第一篇：關于協同效應價值判斷評估論文

摘要：

針對中國企業并購中對溢價的分析存在著不足，采用理論與數據分析結合的方法進行研究，指出了企業并購溢價陷阱，描述了企業并貯中的協同效應的特點，采用了差額現金流增量法衡量并購的溢價．給予目標企業合理的并購價值。

關鍵詞：

企業并購；價虛評估；并購溢價；協同效應

企業并購成功與否，并購價格的確定是非常關鍵的環節，并購價格的確定也是復雜的過程，并購的價格除了目標公司自身的價值以外，還應該包括目標公司相對于出價公司的附加價值，尤其是協同效應價值。忽視目標公司對于出價公司的協同效應價值顯然是不合理的。對于合并雙方來說，重要的在于如何對這部分協同效應價值進行判斷和評估。

l、并購的溢價

并購企業在對目標企業進行價值評估之后，對目標企業的內在價值有了一定的了解，并購的目的就是看重并購后帶來的預期增長能力，因此便出現了企業價值增值，即并購的溢價。

通過分析并購企業的定價可以看到，目標企業的評估價值是基礎，是目標企業可以接受的價格的最低限度，僅僅是企業并購定價時考慮的依據，往往最后的定價與它相差甚遠。企業并購涉及目標企業的商譽、人力資本以及未來的發展前景等。因此，目標企業定價一般會高于其評估價值。對目標企業定價產生溢價的另一個原因，是由于并購活動產生于二級市場，企業還具有殼資源價格，溢價收購也就在所難免。溢價包括資產的升水、預期協同效應、增長期權以及并購者之問的競爭抬高了購置價格。當企業并購開始時，市場會提供一部分升水以反映目標企業被收購的可能，因為在收購的過程中，存在市場參與者對目標企業價值的預期收益的預測，一般情況下，目標企業的價值是升水。協同效應帶來的價值是企業合并之后，會帶來凈現金流的增長，這種增長會超出未并購時的市場預期價格。

2、企業并購中定價的溢價衡量

企業并購定價過程中要考慮到溢價，溢價是由于并購所產生的，不并購的企業是不存在的，本文著重分析并購協同效應帶來的溢價。

并購企業對目標企業的價值評估之后，在協同效應的實現上要采取正確的方法對并購溢價進行評估，以免支付過多的溢價，造成并購企業承擔過高的支付成本，這需要并購企業對協同效應是否實現進行識別，以及對協同效應的一個定性和定量的綜合衡量。并購企業對協同效應的衡量，有利于定價的范圍的確定。

2．1對經營協同效應的定性分析

并購雙方經營協同效應來源于企業在研發、生產、營銷、交貨等過程的許多相互分離的活動，這些活動中的每一部分都對企業的整體協同效應有所貢獻，因此可以借鑒“價值鏈”對如何識別并購雙方的經營協同進行分析。

經營協同效應分析主要是分析并購雙方現存業務問各種價值鏈聯系和協同關系能否帶來競爭優勢。協同關系主要從以下兩個角度來看：一是并購雙方是否有戰略協同關系；二是目標企業是否與并購企業的長期戰略方向配合良好。當并購雙方具有相關的技術、相似的價值鏈活動、交叉的分銷渠道、共同的顧客或其他一些競爭性的有價值的聯系時，并購企業就可以通過并購實現獲得競爭優勢潛力。

2．2對經營協同效應的定量分析

(1)協同效應的溢價目標企業的價值和目標

企業并購價值是不同的，在并購的實際中，并購企業看中的就是并購價值，往往并購價值是與目標企業的價值的差額就是并購企業預期的溢價，這部分差額就是協同效應所產生的，根據并購協同效應的定義，協同溢價是由協同收益產生的。

由于并購企業并購目的不同，所產生的協同效應也不同，正如上述分析的那樣，本文假定對經營協同效應的評價。經營協同效應的存在一般意味著，合并后公司將要更加有利可圖，或者說將以更快的速度發展。與競爭對手相比，合并后公司的績效是否得到提高。經營協同效應在企業并購中存在并發揮重要作用，幾乎沒有任何異議。然而能否評估這種協同效用，如果能評估，那么價值應是多少，這些方面存在很大爭議。有一定代表性的思想認為協同效用太過模糊不清以至不能評估，并且系統性的評估需要太多假設，使得評估結果沒有任何意義。當然這些問題都是值得爭論的，但本文認為雖然對未來現金流量和增長率需要做很多的假設，經營協同效用還是可以被評估的。并購企業假設并購完成后，能夠按預期的目標實現協同效應．本文采用差額現金流增量法(此種方法是利用現金流量折現法的原理進行改進的)對協同效應進行評價。差額現金流增量法是利用收購前后所產的現金流的差額的增量進行折現得到的協同效應所產生的收益。

(2)協同效應的溢價范例說明為了說明此種方法的應用，假設前提條件：①并購雙方有戰略協同關系；②目標企業與并購企業的長期戰略方向配合良好；③并購雙方經營協同效應能夠實現。

經營協同效應的實現，可以表現在收入的強化當然這種效應并不是很明顯，因為合并后企業的銷售增量不是一時能夠完成的，一般情況下，企業都是希望能夠保持現有的增長率，但總體上隨著整合的進度，收入增量是出于上升趨勢。經營協同效應表現最突出的就是并購后成本的下降，經營風險降低主要是消除一些重疊成本，例如銷售結構的重復設置，倉庫的布局以及研發的設置，還有就是規模效應的產生帶來一系列降低成本的效應。

假設：①目標企業為變壓器制造業，根據“十一五”電網規劃測算與“十一五”新增裝機測算年均各類變壓器需求量比較接近，能反映“十一五”需求量實際情況，從發展看，由于“西電東送”，全國聯網，特高壓電壓等級出現(750kV，l000kV)，電網的建設，變壓器的更新，變壓器需要量越來越大，故該企業具有發展的空間，并購企業為變壓器行業的領頭羊，具有技術和市場上的優勢。

②并購前，銷售收入10億元人民幣，以后年度以5%的速度增長，銷售收入的增長主要體現在銷售數量的增加。并購后，前三年銷售收入增量維持5的速度，隨著對目標公司的整合進度的完成，并購企業和目標企業有效資源的合理配置和融合，第四年收入的增長比例開始增加，增長率為10%，以后年度在此基礎上分別保持8%、6%的增長率2013年后保持5%的增長率，后續期維持不變增長率為1%；

③并購前的成本為8．2億元人民幣，占銷售收入的82%，企業在成本控制水平維持現有狀況。并購后，目標企業的經營成本開始下降，下降到80%以后下降到78%，此處所講的經營成本包括企業管理費用、銷售費用、財務費用。

④由于經營成本的下降，所以經營風險也下降故折現率也應下降，但是并購企業為了避免支付過高的溢價，因為協同效應的實現是預期的，所以這里還是按照原來的折現率，原折現率為l5%。采用資本資產估價模型CCAPM”)來確定目標企業折現率，本次折現率是根據變壓器行業的風險系數確定的市場風險收益率。⑤在并購后第一年、第二年的整合費用分別為1億元人民幣、0．5億元人民幣，以后的整合費用忽略不計，整合費用的支出主要在于技術的更新和完善，人力資源的調整等等;在這些假設之下，并購所產生的協同效應計算如下:

表中：①成本的增量：等于并購后的成本～并購前的成本；②整合費用：是并購企業在目標企業中人力、物力、財力的投入，包括技術的更新，人力資源的培訓等等；③并購后現金流：等于并購后的收入一并購前的收入一成本增量一資本性支出一運營資金的增加+折舊及攤銷，這里沒有考慮資本性支出折舊及攤銷、運營資金的增加等因素，假設這些因素的和為零，因為資本性支出是一次性或幾次投入，投入后的每年都是需要計提折舊的，對于并購企業在衡量溢價的大小時，在數值上大小可以相等。并購后在運營資金上的波動不大。

上述表中，并購前后最明顯的地方就是成本的下降，成本占銷售收人的比率下降，在同行業中隨著產業的發展，技術的不斷更新，銷售的利潤空間在下降，企業唯一的出路就體現在成本的控制上，而并購整合的成功正是發揮成本的優勢，為企業提供盈利的可能。并購整合后，產生的協同效益是比較可觀的，銷售收入在并購整合完成后增長的很快，同時成本占銷售收入的比率也在下降，當然這里只是實現經營協同效應，從并購的角度來說，實現協同效應都是連鎖的反應，只是產生的各種效應的效果不盡相同，但最終并購者得到的預期收益從長遠來說都是比較可觀的。

(3)量化溢價方法的優勢利用該方法具有一定的優勢：預測參數少，計算過程簡單。差額現金流增量法比傳統的采用并購前后的現金流的差額法更簡潔，計算更方便，需要預測分析的參數少，這樣可以使計算的結果更可行。傳統的計算溢價的方法不僅要預測并購前的目標企業的價值，還有預測并購后目標企業的價值，這樣預測的參數量多，多的事項是并購前后的資本性支出、折舊及攤銷，運營資金的增加等，如果采用差額現金流增量法這些數據不用預測，因為在增量上沒有增加。另外對現金流的預測本身就是利用現有數據的基礎上，對未來的經營做出預測，對于未來預測參數是否實現具有很大的不確定性，參數越少越準確，而且企業實現協同效應后業績是企業制定的目標，并購企業根據企業的制定目標和以往的經驗數值可以得到相關參數，利用該方法一個過程就可以完成，而傳統的方法需要分別計算并購前后的企業價值，然后相減得到溢價的大小，所以說差額現金流增量法對并購企業來說也是比較可行的。

3、結語

企業并購定價的研究中，溢價研究是一個非常重要的階段，溢價的大小直接影響到并購企業的支付成本，影響到并購的成功。對于并購企業不僅要認識到目標企業的并購溢價，也要分析并購溢價的陷阱，只有正確的衡量目標企業的并購溢價，才能避免支付過渡，給企業帶來沉重的付現成本。

第二篇：資產評估判斷

采用收益法對我國某些企業進行評估時，可能會出現企業整體價值低于各項資產單項評估匯總的企業價值的情況。()對 單臺（件）設備評估通常不宜使用收益現值法。（）對

當同時采用兩種或兩種以上的方法評估一項資產時.....將用各種方法得出的評估結果加權平均得出評估結論。()錯 對材料進行評估時，運雜費是必須考慮的。()錯

對房屋建筑物進行評估的基本方法有三種，即成本法、市場法和殘余估價法，是不可以采用收益法的。()錯 對股票進行評估，與每種股票價格關系都很密切。(錯 對金融資產進行評估時，最宜采用的評估方法為收益法。（）錯 對商標價值起決定作用的是商標所能帶來的超額收益。()對

對土地使用權的評估應根據土地的地理位置、用途、周圍 環境等因素進行。()對 對于現金和各項存款的評估，實際上是對現金和各項存款的清查確認。()對

對于一些難以獲得市場價格的機器設備，在計算重置成本時應選用物價指數法。()對 房地產的總收益是土地和建筑物等因素共同作用的結果。（）對

非專利技術的使用期限應由評估者根據本領域的技術發展情況、市場需求情況及技術保密情況進行估算。()對 高譽的評估值肯定是正值。()錯

各種機器設備原始成本的費用構成都是相同的。錯

公司債券的利率高于一般的政府債券和金融債券。()對

功能價值法運用的前提條件和假設是有可利用的歷史資料。()錯 固定資產的實體性貶值就是該設備的累計折舊額。（）。錯

機器設備的已提折舊年限就是機器設備的已使用年限。（）錯 機器設備類資產一般不具備獨立獲利的能力。()對

既然企業的價值可以通過對組成企業的..加總獲得，那么，以企業整體為對象的企業整體資產評估也就可有可無了。()錯 繼續使用是指資產將按現行用途繼續使用或將轉變用途繼續使用（√）

進行機器設備評估時，資產評估的三種基本方法，即現行市價法、重置成本法、收益現值法，都是適用的。（）錯 進行流動資產評估的時候，需要以其綜合獲利能力進行綜合性價值評估。()錯

進行流動資產評估時，所選的評估基準日可以是在會計期初，也可以是會計期末。()錯

判斷和評估一項財產是否是資產，其價值如何，首要問題 是判斷其是否具有獲利能力。(√)判斷一項資產是否是流動資產，不僅僅是看資產的表面形態，而應視其周轉情況而定。()對 評估時充分研究分析專利技術的直接和間接獲利能力，是確定非專利技術評估值的關鍵。()對 評估一臺奔騰三型電子計算機，不能以奔騰四型電子計算機作為更新重置成本。()。對

商標權和專利權都屬于知識產權中的工業產權，取得商標權和專利權的實質性條件是相同的。()錯 商譽和商標是截然不同的兩種無形資產，它們之間不存在任何關聯。（）錯 市場比較法是資產評估的基本方法中最簡單、最有效的方法()。對 土地價格實際上是由生產成本所決定的。()錯

土地價格一旦形成，便不會再有所變動，而成為某個固定價值。（）錯

為了準確客觀地評價房地產價值和建筑物價值，有必要建筑物與其所占用的土地分開，針對其價值影響特性進行分別評估。對 無形資產的有效期限也就是它們的法定保護期。()錯

無形資產價值的損耗和貶值，取決于自身的使用損耗。()錯 無形資產只存在無形損耗，不存在有形損耗。()對

物價指數法與重置核算法是重置成本估算中較常用的方法，二者之間沒有很大的區別，有時可以等同。()錯 一般來說，要進行時間和土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場法確定待估地塊價格。（）對 已提完折舊的設備的成新率為零。（）錯

以設備的更新重置成本作為評估的基礎，可以不考慮設備因超額投資成本形成的功能性貶值。（）對 應用市場比較法進行資產評估，只需要有一個充分發育活躍的資產市場就可以了。()。錯

應用收益法進行資產評估時，必須具備的前提條件是：資產所有者所承擔的風險必須是能用貨幣衡量的。（）。錯 由超額運營成本引起的設備功能性貶值通常要利用類比法進行估測。()對 運用成本法評估資產時，應首先確定資產的重置成本。()對 在編制評估報告時，必須先要對評估資料進行分類整理。()對

在對上市債券進行評估時，其現行市場價格即為它的評估值（）錯

在發生房地產出售、購置、投資決策等經濟行為的時候，最好選用資產評估幾種基本方法中的市場法。（）對 在機器設備評估實踐中，技術檢測是確定設備成新率的唯一手段。（）錯 在機器設備評估中，價格指數法是一種普遍適用的方法。（）錯 在流動資產評估中，是不可以采用歷史成本作為其評估值的。()錯

在某些情況下，資產評估就是會計計價，會計計價就是資產評估，兩者是等同的。(×)

在確定企業資產評估價值時，最好不要采用單項資產評估的方式，而要盡可能地采用企業整體資產評估方式。()錯 債券的收益與股票的收益相似，都具有相當的不穩定性。（）錯

折現率和資本化率作為衡量投資收益率的尺度，必須超過安全利率。()對 只有有客觀收益的房地產才能運用建筑物殘余估價法。（）對

資產評估報告僅僅是對評估機構履行委托協議或合同情況的總結。()錯

資產評估報告是評估管理機構對評估機構進行資格審查和日常監督管理的手段之一。()對

資產評估報告一般包括正文和附件兩部分，正文是必不可少的，而附件作為一個附屬部分，是可有可無的。()錯 資產評估的對象是被評估的資產，是評估的主體（×）

資產評估方法很多，雖然各種方法都有其自身的特點，但這些方法之間又是相互關聯的。()對 資產評估管理機構通常將資產評估報告作為一種動態信息資料而加以利用。()對 資產評估是客觀的，同一項資產有唯一的評估結果（×）

資產評估是通過模擬市場條件對資產價值作出評定估算和報告，不受市場檢驗（×）

采用收益法對我國某些企業進行評估時，可能會出現企業整體價值低于各項資產單項評估匯總的企業價值的情況。()對 單臺（件）設備評估通常不宜使用收益現值法。（）對

當同時采用兩種或兩種以上的方法評估一項資產時.....將用各種方法得出的評估結果加權平均得出評估結論。()錯 對材料進行評估時，運雜費是必須考慮的。()錯

對房屋建筑物進行評估的基本方法有三種，即成本法、市場法和殘余估價法，是不可以采用收益法的。()錯 對股票進行評估，與每種股票價格關系都很密切。(錯 對金融資產進行評估時，最宜采用的評估方法為收益法。（）錯 對商標價值起決定作用的是商標所能帶來的超額收益。()對

對土地使用權的評估應根據土地的地理位置、用途、周圍 環境等因素進行。()對 對于現金和各項存款的評估，實際上是對現金和各項存款的清查確認。()對

對于一些難以獲得市場價格的機器設備，在計算重置成本時應選用物價指數法。()對 房地產的總收益是土地和建筑物等因素共同作用的結果。（）對

非專利技術的使用期限應由評估者根據本領域的技術發展情況、市場需求情況及技術保密情況進行估算。()對 高譽的評估值肯定是正值。()錯

各種機器設備原始成本的費用構成都是相同的。錯

公司債券的利率高于一般的政府債券和金融債券。()對

功能價值法運用的前提條件和假設是有可利用的歷史資料。()錯 固定資產的實體性貶值就是該設備的累計折舊額。（）。錯 機器設備的已提折舊年限就是機器設備的已使用年限。（）錯 機器設備類資產一般不具備獨立獲利的能力。()對

既然企業的價值可以通過對組成企業的..加總獲得，那么，以企業整體為對象的企業整體資產評估也就可有可無了。()錯 繼續使用是指資產將按現行用途繼續使用或將轉變用途繼續使用（√）

進行機器設備評估時，資產評估的三種基本方法，即現行市價法、重置成本法、收益現值法，都是適用的。（）錯 進行流動資產評估的時候，需要以其綜合獲利能力進行綜合性價值評估。()錯

進行流動資產評估時，所選的評估基準日可以是在會計期初，也可以是會計期末。()錯

判斷和評估一項財產是否是資產，其價值如何，首要問題 是判斷其是否具有獲利能力。(√)判斷一項資產是否是流動資產，不僅僅是看資產的表面形態，而應視其周轉情況而定。()對 評估時充分研究分析專利技術的直接和間接獲利能力，是確定非專利技術評估值的關鍵。()對 評估一臺奔騰三型電子計算機，不能以奔騰四型電子計算機作為更新重置成本。()。對

商標權和專利權都屬于知識產權中的工業產權，取得商標權和專利權的實質性條件是相同的。()錯 商譽和商標是截然不同的兩種無形資產，它們之間不存在任何關聯。（）錯 市場比較法是資產評估的基本方法中最簡單、最有效的方法()。對 土地價格實際上是由生產成本所決定的。()錯

土地價格一旦形成，便不會再有所變動，而成為某個固定價值。（）錯

為了準確客觀地評價房地產價值和建筑物價值，有必要建筑物與其所占用的土地分開，針對其價值影響特性進行分別評估。對無形資產的有效期限也就是它們的法定保護期。()錯

無形資產價值的損耗和貶值，取決于自身的使用損耗。()錯 無形資產只存在無形損耗，不存在有形損耗。()對

物價指數法與重置核算法是重置成本估算中較常用的方法，二者之間沒有很大的區別，有時可以等同。()錯 一般來說，要進行時間和土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場法確定待估地塊價格。（）對 已提完折舊的設備的成新率為零。（）錯

以設備的更新重置成本作為評估的基礎，可以不考慮設備因超額投資成本形成的功能性貶值。（）對 應用市場比較法進行資產評估，只需要有一個充分發育活躍的資產市場就可以了。()。錯

應用收益法進行資產評估時，必須具備的前提條件是：資產所有者所承擔的風險必須是能用貨幣衡量的。（）。錯 由超額運營成本引起的設備功能性貶值通常要利用類比法進行估測。()對 運用成本法評估資產時，應首先確定資產的重置成本。()對 在編制評估報告時，必須先要對評估資料進行分類整理。()對

在對上市債券進行評估時，其現行市場價格即為它的評估值（）錯

在發生房地產出售、購置、投資決策等經濟行為的時候，最好選用資產評估幾種基本方法中的市場法。（）對 在機器設備評估實踐中，技術檢測是確定設備成新率的唯一手段。（）錯 在機器設備評估中，價格指數法是一種普遍適用的方法。（）錯 在流動資產評估中，是不可以采用歷史成本作為其評估值的。()錯

在某些情況下，資產評估就是會計計價，會計計價就是資產評估，兩者是等同的。(×)

在確定企業資產評估價值時，最好不要采用單項資產評估的方式，而要盡可能地采用企業整體資產評估方式。()錯 債券的收益與股票的收益相似，都具有相當的不穩定性。（）錯

折現率和資本化率作為衡量投資收益率的尺度，必須超過安全利率。()對 只有有客觀收益的房地產才能運用建筑物殘余估價法。（）對

資產評估報告僅僅是對評估機構履行委托協議或合同情況的總結。()錯

資產評估報告是評估管理機構對評估機構進行資格審查和日常監督管理的手段之一。()對

資產評估報告一般包括正文和附件兩部分，正文是必不可少的，而附件作為一個附屬部分，是可有可無的。()錯 資產評估的對象是被評估的資產，是評估的主體（×）

資產評估方法很多，雖然各種方法都有其自身的特點，但這些方法之間又是相互關聯的。()對 資產評估管理機構通常將資產評估報告作為一種動態信息資料而加以利用。()對 資產評估是客觀的，同一項資產有唯一的評估結果（×）

資產評估是通過模擬市場條件對資產價值作出評定估算和報告，不受市場檢驗（×）

第三篇：企業無形資產價值的評估論文

淺析企業無形資產的核算與評估管理

摘要:隨著市場經濟的發展與完善,高科技的廣泛應用,信息、智力資源在經濟生活中的地位越發重要。對企業而言，實物、財務資本已不再能占絕對優勢，人力資源、智力資本等無形資產更能體現其價值。擁有品牌、商譽等無形資產的企業將更有競爭力，能獲得更多超額利潤。因此，企業無形資產的核算，價值評估備受會計界的重視，因它不僅關系到企業主體的利益，而且是我們行進知識經濟時代的必經之路。

關鍵詞：無形資產，無形資產核算，無形資產評估管理

一、無形資產的概念

根據我國2008年頒布的《資產評估準則——無形資產》，無形資產是指特定主體所擁有的或控制的，不具有實物形態，能持續發揮作用且能帶來經濟利益的資源。無形資產有廣義與狹義之分，在會計上取其狹義理解，即商譽、商標權，專利權，土地使用權，非專利技術等。

二、無形資產的核算

企業通過設立“無形資產”、“累積攤銷”“減值準備”等科目對無形資產進行核算。

無形資產的取得

無形資產的取得有外購，自行研發，股東投入等方式。對于外購的無形資產，其成本包括購買價款、相關稅費以及直接歸屬于使該項資產達到預定用途所發生的其他支出。自行研發的無形資產，研究階段的支出應當在發生時全部計入當期損益；開發階段的支出滿足資本化條件時計入無形資產的成本；無法區分研究階段和開發階段的支出，應當在發生時作為管理費用，全部計入當期損益（管理費用）。投資者投入的無形資產，企業應按投資各方確認的價值（假定該價值公允），借記“無形資產”科目，貸記“實收資本”或“股本”等科目。

無形資產的攤銷

企業攤銷無形資產，應當自無形資產可供使用時起，至不再作為無形資產確認時止。無形資產一般是沒有殘余價值的，它們的預計壽命，也就是其有效年限，即為攤銷的期限。

關于攤銷方法，企業可以參照固定資產的折舊方法，對無形資產的攤銷采用直線法、產量法、加速攤銷法。對穩定性強的無形資產，如商標權、著作權、土地使用權等適合采用直線法攤銷。如果無形資產在整個使用期間所提供的工作量可以采用產品的生產產量或工作時數等進行確定，則適合使用產量法攤銷。對于與知識、技術、產品更新聯系比較緊密的知識產權類無形資產，如專利權、非專利技 1 /

4術，采用加速攤銷法更為合適。

無形資產的處置

出售：企業出售無形資產，應當將取得價款與該無形資產賬面價值的差額計入當期損益（營業外收入或營業外支出）。出租：取得的租金收入通過“其他業務收入”科目核算，發生的支出則通過“其他業務成本”核算。

報廢：無形資產預期不能為企業帶來經濟利益的，應當將該無形資產的賬 面價值予以轉銷，其賬面價值轉作當期損益（營業外支出）。

無形資產的減值

企業要定期對無形資產的賬面價值進行檢查，如果賬面價值高于可收回金額，應當計提無形資產減值準備，計入當期的資產減值準備；如果前期已計提減值準備的無形資產的價值得以恢復，07年新準則規定已計提減值準備不能予以轉回。同時規定當無形資產發生減值后，應對其在尚可使用年限內計提的攤銷額做出調整。處置無形資產，必須相應結轉該項無形資產已計提的無形資產減值準備。

三、無形資產的評估與管理

無形資產的評估

影響無形資產評估價值的因素: 包括無形資產的成本,機會成本,預期收益,使用期限,技術成熟程度,轉讓內容,無形資產發展趨勢、更新換代速度和情況，無形資產市場供求狀況，同行業同類無形資產交易方式九項因素。評估方法：主要有市場法、收益法、成本法。

收益法: 此法是根據無形資產的經濟利益或未來現金流量的現值計算無形資產價值。諸如商譽、特許代理等。此法關鍵是如何確定適當的折現率或資本化率。

市場法：該法根據市場交易確定無形資產的價值,適用于專利、商標和版權等, 該法存在的主要問題是:由于大多數無形資產并不具有市場價格,有些無形資產是獨一無二的,難以確定交易價格,其次,無形資產一般都是與其他資產一起交易,很難單獨分離其價值。成本法：該法是計算替代或重建某類無形資產所需的成本。適用于那些能被替代的無形資產的價值計算,也可估算因無形資產使生產成本下降,原材料消耗減少或價格降低,浪費減少和更有效利用設備等所帶來的經濟收益,從而評估出這部分無形資產的價值。

無形資產評估中出現的問題

1、對評估對象和范圍把握不準。一方面，由于對無形資產認識不足，造成企業大量的資產流失；另一方面，有的企業對無形資產評估值越來越高，對評估的對象、范圍越來越大。/

42、評估標準不統一，方法不科學，誤差大。世界上的許多國家和地區，都對無形資產評估制定了統一的標準。在我國，目前還沒有統一的《資產評估法》，更沒有無形資產評估的實施細則。

3、無形資產評估中財務處理問題。由于無形資產的收益帶有不確定性，隨著科學技術迅猛發展，技術知識成果更新換代速度加快，無形資產的經濟壽命難以準確地預計和確定，這為準確地評估無形資產的價值帶來了一定的難度。

4、無形資產評估方法中的問題。無形資產的評估方法主要有市場法、收益法、成本法等。評估方法的選擇必須符合評估對象的基本要求，大都要求綜合運用各種評估方法，才能得出正確結論。

我國目前所引用的西方評估理論與方法較多，但我國的經濟政治環境與西方相差很大，很多理論與方法無法直接運用。如何制定適合中國國情的評估理論與方法體系，需要進行探索。此外，評估所需資料不全，常用評估參數體系沒有建立，這是影響評估質量的一個重要因素。因此，總體上說，我國目前的評估理論與方法都滯后于無形資產的評估實踐。

無形資產管理

國內一批研究企業理論和企業戰略的學者通過對世界500強企業進行深人研究得出重要結論：世界500強企業之所以可以持續發展，是因為其掌握了秘密武器——核心競爭力，而無形資產則是核心競爭力的源泉。如可口可樂的商標和配方等無形資產奠定了其在全球市場上所向無敵的核心能力，百年興盛不衰。佳能公司利用其在光學鏡片、成像技術和超微攝影技術等方面的專利、技術秘密構成了在復印機、激光打印機、照相機等市場領域的核心能力。

經調查2003年——2006年滬深兩市上市公司的年報可以發現，無形資產占當年全部資產的比重僅分別為3.72％、3.85％、3.94％和3.98％，而西方經濟發達國家企業的這一比重在上世紀90年代就已達35％，一些高科技企業甚至超過了60％。差距如此之大，令人警醒。我國企業應該有一種緊迫感，應該清楚的看到我們與國際上技術先進、經濟發達國家的差距，及時調整思路，將無形資產的管理上升到戰略高度。

強化無形資產管理的現實意義：

有利于刺激無形資產的產品生產，從而促使企業科技水平的不斷提高；有利于科技水平轉化為生產力，促使企業的技術實力不斷升級，企業資本不斷地積累，從而持續地提高企業生產力水平；有利于企業能夠更好的參與國際競爭，提高自己的競爭力。/

4無形資產管理中存在的問題

1、評估管理不規范，評估市場混亂。我國無形資產評估組織雖然近年來得到較大發展，但管理相對落后，還很不完善。一是行政干預嚴重。二是評估機構無信譽登記。三是壟斷嚴重。

2、評估人員整體素質不高，無視國家法規和職業道德。

3、評估管理體制不健全。

加強無形資產的評估與管理

1、完善無形資產價值估價體系。把成本途徑、市場途徑和收益途徑有機地結合起來，綜合各種評估途徑的結論，得出最終評估結果。

2、評估參數的匹配。各個評估參數的選用不能孤立地進行，必須遵循統一的原則。

3、提高評估人員的素質。

4、建立和完善無形資產評估業的政策法規體系。

5、建立評估師制度。需要建立對無形資產評估的執業人員進行系統培訓、擇優選拔、嚴格錄用，建立起規范、科學的評估師資格認證制度。

6、改善評估市場管理模式。改變評估機構管理模式，在各級國有資產管理部門的監督指導、統一管理下，成立各級、各種類型的無形資產評估機構，使其真正“脫鉤改制”。

7、建立無形資產評估的信息網絡服務體系。在評估工作中建立公共信息網和常用數據庫，對于無形資產評估工作的規范化、科學化、現代化、高效化具有重要意義。

隨著知識經濟時代的發展，無形資產在經濟運營中的作用日益明顯，要使無形資產評估成為推動無形資產發展的動力，必須進一步加強對無形資產評估理論方法論的研究，不斷推進無形資產評估理論方法的科學化，努力使無形資產評估市場規范化。

參考文獻：[1]盧雙娥.關于無形資產評估問題的思考[J]石家莊經濟學院報，2002

[2]青島財稅網

[3]楊澤花.淺析企業無形資產管理的現實意義及有效途徑中國論文下載中心

[4]姜楠.無形資產評估理論和管理體制研究[M]大連：東北財經大學出版社/ 4

第四篇：《神典》價值判斷

*創編《神州大字典》——全民網絡版

$ 揭秘其中的【價值判斷】

涉及學術價值、社會價值、新聞價值、商業價值、人生價值。

一、學術方面

自從人類文明誕生時刻起，創建成一種文字語言體系需要發揮怎樣的智慧能力？這里的學問肯定極為深遠——看上去是人言，想起來像神話，聽起來又很平常。因為人與人交流必須要使用共同掌握的語言文字，相互間才能傳遞真實的信息，所以造字者的使命無可取代。智慧之神對于這樣一種文明的智慧成果的創造和栽培肯定是十分勞神的，才會有一字千金的創造價值。因此一般人不具備神智能力肯定無法想象造字工程內有多少內在的絕活和絕技。

探索文字語言自身的奧秘：文明出現后，許多人文學者致力于說文解字，試圖破解古文字承載的所有信息。傳說中，祖先造字時出現了神跡是：驚天地、泣鬼神。可見人類文明誕生的意義猶如人類生命誕生一般重大，屬于是天地之間的一件大事，歸屬于神圣的事業。有限的文字詞匯將被無數人長期使用，被用來命名萬事萬物，自然也包括鬼神在內。所以每一個字和詞的確定都是：一經造成而不可隨意改變的。人言可信，必有真實信息；箴言可畏，必有真理在內。而謊言的出現并不能掩蓋神話的真實，卻能讓人迷惑，而且這種實驗早就完成了。可以說上帝專門為人類設計出的文字語言體系經過多年的演變已經成熟了。學會說話寫字的文明人可以運用有限的文字語言準確地表達自己的想法和感受，就連說謊造假的人也能騙取信任。這說明自由的人類總是在真假虛實之間行走，再謹慎也很難避開一些誤區。認真的人們曾經造成了科學無神論廣為傳播，卻無法將神、靈二字從其語境中徹底消除。靈活之人具備精神可能與神無關嗎？就文字體系本身而言是不可能的，卻可以用定義和解釋來改變人們的理解。只因迷信時代的人們實在是缺少精神，又不夠靈活，神衰魂落間且看無神論登臺亮相。但是這畢竟是假象。人在神話世界活著，相信神話是一種認真。因此就以文字命名世界這一大事而言，真正的名人為人類文明做出的貢獻是作為神話代言人而聞名天下的。中國作為一個神奇的大國，擁有了“神州大地”這樣的名譽，自然是上帝也是世人的榮譽，更是華人的驕傲。《神州大字典》創作出世，將所有神話傳說正式載入文明史冊，這將是文明世界的傳世經典。

二、社會影響

人天生擁有好奇和認真的本性，成為認識這個奇妙世界的主體，成人自然就承擔著認清事實真相的責任。而當人們釋放出思想的創造力時，才會真正發覺主創人世的一些奧妙。所以讓大家一起來創作《神州大字典》，體驗一番提升人類文明的主創工作，可以說是對人文社會的巨

1大貢獻，影響深遠當然超過古典。古時有不鳴則已，一鳴驚人的成語和故事傳說，卻要用許多年才能讓國人家喻戶曉。如今一名京人發起創作大典必有新的歷史故事和重大命題素材，卻再也不用費力去傳播了。有了電腦網絡平臺就是一種時機，自然是百年不遇千載難逢的機會，發表文章只在彈指之間，電腦則是最有準確而持久記憶力的人造機器。它可以及時而且真實地傳播每一個文字圖像，存在指定的空間并隨時被調用。因此創作中的大典可以被更多人查閱和建議，大家對其真實內容的分享自然會不斷改變社會現狀。而且這是一種自內向外的巨變。

三、新聞時效

社會新聞有著不同的時效性，有些瞬間的話題會一閃即逝。而當太多的話題和新聞匯聚到一起在人們耳邊不停地響起，大家已經很難對謀一件事共同關注了。新人類接受新生事物的能力總是社會變化的一種動力，而缺少內心的強大力量才會顯得力不從心。當萬眾一心投入到必須要用心創作的工程里，其過程中隨時出現的新聞才是真正有實效的資訊。這就使那些炒作新聞的或制造假新聞的流言失去了力量，關注內心的百姓也就不再為外界的噪音而煩惱了。大家一起創編《神...典》的工程即將開始，上帝還會讓人獨自感到寂寞嗎？

用心制造屬于自己的新聞，時代篇章就會留下屬于我們自己獨創的真實字跡。

四、商業機會

真正的商人不會錯過尚未顯現的商機，尤其是一本萬利的投資機會。編一套軟件讓萬民受益的同時，商人自然從投資到交易過程中大發橫財。而一部包含著各種商機的大眾經典創作過程，其中明示與隱含著的投資和創業機會聯系著未來的巨大收益。一本《神...典》利益億萬民眾，早已被財神所關注，有預見力的人也能發現其中一些產生暴利的機會。

人們用心創造的財富，其利益遠比用雙手勞動創造的效益更大。如同上帝用力支配人類生命體創造歷史一樣，各種新的歷史機遇就在我們眼前時隱時現。其中的商機正在被高智商的人所把握，雖說機會面前人人均等。

五、人生價值趨向

選擇和創造是上帝永在的神態，所以勞動創造也是上帝造成人的主要狀態。如今造成數十億人生活在同一個世界，每個人都有自己不同的價值觀念取向。而值得上帝造就之人造成值得大家分享之成果，哪怕只是一個瞬間的問候和祝愿都有意義。歷代帝王所用器物都是貨真價實之國寶，上帝器重之人怎會無用武之地呢？靈魂在生命里實現自我，人生的價值也就體現了。一個沒有自己內心想法和主張的人，會被別人的意識支配而非自主意識。因此任何一個靈魂人物都有自己的特殊任務，即所謂傳說中的“龍生九子各有所好”，傳奇人生與眾不同。

*評述《神州大字典》中的精華：

一項以人為本展開的自主創作，涉及到人類已知的事物和達成共識的各種資訊，而開啟的卻是人類未知心事和即將要探究的一切未知領域。即：重視人生經歷的自然感受和人類內心的感悟升華，重新評價人的經驗和潛在能力。

萬事開頭難。當一個人被有意寫在大字里，落在天字中，人會在天下開創出多大的事業呢？如果上天的意志在于讓人活在天堂里，期待著人生進入天國的懷抱，那么人對此天意怎會無動于衷呢？因此一個真正的人文作家，自然要用祖先造成的有限文字來表明天意，對已經命名和定義的事物進行準確的解釋，并申明大義。盡管這是一項十分艱難的文化工作，卻對人類文明進步有著深遠的影響，一旦開始就已經走上了正確的發展方向。所以對作家而言若有一項被稱為一本萬利的工程，就是釋放自己的心智能力創造出有益于人生的傳世經典。其中包括成人的做人原則，最起碼的成功標準：仁慈、忍耐、認真、承擔自身的責任。主（耶和華）注定的這幾項指標很容易讓文明人（華人）瞬間想到，只是還沒有人來這樣明確下定論。任何一種成品制造都有內在執行的標準，雖然上帝對人很寬容，但是自由人畢竟要有一套自己的準則。人生是上帝最好的產品賦予自由的靈魂，而做人成功也是靈魂永在的一種功課。你可以用這套標準去衡量古代圣哲，佛陀完全符合，孔圣人也做到了，耶穌更是做到了極限。你也可以去掉一項或全部考察成人的品質內涵：或沒有仁性，或缺少耐心，或極不認真，或毫無責任感。你會將真正的成人標志送給這種人么？而當面對一個創業史上規模空前的造假泛濫時代，你會有什么攻心良策和救世秘方呢？五千年中華文明發展至今，全社會的初級、中級產品制造能力過剩后，社會高級產品設計制造從無形到有形將涉及哪些領域呢？龍的傳人要有自己的龍脈神學傳代，各種靈活自由的思想要有自己的心靈主張面世，神州大地上要有更多的精品杰作傳承。這也是知識分子的光榮使命與責任，這樣才能做到光宗耀祖，不負祖宗在天之靈和人在天里的厚望。

自由命題，自主創作，憑借內在功力駕馭有限文字，將可信的人言表達到極致。于是，文明社會流傳的各種謊言才會逐漸不攻自破，那些一直被先民堅信的真理才能被大眾普遍相信。而任何一個認真的人都不愿意用謊言來欺騙自己再自欺欺人，信息社會才能讓大家接收到豐富的真實訊息，尤其是各種喜訊。因此每一個處在信息化時代里的個體，每時每刻都在接收和發送各種訊息，而一個擁有信仰和自信，值得信任也非常守信用的人永遠會是神的信使和眾人誠實的伙伴。創建起信用發達的社會必然依靠這些中堅力量作為穩固的基石，自由世界才會有更大的發展變化。同樣，優秀的組織用信心和實力鑄造自己的品牌信譽，才能成為未來社會信得過的先進成員。獲得上天信任的新人將是新世界的主人。

始創《神典》匯聚人言對‘信’息的全面展示將是人類文明進步史上的一次跨越。最終實現“文能提筆安天下”的心愿和夢想。

【人文背景】

當人文祖先始創文明先河時，人神之間的信息交流是沒有任何心理障礙的。即：人類的內心世界早已向神靈無限開放。此后運用文字創作人文著作的思想家們，在神的指引和靈感啟發下完成了各種早期的傳世經典。因此偉大的人類在神奇的自然界里進行自身生命擴張的同時，也在傳承著經典印證著神話。所謂：人類在物質文明和精神文明領域取得的豐收，一種是對生命的珍愛與滿足物質追求，另一種則是對人內在心靈的關懷和實現精神追求。所以祖先在最初定居到這顆生命的星球時，已經承載了一種偉大的神圣使命，開創了神圣的偉大事業。圣靈不斷在永生的命運里顯現出一代又一代圣人，留下了各種奇跡和經久不衰的完美詩篇。有位古埃及法老曾說過：“我看見了昨天，我知道明天。”前人能行走的路已經成行了，后人們怎會越來越不行了呢？不醒的心靈或亡靈肯定是不行。即：認為自己短命又不信有神靈和永生的人，有意阻止了自己和神靈的交流與溝通，既不信神也不可能創造出永遠留傳的經典和優秀的民族文化傳統。知道明天的人曾對文明世界發出過偉大的預言，自從古埃及盛世文明失落后未曾中斷。摩西顯神跡從埃及古城里救出以色列民族，佛陀發愿顯神通意在救苦救難，耶穌接受耶和華指使最終完成西方文明的奠基。相比之下，東方人里的圣哲也都毫不遜色，一開始造字就驚動了天帝，將獨一無二的中文語系帶入到文明世界中，又先后留下了永不失傳的《易經》和偉大的《論語》，在世界東方創建起文明禮儀之邦。只有當東方文明日落西山時，幾乎無人能夠看見過去和預見未來。雖然人腦早已經完成了硬件結構的優化，五千年以來變化不大，正常人都有相同功能的大腦，但是個人的心智模式和思維方式卻千差萬別，所以眾人對同一件事物的了解與認識也相去甚遠。當人類的命運從歷史中走來，留下一路傳奇故事后，我們已經擁有了豐富的歷史文化和人文背景。在上帝將自己的神話作品指給大家看時，你是否也有自己獨創的寫真集展示給上帝呢？對于自由的靈魂，上帝也是最寬容的主。

回顧剛渡過百廢待興的混沌時代，曾經有“懷疑一切打倒一切”的立論傳言，破舊立新的歷史就像是在文明重生前的一段混亂期。繼西方人在否定《圣經》預言記載的史實而懷疑神的存在后推出科學無神論一樣，東方人也在大革命的運動中舉起打到權威批判孔夫子的大旗，并將憤怒的情緒發泄到身邊各種敵人身上，就連老一輩革命家自身也難逃劫難。封建迷信被統統打破了，信仰也隨之缺失了。從政治生活到經濟開發領域，文明也包含了許多謊言。不產葡萄的地方出現大批不用葡萄為原料的葡萄酒廠，沒有名牌設計師出現的地方到處有制造各種名牌產品的企業，真品稀缺的市場充斥著各種贗品，正品尚未推出而假貨已經在出售，虧損的公司能夠制造出盈利的指標，疲困落后地區也有出色的政府報告，就連學術都被造假了，值得品味和珍藏的東西哪里尋找呢？世人如果連最值得相信的造物主都不信了，誰又能替代主呢？相信科學，可它不會造字造詞，它也不知道人品內涵，它對世界的命名定義和解釋符合實際真相么？盲目相信科學論斷也是一種迷信。也許是與球迷影迷相似，它能給人們不斷帶來樂趣就行。

如今，神州大地上要有新的經典創作出世，相信許多虔誠的信徒們都期待已久了。身在其中的你也可以留下自己用今生書寫的篇章，將心靈語言轉化為文字信息上傳至全球化的網絡上。信息分享是這個網絡時代崇尚的禮節，亦如信仰永遠是神賜予人的禮物，這讓空虛的心靈能夠充實。可以讓神造就出的人能夠擁有豐富的精神財富，這也是人文作家對自己發出的心愿。于是，更多喜愛閱讀的人們能夠將人類的各種文明經典轉化為自己的一種心靈財富，這才是文化的受益者和傳承者。可想而知，一個擁有強大信息處理能力的頭腦，也是神下載自己財富的容器，只是頭腦靈活的人尚未得到使用這種神器的說明書，所以有時會感覺到自己的頭腦里一片空白。科學已經能提供佐證：人的大腦有100多億個神經細胞，每天能記錄生活中大約8600萬條信息。據估計，人的一生能憑記憶儲存100萬億條信息。這個結論可以證明，人腦潛能被開發利用的僅占1/10。因此作為神已經設置好的一個信息終端，生命記憶里的一切信息都會傳送到神的指揮中心！誰會擔心由神智主宰的生命世界會失去控制呢？只是那些智慧能力有限的天子會在局部地區做王時出現失控的混亂局面。大自然里的生命活動井然有序，而其中最高級的人生卻制造出亂世？這可不是造物主的創世杰作，雖然上帝不怕自由的人類故意添亂，而且生逢亂世也還會有天使降臨英雄輩出。因而當追求自由的人們第一次舉起無神論的大旗時，已經獲得自由的靈魂注定還會‘無中生有’地創造出新的神典，從‘神馬都仿佛是浮云’流過的時代里脫穎而出。經典巨著內容豐富，載入人類巨大的記憶體，讓頭腦神器裝載更多神話傳奇。

打造人文北京已是新時代的一個國家發展的命題，其背景是國際化的文化大舞臺和大國悠久的人文歷史。能夠抓住這種時代機遇，將一種匯集人文經典的巨著創作工程推出，不僅是人類文明進步的趨勢，也是人生在世認真求知的內心訴求。從‘心’出發，創作夢想篇、心智篇、心情篇、信息系統等心靈命題；從提起‘神’開始，有神話傳說、神話預言、神圣使命、神圣事業、主創天地和神秘所在，以及鬼使神差般的奇異故事；以‘人’為本涉及人世、人情、人道、人言，以及大事、天意、價值體系等人生展現的各類活動；由‘家’和萬事興擴展出小家、大家、國家、思想家、教育家、藝術家、政治家、銀行家、科學家、企業家等家人題材故事；以‘文’會友觸及到多元文化的開創與傳承，地域文明的沖突與融合，聞名天下的各種文化傳統等。少數能夠當首領的人進入大事業，多少會知道這一工程算得上是頭等大事，所以對文化事業即將出現的繁榮景象高瞻遠矚。這一偉大的歷史工程的開工不僅是中華民族的榮耀，也是創新和創意時代的精品工程。可以說：大時代有待大事出（中式預言）已是在上天的意料和謀劃之中了。我們有幸在命運中遇到也是生逢其時。

2011年元月出品

第五篇：商業地產價值評估

商業地產價值評估

摘要：隨著我國社會主義市場經濟進一步發展和改革開放力度的進一步加大，第三產業成為我國“富民強市”的主導性產業。眾所周知第三產業對商業物業有著較強的依賴性，諸多服務性行業都林立在商業金融業發達區域。但由于歷史以及城市不斷擴張的原因，在很多城市特別是一些發展歷史悠久的城市中，很多工業物業位于昔日的城市遠郊區成為今天城市的商業金融業中心區。第二產業不退出，第三產業進不去，這是我國很多大城市長期困擾城市發展的頑疾，只有政府通過調整規劃，把城市建成區范圍內的第二產業，搬遷到城市遠郊區的工業園區及工業集聚點等功能區塊內，只有推進中心城區“退二進三”政策，以盤活存量土地資產，優化城市功能布局；才能利用騰出的土地進行商業、住宅類物業的開發和現代服務業建設，大力發展第三產業，改善城區面貌和居民生活環境，提高城市品位，提升綜合競爭能力。但由于城市中心區本身的吸引力，大部分工業企業尤其是一些民營企業，不會積極主動，心甘情愿地退出中心區，政府只有通過合理收購，讓它們能獲得合理的既得利益才能有效地執行“退二進三”政策。因此估價人員在對此類物業收購價值評估時，以周圍區域工業房地產市場價格作價格調整的基礎難以讓企業信服。因為這些工業房地產占有城市優勢區位，其房屋用途也不再單純用作工業，臨街部分往往改為商業店面，或直接經營，或出租經營，收益中包含了商業房地產的收益，其單純的工業性質價格難以體現。因此試圖剝離出工業企業廠商利潤以獲取工業房地產可支付的最高租金(房地產凈收益)，然后再利用收益法估算工業房地產的價值。

關鍵詞：政府收購 規劃調整 退二進三 經營利潤

一、城市繁華區域工業房地產價值評估問題的提出

根據國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發［2004］28號)、國土資源部《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部21號令)、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范(試行)》(國土資發［2006］114號)等文件精神，各級人民政府優化城區用地結構，盤活土地存量，促進土地資源合理配置，提高城市品位，推進中心城區“退二進三”。在實施“退二進三”時，政府要對這些工業房地產先進行收購，轉變用途后，再通過“招拍掛”的方式將該用地出讓給新的用地者。在政府收購工業房地產時，一般要委托評估機構對該工業房地產收購價格進行估價，為政府收購該工業房地產，確定收購價格提供參考依據。

根據估價目的，遵循合法原則，對于工業房地產，因其市場交易不活躍且交易個別性較強，難以采用市場比較法進行評估，因此通常選用成本法作為其中的一種方法。但對于政府土地收購項目，特別是處于商業繁華區域內的工業用地，由于取得時間較早，取得之時位于城市邊緣區域，隨著城市的擴展，城市配套設施的不斷完善，現已成為城市繁華區域，甚至成為城市中心區域，顯然成本法無法體現估價對象實際用途的價值，估價結果很難讓企業信服。估價師需要尋求一種能夠讓利益雙方都信服的方法。在實際社會經濟活動中，由于某些原因，處于商業繁華區域內的工業房地產出租經營方式較多，估價師可以試著用收益法進行評估。收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業兩種，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，二是基于營業收入測算凈收益。在房地產評估中，基于租賃收入測算凈收益較為普遍。基于租賃收入對處于商業繁華區域內的工業房地產的收購價格進行評估，難點是對租金水平的確定。估價人員根據對類似區域臨街的店面以及估價對象的租金調查分析，可以發現這類房地產的租金水平與該區域臨街商業房地產租金水平相當。因此，在估價中如果按照用途合法原則，對這類房地產的租金直接采用周圍單純工業廠房的租金水平，企業是顯然不能信服的。如果采用同一區域內臨街商業房地產的租金水平，從估價的合法原則要求，需要從這個租金中將不應歸屬于工業房地產的那部分租金剝離出來，而這種剝離目前尚缺少有說服力的模型或數據支持。

二、工業房地產凈收益的求取思路 我們在實踐中不斷摸索探索，以基于營業收入測算凈收益，并進而對處于商業繁華區域內的工業房地產的收購價格進行估算。營業性房地產的最大特點是，房地產所有者同時又是經營者，房地產租金與經營者利潤沒有分開，房地產租金與經營者行業利潤共同組成企業經營利潤。用公式表示為：

房地產凈收益=產品銷售收入－生產成本－產品銷售費用－產品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－廠商利潤。

工業房地產凈收益的求取思路就是基于對營業性房地產利潤組成的思考，先通過企業財務報表測算出企業經營利潤，然后剝離廠商利潤，剩余部分即為工業企業所能支付的房地產租金，然后通過收益法計算公式，將房地產租金還原為房地產價值的方法。

三、城市繁華區域工業房地產價值評估應用案例

估價對象概況：浙江省某機械制造有限公司工業房地產，土地于上世紀80年代取得，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區域，主要經營紡織機械制造，土地使用權面積9335.7平方米，建筑面積19506.7平方米，土地使用權終止年限為2048年3月27日。估價對象實際使用情況為沿街一層用作商業店面，出租經營。現政府為了收回該工業房地產，委托估價機構對該工業房地產價值進行評估，估價時點為2007年9月5日。

（一）企業經營利潤的測算

企業在經營過程中獲得企業經營利潤的計算公式是，企業經營利潤=產品銷售收入－產品生產成本－產品銷售費用－產品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用。根據調查了解估價對象同一區域類似企業近三年來的經營狀況，選取了三個比較案例進行測算。

案例一：浙江某機械制造有限公司，廠房建筑面積19789平方米，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為13563.67萬元，產品生產成本為8352.18萬元，產品銷售費用為678.18萬元，產品銷售稅金附加為881.64萬元，管理費用為1724.76萬元，財務費用為591.33萬元。企業利潤總額＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58萬元

案例二：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為14563.17萬元，產品生產成本為9002.13萬元，產品銷售費用為728.16萬元，產品銷售稅金附加為946.61萬元，管理費用為1837.36萬元，財務費用為611.38萬元。企業利潤總額＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53萬元

案例三：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮商業繁華區，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為10761.63萬元，產品生產成本為6539.28萬元，產品銷售費用為538.08萬元，產品銷售稅金附加為699.51萬元，管理費用為1424.26萬元，財務費用為501.35萬元。企業利潤總額＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15萬元

（二）確定房地產租金

1．計算正常經營情況下經營者的行業利潤

根據調查了解和查閱相關行業信息，紡織機械行業利潤率為8%。那么，案例一企業行業利潤(廠商利潤)＝13563.67×8%=1085.09萬元 案例二企業行業利潤(廠商利潤)＝14563.17×8%=1165.05萬元 案例三企業行業利潤(廠商利潤)＝10761.63×8%=860.93萬元 2．企業所能支付的房地產租金

案例一企業所能支付的房地產租金＝1335.58-1085.09=250.49萬元 案例二企業所能支付的房地產租金＝1437.53-1165.05=272.48萬元 案例三企業所能支付的房地產租金＝1059.15-860.93=198.22萬元 3.每平方米建筑面積租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三個案例的簡單算術平均數作為估價對象工業房地產的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

（三）工業房地產價值的測算

根據以上測得的房地產租金，利用收益法測算工業房地產價值。

1．報酬率的確定。通過安全利率加上風險調整值的方法來求取。根據2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，確定安全利率為3.60%，風險調整值根據影響估價對象房地產的社會經濟環境等因素，確定風險調整值為4.52%，估價對象房地產的報酬率為8.12%。2．收益期限的確定。工業房地產法定最高使用期限為50年，計算法定年限下工業房地產的價值。

3．測算收益價格。

v??A?1?127.14?11???1??50?N?Y??(1?Y)?8.12%??1?8.12%??

＝1534元/平方米

4．年期修正。估價對象土地使用權終止年限為2048年3月27日，距估價時點2007年9月5日剩余使用期限為40.56年。估價對象收益價格為：

?????1??1?11 V??V??1?/1??1534?1?/1??n??40.56??50?N???1?Y???(1?Y)???1?8.12%????1?8.12%?? ＝1500元/平方米

5、確定估價對象房地產價值。19506.7×1500=2926.01萬元

四、注意事項與存在問題

從企業經營利潤中撥離出房地產凈收益，利用收益法評估房地產價值，要求所選取的案例容積率相差不大，為同一區域單純工業房地產，以此剔除因其他收入對工業企業利潤的影響，從而消除其他收入導致的對工業房地產價值測算不準的因素。在估價中計算企業經營利潤時，產品生產成本及管理費用與會計核算中的產品生產成本及管理費用在計算口徑上是有區別的。在會計核算中，企業的建筑物、房屋是作為固定資產核算的，企業取得的土地使用權價值，可能作為固定資產或無形資產進行核算。無論是作為固定資產或無形資產，企業的土地使用權與房屋和建筑物都要計提折舊或攤銷，這些折舊和攤銷最終都要結轉進入產品生產成本或管理費用，在計算經營利潤時，作為產品銷售收入的減項予以扣除。但估價中計算產品生產成本和管理費用時，應將會計核算中列入產品生產成本和管理費用的建筑物、房屋折舊以及土地使用權無形資產攤銷剔除。

利用經營利潤撥離出工業房地產凈收益所測算的工業房地產價值，雖然可以有力地說服企業，但也存在很多問題：

1、資料取得困難。利用經營利潤撥離出工業房地產凈收益，最主要的依據是企業財務報表，因為這些資料涉及企業商業秘密，一般很難得到真實的財務報表資料。

2、對估價人員財務知識要求較高。因為評估時主要對企業財務報表進行分析測算，因此需要具有一定的財務知識，對估價人員的財務知識要求較高。

3、所求出的價值是企業取得工業房地產所能承受的最高價值，難以形成差別化的價格，而且企業利潤中除了廠商利潤以外，剩余的利潤并非全部用于支付房地產租金，因此僅能作為理論分析，實際操作性差。

【參考文獻】

《房地產估價理論與方法》第二版 柴強主編 中國建筑工業出版社 2007年4月