷售款來承擔并從中扣除。因此，稅款等于銷售款乘以稅率。

計稅依據的不同直接導致了計稅方法的差異。從計稅原理上說，增值稅應以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收。但在實際中，商品新增價值在生產流通過程中很難準確計算。因此，我國也采用國際上的普遍采用的稅款抵扣的辦法，即根據銷售商品或勞務的銷售額，按規定的稅率計算出銷項稅額，然后扣除取得該商品或勞務時所支付的增值稅款，也就是進項稅額，其差額就是增值部分應交的稅額，這種計算方法體現了按增值因素計稅的原則。而營業稅實行比例稅率，計征方法簡便，直接以營業額乘以收入即可。

計稅依據及方法上的不同可以說是兩個稅種本質上的區別。增值稅為間接稅，稅負轉嫁程度高；營業稅以營業收入作為課稅對象，具有一定直接稅的特征，稅負相對難以轉嫁，重復征稅也與這種營業稅的全額征稅方式相關。這種區別也是造成稅負不均衡的根本原因之一。

（三）稅率不同

增值稅通常按不同商品設置不同稅目和稅率。其基本稅率為17%，另有低稅率13%和零稅率，因商品品種不同而異。營業稅則按不同行業設置稅目和稅率，其中建筑業 3%，包括建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業，另有5%到20%不等的稅率。

表面看營業稅稅率多為5%左右，遠低于增值稅稅率，但中國人民大學專家做過測算，盡管增值稅稅率為17%和13%，但因為允許進項稅額抵扣，實際稅負大概僅為4%，而營業稅稅負達到了5%，高于增值稅。這也是造成稅負不均衡的一個原因。

以上對二稅的對比分析，反映了營業稅改增值稅的可行性，揭示了重復征稅、稅負不均衡現狀的部分原因，也是進行營業稅改增值稅（兩稅合并）對施工企業影響分析的理論依據所在。

二、營業稅改增值稅對施工企業的影響

目前，增值稅“擴圍”僅處在試點階段，關于“擴圍”后的增值稅新稅率，有專家稱可能要設置多檔稅率，除了保持17%這個基本稅率，下面還要設置幾檔稅率，分別對應不同行業；針對特殊的行業，可能需要相應的實施細則。由于尚無成形的條文可參考，本文暫忽略稅率等細節問題，分析兩稅合并對施工企業可能產生的影響。

（一）兩稅合并后對施工企業產生的積極作用

首先能在一定程度上減輕施工企業稅負，減少重復交稅。經測算，增值稅稅率為17%時因為允許進項稅額抵扣，實際稅負僅為4%左右，低于營業稅稅負，而有專家推測17%這個基本稅率很可能是下調，因此從計稅原理上看，已經是給施工企業降低稅負了。目前由于施工企業普遍存在分包現象，尤其在大型施工企業，如集團公司中標后分包給子公司施工或子公司以集團公司的資質參與招投標，子公司部分轉包給其他分包商，環節日趨復雜。最新的營業稅暫行條例規定，建筑發包商沒有給分包商代扣代繳稅金的義務，很多情況下承包商須自行繳納稅金，而實際業務中，很可能難以將分包份額從總份額中剔除，造成重復納稅。由于增值稅是銷項稅額抵扣了進項稅額后金額，以開出的發票和收到的發票的差額為準，可以在一定程度上對錯綜復雜的環節進行規范，減少重復交稅。

其次，促進施工企業擴大運營規模。2009年增值稅改制后，新購進的固定資產進項稅額可以抵扣，而施工企業必定有自己的大型機械設備等固定資產。如果營業稅全面改為增值稅，大型施工企業也能享受此項政策，這無疑為此行業的更新設備、擴大運營規模提供了有利條件。全面“擴圍”后，轉讓無形資產的行為也將納入增值稅的范疇，這也必將促進施工企業更新技術，加大研發的投入。

此外，增值稅是全球110多個國家實行的一個稅種，在我國乃至國際上的相關會計處理相對成熟、規范。營業稅改為增值稅后，能從根本上解決亟待規范的代扣代繳稅金的會計核算問題。

（二）兩稅合并后施工企業面臨的挑戰

1．進項稅額抵扣及發票管理

由于增值稅是價外稅，采用的是購進扣稅法。因此應重點關注進項稅額抵扣問題。專用發票，是增值稅一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務開具的發票，是購買方支付增值稅額并可按照增值稅有關規定據以抵扣增值稅進項稅額的憑證，因此需結合抵扣進項稅額的相關規定加強發票管理。

首先，分包方是否有開具專用發票的資格，在簽訂分包合同時應當充分考慮。如果對方須請稅務機關代開發票，可能抵扣的比率不同。實際業務中，可能分包商多為小規模納稅人，那么在合同中應當對增值稅方面進行詳細的規定，合理轉嫁稅負。其次，能否在一定的期限內開出發票，這和能否抵扣或許也是相關的。現實中的稅務問題并不如理論分析的簡單，如拿到對方開來的發票，應注意是否為專用發票，發票上的時間，發票章是否正確等。相比營業稅，增值稅發票因為涉及抵扣，有更多需要注意的地方。這些無疑對施工企業財務人員，乃至經營部門工作人員等提出了更高的要求。

2．稅收籌劃

增值稅相比營業稅，有更多可以進行稅務籌劃的空間。如針對納稅人身份的籌劃，施工企業采購零星材料時，可以選擇購買一般納稅人的商品，索取專用發票并予以抵扣；也可選擇購買小規模納稅人的商品，雖然不方便抵扣，但價格很可能相對便宜。施工企業的鋼筋、水泥等材料的運輸費用，如取得了專用發票也可以一定比例抵扣，有的單位有自己的運輸部門，但如果運輸需求大，從節稅角度考慮，甚至可以設立運輸子公司。

折扣銷售是指銷貨方在銷售貨物或應稅勞務時，因購貨方購貨數量較大而給予的價格優惠，例如購買10件該產品，給予價格折扣10%等。由于折扣是在實現銷售時同時發生的，因此稅法規定，如果銷售額和折扣額在同一張發票上分別注明，可按折扣后的余額作為銷售額計算增值稅；如果將折扣額另開發票，不論其在財務上如何處理，均不得從銷售額中減除折扣額。這一規定為企業提供了“節稅”空間。在未來的新增值稅下，對于出售應稅勞務的施工企業，類似的規定下同樣可以進行籌劃。

根據《增值稅暫行條例》規定，納稅人銷售自己使用過的屬于征收消費稅的游艇、摩托車和機動車，售價超過原值的，按4％的征收率計算稅額后再減半征收增值稅；售價未超過原值的，免征增值稅。基于本條規定，施工企業也可以進行適當的納稅籌劃，確定適當的售價從而使收益最大化。

此外還可以針對稅收優惠政策進行籌劃，如與環保有關的產品或勞務很可能享受新增值稅下的優惠。兩稅合并后，施工企業在稅務管理上可以有更多的選擇。而如果沒有對相關規定深入挖掘，進行科學的分析和求證，將不能充分利用增值稅規定下的籌劃空間，造成企業資源的白白浪費。

3．會計核算

過去采用營業稅，只有在涉及營業稅計提和繳納時才進行相關的會計核算。而將來如采用增值稅，在購進材料、發出材料、與甲方驗工計價、給分包方驗工計價等各個環節可能都涉及增值稅相關的核算。在實際工作中還要注意價外稅的問題，將已稅收入還原為未稅收入。總之會計核算上將更加規范，基于目前施工企業采用財務人員委派制下，財務人員能力參差不齊的情況，這也是對施工企業的一個挑戰。

第三篇：淺析營業稅改增值稅對企業稅收影響探究

淺析營業稅改增值稅對企業稅收影響探究

來源：中國論文下載中心作者：賴萍萍編輯：studa121

1論文摘要：在改革的大背景下，我國實行了營業稅改增值稅的稅制改革。在現實中，這項稅制改革對企業稅收產生了深刻影響，主要體現在企業經營架構與企業稅負兩個方面。我國于2012年在上海開展了試點工作，試點結果顯示，對不同類型的企業，營業稅改增值稅會產生不同的影響。基于此，文章首先對營業稅改增值稅問題作了簡要概述，然后就營業稅改增值稅對企業稅收影響作了深入分析。

論文關鍵詞：營業稅；增值稅；企業稅收；企業經營

近些年來，伴隨著世界經濟全球化的深入發展，以及我國經濟體制的不斷變革，稅收體制改革問題引起了社會的廣泛關注。在新形勢下，現有的稅收體制已不能適應社會發展的需要，必須加強改革力度，以完成與國際的接軌。然而，對于稅收體制改革來說，當今的社會環境既是一種機遇，也是一種挑戰。一方面，改革的條件變得越來越好，無形中增加了改革的動力；另一方面，改革的要求卻變得越來越高，無形中又增加了改革的壓力。就現實情況下，稅收改制過程中還存在許多突出性問題，如重復征稅、偷稅漏稅等現象屢見不鮮。在這種情況下，為了妥善解決稅收改制的問題，進一步完善現有的稅收制度，我國于2012年1月1日起開始在部分地區或行業開展增值稅改革試點，將營業稅逐步改為增值稅。在現實中，營業稅改增值稅對企業稅收產生了深刻影響，加強對這種影響的研究，具有重要的理論價值與現實價值。基于此，本文從基本概述與具體影響兩個角度，對相關問題作了如下的分析與探討。

一、營業稅改增值稅問題的基本概述

在1994年，我國對稅法進行了新調整，對勞務征收營業稅，而對貨物征收增值稅。在市場經濟環境中，這種調整發揮了至關重要的作用，既完善了我國現有的稅收制定，也規范了納稅人的納稅行為，還增加了國家的稅收收入。因此，在稅制改革史上，這項調整被公認為是一次成功的調整，被成功地載入了改革史冊。然而，隨著社會形勢的變遷與發展，尤其是市場經濟體制的大變革，這種調整已經不能適應形勢發展的需求。例如，有的營業稅納稅人在外采貨物過程中會產生增值稅，而有的增值稅納稅人在外購勞務的過程中又會產生營業稅。在這種情況下，這些納稅人不可避免地會出現重復繳納增值稅或營業稅的問題。在實際中，這種重復征稅的問題無疑會增加企業的負擔，在有些情況下還會造成納稅秩序以及社會秩序的混亂。與此同時，這種現象還會對經濟結構調整產生一定的副作用，延緩現代服務業的發展步伐。可見，及時劃清營業稅與增值稅之間的界限，是非常必要的。

現如今，我國正處于加快經濟發展方式轉變的關鍵時期。面對這種現實，我國明顯加快了稅收體制改革的步伐。尤其是在近三年內，這種步伐比以往跨越的更大、更堅實。例如，財政部與國家稅務總局于2011年11月16日聯合印發了《交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》、《交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》、《交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點實施辦法》、《營業稅改征增值稅試點方案》等相關的法律法規，用文件的形式對稅收制定進行了新一輪的規

范與調整。在以上文件當中，詳細地規定了營業稅改增值稅問題。而且，還明確提出要在上海首先進行試點。具體內容如下：在現有13%與17%兩檔增值稅率的基礎上，新增設兩檔低稅率，分別為6%與11%。其中，對部分現代服務業，如信息技術服務，采用6%的稅率；而對于交通運輸業，則采用11%的稅率。試點半年多來，總體成果還是比較顯著的。這說明，在一定條件下，營業稅改增值稅是可行的。

二、營業稅改增值稅對企業稅收的影響分析

從哲學的角度講，事物之間是相互聯系的。營業稅改增值稅，會對企業帶來深刻的影響。從性質上分，既有積極影響，也有消極影響；既有顯性影響，也有隱性影響。對于企業而言，不管是哪種性質的影響，都要做到心中有數，實現稅收方面的完美過渡。總體而言，這種影響主要體現在企業經營架構與企業稅負兩個方面。

（一）營業稅改增值稅對企業經營架構的影響

在2012年3月24日舉辦的“中國經濟五十人論壇會”上，國家稅務總局原副局長許善達明確指出，在企業經營架構的問題上，營業稅改為增值稅會對其產生重大影響。在1994年稅制改革時，起初的預定方案是將制造業與服務業都納入到增值稅的征收范圍。但是這套預案最終并沒有實現，服務業仍然歸屬于營業稅的范疇。之所以會出現這種變化，與分稅制的牽制有著直接的關聯。然而，隨著社會形勢的變遷與發展，1994年稅制改革的弊端逐漸顯現出來，而且凸顯的程度越來越高。如果繼續采用這套稅制方案，那么就不可避免地會出現重復征稅的問題。顯而易見，它會給企業帶來額外的稅負，影響企業的健康發展。

近些年，我國服務業之所以未能成功轉型，與營業稅的限制有關。受此影響，我國現代服務業的發展水平遠落后于西方發達國家。在這種情況下，我國推出了“結構性減稅”政策，以更好地適應社會轉型以及經濟發展的需要。營業稅改增值稅是該項政策的重要組成部分，在發揮政策優勢以及推動現代服務業發展方面具有不可替代的功能與價值。對于企業來說，營業稅改增值稅可以收到制造業稅負與服務業稅負同時降低的效果，極大地減輕了企業的稅收負擔。長期以來，我國稅收出現了“營業稅過高而增值稅過低”的怪圈。受此影響，有許多企業故意地將服務項目納入到增值稅范圍。這種做法不僅擾亂了稅收秩序，而且有悖于稅收專業化的發展趨勢。因此，在營業稅改增值稅以后，企業原有的經營架構必然會受到影響，需要企業對經營架構做出新的調整。

（二）營業稅改增值稅對企業稅負的影響

在對上海部分現代服務業與交通運輸業開展的營業稅改增值稅試點當中，新增加了6%與11%兩檔低稅率。這項政策調整，對某些行業具有特殊的支持作用，有利于減輕它們的整體稅負。但是對于其它一些具體行業，其帶來的影響還有待進一步實踐觀察。

據相關統計報告顯示，對于物流行業來說，營業稅改增值稅是一項有利于自身的改革。之所以這樣說，主要基于三方面的原因：首先，電子商務是物流業的必備要求，而電子商務屬于服務業的范疇，需要繳納營業稅。這樣，在營業稅改增值稅以后，稅收的稅率與額度都會得到大幅度地降低。其次，營業額大而增值額小，是物流行業的一項顯著特點。基于該項特點，營業稅改增值稅以后，物流行業的納稅額會大幅度下降，這是一種必然現象。再次，通常情況下，物流行業需要較高的運行成本作支撐，無論是儲存倉庫，還是運行車輛，都需要付出一筆數額不菲的資金。而在營業稅改增值稅以后，有大部分成本會劃入到增值稅的征收范疇，所以降低稅負也是該項改制的必然結果。

從企業運營模式的角度看，不同性質的企業，會有程度不等的稅收負擔。例如，對于外

部采購較大的企業來說，它們的稅負會相對較輕一些；而對于勞動密集型企業來說，它們的稅負則會相對較重一些，因為它們容易受到抵扣的限制和影響。再者，即使是同一性質的企業，如果處在不同的發展階段，其稅負情況也不盡相同。例如，在建立初期，企業需要引進大量的器材與設備，固定資產投資較大。在這種情況下，它們有諸多可以抵扣的內容，這樣它們的總體稅負就會降低。相反，當企業進入成熟階段以后，固定資產方面的投入會相對減弱，而可抵扣的內容也會相對較少，這樣它們的總體稅負則會提高。

自從試點開始以后，上海股市發生了重大變動，東方航空、強生控股、大眾交通等企業的股票行情要明顯好于其它企業。由此可見，對于這些類型的企業，營業稅改增值稅對其好處大于壞處。當然，有些專家學者也指出，這種市場反應可能是暫時的，我們很難保證這種局面一直會持續下去。因為，這些企業的體量大而利潤率低，營業稅改增值稅對其影響要取決于具體稅率情況，所以不能片面地對其影響下定結論。其實，這種說法不無道理，營業稅改增值稅對企業稅負的影響不是固定不變的，而是隨著實際情況的變化而變化。

將上海交通運輸業作為首個試點項目，會極大地減輕其航運業的稅負。眾所周知，上海是我國最大的金融中心，在世界范圍內也具有一定的影響。但是，航運業一直都是這個金融中心的短板。根據“木桶理論”，這個短板會成為上海發展的絆腳石。在航運業稅收方面，我國與外國存在明顯區別。在我國，航運業的稅負較重，要繳納印花稅、車船稅、營業稅、企業所得稅等諸多稅種。而在國外，有些國家只對航運企業征收一定的噸位稅與登記費。這也是為什么我國航運企業選擇在海外注冊的原因所在。因此，從某種意義上講，營業稅改增值稅可以吸引我國航運企業的“入籍”。

三、從短期試點看營業稅改增值稅對企業稅收的影響

在2009年全面實施增值稅轉型以后，此次營業稅改增值稅的試點是我國稅收制度的又一次重大變革。就改革初衷而言，旨在完善我國現有的稅收制度與稅收體系。很顯然，這次調整可以有效避免營業稅與增值稅重復征稅問題的發生。因此，要想振興我國現代服務業的發展，調整我國現行的經濟結構，豐富我國經濟發展方式，就必須充分發揮稅制改革的作用，通過營業稅改增值稅，切實減輕企業稅收負擔，這也是本次試點工作的最大收獲。

在試點稅改方案當中，有兩項調整比較明顯：一是將貨物運輸服務與裝卸搬運服務的3%的營業稅調整為11%的增值稅；二是將物流的配套服務5%的營業稅調整為6%的增值稅。很顯然，調整后的稅率明顯提高了。一項民意調查數據顯示，在試點以后，上海大部分物流企業都認為自身的稅負增加了。而官方統計數據也顯示，物流企業的實際增值稅負擔率由

1.3%提高到4.2%，提高了近3個百分點。而一些物流配套服務企業的稅負也有明顯上升的趨勢，但是它們通常可以通過內部調控來消耗。而與此不同，貨物運輸服務企業與裝卸搬運服務企業的稅負增加幅度更大，而且還無法通過內部消化的方式來處理。更有甚者，在營業稅改增值稅以后，路橋費、人力成本等不再計入運輸企業成本的抵扣范圍。而在運輸企業成本當中，這部分成本的比重高達35%。受此影響，運輸企業的稅負出現了成倍增長的現象。總之，營業稅改增值稅將不利于大型運輸企業的減負，而有利于大多數中小型企業的減負。從中小企業的發展環境看，它們很難獲得充足的資金支持，這一點從溫州老板跑路事件中就有所體現。盡管原有的稅收政策帶有明顯的優惠性政策，但是這些政策不足以解決它們的資金問題。在本次試點當中，提出對年銷售額在500萬以下的企業征收3%的增值稅。對于中小企業，尤其是對微型企業來說，這項新政策具有很強的動力。然而，在實際中，這些企業的一些行為，如自開發票等，會一定程度上會影響稅制改革的效果。

四、結語

綜上所述，研究營業稅改增值稅對企業稅收影響的影響是一項非常系統的工程。首先，要對該項工程的必要性與重要性有一個清晰認識；其次，要對該項工程的研究現狀有一個全面分析；最后，要對該項工程的加強路徑有一個科學把握。只有這樣，才能真正夯實該項工程的基礎，增強該項工程的有效性與實效性。

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第四篇：營業稅改增值稅對融資租賃業的影響分析

營業稅改增值稅對融資租賃業的影響分析

一、繳納營業稅情況下

1、融資租賃公司

根據商務部、國家稅務總局關于從事融資租賃業務有關問題的通知（商建發?2004?560號）第六條：本通知第二、三條所列的融資租賃公司（即內資融資租賃試點企業、外商投資融資租賃公司）可按照《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）的規定享受融資租賃業務的營業稅政策。

根據財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知（財稅［2003］16號）第三款第十一條：經中國人民銀行、外經貿部和國家經貿委批準經營融資租賃業務的單位從事融資租賃業務的，以其向承租者收取的全部價款和價外費用（包括殘值）減除出租方承擔的出租貨物的實際成本后的余額為營業額。以上所稱出租貨物的實際成本，包括由出租方承擔的貨物的購入價、關稅、增值稅、消費稅、運雜費、安裝費、保險費和貸款的利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）。

融資租賃公司根據以上政策差額繳納營業稅，稅率5%。

2、承租人

融資租賃公司向承租人開具服務業發票，承租人繳納租金中包含的利息部分記入承租人的財務費用。

二、營業稅改增值稅

1、融資租賃公司

融資租賃公司需申請認定為增值稅一般納稅人，適用一般計稅方法，增值稅率17%，即應繳增值稅=銷項稅額-進項稅額。

財稅[2011]111號《關于在上海市開展交通運輸業和部分現代服務業營業稅改增值稅試點的通知》附件2“交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點有關事項的規定”第三款關于銷售額的規定：“試點納稅人提供應稅服務，按照國家有關營業稅政策規定差額征收營業稅的，允許其以取得的全部價款和價外費用，扣除支付給非試點納稅人（指試點地區不按照《試點實施辦法》繳納增值稅的納稅人和非試點地區的納稅人）價款后的余額為銷售額。”融資租賃公司仍可按此規定差額繳納增值稅。

附件3“交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定”第二款第四點規定：經人民銀行、銀監會、商務部批準經營融資租賃業務的試點納稅人中的一般納稅人提供有形動產融資租賃服務，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。

結合以上政策，融資租賃公司向承租人按收取的租金分

期開具增值稅專用發票，繳納增值稅后稅負率最高限額為3%，較營業稅稅負率5%降低2%。

2、承租人

承租人如果是增值稅納稅主體，則可以對融資租賃公司分期開具的增值稅專用發票抵扣進項稅額。

三、營業稅改增值稅后的主要影響

經實例測算(假設支付表能在第一期以50%的本金、基準利率上浮10%獲得保理借款)

3.1、雖然稅負率降低2%，但由于基數發生變化實際繳納的稅金增加0.124%，假設年實現融資租賃規模300億，企業年實際納稅金額增加3700萬元。

3.2、當增值稅稅負超過3%實行增值稅即征即退，但目前即征即退政策不明晰。

3.3、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加等附加稅種，計稅基數為營業稅和增值稅，雖然當增值稅稅負超過3%實行增值稅即征即退，但附加稅種卻不能退。

3.4、對機動車輛，如果廠商將機動車增值稅專用發票開具融資租賃公司，融資租賃公司根據機動車增值稅專用發票抵押進項稅額，則所有通過融資租賃方式銷售的機動車輛都必須將車輛牌照登記在融資租賃公司名下，對融資租賃公司的發展將形成重大困擾。

3.5、增值稅專用發票監管極為嚴格，鏈條抵扣，增值

稅專用發票必須嚴格根據融資租賃合同的簽訂主體開具，如果承租人為一般納稅人，必須提供增值稅一般納稅人資格證明后融資租賃公司才能對承租人開具增值稅專用發票。

3.6、廠商系融資租賃公司以融資租賃方式促進銷售為目的，在以融資租賃方式促進銷售過程中，如果需開展債務重組、退換貨、租金沖紅等特殊業務時，必須將原增值稅專用發票退回作廢或由承租人到承租人所在地國家稅務局辦理“開具紅字增值稅專用發票通知單”后方可開具紅字發票，其辦理難度極大。

3.7、融資租賃公司與金融機構合作，將長期應收租賃款以無追索保理、聯合租賃等方式獲得經營發展資金時，由于銀行等金融機構按營業稅納稅，承租人在融資租賃公司將租金權益轉讓時不能獲得租金的增值稅進項稅抵扣，稅負增加。

四、建議：

4.1、建議參照上海試點營改增相關政策，對于納入改革范圍的企業，當實際稅金支出超過按營業稅計征稅金支出的部分予以財政資金的扶持。

4.2、對于融資租賃設備，建議由廠商對融資租賃公司根據《產品買賣合同》開具增值稅專用發票，融資租賃公司對承租人按設備價值（本金）一次全額開具增值稅專用發票（機動車統一銷售發票），承租人根據增值稅專用發票（機

動車統一銷售發票）抵扣進項稅（辦理機動車行駛牌照）。

4.3、融資租賃公司為滿足運營資金需要，與金融機構合作將租金權益轉讓以獲得運營資金，允許融資租賃公司代金融機構向承租人開具增值稅專用發票，但這部分發票金額不計入融資租賃公司的銷售額。

第五篇：《房地產行業營業稅改增值稅相關政策整理》

房地產行業關于營業稅改增值稅相關政策整理

刻舟求劍的舟編輯 2016-04-13 “營改增”對房地產行業的影響讓我們拭目以待吧！

《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》

國家稅務總局公告2016年第14號

國家稅務總局制定了《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》，現予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。國家稅務總局 2016年3月31日

納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法

第一條 根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現行增值稅有關規定，制定本辦法。

第二條 納稅人轉讓其取得的不動產，適用本辦法。

本辦法所稱取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目不適用本辦法。第三條 一般納稅人轉讓其取得的不動產，按照以下規定繳納增值稅：

（一）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（二）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（三）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（四）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（五）一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（六）一般納稅人轉讓其2016年5月1日后自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

第四條 小規模納稅人轉讓其取得的不動產，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規定繳納增值稅：

（一）小規模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（二）小規模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

除其他個人之外的小規模納稅人，應按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

第五條 個人轉讓其購買的住房，按照以下規定繳納增值稅：

（一）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（二）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

個體工商戶應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關申報納稅。

第六條 其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產，區分以下情形計算應向不動產所在地主管地稅機關預繳的稅款：

（一）以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：

應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%

（二）以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：

應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5% 第七條 其他個人轉讓其取得的不動產，按照本辦法第六條規定的計算方法計算應納稅額并向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

第八條 納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：

（一）稅務部門監制的發票。

（二）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

（三）國家稅務總局規定的其他憑證。

第九條 納稅人轉讓其取得的不動產，向不動產所在地主管地稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

第十條 小規模納稅人轉讓其取得的不動產，不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開。

第十一條 納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票。

第十二條 納稅人轉讓不動產，按照本辦法規定應向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。

納稅人轉讓不動產，未按照本辦法規定繳納稅款的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。

《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》

國家稅務總局公告2016年第15號

國家稅務總局制定了《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》，現予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。國家稅務總局 2016年3月31日

不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法

第一條 根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現行增值稅有關規定，制定本辦法。

第二條 增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，屬于不動產在建工程。

房地產開發企業自行開發的房地產項目，融資租入的不動產，以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

第三條 納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣。不動產原值，是指取得不動產時的購置原價或作價。

上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

第四條 納稅人按照本辦法規定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

第五條 購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

第六條 納稅人銷售其取得的不動產或者不動產在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售的當期從銷項稅額中抵扣。

第七條 已抵扣進項稅額的不動產，發生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：

不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）×不動產凈值率

不動產凈值率＝（不動產凈值÷不動產原值）×100% 不得抵扣的進項稅額小于或等于該不動產已抵扣進項稅額的，應于該不動產改變用途的當期，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。不得抵扣的進項稅額大于該不動產已抵扣進項稅額的，應于該不動產改變用途的當期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，并從該不動產待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。

第八條 不動產在建工程發生非正常損失的，其所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務已抵扣的進項稅額應于當期全部轉出；其待抵扣進項稅額不得抵扣。

第九條 按照規定不得抵扣進項稅額的不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。

可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產凈值率

依照本條規定計算的可抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

按照本條規定計算的可抵扣進項稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

第十條 納稅人注銷稅務登記時，其尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額于注銷清算的當期從銷項稅額中抵扣。

第十一條 待抵扣進項稅額記入“應交稅金—待抵扣進項稅額”科目核算，并于可抵扣當期轉入“應交稅金—應交增值稅（進項稅額）”科目。

對不同的不動產和不動產在建工程，納稅人應分別核算其待抵扣進項稅額。

第十二條 納稅人分期抵扣不動產的進項稅額，應據實填報增值稅納稅申報表附列資料。

第十三條 納稅人應建立不動產和不動產在建工程臺賬，分別記錄并歸集不動產和不動產在建工程的成本、費用、扣稅憑證及進項稅額抵扣情況，留存備查。

用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的不動產和不動產在建工程，也應在納稅人建立的臺賬中記錄。

第十四條 納稅人未按照本辦法有關規定抵扣不動產和不動產在建工程進項稅額的，主管稅務機關應按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關規定進行處理。

《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理

暫行辦法》

國家稅務總局公告2016年第16號

國家稅務總局制定了《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》，現予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。國家稅務總局 2016年3月31日

納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法 第一條 根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現行增值稅有關規定，制定本辦法。

第二條 納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產（以下簡稱出租不動產），適用本辦法。

取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。

第三條 一般納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：

（一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（二）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照3％的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的，按照上述規定執行。

第四條 小規模納稅人出租不動產，按照以下規定繳納增值稅：

（一）單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（二）其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

第五條 納稅人出租的不動產所在地與其機構所在地在同一直轄市或計劃單列市但不在同一縣（市、區）的，由直轄市或計劃單列市國家稅務局決定是否在不動產所在地預繳稅款。

第六條 納稅人出租不動產，按照本辦法規定需要預繳稅款的，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產所在地主管國稅機關核定的納稅期限預繳稅款。

第七條 預繳稅款的計算

（一）納稅人出租不動產適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%

（二）納稅人出租不動產適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

（三）個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款： 應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% 第八條 其他個人出租不動產，按照以下公式計算應納稅款：

（一）出租住房：

應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房：

應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5% 第九條 單位和個體工商戶出租不動產，按照本辦法規定向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款時，應填寫《增值稅預繳稅款表》。

第十條 單位和個體工商戶出租不動產，向不動產所在地主管國稅機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

第十一條 小規模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產，不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管國稅機關申請代開增值稅發票。其他個人出租不動產，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票。

第十二條 納稅人向其他個人出租不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票。

第十三條 納稅人出租不動產，按照本辦法規定應向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。

納稅人出租不動產，未按照本辦法規定繳納稅款的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。

《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值

稅征收管理暫行辦法》

國家稅務總局公告2016年第18號

國家稅務總局制定了《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》，現予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。國家稅務總局

2016年3月31日房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法

第一章 適用范圍

第一條 根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現行增值稅有關規定，制定本辦法。

第二條 房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用本辦法。

自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。

第三條 房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規定的銷售自行開發的房地產項目。

第二章 一般納稅人征收管理 第一節 銷售額

第四條 房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算： 當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。

第七條 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

第八條 一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

房地產老項目，是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

第九條 一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

第二節 預繳稅款

第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算： 應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3% 適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第三節 進項稅額

第十三條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分。

不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模）

第四節 納稅申報

第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第五節 發票開具

第十六條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。

第十七條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。

第十八條 一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。

第三章 小規模納稅人征收管理 第一節 預繳稅款

第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算： 應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3% 第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

第二節 納稅申報

第二十二條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第三節 發票開具

第二十三條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人向主管國稅機關申請代開。

第二十四條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得申請代開增值稅專用發票。

第二十五條 小規模納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發票。

第四章 其他事項

第二十六條 房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，按照本辦法規定預繳稅款時，應填報《增值稅預繳稅款表》。

第二十七條 房地產開發企業以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

第二十八條 房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，未按本辦法規定預繳或繳納稅款的，由主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。